養老行業盈利模式精選(九篇)

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第1篇：養老行業盈利模式范文

計劃生育政策導致家庭結構的轉變，家庭養老功能正在逐步趨弱。然而，從各地方管理部門紛紛強調的“9073結構”（即90%的老人居家養老，7%的老人依托社區養老，3%的老人依靠專業機構養老）來看，居家養老在未來仍是主流。

國務院辦公廳于2011年底印發《社會養老服務體系建設規劃（2011-2015年）》（下簡稱《規劃》），其中指出，目前我國是世界上唯一老年人口超過1億的國家，且正在以每年3%以上的速度快速增長，是同期人口增速的5倍多。預計到2015年，老年人口將達到2.21億，約占總人口的16%；2020年達到2.43億，約占總人口的18%。

面對巨大的市場潛力，受限購政策之苦已久的眾多房地產開發商們仿佛發現了又一片藍海，紛紛朝著養老地產進發。從萬科、保利等行業龍頭企業，到區域性開發商，大大小小的企業都在涉足養老地產。甚至一些醫療機構和保險公司，也開始憑借自身優勢介入養老地產行業。

然而，這塊誘人的蛋糕，吃起來卻未必好消化。

“養老地產根本沒有回報模式?！北本┠撤康禺a開發商告訴《英才》記者，之所以說養老地產的模式不成熟，因為并不是老人住進來就行，項目中所有的醫療系統、保健康復系統、醫院等一整套配套設施都得跟上。

“所謂‘養老地產沒有穩定的盈利模式’或‘看不出在哪能掙錢’，這是相比于過去房地產開發的‘大投入大產出’來說的，過去地產商抓住一個機會就能一夜暴富，但在養老地產領域，是沒有這種可能的。”北京太陽城集團（下簡稱太陽城）總裁朱鳳泊對《英才》記者說道。

而談到養老地產的特點，華高萊斯國際地產顧問（北京）有限公司策劃總監、養老地產研究中心主任郝榮福向《英才》記者表示，養老地產與傳統的住宅地產開發區別很大，住宅是一次性銷售物業，與后期服務聯系較弱。養老地產的本質類似于商業地產，注重后期運營，“在養老地產項目中，房地產公司應該是一個服務提供商或者運營商?！?/p>

賣房還是賣服務

養老服務包含許多方面，從《規劃》來看，主要包括對健康老人、半失能老人以及失能老人不同程度的照料，從基本的洗衣做飯到專業化程度較高的康復醫療，這顯然已經超出了房地產開發的傳統范圍。

傳統住宅地產的開發商進入養老地產行業，在養老服務經驗上并沒有優勢。

“健康老人以自主生活為主，更多選擇自娛自樂，一般服務是輔助的服務，比如做飯、洗衣、打掃衛生或者組織興趣小組等。但是失能老人則必須由護理人員護理，而護理人員須由民政部持證考核，要有護理經驗和護理技能，具體到如何給老人翻身、導尿。”朱鳳泊認為，很多開發商不愿意做服務運營，或者在這個領域沒有經驗，因此做起來就虧了本。

而在郝榮?？磥?，具有專業能力的醫療機構與保險公司，其實更適合經營養老地產：“開發商轉型，其實也要依托這些機構來完成經營。”

醫療機構在與房地產公司合作時，主要輸出其在醫療領域的管理經驗，具體的服務內容包括提供護理培訓、簡單的診治、醫護人員的派駐等方面。此類醫療機構的收費模式是，向養老地產經營方收取一定比例的服務費。

創富（北京）創業投資管理有限公司醫療基金合伙人徐天宏在談到醫療機構進軍養老地產的盈

利模式時，對《英才》記者表示：“醫療機構還是更看重‘地產’的概念，因為除和地產結合外，單憑醫療、養老盈利的機構還很少。很多醫療機構選擇獨立開發養老地產，項目資金則通過引入投資方來解決。”

像太陽城這樣的地產企業，并不愿意與醫療機構合作?！梆B老地產的利潤本來就不高，如果再在醫療服務上購買別人的服務，利潤空間就更小了。”朱鳳泊表示。

此外，險資與養老地產也打得火熱。保險公司尤其是人壽保險公司坐擁豐富養老客戶資源，可以通過險種的設計與養老地產高度結合，甚至可以實現養老地產與保險產品的捆綁式銷售。

然而，中國保監會于今年7月下發《關于保險資金投資股權和不動產有關問題的通知》，以規范運作“防止以養老項目名義建設和銷售商品房，防范以自用項目名義投資不動產”。這在某種程度上反映出，此前的險資投資養老地產，或許更偏向于不動產開發，而不是服務。

盈利模式未知

種種跡象表明，無論經驗豐富與否，單純依靠服務來盈利，在當前國內養老地產領域并不成熟。收取養老服務費用的細水長流，難以在短期內填滿前期開發項目資金的大水池，開發商往往面臨巨大的資金壓力。

“至少在目前的中國，通過老年人購買服務的盈利能力還是比較弱的。相比養老地產的建造、投入，短期看來盈利回報還是比較低的?！焙聵s福說。

在如何平衡項目資金上，房地產公司各顯神通。

當前市場上養老地產開發通常是通過銷售和服務配比的方式，來實現項目資金的平衡。盡管各個養老項目中物業銷售與持有的比例不盡相同，但物業銷售確實對資金的回籠有著重要作用，也因此有聲音質疑養老地產“只賣房、不養老”。

朱鳳泊向《英才》記者介紹，太陽城項目是通過銷售70%的物業、持有30%的物業來實現資金的平衡：“這是一種循環關系，開發商并沒把利潤拿走，而是用利潤直接作為老人服務的持有型物業了，企業通過配套服務來實現最終的盈利?！?/p>

除了進行物業銷售，有很多養老項目開發商，選擇通過會員制或押金制的方式來實現資金的平衡。

所謂押金制，就是一開始入住養老機構交付一筆很高的押金；而會籍制，則是通過購買會籍來入住，而這個會籍一般是可轉讓的。押金或會籍費通常會按照不同養老服務標準，分成若干個檔次，從幾十萬元到上百萬元不等，開發商可借此達到回籠資金的目的。

但養老地產界對此模式也存在爭議，比如這種模式導致了物業使用權和產權的分離。朱鳳泊表示：“民政部門很快會出臺一些政策對養老地產的發展進行規范，會員制、高額保證金，將不允許再這樣做。”

第2篇：養老行業盈利模式范文

關鍵詞：養老地產 發展模式 市場機制

一、養老地產內涵概述

養老地產是養老產業的模式之一，是市場機制下養老制度創新的結晶，是養老保險制度在市場經濟條件下積極拓展投資領域、不斷破除體制性弊病而走向市場化、資本運營方式的結果。而養老地產是一種復合型地產，是“養老+地產”的開發集成模式。其內涵是將房地產開發與創造消費者生活方式密切結合，將房地產業和其他相關產業進行整合，從而將某種具有號召力又具有貼近性的生活方式完整的鑲嵌到房地產的規劃、開發、運營和服務的整個流程之中，為消費者創造出充分體現生活感受和文化價值的復合人居生活。養老地產模式的興起和繁榮體現了地產業從傳統全市場覆蓋地產營銷模式轉變為集約的主題式、細化式的市場覆蓋營銷模式，是新型地產營銷模式與社會保障體制創新的完美結合。

二、我國老齡化社情是發展養老地產的客觀必要

伴隨著三十年市場經濟的發展和成熟，我國的“人口紅利”時代已經趨近終結。與發達國家相比，我國的老齡化呈現出老齡人口基數大、增速快的特點，還包括老年人及其家庭未富先老，龐大的高齡人口群體等等。據全國老齡工作委員會辦公室統計的信息，截止2010年，全國60歲及以上老年人口達到1.67億，占總人口的12.5％，同比凈增725萬，增長了0.5個百分點。80歲及以上老年人達到1899萬，占老年人口的11.4％。一系列嚴峻的數字表明了我國老齡化社會有著中國特色的特殊國情，即生產力發展水平不高，人均生產總值過低，社會保障體系不健全，從而引發了巨大的老齡社會問題。這也側面反映出我國的養老制度尚不完善、老有所養遠沒有覆蓋到絕大多數人群、未富先老矛盾突出、基礎設施建設薄弱漏洞太多等問題。而正是基于我國這樣的國情，諸如老齡人口基數過大且不斷激增，加上貧富差異和區域經濟差異所造成的差異巨大的老齡人口的消費水平，決定了我國的養老制度不能簡單的照搬或直接復制發達國家具有較高發展水平的養老保障模式。從這個角度而言，我國獨特的老齡化國情和社情決定了我國養老制度在政策制定上以及和措施的執行上已經勢在必行。而從養老地產的角度來說，一個有發展前途和社會責任感的房地產開發企業，都會積極主動的去探索研究適合我國國情社情的養老地產發展模式，這既是我國養老保險制度創新的有力實踐，又是房地產開發企業可持續發展的重要保證。

三、關于我國養老地產發展模式的思考

作為我國房地產新型的投資領域和營銷項目，其全新的增長點和產業優勢自不必說，必須要冷靜思考的是這個項目內在的風險性，這是對于這個新型行業尤其是關乎我國養老制度這種關乎社會特定群體穩定的重要項目類型，必須要全面估算其中可能遇到的問題。

（一）不確定的營銷盈利模式

作為一個新興市場和新興產業項目，養老地產在獲得全新的產業優勢的同時，還存在著作為新興產業模式所固有的不確定性和風險性，而在投資、管理、營銷等一系列組織行為中還存在著巨大的變數。在養老地產這一鏈條中，各種企業類型都會因為面對養老產業所先前固有的高投入、長周期、經濟環境在投資期間多變等復雜的不確定因素，而導致其為了應對這些潛在的投資風險而制定和確定科學合理的用來計算投入產出比的模型，而這種行為的難度是可想而知的。由于養老地產與以往各種地產類型執行的完全是不同的管理方法和營銷手段，沒有現成執業經驗的地產投資企業集團必然造成當前相關公司明確的盈利模式的暫時缺位。雖然地產投資相關企業資本的長期性很好的迎合了投資養老產業期限較長的特征，這也是時下能夠支撐養老產業的基本認可和辨識依據。但目前養老社區有著極為不明的用地性質，依據的是很高的地價，這就給未來的收益帶來的極大的不確定性，內涵著極大的風險隱患。作為一種資金密集型產業鏈條，養老地產肯定要大量的投入資金，從而帶動了全社會產業鏈進一步重視和考慮傾向養老地產的盈利模式和性價比。但這種考慮至今還只是停留于理論上，尚未有成形的模式和成功的經驗作為參考和借鑒，對于已經進入或者即將進入養老地產開發的企業來說，一切都還是未知數。因此，基于養老地產業較為新興的產業特征和不確定的營銷模式，需要進行冷靜的思考和運營把握。

（二）我國特色養老地產應首先健全優化產業鏈

當前我國的養老地產還處于摸索階段，因此首要的任務是應推進養老產業鏈的形成，從而促進養老地產的開發和建設。目前我國的養老產業鏈條尚處于形成過程中，如建設資金投入、建設用地提供、設施設備配備適老化用品購置、運營管理引進等環節都有待進一步銜接。可以說，完善的養老產業鏈條是促進養老地產項目開發和建設的重要前提，只有相關完整的環節能夠得到順利銜接，才能有效促進養老地產的順利發展。目前既需要建設良好的信息平臺來銜接各個環節，同時也需要政府出臺支持政策來培育各環節的成長。針對產業鏈的優化健全，還要通過制定針對性的產業標準，需要有關部門制定政策和標準以加強規范和引導養老地產行業的健康發展，從而應對在實際建設中所遇到的由于產品多樣化和建設主體多元化所造成的水平不均衡問題。同時國家還要出臺各種政策來鼓勵養老機構的健康發展，促進產業布局下養老項目的多樣化和有序化。

參考文獻：

[1]王忠.養老地產商業模式解構[J].地產經濟,2011（2）

第3篇：養老行業盈利模式范文

最近，國內移動醫療、移動健康領域有不少新的創業者以及熱門產品涌現，如春雨掌上醫生、快速問醫生、5U家庭醫生、掌握健康及糖護士、智能體溫計、康康血壓計及37健康的血壓管家等等，都獲得了天使投資人或VC機構的投資。

剛性需求背后的巨大市場空間

2011年國務院辦公廳的《社會養老服務體系建設規劃（2011-2015年）》指出，預計2020-2050年中國將進入加速老齡化階段。到2050年，老齡人口總量將超過4億，老齡化水平將超過30%。而65歲以上老齡人口的冠心病、高血壓、糖尿病、哮喘、關節炎等慢性疾病的患病率是 15～45歲人口的3～7倍，造成了醫療資源的嚴重短缺。與此同時，獨居老人增多、空巢化趨勢加劇，也造成了醫療服務需求特別是能夠實現遠程實時監控的移 動醫療健康服務需求的急劇增長。

另一方面，由于中國醫療資源不足、配置不均衡，存在看病難、治病貴等各類問題，與城市各大醫院相比，社區醫療與農村醫療相對薄弱，總之醫療服務供需之間的矛盾也為移動醫療健康產業帶來了巨大的機會。

技術應用方面，大數據技術、移動互聯網以及物聯網技術的發展為移動醫療健康領域的崛起提供了必要條件：利用大數據技術建立電子病歷平臺，便于搜索病人信息，尋找疾病線索；利用移動APP，市民可以與醫生隨時隨地在線聯系；而物聯網技術則使得病人個體化自我監測成為現實。

根據移動互聯網權威機構的數據統計，2012年中國移動醫療健康市場規模達到18.6億元，較上一年增長17.7%。2014年中國移動醫療健康市場規模將達到28.4億元，預計到2017年，將突破125億元，年復合增長率超過70%。

資本熱捧移動醫療健康

最近，國內移動醫療、移動健康領域有不少新的創業者以及熱門產品涌現，包括專業化的人體指標監測產品，如監測血糖的糖護士，為育齡婦女和兒童監測體溫的智能體溫計，監測血壓的康康血壓計和37健康的血壓管家，以及各類醫療在線服務平臺和論壇，如掌上醫生、快速問醫生、5U家庭醫生、掌握健康等，都獲得了天使投資人及VC機構的投資。

其中，睿仁醫療推出的“可穿戴智能體溫計+App”可以為備孕婦女和兒童實時監測體溫，正是瞄準了現實生活中的剛性需求，以相對容易監測識別的體溫數據為出發點，將移動醫療與大數據技術結合起來。目前睿仁醫療已經獲得北軟天使基金、英諾天使基金及戈壁投資1000萬元的投資。

而春雨掌上醫生則是一款結合“自查”與“問診”的健康診療類客戶端，通過這個App客戶可以通過在線自查的方式查詢自己可能罹患的疾病并免費向醫生提問。與其他移動醫療App相比，其特點在于客戶的數據與信息最終被國內二甲公立醫院以上的醫生接收，并為用戶提出專業化的診療建議。目前，春雨掌上醫生已完成兩輪融資，其中A輪300萬美元投資來源于藍馳創投，B輪為貝塔斯曼800萬美元注資。

尚無清晰的盈利模式

雖然資本對于移動醫療的熱情不減，但是很多移動醫療企業至今尚未有較為成熟的盈利模式，這也就意味著如果投入的資金不能實現良性的回收，未來移動醫療將很難持續火熱下去。

當前，國內大多數的移動醫療企業仍然處于用戶積累的初級階段，比如現在市場上比較熱的消費型醫療概念設備，其大多集中于某些簡單數據的監測與記錄上，如血壓與血糖監測、女性生理周期監測以及育齡婦女與兒童的體溫檢測等等，對于數據缺乏深度挖掘，客戶之間的互動性相對較差，而且創業者對于企業的盈利模式尚未有清晰的規劃。而其他的一些醫療互動平臺與社區，比如5U家庭醫生、春雨天下、好大夫、丁香園等的商務模式正在逐漸成熟，其盈利則主要是通過轉嫁廣告費、中介費、增值服務和在線問診等來實現的。更為重要的是，目前市面上的多數移動醫療企業均未解決一個最為核心的問題：不論是慢性病的管理還是為客 戶提供遠程醫療，所有數據的最終接收端應為醫生，但目前由于中國公立醫院醫生尚未得到根本性的解放，醫生（特別是三甲醫院的醫生）很難通過這些移動醫療設備及App為客戶提供詳細充足的專業建議。移動醫療雖然發展火爆，投資者熱捧，但其中真正解決了國內醫療供需矛盾的屈指可數，更何況醫療行業與其他行業相比，政策敏感度較高，創業者很難通過市場化的方式獲取競爭優勢，因此，在投資移動醫療與健康產業的過程中需警惕泡沫化風險。

行業發展趨勢研判

當前國內移動醫療健康產業仍處在發展的初級階段，但是隨著移動互聯網技術的發展、公立醫院改制的進行以及國民就醫觀念的不斷開放，移動醫療將會迎來爆發型增長，在行業發展的過程中，不論是向藥企收費、向醫院收費、向保險公司收費還是向消費者收費，移動醫療企業的盈利模式將會逐漸清晰。

可穿戴智能醫療設備能夠有效地協助患者進行個性化健康管理，通過對各項指標的檢測來糾正功能性病理狀態，中斷病理改變過程。合理的慢性疾病管理，能夠避免看急診和住院治療，減少就醫次數，從而帶來費用和人力成本節約。

第4篇：養老行業盈利模式范文

網購紅利衰減，線上線下迎來融合時代。網購增速下降，電商經濟將進入新常態階段（增速下降到30%以下）；網購人口紅利銳減，傳統價格戰逐漸向精準營銷過渡，社交及交易數據獲廣泛應用。

增速放緩引發渠道關系變革，電商開始與實體企業進行合作甚至融合。如阿里蘇寧互相入股，蘇寧與萬達達成戰略合作，京東入股永輝等。線上線下供應鏈資源共享是大趨勢，從投資角度看，具備供應鏈比較優勢的實體企業更易受電商青睞（網點、品類經營、倉儲物流資源等）。

國企改革逐漸深化，繼續貫穿行業全局。國企改革解除行業及公司發展桎梏，打破原有機制促進轉型發生。其中，廣州是改革力度及速度領先地區，深圳有望接力廣州成為改革熱點區域，上海、北京亦是改革重鎮。

轉型仍是零售行業主要的驅動因素，由于經濟增長放緩、終端需求萎縮，傳統零售企業模式轉型勢在必行，線上線下供應鏈融合提供新機遇。

轉型方向一：擁抱互聯網，發展跨境電商。目前跨境電商整體交易規模已近4萬億元，并繼續保持快速發展；政策紅利扶持下，跨境電商產業將蓬勃發展。

互聯網環境及技術改善，黃金珠寶逐漸向線上遷徙。中國黃金珠寶市場規模未來三年有望達萬億規模；行業格局分散、CR不足40%，目前電商化率不足10%。

轉型方向二：供應鏈服務。零售業本質為商品+服務，電商發展對實體渠道稀缺性產生沖擊，并引領供應鏈效率變革升級，供應鏈服務隨后快速發展；電商品牌化為大趨勢，具備營銷優勢的電商代運營平臺迎發展良機。

轉型方向三：品牌企業受益消費升級、渠道效率提升。在渠道O2O轉型推動下，品牌商與消費者聯系將變得更加緊密與直接，品牌商有望迎來發展新機遇。

零售行業轉型的主題風云變幻，創投、養老、VR都成為市場熱點。

主題風云一：創投逐漸上升為國家戰略。2015年，國務院提出大眾創業、萬眾創新，鼓勵各類科技園、孵化器等加快與互聯網融合創新，打造線上線下相結合載體。

主題風云二：大健康，受益消費升級、人口老齡化。

中國人口老齡化趨勢不可逆轉，養老產業供給不足、需求迫切，政府政策持續扶持，打開萬億級市場空間。其中，養老服務最具發展潛力，當前可行的盈利模式在于高端養老服務運營和產業基礎設施建設和設備供應。

預計到2020年中國老齡化人口將達到2.5億，養老產業需求市場將達到5萬億元。生育率的降低促使了“養兒防老”的觀念轉變，機構養老的模式開始興起，目前中國“9073”的養老格局已基本明確。近年來，關于養老產業發展規劃的國家和地方政策頻頻出臺，尤其是對一些重點的養老子行業的大力支持，以及各大上市公司、民間資本開始大力布局養老產業，我們預計養老產業即將迎來爆發式的增長機會。

養老服務是養老產業四大板塊的核心，其中醫療護理服務更是產業鏈的重中之重。養老與醫療的分離使得養老機構遠未能滿足老年人的醫療需求，我們認為未來“醫養結合”有望解決養老和醫療分離的痛點。隨著未來居家養老成為主流形態，上門護理的服務需求有望成為一片“藍?！保ヂ摼W“智慧養老”服務的發展將有效提高有限的專業人員對龐大的老年人群的覆蓋，同時移動醫療也將實現對老年人健康更及時有效的監測和管理。

第5篇：養老行業盈利模式范文

根據國家統計局的人口普查公報，人口老齡化已成為我國面臨的最重要的民生問題之一，直接影響國民經濟的可持續發展。養老地產是以老年人為目標客戶群體而進行建筑設計、設施配套和服務跟進的房地產項目，是住宅地產、商業地產和服務三者的有機結合體。養老地產主要分為三類：養老院、老年公寓、養老社區。

二、各國養老市場發展的階段特征

養老發展階段與經濟發展水平、老年人口占比密切相關。數據表明，對于美日歐等成熟發達經濟來說，普遍的規律是當人均GDP處于1萬美元，65歲以上人口占比突破10%時，養老市場進入快速發展期；當人均GDP處于2萬美元、65歲以上人口占比介于12%～15%之間時，養老市場步入成熟穩定發展階段。

而亞洲新興國家的階段特征略有不同，由于其老年人口增速遠高于發達國家，所以當人均GDP突破1萬美元，65歲以上人口高于6%時，養老市場就已開始由初期階段轉入快速發展階段。

三、中國養老地產現況分析

中國由于人均GDP比較低，根據人均GDP增長的初步測算，我國進入養老地產的快速發展期，養老市場將創造出新一輪的創新及變革。房產商與保險資金競相布局“養老地產”，“養老地產”的潛力逐漸被投資者看好。

老齡化社會趨勢的加劇，讓社會養老體系面臨巨大壓力?！白〔簧稀焙汀白〔黄稹辈⒋?。一般房地產項目都是通過產品銷售來獲得利潤，物業服務占比很少，而養老地產則需要將產品銷售和物業服務兩方面并重，甚至后者才是主角，但是目前許多養老地產項目只是賣房子圈地的噱頭，同時養老地產尚未形成完整的金融支撐體系。

地產公司習慣于資金快速周轉和囤地漲價模式，做養老地產意味著“基因突變”；明辨“養老”和“地產”的區分是一大挑戰。老年地產運營模式中的市場定位、銷售方式、服務體系的建立直接影響老年地產的經營成敗，養老地產的市場定位應該遵循兼顧老年人養老與公共設施共享的原則。其目標消費群體應包括具有中高經濟實力的老年人和資源公享群體（即享用老年地產設備、設施、服務等資源的群體，包括旅游觀光者、購物者、就醫者等群體）。

目前國內開發商在養老地產的開發、收益模式方面有三種形式：“長期持有”、“出售”和“出售與長期持有相結合”。長期持有：在養老住宅持有運營階段，目前主要形式是采取會員制發售，購買居住權，持有運營也是很多開發商想法。養老社區將來是只租不售，并不是建房子賣給老年人，因為養老社區像一個長期“債券”，而保險資金目前正缺少10年或更長時間投資產品。出售：物業服務多為維護開發品牌服務，利潤極少，養老住宅的開發以住宅產品的銷售為主要利潤，盈利模式是以產品銷售為重中之重。出售與持有相結合：養老住宅的開發不像住宅產品以銷售為主要利潤，養老住宅開發需要社區的可持續性，盈利模式就需要產品銷售和物業經營服務二者并重。大型綜合性養老社區的成功建設與后期運營，亦為項目立體開發提供了支撐。養老住宅的開發，特別是大盤項目切入養老住宅，需要建立綜合性盈利模式，即：“居家養老住宅銷售+養老住宅持有經營+綜合性商業租售運營”，形成一個完整的產業體系。

四、養老地產和金融的高度融合是未來養老地產發展的方向

我國養老產業發展遇到的最大瓶頸就是資金問題。養老服務市場資金缺口大，國家對養老事業的資金支持有限，中國養老產業發展必須通過金融創新實現新的大跨越。

1、PPP模式與養老地產

養老服務業在我國長期以來作為“事業”而不是“產業”存在，利潤微薄是發展養老地產的風險所在。

PPP模式的概念：廣義PPP（Public-Private-Partnership），即公私合作模式，是公共基礎設施中的一種項目融資模式。在該模式下，鼓勵私營企業、民營資本與政府進行合作，參與公共基礎設施的建設。

按照這個廣義概念，PPP是指政府公共部門與私營部門合作過程中，讓非公共部門所掌握的資源參與提供公共產品和服務，從而實現合作各方達到比預期單獨行動更為有利的結果。

2、PPP模式在養老地產開發中的應用與功能

養老地產實際上屬于準公共物品的范疇，有別于傳統意義上的養老院，完全可以由更有投資效率的私營機構作為主導進行建設，使之成為政府機構養老的有效補充。

養老地產經營周期長，收益率穩定的特點符合壽險企業資產負債匹配的原則，因此在我國的養老服務中充分利用壽險資金等民間資本，大力發展養老地產，同時引入PPP模式，結合政府拿地，審批、養老服務等方面的優勢，可以有效地解決目前養老需求旺盛而服務供給不足的矛盾。

PPP模式中最重要功能就是融資，且能力強大，PPP模式在養老地產開發中的功能一是吸引私人資本投資，彌補政府財力不足。二是提高養老機構的運行效率。私營部門的目標是利潤最大化，其利潤主要通過提高投資和運營效率獲得。在PPP模式下，政府將養老機構運營職能轉給高效的私人部門，同時保留和完善監管的核心職能。不但可以減少政府的現金支出，也可向消費者提供廉價優質的服務。三是通過進一步完善相關法律法規，規范政策制定者、監管者和服務供應者三者的職能，成立獨立的監管機構，消除公私合作的矛盾，合理分擔風險，推動養老地產產業的發展。

3、養老地產與金融的高度融合

由于養老地產用地性質和服務特性，養老地產開發資金鏈壓力巨大，因此必須加快金融創新，提高資產流動性。養老地產和金融的高度融合是未來養老地產發展的方向。

養老地產的金融化有以下幾種主要模式：一是養老地產證券化。這是養老地產金融化的主要模式，就是把流動性較低，具有一定規模的資產進行分割、標準化，把物權轉化為有價證券的形式。對于開發商而言，房地產證券化可以把地產項目設計成證券產品出售給投資者，以迅速套現，資金流動速度將會大幅加快，利用證券化工具改善房企的資金壓力。

二是發行資產抵押債券，銀行把抵押貸款或者其他信貸資產作為證券化資產打包給受托機構，由受托機構對該資產進行結構性的安排和內外部的信用增級，申請發行資產抵押證券，在全國銀行間債券市場上發行和交易，從而盤活缺乏流動性的資產。

三是發行標準化證券，盤活資產流動性。所謂REITs（房地產信托投資基金），是指房企將其旗下部分或全部物業資產打包上市，向投資者發行信托單位股票，并以物業資產的租金等收益為來源定期向投資者派發紅利，并由專業的基金管理公司或投資機構進行房地產投資經營管理的一種信托基金。

四是產權置換股權產權。置換股權是指開發商用現金、產權或“現金+產權”的方式將旗下房產與入駐的上市企業或者是擬上市企業進行股權置換，進而通過資本市場獲得更高投資回報。

五、互聯網時代養老地產對策

互聯網思維是在（移動）互聯網、大數據、云計算等科技不斷發展的背景下，對市場、對用戶、對產品、對企業價值鏈乃至對整個商業生態的進行重新審視的思考方式?；ヂ摼W時代的商業思維是一種民主化的思維?；ヂ摼W讓人們表達、表現自己成為可能。

1、正確理解養老地產中的互聯網思維

養老地產的發展從以下幾個層面來認知互聯網思維。一是正確理解互聯網思維的本質，必須緊緊貼合人性化的需求，使用科技的手段把產品和服務做到極致。二是角色的轉變，由商家主導的市場已變為由消費者強勢主導，為業主服務。三是商業模式的轉變，從原來的降低成本增加利潤變為憑服務增值要利潤。四是養老地產企業的互聯網化改造，在轉化的過程中要正確認知自己的資源優勢，尋找正確的切入點和入口。

2、互聯網時代養老地產對策

互聯網時代，養老地產更注重精神層面和個性化需求。由于中國人口多，養老地產必須考慮南北差異，文化差異，地域差異。通過互聯網吸收各方所長搭建養老產業平臺，包括醫療，老年大學，野外、農場、瑜伽、療養等。包含自然、人文、教育、游樂、親子內涵。

3、互聯網金融――養老地產眾籌

眾籌，即大眾籌資或群眾籌資，是指用團購和預購的形式向網友募集項目資金。眾籌利用互聯網傳播的特性，爭取大家的關注和支持，進而獲得所需要的資金援助。互聯網金融的本質就是眾籌金融?；ヂ摼W金融并不是金融與互聯網的簡單結合，而是現代金融創新與科技創新的有機融合。

通過互聯網眾籌這種去中介化的方式可讓養老地產價格下降。當眾籌成為集資的主要方式時，借貸融資成本和營銷成本將不再存在。養老眾籌模式的開啟，將給我國老齡事業注入大量資金支持。隨著互聯網精神的滲透，對互聯網金融的理解與應用更加深入，養老地產眾籌勢必會衍生出更多更有創意的模式。

養老地產眾籌具有廣闊的發展潛力。但是眾籌領域牽涉范圍廣，面臨多方面的復雜問題。首先需要創新監管制度。其次地產眾籌是金融、地產、購房者之間的三方結合。眾籌者群體有的以自住為主，類似于集資建房，有的用于投資，相當于微開發商。最后就是地產開發后的運營。對房地產商來說，輕資產以及“運營+金融”無疑是未來養老地產發展模式。

第6篇：養老行業盈利模式范文

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申明:本網站內容僅用于學術交流，如有侵犯您的權益，請及時告知我們，本站將立即刪除有關內容。 對真正的純公益性養老地產項目可以劃撥土地，而半公益項目必須采取出讓方式。

在漢朝，孝順老人曾是中國人進入國家機器，獲取政治權力的評判標準，是為“舉孝廉”；而如今，養老事業則成為了部分地產商和財團與地方政府博弈，并取得經濟利益的手段，是為“養老地產”。

自從9月份國務院印發《關于加快發展養老服務業的若干意見》（下稱《意見》）以來，養老地產再次成為業界的興奮點。保險巨頭和大型央企等財團以及傳統地產商紛紛裹挾著萬億資金殺入其中。這一幕，又讓人想起數年前因拉動內需而催生的旅游地產熱。

對習慣于資金快速周轉和囤地漲價模式的地產公司來說，做養老地產意味著“基因突變”；而對財大氣粗的財團來說，明辨“養老”和“地產”的區分仍是最大挑戰。但隨著地方版“4萬億”大幕再次拉開，這些準備上的“不周”已不再重要，接鼓傳花的游戲將馬上進入下一輪。 透支之虞

“3年時間，他們便蓋好了應該花30年才蓋好的房子?！睆娜毡究疾鞖w來后，朱鳳至如是形容日本養老地產業的過剩。

60歲的朱鳳至是國內最早的養老地產項目—北京太陽城銀齡老年公寓的院長。在這個職務上，她已度過9年時光，見證了中國養老地產業從有人首吃螃蟹到千軍競入的歷程。她憂心忡忡地對《南風窗》說，擔心中國的養老地產業步日本的后塵。

不難發現，中國業界對養老地產的“看多”，很大程度來源于數字推理的支撐。數字包括了老年人口和床位兩方面。按照權威統計，2012年底，我國60周歲以上老年人口已達1.94億，2020年將達2.43億，2025年突破3億；金融中介的報告則稱，發達國家每千人床位數為60張，而中國僅20張，為其1/3還弱。因此，養老地產必然商機無限。 一邊是市場參與者的套利動機，一邊是熱衷投資的地方政府，這樣的格局之下，養老地產很容易淪為刺激地方經濟數據的手段。

但數字推理經不起實踐檢驗，日本便嘗到過癡迷于數字推理的產業教訓。1970年代，西方和日本的宏觀學者就預計，到21世紀初，日本老年人口將達到總人口比例的40%。產業經濟學家看到了商機，老齡化相關的服務業大有機會。因此，在日本1980年代開始的地產泡沫中，養老地產成為了過剩最嚴重的品種之一。在日本考察時，朱鳳至就發現一些項目由于當年入住率太低，私人無法經營，最后只能由政府接盤。直到20年后，一些閑置10幾年的養老公寓才開始真正派上用場。

在中國，養老地產熱的推動力來自于政治和產業的雙重作用，其熱度遠勝于當年的日本。以最近一輪熱潮為例，是發生于《意見》下發前后。2013年9月，這份由國務院辦公廳下發的文件中，列明了針對養老服務業的優惠和扶持措施。對參與主體來說，最具吸引力之處在于土地供應、稅費優惠和補貼等方面。此外， 《意見》只對政策進行原則性規定，而地方政府則享有充分的 “自由裁量權”，這意味著地方層面的政商利益博弈將有較大空間。

最早對養老地產感興趣的是保險公司，2005年前后，部分保險公司便開始著手對和養老地產掛鉤產品進行研發。2009年，新《保險法》明確允許保險資金在遵循安全性前提下可以投資不動產，開啟了險資橫向進軍房地產的序幕。對保險公司而言，投資養老地產既可緩解險資“長短錯配”壓力，同時還能掛鉤保險產品銷售，可謂一箭雙雕。

2010年前后，另一支大軍也加入了養老地產行業。它們很多是剛從旅游地產熱中鎩羽而歸的地產公司。截至目前，按照不完全統計，國內已有超過30家房企開始拿地上馬養老地產，其中既有保利、萬科這樣的巨頭，也有業內籍籍無名之輩。

第三支大軍是大企業集團，比如央企，因其財力雄厚而背景極深，可與保險巨頭統一歸為財團。以中石化為例，其下屬公司已與四川當地政府簽訂協議，計劃建設一處投資80億元的養老項目，成為央企進軍養老地產的代表。

可以說，除了銀行之外，中國最“不差錢”的市場主體都進入了養老地產，而砸入資金總量恐怕已經超過千億。不論在北上廣深還是中西部的二三線城市，養老項目早已遍地開花。但旺盛的供給，將面臨已被透支的市場。

從國際經驗來看，養老地產發達的國家，其老年公寓的高入住率很大程度受益于普通退休勞動者對居住環境改善的需求。但這種需求在中國并不明顯。按照公開數據，我國城市自有住房率可能接近90%，高于60%左右的全球水平。而按照美國人口普查局近期的數據，2013年第二季度，美國人住房自有率是65%。而中國自有住房率之高，也很容易通過家庭的地產投資熱來解釋。這些年，無論一線還是二三線城市，擁有大量房產的“房姐”、“房叔”不在少數。即便是普通家庭，“老人一套，子女一套”可能也已是標配。

因此，即便拋開中國人的家庭觀念等因素，家庭持有的大量投資性物業已透支了養老地產的需求。按照《南風窗》從業內獲得消息，一些建成的養老項目中，入住率只有20%。相比而言，國內老年人群養老消費購買力遠不及日本，而政府補貼也很難高過日本。在這種情況下，大量項目蜂擁而上便是不顧后果。 政策套利

真正的養老地產并不是一個賺錢的行業。在市場成熟國家，一些營運商的利潤率也不過1%至3%。而由于醫療和護理條件的硬性制約，這個低利潤率的行業也很難發揮規模效應。因此，即便在美國和日本，養老服務業的明星企業少之又少，多數都屬于依靠政府補貼實現盈虧平衡或者略有盈利的那一類。而在金融海嘯后，因政府削減了補貼，不少養老地產公司還一度出現虧損。

除利潤率不高之外，盈利周期長也是個大問題。一般而言，一個養老地產項目從開建到盈利，其時間在7年左右。而盈利后，持續的營運費用也是不小的開支。在這個意義上講，和住宅地產輕松超過10%的利潤率以及其 “快建快銷，一賣了事”的簡潔營運相比，養老地產是一門毫無吸引力的生意。

那么，賺慣了“快錢”和“大錢”的中國企業為何趨之若鶩？驅動力來自于它們敏感的政經嗅覺。2008年以來，拉動內需成為了地方經濟工作的重要任務，因此一度引發了商業地產熱和旅游地產熱。這一次輪到了養老地產。一位近期和地方養老項目多有往來的人士對《南風窗》透露，目前明確宣布將大力發展養老地產的省市超過20個。東部沿海某經濟大省還將拿出20億用于對老年項目的直接補貼。在一些地區，只要被立項為“老年公寓”，除企業所得稅外，其他稅種都有減免空間。

但享受了優惠的項目完全可能“掛羊頭賣狗肉”。一般而言，養老地產項目都分出售和出租兩個版塊，前者和住宅類似，是出售70年產權的養老公寓；而后者采取“出租”模式，不出售產權，通過收取會員費和年服務費盈利。在一些地方的規劃中，明確要求發展商必須在出售項目外，持有一定比例的物業并運營。而實際情況是，部分開發商只開發前一種，即100%出售，這和住宅地產并無二致。 要防止“假養老，真地產”的可能性。

更大的超額收益可能來自于土地供應環節。國土資源部高咨中心咨詢委員、中國人民大學公共管理學院副院長嚴金明對《南風窗》分析，我國目前對用地仍屬于“雙軌制”，即劃撥和出讓兩種方式并行。對一些公益性項目，政府可通過無償劃撥方式交付企業或機構使用，而商業性項目則采取出讓方式，其中又包括協議出讓和“招拍掛”?！半p軌制”會給土地供應的不法操作留下空間。以工業用地改商用為例，按規定，開發商須補交差額地價或退回土地重新出讓。但實際操作中，一些人并不履行以上手續。同樣，養老地產也可能發生這種情況。

實際上，國務院9月下發的《意見》中已明確規定：嚴禁養老設施建設用地改變用途、容積率等土地使用條件搞房地產開發。該規定在地方和基層究竟有多大“法律效力”尚未可知，但卻從反面印證了這種擔憂的存在。業內人士透露，一些以養老名義立項的項目采取了無償劃撥的方式，但卻最終成為了商業項目。而在協議出讓中，出讓價格低于市價50%也不足為怪。 游戲升級

就回報率而言，養老地產并不能算一門好生意。但對地方政府來說，通過養老地產招商引資中的少量利益讓渡，卻可以撬動成倍的社會投資。以中石化將投資的四川郫縣項目為例，按照當地媒體的報道，其該項目總投資高達80億。而公開資料則顯示，該縣2012年財政收支預算中，全縣地方公共財政預算收入不過27億多。

2013年以來，盡管中央不再提 “4萬億”之類的巨額刺激計劃，但地方的熱情卻不減。10月份，四川和福建兩省都被媒體披露出存在所謂地方版“4萬億”計劃。以四川省為例，按照其的2013～2014年重大投資項目名錄，2336個重大投資項目總投資高達4.26萬億元。實際上，出臺巨額投資計劃的省市并非只有四川和福建。各地情況各異，但共同特征都是會面臨資金缺口，所以吸引外部民間資金成為了地方官員的共識。

因此，一邊是市場參與者基于國家養老事業政策風向的套利動機，一邊是無法擺脫投資驅動老路的地方政府，這樣的格局之下，養老地產很容易淪為刺激地方經濟數據的手段。業內某營銷總監便透露，在長三角一些人口才幾十萬的縣，其縣城周邊竟有好幾個養老項目。而這些縣城連一個5層樓的商業綜合體都無法承擔，其人口已大量流入上海、杭州這樣的大城市，但地方的態度卻是“先修再說”。

“不會再擴大規模了?！北M管目前經營尚可，但太陽城的朱鳳至表示，今后太陽城將以經驗輸出為主，實體擴張將放緩。由于醫療等配套的限制，在保證服務質量的前提之下，很難將規模進一步擴大。朱鳳至認為，這個低利潤的行業無法靠規模取勝。她以太陽城舉例說，在建設方面，政府對每個床位的補貼額為1.6萬。而在營運上，健康老人的補貼為200元/月，而需護理老人為300元/月。補貼雖不算高，但對企業維持日常經營非常重要。

事實上，無論從發達國家還是國內已有社區的經驗來看，政府在養老社區的建設和運營中都扮演了重要角色。政府既要通過政策引導社會資金進入，而營運中的持續支持和適當監管也是行業健康發展的重要條件。倘若地方政府只希望和各路資金進行“一錘子式”的利益交換，在引資之后便坐等社會資金承擔社會責任，那么這樣的養老地產恐怕會淪為資產泡沫的升級版。

對此，以上營銷總監的分析一針見血。他說，不論是地產商還是其他社會資本，它們早已習慣10%以上的高利潤，而養老地產目前在國內還沒有可靠的盈利模式。如果沒有政府的支持，誰會真心來做？

舉例而言，一些保險巨頭對養老地產的“熱衷”已說明了問題。保險公司進入盈利模式尚不明確的養老地產，除了“假養老，真地產”可能性之外，通過養老地產噱頭提高產品銷售業績也是經常之舉。2013年年初，針對保險公司“買保險入住養老社區”的宣傳，一些地方保監局專門了消費提示。據稱，有保險公司規定，要保證入住養老社區，除要購買與養老社區掛鉤的特定分紅險之外，還必須在單張保單下單一險種的應交保險費達200萬元或以上。對此，業內批評說，按照保險公司的要求，兩張保單便是400萬，因此真正能入住養老社區的最后必然是富人，而養老社區享受眾多政策優惠，這等于是“窮人補貼富人”。

第7篇：養老行業盈利模式范文

在數年前，“企業年金”對國內企業來說還是個新名詞，但是自從出現了專業的養老保險公司后，并且經過將近4年時間的發展，企業年金對很多人來說已經不陌生了。太平養老保險公司是國內最早的專業養老保險公司，在過去的幾年時間里，該公司一直在企業年金管理和服務上保持了專業態度，從而也自身獲得了很大的發展。

企業年金“冬天”將至

面對全球經濟下滑，以及國內企業將工作重點轉向公司經營，企業年金在明年的發展將會迎來一個不樂觀的局面。對此，太平養老保險股份有限公司總經理楊帆在接受媒體采訪時表示，該公司預見到了上述情況發生的可能性，并且也已經在準備“過冬”方面做足了功課，這個“冬天”在楊帆看來，是這個行業重新洗牌的好機會，有準備的公司會在將來的“春天”中加速發展。

“事實上在今年，我們就已經感覺到了一些寒意，只是因為企業年金業務具有慣性，之前簽訂的合同所涉及的資金會陸續到賬，因此從賬面情況來看，似乎還不嚴峻，但是這是表面現象?！睏罘Q，首先，全球經濟不好，勢必會對中國的實體經濟產生影響，而這些企業都是企業年金的潛在客戶，他們建立企業年金的計劃的確已經明顯放緩或者暫停；其次，國家的相關政策配套工作和矛盾并沒有完全解決；再次，市場上被允許經營企業年金的機構突然增多，出現了僧多粥少的情況，使得競爭更加激烈；最后，目前資本市場疲軟，而企業年金追求的是穩定收益，因此各家企業的態度更加謹慎。“因此，我覺得，企業年金在國內的發展暫時和這個季節差不多了，明年的發展和往年相比肯定會有所放緩，這與整個經濟的大周期是保持著正相關的?！?/p>

過冬前已儲備了“糧食”

已經預見到了可能會來臨的“冬天”，那么自然也會提前為“過冬”準備“糧食”。在楊帆看來，“糧食”的概念包括了積累的項目外，還更重要的是包括了太平養老保險公司內部軟實力的增強，以及服務專業化的提高。

“目前國內的企業年金市場跟隨經濟大環境的變化，回到了‘大浪淘沙’的狀況下。企業年金原本就是一個類似‘馬拉松’的業務，需要各方花大量時間慢慢談、慢慢建立計劃、將各方在其中應該扮演的角色關系理順，但是在過去一段時間里，由于競爭關系，不少機構都將‘馬拉松’變成了‘短跑’，原本最應該體現的專業性也無法呈現出來，現在回過頭來看，這樣的效果不見得好?！?/p>

楊帆認為，“過冬”正好讓大家都放緩節奏，也可以靜下心來想想自己發展計劃，同時完善自己的核心競爭力。“具體到類似太平養老保險公司這樣規模的專業機構來說，在‘過冬’之前就已經有所準備了，因此在‘冬天’里不會覺得太難過，但是我們也正在尋求其他途徑來建立一個長期穩定的、可持續增長的盈利模式。這其中就包括了，和同屬中保集團旗下的太平人壽、太平財險在一些優秀產品上的共同開拓。”

在“冬天”里，各競爭主體是否會因為都想獲得不多的“食物”而采取壓價競爭的局面這一問題時，楊帆認為，從表面上來看這一局面的確有出現的可能，但是由于大家都面臨同樣的大環境，再加上之前已經有些機構在做“零收費”的業務，因此在“冬天”里，所有機構會更加的“省吃儉用”，很難再出現砸錢的狀況。同時，如果出現壓價競爭，很多新進入市場的主體承受力不會支撐其太多時間就會出現比較大的盈利壓力。“越是業務難做，就越是考驗相關機構的業務質量，這才是將來贏得競爭的關鍵?！?/p>

不專業使法人受托機構角色弱化

在不少具有受托人資格的機構抱怨“在具體年金計劃的操作過程中，其角色的重要性被不斷弱化”，例如委托人跳過受托人，根據自己的理解和需求制定了投資管理人和托管人，但是最后的局面卻又要受托人來負責。對此，楊帆認為，盡管目前市場上的確存在這一現象，但是對于一些專業性強的養老金公司來說并非如此，其法人受托人的職能也不會被弱化?！爸灰腥税l現，這些法人受托機構的確是在起作用，能夠幫助其提供建議、化解投資風險、理清相關流程等，那么自然不會忽略法人受托機構的作用。但是的確也有一部分法人受托人未能發揮或者說不具有應有的作用，那么其角色的重要性自然就被弱化了，而這種弱化可以被看成是主動弱化，那么作為出資方的委托人來說，自然也就不愿意讓其有過多的參與。”

楊帆表示，經過這幾年的發展，太平養老保險股份有限公司在后臺管理方面已經具有了相當強的專業優勢，自公司成立以來，就對后臺管理給予了相當高的重視程度，并且在很多方面都創造出了全國第一。這些盡管都是技術層面的工作，但是對具體業務來說，已經產生了很好的效果，目前后臺和前臺之間的關系也越來越流暢，不但需要把后臺的優勢在服務前端加以體現出來，同時也希望有關部門能夠盡快制定好行業標準，將服務接口統一好。

“我們正在做未來5年盈利模式的規劃，這個大方向確立了，其他的工作都可以圍繞這一大方向進行。我們在將來不會將擴大規模放在第一位來考慮，而是將盈利能力的提高作為重中之重，這是非?，F實的問題?！睏罘Q，行業在明年的發展速度肯定會有所下降，那么不如利用這段時間來調整和強化內功，為下一步的快速發展打下更堅實的基礎，用現在的時間換取將來的空間。“太平養老保險股份有限公司已經趕上了企業年金大發展的第一波浪潮，現在要正視目前的困境，客戶對企業年金的要求也越來越高，因此非常需要用調整節奏來改進自身，以期在下一波浪潮到來時占據競爭優勢。”

另外，楊帆還表示，在國家目前的宏觀經濟情勢下，通過加大內需來促進經濟發展已成為一個共識，而在他看來，社會保障制度的建立和完善是可以成為促進內需發展的一個重要基礎。“社會保障不僅是民生問題，更是一個經濟問題。促進內需，在很大程度上可以理解為鼓勵消費，但是前提條件是得有一個非常充分的保障或者保障預期，只有這樣才能把消費領域的潛能發掘出來。養老和醫療等問題得到了妥善解決或制度安排，那么國內居民在消費時也就沒了后顧之憂，才愿意把原本計劃用作養老的資金拿出來進行消費。假如企業給員工建立了年金計劃，員工自己也準備了商業養老保險，那么在消費時也就踏實了，從這個意義上來說，企業年金絕對不像一部分人說的只起錦上添花的作用?！?/p>

楊帆表示，企業年金在中國是新生事物，又關系著千百萬受益人退休金的安全和增值。法人受托機構只有充分盡到最大誠信的義務，才能真正代表和保護委托人及受益人利益。太平養老保險公司作為首批獲準的專業法人受托機構，真正從委托人的角度考慮如何提供高質量的企業年金管理服務，以委托人及受益人的利益為原則處理企業年金基金管理事務。

第8篇：養老行業盈利模式范文

關鍵詞：CCRC社區；養老服務；養老方式

中圖分類號：D669.6 文獻標識碼：A

文章編號：1005-913X（2015）05-0023-02

一、關于 CCRC社區

（一）何謂CCRC社區

CCRC社區（Continuing Care Retirement Community）是一種復合式的老年社區。它起源于美國教會創辦的組織，至今已經有一百多年的歷史。20世紀90年代，國際社會針對長期以來各種老年照料服務機構和項目相互分割，使老年人在健康狀況和生活自理能力逐步下降的過程中不得不經常變更養老場所的狀況，對CCRC的理念進行了詮釋――持續照料退休社區（CCRC），是指根據老年人的身體和心理狀況變化，為老年人提供自理、介助和介護一體化居住和護理服務的機構。

CCRC主要采用居家式的自主養老方式，其核心理念是為入住的老人提供三種服務形式：獨立生活服務、輔助生活服務和護理生活服務。入住老人隨著年齡的增長與生理的需要，逐漸從獨立生活轉為輔助生活，最后轉入護理生活階段。所有的服務內容都是由入住者根據自身條件進行自由選擇。由此可見， CCRC的理念為“原居養老”，由于其服務內容涵蓋了老年生活的各個部分，兼顧衣食住行、醫療健康、心理關照、自我價值再實現和社會生活各方面的需求，因此老年人在健康狀況和自理能力變化時，依然可以在熟悉的環境中繼續居住，并獲得與身體狀況相對應的醫療、護理和照料服務。

（二）CCRC社區的優勢

1.可以提供完備的健康照護服務。多數老年人選擇進入CCRC的重要理由，是因為在CCRC社區可以得到長期照護服務。CCRC社區針對老年人的生理特點布置智能化的設施，社區給老人建立健康檔案，派出醫護人員定期入戶巡診，根據身體狀況為每位老人做出健康評估，并且針對老年人需求提供不同類型的支持，主要有醫學治療、康復輔助技術、交通服務、居家護理、住房改善、長短期照護機構、特殊房屋和活動場所等等。

2.可以提高生活質量。除了對健康方面有益之外，CCRC能改善生活質量，提供各式各樣活動與社交達到居民的自我實現，減少老人被孤立感及沮喪感。CCRC社區能充分利用各類休閑娛樂、康體健身設施實現健康向上的生活情趣，促進居民對社區的歸屬感和家庭感。有的老年社區還為年輕家庭提供適合的居所，實現各年齡階層的混合居住，既為兩代家庭相鄰而居提供可能，還能讓老年人在與不同年齡段人群廣泛的接觸中，獲得充實與滿足。

3.可以獲得連續性的照顧。CCRC社區提供老年不同階段的連續照料，從獨立生活到必要時的輔助生活和護理院，老年人可以只在熟悉的樓層間或建筑物間搬動，不會因為健康狀況衰退而必須遷出社區，重新去適應陌生地區。老人們可以在社區里購房定居也可以租房居住，房屋有高中低檔之別，分為無陪護型、陪護型、特護型等不同的類型，能滿足不同年齡、財力層次老人的需求。

可見， CCRC社區不僅是技術、房子，更是一種有活力的養老生活方式。美國一項學術調查顯示，在CCRC養老社區，由于具備了專業化的老年醫療保障服務，社區居民的壽命，往往較社會平均水平高出8歲至10歲，同時醫療保健支出減少30%。至今，美國全國共有超過2100個CCRC，總共照顧約 62.5萬退休老人，其增長速度比養老院和輔助生活機構的總和都要高。

二、我國發展CCRC社區的必要性

我國目前主要有家庭養老、機構養老和居家養老三種養老方式。家庭養老仍為我國目前最主要的養老方式。但有關調查顯示，中國65歲以上老年人身邊無子女，獨處的占36.6%；喪偶率為57%，女性高達78.2%；喪失生活自理能力的占45%，家庭養老面臨子女“空巢”、缺乏專業照料的問題。同時由于計劃生育政策的后發效應，我國一對夫婦贍養四位老人的現象已經較為普遍，傳統的家庭養老功能逐漸弱化。依靠定點服務的社區養老則普遍由家政公司轉型或“兼職”，沒有經過專業培訓，對老年人的生理、心理等多方面需求了解不夠，影響了養老服務的水平和質量。服務方式也比較單一，難以為老年人提供方便、快捷、周到的社會服務。再就是機構養老。傳統的養老院，往往近乎囚禁的把老人固定在一棟樓或者一個門禁森嚴的小院里，空間狹小，生活不便。而且還存在公辦養老院資源奇缺住不進，高端養老機構價格奇高住不起的問題。

在我國，考慮到家庭養老功能的日益衰弱和機構養老的力不從心，及多數老年人處于經濟和情感上的原因不愿離開熟悉的社區環境，加上如今人們住房水平的提高，老人們有了較好的住家環境，則希望在家里而不是在養老機構接受服務，居家養老便應運而生。但從生活質量的角度而言，目前我國居家養老服務僅能滿足老年人吃穿住行等最基本的生存需要，對老年人生活質量的更高層面，如健康照護、生活滿意度、精神生活和奉獻社會等方面的需求難以顧及。而CCRC復合型養老社區，恰好解決了單一養老模式無法解決的難題。CCRC養老社區集合了家庭養老、機構養老和居家養老三方面優點，是當今全世界公認最理想的養老生活模式。

三、我國發展CCRC社區面臨的機遇

（一）城市老年群體已擁有一定的消費能力，存在一定比例的中高收入老年群體對高標準老年社區的需求

在未來的近半個世紀中，我國老年人口將一直呈迅速增長的發展趨勢。龐大的老年人群以及未來數十年不斷增長的趨勢，決定了老年人消費群體將支撐起一個龐大的老齡產業市場。根據中國老齡科學研究中心的一份調查，我國城市老人中有42.8%的人擁有存款。每年老年人的離退休金、再就業收入、親朋好友的資助可達3000億元至4000億元，此外，隨著經濟的發展，老年人的收入將呈不斷增長之勢。有關專家預測，僅退休金一項到2020年將增加到28145億元，2030年可達73219億元。零點調查提供的數據顯示，北京、上海、廣州等經濟發達城市，存在著一批占當地老年人口總數近6%以上的中高收入老年群體，這些老年人認為現在的養老環境，不能滿足他們日益提高的養老需求，因此他們希望市場上能多生產一些高標準的老年公寓。也就是說，在我國經濟社會發展較快的地區，已經存在一定比例的中高收入老年群體對高標準老年社區的需求。

（二）整個供給市場處于發展初期階段，市場供給存在缺失

養老產業是一個新興產業，雖然20世紀80年代開始在國內興起，但主要局限在養老設施方面，相關產業發展滯后。同時，養老設施多數還是機構、政府投資，市場化程度較低然。目前我國養老服務機構所能容納的人數只占老年人口的0.8%，落后于發達國家3%的比例。 根據全國老齡工作委員會的一項統計數據顯示，2005年我國老年用品市場的年消費能力已經達到了4000億元。但是我國所有老年用品生產企業所提供的產品尚不足1000億元，滿足需求相差甚遠，市場供給存在缺失。

（三）養老產業已成為“朝陽產業”，國家正加大對養老產業的扶持力度

2011年2月，民政部了《社會養老服務體系建設“十二五”規劃》（征求意見稿）。 該規劃中指出未來中國養老的模式是：“要在“十二五”期間，基本建立起與人口老齡化進程相適應、與經濟社會發展水平相協調，以居家為基礎、社區為依托、機構為支撐的社會養老服務體系“，并明確鼓勵社會興辦養老機構，要建立與政府養老配套的高端養老產品和服務，”要以社區日間照料中心和專業化養老機構為重點，通過新建、改擴建和購置，改善社會養老服務體系的基礎設施條件。國家對于養老產業的扶持具體體現在對養老機構和養老地產稅收上的優惠，比如國務院和民政部門相繼出臺減免養老機構的稅收以及鼓勵采取獨資、合資、合作、聯營、參股等方式興辦養老服務業”的政策與文件。

四、我國發展CCRC社區面臨的挑戰

（一）價格昂貴，面臨曲高和寡的局面

雖然CCRC能夠為老人提供一個幾乎完美的頤養身心的環境，但這種心靈的寧靜卻來之不易。根據美國養老地產及護理行業投資中心（NIC）的調查數據，CCRC的入住費用一般從2萬美元到100萬美元不等，平均為25萬美元。這僅僅是一張進入CCRC的門票。如果一位老人獨立生活15年，每月支付2000美元，加上入住時一次性支付的費用，從入住到去世，在CCRC花費的總費用會在60萬美元左右。

CCRC養老社區投資規模大，回報期長，資金流動性弱，如果沒有長期政策和資本支持，很難獲得規模效應并維持長期運營。在目前盈利模式并不清楚的情況，我國很多社會資本進入CCRC時不約而同地選擇了 “高端”路線，月均支出動輒上萬元。據有關調查顯示，中國家庭年收入超過 150 萬的老年人口為 1020 萬， 同時我國目前步入70歲的老人多是“50”前的。曾在歐美各國研究養老行業多年的清華大學博士王勤指出，目前，高端的人群需求被高估，而90%以上的中等收人人群被忽略。這是很多CCRC運營商無法盈利的一個重要原因。

（二）資源缺乏，醫療問題難解決

目前，國內的CCRC社區多數沒有自己的醫療資源，往往選擇與某個醫院進行合作，開辟“綠色通道”等方式解決老人的就醫需求，并且社區內護理人員缺乏必要的技能，難以勝任相應的護理工作。這與美國的情況相去甚遠。在CCRC社區都有專業養老護理團隊對老年人進行長期持續的檢測。而中國不僅醫療資源、 資源總體供應不足，其分布也不均衡， 好的醫療資源大部分集中在大城市和大醫院。

（三）管理難度大，缺乏行業準入和服務監管

一方面CCRC是一項復雜的事業，不僅要整合各項老人所需的資源，還需及時提供各項橫跨生活和醫療層面的服務，因此管理起來并不容易。同時對于養老行業的服務業屬性，許多進入CCRC的企業也理解不到位?！澳苡臋C構的共同點有：設施設置不是大而全，而是能靈活利用空間和服務專業，不是人海戰術，而是有專業團隊，這是很重要的?！?清華大學博士王勤說，人才不足是目前發展CCRC遇到的瓶頸之一。

另一方面，CCRC主要是依賴社會資本發展的養老產業，政府應加強對行業準入和服務的監管，如在美國的康涅狄格州規定一個CCRC機構必須在該州有兩個以上的設施；要建立“業主”的管理委員會，參與社區管理；并且要對CCRC的財務狀況進行審查等。但CCRC在我國還處于起步階段，還缺乏行業準入標準和相關的監管部門，這嚴重制約了CCRC在我國的發展。

五、結語

CCRC養老社區居住模式能給我國老人在養老居住模式上更多一種選擇，也體現了老人養老居住模式多樣化的需求，其優勢在于它的著力點以及未來的前景。隨著人們居住消費觀念的不斷改變，政府、運營商、投資人等通過實踐不斷提升產品和服務質量，形成具有我國特色的CCRC養老社區開發思路，才能更好地滿足老年人的居住需求。

參考文獻：

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第9篇：養老行業盈利模式范文

關鍵詞：私募股權基金；股權直接投資；盈利模式

1私募股權基金簡介

私募股權基金（PrivateEquityFund，以下簡稱PE）包括了：發展資本（DevelopmentFinance）、夾層資本（MezzanineFinance）、管理層收購或杠桿收購（MBO＼LBO）、重組（Restructuring）和合伙制投資基金（PEIP）等。

PE是相對于純粹通過股市買賣上市股票賺取價差的上市股權基金的概念。早期的PE只投資于未上市公司股票，其后逐漸延伸到包括透過私下交易方式購買上市股票的投資行為，有些PE甚至也經由股市買進上市股票作為并購投資的部分手段。由于國外PE一般采取有限合伙的組織形式，基金管理人作為普通合伙人，投資人作為有限合伙人。在這種有限合伙的形式下，其股權是不公開交易的。

PE的其他翻譯還有私募資本投資、產業投資基金、股權私募融資、股權直接投資等。私募股權投資的特點為：

（1）通過自己的管理和控制使得所投資的公司增值，是相對長期的投資，是實質性的增值，而非證券投資的純粹的資本運作。

（2）資金來源廣泛，如富有的個人、風險基金、杠桿收購基金、戰略投資者、養老基金、保險公司等。有低利率的資金來源，得益于財務杠桿，一方面可以以小搏大，另一方面可以提高資本報酬率。

（3）投資回報率高，PE獲取回報的方式主要有三種：公開發行上市、售出或購并。根據湯姆遜金融服務公司（ThomasFinancial）的統計，截至2006年6月，相比標普500指數6.6%的年回報率，私募股權投資的年回報率高達22.5%；過去10年，兩者年回報率之比是6.6%對11.4%。

2股權直接投資意義重大

2.1創新才露“尖尖角”

50家證券公司2006年報顯示，2006年實現凈利潤高達180.53億元。但是亮麗的成績卻掩蓋不住嚴峻的現實：證券公司整體并未擺脫靠行情吃飯的宿命，尤其是小證券公司，經紀業務成為其脫貧的唯一法寶。年報分類數據顯示，50家證券公司經紀、自營兩項收入合計318.39億元，占總收入的75%。證券公司的創新業務雖有發展，但對總利潤貢獻仍微乎其微。從2004年8月證監會正式啟動創新類試點證券公司以來，雖然創新類證券公司數量已經增加至19家，但證券公司的創新業務仍主要集中在集合理財、權證創設及資產證券化等方面。

由于已開展資產證券化業務的證券公司數量有限，權證創設也是在配合股權分置改革的階段性產物，只有集合理財開展的規模比較大。不過，集合理財雖然屬于創新業務，但其與以前的委托理財有些相似。如果在市場行情出現巨大波動時控制不善，不僅不能盈利，反而會導致損失。

統計顯示，除中信證券外的18家創新類證券公司新興的受托資產管理業務2006年共實現收入8億元，僅占總收入的2.5％。不過，包括權證創設收入的投資收益一項達到35億元，雖然僅占8.3%，但同比卻增長了133％。另外，18家創新類證券公司在財務顧問、股改和研究所等其他業務上也收入了24億元，占營業收入的7.5％。因此，進一步加大業務創新、建立多元化、穩定的盈利模式，是證券公司面臨的緊迫任務。

2.2股權直接投資深具影響

股權直接投資是眼下繁榮的中國證券市場盛宴中的頂級盛宴。監管層將在風險可測、可控、可承受的前提下，支持證券公司進行產品、服務和組織創新，并將支持符合條件的公司開展融資融券、直接投資等業務的個案試點。

伴隨著新的《證券法》、《公司法》和《合伙企業法》的出臺，PE的設立已經有法可依。在稅收方面，修訂后的《合伙企業法》已經明確了合伙企業的征稅原則，即合伙企業的所得稅按照由合伙人分別繳納所得稅的原則，這就避免了雙重征稅，有利于促進PE的發展。

股權直接投資可以為證券公司開辟新的盈利模式，有利于發展與建立多層次資本市場，也是投資銀行本質的回歸。證券公司現在需要抓住機遇加快創新，做大做強。尤其是面對國外投行的大舉進入，要盡快打造出能與國際投行相抗衡的本土證券公司。否則，就會淪落成像我國臺灣、香港市場那樣，成為外國投行的“天下”。

外資投行主要利潤來源中，承銷費僅占一小部分比例，大部分的收入來自股權的投資收益，如高盛60%的收益都來自于此。以高盛、美林等為代表的國際投行在中國伺機而動，參與了許多PRE-IPO的投資，收益豐厚。放開股權直接投資后，國內證券公司將同國外投行一起分享股權投資的高溢價收益。

證券公司從事股權直接投資有利于取得參與非上市企業公開發行股票的承銷權，可以給公司有關部門創造更多的業務機會。通過投資國有企業和其他行業各個成長階段的企業，有利于加快行業兼并收購的整合進程，有助于推動國內的一大批新興跨國企業的崛起和全球擴張；此外，可以加快國有企業股權結構的改革和法人治理結構的完善，打破國內的傳統國企壟斷、行政壟斷，并成為中國整體市場經濟轉軌和深化改革的重要外力。

3兩種模式之比較

中信證券在2007年1月24日公告，宣布董事會通過議案將與勝達國際集團（SICO）合資開展股權直接投資業務，主要投資于境內擬上市公司的股權。雙方合資的承諾資金額不超過10億元人民幣，各方將出資5億元人民幣，各占50%比例。國泰君安、申銀萬國、招商證券、國金證券、廣大證券、東方證券等多家證券公司都在積極備戰股權直接投資，籌備各自的方案。

各家證券公司擬定的模式主要有兩種：一是將股權直接投資業務并入證券公司的業務體系，成為后者的一個組成部分。證券公司是直接投資業務的主體，既可以直接運用證券公司自有資金開展業務，更可以專項資產管理形式募集資金，開展股權直接投資業務。二是證券公司設立專門的機構，通過子公司來開展股權直接投資業務，如中信、招商、光大等。

兩種模式的比較：

2007年1月底，證監會證券公司投資非上市公司股權直接投資監管法規已經下發到各交易所和幾大證券公司處征求意見，創新類證券公司股權直接投資試點有望獲批。證券公司的資本金規模和風險控制能力是此次證監會遴選試點的主要標準，中金、中信和中銀是最有希望獲得首批試點資格的三家證券公司。

4未雨綢繆迎接證券市場的盛宴

從國外專業的私募股權投資公司和投資銀行運作PE的經驗來看，股權直接投資對人才和制度的要求極高。中國PE還面臨著外匯管制、貸款、人才等方面的諸多限制。中國PE品牌的法律地位、與社會各階層的連接、與銀行的關系都很脆弱。目前證券公司開展股權直接投資業務急需解決的問題主要有：

4.1澄清觀念

股權投資基金不受金融法規和條例的監管，只受民法和一般企業法規的監管。根據美國的經驗，美國對PE沒有特殊的監管，PE是在相關法律的豁免條款下生存的。監管部門監管的是各種投資于私募股權基金的行為主體，如果投資的行為主體是銀行，則受銀監會的監管；如果是保險資金，受保險監管部門監管。所以中國對股權直接投資的監管也應當效仿國外，不必設立專門的監管機構，而只需明確銀監會、保監會和證監會各自的監管內容。

4.2加快人才儲備

人力資本是PE的制勝法寶。該行業對人才的要求非常高，需要思路敏捷，能夠迅速做出正確的判斷和決定，如很快對交易的結構做出評價和判斷，具備非常強的人際交往能力。該類人士需要兼具投資銀行、法律和金融財務等方方面面的理論知識和實踐經驗。而國內證券公司人力資本滯后，缺乏這類專業人才，因此加大內部培訓和外部引進需齊頭并進。

4.3嚴格風險防范

證券公司從事股權直接投資極易導致利益沖突、風險失控。所以證券公司需要建立嚴格的內控制度，各部門間設立嚴格的防火墻，防止利用內部信息為己牟利。自有資金的投入，一旦失誤，將造成嚴重的損失，所以證券公司應當借鑒國外PE的成熟經驗，熟悉PE的運行機制和原理，形成一套獨特的項目篩選、價值評估、企業管理與控制的運作流程和制度體系，建立全面的風險控制制度。另外可以考慮引進國際知名的PE和投行，進行合資，共同開拓國內市場。

4.4放寬資金限制

流動性過剩是目前國內突出的問題，因此發展股權直接投資應主要用好國內資金，目前政策性銀行、證券公司、社保基金、保險公司和郵政投資PE已經先后個案獲批，今后應當從法律上放寬限制，允許更多的機構投資者涉足該領域。

國內融資體制改革的滯后，借貸市場基礎薄弱，缺少債務融資渠道的支持使得國內大型杠桿并購交易稀少。債務融資對并購交易舉足輕重，因為在杠桿并購中，并購方通過債務融資增加股本投入。債務是以被收購企業能產生現金流的資產做抵押，發達市場中，債務總額一般為投資者自有資金的三倍，由各商業金融機構提供融資。但國內貸款機構不愿意向無法提供大量實物擔保的債務人提供貸款，中國破產法滯后是一個制約因素。因此，加快相關法律建設，銀行逐步建立項目融資和評估體系的建設刻不容緩。

4.5品牌的長期樹立

私募股權投資吸引眾多資金的秘方是良好的業績和知名的品牌，只有經過歷練的國際知名投行和私募股權投資公司才會振臂一揮，應者云集。國內證券公司最初開展股權直接投資可能會出現募集資金達不到預期規模的情況，而只能依靠自有資本運作，但證券公司本身的資金實力又有限。所以，如何在短期內塑造自身的金字招牌是證券公司面臨的緊迫任務。

參考文獻

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