建筑企業的運營管理精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的建筑企業的運營管理主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：建筑企業的運營管理范文

關鍵詞：BIM；商業地產；運營管理

BIM又稱建筑信息模型，作為工程建造方面的專有技術，其從三維角度建立模型、信息數據等，為現代商業地產運營管理做出貢獻，但其價值并未被完全發掘。設計、建造、運營管理等團隊對BIM技術的合理運用，可為商業地產增加更多收益，達到商業目的。

1傳統運營管理的弊端

傳統商業地產運營方式對于現今快速發展的商業經濟社會來說相對滯后。傳統商業運營管理僅實施人工管理，始終不能細化到每一項角落，這往往被管理者忽視，成為問題隱患，對業主及管理者均造成巨大威脅。建筑在進行土建、安裝、水暖等全方位設計時，會將大量不同專業的圖紙進行綜合計算。此過程多為傳統平面圖紙的結合，無法迅速計算出各類圖紙結合后的設計缺陷，如管線碰撞沖突；且設計復雜的建筑物構想無法在平面圖紙中表現出來，制約設計師的創造思維，如復雜空間的定位與優化調整。而是這些細節的疏忽，導致在建設過程中發生特殊建筑造型無法精準計算、工期無法控制、成本無法控制、設計缺陷無法避免等各類經濟、資源、安全等損失，有些損失甚至無法挽回。傳統的商業地產運營管理模式存在一定缺陷。一般商業地產管理是開發商、持有資產方或聘請的專業商業運營管理公司對商業項目進行的全面且有效的經營管理，其主要組成部分包括商業地產的招商、推廣、調整租戶及業態、物業管理等，通過良好資產管理運營，為資產持有方帶來租金收入及資產溢價。但在傳統非BIM開發模式里，設計及建設方無法為后期運營方的管理軟件提供BIM原始數據，有可能在設施設備管理、設計劃分不同區域業態及面積、改造及彌補設計缺陷、應對突發事件與安全問題等方面帶來諸多不便，出現若干不確定風險，無法順利實現資產保值增值。若開發商后期不持有該資產，無法享有資產增值帶來的利益，前期開發時則失去運用BIM的動力。所以傳統的商業地產急切地需有現代建筑開發技術來引導，并對商業地產進行有效的監管與運營。

2基于BIM的商業地產運營管理應用

2.1案例應用

上海中心大廈的頂部，如圖1所示，它位于上海市浦東新區陸家嘴金融中心，緊鄰知名的環球金融中心和金茂大廈。作為上海市中心最高、最具有代表性的經LEED綠色建筑體系認證的超高層項目，上海中心大廈體現了BIM模型技術的核心應用理念及成果。其有別于傳統建筑的特點、難點在于眾多建筑材料及設施設備的建設使用，眾多因素復雜地互相聯系在一起。作為一個全球矚目的建筑，通過人力想象、大腦運作，顯然費時費力，因此該項目運用了應用了特有的BIM模型技術，將所有物理專業、資源分配、設備管理、成本計劃等事項均轉化成直觀、可操作的直觀數據，可避免重復工作、提高工程質量、降低工程成本、減少資源浪費。在該項目全生命周期里，BIM在不同階段解決了不同的需求，不同階段的BIM軟件的信息銜接也尤為關鍵。20327塊玻璃幕墻沒有一塊是相同的，設計階段可通過BIM計算出其不同尺寸；用三維模型方式呈現出立體模型，給設計建造留有優化、創新的余地。此外，BIM技術作為后期運營管理階段的輔助工具，可按照空間、環境等計算數據來協助分類每層建筑的局域劃分，便于運營管理；在照明、消防、設施設備管理、應急管理、安全管理等方面，有效輔助了招商、運營、租賃、物業管理等各工作環節，避免了信息移交的遺漏，減少了資源、人力、經濟的浪費，有效實現運營期的高效管理。該項目從項目規劃設計到其進入運營管理，期間都充分運用了BIM技術，充分體現了BIM技術對現代商業地產運營的必要性與重要性。

2.2BIM價值體現與效果

BIM技術對于現代商業地產運營管理有著重要的價值體現。商業地產的建設和商業運營管理都至關重要。BIM技術將龐大體系簡化成立體的三維模型，通過計算得出直觀化的數據結論呈獻給管理者，讓管理者切實有效地管理操作，實現了商業地產的有效透視。BIM模型技術將商業地產從開發到運營這一全生命周期過程中的所有事項計算出合理的應對方案提供給管理者作為依據，這有助于協調管理者在管理運營商業地產時解決困難，但實施還是要靠管理者的進一步分析與思考。BIM可根據商業資產持有者或管理者的要求，模擬多種適應商業地產發展的實施，幫助其選擇最優經營管理方式，盡可能延長建筑物的使用年限，確保建筑物的保值增值，為資產持有者帶來更多收益，促進商業地產管理的可持續健康發展。

2.3未來展望

在現代科技飛速發展的經濟社會中，BIM作為一種建設輔助技術，在行業中越來越廣泛的被使用。它改變了行業工作方式，細化和優化了建筑全生命周期各階段的每一個細節，避免了工作缺陷與差錯，降低了不必要的項目成本，能夠協調和分享信息給更多的項目相關者。在將來，BIM技術會得到更大的改革創新與發展，或甚至可能被其他更有效的模型技術所取代。當前的BIM技術主要還是以3D技術作為支撐，構建立體模型，計算建筑數據，從而對項目進行引導。將來的BIM模型技術會廣泛地使用4D、5D或nD的構建技術，其演變模型也將更為真實化，精確化。結合現代化科技的發展，BIM技術將會走入尋常人家，走入不同領域，以建筑的構建模型，運用到教育、企業管理、文化等領域，推動社會發展。

3結束語

BIM技術能給商業地產管理者提供直觀的立體數據，起到一定的作用。商業地產的運營管理者不能完全依賴BIM技術來提高商業地產管理水平，主導者還是開發者、運營者、管理者。BIM作為一種輔助工具，為建筑行業帶來了較多益處，因此運用與推廣BIM技術，將為商業地產運營管理帶來更大發展機遇。

參考文獻：

[1]王延紅.建筑施工管理中BIM技術的應用[J].工程技術研究,2017,(2):66-67.

[2]徐迅,李萬樂,駱漢賓,等.建筑企業BIM私有云平臺中心建設與實施[J].土木工程與管理學報,2014,(2).

第2篇：建筑企業的運營管理范文

房地產項目管理是房地產項目的管理者運用系統工程的觀點、理論和方法，對房地產項目的建設和使用進行全過程和全方位的綜合管理，實現生產要素在房地產項目上的優化配置，為用戶提供優質產品。在目前宏觀調控頻繁、競爭激烈的市場情況下，房地產買方市場已經形成，消費者變得更為挑剔，卓越的建筑、良好的戶型、高質量的施工已經成為基本需求，客戶對房地產項目提出高文化品位和更優質的服務已經不在稀奇。開發商需與客戶充分交流，考慮消費者對理想房產產品的建議，以獲得項目開發的和諧共贏。這種注重消費者實際需求的房地產開發形式，需要企業充分利用外部資源，提高項目市場響應速度，充分利用項目化管理組織對房地產開發各環節進行有效合理的組織。

二、住宅地產運營全過程管理

從簡單意義上說，住宅地產的運營管理就是成功銷售并使開發企業獲得預期的投資收益。但從現如今的住宅地產運營管理來說，已不僅僅是單一的銷售工作這么簡單，而以圍繞著銷售工作展開的一系列運營管理工作。從狹義上來說，房地產運營包括對房屋和建筑地塊的銷售、租賃及售后服務管理等活動，活動范圍主要是在流通領域。從廣義上來說，房地產運營包括對房屋的建造、買賣、信托、交換、維修、裝飾以及土地使用權的出讓、轉讓等按價值規律所進行的有目標、有組織的經濟活動，活動范圍貫穿于房地產產品生產、流通、消費的全部過程，而非僅僅局限于流通領域。對現在買方市場的住宅銷售來說，一切都為了銷售，項目的運營管理甚至整體的開發建設均應以市場為導向，以客戶需求為前提。房地產運營全過程管理是從項目用地的初始狀態就導入房地產運營管理觀念，從最初的項目規劃貫穿于最終的物業管理，結合房地產行業的運作流程、行業特性。房地產運營全過程管理相對于傳統管理手法的最大特點是在于始終貫穿于項目開發的全程，以市場為中心，以消費者需求為導向，以此來指導項目開發和銷售，達到最大的銷售效果。這是一項巨大的系統工程，往往需要開發商利用其可動用的各種外部及內部資源進行優化組合，對項目的形象設計與產品定位、規劃設計、營銷策劃推廣、物業管理等諸多環節進行計劃及統籌執行。其中涉及眾多繁雜的外部機構，包括市場調研機構、學術機構、各級政府部門、建筑設計機構、建筑施工單位、材料商、廣告宣傳單位、銷售單位、物業管理機構等。

三、住宅地產運營全過程管理的實際運用

（1）前期項目規劃階段。在前期階段，需要通過大量的市場調研，進行項目前期策劃定位，并結合客戶需求及市場上同質產品的比較分析，了解項目規劃設計要求，并進行合理的優化布局，充分迎合市場需求。同時，根據目標群體的消費能力，及社區配套需求，結合周邊大商業配套情況，確定商業配套定位，并進行合理布局，及時預留電力、專用管道等各種配套設施，為后續招商提供便利條件。（2）中期項目實施階段。在項目實施階段就可以具體圍繞著銷售的各項準備工作展開。首先，選擇銷售機構，構建基本銷售框架。其次，進行前期物業招標，確定前期物業服務單位。如今物業服務也是客戶選擇房源時重要的考慮因素，優質的物業管理服務，往往更能得到客戶的青睞。最后，進行配套商業招商，使項目本體滿足客戶的基本消費需求，并與周邊大商業形成有機結合。并做到與客戶入住實現同步經營。項目綜合情況確定后，可以通過整合賣點，明確銷售策略，提前進行營銷推廣，為項目提前造勢，達到預熱市場，培育實際消費群體的作用。將房源適時分批次推向市場。（3）后期房地產經營階段。在后期階段，除了做好尾盤的銷售及業主交房入住等工作外。更重要的是售后服務環節。以房屋質量跟蹤、物業管理服務為基本，做好客戶的跟蹤服務工作。另外，對商業配套設施的服務情況進行跟蹤，了解客戶對商業設施的滿意度，并在合適的時機，對配套商業進行合理的調整，進行升級換代。售后的服務工作，雖然繁瑣而復雜，但切實的以服務客戶為出發點，滿足客戶的實際使用需求，往往能無形的為項目提升附加價值，更為開發商積累更多的口碑，培育客戶忠誠度。

現金房地產市場的消費者時代已經來臨，必須摒棄很多年來在房地產行業內已經形成的一個套路，切實的轉變為以客戶為中心。房地產運營全過程管理以運營管理為基礎，以滿足消費者需求為核心，以超越競爭對手，獲取、保持競爭優勢為目標，將運營管理理念貫穿于房地產開發、經營、銷售、管理全過程，才能在現如今的房產市場中，占有一席之地。以市場為導向，以遠見制勝。

參 考 文 獻

[1]譚術魁.房地產開發與經營[M].復旦大學出版社，2010

第3篇：建筑企業的運營管理范文

【關鍵詞】節能建筑；特點；技術

中圖分類號：TU98

文獻標識碼：A

文章編號：1006-0278（2015）04-115-01

一、節能建筑施工特點分析

節能住宅建筑是利用現代節能保溫材料以及科學的設計實現建筑物使用過程中節能目標的建筑。受其設計目標影響，節能住宅建筑的施工具有其自身的特點以及管理工作的難度。例如：利用技術的節能住宅建筑在施工過程中不僅需要對建筑主體結構進行有效控制，還需要對光伏技術應用基礎進行管理。針對光伏技術運用中對建筑結構的需求進行強化控制，以此實現節能住宅建筑需求。在對現代節能住宅建筑施工技術特點的調研與分析中可以看出，節能住宅的施工中應用了更多的新型材料與新興施工技術，同時其節能設計也與傳統建筑結構有著極大的區別。因此，現代節能住宅建筑施工企業必須針對節能住宅建筑施工特點進行管理工作的改革，以此實現節能住宅建筑建設使用目標。

二、節能建筑所受到的制約因素

建筑行業在施工、運營階段由于管理嚴重脫節，再加之建筑施工的多樣化形式，如地質、氣候、經濟、生活習慣等諸多不同，導致了千差萬別的運營模式。雖然節能在一些地區已經得到了一定的推廣，但工程實際應用情況與理論混淆不清，政府管理部門及公共建筑部門管理不利所導致的能源消耗問題仍很嚴重。

（一）運營管理水平低下所造成的原因

運營管理作為節能的一個重要的環節，對整個建筑行業都是十分重要的，但就目前來看，運營管理人員的管理水平普遍偏低。運營管理的工作實際上是“看機器”與“維修”為一體。而缺乏了對整個項目系統的掌控和調節能力。缺乏能源管理的意識和能力，因此造成了極大的能源浪費，提高了其運營成本。另外，對于大型設備運營情況，工作人員只是利用機械做數據信息記錄，并沒有真正意識到設備信息數據記錄的重要性，使刻錄不完整的現象十分嚴重。導致對運營數據無法進行整理與分析，造成了數據源的大量流失。另外，由于施工的設計人員基本不到現場，而運營管理人員又無權參與前期的方案與技術探討，被動接手施工方案使原本的設計理念無法真正傳達出去，導致設計與運營崗位之間嚴重的脫節。

（二）政策和管理缺失的問題

建筑節能是一個系統性的工程，與其相關的政府與管理部門眾多，如果按建筑過程來劃分的話，設計部門由規委協管，而施工則是由建委協管的。建筑工程建成以后的使用管理缺位嚴重，導致了有些問題出現多頭管理、而有些問題則無人管理的現象，建筑節能中的政府錯位現象十分嚴重。地方政府即便是要求負責也不知道該讓哪個部門負哪一方面的責任。同時，建筑節能所要求的產品質量、工程質量和管理質量都是十分高的，這必然會帶來一定的成本和人力增加，而建筑行業節能的效果則是長效的。“節約沒好處、浪費沒關系”是目前建筑節能的一個不利狀況。

三、墻體保溫施工技術關鍵

墻體節能的過程中，墻體保溫系統的實施處于重要環節。在設置保溫層的時候，一般都設置在墻體的里面或外面其中一側。將保溫層設置在墻體外側的優點是不占用房體內部面積，但也存在黏結性弱、造價高和易出現建筑方面問題等缺點。保溫層施工采用抹灰的方法，保溫材料和施工方法也因施工技術措施的不同而變化。

（一）施工前應做好保溫砂漿的驗收工作，進行相關方面的檢查并確保驗收合格后，方可進行下一步的工作

施工的時候，通常使用抹灰方式，從上到下進行保溫砂漿的涂抹。在施工的過程中，以下四方面是需要特別注意的：1.需要做好基層的表面處理工作，如清潔、濕潤等；2.需要依照設計標準彈好所需的各種線，如標準水平線等，同時做好護角等相關工作；3.抹灰的厚度控制在10mm左右，抹灰時應在底層有強度后方可抹第二層，同時注意養護時不可用水沖；4.通常保溫砂漿設置在內側，如需設置于外側，則應做好相關的施工技術保證措施。

（二）聚氨酯泡沫塑料、保溫涂料等通常運用噴涂的方法進行

要按照各種產品的性質和要求來限定施工時的濕度和溫度，噴涂之前要做好基層表面的處理工作，噴涂時應保持噴涂均勻，把握好噴涂角度和距離。

（三）干掛工藝

干掛工藝通常用于外側保溫，具有效果優以及隔熱性和防水性較好的優點，不足的是造價高，因此民用住宅使用較少，通常用于公共建筑。在施工之前，要處理好施工現場的易燃材料，確保無明火；干掛系統需把各種不利方面考慮進去，確保體系的強度及穩定性。施工過程中也要把好各種物件材料的質量關。

四、保溫屋面施工技術關鍵

一般來說，保溫屋面施工技術是指將保溫材料放在防水層和屋面板兩者中間的施工措施。依照這種正鋪法，現在有多種保溫材料可供使用，這些保溫材料根據形狀、組成材料等不同而分為多種。與正鋪法不同，反鋪法是把保溫層放在防水層之上。

第4篇：建筑企業的運營管理范文

關鍵詞運營管理系統前期設計項目前期項目管理

中圖分類號：S611 文獻標識碼：A 文章編號：

房地產的運營管理系統大體上可以分為項目預選，前期設計，項目前期，項目管理和交付使用五個階段（詳見附圖），這五個階段既是相互獨立的，同時又是緊密聯系的。由于每個階段的發展都會影響到整個項目的開發進度，所以每個階段都會有相應的技術管控模式和控制標準作為該階段的工作規范。接下來將對每個階段進行詳細的介紹。

第一個階段是項目預選階段。這個階段是拍到土地之前的初步準備階段。在這個階段里需要企業的成本部門和設計研發部門配合市場開發部門做好市場調研，做好詳細的調研報告，對多個方案進行預選，同事針對主要目標做好成本預測，為拿到土地之后各階段的工作提供一份初步參考方案。

拿到土地之后，將進入第二個階段-前期設計階段。這個階段將是整個開發項目過程中的“風向標”，是對第一個階段的細化，也是以后三個階段的工作標準。在這個階段里需要完成產品策劃，成本，方案設計，營銷策劃，前期征詢幾個部分的工作。其中，產品策劃部分要完成產品體系（商業、住宅、別墅）和產品結構（比例）的確定。成本部分要完成設計配置標準和項目目標成本（不得高于項目方案階段的目標成本）。方案設計部分要完成總體方案設計和交付標準，總體設計方案主要包括建筑、房型、室內裝修、綠化景觀、智能化科技、示范區、樣板房、售樓處、物業管理模式等內容。營銷策劃部分要完成銷售目標、銷售計劃和物業管理標準。前期征詢部分要完成節能報告、方案批復、配套征詢等工作。前期設計階段各項工作將通過產品類型組合，戶型面積組合，得房率，可售比，車位比，建筑高度、高寬比、建筑體型，地下室、埋深、面積、層數、層高，地面及地下停車方式和車位數量，土建與機械車庫技術經濟比較，電梯、空調配置，土方平衡、基礎形式、主體結構形式、擋墻形式，人防工程決策，供水供電方式等技術控制模式和設計任務書、項目責任書、專家及內部評審制度等控制標準進行規范。

待第二階段完成方案批復后，將進入第三個階段-項目前期階段。這個階段是對第二個階段的細化，并且將直接影響著整個的項目進度。該階段需要完成成本，銷售，施工設計，采購，前期征詢，項目準備幾個部分的工作。其中，成本部分要完成產品配置細目、樣品確認和項目目標成本（不得高于項目方案階段的目標成本），目標成本里則要做好成本敏感點分析、主材占項目比例和主材限額設計數據三個方面的分析。銷售部分要完成銷售目標及計劃和市場敏感點分析，市場敏感點主要包括價格、位置、小區環境、戶型設計、物業管理、社區配套設施、建筑美觀度、開發商品牌、智能科技等內容。施工設計部分要完成項目美譽度分析、方案設計伸入、指標控制和專項設計，項目美譽度分析主要包括產品檔次、區域優勢、產品優勢，方案設計伸入主要指設計圖紙的深化和BIM分析，而指標控制主要包括限額設計、結構選型、建筑結構優化和方案內審計劃。采購部分要完成采購分類、采購計劃和樣品保管（含樣品間、材料庫）。前期征詢部分要完成各類證照的辦理和各類專項方案的審批。項目準備部分要完成工程難點分析和施工現場準備，需要注意的是工程難點分析不要忽略項目周邊環境分析和應急預案。前期設計階段各項工作將通過戶型及公攤率控制、成本與節能控制、建筑與景觀細致控制、建筑與室內裝修細致控制、地下室頂板與景觀設計控制、容積率與建筑密度控制、設計指標控制（限額設計）、施工方案預審等技術管控模式和設計任務書、項目責任書、專家及內部評審制度、項目管理標準、OA管理系統、管控目標、項目周、月報、半年度、年度考核等控制標準進行規范。

第三階段完成，取得施工許可證就進入了第四個階段-項目管理階段。這個階段是對前幾個階段進行現場執行的階段。該階段需要完成計劃，成本，銷售，施工設計，采購，現場管理幾個部分的工作。其中，計劃部分要完成運營、資金、回款、合約、采購、銷售幾個方面的計劃。成本部分主要是做好項目目標成本及其優化的執行，主要有目標成本的執行、設計優化的執行、簽證管控、技術核定單管控和施工技術優化。銷售部分要完成銷售目標計劃的執行、售樓處布置和相關證照（主要包括預搭樓盤、物業公司選擇、預售許可證、預售合同）的辦理。施工設計部分主要做好施工方案優化和品質控制，施工方案優化包括BIM施工節點、施工圖紙控制、技術核定單初控、設計圖紙交底、產品效果交底，品質控制包括設計方案執行、材料樣品確認、材料樣品施工方案（不參加材料采購評定）。采購部分要完成采購計劃、樣品保存、材料采購、成本委員會的建立，這里需要特殊說明一下，采購人員沒有材料決定權，最終決標將由成本委員會完成。現場管理部分不僅要做好現場進度、質量、安全文明、工程配套、周邊環境處理、檔案資料歸檔、突發事件處理、示范區施工等各項工作，還要做好目標成本、設計方案、產品效果、重大節點計劃、證照辦理（中間驗收）等各項計劃的執行。項目管理階段各項工作將通過設計（實測面積分析、設計指標執行、設計方案執行）、工程（施工方案執行、施工技術標準）兩個方面的技術管控模式和設計任務書、項目責任書、專家及內部評審制度、項目管理標準、OA管理系統、項目周、月報、半年度、年度考核、項目月度巡檢等控制標準進行規范。

第四階段完成，取得施工許可證就進入了最后一個階段-交付使用階段。該階段需要完成計劃，成本，銷售，采購，現場管理幾個部分的工作。其中，計劃部分要完成交付計劃。銷售部分主要包括客服和證照（大、小產證）辦理，客服包含交房體驗、整體交付和客戶后期服務。采購部分主要做好供應商的后評估工作。現場管理部分主要落實好交付證照和入住許可證的辦理，以及最后的物業驗收。交付使用階段各項工作將通過設計后評估、項目管理后評估等技術管控模式和設計任務書、項目責任書、專家及內部評審制度、項目管理標準、OA管理系統、項目周、月報、項目后總評估（含經濟效果分析）等控制標準進行規范。

第5篇：建筑企業的運營管理范文

一、上海企業投資公共租賃住房的主要經驗

上海是我國最早推行公共租賃房的城市之一。在政府主導下，部分大型國有企業積極參與投資建設公共租賃房，積累了許多租賃住房投資建設的寶貴經驗。

（一）利用存量土地，以“捆綁供地”方式建設公共租賃住房

開發租賃住房離不開土地，充分發掘企業在存量土地方面的優勢，可以彌補城市新增建設用地供應的不足。為鼓勵企業利用存量土地建設保障性住房（公共租賃住房），2010年市政府出臺了鼓勵本市國有企業集團利用存量工業用地建設保障性住房的有關政策，允許企業在“退二進三”工業用地上建設保障性住房（保障房比例不少于50%）時，可捆綁建設部分經營性建設項目（即商品住宅、商辦等六類經營性項目），也允許企業提供兩幅地塊分別建設保障性住房和經營性項目（原則上地段等級較好的地塊建設保障性住房），用經營性項目的銷售收益部分彌補公共租賃住房投資回收慢帶來的長期虧損。在這一政策支持下，上海地產集團率先在原上糧二庫、上海南站地區兩處地塊上分別投資建成了馨越公寓、馨逸公寓共計8000余套公共租賃住房，作為首批集中新建的公共租賃住房，滿足了上海對公共租賃住房的迫切需求。

（二）發揮企業市場主體作用，多渠道自籌資金，降低成本

資金是建設項目的“血液”，如何籌措足夠的資金以保障建設項目的順暢運行是企業投資公共租賃住房的一大難題。上海經過多年摸索，在企業投資公共租賃住房中成功走出了一條多渠道籌資的新路。一是以土地作價抵押，解決租賃住房建設的前期資金問題；二是積極爭取政策性貸款，解決租賃住房長期建設、運營的資金問題。據統計，上海保障性住房建設中，共爭取到公積金結余資金發放的112億、最長10年期的低息貸款，其中近一半用于公共租賃住房項目；三是與商業銀行合作，由商業銀行提供信用額度，解決租賃住房建設過程中的短期融資問題。

（三）按照“略低于市場租金”的定價原則確定合理的租賃價格

租賃價格關系租賃住房的市場接受程度，是租賃住房可持續發展的關鍵。在上海公共租賃住房推出前，市政府發文明確了“按略低于市場租金水平，確定公共租賃住房的租賃價格”原則。承擔公租房運營管理職責的企業，在充分市場調查基礎上將2013年推出的公共租賃住房租金確定在每月每平方米40元左右，相當于同期同地段市場租金的8折。2017年隨著房地產市場的變化，又將租金調整至每月每平方米50元左右，僅相當于同期同地段市場租金的7折。由于租賃價格定價合理、調價平穩、租期穩定，公租房迅速成為住房租賃市場中的“香餑餑”，供不應求。據調查，目前上海各企業推出的公租房出租率普遍達到95%以上。

（四）組建專業運營機構，為公共租賃住房的運營管理提供專業化服務

公租房運營管理包括對物（租賃房屋）和對人（承租人）兩方面的管理，具有較強的政策性和專業性。上海在鼓勵企業成功投資建成一批公租房后，市、區財政出資200億元作為資本金（或補助）扶持組建19家市、區公租房運營機構，承擔公租房的后期運營與管理。首批運營管理機構具有以下特點：1.以企業投資為主，政府扶持；2.不以盈利為目的，保本微利；3.專業化管理，市場化運作，尤其在租賃住房的物業管理方面，充分依靠市場，發揮專業隊伍的作用；4.利用信息化手段，對承租人的租賃使用、入住、繳租、退租等行為進行管理，并為承租人在租賃期間的就醫、就學、出行、購物等日常生活提供良好的服務。

二、企業投資租賃住房亟需解決的問題

企業投資公共租賃住房為企業投資租賃住房提供了寶貴的經驗，但投資市場化的租賃住房畢竟不同于投資保障性的公共租賃用房。筆者認為，當前，為鼓勵企業投資租賃住房，必須解決好以下問題。

（一）土地供應問題

盡管近期市政府在推出建設用地時已增加了租賃住房用地，但相對于本市“十三五”新增70萬套租賃住房的用地總需求還遠遠不夠。總體而言，本市在租賃住房土地供應上存在三方面問題：一是供地數量不足。相對于租賃住房“十三五”規劃需求，目前少量幾幅土地供應明顯數量不足。二是土地價格不低。目前中標租賃住房用地價格雖遠低于商品房出讓地價，但與首批公共租賃住房基準地價相比差距明顯。三是供地布局不均衡，沒有考慮租賃住房承租人群“就業”居住的分布特點。

（二）資金籌措問題

籌資渠道少、融資成本高是束縛企業投資租賃住房的瓶頸。據對公租房的測算，按公積金貸款利率計，其資金成本已近40元/平方米/月。如企業投資租賃住房按商業貸款利率計息，則資金成本更高。能否拓展多元化資金渠道，吸納低成本資金，通過高效運營大幅降低資金成本，是決定企業投資租賃住房能否可持續發展的關鍵因素之一。

（三）投入產出問題

租賃住房投資規模大、回收期長。據對市屬公租房的測算，按照基準地價、公積金貸款利率、“略低于市場租金”等條件，依靠租金收益收回投資至少需要25－30年（未全額計算運營成本）。投資租賃住房的成本構成與公租房基本相同。雖然租賃住房租金標準（不高于市場租金）比公租房（略低于市場租金）略高，但租賃住房的市場屬性享受不到公租房的優惠，在現行土地供應方式和開發建設模式下依靠租金收益收回投資的年限將更長。30年或更長期限的負債經營，對任何一家投資企業都是一個巨大的風險。

（四）租金定價機制問題

租賃住房屬于市場性住房，其租金標準應按照市場原則，隨行就市。可目前主管部門尚沒有一個明確的租金定價機制，房地產交易主管部門也沒有定期本市各區域市場租金的平臺，企業調查市場確定租金標準缺乏有效的案例參考與權威部門數據依據，所謂“隨行就市”隨意性較大。從前述公租房數據可以看出，由于缺乏定價依據，實際租金標準只有市場租金的70%-80%，較大偏離了“略低于市場租金”的初衷，也延長了企業投資收回的時間。加之市場的不規則波動，“隨行就市”不僅僅有漲有增，也有跌有減。當遇到市場暫時不景氣、市場租金下跌時，租賃住房的租金該如何調整？這些因素都將直接影響到住房租賃企業的經濟效益和投資積極性。

（五）運營管理問題

租賃住房的運營管理不同于物業管理，租賃住房運營管理最大的難點在租賃管理。運營管理一方面要最大限度滿足承租人日常生活的需要、文化交往需求，另一方面又要面對常常發生的配租、入住、收繳租金和退租等問題。現行住房租賃管理法規缺少對種種租賃違約責任的明確規定，給October201719運營管理帶來了很大的不確定因素，嚴重影響了租賃住房的運營管理。

三、對企業投資租賃住房的思考與建議

（一）拓寬思路，多渠道解決企業投資建設租賃住房的土地供應問題

上海土地資源緊缺，嚴重制約租賃住房建設。據測算，要滿足《上海市住房發展“十三五”規劃》提出的“新增租賃住房4250萬平方米、約70萬套”的發展目標，需要新增租賃住房用地1700公頃。這些建設用地按正常的供應渠道難以解決，因此必須拓寬思路，在不違反國家土地政策的大原則下多渠道解決好企業投資租賃住房的土地供應。1．抓緊啟動利用集體建設用地建設租賃住房試點工作。最近國土資源部、住房和城鄉建設部聯合印發了《關于利用集體建設用地建設租賃住房試點方案的通知》，明確了“在超大、特大型城市中，確定租賃住房需求較大，村鎮集體經濟組織有建設意愿、有資金來源，政府監管和服務能力較強的城市可以開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。”上海被列入首批試點城市。這是企業參與租賃住房投資的大好時機，要緊緊抓住這一有利時機，盡快啟動編制利用集體建設用地建設租賃住房試點的實施方案，根據國家的總體要求，提出切實可行的操作方案，報國家有關部門批準后實施。2．繼續挖潛企業“退二進三”存量土地（尤其城區土地），新建或改建租賃住房。調動企業的積極性，繼續挖掘企業“退二進三”存量土地，對于企業“退二進三”地塊上具有歷史價值或海派文化代表性的廠房或工業建筑物，可以保留原廠房或建筑物，將其改建為租賃住房。鑒于租賃住房投資的長期性，建議政府將公共租賃住房捆綁供地的政策延伸到企業投資的租賃住房，允許企業在其存量土地上建設一定比例租賃住房（如不低于50%或更高）后，建設部分經營性項目，以彌補租賃住房投資的虧損。3．在“十三五”上海工業區轉型升級的用地結構調整中合理布局租賃住房用地。根據《上海市工業區轉型升級“十三五”規劃》，“十三五”期間上海工業區將按照“四新”經濟要求轉型升級、提質增效，對“104”區域、“195”區域和“198”區域等工業區進行產業結構調整與轉型，構建“產業基地、產業城區、產業社區+零星工業用地”的“3+1”產業園區空間布局體系。建議在上述工業區轉型升級的用地結構調整中，合理布局租賃住房用地，既有利于提高存量工業用地的利用質量和綜合效益，也有利于加強工業區產業與生活空間的融合。對租賃住房用地的選址，一要與集群集聚的產業空間布局相協調，有利于產業職工就近“安居”，二要與產業城區的發展相一致，方便產業職工生活“安心”。

（二）創新租賃住房規劃設計理念，盡快制訂租賃住房設計規范

租賃住房的功能是滿足“階段性居住需求”，其戶型設計、建筑規范與商品房應有一定的差異。由于目前尚沒有專門的租賃住房建筑設計規范，而參照商品房設計規范會帶來不必要的成本增加，建議有關部門應盡快制訂租賃住房的建筑設計規范，指導企業建設租賃住房。筆者認為，租賃住房的設計應在確保質量安全的前提下，遵循“實用、經濟、可改造”原則。“實用”指租賃住房滿足基本的居住功能，戶型面積較小，不要求廚衛全明朝向。“經濟”指租賃住房在實用基礎上的“節儉性”，如適當增加建筑密度，見縫插針增加“點狀、蝶狀”建筑，裝飾裝修簡潔樸素且維護整修方便等。“可改造”指租賃住房設計應兼顧未來轉為商品房的可能性，為未來改造預留空間。如在房型設計上可將兩個一房相鄰，今后可改造為二房；如不減少車位配比，但允許部分空置車位由社會經營，用經營收益補貼運營管理成本等。

（三）拓展融資渠道，積極開展租賃住房信托基金試點

近日，上海出臺《關于加快培育和發展本市住房租賃市場的實施意見》，提出加快推進房地產信托基金（REITs）試點。REITs是以發行收益憑證方式募集投資資金，由專門投資機構進行房地產運營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs的收益來源于租金收入。租賃住房由投資企業或機構長期持有，是可供機構交易的單一產權物業，適合發展REITs。REITs在滿足租賃住房建設資金需要的同時，也有助于租賃住房企業開展輕資產化運作。建議有條件的企業在投資建設租賃住房時積極探索租賃住房的REITs運作，為租賃住房融資走出一條新路。同時，要繼續吸引社會低成本資金投資租賃住房，如住房公積金、保險資金等。2014年《國務院關于加快發展現代保險服務業的若干意見》（國發〔2014〕29號）要求保險資金在保證安全與收益的前提下，創新運用方式，提高配置效率，鼓勵保險資金支持民生工程和國家重大工程。筆者認為，保險資金沉淀資金總量大、穩定性好，具有長期投資的獨特優勢，將保險資金引入租賃住房，作為租賃住房的長期資金來源，不僅能滿足租賃住房建設運營對長期資金的渴求，也是保險資金創新投資方式、支持民生工程的創舉。

（四）培育一批有社會責任感、專業性強的租賃住房運營管理機構，提高對租賃住房的市場化、契約化管理水平

租賃住房的市場屬性決定了對租賃住房的運營管理必須采取契約化管理方式。通過訂立契約，明確租賃雙方的權利和義務，同時規定違約的責任，這是完善我國住房租賃市場的必由之路。未來，為適應企業參與租賃住房投資建設，迫切需要培育一批有社會責任感、專業性強的租賃住房運營管理機構和管理人員，來承擔對租賃住房的市場化、契約化管理。建議：1.建章立制明確運營標準與規范，定崗定責，科學分工；2.加強崗位培訓，增強管理人員的市場化、契約化意識，提高專業技能，提升管理水平；3.與房屋裝修、設備生產企業建立戰略合作伙伴關系，共同實現企業微利與服務租賃的雙重目標；4.建立一套與承租人行之有效的溝通機制，如定期回訪、小區互動APP、公告公示等，以減少租賃糾紛，提高管理效率。

（五）構建全市統一的租賃住房綜合管理平臺，實現信息共享、業務辦理和行政監管等三項基本功能

依托信息系統，構建全市統一的租賃住房綜合管理平臺，將有助于改變目前住房租賃市場信息不暢、監管乏力的現狀，有利于提高運營效率、強化行政監管，引導住房租賃市場的健康有序發展。筆者認為，全市統一的租賃住房綜合管理平臺，應實現信息共享、業務辦理和行政監管等三項基本功能。1.信息共享：建立租賃住房的“大數據”采集機制，規范數據采集標準、要求，將本市租賃住房法規政策、房源信息、租賃價格，以及中介機構、運營機構、投資建設者等多方信息聚焦于平臺，分類，確保租賃住房供、需雙方信息對稱，租賃價格透明，確保配租的公開、公平與效率。2.業務辦理：租賃住房綜合管理平臺的終級目標是建成為業務辦理平臺。該平臺應是上海房地產交易系統的重要組成部分。平臺建立后，住房租賃所有住房租賃合同都只能在該系統上網簽。3.行政監管：管理平臺建成后，監管部門可以通過平臺實時了解每一次租賃交易的情況，加強對租賃行為的監管。同時，通過匯總數據分析，也可以為政策制定提供數據依據。

（六）加快住房租賃法規體系建設，為企業投資租賃住房創造良好的法制環境

第6篇：建筑企業的運營管理范文

關鍵詞：BIM 建筑工程 發展 應用

中圖分類號：TU17 文獻標識碼：A 文章編號：1674-098X（2017）01（c）-0138-02

1 BIM在國內外的發展狀況

美國和歐洲一些先進國家，如英國、德國、法國、挪威、芬蘭等在建設工程管理工作中，已經相當重視給予BIM的協同工作及信息管理，強調BIM與傳統業務流程整合，以促進專業合資，減少信息孤島，視BIM為實現高效投資產業運營管理。臺北、香港及北上廣等城市應用也較早，目前已經出現了一些行業和城市技術聯盟，嘗試擴大BIM技術應用方面，希望采用BIM改進項目管理效能，計劃行程記錄模型來改進今后運營管理，而國內一些城市和區域，BIM才進入導入期，僅開展一些管線綜合，減少設計碰撞和返工的部分工作。

2 BIM產生的原因、背景及發展歷程

由于建筑工程的固有特性、唯一性、臨時性，決定了每一個建筑產品外觀形狀、結構特點、環境、選址及施工過程的管理組織團隊效率、協同、勞動素質等完全不可能一模一樣，從而決定了其他施工建造方法優次不一，改進工作困難，致使建筑施工勞動效率低下，進度、成本、安全、質量等方面的施工績效難以控制，從業者幸福指數差。

在這種背景之下，要想為建筑設施全生命周期的所有決策提供可靠依據的是一個共享的信息和知識資源，這時BIM就應運而生，它是一種包含建筑設施物理技術和功能特性的數字表達，通過它在項目的不同階段，建設參建各方通過BIM中錄入、提取、更新和修改信息，用以支持和反映其各自職責的協同作業。

1975年Chuck Eastman建立了Building Description System，雖然不叫BIM，但基本包含了BIM的所有信息數據，被稱為“BIM之父”，直至2002年有Autodesk公司提出建筑信息模型（Building information modeling），Jenry laiserin稱之為BIM。

Building能涵蓋設計、施工和運營全過程，information避免了僅僅是幾何3D信息的誤解，modeling體現了建筑信息管理的動態流程以及對建筑物性能和行為的模擬功能。

3 BIM的功能價值

在空間規、場地規劃、場地分析、現狀建模、3D設計、性能分析、虛擬建造、運營模擬、災難規劃等方面，BIM是更好的技術手段，提升項目生命周期性能；在優化工作流程、成本估算、3D協調、4D模擬、數字化檢查等方面，BIM是更好的管理手段，提高建設和運營管理PDCA能力，提高溝通協調效率，減少工程變更和沖突；在數據接口、數據檢索、數據共享、數據訪問、協同平臺等方面，BIM作為信息化手段，搭建平臺，加載各階段數據并共享，發揮數據價值，為原有各層次信息系統提供數據支持；在數據積累、數據資產、記錄模型、決策等技術方面，BIM作為知識庫為實現知識管理，提升行業生產效率，降低學習曲線提供巨大幫助，是持續改進的有力工具，具體表現如圖1所示。

（1）BIM對業主方和管理方的功能價值。所見即所得，提升基礎設施性能，減少變更、減輕協調工作量，加強項目精細化管控能力，降低溝通難度，優化設施運營管理，建立知識庫，作為持續改進的基礎。

（2）BIM對設計方的功能價值。強化復雜工程設計能力，深入評估設計方案，優化設計性能，強化設計協作能力，減輕施工圖工作量，減輕現場設計和現場服務工作量，建立知識庫，作為持續改進的基礎。

（3）BIM對施工方的功能價值。改善施工組織設計，有助于實現精益建造，加強對分包管控能力，提高工廠預制化比例和能力，使數字化移交成為可能，改善結算環節，同樣建立知識庫作為持續改進的基礎。

4 BIM的應用

在項目建設初期，根據項目特征、性質、目標，建立戰略、BIM的應用、流程、信息、基礎設施、崗位人力資源六要素的BIM的策劃系統，在項目各階段可實現如下應用。

4.1 在設計階段

利用測量資料或者3D掃描資料輸入BIM系統，建立場地信息模型，做場地分析，實現豎向及總平面運輸設計，計算土方量，進行土方調配平衡；進行全日照模擬、聲學分析、分環境評價、熱輻射分析等可持續設計比以往利用CAD設計圖分析大大降低工程成本，提高工作效率且可多次重復分析，對今后綠色施工提供可靠依據；快速算量對方案評價、快速決策、圖紙審查和會審縮短周期，保證準確率和進度，減少了今后的設計變更；模塊化設計、施工圖深化設計、專業碰撞設計加快了設計速度，減少了設計錯誤和交叉，提高了設計質量（圖2）。

4.2 在施工階段

利用BIM進行4D進度規劃和控制，施工總平面布置，保證合理布置、材料堆放和施工機械布置，減少二次搬運，節約土地，還可進行技術方案優化、關鍵部位施工工藝優化、數字化預制及整個施工工況控制方面即質量和安全控制都得到了高效廣泛的應用。

4.3 在交付應用階段

采用3D掃描技術，輸入系統可了解實際的建設狀況，達到真實交付的目的，同時采用數字化集成交付系統，在以后的應用過程中，可以達到高效運營的目的。

5 BIM在建筑工程中的應用建議

BIM的核心價值是通過可視化、數字化、協同化、模擬化、可優化幾方面實現的，為此能夠達到無錯設計、精益建造、真實交付、高效運營的目標，所以倡議國內一般城市和地區，特別是三、四類城市的一些建筑企業、技術管理人員，本著管理在先、BIM在后、由淺入深、由簡入繁、由易入難的精神，精細策劃、大膽創新、積極交流，在建筑工程行業及早啟動BIM技術，及早擁抱智慧時代。

第7篇：建筑企業的運營管理范文

“我們是專業的騰籠換鳥公司，將老廠房等城市既有建筑變廢為寶，通過創意改建，做成深受文化創意企業歡迎的產業園區，形成政府、業主、中小企業、自己四方共贏的獨特商業模式。”上海錦和商業經營管理股份有限公司（以下簡稱“錦和商業”）總經理湯丹沁，這樣向記者解釋錦和商業。

 

錦和商業的主業是城市既有物業的改造、運營和管理服務，通過對城市既有商用物業提供一站式服務，挖掘并提升城市商用物業價值，使業主資產得到持續的增值，中小企業有更多個性化的辦公空間選擇。

 

變舊為寶

“當時我們發現很多老工廠的經濟效益不好，又苦于難以轉型，即便是將物業出租，管理難度也很大。另一方面，很多中小企業需要辦公場地，尤其是富有創造性的創意型公司很需要集中發展。”錦和商業總經理湯丹沁回憶道，正是上述情況讓公司看到了商機。

 

錦和商業于2007年成立，是錦和投資集團專業面向既有物業的改造、運營管理的旗艦企業，五年來陸續與上海儀電集團、上海航天集團、上海電氣集團、上海蔬菜集團、上海塑料集團、梅林正廣和、明園實業、蘇州工藝美術實業等合作。錦和商業將這些傳統企業的老廠房、舊建筑，改建成現代化創意辦公園區、文化產業園區、服務外包園區等各類功能性園區，并提供全價值鏈一站式服務解決方案，實現城市舊有物業價值重構。眾多創意企業、文化企業，進駐這些改建后的辦公區域。

 

“這是一種多贏局面，一方面這些老建筑、廠房，經過我們保護性改建、管理，租金有的已經超過同區域的寫字樓，在避免了城市的大拆大建的同時，更提升了原有物業的價值，這讓這些老建筑的業主很是歡欣鼓舞；另一方面，中小型創意企業也能通過產業集聚，享受到各種服務和支持。此外，通過保護性改建，既存留了地方文脈，又改變了城市面貌，增加了地方稅收，地方政府也很歡迎。”

 

在湯丹沁看來，最能體現其企業社會責任的還在于減少了建筑浪費。“不少老廠房富有歷史文化意義，且很多建筑本身并未損壞，假如全部拆除后新建辦公樓，等于浪費了現有建筑，重復投入了新建物業的人力、物力和資金。我們的任務就是變舊為寶，發掘老建筑的價值，延續城市文脈，避免‘拆除重建’傳統模式導致的巨大浪費，踐行錦和商業作為企業公民的社會責任與使命。”

 

經過多年努力，錦和商業累計運營服務包括“越界·創意園”、“越界·永嘉庭”、“越界·智造局”等15個以文化、創意為主要產業類型的服務園區，其中建成運營項目10個，在建項目5個，累計運營物業建筑面積逾45萬平方米。

 

綠色改建“專業戶”

按照政府有關規定，建設園區對老建筑改造有三個原則，即不改變物業產權、不改變土地性質、不改變建筑物結構。所以錦和商業在改建時會整體考慮定位，并保留能代表老建筑原貌的特點。

 

“比如‘越界’園區改建中，我們著重在外立面上動腦筋，使用石材和金屬網架重塑工廠外立面原貌，非但不破壞建筑格局，還特意保留了一部分老工廠的管道。”湯丹沁告訴記者。

 

在改建過程中，錦和商業會特別注重建材和系統的環保性指數。在對城市既有物業保護性改造的過程中，十分關注低碳環保技術的運用，使用價格更高昂的低碳環保材料，以降低物業對資源的利用，并且在物業照明、扶梯等硬件設施方面，堅持使用節能技術。 

 

比如，在一些創意產業園區公共區域內，錦和商業都會投入巨大的改造成本，將原有公共空間照明，替換成價格高昂的節能燈具，并且制定嚴格的節能管理方案，根據實際光線決定公共場所每天開燈和關燈的時間，最大化利用自然采光以減少能耗。經過努力，越界一個園區的公共區域電費，一年就能節省18萬元。

 

“我們還會對建筑本身既有的設施設備進行環保改造。比如我們接管的一個大廈項目，由于該建筑已有多年歷史，其內部空調系統很陳舊，能耗也非常浪費，于是我們不惜大手筆投入，來做空調系統的整體改造。這很值得，該單體建筑一年就能節省幾十萬元的能耗費用。”湯丹沁表示。

 

高附加值服務

最讓湯丹沁感到驕傲的是，錦和商業經營管理有著與眾不同的特色——高附加值的公共服務：免費為園區中小企業提供各類金融、法律、政策咨詢服務，甚至幫助搭建融資平臺。

 

“租賃我們辦公園區的租戶，大多是員工規模在100多人至200人的中小企業，他們的租賃面積很多都在500平方米左右。這種中小型公司大都缺乏完善的法律、政策顧問，更缺乏融資機會，所以我們就想為他們免費搭建平臺，提供高附加值的服務。”湯丹沁說。

 

錦和商業有針對性地建設覆蓋所有產業園區的公共服務平臺，邀請專家或相關人士對園區客戶提供金融、政策、法律咨詢。

“接下來，我們計劃與政府有關部門共同努力，找一些相關金融機構，為需要資金的園區內中小型企業提供融資平臺。”湯丹沁表示。

第8篇：建筑企業的運營管理范文

關鍵詞：項目可持續；能力；協調；整合

0引言

近年來，隨著社會經濟的急速擴張，我國自然資源過度消耗，環境污染加劇，如何解決經濟發展與生態社會系統的矛盾，實現可持續發展建設節約型社會引起越來越廣泛的關注。《中國21世紀議程》明確提出我國可持續發展的目標：“建立可持續發展的經濟體系、社會體系和保持與之相適應的可持續利用的資源和環境基礎。”

目前，關于可持續發展的研究有宏觀和微觀兩個方面，社會可持續發展和區域可持續發展屬于宏觀領域，企業可持續能力以及建設項目可持續性、項目可持續能力等屬于微觀領域。對建設項目方面的研究則集中在定義及后評價上，如建設項目可持續性可定義為建設項目在其生命周期內，維持各種效益和影響之間的動態均衡，約束發展速度和發展質量相互適應，可以成功地延伸至項目目標屬性。2005和2006年，劉建等人對項目可持續管理在我國水利水電工程應用的可行性方面進行了初步探討。家遠和申立銀(2005)提出以可持續發展值(SDV)來衡量項目對實施可持續發展所起的作用，并以建設項目生命周期的總體SDV來作為評估項目可持續發展能力(sDA)的指標。但這些文獻中并沒有對項目可持續能力的由來做任何分析和探討，也沒有分析如何培育和提高建設項目可持續能力的方法和途徑。建設項目屬于大型建筑企業的戰略經營單位，本文將整個項目視為一個有機體，認為其擁有自主利用各種資源的才能，從項目本身角度出發分析和思考上述提到的兩個問題。

1項目可持續能力內涵

項目可持續發展是指項目從立項、建造、形成到發揮其服務功能的整個生命周期內直至最后項目報廢，所達到的既能滿足當代人的需要，又不損害后代人滿足需要的能力的標準程度，既要能實現項目本身的可持續發展，又要能與環境、社會、經濟三大系統保持長期動態協調發展。這個抽象的定義是衡量項目可持續發展的總原則，也是建設項目要努力達到的最終目標，但是學者們試圖將其從概念化變為具體化以便進行評價研究。項目可持續能力是以項目可持續發展定義為基礎，客觀存在于整個項目生命周期中，表現為實現項目可持續發展的能力大小。建設項目可持續性后評價可以在一定程度上顯示項目可持續能力大小。

項目可持續能力特點包括：整合性。在生產過程中，項目可持續能力會合理有效地進行資源配置，而不是簡單地將資源堆砌。繼承性和持續性。通過組織學習創新，能將形成和提高能力的手段與措施作為組織和個人的經驗保存，并運用于今后所有類似的項目。能夠自主學習更新。只有通過學習不斷吸納知識、創造知識、分享知識和運用知識，才能生成項目可持續能力。

2建設項目可持續能力的生成機理分析

在圖1“金字塔”模型中可以看到，產生項目可持續能力的過程包括從資源層到能力集層，和由能力集層到建設項目可持續能力層。在金字塔的最頂端，建設項目可持續能力通過知識積累和創新，轉化為建筑企業可持續能力。實線箭頭代表下一層轉化為上一層采取的途徑、方法和手段，如通過協同利用資源，形成能力集；通過整合協調能力集，生成建設項目可持續能力；通過知識積累和刨新，對建筑企業可持續能力產生影響。虛線箭頭代表上一層對下一層的要求和反饋，即對原有的資源或能力提出更高的要求以及利于上層所需要的改進。

2.1“金字塔“模型層次介紹

2.1.1資源層建設項目是各種資源組合而成的綜合體，包括組織資源、人力資源、財務資源、技術資源、社會資源、制度資源等。組織資源指項目組織結構和形式以及職責劃分。人才資源主要指知識結構、人才梯隊以及項目團隊三方面。財務資源是指企業所擁有的資本以及企業在籌集和使用資本過程中所形成的獨有的不易被模仿的財務專用性資產。社會資源是項目建設過程中與政府部門、沿線社區、媒體等的聯系。制度資源指投資管理制度、建設管理制度、運營管理制度等保證項目正常高效運轉的顯性或隱性的組織文化。

2.1.2能力集層能力集是指整合協調各類資源完成項目可持續發展目標所開發出來的各種能力的集合，其是構成項目可持續能力的基礎，包括投資決策能力、風險控制能力、建設管理能力以及運營管理能力等。投資決策能力是指項目立項初期識別和分析市場機會和風險，選擇項目進行投資和決策的能力。風險控制能力是指在風險識別和風險衡量的基礎上采取控制技術以消除或減少風險出現概率的能力。建設管理能力是對項目實施過程的全面監管和控制的能力。運營管理能力是指項目運營過程中對各類資源進行計劃、組織、實施和控制的能力。

2.1.3項目可持續能力層項目可持續能力是指項目從立項、建設到運營的過程中，為促進社會、經濟、環境以及項目自身的可持續發展，整合和協調項目所有資源的能力。其需要項目可持續來促進能力集的轉化，項目可持續則是在培育項目可持續能力過程中的，必然結果。

2.1.4建筑企業可持續能力層建筑企業可持續能力是指建筑企業通過科學技術與管理手段的創新，不斷提高自身的運行效率.在其所能得到的各種資源的約束下，追求長期的可持續的發展。其在企業識別市場機遇、增強企業素質、抵御市場風險、因應環境變化中發揮著根本的作用，是幫助企業獲取持續競爭優勢的源泉。

2.2“金字塔”模型邏輯關系分析

2.2.1資源層與能力集層的關系分析在建設項目中，資源層是整個能力模型體系的基礎和源泉，能力集的核心任務就是合理配置及管理有限的資源，而協同利用可以幫助實現有限資源的高效配置。從項目立項開始，直到項目結束，通過協同利用對建設項目各類資源之間的各種動態配合關系與配合過程進行設計、維持和改進。

2.2.2能力集層與建設項目可持續能力層的關系分析建設項目可持續能力是一個以能力集為基礎整合協調而產生的系統，其大小決定于能力集。實現建設項目可持續能力的最大化主要集中在兩方面，一是盡量增強能力集中最弱的能力；二是協調好各能力問的關系，減少沖突。能力集通過協調和整合構成建設項目可持續能力，但在項目生命周期的各個階段，每個能力所起的作用是不一樣的。因此，項目可持續能力大小不僅要控制能力集在各個時期的表現，還要協調約束能力集之間由于資源問題而產生的不良關系。

2.2.3建設項目可持續能力層與建筑企業可持續能力層的關系分析建筑企業可持續能力位于“金字塔”模型的最頂端，與建設項目可持續能力息息相關，兩者之間的關系可以用辯證法來看待。企業可持續能力是站在企業整體立場，而項目可持續能力是站在企業 局部作為企業戰略業務單位的立場。整體的能力強大，會帶動提高局部的能力；局部的能力增加，組成整體的能力也會上升。企業可持續能力與項目可持續能力兩者相輔相成，互為依靠。

圖l中表示建設項目可持續能力轉化為建筑企業可持續能力的途徑是知識積累和創新。在當今社會，知識不再局限于信息或技術，而是包括所有除資源等實在物體以外的事物，如除信息、技術外還有文化、制度、管理手段等都屬于知識。知識積累是指建筑企業參與項目建設過程中不斷地增強各方面的組織學習，儲存和精選與項目建設有關的技術和管理知識，使獲得的知識能迅捷有效地運用到另外的建設項目上，鞏固其自身運作建設項目的能力。知識創新是建立在知識積累的基礎上，后者是前者的前提。建筑企業通過知識創新，在知識獲取、處理、共享的基礎上不斷追求新的發展，探索新的規律，并將知識不斷地應用到建筑企業自身的管理中，推動企業核心競爭力的不斷增強，保證持續系統的發展。

3項目可持續能力的培育及提升

前面已經分析到項目可持續能力與能力集之間的邏輯關系，那么針對項目可持續能力的培育及提升，首先進行的是能力集的培育，其次是增強這些能力之間的度，即能力提升。從硬件和軟件兩方面來提高整體的機動性和靈活性，可以實現項目可持續能力的整體促進。

3.1能力培育

建設項目運作過程中，應當全面收集與項目有關資料，選擇合理的項目融資模式，避免不適的融資模式影響項目的融資能力。風險控制能力的培育從建設項目可研階段到建設階段再到運營階段，運用風險回避、風險轉移、風險降低和風險自留等風險應對方法，建立風險機制來儲存和反饋信息，降低項目中所遇的風險。針對建設項目管理則采用動態的控制方法，合理配置項目中各種生產要素，以實現工程項目最佳社會效益和經濟效益。項目運營管理應該從管理組織結構和管理機制上做出適當的改變以區別于項目生命周期的其他時期，只有結合項目外部環境的變化，才能在項目建成后更好地對運營過程的計劃、組織、實施和控制。

3.2能力提升

能力集構成項目可持續能力，而建設項目各類資源又是能力集產生的根源和基礎，因此，控制資源短缺引起的沖突，就能協調好能力集之間的關系，進而良好地促進項目可持續能力的提升。項目可持續能力的提升可以從以下三個方面進行：

3.2.1建立協調機制建立協調機制的目的是為了對項目各參與方進行組織和控制使其協調一致，確保項目目標的全面實現而設計或安排的且必須遵循的一定的程序與規則，用以解決項目建設過程中各利益相關方之間相互作用、相互聯系、相互制約關系的所有手段、方式和方法。在項目建設中協調機制有溝通機制、合作機制、激勵機制、約束機制等。

3.2.2設置和完善管理制度國內學者汪丁丁將“制度”理解為“人與人之間關系”的某種“契約形式”或“契約關系”。度體系的設置和完善包括從目標控制、宏觀監管控、信息管理、參建方管理、激勵管理和環保管理等方面制訂一系列的制度和辦法，建立系統的項目管理工作程序和工作手冊，改進項目管理方法和手段，使工程建設和工程質量管理的各項工作始終處于有法可依，有章可循。同時，在制度條文基礎上，確立需要相應的相關的監管措施以及有效的處理機制，以確保制度的落實。

3.2.3促進信息溝通在項目實施過程中，必須在各項目組織之間建立良好的溝通渠道，建立項目管理工作平臺，設置合理的組織結構，明確定義各方的責、權、利，并要求各組織應抱著坦誠公開無偏見的態度參與信息的溝通和共享，以項目目標作為共同的使命，全力投入。

第9篇：建筑企業的運營管理范文

招商地產在組織變革上，分權更加明確，重點處理三大關系。

一是在總部運作層面實施大部制改革，打破部門墻，提升管控效率。大部制主要是設定兩個管理中心：一個是產品管理中心，把原來的策劃設計中心、采購管理部和客戶服務中心合并。因為招商要做產品標準化，而產品標準化不是一個戶型的標準化或建筑立面的標準化就可以解決的。另一個是運營管理中心。實現千億目標，總部職能要由運營管理的職能逐漸向戰略管控職能演變。要完成這樣一個演變，首先必須集合起運營管控的能力，因此招商把五個部門相關的職能人員合并，包括辦公室制度管理職能、營銷中心銷售督導職能、財務部管理會計職能、原運營管理部工程管理職能、企管部業績考核職能相關人員全部并到運營管理中心，并分成計統巡查部、業績考核部、流程及知識管理部三個部門。

這三個部門有一個邏輯關系，就是通過系統掌握整個公司的運營情況，然后通過巡查去發現問題和得到現有制度的反饋意見；通過掌握基礎信息之后來考慮用什么樣的考核方式和激勵方式牽引整個公司的運營往前走，同時在運營過程中發現哪個點有阻礙，在流程制度上進行改造。

二是總部和城市公司耦合。在總部和城市公司耦合方面，強調縱向權責下沉，做實城市公司，同時做好監控。招商地產在努力改變一個觀念：總部和各城市公司不是執行與服從的關系，而是定義為出資人與職業經理人團隊之間的協同。企業會在今年把以前簽訂的所謂目標責任書逐漸以文件的形式固化下來，甚至把流程都改了，將其稱為“城市公司的職業精英團隊對出資人的年度貢獻承諾”。

三是城市公司運作方面：自運轉和制衡的決策機制防范放權失控。城市公司運作層面，將流程拆分為審批流程和工作流程，并落實城市公司兩會機制（城市公司辦公會、城市公司成本管理小組會），構建自運轉和制衡的決策機制。

以IT促進管理

2012年，招商地產對運營部就提出能不能直接獲取到公司所有的經營數據，結果很難及時獲得。這進一步推動了招商“把原來信息孤島打通形成一個大平臺”的IT系統建設進程，以整合整個公司管理的信息和數據。

這個系統建設有三個難點：一是口徑統一難，二是數據維護難，三是決策支持難。有些數據還在不斷地變化當中。舉例來說，就建筑面積這個數據，一個項目從開始到結束，至少有5次變化，最多的出現過19次。這5次先后出現在土地可研階段、報建階段、施工圖階段、初查賬時階段和交付完成之后的查賬報告階段。這5個面積是一個項目走完必定要變化的，這就是數據統一難。

那么這個變化誰來維護它？這又涉及到數據維護難。在整個測算過程當中如何取值、從哪里取、能不能有一個標準，而且各種各樣數據交叉，部門級業務數據與公司級經營數據存在鴻溝，導致決策支持難。如何解決這些問題？總體思路是自上而下提要求，自下而上做支撐。

首先是統一數據標準和口徑，包括語境、定義和取數規則。很多問題在行業內好像很熟悉，但實際上在應用概念的時候很不一樣。最簡單的一個例子，在南方所稱的洋房到了北方可能就不一樣，在營銷系統里面就無法統一。因此，很多語境、定義和取數規則上的統一就勢在必行。比如把“存貨”確定為五種基本形態：第一是土地，第二是開工建設但還沒有達到預售條件的，第三是達到預售條件還沒有開始賣的，第四是已經賣了但是還沒有竣備的，第五是已經竣備了但還沒有賣房子。在分析了大概200多個案例后，梳理出工程進度模板、銷售的去化率模板、回款的模板以及每個項目的建設投資投入的模板。這些模板的依據之下，可以得出一個結論：要達到1000億的目標，當在售貨值為1的情況下，在建部分應該是1.93，土地應該是4.5，已售未竣工的應該是1.5，而已竣工沒售完的理論上應該為0。如果存貨維持在這樣的比例，就能夠很順利達到1000億的目標。其次是明確數據維護與更新機制，包括責任主體、觸發場景、版本管理、審批流程等。再次基于高層管控視角，梳理決策支持指標，形成包括了財務、客戶、內部流程、學習與成長BSC維度的運營門戶指標體系。