不動產登記建議精選(九篇)

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第1篇：不動產登記建議范文

【摘要】本文以不動產登記工作實際為出發點，結合相關概念分析當前推進不動產統一登記工作中存在的問題，并剖析問題產生的原因，以順利實施不動產統一登記制度為目標，最后針對性的提出解決建議。

【關鍵詞】不動產登記制度 問題 建議

一、不動產登記制度概述

不動產是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。2014年公布的《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》）中說明，不動產登記是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為。

不動產登記在本質上是國家證明行為，行政機關通過對相對人的財產狀態客觀記錄從而確認權利人合法權益。建立不動產登記制度，實際上是建立系統性的官方設立的不動產檔案，來確保不動產物權這種社會最基本的財產權利的安全和秩序，提高交易效率與交易安全。有利于國家對不動產的管理、進行宏觀調控和征收賦稅。并以此穩定社會基本秩序。

二、不動產統一登記實施中的問題

（一）統一登記信息標準不明確

目前我國不動產統一登記體系建設還不夠完善，沒有明確的信息統計標準，沒有清晰的劃分概念，引起統計工作中大量的沖突，甚至有錯誤信息出現。對于進一步整合登記職責與化構和對不動產權利人合法財產權保護很難真正落實。

（二）統一登記信息平臺不完善

我國目前不動產統一登記信息平臺沒有建設起來完善的共享信息資源系統，一方面政府各部門之間不能實現共享信息資源，導致工作效率低下；另一方面不動產信息目前較為分散，原有的登記機關之間信息互通不能實現，存在違規違法鉆空子的現象，市場秩序和當事人不動產合法權益都將會受到威脅。

（三）統一登記信息監管不到位

我國信息登記監督體工作不到位，在不動產信息登記方面尤其突出。一些不法官員借機謀取私利，出現腐敗現象。不動產登記信息機構分散是導致監督管理不到位的重要原因。

（四）統一登記機構設置不合理

目前我國進行不動產統一登記信息機構設置不合理，機構職能重疊交叉和部分職能真空現象存在。一方面機構冗雜增加了不必要的財政開支，導致行政效率低下；另一方面需要的職能卻出現真空，導致不動產登記體系部分缺失，制約社會經濟發展。有些基層單位對不動產登記機構的不夠重視，將登記職能歸并到其他部門內，制約了不動產登記應有的作用的發揮。

三、不動產統一登記存在問題分析

（一）不動產登記依據不統一

由于各類不動產登記歸屬于各行業部門獨自管理，長期以來相關各部門對口了一系列規章制度指導本部門不動產信息登記，都是基于本部門本行業角度考慮[4]。如《房屋登記辦法》和《±地登記辦法》等就是具有強烈部門行業特色的管理辦法，從國家層面的高度進行信息整合這些法律法規不僅沒有協調各部門信息整合發揮作用，反而成為了不動產統計登記的阻礙。因此，適當修改甚至廢除現行規范性文件是迫切之舉。

（二）機構職能整合存在人為阻力

在統一不動產登記機構與機構職能過程中，勢必涉及到相關部門原有利益和人事調整，那么人為阻力障礙重重。在理順過程中缺乏站在整體的高度統一協調各部門存在問題，導致各個管理機構信息溝通不暢，可能影響到絕大多數人的利益而加大了機構職能整合的難度。

（三）技術標準存在差異

在過渡階段不動產信息登記時，所采用的的技術標準沒有統一。如可能會對同一不動產頒發不同權利證書，且因為測量依據標準不一致登記的信息也不兼容。增加了日后不動產信息平臺建設整合難度與工作量，很難實現信息共享。

（四）信息系統差異較大

在建立不動產登記大數據時，實現高度信息化為重點內容。由于目前依托不同的平臺，平臺建設信息水平有著較大差異，臺賬資料和數據圖形對接聯系不暢，實現數據傳導和共享時需要大量人力物力進行補充完善，致使轉換登記成果和共享資源難度加大。信息系統的建設水平參差不齊，數據差異多樣對于不動產統一登記信息平臺建設是最大障礙。

四、做好不動產統一登記的建議

（D）統一整合不動產辦證機構

建設不動產統一信息登記機構便于提高工作質量與效率，降低行政支出，同時體現了便民利民的服務宗旨。整合統一的不動產辦證機構要注意一下兩個方面：一是堅持服務優先兼顧管理的出發點。不動產統一登記機關要明確以提供給市場公平、便捷的服務為目的，行政管理服務并不是其工作重點；二是注重效率與成本控制間達到平衡。遵循低成本和高效率，體現改革是楦好的服務市場的宗旨。

（二）協調相關部門完善登記體系

在目前不動產登記建設過程中，各個部口協同配合設計相關程序是重要的環節，盡力做好有機銜接不動產管理和登記之間的工作。以房地產交易管理市場來看，國土資源部與住房和城鄉建設部需共同出臺的相關規定，成為不動產統一登記過程中房屋交易管理的有力指導，實現交易登記業務流程無縫對接，為交易安全提供保證。

（三）優化登記技術流程

各類不動產登記相關的事項存在五花八口的狀況，給辦證群眾帶來極大不便。統一登記機構后，統一登記程序的執行就是至關重要的。登記機構應制度上為登記及時、準確地完成創造有利的條件，行動上依法規范對各環節權限與辦理時限進行進一步的明確，統一的申請材料和登記要求。不僅有利于提高登記效率，而且相同程序與技術操作會對加強登記結果公平合法性。

（四）建設功能全面信息共享的平臺

國土資源部應對不動產登記信息系統平臺統一進行構建，相關部門配合對各類登記檔案資料進行移交與整整理。第一，實現不動產登記信息共享，運用數據交換接口等方式相關部門實時互通共享不動產權屬變動狀況等相關信息；第二，建立和推行不動產登記信息依法公開查詢制度，為公眾信息知情權提供保障，并使不動產交易的風險降低，但維護權利人隱私也是應該充分考慮的必要因素。

第2篇：不動產登記建議范文

為此，市局主管處室認真研究、積極部署，啟動了豐都縣農村區域不動產統一登記綜合試點工作，組織市勘院、局信息中心及市登記中心的技術骨干，擬通過先試點再推開的工作方式穩妥推進農林納入不動產統一登記體系。同時，也為國土資源部制定操作細則提供經驗和依據。

一、現狀分析

通過豐都試點和調研發現，當前縣級農林主管部門主要負責農村土地承包經營權和林權的登記管理、糾紛調處及流轉備案等日常工作。其登記業務、調查成果及管理方式主要有以下特點：

1.登記實質屬行政行為

當前農林主管部門負責的相關登記工作是基于行政管理的需要，屬于行政行為。登記的客體對象主要包括依承包經營合同為依據的承包經營權登記和依雙方協議為依據的經營權流轉備案登記。前者屬于物權，而后者卻屬于債權。登記類型分初始登記、變更登記、注銷登記和經營權流轉備案登記等。登記的業務量與土地、房屋登記相比小很多。以豐都為例，全年縣農業主管部門辦理登記件數量大致為100-120件，其中，經營權流轉備案登記占一半以上；縣林業主管部門辦理登記件數量大致為200-300件。

2.調查成果差異較大

本次豐都試點采取了普查的方式。即以1：5000正射影像圖（地理國情調查用圖）為基礎圖件，通過農戶實地指界，將農戶實際擁有的承包地塊逐一調繪上圖，然后與登記簿記載的地塊及面積進行對照分析。從已完成三個社的數據對比發現，農林部門用于登記的調查成果與實際差異較大：3個社的農戶實有地塊數均大于權證記載地塊數，平均差異約30%；實有地塊面積也普遍大于權證記載地塊面積，平均差異超50%。究其原因，農林部門未按農業行業標準《農村土地承包經營權調查規程》開展調查，而是以國土“二調”數據為控制，對原有面積進行平差完成了本輪農村土地承包經營權的確權頒證工作（見表1）。

3.成果數據采取臺賬式管理

豐都調研發現，縣級農林主管部門在完成了確權頒證后建立了相應的登記簿、冊及電子數據，然后以此為基礎，采取臺賬式數據管理方式開展日常登記管理工作。這種模式僅能維護權證數據與臺賬數據一致，由于沒有開展測繪標準的空間調查，無法建立矢量圖形數據庫，僅靠文字描述區分權屬界線，故登記地塊無法真正落地。

二、問題剖析

農林納入不動產統一登記后，其法律效力由原行政行為產生轉變為不動產登記行為產生。不動產登記行為首先要有《物權法》《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）等上位法的支撐，然后有準確的權籍調查結果為依據，再有規范的信息平臺保障實現。

1.登記業務對接

依據《條例》規定，在登記業務的對接中主要存在以下問題：一是權利名稱相同內涵不同。“農村土地承包經營權”在《條例》中僅指承包權，而在農、林部門的登記管理中，卻包含了可用于流轉的經營權，由于目前承包權與經營權的分離尚無法律支撐，故形成了同名不同質的現象。二是存在權利重疊的現象。由于承包經營權證和林權證由農、林主管部門分別頒發，部門之間缺乏有效銜接，如退耕還林后農戶取得了林權證，但原有耕地的承包經營權證并未注銷。三是登記內容存在差異。根據《國土資源部關于啟用不動產登記簿樣式（試行）的通知》（國土資發〔2015〕25號）要求，不動產登記簿中要求填寫的內容與農、林原登記簿的內容不完全一致。如用途的細化、農地的等級、價格等，因此在納入農林不動產統一登記時還需補充完善缺少的相關信息。四是登記類型需作調整。《條例》規定的各登記類型及包含的內容與原農、林的規定有較大差異，例如，以轉讓、互換等方式改變權利人的，在原農林登記中列入變更登記，而在不動產登記中屬于轉移登記。因此，原農林登記類型與不動產登記類型還需進行梳理、調整，進一步細化登記業務。

2.數據銜接和不動產單元編碼是權籍調查的難點所在

由于《條例》明確規定原有權證、登記簿合法有效，意味著原有成果數據也全部合法有效。然而之前農林部門并沒有嚴格按照《農村土地承包經營權調查規程》開展調查，形成的成果中缺乏空間矢量圖形數據，已發權證的地塊仍然存在權屬四至不清、面積不準、數量不合等問題，無法落地。因此，農林納入不動產登記后，權籍調查面臨的主要難點就是與原有“合法數據”的銜接，既要符合法律、法規的規定，又不能損害農戶的合法權益而造成社會不穩定。另一方面，根據國土資源部《不動產單元編碼規則》的要求，需對每一個地塊采用28位碼進行唯一性編碼。然而按照規則要求，在實際操作將缺失“社”和“戶”兩級信息的碼位，這樣，對于集體經濟組織是以社為單位、土地承包經營權以戶為單位頒發權證并統一管理的南方地區來說不利于日常管理。

3.信息平臺尚待構建

由于當前農、林主管部門只有屬性數據庫，未建立空間矢量圖形數據庫。因此，如何在新系統中有效對接農林移交的相關數據，如何開展好新的農林發證工作，如何構建符合國家相關技術規范的農林不動產數據庫是當前建設信息平臺的重點。在此，我們特別要注意，不能簡單地照搬土地房屋部分的“不動產登記系統”。基于重慶市國土房屋合一管理多年，土地房屋部分已有較好的測繪調查數據基礎、成熟的登記規范及多年的地房籍信息系統運行經驗，基本具備國土資源部不動產統一登記后的入庫要求。但農林部分則不然，一是原農林部門用于頒發權證的調查成果實質并未達到不動產登記的要求，這種矛盾需要時間和方法逐步過渡處理，不可能一步到位；二是原有權證是以戶為單位頒發和管理，記載所有承包地塊，按照國土資源部《不動產單元編碼規則》“一個承包地塊為一個宗地”的要求，每戶可擁有多個宗地，那么，正確反映農戶、宗地、不動產單元編碼及相應登記簿的復雜變化關系需要在系統中采取技術手段加以解決。

三、對策與建議

通過試點分析，我們認為農、林部分不動產登記應以“尊重歷史、平穩推進”為整體工作原則，采取“依申請登記、時間換空間”的策略穩步推進。

1.利用地方立法體系完善可操作的農林不動產登記細則

不動產登記的基本原則是依法、依規辦理。因此，我們應在當前國家已出臺的相關法律、法規的基礎上盡快細化符合重慶實際的操作細則，為辦理農、林不動產登記提供直接法律依據。可從《重慶市不動產登記條例》編制、“國土、農、林”三部門聯合發文及國土系統內發文三個層面明確和細化農林不動產納入不動產登記的相關規定，有效完成登記業務的對接。主要解決以下問題：一是登記類型的調整，如承包經營權的分割、林權的分戶在農林部門均按“變更登記”類型辦理，納入不動產登記后則應按“轉移登記”類型辦理。二是明確工作邊界，除重慶市編辦已明確承包經營權、林權的權屬調查及調處由農林部門負責外，還應明晰納入不動產登記的具體業務。區分物權登記和行政管理登記的實質，例如農、林經營權的轉讓，在沒有上位法支持前，其實質不屬于物權，因此，建議涉及此類權利的登記暫不納入不動產登記體系。三是登記數據的銜接，農林納入不動產登記后，新、舊登記數據的銜接必須以保護權利人的合法權益為原則，如何銜接必須出臺相關細則予以明確。四是權利重疊的統一，針對原有承包經營權和林權出現重疊的現象系管理脫節造成，建議在相應地塊辦理不動產登記前依法予以統一。

2.做好權籍調查和信息平臺建設是農林納入不動產登記的關鍵所在

建議盡快出臺《重慶市不動產權籍調查實施細則》，充分考慮重慶的復雜情況和現有成果數據的特性，重點解決好“調查數據銜接”和“不動產單元編碼”兩大難題。農林納入不動產登記后所面臨的“調查數據銜接”不是簡單的前后測繪調查數據的平差，而是權利人合法權益得以保護的體現。因此，在制定調查細則時須首先以保護權利人的合法權益為原則，其次以權利人需辦理新的不動產登記業務類型為導向，最后以相關技術規范為依據建立數據銜接體系和操作細則，為農林不動產登記提供準確可靠的成果數據。“不動產單元編碼”在《條例》中有明確規定，而國家的《不動產單元編碼規則》對于地方的管理需要尚有不足，主要表現在“社級經濟組織”和以家庭為承包單位的“農戶”兩個管理層級的信息無法在28位編碼中得以體現。建議在調查細則中考慮地方編碼，在包含國家要求的28位編碼的基礎上，利用技術手段合理擴展4?-6位編碼，既能符合國家的要求，又能滿足地方的管理需要。另外，利用變更調查、質量評價等成果在調查中增加不動產登記需要的農地用途、等級、價格等新增登記。

信息平臺建設必須以滿足登記業務需要為目的，與權籍調查緊密結合。建議目前情況下，農林部分的不動產登記系統與土地房屋不動產登記系統分開建設，條件具備后再合并。重點解決以下問題：一是在數據庫中如何納入農、林移交的相關數據；二是在國家《不動產數據庫建設規范》的基礎上合理增加字段，以滿足權籍調查對不動產單元編碼擴展的需要；三是提高系統的兼容性，既能按照國家的要求提交相關登記數據，又能滿足實際登記工作的需要；四是在信息系統中考慮農林部分與土地房屋部分界面統一但實質區分的登記系統，以達到逐步過渡的目的。

3.加強國家、市、區縣三級層次的工作聯系，確保農林不動產登記的順利納入

一是多向國家層面請示匯報以爭取更多的指導和幫助，避免工作和資金的重復浪費，保障快速穩妥地推進農林不動產統一登記工作。

第3篇：不動產登記建議范文

一、信息平臺建設及接入情況

（一）信息平臺建設情況。

1.信息平臺建設方面。信息平臺建設是實現不動產統一登記的基礎，我縣從2015年10月份開始采取市集的中方式，主要從以下幾個方面著手信息平臺建設：一是硬件建設。積極向縣政府匯報溝通籌集資金35萬元，購置了臺式機、筆記本電腦、針式打印機、普通打印機、高拍儀、移動硬盤、查詢機、叫號機等辦公設備。建起了大數據庫服務器4臺，連續供電設備2套，完成面積20平方米的機房改造，內部網絡已布設調試完畢，實現了不動產登記中心與建設局、林業局、農牧局和五個中心國土所之間內部網絡互連互通，形成了不動產登記硬件網絡環境。二是獲取基礎數據。信息平臺建設以基礎數據資料為根本，為獲取第一手基礎數據資料，從2015年10月初，籌措資金11萬元，聘請作業單位對新型城鎮化試點鎮黃羊川鎮農村房產進行權籍調查，形成紙質和電子基礎數據。近年來，由于縣城建設發展速度快，土地現狀變化大，2016年1月份我縣籌資24萬元，聘請作業單位對縣城范圍內的所有宗地及樓房樓基進行全面調查測量，現已全部完成縣城269宗土地使用權及518幢樓房的投影面積調查測量。三是數據平臺建設。2016年2月我局積極與北京天耀公司聯系，投入業務骨干10余人利用其不動產統一登記管理平臺對我縣農村集體建設用地和宅基地使用權、國有建設用地使用權、農村房產、城鎮房產、林地等數據進行整合建設，自2016年11月所有登記業務均能利用登記信息平臺在網絡上登記辦理。

2.安全保密方面。我局嚴格按照《不動產登記操作規范（試行）》的規定。一是對不動產登記信息平臺網絡不動產登記實行專機專網，并加裝防火墻、網閘等安全手段進行隔離，所有進行不動產登記的計算機及附屬設備嚴禁連接互聯網，嚴禁接入移動存儲設備存入或讀取數據，防止信息泄露。對登記平臺業務數據做到每天定時自動備份和手動備份在移動硬盤，確保數據的安全性。二是通過與相關單位簽訂保密協議、開展信息安全風險評估與檢查、定期對工作人員進行信息安全教育培訓等方式，做到登記信息全方位監管。三是嚴格執行不動產登記資料依法查詢制度，除權利人、利害關系人和有關國家機關可以依法查詢登記資料外，不得隨意查詢。

3.存在的問題及建議。建設局房產信息登記管理系統軟件開發公司與不動產登記信息平臺開發軟件公司不配合，與建設部門的數據交換接口遲遲不能開發，導致不動產登記中心登記信息與建設部門的房產信息無法實時相互推送，實現數據共享。

建議從省級層面與建設部門溝通，督促房產信息登記管理系統軟件開發公司與不動產登記信息平臺軟件開發公司密切配合協作，盡快開發出數據交換接口，以實現數據共享。

（二）信息平臺接入情況。

我縣信息平臺接入采用將XML格式的報文通過SFTP協議推送到指定的業務報文存放目錄，從相應目錄中獲取相應報文的方式，安排專人負責在每天17：30前，嚴格按照《不動產登記信息管理基礎平臺接入技術規范（實行）》將登記數據進行校驗后及時上報，以實現與市、省、國家實時匯交，對報送失敗的數據及時分析查找原因，對數據進行修改后當日或次日上報。我縣上報業務數據類型有國有建設用地所有權首次登記，國有建設用地及房屋所有權首次登記，國有建設用地及房屋所有權轉移登記，國有建設用地及房屋所有權變更登記，抵押權首次登記，預告登記等，止目前我縣共成功上報業務數據215條。

存在的問題：近年來為發展地方經濟，結合地方實際，鼓勵企業發展特色產業，出現了以出讓或劃撥方式取得的農業用地、生態用地等土地用途和國有農用地使用權權利類型，但國家制定的不動產登記標準中無農業用地、生態用地等用途和國有農用地使用權權利類型，現無法辦理不動產登記或上報。

建議對現在的數據庫標準根據基礎登記業務的需求進行修改，以提高登記業務的可操作性。

二、存量數據整合匯交情況。

（一）數據基本情況。城鎮土地登記檔案資料共2299宗，其中僅縣城的269宗土地使用權數據在2016年進行了調查測量，即有空間數據也有登記檔案電子化數據，其他登記檔案資料只進行了電子化掃描，并無空間數據，且大部分檔案掃描件未按宗地號、發證時間分類整理，掃描資料混亂格式不致，需重新調查測量和掃描整理。集體建設用地和宅基地使用權資料8.1萬宗、農村集體土地所有權資料251宗，均有空間數據和電子掃描件資料，但部分宗地存在坐標偏移、宗地代碼編號不規范現象，需補充測量和統一宗地代碼編號；房產登記檔案資料11392卷宗，僅對登記檔案資料進行了電子化掃描，無空間數據；林權登記發證檔案共9855卷宗，僅對登記檔案資料進行了電子化掃描，無空間數據；草原登記共發證19413本，登記原始檔案嚴重缺失，現有檔案只有電子表格。

（二）已完成數據整合情況。2016年6月份，我縣根據市不動產登記管理局統一安排，積極與數據整合作業單位緊密配合，前期對我縣的土地、房產、林權、草原登記數據資料進行了認真的分析，對現有檔案數據進行分類處理并提出整合意見，組織相關部門經過多次討論后，認為我縣土地、房產登記數據資料比較齊全，應先對土地、房產數據進行整合，待逐步積累經驗后，再對林權、草原數據進行整合。由于我縣土地登記資料無空間數據，為使房屋落宗落戶，先后籌集資金132萬元，在完成縣城269宗土地使用權及樓房投影面積和“下山入川”移民點、黃羊川鎮7134宗宅基地使用權、房屋所有權進行了調查測量的基礎上，對登記數據逐條核對進行數據入庫；房產登記數據充分利用建設局房產登記信息系統數據庫數據進行解析轉換后，按照坐落、名稱等導入數據平臺，完成房屋落宗落戶，對于無法落宗的房屋數據進行實地調查后再落宗落戶。目前已完成定寧、古豐、十八里堡、黑松驛等11個鄉鎮45000宗農村集體建設用地、宅基地使用權數據整合，完成“下山入川”移民點及黃羊川鎮4893宗宅基地使用權、房屋所有權數據整合，完成城鎮600宗土地使用權數據整合建庫及488幢樓盤落宗落戶工作。

（三）6月底前計劃完成情況。雖然我縣在不動產登記工作中做了大量的工作，但在數據整合工作中進展還是較為緩慢，有主觀的因素，也有客觀的因素，當然資金困難是主要的因素。為此我局高度重視，年初對我縣數據整合工作進行了詳實的預算，并制定了數據整合工作計劃，計劃于今年6月底前全面完成我縣土地、房產登記數據的整合工作，所需經費約257.83萬元，按照省財政廳、省國土廳下發的（甘財經二[2016]27號）“新增建設用地有償使用費（切塊）資金，根據工作需要可用于不動產統一登記工作”規定文件精神，所需經費由市財政從新增建設用地有償使用費（切塊）資金中統籌解決，今年已給我縣撥付資金408萬元。

（四）工作總體推進情況。

1.存在的問題及建議。

一是部分數據暫無法進行整合入庫。由于長期以來各單位分散登記，在登記過程中采用各自獨立的技術標準，采用的坐標、數據和面積等不盡相同，在一定程度上增加了數據整合的難度。因歷史原因造成登記程序不規范、表冊不齊全等遺留問題，且存在重復登記、漏登等現象。各部門不動產登記的狀況差異較大，現存檔的林權、草原數據僅為紙質數據，無電子圖件及圖件坐標信息，信息化水平很低，且草原登記僅有電子表格數據無登記檔案資料，使登記數據無法進行整合。

建議上級部門在經費和政策上給予支持，對已登記無空間坐標的宗地進行補充調查測量，對無登記資料的宗地在今后登記工作中逐步完善。

二是西靖鎮“下山入川”移民點界線不明確，給不動產單元設定與代碼編制造成不便。由于我縣“下山入川”1、2、3、8、9、10號移民點正在建設中或土地未分配，現無明確界線暫無法將其分別劃分為地籍子區，加之這6個移民點全部入住后戶數較多，在本次地籍子區劃分時合并劃分為一個地籍子區有點過大，給數據整合和今后的不動產單元代碼編制造成了一定的不便。

建議以上移民點土地全部分配入住后，允許我縣重新劃分地籍子區，對已整合的數據按照新劃定的地籍子區進行修改不動產單元代碼，以方便數據整合和今后日常登記業務管理及不動產單元代碼編制。

第4篇：不動產登記建議范文

[關鍵詞]《物權法》；地籍；土地登記；影響分析

[中圖分類號]F123[文獻標識碼]A[文章編號]1005-6432（2013）28-0081-02

1《物權法》的實施對土地登記制度的影響

11土地登記將實行自我舉證制度

《物權法》第11條規定：“當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料。”即《物權法》實施后申請登記的土地權利人不但要提供權屬證明，還要提供宗地圖件以及反映宗地界線情況等圖件。對照目前的《土地登記規則》，申請土地登記，當事人只要提供權屬證明材料即可，對土地的界址、面積等材料的取得主要以登記機構進行實地地籍調查的結果為準。但是，《物權法》在第11條又規定，“申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看”。因此對申請人提供的申請材料并不是直接認可，一般還必須到實地進行調查。特別是土地權利的登記，涉及土地界址的情況很多，未經核實單靠申請人提交的界址材料就登記的話，很容易引發界線糾紛。此外，相鄰宗地的權利人不給土地登記申請人指界的情況時有發生，申請人要提交完整的界址資料是很困難的。實行自我舉證是必要的，但不能絕對化。特別是在中國信用體系不健全、做假現象普遍發生的情況下，僅依靠申請人自我舉證就給予登記，登記機構將承擔巨大的風險，不動產相關權利人的權益也可能難以得到有效保障。

12土地登記將實行屬地管轄制度

《物權法》第10條規定，“不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理”。《中華人民共和國土地管理法》第11條規定，“農民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認所有權。農民集體所有的土地依法用于非農業建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認建設用地使用權。單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發證書，確認使用權；其中，中央國家機關使用的國有土地的具體登記發證機關，由國務院確定”。因此，現行的土地登記是分級管轄制度。部分省還專門規定了中央和省屬單位用地由省級人民政府登記。一些設區市規定，城區土地和單位用地由市人民政府登記，農村集體土地由區級人民政府登記等。這對土地登記資料的完整性和統一性產生了不利的影響。因此，對不動產實行屬地登記管轄是十分必要的。屬地登記由哪一級登記機構辦理，《物權法》中沒有明確規定。對中央一級來說，省級以下即可認為是屬地。也有人認為土地登記管轄應由市級或者縣級管轄。

13土地登記簿的法律地位更加明確

《物權法》第16條規定，“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理”。第17條規定，“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準”。第14條規定，“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力”。這意味著土地登記申請經批準后，未將登記情況記載于土地登記簿的將不產生登記效力。現行的《土地登記規則》對土地登記簿也有相同或類似的規定，如《土地登記規則》第65條規定，“土地登記卡是土地登記的主件，也是土地使用權、所有權和他項權利的法律依據”。但是，在實際工作中大部分地方沒有很好地執行，造成了重登或漏登等一系列問題。因此，土地登記部門從現在起就應當更加嚴格依照《土地登記規則》的要求，建立土地登記簿。在《物權法》實施后，在土地登記簿上記載土地權利的變更情況將成為土地登記的必經程序之一，如果未履行該項程序，其登記結果將可能被認定為不合法。

2土地登記中貫徹《物權法》的建議

《物權法》的實施對土地登記規范產生了重要的影響，特別是在現行土地和地上附著物分離登記的情況下，對土地登記提出了新的更高要求。

21積極推進不動產統一登記

《物權法》確定了不動產登記制度的方向，從法律角度講，該法實施后就應當實行不動產的統一登記。任何涉及不動產登記的機構都應當積極推進此項工作的開展。不動產的統一登記，一方面將十分有利于保護不動產相關權利人的合法權益，另一方面將節省大量的社會資源。例如，假設建立以土地登記為基礎的不動產登記制度，對一宗土地只有一個使用者的，只要登記土地權利即可。對房地產開發小區內業主只要登記其房屋所有權，對小區使用土地范圍只要登記機構一次統一登記備案即可。上文提到的小區土地使用權分攤等問題也就迎刃而解。

22擴大土地登記自我舉證范圍

《物權法》確立了不動產登記自我舉證制度，不動產登記申請人有提供申請登記事項的權屬證明和不動產界址面積情況的義務。在當前的土地登記體制下，不動產界址面積等情況以登記機關下屬的承辦機構進行地籍調查取得。從土地登記的角度看，土地權利人的自我舉證資料主要包括土地權屬證明文件和土地界線的合法性證明文件。土地權屬證明文件應明確由土地登記申請人負責提交并對其真實性負責，而土地界址面積的認定，可以采取由登記機構的地籍調查逐步向有土地登記資質的中介機構負責收集過渡。在理順土地登記機構后，再全面轉由土地登記機構開展上述工作。

23制定過渡時期的土地登記收費辦法

《物權法》規定了不動產登記按宗收費的制度。原土地登記以面積或價值來收取費用的辦法面臨改革，但從目前看，時機還不成熟。首先，不動產統一登記制度還沒有建立，有關的配套法規均未出臺，對不動產也沒有明確和具體的界定。其次，如果現在實施按宗收費，大部分從事土地登記的機構將面臨經費問題而無法開展正常的工作。現有的房屋登記機構同樣也會出現類似的問題。因此，建議在不動產登記制度未建立前，維持現有的土地登記收費辦法，逐步向不動產的統一登記制度平穩過渡。

24《物權法》規定了不動產登記按宗收費的制度

原土地登記以面積或價值來收取費用的辦法面臨改革，但從目前看，時機還不成熟。首先，不動產統一登記制度還沒有建立，有關的配套法規均未出臺，對不動產也沒有明確和具體的界定。其次，如果現在實施按宗收費，大部分從事土地登記的機構將面臨經費問題而無法開展正常的工作。現有的房屋登記機構同樣也會出現類似的問題。因此，建議在不動產登記制度未建立前，維持現有的土地登記收費辦法，逐步向不動產的統一登記制度平穩過渡。

總之，筆者認為我們必須從根本上提高認識，理順其管理體制，明細審批程序，提供便捷服務，為土地市場的健康繁榮提供保障。

參考文獻：

[1]姚紅中華人民共和國物權法精解[M].北京：人民出版社，2007：15-39，179，281-283.

[2]樊志全土地登記理論與方法[M].北京：中國農業出版社，2003：9-18，154-161.

第5篇：不動產登記建議范文

關鍵詞：不動產；登記審查模式；規范化

不動產是相對于動產而言的一種個人或者集體的產權，強調財產和土地的依附關系，主要包括房屋，土地和勘探權等。在去年我國剛剛確立對不動產的統一登記制度，通過不動產統一登記制度可以使我國的不動產產權更加的清晰，有利于國家宏觀調控政策的發揮，不動產登記審查模式是對不動產審查登記的有益探索，因此在現代化建設的過程中需要重視不動產登記審查模式的研究。

一、 不動產登記審查模式的內容和研究價值

（一）不動產登記審查模式的內容

不動產登記審查模式是針對不動產的登記進行必要的實質性和書面性審查的方式。由于不動產本身有著固定性，數量有限，價值高，不易變更和長久使用的優勢，因此對不動產登記的審查模式研究就顯得十分的重要，不僅要符合法律的相關要求，還要注重審查的程序性。不動產的登記審查是依申請的審查，只有申請人對不動產提出登記申請的情況下，才能根據申請人的申請進行不動產的登記審查。

不動產的登記審查本身是一種法律行為，因此針對不動產的登記審查要符合法律的規定。一是審查程序的合法，不動產的審查登記有嚴格的法律程序，針對申請首先要做出申請的受理或者不受理的行為，不受理行為還要有必要的解釋。受理要根據法律的相關規定對具體的不動產登記進行審查，這就涉及本文的審查模式問題。其次要根據登記審查的結果對不動產的登記申請行為作出一定的處理，將處理結果以法律的形式發給不動產申請人。二是登記審查的主體要合法，登記審查的主體是我國的不動產相關登記審查部門，只有登記審查的主體合格，作出的登記審查決定才有法律效力。三是登記審查的模式合法，不動產的登記審查主要有書面審查和實質性審查的方式，二者缺一不可，針對不動產登記行為，首先要對書面申請材料進行審查，書面材料審查合格再進入實質的審查。

（二）不動產登記審查模式研究的價值

不動產登記審查模式在我國有著重要的研究價值。首先，我國的不動產登記審查模式才剛剛起步，理論研究不成熟，需要針對不動產登記審查的現狀進行具體的研究，制定符合我國發展實際的不動產登記審查新模式。其次，通過不動產登記審查模式的研究為我國的不動產糾紛案件提供更多的法律保障，不斷完善我國的不動產登記審查模式。最后，通過不動產登記審查模式的研究為我國的不動產的變更和不動產權的確立提供依據，有利于摸清我國的不動產家底，促進物權法律的完善。

總之，不動產登記審查模式需要在法律的規定下進行審查和登記，不動產的登記審查模式研究的價值很大，有利于摸清我國的不動產家底，促進我國的不動產登記朝著規范化和法制化的方向邁進。

二、 不動產登記審查模式

（一）形式上的不動產登記審查模式

形式上的不動產登記審查模式是對不動產的材料的審查，并針對不動產進行實際的確認和審核，主要對不動產申請人的申請進行必要的審查。

一是審查材料的完備程度，任何法律材料的審查工作最首要的工作就是對材料的完整度進行必要的審查，不動產的登記需要相關的不動產證明、不動產申請人的個人相關證明、不動產登記審查的相關申請材料，同時還要有對不動產的具體介紹、不動產權的相關證明和不動產變更說明等材料，不動產的登記材料十分的龐雜，需要不動產登記申請人提前了解，確保提交材料的全面和完整。如果材料不夠完整會將材料退回，還需要進行重新審核，審核的程序十分的費時費力。

二是審核不動產登記材料的合法性，對不動產的登記需要不動產的材料具有法律效力，才能保證材料不動產登記的有效性。相關機關必須對不動產登記的申請材料進行合法性的鑒定，對不動產申請人出具的材料進行合法性的確認，對材料的法律效力進行具體的認證，確定材料的合法有效。

（二）實質上的不動產登記審查模式

為了確保不動產登記審查的切實有效，必須對不動產的登記進行實質性的審查。針對不動產登記的申請材料進行實地的法律調查，仔細確認材料的真實性和合法性。

1、不動產登記審核的專業核實工作，對不動產的登記材料，需要專門的人員進行實地查勘或者詢問核實的方式，確認申請材料的真實性和有效性，比如針對申請人的個人信息可以和當地的公安機關和派出所進行核實，確定申請人身份的合法。

2、不動產登記審核的實地審核工作，由于不動產具有不能移動的優勢，這就為我們的審核提供了便利，針對不動產的登記可以到相關不動產管轄區域和不動產的主觀部門進行材料真實性的核實，從事實上確保申請材料的真實性。

不動產登記審查的模式主要是分為兩種，一種是形式上的審查，一種是對不動產登記的實質性審查，無論是形式上的審查還是實質上的審查都是十分的必要，二者并不是選擇性的關系，而是程序上的先后關系。

三、不動產登記審查模式的合理化建議

（一）管轄范圍和審查內容的協調

不動產登記的審查工作十分的繁瑣，需要司法部門和公安行政部門的密切配合，因此要注意不動產的管轄范圍的分配和審核內容的協調。一是管轄范圍的分配，我國物權法對不動產的管轄范圍有著具體的規定，不動產一律歸不動產所在地管轄，因此不動產的登記審查工作就要格外的注意管轄權的權屬分配，嚴格按照法律的規定執行。二是審查內容的協調主要是指審查機關的協調，司法機關根據不動產登記的申請對材料進行審查，在審查的過程中要注意公安機關和行政機關的配合，從而提高不動產登記審核工作的效率。

（二）合法性和合理性結合

不動產登記審查模式需要注重審查的合法性同時也要兼顧登記審查的合理性。一是注重不動產登記審查模式的合法性研究，注重對不動產登記審核模式的法制化探索。二是注重不動產登記審查模式的合理性研究，不動產的登記審核是司法機關和行政機關共同配合的結果，這就需要進行合理化研究，充分考慮申請人的實際，不斷提高不動產登記審查的效力。

（三）國家規范與個人參與相結合

不動產的登記審查模式的研究需要國家的規范和個人的參與，二者的配合才能將不動產的登記審查模式帶向規范化的軌道。一是國家需要制定相應的法律規范，確立不動產統一登記制度，保證制度在法律的規范下得到落實。二是個人要積極的參與到不動產登記審查的規范中來，對個人不動產登記要符合國家的相關規定，同時登記過程要嚴格遵守物權法，保證個人不動產走上法制化的軌道。總之，不動產登記審查模式的探究需要國家的規范也需要個人的參與，只有在二者的密切配合下才能將我國的不動產登記審查模式落到實處。

結束語：

不動產登記審查模式的研究能夠促進我國的物權法不斷的完善，摸清我國的不動產權的具體情況，從而為現代化建設提供更加穩定的社會環境。

參考文獻：

[1] 趙一丁.我國不動產善意取得制度中關于不動產登記審查模式的研究[J].中國海洋大學學報，2012，24（3）：16-18.

[2] 洪樂偉.關于不動產登記審查模式的研究[J].北京師范大學學報（人文科學版），2013，12（2）：10-12.

第6篇：不動產登記建議范文

金紹達：按《物權法》和《不動產登記暫行條例》的規定，我國不動產登記并不要求進行實質審查，《不動產登記暫行條例》只是要求申請人應當對“申請材料的真實性負責”。因此，這種審查方式給不動產物權變動帶來了一定的風險。如果能把公證作為不動產登記的前置，就能彌補這種審查方式的缺陷。在《物權法》立法時，司法部并許多學者都建議按大陸法系國家的通例，把公證作為不動產登記的前置，以保障登記的公信力（如法國就規定不動產轉讓必須辦理公證），從而切實保障權利人的權利，后因對此存在爭議而未能寫入《物權法》。

以往，我國的房屋和土地使用權登記制度并未將公證作為登記的前置條件，司法部、建設部在1991年聯合發的司公通字〔1991〕117號文把哪些登記申請需要公證限制在一個很小的范圍，住建部在2012年發的《房地產登記技術規程》還把贈與剔出了這一范圍。應該說已經把公證限制在一個很小并且“必須”的范圍。

由于《物權法》和《不動產登記暫行條例》都未規定在不動產登記中需要公證，而《公證法》規定了強制公證應當由法律、行政法規規定，因此《不動產登記暫行條例實施細則》作為行政規章無法規定哪些需要公證。

第7篇：不動產登記建議范文

內容摘要：《物權法》借鑒大陸法系的通常做法建立了不動產預告登記制度，該制度的確立顯現我國物權立法進步，對保障購房人利益防止出售方惡意違約起到很大作用，然而我國的預告登記規定不僅過于簡單，原則性太強缺乏必要操作性，而且預告登記制度內在結構和與其它制度的銜接也有較多沖突。本文從總結我國不動產預告登記的適用范圍、效力和程序等三個方面的成敗得失入手，并提出相應完善建議。

關鍵詞：不動產預告登記 適用范圍 登記效力 登記程序

不動產預告登記制度起源于普魯士，后來被大陸法系國家廣泛借鑒，比較典型的有德國、法國、瑞士、日本、我國的臺灣地區，它是民法中一項重要的物權制度。近年來我國大陸城市房地產價格一路攀升，處于優勢地位的房地產商“一房多賣”不惜違約侵犯消費者利益屢屢發生。違約的代價沒有違約后的收益高，處于弱勢的買受人得不到有效保護，而以房屋為代表的不動產預告登記制度就是解決這個問題的良藥，它在化解不動產交易中的風險隱患、平衡當事人利益中發揮無可替代的作用。

不動產預告登記的概念

預告登記的概念學界并沒有統一的認識，我國大陸頗有影響力的幾位民法學者對此表述各有不同。梁慧星教授（2000）認為，“所謂預告登記，即為保全一項以將來發生不動產物權變動為目的的請求權的不動產登記”。孫憲忠教授（1997）認為，“預告登記是為保全不動產物權的請求權而將此權利進行的登記”。王利明教授（2001）認為，“所謂預告登記，是指為保全債權的實現，保全物權的順位請求權而進行的提前登記”。余能斌教授（2002）認為，“預告登記是相對于本登記（即終局登記）而言的一種預備登記（臨時登記），即指在進行本登記的條件尚不完備時為保全不動產物權的變動請求權或進行本登記的順位所進行的登記”。筆者比較贊同梁慧星教授的說法，既簡潔明確又點明了不動產預告登記的實質―債權物權化。

對我國不動產預告登記的分析

《物權法》第20條：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機關申請預告登記。預告登記后，未經預告登記權利人的同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月未申請登記的，預告登記無效”。該條對不動產預告登記的范圍、效力、申請條件、涂銷均做了概括性的規定。

（一）預告登記的范圍

我國將預告登記的適用范圍界定為“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議”，可以分兩層理解：其一，明確規定了房屋這一登記客體，至于“其他不動產物權”，由于缺乏法律的具體規定，還有待補充；其二，進行預告登記的基礎是“協議”，即合同之債，若債權人欲保全自己將來的請求權，必須是基于合同產生的期待權。

（二）預告登記的效力

關于預告登記的效力：其一，預告登記具有保全未來請求權的效力，債權人一旦對債權請求權進行預告登記，既產生一定物權效力，如果債務人對請求權的標的進行處分，不發生物權效力，預告登記由于具備對抗第三人的功能使其具有了保全未來請求權的效力；其二，中間處分行為絕對無效。所謂中間處分行為是指，在預告登記之后本登記之前，不動產所有權人對不動產所做的處分行為。預告登記后，不動產權利人處分該不動產的，不問其是否妨害預告登記所保全的債權請求權，一律不發生物權效力，也就是我國對登記期間物權人處分行為采取絕對無效的做法，最大限度限制房屋賣方權利。

（三）預告登記的發生條件

我國預告登記采取自愿登記原則，在進行預告登記之前需要雙方當事人進行協商，達成合意，才能進行預告登記。

（四）預告登記的涂銷

預告登記的涂銷有兩種情況：其一，債權消滅預告登記涂銷，因為預告登記有從屬性，也就是說，只有存在請求權時才能進行預告登記，如果以取得、變更和消滅不動產物權為目的的債權請求權因履行、免除、訴訟時效經過、債權合同無效或被撤銷等原因而消滅時，則預告登記也隨之自動消滅；其二，預告登記權利人能夠進行不動產登記之日起三個月未申請登記的預告登記涂銷，這是為了防止預告登記權利人惡意拖延時間，阻礙相對義務人行使其處分權，同時也督促預告登記權利人及時行使權利。

我國不動產預告登記的不足

（一）預告登記的范圍狹窄

關于預告登記的適用范圍，各國均有比較明確的規定。例如德國民法典規定：為保全目的在于轉讓或廢止一項土地上的物權請求權，或土地上負擔的物權請求權，或者變更這些物權的順位的請求權，得在土地登記簿中為預告登記。這就是說德國物權法上的不動產預告登記包括土地之上的物權請求權、土地上負擔的物權請求權、物權順位請求權；瑞士民法典也規定先買權及買回權、買受權、租賃權等個人權利可進行預告登記，甚至官方為保全有爭議或有待執行的請求權所的命令、出質破產或遺產延期分割、家宅的設定及后位繼承人的繼承等權利也可進行預告登記。

比較來看，我國不動產預告登記的客體僅限于房屋和其他不動產，況且其他不動產的具體范圍在物權法中語焉不詳，對房屋和其他不動產以外的物權變更、轉讓的物權請求權更是排除在外，即使是可以登記的請求權也僅限于基于合同之債產生的請求權。可見我國物權法不動產預告登記范圍的過于狹窄，將使預告登記制度難以充分發揮應有的作用。

（二）預告登記的效力具有局限性

關于預告登記的效力問題，大陸法系的預告登記大都具有權利保全效力、順位保全效力、破產保護效力三種效力。德國民法典第883條第三款規定，“以轉讓某項權利為請求權的標的時，該項權利的順位按預告登記日期加以確定”；日本《不動產登記法》第7條規定，“本登記的順位依假登記的順位而定”；可見德國、日本的預告登記具有順位保全的效力。這有利于全面保護預告登記權利人的合法權利，并且避免了不動產交易中的許多不穩定因素，而我國不動產預告登記僅僅具有保全權利的效力，效力單薄，難以綜合發揮保護買受人利益的威力。

另外，《德國民法典》第883條第2款規定：“預告登記后，對土地權利或者土地權利負擔的權利所為的對被保全的請求權的一部分或者全部構成損害的處分，為無效”；我國臺灣的《土地法》第79條規定：“前項預告登記未涂銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對于所登記的請求權有妨礙者無效”，可以看出他們對中間處分行為采取相對無效原則，即為兼顧各方當事人的利益，保持相對平衡，就不動產權利，預告登記義務人仍可以處分，只是在預告登記權利人與第三人之間，在妨害預告登記權利人請求權的范圍內，預告登記義務人的處分行為方為無效。因此，如果預告登記權利人的請求權不存在或其請求權事后消滅，或預告登記權利人對義務人的處分行為表示同意，那么義務人對第三人的處分行為便為有效。

筆者認為，相比我國大陸物權法采取的絕對無效原則，上訴規定明顯科學公平的多，法律規則更具靈活性，更多賦予當事人自治空間。不妨對照我們合同法在無權處分規則中的制度變遷，將預告登記期間中間處分行為采取相對無效原則似乎更為可取。

（三）預告登記的有關程序性規定不明晰

關于預告登記的程序性規定我國物權法目前基本上是空白的，尤以以下兩個重要的登記程序規則欠缺最為緊迫：

一是無統一的登記機關和統一的登記的程序規定。我國大陸目前采取的不動產登記機關分散在多個部門的做法，尤其把土地權利登記、房產權利登記、林地權登記分別登記的做法顯然是計劃經濟時代條塊分割的附帶品，早已不適應市場經濟條件下的不動產登記需要，《物權法》的出臺使多頭登記做法更加尷尬；況且登記機關的不統一，既不利于當事人登記，也不利于相關利害關系人查閱，白白增加當事人負擔和社會負擔。而國外大多有統一的登記機關（通常為法院），如德國的《土地登記條例》第1條規定：“不動產登記簿由地方法院（不動產登記局）統一掌管。不動產登記局對本區域內的土地有管轄權”。還有的規定統一的登記辦法，例如日本專門的《不動產登記法》。如果登記所采用的程序不同，不可避免給不動產的交易帶來極大不便。

二是預告登記和本登記的銜接無明確規定。預告登記是把一種期待權過渡為本登記，但具體如何把預告登記推進為本登記，我國物權法沒有這方面的相關規定，也沒有其他法律可以參考，這無疑是我國法律上有關預告登記的漏洞，期待完善補充。

我國不動產預告登記制度的完善

綜合以上對我國不動產預告登記制度現狀與缺陷的分析，筆者認為，我國不動產預告登記制度應從以下三個方面進行完善：

（一）擴大預告登記的適用范圍

我國預告登記的范圍僅包括基于合同產生的債權請求權和以移轉物權為目的的請求權，使用范圍狹窄，至少應從兩個方面擴展：第一，一些重要的不動產物權的請求權，如建設用地使用權與農村土地承包經營權應納入預告登記的的范圍。第二，法院判決、政府的行政決定、法律規定、遺產繼承等產生的請求權，也應納入預告登記的范圍。

（二）擴展預告登記的效力

我國預告登記僅有保護權利的效力，不能充分發揮出預告登記的效用，應從以下方面拓展：

一是增加預告登記的順位保全效力。順位保全，即先登記者比后登記者有優先權。在順位保全效力中，當同一個不動產上出現若干個互相沖突的預告登記時，可以以登記的時間來確定誰優先享有權利；允許多個人對同一不動產上的同一權利進行預告登記，可以在先登記人預告登記權利喪失或無效的情況下，由其他登記人順位享有權利。

二是中間處分行為絕對無效應修改為相對無效。中間處分行為應采取相對無效原則，若不動產所有權人的中間處分行為沒有妨害到預告登記權利人的權利，應該有效。

（三）細化和補充預告登記的程序性規定

申請條件應明確。申請預告登記應雙方同意，如果一方不同意，可到法院進行訴訟，根據法院的判決再進行預告登記。

預告登記機關應統一。登記機關應定為一個部門，這個部門可以是行政部門，也可以是法院，但應該統一，即不管怎樣，在同一范圍內，由同一性質的登記機關辦理登記事務（常鵬翱，2007）。

給予預告登記義務人抗辯權。預告登記制度側重于保護登記權利人的利益，但權利義務的分配應均衡，沒有無限制的權利。我國《物權法》只規定了預告登記權利人的權利，沒有賦予預告登記義務人以抗辯權，這是有失公平的。預告登記并沒有改變原來的債權債務關系，預告登記義務人應該享有抗辯權，《物權法》應予以明文規定。

補充預告登記推進為本登記的程序。鑒于從預告登記過渡為本登記的程序規定無法或缺，未來的不動產登記法或者物權法司法解釋中應該補充，以填補法律漏洞。

參考文獻：

1.梁慧星.中國物權法草案建議稿：條文、說明、理由與參考立法例.社會科學文獻出版社，2000

2.孫憲忠.德國當代物權法.法律出版社，1997

3.王利明.中國物權法草案建議稿及說明.中國法制出版社，2001

4.余能斌主編.現代物權法專論.法律出版社，2002

5.常鵬翱.物權法的展開與反思.法律出版社，2007

第8篇：不動產登記建議范文

[關鍵詞]不動產 統一登記 研究

中圖分類號：F301.2 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2016）20-0314-01

0 引言

我國一直以來都是一個以農業為基礎的國家，絕大部分人把土地作為安身立命的根本，有些居住于不同地域的人則以海域、林木或房屋等來維持生活，所以不動產一直是政府進行管理的重點。周朝中后期，不動產登記制度開始出現，并一直為私有制服務，直到公有制的建立，它才開始慢慢退去了歷史舞臺，而隨著改革開放的展開，不動產登記制度再次出現。

1 不動產登記制度的現狀

不動產登記是一項物權制度，指通過權利人或者是利害關系人的申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載于不動產登記簿的事實。我國的不動產一般被認為是土地，但是隨著社會的發展，土地及土地以上和以下的物件一起被劃分為不動產，對此本國法律還沒有詳細且全面的概述。近年來，受我國經濟體制的影響，房產行業與政府的聯系越來越密切。參與房產行業的人數也不斷增多，買房的人炒房的人數量都是空前的，而法律對產權概述的不明確，導致了房產登記不統一，程序不科學。不動產統一登記制度的推行，必然會影響房產行業的發展，這對于更多的人將是福音，而對于少數人來說卻是噩夢[1]。

歸納來說，我國不動產涉及和涵蓋的范圍很廣，種類也多，當前一直處于較為混亂的狀態。它們不僅僅包括了國有土地、集體土地，還包括房屋的所有權、林木、海域等等，而隨著登記的普及，不同的不動產所需辦理的不動產證則各不相同。不同的不動產進行登記時，由于形式的不同對應的登記制度也有差別，機構也隨之變化。從登記的內容、程序來看，現如今社會的不動產登記、變動公示具有很強的客觀性。

改革開放恢復不動產制度開始，由于我國不動產的范圍廣，種類多，一直采用多部門登記、分級登記的方式來進行管理。雖然至周朝中后期，不動產登記制度就已經出現，但這些都具有相對的隱私性，而專業從事不動產登記制度的工作人員專業性和法律性都還稍有欠缺。種種原因導致登記的不統一及登記程序的非科學性[2]。

2 不動產登記制度涉及的相關問題

由于各方客觀因素及主觀原因的影響，我國不動產統一登記制度具有這些突出性的問題。

第一，錯誤登記、重復登記、遺漏登記。分散登記，導致各部門對于產權的所有權、使用權等不明確，權利之間的交叉重復、矛盾沖突及登記時涉及到的登記內容，都讓政府分部門有著很大的爭議，并有著各自的依據而造成登記錯誤、登記重復或登記遺漏的現象。

第二，既加重了當事人的負擔，又不利于不動產交易的安全保護。不動產登記制度的分散性，并沒有方便民眾，讓他們各個機構的跑動不僅僅浪費時間、精力，同時也給不動產的交易帶來了麻煩。這也就是房價居高不下，而二手房市場低迷的原因之一。繁瑣的程序，讓人們不愿意去進行不動產的交易，也不利于經濟的發展。

第三，不能提供全面精準的不動產信息給國家。我國各部門各機構的登記各自有不同，很難進行統一的匯總，也不利于對不動產的數據信息進行分析。同時影響了政府對我國房產的監控，也不利于宏觀調控，基礎設施建設及一系列的惠民工作的開展[3]。

3 不動產統一登記制度的具體實施

關于不動產統一登記制度的具體實施，主要是從四個方面進行改革。

首先，不動產登記機構統一，國務院國土資源行政主管部門負責指導和監督全國的不動產登記工作。對于從業人員都需要有一定的專業性和法律性，并且通過培訓，持證才可以上崗就業。并把此項工作的費用歸于國家財政預算來保證經費的充足，同時也可以起著監控的作用。

其次，對于不動產的依據進行重新整理。建立以土地登記為中心的登記制度，保證不動產的法律依據、登記技術依據都得到統一。專門的法律依據可以提供更加精準的分類及登記標準，讓登記人員更加清楚自己的職責范圍，保證登記信息的準確性和完整性，從而減少重復、遺漏和錯誤的內容出現。法律能夠維護民眾的權利，保證利益不被侵犯，還能夠懲罰違反法律的不法分子。具有著法制性，強制性。

再次，對于登記的內容和方法進行編寫。登記內容包括：a：不動產自然屬性描述部分；它包括不動產的界址、面積、相鄰關系等。b：不動產權利屬性部分；包括權利人信息（不動產權利人姓名、地址、聯系方式等）與權利狀況信息（不動產權屬性質、權屬類型、權屬期限、權屬變化情況等）。c：其他登記事項，如不動產抵押登記、預告登記、異議登記等。在規范上，不能夠有政府來進行獨斷，要保證登記的公平、公正、公開。保證內容和方法的統一性，有利于提高登記的效率，還民眾節約了時間同時也贏得了民眾的擁護，更加利于推行不動產統一登記制度的推行。

最后，統一不動產資料的查詢和公示。這既能保護權利人的隱私權利又能保障不動產登記的公信力。同時，對于登記中所出現的錯誤信息可以進行改正[3]。

4 結束語

不動產統一登記制度的推行是社會發展的必然產物，它不僅促進了我國經濟的發展，而且為我國的房產行業奠定了良好的基礎。雖然我國的不動產登記制度存在很多的不足，不動產統一登記制度的推行時間也很短，但是未來的發展空間還很大，進步的幅度也會會很大，并且能夠越來越完善。因此，為了我國不動產統一登記制度的長遠發展，必須制定完善的法律體系，規范登記制度、統一登記機構及內容、方法，使不動產為我國的經濟發展做出貢獻。

參考文獻：

[1] 王小波.論我國不動產登記制度的問題和完善[J].山西青年管理干部學院學報，2013，26（4）：41-44.

第9篇：不動產登記建議范文

    方案要求,今年四季度專項督察的重點內容是,省級人民政府今年年底前完成全省(區、市)所有市、縣不動產登記職責機構整合工作計劃推進情況,以及地方各級不動產登記職責機構整合完成情況。

    據介紹,截至目前,全國省級不動產登記職責整合工作已經完成,市(州)一級完成187個,占比56%;縣(區)一級完成1125個,占比40%,在年底前完成市縣級不動產登記職責和機構的整合工作,時間緊、任務重、難度大。

    國土部此前表示,加快推進不動產統一登記工作,有利于房地產市場調控長效機制的形成,促進房地產市場健康穩定發展。今年年內將進一步采取積極措施,力爭年底前基本完成市縣兩級不動產統一機構職責機構整合工作。

    針對當前整合工作主要存在的地方政府認識不到位、工作進展不平衡、地方國土資源部門主動性不夠等三方面問題,國家土地副總督察嚴之堯強調,首先地方政府要明確職責,絕不能借理由拖延;其次,針對工作進展不平衡的問題,要集中精力重點突破,各督察局建立定期通報制度;此外,對地方國土資源部門主動性不夠、部門協調不暢問題,要摸清情況,通過督導層層遞進推動整合工作。