土地規劃地類精選(九篇)

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第1篇：土地規劃地類范文

關鍵詞：土地利用；規劃數據庫；質量控制

1建設依據

1.1數據庫標準

本方案以《廣東省縣級土地利用規劃數據庫標準（試行）》及其修訂文件《關于印發縣級土地利用規劃數據庫標準（試行）修訂的通知》（粵國土資規劃發〔2010〕222號）為建庫標準，適用于廣東省縣級和鄉鎮級土地利用規劃數據庫的建設。

1.2軟件和格式要求

本方案采用ArcGIS Desktop 9.2為建庫軟件，數據庫格式為Personal Geodatabase，能與Microsoft Access軟件實現較好的兼容。

根據建庫標準和數據格式要求，土地規劃數據庫分為空間數據庫和非空間數據庫。其中空間數據庫采用分層的形式，通過Feature Dataset（要素集）管理Feature Class（要素類）圖層。非空間數據庫直接通過Table（表）進行管理。

1.3數據庫內容

空間數據庫包括8個數據集：

①基礎地理要素

管理圖層：XZQH（行政區劃）、XZQJX（行政區界線）、ZJFH（注記符號）、DGX（等高線）、GCZJD（高程注記點）。

②基期環境要素

管理圖層：MZLYZY（面狀旅游資源）、XZLYZY（線狀旅游資源）、DZLYZY（點狀旅游資源）、MZJCSS（面狀基礎設施）、XZJCSS（線狀基礎設施）、DZJCSS（點狀基礎設施）、XHZH（蓄洪滯洪區）、ZYKC（主要礦藏區）、DZZH（地質災害易發區）。

③土地利用要素

管理圖層：DLTB（地類圖斑）、XZDW（線狀地物）、LXDW（零星地物）。

④土地規劃地類要素

管理圖層：QMDLTB（期末地類圖斑）。

⑤土地用途分區要素

管理圖層：YTFQ（土地用途分區）。

⑥土地管制分區要素

管理圖層：JSYDGZQ（建設用地管制區）。

⑦土地利用活動要素

管理圖層：JBNT（基本農田）、JBNTZBQ（基本農田整備區）、BZNTJS（標準農田建設）、YSGD（驗收耕地）、JSYDGZBJ（建設用地管制邊界）、ZLFKKF（整理復墾開發）、CZJSKZQ（村鎮建設控制區）、STHJ（生態環境建設）、KFQ（開發區）、CYZYY（產業轉移園）、TQSPJSYD（提前審批建設用地）。

⑧重點建設項目要素

管理圖層：MZJSXM（面狀建設項目）、XZJSXM（線狀建設項目）、DZJSXM（點狀建設項目）。

非空間數據包括15個屬性表：TKZB（調控指標表）、TKZBLS（調控指標落實表）、JGNZ（結構調整表）、GDNT（耕地農田表）、JBNTDL（基本農田地類表）、JSYDKZ（建設用地控制表）、JSZYZB（建設占用指標表）、JSYDFLZL（建設用地分類增量表）、YDFQMJ用地分區面積表）、YDPH（用地平衡表）、ZDJSXM（重點建設項目表）、ZLFKKFB（整理復墾開發表）、BCGD（補充耕地表）、RJJSYD（人均建設用地表）、GDBYL（耕地保有量表）。

2建設流程

建設的流程可以分為三大步驟：數據提取、規劃建庫、質量控制。

圖1土地利用規劃數據庫建設流程

2.1數據提取

將第二次全國土地調查數據庫的圖層成果轉換成ArcGIS可以識別的Shapefile格式，并作修復處理，作為規劃數據庫建立的基礎。

2.2規劃建庫

建立空間數據庫：

①基礎地理要素的創建：從第二次全國土地調查數據庫中提取的XZQH圖層需要按照建庫標準重新建立字段名以及按標準賦屬性值。在此圖層基礎上通過面要素類轉換成線要素類，得到XZQJX圖層。數據庫中的注記符號圖層使用Annotation Feature的表達形式。

②基期環境要素的創建：基期環境要素的圖層按需要從第二次全國土地調查數據庫提取整理，或者從其他基礎資料中提取整理得到。

③土地利用要素

第二次全國土地調查數據庫中的地類圖斑和線狀地物、點狀地物圖層均能與規劃數據庫的土地利用要素圖層對接，添加GHFLBM（規劃分類編碼）和GHFLMC（規劃分類名稱）字段，作為數據庫基數轉換后的現狀土地分類。

④土地規劃地類要素

QMDLTB圖層是整個規劃數據庫的核心，它是得到其他規劃圖層的前提和基礎。需要在圖層中添加輔助字段，包括基本農田信息、用途分區信息、空間管制信息、土地利用活動信息、重點建設項目信息等。在此基礎圖層上按照規劃數據庫標準進行融合（dissove）整理，分別得到符合數據庫標準的期末地類圖斑。

⑤土地用途分區要素

在上一步驟中按照用途分區信息字段進行融合，添加字段和賦值就可以得到土地用途分區圖層。

⑥土地管制分區要素

同理，得到建設用地管制分區圖層。

⑦土地利用活動要素

土地利用活動圖層較多，同理，得到所需要的圖層。

⑧重點建設項目要素

重點建設項目的面狀建設項目可以根據期末地類圖斑底圖的建設項目信息提取得到，線狀建設項目和點狀建設項目需要另外創建Polyline（線）文件和Point（點）文件來實現。

建立非空間數據庫：

通過Access和Excel來對Table格式的非空間屬性數據表進行輸入和編輯。

2.3質量控制

①人檢：人工檢查的項目包括：數據庫冗余信息檢查、文件命名和存放的規范性檢查、注記信息完整性檢查等，使其能夠符合機檢的一般要求。

②機檢：采用廣東省土地利用總體規劃數據庫檢測軟件對數據庫進行計算機自動檢測，檢測的項目包括：數據庫完備性檢測、幾何錯誤檢測、元數據檢測、拓撲錯誤檢測、數據接邊檢測、圖斑剖分檢測、約束性指標檢測、城鎮建設區合理性檢測、基本農田被占用檢測、新增基本農田合理性檢測、禁止建設區檢測等。

數據庫通過了機檢代表一個合格的數據庫建設完成。

第2篇：土地規劃地類范文

關鍵詞：土地測繪；土地開發；管理

1．引言

由于土地的開發管理與人民生活的安居樂業和國家的長治久安密切相關，而土地測繪成果會直接影響到建設用地的開發與管理。在高速發展經濟背景下的緊張土地供需關系中，做好土地測繪工作，是一項事關國民經濟建設與社會發展、各項公益事業與基礎設施建設的重要工作。土地測繪成果會直接影響到土地資源的開發與管理工作。本文通過分析土地測繪與土地開發管理的關系，對土地測繪在土地開發管理中的應用進行了淺要研究，以期相關部門進一步重視并加強土地測繪工作。

2．土地測繪與土地開發管理的關系

隨著國家對土地資源使用管理工作的加強，土地測繪成為土地開發管理的基礎和技術支持作用將更加突現。因此，土地測繪在整個國民經濟和社會發展中處于“基礎、前期”的位置，在落實國家保護耕地、緩解土地供需矛盾條件下，保證經濟快速可持續發展等各項方針政策，我國各省市與地區都在探索著新的土地開發與管理方法。因此，認清土地測繪與土地開發管理的關系，利用土地測繪技術完成轄區內土地利用現狀與開發潛力的調查工作，是保證土地開發管理目標準確、可靠、保質保量完成的重要技術支持與資料保障。

首先，開發用地的選址和確定，依賴于土地利用總體規劃與城市、集鎮、村莊發展目標，而地形、地籍等土地測繪資料是制定各類規劃的基礎，因此，土地測繪及土地資源調查成果是土地開發管理的基礎。

其次，土地測繪是土地開發管理的技術支持。在土地開發用地管理的實踐告訴我們，從組織土地開發項目批報到項目編制所需的征地勘測、耕地占補平衡劃地勘測，到批后監管竣工復測，乃至違法占地用地的測量，無不需要土地測繪技術的支持。因此，土地測繪與土地開發管理是服務與被服務、保障與被保障的關系。

3．土地測繪在土地開發管理中的應用

國土資源調查中所拍攝的航空攝影、衛星遙感等基礎測繪成果，是發揮土地測繪事業服務地方經濟與土地開發管理的重要手段與信息途徑。由于衛星遙感監測可以清晰地分辨出每平方米內的土地是耕地、荒山、森林還是建筑物等土地利用信息，因此，土地測繪對土地的開發管理工作具有服務領域廣、作用大等特點。

（1）土地測繪在農村集體土地管理中的應用

農村集體土地的登記、征集、開發往往以管理區為權屬單位，涉及土地測繪范圍較大。因此，農村集體土地的管理工作可以利用土地測繪中的正射影像技術劃定權屬界線與位置，而土地測繪的精度、面積均可達到現階段農村集體土地管理的需要。

（2）土地測繪在土地開發使用監管部門中的應用

利用土地測繪的數字正射影像、衛星影像技術可以實現違法占地用地的監測，及時掌握違法占地用地的地點、時間與占用面積等信息，為土地開發使用監管部門及時、依法處理非法使用土地行為提供可靠證據。例如，為更好的實施國家保護耕地的政策，可以建立農田保護區信息系統，通過定期測量農田的位置、范圍、面積、責任人與保護區比例達標情況，可以有效的保護農田數量、質量。同時，將不同時期農田保護區的影像迭合，還可以得到農田保護區的變遷情況。

（3）土地測繪在土地規劃審批中的應用

由于土地測繪工作的前期性作用，可以為土地規劃審批工作提供各種所需的土地測繪資料。利用不同時期的土地測繪成果，與國家、地方土地利用規劃圖進行重疊對比，從而可以分析出土地開發區域是否按照土地利用規劃進行建設、規劃，對以開發土地的規劃進行評估，檢查土地開發與規劃方案是否科學合理，是否需要修編等。另外，土地管理部門還可以利用不同時期的土地測繪資料，掌握城鎮的擴建規模與擴建速度，并根據擴建情況分析出人口、土地資源與環境協調發展的關系，從而修訂城鎮擴建與土地規劃審批的有關政策。

（4）土地測繪在國土資源電子政務建設中的應用

隨著計算機的快速普及，我國各行政部門的電子政務建設工作正在邁入一個新的臺階，作為國家土地資源保護與開發的國土管理部門，應率先建立健全現代化的電子政務服務系統，為國家的耕地保護政策、礦產資源的探測、環境保護、地質災害的預防與突發區域的救援和趨勢預測提供技術與資料支持。而土地測繪可以為國土資源部門開展電子政務建設工作提供大量具體、準確、科學的測繪數據。詳細的土地測繪數據可以為建立基礎地理空間數據庫服務，為可開發土地的管理與交易、農村集體土地登記、土地利用動態監測提供技術支持。因此，利用土地測繪專業的人才與技術優勢，不但可以為本地區的市、縣建立數字化的國土資源開發管理系統，還可以實現土地資源開發管理的現代化、規范化、法制化、科學化。

第3篇：土地規劃地類范文

【關鍵詞】土地測繪；土地開發管理；應用分析

中圖分類號：G353文獻標識碼： A

0.引言

土地作為一種極為重要的資源，事關國家和民族的發展，尤其像我國這樣的人口眾多的國家，更是寸土寸金。當前隨著社會經濟的發展和城市化進程的推進，對土地的開發管理越來越頻繁，而土地測繪作為土地開發管理的基礎，在確保土地的合理使用，發揮出其應有的作用方面發揮著非常重要的作用。為了進一步推動土地測繪在土地開發管理中發揮更大的作用，確保土地開發管理科學、有序的開展，有必要對當前土地測繪在土地開發管理中的應用情況進行分析總結，為接下去的工作進行進一步的指導。

1.土地開發管理與土地測繪概述

當前隨著可利用的土地資源日益減少，土地的供求關系已嚴重失衡，為此必須進行土地資源的開發管理。土地資源的開發管理指的是在某個特定區域里，按照已經提前確定好的利用規劃，在確定土地利用目標和用途的基礎上，采用相應的方法調查土地的實際利用情況并按規劃進行改造和治理，以提高土地利用率，最終實現人居環境改善的過程[1]。它在優化土地利用結構，減少對耕地的占用，遏制城市的盲目擴張及確保土地的可持續利用上具有突出的作用，因此，當前得到了越來越廣泛的應用。

土地測繪指的是使用相應的手段來對土地及其周邊的各種附屬物進行考察分析的技術。當前已經被廣泛應用于城鎮地籍調查、土地調查等領域，另外也常常用來進行耕地的動態跟蹤調查。它能夠為土地開發管理提供強有力的支持，是其開發管理的必要基礎，地位非常重要。

2.土地測繪與土地開發管理的關系

（1）土地測繪是進行土地開發管理的必要基礎。在進行土地開發管理時，首先就要進行選址，選址時需要對規劃中的城市、鄉村等地區進行深入的調研分析，并收集這些地區的地籍、地形等各方面的數據，這一環節就需要利用到土地測繪技術，測繪所得的數據將會用于隨后的土地開發管理工作中，成為其必要的決策基礎和參考。

（2）土地測繪為土地的開發管理提供必要的技術支持

土地測繪不僅僅是在選址環節起作用，實際上它貫穿了土地開發管理的整個過程。無論是前期的項目申報，還是項目編制的勘測及用來對耕地進行劃補的劃地勘測，抑或是土地項目獲批后的各項工作如對違法占地進行測量等，都需要借助土地測繪技術進行技術支持[2]。

3.土地測繪在土地開發管理中的應用分析

3.1 在農村集體土地管理中的應用

由于農村集體土地的面積通常都比較大，因此，土地測繪在這方面的土地開發管理應用中的應用范疇比較大，同時，所面臨的操作難度也較高。在具體應用上，它主要是通過正攝影技術對土地的位置和它們之間的權屬界線進行劃定，在這個過程中同時進行測繪，精確度很高，通常通過使用土地測繪技術所獲得的數據和土地面積范圍都能夠符合相關的農村集體土地開發管理要求，因此，在這一領域，土地測繪當前應用非常廣。

3.2 在土地資源調查中的應用

由于我國國土面積廣大，土地資源豐富，地形多樣，開展國土資源的調查與檢測時所遇到的難度是比較大的，為確保調查工作的順利開展，保證調查的可靠性，大多時候都需要用到遙感技術，而遙感技術正是土地測繪技術的一種。當前隨著我國國土資源調查的推進，遙感技術使用得越來越頻繁，所應用的領域也在不斷擴大，當前已涵蓋了土地利用現狀、土地更新等方面的調查以及土地利用的動態監測等，無論是效率還是精確度都達到了很高的水平。

3.3 在土地規劃及審批中的應用

土地測繪在土地規劃和審批中同樣具有重要的應用價值，它能夠為土地的規劃與審批提供必要的數據資料作為參考和決策的依據，相關部門利用這些數據與原有的土地利用規劃圖進行對照后，便可以對土地開發規劃方案進行科學的評析，判斷出能否按照之前的規劃對土地進行有效的利用和管理。在這一對照過程中還可以及時發現之前的規劃方案存在的問題和不足，并據此進行相應的調整和更改，使之后的方案更加具有操作性和科學性。另外，土地測繪還可用于對過去各個時期收集的測繪資料進行統計，主要作用是了解市鎮的發展變化情況，對因擴建而導致的土地、人口、環境的發展關系進行深入的分析，并以分析的結果為基礎制定出更加科學、完善，可行性也更高的土地開發方案，進一步提高土地的利用效率[3]。

3.4 在土地開發使用監管部門中的應用

土地測繪技術體系中的衛星影像技術可以用于對違法占地等情況的實時監控，進而為監管部門提供詳細的信息，確保監管工作更有針對性，同時也更有依據，能夠據此進行相應的法律處理，有利地維護了土地資源的合理使用。

3.5 在土地開發管理相關數據采集上的應用

這方面的使用涉及到GPS（全球定位系統技術）與GIS（地理信息系統技術）這兩種相對先進的土地測繪技術。前者通常用于土地開發管理中的信息和數據采集環節，通過對地面各級控制點坐標的高精度控制來為其提供實時、準確的數據支撐。而后者主要用于土地開發管理的信息管理環節，通過對土地相關信息的調查與統計，為地籍管理提供必要的信息作為依據和參考。無論是GPS還是GIS都在土地開發管理中發揮著越來越重要的作用。

4.結語

當前隨著可利用的土地資源不斷減少，不僅加劇了人地矛盾，影響了社會的和諧穩定，同時土地資源中的耕地也不斷被各種建筑用地等侵蝕，已經逼近了18億畝的耕地紅線，威脅到了國家的糧食安全。因此，為了更好地對有限土地資源進行科學合理的規劃和使用，就必須對其進行開發管理，而為了確保開發管理工作能起到應有的作用，就必須引入土地測繪技術為其提供必要的技術保障，這樣才能不斷推動土地開發管理工作向前發展，優化土地資源的使用，最終起到緩解人地矛盾的作用。

【參考文獻】

[1]麥國勝.淺探土地利用與管理中信息化測繪的應用[J].科技信息,2010(03):56-58.

第4篇：土地規劃地類范文

關鍵詞：土地儲備 問題 對策

中圖分類號：F293.2 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2013）03（c）-0246-01

所謂土地儲備制度，是指土地儲備中心，通過征收、收購、置換等方式，將土地從分散的土地使用者手中集中起來，由土地儲備中心統一進行土地整理后納入土地儲備庫，再根據城市總體規劃、土地利用總體規劃和土地利用年度計劃，通過招標、拍賣、掛牌等方式有計劃地將儲備土地投入到市場，以供應和調控城市各類建設用需求的一種土地管理制度。近些年來，隨著我們國家土地使用制度的改革和土地市場的發展，土地市場變化日新月異，土地儲備制度作為一種新的城市土地管理制度，使土地的有償使用制度得到了極大的豐富和改變。

1 土地儲備工作中存在的問題

1.1 無法有效支持宏觀經濟調控

目前，我國各級政府用來調控宏觀經濟的主要方法還是以財政政策和貨幣政策為主，在其他支持宏觀經濟調控方面的政策為輔，其中也包括土地政策。很多地方政府過分依靠土地帶來的短期收益，對土地合理使用促進可持續發展關注較少，致使大量區位好、效益高的土地被低價出讓。土地儲備制度目前作為一個增加地方財政的手段，就現階段而言利用土地儲備來解決土地政策力度問題仍有些力不從心，全面支持經濟宏觀調控尚需時日。

1.2 土地儲備機構和城市規劃部門聯系不緊密

我國絕大多數政府的土地儲備機構和城市規劃管理部門分屬不同系統，只進行一些簡單的業務聯系。比如在浙江省江山市，土地儲備中心隸屬于國土資源局，城市規劃管理部門是規劃局，兩者的業務聯系主要有兩個方面：一是土地儲備中心依據城鄉建設規劃，擬定土地儲備計劃后，交由規劃部門核查會簽，主要是確定規劃用地范圍和用地性質；二是在辦理儲備土地的前期許可和后期出讓時，由規劃部門根據批準的詳細規劃核定規劃條件。可以看出，這種業務聯系更多地流于程式，比較機械。事實上，土地儲備應當與城市規劃建立非常緊密的聯系。

1.3 有關部門之間的協調與配合有待改進

項目計劃立項，土地開發機構的建設資質審批，規劃控制指標的確定，前期規劃選址，城市拆遷安置及建筑審批等，涉及有關領導和部門的權力、利益。因此土地儲備是一項復雜的系統工程，涉及建委、房管、計委、財政、交通、土地規劃、經委等部門，需要各部門的協調配合。目前，我國大部分地方的政府機構設置，房地產、規劃、土地管理屬于建設、規劃、國土等系統，計劃、財政等部門也分屬不同的系統。這樣在實際操作中，土地部門與其他相關部門溝通有限，配合效率低，導致了土地儲備機構經營風險的較大。

2 完善土地儲備工作的建議與對策

2.1 明確政府職能，加強統一管理職能

要明確、端正政府在土地管理中的作用和職能，政府在土地管理工作不能既是“裁判員”又是“運動員”。政府的職能在于制定“管理制度”，使土地市場都能在同一“制度”之下運行，以建立良好的土地市場秩序。要明確政府不是土地活動中的尋利者，不是為了追求自身利益最大化的經營者，而是土地市場中的調控者、監督者和管理者。

土地市場涉及面廣，政策性強，政府建設和管理城市的任務加重，搞好土地市場，對政府的可持續發展有重大意義，因此必須加強政府的統一管理職能，城市的各項建設必須在土地利用總體和城市規劃的指導下由政府進行統一征用、統一開發、統一供地、統一管理的良性機制，真正的做到“一個口子進，一個口子出”的土地儲備工作模式，避免將土地分配給各部門進行分別開發建設。

2.2 土地儲備與城市規劃需緊密配合

土地利用總體規劃和城市規劃的實施都是建立在政府手中有充足土地的基礎上，土地儲備制度的建立，使原來的分散使用或者閑置的土地集中到政府手中，這給政府規范土地有形市場提供了現實基礎，便于政府根據土地利用總體規劃和城市規劃的要求對土地市場進行調控，以促進城市土地市場的健康、穩定、有序的發展。

其中土地利用總體規劃相對宏觀，主要對建設用地和農用地做出限定，而城市規劃則是從操作層面為土地儲備前期工作提供具體的規定和要求，成為土地儲備工作的重要法律依據。因此，土地儲備工作必須和城市規劃緊密配合。

第5篇：土地規劃地類范文

關鍵詞：控制性詳細規劃；編制；土地；城市規劃；公眾參與

Abstract: after 20 years of planning practice, the regulatory detailed planning of compensated use of land shall be well adapted to our country and the reform of the economic transition period the dynamic development of city construction. But as a relatively new type of planning, combined with the current city planning in the methods and detailed rules of regulatory provisions are too rough, it is still one of the most controversial China planning and planning types, such as contents, examination and approval procedures and implementation process each link, there are some problems to some extent, restricted the regulatory role of the play. In this paper, the problems existing in the regulatory detailed planning of the regulatory detailed planning is discussed in detail.

Key words: regulatory detailed planning; Compile; Land; Urban planning; Public participation in

中圖分類號： TU98 文獻標識碼：A文章編號：2095-2104(2013)

一、控制性詳細規劃的產生及發展

控制性詳細規劃是于上一世紀八十年代初進入中國的，它最初是以“土地分區規劃管理”這一概念引入我國的。隨著社會體制和經濟體制改革改革的不斷深化，傳統的規劃設計方法明顯地顯示出對新形勢的不適應，在這種情況下，上海和北京等地的城市規劃管理部門和規劃設計單位借鑒“土地分區規劃管理”方法，在詳細規劃中引入區劃的思想，并結合我國城市規劃的實際情況，逐步形成了適合我國城市規劃編制和管理的基本方法――控制性詳細規劃。它的特點是以控制指標作為主要的管理依據，并通過地方立法來確定規劃的權威和正統地位。

控制性詳細規劃對我國規劃界來講，是一種新的規劃設計理念，一種新的規劃設計手段。控制性詳細規劃作為總體規劃、分區規劃和修建性詳細規劃之間的環節，既深化、細化了總體規劃、分區規劃，又對修建性詳細規劃設計起控制指導作用，確保了規劃體系的完善和連續。

我國控制性詳細規劃規劃編制和管理工作進行已有二十來年了，從控制性詳細規劃的開展情況可以看出其大致經歷了三個階段：

第一階段――從形體設計走向形體示意的階段，即通過擺房子的形式制定規劃管理依據，以約束不合實際的高密度開發及見縫插針式的盲目發展；

第二階段――從形體示意到指標抽象的階段。形體示意的靈活程度往往掌握在具體辦事人員的手中，缺乏規范化，且由于城市建設的不確定因素較多，易造成脫離實際的后果。量化指標的抽象控制摒棄了形體示意規劃的缺陷，對規劃地區進行地塊劃分并逐一賦值，通過控制指標約束城市的開發建設；

第三階段――從指標抽象逐步走向完整系統的控制性詳細規劃的階段。這一階段的特點是文本、圖則及法規三者互相匹配，且各自關聯，共同約束著城市的發展與建設。

控制性詳細規劃編制的意義

（一）控制性詳細規劃編制是城市管理的有效手段

城市控制性詳細規劃是建立在城市總體規劃和分區規劃的基礎之上的，目的是為了實現城市規劃的總體目標而進行的控制和管理工作，是城市管理的重要環節之一。城市的控制性詳細規劃中，土地使用是控制性詳細規劃的重中之重，必須對土地的使用性質、使用強度和使用目的進行嚴格的控制，實現規劃建設，做到與城市的管理相結合，相互促進，共同促進城市的進步。城市控制性詳細規劃有效的銜接了總體規劃和修建性詳細規劃，加強了二者之間的聯系，為城市建設、規劃與管理提供了有力的支持，市場城市發展的關鍵。

（二）控制性詳細規劃是可持續發展的必然要求

可持續發展和科學發展觀要求，城市建設必須要做好規劃，以最小的消耗換取最大的效益，可見控制性詳細規劃是城市可持續發展的依據。因此，只有充分的開展好控制性詳細規劃工作，實現各種資源的有效配置，做到節約有效、科學合理，才能實現城市的可持續發展，滿足可持續發展和科學發展觀的要求。

（三）控制性詳細規劃是生活質量重要保障

人們生活的城市環境是衡量生活質量的重要指標之一，只有保證控制性詳細規劃指標體系的合理開展，才能促進城市的和諧發展，為人們生活創造舒適輕松的環境，進而提高市民的幸福指數和生活質量。可見，控制性詳細規劃的有效實施是保證市民生活質量的重要依據和手段。

控制性詳細規劃編制中存在的問題

（一）缺乏靈活性

控制性詳細規劃顧名思義就是要“控制”，對土地開發利用的性質、強度、配套等起到控制性的作用。現行的控制性詳細規劃中的控制主要包括了用地的控制和指標的控制，其中用地的控制主要為土地利用的功能分區以及其區位和規模的確定，地塊內交通的組織，道路線型等級確定，配套的公用設施的控制等等，這些也是目前的控制性詳細規劃編制過程中最為重視和做的最為完善的一塊內容。

而鑒于目前的城市建設形式來說，由于發展和建設的速度過快，也由于大多數的地方政府沒有擺正發展和控制的關系，使得現在許多的控規都處在消極控制的狀態，只是作為土地開發利用的一個參考，在管理審批中遇到利益權衡時，通常被迫做出讓步的也往往是控規。也存在著許多控規剛剛編制完成就面臨著需要修編的尷尬處境。

這一方面的原因是對規劃的執行力度不夠，另一方面，控規本身缺乏一定的靈活性也是導致其不能適應城市建設發展形勢的重要原因。比如經常提到的變更控規中用地性質的問題，現有的規劃辦法和控規文本中對用地性質兼容性做了一定適建要求，這些適建主要是針對地塊建設的復合性提出的，最常見的做法是提出兼容性質的具體要求和兼容建筑量的一般比例。而在實際用地審批過程中，更多的是用地性質本身的變更要求，現行的控規中卻并沒有提出相應的應對辦法。

（二）控制性詳細規劃缺乏實施性

對于城市規劃來說，都應該有具體的規劃年限，以便于對規劃的結果進行檢查和改進，進而提出新的規劃，并做好有效的銜接，進而推動城市建設的步伐。然而，在城市建設中，對控制性詳細規劃缺乏相應的實施年限規定，沒有對規劃年限明確說明，導致了控制性詳細規劃缺乏實施性。

由于對規劃年限缺乏明確的要求，使控制性詳細規劃處于兩難的境地，一方面，控制性詳細規劃要符合上層次規劃的要求，特別是土地使用和公共配套方面必須堅持要求一致，另一方面，又要考慮控制性詳細規劃在城市建設的實際操作中具有較強的實施性。對于未建地區的控制性詳細規劃實施的難度降低，但是當規劃地區為已建地區時，對建筑結構的改變就必須遵循相關的法律要求，這就加大了控制性詳細規劃實施的難度。

另外，在某些強制指標如容積率的限制下，控制性詳細規劃將面臨著更大的挑戰。因此，如何提高控制性詳細規劃的實施性，也是當前控制性詳細規劃有效發揮作用的一個難題。

（三）指標體系的確立科學性不足

在現行的控制性詳細規劃編制過程中，對指標體系的確立往往沒有對用地結構用地性質等的確立來的重視，但在實際的規劃管理過程中，指標體系的重要性卻是絲毫不比用地性質的重要性低的。

現行的控制性詳細規劃的控制指標分為強制性指標和指導性指標。在這些指標中，建筑密度、容積率、高度控制、綠地率這幾個指標尤為重要，直接關系到地塊的建設強度。但就是這些指標的確立，卻缺乏與之重要程度相適應的科學性。一方面，指標的確立通常都是根據相關的規定或者經驗值來獲得，另一方面，指標本身的控制性也存在著一定的不足。

（四）公眾參與的保障問題

在市場經濟體制下，城市的決策應更多地采用“自下而上”的途徑，在城市規劃的發展過程中引入公眾參與機制，使規劃成為社會各階層在謀求自身利益時所應遵守的共同“契約”，更好地發揮城市規劃在保持社會、經濟、環境協調及可持續發展中的作用。由于控規直接面對城市各項開發建設行為，關系到規劃地塊內各個社區、企業以至個人的切身利益，應是最適宜建立“自下而上”途徑的規劃層次。但由于當前我國公眾參與意識不強，規劃中公眾參與的機制也不完善，公眾參與規劃大多在政務公開、規劃告知等“知情權”的層面開展，形式上初級階段，控規中的公眾參與工作也不盡如意。

促進控制性詳細規劃健康發展的對策

（一）提高控制性詳細規劃的彈性和適應性

鑒于控制性詳細規劃缺乏靈活性，需要在提高其彈性和適應性上下功夫。鑒于城市規劃的導向性和過程性，需要努力改進規劃工作，使規劃盡量滿足未來發展的要求。

1、擴大進步管理單元

對土地使用的規劃是控制性詳細規劃的重點內容之一，因此需要將地塊劃分合理的單元或片區，在深入的調查和研究之后，根據規劃地區的實際情況，提出合理的規劃方案，同時不能對單元內的配套設施造成破壞，在以后的操作中只是進行局部的適當調整，在保證公共利益的同時，極大的提高了控制性詳細規劃的適應性和靈活性。

2、完善土地使用性質的分類

2012年1月1日新的《城市用地分類與規劃建設用地標準》已頒布與實施。該標準增加城鄉用地分類的體系；調整了城市建設用地分類的體系，調整了規劃建設用地的控制標準。該標準與國土部門土地規劃管理相關標準有機的的銜接，為城市控規的編制做出更好的指導。

（二）控制性規劃必須考慮地價的因素

許多城市都做了土地使用權出讓基準地價，有的城市半年更新一次。按商業、辦公、住宅、工業等不同使用類型和在城市中的區位、交通、環境條件劃分若干地段，制定了級差價格，這給我們在控規中考慮地價因素創造了便利條件。

其一是可根據地價分區制定城市的容積率分區。根據地段相連，地價相近，高度相仿的原則，制定不同的容積率分區。可作為各控制性詳細規劃單元確定容積率時的依據。由于地價分區在全市可能不是十分細致，因此容積率分區也應在全市的層面上進行，不會細致到每一個地塊。考慮地價因素只是確定容積率時考慮的一個方面，最終還是要由控制性詳細規劃多方面權衡確定。

其二是有了地段的地價，可作為控制性詳細規劃進行經濟分析的依據。地價是城市開發成本的重要組成部分，加上動遷安置、基礎設施、建安成本、前期工程、開發稅費、開發費用等得出開發成本，這是城市開發投入產出分析的重要組成部分，只有做了這種經濟分析，才能驗證控規制定的指標是否切實可行、經濟合理。

（三）專項規劃的支撐

控規階段的專項規劃要求達到一定的深度。要達到這樣的控制深度，必須有非常全面的專項規劃作為支撐，如果僅靠在控規階段完成所有內容，往往會不夠全面，不夠系統。比如控規中要求明確道路主要控制點坐標、標高，如果沒有相應的道路交通規劃成果，在控規階段要確定的標高往往不具操作性。因此控規應將已編制的專項規劃納入控制內容，在專項規劃不齊全的情況下，為控規編制的可操作性帶來了一定的難度。

（四）增加控制性詳細規劃的群眾參與度

建立健全立法是優化控制性詳細規劃的一個有效手段，真正的做到了使控制性詳細規劃有法可依。城鄉規劃法已將控制性詳細規劃納入了法制管理的軌道。其中，采用法規與控制性詳細規劃相結合是改進控制性詳細規劃的有效手段，這種綜合方式，使法規在城市制定城市規劃管理的基礎上推進法制進程，同時確保了控制性詳細規劃的法律地位。另外，城市規劃關系到每個市民的切實利益，應該充分調動市民參與城市規劃的積極性和參與度，集思廣益，為城市的規劃和管理貢獻力量，應大力推行各地在規劃工作中的陽光規劃，讓規劃曬在陽光下，讓公眾監督管理。

結語

綜上，控規工作的政策性、技術性都很強，各省市編制的控規技術規定有效提高本地區的控規編制質量，有效指導了城市建設，塑造了良好的生活環境，促進了城市經濟又好又快的發展。控規的編制還應更加深入實際，廣泛總結成功經驗和不足之處，廣大規劃工作者在實踐基礎上也要及時提供反饋，對現行的編制辦法進行深化、補充和完善，使之更有效地適應市場經濟體制下城市規劃工作的需要。

參考文獻

[1]孫東曉，劉濤.現代城市規劃淺談[J].山西建筑，2007.33.

第6篇：土地規劃地類范文

關鍵詞：城市化；土地集約利用；持續利用

土地作為一種資源，從宏觀上來講就是其自然、經濟、社會功能的體現，從微觀上來講就是人類活動、生存和生產的場所與空間，是人類社會賴以生存之根本[1]。城市土地是人類活動最為集聚的區域，這種聚集的程度與強度在現階段愈發明顯。因此從保護土地資源、城市發展和城市土地合理利用配置的角度出發，集約利用城市土地對整個社會的發展具有重要意義。

1、城市化與土地集約利用的內涵及研究背景、意義

1.1基本內涵

城市化是由農業為主的傳統鄉村社會向以工業和服務業為主的現代城市社會逐漸轉變的歷史過程。在城市化過程中，伴隨著工業化的逐步推進，經濟和人口分布重心不斷向城市轉移，城市人口和城市規模不斷增加 [2]。

土地集約利用是指以合理布局、優化用地結構和可持續發展的思想為指導，通過增加存量土地投入、改善經營管理等措施，提高土地的使用效率和經濟效益的一種經營管理模式[3]。在李嘉圖等古典經濟學家在地租理論中對農業用地的研究中，首次提出了土地集約利用的概念――指在一定面積土地上，集中投入一定量的生產資料和勞動成本，利用先進的技術手段和管理方法，在較小面積土地上獲取高額收入的一種高效的農業經營方式[4]。在城市化迅速發展，城市化進程的加快的過程中，城市土地集約利用的概念逐步形成，但由于城市土地利用方式的多樣性和復雜性，其內涵比農業土地集約利用更加豐富和復雜。引入增量土地集約利用后，城市化的內涵得到了進一步的延伸，即在布局合理、結構優化和可持續發展的前提下，合理規劃增量土地、銜接存量土地等途徑，從而取得良好的經濟、社會以及生態等綜合效益的一個動態過程[5]。

1.2研究背景

隨著城市化的不斷推進，城市在經濟發展和社會生活中的作用必將不斷加強，城市規模將不斷擴大和更新。在這樣的背景下，城市開發與建設所帶來的土地利用短缺問題和土地的供需矛盾將日益突出。因而，我國城市化面臨著加快發展與耕地保護的雙重要求。主要表現在人多地少、耕地資源短缺，土地狀況不允許城市建設占用太多的土地，特別是耕地；同時，今后城市化水平還將繼續提高，未來城市建設仍會占用大量土地，尤其是耕地。

因此，城市化與城市土地集約利用之間究竟存在怎樣的聯系以及隨著城市化水平的提高城市土地集約利用水平也提高與否將有待進一步研究。

1.3研究意義

城市化的發展水平是一個國家和地區經濟發展的重要標志[6]，對城市化內涵的討論與分析，掌握其內在的本質，將對我國城市的發展有著積極的意義，主要表現在：有助于人們準確的理解城市化，在此基礎上使人們能夠充分把握城市化進程中城市土地集約利用的實質和意義，更好地指導實踐工作。還可以幫助人們了解城市土地集約利用中存在問題的原因和影響城市土地集約利用的因素，促進人們更清晰的認識二者發展進程，引導城市土地向正確的方向使用。

2、目前城市化進程中集約利用的問題

2.1城市擴展占用耕地現象嚴重

城市化水平的提高伴隨著城市建成區面積的擴大，隨之而來的耕地面積減少，尤其是優質耕地面積的減少。長期以來，我國的城市化基本上走的是外延式發展的道路，忽視了城市社會功能、經濟功能、生態功能等內延的完善。究其原因，一方面，由于耕地保護的跨區效應，即一個地區內耕地保護帶來的農產品產量增加，能緩解其他地區農產品供給的壓力。因此，各個地區及其主體盡可能的躲避本應承擔耕地保護的各項成本，推托耕地保護責任。另一方面，由于城郊區域土地價格較城區低，而且新征地的成本比舊城改造要低得多，相比之下，土地使用者更愿意選擇新征地，地方政府出于土地出讓金及工作量，也樂于多征地。

2.2土地利用缺乏科學規劃，土地有效利用率低

在城市化進程中，科學的規劃起著十分重要的“龍頭”作用，如果規劃不合理、不科學，就會出現土地亂用、濫用，甚至會出現“有地無人，有人無地”的怪現象，影響城市布局和經濟發展，使得耕地保護和用地建設矛盾更加突出。一些城鎮的實踐表明，合理的土地規劃能使城鎮建設更加合理，能夠良好的調節用地和保地的關系。而規劃的滯后和規劃執行力度不夠是許多地方存在的一個普遍問題，土地利用總體規劃不科學，各部門協調和溝通不力都會使規劃效果大打折扣，城鎮土地不能得到有效利用。

2.3城市用地結構不合理，綠地面積少，城市生態環境差

目前，城市土地使用制度發生了改變，還存在土地利用上的“雙軌制”，城市土地的真實價格與實際價格往往存在偏差，還沒有得到及時、準確的體現，土地使用稅征收標準往往沿用過去較低標準，偏離了土地本身的價值，這對調整土地利用空間結構沒有認識實質性的效果，反而更加不合理。因此，必須采取強有力的措施，改變目前這種土地利用結構的不合理性，促進城市土地用途的合理轉換。

3、協調城市化建設與城市土地集約利用的措施

3.1編制科學規劃，提高城市土地利用強度

在城市土地利用規劃編制過程中，要制定科學、合理及科具有可操作性的規劃，不僅要嚴格規定土地利用的各種類型，還要規定各項用地的容積率等其他方面。國土部門應在建設項目的可行性及其他階段中嚴格控制，把好審批關。具體可以通過建設多層廠房、控制低容積率等項目，并合理建設大開敞空間用地和集中區等項目，并在土地利用規劃中注重新增建設用地與現有城市建設用地等銜接，如交通、能源、水利等，從而提高城市土地利用強度。

3.2產業升級拉動土地利用結構升級，提高土地集約利用度

在今后20～30年內，我國城市的第二產業比例將趨于平穩，第三產業比例增長迅速。因此，城市土地利用應當與相關產業結構緊密結合，利用級差地租提升產業對城市土地的投資力度，努力從勞動密集型用地類型向技術和資金密集型的用地類型轉變。一般來講，傳統行業的土地利用集約度不及電子、醫藥等高科技行業，通過鼓勵高新技術產業的發展，引進一批生產高附加值產品的高新技術企業，提高土地利用集約度。

3.3盤活城市存量土地，走城市用地內涵式挖潛的發展道路

我國現有存量建設用地的調整利用有著巨大的潛力。據統計，除去不可輕易改變用途和發生流轉的交通和水利設施用地外，全國城市內的建設用地315萬hm2[7]。根據相關法律規定，城市內的土地可以通過置換等手段對城市土地進行二次開發，盤活城市存量土地，充分發揮存量土地資產的高效產出。

3.4推進土地市場化進程，優化配置土地資源

我國實行土地有償使用制度以來，土地市場不斷得到完善，經營性土地全部實行招拍掛方式出讓，建立用地者集約和合理利用土地的自我約束機制，對提高城市土地集約利用起到了顯著作用。在此基礎上，應當進一步推進我國土地有償使用和市場配置的進程，嚴格控制無償使用土地的范圍和類型，逐步將經營性建設用地納入有償使用的范疇。并結合國外的經驗和我國的實踐，針對不同城市化階段所表現出的土地利用方式、土地利用結構、產業結構和土地投入水平的不同，有針對性的運用市場機制合理、科學配置資源，優化資源利用結構，使其發揮最大效益，切實提出土地集約利用的手段和途徑。

3.5樹立科學發展觀，走城市土地可持續發展之路

土地資源是一切其他資源開發利用之根本。土地在資源、人口、環境、生態和經濟發展關系中居于其他資源無法替代的核心地位。將可持續發展觀念引入城市土地配置中，就是要在城市經營與發展中妥善解決好城市發展短期目標與長遠目標、城市社會經濟發展與城市環境保護、舊城改造與保留城市歷史文化這三個矛盾。要實現土地的可持續利用，就是要實現土地供給以行政劃撥為主向國家宏觀調控下的市場配置為主轉變和土地利用方式由粗放經營向集約經營轉變兩個轉變，從而保證我國土地可持續利用戰略的重點的實施：以保護耕地數量和質量為核心，加強土地管理，提高土地利用率和綜合效益，為社會經濟的可持續發展提供資源保障。

3.6增強政府宏觀調控能力

政府在經營城市土地中必須加強其宏觀調控能力。土地的在各項發展中的重要性及其資源本身的稀缺性決定了城市主體――政府必須壟斷土地一級市場，把土地收益真正集中到政府手中，從宏觀布局上來合理配置城市土地。通過地方政府對土地市場的宏觀調控，有利于規范和培育城市完善的土地市場，盤活存量土地資產。此外，加強政府經營城市土地的能力，可以調動公眾參與城市土地利用總體規劃和土地管理的積極性，使土地利用及管理即土地交易的情況置于群眾的監督之下，這不但有利于制定和實施土地總體規劃，還有利于土地資源的合理配置和土地集約利用。

4、結論

土地集約利用是大勢所趨，也是城市化發展的必然。城市的發展必須從根本上將粗放式的消耗高、質量差、效益低的生產發展方式，轉變為低消耗、高質量、高效益及保生態的集約化增長方式，提高經濟增長質量和效益。我國是一個土地資源總量多、人均耕地少、優質耕地少的農業大國，這就要求必須集約利用城市土地資源，提高土地集約化利用程度。

1.城市化過程可以促進城市土地的集約利用

城市化促使城市中人地矛盾日益突出，城市土地環境不斷惡化。在城市化的過程中要以合理布局、優化用地結構和可持續發展的思想為指導，通過增加存量土地投入、改善經營管理的途徑，不斷提高土地的使用效率，促進城市土地的集約利用。

2.城市土地的集約利用有利于城市化進程

隨著城市人口的增加和城市產業的發展，城市空間得到進一步擴張，非農用地不斷增加。但缺乏合理規劃地增加城市土地會超出城市發展的真實水平，造成土地資源的閑置和浪費。城市土地集約利用能滿足各產業部門在城市化進程中的需求。有效解決各部門之間的爭地矛盾，有利于發揮各部門的綜合效益，提高城市經濟的總體發展水平。因此，城市土地集約利用能夠確保城市化進程中土地規模的適度擴大和土地利用結構的合理化，提高土地利用的綜合效益，促進城市化進程的良性發展。

綜上所述，城市化進程與土地集約利用是呈正相關的，城市化最終是有利于節約土地的。

參考文獻

[1]王秋兵.土地資源學[M].中國農業出版社.

[2]侯玉亭.城市化進程中的土地集約利用[J].江西農業大學學報:社會科學版,2004(4)：22-23

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[4][美]理查得T伊利，愛德華w莫爾豪斯著，騰維藻譯.土地經濟學[M].北京：商務印書館，2004，11

[5]成舜,白冰冰,李蘭維等.包頭市城鎮土地集約利用潛力宏觀評價研究[J].內蒙古師范大學學報自然科學(漢文版),2003,32(3):271-280

[6]崔瑩.城市化進程中的土地集約利用[J].廣東土地科學,2006,1(5)：87-88

第7篇：土地規劃地類范文

關鍵詞：三舊改造, 歷史, 數據處理, 統籌

Abstract: With the three old reconstruction work unceasingly thoroughly carrying out, the related work also mentioned in the schedule, especially attached to the procedures of land left over from history perfect work is imminent.

Key Words: three old transformation, history, data processing, plan as a whole

中圖分類號： N37文獻標識碼：A 文章編號：

廣州市三舊辦常務副主任丁強在2011年1月接受采訪時就透露，今年將推進15條城中村改造，五十至六十個舊廠改造，啟動大小馬站書院群舊城改造，但今明兩年最緊迫的任務就是要完善三舊改造中288平方公里的歷史用地手續。

我區更新辦根據省人民政府78號文的有關要求，對我區的歷史用地完善工作進行了統一統籌與安排。根據任務安排，我所承擔了對我區18個村及部分舊廠歷史用地的初步范圍界線的核查工作。

為了更好地配合三舊改造工作的進行，我所在接到更新辦布置的任務后，立刻成立以所長為組長、所里所有工程師及技術骨干為成員的專門小組進行開會研究工作方案。針對該任務時間緊，數據處理量特大等特點，經過專門小組會議討論研究，并根據更新辦的要求和有關指示精神，以及在市測繪所的指導下，我所決定采用ARCGIS軟件為主要處理工具，3D MAP 2010及南方CASS為輔助工具，來對我區各村歷史用地指界邊界進行處理的方案。在此對我所在用上述軟件進行數據處理的過程及遇到的問題進行簡單探討，與大家一起研究。

1 數據準備

根據更新辦要求及有關指示精神，只有在三舊改造圖斑內，2006年、2009年土地利用資料以及土地利用規劃地類中均屬于建設用地，在控規中也屬于建設用地，并且沒有宅基地證、集體房產證、用地紅線等其他有效用地證明的，才屬于可以進行完善手續工作的歷史用地，因此，在進行歷史用地界線核查中，我們需要收集以下資料：

（1）2006年及2009年土地利用現狀數據，土地規劃利用數據

（2）三舊改造圖斑

（3）控規數據

（4）用地紅線、宅基地證、集體房產證等其他用地證明（這里因為宅基地證及集體房產證我所沒有資料，故只能收集到用地紅線）

（5）村社指認的原始歷史用地邊界

由于歷史用地的界線處理主要采用ARCGIS進行處理，因此以上數據的格式均應為SHAPE格式。

2 數據處理流程

由于每個村面積較大，圖斑較多，其歷史用地的范圍較難直接從地籍圖中判定，經過與更新辦溝通決定，讓每個村熟悉清楚歷史用地的人親自在圖上先行指界辨認出初步邊界，然后我所技術人員再根據要求對其指認的初步邊界按更新辦有關要求執行，得出符合要求的歷史用地邊界后再讓村確認無誤后，才真正將各村的歷史用地界線初步確定下來，再提交給更新辦及市測繪所審核，具體步驟見下面流程圖。

歷史用地數據處理流程圖

3 數據處理

由于我們在進行數據的疊加分析處理時，主要采用的是ARCGIS工具，因此在進行所有基礎數據處理時，必須保證所有的數據格式均為SHAPE。在以上我們提到的需收集的基礎數據中，除了控規和村社指認的原始歷史用地邊界外，其余數據的格式均為SHAPE，因此，我們還需要將控規數據和村社指認的原始用地邊界格式轉為SHAPE格式后才能進行最終歷史用地邊界的處理。

（一）數據格式（DWG-SHAPE）轉換

在將控規數據和村社指認的原始歷史用地邊界DWG格式轉為SHAPE格式時，我們主要用到ARCGIS和3D MAP 2010兩種工具，現將具體步驟簡單說明如下：

（1）對于村社指認的原始歷史用地邊界DWG格式我們直接采用3D MAP 2010工具的經典工作空間下的“輸出地圖文件”功能，將它們直接轉為SHAPE格式。在進行SHAPE格式數據輸出時，必須保證每個邊界都是唯一的、閉合的，否則輸出的結果容易出錯，將導致結果輸出不完整或影響到下一步數據處理工作。

（2）對于更新辦提供給的控規資料，由于圖形較為復雜，存在線型重疊、自相交等問題，其中的非建設用地沒有邊界線也不唯一，不適宜用3D MAP 2010工具按照DWG轉換成SHAPE的方法直接轉換。但為了能統一用ARCGIS軟件進行數據處理，我們還是要想辦法把它轉換成SHAPE格式，經過研究，我們發現可以用ARCGIS工具將DWG格式直接轉為SHAPE格式，其轉換方法如下：

①先對控規中屬于非建設用地的圖斑進行處理，并另存為控規非建設用地.DWG（如下圖所示）；

②打開ARCMAP，用ARCTOOLBOX中的轉換工具將它轉為控規非建設用地_ImportCAD.gdb；

③將導出的結果加載到ARCMAP中；

④在加載上去的“area”圖層中點擊右鍵，選擇“data”“export data”工具，將它輸出為控規非建設用地.SHP。

（二）基礎數據處理

上面提到歷史用地必須是在三舊改造圖斑內，2006年、2009年以及土地利用規劃地類中均屬于建設用地，在控規中也是建設用地，并且沒有宅基地證、集體房產證、用地紅線等其他有效用地證明。按照這個思路，我們為了提高數據處理的效率，首先將收集到的基礎數據進行了處理，從而得到歷史用地的有效邊界范圍，這里主要用到了ARCGIS工具，由于該工具貫穿于整個歷史用地的處理過程中，在此詳細介紹其具體過程：

（1）將2006年土地利用資料，2009年土地利用資料，土地利用規劃資料，用ARCGIS及3D MAP 2010工具處理好的控規非建設用地資料和我區用地紅線資料，三舊改造圖斑加載到ARCMAP中。

（2）打開圖形編輯，對2006、2009年土地利用資料及土地利用規劃資料進行編輯，右鍵分別點擊這三個圖層并選擇PROPERTY選項，在屬性表中將非建設用地選中后，按DELETE鍵將其直接刪除后保存編輯即可得到2006、2009年土地利用資料及土地利用規劃資料的建設用地數據。利用該方法對SHAPE文件進行編輯時，會直接改變該原始文件，建議在編輯前先對數據進行備份。

（3）利用ARCTOOLBOX中的INTERSECT（相交）工具，將2006年、2009年土地利用資料建設用地數據層和土地利用規劃建設用地數據層以及三舊改造圖斑進行相交運算，得到其交集，命名為“2006交2009交土規交三舊圖斑.SHP”。

（4）利用ARCTOOLBOX工具中的ERASE（擦除）工具，將控規非建設用地數據從上述得到的“2006交2009交土規交三舊圖斑”數據中擦除，得到“2006交2009交土規交三舊圖斑擦除控規非建設用地.shp”，同理，將用地紅線數據從2006交2009交土規交三舊圖斑擦除控規非建設用地數據中擦除，得到“2006交2009交土規交三舊圖斑擦除控規非建設用地擦除用地紅線.SHP”。

（5）由于進行了上述這么多步的數據處理，所得到的數據中，圖斑較多較散，為了圖面的簡單及直觀性，我們還可以用編輯工具中的UNION工具，將該圖層進行合并操作。

至此，通過以上幾步的操作，我區歷史用地的基礎數據就基本整合匯總完畢，只有在該范圍內的歷史用地指界范圍才是符合要求的可進行手續完善工作的歷史用地邊界。

（三）各村歷史用地數據處理

為了節省查找宅基地證、集體房產證等的時間，我們采取先讓各村在其村界范圍內先將歷史用地的初始邊界在地籍圖上指認出來，后用3D MAP 2010工具的輸出工具將其輸出為SHAPE格式，最后用ARCTOOLS 工具中的INTERSECT（相交）工具將它與基礎數據處理后的圖層進行相交處理（方法同上），得出的界線即為符合要求的歷史用地邊界。

4 總結

由于歷史用地的邊界初步核查工作工作量大，涉及面廣，處理難度也較大，為了保證得出的最終歷史用地邊界的準確性，經常需對數據進行反復的校核與處理，在不斷與更新辦及其它部門的溝通下，我們對用該方法進行處理數據的利弊有了點心得，在此簡單敘述一下，供大家參考。

（1）利用ARCGIS進行數據處理，可以批量地進行處理，大大提高了工作效率，減少人為過多參與導致的誤差出現的可能。在國土房管部門，經常需要處理一些數據量大，時間緊的任務，而ARCGIS工具中有許多功能工具往往都能很好地完成這些任務，因此在以后的工作中，進一步深入研究與學習該工具是很有必要的。

（2）讓村社直接指認歷史用地邊界的方法，可以縮短我們查核各種有效證明的時間，提高數據的準確性，但由于村社內有時存在不同意見，也會經常導致反復指認邊界的情況發生，這也不可避免地加大了我們的工作量。

（3）在用ARCGIS將控規數據中的非建設用地數據格式轉為SHAPE格式時，由于ARCGIS工具無法辨認樣條曲線或圓弧，這就要求我們在用該方法進行轉換時必須檢查其中是否存在樣條曲線或圓弧，如果存在的話，還需局部先進行處理，否則容易遺漏數據，導致數據轉換不完整，從而影響到最終處理結果。

（4）在利用ARCGIS進行數據的疊加分析處理時，要求我們所做出的SHAPE文件中的多邊形必須是有效的能處理的圖形，否則它是沒辦法處理出結果來的。所以我們在做SHAPE格式時，要注意到這個問題，盡量保證每個多邊形的有效性。如果出現無法進行處理的情況，我們也可以利用ARCGIS工具中修復元素命令對多邊形進行修復。但用這種方法修復好的數據是否還會保持整個數據的一致性與完整性，還有待研究，建議最好不要使用。

5 結語

第8篇：土地規劃地類范文

【關鍵詞】高校；土地；開發；BOT

一、高校周邊土地開發的背景

（一）社會背景

從90年代土地批租和房地產快速發展開始，許多高校就在探尋“高校如何開發建設周邊土地”。部分高校審時度勢，抓住機遇，大膽探索，積極、穩妥，有計劃地進行開發建設校園周邊土地的嘗試。進入新世紀，隨著房地產市場和高等教育的快速發展，以科技孵化器、學術交流中心等為載體的項目通過聯合共建、BOT等方式的開發得到了進一步發展。

（二）經濟背景

近十年的快速發展，特別是加大對基礎設施建設、學科建設和人才隊伍建設的投入力度，高校負債較高，還貸資金缺口較大，資金短缺已成為制約高校發展的瓶頸問題。在此背景下，高校不得不進一步整合校園資源，發揮資源的經濟價值，運用資本營運手段籌措建設發展資金。在籌資的渠道上，校園周邊土地開發也被提上重要議事日程。通過土地聯合開發，授予一定期限的特許權，可以吸引社會資本投入到高等教育中來，緩解高校資金壓力，促進高等教育的健康協調可持續發展。

（三）高校辦學理念的更新

高校肩負著培養人才、發展科技和社會服務三大職能。在社會服務職能上，這些年高校一直在加強，使高校在校園規劃和空間布局上更具社會化和開放化。這也突出體現在“社會校園結合部”的周邊土地開發上，通過加強周邊土地開發利用，可以促進科技產業、后勤服務、市場開發的發展。

（四）理論基礎

高校周邊土地開發的理論基礎主要是級差地價理論。級差地價理論是由于土地距離城市中心位置不同而導致土地利用純收益的差異。這是由土地利用的空間經濟關系而引起，亦即因存在距離和運費的空間差異，對于消費市場不同距離的土地，其利用方向和經營強度不同，其結果必然產生經濟效果的空間差異。在城市中心和城市內部，土地經營集約化程度最高，地價和純收益也最高。離城市愈遠，土地經營愈粗放，地價也愈低。

二、高校周邊土地開發應堅持的原則

1.總的原則是：統一規劃，分步實施，先易后難，定位準確、兼顧效益。

2.服從城市建設總體規劃，與周邊市政規劃建設項目相協調。

3.符合高校校園總體規劃功能區劃的要求。

4.避開學校生活和學習區域，不影響學校正常教學環境和氣氛。對影響校園整潔寧靜，有礙治安管理和造成環境污染的項目，不應安排建設。

5.處理好近期利益和長遠利益、社會效益和經濟效益的關系，保證學校從中獲得現實和實際的經濟利益。

6.招商堅持“公平、公正、公開”的原則，面向社會招標。

7.為防范風險，校園周邊土地招商引資開發中堅持保證金制度。

8.以BOT方式建設的項目，其產權應歸高校所有，對方享有約定年限的使用權。

三、高校周邊土地開發的形式

高校在開發建設校園周邊土地中，主要采用以下三種形式：

（1）利用校園周邊土地資源，破墻開店，發展圍墻經濟，建造商業小街。主要采用租賃形式租給校內外“三產”實體。

（2）BOT模式。BOT(build—operate—transfer)即建設—經營—移交，是指高校通過契約授予私營企業（包括外國企業）以一定期限的特許專營權，許可其融資建設和經營特定的基礎設施項目，并準許其通過經營以清償貸款，回收投資并賺取利潤；特許權期限屆滿時，該基礎設施無償移交給學校。

（3）土地批租。這是國家土地使用權有償使用的一種形式，即將若干年內的土地使用權一次出讓給土地使用（經營）單位。土地批租的費用，即土地使用權出讓金，亦稱土地價款，由用地單位一次交付。此外，每年使用者還要向土地出讓人交納使用金。土地出讓的年限不等。出讓土地到期后，國家有權將土地連同地上建筑物、構筑物一并無償收歸國有。在中國一些經濟發達地區和沿海城市（如深圳、上海等），早在90年代就已開始實行土地使用“批租制”，即將若干年（一般為50年）內的土地使用權一次出讓給土地使用（經營）單位。這種方式比較復雜，涉及國家土地政策，需要政府部門支持，調整土地規劃用途，與目前高校推行土地置換類似，相當把校園周邊土地交由儲備或收購，并調整為開發用地。

四、高校周邊土地開發存在的問題

（一）在思想認識上尚未取得共識

在市場經濟的今天，高校利用自己周邊的富余土地，采取多渠道、多形式的開發建設，以改善辦學條件，緩解教育經費嚴重不足的問題，從而加快新老校區建設和學科建設，提高教師待遇，穩定教師隊伍。這已經得到各高校及其主管部門的共識。然而，就不同方面、不同層次、不同角度來看，認識還不完全一致。少數領導和同志疑慮：高校的土地資源為劃撥教育用地，土地資源歸國家所有，況且有些高校的土地本身就是緊缺不足的。這樣做勢必與教育的初衷不符，也勢必影響教學用地；同時擔心會影響高校的總體和城市建設規劃；影響學校正常的教學環境和學習氛圍等等。因此，按這種觀點，寧可讓學校周邊土地荒蕪和“曬太陽”，也不贊成學校利用周邊土地進行開發。

（二）在實施上政策尚無明確規定

盡管國務院、國土資源部及省市政府對國有土地使用權的出讓、轉讓等已有諸多法律法規。但對高校利用周邊土地開發建設尚未有明確的規定。這導致在實際操作過程中，規劃報建較為困難。另外，國家對事業單位國有資產處置和使用管理較為嚴格，如果嚴格按照國有資產管理規定申報非經營性資產轉經營性資產，程序復雜，操作較為困難。

（三）立項規劃報建困難較大

高校周邊土地開發的規劃，必須符合城市總體規劃的要求。因此，城市總體規劃對高校周邊的定位決定著開發的方向。如果要調整規劃，程序也較為復雜。

（四）開發模式有限

高校周邊土地的開發的模式主要是自己開發租賃經營或自營、BOT、土地批租。而在實踐中，也主要是前兩者。

（五）存在一定的風險

這些風險主要表現在：（1）投資商投資能力和履約能力風險；（2）連帶責任風險。對于BOT項目，因經營期限較長，之中可能發生各種經濟關系，如擔保、租賃等，或者因經濟法律糾紛致使高校承擔一定的連帶責任；（3）投資商經營風險和財務風險轉嫁。如在建設期中，該項目公司無法融到資金致使建設擱淺，或在經營期限中投資商經營困難和財務風險，而提出提前退出該項目運作并需要高校回購或處置給第三方。投資商這種轉嫁經營風險和財務風險的行為，會給高校帶來較大的風險；（4）移交后的使用風險。如果移交后不能有效使用，就會造成資源閑置和浪費，有的可能還要出資改造后才能使用；（5）政策風險和法律風險。因國家政策和法律法規的變化，致使項目難以按照合同約定履行。

五、高校周邊土地開發的對策

（一）歸口管理，合理規劃

高校周邊建設項目（特別是BOT項目）是整個校園建設的有機組成部分，學校對此要高度重視，加強領導，歸口管理，合理規劃。在規劃或立項時，要組織充分研究，加強評估論證，做到決策科學合理，切忌急功近利，短期行為。

（二）以學校為主，招標開發

在校園周邊土地開發中，應堅持“以學校為主，以邊為主”的原則，兼顧當前與長遠利益的關系，結合長遠規劃，以當前服從長遠，不要輕易改變校園的合理規劃，堅持“以空間為主，讓空間不讓地皮”的原則。要切實了解和熟悉BOT等的運作程序，公開競爭，招標開發，選擇信譽高、實力強，對學校開發建設最為有利的對象進行合作。

（三）實行保證金制度

為檢驗投資商的經濟實力和投資誠信，規避惡意磋商或假借項目騙貸等風險，高校在校園周邊土地開發中應引入保證金制度。實行保證金制度，這對作為發包方的高校有利，保證了在市場條件下高校的利益。同時，通過合同等形式，也確保了在正常施工條件下，投資商能按進度支付工程款并確保經營的順利開展。

（四）掌握法規，依法行事

在校園周邊土地開發中，遇到不少涉及政策和法律法規方面的問題，迫切需要進一步熟悉了解現行土地政策、國有資產使用及法律法規方面最新文件資料。因此，搜集、整理和學習這些政策法規顯得十分重要，也有利于指導高校的校園周邊土地開發工作。新晨

（五）制定政策，加強引導

鑒于目前有關高校利用周邊土地開發建設方面的法規尚不健全，而部分高校在開發建設周邊土地過程中又面臨著大量急需解決的問題，建議高校主管部門及時組織力量，研究制定關于高校開發建設校園周邊土地的指導意見和實施辦法，并能征得當地政府和教育部、國土資源部的批準認可，使這項新的工作有法可依，有章可循。同時，建議高校領導高度重視校園周邊土地開發，組織領導小組和工作專班，調研相關政策和經驗，制定規劃方案和實施方案，協調好當地政府、國土、規劃等部門的關系，創造條件，使高校周邊土地開發建設工作早日發揮效益，更好地為教學、科研服務。

[參考文獻]

第9篇：土地規劃地類范文

關鍵詞：村級土地利用規劃；公眾參與；系統論

中圖分類號：F301.24 文獻標識碼：A 文章編號：0439-8114（2015）09-2293-04

經過三輪土地利用規劃的編制與實施，中國土地利用規劃已建立了一套較成熟的規劃體系，可依據規劃范圍和層面將其分為全國、省級、市級、縣級和鄉鎮土地利用總體規劃五個層次[1]。其對土地資源的宏觀調控、管理和保護起到了積極作用。但隨著社會經濟建設的進一步發展，現行土地利用規劃體系在土地微觀管理、規劃深度[2]以及與相關規劃協調等方面的不足開始顯現[3]，如當前農村居民點中存在許多閑置地甚至“空心村”的現象，村鎮建設用地利用率較低，集約化水平不高，村鎮生態環境被破壞[4]。因此，為更好地發揮規劃的控制和引導作用，落實土地用途管制措施，促進土地資源的科學利用[5]，在現行土地利用規劃體系的基礎上，在更大比例尺和更小范圍內進行村級土地利用規劃具有現實意義[6]。而村級土地利用規劃更注重可操作性，更注重村域產業發展、生產管理、經營管理和土地利用管理的有機結合[7]，因此村級土地利用規劃的編制、實施與村民利益息息相關，公眾參與成為開展村級土地利用規劃的必然趨勢。

1 村級土地利用規劃中公眾參與的內涵及必要性

1.1 公眾參與的內涵

在中國土地利用規劃的術語中，公眾參與被定義為“規劃區內有關部門和公民參與規劃的過程”。在西方，公眾參與是現代規劃的一條基本原則，比如加拿大安大略省對土地利用規劃規程中有關公眾參與的解釋是“同規劃區有關的公民親自參與規劃過程，而不是只對已定決策做出反應”[8]。由此可見，規劃的公眾參與不僅包括了參與范圍、參與人員、互動過程及參與結果，更為重要的是公眾參與貫穿于整個規劃的編制和實施中，而不是一種事后的參與過程。因此，公眾參與村級土地利用規劃內涵應為：同規劃區有關的村民參與村級土地利用規劃編制和實施的全過程，而不是只對已定決策做出的反應。

1.2 公眾參與村級土地利用規劃的必要性

首先，公眾參與村級土地利用規劃的必要性是由村級土地利用規劃的性質決定的。中國的五級土地利用總體規劃體系的編制和實施多數是一種自上而下的過程，屬于集權式管理體制。土地利用規劃一般直接由國土管理部門組織自身力量或委托設計單位來編制，再組織政府的相關部門參加會審，普遍存在公眾參與不到位的情況，還處在“象征性參與”階段[9]。而村級土地利用規劃作為中國五級土地利用總體規劃的補充，更注重村域范圍內土地利用系統的良性循環，更注重可操作性，如劃分土地利用片等[10]，更注重村域產業發展、生產管理、經營管理和土地利用管理的有機結合[11]，因此公眾利益的體現也最為集中，故而村級土地利用規劃更需要強調公眾的參與。

其次，公眾參與村級土地利用規劃的必要性是由村級土地利用規劃的功能及作用決定的。編制并實施科學合理的村級土地利用規劃是保障中國城鎮化水平不斷提高的重要手段之一[12]，同時也是確保社會主義新農村建設有序用地的基礎，有利于提高村級土地集約利用程度和利用效率，促進村域經濟的可持續發展[13]。無論是城鎮化的發展，還是社會主義新農村的建設，都關系到當地農民的切身利益，因此需要建立以當地村民為主體的新的規劃理念，將村級土地利用規劃工作建設成為政府與公眾的互動行為，建立一種開放的公眾參與的村級土地利用規劃制度[7]。

2 村級土地利用規劃中公眾參與系統內部作用機制分析

公眾參與村級土地利用規劃是一項系統工程，采用系統論方法，借鑒城市規劃中的公眾參與系統[14]，可將村級土地利用規劃中公眾參與系統分為三個子系統，即實體系統、制度系統和意識系統，如圖1所示。

實體系統是農村基礎設施及經濟發展水平的綜合體現，其包括農村的交通、通訊和居民的收入水平等，是公眾參與村級土地利用規劃的經濟基礎；制度系統是公眾參與村級土地利用規劃所依據的法律、規章、制度、條例等，是公眾參與系統正常、高效運行的制度保障；意識系統是公眾參與村級土地利用規劃的積極性、主動性、能力、素質等的綜合表現。這三個子系統之間并非相互孤立，而是緊密聯系的。其中實體系統是基礎，其反映了農村的經濟發展程度，是公眾參與村級土地利用規劃的最根本因素，它決定了公眾參與村級土地利用規劃的制度系統，進而決定意識系統，最終決定公眾參與村級土地利用規劃的效果和效率；制度系統是公眾參與村級土地利用規劃的最主要因素，其健全、科學、合理與否直接決定了意識系統的強弱，并對實體系統具有反作用，會制約或促進實體系統的發展；意識系統由實體系統和制度系統共同決定，對它們又具有反作用，其可以直接影響制度系統，且作用力較強，而其對實體系統的作用一般會通過制度系統間接傳遞過去，同理，實體系統對意識系統的決定作用一般也是通過制度系統來起作用的。

3 公眾參與村級土地利用規劃的完善

現階段中國村級土地利用規劃的公眾參與系統尚不成熟，存在公眾參與程度低、參與對象不具有代表性、公眾在規劃中的意見和利益沒有得到真正體現等問題。結合Arnstein[15]提出的公眾參與階梯理論，可以看出中國現階段多數村級土地利用規劃中的公眾參與尚處于前四階段，即操縱、引導、通告、咨詢階段。為實現中國村級土地利用規劃中的公眾參與向更高階段的跨越，本研究擬從上述公眾參與的三個子系統出發，論述各個子系統的現狀及如何完善各子系統，以完善中國村級土地利用規劃的公眾參與系統。

3.1 實體系統的完善

就實體系統而言，隨著中國社會主義新農村的建設及農村經濟水平的不斷提高，實體系統不斷發展壯大，為公眾參與村級土地利用規劃提供了經濟基礎。在已開展村級土地利用規劃的地區，如重慶市雙溪村、清明村、義烏市巖南村等，或地處城鄉結合處，或擁有當地的特色產業，其經濟發展水平都相對較高，具備了公眾參與實體子系統所需的基本社會經濟條件，已能夠滿足公眾參與村級土地利用規劃。即實體子系統發展程度達到一定水平后，繼續加強實體子系統對于公共參與系統的強化作用有限，因此下文主要考慮從制度系統和意識系統的加強來促進公眾參與村級土地利用規劃。

3.2 制度系統的完善

就制度系統而言，現階段中國公眾參與村級土地利用規劃制度尚處在缺失階段。就中國現行的土地利用規劃體系而言，其尚未出臺相關法律，只存在相關規程，導致中國各級土地利用規劃只具有法定效力而不具有法律效力。盡管在國土資源部的市、縣、鄉三級土地利用總體規劃編制規程中指出，市、縣、鄉三級土地利用總體規劃應依據公眾參與的原則進行編制，但目前中國的村級土地利用規劃只是在重慶市、浙江省等開展了編制試點工作，村級土地利用規劃的標準尚未形成，進而導致在村級土地利用規劃編制與實施的過程中，公眾參與沒有完善的制度子系統支撐。因此制定村級土地利用規劃相關編制規程乃至法律，并明確公眾參與是村級土地利用規劃的重要組成部分，成為保障公眾參與的必然途徑。其具體措施主要應從以下三個方面考慮。

首先應明確公眾參與在村級土地利用規劃中的地位與權利。在村級土地利用規劃的各個環節中，例如編制、審批和實施必須做到公眾代表參與，且公眾代表必須是由村民公平選舉產生，而非由政府、村委會甚至個人指派產生的。沒有公眾代表參與的村級土地利用規劃將不得審批通過。其次公眾代表必須擁有充分的表決權。即公眾代表能夠自由自愿地表達自己的觀點和想法，不受任何單位或個人的脅迫。同時，村級土地利用規劃的內容必須是當地村民可理解的，公眾代表有權利否決自己無法理解的內容。最后公眾代表要有監督的權利。監督權利包括全過程監督和結果監督，且監督的方式應該是多樣化多途徑的，包括電話、網絡等方式來表達公眾的意見。同時處理意見的時間要限制在合理范圍內，處理結果要對公眾公開，要從程序上保障公眾的參與權與知情權。

3.3 意識系統的完善

就意識系統而言，現階段中國公眾參與村級土地利用規劃的意識淡薄。追根溯源，其主要是由缺乏積極性、統治及被統治意識濃厚、市場經濟不夠完善三方面原因造成的[16]。下文將從以上三個方面論述如何提高公眾參與村級土地利用規劃的意識，并完善意識系統。

首先就缺乏積極性問題而言，目前村民多認為規劃是政府的工作，對關系自己切身利益的事認真對待，而對涉及公共利益的事較少參與[17]。因此村民應樹立主人翁觀念，并用真正的主人翁態度來對待村級土地利用規劃。與此同時，當地村委會應加強公眾參與的宣傳力度并適當采取激勵措施[18]，使廣大村民明確參與村級土地規劃的目的、意義以及和他們自身的利益關系，達到使村民把村級土地利用規劃看作是對關系到自己切身利益的事認真對待的目的。

其次就統治及被統治意識濃厚的問題而言，中國傳統社會是建立在家國同構、家國一體之上的，并以家族為本位，以血緣關系為紐帶而形成的父系家長制、宗法關系及宗法等級社會制度，由此造成施政者統治意識濃厚，人民被統治意識濃厚的傳統思維[10]。因此，需要當地政府及村委會樹立建設服務型政府及服務型村委會的思維，并且需要村民由“臣民”思維向“公民”思維轉變[19]。

最后就市場經濟不夠完善而言，其導致個體在經濟活動中獲得的獨立意識和平等意識不足，使得其在政治生活領域里不具有足夠的獨立意識和平等意識，進而導致村民參與村級土地利用規劃意識不到位的問題[20]。但隨著十八屆三中全會提出“要緊緊圍繞使市場在資源配置中起決定性作用深化經濟體制改革”，中國社會主義市場經濟體制必然會越來越完善。因此只有當地政府認真切實落實黨的十八屆三中全會精神，逐步使市場在資源配置中起決定性作用，廣大村民在政治生活中的獨立意識及平等意識才會隨之逐步提高，公眾參與村級土地利用規劃的意識子系統才會愈加完善。

4 結論與討論

村級土地利用規劃是中國現行土地利用規劃體系的延伸，屬于實施型規劃，其關系到規劃地區廣大村民的切身利益。在村級土地利用規劃的編制和實施過程中落實公眾參與，在實體系統日臻完善的基礎上，逐步完善公眾參與的制度系統和意識系統，有利于促進公眾參與向更高層次發展，有利于切實保護廣大農民的根本利益。然而，由于現階段中國村級土地利用規劃的編制只在重慶、浙江等地展開了試點工作，還未廣泛展開，且村級土地利用規劃的標準尚未形成，因此公共參與村級土地利用規劃的方法還有待專家學者的深入探討和實踐論證。

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