房地產管理經驗精選(九篇)

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第1篇：房地產管理經驗范文

隨著我國經濟的快速發展，我國的房地產行業也不斷進步，并取得了碩大的成果。房地產作為我國經濟發展的支柱產業，與人們的生活息息相關，對我國整體經濟發展具有很大的促進作用。但是隨著時間的推移，我國房地產的經濟存在著一些問題，影響了我國房地產行業健康平穩的發展。文章主要分析了我國房地產業經濟管理出現的問題，并提出有效的策略，以此使我國房地產行業的更好更快的發展。

關鍵詞：

房地產；經濟管理；問題；對策

引言

我國房地產行業在我國整體經濟發展中發揮著重要作用，不僅提高了人們的生活水平，還帶動了地方政府財政的收入。但是在房地產的繁榮發展中，其中經濟管理出現諸多問題，如管理目標不明確、管理過于形式化、管理機制不夠完善等，嚴重阻礙了我國房地產的良好發展。因此，對房地產經濟管理中存在的問題與應對策略進行探討十分有必要。本文就對我國房地產經濟管理的現狀進行分析，并提出有效的管理措施。

一、我國房地產經濟管理的現狀

（一）管理目標不明確，出臺的政策沒有落到實處

房地產發展不僅關系到我國的經濟發展，而且還與我國的社會生活緊密相連。因此，房地產經濟管理出現的問題應值得重視。根據實際調查，發現房地產中的問題主要有以下幾點。

1.管理目標不明確

為了使我國房地產市場實現供需平衡，使價格滿足人們的需求，政府在管理政策上作出了調整。但是由于我國當前正處于經濟發展階段，對房地產中的問題還不是特別了解。對房地產的規劃還不夠清晰，這就使我國房地產經濟管理的目標不夠明確。其中規劃的策略存在不合理的現象，直接影響房地產健康平穩的發展。

2.政策缺乏連續穩定性

近年來，我國房地產在政策調控房價上進行了調整，但是房價并未下降，反而出現上升的現象。雖然在這個過程中出現過下降的，但是之后還是隨之增長。從整體上來看，還是呈現出增長的趨勢。這就對房地產的發展造成了很大影響。

3.政策調控沒有從根源處解決問題

由于我國的政策調控不但沒有解決我國的房地產出現的問題，反而使房價上漲。這是由于調控的手段太過單一，沒有從根本上解決房價上漲的問題。這樣不僅對我國的資源有很大浪費，而且之前出臺的降稅費的政策而后期的二套房政策存在矛盾，就會造成消費者打消買房的念頭。對于國家的一系列調控，對房地產的發展有著一定的影響，其根本沒有觸及房地產問題的實質。照這種形勢發展，未來房地產將無法吸引消費者的眼光。

（二）管理過于形式化，管理機制有待提升

1.管理太過形式化

我國的房地產發展雖然取得了良好的成果，但是近年來，房地產經濟管理出現的問題成為了熱點話題。尤其在最近幾年的房地產開發，房地產的經濟管理也引起了政府的重視，并出臺了一系列政策。但是需對規定與正常都沒有真正落實，導致出現管理過于形式化。另外有些政策由于不符合房地產的現狀，其規則與實施的原則存在一定的差異，引起房地產界的出現很大的爭議。我國經濟管理策略實施按照由上到下的原則進行，這就使地方政府、中央政府房地產出現各自實施政策，而兩者沒有進行有效的溝通。其中導致其職責沒有明確。這就影響了我國房地產行業的政策無法落實到位。

2.過分依賴房地產業

房地產作為我國國民經濟發展的主要行業，對我國經濟發展發揮了有力的促進作用。尤其在國際金融危機中，政府出臺了一系列的政策推動房地產的發展。推動了我國經濟發展。因此，政府將房地產的發展作為我國經濟的發展的主體。但是由于房地產行業具有不穩定的現象，過于依賴房地產業來拉動經濟的發展是不可靠的。因此，我們要加大保障房的建設，以此保證人們的居住，限制投資性需求以及支持改善性需求。

（三）相關法規體系還不夠完善

房地產的法律法規的不健全是影響房地產行業發展的原因之一。我們從其他國家房地產發展來看，要保障房地產市場的健康運行，其最主要的是制定相關的法規體系。但是隨著房地產經濟的快速發展，我國的法律法規還存在著不完善的問題。房地產市場管理系統應考慮到整體性，不但要考慮前期的開發、建設與交易，還應對后期的管理引起重視。當前，隨著房地產的不斷發展，我國房地產經濟管理對后期的管理還存在著不足，與其發展速度明顯不相符，從而導致房地產無法良好的發展。

二、我國房地產經濟管理的有效對策

（一）資金成本進行控制

控制開發成本解決房地產經濟管理的有效措施中的一種，開發成本與房地產的經濟效益有著緊密的聯系，其關系到經濟效益的產生以及價值。在項目確定之后，要對項目的成本進行控制，主要是根據公司的實際情況來實施。一般的資金控制是較為簡單的，其中對業務費用的支出很難掌握，對其控制有著一定的難度。制定過程一般有：增強經辦人的主人翁感，節約開支；制定相關的制度來控制成本，其中要考慮到項目的實際情況實施，實施責任分包制，完善成本控制的制度。

（二）制定科學合理的發展規劃

要使房地產良好的發展，制定長期的發展規劃是最為關鍵的內容。首先需要明白發展目標的意義，隨著市場經濟體制改革的不斷深入，房地產發展方式上也發生了一些改變。房地產發展關系到人們的生活居住以及我國整體的經濟進步。因此，制定房地產長期發展規劃具有著重大的意義。其次，由于我國正處于經濟發展初級階段，明確發展的思路與方向是主要的一點，制定長期的發展目標對我國的城鎮發展以及國民經濟發展有著很大作用。因此，要對我國經濟管理的目標進行深入的分析，為制定我國長期的發展目標奠定基礎，從根本上解決我國房地產發展的問題。

（三）不斷完善相關法律法規體系

由于我國房地產正處于發展階段，不夠完善的法律法規對我國房地產的發展造成一定的影響。因此，只有不斷的積累經驗，不斷的完善法律法規，才能使我國房地產能夠健康平穩的發展。要根據房地產的實際情況制定有效的法律法規，使其更加科學合理。首先需要約束政府經濟管理政策，防止政府對房地產市場的正常運行造成干擾，同時，對我國房地產宏觀調控體系落實到位，不斷完善相關的法律法規，并將到后期的管理納入法律體系中，使房地產市場經濟的管理更加全面。

（四）建立健全管理機制

要認識到宏觀調控所發揮的作用，要想解決我國房地產的問題，不能只靠簡單的行政命令調控，最主要的是改革房地產的管理體制，才能從根本上解決房地發展的問題。這就需要我們根據房地產的實際情況出發，制定出有效的、科學的、合理的運行管理機制。其次，還需要明確地方政府房地產與中央政府房地產的責任主體，只有這樣才能使管理以及監督工作落實到位。同時，在實施政策的過程中，還需因地制宜的采取有效的策略，防止出現負面影響。

三、結語

總而言之，我我國房地產發展取得了碩大的成果，但是在經濟管理中還存在一些問題，影響了房地產健康平穩的發展。因此，解決房地產經濟管理的問題顯得異常艱巨。為了使房地產能夠良好的發展，需要建立有效的長期發展目標，不斷完善相關法律法規體系，同時還需建立健全管理體制。只有這樣，才能根本的解決房地產經濟管理的問題，才能推動我國房地產行業良好的發展。

作者：王斌 單位：山西運城市住房公積金管理中心

參考文獻：

[1]趙潔.房地產經濟管理中存在的問題與應對策略[J].經濟師,2015(01).

[2]韓貴金.試析管理人員教育培訓過程中存在的問題與應對策略[J].石油教育,2015(02).

第2篇：房地產管理經驗范文

1.1提高經濟管理人員素質與水平

房地產工程項目經濟管理工作主要是由經濟管理工作人員來完成的，這部分人員的培訓工作，使得項目經濟管理能夠達到時展的要求。提高經濟管理人員素質與水平需要做到以下幾點：其一，在進行招聘的時候，采用結構化招聘的形式對人員進行招聘，保證招聘人員的素質。其二，定期不定期的對經濟管理人員進行培訓，培訓包括專業知識方面的培訓，以及技巧性培訓。

1.2注意施工階段的過程控制和管理

施工階段的過程控制和管理是房地產工程項目經濟管理的重要環節，特別是在物資采購方面，物資采購以及各方面的標準化能夠使得資金的管理更加的規范化，相對以前的采購等非標準化的管理，標準化管理模式是新時代下的一種創新。物資采購以及招投標管理的標準化主要包括以下幾個方面的內容：其一，建立公司戰略合作伙伴庫，以保證施工質量的安全，對于信譽好、實力強的單位，一定要加入公司的戰略合作伙伴庫。其二，在企業發展規模逐漸增大的過程中，需要不斷的擴大戰略合作伙伴庫，同時為了降低物資采購的成本，需建立區域性的合作商。其三，在企業有一定實力以后，就需要從建筑本身的特點出發，對產品進行定制。其四，根據項目施工的進度，需要進行材料采購的時候，需要提出采購申請，促進物資采購以及招投標的標準化管理。在進行施工的時候，需要從物資部分入手，并且嚴抓工期，以使得項目經濟效益的最大化。

1.3做好各部門的協調工作

房地產工程項目經濟管理并不是單獨孤立的協調工作才能夠達到經濟效益的最大化，它需要各個部門的共同努力才可以完成各部門配合才能及時的解決出現的經濟管理問題。進行創新房地產工程項目經濟管理，從每個環節的工作入手，認真做好經濟管理從體系結構、人事制度、技術上建立科學的管理體系以提升經濟管理水平。發揮監理單位的技術監理的作用，做好房地產工程項目經濟管理是離不開監理單位的，監理單位發揮著重要作用監理單位應該充分的認識到自身在經濟管理中的重要位置。

1.4加強房地產工程項目經濟管理規章制度建設

經過多年的發展，我國房地產工程項目經濟管理的各項制度已經比較完善，但是還存在一定的漏洞，需要進一步的加強，例如在建設管理方面，主要是要求管理的標準化，房地產工程建設管理方面的標準化主要包括以下幾個方面：其一，公司總部需要設立相應的工程管理中心，對整體的規章制度和工程管理流程負責，進行所有項目實施過程的全面管理。其二，公司指派特定的人擔任項目的設計人員，然后進行設計更改的時候，需要經過公司的相關部門進行審查才能進行，修改以后的文件逐級的進行下發。其三，矩陣式組織機構是房地產工程項目合適的管理模式，各個公司的管理部分都有責任和義務對工程管理部門進行建議和監督。

2、結語

第3篇：房地產管理經驗范文

目前我國中小企業普遍存在經營管理落后、融資渠道窄、資金鏈脆弱等問題，債務違約風險增加。文章通過對中小房地產開發企業經營管理中存在的問題進行分析，研究經營管理創新的措施，以期對中小房地產企業發展起到推動作用。

關鍵詞：

新形勢;中小房地產企業;經營管理;創新

近年來，房地產行業飛速發展，對國民經濟的貢獻是巨大的。但在新的形勢下，房地產企業將面臨生存考驗，尤其是中小房地產企業（以下簡稱：中小房企）將面臨更嚴峻的發展環境。挑戰與機遇并存，中小企業若能及時解決自身管理存在的問題，尋找有效的解決對策，積極參與房地產供給側結構改革，便能抓住機遇走出困境。

一、中小房企在經營管理方面存在的問題

（一）發展戰略定位不準，缺乏科學、明晰的戰略規劃

大多數中小房企是家族企業，領導高度集權決策和領導體制主體化、隨意化，管理幅度過大、職責崗位不明確，管理粗放，沒有在科學分析和研究自身企業現狀、行業前景及外部市場的基礎上制定科學的戰略規劃。大部分企業負責人管理思想落后，僅僅把企業發展戰略目標定位為“獲得項目”，認為當前能否取得合適的項目才談得上企業的發展，缺乏品牌意識，只注重眼前利益，而不是從長遠的市場前景的戰略高度考慮。由于受土地、資金資源配置不均衡的影響，導致中小房企無法有的放矢地選擇和規劃市場資源，無法準確定位。這在很大程度上降低了企業適應日益復雜的局面、抵御風險的能力，直接影響著企業的生存與發展。因此在國內經常出現許許多多開發完幾個樓盤就迅速解體的中小房地產企業。

（二）人力資源管理不健全，缺乏專業化人才

中小房企中大多是家族企業，管理體制和規章制度不科學、不健全，管理者很難像處理普通員工一樣處理自己的家屬和親信。由于受傳統人力資源管理思想制約和對外面資源的排斥，很難吸引到優秀的職業經理人和復合型人才，人員素質跟不上市場的需要和企業的發展。沒有制定規范的中長期人力資源規劃，仍然采取隨意的招聘方式，職工離職之后再去招聘新的員工，而不是根據企業對人員的未來需求進行有針對性的招聘和培養。不注重員工培訓，投入很少，更愿意招聘現成的人才,人才流動性大。很多培訓目的性和針對性不強，培訓內容比較單一,大多數培訓和工作契合度不高,主要是針對新員工和技術人員，對管理人員的培訓缺乏，與員工自身發展無太大聯系,無法針對不同層次、不同人員特點進行能力、素質的綜合培訓和開發,培訓效果不理想。員工的知識層次整體較低，缺少高層次的投融資、項目策劃、營銷人員、企業管理人員甚至人力資源管理人員。人力資源基礎薄弱，沒有建立完善和健全的崗位評價、薪酬激勵機制和績效管理體系，薪酬制度和績效設置激勵性不強，薪酬制度沒有更好地與業績水平掛鉤，大多是根據學歷、崗位制定的固定工資，起不到激勵作用。考核標準不科學，考核結果容易導致不客觀、不公正。

（三）財務管理落后，資金鏈脆弱

由于缺乏專業的財務管理人才，財務人員素質偏低，很多經營者是從包工頭發展過來的或學建筑專業的，缺乏現代的財務管理理念，將財務管理與會計工作混為一談，認為財務管理就是簡單的記賬與編制財務報表，財務管理層次較低，財務管理流于形式。大多數中小房企在投資項目時過于主觀，忽視成本和費用的管理，不重視預算，缺乏理性的市場分析和判斷，為了購買土地使用權存在很多非理性的現象，沒有在投資決策中考慮對項目設計、施工階段進行全面的挖掘和分析，從而節約成本。不注重自身自有資金和核心競爭力的培養，為了拿到項目急于從銀行貸款，缺乏現金流量日常管理理念，對資金的籌措工作沒有制定有效計劃或方案；為了加快產品促銷、資金回籠的目的，制定一些為客戶擔保等短期計劃，缺乏長遠規劃，項目建設前期投入巨大，資金轉換周期較長，缺少后期資金的注入，加劇了企業資金鏈斷裂的風險。大部分中小房地產企業未建立財務方面完善的內控體系，企業監督和控制主要靠人來管理人，不是用制度管理人，缺少對財務管理的審核和內部控制，加大了企業的成本。財務人員一人兼數職，使財務管理混亂，財務部門極易出現會計信息失真，賬目混亂、大量的呆賬、壞賬，甚至出現舞弊情況。

二、提高經營管理水平的創新舉措

（一）發揮中小房企自身優勢，科學進行戰略定位

中小型房地產企業在確定經營方向時，要努力避開行業內大公司、大企業關注的熱點項目，尋求差異化產品，充分發揮自己靈活性和適應性強的優勢，填補市場需求的不足，例如向二、三線城市和縣域市場發展。中高層管理人員要善于學習，與時俱進，轉變觀念，逐步建立適應市場經濟和獨立自主的經營管理創新思維，從以銷售收入為主轉變為以租金收入為主。要積極參與城市的運營，抓住新型城鎮化帶來的機會，抓住城市綜合體、產業園區的建設需求，抓住城鎮棚戶區改造和舊城改造機會，抓住小城鎮的建設帶動旅游地產、養老地產及大量的基礎設施建設機遇，以政府政策、規劃、人和經濟發展為導向，創新開發理念，慎重選擇開發區域，以特色產業帶動發展。在這個過程中，中小房企應走專業化、網絡化信息化、品牌化、合作開發道路，以更多的精力進行專業化、信息化操作，與戰略合作伙伴一同有效地降低成本，規避風險。把先進的科學技術融入到戰略管理中，運用各類數學分析模型及層次分析法對市場環境進行分析，經過5Force分析、SWOT分析，經過對自己和周邊樓盤、目標客戶、競爭對手的透徹了解，對市場細分后，找到一個準確的定位。

（二）打破家族式管理瓶頸，健全人力資源管理制度和體系

應根據企業的發展戰略，制定合理的人力資源規劃，制定配套的管理制度，建立科學規范的用人機制，用“制度約束”代替“人治”，最大限度克服家族式經營的弊病。采用網絡化管理使企業的組織結構扁平化，樹立“以人為本”的理念和導向，使員工的思想在其指引下自由發揮，不斷地激發他們兢兢業業的工作熱情和銳意進取創新精神。建立健全各類人員的考核培訓體系，對人才進行細分，制定管理人員、銷售人員等適合不同人員的培訓方案、可量化的考核標準，加強核心崗位人才的培養力度,建立動態績效管理考評、評價體系，體現公開、公平、公正原則的全員競爭上崗制,形成引進、培養、激勵和人才競爭的一整套管理制度，充分調動員工的積極性。除了提供晉升的空間和具有誘惑力的薪酬之外，還要突出員工職業生涯規劃的重要性，采用員工持股激勵制，讓員工真正融入企業，成為企業的主人，增強企業人員的穩定性。

（三）構建動態的財務預算體系，加強內控管理

強化高管層的財務風險管理意識，轉變財務管理目標，由簡單的核算向價值創造轉變。將中小房企各個項目部門的財務管理模式進行整合，整合財務監控和資源配置，統一核算制度與財務管理制度，構建起完善的、統一的財務管理體系。構建全面預算管理和嚴格的財務核算體系，完善財務管理制度和內控體系，將內部控制制度化和規范化，重視日常監督和內部審計，隨時監控企業現金流量的使用情況，加強現金流管理和資金集中管理，提高資金的使用效率。對每一項投資項目進行科學合理的可行性研究和論證，科學預算，把投資后的產出放在首位考慮，防止盲目舉債投資，并對籌資、投資、經營活動中的資金進行動態管理，使項目的實施在正確財務信息和可行性論證的前提下順利開展，增強投資決策的科學性。企業各部門包括市場部、法規部、工程部等要各司其責，在市場調研、法律、施工等層面，做好項目合同管理、開發前期工程、設計階段、結算階段的成本控制，完善成本控制設計流程。在開發項目所處的不同階段,進行針對性的風險評估，建立風險預警機制。提升財務人員的專業水平和業務素質，提高會計人員的工作質量，加強考核和采取淘汰機制，防止財務管理中出現錯誤和舞弊行為，實現對內控制度的有效監督。

（四）培育優秀的企業文化，增強核心競爭力

如今的市場需求，不再僅僅是鋼筋、水泥加設備、器具，而是業主本身對戶型設計、小區環境、居住品質的追求，甚至是一種精神的映射，顧客的購買心理已從“追品牌產品”潛移默化為“追品牌企業”。例如恒大等一些大品牌到三、四線城市開發項目就被搶購的現象。注重企業品牌文化建設，注重把企業文化理念貫穿于企業發展戰略、核心價值、經營理念、規章制度、履行社會責任和員工培訓等各方面,打造符合市場需求和經濟規律、遵循人性化的企業文化。培育獨特的、優秀的企業文化，可以不斷增加企業內部凝聚力和外部競爭力，從而有利于塑造差異化的企業形象，有利于企業的品牌建設。企業文化的建設絕非一朝一夕能夠解決，不僅要營造無私奉獻的文化氛圍，激發員工的潛能,引領企業員工融入企業的生產、生活中,實現企業、員工共同和諧發展，還要與消費市場定位接軌，突出個性，樹立鮮明的企業形象，體現企業本身的差異化，將企業外在的品牌與內在的文化有機結合，培育核心競爭力。

參考文獻：

[1]周勇.中小型企業戰略管理探討[J]企業導報，2013（3）

[2]謝治春.金融企業戰略定位的實施路徑：來自十二家中外資金融企業的證據[J].金融與經濟，2015（12）

[3]呂瀟瀟.房地產項目管理能力成熟度評價研究[J].物業研究,2014(13).

第4篇：房地產管理經驗范文

彌補理論教學的不足。基于沙盤實驗教學經驗，介紹沙盤課程的實驗流程及實驗項目設計，分析教師和學生在沙盤實驗中應注意的問題，剖析沙盤實驗教學效果，并提出了改進建議。

關鍵詞：房地產經營與管理；實驗課程 ；沙盤；教學

中圖分類號：G642.423 文獻標志碼：A 文章編號：1005-2909（2013）01-0130-05

一、房地產經營與管理理論教學中存在的問題

目前幾乎所有高校工程管理或者房地產相關專業均設有房地產經營與管理理論課程，從現有的教材看，該課程涉及房地產開發各個環節，包括房地產市場調查與預測、房地產開發項目可行性分析、項目規劃設計、項目建設及項目管理、項目融資、房地產市場營銷等。為了解學生對課程教學內容及教學方式的意見，筆者隨機選取重慶工商大學工程管理學生為調查對象進行問卷調查，共收回80份有效問卷。其中，“你對本課程是否感興趣”，認為“非常感興趣”的占30%；“感興趣”的占65%；“不感興趣”的占5%。“你認為本課程教學內容與實際工作聯系是否密切”，認為“聯系密切”的占30%；“有一定聯系”的占65%；“毫無聯系”的占5%。“你認為本課程是否有效培養了學生的創新思維和獨立分析、解決問題的能力”，認為“非常有效”的占5.2%；“有效”的占77.92%；“無效”的占16.88%。“你最喜歡下列哪種教學形式”，選擇“討論”的占36.71%；“案例學習”的占29.11%；“角色扮演”的占11.39%；“演講”“游戲”“示范”“專家講座”“閱讀”“測驗”的分別占10.13%、3.80%、2.53%、1.27%、0%。“請提出你對本課程的寶貴建議和意見”，認為“多舉案例”的占31%；“多實踐”的占18%；“可以用房地產知識玩游戲”的占15%；“多討論，靈活的教學方式”的占12%；“以某一房地產開發的項目為例進行講解”的占9%；“活躍課堂氣氛”“調動學生積極性”“課堂生動性”依次為8%、4%、3%。

雖然此次問卷受課程教材內容、任課教師教學水平、教學方法等主觀因素影響，但從另一方面反映出課程理論教學存在的一些通病。這些問題集中表現為：缺少讓學生動手參與具體房地產開發項目的平臺，學生不能夠將自己置身真實的房地產市場環境，因此對課程的認識僅僅停留在紙面上，缺乏對整個房地產開發流程和環節的深刻認識和宏觀把握，沒有注意到房地產開發各個環節的相互影響和牽制。

為了提高學生實踐能力和創新能力，重慶工商大學購買了北京某公司研發的房地產開發經營沙盤模擬軟件。筆者通過兩個學期的沙盤授課經歷，充分感受到了沙盤實驗課程給教師和學生帶來的收獲。

二、房地產企業開發經營沙盤簡介

（一）沙盤簡介

房地產開發經營沙盤模擬實驗課程通過模擬各開發企業在在現實中的復雜市場環境，完成從宏觀環境分析、市場調查、土地競買、項目定位、投融資計劃、設計、施工招標、施工建設、到市場銷售整個開發流程的工作。該課程通過學生分組學習的方式進行，每組6～7人組建一個房地產開發公司。組內各成員分別擔任不同角色，完成自己職責內的工作。各開發公司在給定的市場規則和既定的資金條件下，完成從拿地到銷售的整個開發程序。最后通過分析各公司財務報告業績，并結合學生實驗表現，對學生進行成績評定。

（二）沙盤特點

1.實踐性強

沙盤模擬實驗相當于讓學生做一次房地產開發實戰演習，課程設定的市場環境接近真實市場環境，采用的所有數據均來自于真實的項目操作，各種稅費指標與現實一致，采用的沙盤道具可以逼真地反映出建筑房屋的特點，學生有身臨其境的感覺。在實驗過程中，學生要參與公司成立、土地拍賣、融資分析、項目規劃設計、施工、營銷策劃等環節的各項工作，邊做邊學、邊學邊做。教師要引導學生按照真實的公司規則來解決不同角色成員之間出現的分歧。不同公司之間會有資金拆借、融資和合作，也由學生按照市場規則自行決策。

2.競爭性強

沙盤實驗課程集情景模擬、案例分析、角色扮演和專家指導于一體，這種新穎的參與式教學和逼真的競爭場景設計，克服了以往枯燥、繁雜的灌輸式教學的弱點，能夠最大限度地激發學生興趣。沙盤實驗中通常6～7人一組，共分為6～7組，每組均是一個相對獨立的房地產開發企業。在實驗初始階段，每個企業均有1億的啟動資金。教師在課堂中引入提問激勵機制，凡是在實驗過程中能夠正確搶答提問的企業均能得到一定金額的政府獎勵。從一開始就營造一種緊張而激烈的競爭氛圍。此外，在土地拍賣、建筑設計、建筑施工、廣告策劃等環節均可以制造獎勵機會，讓各成員時刻保持競爭的狀態。最終，根據各企業在公平競爭的市場環境中完成項目開發的財務效益確定各企業的業績排名。

3.趣味性強

課程類似多人組合進行技能對抗的游戲，學生將理論知識和游戲規則結合起來，能充分發揮自身的能動性和主動性。每個學生在實驗過程中均會出現各種各樣的問題或錯誤，此軟件的目的正是讓學生發現自己知識的缺陷，正是通過學生“犯錯”達到在錯誤中學習的目的。此外，在沙盤實驗的兩期項目開發中，教師可以讓學生在一期和二期項目開發中擔任不同角色，盡可能學到不同領域的知識和能力，學會站在不同角度思考和解決問題。

三、房地產企業開發經營沙盤實驗流程及教學項目設計

（一）實驗流程

房地產開發經營沙盤模擬訓練課程是一個完整的實驗體系，因此實驗必須遵循一定的實驗流程，此流程要與實際房地產開發流程基本一致。學生需要熟練掌握實驗流程的相關理論，能夠將所學的房地產理論與沙盤模擬實踐相聯系，按照教師的課程進度安排完成實驗項目。沙盤實驗流程圖見圖1。

（二）實驗項目設計

該沙盤實驗共分為兩期開發，一期開發普通住宅樓，二期開發別墅或者綜合樓。一期和二期的實驗分別進行，各占用一天時間。一個完整的開發經營沙盤模擬實驗共計16課時，一般在兩天內連續進行。各期開發的實驗項目及課時分配見表1。

四、房地產經營與管理沙盤實驗課在教學實踐中應注意的問題

（一）學生應注意的問題

1.理論知識和體力的準備

房地產開發經營沙盤實驗貫通了市場調查和分析、可行性研究、房地產金融、財務管理、城市規劃、建筑設計、招投標與合同管理、房地產營銷等多門課程知識，要求學生事先學習上述學科的理論知識并掌握實驗中相關知識點。學生將相關知識融會貫通并應用實踐，有助于學生深刻理解所學各門知識，并對這些知識加以綜合應用，克服單純的理論課“只見樹木，不見森林”的局限。同時，沙盤實驗往往要求在兩天內連續進行，學生在做完一期高強度的開發之后往往有疲憊感，不利于第二期的學習，因此，學生要做好體力準備，保持充足的精力。

2.成員之間分工協作，各司其職

每個學生分別擔任公司中某一個職位，各負其責。但筆者在教學中發現，實驗過程中一些學生沒有認清自己的工作職責，導致幾個學生做同一項工作或者某項工作無人來做，出了問題互相推諉，因此，教師在實驗前要提醒學生認真學習各工作崗位的職責范圍（表2）。

3.認真研究市場規則

沙盤軟件要遵循市場競爭規則。實驗過程中專門留時間讓學生研究市場競爭規則，

研究競爭規則對企業作決策有著至關重要的作用，因此，各企業應該由CEO組織各成員開展對競爭規則的認真學習，直至熟悉各項規則。

（二）教師應注意的問題

1.要求教師具備較強的綜合能力

教師除了要完全熟悉房地產開發的市場調研、土地取得、項目定位與策劃、投融資管理、規劃設計、工程管理、銷售策劃等相關理論，還要熟悉房地產開發的基本技巧和規律，最好有在房地產開發企業實際操作項目的經歷，能夠結合實際情況引導學生將所學理論運用到沙盤模擬訓練之中。教師不僅是整個沙盤課程的組織者，而且在沙盤實驗課程中擔任著政府、銀行、投資公司、建筑商、客戶等多重角色，還要隨時回答學生在實驗過程中的提問，因此對教師要求較高。實踐表明，教師授課的經驗越豐富，授課的效果也越好。

2.教師要注意控制課時進度，維持沙盤實驗的課堂秩序

注意調動各成員的積極性，做到每位成員都有事做。此外，在連續兩期的實驗課程中，務必要求學生完整參與，不得中途退出。

3.評分標準科學化，兼顧團體成績和個人成績

學生實驗成績的考核要兼顧效率與公平、團隊與個人。筆者目前對該沙盤實驗課采取的考核方法如表3所示。

表中，實驗表現成績根據實驗中學生的積極性、提問及回答問題情況、演講水平而定。開發業績成績主要根據開發完成后的財務報告數據確定，根據各組學生的業績排名確定分數。實驗報告制作成績的評定主要依據學生實驗報告的完整性、數據的正確性、實驗體會、實驗總結等內容確定。雖然各組的業績是由該組學生共同努力完成，但也要在成績上體現每位學生積極性和主動性差異。

4.軟件計算和手工計算相結合

沙盤體系除了一些物理模具之外還有配套的軟件，方便教師核對學生的各項中間數據和最終財務報告。學生不建議使用軟件，所有過程數據均手工計算。要求學生對提交的實驗報告中的每一個數據均進行認真核實，檢查無誤方可上交。筆者通過教學發現學生出錯最多的是財務報告和資金預算，對于這兩部分內容需要重點加強。

五、沙盤實驗教學效果分析及建議

（一）教學效果分析

通過兩個完整開發周期的實際操作，學生既掌握了實際操盤的關鍵環節，又從各種成功與失敗的體驗中提升了自己的決策能力、執行力和溝通交流能力。沙盤實驗對于提升教師的教學理念、教學方法有很大的幫助。

1.有助于提高學生的專業技能及綜合能力

此次沙盤實驗涉及房地產開發、房地產融資、建筑規劃設計、房地產營銷等課程相關知識，這些知識在實驗項目的設計中得到體現，融匯和貫通了房地產開發經營管理中各個程序的知識，且環環相扣。在實驗操作過程中，必須在上一個環節正確完成后方可進入下一環節，因此學生有了自主學習的動力。通過此方式，學生將相關知識整合并應用于實踐，有助于加深對知識的理解。

2.有助于提高學生的團隊合作意識及溝通能力

實驗沙盤的特點之一是學生分組學習，分工協作，且各組之間相互競爭。競爭與合作是企業必須面對的，也是學生將來走上工作崗位必須要學習的內容之一。學生在學習理論課的時候很少有這種競爭與合作的機會，沙盤彌補了理論學習的不足。課程設計的8個實驗項目都需要團隊成員共同合作完成。當團隊成員對經營過程中的決策持有不同觀點時，需要在團隊內部通過溝通，協商解決。此外，各團隊之間雖然是競爭對手的關系，但與現實一樣，同樣可以開展合作，這對學生的溝通和談判技巧也是一種鍛煉。

3.為理論課程教學方法的創新提供了思路

經營管理類課程主要以理論教學為主，師生之間缺少互動，學生之間缺乏交流，授課效果受到影響。而沙盤實驗作為一種全新的教學方式，將角色扮演、情景教學、案例分析和討論等方式綜合融入到課程中，極大地激發了學生的學習興趣。這種教學方式可以移植到其他一些理論課程的教學中去，教師通過設計多樣化的教學內容，把課堂的主動權交給學生，讓學生主動學習，教師主要起到引導的作用。

（二）建議

此外，如果學校有資金支持和制度保障，還可以考慮通過舉辦校級或市級沙盤模擬競賽、優秀實驗報告評比、教師授課比賽等形式，進一步提高學生的學習積極性和教師參與熱情。

參考文獻：

[1]肖艷，田雙全.財經類高校房地產經營與管理精品課程建設構想[J].高等建筑教育，2010，19（6）：58.

[2]蒲敏.ERP沙盤模擬實驗教學探討[J].商業會計，2012（2）：114-116.

[3]裴麗潔.ERP沙盤綜合模擬實驗教學探討[J].忻州師范學院學報，2011（2）：97-99.

[4]羅丹娜.試論人力資源管理沙盤模擬實驗在教學中的應用[J].經營管理者，2011（10）：318.

[5]羅潔.淺談財務管理沙盤模擬實驗教學[J].文學教育，2011（5）：136.

Sandbox experiment teaching of real estate management course

XIAO Yan

（Faculty of Management， Chongqing Technology and Business University， Chongqing 400067， P. R. China）

第5篇：房地產管理經驗范文

關鍵詞 “營改增” 房地產業 建筑安裝業 涉稅風險 風險防范

“營改增”是供給側結構性改革的重要舉措，也是深化財稅體制改革的重頭戲，前期試點已經取得積極的成效，因此全面推開“營改增”試點，覆蓋面更廣，意義更大。房地產和建筑安裝作為此次全面“營改增”試點的重要內容，從以往經驗看，房地產業、建筑安裝業均是欠稅、發票問題最為突出的領域。隨著“營改增”試點工作的不斷深入，如何防范房地產業、建筑安裝業的欠稅、發票虛開、虛抵的涉稅風險，將日漸成為國稅系統日管和執法風險的重要內容。

一、房地產業、建筑安裝I涉稅風險的現狀

（一）房地產、建筑安裝行業的特點

房地產業，又稱房地產開發、經營和管理業，它是從事房地產綜合開發、經營、管理和服務的綜合性行業；建筑安裝業，是指建筑安裝工程作業，是以砌筑組合安裝為手段，使產品與大地相連固定不動的生產活動。建筑安裝業是房地產業的前期工作，而房地產業是建筑安裝業的后期銷售。由于房地產業中的房產建設是由建筑安裝業來完成的，所以建筑安裝業和房地產業有著一種相互依存的關系，它們是相互鄰近的上下游行業，具有較為相似的行業特點。

房地產業和建筑安裝業具有分包、轉包環節多，經營范圍廣，流動性大，產品多樣，施工條件復雜多變，建設周期長，管理困難，資金占用量大等行業特點。

（二）房地產業、建筑安裝業存在的涉稅風險

房地產業、建筑安裝業由于自身的特征比較特殊，在“營改增”之前普遍存在財務制度混亂、發票管理不規范、虛假發票抵減成本、偷稅、欠稅的現象。全面推開“營改增”試點后，房地產業、建筑安裝業一般納稅人將按11%的稅率實行進項抵扣制，從繳納營業稅變為繳納增值稅。由于增值稅的核算模式比營業稅的核算模式更加復雜，如何防范房地產業、建筑安裝業存在的涉稅風險，將成為國稅機關的重要研究課題。

第一，偷稅、欠稅風險高，日常監管難度大。房地產業、建筑安裝業的工程款主要采取兩種結算方式：一是預付款的形式；二是進度款的形式。在這兩種結算方式下，稅款征收都會出現不同程度的較大波動。在工程前期，收款一般較少，增值稅進項相對較多，項目無稅可繳；在工程中后期，隨著工程款的大量收取，增值稅銷項增加，可抵扣的進項稅減少，項目開始繳納增值稅，從而使得稅款繳納的波動較大，不良企業甚至會出現“跑路”的情況，容易造成稅款流失。

第二，發票管理不規范，存在發票“虛開”“虛抵”隱患。增值稅專用發票的領用、開具、保管、認證等的要求比營業稅發票更加嚴格，“金稅工程”基本可以杜絕假發票的現象。全面推開“營改增”試點后，目前普遍存在的房地產開發商利用建筑承包商虛開發票、虛增成本等行為將給自身帶來巨大風險，并有可能擔負刑責。由于房地產業、建筑安裝業無法取得足夠發票抵充成本，從而容易催生“代開”“虛開”“虛抵”發票的行業鏈條。

二、房地產業、建筑安裝業涉稅風險產生的原因分析

（一）周期長、資金占用量大的行業特點，容易產生偷、欠稅風險

房地產業、建筑安裝業時間跨度較長，從幾個月到兩年或三年不等，而在實踐中，建設資金大都由施工方墊資，并且建設方拖欠工程款的現象也比較普遍。由此，很多納稅人認為，只要建設方不支付工程款就不需要結算收入和繳稅。例如，“甲方供材”的問題，建筑企業通常在工程項目全部結束后才與施工企業結算“甲供材料”，但是這些材料已經使用，按照稅法相關規定，應該在使用的時候繳稅，因此造成稅款繳納延期，甚至稅款流失。

（二）財務制度不規范，法律意識淡薄

在日常檢查中發現，房地產業、建筑安裝業普遍存在納稅人申報計稅依據真實性不高的問題，有相當部分建筑業納稅人財務制度不健全，賬證不規范，使稅務部門的財務報表和申報表存在虛報現象，申報表上的數據與經營實際存在較大出入。

（三）管理部門之間缺乏協作，增添了征管漏洞

稅務機關與建委、財政、監察等部門的協作和配合不夠全面，對當地建筑項目的詳細信息缺乏交流，增添了稅收征收管理的漏洞。例如，建筑業工程項目的承包權通常是采用招標、競標的方式而取得的，而在這個過程中，建委、公安、消防等部門都會參與其中，對建筑施工單位的資質等條件進行審核，但是稅務機關卻不能加入競招標的過程，不能從源頭掌握建筑工程項目的具體施工計劃進程，從而難以對建筑企業的項目工程進行源頭管控。

三、全力防范房地產業、建筑安裝業涉稅風險的相關建議

（一）加強涉稅政策宣傳培訓，提升企業納稅遵從度

針對房地產業、建筑安裝業納稅人有關增值稅相關涉稅法律法規欠缺的實際情況，采取發放納稅公告、辦稅手冊、宣傳資料等“靜態”方式與平面媒體、網絡、電視、廣播等“動態”載體相結合的方式，對“營改增”政策和相關稅收的法律法規知識進行廣泛宣講，對增值稅的基本情況、發票的領用和使用的相關規定以及實際工作中遇到的各種“營改增”問題進行逐一講解，引導納稅人自覺落實相關政策，不斷提高納稅遵從度。

（二）嚴把發票領用關，加強企業日常監管

針對房地產業、建筑安裝業發票虛開隱患較高的實際情況，在增值稅專用發票的供應上，堅持從嚴管理和限量發放的原則。根據企業經營情況嚴格票種核定和最高開票限額審批，努力做到“票種合適、票量適量、票面適當”，避免在試點期間超量、超額發售發票。稅源管理部門，積極加強對房地產業、建筑安裝業增值稅專用發票的開具情況進行摸底，對使用過程中發現增值稅專用發票的開具有異常的，要及時跟蹤，必要時，立即收繳，切實堵住發票“虛開”的口子。

（三）嚴把專票證認證審核關，強化注銷環節的審查

充分發揮“金稅工程”信息管稅的功能，針對房地產業、建筑安裝業中的高風險企業，積極開展涉稅檢查。結合納稅人實際業務、賬務處理、申報情況等不定期抽查進項抵扣憑證，對于不符合抵扣條件的異常發票信息，及時核對其生產經營情況，必要時，及時移交評估、稽查部門，嚴防“虛抵”風險。同時，稅源管理部門要加強對房地產業、建筑安裝業企業注銷環節的審核把關工作，對票貨不符、賬實不符、關聯交易等涉嫌發票“虛開”“虛抵”的情況進行重點審核，堵塞企業走逃的最后關口。

（四）加強部門間的合作，堵塞征管漏洞

房地產業、建筑安裝業涉及的行業多、部門多、產品范圍廣，要做好對房地產業、建筑安裝業的涉稅風險防控工作，就要積極深化國、地稅以及與相關部門的信息交流，定期開展數據信息交換，努力實現相關各方能夠實時掌握稅源動態及變化情況，避免因信息溝通不暢導致管理弱化的問題，切實堵塞征管漏洞，防范房地產業、建筑安裝業的涉稅風險。

（作者單位為青島科技大學）

參考文獻

[1] 靳東升.“營改增”的意義及效果[J].注冊稅務師，2013（12）.

[2] 張.“營改增”中存在問題的探究[D].山東大學，2014.

第6篇：房地產管理經驗范文

關鍵字：代建制 單位 項目管理

Abstract: in today's society the construction units for the party a unit for construction, and the organization and operation has become the norm of construction management, the construction unit responsible for its professional work attitude and advanced project management experience is unilaterally unit to be bestowed favor on newly. And "the agent" also arises at the historic moment, in this paper, the basic idea of the agent to this in the interests of both the investor himself and at the same time can better use the construction unit in project management in the role.

Key words: the agent agents project management

中圖分類號：TU71文獻標識碼：A 文章編號：

代建制在我國的實行，對促進建設項目管理水平的提高，發揮資金的投資收益以及對投資體系的規劃都有著積極的意義。代建制可以更好的讓沒有建設項目管理經驗的單位通過代建的方式更好的完成工程建設任務，提高建設質量，加快資金的使用效率。筆者結合自己在代建過程中的心得體會，結合代建項目管理的相關理論，淺談如何更好的發揮代建單位在項目管理上的作用。

一、代建制的概念

代建制是指項目建設單位按照“公平、競爭、擇優”的原則，通過招投標方式，選擇專業的房地產開發企業負責項目實施，待竣工驗收后由房地產開發企業將項目移交給建設單位的項目建設管理形式。

這種模式的特點是將房地產開發項目由開發企業委托專門的項目建設管理機構，不僅負責項目的組織設計、現場施工、材料設備的招投標，還直接負責房地產項目的監督和管理職能，實現了由房地產項目自管型的生產管理模式向專業化管理模式轉變。通過發揮項目代建制，可以有效的起到“保進度、保質量、保投資”的作用，提高資金使用效益，控制建設成本；加快建設進度，規范建設行為；提升拆遷安置房建設品質，落實“民生為重，安置先行”的要求。

二、發揮代建單位的作用，做代建單位的劑

房地產開發企業一般都是對房地產建設項目不懂的投資者，要做好房地產項目的建設，要房地產開發企業積極的做好的配合和監督工作，要更好的發揮代建單位在代建工程項目上的作用，做代建單位的劑，房地產應該從以下幾個方面入手：

（一）做好協調、溝通和激勵工作

房地產開發企業做為甲方，是所投資項目的所有者，雖然缺少相關的建設管理經驗，但是也應該做好協調和溝通工作。

要把對項目部的主要工作放在溝通、協調以及激勵上面來，發揮代建單位的積極性。而要更好的調動代建單位的積極性，應該從項目經理身上入手。對于代建項目來說，項目經理的作用顯得猶為重要，項目經理的組織和協調能力直接影響到項目的進度和質量。而進度和質量是一個項目盈利最好的保障。項目經理是投資方與代建單位的橋梁和紐帶，對投資方來說，相關的進度、質量、安全要求都要靠項目經理去傳達到位。對于項目部管理來說，項目經理是現場負責施工的第一責任人，要更好的提高項目部工作人員的積極性和創造力，這些一方面依靠著項目部工作人員本身的能力，但更為重要的是項目經理的凝聚力和戰斗力。[1]

（二）做好項目的預算、過程控制

預算控制、質量控制、成本控制和安全控制是項目管理過程四大控制環節。

1.預算控制

實際是對房地產開發項目的資金控制，為節約建設資金。過去對于項目的管理是粗放式管理，對于資金的使用都是敞開口子開，往往出現使用大于預算情況的出現，有的房地產開發項目甚至一超再超。為了控制投資資金，在對項目進行代建制管理模式的時候，應該首先明確代建單位法人，由項目管理公司實行預算投資總包干，對于超于預算的部分由代項目單位自己承擔，對于節約的部分適應給代建單位獎勵。通過簽訂合同的方式，明確代建單位的責任、權利和義務。

2.質量控制

質量是工程項目的生命，就像是一個人擁有健康的體魄，只有健康才能持久。而代建制的成功與否，就是看這個房地產開發項目的質量要求能不能達到設計的目標。要保證項目質量，那就必須樹立質量第一的理念。從房地產開發企業到代建單位的每一個工人，都必須要將質量放在首位，在各個環節把好質量關。另外就是要明確質量責任制度，項目經理是質量控制的主要責任人，對項目質量負主要責任；其他項目管理人員不管是否直接參與項目的現場管理，其薪酬待遇都應該與質量掛鉤。[2]

3.成本控制

房地產項目成本包括直接成本和間接成本兩部分構成，直接成本又包括材料費、人工費、機械費和其他直接費。這幾項成本受市場影響比較大，會隨著項目的進展進行變化，這些都要進行事先的預計和考察。要實現房地產開發企業自身贏利也要讓代建單位不至于虧本經營，實現雙贏。對于間接成本的開支就是要做好責任成本管理，將間接成本的開支項分攤到個人，進行成本的事后分析，實行責任成本管理，嚴格間接成本管控。

4.安全控制

近年來，安全問題已經越來越提到日程上來，2010年12月29日，位于余杭閑林鎮高教路北由杭州宏程房地產開發有限公司開發的溪上玫瑰園一期房地產工地，發生一起坍塌事故，造成3人死亡。后界定為安全事故，直接經濟損失243萬元。給當時杭州在建的所有項目敲響警鐘。實行房地產開發要嚴格把控安全問題，就是要設置安全生產權責制，讓安全身入人心，追求施工生產安全零事故，對代建單位在安全方面做的好的方面進行獎勵和激勵。另外就是要設置安全生產專項儲備資金，專款專用，對于投入到安全的費用扶持但不浪費，鼓勵但不隨便亂花，做到款盡其用。

（三）進度控制

在保證以上幾個方面控制的同時，必要的加快進度是十分必要的。要做好房地產項目的協調工作，在資金充足的情況下，讓不引起沖突的項目進行同時施工，做好現場的調度工作。另外還要根據當地的市場情況，做好原材料的進貨和設備的上場次序，做好對代建單位的備案工作，有目標有計劃的指導現場施工。[3]

三、代建制管理模式展望

要更好的實施投資項目“代建制”的先進管理模式，這個在我們現在的房地產管理咨詢機構當中只是一種新的嘗試。但是因為其專業化的管理模式已經越來越多的得到廣大投資方以及政府投資建設的親睞。房地產開發企業做為代建單位的管理者，雖然對工程項目的建設缺乏專業性的指導意見，但是如果按照一定的方法對工程建設做好事先控制、事中協調，事后及時處理和總結，做好代建單位的劑，就一定能夠建設出優質項目，贏利項目，得到人民贊許的口碑項目。但是在項目建設過程中，如何處理好項目管理公司與項目使用單位之間的關系，如何保證使用單位的意見得到最大的滿足等，也是我們應該一直探討的過程。

[1]孫旺明、政府投資項目代建制的現狀及政策建議、中國財政、2010年第04期55-56

[2]趙磊、代建制發展現狀及存在的問題研究、現代商貿工業、2008年3月120-121

第7篇：房地產管理經驗范文

首先是房地產金融業務競爭加劇，信貸風險加大。入世后，首批進入我國房地產開發市場的大多為國外資金實力雄厚、管理先進、技術一流的大公司、企業集團。與之相比，我國的房地產企業相對弱小，經營機制落后，國內企業過去在土地使用、項目取得等方面的優勢將消失，勢必在競爭中處于劣勢。而國內房地產金融機構的信貸資金運用大多為向國內房地產開發經營企業提供貸款，在債務軟約束的條件下，國內房地產開發經營企業（尤其是國有企業）通過銀行負債將經營風險轉嫁到了國內房地產金融機構身上。此外，國外房地產金融發展較為成熟（如美國早在1934年就成立了聯邦國民抵押協會，開始了房地產金融二級市場的操作，而我國至今尚未建立房地產金融二級市場），國外房地產金融機構對于開辦房地產抵押貸款、住房按揭貸款、房地產信托、房地產租賃、房地產保險等業務很有經驗，早已形成一整套完善的運作規范，有相當豐富的經營管理經驗，具有高素質的專業人才。而我國房地產金融業務還處于起步階段，不少房地產金融業務才剛開辦或還尚未開辦，金融商品較少，在強大的國外房地產金融競爭對手面前，人才缺乏、經驗不足，處于不利地位。

其次是國際經濟變動狀態對我國房地產金融的影響將加大。加入WTO使國內房地產市場的脈搏與國際市場更趨一致，這既有有利的一面，也有不利的一面。如國際經濟環境動蕩，國內房地產投資、房地產開發經營、房地產中介服務都會受到較大的沖擊，與之相聯系的房地產金融業務也會受到較大影響，如房地產抵押貸款、房地產保險、房地產信托投資等。同時，在外資大量進入房地產時，還容易引發房地產泡沫經濟的出現，一旦泡沫破滅，房地產金融機構損失慘重，甚至會導致金融危機。

再次是房地產金融監管難度增大。目前，我國還沒有建立起一個包括政策性房地產金融機構和商業性房地產金融機構、貸款的創造和投資機構、擔保或保證機構的完整的房地產金融機構體系，房地產金融監管缺乏，除《商業銀行法》中有關銀行設立和資金運用規定外，對房地產金融機構的管理尚無一個明確的專門機構，房地產金融業務的有關規范也有待制訂。入世后，國內市場更加開放，外資金融機構的廣泛進入不僅會使國內金融市場更加活躍，也使得對之加強監管的難度加大。

入世給我國房地產金融帶來了新的發展機遇。

一是外資金融機構的進入帶來巨額資金，房地產融資渠道將有效增加，房地產金融業務范圍將得到進一步拓展。入世后，房地產資金的來源渠道更廣，如外商的房地產開發經營投資、外資金融服務機構的各項存款、外商的各項企業存款、儲蓄存款等會有所上漲。目前，我國房地產金融工具單一，尤其是面對居民住房消費的個人住房貸款品種較為單一，在還款方式、償還期限、貸款利率、首付率搭配方面不夠靈活，使得住房消費信貸在很多城市“火”不起來，個人住房貸款占銀行各項貸款余額的比例不到1％，與發達國家20％的比例相差甚遠。國外銀行的個人住房貸款業務有豐富的業務拓展經驗，有適應社會各類人士的貸款品種、貸款手續簡便。外資銀行大量進入房地產信貸領域，不僅給我們帶來了競爭，也給國內房地產金融業帶來了先進的管理技術，新型的金融工具，有利于滿足我國居民各種層次的住房信貸需求。

二是我國房地產金融行業水平、從業人員的素質將得以提高。我國房地產金融業由于缺乏必要的外部競爭刺激，對房地產開發經營企業的貸款，信貸人員擔心收不回而“懼貸”；對消費者的個人住房貸款由于存貸利差小，辦理手續繁雜而缺乏積極性；房地產金融市場缺乏活力，人員素質、行業水平尚未達到高水平。在外部壓力下，對金融從業人員的水平要求越來越高，國內房地產金融機構必然會在經營機制改革、管理方式、專業培訓、金融工具創新、金融服務品種、服務質量等方面下功夫，從而促進行業整體水平的提高。

三是促進我國房地產金融業發展。一旦外資銀行和保險機構全面涉足房地產業，可能開辦對境內居民的人民幣抵押貸款業務和對境內房地產開發項目的貸款業務，同時還會帶來與房產相關的保險品種。如美國的房地產抵押證券化業務相當發達，美國聯邦國民抵押協會（FHMA）近30年來為3100萬個美國家庭購房提供了抵押貸款，金額達25000億美元。房地產抵押證券化不僅提高了銀行資產的流動性，而且開辟了新的金融投資品種。國外保險、金融機構將憑借其強大的營銷網絡和先進的管理技術涉足房地產金融業務，尤其是抵押擔保業務和不動產證券化業務，從而將與國內金融機構一起，有力地推動我國房地產金融業務的發展。

面對挑戰和機遇，金融房地產信貸工作應積極研究對策，應對挑戰。

1、要加強對國際慣例的學習和研究。學習和借鑒國外銀行的管理經驗，變外行為內行。面對壓力，我們應看到我們的優勢，如對國情熟悉、與企業有長期密切關系、各種信息靈通等。但更應仔細研究入世后將面臨的各種困難、自身運作中的優劣所在，做到心中有數，早作對應之策。要在房地產信貸營銷理念、市場營銷策略、服務手段、運作機制等各個方面加大創新力度并且要有實質性的突破；要及早研發和推廣適應形勢需求的新的房地產信貸產品品種和業務，如試辦面向外國人士的按揭貸款、住房抵押貸款證券化、住房儲蓄、房地產中介業務合作、住房保險等新的金融服務，只有這樣才能更好地迎接WTO帶來的挑戰。

2、要加快房地產信貸人員的業務培訓，簡化信貸手續，提高工作效率。入世后，房地產金融市場主體的復雜化要求從業人員能精通一門到幾門外語，熟練操作計算機，具備房地產評估、房地產投資、財務分析、商業銀行業務管理、國際金融等方面的知識。但目前，高水平的房地產金融人才還特別缺乏，而且今后還面臨人才流失的可能。因而，各級行都要高度重視房地產信貸人員的培養，通過開辦培訓班、選送出國學習、鼓勵職工業余進修等方式，培養出自己的高水平人才。此外，個人住房貸款手續繁雜、審批緩慢也是此項業務未能更快地發展的主要原因之一。轉變服務觀念，改善服務態度，改革管理體制，簡化手續必須及早研究解決。

3、加大對開發資信評級高、規模大的優質房地產客戶的營銷力度。加入WTO后，國外機構將為房地產開發項目提供貸款，為個人辦理抵押貸款業務，并推動房地產抵押證券化業務的開展。對我國銀行來說，更應關注那些資信評級度比較高、資產質量較好且有一定規模實力的房地產公司，特別是上市公司，因為他們的融資能力相對較強，在從事大項目時具備資金規模的優勢，從而有利于公司持續經營業績的提高。對其要積極營銷，搶占市場。

4、房地產金融管理機構要制定相應的政策，為國內金融業創造良好的外部競爭環境。國外金融機構的進入，將使國內房地產金融市場主體復雜化、交易工具多元化。為了使我國的房地產企業能在競爭市場上站得住腳，房地產金融管理機構應抓緊這一段寶貴的時間，保護和培育國內產業，逐步探索有力又有利的監管方式。要放松對房地產開發貸款的控制，放開住房消費信貸，擴大貸款規模，及早占領和發展房地產金融市場；要調整房地產貸款結構，完善住房消費信貸機制，形成適應不同年齡、不同收入群體需要的貸款系列品種；要發展房地產保險，尤其是房屋財產保險、房地產責任保險、住房抵押保險和房產質量等方面的保險；要借鑒國外經驗，建立房地產政策性金融機構，盡快開放房地產金融二級市場。

[摘要]入世后，我國房地產金融業將面臨嚴峻的挑戰。首先是房地產金融業務競爭加劇，信貸風險加大。其次是國際經濟變動狀態對我國房地產金融的影響將加大。再次是房地產金融監管難度增大。入世給我國房地產金融帶來了新的發展機遇。一是外資金融機構的進入帶來巨額資金，房地產融資渠道將有效增加，房地產金融業務范圍將得到進一步拓展。二是我國房地產金融行業水平、從業人員的素質將得以提高。三是促進我國房地產金融業發展。面對挑戰和機遇，金融房地產信貸工作應積極研究對策，應對挑戰。

1、要加強對國際慣例的學習和研究。

2、要加快房地產信貸人員的業務培訓，簡化信貸手續，提高工作效率。

第8篇：房地產管理經驗范文

一、房地產企業現代財務管理要求實現資本運營化管理

（1）現代財務管理與資本運作密不可分。現代財務管理與傳統財務管理相比管理技術水平高、管理模式新穎、管理經驗豐富、對資本管理要求高、科學嚴謹等顯著特點。而資本運作是房地產企業發展的重點，資本運營通過現代財務管理，實現企業的戰略投資規劃，科學分析預期收益和投資風險預測，結合管理上的先進以及技術的進步，對投資的可行性、風險狀況、環境情況、資金流動狀況、債務結構情況等建立起來協調、高效、便捷的聯運運營機制，充分掌握行業最新發展動態，及時識別風險狀況、充分挖掘出資本的潛在價值，從而產生巨大的資本效益。現代財務管理中引入資本運營化管理，為現代財務管理增添了活力，注入了新鮮鮮血。經營的核心和關鍵在于管理。正是經營和管理相互促進、相互制約的關系，才使資本運作呈現出可喜的成績。（2）現代財務管理模式有助于資本運作。隨著我國經濟發展和房地產業市場的不斷發展和成熟。房地產企業的資本運作日趨多元化和復雜化，同時由于市場競爭的加劇和國家房地產宏觀調控政策的影響，房地產企業生存壓力加大，為了最大限度地促使企業增值和效益增長，房地產企業必須完善現行的財務管理運行機制，建立現代化的財務管理模式。（3）現代財務管理下的資本運作實現了資源的優化配置。隨著房地產企業的發展壯大，企業的發展規模、發展層次、發展水平與過去相比都有了很大的程度的提高。由于資本運作可以有效調動企業的生產資源、管理資源、技術資源、人力資源等，而成熟的財務管理體系對資本有著較高的要求，房地產企業更高層次的發展正是要求對資本實現高效率的運作。而資本市場的發展要求房地產企業在成長和擴張、投資與融資、發展與生存等之間實現財務資源的優化配置，科學合理的財務管理在預測、分析決策、管理控制等方面通過利用先進的管理經驗和技術手段，通過支出與分配資金等核心資源，力求財務決策最優化，實現資源的優化配置。

二、房地產企業資本運營型管理的主要內容

（1）現代財務管理對資本運作提出了更高要求。房地產企業在通過在前期的分析、決策、思考、驗證等環節確定下來以后，就要開始資本運作工作，通過確定資金概算和資金渠道，所以說資金的籌措問題是房地產企業開展資本運營型財務管理的前提和必要條件。對于資金的籌措，在現代財務管理中體現為以下幾點：一方面資本運營型財務管理重視對資金利用的科學性和效益性要求較高。房地產企業在籌措資金時，應當對籌措資金的進行充分評估。另一方面，還應當重視資本的結構。通過調整不同資金的占比，規避融資風險，使資本運營管理充分適應現代財務管理。（2）現代財務管理下的資本運作對信息化依賴性強。網絡是房地產企業加強內部控制，實現企業利潤增長的新亮點。與傳統財務管理相比，現代化財務管理通過利用信息技術實現資本運作的最佳化。資本運營型財務管理通過采用現代化信息技術手段和新的技術方法，實現財務管理的全面化和科學化，通過對預算實行全面控制，全面收集項目信息，及時調整投資計劃和方案，實現投資管理的科學化。（3）現代財務管理下的資本運作重視對無形資產的管理。無形資產是房地產企業實現經濟效益增長的重要經濟增長點和利益所在。傳統財務管理過分注重資本在財務管理中的流動，忽視了無形資產的價值，致使一些房地產企業在注重短期利益，不重視企業文化價值的體現，粗放式經營模式比較常見。企業標準化、精細化管理是房地產企業做大做強的必經之路，有助于在業界樹立品牌形象，促進房地產企業長遠發展。無形資產的價值對現代財務管理下的資本運作，即資本運營型財務管理有著緊密的聯系，是資本運營型財務管理的重點和關鍵點。

參 考 文 獻

[1]王莉.淺議我國企業財務管理模式[J].中國城市經濟.2012（3）

[2]薛松.房地產業資本運營新模式探討[J].江淮水利科技.2006（5）

[3]陳迎霞.集團企業資本運營財務理論初探[J].云南電業.2001（12）

[4]孫杰，.現代資本運作理論及其發展影響因素分析[J].企業導報.2010（6）

第9篇：房地產管理經驗范文

關鍵詞：房地產 財務管理 制度

引 言

面對激烈的競爭，房地產企業要實現長期的發展，提高經濟效益，必須提高財務管理水平。一家房地產企業的資金運作能力和未來發展潛力，主要取決于其財務管理的能力。企業財務管理能夠預見房地產企業面臨的各種風險，對其風險進行控制。在房地產企業運作和管理的各個環節都跟財務管理息息相關，財務管理的各項經濟指標不僅能衡量房地產企業正常運行情況，也是企業經營者進行項目決策的依據。較高的財務管理能力能夠較好的為房地產企業的運營提供服務，但是目前財務管理存在一些比較突出的問題。

1.房地產企業財務管理存在的主要問題

1.1財務管理制度不健全

房地產企業在對待財務管理的態度上，一般管理意識比較淡化，財務管理不規范，制度方面也不夠健全。這主要是由于現今房地產企業的管理模式基本上是企業的所有權和經營權都高度集中，公司的投資者也身兼經營者的角色。為了安全起見，投資者在安排財務管理方面的員工時，都會著重考慮自己的親信和親朋好友，如財務負責人及會計、出納等員工。一個由于企業財務管理制度不健全，導致房地產企業財務管理方面不能進行有效的監督；再者由于公司內部的員工裙帶關系，公司權力又高度集中，集權嚴重，經常出現越權行為和職責劃分不清楚，使得整個財務管理工作比較混亂。

1.2財務管理觀念及財務方法落后

由于房地產企業的所有權及經營權高度統一，客觀上減少了使用成本，但有些領導缺乏基本的財務知識，財務管理一直沿用舊的觀念。對收益過于高估，對風險過于低估，對風險認識不充分；缺乏資金時間價值的理念和動態性的觀念；財務評價方法單一靜態化。這些觀念導致一些項目出現回收時間過長和投資問題。

1.3財務管理的職能發揮不全面

財務管理為整個房地產企業管理制定戰略規劃，并對規劃的實施和過程控制同樣發揮著較為重要的作用。但是，我國的房地產企業財務管理的職能還只是進行會計核算，不能淋漓盡致的發揮其作用。如前所示由于房地產企業的財務管理制度不健全，財務核算制度也不夠嚴謹，加之企業會計資料的真實性和可靠性有待考證，各自之間的相互關聯性也比較弱，因此得出的財務管理指標的分析功能的可信度就會下降，對于目標控制功能更是沒有得到完美的體現，對于成為管理的決策依據功能也就弱化了。市場的經濟效益如果比較好，而房地產企業毫無計劃的籌措和調集資金來擴大生產規模，雖然選擇的機會較多，但是這樣毫無計劃性和制度性，項目的風險就會增大，控制難度就會加大。

1.4財務監控力度不到位

對于房地產企業，其事前預算和事中控制都是很重要的。但很多房地產企業是事前無預算，事中流于形式，到最后只能通過粉飾財務報表等手段達到預算的目標。財務報表流于年終查看，這僅僅是財務對于經營工作的事后評估和業績考評，對于經營工作僅有積累經驗的作用。一些財務人員，為了迎合領導要求，不依照制度辦事，導致會計核算失真，財務管理混亂。因此，只對財務的最后做總結，事前和事中控制監控力度不夠，很難保證財務管理的效果。

1.5財務管理資料考慮不全面

決策階段是整個項目最重要的階段，對于項目的投資估算關系重大，運行過程中的資金控制也是很重要的環節，但是卻在財務管理中缺乏考慮，沒能及時把握，不能形成嚴格的管理，各個階段的財務資料都應當成為財務管理的內容，但是許多房地產企業卻忽略了這一點，使得財務管理的資料缺乏動態性，也無相應動態管理的措施，導致成本管理和資金控制都存在漏洞，對資產流失的控制和管理控制能力下降。

1.6財務管理人員素質參差不齊

財務管理作為房地產企業最重要的部分，對其人員素質的要求是最高的，大部分人員都要求具有較強的專業水平，但是前面提到由于房地產企業的投資者和經營者高度統一，其財務人員的構成非常特殊，所以在人員隊伍中也吸收了許多對房地產企業會計和財務制度不熟悉的員工。在激烈的競爭環境下，這種人員構成和組織結構，很難發揮財務管理的管家作用，降低了房地產企業的經濟效益。

2.房地產企業財務管理的特殊性

2.1財務關系復雜，管理難度大

房地產企業涉及咨詢單位、承包商、投資者、勘察設計單位、監理單位、材料供應單位、房屋購買者等多方，使財務管理難度加大。

2.2資金數額大、籌資任務重，財務周期長

房地產企業投入的資金數量龐大，前期取得土地的費用高昂，房屋的工程費用巨大，這要求房地產企業具有較大的資金運作能力。房地產項目建設周期長，，中間環節復雜，房地產項目投資決策之后，取得土地，進行土地開發，房屋施工直到竣工交付使用經歷的時間長預算確定的難度大。

2.3開發風險大，投資決策分析要求高，責任重

房地產項目開發建設過程經歷時間長，投入的資金數額大，面臨的不確定因素多，這都對房地產的成敗和經濟效益起決定作用，導致房地產企業具有較大風險。提高房地產企業的效益，要提高投資決策的能力和財務管理人員的專業素質水平，財務管理信息能夠較及時可靠的提供企業發展的所需資料，才能夠規避風險，減少風險損失。

3.提高財務管理水平的策略

3.1規范會計工作，強化預算管理水平

財務管理必須以企業財會工作作為基礎，并對財會工作做好全面預算管理。全面預算管理強調預算的重要性，是一種財務信息管理系統，它對企業進行全方位、全過程和全員的整合性管理，對企業具有全面的控制和約束力。全員參與財務管理工作，遵循全面預算管理的要求，應主要從制度構建和組織構建方面著手構建。

3.1.1制度構建：全面預算管理要建立整個管理流程的財務管理制度，與其相配套的績效激勵和約束制度，調動和發揮每個人的能動性和積極性。保證管理制度的可操作性，將財務理論與實際工作結合起來，全面發揮財務分析的作用。與財務管理相配套的績效激勵制度的建立，有利于提高財務人員的工作積極性，積極參與到企業的經營管理中去，與企業發展產生一種共榮辱的使命感，企業為個人發展也提供了一種穩定長期職業規劃前景。員工能夠做好本職工作，刻苦鉆研業務，積極參與企業的經營管理，利用財務管理的成果，進行財務分析和預測，以及成本控制，為企業發展貢獻力量。房地產企業的財務管理要借鑒其他同類企業的先進管理經驗，以及國外同行的管理經驗，促進我國財務管理制度建設的進步。

3.1.2組織構建：在房地產企業內部進行財務管理，加強財務工作的組織構建，逐層分解預算指標，明確各職能部門的工作職能和任務，確立預算指標的權威性，提高財務管理水平。

3.2提高財務管理人員的素質及修養

在現代財務、會計法規日益完善的今天，企業財務管理與經濟核算面臨著改革與改變。房地產人員應該適應房地產企業的發展及法律法規的完善。首先，財務管理人員的選拔。要建立一支高素質財務隊伍，選拔專業素質較高的財務管理人員。再者，財務管理專業人員的培訓，財務制度不斷改進和完善，財務管理人員需要不斷學習，進行專業知識的培訓，由于財務管理人員和房地產企業的特殊性，還需要加強其職業道德修養。制度是固定的，人卻是靈活的，再好的規章制度也要人來遵守。

3.3加強資金管理，提高資金利用效率

資金是房地產企業在運營過程中最重要的資源，活用資金，合理安排資金，調度合理。而房地產企業的財務管理就是要進行資金管理。房地產企業的財務管理中，嚴格按照指定的制度進行財務往來，不能。為了避免出現為題，要確保原始票據的真實性，根據資金的實際收支情況，物資的發出和轉移情況填寫憑證，還要進行審核把關，最后進行賬簿登記；實行經濟責任制制度，按時對財務情況進行清查，避免出現賬實不符的情況，如果出現了，實際查處原因。

3.4減少企業經營中的主觀決策

在對房地產開發項目建設中，企業的財務行為要符合規范，最重要的是要進行合理的投資決策，投資決策過程必須進行可行性研究，作出科學客觀的判斷，房地產項目投資大，切勿主觀決策，對項目造成不可挽回的損失。對于其他財務行為，也需按規范操作，以保證合理經濟效益。

3.5保證財務系統的執行力效果

企業最重要的競爭力就是企業財務系統的執行力。財務系統的執行力是將制定的戰略落實到實處的能力，是企業成功的必要條件。戰略目標和方向確定后，執行力度變為關鍵。財務管理人員應成為整個團隊中的一員，在項目運營初期就加入進去，加強財務管理人員與企業其他工作人員的配合。調動每個人的積極主動性，發揮各自的能力，充分發揮團隊的合力達到最好的效果。

結 語

綜上所述，房地產企業財務管理與經濟核算工作是現代房地產企業經營與發展過程中的重點，是關系到企業長期盈利能力的關鍵。要分析房地產企業財務特點的特殊性，并制定一套有效合理的財務管理制度和渠道，遵循的科學的財務管理的方法，加快房地產企業良好發展的步伐。

參考文獻：

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[2]朱廣熙.加強企業財務管理 提高經濟建設［J］.工業審計與會計，03,2006.

[3]劉曉日.加強房地產企業的財務管理建設［J］.企業管理與科技，05.2008.

[4]張永明.略探房地產企業財務管理，經濟管理者［J］.財經界，08,2009.