土地增值稅方法精選(九篇)

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第1篇：土地增值稅方法范文

【關(guān)鍵詞】普通標(biāo)準(zhǔn)住宅；分項(xiàng)目清算；增值率；平均增值額

近年來(lái)由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，通過(guò)調(diào)控來(lái)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)、加大普通住房和保障房的供給。調(diào)控政策體現(xiàn)在稅收政策上就是加強(qiáng)土地增值稅的清算管理，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行分項(xiàng)目清算，充分發(fā)揮土地增值稅調(diào)節(jié)房地產(chǎn)收益的作用。通過(guò)實(shí)行分項(xiàng)目清算的方式來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)的投資方向。

一、清算實(shí)踐中存在的兩種計(jì)算方法

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]048號(hào)）的規(guī)定，對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又建其他商品房的的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能享受稅收優(yōu)惠。由于相關(guān)的稅收法規(guī)只明確要求分開(kāi)核算增值額，而對(duì)如何分開(kāi)核算沒(méi)有具體規(guī)定，在清算實(shí)踐中，存在以下兩種計(jì)算方法：

第一，分別核算收入抵扣額法。對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又建造其他商品房的的，分別計(jì)算銷售收入、扣除項(xiàng)目金額，計(jì)算出不同類型房地產(chǎn)項(xiàng)目的增值額和土地增值稅。對(duì)于難以分別計(jì)算扣除項(xiàng)目金額的，可按普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他商品房的的銷售面積比例或其他合理的方法進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

第二，按面積分?jǐn)傇鲋殿~法，先按項(xiàng)目整體計(jì)算增值額和增值率，確定相應(yīng)稅率后，再按銷售面積比例分別計(jì)算不同類型房地產(chǎn)項(xiàng)目的增值額，然后按照預(yù)先確定的稅率計(jì)算不同類型房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地增值稅。

在不能準(zhǔn)確計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，上述兩種方法的根本區(qū)別就在于是否分項(xiàng)目分別核算了銷售收入，銷售收入的核心體現(xiàn)在單位價(jià)格上。另外一個(gè)區(qū)別是，在第一種方法中，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他商品房的稅率可能不同，而第二種方法中，二者的稅率是相同的。在清算實(shí)踐中，按上述兩種方法計(jì)算的土地增值稅有時(shí)存在較大的差異，主要原因在于土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)稅率和不同類型房地產(chǎn)項(xiàng)目的單位價(jià)格和增值率存在較大差異。差異的存在為納稅人進(jìn)行納稅籌劃提供了一定的空間，而對(duì)于這兩種方法是否都是合理合法的，值得進(jìn)一步商榷。

二、對(duì)兩種方法的合理性分析

對(duì)于第一種方法，既符合分項(xiàng)目分別核算增值額的要求，計(jì)算出的增值額也符合土地增值稅的相關(guān)規(guī)定，是與現(xiàn)行政策規(guī)定完全一致的，這里不再進(jìn)行詳細(xì)討論。現(xiàn)就第二種計(jì)算方法進(jìn)行分析如下：

1.假設(shè)前提與現(xiàn)行法規(guī)存在沖突

根據(jù)第二種方法的計(jì)算過(guò)程，不難發(fā)現(xiàn)這種方法在計(jì)算增值額時(shí)是建立在一種假設(shè)前提之上的，即不考慮普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他商品房的單位價(jià)格差異，只考慮銷售面積的差異。[2005]26號(hào)文中對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的規(guī)定：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅必須同時(shí)符合上述條件，而第二種計(jì)算方法在計(jì)算增值額時(shí)沒(méi)有考慮單位價(jià)格的差異，無(wú)疑是與上述規(guī)定相沖突的。

2.計(jì)算結(jié)果與現(xiàn)有政策存在沖突

第二種方法具有平衡不同類型房地產(chǎn)項(xiàng)目增值額的效果，并沒(méi)有反應(yīng)不同類型房地產(chǎn)項(xiàng)目的增值屬性，反應(yīng)的是整個(gè)項(xiàng)目的平均增值額，按銷售面積比例分?jǐn)倳r(shí)，仍然是平均增值額。稅收法規(guī)上只明確了分?jǐn)偪鄢?xiàng)目時(shí)可使用銷售面積法或其他合理的方法，而未規(guī)定增值額可使用銷售面積法進(jìn)行分?jǐn)偅瑥亩鵁o(wú)相關(guān)的政策依據(jù)。

在清算實(shí)踐中，納稅人愿意放棄普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策，而按整個(gè)項(xiàng)目來(lái)計(jì)算增值額和土地增值稅，就是因?yàn)榭梢酝ㄟ^(guò)平衡增值額的方式，降低增值率，達(dá)到避稅的目的。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)（2006）187號(hào)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。該項(xiàng)規(guī)定明確了納稅人無(wú)論是否愿意享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策都應(yīng)當(dāng)分別核算增值額。而如果仍延續(xù)按第二種方法計(jì)算，無(wú)疑是上述避稅計(jì)算方法的延續(xù)，只是一種形式上的分別計(jì)算方法，與土地增值稅條例規(guī)定的增值額計(jì)算方法存在內(nèi)在邏輯上的沖突。

3.產(chǎn)生效果與調(diào)控政策意圖不符

目前房地產(chǎn)調(diào)控的主旨是控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、加大普通住房的供給、抑制不合理的住房消費(fèi)。發(fā)揮稅收政策在房地產(chǎn)調(diào)控中作用，尤其是通過(guò)發(fā)揮土地增值稅的作用，來(lái)合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益。對(duì)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住房符合免稅條件的，該優(yōu)惠的嚴(yán)格執(zhí)行優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。對(duì)于建造其他商品房的，增值額高的通過(guò)多征收土地增值稅來(lái)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的收益。第二種方法通過(guò)平衡增值額就有可能造成，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)該享受優(yōu)惠政策而沒(méi)享受，其他商品房應(yīng)多納土地增值稅而結(jié)果是少納土地增值稅，弱化了土地增值稅的調(diào)節(jié)作用，產(chǎn)生的效果不利于體現(xiàn)國(guó)家的房地產(chǎn)調(diào)控意圖。

通過(guò)上面的分析，第一種方法雖然計(jì)算比較復(fù)雜，清算難度相對(duì)較大，但是符合相關(guān)稅收法規(guī)的規(guī)定；第二種計(jì)算方法雖然簡(jiǎn)單，操作簡(jiǎn)便，但無(wú)論是在假設(shè)前提，還是政策依據(jù)都存在缺陷，產(chǎn)生的效果也不利于體現(xiàn)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的意圖。

三、對(duì)兩種方法選擇的建議

第2篇：土地增值稅方法范文

論文摘要：土地增值稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，其重要性不亞于營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅，由于對(duì)企業(yè)的利潤(rùn)影響較大，故加強(qiáng)對(duì)土地增值稅清算的籌劃就更顯重要。該文主要分析土地增值稅的征收特點(diǎn)、清算條件、銷售收入確認(rèn)，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅扣除成本的審核，并針對(duì)減免稅優(yōu)惠政策采取了相應(yīng)的清算辦法。

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅負(fù)構(gòu)成中，土地增值稅占有較大比重，對(duì)企業(yè)的利潤(rùn)影響較大，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要稅種之～，因而對(duì)其進(jìn)行籌劃是十分必要的。土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對(duì)象，采用扣除法和評(píng)估法計(jì)算增值額，實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算征收。

計(jì)算公式為：土地增值稅稅額=增值額×適用稅率一扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。其中：①增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。②四級(jí)超率累進(jìn)稅率是以增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例確定的。最低稅率為30％，最高稅率為60％，其稅收負(fù)擔(dān)高于企業(yè)所得稅。例如增值額不超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為3O％等等。

由于超率累進(jìn)稅率的特點(diǎn)是，增值率越高的部分適用稅率就越高。為了避免高稅負(fù)，企業(yè)必須千方百計(jì)地降低增值額，從而降低增值率，避免適用高稅率。現(xiàn)從以下幾個(gè)方面闡述清算的具體方法。

l理解土地增值稅自行清算和要求清算的界定

(1)納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)自行進(jìn)行土地增值稅的清算：①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

(2)對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：①已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過(guò)85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；②取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；③納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；④省(自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

對(duì)前款所列第③項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

2正確確定清算計(jì)稅單位

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)以國(guó)家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算：對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)以分期項(xiàng)目為單位清算；對(duì)不同類型房地產(chǎn)應(yīng)分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。對(duì)分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。

3認(rèn)真審核銷售收入的真實(shí)性

企業(yè)應(yīng)根據(jù)銷售發(fā)票、銷售合同(含房管部門網(wǎng)上備案登記資料)、商品房銷售(預(yù)售)許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及其他有關(guān)資料，制定銷售明細(xì)表：對(duì)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)差異進(jìn)行核實(shí)：對(duì)銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行核對(duì)；對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí)，審核其真實(shí)性。

4認(rèn)真審核計(jì)稅的扣除項(xiàng)目

(1)根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》[國(guó)稅發(fā)(2006)187號(hào)]第四條第一款規(guī)定：“扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除”。①土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)(或開(kāi)發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、契稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。合法有效憑證為：土地規(guī)費(fèi)專用收據(jù)、行政事業(yè)單位票據(jù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)發(fā)票、稅票、服務(wù)業(yè)發(fā)票、協(xié)議、建筑安裝發(fā)票、非經(jīng)營(yíng)性收入專用發(fā)票等。②前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。合法有效憑證為：服務(wù)業(yè)發(fā)票、行政事業(yè)單位票據(jù)、建筑安裝發(fā)票等。③建筑安裝工程費(fèi)。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。

主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。合法有效憑證為：除購(gòu)門窗和電梯可以提供工商業(yè)發(fā)票外，監(jiān)理費(fèi)應(yīng)提供服務(wù)業(yè)發(fā)票、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。

④基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。合法有效憑證為：非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。⑤公共配套設(shè)施費(fèi)：指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。合法有效憑證為：電動(dòng)門、智能化系統(tǒng)、信報(bào)箱、路燈設(shè)施、健身運(yùn)動(dòng)設(shè)施等可以提供工商業(yè)發(fā)票，非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。⑥開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。合法有效憑證為：提供工商業(yè)發(fā)票、建筑安裝發(fā)票、工資表、非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)。⑦與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等，必須以各種完稅(費(fèi))憑證為依據(jù)。

(2)在審核扣除項(xiàng)目過(guò)程中，應(yīng)注意的事項(xiàng)：①計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。②扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。如拆遷補(bǔ)償費(fèi)不一定需要取得稅務(wù)發(fā)票，但強(qiáng)調(diào)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。③扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。這就要求正確區(qū)分開(kāi)發(fā)成本與開(kāi)發(fā)費(fèi)用，稅務(wù)機(jī)關(guān)決不允許將開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)成本中的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)問(wèn)接費(fèi)用等。④扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹＂菁{稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。特別是建筑安裝發(fā)票應(yīng)該在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開(kāi)具。⑥將利息支出從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中調(diào)整至開(kāi)發(fā)費(fèi)用。土地增值稅法規(guī)定，利息費(fèi)用要單獨(dú)計(jì)算，不計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，更不得計(jì)入加計(jì)扣除基數(shù)。⑦對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

(3)扣除項(xiàng)目金額分?jǐn)偡椒ǎ孩俪杀臼茏尅⒎制诜峙_(kāi)發(fā)的成本費(fèi)用分?jǐn)偂Ｆ髽I(yè)成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計(jì)算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂＂诙鄠€(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用分?jǐn)偂儆诙鄠€(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。③同一個(gè)項(xiàng)目多種產(chǎn)品共同的成本費(fèi)用分?jǐn)偂?duì)企業(yè)既建造住宅又從事其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，統(tǒng)一按其各占總建筑面積的比例，分別計(jì)算扣除項(xiàng)目金額。

5靈活運(yùn)用減免稅優(yōu)惠政策

第3篇：土地增值稅方法范文

一、土地增值稅稅收規(guī)定

土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、土地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。

1.納稅義務(wù)人

土地增值稅的納稅人是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、土地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。

2.稅率

土地增值稅采用的超率累進(jìn)稅率。

3.應(yīng)稅項(xiàng)目和扣除項(xiàng)目的確定

應(yīng)稅收入包括：貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

扣除項(xiàng)目包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)有關(guān)的稅金、其他扣除項(xiàng)目和舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。

4.土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算

土地增施稅應(yīng)納稅額=∑(每級(jí)距的土地增值額*適用稅率)

5.與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有關(guān)的土地增值稅稅收優(yōu)惠

(1）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額為超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

(2)因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、回收的房產(chǎn)，免征土地增值稅。

(3)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

(4)合作建房中一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃

1.根據(jù)不同建房方式進(jìn)行納稅籌劃

在土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策中，對(duì)代建房和合作建房的界定做了明確規(guī)定，并明確說(shuō)明了在何種情況下是暫免征收土地增值稅的。有了上述稅收優(yōu)惠規(guī)定，為我們的納稅籌劃提供了操作空間。

(1)合作建房。合作建房房屋建設(shè)完畢后自用的，暫免征收土地增值稅，但是建成后轉(zhuǎn)讓的，需要補(bǔ)交土地增值稅。

(2)代建房。代建房的本質(zhì)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并收取手續(xù)費(fèi)的行為。其整個(gè)經(jīng)濟(jì)行為中不涉及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變化，所以不在土地增值稅納稅范圍之內(nèi)，僅就其服務(wù)依法繳納營(yíng)業(yè)稅即可。采用代建房模式，不僅可以在一定程度上減輕營(yíng)業(yè)稅負(fù)擔(dān)，還可以不用繳納土地增值稅，可以大幅減低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。

2.通過(guò)分散收入的形式進(jìn)行納稅籌劃

由于土地增值稅采用超率累進(jìn)稅率的方式計(jì)稅，而增值額等于收入減去可以扣除項(xiàng)目，增值率越高，所對(duì)應(yīng)的稅率越高。所以分散企業(yè)收入，會(huì)對(duì)增值額產(chǎn)生影響，從而影響企業(yè)稅負(fù)。

在實(shí)務(wù)操作中，可以采取的方法是將可分除的項(xiàng)目從整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中剝離出來(lái)單獨(dú)處理，如裝修費(fèi)，設(shè)備安裝費(fèi)，附屬設(shè)施建設(shè)費(fèi)等。這樣處理可以使上述業(yè)務(wù)的盈利不用繳納土地增值稅，從而增加企業(yè)利潤(rùn)。

另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也可以將一個(gè)整體項(xiàng)目中的多個(gè)工程分開(kāi)處理，以已達(dá)到降低增值率，降低稅負(fù)的目的。例如，可以將一個(gè)整體增值率超過(guò)20%的項(xiàng)目中增值率未達(dá)20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他增值率超過(guò)20%樓盤分開(kāi)核算，以使其可以享受免征土地值稅的優(yōu)惠。

但是，無(wú)論是分拆業(yè)務(wù)還是將項(xiàng)目分開(kāi)核算，在決定是否采用的時(shí)候，一定要仔細(xì)核算是否能達(dá)到節(jié)稅的目標(biāo)。

例:A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，其中建設(shè)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅一棟出售，預(yù)計(jì)售價(jià)5000萬(wàn)元，可以扣除項(xiàng)目金額4500萬(wàn)元；建設(shè)豪華別墅10棟，預(yù)計(jì)銷售額1500萬(wàn)，可以扣除項(xiàng)目金額1000萬(wàn)元。

在該案例中，不分開(kāi)核算，則需繳納土地增值稅（5000+1500-4500-1000）×30%=300萬(wàn)元；但如果分開(kāi)核算A企業(yè)建設(shè)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅因增值率未超過(guò)20%，可以享受免征土地增值稅優(yōu)惠，總共需要繳納土地增值稅（1500-1000）×30%=150萬(wàn)元。

3.利用增加成本費(fèi)用、減低增值率節(jié)稅

在土地增值稅的計(jì)算中，稅法規(guī)定了土地取得成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用、財(cái)務(wù)成本、相關(guān)稅金、其他扣除項(xiàng)目、舊房評(píng)估價(jià)格等法定扣除項(xiàng)目。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在納稅籌劃時(shí)可以利用合理合法的方式，增加成本，降低增值率。在實(shí)際操作中，也可以將增值率不同的項(xiàng)目合并計(jì)算，以使總體增值率降低，減輕稅負(fù)。這里所說(shuō)的合并項(xiàng)目和上文所說(shuō)的分拆項(xiàng)目并不矛盾，其總體目標(biāo)都是減輕稅負(fù)，具體應(yīng)該采取什么方法，需要在實(shí)務(wù)中通過(guò)計(jì)算確定。

另外，根據(jù)稅法中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在建設(shè)普通經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)增值率不足20%免征土地增值稅的優(yōu)惠規(guī)定，企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在增值率接近20%時(shí)，可以通過(guò)計(jì)算，確定是將增值率控制在20%以下獲得的總體利潤(rùn)高還是增加利潤(rùn)繳納土地增值稅獲得的利潤(rùn)高。

4.對(duì)利息支出的籌劃

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中第三條規(guī)定，扣除項(xiàng)目中財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，土地取得成本和土地開(kāi)發(fā)成本金額之和的5％以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按土地取得成本和土地開(kāi)發(fā)成本金額之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。

根據(jù)以上條款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以根據(jù)自身情況，通過(guò)計(jì)算決定是否提供金融機(jī)構(gòu)的利息分?jǐn)傋C明，以達(dá)到節(jié)稅的目的。一般來(lái)說(shuō)，資金來(lái)源主要是自有資金的企業(yè)，其利息費(fèi)用還不足土地取得成本和土地開(kāi)發(fā)成本之和的5%，更樂(lè)意采用第二種方案，即不提供金融機(jī)構(gòu)的證明，直接扣除土地取得成本和土地開(kāi)發(fā)成本之和的10%。

第4篇：土地增值稅方法范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 土地增值稅 納稅籌劃

納稅籌劃是指納稅人以稅收政策為依據(jù)，在對(duì)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)情況全面分析的基礎(chǔ)上，從多種納稅方案中進(jìn)行科學(xué)、合理的事前選擇和規(guī)劃的一種財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。稅收籌劃不等同于偷稅和避稅，偷稅要受到法律制裁，避稅要受反避稅制約，而納稅籌劃則不然，它是在國(guó)家稅收法律允許的范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)納稅人稅負(fù)合理化。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的日趨完善，納稅籌劃正成為企業(yè)經(jīng)營(yíng)不可缺少的重要組成部分。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身情況和現(xiàn)行稅收優(yōu)惠政策，通過(guò)合理選擇和運(yùn)用納稅籌劃策略，盡可能地節(jié)稅，以提高稅后收益。

一、開(kāi)發(fā)方式的納稅籌劃

1、以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)

對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或?yàn)槁?lián)營(yíng)條約，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅，對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

2、合作建房

對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。例如，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2010年欲征用甲單位總面積5萬(wàn)平方米商鋪?zhàn)≌_(kāi)發(fā)，并且甲單位2011年打算購(gòu)買其中的1萬(wàn)平方米商鋪用來(lái)出租。

方案一：直接銷售方式

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司購(gòu)買甲單位土地進(jìn)行商鋪?zhàn)≌_(kāi)發(fā)，并將其中的1萬(wàn)平方米商鋪銷售給甲單位，銷售價(jià)款為4000萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目金額2800萬(wàn)元，增值額1200萬(wàn)元，增值率30%，則銷售甲單位商鋪應(yīng)繳納土地增值稅330萬(wàn)元（1100*30%=330萬(wàn)元）。

方案二：合作建房

甲單位與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂《合作建房合同書》，合同規(guī)定：甲單位提供建房用地，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提供建房所需資金，甲單位與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司雙方按合建面積20:80的比例分成。按上述規(guī)定甲單位應(yīng)分得商鋪1萬(wàn)平方米，其屬于按比例分房自用，根據(jù)合作建房?jī)?yōu)惠政策免征土地增值稅。

兩個(gè)方案比較，采用合作建房方式，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可節(jié)省土地增值稅330萬(wàn)元，不考慮其他因素，應(yīng)采用方案二。

3、企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。

例如，A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是內(nèi)資企業(yè)，2009年為B公司開(kāi)發(fā)3萬(wàn)平方米得商業(yè)大廈。

方案一：直接銷售商業(yè)大廈

A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)待商業(yè)大廈建成后銷售給B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，銷售額為15000萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目金額為9000萬(wàn)元，增值額為6000萬(wàn)元，增值率為40%，則銷售商業(yè)大廈應(yīng)繳納土地增值稅額為6000*30%=1800萬(wàn)元

方案二：采用兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將大廈建成后，首先分立一個(gè)C企業(yè)，而后，C企業(yè)被兼并到B房地產(chǎn)企業(yè)，B企業(yè)支付給C 企業(yè)的交換價(jià)款中，非股權(quán)支付額不高于股本賬面價(jià)值的20%。根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，C企業(yè)通過(guò)上述兼并將商業(yè)大廈轉(zhuǎn)移到B企業(yè)，不征收土地增值稅，

方案二與方案一相比，A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓商業(yè)大廈可節(jié)省稅金為1800萬(wàn)元（1800-0=1800萬(wàn)元），不考慮其他因素，應(yīng)采用方案二。

4、房地產(chǎn)的代建房行為

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。

根據(jù)稅法規(guī)定，如不采用代建房方式開(kāi)發(fā)，則房地產(chǎn)屬于該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，銷售時(shí)既要繳納土地增值稅又要繳納營(yíng)業(yè)稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可利用代建房方式減輕稅負(fù)，但前提是在開(kāi)發(fā)之初就能確定最終用戶，實(shí)行定向開(kāi)發(fā)，從而避免開(kāi)發(fā)后銷售繳納土地增值稅。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的納稅籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按《實(shí)施細(xì)則》第七條一、二項(xiàng)規(guī)定（即取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，下同）計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地廠開(kāi)發(fā)費(fèi)用按《實(shí)施細(xì)則》第一、二項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除，計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

1、納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）*5%以內(nèi)（注：利息最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額）

2、納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）*10%以內(nèi)， 其中利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除，對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

3、財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（適用新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓） 從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可加計(jì)扣除）=（取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）*20%

其中，此項(xiàng)加計(jì)扣除僅對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有效，非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不享有此項(xiàng)政策，取得土地適用權(quán)未經(jīng)開(kāi)發(fā)就轉(zhuǎn)讓的，不得加計(jì)扣除，扣除項(xiàng)目金額=扣除項(xiàng)目的總額*（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積或建筑面積 / 受讓土地使用權(quán)的總面積）=扣除項(xiàng)目的總金額 * 轉(zhuǎn)讓比例。.

例如，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與某單位于1997年3月正式簽署一寫字樓轉(zhuǎn)讓合同，取得轉(zhuǎn)讓收入15000萬(wàn)元，公司即按稅法規(guī)定繳納有關(guān)稅金（營(yíng)業(yè)稅稅率5%，城建稅稅率為營(yíng)業(yè)稅稅額的7%，教育費(fèi)附加征收率為營(yíng)業(yè)稅稅額的3%，印花稅稅率為0.05%）。已知該公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用為3000萬(wàn)元；投入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為4000萬(wàn)元；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息支出為12000萬(wàn)元（不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯膊荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明）。另知該公司所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為10%

1、確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額為3000萬(wàn)元

（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為4000萬(wàn)元

（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：（3000+40000）* 10%=700萬(wàn)元

2、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為：15000*5%+15000*5%*(7%+3%)=825萬(wàn)元

3、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除金額為：3000+4000+700+825=8525萬(wàn)元

4、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額為：15000-8525=6475萬(wàn)元

5、應(yīng)納土地增值稅額=6475*40%-8525*5%=2163.75萬(wàn)元

如果進(jìn)行納稅籌劃，那么企業(yè)的增值稅核算為：

1、確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額為3000萬(wàn)元

（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為4000萬(wàn)元

（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：（3000+40000）* 10%=700萬(wàn)元

2、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為：15000*5%+15000*5%*(7%+3%)=825萬(wàn)元

3、從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的加計(jì)扣除為：（3000+4000）*20%=1400萬(wàn)元

4、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額為：3000+4000+700+825+1400=9925萬(wàn)元

5、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為：15000-9925=5075萬(wàn)元

6、增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率：5075/9925=51.13%

應(yīng)納土地增值稅額=5075*40%-9925*5%=1533.75萬(wàn)元

兩種方案應(yīng)納土地增值稅差額=2163.75-1533.75=630萬(wàn)元

可以看出如果開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例比較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用很少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ@樣可以多扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)納稅籌劃有很大的意義。

三、銷售的納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)紛紛打出精裝修房的策略，來(lái)吸引購(gòu)房者的目光。對(duì)毛坯房的納稅籌劃關(guān)鍵在于遵循稅法與企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的前提下，對(duì)毛坯房進(jìn)行精裝修再進(jìn)行銷售，以此盡可能減輕企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)。根據(jù)稅法規(guī)定，土地增值稅實(shí)行預(yù)征制度，因此這部分裝修收入在預(yù)征時(shí)要按一定的預(yù)征比例繳納土地增值稅。例如，某開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一個(gè)住宅項(xiàng)目，為此支付的土地出讓金為3.5億元，含借款利息400萬(wàn)元，可售面積為10萬(wàn)平方米，單價(jià)19000元/平米，假設(shè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中各項(xiàng)費(fèi)用支出為開(kāi)發(fā)成本的30%，其他應(yīng)交稅金為營(yíng)業(yè)稅（含城建，教育附加）5.5%，如果毛坯房出售，那么總銷售金額為19億元

其土地增值稅為：

1、取得銷售許可證預(yù)征稅費(fèi)：190000*2%=3800萬(wàn)元

2、項(xiàng)目結(jié)算清繳時(shí)：

不含息建造成本=35000+50000-400=84600萬(wàn)元

扣除項(xiàng)目金額=84600*130%+19000*5.5%=120430萬(wàn)元

增值額=190000-120430=69570萬(wàn)元

增值率=69570/120430=58%

應(yīng)繳土地增值稅=69570*40%-120430*5%=21806.5萬(wàn)元

如果改為精裝出售，精裝標(biāo)準(zhǔn)為2000元/平米，銷售單價(jià)上調(diào)至21000元/平米，那么總金額為21億元

其土地增值稅為：

1、取得銷售許可證預(yù)征稅費(fèi)：2100000*3%=6300萬(wàn)元

2、項(xiàng)目結(jié)算清繳時(shí)：

不含息建造成本=35000+50000-400+20000=104600萬(wàn)元

扣除項(xiàng)目金額=104600*130%+210000*5.5%=147530萬(wàn)元

增值額=210000-147530=62470萬(wàn)元#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

增值率=62470/147530=42%

應(yīng)繳土地增值稅=62470*30%=18471萬(wàn)元

兩種方案應(yīng)繳土地增值稅差額為21806.5-18471=3065.5萬(wàn)元

可以看出如果為精裝銷售，雖然在土地增值稅預(yù)征中要增加2500萬(wàn)元的資金壓力，但這畢竟是“預(yù)征”，在項(xiàng)目結(jié)算清繳土地增值稅時(shí)卻能夠節(jié)省稅費(fèi)達(dá)3065.5萬(wàn)元。因此適度加大建造成本，提高房屋售價(jià)，使增加的建造成本得到補(bǔ)償，可以降低土地增值稅的增值率，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)前，良好的納稅籌劃可以使得土地增值稅適用于較低稅率，從而達(dá)到少繳土地增值隨的目的，而不應(yīng)該僅僅從銷售單價(jià)上考慮。

納稅籌劃的市場(chǎng)空間很大，理論空間更大，每個(gè)納稅人都應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)納稅籌劃的關(guān)注，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1] 蘭峰.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)[M] 北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社， 2008年

[2] 施建剛.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理[M] 上海： 同濟(jì)大學(xué)出版社 2004年

[3] 中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì). 稅法[M] 北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社 2010年 243～246

第5篇：土地增值稅方法范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；土地增值稅；所得稅；稅前扣除；比較

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)增值收益部分涉及的稅種主要有土地增值稅和企業(yè)所得稅，鑒于土地增值稅和企業(yè)所得稅都按照相關(guān)收入扣除相應(yīng)支出的增值余額作為稅基計(jì)征稅款，本文結(jié)合國(guó)稅函[2010] 220號(hào)、國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)、國(guó)稅發(fā)(2009)31號(hào)等幾個(gè)文件，分析土地增值稅與所得稅異同。

1 相似之處：

1.1 繳稅方式相似：

1.1.1 土地增值稅繳稅方式：按月度或季度營(yíng)業(yè)收入的一定比例預(yù)征繳納，項(xiàng)目達(dá)到清算條件后進(jìn)行清算。當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目符合（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）規(guī)定清算條件時(shí)進(jìn)行清算，將清算項(xiàng)目的各年度收入?yún)R總，減除該清算項(xiàng)目全部扣除項(xiàng)目金額后，按規(guī)定計(jì)算土地增值稅。計(jì)算各項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅后，再減除原來(lái)各年度預(yù)繳的土地增值稅，多退少補(bǔ)。

1.1.2 企業(yè)所得稅繳稅方式：按月度或季度預(yù)繳的方式繳納，年度進(jìn)行匯算清繳。國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第九條規(guī)定：“企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。”

1.1 成本項(xiàng)目扣除相似

1.2.1 土地增值稅的成本扣除項(xiàng)目：根據(jù)土地增值稅暫行條例及實(shí)施細(xì)則，納稅人計(jì)算土地增值額時(shí)稅法允許扣除的項(xiàng)目成本分別為：（1）土地取得成本，即取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。（2）房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，即開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，包括納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

1.2.2 企業(yè)所得稅的成本扣除項(xiàng)目：根據(jù)國(guó)稅發(fā)(2009)31號(hào)文第二十七條的規(guī)定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容：土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用

2 不同之處

2.1 預(yù)提成本

2.1.1 土地增值稅的預(yù)提成本規(guī)定：國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。有關(guān)未付款可扣除的規(guī)定，國(guó)稅函[2010]220號(hào)第二條規(guī)定：“地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。”

2.1.2 企業(yè)所得稅預(yù)提成本扣除規(guī)定：國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第三十二條規(guī)定：除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。

（1）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10%。

（2）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

（3）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。

2.2 加計(jì)扣除項(xiàng)目，作為一種稅收優(yōu)惠措施，加計(jì)扣除在土地增值稅和企業(yè)所得稅中都存在，但對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)適用各有不同。

2.2.1 土增值稅所涉及的加計(jì)扣除項(xiàng)目

我國(guó)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除。

2.2.2 企業(yè)所得稅所涉及的加計(jì)扣除項(xiàng)目

根據(jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定，安置殘疾人員及國(guó)家鼓勵(lì)安置的其他就業(yè)人員所支付的工資，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)加計(jì)扣除，企業(yè)安置殘疾人員的，在按照支付給殘疾職工工資據(jù)實(shí)扣除的基礎(chǔ)上，按照支付給殘疾職工工資的100%加計(jì)扣除。

2.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用不一樣

2.3.1 土增值稅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的規(guī)定：

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

根據(jù)國(guó)稅函[2010]220號(hào)第三條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除規(guī)定：

（1）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。

（2）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣除。 上述具體適用的比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。

此外，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)利息支出扣除作了兩點(diǎn)專門規(guī)定:一是利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除;二是對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

2.3.2 企業(yè)所得稅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的規(guī)定：

國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第十一條規(guī)定：企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。這里指的期間費(fèi)用就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，指的是銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

期間費(fèi)用并不是全額可以抵扣，根據(jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定，企業(yè)下列支出按規(guī)定扣除：

(1)對(duì)企業(yè)職工福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)的稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)分別為14%、2%、2.5%。

(2)對(duì)業(yè)務(wù)招待費(fèi)稅前扣除范圍和標(biāo)準(zhǔn)按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過(guò)當(dāng)年銷售(營(yíng)業(yè))收入的5‰。

(3)對(duì)廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)稅前扣除范圍和標(biāo)準(zhǔn):除另有規(guī)定外，廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出不超過(guò)當(dāng)年銷售(營(yíng)業(yè))收入15%準(zhǔn)予扣除;超過(guò)部分準(zhǔn)予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。

(4)對(duì)公益性捐贈(zèng)支出稅前扣除范圍和標(biāo)準(zhǔn):企業(yè)發(fā)生公益性捐贈(zèng)支出，在年度利潤(rùn)總額12%以內(nèi)的部分準(zhǔn)予扣除。

(5)企業(yè)支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用稅前扣除范圍和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定:不超過(guò)委托銷售收入10%的部分準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。

2.4 可扣除的已繳稅金不一樣

2.4.1 土增值稅扣除稅金的規(guī)定：根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：可扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅可扣除。其中印花稅則規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)不允許抵扣，非房地產(chǎn)企業(yè)可以抵扣。

2.4.2 企業(yè)所得稅扣除稅金的規(guī)定：國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。

參考文獻(xiàn)

[1]劉玉章著《房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅操作技巧》.機(jī)械工業(yè)出版社

[2]蔡昌主編《房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃實(shí)戰(zhàn)報(bào)告與涉稅指南》中國(guó)市場(chǎng)出版社

[3]段九利等著《房地產(chǎn)企業(yè)全程納稅籌劃(第二版)》.中國(guó)市場(chǎng)出版社

[4]國(guó)稅函[2010] 220號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》

第6篇：土地增值稅方法范文

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的稅款。土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物和附著物并取得收入的單位和個(gè)人，包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個(gè)人等。

2006年，國(guó)家稅務(wù)總局頒發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)），2009年國(guó)家稅務(wù)總局又制定了《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)），標(biāo)志著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)迎來(lái)“清算”時(shí)代，以清算方式征收土地增值稅的可操作性也隨之加強(qiáng)。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，土地增值稅的清算條件如下：

1.符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；

（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

2.符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（3）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（4）省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

二、土地增值稅清算模式下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要利潤(rùn)指標(biāo)的上限測(cè)算

（一）主要利潤(rùn)指標(biāo)測(cè)算的前提條件

土地增值稅納稅義務(wù)人為從事房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)企業(yè)，而且納稅人建造的項(xiàng)目是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅并進(jìn)行出售，并未進(jìn)行出租或者贈(zèng)予等；

1.假設(shè)該房地產(chǎn)項(xiàng)目已完成土地增值稅的清算，不考慮土地增值稅的預(yù)征，同時(shí)假設(shè)該房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地成本、開(kāi)發(fā)成本及開(kāi)發(fā)費(fèi)用等均有合理的發(fā)票等憑證，財(cái)務(wù)核算規(guī)范；

2.為方便測(cè)算及說(shuō)明，將取得房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地使用權(quán)支付金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本合并統(tǒng)稱為開(kāi)發(fā)成本，即該房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)用包括兩部分：開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用；

3.在確定土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額時(shí)，允許單獨(dú)扣除的稅費(fèi)包括“三稅兩費(fèi)”（即：營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)稅、印花稅、教育費(fèi)附加、防洪費(fèi)）。其中營(yíng)業(yè)稅為房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入的5%，城市建設(shè)稅為應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅的7%，教育費(fèi)附加為應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅的3%，印花稅假設(shè)為銷售收入的0.05%，防洪費(fèi)為銷售收入的0.2%（防洪費(fèi)具體以各地規(guī)定為準(zhǔn)），以上稅費(fèi)合計(jì)為銷售收入的5.75%。

（二）土地增值稅清算模式下，主要利潤(rùn)指標(biāo)上限的測(cè)算

假設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售收入為S，開(kāi)發(fā)成本為C（此處的開(kāi)發(fā)成本含：取得該房地產(chǎn)項(xiàng)目土地使用權(quán)支付的金額），開(kāi)發(fā)費(fèi)用為F（包括：銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用等，不含營(yíng)業(yè)稅及附加及印花稅等稅費(fèi)）

增值額=S-C-F-C×0.2-S×5.75%

其中：C×0.2為從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人允許進(jìn)行加計(jì)扣除的部分。根據(jù)稅法規(guī)定，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可加計(jì)20%的扣除，加計(jì)扣除費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×20%。

土地增值稅扣除項(xiàng)目金額=C+F+C×0.2+S×5.75%

根據(jù)土地增值稅的優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目分以下兩種情況進(jìn)行測(cè)算及分析：（1）當(dāng)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%，按增值額占扣除項(xiàng)目金額比例，適用相關(guān)稅率及速算扣除系數(shù)計(jì)征土地增值稅；（2）當(dāng)增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%的，免征土地增值稅。

1.當(dāng)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí)

當(dāng)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%，按增值額占扣除項(xiàng)目金額比例，適用相關(guān)稅率及速算扣除系數(shù)計(jì)征土地增值稅。此時(shí)有：

S-C-F-C×0.2-S×5.75%>（C+F+C×0.2+S×5.75%）×20%

即：0.931S>1.44C+1.2F

整理可得：S>1.5467C+1.2889F

而當(dāng)增值額占扣除項(xiàng)目金額比例在50%以下（含50%）時(shí)，稅率為30%最低，也就是說(shuō)，在稅率為30%時(shí)，需要繳納的土地增值稅最低。因此，土地增值稅≥[（S-C-F-C×0.2S×5.75%）×30%]。

（1）項(xiàng)目銷售利潤(rùn)率=項(xiàng)目利潤(rùn)總額/銷售收入=（銷售收入-開(kāi)發(fā)成本-開(kāi)發(fā)費(fèi)用營(yíng)業(yè)稅金及附加）/銷售收入=（S-C-F-土地增值稅-S×5.7%-S×0.05%）/S。

其中，銷售稅金及附加包括：土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅金及附加（S×5.7%）、印花稅（S×0.05%）等。

由于土地增值稅≥[（S-C-F-C×0.2S×5.75%）×30%]，推算可得：項(xiàng)目銷售利潤(rùn)率=（S-C-F-土地增值稅-S×5.7%-S×0.05%）/S≤[S-C-F-（S-C-F-C×0.2-S×5.75%）×30%-S×5.75%]/S=[0.6598S-（0.64C+0.7F）]/S=0.6598-（0.64C+0.7F）/S。

由于前述計(jì)算得出：S>1.5467C+1.2889F，即S無(wú)上限，因此項(xiàng)目銷售利潤(rùn)率>65.98%。

第7篇：土地增值稅方法范文

核定征收土地增值稅做法存在以下弊端：一是核定征收率偏低，造成稅款流失。目前采取核定征收率征收土地增值稅的地區(qū)，大多數(shù)把征收率確定為銷售收入的1%～3%之間。按照《土地增值稅暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱“《條例》”）規(guī)定，土地增值稅采取按增值額的超率累進(jìn)稅率征收，最低一檔稅率為30%，計(jì)稅依據(jù)為增值額。如果按照上述征收率倒推得出土地增值稅的增值額占銷售收入的比例大致為3.33%～10%之間，這樣一來(lái)，增值率高的納稅人就會(huì)因?yàn)楹硕ㄕ魇斩倮U稅款，造成大量稅款流失。

二是改變了計(jì)稅依據(jù)和稅率，土地增值稅的特殊調(diào)節(jié)功能喪失。我國(guó)開(kāi)征土地增值稅的主要目的是：規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國(guó)家權(quán)益。

它設(shè)置的主要原則是對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值收益征稅，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)計(jì)征，增值多的多征，增值少的少征，無(wú)增值的不征。著重于調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的過(guò)高收益，抑制房地產(chǎn)投機(jī)、牟取暴利的行為，保護(hù)從事正常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)商的合法權(quán)益。因此，我國(guó)規(guī)定土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的增值額，稅率是超率累進(jìn)稅率，以實(shí)現(xiàn)土地增值稅的特殊調(diào)節(jié)功能。但是，在整個(gè)地區(qū)“一刀切”地對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)采取核定征收率的方法征收土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)都按“銷售收入”乘以“征收率”繳納土地增值稅，形成了事實(shí)上的把計(jì)稅依據(jù)由增值額變?yōu)殇N售額，把超率累進(jìn)稅率變?yōu)榱斯潭ū壤惵剩巡灰邹D(zhuǎn)嫁稅負(fù)對(duì)收益環(huán)節(jié)征收的調(diào)節(jié)稅轉(zhuǎn)變?yōu)橐子谵D(zhuǎn)嫁稅負(fù)的流轉(zhuǎn)稅，土地增值稅對(duì)土地增值收益的特殊調(diào)節(jié)功能喪失，它不但不能抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，反而會(huì)助推房?jī)r(jià)上漲。

針對(duì)土地增值稅核定征收管理中存在的弊端，筆者建議：

一是采取有力措施，減少核定征收范圍。建議相關(guān)部門對(duì)土地增值稅核定征收問(wèn)題提出指導(dǎo)性意見(jiàn)，明確要求各地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)嚴(yán)格按照《稅收征管法》第三十五條的規(guī)定和《條例》第九條及其《細(xì)則》第十三條、十四條規(guī)定的條件和辦法掌握核定征收土地增值稅的標(biāo)準(zhǔn)，不得違規(guī)擴(kuò)大核定征收范圍。對(duì)確實(shí)難以準(zhǔn)確核算收入、成本、費(fèi)用的納稅人，要嚴(yán)格審查，并督促這些企業(yè)盡快建賬建制，積極引導(dǎo)企業(yè)向查賬征收過(guò)渡。對(duì)已實(shí)行核定征收的納稅人，全面檢查，發(fā)現(xiàn)其一旦具備查賬征收條件，要及時(shí)改為查賬征收。

二是采取科學(xué)的核定征收方法，保持土地增值稅的特殊調(diào)節(jié)功能。對(duì)于確實(shí)無(wú)法查賬征收的納稅人，采取核定征收的方法征收土地增值稅是符合法律規(guī)定的。核定是建立在一定合理因素基礎(chǔ)上的對(duì)應(yīng)征稅款進(jìn)行估算的一種方法，這種核定只是相對(duì)的合理。因而核定的稅款準(zhǔn)確程度只能是相對(duì)的，但是核定稅額不是簡(jiǎn)單的隨意確定，而應(yīng)有合理、合法的依據(jù)。盡管其核定的應(yīng)納稅額不能保證與實(shí)際完全相符，但也要求盡力減少征稅誤差，保持其相對(duì)的合理性。而目前這種針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按查賬方法難以合理準(zhǔn)確地計(jì)算土地增值稅稅額時(shí)，按統(tǒng)一的征收率征收土地增值稅缺乏科學(xué)性和合理性。

對(duì)于無(wú)法查賬征收土地增值稅的企業(yè)，應(yīng)該首先采取一定的科學(xué)合理的方法來(lái)確定計(jì)稅依據(jù)，土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是增值額，而增值額是根據(jù)轉(zhuǎn)讓收入和扣除項(xiàng)目金額計(jì)算出來(lái)的。因此，只要采取一定的方法核定出轉(zhuǎn)讓收入和扣除項(xiàng)目金額，然后按適用稅率計(jì)算應(yīng)納土地增值稅即可。

第8篇：土地增值稅方法范文

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本項(xiàng)目繁多，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期又長(zhǎng)，核算起來(lái)難度很大，因此土地增值稅的征收方式一直是每年按照房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)銷售收入預(yù)征，然后在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后進(jìn)行清算。但由于預(yù)征率較低，預(yù)征的稅款只占清算稅款很小的比例，大部分的土地增值稅都是在清算階段繳納。

隨著國(guó)稅總局頒布的《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》，土地增值稅進(jìn)入嚴(yán)格清算階段，這意味著以前繳納金額較小或者直接免征的土地增值稅開(kāi)始直接影響房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本和盈利水平。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，計(jì)算復(fù)雜，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅后利潤(rùn)和資金鏈都有很大的影響，在土地增值稅嚴(yán)格清算的背景下，如何進(jìn)行科學(xué)的管理，顯得尤為重要。

二、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期主要環(huán)節(jié)中的土地增值稅關(guān)鍵管理點(diǎn)分析

本文將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期主要分為建設(shè)前建設(shè)中和完工后這三個(gè)環(huán)節(jié)，通過(guò)這三個(gè)環(huán)節(jié)，逐項(xiàng)分析影響土地增值稅的關(guān)鍵因素。

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)前的土地增值稅管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)

建設(shè)前，因?yàn)橥恋卦鲋刀惖恼鞫惙秶话ㄎ崔D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為，所以在立項(xiàng)環(huán)節(jié)要規(guī)劃開(kāi)發(fā)建房方案。因?yàn)橥恋卦鲋刀惒坏每鄢康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)，所以在可行性研究環(huán)節(jié)要進(jìn)行全面的分析論證和評(píng)價(jià)；因?yàn)槠髽I(yè)籌建期和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目人員管理中的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用和期間費(fèi)用界限劃分容易模糊，所以要在建設(shè)前對(duì)這兩個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行清晰化的區(qū)分。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)中的土地增值稅管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)

建設(shè)中，如果核算環(huán)節(jié)上不符合要求，將不能享受免稅或者優(yōu)惠政策，所以核算上要選擇合適的增值額核算方式，否則，很可能會(huì)增加不必要的土地增值稅支出。具體而言，在銷售定價(jià)環(huán)節(jié)，要考慮臨界稅率帶來(lái)的節(jié)稅收益和繳稅成本；為避免清算期稅后利潤(rùn)大幅變動(dòng)，在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)處理環(huán)節(jié)要及時(shí)預(yù)提當(dāng)期稅金，因?yàn)橥恋卦鲋刀悓?duì)扣除項(xiàng)目稅前扣除的憑證要求嚴(yán)格，所以在發(fā)票管理環(huán)節(jié)上要嚴(yán)格把關(guān)，適當(dāng)創(chuàng)新。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)后的土地增值稅管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)

竣工后對(duì)利息費(fèi)用的處理方式會(huì)影響土地增值稅的扣除項(xiàng)目，所以在借款利息計(jì)算環(huán)節(jié)，可以選擇合適的計(jì)算方式。竣工后對(duì)開(kāi)發(fā)房產(chǎn)的處理方式會(huì)影響土地增值稅的計(jì)算，因此，可以根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行規(guī)劃；另外，竣工后清算后繳納的土地增值稅往往大于預(yù)繳的土地增值稅，所以可以適當(dāng)在清算時(shí)間上有所控制。

三、如何充分利用土地增值稅管理提高效益

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)前的土地增值稅管理

首先，在籌建環(huán)節(jié)，企業(yè)可以充分利用加計(jì)扣除政策。內(nèi)部獨(dú)立核算單位在開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用可能由于間接費(fèi)用和期間費(fèi)用的界限劃分不是很明確，從而影響土地增值稅計(jì)算結(jié)果。如果核算上計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，就可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)全額計(jì)入扣除項(xiàng)目，享受20%的加計(jì)扣除，如果核算上計(jì)入期間費(fèi)用，那么扣除的因素取決于房地產(chǎn)企業(yè)利息的來(lái)源和核算方式，并且可能會(huì)因?yàn)槌鱿揞~，在計(jì)算土地增值稅時(shí)不能扣除。筆者建議企業(yè)盡量縮短企業(yè)籌建期，并且為了更明確的區(qū)分總部人員和項(xiàng)目人員，可以通過(guò)成立項(xiàng)目公司的方式，將公司人員列編為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目人員，這樣在會(huì)計(jì)賬務(wù)處理時(shí)盡量將這部分費(fèi)用入賬到開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，充分利用加計(jì)扣除政策，增加扣除項(xiàng)目，從而降低增值額。

其次，企業(yè)必須進(jìn)行詳盡的可行性研究，避免可行性研究不到位，沖動(dòng)型拿地，某個(gè)環(huán)節(jié)一旦斷裂，容易形成爛尾樓，不但要繳納高額的土地閑置費(fèi)，還要繳納高額的土地增值稅。

最后，在立項(xiàng)環(huán)節(jié)，根據(jù)不同的情況進(jìn)行規(guī)劃可以實(shí)現(xiàn)減少土地增值稅應(yīng)稅范圍的目的。本文提出三種不同的建房策略以供參考。

第一采用代建的方式。代建是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房屋建設(shè)從中收取一定代建費(fèi)用的行為。代建行為屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范疇，不用繳納土地增值稅。筆者認(rèn)為，在實(shí)際工作中，由于代建要求事先確定最終客戶，并且代建費(fèi)用一般為總標(biāo)的的2%，利潤(rùn)比較低，采用這種方式進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)的企業(yè)比較少，如果在單位職工集資建房時(shí)候采用代建方式則節(jié)稅效應(yīng)明顯。

第二采用合作建房的方式。合作建成后按比例分房自用，暫免征收土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，征收土地增值稅。筆者認(rèn)為匱缺資金的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以采取這種方式，通過(guò)提供土地使用權(quán)的方式，獲得合作方提供的建房資金，合作建成后，房地產(chǎn)企業(yè)和合作方按比例分得自用的部分均免征土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)自有的部分再次轉(zhuǎn)讓時(shí)候，才需繳納土地增值稅，同時(shí)也獲得了貨幣的時(shí)間價(jià)值。

第三采用企業(yè)分立和兼并的方式。在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。筆者認(rèn)為，這種收購(gòu)式投資，不僅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)自身運(yùn)營(yíng)能力要求很高，而且還要有機(jī)會(huì)以較低的價(jià)格購(gòu)入經(jīng)營(yíng)不善但有提升潛力的物業(yè)，機(jī)會(huì)往往是“可遇不可求”的，所以這種模式難以持續(xù)快速擴(kuò)張，但是在業(yè)務(wù)擴(kuò)張，城市更新時(shí)，可以爭(zhēng)取以合理成本獲取優(yōu)質(zhì)土地，搶占城市資源。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)中的土地增值稅管理

第一，在核算環(huán)節(jié)上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要選擇合適的增值額核算方式，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額，如果核算上不進(jìn)行區(qū)分，普通住宅將不能適用免稅條例。在實(shí)踐中，對(duì)于同一項(xiàng)目中有不同類型房地產(chǎn)的，很多企業(yè)采用不區(qū)分住宅和商鋪，其建安開(kāi)發(fā)成本合并核算，竣工結(jié)算時(shí)，按建筑面積分?jǐn)偂Ｈ绻粎^(qū)分核算，可能提高低增值率房產(chǎn)的適用稅率，增加這部分房產(chǎn)的稅負(fù)。筆者建議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)前期細(xì)化財(cái)務(wù)核算管理工作，將住宅和商鋪的開(kāi)發(fā)成本按不同賬戶分別核算，這種方法麻煩一些，企業(yè)可以通過(guò)權(quán)衡節(jié)稅收益和繳稅成本，判斷是否選擇。

第二，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售定價(jià)環(huán)節(jié)，制定的銷售價(jià)格使得增值額在超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的30%、50%、100%、200%三個(gè)臨界稅率附近的時(shí)候，要權(quán)衡比較價(jià)格提高帶來(lái)的收益與不能享受優(yōu)惠政策而增加的稅負(fù)，如果銷售價(jià)格上漲帶來(lái)的收益小于需要多交的土地增值稅，可以選擇適當(dāng)降低銷售價(jià)格從而降低土地增值稅的適用稅率，這樣不僅可以減輕企業(yè)稅負(fù)增加 利潤(rùn)，而且以價(jià)換量，可以快速回籠資金，降低企業(yè)籌資成本。房地產(chǎn)企業(yè)在符合開(kāi)發(fā)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的前提下，如果增值率處于20%臨界點(diǎn)，可以考慮通過(guò)調(diào)整銷售價(jià)格以享受土地增值稅免稅優(yōu)惠，使項(xiàng)目稅后利潤(rùn)最大化。需要注意的是實(shí)務(wù)中，要把開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體情況與當(dāng)?shù)仄胀?biāo)準(zhǔn)住宅的規(guī)定相核對(duì)，只有完全符合規(guī)定才可作為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。

第三，會(huì)計(jì)賬務(wù)處理環(huán)節(jié)需要及時(shí)預(yù)提當(dāng)期土地增值稅，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品未完成銷售之前，為正確核算各期經(jīng)營(yíng)成果計(jì)提相關(guān)土地增值稅先計(jì)入預(yù)提費(fèi)用賬戶；還要隨著市場(chǎng)的變動(dòng)，年末預(yù)估銷售價(jià)格變動(dòng)對(duì)土地增值稅的影響，補(bǔ)提土地增值稅。上市公司更要及時(shí)預(yù)提當(dāng)期土地增值稅，避免稅后利潤(rùn)在清算期大幅變動(dòng)，影響公司業(yè)績(jī)，引起市場(chǎng)恐慌。

第四，在發(fā)票管理環(huán)節(jié)需要嚴(yán)格管理，土地增值稅要求扣除項(xiàng)目，取得合法有效的憑證，否則不能做稅前扣除，近幾年稅務(wù)局對(duì)發(fā)票的要求也越來(lái)越嚴(yán)格，在實(shí)際工作中，施工單位的發(fā)票可能存在假發(fā)票或者開(kāi)發(fā)票方與實(shí)際購(gòu)票方不一致的情況。筆者建議，房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部控制方面規(guī)定一定金額以上的，在支付工程款環(huán)節(jié)均要求附上正式發(fā)票和稅務(wù)局發(fā)票查詢系統(tǒng)打印出的真?zhèn)螁巍＿€可以在施工階段，支付工程款環(huán)節(jié)提前讓施工單位開(kāi)具質(zhì)量保證金發(fā)票，這樣可以作為土地增值稅扣除項(xiàng)目。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完工后的土地增值稅管理

首先，房地產(chǎn)企業(yè)需對(duì)利息費(fèi)用進(jìn)行處理。利息支出的不同扣除方法也會(huì)影響土地增值稅。筆者認(rèn)為當(dāng)利息大于取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的5%，企業(yè)應(yīng)采用據(jù)實(shí)扣除法，當(dāng)利息小于取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的5%，那么企業(yè)應(yīng)采用比例扣除法。

第9篇：土地增值稅方法范文

關(guān)鍵詞：土地增值稅清算 增值率 房地產(chǎn)企業(yè)

隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，在2006年12月28日國(guó)家稅務(wù)總局的《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》中明確規(guī)定：從2007年2月1日起，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的交納將由原來(lái)的“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為“清算制”。土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局文件的規(guī)定滿足下列四種情形之一的企業(yè)就要進(jìn)行土地增值稅清算；第一，已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占這個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖然未超過(guò)85%但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；第二，取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；第三，納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記證但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；第四，省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定是其他情況。從這些規(guī)定不難看出國(guó)家進(jìn)行土地增值稅的全面清算對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有直接的影響也有間接的影響。

1 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的直接影響

1.1 土地增值稅清算對(duì)企業(yè)利潤(rùn)的影響

2007年2月1日，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算以來(lái)使房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)大幅縮水。房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)過(guò)高是不爭(zhēng)的事實(shí)，這過(guò)高的利潤(rùn)實(shí)質(zhì)上來(lái)源于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)對(duì)公共的土地資源的壟斷，壟斷形成就會(huì)引起房?jī)r(jià)不斷上漲，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的高額利潤(rùn)。這種由壟斷帶來(lái)的高額利潤(rùn)破壞了經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行，也損害了公眾的土地利益，必須以稅收的方式進(jìn)行調(diào)整。而土地增值稅的征收主要就是針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)過(guò)高的利潤(rùn)。以前國(guó)家采用預(yù)征制房地產(chǎn)企業(yè)都是預(yù)繳一小部分的土地增值稅，現(xiàn)在國(guó)家對(duì)土地增值稅進(jìn)行清算，這也就是說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)將要補(bǔ)繳大量的土地增值稅，這樣就使房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)增加，費(fèi)用也就隨之增加，企業(yè)的利潤(rùn)就減少。這一政策的實(shí)施對(duì)資金鏈緊張的企業(yè)也造成了很大的影響。

1.2 資金鏈緊張的房地產(chǎn)企業(yè)的影響

近幾年，我國(guó)進(jìn)入加息周期，提高貸款利率和準(zhǔn)備金率的調(diào)控措施越來(lái)越多。在房地產(chǎn)企業(yè)貸款條件方面，要求越來(lái)越嚴(yán)格。資金鏈緊張的企業(yè)一般只會(huì)計(jì)提少量的備用金用來(lái)交稅，現(xiàn)在國(guó)家對(duì)土地增值稅進(jìn)行清算，就意味著企業(yè)要補(bǔ)繳大量的稅款，而這類企業(yè)的備用金是不足以支付需要補(bǔ)繳的稅款。一些資金實(shí)力不強(qiáng)的企業(yè)有可能會(huì)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，所以土地增值稅的清算就有可能成為“壓垮駱駝的最后一顆稻草”。這也就導(dǎo)致資金實(shí)力不強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)不得不轉(zhuǎn)讓持有的土地或者企業(yè)的股份來(lái)支付稅款。

1.3 對(duì)土地儲(chǔ)備豐厚的房地產(chǎn)企業(yè)的影響

隨著全國(guó)各地房?jī)r(jià)的快速上漲，土地價(jià)格的上漲也成為一種必然的趨勢(shì)。而土地的價(jià)格上漲，一些企業(yè)或者一些人就會(huì)利用自己手中所持有的土地，對(duì)土地進(jìn)行囤積、進(jìn)行炒作。而土地的囤積與炒作就會(huì)使土地的價(jià)格不斷上漲，土地價(jià)格上漲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就會(huì)借土地價(jià)格上漲來(lái)進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)，這樣就會(huì)快速地吹大房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。土地增值稅的清算則會(huì)使這些公司付出補(bǔ)繳非常昂貴的土地增值稅。這些土地儲(chǔ)備豐厚的企業(yè)將會(huì)在補(bǔ)繳土地增值稅后積極的開(kāi)發(fā)和利用所擁有的土地，這樣就可以達(dá)到土地資源更加合理的利用。

2 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的間接影響

2.1 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資價(jià)值取向的影響

土地增值稅的清算，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)投資價(jià)值取向起到不可估量的影響。以前一些房地產(chǎn)企業(yè)，投入大量的資本，來(lái)大規(guī)模的購(gòu)買土地，然后坐等土地升值后轉(zhuǎn)手獲取土地增值收益。而現(xiàn)在由于國(guó)家對(duì)土地增值稅進(jìn)行清算，這些靠倒賣土地獲取高額利潤(rùn)的企業(yè)就必須要對(duì)本企業(yè)持有的土地進(jìn)行清算。這樣就迫使該類房地產(chǎn)企業(yè)放棄這種投資價(jià)值取向轉(zhuǎn)而將他們手上的土地快速出手或者自行開(kāi)發(fā)。因此，該政策的出臺(tái)對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展有積極的指導(dǎo)作用。

2.2 對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)整合的影響

土地增值稅清算將大大降低行業(yè)平均利潤(rùn)，這將會(huì)影響開(kāi)發(fā)商的收益有助于抑制對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)度投資。對(duì)土地增值稅實(shí)行清算，如果原來(lái)預(yù)征的稅款小于結(jié)算結(jié)果，則應(yīng)該補(bǔ)稅。但是在實(shí)際操作過(guò)程中，由于以往并沒(méi)有嚴(yán)格征收土地增值稅，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)備的土地增值稅準(zhǔn)備金都很少，對(duì)于要補(bǔ)稅的房地產(chǎn)企業(yè)，如果沒(méi)有提取足夠的納稅準(zhǔn)備金，將會(huì)因?yàn)橛么罅康馁Y金支付土地增值稅而導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)困難，部分企業(yè)會(huì)由于資金鏈斷裂而倒閉。近幾年，已經(jīng)有大量小型房地產(chǎn)企業(yè)退出這一行業(yè)，所以土地增值稅的嚴(yán)格清算將進(jìn)一步促進(jìn)行業(yè)整合，提高行業(yè)集中度。

2.3 對(duì)投資資本介入房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的影響

房地產(chǎn)作為帶動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要支柱性行業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體的健康運(yùn)行有重要影響。近幾年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的高額回報(bào)使得境內(nèi)企業(yè)對(duì)短期投機(jī)資金，通過(guò)收購(gòu)股權(quán)、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等方式進(jìn)入房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)。這些投資者都追求高額的利潤(rùn)，一般都是采用快進(jìn)快出的方式。他們的這種行為就助長(zhǎng)了房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的流動(dòng)性及房?jī)r(jià)的提高，同時(shí)也會(huì)使整個(gè)行業(yè)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)增加。通過(guò)土地增值稅的清算將會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)水平降到接近其他競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè)的利潤(rùn)水平。那么這樣就會(huì)造成企業(yè)對(duì)短期資本的吸引力下降，部分投資者就會(huì)為了尋求更高利潤(rùn)的投資而脫離房地產(chǎn)行業(yè)。這樣就能降低房地產(chǎn)行業(yè)的投資熱度，并對(duì)維護(hù)行業(yè)健康有序發(fā)展起到重要的作用。

綜上所述，國(guó)家進(jìn)行土地增值稅清算對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響最大的就是企業(yè)的利潤(rùn)將會(huì)減少。因?yàn)橥恋卦鲋刀惖那逅阍黾恿朔康禺a(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用，而好多企業(yè)是在沒(méi)有預(yù)警的情況下就要補(bǔ)繳大量的稅款，這樣就會(huì)造成開(kāi)發(fā)商的很多成本費(fèi)用無(wú)法攤銷從而就大大的削減了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉立軍.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃研究.財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所，2010.