土地使用費計算方法精選(九篇)

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第1篇：土地使用費計算方法范文

關鍵詞：工程造價；資產評估；固定資產；總投資

中圖分類號：TU71 文獻標識碼：A 文章編號：1674-1723（2013）01-0135-02

工程造價專業和資產評估同屬經濟學范疇，但二者有著不同的專業特點和計算方法。工程造價專業是具體描述固定資產價值形成的全過程；資產評估是指根據企業具體要求及產權轉讓、企業重組、破產清算、資產抵押等經濟行為，對資產現時價值進行評定和估算的行為。但在建筑物評估中兩學科有相互關聯之處。根據多年來在工作中所接觸的工程和評估案例，工程造價與資產評估概念不同，卻有著很大的關聯性，作為長期從事工程造價的專業人員，如何將二者加以區分，并能正確聯系是十分重要的。

一、工程造價的含義及構成

（一）工程造價含義

工程造價是指建設一項工程預期開支或實際開支的全部固定資產投資費用。通俗地說，投資者選定一個投資項目，通過一系列投資管理活動（包括項目評估、決策、設計招標、工程招標，直至竣工驗收等），所支付的全部費用形成固定資產和無形資產，所有以上開支就構成了工程造價。另一層含義是以社會主義市場經濟為前提，以工程這種特定的商品形式作為交易對象，通過招投標等交易方式，最終由市場形成的價格。這層含義把工程造價認定為工程價格或工程承包價格區別造價的兩種含義的意義在于，為投資者和供應商（或者稱承包商）在工程建設領域的市場行為提供理論依據，當業主提出降低工程造價時，是站在投資者的高度充當著市場需求主體的角色：當承包商提出提高工程造價，是為了實現更高的實際利潤這是市場經濟運行體制的必然。

（二）我國現行建設項目總投資及工程造價的構成

基本建設項目總投資及工程造價主要由以下部分構成：

1. 固定資產。其中包括平建筑安裝工程投資（直接工程費+間接費+計劃利潤+稅金）、設備及工器具購置投資（設備原價+設備運雜費）、主要材料費投資、根據工程項目的建筑安裝工程投資招標或競標價與甲方所供設備和主材料合同價之和計提的工程管理費、建設期貸款利息、土地使用費、其他投資（包括設計費、可行性研究費、勘察費、質監費、監理費、破路費、綠化遷移費、測量費、合同公證費、開辦費、質量評定費、結算審定費等其他所有與工程有關的費用）。

2. 流動資產。這就包括預備費和建設期貸款利息。

（三）新增固定資產價值的確定

新增固定資產是指在投資項目竣工投產后所增加的固定資產價值。某項工程從立項、可行性分析、出步設計、施工圖設計、前期開發、設計招標、工程招標、直到竣工驗收發生的全部費用，進行工程竣工決算，形成新增固定資產價值。竣工決算是辦理交付使用財產價值的依據，是會計記賬的依據，工程造價總費用不完全構成“固定資產”賬目下的金額，根據財務制度規定，新增資產由各個具體的資產項目構成，分為流動資產、固定資產、無形資產、遞延資產、其他資產。在會計記

賬中：

1.建筑工程安裝費用――形成“固定資產――房屋”

賬戶。

2.設備及工器具購置費――形成“固定資產――設備”

賬戶。

3.土地使用費（及土地出讓金） ――形成“無形資產”

賬戶。

4.建設單位管理費中的開辦費――形成“遞延資產”

賬戶。

5.其他費用分攤記入各單項工程“固定資產――房屋”、“固定資產――設備”等賬戶中。如：建設單位管理費按建筑工程、安裝工程、需安裝設備價值總額作等比例分攤，土地征用費、勘察設計費等費用則按建筑工程造價分攤。

從上述可以看出新增固定資產的價值內容包括：建筑安裝工程造價和其他應分攤的費用。

通過前三項的論述，我們可以大致了解了工程項目從立項、竣工到交付使用進入企業會計賬目，形成企業資產的全過程。下面我們簡要了解資產評估的基本概念及特點。

二、資產評估的概念及特點

（一）資產評估的概念

資產評估指專業機構和人員，按照國家法律法規和資產評估準則，根據特定目的，遵循評估原則，依據相關程序，選擇適當的價值類型，運用科學方法，對資產價值進行評定和估算的行為。資產評估具體劃分為單項資產評估和整體資產評估。單項資產評估包括機械設備評估、土地使用權評估、建筑物評估、其他資產評估。

（二）資產評估的適用范圍

適用范圍包括：資產轉讓；企業兼并、出售、聯營、清算、租賃；股份經營：中外合資、合作；抵押、擔保。

（三）資產評估的方法

資產評估方法多種多樣，傳統的評估方法一般有：形象進度法，成本法，假設開發法，變動因素調整法等等。成本法是最基本的方法，也是使用最頻繁的方法。

成本法又稱重置成本，是通過求取開發可替代待估不動產所需的成本總額來估算不動產價格的方法。即在評估時點重新形成該工程已經完成的工程量所需發生的全部費用，確定重置價格。

成本法就是資產的現行在取得成本。在建筑物評估中，重置成本的確定是非常關鍵的，這就要求評估人員有豐富的工程技術和工程造價方面的知識，準確的確定建筑物的重置成本。

（四）資產評估實例

下面就一具體評估案例來說明：

案例：某啤酒品牌是在香港聯交所上市的國有企業，2010年9月受香港聯交所委托，對其資產狀況進行重新評估。評估基準日為2010年11月30日。本建筑物為啤酒分公司的一處廠房――糖化分廠，1995年建成投產，建設期為一年，建筑面積為1962平方米，鋼筋混凝土框架結構，混凝土條形基礎，層高為5米，共計2層，外墻為涂料，內墻為瓷磚到頂，地面地磚，塑鋼窗。本建筑物一直在使用，“固定資產――糖化分廠”賬戶賬面原值為3，801，111元，評估該建筑物在評估基準日的價值。

1.要求企業提供九五年竣工決算（審計后），根據竣工決算中的工程量套用定額，選用廣西省預算定額：2010年廣西省建筑安裝工程定額；2010年廣西省建筑裝飾定額；2010年廣西省取費定額：2010年11月份南寧市材料價格信息。

2.通過套用定額取得建筑工程費用：土建工程：2，472，120元；1260元/平方米；裝飾工程：156，960元；80元/平方米；水暖工程：78，480元：40元/平方米：給排水工程：58，860元，3O元/平方米；電照工程：137，340元，7O元/平方米。建筑工程費用合計：2，903，760元

3.其他費用：根據廣西省的相關規范規定，評估費用計算：建設單位管理費：（按工程費用的2.5%）2，903，760×2.5%=72，594元；勘察設計費：（工程費用的3%）2，903，760×3%=87，113元；工程監理費：（工程費用的2%）2，903，760×2%=58，075元：防空地下室建設費：2O元/平方米×1962平方米=3，9240元；墻體改造費：9元/平方米×

1962平方米=17，658元；消防集資費：7元/平方米×1962平方米=13，734元；上下水配套費：15元/平方米×1962平方米=

29，430元；排水配套費：6元/平方米×1962平方米=11，772元；防洪保安費：1元/平方米×1962平方米=1，962元：城市基礎設施配套費：50元/平方米×1962平方米=98，100元。其他費用共計：357，084元；資金成本=（2，903，760+357，084）×0.5×6%=97，825元。

4.該建筑物的重置成本=2，903，760+357，084+97，825=3，358，700元。

5.該建筑物1995年投產，已使用15年，框架結構廠房的耐用年限為50年，尚可使用年限為35年，則成新率-35年÷50年×100%=70%。

建筑物的評估值=重置成本×成新率=3，358，700元×70%=2，351，090元。

參考文獻

[1] 楊松堂.資產評估行業風險與防范[J].中國資產評估，2004，（1）.

第2篇：土地使用費計算方法范文

關鍵詞：供電企業 其他費用 標準成本 模板設計

作為一種成本計算方式，標準成本通過對間接費用、直接材料和直接人工進行預估，得到最終的成本費用，這本成本計算方法在對成本進行了分解的同時也對責任進行了分解，因此該方法也可稱為標準成本制度和責任分解制度。標準成本是為達到企業的經營目的，結合自身的經營狀況，對成本進行合理的計算。在標準成本的制定過程中，需要參照企業預算情況和各個部門的業績狀況，只有對生產的技術水平和經營的管理水平有詳細的了解，才能制定適合企業發展的戰略目標，企業的資金和資源使用效率才能得到提高。對于供電企業，電網維修和電能輸送過程中產生的費用，不能計入到個成本項目的費用，應歸納到其他費用的范疇中。

一、供電企業中其他費用的含義

在維護電網的正常運行、保證電能正常輸配過程中產生的費用，都屬于其他費用，囊括了電能輸配環節的成本，但不屬于材料費、修理費、職工薪酬、折舊費等成本項目的費用。具體來說包這些項目：差旅費、辦公費、水電費、勞動保護費、低值易耗品攤銷、外部勞務費、運輸費、營銷費、保險費、租賃費、取暖費、稅費、研究開發費、存貨盤虧和毀損、超標排污費、業務招待費、土地使用費、土地損失補償費、中介費、技術轉讓費、綠化費、無形資產攤銷、長期待攤費用攤銷、物業管理費、信息系統維護費、委托運行維護費、外事費、出國經費、會議費、警衛消防費、試驗檢驗費、其他。

二、其他費用成本開支的驅動因素

成本驅動因素是決定成本發生的一些重要的事項或活動。通過獨立或交互的因素驅動合力來提高技術，提高生產效率從而相應的減少成本，提高企業的核心競爭力。縣級供電企業的其他費用的成主要影響因素主要有主營業務收入、在崗職工人數、營業面積、缺員人數、勞務派遣人員人數、客戶數、供電所數量、營業廳數量、供電所（營業廳）建筑面積、變電站建筑面積、車輛總數、特種作業車輛總數、房屋建筑物固定資產原值、辦公樓建筑面積、大、中、小型會議次數、信息系統軟件數量、委托運行的變電站個數、委托運行的線路長度等等。縣級供電企業要實現對其他費用的成本控制就一定要實現對這些驅動因素的把握，增強企業的競爭力同時降低成本，設計出一個科學合理的其他費用標準成本模板。

三、各縣級供電企業共同接受的其他費用標準成本模版的設計

如何針對不同經濟區域的不同單位來設計成本動因，形成各縣級供電企業共同適用的其他費用標準成本模版，是其他費用標準成本模式設計的重點內容。筆者試通過調查，分析了2011年7個縣局的預計收入，從房屋建筑物原值、在崗職工人數、營業面積、客戶數、供電所數量、缺員數等方面進行了分析。分析發現，各數據間存在遇到的比例關系，特別是客戶數量、供電所數量、營業面積對預計收入的影響最大。這就是制定標準模板的重要依據，需要找出模板數據之間的比例關系，這樣才能使得設計出來的成本費用符合各縣級的情況。在崗人數和缺員人數對預計收入也有一定的影響。例如：縣局1其營業面積252，預計收入6119，縣局2其營業面積2422，預計收入40051。同時供電所個數后者是4個，客戶數量后者是前者的將近9倍。

因為成本組成上各縣局供電企業并不是完全統一的量，所以找出符合的模板就需要找出成本組成的驅動因素。根據20XX年縣局成本部分驅動因素情況表可以看出，預計收入、固定資產、在職員工、營業面積、客戶數、供電所數量、缺員人數等縣局之間差異較大，這時就需要具體的分析各成本模板費用中驅動因素，以組成科學的成本模板，適合各縣級供電企業不同情況的需求。例圖可知，縣局1無自有房屋資產，附屬的辦公設備、場所為租賃，雖然人員較少，所轄供電區域小，客戶數少，但相對收入卻不低，是個有發展潛力成長型的企業；縣局2收入較大，房屋建筑物資產最多，職工人數較多，所轄供電區域較廣，缺員較嚴重，是個有著優質負荷的發展比較穩定的企業；縣局3在所比較縣局中較中庸，發展尚可；縣局4因為所處經濟相對落后區域，主營業務收入較少，但其房屋建筑物資產不低，是個需要地方經濟扶持才能有所發展的企業；縣局5是所比較縣局中主營業務收入最大，客戶數最多的縣局，但其發展目前主要受在崗職工人數較多制約；縣局6所轄供電區域最廣、客戶數不低，但主營業務收入相對較少，是個典型的以發展旅游為主，轄區內無優質工業的企業。縣局7與縣局6類似，但目前有部分高能耗企業支撐，發展受限。通過動因分析，最后形成的成本模板包含辦公費、差旅費、營銷費、綠化費、物業管理費、保險費等一系列費用。其中對于辦公費，模板試考慮參照在崗職工人數進行分配，以人均辦公費進行成本控制；對于差旅費考慮50%參照職工人數，50%參照每平方公里客戶數進行分配；對于外部勞務費考慮參照缺員人數進行分配；對于營銷費考慮50%參照客戶數，40%參照主營業務收入，10%參照供電所數量進行分；對于綠化費、物業管理費考慮參照房屋建筑物原值進行分配；其他的費用也類似的按照驅動因素進行成本控制，這樣才能夠使得成本模板適用與各縣級供電企業。對于保險費、房產稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅、價格調節基金因為屬剛性費用，保險費涉及各家固定資產數，稅收隨國家征收稅率、范圍而定，暫不考慮動因。

四、通過實施標準成本模版對縣級供電企業管控的意義

實施標準成本模板對縣級供電企業管控有著積極意義，成本管理的關鍵是控制，通過成本控制從而降低成本增加企業的經營利潤，實現企業的目標。通過對標準成本模板的分析，可以發現其在應用過程中有一下幾個方面的作用。第一，將成本細化，按照有關的規章制度，就能對各個環節的成本進行統計和計算，最后得到的成本的合理性、準確性才能得到保證，與實際的成本之間的差距不明顯，提高了企業的資金使用效率；第二，將成本制定過程中的責任細化，通過實施標準成本模板，可以把責任細化到部門甚至個人，明確了自己的責任后，職能缺失的現象不復存在；第三，成本控制的方式更加簡單，對成本制定過程中的各個環節可以實施一對一的控制，減少了成本控制工作的盲目性，在提高工作效率的同時，提高了控制工作的強度和力度；第四，為企業管理者和領導者的決策提供數據支持，原有的成本管理方法雖然能計算成本，但數據的不準確導致企業的經營者不能掌握企業的實際情況，制定出的戰略和目標缺少了一定的可行性，嚴重影響了成本管理的效果。實施其他費用標準成本模板是供電企業發展的必然趨勢，供電企業需要引起足夠的重視。

五、結束語

標準成本的應用是供電企業在發展過程中，對成本管理方法的革新和探索，促進了成本管理方法的健全和完善。縣級供電企業其他費用標準成本模板設計對縣級供電企業現代化建設有著重要意義，在進行模板設計的過程中，需要深刻的認識到其他費用的組成，然后根據不同電力企業的成本驅動因素，分析整合，才能夠確定出符合各縣級供電企業的標準成本模板來制定出其他費用的標準。標準成本模板設計不是固定的，企業應結合自身實際情況，在以后應用的過程中，需要根據供電企業大環境的變動而進行改進，以促進企業健康發展。

參考文獻：

[1]重慶市江北供電局課題組.標準成本在供電企業中的應用探討[J].廣西電業，2008

[2]郗建華.寧夏電力公司標準成本管理研究[D].華北電力大學，2010

第3篇：土地使用費計算方法范文

自然資本是二十一世紀國際社會出現的一個具有時代意義的概念，這個概念不僅極大地改變了人們的生產、生活方式，也從根本上改變了人們的財富觀念和財富計算方法。有關自然資本的核算也被列入國民經濟核算和會計核算體系進行研究，成為計算國家財富和企業財富的基礎。比較而言，宏觀領域的自然資本核算研究起步較早，目前其核算框架基本形成，并于2007年首次公布了中國的綠色GDP。因此，自然資本核算的會計研究應該以宏觀核算的研究成果為起點，加快研究的力度與步伐。

一、一個新的資本觀的誕生――自然資本概念的形成

資本既是社會財富的象征，也是創造財富的源泉。然而，資本是如何創造財富，即在財富形成過程中，資本具體表現為哪些形態？對這個問題的認識，人類經歷了一個漫長的過程。由于資本是伴隨著工業經濟而產生的一個經濟學概念，因此，在傳統經濟學的視野中，資本通常被認為是生產過程中作為生產資料的物質財富，即由實物（如機器、設備、廠房、材料等）和貨幣構成的物質資本。相當長的一段時間里，人類對于資本的認識都局限于物質資本。

從馬克思開始，對財富源泉的認識，從單純的物轉向了人。在《資本論》里馬克思分析了資本的另一種形態，即提供剩余價值的人力資本的存在。他揭示出資本主義生產關系用物質資本掩蓋了人力資本這一秘密。而馬克思終其畢身探索的這個真理，在今天知識經濟的背景下，已得到社會的廣泛認可。人力資本與物質資本共同創造社會財富觀點，已成共識。

然而，人類對資本的探索并非就此而止。20世紀中期，由于自然資源的日益匱乏對經濟發展產生了制約作用，經濟學家以新的視覺重新審視資本，深入研究財富創造的源泉。美國知名能源專家埃默里?洛文斯和享特?洛文斯在其合著的《自然資本論》中，指出了資本主義生產方式最大的缺陷就是造成人與自然的分離。幾千年來，尤其是工業革命后的幾百年，人類從自然界索取了大量資源，卻沒有對自然做應有的補償，也沒有把自然對財富的貢獻計算在生產成本之內，致使與自然有關的資源長期處于低價甚至免費的狀態，導致自然資源日益稀缺，出現了嚴重的資源和環境危機。

面對這一問題，近年來，西方經濟學家突破傳統的經濟學理論，根據對財富創造的作用，提出自然資本概念，將資本劃分為自然資本、物質資本和人力資本三種形態，并根據稀缺性與有用性，建立了資源、環境的價值學說與定價理論，為解決自然資源的價值計量難題奠定了基礎。

自然資本概念的提出，進一步加深了人們對資本的認識。任何一種形態的資本在一個可持續發展的社會都無法獨立地創造財富。為此，1995年9月世界銀行提出了以“國家財富”或“國家人均資本”為依據，度量各國發展的可持續性的方法。按照這種計算方法，一個國家的財富由四部分構成：一是已形成的資產也稱產出資產；二是人力資源；三是自然資源；四是社會資本（即社會賴以正常運轉的制度、組織、文化凝聚力和共有信息等）。

世界銀行計算財富的這一新方法，進一步引導著人們樹立可持續發展的資本觀和財富觀。根據資本分類的這一理論，會計計量的資本應該包括以上前三類，一是物質資本（Km），即人類自身創造出來的財富，如：機器、廠房和道路等；二是人力資本（Kh），即人的知識、技能、經驗等通過教育、培訓固化在人體內的資本存量；三是自然資本（Kn），包括自然資產和環境資產。如土地、森林、漁業資源、凈化能力、石油、煤氣、臭氧層以及生物化學循環等都是自然資本。因此，依據可持續發展觀念，會計計量資本的公式為：

K=Km+Kh+Kn

綜上所述，現代經濟學關于資本理論研究的軌跡是沿著物質資本向人力資本和自然資本在不斷延伸。資本概念的不斷深化是社會進步與人類文明發展的象征。

自然資本概念的出現，為自然資本的核算奠定了重要的理論基礎。

二、自然資本的特征

（一）自然屬性與資本屬性的結合

既然作為資本家族的一個成員，自然資本也具有資本的一般屬性，并依照資本的屬性運行，即自然資本也以增值為目的。因此，自然資本經營的目的，是使其能夠獲得最大限度的增值。同時，自然資本更多的是具有其自然的基本屬性，如有些自然資源的增值是源于其生物特性，人類只要妥善保護，靠生態的自生性就會自動升值，典型的是森林及特定的生態圈，在人類不干擾的狀態下，隨著年代的遞延會增加其使用價值。而多數自然資源則隨著人類的耗用日益減少，如礦產資源。

因此，自然資本是資本尋租的本性與生態系統的平衡協調性的結合。對于自然資本的這一特征，自然資本既需要經營，也需要補償，自然資本補償的核算是自然資本核算的真正目的。

（二）權益的社會化

自然資本作為非人力形成的物質財富，其權益的歸屬應當是社會，而不僅是其所在地，這是由自然資源的特點所決定的，尤其是生態資源。因為任何自然資源都具有兩種特性，即資源的特性和生態的特性。如森林，除了是一種生物資源外，它的存在還影響著周圍的氣候和其下游水流的質量。因此，資源開采的影響、成本的補償和收益的確認遠遠超過了地理屬性的范圍。

自然資本的這一特征，使自然資本的產權界定與成本、收益的計算，與一般資本比較，具有很大的不確定性。因此，自然資本的核算更多地適合于在宏觀領域進行。這也是宏觀領域自然資本核算研究先于微觀領域的一個客觀原因。

三、自然資本產權的會計問題

現代企業以產權關系作為企業經濟制度的基礎。從產權角度看，資本是對企業生產資源和財富的一種要求權。因此，自然資本可以理解為是人類從自然可持續發展角度出發，提出的對于自然資源參與財富生產的一種產權要求。這種要求權的出現，必然打破傳統的財富認同與財富分配制度，帶來一場對現有社會生產資料所有權結構及社會財富分配的新的制度安排，也為產權理論創新提供了新的平臺。

（一）我國自然資源所有權形式對自然資本要素核算的影響

由于自然資本的特征，自然資本的產權界定與產權量變動測定具有很大的不確定性，因此，相對于物質資本，自然資本的產權核算還是一個新課題。目前我國自然資本所有權的模式為：自然資源的原始產權或最終所有權均屬于全民所有。政府作為社會公共資源的管理者，擁有自然資源管理權。生產者通過付費，有償地從政府手中獲得所需的自然資源的使用權。在我國，自然資本使用權的轉移，屬于第一次資源轉移。雖然這一次轉移不改變自然資本所有權的性質，但會出現所有權與使用權的分離，管理權和收益權被分割。自然資本產權的這一特征，引發的最大會計問題是自然資本補償的難度，即誰是補償的主體，補償制度如何建立等。根據我國自然資本的產權制度，筆者提出如下設想：

1.國家投入的形式

以投資形式進行資源轉移，自然資本是以國家的名義屬于全民所有，其所有權、收益權與處置權歸屬于國家，企業只擁有其管理權。國家以一定年限的自然資源占用、使用權作價入股，自然資源在企業體現為國家股。投資各方按照投入企業的資產數額，取得相應的股權和承擔相應的義務。自然資本補償的主體是國家，自然資本的會計管理涉及到雙方權益結構和收益分配的計算。

2.企業租賃的形式

自然資源不作為資本金，而是由自然資源開發企業向自然資源的所有者支付租金。在這種產權形式下，國家以租賃的方式將自然資源的占有、使用權租賃給企業，企業與國家之間在自然資源的使用上形成一種法律上的契約關系。企業通過定期向管理機構繳納租金，換取自然資源的使用權。自然資源所有者所取得的租金是一個常量，自然資本補償的主體仍然是國家。

3.企業購買的形式

自然資源開發型企業通過一定的法律程序和形式，以購買的方式，取得自然資源的占有和使用權。在這種產權形式下，企業預先支付了自然資源占有權和使用權的價格，自然資本補償的主體也是國家。

以上三種形式，都屬于自然資源的第一次轉移，第一次轉移造成自然資源的產權分離，即所有權與使用權的分離。無論以什么形式轉移，企業只獲得使用權和部分收益權。因此，從產權角度看，自然資本是國家對自然資源的所有權。在以國家投資形式獲得自然資源的企業，應該建立自然資本賬戶，作為宏觀核算的基礎。同時，國家收取的租賃費、使用費和通過自然資本投資分得的利潤應建立自然資本補償基金賬戶。因此，自然資本與自然資本補償基金，從性質上看都屬于宏觀核算賬戶。

通過第一次資源轉移進入生產領域后，自然資源則成為生產要素。作為生產要素后的自然資源流通是在生產要素市場進行，按生產要素市場規律運行，進行有償轉移的。

（二）自然資本的權益價值確定

綜上所述，國家、政府、經營者分別行使著自然資源所有權、管理權和生產經營權。在擁有這些權益的過程中，各方都投入了一定的活勞動和物化勞動，組成了自然資源的整體價值。因此，自然資源權益是自然資源同主體結合所附著的權利和要求，這種權利和要求在經濟上得到體現，就形成了自然資源的權益價值。具有包括：

1.自然資源所有者享有所有權收益。自然資源所有權是一種法定所有權，其實質是領轄所有權，即國家行使，只要在國家領轄區域發現的一切自然資源，就應該為國家所有，這種所有權具有壟斷性。法定所有權享有的收益是“地租”形式的收益。如礦產資源的所有權收益為：“礦區使用費用”、“資源級差費”和“特別資源”；森林資源的所有權收益為“林地使用費”、“資源級差費”和“持別資源費”；草原資源的所有權收益為“草地使用費”、“資源級差費”和“特別資源費”等。這些統稱為自然資源所有權價格，構成自然資源買價的主要組成部分。

2.自然資源管理者享有的管理權收益。自然資源管理者行使社會行政管理職能，保護自然資源的合理開發和利用。作為自然資源的管理者應向自然資源的經營者收取的費用有：資源保護費（自然資源在開發過程中發生資源保護、環境治理等費用）和資源替代費（資源管理部門組織資源替代方面的科研工作發生資源開發替代費用）。這兩項費用統稱為“資源補償費”，由國家分期向自然資源經營者收取。

3.自然資源經營者享有的經營收益。自然資源的經營者為取得自然資源經營權，必須向資源所有者（國家）及有關方面交納相關的款項，如礦山企業從地質勘探單位購買礦產資源發現權，同時向國家申請采礦權時支付礦產資源所有權價值。在取得資源經營權后進行經營，獲取經營收益。

上述自然資源的權益理論歸納如下表：

四、自然資本補償制度

（一）自然資本與物質資本的關系

大部分自然資本與物質資本之間是一種轉化的關系，如能源產品是由礦產資源轉化而來，這一類資源通常是不可再生資源。因此，經濟生活中自然資本與物質資本的關系，體現為自然資本不斷向物質資本轉化，并隨著這一轉化自然資本逐漸縮小。當自然資源被耗盡以后，物質資本就無法生產，人類的生產、生活過程都將中斷。自然資本與物質資本的這一關系，決定了自然資本的持續利用，其補償是不可或缺的。

（二）自然資本補償的意義

自然資本的補償是指運用經濟手段彌補由于人為原因造成的資源損耗和環境破壞，維持自然資源的存量，保證資源與環境能夠滿足人類可持續發展的需要。具體做法為：一是要有足夠的資金支持研制和開發不可再生資源的替代物；二是通過經濟手段限制可再生資源的使用和浪費，并積累資金維持這些資源的再生；三是通過經濟手段限制污染物的排放并積累資金治理污染。如建立污染權交易市場、污染責任保險制度和環境稅收等。

（三）我國的自然資本補償制度

我國傳統的自然資本補償制度，主要采用經濟手段進行強制性補償，包括獎勵，綜合利用、排污收費和經濟優惠等。目前新的經濟手段主要有資源有償使用制度、污染產品收費制度和環境管理收費制度等。

自然資源的有償使用又有兩種方式：一種是對直接消耗自然資源的行為收費，如對從自然中開采礦產、砍伐林木、抽取水源等行為收費；另一種是對環境容量資源使用的收費。如向環境排放污染物，消耗環境容量使環境質量下降而實行的排污收費制度。

1.自然資源使用的補償制度

（1）水資源的有償使用

水資源的收費有兩種類型，一是對未經人工處理的天然水的收費；二是對使用水利工程的水收費。

（2）土地資源的有償使用

土地資源的有償使用，就是在保證土地屬國家所有的前提下，將土地有償租給企業、事業單位開發經營和使用，經營、使用單位則向國家交納土地使用費。

（3）征收礦產資源稅

礦產資源實行有償開采，即對從事煤炭等礦產資源開采的單位或個人征收一定的費用。

2.環境資源使用的補償制度

（1）排污收費制度

排污收費制度是指排污者向國家交納的治理污染源、消除環境污染以及賠償受害人損失的費用。征收排污費一般有兩個層次：第一層次是超標收費，就是對超過國家或地方規定標準排放的污染物征收一定的費用，對達到排放標準的，則不收費；第二層次是排污收費。凡是向環境排放污染物的都要繳納排污費。排污收費制度在一定程度上肯定了自然環境資源所具有的價值，將企業生產經營中的外部不經濟性進行內部化。

（2）排污許可證交易制度

排污權交易的目的是建立合法的污染排放權利，這種權利是以許可證的形式表現的，通過政府的監督管理，發放給排污者作為其可以排放污染物的證明，并且允許這種權利像商品一樣被買入買出，從而達到對污染物排放的控制。

（3）生態環境補償費

生態環境補償費以從事對生態環境產生或可能產生不良影響的生產、經營開發者為對象，征收范圍為現行排污收費沒有覆蓋到的、影響生態環境質量、結構、功能及效用的各種行為。體現了“誰污染，誰治理；誰開發，誰保護；誰破壞，誰恢復；誰利用，誰補償”的自然保護原則，使破壞者通過繳納補償費的形式，負擔起為生態環境造成損害的相應的經濟責任。

3.稅收制度

與自然資源相關的各稅種主要是調節級差收入或增加收益。我國目前專門針對資源與環境的稅收有資源稅、土地增值稅、耕地占用稅和城鎮土地使用稅等。

五、自然資本的核算

自然資本核算是自然資本補償的重要基礎。為此，國際社會和中國政府都投入了大量的人力與物力進行研究。然而，將自然資本要素列入國家與企業的財富核算體系是一個十分復雜和艱巨的課題。目前已初具形態的自然資本核算框架，主要是宏觀領域的綜合環境與經濟核算體系（SEEA）；而微觀領域的核算，即環境會計有關自然資本的核算，尚未取得實質性進展和結論性的成果。筆者認為，環境會計關于自然資本要素核算的研究可以SEEA為研究起點來統一自然資本核算研究的口徑，以提高研究成果的質量與效率。

（一）自然資本要素的宏觀核算

綜合環境與經濟核算體系（IntegratedSystemofEnvironmentalEconomicAccounting，縮寫為：SEEA），是國民經濟核算系統（TheSystemofNationalAccounts簡稱SNA）的二級賬戶。

建立SEEA的意圖，是在不改變原有國民經濟核算框架的基礎上，增加環境核算等相關內容，是對SNA核算的補充。雖然，SNA核算中的資產也分為生產資產和非生產自然資產，如礦產和水等資源性資產也包括在SNA核算體系中，但原有框架中并沒有因非生產自然資產的減少而調整GDP，造成財富統計的虛增現象。SEEA核算體系在生產資產和非生產自然資產分類的基礎上，又將非生產自然資產具體劃分“野生生物群”、“土地”、“水”、“底下資產”、 “大氣資產”和“生態環境資產”等賬戶，并對非生產自然資產的變化進行實物量與價值量的同時核算。通過SEEA的核算，自然資本的增減直接調整了GDP，實現了綠色GDP的核算。

SEEA框架如右圖所示①：

SEEA的自然資本核算是以國家為主體，對自然資產和生態環境進行估價，以估價所確定的價值量核算自然資本。筆者認為，為了便于SEEA的核算，在進入SEEA之前，自然資本核算可以運用會計核算的原理進行宏觀分類核算，這一環節適合地區或部門的核算，可以視為SEEA核算的準備階段。

具體核算類型與方法如下：

1.土地

土地是指在人類活動控制和管理下的土地資源，其價值包括地面植被和人文風景。土地按照利用形式，又可分為耕地、林地、草場、建設用地和荒地。耕地、林地和草場如果加入人類勞動，其價值應包括人工費用，計算公式為：

P = P1+ P2

其中P1為土地的天然價值，P2為人工價值。建設用地是人工的建成系統，土地的價值一般與建筑物一并計算。荒地是土地資源的儲備，又可能向其他形式轉變。從國家的角度計算土地，總面積一般不會減少，但由于土地不同利用形式之間與不同利用等級之間變化會導致土地產生不同的效用。如加入人類勞動由荒地變為耕地，或由耕地變為建設用地等，其價值量就有很大的差別。因此，在進行土地核算時，除設置“土地”總分類賬戶外，還應按土地的種類，設置明細賬戶，對其進行明細分類核算。

如某片新發現的原始森林估計價值15000億元，初次確認編制會計分錄：

借：土地――森林 15000億元

貸：自然資本15000億元

2.大氣資產

大氣資源是一種典型的公共物品，除個別情況下使用者要付出一些采集成本，多數情況下任何人或廠商在任何時候都可以任意使用。但當大氣中某些部分，如顆粒物、SO2、NOX等含量超過一定比例，影響到人體健康即經濟活動時，就會造成大氣污染，或者說造成大氣資源退化，人類再使用清潔空氣就需要付出一定的代價。從會計角度研究大氣資產時，主要研究其價值的構成以及價值的決定。大氣資產的特點決定了其計量宜采用邊際成本法，大氣資產的邊際成本由三部分構成：

MOC = MPC + MUC + MEC

式中：MOC為邊際成本

MPC為邊際生產成本

MUC為邊際使用者成本

MEC為邊際外部成本

作為公共物品，大氣的邊際生產成本可以為零，邊際使用者成本也可以為零。當大氣的邊際生產成本和邊際使用者成本均為零時，大氣的邊際成本就由其外部成本決定，即大氣資源的價格由使用者因使用大氣資源而給其他人和廠商額外帶來的費用。如大氣資源被利用后成為廢棄物再向大氣中排放，使用者和排放者必須為此付出費用，這種費用等于大氣污染的外部成本。

根據SEEA核算體系的需要，應設置“大氣資產”賬戶，當MOC= 0時，會計上不需要記錄；當MOC＞0時，根據計量結果：

借：大氣資產

貸：自然資本

3.水資源

隨著人口的增加和經濟的快速發展，水資源已經由普通資源向資產過度。因此，水資源應作為一項重要的環境資產納入會計核算體系。水資源作為環境資產的特點表現為水資源的質量對其價值有重要的影響作用。而水的質量與其功能是緊密聯系在一起的，如生活用水、工業用水和養殖用水，所體現的價值有很大的差別。如某地區水質為一級，水量約70億m3，水資源價格為1.115元／m3，水資產入賬時：

借：水資源78.05億元

貸：自然資本 78.05億元

4.礦產資源

礦產資源是典型的不可再生資源，對已探明儲量并估價后的礦產資源應編制如下會計分錄：

借：礦產資源

貸：自然資本

5.生態環境資產

生態環境資產是自然資源間接發揮的一種效用，對其計量應窮盡各項間接效用，如帶有植被的土地，間接效用至少包括土地生物、植物釋放氧氣和保持水土等。分別對各項間接效用的潛在能力進行計量，匯總后即為生態環境資產的理論價值。為了與SEEA核算體系連接，需要設置“生態環境資產”賬戶。

例：某地區有2432公頃耕地、1149公頃果園、354公頃魚塘和2832公頃林地，對這些自然資產的生態環境資產價值進行計量，計算該地區生態環境的價值。

（1）土地生物量價值。土地生物量價值采用機會成本法計算。按1990年的價格計算，耕地和果園的凈資產為936元／公頃，魚塘的凈產值為1994元／公頃，林地的凈產值為29元／公頃，貼現率為12%，貼現期為20年，且凈產值按每年4%的比例遞增，該土地的生物量價值為4088.5萬元。

（2）植被的價值。設農作物年釋放氧氣量為65噸／公頃，草地年釋放氧氣量為100噸／公頃，按1990年的氧氣價格計算，該土地的植被價格為31792.64萬元。

（3）涵養水源功能的價值。涵養水源計算公式為：

涵養水源功能=

土地面積為6767畝，設森林根系平均深度為1米，土壤容重為1.3噸／立方米，丘陵區的森林土壤含水率為23.55%，光板地土壤含水率13.46%。計算結果為591 781立方米，相當于一座小型水庫的庫容量，該水庫投資20年的運行費用為302 800元。

（4）土壤保持的價值。土壤保持價值可以采用替代法計算，即按水土流水的損失計算。設林地平均年泥沙流水量約為9噸／公頃，荒山為25噸／公頃，則該土地的平均年泥沙量為4246.2噸。若采用攔沙工程，其費用為20940元。

以上四項價值合計為25913.51元，即為該土地的生態資源價值②。編制會計分錄：

借：生態資產 25913.51

貸：自然資本 25913.51

6.自然資本補償費

企業因環境影響定期交納的各項稅費，從性質上看，是自然資本的補償費，各級政府應作為補償基金列入自然資本。編制會計分錄：

借：銀行存款

貸：自然資本――補償基金

7.資源性資產的價值變動

自然資源資本化后，其價值還會發生變化。如不可再生資源可能會因為不合理的開發，造成自然資本的貶值，而可再生資源則可能因為人工再造而增值。

增值額從資源的可持續發展考慮，應調整資本，增值時：

借：遞耗資產等

貸：自然資本

而貶值時應及時加以確認：

借：自然資本

貸：遞耗資產等

（二）自然資本要素的微觀核算

1.企業自然資本核算的內容

目前，在微觀核算領域，自然資本要素的核算通常見于資源性與資源開發型企業。這些企業多數為國有企業，國家代表全體人民對自然資源行使所有權。因此，對投入企業的自然資源必須進行產權核算，建立“自然資本”賬戶，反映自然資本國家所有的產權關系。

若非國有企業，自然資源的取得方式一般為購買或租賃，這是自然資源和生態環境有償耗用的表現形式。企業的重點是對資源性資產進行資本化核算。自然資源資本化的根據是其整體價值，如礦產資源包括從地質勘探單位購買礦產資源發現權和向國家申請采礦權支付的礦產資源所有權價值；森林資源價值包括支付資源所有權權益的價格。資本化后自然資源通常作為“遞耗資產”（或自然資源資產）入賬。

在自然資源開發利用過程中，有兩種情況可以增加自然資源的儲量。一種是新探明的自然資源儲量；另一種是人造資源，也稱培育資產，如人工造林。新探明儲量的自然資源所有權仍然屬于國家。人造環境資源一般由國家或企業投資，如山林由企業承包后所培育的林木。對新增資源的儲量要確定所有權并進行核算，也是自然資本核算的一個部分。

隨著資源的開發和使用，遞耗資產的價值分期折耗計入成本，自然資源得到合理補償。對這一部分成本，應該建立補償基金，補償基金的核算是自然資本核算的最終目的。

2.資源性資產的核算

資源性資產核算可根據資源的類型，設置“遞耗資產”、“土地資源”、“牧地資源”和“旅游資源”等賬戶。如果考慮與SEEA核算體系銜接，可設置“培育資產”賬戶，歸集培育資產的實際成本，待培育資產成熟后，再轉入生產資產的自然資產，同時將國家撥入的專項資金轉為自然資本。

由于企業取得自然資源的方式不同，其賬務處理有以下幾種方式：

（1）國家投入

國家以投資形式進入微觀主體的自然資源，國家對其享有所有權，形成自然資本，設置“自然資本”賬戶。其賬務處理如下：

借：遞耗資產等

貸：自然資本

（2）購買式

企業直接向國家購買自然資源的使用權，這種方式企業不是接受投資，不反映產權關系，只能將所支付的買價和購買的相關費用資本化為資源性資產。其賬務處理如下：

借：遞耗資產等（支付的價款和相關費用）

貸：銀行存款（支付的價款和相關費用）

（3）租賃式

企業以租賃方式從資源所有者處取得資源的使用權。這種方式下，以每期支付租賃款的現值，資本化為遞耗資產的數額，而所支付租賃款總額與以上現值和之間的差額作為利息費用分期攤銷。這種方式下，資源資本化時：

借：遞耗資產等（以后各期支付租賃款的現值和）

貸：長期應付款――應付資源租賃款

定期支付租賃款時：

借：長期應付款――應付資源租賃款（每期支付租金）

財務費用（每期支付租金的利息）

貸：銀行存款（每期支付租金和利息總和）

（4）債務式

企業以欠債方式向資源所有者借得資源使用權，使用權并未真正轉移，經營企業只是暫時擁有了資源的使用權。資本化時可作分錄如下：

借：遞耗資產等（資源的價值）

貸：長期應付款――國家

（5）自然資源補償費

在經營中企業因環境影響定期交納的各項稅費，從性質上看，是資源環境的補償費。但交納時這些費用一般在企業當期管理費用中列支，處理如下：

借：管理費用――資源環境補償費

貸：銀行存款

3.生態資源性資產

生態資源性資產的核算，主要反映生態環境的價值增減變化及生態資產的價值減少，應按性質設置“生態資產”和“生態資產累計折耗”賬戶。

設某企業向政府申請一片森林20年的使用權，開設國家森林公園。通過相關的非市場價值評估法確定該森林環境資源價值為1億元。國家森林公園有自然保護區性質，其實物資源（林木，動物等）不能采用和破壞，因此企業付出的1億元，相當于該片森林的環境資源（森林景觀所提供的游覽服務，生物多樣性和生態系統服務等）價值。企業對取得的森林使用權以20年期限分期攤入成本，則會計分錄為：

生態資產入賬

借：生態資產100 000 000

貸：銀行存款100 000 000

若國家以投資方式投入，則：

借：生態資產100 000 000

貸：自然資本100 000 000

生態資產的折耗

年折耗為：100 000 000÷20＝5 000 000

借：森林生態旅游成本4 000 000

貸：生態資產累計所耗 4 000 000

注：①資料來源于國家統計局核算司資產與資源環境核算處

第4篇：土地使用費計算方法范文

目

錄

序言

第一章　合營公司的組成

第二章　生產經營范圍和規模

第三章　投資總額，投資比例及資本轉讓

第四章　利潤分配和虧損負擔

第五章　合營期限及終止合同

第六章　合營各方的責任

第七章　董事會

第八章　經營管理機構

第九章　財務會計制度

第十章　勞動管理

第十一章　設備、原材料和配件的采購

第十二章　納　稅

第十三章　保　險

第十四章　違約責任

第十五章　不可抗力

第十六章　爭議的解決

第十七章　適用法律

第十八章　合同的變更與解除

第十九章　合同的生效及其它

中國．北京．中國技術進口總公司和

國

市

公司．根據《中華人民共和國中外合資經營企業法》和中國的其它有關法規，本著平等互利的原則，通過友好協商，同意在中華人民共和國

省

市，共同投資舉辦合資經營企業，特訂立本合同．

第一章　合營公司的組成

1·1　本合同的合營各方為：

中國技術進口總公司（以下簡稱甲方），在中國北京市注冊登記，其法定地址在：中國北京市西郊二里溝，法定代表：姓名

職務

國籍

；

國

公司（以下簡稱乙方），在

國

地登記注冊，其法定地址在

國

地，法定代表：姓名

職務

國籍

（如合營為多方者，可按丙，丁······方依次排列）．

1·2　合營公司的名稱和法定地址：

合營公司的名稱

有限公司．

外文名稱

．

合營公司的法定地址在中華人民共和國

省

市．

合營公司可以根據業務需要在國外或其它地方設立辦事處，或分支機構．

1·3　合營公司是在中國境內建立的合資經營有限公司，是中國法人．公司的一切經營活動必須遵守中國的法律，法令和有關規定．

第二章　生產經營范圍和規模

2·1　合營公司的生產經營范圍是：

生產

產品；

（主要根據具體情況寫）

2·2　合營公司的生產規模如下：

2·2·1　合營公司投產后的生產能力為年

．

2·2·2　隨著生產的發展，生產規模可增加至

．

（注：　要根據具體情況寫）

2·2·3　合營企業產品的銷售由

公司為總．具體的銷售辦法另簽協議．

第三章　投資金額，投資比例及資本轉讓

3·1　合營公司注冊資本為

（人民幣）元（或雙方協商的另一種貨幣）．

其中：甲方出資

元．占注冊資本

％

乙方出資

元．占注冊資本

％

合營各方在合營期內．不得減少其注冊資本．

3·2　甲，乙雙方將以下列方式作為出資：

甲方：現金

元．廠房

元．土地使用費

元．工業產權

元．其它

元．共

元．

乙方：現金

元．機械設備

元．工業產權

元．專有技術使用費

元．其它

元．共

元．

3·3　合營各方在合營公司得到營業執照后

天內．分期繳足出資資金．其應付金額和期限規定如下：

······

任何一方對其出資額逾期繳付或欠繳均按

條辦理．

3·4·1　注冊資本的增加，轉讓或以其它方式處置，均經董事會會議通過，并報原審批機關辦理登記手續．

3·4·2　合營一方向第三者轉讓全部或部分出資額，須經公司另一方同意，公司另一方有權優先購買其轉讓的股份．公司一方向第三者轉讓出資額的條件，不得比向公司另一方轉讓的條件優惠．

第四章　利潤分配和虧損負擔

4·1　合營公司利潤在按中國稅法納稅后，由董事會決定扣除公司的儲備基金，企業基金和職工福利基金后，合營各方按出資比例分享利潤或分擔虧損或風險．

4·2　合營公司的資產負債，僅以合營公司的注冊資本為限．

第五章　合營期限及終止合同

5·1　合營公司在領取營業執照后．即可以法人身份開始營業，期限為

年．合營期滿，合營合同自行終止．

5·2　經合營各方同意延長公司合營期限．應在公司期滿前六個月，向原申批機構提出延長申請．

每次延長以

年為限．

5·3　在合營期滿時，中國技術進口總公司將用

幣購買外國投資者的股份，購買價格另行商定．

第六章　合營各方的責任

6·1　合營企業在正式開業前，應各負其責，完成以下各項事宜：

6·1·1　甲方責任：

辦理為建立合營公司向中國有關部門的申請．注冊登記手續；

辦理申請取得土地使用權的手續；

組織合營廠房的其它工程設施的設計，施工工作；

按

條的規定．提供現金，機械設備，廠房等（詳見附件），協助外籍工作人員辦理所需入境簽證，工作許可證等手續，協助合營公司招聘當地中國籍的經營管理人員，技術人員，和工廠所需的其它人員．

6·1·2　乙方責任：

按第

條的規定．提供現金，機械設備，工業產權，專有技術，使用權（詳見附件一）．

為使合營公司得到

產品的設計，生產，安裝和維修的全部技術，為保證全部技術轉讓．乙方將提供：產品設計，制造技術和方法，生產和質量的管理方法，工廠的設計和改造及工廠的組織方法和安裝維修方法等．

辦理合營公司委托在中國境外選購機械設備，材料等事宜，培訓合營公司的技術人員和工人．

6·2　在合營企業正式開業后各方將負責辦理合營公司委托的其它事宜．（如：原材料供應，產品的銷售，信息交換等可根據具體情況訂立）

第七章　董事會

7·1　合營公司設立董事會，董事會為公司的最高權力機構．

董事會由

名董事組成，其中甲方

名，乙方

名．董事長由甲方委派．設副董事長

名，由

方委派．

7·2　董事長，副董事長及董事的任期為四年．任期期滿如獲繼續委派，可以連任．

任何一方需要更換自己委派的董事長，副董事長時，必須事先通知合營公司和合營另一方．

7·3　董事會的職權，決議程序及董事會的開會時間均按合營章程規定執行．

第八章　經營管理機構

8·1　合營公司實行董事會領導下的總經理負責制．設總經理一名，由

方推薦，付總經理

名，由甲方推薦

名，乙方推薦

名，正副總經理任期為

年．

8·2　總經理的職責是負責執行董事會的決議，組織和領導合營公司的經營管理工作．副總經理根據合營章程的規定，協助總經理工作．

合營公司將根據本公司的業務需要，下設部門經理，負責部門業務的日常工作，并對總經理，副總經理負責．

8·3　正副總經理由合營公司董事會任命和免職，正副總經理不得兼任其它公司和企業的總經理和副總經理職務．各部門經理由總經理任命．

第九章　財務會計制度

9·1　合營公司的財務會計制度應根據中華人民共和國有關法律和財會規定，結合本公司的實際情況加以制定．合營公司注冊登記后，應及時到當地財政部門和稅務機關備案．

合營公司在中國銀行開立人民幣和外匯帳戶．也可以在經批準和指定的國外其它銀行開立帳戶．

9·2　合營公司的財務會計年度，應采用日歷年制，自公歷每年一月一日起至十二月三十一日止．為一個會計年度．公司會計采用國際通用的權責發生制和信貸記帳法記帳．一切記帳憑證，單據，報表，帳簿必須用中文書寫．（也可以同時用甲乙雙方同意的另一種外文書寫）

9·3　合營公司設總會計師，副總會計師各一名．總會計師的職權和責任按合營公司章程規定執行．總會計師由

方推薦，副總會計師由

方推薦，總會計師，副總會計師均由董事會任命．

第十章　勞動管理

10·1　合營公司職工的雇用，辭退，工資，福利，勞動保護，勞動保險及勞動紀律等事宜，均按《中華人民共和國中外合資經營企業勞動管理規定》和合營公司與個人簽訂的勞動合同辦理．勞動合同訂立后，即報當地勞動管理部門備案．

10·2　甲乙雙方推薦及聘用的高級管理人員，工程技術人員的工資及福利待遇等問題，由董事會議討論決定．

第十一章　設備、原材料和配件的采購

11·1　合營公司為生產和經營需要的原材料，燃料，配套件，運輸工具和辦公用品等，原則上由合營企業自行采購，在同等條件下，應優先在中國購買．對需要在國外采購的產品，一般應選擇具有國際先進性和適用性的產品，其價格不得超出國際市場的合理價格．

11·2　在采購上述設備和材料前，甲乙雙方應充分醞釀協商并可派員實地考察，必要時可公開招標采購．

第十二章　納　稅

12·1　合營公司應按照中華人民共和國稅法及有關規定繳納各種稅金．

12·2　合營公司的職工應按照《中華人民共和國個人所得稅稅法》繳納個人所得稅．

第十三章　保　險

13·1　合營公司的各項保險，均向中國人民保險公司投保，合營公司成立后，由總經理，副總經理向董事會提出公司的保險計劃．經董事會討論決定后，以合營公司的名義辦理投保手續．

第十四章　違約責任

14·1　合營一方因不履行合同或履行合同義務不符合約定條件，造成合營另一方損失時，受損失一方有權要求賠償損失或采取其它補救措施．補救措施采取后，尚不能完全彌補另一方所遭到的損失的，另一方仍有權要求賠償損失．

14·2　合營一方因違反合同所承擔的賠償責任，應相當于另一方因此而受到的損失．并支付一定數額的違約金．違約金的計算方法如下······（詳見附件

）．

14·3　合營一方未按期支付合同規定的應付金額，合營公司有權收取遲延支付金額的利息，從逾期第一個月算起．

上述逾期的利息以各自出資的貨幣支付．

第十五章　不可抗力

15·1　合營各方因地震，臺風，嚴重的水災和火災，戰爭及其它不能預見并且對其發生的后果不能阻止或避免的不可抗力事故，造成一方遲延履行或無法履行本合同，在符合下列全部規定的情況下，不當作違約處理．

15·1　1不可抗力必須是阻止，阻礙，遲延受事件影響一方履行合同的直接原因．

15·1·2　受事件影響的一方，在該事件發生時，已及時采取各種合理措施．

15·1·3　受事件影響的一方，在遭受事件時，已立即通知合營另一方，并在十五天以內，以書面形式提供事故及處理情況，以及遲延履行或無法履行本合同的理由，并由該事故發生地的有關機構出具證明．

15·2　在事件影響已經克服或處理結束后，受事件影響的一方必須立即通知合營另一方．

第十六章　爭議的解決

16·1　發生合同爭議時，合營各方應盡可能通過協商解決，或經第三者調解解決．當事人不愿協商和調解的，可以提交中國仲裁機構或雙方同意的其它仲裁機構仲裁．在中國仲裁應遵守中國仲裁機構的仲裁程序，在其它仲裁機構仲裁應遵守該仲裁機構的仲裁程序．

仲裁裁決是終局裁決，對雙方均有約束力．

>

16·2　仲裁費用由敗訴方負擔，或由裁決裁定．

第十七章　適用法律

17·1　中華人民共和國法律為本合同的適用法律．

17·2　本合同的訂立，效力，解釋，履行，均受中華人民共和國法律的管轄．

第十八章　合同的變更與解除

18·1　經合營各方協商同意后，可以變更或修改合營合同，但合營各方必須就此簽署書面協議，經審批機關批準方能有效．

18·2　有下列情況之一的，合營一方有權通知合營另一方解除合同：

18·2·1　企業發生嚴重虧損，無力繼續經營．

18·2·2　另一方違反合同以致嚴重影響訂立合同時所期望的經濟效益．

18·2·3　另一方在約定期限內沒有履行合同，在被允許延遲履行的期限內仍未履行合同．

18·2·4　發生不可抗力事件，致使合同的全部義務不能履行．

18·2·5　合同約定的解除合同條件已經出現．

18·3　有下列情況之一的，合同即告解除．

18·3·1　雙方商定同意解除合同．

18·4　合營任何一方未征得合營另一方的書面同意，不能將本合同章程和合同附件規定的權利和義務轉讓給第三者，違反上述規定，以任何方式轉讓的合同均屬無效．

第十九章　合同生效及其它

19·1　按照本合同原則訂立的如下附件，包括章程，協議，附件等均為本合同的組成部分．本合同條款與附件條款發生矛盾時，應以本合同條款為準．

19·2　本合同經雙方法定代表簽字后，須經

批準，方能生效．

19·3　本合同于一九

年

月

日由甲乙雙方的授權代表在

地簽字．

19·4　本合同用中文和

文書就，兩種文字具有同等效力．

中國技術進口總公司代表

國

公司代表

簽

字

簽

字

甲方見證人（簽字）

乙方見證人（簽字）

一九

年

月

第5篇：土地使用費計算方法范文

房地產銷售合同協議書

甲方：

乙方：

甲、乙雙方本著平等互利、友好協商的原則，就甲方委托乙方負責甲方開發的位于******的*****項目(以下簡稱本項目)的獨家策劃工作，特訂立以下合同條款： 第一部分 委托策劃工作方式

甲方委托乙方負責本項目前期策劃、營銷策劃、廣告策劃、銷售等工作。

第二部分 委托策劃工作期限

委托期限由本合同簽訂之日起至本項目交付使用后三個月止。

第三部分 委托策劃工作范圍

甲方委托乙方策劃之部分為本合同約定的全部商鋪、住宅等可銷售物業，可銷售面積約為40000平方米。

第四部分 甲方的責任與權利

一、甲方向乙方提供本項目所有相關證明文件及策劃過程中所需的資料，并確保一切資料的及時性、有效性、合法性和準確性。

二、甲方負責本項目策劃過程中營銷推廣所需費用，其中包括但不僅是所列部分：

(一)各種廣告推廣、銷售道具、建筑景觀及戶型效果圖及有關銷售資料的制作、派發及等費用。

(二)各類公關活動所需的展示場地(包括售樓部、展示會等)及有關設備的租用、布置、水電費、電話費等費用，以及視項目需要赴外地進行營銷活動所需的費用。

(三)廣告制作費：本項目的廣告制作由甲方直接與制作公司簽署合同，由甲方直接向制作方付款。

(四)廣告費：本項目的廣告由甲方與媒體單位直接簽署合同，由甲方直接向方付款。

三、全案廣告推廣費用控制在本項目可銷售總額的1%左右，分期投入。

詳細廣告計劃及費用由乙方分階段提交，在征得甲方確認后執行。

四、甲方負責收取定金、購房款，負責合同的登記備案、銀行按揭審批手續及辦理產權。

五、甲方應按時向乙方支付本合同約定的策劃費。

六、甲方有權對乙方的策劃活動進行全程監控，對策劃案享有獨家使用權。

七、若乙方違約或不能按時完成本項目的策劃工作，甲方有權按約終止合同。

第五部分 乙方的責任與權利

乙方按項目實際進展進行相關的策劃工作，其中包括但不僅是所列部分或視項目 實際情況進行增減：

一、前期策劃

(一)市場調研

1、**縣房地產市場現狀分析。

2、**縣主要路段商業狀況。

3、消費型商業業態分析。

4、現有商城營運現狀分析。

5、典型業態經營現狀分析。

6、住宅市場情況。

7、潛在客戶市場調查分析。

(二)項目定位

1、項目所在地塊的優劣勢、機會點與威脅點分析。

2、項目產品定位。

3、項目概念定位

4、目標客戶市場定位

5、項目定價范圍建議

(三)產品優化建議

1、參與項目總平規劃討論。

2、參與建筑風格方案討論及建議。

3、參與戶型平面方案討論及建議。

4、參與配套設施方案討論及建議。

二、營銷策劃

(一)項目營銷總體策略;

(二)項目階段性營銷計劃;

(三)入市時機選擇;

(四)銷售分期控制;

(五)價格定位及策略;

三、廣告策劃

(一)項目推廣口號

(二)項目賣點整合包裝

(三)整體廣告計劃

(四)廣告預算及媒體組合

(五)項目形象策劃

1、項目基本形象設計：

(1)標志

(2)標準字

(3)標準色彩

(4)標準組合

2、項目標志形象應用設計：

(1)內部應用：名片、信封、信簽、識別卡、文件袋、賀卡、水杯、手提袋;

(2)銷售中心：裝修建議及展板設計;

(3)戶外應用：工地圍墻、引導旗、車體、廣告牌等

(六)傳播工具的創意與設計：

1、樓書創作(創意、文案、設計)

2、折頁及海報創作(創意、文案、設計)

3、報廣創作(創意、文案、設計)

4、廣播、電視稿文案等

四、銷售

(一)建立銷售隊伍，依合同授權范圍內執行銷售行為

(二)銷售文件及管理文件的制訂

(三)銷售道具使用

(四)銷售人員培訓

(五)制訂銷控計劃

(六)銷售執行的內部協調程序

(七)客戶資源庫的建立

(八)售后服務機制建立

(九)定期報送各項統計報表

五、乙方針對本項目成立項目組，并實行項目經理負責制。

項目各階段策劃、計劃、文案、創意由乙方本部負責，項目經理主持本項目具體運作和計劃實施。

項目組人員構成：項目經理(兼現場經理)壹名、策劃壹名、文案壹名、平面設計壹名、現場主管壹名、文檔管理專員壹名、置業顧問數名。

除策劃、文案、平面設計外，其他人員長駐項目所在地，并根據項目需要，適時不定期另行派遣人員到**協助工作。

乙方自行負責項目組的辦公費用及其人員工資等各項開支。

六、乙方應向甲方提供每月的銷售情況統計分析。

七、乙方獨家享有本項目的“****”策劃的署名權。

八、乙方有權按本合同約定如期向甲方收取策劃費。

第六部分 本項目正式開盤銷售的基本條件

甲方取得本項目的預售許可證及相關法律文件，且整體銷售準備工作已完成。

第七部分策劃收費標準及支付方式

一、策劃收費標準

甲方同意乙方按本項目商鋪、住宅等可銷售總額的百分之二(2%)收取策劃費。

成交金額以客戶簽訂的《商品房買賣合同》上的金額為準。

除物業管理用房外，其它任何形式的銷售成交都列入計算策劃費的金額。

二、策劃費計算及提取方式

(一)在本合同簽訂后，甲方同意在每月30日先按人民幣10000元/月的標準預付給乙方，直至本項目開盤正式銷售當月止，期間所產生的預付款從乙方第一期所提取的策劃費中扣除。

(二)本項目正式開盤銷售后，乙方策劃費按月結算。

在購房者與甲方簽訂《商品房買賣合同》并支付定金，即視為乙方銷售成功，并計入銷售目標考核業績。

在甲方收到購房者支付的首期購房款(不低于合同總額的30%)時，即可進行策劃費的結算，其結算金額按《商品房買賣合同》總價金額進行計算。

(三)乙方總體銷售目標是本項目可銷售面積(不含二層商鋪)的90%以上，策劃費的提取比例與銷售業績掛鉤：

1、乙方銷售目標表(按可售面積計算，不含二層商鋪)：

階 段 時 間 銷售目標

第一階段 項目開盤后45天內 可售面積的30%

第二階段 項目結構封頂30天內 可售面積的50%

第三階段 項目交付使用后90天內 可售面積的90%

2、 乙方策劃費的提取比例：

階 段 完成的銷售面積比例 提取比例

第一階段 可售面積的50%前 已結算策劃傭金的60%

第二階段 可售面積的51-89% 已結算策劃傭金的90%

第三階段 可售面積的90%以上 已結算策劃傭金的100%

(四)二層商業部分不列入銷售目標考核，甲方按實際銷售合同金額的2%向乙方支付策劃費。

(五)策劃費付款時間：策劃費每月結算一次。

在每月的30日，雙方結算當月的款項，在次月的5日前雙方予以確認，在確認結算單后5日內，甲方向乙方支付應付策劃費。

(六)若已交定金的客戶違約，其定金由甲方沒收，甲方應將沒收總額的50%作為乙方該次的策劃費(同時不重復計算該次成交的按2%提取的策劃傭金)。

三、溢價款(不含二層部分)的結算、分成比例、提取時間的約定

(一)甲方根據乙方提供的定價策略所制定的各期銷售底價表，經甲、乙雙方確認后未經對方同意不得更改，并作為計算溢價款的依據。

(二)本項目之成交金額須在雙方確認的銷售底價以上。

若因特殊情況，甲方認可以低于底價出售，可視為底價銷售，統計溢價部分時的銷售金額以底價計算。

(三)本項目實際成交總額超出雙方確認的以銷售底價表計算的總額部分(合同期滿或終止時未售部分的單元以底價表金額視為實際成交金額)視為溢價。

(四)本項目之溢價部分，甲、乙雙方按8：2比例分配。

(五)溢價款的結算及支付時間：在本合同期滿或終止的五個工作日內，雙方進行溢價款的結算，在結算后的五個工作日內甲方將乙方應得溢價款一次性支付給乙方。

第八部分 雙方工作原則

一、甲、乙雙方已確認的策劃計劃，在執行過程中任何一方在未征得對方的許可下不 得變更，否則產生的責任由變更方負責。

若需修改已確認的文件，需事先征得對方同意，并以書面形式確認。

二、甲方指定項目負責人為 ，乙方指定項目負責人為 。

甲、乙雙方指令性文件均需項目負責人簽字，雙方負責人對遞交的文件負責。

雙方項目負責人若有更改，需以書面形式通知對方。

三、乙方分階段向甲方提交 “項目工作計劃”，“項目工作計劃”將確定每一階段的執行項目計劃。

甲方在規定的時間內對乙方提交之“項目工作計劃”進行核準確認，并由本項目負責人簽字后送交乙方。

乙方依據甲方負責人簽署的“項目工作計劃” 開展工作。

四、在委托期限內，甲、乙雙方收到對方提供的意見及文件時，應在要求期限內就對方意見做出答復。

若因對方未能在規定日期內提交書面答復，致使本項目工作產生延誤，并造成實際損失，由責任方承擔相應責任。

五、甲、乙雙方對本項目的策劃方案均負有對外保密責任。

第九部分 違約責任及合同終止

一、雙方按本合同約定享受權利與承擔義務，任何一方違約均要承擔違約責任。

二、若甲方未按規定的建筑標準、質量及交房日期將房屋交付使用，由此引起的法律責任由甲方自行承擔，與乙方無關。

三、如因甲方與、制作單位產生糾紛而導致媒體及廣告工具制作不能按計劃完成，乙方不承擔違約責任。

四、甲方在本合同期限內，不得委托其它公司或個人從事本項目的策劃活動。

五、若因甲方原因導致乙方策劃工作無法進行或完成，甲方應一次性支付人民幣壹拾萬元給乙方作為補償金。

若因乙方違約而導致本合同提前終止，乙方也一次性支付人民幣壹拾萬元給甲方作為補償金。

六、甲方應如期按本合同規定的方式及時間付款，若甲方延期支付策劃費用超過10個工作日，甲方應按應付款額的每日萬分之五的違約金支付給乙方。

七、在策劃期間，若乙方連續兩期未能完成預定的銷售目標，甲方有權終止合同。

八、由于乙方在策劃過程中因自身原因引起外界糾紛概由乙方負責。

九、合同期限內，乙方享有獨占、排它的本項目廣告媒體上的策劃署名權。

非經甲、乙雙方許可，其它任何個人或單位不得冠以“策劃”等有關或同類字樣。

十、委托期的延續或終止在委托期限完結前14天內決定。

第十部分 其他事宜

一、在條件成熟時，本項目的總平圖、建材設備及配套設施表、工程進度表、銷售底價表由雙方加蓋公章，作為本合同的附件。

二、爭議的解決方式

本合同發生糾紛時，應由雙方協商解決。

若協商不成時，任何一方均可向合同標的物所在地法院提請訴訟解決。

三、本合同正文共6頁，壹式肆份，雙方各執貳份。

其他未盡事宜另行協商，雙方可簽訂補充協議，補充協議與本合同具備同等法律效力。

甲方： 乙方：

代表人簽章： 代表人簽章：

簽約日期： 簽約日期：通訊地址：

通訊地址：

聯系電話： 聯系電話：

房地產銷售合同范文

委 托 人： (以下簡稱“甲方”)

地址：

營業執照號碼：

物業人： (以下簡稱“乙方”)

地址：

營業執照號碼：

經甲乙雙方友好協商，甲方現委托乙方為其旗下 物業獨家全程銷售商，雙方協議內容如下：

項目名稱 ：

項目地理位置 ：

項目占地面積 ： 畝

項目總建筑面積 ： 平方米

1、 關于項目保證金

1.1 為表達雙方合作之誠意,乙方于簽署本合同書之日,向甲方支付本項目銷售保證金：人民 壹拾伍 萬元(￥ 150000 元)。

本合同簽訂之日起七日內，甲方返還乙方保證金中的金額：人民幣壹拾 萬元整(￥ 100000 元);剩余款項共計人民幣 伍 萬元整(￥ 50000 元),在雙方合同結束時,由甲方返還予乙方。

2、銷售部分

2.1 本合同有效期限: 20xx年 月 日起至200 年 月 日止，共 個月。

委托期結束，雙方可以協商續約或者終止合作;甲方應于期屆滿前一個月以書面方式通知乙方續約條件或終止合作決定。

2.2 本合同簽訂后乙方成立由策劃及銷售精英組成的項目小組，為發展商提供貫穿整個項

目的策劃及銷售整體服務;同時派出銷售隊伍，提供銷售全過程的優質及高效服務，從開發客戶、接待客戶、追蹤客戶至安排相關認購手續，及售后追蹤服務等(銷售工作詳見合同附件)。

2.3 在委托期內，對于所有可供銷售(住宅/商鋪/車位)面積，成功出售本項目之每一個單位后，甲方須按成交單位之合同金額總價的 3 % 支付予乙方作為銷售傭金;由于甲方自行聯系成交的團購業務,經雙方確認之后,按成交單位之合同金額總價的 1 % 由甲方支付予乙方作為銷售傭金。

2.4 在委托期內若買家已交付定金并簽署【購房認購書】后悔約或已交付臨時定金后擬訂，該定金將由甲方沒收，并即時由甲乙雙方均分。

2.5 在委托期內，若買家已交付定金并簽署【購房認購書】或已交付臨時定金，即使本 合同書之有效日期已過，該交易仍然屬于“成功出售”，甲方須按實際銷售收入金額和2.3、

2.4條款支付銷售傭金予乙方。

2.6 在委托期內若買家于簽署【正式買賣合同】并交付首期款或促證金后悔約，該交易仍然屬于「成功出售，甲方仍須按實際銷售收入金額和2.3、2.4條款支付銷售傭金予乙方。

2.7 租賃傭金的計算方法：

在委托期內，在本項目未出售部分成功完成的每一宗住宅、商鋪或車位租賃交易，甲方均須向乙方支付合同約定的一個月月租金金額的傭金。

同時，乙方保留向承租客戶收取首月租金額作傭金的權利。

2.8 傭金的支付方法：

2.8.1 在上述條款中所規定的由甲方支付的銷售傭金、租賃傭金及均分的違約補償金，均采取月結方式結算;乙方每月25號與甲方財務結算人員進行核對，甲方于次月3號前支付乙方上月應付傭金;

2.8.2 如甲方未能在合約所定限期內付款，則甲方除支付應付傭金金額外，每逾期一天須向乙方支付應付傭金的3‰作為滯納金。

3、甲方責任

3.1 本合同簽訂后，甲方須盡快向乙方提供有關本項目的詳細資料，包括但不限于甲方營業執照復印件、投資許可證、開發公司資質審查、工商營業執照等(復印件)、《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》和《商品房銷售(預售)許可證》等售房文件

3.2甲方承諾本項目的產權及相關文件及合同之合法性、因房屋產權所致瑕疵(包括但不限于抵押擔保等)及合同產生之一切后果，由甲方全權負責。

乙方在銷售房屋過程中如發生房屋產權及所屬糾紛時,甲方負全部責任;

3.3 甲方向乙方提供的資料包括：外形圖、平面圖、地理位置圖、室內設備、建設標準、電器配備、樓層高度、面積、規格、價格、其他費用的估算等;

3.4 在收到乙方提供之意見或建議時，須盡快作出答復，不得拖延;

3.5 甲方在對項目所作任何形式之宣傳時(包括所有的宣傳冊、DM單、平面廣告以及戶外廣告等)，須在相應位置顯示乙方為本項目之全程營銷商，并接受及維護乙方本身形象之規范，按照其原有商標設計之使用方式;

3.6 負責確認所有有關本項目之推廣方案及支付推廣費用，包括售樓部設計施工、樣板間的設計施工、日常運營費用(不包括乙方銷售人員的工資、交通、以及其他福利待遇)、項目廣告設計、廣告投放、建筑模型制作、示范單位設計及施工、展銷會、新聞會等。

3.7甲方每月必須蓋章確認由乙方提交的已(租/售)單位清單及傭金之明細;

3.8 甲方應開設專用收款帳戶，并派遣專人在現場收取售樓房款、定金和相關代收費用。

4、乙方責任

4.1 乙方須從項目前期的市場分析、項目定位、建筑設計顧問、銷售建議、銷售方案、銷售管理等，向甲方提供完善和高效的專業服務;

4.2 乙方承擔銷售現場銷售管理人員及置業顧問的全部費用(包括員工工資、銷售提成、交通、生活費、工傷、福利等);

4.3 成立由策劃及銷售精英組成的項目小組，為發展商提供貫穿整項目的策劃及銷售整體服務(包括從開發客戶、接待客戶、追蹤客戶至安排相關認購手續，及售后追蹤服務等);

4.4 提出關于規劃、設計的專業意見;

4.5 利用乙方現有客戶資料庫存進行本項目的宣傳;

4.6 派出從業經驗豐富的管理人員，全面統籌相關工作;

4.7 主持并出席相關例會;

4.8 負責統籌、協助及安排宣傳工作;

4.9 協助發展商監督廣告設計及制作進度;

4.10 提供售樓場地布置的專業意見;

4.11 每日、周提交銷售報告及定期遞交市場狀況報告;

4.12乙方負責協助甲方與購房業主簽定正式《商品房買賣合同》;

4.13在正式銷售前，乙方須向甲方提交詳細銷售計劃書，并經雙方簽字認可后方可執行銷售。

4.14 乙方在銷售過程中，不能向客戶作出虛假承諾或宣傳，如有發生甲方保留對乙方追究法律責任的權利。

5、合同的解除

5.1 根據合同雙方約定期限自動解除合同;

5.2 乙方員工的行為、言語嚴重損害發展商信譽及利益(明確定義另行商議)情況時，甲方有權解除合同，只須在正式解除合同前清付本合同規定應該支付的傭金，而無須支付任何賠償;

5.3 甲方出現以下情況時，乙方有權解除合同，則甲方須于乙方提出解約后七日內, 付清合同規定的所有應付傭金及其他費用：

5.3.1 工期延誤超過三個月(不可抗力情況除外);

5.3.2 協助推廣的措施未能兌現，如售樓部及樣板間工期無故延誤、已應諾的廣告投入無故

延誤或取消等;

5.3.3 對乙方提交的推廣或銷售方案無故拖延，決策不及時;

5.3.4員工的行為、言語嚴重損害商信譽及利益(明確定義另行商議)。

5.4 如約定雙方其中一方未能履行職責時，甲乙雙方可協商解決，在雙方同意的情況下，可中止此合約。

屆時乙方仍可收取包括在此期間內已出售/出租單位之傭金，按本合同第2.8條之約定執行。

6、其他

6.1 乙方同意在簽署本合同書后立刻籌備策劃銷售工作，而甲方亦同意于簽署本協議書后立即履行第3條中甲方責任的條款，以使乙方能盡快開展銷售;

6.2 乙方派出的參與本項目相關工作所有人員，其管理權在乙方，其管理工作屬乙方的內部事務，甲方不得干預。

若甲方發現乙方人員出現有損甲方或本項目形象、利益等行為，可直接向乙方委派的負責人提出，乙方必須作出合理解釋及補救措施。

6.3 甲方在委托期間及期屆滿后十八個月內，不可聘用曾參與本項目工作的所有乙方的在職或離職人員。

6.4 甲乙雙方均同意本合同在雙方簽署及蓋章后生效，若在執行協議中發現未盡善事宜，可經由雙方協商，并經雙方同意后予以補充或修改;

6.5 若任何一方違反本合同約定，守約方可依照本協議及中華人民共和國法律在中國境內向違約方索取損失賠償;

6.6 本合同適用《中華人民共和國合同法》及房地產相關法律法規，并受其管轄;

6.7 合同一式肆份，甲乙雙方各執貳份，均具有同等法律效力。

委托方： 受托方：重慶鋼運 代表： 代表：

日期： 年 月 日 日期： 年 月 日

有關房地產銷售合同范本

出賣方(甲方)：______________

購買方(乙方)：______________

甲方及乙方根據《中華人民共和國合同法》及其他有關規定，為明確買、賣雙方的權利義務關系，經協商一致，于__年___月__日簽訂商品房銷售合同(以下稱“該合同”)，并同意根據該合同之有關規定簽訂本協議，以補充該合同未盡善之部分，共同遵守。

1.甲方依據《商品房銷售許可證》第____號將在____市區____路____號的____單元____層____號的商品房(以下稱“該商品房”)出售給乙方。

2.土地使用期限自____________起____________止。

3.該________之建筑材料及設備以附錄________為標準。

4.甲、乙雙方同意按附錄所列之該商品房售價及付款辦法付款。對交款日期及付款方式，乙方必須嚴格遵守。

5.如乙方未能根據附錄____之規定期限依時交付樓價款者，由滯付之日起計算直至付款之日止，乙方每日須按該合同第____條向甲方支付該合同所列出之滯納金。同時甲方還可以書面方式催乙方付款。如乙方逾期七日仍未依時支付樓價欠款及/或滯納金，甲方有權視乙方違約而作中途退房處理并有權終止該合同及本協議。甲方可以書面通知乙方解除該合同及本協議，并報知_______市房地產管理機關備案后另行出售。乙方已付之樓價款由甲方按該合同第八條之規定扣除違約金及/或滯納金，并于甲方將該商品房另行售予他人時，賠償甲方因轉售引致的損失后，退回乙方。轉售如有盈余，則歸甲方所有。乙方已付樓價款不足以支付違約金及損失賠償時，甲方保留追究乙方法律責任之權利。

6.乙方應于甲方發出該商品房交付使用通知書之日起十四天內，按甲方指定的地點及方式付清樓價余款(若有)、滯納金(若有)及其他乙方在該合同及本協議下應繳的款項，并接受甲方移交鎖匙;否則甲方將有權根據本協議第5條收取滯納金及/或違約金并安排處理該商品房，乙方不得對此提出任何異議。乙方并須向甲方負責因乙方逾期收摟而引致的任何損失及費用。收樓前如該商品房有未妥善之處，乙方不得藉此拒絕收樓。

7.乙方繳清本協議第6條的款項后，應即辦理領取該商品房鎖匙的手續，甲方向乙方移交鎖匙當天即視為乙方實際對該商品房收樓之日。如乙方于繳清該款項后十天內仍未辦理該手續，視為乙方已實際收樓。

8.在乙方實際對該商品房收樓后如該商品房被他人占用或遭受損毀或物業內部的設備、設施被破壞，概由乙方自行負責。

9.如遇下列特殊原因，甲方可無須根據該合同所訂定之日期將該商品房交付乙方，并可延期交付該商品房予乙方使用，而不用承擔任何違約金及/或滯納金。

(1)人力不可抗拒的自然災害或其他事故;

(2)施工過程中遇到不能及時解決的異常困難及重大技術問題;

(3)其他非甲方所能控制的因素;

(4)承建商之延誤;

(5)市政府配套設施及安裝之延誤;

(6)政府部門延遲文件之批準;

(7)圖紙之更改;

(8)無法預見的意外事件;

(9)為執行當時政府的法規而引致的延誤;

(10)供水、供電部門未能按時接通室內外的水電設施。

甲方應將延期原因以書面通知乙方，乙方不得提出異議。如有特殊需要或在不能預見的情況下，甲方須再度延期支付該商品房予乙方使用，甲方則須出示承建商有關文件及得到有關政府部門的批準，方可再度延期。

10.除甲方根據該合同或本協議之規定有權逾期交房外，如甲方逾期交付該商品房予乙方使用，由該合同或本協議規定的期限或經延期屆滿之日起至交付使用日止，甲方須按該合同第_______條之規定向乙方支付該合同所列出的滯納金。但如果由該合同期限或依本協議第9條款經延期后之日起一百八十天后，甲方仍未能將該商品房交付乙方使用的，即視為甲方違約。屆時乙方有權在三十天內單方面以書面提出解除該合同及本協議，并報_______市房產管理機關備案。甲方應將乙方已付之一切款項、上述滯納金及該合同第_______條規定的違約金在接獲乙方書面通知后三十天內退付乙方(但乙方已付之律師費、公證費、交易費及乙方已向政府繳納的稅費概不獲退還)，但乙方將不得要求其他賠償。如乙方在三十天內未以書面解除該合同及本協議，則甲方每月應照以上方法，支付滯納金予乙方。

11.甲方有權更改該商品房之圖紙，如更改后該商品房面積不多于或不少于原出售面積之10%，乙方不得提出異議，但該商品房售價則因面積多少而增減。如少于或多于原出售面積之10%，乙方可選擇接受新面積，而售價亦因面積多少而增減或在收到該商品房交付使用通知書后七天內以書面提出取消該合同及本協議，甲方將在收到通知書后十四天內將乙方所交樓價款無息追還(但乙方已付之律師費、公證費、交易費及乙方已向政府繳納的稅費概不獲退還)，甲方亦可以將該商品房另賣予別人。有關該商品房建筑面積、建筑設計、裝修規格以及設備均以房產執照載明為準。該商品房之圖紙及規劃如有更改，以有關部門批準之圖紙及規劃為標準，不再通知。乙方不可提出異議。

12.《房產執照》詳列之面積與出售面積有差距的，差距在正負2%內時，互不補/退差價，超過正負2%之部分，甲、乙雙方應當互相返補。

13.甲方須根據該合同第五條款負責保修該商品房，但對因任何不可抗力或由乙方過失或其他人為原因造成的損壞或改動或在保修期滿后出現的問題概由乙方負責，甲方不負保修之義務。如該商品房經乙方裝修改變原狀，甲方亦無須負保修之義務。

14.乙方除按時繳付該合同及本協議規定之樓價款外，并同意在簽訂本協議及在接收該商品房之前，按政府部門和甲方及大廈管理公司之要求繳清契稅、交易費及管理費、保證金等應付之費用。

15.乙方在接收該商品房后，須承擔該商品房的一切風險及負責支付該商品房的一切稅費及/或其他費用。

16.乙方使用該商品房時必須遵守中華人民共和國國家法律、法令和社會道德，乙方所購商品房只可作附錄所列用途使用，并確認和遵守該大廈管理公約。乙方在使用期間未得該大廈的管理人及責制市有關的建設和房地產管理部門批準，不得擅自：

(1)改變該商品房的外觀及結構;

(2)改變使用功能;

(3)設置工場;

(4)儲存任何違禁品;

(5)在該商品房內加建任何部分和上蓋。

如確需改變，乙方應取得設計之有關部門和房產管理之有關部門的同意，并辦理相應的手續，且該商品房如有損壞應自費修繕。乙方因裝修而影響該大廈的整體觀瞻，甲方有權提議改變或終止乙方裝修。因乙方擅自改變該商品房的外觀及/或結構而損害了他人利益或者造成嚴重后果，所引起的法律及經濟責任概由乙方完全承擔。

17.自本協議簽訂日起，乙方或其承讓人應按政府有關規定繳納該商品房土地使用費及其他一切應繳之費用及稅項。

18.該商品房建成后乙方享有該商品房之房產權及相當于該商品房建筑面積占大廈總面積比例的土地使用權，該大廈除甲方已售出的房屋外全屬甲方所有。甲方有權保留以下絕對權利而不需得到乙方同意：

(1)按政府的規定制定大廈管理公約，決定大廈管理人、管理費用的分攤及管理人的酬金;

(2)將該大廈任何部分(除該商品房及其他已賣出的單位外)改變為該大廈之公共部分，及隨時收回該部分歸甲方所有;

(3)將該大廈任何部分(除該商品房及其他已賣出的單位外)賣出或交還政府;

(4)有權更改該大廈或其中任何部分之名稱及編號，無須向業主負責任何因此而引起的損失、費用或開支。

19.乙方在轉讓該商品房時，應于有關轉讓文件簽署之日起立即就使用變化情況以書面通知管理人(管理人未收到通知前乙方要負責該商品房應支付的管理費用)。

20.該商品房于交付后，由甲方委托之公司負責及實行統一管理。乙方理解并同意由甲方擬訂的該大廈之管理公約為該合同及本協議不可分割之組成部分。乙方必須在簽署該合同及本協議之同時，與甲方簽署該大廈之管理公約的承諾書。乙方的承讓人必須簽署該大廈管理公約之承諾書，同意無條件嚴格遵守所有該大廈管理公約之條款、規定及分擔與管理該大廈有關的一切費用和稅項而不得提出異議。

21.乙方出租、轉讓、繼承或抵押該商品房時，必須向房管部門辦妥合法手續。出租、轉讓、繼承及/或抵押合約中必須載明受讓人、租用人、繼承人、抵押權人應當無條件接受大廈管理公約。受讓人、租用人、繼承人必須在和該大廈管理人簽訂該大廈之管理公約的承諾書后，方可占用該商品房。受讓人、租用人、繼承人向管理人簽訂承諾書之前的一切管理費用由乙方承擔。

22.乙方及其承讓人必須根據中華人民共和國和當地有關的法律及政令按時繳交應繳付的地稅及其他市政通訊、水、電費用。同時乙方及其承讓人于入住時必須償還甲方代墊付之水、電力、煤氣、電話等之開戶費、按金、表費等支出。

23.如乙方更改通訊地址，必須以書面通知甲方。

24.甲方根據該合同及/或本協議發出通知書予乙方(包括交付使用通知書)，如甲方根據其記錄之乙方最后通訊地址，經郵局將通知書寄往乙方，在寄出48小時后，甲方可當作乙方已收到通知書處理。

25.本協議為該合同的組成部分，有同等法律效力。

26.本協議的訂立、變更、解除、終止及訴訟均依照中華人民共和國法律、法令和地方政府有關規定，并受其制約。

27.本協議的附錄均為本協議的組成部分，本協議書寫及印刷之文字均具同等效力。

28.甲、乙雙方如在履行合同中產生爭議，應及時協商解決，協商不成時，雙方可直接向有管轄權之人民法院起訴。

29.該合同及本協議一式四份，甲、乙雙方各執一份，送所在地房地產交易市場登記機關一份、公證機關一份。各份均具同等效力。

甲方：(蓋章)_________ 乙方：(蓋章)_________

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法定代表人(簽名)_____ 法定代表人(簽名)_____

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