不動產測繪管理辦法精選(九篇)
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第1篇：不動產測繪管理辦法范文
1.房產測繪的產生與發展
隨著我國住房制度改革的不斷深入，房地產市場蓬勃發展，各地由于房產面積糾紛不斷出現，對房產面積的測算提出更高的要求，房產測繪行業得到更快的發展。1995年，針對當時商品房銷售中的面積計算和公用面積分攤中存在的問題，建設部下發了《商品房銷售面積計算及公用面積分攤規則》（建住房〔1995〕517號），及時規范了相關問題的操作處理，維護了房產地產市場秩序和社會穩定。2000年，國家質量技術監督局頒布了國家標準《房產測量規范》，建設部、國家測繪局聯合制定了《房產測繪管理辦法》。經過多年的快速發展，房產測繪工作在房地產管理中發揮的作用日益重要，全國各地城市已擁有較高技術素質的房產測繪從業人員和先進的測繪儀器設備，房產測繪正在走入法制化、專業化、規范化、市場化的軌道。特別是注冊測繪師制度的實施，將給房產測繪工作帶來質的變化和新的飛躍。
2.房產測繪的內容
不動產測繪分為地籍測繪、房產測繪、行政區域界線測繪、不動產測繪監理四個子項。房產測繪是不動產測繪的重要組成部分，主要是采集和表述房屋和房屋用地的有關信息，為房產產權、產籍管理、房地產開發利用、交易、征收稅費和城鎮規劃建設等提供數據和資料。房產測繪主要工作是確定房屋的位置、界線、質量、數量、屬性和現狀等，并以文字、數據及圖件表示出來。基本內容包括：房產平面控制測量、房產調查、房產要素測量、房產圖繪制、房產面積測算、變更測量、成果資料的檢查與驗收等，提供的成果內容由房產簿冊、房產數據和房產圖集三部分組成。
3.房產測繪適用的標準
目前房產測繪的技術標準為《房產測量規范》（GB/T17986-2000），根據工作需要，湖南省建設廳出臺了《湖南省房產面積測算及共有建筑面積分攤規則》，以解決各地州市對《房產測量規范》理解不一致的情況。
4.不動產統一登記對房產測繪提出了新的要求
不動產統一登記是指全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統一登記，基本做到登記機構、登記簿冊、登記依據、信息平臺“四統一”。其中，建立全國統一的不動產信息管理平臺，使得不動產的登記、審批、交易信息在各個部門之間統一共享，提高不動產信息的流通效率，提高政府部門的辦事效率，降低不動產測繪的重復率，是不動產統一登記改革的重點。不動產測量工作的主要內容包括控制測量、界址測量、宗地（海）圖和分戶房產圖的測繪、面積計算、不動產測量報告的撰寫等。
二、房產測繪面臨的問題
1.房產測繪、面積管理
各地的房產測繪大多為住建（房產管理）部門的內設機構，主要為房產管理服務。房產項目測繪分為預測繪、實測繪（竣工測繪）。房產預測繪報告書主要用于在房屋交易與產權管理信息平臺中建立樓盤表，并按照房屋基本單元建立房屋唯一代碼，通過樓盤表對房屋交易與產權各項業務進行管理。主要用于辦理商品房預售許可，可以對商品房合同的網簽備案、在建工程和預購商品房抵押管理、商品房預售資金監管進行有效的管理。實測繪（竣工測繪）是建設工程項目完工后，在交付使用前，由有資質的測繪單位進行實地測量，生成房產實測繪報告，由房產管理部門將預測繪數據和實測繪數據對接，并將有關信息關聯到樓盤表中。房產測繪的主要程序和依據有：
（1）采集規劃許可和土地的位置、幢、層、面積、性質等信息；
（2）根據《房屋代碼編碼標準》（JCJ/T246-2012）編制房屋代碼；
（3）根據《房產測量規范》（GB/T17986-2000）按預測繪、實測繪要求，測算分攤各產權單元的面積；
（4）形成房產預測繪（實測繪）成果報告。
當事人提交房產測繪成果資料后，由管理部門對符合規劃、房屋交易和產權管理規定的房產測繪成果資料予以備案，并將經過備案的房產測繪成果的書面資料和電子數據資料歸檔、入庫。
2.不動產測量
根據《不動產權籍調查技術方案（試行）》，不動產測量工作的主要內容包括控制測量、界址測量、宗地（海）圖和分戶房產圖的測繪、面積計算、不動產測量報告的撰寫等。主要技術依據有：地籍調查規程（TD/T 1001）、房產測量規范 （GB/ T17986.1）。其他技術標準還包括《中華人民共和國行政區劃代碼》（GB/T 2260）、《信息分類和編碼的基本原則與方法》（GB/T 7027）、《標準編寫規則第3部分：信息分類編碼》（GB/T 20001.3）、《房屋代碼編碼標準》 （JGJ/T 246）等。形成的不動產測量報告涵蓋了土地、房屋等方面的內容，對于建筑物類的不動產，是綜合了地籍測繪、房產測繪等方面的測量報告書，主要為土地管理、房產管理以及不動產登記服務。
3.不動產統一登記改革后的變化
不動產統一登記改革后，作為與普通百姓日常生活聯系最為緊密的房地產登記，原來由住建（房產管理）部門、國土部門分別辦理房屋所有權證、土地使用權證。根據規定，房產管理部門負責房屋交易與產權管理，不動產登記機構負責不動產登記。即原來由房產管理部門辦理的交易登記一體化流程被劃分成交易、登記兩塊，分別由不同的部門辦理。房產測繪成果資料不僅要滿足房產交易與產權管理的需要，同時也要適應不動產登記的需要。
三、不動產統一登記改革后房產測繪工作的對策研究
1.認真學習不動產測繪知識
在目前不動產統一登記形勢下，要形成一份多用途的不動產測量報告用于房產交易管理和不動產登記，可以由國土測繪、房產測繪的專業隊伍根據專業化分工，分別完成地籍測量、房產測繪，再整合成不動產測量報告，也可以由一個測繪機構獨自完成一份完整的不動產測量報告。對于專業性的房產測繪、國土測繪機構來說，需要認真學習房產測繪、地籍測量方面的知識，全面掌握不動產測量所需要的技能，以應對房產交易、不動產登記的需要。
2.統一坐標系統
按照國家測繪管理部門規定，各地應適時建立與2000國家大地坐標系和1985國家高程基準的轉換關系。最終測量成果須轉換到2000國家大地坐標系和1985國家高程基準。目前我市的國土資源、房產、規劃等專業的測繪機構，均獨自承擔所需要的控制測量、地形圖測繪等，造成重復測繪，浪費了大量的人力、物力、財力資源。房產部門采用的是1954北京坐標系，而國土部門采用的是1980西安坐標系且目前已大部分轉換為2000國家大地坐標系。為了保證坐標系統的統一，需要將房產測繪的數據轉換到2000國家大地坐標系，以便房產交易與不動產登記的測繪數據統一。
3.建立測繪地理信息數據庫
根據《湖南省國土資源“十三五”發展規劃綱要》，要建立完善地理空間信息數據交換共享平臺，實現不同部門之間多源異構數據的交換共享，加快自然資源與空間地理基礎信息庫和國土資源數據云平臺建設。我市已經對于加強測繪地理信息工作達成一致，由市測繪管理部門負責建立測繪地理信息數據庫，并負責運營管理和維護，實現測繪地理信息數據共享。各測繪機構共享測繪成果，利用測繪數據“云平臺”，基礎數據可以互相利用，避免重復測繪。
4.測繪成果整合利用，全面適應房產交易與不動產登記的需要
根據《房屋交易與產權管理工作導則》，測繪機構應在采集規范劃許可和土地的位置、幢、層、面積、性質等信息后，根據《房屋代碼編碼規則》（JCJ/T246-2012）、《房產測量規范》（GB/T17986-2000）形成房產預測繪成果報告。房產測繪成果實行備案管理，只有經過備案的房產測繪成果信息才能記載至樓盤表中。房產測繪成果資料包括書面資料和電子數據資料。房產測繪成果資料內容和形式，應符合房產管理部門備案要求。房產測繪機構對房產測繪成果的真實性、準確性、合法性負責。
5.加強控制測量、界址測量、其他要素測量等工作，從單一房產測繪向全面不動產測繪轉變
根據《測繪資質分級標準》，不動產測繪包括地籍測繪、房產測繪、行政區域界線測繪、不動產測繪監理四個子項。由于不動產登記需要土地、房屋、界址等各方面的要素。因此，服務于房產交易、不動產登記的測繪機構應成為“全能型”選手，滿足各方面的需求。
6.做好房屋代碼與不動產單元代碼的編制工作
2012年，住建部頒布了《房屋代碼編碼標準》（JCJ/T246-2012），國土資源部頒布了《地籍調查規程》（TD/T 1001）。《房屋代碼編碼標準》規定：房屋登記單元代碼由26位阿拉伯數字組成，前25位為本體碼，其中行政區劃代碼為9位，基本單元代碼由12位基本單元幢代碼和4位戶代碼組成，最后一位為識別碼。《不動產權籍調查技術方案》則依據《信息分類和編碼的基本原則與方法》（GB/T 7027）、《地籍調查規程》，不動產單元代碼采用七層28位層次碼結構，由宗地（宗海）代碼與定著物代碼構成。為滿足房產交易、不動產登記等各方面的需要，房產測繪機構應出具適合房產交易、不動產登記的不動產測繪報告書。
第2篇：不動產測繪管理辦法范文
內容提要： 不動產登記是物權對世效力和公示原則的基本要求，但我國尚無不動產登記法。目前我國不動產登記制度中的明顯不足就是理論基礎模糊不清，制度設計簡單粗糙，缺乏可操作性。現行有關不動產登記的法律不僅零散，而且存在不少錯誤，有的甚至違反物權法的基本原則，這種制度缺陷直接危及當事人的切身利益與市場交易的秩序與安全。本文分析了我國不動產登記制度中存在的主要缺陷，以期有利于完善我國的不動產登記制度。
我國剛剛出臺物權法，還沒有制定專門的不動產登記法。總體而言，物權法對于不動產登記的規定十分簡單，甚至對一些棘手的問題采取了擱置處理的方式。目前我國不動產登記制度中的明顯不足就是理論基礎模糊不清，制度設計簡單粗糙，缺乏可操作性。時至今日，除《物權法》的規定外，我國的不動產登記制度主要散見于《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《森林法》、《國草原法》、《擔保法》、《土地管理法實施條例》等法律和行政法規之中；至于專門的不動產登記規則，主要有國家土地管理局的《土地登記規則》和建設部制定的《城市房屋權屬登記管理辦法》等部門規章；此外還有各省、市、自治區、各部委以及一些較大城市制定的地方性法規、規章、通知、決定、批復等。總之，由于沒有統一的登記機構和統一的登記規則，這就很容易出現了政出多門、各自為政的混亂局面，各種登記規則中就難免出現重復、矛盾、不協調等現象，有的規則不僅不夠科學，甚至違法物權法的基本原則。如果試圖在我國建立比較完善的登記制度，還要依賴將來出臺的不動產登記法，這表明我國不動產登記制度中的一些缺陷還將在經歷較長一段時間才能逐步消除。WWw.133229.COm本文分析了我國不動產登記制度中存在的諸多缺陷，以期對完善我國的不動產登記制度有所裨益。
一、基礎理論模糊不清
物權變動在我們的日常生活中時常發生，但當我們仔細地去思考其中的法學理論問題時，卻意外地發現看似簡單的事實背后，其隱含的法律理論卻錯綜復雜。究其原因，主要是因為：物權變動往往同時涉及物權和債權兩個領域，而債權往往是物權發生變動之原因，而物權發生變動往往又是債權履行之結果。我們不難發現物權變動其實并不純粹地屬于物權法的范疇，也不純粹地屬于債權法范疇，而是跨越兩大財產法領域而處于物權法與債權法的交叉口上。以此為基點，法律對物權變動進行調整的困難就會逐漸明晰：僅僅具有相對性的債權何以最終能夠導致具有絕對性的物權得以變動？這個交叉口就自然而然地成為各國物權立法分道揚鑣的起點。各國往往因為堅持不同的基本理論而導致立法體例中的制度設計相距甚遠，而學者間的觀點也往往針鋒相對，莫衷一是。
我國的物權立法究竟應當采用何種物權變動模式，中國的學術界出現了百家爭鳴的局面。首當其沖的是對物權行為理論的認識問題。對于應否采用物權行為理論，有學者力主采用德國物權行為理論，認為物權行為理論是可以解決我國目前物權法領域中爭論的科學理論，力主以物權行為理論為基礎建立“登記成立主義”的物權變動模式；[1]另有學者則聲稱正我國的物權立法中無論如何不能把德國的物權行為理論搬到中國的土壤中來。[2]有意思的是，在反對物權行為理論的陣營中，學者之間的意見也有重大分歧，對于究竟應當如何選擇適合我國的物權變動模式，一部分學者主張采用“登記對抗主義”，另一部分學者則主張采“折中主義”。[3]此外，對于不同的變動模式，用學者認為在立法中可以多種登記模式并用，也有學者認為，登記模式應當整齊劃一，多頭并用將導致操作上的困難。[4]這場學術爭論最終因物權法的出臺而暫時告一段落，物權法第9條最終確立了“折中主義”的核心地位。由于“折衷主義”將登記作為物權變動的生效要件，有效地解決了登記對抗主義缺乏公示的弊端，同時又避免了承認物權行為理論的諸多爭議，其具有簡捷實用的優點，但這種物權變動模式能否在理論上可以自圓其說則另當別論。“折衷主義”模式首先遇到的困難就是無法回應物權行為理論的責難：債權行為僅對債權法律關系的當事人具有約束力，那么債權行為何以引起絕對權之變動？這個問題可能會成為物權行為理論攻擊折衷主義的重磅炸彈。堅持“折衷主義”模式的學者可能會解釋說，僅憑債權行為本身并不能引起物權變動，債權行為必須和登記結合在一起才可以引起物權變動，所以物權變動并不是純粹由債權行為所引起，正是因為存在登記這種公示方式，所以才可以保護第三人的利益，物權變動才可以因此而具備產生排他性效力的合理性基礎。這種解釋似乎可以跨越物權和債權之間的鴻溝，但問題并沒有徹底解決，隨之產生的疑問是：登記的性質是什么？顯然，登記并非債權行為的成立要件或生效要件，而是確定物權效力的關鍵因素。既然登記在引起物權變動中發揮了舉足輕重的作用，那么登記無疑應當是引起物權變動的法律事實。法律事實，無非是事件和行為兩種形態，也就是說，登記要么是行為，要么是事件。顯然登記與人的意識有關，不可能是事件。如果認為登記是一種行為的話，那么它是否是法律行為？如果登記是法律行為的話，那么在登記是否存在引起物權變動的意思表示？如果登記中存在關于物權變動的意思表示，那么登記是否是物權行為？針對諸如此類的問題，折衷主義恐難以在理論上給出清晰的答案。
法學界之所以對登記制度的設計如此天壤之別，主要的原因在于至今尚未在法學界形成普遍認可的基礎理論，基礎理論的模糊不清，自然會導致制度設計的混亂局面。[5]雖然中國的物權立法已經確立了折中主義模式的地位，但這并不意味著其理論上正確。相反，關于物權變動的理論爭議不僅沒有塵埃落定，不同的爭論將在物權立法結束之后繼續深入進行，甚至對于雙方均表示贊同的法律用語構建的同一制度（例如物權法第15條關于區分原則的規定），不同的理論仍將對其內涵作出不同的解說；司法機關援引同樣的法律條款，可能也會因為采用不同的理論支撐而有不同的判決結果。由此可見，為我國的登記制度尋找科學理論基礎的工作遠沒有結束。
二、多頭管理，分級登記
物權法第10條雖然明確規定對不動產實行統一登記制度，但對于統一登記機構仍然采取了擱置處理的方法，究竟哪一個機構是統一的登記機構尚不明確。預計我國目前“多頭管理、分級登記”的體制仍然要持續相當一段時間才能夠逐步消除。目前我國不動產登記部門主要是依據行政管理的職能來確定，由于土地、房屋、森林、草原、海域等不動產分別屬于不同的政府職能部門進行行政管理，關于不動產的登記也就相映地分散在不同的行政機關。[6]對于登記機關來說，在登記中又往往可以收得一定的登記費用，在一定程度上又可以緩解目前我國行政機關經費緊張的局面，因此不同的行政機關在爭奪登記權限方面又有一定的利益驅動。根據我國現行的法律，至少存在以下主要的不動產登記機關：土地管理部門、房產管理部門、林業管理部門、草原管理部門、海洋行政管理部門、地質礦產管理部門、公證部門以及縣級以上人民政府規定的部門。
登記機關不僅分布在不同的行政部門，而在同一行政部門內部還存在級別的劃分，并進行分級管理。例如我國《城市房地產管理法》第六十條就規定：“以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記。”縣級以上人民政府就應當包括縣級人民政府、市級人民政府、省級人民政府和國務院。多個部門登記已經令人眼花繚亂，而同一個部門又存在級別的劃分，這會使登記申請人在確定負責登記的具體機關時更加無所適從。
我國物權法第10條確立了統一登記機關的構想，可以看出建立統一的不動產登記機關已成定局。但如何從長期形成的“多頭管理、分級登記”的體制中確立一個統一的登記機關、如何整合分布在不同登記機關的登記資源、如何協調不同統一后的登記機關和若干不動產管理機構的關系，這仍然是物權法出臺以后的重點問題和難點問題。
三、政出多門，各自為政
既然“多頭管理”的體制無法在短期內消除，那么“各自為政”的現象必然相伴而生。由于土地、城市的房屋、農村的房屋、海域、林地、草原等分屬不同的不動產管理部門，而不同的登記部門往往又會制定出不同的登記規則。最為熟悉是就是國家土地管理局了《土地登記規則》和建設部了《城市房屋權屬登記管理辦法》。[7]本文就以這兩部最為常見的登記規則為例，分析這兩個登記規則就在登記種類、登記程序以及權利證書的效力這幾個方面存在著明顯差異：（1）根據《土地登記規則》，除初始登記外，其余的登記一律屬于變更登記；但根據《城市房屋權屬登記管理辦法》，除初始登記外，還有變更登記、轉移登記、他項權利登記、注銷登記等形態。（2）根據《土地登記規則》初始登記與總登記是同一概念，但根據《城市房屋權屬登記管理辦法》，初始登記和總登記的內涵有天壤之別。（3）《城市房屋權屬登記管理辦法》中沒有地籍調查程序，而《土地登記規則》中沒有公告異議程序。（4）根據《土地登記規則》，土地登記卡的重要性遠遠大于土地證書，土地登記卡是當事人享有權利的至關重要的合法性依據，而土地證書只是由權利人所持有的權利憑證。但根據《城市房屋權屬登記管理辦法》，房屋權屬證書被認為是權利人依法擁有房屋所有權的唯一合法憑證，其證明效力似乎遠遠大于登記機關的登記。
窺一斑而知全豹，通過比較這兩個登記規則之間幾點明顯的差異，我們就不難理解當前我國不動產登記中登記申請人無所適從的苦衷。物權法的出臺也許在一定程度上可以緩解這兩種登記規則之間的差異，例如物權法對不動產權屬證書和不動產登記簿之間的效力就有比較明確的規定，但就并不能結束目前登記中“政出多門，各自為政”的尷尬的局面，問題的有效解決可能還要依靠未來出臺的不動產登記法。
四、登記范圍偏窄
物權法出臺以前，由于我國并沒有統一明確的物權體系，登記機關在確定登記對象時保持整齊劃一，尤其是他物權的形態曾一度出現“百家爭鳴”的景象。隨著物權法的出臺，物權法定主義原則的確定和物權體系的建立已經使不動產的登記范圍明朗化。不過我國不動產登記的一個重要缺陷就是登記范圍偏窄。除了本文后面將要討論的破產登記、信托登記、查封登記、租賃登記等應當辦理登記外，至少還應該把以下幾種情形納入不動產登記范圍。
（一）建筑物區分所有權人的管理規約
在區分所有的建筑物上，必須采取有效的管理方法對區分所有權人彼此間的利害關系予以調整，而訂立管理規約是達到有效管理的重要途徑。管理規約是全體區分所有權人以書面形式成立的自治規則。管理規約系私權自治原則的體現，是區分所有權人團體之最高自治規則。[8]為了充分發揮管理規約在維護社區公益方面的作用，保持公約得到持續有效的遵守是十分必要的，因此管理規約不僅對制定規約的當事人具有約束力，而且對于區分所有權人的特定繼受人具有約束力。例如，法國1965年7月10日法律第13條就規定，管理規約及其修改只有自不動產卡片（fichier immobiliére）上公示時起才對共有人的特定權利繼受人具有對抗效力。[9]由于權利的繼受人并沒有參與規約的制定，而規約卻對其具有強制性的約束力，這就要求必須對管理規約進行登記，使權利繼受人事先可以獲悉自己的權利狀態，以免其遭受不測之風險。
（二）限制不動產權利的行政決定
如果一個行政決定限制了不動產上的權利，那么就應當將這個行政決定進行公示。我國在不動產登記中對這類行政決定的公示沒有給予足夠的重視，例如，為保護頤和園、圓明園地區的良好景觀， 1991年北京市政府作出《關于嚴格控制頤和園、圓明園地區建設工程的規定》，據此頤和園、圓明園地區內的特定地帶應按照二類建設控制地帶進行管理，“地帶內現有的平房應加強維護，不得任意改建添建。不符合要求的建筑或危險建筑，應創造條件按傳統四合院形式進行改建，經批準改建、新建的建筑物，高度不得超過3.3米，建筑密度不得大于40％。”這種行政性的規定對于該規定區域的現有權利人、權利繼受人的權利均有重大影響。假如某房地產開發公司擬在該區域購買土地從事高層的房地產開發，結果在取得土地使用權以后才知道該區域內的建筑物高度不得超過3.3米，這對開發商而言無疑是一種不測之風險，因此對于此類行政決定應當強制辦理登記。法國1955年1月4日不動產公示法令第36條就規定，對于限制不動產財產權行使的行政決定要在不動產登記機關公示。對于行政部門而言這種公示是強制性的，如果行政部門沒有進行公示，那么它就要對因欠缺公示而受有損害的利害關系人承擔責任。
（三）不動產買回特約
不動產的出賣人可以在買賣合同中保留買回不動產的權利，也就是說，當事人訂立的是以出賣人的買回意思表示為停止條件的不動產買賣合同，至于買回的期限，可以由買賣雙方在合同中約定，據此出賣人可以在買回期限內享有買回權。對于這種有買回特約的不動產買賣，當事人可以自愿選擇是否辦理登記。不動產買回特約的登記限制了買受人的處分權，可以保障出賣人買回不動產。這種登記不僅有利于促進當事人在條件成就時進行實際履行，而且也有利于第三人正確地判斷不動產上的權利狀態，這對增強不動產交易安全、減少糾紛大有裨益。
（四）優先購買權
在不動產優先購買權協議中，所有權人可以作出保證，在他決定出售不動產時，給予一個指定的人以優先購買權，那么優先購買權就成為對所有權人處分權的限制。特定當事人之間關于限制處分權的約定只有公示以后才對第三人具有約束力。如果優先購買權已經辦理了登記，那么就應當推定第三人知道該優先購買權的存在。這種登記的作用是非常明顯的，如果第三人不顧優先購買權人的利益而與所有權人訂立買賣合同，那么第三人將會被認定為具有惡意并要承擔法律責任，其不得主張公示公信原則之保護。
（五）關于相鄰關系的協議
不動產相鄰關系，從本質上講是不動產所有人或使用人財產權利的延伸或限制，這是不動產相鄰雙方法定的權利與義務。[10]由于不動產相鄰關系是不動產相鄰雙方法定的權利與義務，所以只要具備了法律規定的條件，那么這種權利和義務就在當事人之間自動產生，無需以登記為要件。不過，盡管相鄰關系可以依法當然產生，所有權人仍可以訂立有關行使相鄰關系的協議，例如，對地的通行權問題，相鄰土地的所有權人就可以在他們的協議中約定通往飛地的通道的具體地點以及通道的寬度等。由于這個協議并沒有創立新的權利義務，它只是將一個法定的權利義務得以通過約定的方式實現，因此其不必然納入公示之范圍，但是，如果第三人在以該不動產為標的訂立契約時，第三人能夠知悉這個協議的內容是有好處的。如果當事人自愿辦理登記，登記機關應當予以辦理公示。
筆者認為，不動產登記不應僅限于物權的變動登記或限制登記，對于與物權有重大影響的信息都可以納入登記的范圍。此外，我國除建立強制登記外，我國還應當建立自愿登記制度。也就是說，在尊重當事人意愿的基礎上，允許當事人自愿將某些信息進行公示并賦予其相應的法律效力。總之，在未來的不動產登記法中，應當進一步擴大登記的范圍以便加強登記在公示和維護交易安全方面的強大功能。
五、制度設計往往與登記不合
物權法規定了不動產登記制度，但物權法中的某些制度設計往往忽視了登記制度，或者無法與登記制度銜接，有的甚至與登記制度相違背，這在一定程度上削弱了登記制度功能的充分發揮。
（一）抵押財產的轉讓
物權法第191條第2款規定：“抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外”。顯然，立法者對抵押人的處分自由進行了限制。問題的關鍵是，在設定抵押權以后，抵押物的轉讓是否有必要征得抵押權人之同意，是否必須以代為清償消滅抵押權為前提。不動產上設定有抵押權，僅僅表明不動產上有物權之負擔，抵押物的所有權人并不喪失其所有權，當然有權對抵押物進行轉讓。至于轉讓行為是否必須征得抵押權人之同意，這取決于轉讓行為對抵押權人的利益是否造成不利之影響。我們知道，抵押權是一種物權，而物權是對物的直接支配并排除他人干涉的一種支配權，正是基于物權的這種權利屬性，所有的物權均具有排他效力、優先效力和追及效力，而抵押物的轉讓正是物權的追及效力所要解決的問題。所謂物權的追及效力，是指物權成立后不論標的物輾轉入于何人之手，物權人均得追及物之所在，而直接支配其物之效力。[11]假如甲將其房產登記抵押給乙，隨后甲又將該房產登記轉讓給丙。由于甲乙之間的抵押權登記在先，甲丙之間的轉讓登記在后，基于物權的追及效力，可以預見，如果乙的債權沒有獲得清償，盡管該房產的所有權已經轉讓給丙，但乙仍可以追及該房產，對該房產依照法定程序進行拍賣并優先獲得清償，同時由于抵押權已經辦理了登記，丙在購買不動產時已經確切地知道不動產上負有抵押權，這對丙而言也未造成不測之風險。既然抵押權具有追及效力，而抵押人的處分行為不影響抵押權人的權利或利益，因此，抵押權人對抵押物的處分在原則上沒有干涉之必要。立法者強制性規定抵押物的轉讓必須征得抵押權人之同意，這種制度設計對抵押權人毫無實益，對抵押人卻多有不便。
（二）折價協議的撤銷
抵押權是以取得抵押物的交換價值從而使債權得以實現，因此抵押權之實現關鍵在于抵押物之交換價值。就抵押權的實現方式，《物權法》第195條第1款規定了折價、拍賣和變賣三種方式。至于三種方式如何選擇適用，《物權法》第195條第2款規定：“抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。”由此可見，如果抵押權人與抵押人達成了折價協議，那么折價就成為抵押權實現的第一選擇，即使有第三人根本沒有參加拍賣的機會。尤其需要注意的是，在抵押權人和其他人都希望取得抵押物的所有權時，這種制度實際上就等于賦予抵押權人以優先購買權，這種制度將因無法有效避免抵押物折價中的道德風險而可能導致利害關系人之間發生利益沖突。抵押權如何實行，并不僅涉及抵押權人之利益，而且與抵押人、后順位抵押權人、普通債權人之利益同樣密切相關，尤其是我國采用抵押權順位升進主義的情況下，抵押權人和抵押人更有可能利用優先購買權損害后順位抵押權人之利益，例如，抵押物的實際價值較高，但第一順位的抵押權人和抵押人卻在協議折價時壓低抵押物價格，故意約定以較低之價格沖抵債務，這就難免使第二順位的抵押權人陷于不利。為此，立法者還必須為其他債權人提供一定的救濟措施。我國《物權法》提供的兩項救濟措施：第一，抵押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格；第二，協議損害其他債權人利益的，受害人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內請求人民法院撤銷該協議。不過，即使立法者做出了這種救濟性的規定，在實務中恐怕仍有一定的操作難度，因為抵押物之市場價格如何判斷，難免會因為沒有確定的判斷標準而各置一詞。一旦發生這種爭議，受害人只有請求法院撤銷折價協議。即使受害人在一年內提出了權利主張，而法院最終也撤銷了折價協議，但協議的撤銷既無法阻止抵押財產的登記轉讓，也無法阻止價款的占有、使用。可見試圖通過撤銷協議的方式保護其他債權人的利益，恐怕遠水難解近渴。筆者認為，就拍賣和折價比較而言，拍賣則具有較多的優勢。由于拍賣程序比較嚴格，又具有公開性，通過竟價的方式往往可以獲得較高的銷售價格，尤其對后順位的抵押權人比較有利，又可以有效地避免道德風險。對于抵押權之實行，在立法上雖然不應當排除折價這種方式，但就拍賣和折價比較而言，拍賣制度可以有效地避免不動產交易中的道德風險，所以應當盡可能避免采用折價方式，而以拍賣作為抵押權實行的第一選擇。
（三）預告登記后的再處分
在當事人簽定房屋買賣或者其他不動產物權的協議之后，直到辦理正式登記之前，這個期間往往是當事人最為擔心的時段。對于買受人而言，在沒有辦理登記之前，買受人最為擔心就是是否能夠切實取得不動產，因為他無法排除出賣人將不動產登記轉讓給善意第三人的可能性，買受人保護自己的方式往往就是拖延支付價款的時間。對于出賣人而言，只要無法消除買受人的思想顧慮，買受人拖延付款的做法就是合理的。在這個時段，如何確保物權的切實移轉便成為制度設計的重中之重，于是預告登記制度應運而生。在具備法定條件的情況下辦理預告登記，這就大大提高了登記的效率，提前發揮了登記的公示作用。預告登記限制了出賣人的處分權，明晰了物上負擔，這樣第三人就無法再以公示公信原則為理由而置買受人的利益于不顧，這就保證了合同的實際履行，確保了物權變動的的實現。我國物權法第二十條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。”我國物權法確立了預告登記制度，其積極意義不能忽視，但其制度設計仍有檢討之余地。關鍵的問題是，第一，預告登記后，不動產的處分是否要經過預告登記權利人的同意？第二，未經預告登記權利人同意的處分行為，是否就無法發生物權效力？
對于預告登記的效力可以概括為約束效力、排它效力和保全效力，細言之，第一，約束物權人之處分行為，促進債權之履行；第二，排除公示公信原則之適用，確保物權變動之實現；第三，保全登記申請人未來物權之優先順位。從理論上講，經過預告登記后，物權人并沒有喪失其物權人的主體地位，物權人仍對其物權享有處分權，況且預告登記實際上是一種防御性的保護措施，并未推進為本登記。在不損害預告登記權利人利益的前提下，物權人的再次處分行為應當具有完全的效力，只不過其效力劣后于登記在先的權利人，如此而已。[12]假如不動產的所有權人甲將不動產轉讓給乙并辦理了預告登記，隨后甲與丙又訂立了一個買賣合同，約定“如果乙不履行不動產買賣合同，那么該不動產的所有權就轉讓給丙”，甲和丙又將第二個買賣辦理了第二順位的預告登記。顯然，由于甲的第二次處分行為沒有妨害預告登記所保護的物權，所以第二次處分行為應當得到法律的承認和保護。如果將預告登記的效力理解為“預告登記后，物權人就不得再次進行處分”，這是偏頗的。當再次處分無礙于先順位預告登記時，如果一味堅持禁止處分的態度，在對預告登記進行涂消之前禁止不動產權利人進行任何形式的處分，這只能徒然地增加物權人的機會成本和降低交易的效率，并無任何實益。因此筆者認為，不動產物權人可以將不動產再行處分，但應根據其登記順位確定其效力之優劣。在預告登記之間，應根據其順位先后確定其權利之優劣。
六、重視城市，忽視農村
物權法不僅沒有消除不動產登記的城鄉差別，相反，物權法通過立法進一步強化了這種差異性。例如，傳統民法中的地上權在我國物權法中被區分為城市的“建設用地使用權”和農村的“宅基地使用權”。當前不動產登記中的一個普遍存在的突出問題就是城鄉不動產登記工作發展不平衡。
（一）土地登記
當前城市的土地登記工作相對比較完備，而在廣大的農村地區的土地登記工作還相對比較薄弱。目前農村的地籍調查仍以資源性的調查資料為主，基本上采用的是1∶10000的小比例尺進行土地利用現狀調查，地形地物綜合程度較高，對土地權屬狀況調查不完整，調查資料不能滿足實現土地用途管制及產權管理的需要，難以按法律要求開展土地登記工作。根據2001年全國地籍工作會議提供的信息，截至2000年底，全國共頒發國有土地使用證2200萬本，占應發數的85％；集體土地使用證1.5億本，占應發數的68％；而集體土地所有證只有180萬本，才占應發數的28％。這些數據表明，截止2000年底，城市的土地登記工作大部分已經完成，而72%的集體土地所有權和32%的集體土地使用權沒有建立完善的登記制度。城鄉土地登記發展不平衡，至為明顯。[13]
（二）房屋登記
城市房屋的登記和農村房屋的登記更不平衡。我們先考察一下城市房屋登記的立法狀況。1982年國家建設部公布了《關于城市（鎮）房地產產權產籍管理暫行規定》；1983年國務院了《城市私有房屋管理條例》，專章規定了城市私有房屋的所有權登記問題；1984年開展了第一次全國城鎮房屋普查工作，1987年建設部了《城鎮房屋所有權登記暫行辦法》，旨在房屋普查的基礎上開展全國城鎮房屋所有權總登記工作。1990年頒布了《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》，對城市房屋產權、產籍管理工作進行了規范性的規定；1994年我國立法機關頒布了《城市房地產管理法》，該法第五章專門就房地產權屬登記管理問題作了規定；1994年建設部施行了《城市商品房預售管理辦法》，1995年了《城市房地產轉讓管理規定》，1997年了《城市房地產抵押管理辦法》，1998年建設部又施行了《城市房屋權屬登記管理辦法》，這些規章多涉及到城市房地產的預售、轉讓、抵押中的登記問題，而《城市房屋權屬登記管理辦法》還是一部專門的關于權屬登記的規章；2001年國家建設部還對《城市房屋權屬登記管理辦法》等規章進行了修訂。此外，諸如上海、深圳等經濟比較發達的城市還頒布了地方性的房地產登記條例。與城市房屋登記情況相比，農村房屋的登記就落后了許多。由于農村經濟發展相對落后，房地產交易量較少，多數房屋都是自建自用，還沒有形成具有一定供求量的不動產交易市場。我國制定的有關農村房屋登記的法律法規比較少，甚至相關的規章和地方性法規也比較少。[14]
我國之所以城鄉之間在不動產登記方面出現不平衡的現象，主要是因為農村的土地和房屋主要是自用，并沒有形成一定規模的交易市場，而登記費用在一定程度上會增加農民的經濟負擔。不過筆者認為，不動產的地籍測量和登記是地籍整理的重要內容。通過地籍整理，政府機關將不動產的坐落、面積、形狀、性質、使用狀況以及不動產權利等依照法定程序進行測量并登記，據以繪制詳細的地籍圖冊，以確定各權利人之權利種類及范圍。完善的不動產登記制度是確認和保護不動產權利的依據，目前中國廣大的農村甚至還在繼續使用掩埋石塊、木樁、石灰等原始方式確定地界。事過境遷，一旦發生糾紛，往往雙方都難以舉證，如果有比較完善的登記制度，這些糾紛都可以迎刃而解。此外，隨著村莊和小城鎮建設的發展，村鎮房屋產權產籍管理愈來愈引起人們的重視。由于沒有比較完善的房屋登記制度，房屋的權利狀態就無法有效公示，那么相映的房屋買賣、抵押、繼承等均會產生一定的制度缺陷，在農村利用重復抵押騙取金融機構貸款的現象已經出現，農村房屋買賣合同的效力、鄉鎮企業建筑物抵押的效力等問題也已經在司法實踐中成為突出的問題，并日益成為審判機關的棘手案件。不動產登記的困難是客觀的，但因為欠缺登記所帶來的負面影響也是客觀的。在農村不建立比較完善的不動產登記制度，恐難以適用市場經濟發展的長遠需要。
七、法律體系內部不夠協調
一個國家的法律體系之間應當盡量避免出現“體系違反”的矛盾現象，這樣在法律適用中才能夠保持法律體系內部的協調一致。我國當前的登記制度中，法律規則之間互不銜接、甚至彼此沖突已經成為一個相當嚴重的現象。筆者在此對一些明顯的現象舉例如下：
（一）破產登記
破產登記屬于保全登記的范疇，所謂保全登記，就是指為限制不動產的登記名義人對不動產進行處分而進行的登記。保全登記的目的在于防止登記名義人處分不動產，以保全利害關系人利益之實現。1986年12月我國了建國以來的第一部破產法《企業破產法（試行）》，1991年的《民事訴訟法》對我國的破產立法又進行了進一步的補充和擴展。2006年立法機關又通過了《企業破產法》。根據2006年《企業破產法》的規定，法院裁定受理破產申請后，應當由法院指定管理人接管、管理和處分債務人的財產；管理人可以轉讓土地、房屋等不動產權益，可以設定財產擔保。顯然，債務人已經喪失了對破產財產的管理處分權，禁止債務人繼續進行有關破產財產的任何行為，不僅債務人對個別債權人的債務清償無效，甚至在法院受理破產申請前一年內，如果債務人有無償轉讓財產、以明顯不合理的價格進行交易、對沒有財產擔保的債務提供財產擔保等行為，管理人都有權請求法院予以撤銷。[15]上述制度設計表明，企業破產對交易相對人而言有重大利害關系，法律的制度設計應當使相對人在交易時充分了解企業的破產信息，向第三人及時發出風險警示，避免第三人因不了解企業的破產信息而陷入困境。遺憾的是，不僅《企業破產法（試行）》、《民事訴訟法》沒有對破產企業的不動產辦理破產登記予以足夠的重視，甚至連新近通過了《企業破產法》對破產登記也一字未提。筆者認為，一旦企業宣告破產，就應當立即對企業的不動產辦理破產登記，以加強對交易秩序的保護。
（二）租賃登記
租賃權的登記問題對于平衡承租人和新所有權人之間的利益沖突至關重要。根據民法理論，債權為相對權，本身并無排他之效力，債權人僅得對債務人主張權利，并無對第三人主張權利。根據這個原則，如果出租人在租賃期間將租賃物的所有權轉讓給第三人，那么基于債的相對性理論以及物權的優先性原則，租賃合同對新所有權人并無約束力，新所有權人應可以向承租人請求返還租賃物，承租人不得以租賃合同而提起抗辯，這就是所謂的“買賣擊破租賃”。 “買賣擊破租賃”這一規則導致租賃關系極不穩定，尤其是房屋租賃中，承租人往往經濟比較困難，對其更需特別予以保護。正如王澤鑒先生所言：“居住為人生之基本需要，屋價高昂，購買不易，承租人多屬經濟上弱者，實有特別保護之必要。”。隨著立法上確立“買賣不破租賃”規則，租賃權遂有物權化之趨勢，租賃權本屬債權，但法律賦予租賃權具有物權之對抗效力，使承租人對于取得租賃物所有權或者其它物權之人，仍可主張租賃權之繼續存在。[16]我國1982年《經濟合同法》第23條規定：“如果出租方將財產所有權轉移給第三方時，租賃合同對財產新的所有方繼續有效。”這一條可謂充分體現了“買賣不破租賃”的規則。1999年新《合同法》基本上延續了這一立法精神，該法第229條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”
買賣不破租賃的制度設計，其目的在于保護處于弱勢地位的承租人，但交易秩序同樣不能忽視。在遵循買賣不破租賃規則的同時，如何避免買受人遭受不測之風險便成為一個至關重要的問題。如果買受人購買房屋的目的是為了自己能夠立即居住，但在其購房之初并不知道租賃合同之存在，在辦理完登記手續準備入住之際才知道該房屋上存在一個長期20年的租賃合同，這對買受人未免太不公平，畢竟買受人購房的目的是要居住而不是收取租金。更有甚者，由于新所有權人必須繼續履行租賃合同，如果沒有公示制度，一旦原所有權人與承租人惡意串通，在轉移所有權前夕突然變更租賃合同，降低租金，延長租賃期限，新所有權人就難免要遭受道德風險。由此可見，在買賣不破租賃的規則下，將租賃權公示對維護新所有權人的利益是至關重要的。
如果在立法上將租賃權認定為債權，租賃權就不應當對新所有權人具有約束力，那么就應當適用“買賣擊破租賃”規則，如果將租賃權予以物權化，那么就應當適用“買賣不破租賃”規則，但必須建立相映的公示制度，以保護新所有權人。遺憾的是，我國一方面在立法中確立了“買賣不破租賃”規則，另一方面卻始終沒有建立有效的租賃登記制度。我國目前的法律法規中經常見到的是關于租賃權的登記備案制度。例如，我國《城市房地產管理法》第53條規定：“房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，決定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案。” 《上海市房地產登記條例》第16條規定：“房屋租賃合同等與房地產權利有關的文件，當事人可以向房地產登記機構辦理登記備案。”[17]登記備案制度在一定程度上可以發揮公示之效力，但必須注意的是，我國的立法并沒有將租賃權定性為物權，也沒有將登記備案制度視為物權的公示制度。所謂的登記備案，既不是租賃權的成立要件、生效要件，也不是租賃權的對抗要件。在我國當前的制度設計中，租賃權有物權之實，而無物權之名，更沒有按照物權建立健全的公示制度，尤其是對新所有權人而言缺少必要的警示，這種立法上的不協調對不動產交易秩序顯然是有害的。
（三）查封登記
財產保全，是保護利害關系人或當事人的合法利益免受損失的訴訟上的保護性措施。依照我國民事訴訟法的規定，這種保護性的措施包括訴前財產保全和訴訟財產保全。在強制執行措施中，也包括查封、扣押、凍結、拍賣、變賣被申請人的財產等措施。毫無疑問，財產保全和強制執行都有可能涉及到不動產，當我國的立法中并無關于不動產查封登記的明確規定。不過，我國最高人民法院的相關司法解釋在一定程度上通過緩解了這種缺陷，例如1998年最高法院《關于人民法院執行工作若干問題的規定（試行）》的司法解釋中就規定了動產、不動產查封公示的問題，該司法解釋第41條規定：“對有產權證照的動產或不動產的查封，應當向有關管理機關發出協助執行通知書，要求其不得辦理查封財產的轉移過戶手續，同時可以責令被執行人將有關財產權證照交人民法院保管。必要時也可以采取加貼封條或張貼公告的方法查封。既未向有關管理機關發出協助執行通知書，也未采取加貼封條或張貼公告的辦法查封的，不得對抗其他人民法院的查封。” [18]由此可見，對于不動產的查封，措施主要有三個：一是向有關管理機關發出協助執行通知書，二是加貼封條，三是張貼公告。
一方面，查封可以起到財產保全的作用，通過限制被查封財產的處分有效防止債務人轉移、隱匿、毀損查封財產，損害債權人的利益；另一方面，查封也有利于法院裁判的執行，在查封后，如果債務人屆時不履行債務，法院可以將被查封的財產進行拍賣或變賣，獲取該物的交換價值，清償債權人之債權。為了保證法院的權威性和查封目的的實現，法律賦予查封相當的法律效力，不僅被查封財產的所有權人不得進行任意處分，而且已被查封的財產其他法院不得進行重復查封，已查封的財產在查封法院解封之前，其他法院也不得再為司法處分。由此觀之，查封不僅是一個涉及當事人利益的問題，它實際上還是一個涉及第三人保護、交易秩序和國家司法秩序的問題。因此，對于查封的不動產，必須予以有效的公示。
遺憾的是，我國立法、司法以及登記實務中對查封登記都沒有予以足夠的重視，有關的制度設計也很不配套。例如最高法院1998年的司法解釋并沒有排除加貼封條、 張貼公告單獨作為查封措施的可能性。由于不動產物權變動以登記為生效要件， 在這種情況下，以加貼封條、張貼公告的方式來試圖發揮其保全之功能，尤其是將其作為唯一的查封手段時，雖不能說毫無實效，但這無異于隔靴搔癢。在以登記作為公示方式的情況下，加貼封條、 張貼公告并不影響不動產物權人轉移財產，法律也無法要求善意第三人除了查詢登記簿以外還必須查看封條或公告，這對善意第三人的保護顯然有欠周延。根據司法解釋第41條，法院在對不動產查封時，應向不動產登記機關發出協助執行通知，要求其不得辦理查封財產的轉移過戶手續，同時可以責令被執行人將有關財產權證照交人民法院保管。在實務中，不動產登記機關在接到協助執行通知以后，會對相關的不動產作出暫緩登記的決定，這樣，不動產的所有權人已經無法繼續對第三人進行處分，司法機關和行政機關在采取強制措施時也很容易獲悉不動產上的權利狀況，不會造成重復查封等問題。和加貼封條、 張貼公告相比，這種查封方式是相對比較可行。不過應當注意的是，最高法院的司法解釋似乎更加注重的是協助執行通知，而不是登記措施。“既未向有關管理機關發出協助執行通知書，也未采取加貼封條或張貼公告的辦法查封的，不得對抗其他人民法院的查封”，這表明司法解釋認為，如果法院已經向有關管理機關發出協助執行通知書，就可以對抗其他人民法院的查封。難道法院一向登記機關發送協助執行通知，該通知就可以向第三人產生對抗效力嗎？法院發出的協助執行通知，這只能表明法院已經作出查封的決定并要求登記機關予以協助執行，但這并沒有向第三人公示。在沒有公示的情況下就發生對抗效力，第三人仍無法避免不測之風險，有關司法機關和行政機關仍不免在一無所知的情況下重復扣押。認為筆者，解決這個問題的最終出路在于通過立法建立不動產的保全登記制度（限制登記制度），通過立法明確規定要把登記作為唯一的有效公示方式。這不僅是理論上要求，更是實務的需要。最高法院2004年的《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》首次對不動產的查封登記進行了司法解釋，在一定程度上彌補了欠缺查封登記制度的缺憾，但作為一種重要的登記制度，僅僅依靠最高法院的一個司法解釋來進行制度構建，未免有些欠妥。
（四）信托登記
信托設立后，信托財產的所有權就由委托人處轉移給受托人，但受托人所取得的只是信托財產的“名義所有權”，因為信托財產最鮮明的特點就是它具有獨立性。我國《信托法》第16條規定：“信托財產與屬于受托人所有的財產（即固有財產）相區別，不得歸入受托人的固有財產或者成為固有財產的一部分。受托人死亡或者依法解散、被依法撤消、被宣告破產而終止，信托財產不屬于其遺產或者清算財產。”更有甚者，我國《信托法》第17條規定除非有法定情形，信托財產不得強制執行。基于信托財產的獨立性特點，如果不以一定方法將信托財產向不特定的第三人公開，第三人難免會遭受不測之風險。有鑒于此，我國《信托法》第10條特別規定了信托登記制度：“設立信托，對于信托財產，有關法律、行政法規規定應當辦理登記手續的，應當依法辦理信托登記。未依照前款規定辦理信托登記的，應當補辦登記手續；不補辦的，該信托不產生效力。” 但遺憾的是，我國《信托法》一方面將信托登記放在如此舉足輕重的地位，另一方面對信托登記的制度設計卻十分簡單粗糙，無論是《物權法》、《土地登記規則》還是《城市房屋權屬登記管理辦法》對信托登記都一字未提，以致于最終使這個對信托法律關系“生死悠關”的登記問題陷入了法律的灰色區域。
八、結語
不動產登記是物權對世效力和公示原則的基本要求，目前世界上大多數國家和地區均建立了不動產登記制度。由于中國對不動產登記制度尚未進行深入的研究，致使國內立法中不可避免出現了一些制度缺陷，現行的立法不僅零散，而且存在不少錯誤，有的甚至違反物權法的基本原則，這種制度缺陷直接危及當事人的切身利益與市場交易的秩序與安全。盡管物權法已經出臺，但不動產登記制度中存在的大量缺陷仍有待我們進一步消除。我們不僅要繼續為我國不動產物權登記制度尋找科學的理論基礎，而且要力爭為我國制定出一部縝密合理的、具有可操作性的不動產登記法。
注釋
[1]參見孫憲忠：《再談物權行為理論》，載于孫憲忠著：《論物權法》，法律出版社2001年版，第156頁。
[2]參見梁慧星：《我國民法是否承認物權行為》，載于梁慧星著：《民法學說判例與立法研究》，中國政法大學出版社1993年版，第127頁。參見王利明：《物權法論》，中國政法大學出版社1998年版，第60頁。另參見陳華彬：《論基于法律行為的物權變動——物權行為及無因性理論研究》，載于梁慧星主編：《民商法論叢》第6卷，法律出版社1997年版，第146頁。
[3] 參見郭明瑞：《物權登記應采用對抗效力的幾點理由》，載于《法學雜志》2005年第4期，第13頁；另參見王軼：《物權變動論》，中國人民大學出版社2001年版，第48頁。
[4] 參見梁慧星：《中國物權法草案建議稿——條文、說明、理由與參考立法例》，社會科學文獻出版社2000年版，第109頁；參見王利明主編：《中國物權法草案建議稿及說明》，中國法制出版社2001年版，第182頁。參見肖厚國：《物權變動研究》，法律出版社2002年版，第447頁；
[5] 參見于海涌著：《絕對物權行為理論與物權法律制度研究》第一章“典型物權變動模式的分析檢討”，北京大學出版社2006年版，第3頁以下。
[6] 1998年地質礦產部、國家土地管理局、國家海洋局和國家測繪局共同組建國土資源部，但多頭管理的問題依然存在。
[7]《土地登記規則》是指1995年12月18日國家土地管理局施行的新規則，《城市房屋權屬登記管理辦法》是指2001年8月15日公布施行的新辦法。
[8] 陳華彬：《現代建筑物區分所有權制度研究》，法律出版社1995年版，第216頁。
[9] alex weill ， droit civil ， les s？retés， la publicité foncière， précis dalloz， 1979， no 682.
[10] 法國民法典規定了法定地役權（servitude légale）和約定地役權（servitude conventionnelle），其法定地役權的內涵與我國民法中的相鄰關系大致相當。
[11] 王澤鑒：《民法物權（通則，所有權）》，北京：中國政法大學出版社2001年版，第62頁。
[12] 效力劣后不等于無效，效力劣后的前提就是有效。如果本身無效，根本就無從談起效力的優先與劣后。
[13] 參見《人民日報》2001年11月24日全國地籍工作會議的資料。
[14] 例如：《成都市村鎮房屋產權產籍管理暫行辦法》、《濟南市村鎮房屋權屬登記管理辦法》、《廣州市農村房地產權登記規定》。
[15] 鄒海林：《破產程序和破產法實體制度比較研究》，法律出版社1995年版，第204頁。
[16] 王澤鑒：《民法學說與判例研究》（第六冊），三民書局1994年版，第194頁。
第3篇：不動產測繪管理辦法范文
內容提要: 房屋所有權初始登記申請應提交材料的范圍是嚴重困擾房地產登記實踐的一個問題。繁雜的、“搭便車式”的申請材料提供要求導致房屋所有權初始登記的辦理存在諸多障礙。在房屋已合法轉讓的情形下，這一問題更演化成“小業主辦證難”問題，形成了尖銳的社會矛盾。這一難題的解決既涉及對房屋所有權初始登記制度功能的正確認識，也涉及行政法理論中的信賴保護原則在房屋所有權初始登記申請材料提交制度中的正確應用。立法及實踐有必要在厘清這些問題的基礎上，重新審視我國房屋所有權初始登記應提交材料的范圍并妥善解決與此相關的一些法律問題。
房屋所有權初始登記（也稱建筑物、附著物所有權初始登記），指在房屋竣工后，為確定房屋的基本信息及房屋的所有權而進行的第一次登記。在房地產登記實務中，房屋所有權初始登記申請應提交哪些申請材料是爭議頗大的一個問題。由于房屋所有權初始登記是進行其他房地產登記的前提，只有在房屋所有權初始登記完成后，房屋的移轉登記、抵押登記等登記才能進行，（《中華人民共和國城市房地產管理法》第37條規定，未經依法登記領取權屬證書的房地產，不得轉讓。根據這一規定，地方立法及登記實務一般均將初始登記作為其他房地產登記的前提。比如，《上海市房地產登記條例》第14條第1、2款規定，土地使用權未經初始登記的，該土地范圍內的其他房地產權利不予登記。房屋所有權未經初始登記的，與該房屋有關的其他房地產權利不予登記，但依據本條例規定申請預告登記的情形除外。《深圳經濟特區房地產登記條例》第36條規定，經初始登記的房地產，有下列情形之一的，當事人應自合同或其他法律文件生效之日起三十日內申請辦理轉移登記……，等等。）故而，房屋的占有人對房屋所有權初始登記一般均比較重視。但也正是基于此，房屋所有權初始登記往往被一些行政管理部門視為開展行政管理的有力手段與“抓手”。在實務中，一系列與房屋開發、建設、交易等活動相關的行政管理行為，如建筑工程規劃竣工驗收、建筑工程竣工結算、物業專項維修資金征收、房地產稅費征收等，紛紛搭上房屋所有權初始登記的“便車”。房屋占有人未取得相關行政管理合格證明文件即無法完成房屋所有權初始登記，房屋交易的進行便存在障礙。在房屋已交易（如預售）的情形下，這一問題更演化成“小業主辦證難”的問題，形成尖銳的社會矛盾。
在法學研究領域，關于房屋所有權初始登記應提交材料的范圍及與之相關的法律問題，鮮有人深入涉及。但在實踐中，正是圍繞這一“不起眼”的問題，已產生了極大的爭議，并引發了諸多社會矛盾和沖突。我們認為，對此問題進行研究，具有重要的現實意義。
一、有關房屋所有權初始登記應提交材料的現行立法、實踐及問題
（一）有關房屋所有權初始登記應提交材料的立法現狀
房屋所有權初始登記申請應提供哪些申請材料？這一問題貌似簡單，但卻很難在國家法律層面找到確切的答案。《中華人民共和國城市房地產管理法》第60條第2款規定：在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書。《中華人民共和國物權法》第11條規定：當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料。觀乎這兩項法律規定，前者似乎明確了土地使用權證書為房屋所有權初始登記的唯一申請材料。但很顯然，單一的土地使用權證書無法確定房屋的物權狀況，是無法滿足房屋所有權初始登記要求的。這一規定更宜理解為原則性的規定，有賴于其他立法的具體化。后者的規定雖然比前者的規定略為具體，但依然是原則性的。“等必要材料”的提法表明該規定是未詳盡的，其為一項彈性的規定，存在擴展空間。
由于國家立法的不明確或存在較大彈性，圍繞房屋所有權初始登記應提交材料的范圍問題，國務院部委的部門規章及地方法規的規定可謂五花八門。建設部《房屋登記辦法》第30條規定的房屋所有權初始登記應提交的材料有：（一）登記申請書；（二）申請人身份證明；（三）建設用地使用權證明；（四）建設工程符合規劃的證明；（五）房屋已竣工的證明；（六）房屋測繪報告；（七）其他必要材料。《上海市房地產登記條例》第25條規定房屋所有權初始登記應提交的材料包括：（一）申請書；（二）身份證明；（三）記載土地使用權狀況的房地產權證書；（四）建設工程規劃許可證；（五）竣工驗收證明；（六）記載房屋狀況的地籍圖；（七）房屋勘測報告；（八）根據登記技術規范應當提交的其他有關文件。《南京市城鎮房屋權屬登記條例》第20條規定的房屋所有權初始登記應提交的材料有：（一）立項批準文件；（二）國有土地使用證；（三）建設工程規劃許可證；（四）竣工驗收證明材料；（五）公安部門出具的房屋門牌證明；（六）有資質的房產測繪機構出具的房屋測繪成果；（七）其他有關證件、證明。
在上述地方法規的規定之外，一些地方政府或房地產主管部門還常常以規范性文件的形式要求申請人提交某些行政管理證明材料作為房屋所有權初始登記的申請材料，如深圳市的一些文件就要求或曾要求提供物業專項維修資金繳納證明、地下工程建設檔案移交證明、土地使用費繳納證明等作為房屋所有權初始登記的申請材料。
綜觀上述情況，可以發現以下問題：首先，房地產管理法與物權法關于房屋所有權初始登記應提交材料的范圍的規定并不明確，兩者也不一致；其次，建設部規章與地方立法均在國家立法之外，另外規定了許多房屋所有權初始登記應提交的材料，如建筑工程規劃許可文件、建筑工程施工許可文件、建筑工程竣工驗收文件等；再次，各地立法的規定雖然有許多一致的地方，但也存在差別；最后，地方法規的規定往往存在兜底條款，為擴展房屋所有權初始登記應提交材料的范圍提供了可能。
（二）有關房屋所有權初始登記應提交材料的現行立法沒有明確的問題
上述立法中的差異表面上看起來問題不大，但卻在實務中造成了極大的困惑并引發了激烈的爭議，主要表現在如下三個方面：
1．房屋所有權初始登記應提交材料的邊際究竟在哪？由于國家立法及地方立法的不一致，甚至由于立法中幾乎均存在兜底條款，房屋所有權初始登記申請材料的提供要求有時候幾乎成為無底洞，成為“刁難”申請人的工具，申請人時常因此而不勝其擾。
2．與房屋所有權初始登記相關的行政管理事項應否均在房屋所有權初始登記環節中解決？許多行政管理機關認為，房屋所有權初始登記是開展行政管理的有力手段，通過該環節解決與房屋開發、建設、交易等有關的行政管理事項是可行的、必需的。基于這一思路，房屋所有權初始登記應提交材料的范圍有不斷擴大的趨勢，已造成房屋所有權初始登記管理不堪重負。
3．是否任一材料的缺乏都會實質性地影響登記？在房屋已合法轉讓（主要指預售）時，買受人基于對房地產主管部門作出的預售許可等行政行為的信賴，進行了房地產交易，但卻由于房地產開發商欠缺某些房屋所有權初始登記申請材料，無法辦理房屋所有權初始登記，最終無法辦理轉移登記、取得房地產權利證書。這一狀況顯然是不合理的。
關于房屋所有權初始登記應提交材料范圍問題的爭議首先是由于立法規定的混亂、不一致而引起的。立法上的混亂、不一致則顯然是由于房屋所有權初始登記應提交材料的確定依據在理論上未得到準確界定而引發的。理論探討的不足導致房屋所有權初始登記應提交材料的范圍處于模糊狀態。其次，立法僅對房屋所有權初始登記應提交材料的范圍進行了統一的規定，但未允許在房屋已合法轉讓（主要指預售）時，為保護善意買受人的合法權益，可作相應的調整，這導致合法買受人的利益往往淹沒在不當的、統一規定的房屋所有權初始登記申請材料提交過程中。
觀乎引發房屋所有權初始登記應提交材料范圍問題的爭議的兩項原因，可以發現，第二個問題是第一個問題在特殊情形下（即存在合法買受人）的表現形式，其解決必須以第一個問題的確定為基礎。因此，在下文的論述中，我們將首先對第一個問題，也即在一般情形下（房屋未合法轉讓時），房屋所有權初始登記應提交材料的確定依據問題進行探討，并據此對未合法轉讓房屋的所有權初始登記應提交材料的范圍進行分析、界定；在此基礎上，再討論第二個問題，也即在房屋已合法轉讓時，為保護合法買受人的利益，房屋所有權初始登記應提交材料的確定依據及范圍是否應有所變化？房屋所有權初始登記申請材料的提供要求是否應作適當的調整？
二、未合法轉讓房屋的所有權初始登記應提交材料的確定依據與范圍
（一）登記制度的功能—未合法轉讓房屋的所有權初始登記應提交材料的確定依據
未合法轉讓房屋的所有權初始登記應提交材料的范圍應由房屋所有權初始登記制度功能的發揮需要決定。“申請人提出登記申請，是財產初始登記程序的起始環節和必經步驟，是引起財產登記程序法律關系的重要法律事實，其直接后果是引起財產登記關系主體之間的權利和義務的產生，即引起登記關系的發生；其最終目的則是為了使當事人的財產權利通過法律程序而得到法律的認可。”[1]也就是說，財產權初始登記申請是一項引起登記關系產生的法律事實，最終目的在于使當事人的財產權利通過法律程序而得到法律的認可。房屋所有權初始登記申請的目的在于證明申請的房屋符合法律規定的要件，可以作為合法的財產權利獲得法律的認可。房屋所有權初始登記申請材料的提供目的即在于證明申請事項已符合房屋所有權初始登記所應具備的各項法律要件，最終使申請得到認可并獲得登記。對于某一法律行為或某項法律制度而言，其成立的法律要件顯然是由該行為或制度的目的也即制度功能決定的。法律要件的設置僅是實現該行為或制度功能的途徑，是服務于制度功能的發揮需要的。房屋所有權初始登記制度當然也是如此。故而，未合法轉讓房屋的所有權初始登記申請材料應由房屋所有權初始登記制度的功能最終決定，房屋所有權初始登記應提交材料的確定依據即為房屋所有權初始登記制度的功能。
（二）物權宣示—房屋所有權初始登記制度的基本功能
未合法轉讓房屋的所有權初始登記應提交材料的確定依據為房屋所有權初始登記制度的功能。據此，我們即可以從房屋所有權初始登記制度功能的厘清出發，對未合法轉讓房屋的所有權初始登記應提交材料的范圍進行界定。
1．物權法視角下的房屋所有權初始登記制度的功能
房屋所有權初始登記為房地產登記的一個類型，房地產登記則是不動產登記的一種。所謂不動產登記，也就是不動產物權登記，即不動產物權的各種變動在不動產所在地的專門機關所設立的專門簿冊（不動產登記簿）上予以記載的事實[2]。
我國《物權法》并沒有對房地產或不動產登記進行定義，僅在第9條規定了不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力，未經登記，不生效力，但法律另有規定的除外。此外，其在第28至第31條中還規定了因法院判決、仲裁機關裁決、行政機關征收決定、繼承、遺贈及合法建造等非法律行為引起物權變動的，自相關文件或行為生效時即產生物權變動的效力，無需進行登記；但處分該物權時，若依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。這些規定表明我國在不動產登記制度上采取了權利登記模式，并堅持了設權登記為主、宣示登記為輔的原則。所謂設權登記，“乃創設物權效力之登記”；而宣示登記，“乃將已成立之物權變動昭示于人之登記” [3]。根據設權登記主義，物權非因登記不能產生，而根據宣示登記主義，登記的功能僅在于記載、宣示業已存在的物權，而不在于設立物權。
根據我國《物權法》的上述規定，可以推導出：作為不動產物權登記的一種形式，房地產登記同樣可分為兩種類別，其一為設權登記，其制度目的、功能在于記載并設立房地產物權（對于因法律行為而設立的物權而言）；其二為宣示登記，其制度目的、功能在于記載、宣示房地產物權（對于因非法律行為而形成的物權而言）。鑒于房屋所有權初始登記的登記對象為合法建造（對于非法建造的房屋，經處罰、補辦相應手續后應視為合法，也可進行初始登記）的房屋，該登記模式應為宣示登記，故其制度功能便表現為記載、宣示業已存在的房屋物權，而不在于設立房屋物權。
2．基于房屋所有權初始登記的法律屬性對房屋所有權初始登記功能的認識
在實務中，房屋所有權初始登記被“搭乘”上諸多行政管理職能的現狀，與理論及實踐對于房屋所有權初始登記行為及登記制度的法律屬性的不當認識是密切相關的。房屋所有權初始登記行為及登記制度的法律屬性應如何定位？房屋所有權初始登記行為是行政行為嗎？房屋所有權初始登記制度是行政管理制度嗎？如房屋所有權初始登記行為、登記制度具有行政行為、行政管理規范屬性，那么其是一種純粹的行政管理行為、行政管理規范嗎？其行政管理職能應否受到限制？我們認為，這些問題在理論認識中是存在著重大誤區的，“我國許多法學家只把不動產物權登記當作其他登記一樣的純粹行政法問題”[4]，實踐則在此認識的基礎上，簡單地視房屋所有權初始登記行為、登記制度為純粹的行政管理行為、行政管理制度，混淆了房屋所有權初始登記行為與其他相關行政管理行為的界限，從而賦予房屋所有權初始登記過多無關的行政管理功能，引發了實踐的混亂。對房屋所有權初始登記法律屬性問題的不同認識會對房屋所有權初始登記制度功能的判斷產生重大影響，如房屋所有權初始登記是純粹的行政管理行為及管理制度，僅僅是一種行政管理手段，則“搭乘”相關的行政管理職能可能是無可厚非的，這正是實踐中很多人的看法，也正是導致房屋所有權初始登記應提交材料的范圍不斷擴大的重要根源。我們認為，關于房屋所有權初始登記制度功能問題的探討，有必要在正確厘定房屋所有權初始登記行為、登記制度的法律屬性的基礎上進行。唯有如此，從房屋所有權初始登記功能出發，探討、確定房屋所有權初始登記應提交材料的范圍的思路對于實踐中存在的問題的解決才是有針對性的，問題的解決也才可能是徹底的、全面的。
房地產登記行為的法律屬性與房地產登記制度的法律屬性是兩個不同層面上的問題，前者探討的是房地產登記行為是公法行為抑或民事行為的問題，后者探討的則是房地產登記制度的私法屬性與公法屬性問題。這兩者有一定的關聯，但并非等同關系。對于前者，一些學者認為，登記根本就不是私法上的法律行為，而是具有國家意志性的公法行為，準確地說，登記行為是公法上的確認行為[5]。對此，我們認為，從房地產登記的運作機制、房地產登記機關與申請者的相互地位與關系看，“登記只是一項獨立的國家行為”[2]131，確實屬于公法上的行為，這一結論總體上是對的，但若由此而“順理成章”地將房地產登記當成純粹的行政法問題，將房地產登記制度視為純粹的公法規范或行政法制度，就可能因過分強調房地產登記制度的行政管理功能因而引發謬誤。
就房地產登記制度的法律屬性問題，有人認為，“登記機關的性質是行政機關，為了確保不動產交易的正當性，它必須有所作為（如進行審查），此種行為中蘊涵了維持一般交易秩序和達到國家治理的目的，……。這個視角中的登記法又披上了公法外衣”[6]，故房地產登記制度具有公法屬性應是不容置疑的。但在另一方面，房地產登記也具有私法屬性，“就財產登記法而言，與財產權因登記而產生的效力有關的法律制度，實際上與財產權自身的構成和效力密切相關，是財產權制度的基本構成，因此，顯然具有民事財產法（私法）的性質”[1]12-13，這一點我們同樣不能漠視。由此而言，房地產登記制度應是一項公法與私法屬性兼具的法律制度。
承認房地產登記是一項公法與私法屬性兼具的法律制度，并不意味著房地產登記制度的公法與私法屬性不存在主次之分。“將登記法界定為私法或者公法，將導致其功能目標和制度設置存在根本差別，這就要求立法者必須作出判斷。實際上，由于登記法與當事人的私人利益、國家涉及不動產的公共利益緊密相關，不可能將之單純地定性為私法或者公法，而是糅合這兩種屬性，只不過，糅合的比例—以私法屬性為主、以公法屬性為主，還是兩者對半—則要由立法者進行選擇。”[6]81比較大陸法系國家的立法，可以發現，不動產登記法在許多國家中并不是作為行政法而是作為民法不動產法的重要組成部分的。例如，德國不動產法把不動產登記法作為它的程序法，而日本的不動產法把不動登記法作為它的特別法。（參見：北川善太郎．日本民法體系[M]李毅多，仇京春，譯．北京：科學出版社，1995:64．轉引自：孫憲忠．中國物權法原理[M]北京：法律出版社，2004:202.）在這些國家的立法中，不動產登記是不動產物權變動的法律依據，這是立法規定不動產登記制度的核心目的，而與不動產登記相關的公法管理規范更多地是服務于完成不動產物權登記所需要的程序及一些相關管理要求。這一制度模式體現了不動產物權登記制度更多地屬于私法規范，而不是公法規范，并且，與不動產物權登記相關的公法規范的規范目的也不在于公法管理本身，而在于服務登記行為的進行，配合完成物權的設定或宣示。
綜上所述，房地產登記制度應是以私法屬性為核心的規范，其中涉及的行政管理規范及行政管理行為應以服務于實現房地產登記的房地產物權設定或房地產物權宣示功能為滿足，過多地賦予房地產登記制度與其自身功能無關的行政管理功能會背離房地產登記的制度屬性，造成房地產登記制度的功能錯位及不堪重負，房地產登記也會淪為功能泛化、不確定的“萬能”行政管理手段，從而引發社會矛盾的產生。房屋所有權初始登記作為房地產登記的一種類型，同樣應遵循這一要求。
根據上文關于房地產（不動產）登記制度的功能及房地產（不動產）登記行為屬性、房地產（不動產）登記制度屬性的探討，可以得出如下結論：房屋所有權初始登記制度的功能在于記載、宣示房屋所有權。房屋所有權初始登記制度兼具民事規范及行政管理規范屬性，但其以民事規范及實現民事功能為主，行政管理規范則以服務于記載、宣示房地產所有權為限，過分強調房屋所有權初始登記的行政管理功能是不妥當的。
房屋所有權初始登記申請材料的提交目的在于啟動并完成房屋所有權初始登記，其范圍的確定應受房屋所有權初始登記功能所限定，超出房屋所有權初始登記制度功能，要求提交無關的行政管理證明文件是不妥的。在登記制度應主要定位為私法的前提下，“必須彰顯意思自治、私權神圣這樣的私法理念，盡可能賦予當事人的決定權和選擇權，盡可能限制國家對當事人私事的干涉。”[6]81據此，目前的實踐過份強調房屋所有權初始登記的行政管理屬性，賦予其過多、過重的行政管理功能，在房屋所有權初始登記環節設置過多無關的行政管理材料提交要求，均是違背房屋所有權初始登記的制度功能的。立法有必要以準確界定的房屋所有權初始登記制度功能為核心標準，重新審視并合理確定未合法轉讓房屋的所有權初始登記應提交材料的范圍。
最后，必須說明的是，上文的探討是針對實踐中房屋所有權初始登記申請材料提供要求混亂，為抑制房屋所有權初始登記應提交材料的范圍不適當擴大而進行的，是從反面對未合法轉讓房屋的所有權初始登記應提交材料的范圍進行界定、限定。未合法轉讓房屋的所有權初始登記申請材料應具體包括哪些？還有必要從房屋所有權初始登記的制度功能出發進行正面篩選、界定。唯有從正反兩面進行雙重界定、限定，未合法轉讓房屋的所有權初始登記申請材料的范圍問題才能得到終極解決。
鑒于房屋所有權初始登記為不動產物權登記的一種，其制度功能在于記載、宣示房屋所有權，故房屋所有權初始登記的申請材料應證明擬進行房屋所有權初始登記的對象已具備物權（具體指房屋所有權）的設立要求。唯有如此，房屋所有權初始登記的要件才能得到充實，房屋所有權初始登記才能得以啟動并最終完成。根據物權法理論，物權“即特定的人在特定的物上所享有的法律地位”[7]，在此基礎上，結合房屋所有權的特征及一般法律權利的構成要素理論（即權利由主體、客體、內容三部分構成[8]，我們認為，房屋所有權的設立，必須具備三個要素。其一，權利主體特定、明確。“物權法的本質，在規范財產歸屬秩序”[9]，如某物未歸屬某人所有，則為無主物，并無登記、宣示物權的必要。其二，權利客體為特定物，種類物無法具體化，無法設定物權。對于現代建筑物特別是區分所有建筑物而言，房屋的特定化表現為構造上的獨立性及使用上的獨立性，兩者缺一不可。（關于房屋特定化的判斷標準問題，參見：陳華彬．現代建筑物區分所有權制度研究[M]．北京：法律出版社，1995:104.）其三，權利內容合法，具體表現為主體對房屋的支配具有合法性，因而享有房屋物權主體的法律地位。非法的支配無法形成房屋物權，支配者無法享有房屋物權人的法律地位。未合法轉讓房屋的所有權初始登記申請應根據這些要求，提供相應的證明材料，從而實現充實房屋所有權初始登記要件，完成房屋所有權初始登記的目的。
（三）基于登記功能考量的應提交材料的范圍設計
1．未合法轉讓房屋的所有權初始登記應提交材料的范圍的確定原則
根據上文分析，我們認為，未合法轉讓房屋的所有權初始登記應提交材料的范圍的確定應遵循如下三個原則：第一，充分證明申請登記的房屋已符合物權（具體指房屋所有權）的設立要件；第二，申請材料的取舍應以房屋所有權初始登記制度功能的實現為依據，并受其限制；第三，房屋所有權初始登記中涉及的行政管理職能應以配合、服務房屋所有權的登記宣示為限。
2．未合法轉讓房屋的所有權初始登記申請的必備材料
未合法轉讓房屋的所有權初始登記申請材料應當包括且僅限于如下方面：
①申請文件。房屋所有權初始登記為依申請進行的行政行為，應由當事人提出申請；另外，申請書也是確定房屋所有權內容的重要依據。
②申請人身份證明文件。身份證明文件是確定權利主體的重要依據。
③房屋特定化的證明文件。根據前文所述，房屋的特定化表現為構造上的獨立性及使用上的獨立性，兩者缺一不可。據此，房屋特定化的證明文件應包括：第一，房屋構造上具有獨立性的證明文件，主要指記載房屋自然狀況、四至范圍等事項的房地產測繪文件；第二，房屋使用上具有獨立性的證明文件，主要指房屋的竣工驗收證明文件。
對于房屋在構造上具有獨立性的證明文件的范圍與提供要求，實務中爭議不大；而對于房屋使用上具有獨立性的證明文件的范圍及提供要求，實踐中存在一些爭議，我們在下文再另行探討。
④對房屋的支配具有合法性的證明文件。主要包括：第一，建設用地使用權證明文件，以表明建設用地使用權來源的合法性，主要包括土地使用權出讓合同、協議或其他批準文件、處罰文件；第二，房屋合法建造的證明文件，以表明房屋建造、形成的合法性，主要包括建筑工程規劃許可文件、建筑工程施工許可文件、建筑工程規劃驗收合格證明文件。
3若干存在爭議的房屋所有權初始登記申請材料
(1)建筑工程竣工驗收證明文件 在實務中，建筑工程竣工驗收一般分為兩部分。一是對建筑工程的質量、消防、電梯、燃氣、水、電等方面進行的驗收。此部分驗收一般由相關行政主管部門依據各自職責分別進行，再由建設主管部門統一審核并出具相應的竣工驗收證明文件。二是對建筑工程的建設是否符合規劃許可內容進行評價的竣工驗收，一般稱建筑工程規劃竣工驗收。第一部分竣工驗收的作用在于證明建筑工程具備使用上的獨立性，可以投入使用，不會因質量、消防等問題產生人身、財產危險，也不會由于缺少電梯、燃氣、水、電等必需品而影響生產、生活的進行。房屋物權有明確的使用目的，只有房屋符合使用的條件與標準，房屋才能進行物權登記，才能設立房屋物權。實踐中有一些人認為，即使房屋未能通過此類事項的竣工驗收，買受人對建筑材料也同樣擁有物權，也應當允許其進行登記。我們認為，這一種觀點是錯誤的。建筑材料等財產的物權不能等同于房屋物權，對建筑材料等財產擁有物權不等于房屋可以獲得初始登記，這兩種物權是不同類型的物權，不能等同。故而，房屋的質量、消防、電梯、燃氣、水、電等方面的竣工驗收證明文件是房屋所有權初始登記應提交材料的重要內容。至于建筑工程規劃竣工驗收證明文件，我們認為，其作用主要有二：一是證明房屋的建造符合規劃許可文件的要求，表明房屋的建造是合法的，因而房屋具備支配上的合法性；二是表明房屋已按規劃許可內容完成了所有建設內容，房屋的配套設施已完備，已具備使用上的獨立性。實務中，許多房地發開發商僅關心專有部分的建設，而不愿意承建甚至逃避建設學校、幼兒園、物業管理用房、公共活動場所等配套設施，從而導致房屋無法取得規劃竣工驗收證明。有些人認為，共用設施的欠缺并不影響房屋的使用，不影響房屋具有使用上的獨立性，因而不應成為規劃竣工驗收的障礙。對此，我們認為，所謂房屋使用上的獨立性，又稱為“機能上之獨立性”或“經濟上之獨立性”[10]，“于判斷時，并不是將該部分自房屋中完全分離出來獨立判斷，而且亦須兼顧該部分于整體房屋中所占位置、機能如何及與整體房屋之關聯如何等加以判斷。只有如此，才不致于判斷時發生偏差。”（參見：何明楨．建筑物區分所有之研究[D]．臺北：臺灣政治大學，1983．轉引自：陳華彬．現代建筑物區分所有權制度研究[M]．北京：法律出版社，1995:98）故而，對于特定土地使用權出讓合同項下的房屋而言，房屋使用上具有獨立性的判斷應是特定的，應以土地使用權出讓合同的約定為標準。土地使用權出讓合同約定的所有建筑物特別是共用設施均是房屋使用功能得以發揮的重要構成部分，任何一部分的缺失均會導致房屋使用價值的減損，從而使房屋欠缺使用上的獨立性，因而不能設立房屋物權。比如，土地使用權出讓合同將某一房屋定位為高檔住宅區，約定一戶配兩個車位，有獨立的學校，獨立的游泳池。但在開發建設過程中，開發企業最終并未配建這些設施。在這一情形下，雖然根據一般社會觀念，其他建筑部分仍可獨立使用，但從該宗地的土地使用權出讓合同的約定出發，這些房屋在功能上是欠缺的，并未符合獨立使用的要求，故而不應取得建筑工程規劃竣工驗收證明。否則，土地使用權出讓合同的約定便會落空，將來信賴土地使用權出讓合同的約定而進行交易的買受人也必將受到損害。
綜上所述，建筑工程的質量、消防、電梯、燃氣、水、電等方面的驗收及規劃竣工驗收合格證明文件均是未合法轉讓房屋的所有權初始登記應提交材料的重要內容。
(2)建筑工程造價結算文件 實踐中，建筑工程造價結算文件的提供要求也是引發“辦證難”的一個重要原因。
將工程造價結算文件納入房屋所有權初始登記應提交材料的范圍，原因主要有兩點：其一，在一些地方的登記實踐中，該文件確定的工程造價是登記簿中登記價款的確定依據，并進而成為初始登記環節有關稅費的計收依據；其二，提供此文件是我國法律及登記實踐不允許房地產進行超額抵押的必然要求。在不允許超額抵押的狀況下，登記價有非常重要的作用，決定著房地產抵押能在多大范圍內進行。
工程造價結算文件一般由房屋承建商在建筑工程竣工后提供。在實踐中，由于房地產承建商與房地產開發商經常存在工程款糾紛，故而房地產承建商時常將該文件作為向房地產開發商追討工程款的籌碼而予以扣留，從而影響了房屋所有權初始登記的辦理。
我們認為，將工程造價結算文件納入房屋所有權初始登記應提交材料的范圍的理由均是難以成立的，該文件不應納入房屋所有權初始登記應提交材料的范圍，理由是：其一，一方面，將工程造價結算文件納入房屋所有權初始登記應提交材料的范圍是混淆不同行政管理關系的結果，實質上是將征稅機關核定征稅標的價值的職責轉嫁予登記機關在房屋所有權初始登記環節履行；另一方面，在實踐中，由于房地產承建商提供的工程結算價存在造假的可能，房地產開發商可能借此文件偷稅漏稅，稅務機關以該文件為依據征收稅費的作法是不妥的。由此而言，將建筑工程造價結算文件作為登記價款的確定依據，并進而作為初始登記環節有關稅費的計收依據的作法是錯誤的。其二，2007年10月1日施行的《中華人民共和國物權法》已不再強調抵押權必須在抵押物的價值范圍內設定，并且抵押權設定的順位制度也已在該法第194條等條文中得到規定。這些制度設計表明《物權法》已傾向于采用順位制度取代《擔保法》規定的“余額抵押”制度，不再限制超額抵押。（當然，《物權法》也未明確允許超額抵押，或廢止《擔保法》關于“余額抵押”的規定。這一問題在實踐中還存在著爭議，目前各地的操作也并不一致，未來的立法有必要對此問題進行明確。）根據建設部、中國人民銀行、中國銀監會于2006年1月的《關于規范與銀行信貸業務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》，房地產抵押可以不再根據登記價款確定抵押物的價值，抵押物的價格可以由抵押雙方議定或評估確定。根據這些規定，結合我國市場經濟發展要求及發達國家的立法經驗，我們認為，立法及實踐中允許超額抵押是必然的，是市場經濟對民事立法的必然要求，登記實踐中要求提供建筑工程造價結算文件以確定登記價，從而實現禁止超額抵押的作法也是不妥的。
(3)完稅證明 在不動產登記過程中征收有關稅費是稅收征管的一種重要手段，這一觀點不僅僅是我國許多學者的看法，也是與國外一些學者的看法相一致的，甚至已被國外的一些立法采納[11]。在我國許多地方的房地產登記實踐中，房地產登記發證的最后一個程序一般為稅款的繳納，因而，完稅證明在實質上已成為房屋所有權初始登記及其他房地產登記的一項重要申請材料。
我們認為，房地產交易過程中的征稅行為是由房地產交易活動引發的，納稅義務的產生是權利變動的一項法律后果，而非權利變動的前提或根據。根據本文關于房屋所有權初始登記制度功能的分析，征稅手段不應是房屋所有權初始登記制度的一項功能，稅款繳納與房屋的合法建造并無聯系，故而，完稅證明不應成為房屋所有權初始登記乃至其他房地產登記的申請材料。立法及實踐不能因房屋所有權初始登記具有物權宣示、保護功能而將之視為稅收征收的工具，征稅行政管理職能應在法律關系上與登記制度相切割。當然，我們并不反對房地產登記機關代征相關交易稅，僅不應將交易稅款的繳納作為登記的前提，并將房屋所有權初始登記作為征稅的“抓手”。
(4)地價款繳納證明、立項文件、建設用地規劃許可文件等前置性文件 一般而言，地價款繳納證明是土地使用權人取得土地使用權證書的前提，如房地產開發企業提供了土地使用權證書的，不應再要求其提供地價款繳納證明。當然，實踐中也存在土地使用權人取得土地使用權證書，但未完全繳納地價款的情形（如允許分期繳納地價款的）。在這一情形下，除另有約定外，土地使用權的取得應認定尚存在瑕疵，不應進行初始登記，否則，可能會導致國家土地收益的流失。
立項文件實質上是土地使用權證明文件取得及其后一系列建設行為得以進行的前提條件，而建設用地規劃許可證明則是建設工程規劃許可證明取得的前提條件。此類文件已由其后的相關文件所吸附，均不應納入房屋所有權初始登記應提交材料的范圍。
(5)其他文件 除了上述文件之外，上文所提及的其他行政管理證明文件，如門牌證明、（這一文件的提供目的應是特定化房屋，但這一目的完全可由土地使用權證明文件及房屋測繪報告等文件實現，即使缺乏門牌標志，房屋初始登記也可以通過宗地號及測繪報告中的房屋編號進行。）地下工程建設檔案移交證明、物業專項維修資金繳納證明等均與房屋的合法建造及房屋所有權的記載、宣示無關，均不應納入房屋所有權初始登記應提交材料的范圍，這些文件所承載的行政管理職能應循其他法律途徑實現。
綜上所述，未合法轉讓房屋的所有權初始登記應提交材料的范圍包括：房屋所有權初始登記申請書；申請人身份證明文件；土地使用權證明文件（不包括地價款繳納證明，但根據法律法規規定或土地使用權出讓合同約定允許分期繳納地價款的除外）；建筑工程規劃許可證明文件；建筑工程施工許可證明文件；建筑工程竣工驗收證明文件（包括規劃、建筑質量、消防、電梯、燃氣、水、電等方面的竣工驗收證明文件）；建筑工程測繪報告。立法對房屋所有權初始登記應提交材料的范圍的列舉應不設兜底條款為妥，以避免其他文件或一些行政管理部門隨意增設、擴充房屋所有權初始登記應提交材料的范圍。只有這樣，房屋所有權初始登記應提交材料的范圍的不確定、混亂現象才可能得到徹底根治。
三、已合法轉讓房屋的所有權初始登記應提交材料的范圍及相關法律問題
由于采取現售方式銷售的房地產已完成房屋所有權初始登記，已取得房地產權利證書（即實務中所稱的“大房地產證”），其轉讓不涉及房屋所有權初始登記問題，故本部分探討的房屋主要指采取預售方式銷售的已批準預售并已實際銷售的房屋。在實務中，許多已合法預售的房屋由于欠缺立法規定的初始登記申請材料，無法完成房屋所有權初始登記，最終無法辦理轉移登記，從而使房屋買受人成為受害者。對此，買受人往往感到不平：房屋已經有權主管部門批準預售，買受人支付了對價，最終卻無法取得房地產權利證書。大量的上訪問題便由此產生。
上文已述，合法買受人權益的保護未納入房屋所有權初始登記申請材料提供制度的考量范圍，是上述問題產生的原因。由于這一缺陷的存在，現行立法僅從政府與房地產開發商的關系角度設計房屋所有權初始登記申請材料的提供制度，而未從保護合法買受人的利益出發，設置特殊的房屋所有權初始登記申請材料提供制度或對該制度進行適當的變通，由此導致“小業主辦證難”問題在實踐中已演化成激烈的社會矛盾，且難以在現行立法的框架內得到解決。在房屋已合法轉讓的情形下，房屋所有權初始登記應提交材料的范圍與相關制度應作如何調整，有必要引起立法機關的充分重視。
我們認為，根據行政法理論中的信賴保護原則，“基于保護人民正當權益的考慮，行政主體對其在行政過程中形成的可預期的行為、承諾、規則、‘慣例、狀態等因素，必須遵守信用，不得隨意變更，否則將承擔相應的法律責任。”[12]另外，根據行政許可法理論及我國行政許可法第4章的有關規定，可以作出如下判斷：行政許可行為是附監管職責的行政行為。行政許可機關應履行對行政許可行為進行監督檢查（尤其是過程監管，而非僅是結果監管）的職責，及時采取措施，糾正不法行為，以保護社會大眾尤其是善意第三人基于對行政許可行為的信賴而從事法律行為所應獲得的法益，否則行政機關應承擔相應的法律責任。在此基礎上，根據《城市商品房預售管理辦法》第5條的規定，預售許可證的取得是以已交付全部土地使用權出讓金、取得土地使用權證書、持有建設工程規劃許可證和施工許可證等許可文件為前提的，因此，房地產主管部門頒發房地產預售許可證的行為，意味著政府以其信用擔保預售房屋在土地權利、規劃許可、施工許可等方面具有合法性，社會大眾可安心購買。由此，在預售許可證頒發后，相關主管部門應對相關行政許可行為，尤其是涉及善意買受人利益的行政許可行為的履行情況進行監督檢查，如由于怠于履行監管職責導致行政許可事項未得到遵守的，行政機關應對合法買受人承擔相應的法律責任。基于此，我們認為，在已合法轉讓的房地產存在違規開發行為或其他瑕疵的情形下，現今房地產實踐依據立法統一規定的房屋所有權初始登記申請材料提供制度，簡單地不予辦理房屋所有權初始登記的作法，實質上是將相關主管部門及房地產開發商應承擔的法律責任，轉嫁由合法買受人承擔，是不妥當的。在房屋已合法轉讓，但相關行政許可未得到嚴格遵守的情形下，房屋所有權初始登記應提交材料的范圍及與此相關的一些制度便應進行相應的調整，以使善意買受人的信賴利益得到最大限度的保護。
（一）地價款繳納證明文件
根據《城市商品房預售管理辦法》第5條的規定，已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書是取得預售許可證的當然前提。據此，地價款繳納證明文件不應是已合法轉讓房屋所有權初始登記的申請材料。在實踐中，有一些房地產開發商違反規劃許可文件加建房地產并拒絕繳納超建部分房地產的地價款，也有一些房地產開發商在房地產預售時并未遵循上述規定，未完全繳納地價款。在此情形下，一些地方的房地產主管部門往往會要求房地產開發商繳納欠繳地價款，否則不予辦理房屋所有權初始登記，也不予辦理轉移登記。這一作法并不妥當，應予糾正。
（二）建筑工程竣工驗收證明文件
前文已述，各類建筑工程竣工驗收的側重點各異，目的也各不相同。我們認為，在房屋已合法轉讓的情形下，有一些事項的驗收可能會出于保護合法買受人權益的需要而必須進行相應的調整，但也有一些驗收事項的目的在于證明房屋具備房屋所有權設立的基本要求，任何因素的發生也不應促使其進行調整。這一問題有進行區分探討的必要。
1．關于建筑質量、消防驗收文件問題
由于建筑質量、消防問題會根本性地影響房屋使用者的人身、財產安全，針對這一類事項的驗收要求應具有普適性，不管房屋占有人是房地產開發商，非法占有人，抑或是合法買受人，均應遵循相關規定的要求。若這兩類事項無法通過竣工驗收，房屋不應投入使用，不應進行初始登記。我們認為，建筑質量驗收文件、消防驗收文件同樣應是已合法轉讓房屋的所有權初始登記申請材料的重要構成部分。
2．關于電梯、燃氣、水、電等方面的驗收文件問題
由于此類驗收一般不涉及人身、財產安全問題，而僅影響房屋的使用價值或使用上的獨立性。從最大限度保護合法買受人財產權益的角度出發，若這些事項的瑕疵未使房屋完全失去使用價值，則記載、宣示該房屋的物權并允許進行交易，依然是有價值的，應允許其辦理房屋所有權初始登記及轉移登記。相關主管部門有必要改變現行僵化的管理模式（也即將驗收結果簡單地區分為合格或不合格），靈活出具相應的竣工驗收文件（如對未符合規定的標準但未根本性地使房屋完全喪失使用價值的，可出示該房屋具有瑕疵但仍可進行某種形式的利用的驗收文件），以配合合法買受人記載、宣示房屋物權。
3．關于建筑工程規劃竣工驗收文件問題
在實務中，建筑工程規劃竣工驗收文件的提供要求是引發“業主辦證難”社會矛盾的重要焦點。一些房屋在預售后，由于出現加建、改建、未按許可要求建設配套設施、改變房屋功能等違法行為，導致無法進行初始登記及轉移登記，從而演化成“業主辦證難”問題，形成了尖銳的社會矛盾。對此，首先，根據上文所述的信賴保護原則及行政許可法理論，在規劃許可文件頒發后，因規劃主管部門監管不嚴引發的后果不應由合法買受人承擔；其次，既然合法買受人不承擔因規劃部門監管不嚴引發的法律后果，對于買受人而言，其購買的房屋即應視為合法建造的房屋。根據房屋所有權初始登記的制度功能，此時的房屋所有權初始登記僅起到記載并宣示物權的作用，而不在于創設物權。若房屋具備房屋物權的設立條件，合法買受人要求進行房地產登記的，規劃主管部門負有出具規劃竣工驗收文件的義務，以協助買受人完成對其合法物權的登記宣示。
在實踐中，建筑工程規劃竣工驗收環節有兩個問題亟需厘清、解決：
（1）一部分建筑工程專有部分違反規劃要求進行建設，如加建、改建等，其他具備物權設立條件的房屋能否進行登記？對此，實踐的作法一般是整宗地內的房屋均不能取得建筑工程規劃竣工驗收文件，所有業主均不能辦理房地產權利證書。我們認為，根據上文論述，此作法并不妥當。規劃部門應出具合法建筑部分的規劃竣工驗收文件，配合買受人完成房屋物權的登記宣示。如果房地產開發商違反規劃要求進行建設，并且違法建設的房地產與合法建設的房地產已不可能分開，房屋已不能按原有規劃文件進行驗收的，規劃主管部門甚至應當根據現狀出具規劃竣工驗收文件，以保護合法買受人的利益。
(2)未按規劃許可文件要求建設共用設施、共用部分，導致該共用設施、共用部分無法通過規劃竣工驗收的，其他具備物權設立條件的房屋能否進行初始登記？我們認為，共用部分或共用設施未通過規劃竣工驗收并不能否認其他具備物權設立條件的房屋仍然具有使用、交換價值，對該部分房屋物權的登記、宣示依然是可行的、必需的。在該情形出現時，拒絕出具規劃竣工驗收文件，由此導致由合法買受人承擔所有不利后果的作法是不妥的，規劃主管部門應就合法建設的專有部分出具規劃竣工驗收證明文件，以保護合法買受人的利益。
（三）建筑工程規劃許可證明文件及施工許可證明文件
根據《城市商品房預售管理辦法》第5條的規定，持有建設工程規劃許可證和施工許可證是預售許可證取得的前提條件。因此，在房屋已預售并已合法轉讓的情況下，這兩項許可文件證明的許可內容如存在瑕疵的，不應成為房屋所有權初始登記及轉移登記的障礙。
（四）其他文件
對于登記申請書、申請人身份證明、房屋測繪報告等文件，根據上文論述，這些文件的提供要求是由房屋所有權初始登記的法律屬性及物權的設立要求決定的，是不可或缺的。但在實踐中，在開發企業潛逃、破產或因其他原因滅失的情形下，為保護善意買受人的財產權益，上述材料的提供要求同樣有調整、變通的需要，上述文件所證明的事項應由相關主管部門根據有關許可文件、證明文件直接確定或委托相關機構測繪確定。
總而言之，在房屋已合法轉讓的情形下，行政許可機關應加強監督檢查，督促被許可人履行相應的義務。在行政許可內容未得到遵守并損害合法買受人的情形下，基于信賴保護原則及行政許可法原理，行政主管部門應承擔相應的法律責任。據此，在房屋已合法轉讓，但相關行政許可未得到嚴格遵守的情形下，立法應從保護合法買受人權益的角度出發，對房屋所有權初始登記應提交材料的范圍及與之相關的一些制度進行調整，避免本應由房地產開發商及行政許可機關承擔的法律責任最終轉嫁由合法買受人承擔。
四、結論
在實踐中，房屋所有權初始登記應提交材料的范圍的確定及由此引發的一些爭議、矛盾實質上是由于兩個問題未得到合理解決而引起的：一是未合法轉讓房屋的所有權初始登記應提交材料的范圍應如何確定的問題；二是在房屋已合法轉讓時，為保護合法買受人的利益，相關制度應否作適當調整的問題。我們認為，第一個問題的解決應從房屋所有權初始登記制度的功能入手進行探討，尋求相應的答案。在這一過程中，關于房屋所有權初始登記行為及登記制度的法律屬性的正確認識是一個最關鍵的問題，該問題的厘清對第一個問題的解決至關重要。第二個問題則應在第一個問題的基礎上，從行政法理論中的信賴保護原則及行政許可法原理出發，充分考慮合法買受人利益的保護要求，對一般情形下的房屋所有權初始登記申請材料提供制度進行適當的調整。唯有如此，關于房屋所有權初始登記應提交材料的范圍問題及與此相關的一些爭議才能最終得到妥善解決。
注釋:
[1]許明月，胡光志，等．財產權登記法律制度研究[M]．北京：中國社會科學出版社，2002:80.
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第4篇：不動產測繪管理辦法范文
【關鍵詞】房產測繪；產權管理；測量
一、房產測繪的定位與管理
從房產測繪的目的和內容方面看，房產測繪是測定房屋、土地及其房地產的自然狀況、權屬狀況、位置、數量、質量以及利用狀況的專業測繪，是房地產產權產籍管理的重要基礎工作，是一項政策性和技術性都很強的工作。測繪成果一旦被房產登記機構審核采用便作為登記機構的行政行為，產生法律效力，所以房產測繪不屬中介經營行為，而是一種法定測繪。
目前全國各地城市房產測繪管理工作大體分為三類:
1)行業壟斷類:
在房產行政管理系統內，權屬管理、測繪管理單位、房產測繪單位為一體。在轄區的房產測繪工作由房產行政主管部門下屬的測繪單位壟斷，最具有代表性的是沈陽市。
2)行業半壟斷類:
房產測繪市場在各地方各區縣房管系統下屬的測繪單位間放開，系統外單位不得從事房產測繪工作。具有代表性的是南京、廣州、重慶。
3)測繪市場化:
房產測繪市場完全市場化放開，地方房產行政管理部門設立房產測繪管理機構，具有代表性的是北京、大連。
上述情況在實際運行中各有利弊。行業壟斷，其弊端在于沒有競爭，容易導致服務意識淡化，降低工作效率，缺少監管;其有利的一面在于房產行政主管部門對測繪單位的管理上責權利清晰，測繪單位不會受到開發企業的影響。市場放開時，測繪機構之間競爭激烈，相互壓價，成果質量降低，管理上責權利不明確，房產測繪行政管理權在地方測繪主管部門，而相關責任由房產行政主管部門承擔;測繪機構受開發企業制約，給后期的房產產權登記工作帶來很大的風險，因此“測管分離”勢在必行。
“測管分離”并非市場化的概念，而是指操作與管理的分離，不能自測自管。行業半壟斷體現了房產測繪為房地產管理服務的宗旨，規范了房產測繪行為，確立了房產測繪的權威性，體現了“測管分離”的指導思想，有利于提高房產測繪成果的質量，又維護了房地產市場的正常秩序，避免了測繪人員流動性大，測繪機構惡意降價競爭，數據成果標準不一致的問題，降低了交易權屬登記部門使用不規范的測繪成果導致的行政風險。南京是這方面做得較為成熟和規范的城市之一。南京市房產局產權市場處根據建設部“測管分離”的精神，籌建了“南京市房產測繪管理辦公室”，負責建立南京市房產測繪市場管理制度，監管房產測繪市場秩序，制定房產測繪技術標準，檢查房產測繪機構的產品質量和協調處理房屋面積測算糾紛，引導房產測繪市場的健康發展，房產測繪管理辦公室制定了摘品房預售面積測算管理辦法》通過對全市房產測繪市場需求的調研，對不符合市場管理要求的測繪機構堅決取締，只保留兩家具備差錯賠償能力和業務技術水平過硬的內部測繪機構，有效穩定和控制了房產測繪市場的局面，既滿足了房產事業發展的需要，也為進一步加強管理奠定了基礎。
二、房產測繪的依據標準
2.1《房產測量規范》相關內容滯后
隨著房地產市場的迅猛發展，房屋的建筑結構和建筑形式日趨多樣化、復雜化，2000年頒布的國標(房產測量規范》中的大多條款已不再具有指導性和可操作性。雖然地方房管部門也制定了相關的辦法或規范以求解決實際工作中遇到的一些新問題，但是沒有相關的上位法為依據而顯得底氣不足。比如新出現的“復式結構”“消防連廊”《規范》中無從查找，《規范》中一些條款模糊不清，會讓不同的人出現不同的理解。(比如8.2.1K)“有柱或有圍護結構的門廊、門斗按其柱或圍護結構的水平投影面積計算。可以理解為只要有柱或有圍護結構的門廊、門斗均按其柱或圍護結構的水平投影計算全面積計算。但是8.2.2 B)中“獨立柱、單排柱的門廊……屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算”。同樣的有柱門廊，出現兩種結果。《規范》中對共有共用面積的處理原則做了如下規定，“產權各方有合法權屬分割文件或協議的，按文件達成協議執行，無產權分割文件或協議的，可按相關房屋的建筑面積按比例進行分攤。”并沒有對其內容給以詳細解釋，執行起來很茫然。隨著《物權法》的實施，業主的建筑物區分所有權已成為不動產物權中的重要權力。業主所購買的套內建筑面積為其個人專有，而樓梯間、設備用房等公共設施為業主共有，共有部位具有從屬性和不可分割性。業主對專有部分以外的共有部分不僅享有共有的權利，還享有共用管理的權利，并對其共有部分的管理負有相應的義務。若對建筑物內共有的建筑面積進行分攤，不符合《物權法》的精神。建議完善《規范》，更有效的指導房產測繪工作。
2.2《房產測量規范》和《建筑工程建筑面積測量規范》不一致
房產行政管理部門用于新建商品房預售、權屬登記的房屋建筑面積測算執行的標準是《房產測量規范》，而規劃部門和建筑設計單位計算房屋建筑面積執行的標準是《建筑工程建筑面積計算規范》，這兩個規范都是國家標準，具有同等的效力，但是在計算面積的標準上存在不同，雖然各自的側重點不一樣，可計算結果導致同樣的房屋因執行規范不同而出現兩個不同的建筑面積。例如《建筑工程建筑面積計算規范》中“單層建筑物高度在2.20 m及以上的應計算全面積;高度不足2.20 m者應計算1/2面積。”而《房產測量規范》中規定層高2.20m以上(含2.20 m )的建筑物才能計算面積。《建筑工程建筑面積計算規范》中規定“建筑物的陽臺均應按其投影的1/2計算面積;而《房產測量規范》中規定挑廊、全封閉的陽臺按其水平投影計算全面積;未封閉的陽臺、挑廊按其圍護結構的水平投影面積的一半計算。這兩種規范中還有很多類似的計算方式標準不一致的地方，由此造成管理上的混亂和矛盾，甚至在社會中產生不穩定因素。
三、房產測繪中相關部門的協作
3.1建設工程規劃許可
我國城鎮規劃實行“一書兩證”的管理制度，即選址意見書，建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證。建設工程規劃許可證是經城鄉規劃主管部門依法審核，建設工程符合城鄉規劃要求的法律憑證。建設單位持注明勘察設計證明的總平面圖、建筑設計平面、立面、剖面圖、基礎圖、地下室平面圖、剖面圖等施工圖所提交城市規劃部門進行審查，經審查批準后核發建設工程規劃許可證，建設工程的具體內容和各項指標在建設工程規劃許可證通知書及規劃附圖中體現。房地產開發企業必須按照建設工程規劃許可證審批的內容開發建設，所以建設工程規劃許可證，通知書及附圖成為受理房產測繪的要件之一。
建設工程規劃許可具體內容應該體現審批項目中房屋的層數、用途、長寬尺寸、附屬用房的位置和規模以及對建設單位報審的建筑施工圖紙的確認，這樣房產測繪機構才能準確描述房屋各種要素，確定房屋的范圍和數量，為產權登記發證和房產管理提供有法可依的測繪成果資料。如需變更的，也必須經規劃部門批準方可實施，規劃和實施建設工程竣工驗收之前，規劃主管部門要對建設工程是否按照建設工程規劃許可證及其附件、附圖確定的內容進行現場審核對符合規劃許可內容要求的核發規劃核實證明，對經核實建設工程違反許可的，依法提出處理意見;經規劃核實不合格的或未經規劃核實的建設工程，不予出具竣工驗收，房產測繪部門看到建設單位提供的有效的竣工驗收手續，就可以認定該房屋符合建設工程規劃審批要求。
3.2司法鑒證
在受理司法查封、判決的面積鑒證業務時，常常會遇到困難。因為房產測繪工作既有技術性又有政策性，所出具的測繪成果資料為產權登記服務，必須符合《房產測量規范》及房產登記的相關要求，而實際工作中會遇到各種不同情況，使得房產測繪無法進行。如司法部門，將公共部位直接裁判給某一方，或將某一套房屋判決給多個產權人等，造成測繪業務無法進行，如果部門之間協作配合，共同確定分攤方案和權屬界限，就會避免司法判決后無法進行房產測繪的事情發生。
第5篇：不動產測繪管理辦法范文
檢查工作方案
為規范全省測繪地理信息市場秩序，促進地理信息產業健康快速發展，依據《中華人民共和國測繪法》，按照《測繪資質管理規定》和《測繪資質分級標準》（國測國發﹝2014﹞31號）、《測繪成果質量監督抽查管理辦法》（國測國發﹝2010﹞9號）、《2021年省（中）直部門涉企行政執法檢查計劃》的通知（遼司﹝2021﹞36號）、《遼寧省行政執法全過程記錄實施辦法》（遼依法行政發﹝2019﹞2號）等規定，結合全省測繪工作實際，制定本工作方案。
一、工作目標
通過測繪資質巡查和測繪成果質量監督抽查，加強事中事后監督管理，促進測繪資質單位依法從事測繪活動，提高測繪產品質量，優化全省測繪地理信息市場營商環境。
二、組織實施
省自然資源廳負責2021年全省測繪行政執法檢查工作的統一領導，廳國土測繪處負責組織實施。測繪資質巡查工作由廳機關人員組成并開展，測繪成果質量監督抽查委托相關測繪產品質量監督檢驗機構具體開展。
各市自然資源局結合本地實際，配合省廳開展本行政區域范圍內測繪行政執法檢查工作。
各市執法檢查工作根據屬地管理原則，由各市自然資源局組織實施，并于11月30日前將檢查結果報省廳備案。
三、檢查對象
1.通過隨機抽取方式，在全省甲、乙、丙、丁級測繪資質單位范圍內，抽取60家資質單位進行測繪資質巡查，同時對其中20家單位進行測繪質量監督抽查。
2.對2020年測繪質量監督抽查不合格2家單位進行測繪質量監督復查。
受檢單位詳情見附件1。
四、檢查時間和內容
（一）檢查時間
2020年6月中旬至10月底。
（二）檢查內容
檢查內容包括測繪資質符合情況、依法從事測繪活動情況和測繪成果質量管理情況、測繪安全生產管理情況，檢查材料準備清單見附件2。
五、實施階段
（一）自查自糾階段（5月21日－6月5日）
測繪資質單位對照方案，對本單位的資質條件、管理體系、成果質量管理、測繪安全生產管理等情況進行自查，對自查中發現的問題，及時開展自糾。
（二）現場檢查階段（6月7日－10月31日）
檢查組采取聽取匯報、檢查相關資料及外業實地檢查等方式進行。對存在嚴重問題需要整改的單位，檢查組將提出整改要求，責令限期整改，對存在違法違規行為的，將依法查處。
（三）工作總結階段（11月1日—11月30日）
檢查組對檢查情況進行匯總分析，撰寫工作報告，并適時在廳門戶網站上公布檢查結果。
六、檢查程序
依法實施行政執法檢查行為全過程記錄，規范使用測繪行政執法全過程記錄文書見附件3，此文件的發出視同已告知受檢單位以及檢查內容、程序和有關事項。
1. 書面通知
現場檢查前3天，書面通知有關市級自然資源主管部門
及受檢單位，告知檢查時間、檢查人員及受檢單位配合要求。
2.召開首次會議
檢查開始前，省廳檢查組召開由檢查人員、市級自然資源主管部門人員、受檢單位負責人和相關人員參加的首次會議，介紹檢查目的意義，告知檢查內容、程序、時間安排以及受檢單位權利和義務，填寫會議簽到表。
3.開展現場檢查
檢查組按照《測繪資質管理規定》、《測繪資質分級標準》要求，對受檢單位測繪資質符合情況進行核實，填寫《測繪資質巡查現場考核記錄表》；成果質量檢查組按照技術方案規定，采取抽樣、檢驗和質量判定三個步驟開展檢驗工作，根據需要，向被檢單位了解項目相關情況，填寫《測繪成果現場考核記錄表》。
4.召開末次會議
檢查組召開由檢查人員、市級自然資源主管部門人員、受檢單位負責人和相關人員參加的末次會議，反饋檢查情況，指出檢查中存在的問題，提出改進意見和建議，歸還資料，填寫會議簽到表。
5.結果認定
各檢查組形成的現場檢查意見互查后，對檢查結果進行評定及結果認定，向被檢單位發出《測繪行政執法查結果通知書》。
6.異議處理
受檢單位對檢查結論有異議的，可以自收到檢驗結論之日起十五個工作日內向省廳國土測繪處提出書面異議，并抄送檢驗單位，廳國土測繪處組織人員（原參與檢查人員不得參加）分析異議材料，必要時組織復檢，并于分析或復檢完成后十個工作日內作出復驗結論。逾期未提出異議的單位，視為認可檢驗結論。
7.結果處理
對檢查中不合格單位下達《測繪行政執法整改通知書》，受檢單位依據整改通知書進行整改，并提交整改報告。對整改后仍不合格的單位，將依照《測繪法》及有關法律、法規的規定予以處理。
六、工作要求
（一）嚴格履職，恪守紀律。執法人員要認真貫徹中央八項規定，嚴格遵守執法程序，恪守廉潔紀律。檢查期間，不得接受受檢單位宴請、饋贈，不得參加受檢單位組織的娛樂或其他活動，不得向被檢單位提出與工作無關的要求。
（二）積極配合，促進管理。此次監督檢查結果將依法向社會公開，并將作為測繪單位信用等級評定的重要依據。各受檢單位要認真做好準備工作，如實提供有關文件、資料，并指定專人負責配合檢查工作。對故意隱瞞、拒絕和阻礙檢查工作正常進行、受檢單位存在違反測繪法等行為，依據規定記入測繪地理信息信用管理系統。
（三）認真總結，健全機制。各資質單位要通過此次監督檢查中發現的問題，及時整改，完善管理手段，著力解決部分測繪資質單位信息變更不及時、資質條件虛假等問題，建立健全測繪地理信息市場監管長效機制。
（四）毫不放松，防控疫情。全省測繪執法檢查工作期間，各單位要認真貫徹落實省委省政府部署要求，強化戰時思維，時刻繃緊疫情防控這根弦，毫不放松做好常態化疫情防控工作，嚴格落實佩戴口罩、入門登記、體溫檢測、辦公區域消毒等預防措施。
附件：1.2021年全省測繪行政執法受檢單位一覽表
2.2021年全省測繪行政執法受檢單位材料準
備清單
3.測繪行政執法檢查全過程記錄文書
附件1
2021年全省測繪行政執法受檢單位一覽表
序號
單位名稱
資質
等級
區域
受檢內容
備注
1
中煤科工集團沈陽設計研究院有限公司
甲級
沈陽市
測繪資質巡查、測繪成果質量監督檢查
2
遼寧方大測繪科技有限責任公司
乙級
沈陽市
測繪資質巡查、測繪成果質量監督檢查
3
遼寧省城鄉地理信息科技有限公司
乙級
沈陽市
測繪資質巡查、測繪成果質量監督檢查
4
大連市勘察測繪研究院集團有限公司
甲級
大連市
測繪資質巡查、測繪成果質量監督檢查
5
遼寧佳泰土地勘測規劃有限公司
甲級
大連市
測繪資質巡查、測繪成果質量監督檢查
6
大連富蘭德測繪有限公司
丙級
大連市
測繪資質巡查、測繪成果質量監督檢查
7
遼寧省冶金地質勘查局地質勘查研究院
乙級
鞍山市
測繪資質巡查、測繪成果質量監督檢查
8
中國三冶集團有限公司
乙級
鞍山市
測繪資質巡查、測繪成果質量監督檢查
9
鞍鋼附企設計勘察院
乙級
鞍山市
測繪成果質量監督檢查
2020年質檢
不合格單位
10
遼寧佳成測繪科技服務有限公司
乙級
本溪市
測繪資質巡查、測繪成果質量監督檢查
11
遼寧省第八地質大隊
乙級
本溪市
測繪資質巡查、測繪成果質量監督檢查
12
錦州市市政工程設計研究院有限公司
乙級
錦州市
測繪資質巡查、測繪成果質量監督檢查
13
遼寧金土地自然資源勘測設計有限公司
乙級
朝陽市
測繪資質巡查、測繪成果質量監督檢查
14
東港市城鄉測繪有限公司
乙級
丹東市
測繪資質巡查、測繪成果質量監督檢查
15
遼寧景華工程咨詢有限公司
甲級
丹東市
測繪資質巡查、測繪成果質量監督檢查
16
遼寧省有色地質一〇六隊有限責任公司
乙級
鐵嶺市
測繪資質巡查、測繪成果質量監督檢查
17
阜新天繪地理信息科技有限公司
丙級
阜新市
測繪資質巡查、測繪成果質量監督檢查
18
綏中縣自然資源事務服務中心
乙級
葫蘆島市
測繪成果質量監督檢查
2020年質檢
不合格單位
序號
單位名稱
資質
等級
區域
受檢內容
備注
19
葫蘆島博揚測繪服務有限公司
丙級
葫蘆島市
測繪資質巡查、測繪成果質量監督檢查
20
盤錦宏源勘測規劃評估有限公司
甲級
盤錦市
繪資質巡查、測繪成果質量監督檢查
21
龍捷（營口）測繪有限公司
丁級
營口市
測繪資質巡查、測繪成果質量監督檢查
22
遼寧萬方測繪服務有限公司
乙級
遼陽市
測繪資質巡查、測繪成果質量監督檢查
23
遼寧創興規劃設計有限公司
乙級
沈陽市
測繪資質巡查
24
遼寧省宇竺科技有限公司
乙級
沈陽市
測繪資質巡查
25
沈陽龍天測繪科技有限公司
乙級
沈陽市
測繪資質巡查
26
大連華信理化檢測中心有限公司
乙級
大連市
測繪資質巡查
27
遼寧住建勘察測繪信息有限公司
乙級
大連市
測繪資質巡查
28
大連鵬程工程勘測設計有限公司
乙級
大連市
測繪資質巡查
29
大連昌晟測繪監理有限公司
乙級
大連市
測繪資質巡查
30
鞍山市嘉恒房屋面積測繪有限公司
乙級
鞍山市
測繪資質巡查
31
遼寧宏成測繪集團有限公司
乙級
鞍山市
測繪資質巡查
32
鞍山市堃鵬勘測設計有限公司
乙級
鞍山市
測繪資質巡查
33
岫巖滿族自治縣華玉源地質勘查有限公司
乙級
鞍山市
測繪資質巡查
34
撫順市公路勘測設計院有限責任公司
丙級
撫順市
測繪資質巡查
35
遼寧浩天測繪有限公司
丙級
撫順市
測繪資質巡查
36
本溪乾地測繪有限公司
乙級
本溪市
測繪資質巡查
37
本溪市平山區龍海測繪隊
乙級
本溪市
測繪資質巡查
38
遼寧國地測繪有限公司
乙級
丹東市
測繪資質巡查
39
丹東市九三電腦有限公司
乙級
丹東市
測繪資質巡查
序號
單位名稱
資質
等級
區域
受檢內容
備注
40
遼寧潤澤工程咨詢有限公司
乙級
丹東市
測繪資質巡查
41
丹東金地巖土工程有限公司
乙級
丹東市
測繪資質巡查
42
錦州市市政工程設計研究院有限公司
乙級
錦州市
測繪資質巡查
43
錦州山水測繪科技有限責任公司
乙級
錦州市
測繪資質巡查
44
錦州集思空間地理信息有限公司
丙位
錦州市
測繪資質巡查
45
阜新賽維測繪技術有限公司
乙級
阜新市
測繪資質巡查
46
阜新鑫金地測繪有限公司
乙級
阜新市
測繪資質巡查
47
營口大地測繪科技咨詢有限公司
乙級
營口市
測繪資質巡查
48
遼寧沿海欣欣檢測技術有限公司
丙級
營口市
測繪資質巡查
49
遼寧鼎盛測繪有限公司
乙級
遼陽市
測繪資質巡查
50
遼寧聚進科技有限公司
丙級
遼陽市
測繪資質巡查
51
遼寧宏圖天繪科技有限公司
乙級
鐵嶺市
測繪資質巡查
52
遼寧廣通勘測有限公司
乙級
鐵嶺市
測繪資質巡查
53
遼寧遠見工程咨詢有限公司
丙級
鐵嶺市
測繪資質巡查
54
朝陽市興源國土資源勘測有限公司
丙級
朝陽市
測繪資質巡查
55
朝陽中譽建設工程咨詢有限公司
丙級
朝陽市
測繪資質巡查
56
朝陽安居房產測繪有限公司
丙級
朝陽市
測繪資質巡查
57
盤錦恒泰利工程檢測有限公司
丙級
盤錦市
測繪資質巡查
58
盤錦市水利勘測設計有限公司
丙級
盤錦市
測繪資質巡查
59
盤錦志恒新型材料科技有限公司
丙級
盤錦市
測繪資質巡查
60
遼寧豪遠土地開發整理有限公司
乙級
葫蘆島市
測繪資質巡查
61
綏中縣恒睿不動產測繪有限公司
丙級
葫蘆島市
測繪資質巡查
62
葫蘆島地信科技有限公司
丙級
葫蘆島市
測繪資質巡查
附件2
2021年全省測繪行政執法受檢單位材料準備清單
（以下材料均需提供原件）
一、測繪資質符合情況
1.企事業單位法人證書、辦公場所證明；
2.質量、保密、檔案、安全等內部管理制度；
3.專業技術人員職稱證、畢業證、身份證、勞動合同
及社會保險（提供現場檢查前三個月的繳納證明）；
4.儀器設備所有權證明；
5.質量保證體系運行材料。
二、依法從事測繪活動情況
1.2020年度測繪地理信息項目合同；
2.專業技術人員的測繪作業證；
3.安全生產情況（材料參照測繪安全生產檢查記錄表中內容）。
三、測繪成果質量管理情況
1.受檢項目技術設計；
2.受檢項目最終成果檢查記錄；
3.受檢項目檢查報告；
4.受檢項目技術總結；
5.受檢項目生產期間使用的儀器設備的檢定證書。
附件3
測繪行政執法檢查全過程記錄文書(一)
測繪行政執法檢查通知書
：
根據《中華人民共和國測繪法》、《遼寧省測繪條例》、《測繪資質管理規定》、《測繪成果質量監督抽查管理辦法》和2021年全省測繪涉企執法檢查工作安排，現決定于2021年 月 日前往你單位進行測繪行政執法檢查。
檢查組由 組成。請你單位知悉后，做好迎檢準備并給予配合。
特此通知 。
遼寧省自然資源廳
2021年 月 日
簽 收 人：
2021年 月 日
（本文書一式兩份）
測繪行政執法檢查全過程記錄文書（二）
測繪資質巡查現場考核記錄表
單位名稱
資質等級
所在城市
測繪資質符合情況
序號
項目
檢查內容
檢查方法
檢查情況
1
單位基本
情況
營業執照、法人主體資格是否符合規定
核查營業執照、法人證書
單位名稱、地址、法人變更情況
核查營業執照、資質證書
2
專業技術人員情況
專業技術人員構成情況
對照資質系統信息，核查專業技術人員身份證、職稱證、畢業證、勞動合同、近期社保繳納憑證等
高級技術人員
中級技術人員
初級技術人員
身份證、職稱證、畢業證、勞動合同、社保證明等材料是否齊全
3
儀器設備
測繪儀器設備
對照資質系統信息，核對儀器設備與購置發票、調撥單是否相符
儀器設備是否達標
儀器發票、調撥單等所有權證明材料是否符合要求
設備發票等是否符合要求
4
辦公場所
辦公場所面積
對照房產證或租賃合同（查看原件）
5
測繪質量體系
測繪質量體系和制度是否健全
查看質量檢驗機構情況、管理制度等
6
成果及檔案管理
測繪成果及資料檔案管理制度是否健全
查看檔案管理機構情況、管理制度等。
7
測繪成果保密管理
生產、存儲、處理涉密測繪成果檔案的設備設施與條件，是否符合規定。
查看保密管理機構情況和管理制度等，查看保密設施
依法從事測繪活動情況
（一）開展的測繪地理信息項目與資質許可等級、范圍一致性情況
檢 查 內 容
檢查
方法
檢 查 情 況
1、承擔的測繪項目是否超過資質等級許可的范圍和限額
查 閱
合同等
2、承擔的測繪項目是否超過測繪資質證書記載的業務范圍
（二）測繪作業證情況
檢 查 內 容
檢查
方法
檢 查 情 況
外業技術人員是否按要求辦理測繪作業證
查閱
作業證
檢查結論
單位負責人
（簽字）
年 月 日
檢查組
（簽字）
年 月 日
測繪行政執法檢查全過程記錄文書（三）
測繪成果質量現場考核記錄表
項目名稱： 受檢單位：
檢查組（簽字）： 被檢單位負責人（簽字）： 年 月 日 年 月 日
測繪行政執法檢查全過程記錄文書（四）
測繪安全生產檢查記錄表
單位名稱
抽查人員
檢查內容
檢查方法
檢查情況
一、安全生產責任制度情況
是否建立健全安全生產規章制度
查閱資料
是否落實安全生產“一票否決”制
查閱資料
是否明確法定代表人和實際控制人同為安全生產第一責任人
查閱資料
是否明確安全生產管理組織機構
查閱資料
是否按安全生產責任制度執行
聽取匯報或詢問
二、安全生產宣傳教育情況
是否開展全員安全操作技能培訓和安全生產教育
詢問
應培訓而未開展培訓人數
聽取匯報或詢問
三、安全生產事故隱患排查與治理
是否開展隱患排查與否
詢問
隱患是否解決
現場察看或詢問
四、內業安全管理情況
用電安全、辦公環境等方面的管理情況，電路設施是否符合國家安全標準
現場察看
各類消防器材是否配備合理且齊全有效
現場察看
儀器設備、成果數據資料等方面的管理情況，是否采取有效措施確保設備、成果資料的安全
聽取匯報或詢問
是否開展內業生產安全隱患排查，及時對各類隱患提出應對解決措施
聽取匯報或詢問
五、外業安全生產管理情況
測區安全生產情況是否預研判，是否根據氣象條件合理安排工作任務，防止在暴雨、大風等惡劣氣候下作業，并擬定具體安全措施
聽取匯報
是否設置作業小組安全員，且職責明確
聽取匯報、現場查看
是否加強安全基礎保障能力建設，根據作業特點，加強生產交通、通訊、后勤保障、急救和勞動保護等裝備的配備
聽取匯報、現場查看、詢問
是否對車輛、司乘人員，外業租住房屋，特別是民房，以及飲食、用電、成果數據資料等可能存在安全生產隱患的所有生產、管理環節進行一次全面排查，是否及時消除安全生產隱患，確保安全生產
聽取匯報、現場查看、詢問
作業人員是否嚴格落實野外項目、設備使用安全規范
現場查看
六、應急預案制定、演練情況
是否制定健全完善安全生產應急預案，并定期開展應急演練
詢問
是否針對發現的安全風險隱患，采取切實可行的防范應急措施
現場查看或詢問
檢 查 結 論
抽查單位負責人
（簽字蓋章）：
年 月 日
檢查組
（簽字）
年 月 日
測繪行政執法檢查全過程記錄文書（五）
測繪行政執法檢查結果通知書
：
2021年 月 日，我廳執法檢查組對你單位進行了測繪行政執法檢查，結果如下：
。
特此通知。
遼寧省自然資源廳
年 月 日
被檢單位負責人（簽字）：
年 月 日
（本文書一式兩份）
測繪行政執法檢查全過程記錄文書（六）
測繪行政執法檢查整改通知書
：
經廳執法檢查組對你單位的測繪行政執法檢查中發現，你單位存在以下問題：
限你單位自收到本通知之日起 日內進行整改并將整改情況報送我廳。
特此通知。
遼寧省自然資源廳
年 月 日
被檢單位負責人（簽字）：
年 月 日
第6篇：不動產測繪管理辦法范文
《物權法》第三十九條規定：“所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。”也就是說，業主只有擁有儲藏室的合法產權，才能依法享有對儲藏室的完全支配權和收益權。因此，要想弄清楚儲藏室的相關物業問題，首先必須界定儲藏室的所有權。根據相關法規，目前小區儲藏室在權屬界定上，大致可分為三類：
（一）產權歸開發商即建設單位所有。該類儲藏室的主要特點：一是應有政府規劃部門批準的小區配套建設規劃，功能和用途明確；二是能夠證明開發商（或建設單位）未將其建設成本平均分攤到購房業主的商品住宅銷售成本之中，其建設標準符合設計要求；三是建成后開發商已對其進行了產權登記。根據《物權法》及相關解釋，該類儲藏室屬于小區專有部分，產權人對其享有完全的支配權和收益權。
（二）產權歸小區全體購房業主共有。該類儲藏室的主要特點：一是未經規劃部門批準；二是已將所有建設成本分攤到了商品住宅的銷售成本之中；三是開發商無法獲得房產部門的產權登記；四是利用小區公共建筑面積里的空地、配套用房、地下室、隔空層、自行車停車位等經區隔改造而建。根據《物業管理條例》等相關法規，該類儲藏室的產權、支配權、收益權應該歸小區業主共有。
（三）產權屬人防工程歸國家所有。《人民防空法》規定，人防工程屬國防資產歸國家所有。《人民防空工程平時開發利用管理辦法》第3條規定：“人民防空工程平時開發利用應當堅持有償使用、用管結合的原則，平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”根據現行政策法規，居民住宅小區開發，建設單位均必須按一定比例籌資建設地下人防工程。目前，在一部分新舊小區中，客觀上存在著在不影響人防通道、功能使用和主體工程架構的前提下，開發商或前期物管企業或業主大會（業主委員會）利用人防邊緣場地區隔建設地下儲藏室的現狀（暫不討論其建設的合法性）。
二、目前小區儲藏室物業權屬中存在的主要問題
(一)開發商將業主共有物業“贈送”給少數個人從中牟利。目前，許多“購房送儲藏室”、“購房送面積”促銷的開發商，其宣傳中所謂的“贈送”面積，建設成本往往已經分攤到了該項目所有住宅商品房的銷售價格之中，但并沒有計入產權面積。所以，從法律上講，開發商所“贈送”的建筑面積，應是該項目購房業主的共有物業，但卻被開發商“送”給了少數業主享用，而自己則從抬高的房價中謀取暴利。
(二)開發商或前期物管企業擅自處置業主共有物業從中牟利。目前，許多開發商或前期物管企業，往往利用一般業主不了解建設規劃的特點，未經大多數業主同意，就擅自將本屬于全體業主共有的部分物業場地、地下隔空層等改造成住宅的配套儲藏室，并擅自進行銷售或出租，將其收益納為己有。
(三)開發商利用二次銷售部分人防工程使用權之機非法牟利。由于開發商作為住宅商品房的生產者，其房屋銷售完畢后，也就沒有再繼續經營管理的必要（仍必須承擔質量責任）和能力，因此在商品房開發成本核算中，一般開發商均會將其先期投資建設的民居地下人防工程資金，納入住宅開發的成本，也就是說，在一般的住宅商品房銷售價格中，已包括了人防地下工程建設資金（參見《南京市商品房作價辦法》），商品房賣出后，投資人其實已不再是開發商而是全體購房業主。但目前不少先期擁有住宅地下人防工程車位和儲藏室的開發商，卻往往會利用二次將住宅地下人防工程部分使用權銷售給具體業主的機會，將其二次銷售的全部收益據為己有，嚴重違反了《防空法》誰投資誰使用誰收益的原則。
三、關于小區儲藏室物業服務收費和收益分配的認定
依據相關政策法規，小區物業管理公共服務費前期一般執行的是政府指導價，按服務標準等級收取；業主大會成立后一般是在參照政府指導價基礎上由業主大會（或業主委員會）與所聘物管企業以合同形式商定；小區的代收代辦服務費執行市場價，一般由物管企業向委托方收取，不得向業主收取；小區的特約服務費執行市場價，由物管企業與業主單獨簽訂協議收取。小區儲藏室從物業服務性質看，應該屬于公共服務類。由于目前的相關法律法規對儲藏室的物業服務費以何種形式、何種標準收取以及收益權歸屬沒有進行細化和明確，這就引出了儲藏室物業服務收費上的許多爭議和矛盾。但根據現有相關政策法規，筆者以為有幾個原則還是可以堅持和把握的。
（一）對產權儲藏室應該執行物業管理服務收費。根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》第九條規定：“凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。”既然不計入公攤面積，那么物管企業對此類區域提供的公共服務理所當然應該收取服務費。
（二）產權儲藏室的物業服務收費不應該高于住宅收費標準。產權儲藏室作為普通住宅可有可無的附屬設施，無論從其所處區域、用途、功能，還是從其建設成本、規格、標準上講，與普通住宅都存在著很大的品質上的差距，在服務標準和服務要求上也不可能高于住宅。因此，其物業管理公共服務的收費標準自然無任何理由高于住宅公共服務的收費標準。
（三）未獲得產權證的非人防儲藏室業主不應交納物業管理公共服務費。根據《南京市物業服務收費管理實施辦法》第十四條第二款規定：“物業管理公共服務費以法定產權面積（房屋所有權證登記的建筑面積）計算；未辦證的以售房合同中房屋建筑面積或房產測繪部門實測的房屋建筑面積計算。未計入產權面積的附屬房屋不得收取公共服務費。”因此，凡是使用業主未獲得產權證的儲藏室是有理由不繳納物業服務費的，即使該儲藏室有產權證，也應該由產權證的持有人交納物業管理服務費。
（四）業主共有物業儲藏室不應再收取物業服務費。根據現有法規規定，業主交納的物業管理費已經包括了業主共有物業的所有區域，而業主共有物業儲藏室一般均是利用業主共有區域建設的，因此在業主已經交納的物業管理服務費中，應該已經包含了此區域的服務費用，不應該再重復收費。至于業主共有物業儲藏室向具體使用人收取的購買使用權收入和其后按使用階段（月、季或年）收取的租金收入，則應按相關政策法規規定納入業主共有物業的共有收益進行分配。
（五）人防工程儲藏室物業管理服務費收益應歸全體購房業主。人防工程儲藏室（含停車位）計入的產權面積依照法律規定歸國家所有，并且按規定不得納入購房業主的公攤公用建筑面積計算（參見《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》），因此物業企業向擁有人防工程儲藏室真正實際使用權的少數業主收取物業管理公共服務費是完全合情、合理、合法的。但由于一般住宅地下人防工程的真正投資人和收益人是全體購房業主，因此該類儲藏室（包括停車位）的物業管理服務收益，不應該歸物業管理企業所有而應歸小區全體購房業主。
四、關于小區儲藏室物業管理收益監管的幾點建議
（一）政府價格主管部門應對小區銷售樓盤的物業成本進行成本價備案監管。根據相關規定，目前普通住宅商品房銷售執行的是市場價，即房屋銷售的定價權由開發商自主決定。國家和地方政府價格主管部門目前僅是對普通商品房銷售過程中的明碼實價實行了備案監管。由于住宅商品銷售，直接涉及到開發商是否有對購房業主后期的共有物業利益進行侵害，如果不了解開發商住宅定價過程中的價格構成，根本就無法判斷開發商是否對業主共有物業進行了怎樣的成本分攤，更無法判斷是否存在牟取暴利可能。為此，筆者建議，作為政府部門，對像商品房之類價格昂貴又是涉及到百姓安居樂業必然追求的重大民生利益的商品，必須責成政府價格主管部門對開發商的商品房銷售價格成本構成實行備案監管，因為唯有如此，才能真正維護和保護廣大購房消費者的合法權益。
（二）在現有的房屋銷售明碼標價備案監管過程中，政府價格主管部門應進一步要求開發商公開更多的商品價格交易信息，特別是像儲藏室、停車位等交易中產權易于混淆又最容易侵害到購房業主共有物業利益的附屬商品信息。筆者認為，開發商在銷售樓盤和交易儲藏室、停車位的過程中應主動向業主公示房屋建設項目的相關資質、規劃審批、預售許可證、銷售許可證、備案證明等相關定性資料，及時公開儲藏室、停車位的位置、用途、銷售價、承租價和必須事先聲明或告知的相關購買（租賃）協議的主要內容等信息，以徹底解決購房業主在與開發商進行的附屬商品交易中信息不對稱的局面，更好地維護自身的合法權益。
第7篇：不動產測繪管理辦法范文
委托開發協議范文1
委托方：____________________（以下簡稱甲方）
地址：______________________
負責人：____________________
電話：______________________
傳真：______________________
聯系人：____________________
電話：______________________
受托方：____________________（以下簡稱乙方）
地址：______________________
負責人：____________________
電話：______________________
傳真：______________________
聯系人：____________________
電話：______________________
戶名：______________________
開戶銀行：__________________
賬號：______________________
簽訂日期：__________________
簽訂地點：__________________
甲乙雙方在平等、互利、自愿的原則下，經多次認真協商，就甲方委托乙方開發_______信息網上交流并負責網上交流的運行管理工作，達成如下協議：
1.項目名稱：_______信息網上交流(以下簡稱信息網)
1.1信息網應具備的功能
1.1.1方便的數據錄入、查詢、統計和分析功能。
1.1.2固定欄目的數據具備導入excel表的功能。
1.1.3新聞檢索和功能。
1.2信息網的內容
1.2.1固定欄目
成員單位設備管理技術經濟指標(季報、年報)，成員單位設備管理及技術改造動態，成員單位設備、備件調劑信息等。
1.2.2非固定欄目
國內外設備管理的先進方法及經驗，國內外鋼鐵企業動態，技術改造動態，鋼鐵生產新工藝、新裝備、新產品信息，設備論壇(授權)等。
1.3網上交流信息實行分級管理，采用加密技術對不同級別的內容加以保密。
1.4網站穩定運行。
2.信息網的開發和運行管理
2.1甲方委托乙方進行設備管理信息網上交流的開發，乙方依托中聯鋼現有網絡條件和系統軟件進行開發。
2.2信息網具有獨立的域名，使用中聯鋼的網絡平臺、加密服務器、后臺管理系統。
2.3信息網具有獨立的后臺管理員，后臺管理員的工作委托乙方管理，負責客戶的開通、權限、欄目保密等級的設定。
2.4信息網的日常管理工作由乙方指定專人負責管理，在業務上接受信息網秘書處的指導 。
3.雙方責任及義務
3.1甲方
3.1.1提出完整的網站內容需求。
3.1.2提出主要數據項目和格式。
3.1.3承擔軟件開發費，每個成員單位陸千元，一次納;系統使用運行費(XX年及以后，每個成員單位每年肆千元)，由甲方成員單位按年度提前交納(即每年的12月份一次納下一年度的費用)。
3.2乙方
3.2.1根據甲方需求承擔網站系統和系統軟件開發工作。
3.2.2在甲方的指導下，具體負責網站的運行。
3.2.3保證網站的正常運轉和穩定性，定期進行數據備份。其中，固定欄目數據定期轉成excel表，刻成光盤提供給甲方。
3.2.4保證甲方成員按設備管理信息網上交流管理辦法正常使用信息網。
3.2.5負責網站的日常運行監督管理,確保不違反國家相關法律、法規，不出現損害甲方成員單位名譽形象和其它容易引起法律糾紛的內容。對網站內容的監控，乙方制訂具體細則，交甲方審定后實施。
4.權益
4.1乙方在軟件開發、網站運行管理過程中涉及到的甲方技術資料、指標數據等必須向第三方保密。
4.2乙方為甲方開發的普鋼一組設備信息交流網的版權、經營權等各種權益屬甲方所有。
5. 協議修改權及終止
對本協議的任何修改，均必須甲乙雙方同意，經書面確認后方可進行，本協議如需要修改，原則上一年可進行一次;未經雙方協商一致終止協議，終止協議方應承擔對方因此所造成的經濟損失。
6. 不可抗力事件
由于不可抗力的原因致使本協議不能履行時，應由不能履行協議一方提供公證部門的證明文件，可免除承擔經濟責任。
7. 仲裁
本協議受中華人民共和國的法律管轄，一切因協議引起的或與協議有關的爭議，如果可能，應通過友好協商解決。如果協商不能解決，任何一方都可以提出仲裁。仲裁地點北京市。仲裁費由敗訴方負擔。
8.附注
8.1本協議一式四份，甲乙雙方各執二份。本協議自簽訂之日起生效。
8.2本協議有效期三年;有效期結束前兩個月內雙方不提出終止，本協議有效期自動順延。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
委托開發協議范文2
甲方：
乙方：
為貫徹落實 精神，依據相關法律法規之規定，甲乙雙方本著誠實信用、平等互利原則，經協商一致，簽署本委托協議(以下簡稱本協議)。
第一條 土地一級開發的范圍
本協議所指的土地一級開發范圍： 區的開發用地。(詳見《 區控制性規劃》) 區土地一級開發的實施，須按照甲方制定的土地開發投資計劃進行實施。開發要遵循統一規劃、分區開發、分期實施的原則進行。甲方有權對開發實施方案、開發的具體內容和投資計劃作適當調整。
第二條 土地一級開發的開發模式
甲方就上述開發范圍內的征地批后實施、拆遷和市政配套項目設施建設等以委托方式交由乙方實施。
土地一級開發的實施方式：
1、征地批后實施及拆遷：甲方與乙方共同委托區相關有拆遷資質的單位進行拆遷，拆遷協議由甲方與乙方共同與拆遷單位簽訂，拆遷價格由甲方與拆遷單位確定。
2、市政設施配套建設項目的開發建設由甲方下達設計任務書，乙方委托第三方進行設計。設計完成后，由甲方組織對設計及投資概算進行審查批準。乙方按批準的設計組織施工。重大設計變更(造成投資增加超過 萬以上)報甲方批準。
第三條 土地一級開發的委托內容
1、根據本委托協議辦理相關前期手續;
2、實施征地批后實施工作;
3、實施拆遷工作;
4、完成地上物拆除、地下構筑物拆移、渣土清運、圍墻施工、場地平整等工作;
5、組織市政基礎設施的建設，市政基礎設施建設項目包括：道路、河道、泵站、景觀綠化、供電項目、交管設施、路燈工程、教育文化、公益配套項目及市政府下達的其他項目。
6、甲方認為其它可由受托人承擔的一級開發工作。
第四條 土地一級開發的總費用
土地一級開發總費用包括土地一級開發的直接成本、間接成本和甲方支付給乙方的土地一級開發的委托開發收益。土地一級開發總費用的最終確認以決算審計報告為準。
1、土地一級開發的直接成本包括：
⑴、一級開發工作的有關前期費用，包括但不限于項目可研及實施方案的編制、勘查、測繪、釘樁、地上物評估、環評、交評等實際產生的費用;
⑵、征地批后實施、拆遷補償費;
⑶、土地整理、交付過程中發生的有關補償費用;
⑷、市政基礎設施建設有關費用，主要包括從合同簽訂開始至合同完成止所發生的、與執行合同有關的直接費用和間接費用，其中直接費用包括：耗用的材料費用、人工費用、機械使用費及其他直接費用;間接費用包括：臨時設施攤銷費用以及為組織和管理施工生產活動所發生的相關費用;
⑸、土地儲備開發供應過程中發生的審計、律師、工程監理等費用以及經同級財政和土地主管部門核準的其它支出;
2、土地一級開發的間接成本包括：
⑴、財務費用;
⑵、管理費，按直接開發成本的1%計算;
⑶、營業稅及附加。
3、委托開發收益暫按照土地一級開發直接成本的6%計算。今后若有調整，雙方另行協商。
4、下列情況引起成本費用的增加部分，不作為實際開發成本，由乙方自行承擔：
⑴、各種集資、贊助、捐贈等費用;
⑵、應由乙方承擔的違約金、賠償金、罰金等經濟賠償，以及因違法行為應承擔的罰款等費用;
⑶、乙方違反規劃要求、建設方案或設計圖紙造成的改正費用; ⑷、工程項目驗收中，發現質量等問題，乙方進行整改所發生的費用;
⑸、已減免征收的其他費用;
⑹、其他未經甲方認可的費用。
5、土地一級開發總費用的結算與支付。
⑴為滿足財務日常核算的需要，土地一級開發總費用(包括土地一級開發的直接成本、間接成本和土地一級開發的委托開發收益)的結算按照月末暫結算、年終預結算和審計最終決算三階段進行。每月末甲、乙雙方財務暫以乙方實際支出的土地一級開發的直接成本和間接成本以及相應的委托開發收益先行確認產值;年末再根據乙方當年實際支出的土地一級開發的直接成本和間接成本以及相應的委托開發收益，經甲方審核后并以工程產值確認書的方式進行預結算;工程竣工驗收后再以土地一級開發總費用的決算審計報告進行最終的決算。
⑵工程預結算后，甲方在次年內按不低于預結算工程產值的90%支付開發費用，每季度的支付進度不低于預結算工程產值的20%，在辦理工程項目竣工決算審計后的三個月內全額將款項支付給乙方。
第五條 土地一級開發的驗收
1、驗收內容
土地一級開發驗收由甲方組織，分為土地整理驗收和基礎設施及市政管網建設驗收兩種情況：
⑴、土地整理驗收
乙方應按照甲方指定的土地開發投資計劃分期實施分塊整理。場地方面要求宗地達到原自然狀況或自然地坪標高，在宗地四周設臵圍墻(圍欄)，并使宗地達到三通一平(即具備施工車輛主要進出道路的路由、施工臨時用水源頭、施工臨時用電源頭接通條件)。
⑵、基礎設施及市政管網建設驗收
乙方應按照甲方指定的基礎設施及市政管網投資計劃分期實施建設，并達到竣工驗收要求。乙方應提供完備的竣工驗收資料。
2、驗收組織
乙方完成甲方確定的分期、分塊土地整理計劃達到驗收條件，并提供完備的竣工驗收資料后，應向甲方提出相關驗收申請，甲方在組織驗收后應出具驗收合格證明或整改意見通知。
⑴、乙方提前15天向甲方提出驗收申請，并備齊相關驗收資料。甲方應在收到申請和相關驗收資料后15個工作日內，組織竣工驗收。并在驗收后10個工作日內出具驗收意見。
⑵、甲方在收到申請及齊備的竣工驗收資料后30日內不組織驗收或不出具驗收意見，將視為驗收合格。
第六條 土地一級開發的監管制度
1、重大事項或重要環節的審核制度。主要指包括而不限于甲方對征地批后實施方案、拆遷方案、市政基礎設施建設等方案的審核和批準。
2、資金的使用監督制度。甲方有權對資金到位和使用情況進行監督。
3、定期報表制度。主要指乙方應在土地一級開發的過程中完成定期報表的制作。包括一級開發進度報表、資金使用情況報表、手續辦理情況報表等。
4、招標參與制度。包括甲方參與項目拆遷、市政設計、施工等外包工作招標的評標工作，并對招標評標工作進行監督。
5、審計制度。在乙方項目實施過程中，由甲方委派審計單位進行跟蹤審計，乙方有義務將合同支付款項憑證、手續辦理批復等資料及時提供給審計單位。
第七條 甲方的權利義務
1、負責制定土地一級開發分期進度計劃，在實施過程中有權根據實際情況及時調整。保證獲得土地一級開發實施的相關批準文件。
2、確定分段土地整理實施目標和市政設施建設進度計劃并在相應工作完成后積極組織驗收。
3、甲方有義務為乙方融資提供可能的便利條件，如：乙方融資所需要的新城區開發建設總體規劃、土地出讓情況等相應的證明資料的提供以及貸款所需要信用擔保的提供、動產或不動產的抵押、應收帳款的質押等。
4、甲方有權對乙方實施的土地一級開發全過程進行監督，但監督過程本身不應影響開發進度。
5、積極組織開發成本審計和確認工作并及時或按約定向乙方支付土地一級開發費用。
6、鑒于乙方承建的項目均為市政配套設施工程，因此甲方應協助其辦理發票領用及稅收返還工作。
第八條 乙方的權利義務
1、乙方應確保土地一級開發所需資金到位，同時依據開發進度，制定資金使用計劃。
2、負責征地批后實施、拆遷以及基礎設施等土地一級開發具體工作的實施。
3、接受甲方對土地一級開發全過程的監督管理。
4、按時提供工程驗收和審計資料，并配合甲方做好驗收和竣工審計工作。
5、乙方應積極配合甲方工作，在領取發票后，對已結算價款中的委托開發收益部分向甲方開具發票，對已結算價款中的土地一級開發成本部分向甲方開具收據并根據需要向甲方提供施工單位開具的發票的復印件。
6、乙方應及時辦理各工程項目的付款結算審核工作，一旦條件具備應及時辦理工程項目竣工決算審計，并按照第四條的約定%作為雙方最終的結算金額，當工程項目竣工決算后，乙方應向甲方進行項目移交，并配合甲方向南京市建委進行項目的進一步移交工作。
7、未經甲方同意，乙方不得向第三方轉讓一級開發項目。
第九條 違約責任及解除條款
甲方未能按上述約定及時支付土地一級開發費用時，應承擔導致土地一級開發進度計劃實施遲延的相關責任，并按照應付未付款項每日萬分之三的標準支付違約金。延遲付款逾期超過6個月的，乙方有權解除本協議并有權要求甲方承擔違約責任。
乙方未能按約定時間使資金足額到位，造成相關土地一級開發計劃遲延完成的，應按照每日萬分之三的標準向甲方支付違約金。逾期超過6個月的，甲方有權解除本協議并追究乙方的違約責任。
第十條 協議的終止
1、如果出現如下情況之一，甲方有權終止本協議。
⑴、未經甲方同意，乙方向第三方轉讓一級開發項目，或乙方的股東向第三方轉讓其在乙方公司所享有的股權的。
⑵、根據甲方開發進度計劃，乙方投入的一級開發資金，不能及時到位，影響到項目按計劃完成的;
⑶、乙方進行土地一級開發過程中，違反規劃條件和要求、不按原定項目設計方案和施工圖實施，或者未經甲方同意擅自修改設計方案，并且不能及時改正的;
⑷嚴重違反法律法規，在項目進行過程中發生重大安全等生產事故和情況，足以導致一級開發無法正常進行的;
2、因乙方違約，甲方提出終止協議的，協議終止后，甲方收回土地一級開發權。雙方即根據實際完成投資情況，乙方在30天內提供驗收和審計資料，甲方在收到完整資料后組織驗收并于收到完整資料后十五天內委托審計機構進行決算審計。并在委托審計機構6個月內付清扣除乙方應付違約金及甲方相關損失后的土地一級開發費用。
3、因甲方違約原因，乙方提出終止協議的，協議終止后，甲方收回土地一級開發權。乙方在30天內提供驗收和審計資料，甲方在收到完整資料后組織驗收并于十五天內委托審計機構進行決算審計。并在委托審計機構3個月內付清土地一級開發費用。
第十一條 其他
1、一級開發分期分段實施，雙方另立補充協議。
2、開發期內，遇到政府政策調整，按政府政策調整后的有關規定執行。
3、本協議未盡事宜，由協議各方另行商定。
4、本協議一式壹拾貳份，每方各執陸份。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
委托開發協議范文3
甲方(委托單位)：
地 址：
乙方(受托單位)：
乙方納稅人識別號：
地 址：
為加強普通發票管理，保障國家稅收收入，甲、乙雙方經協商達成以下委托代開普通發票協議。
(一)鑒于甲乙雙方已經簽訂委托代征稅款協議，甲方依據《中華人民共和國稅收征收管理法》及《中華人民共和國發票管理辦法》的有關規定，同時委托乙方為其代征范圍內納稅人代開普通發票。
(二)乙方代開普通發票時，應遵守如下規定：
1. 代開范圍：
2.代開普通發票種類：上海市(國稅、地稅)通用機打發票。
3. 代開期限： 年 月 日 -- 年 月 日
(三)甲方的權利和義務
1. 甲方應當遵守國家法律、行政法規、規章關于委托代開發票的規定。有責任對乙方的代開普通發票工作進行檢查、指導。
2. 因國家稅收法律、法規、規章的廢止或修訂致使本協議失效或部分失效時，甲方負有及時通知乙方并要求終止或修改協議的責任。
(四)乙方的權利和義務
1. 乙方應安裝使用甲方所提供的專業市場發票開票軟件，為代征范圍內納稅人代開普通發票，不得收取代征稅款之外的其他費用。
2. 乙方為代征范圍內納稅人代開發票時，應建立代開發票臺帳，核對其核定銷售額與累計發票開具金額孰高，并按照相關規定解繳稅款。
3. 甲方應及時向乙方提供代開普通發票必須的稅收票證。乙方應當按照稅務機關的票證管理規定，領取、使用、保管、報繳有關憑證。
4.乙方應按《中華人民共和國發票管理辦法》的規定開具發票，嚴禁為代征范圍內納稅人或他人違法代開普通發票。甲方有權隨時檢查乙方代開普通發票的情況。
(五)違約責任
1. 甲方違反本協議，乙方有權按照本協議或者有關法律規定要求甲方履行義務。
2. 乙方違反本協議，甲方有權按照本協議或者有關法律規定要求乙方履行義務，并可以根據實際情況選擇單方面終止協議。
3. 違法開具發票的，乙方應按照《發票管理辦法》承擔相關法律責任。
(六)出現下列情況，協議終止：
1. 協議期滿;
2. 因國家稅收法律、法規、規章等規定發生重大變化，需要終止協議的;
3. 甲方因某些原因撤銷主體資格的;
4. 乙方解散、注銷或者因其他原因撤銷主體資格的;
5. 乙方有弄虛作假、故意不履行義務、嚴重違反稅收法律法規的行為，或者出現其他嚴重違反協議的行為;
6. 協議雙方商定的其他終止協議的情形。
終止協議的，乙方應向甲方繳銷票證并辦理終止委托代開發票手續。
(七)本協議未盡事宜，按照相關法律、法規及《委托代征稅款及代開發票管理暫行辦法(試行)》的相關規定處理。
(八)本協議有效期限為 年 月 日至 年 月 日。
(九)本協議書一式三份，甲方二份，乙方一份。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
第8篇：不動產測繪管理辦法范文
買受人：_________________________________________________
說明
1．本合同文本為示范文本，由北京市建設委員會和北京市工商行政管理局共同制定。
2．簽訂合同前，出賣人應當向買受人出示商品房預售許可證及其他有關證書和證明文件。
3．當事人應當按照自愿、公平及誠實信用的原則訂立合同，任何一方不得將自己的意志強加給另一方。雙方當事人可以對文本條款的內容進行修改、增補或刪減。合同生效后，未被修改的文本打印文字視為雙方當事人同意內容。
4．簽訂合同前，買受人應當仔細閱讀合同條款，應當特別仔細審閱其中具有選擇性、補充性、填充性、修改性的內容。
5．為體現合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關條款后留有空白行，供雙方自行約定或補充約定。出賣人與買受人可以針對合同中未約定或約定不詳的內容，根據所售項目的具體情況簽訂公平合理的補充協議，也可以在相關條款后的空白行中進行補充約定。
6．本合同文本【 】中選擇內容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內容，雙方當事人應當協商確定。（）中選擇內容，以劃√方式選定；對于實際情況未發生或雙方當事人不作約定時，應當在空格部位打×，以示刪除。
7．雙方當事人在履行合同中發生爭議的，可以選擇向不動產所在地人民法院起訴，也可以選擇向仲裁委員會申請仲裁。如選擇申請仲裁的，可以向北京市仲裁委員會、中國國際經濟貿易仲裁委員會或外地的仲裁委員會申請。
8．雙方當事人可以根據實際情況決定本合同原件的份數，并在簽訂合同時認真核對，以確保各份合同內容一致；在任何情況下，買受人都應當至少持有一份合同原件。
北京市商品房預售合同出賣人： _________________________________________________________
通訊地址：________________________________________________________
郵政編碼：________________________________________________________
營業執照注冊號：__________________________________________________
企業資質證書號：__________________________________________________
法定代表人：____________________聯系電話：________________________
委托人：____________________聯系電話：________________________
委托銷售機構： _______________________________________________
通訊地址：________________________________________________________
郵政編碼：________________________________________________________
營業執照注冊號：__________________________________________________
買受人：__________________________________________________________
【法定代表人】【負責人】：__________________國籍：________________
【身份證】【護照】【營業執照注冊號】【】：________________________
出生日期：______年______月______日，性別：_________________________
通訊地址：_________________________________________________________
共11頁，當前第1頁1234567891011
郵政編碼：______________________聯系電話：_________________________
【法定人】【委托人】：_________________國籍：______________
【身份證】【護照】【】：___________________________________________
出生日期：______年______月______日，性別：_________________________
通訊地址：_________________________________________________________
郵政編碼：______________________聯系電話：_________________________
根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《北京市城市房地產轉讓管理辦法》及其他有關法律、法規的規定，出賣人和買受人在平等、自愿、公平、協商一致的基礎上就商品房預售事宜達成如下協議：
第一條 項目建設依據
出賣人以【出讓】【轉讓】【劃撥】方式取得坐落于___________地塊的國有土地使用權。該地塊【國有土地使用證號】【城鎮建設用地批準書號】為：______________________________ ，土地使用權面積為：___________，買受人購買的商品房（以下簡稱該商品房）所在土地用途為：___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日止。
出賣人經批準，在上述地塊上建設的商品房（地名核準名稱）（暫定名）為：_________，建設工程規劃許可證號為：_________，建筑工程施工許可證號為：___________，建設工程施工合同約定的開工日期為：______________，建設工程施工合同約定的竣工日期為：___________________。
第二條 預售依據
該商品房已由_____________批準預售，預售許可證號為：___________。
第三條 基本情況
該商品房所在樓棟的主體建筑結構為：_____________，建筑層數為：__________層，其中地上___________層，地下________層。
該商品房為第一條規定項目中的___________【幢】【座】第_________層_________單元___________號。該房號為【審定編號】【暫定編號】，最終以公安行政管理部門審核的房號為準，該商品房平面圖及在整個樓棟中的位置圖見附件一。
該商品房的用途為【住宅】【經濟適用住房】【公寓】【別墅】【辦公】【商業】【】：________；【層高】【凈高】為：______米，【坡屋頂凈高】最低為：________米，最高為：_______米。該商品房朝向為：_______________。有______個陽臺，其中________個陽臺為封閉式，________個陽臺為非封閉式。
出賣人委托預測該商品房面積的房產測繪機構是____________，其預測建筑面積共___________平方米，其中，套內建筑面積______平方米，共用部位與共用房屋分攤建筑面積___________平方米。有關共用部位與共用房屋分攤建筑面積構成說明見附件二。
簽訂本合同時該商品房所在樓棟的建設工程進度狀況為_______________。
（如：正負零、地下一層···地上五層、···結構封頂）
本條所稱層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂底面之間的垂直距離。
第四條 抵押情況共11頁，當前第2頁1234567891011
與該商品房有關的抵押情況為：___________。
1．該商品房所分攤的土地使用權及在建工程均未設定抵押；
2．該商品房所分攤的土地使用權已經設定抵押，抵押權人為：____________，抵押登記部門為：__________________，抵押登記日期為：_____________。
3．該商品房在建工程已經設定抵押，抵押權人為：_______，抵押登記部門為：_______，抵押登記日期為：__________。（2和3可以同時選擇）____________________。
抵押權人同意該商品房預售的證明及關于抵押的相關約定見附件三。
第五條 計價方式與價款
該商品房為住宅的，出賣人與買受人約定按照下列第1種方式計算該商品房價款。其中，該商品房為經濟適用住房的，出賣人與買受人約定同時按照下列第1種方式和第2種方式分別計算該商品房價款。
該商品房為非住宅的，出賣人與買受人約定按照下列第_______種方式計算該商品房價款。
1．按照套內建筑面積計算，該商品房單價每平方米______（幣）______元，總價款_____（幣）____佰____拾____億_____仟____佰_____拾_____萬_____仟_____佰_____拾_____元整（大寫）。
2．按照建筑面積計算，該商品房單價為每平方米_________（幣）______元，總價款____（幣）____佰____拾____億_____仟_____佰_____拾_____萬_____仟_____佰_____拾_____元整（大寫）。
3．按照套（單元）計算，該商品房總價款為___（幣）____佰____拾____億______仟_____佰_____拾_____萬_____仟_____佰_____拾_____元整（大寫）。
4．按照__________________計算，該商品房總價款為_____（幣）_____佰_____拾_____億______仟_____佰_____拾_____萬_____仟_____佰_____拾_____元整（大寫）。
具體約定見附件四。
本條所稱建筑面積，是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2．20米以上（含2．20米）的永久性建筑。
所稱套內建筑面積，是指成套商品房（單元房）的套內使用面積、套內墻體面積和陽臺建筑面積之和。
第六條 付款方式及期限
買受人采取下列第____種方式付款。
1．一次性付款。
2．分期付款。
3．貸款方式付款。買受人可以首期支付購房總價款的_____％，其余價款可以向______________銀行或住房公積金管理機構借款支付。
4．其他方式。
具體付款方式及期限的約定見附件五。
第七條 出賣人保證該商品房沒有產權糾紛，因出賣人原因造成該商品房不能辦理產權登記或發生債權債務糾紛的，由出賣人承擔相應責任。
第八條 規劃變更的約定
出賣人應當按照規劃行政主管部門核發的建設工程規劃許可證規定的條件建設商品房，不得擅自變更。
出賣人確需變更建設工程規劃許可證規定條件的，應當書面征得受影響的買受人同意，并取得規劃行政主管部門的批準。因規劃變更給買受人的權益造成損失的，出賣人應當給予相應的補償。
第九條 設計變更的約定
（一）經規劃行政主管部門委托的設計審查單位批準，建筑工程施工圖設計文件的下列設計變更影響到買受人所購商品房質量或使用功能的，出賣人應當在設計審查單位批準變更之日起10日內，書面通知買受人。共11頁，當前第3頁1234567891011
1．該商品房結構形式、戶型、空間尺寸、朝向；
2．供熱、采暖方式；
3．_______________________________________________________；
4．_______________________________________________________；
5．_______________________________________________________。
出賣人未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房。
（二）買受人應當在通知送達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人逾期未予以書面答復的，視同接受變更。
（三）買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起____日內退還買受人已付房價款，并按照____________利率付給利息。買受人不退房的，應當與出賣人另行簽訂補充協議。
第十條 逾期付款責任
買受人未按照約定的時間付款的，按照下列第______種方式處理：
1．按照逾期時間，分別處理（（1）和（2）不作累加）
（1）逾期在_____日之內，自約定的應付款期限屆滿之次日起至實際支付應付款之日止，買受人按日計算向出賣人支付逾期應付款萬分之_____的違約金，并于實際支付應付款之日起_____日內向出賣人支付違約金，合同繼續履行。
（2）逾期超過_____日（該日期應當與第（1）項中的日期相同）后，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人應當自解除合同通知送達之日起_____日內按照累計的逾期應付款的_____%向出賣人支付違約金，并由出賣人退還買受人全部已付款。買受人愿意繼續履行合同的，經出賣人同意后，合同繼續履行，自約定的應付款期限屆滿之次日起至實際支付應付款之日止，買受人按日計算向出賣人支付逾期應付款萬分之_____（該比率應當不小于第（1）項中的比率）的違約金，并于實際支付應付款之日起_____日內向出賣人支付違約金。
本條所稱逾期應付款是指依照第六條約定的到期應付款與該期實際已付款的差額；采取分期付款的，按照相應的分期應付款與該期的實際已付款的差額確定。
2．___________________________________________________________。
第十一條 交付條件
（一）出賣人應當在___年____月____日前向買受人交付該商品房。
（二）該商品房交付時應當符合下列第1、2、____、____、____、____、____
項所列條件；該商品房為住宅的，出賣人還應當提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。
1．該商品房已取得規劃驗收批準文件和建筑工程竣工驗收備案表；
2．有資質的房產測繪機構出具的該商品房面積實測技術報告書；
3．出賣人已取得了該商品房所在樓棟的房屋權屬證明；
4．滿足第十二條中出賣人承諾的市政基礎設施達到的條件；
5．該商品房為住宅的，出賣人提供《住宅工程質量分戶驗收表》。（XX年1月1日起進行住宅工程竣工驗收的房屋適用）
6．_____________________________________________________；
7．_____________________________________________________。
第十二條 市政基礎設施和其他設施的承諾
出賣人承諾與該商品房正常使用直接相關的市政基礎設施和其他設施按照約定的日期達到下列條件：
1．市政基礎設施：
（1）上水、下水：____年____月____日 達到_________________________；共11頁，當前第4頁1234567891011
（2）電：____年____月____日 達到_________________________________；
（3）供暖 ：____年____月____日 達到______________________________；
（4）燃氣：____年____月____日 達到_______________________________；
（5）____________________________________________________________；
（6）____________________________________________________________。
如果在約定期限內未達到條件，雙方同意按照下列方式處理：
（1）____________________________________________________________；
（2）____________________________________________________________。
2．其他設施
（1）公共綠地：____年____月___日 達到____________________________；
（2）公共道路：____年____月___日 達到____________________________；
（3）公共停車場 ：____年____月____日 達到________________________；
（4）幼兒園：____年____月____日 達到 ___________________________；
（5）學校：____年____月____日 達到 _____________________________；
（6）會所：____年____月____日 達到 ______________________________；
（7）購物中心：____年____月____日 達到 __________________________；
（8）體育設施：____年____月____日 達到 __________________________；
（9） ___________________________________________________________；
（10） __________________________________________________________。
如果在約定期限內未達到條件，雙方同意按照下列方式處理：
（1）____________________________________________________________；
（2）____________________________________________________________。
第十三條 逾期交房責任
除不可抗力外，出賣人未按照第十一條約定的期限和條件將該商品房交付買受人的，按照下列第______種方式處理：
1．按照逾期時間，分別處理（（1）和（2）不作累加）
（1）逾期在_____日之內（該時限應當不小于第十條第（1）項中的時限），自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付已交付房價款萬分之_____的違約金（該違約金比率應當不小于第十條第（1）項中的比率），并于該商品房實際交付之日起_____日內向買受人支付違約金，合同繼續履行。
（2）逾期超過_____日（該日期應當與第（1）項中的日期相同）后，買受人有權退房。買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起_____日內退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的_____%向買受人支付違約金。買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之______（該比率應當不小于第（1）項中的比率）的違約金，并于該商品房實際交付之日起_____日內向買受人支付違約金。
2．__________________________________________________________。
第十四條 面積差異處理共11頁，當前第5頁1234567891011
該商品房交付時，出賣人應當向買受人出示其委托的有資質的房產測繪機構出具的商品房面積實測技術報告書，并向買受人提供該商品房的面積實測數據（以下簡稱實測面積）。實測面積與第三條載明的預測面積發生誤差的，雙方同意按照第________種方式處理：
1．根據第五條按照套內建筑面積計價的約定，雙方同意按照下列原則處理：
（1）套內建筑面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，據實結算房價款；
（2）套內建筑面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。
買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起30日內退還買受人已付房價款，并按照____________利率付給利息。
買受人不退房的，實測套內建筑面積大于預測套內建筑面積時，套內建筑面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔，產權歸買受人所有。實測套內建筑面積小于預測套內建筑面積時，套內建筑面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
實測套內建筑面積－預測套內建筑面積
套內建筑面積誤差比=________________________________ x 100%
預測套內建筑面積
2．根據第五條按照建筑面積計價的約定，雙方同意按照下列原則處理：
（1）建筑面積、套內建筑面積誤差比絕對值均在3%以內（含3%）的，根據實測建筑面積結算房價款；
（2）建筑面積、套內建筑面積誤差比絕對值其中有一項超出3%時，買受人有權退房。
買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起30日內退還買受人已付房價款，并按照____________利率付給利息。
買受人不退房的，實測建筑面積大于預測建筑面積時，建筑面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔，產權歸買受人所有。實測建筑面積小于合同約定建筑面積時，建筑面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
實測建筑面積－預測建筑面積
建筑面積誤差比= _____________________________________ x 100%
預測建筑面積
3．雙方自行約定：
____________________________________________________________；
____________________________________________________________。
第十五條 交接手續
（一）該商品房達到第十一條約定的交付條件后，出賣人應當在交付日的7日前，書面通知買受人辦理交接手續的時間、地點以及應當攜帶的證件。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示第十一條約定的證明文件，并滿足第十一條約定的其他條件。出賣人不出示證明文件或者出示的證明文件不齊全，或未滿足第十一條約定的其他條件的，買受人有權拒絕接收，由此產生的逾期交房責任由出賣人承擔，并按照第十三條處理。
（二）驗收交接后，雙方應當簽署商品房交接單。由于買受人原因未能按期辦理交接手續的，雙方同意按照下列約定方式處理：共11頁，當前第6頁1234567891011
____________________________________________________________；
____________________________________________________________。
（三）雙方同意按照下列第_______種方式繳納稅費：
1．出賣人不得將買受人交納稅費作為交接該商品房的條件。
2．買受人同意委托出賣人代交下列第____、____、____、____、____、___種稅費，并在接收該商品房的同時將上述稅費交給出賣人。
（1）專項維修資金；
（2）契稅；
（3）第二十三條約定的物業服務費用；
（4）供暖費；
（5）________________________________________________________；
（6）________________________________________________________。
3．買受人自行向相關單位繳納下列第____、____、____、____、____、____種稅費，并在接收該商品房的同時向出賣人出示繳納稅費的憑據。
（1）專項維修資金；
（2）契稅；
（3）第二十三條約定的物業服務費用；
（4）供暖費；
（5）________________________________________________________；
（6）________________________________________________________。
第十六條 商品房質量、裝飾、設備標準的約定
（一）出賣人承諾該商品房使用合格的建筑材料、構配件，該商品房質量符合國家和本市頒布的工程質量規范、標準和施工圖設計文件的要求。
（二）出賣人和買受人約定如下：
1．該商品房地基基礎和主體結構質量經檢測不合格的，買受人有權退房。買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起______日內退還全部已付款，并按照___________利率付給利息，給買受人造成損失的由出賣人承擔賠償責任。因此而發生的檢測費用由出賣人承擔。
買受人要求繼續履行合同的，應當與出賣人另行簽訂補充協議。
2．該商品房室內空氣質量經檢測不符合國家標準的，自該商品房交付之日起_______日內（該時限應當不低于60日），買受人有權退房。買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起______日內退還買受人全部已付款，并按照___________利率付給利息，給買受人造成損失的，由出賣人承擔賠償責任。因此而發生的檢測費用由出賣人承擔。
買受人不退房的或該商品房交付使用已超過_____日的，應當與出賣人另行簽訂補充協議。
_____________________________________________________。
3．交付該商品房時，該商品房已經由建設、勘察、設計、施工、工程監理等單位驗收合格，出賣人應當與買受人共同查驗收房，發現有其他問題的，雙方同意按照第_____種方式處理：
（1）出賣人應當于_______日內將已修復的該商品房交付。由此產生的逾期交房責任由出賣人承擔，并按照第十三條處理。
__________________________________________________________。
（2）由出賣人按照國家和本市有關工程質量的規范和標準在商品房交付之日起_____日內負責修復，并承擔修復費用，給買受人造成損失的，由出賣人承擔賠償責任。
（3）__________________________________________________________。共11頁，當前第7頁1234567891011
4．出賣人交付的商品房的裝飾、設備標準應當符合雙方約定的標準。達不到約定標準的，買受人有權要求出賣人按照下列第______種方式處理：
（1）出賣人賠償雙倍的裝飾、設備差價。
（2）___________________________________________________________；
（3）___________________________________________________________。
具體裝飾和設備標準的約定見附件六。
（三）出賣人和買受人對工程質量問題發生爭議的，任何一方均可以委托有資質的建設工程質量檢測機構檢測，雙方均有協助并配合對方檢測的義務。______________________________________________________。
第十七條 住宅保修責任
（一）該商品房為住宅的，出賣人自該商品房交付之日起，按照《住宅質量保證書》承諾的內容承擔相應的保修責任。
該商品房為非住宅的，雙方應當簽訂補充協議詳細約定保修范圍、保修期限和保修責任等內容。
（二）在該商品房保修范圍和保修期限內發生質量問題，雙方有退房約定的，按照約定處理；沒有退房約定的，出賣人應當履行保修義務，買受人應當配合保修。非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔責任。
第十八條 住宅節能措施
該商品房為住宅的，應當符合國家有關建筑節能的規定和北京市規劃委員會、北京市建設委員會的《居民建筑節能設計標準》（dbj01－602－XX）的要求。未達到標準的，出賣人應當按照《居民建筑節能設計標準》的要求補做節能措施，并承擔全部費用；因此給買受人造成損失的，出賣人應當承擔賠償責任。
第十九條 使用承諾
買受人使用該商品房期間，不得擅自改變該商品房的建筑主體結構、承重結構和用途。除本合同、補充協議及其附件另有約定者外，買受人在使用該商品房期間有權與其他權利人共同使用與該商品房有關的共用部位和設施，并按照共用部位與共用房屋分攤面積承擔義務。
出賣人不得擅自改變與該商品房有關的共用部位和設施的使用性質。
第二十條 產權登記
（一）初始登記
出賣人應當在______年______月______日前，取得該商品房所在樓棟的權屬證明。如因出賣人的責任未能在本款約定期限內取得該商品房所在樓棟的權屬證明的，雙方同意按照下列第______種方式處理：
1．買受人有權退房。買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起__日內退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的____％向買受人支付違約金。買受人不退房的，合同繼續履行，自出賣人應當取得該商品房所在樓棟的權屬證明期限屆滿之次日起至實際取得權屬證明之日止，出賣人應當按日計算向買受人支付全部已付款萬分之_____的違約金，并于出賣人實際取得權屬證明之日起_____日內向買受人支付。
2．_____________________________________________________。
（二）轉移登記
1．商品房交付使用后，雙方同意按照下列第_____種方式處理：
（1）雙方共同向權屬登記機關申請辦理房屋權屬轉移登記。
（2）買受人同意委托_____________向權屬登記機關申請辦理房屋權屬轉移登記，委托費用__________ 元人民幣（大寫）。
2．如因出賣人的責任，買受人未能在商品房交付之日起_______日內取得房屋所有權證書的，雙方同意按照下列第______種方式處理：共11頁，當前第8頁1234567891011
（1）買受人有權退房。買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起____日內退還買受人全部已付款，并按照___________利率付給利息。買受人不退房的，自買受人應當取得房屋所有權證書的期限屆滿之次日起至實際取得房屋所有權證書之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之_____的違約金，并于買受人實際取得房屋所有權證書之日起____日內由出賣人支付。
（2）_________________________________________________________。
第二十一條 共有權益的約定
1．該商品房所在樓棟的屋面使用權歸全體產權人共有；
2．該商品房所在樓棟的外墻面使用權歸全體產權人共有；
3．______________________________________________________________；
4．______________________________________________________________。
第二十二條 附屬建筑物、構筑物的約定
雙方同意該商品房的地下停車庫等附屬建筑物、構筑物按照以下第
種方式處理。
1．出賣人出賣該商品房時，該商品房附屬的____、____、____、
隨同該商品房一并轉讓。
2．出賣人聲明該商品房附屬的____、____、____、____不隨同該商品房一并轉讓
第二十三條 前期物業服務
（一）出賣人依法選聘的物業管理企業為：________________，資質證號為：________________。
（二）前期物業管理期間，物業服務收費價格為__________/月·平方米（建筑面積）。價格構成包括物業區域內保潔費、公共秩序維護費、共用部位共用設施設備日常維護費、綠化養護費、綜合管理費、_________、_________、_________。
地上停車管理費__________，地下停車管理費__________。
（三）物業管理企業按照第________種方式收取物業服務費。
1．按照年收取，買受人應當在每年的____月____日前繳費。
2．按照半年收取，買受人應當分別在每年的____月____日前和____月____日前繳費。
3．按照季收取，買受人應當分別在每年的____月____日前、____月____日前、____月____日前和____月____日前繳費。
（四）物業服務的內容和業主臨時公約的內容見附件七。買受人已詳細閱讀附件七有關物業服務的全部內容和業主臨時公約，同意由出賣人依法選聘的物業管理企業提供前期物業服務，遵守業主臨時公約。
第二十四條 專項維修資金
買受人委托出賣人代交專項維修資金的，出賣人應當自受托之日起_____日內，向買受人提交專項維修資金繳納憑證。
買受人自行繳納專項維修資金（公共維修基金）的，應當在商品房交付【時】【之日起_____日內】，向物業管理企業出示專項維修資金繳納憑證。
第二十五條 不可抗力
因不可抗力不能按照約定履行本合同的，根據不可抗力的影響，部分或全部免除責任，但因不可抗力不能按照約定履行合同的一方當事人應當及時告知另一方當事人，并自不可抗力事件結束之日起____日內向另一方當事人提供證明。
第二十六條 爭議解決方式
本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決；協商不成的，按照下列第______種方式解決：
1．提交____________仲裁委員會仲裁。共11頁，當前第9頁1234567891011
2．依法向人民法院起訴。
第二十七條 本合同自雙方簽字（蓋章）之日起生效。雙方可以根據具體情況對本合同中未約定、約定不明或不適用的內容簽訂書面補充協議進行變更或補充，但補充協議中含有不合理地減輕或免除本合同中約定應當由出賣人承擔的責任或不合理地加重買受人責任、排除買受人主要權利內容的，仍以本合同為準。對本合同的解除，應當采用書面形式。本合同附件及補充協議與本合同具有同等法律效力。
第二十八條 本合同及附件共_______頁，一式______份，具有同等法律效力，其中出賣人______份，買受人______份，______份，______份。
第二十九條 自本合同生效之日起30日內，由出賣人向__________申請辦理該商品房預售合同登記備案手續。出賣人自本合同生效之日起30日內未申請預售登記的，買受人可以申請預售登記。預售的商品房已抵押的，預售登記應當由出賣人和買受人雙方共同申請。
出賣人（簽章）：_____________________買受人（簽章）：______________________
【法定代表人】：_____________________【法定代表人】：______________________
【委托人】（簽章）：_____________【負責人】：__________________________
【委托銷售機構】（簽章）：_______【委托人】（簽章）：______________
簽訂時間：_________年_______月_____日 簽訂時間：_________年_______月______日
簽訂地點：___________________________ 簽訂地點：____________________________
附件一 房屋平面圖及在整個樓棟中的位置圖（應標明方位）
附件二 共用部位與共用房屋分攤建筑面積構成說明
1．被分攤的共用部位的名稱、用途、所在位置、面積。
2．參與分攤公用建筑面積的商品房名稱、用途、所在位置、面積、分攤系數。
3．不分攤的共用部位。
附件三 該商品房取得抵押權人同意銷售的證明及抵押當事人的相關約定
附件四 計價方式與房價款的其他約定
附件五 付款方式及期限的約定
附件六 裝飾和設備標準的約定
1．采暖系統：
（1）集中采暖：【散熱器】【地板采暖】【 】___________________________；
（2）分戶采暖：【燃氣爐】【電采暖】【 】_____________________________；
（3）采暖設備品牌：_______________________________________________。
2．保溫材料：
（1）外墻保溫：【擠壓聚苯板】【發泡聚苯板】【發泡聚安酯】【 】________。
（2）內墻保溫：【石膏聚苯板】【 】__________________________________。
3．外墻：【瓷磚】【涂料】【玻璃幕墻】【 】____________________________。
4．內墻：【涂料】【壁紙】【 】_______________________________________。
5．頂棚：【石膏板吊頂】【涂料】【 】_________________________________。
6．室內地面：【大理石】【花崗巖】【水泥抹面】【實木地板】【 】________。
7．門窗：共11頁，當前第10頁1234567891011
（1）外窗結構尺寸為：_____________________________________________；
（2）開啟方式為：_________________________________________________；
（3）門窗型材：【雙玻中空斷橋鋁合金窗】【塑鋼雙玻璃】【 】___________。
8．廚房：
（1）地面：【水泥抹面】【瓷磚】【 】_________________________________；
（2）墻面：【耐水膩子】【瓷磚】【 】_________________________________；
（3）頂棚：【水泥抹面】【石膏吊頂】【 】_____________________________；
（4）廚具：______________________________________________________。
9．衛生間：
（1）地面：【水泥抹面】【瓷磚】【 】_________________________________；
（2）墻面：【耐水膩子】【涂料】【瓷磚】【 】__________________________；
（3）頂棚：【水泥抹面】【石膏吊頂】【 】_____________________________；
10．陽臺：【塑鋼封閉】【鋁合金封閉】【斷橋鋁合金封閉】【不封閉】【 】______________。
11．電梯：
（1）電梯品牌名稱：_______________________________________________；
（2）電梯速度：_____米/秒；
（3）電梯載重量：__________________________千克；
（4）_____________________________________________________________。
12．其他_____________________________________________________________
附件七 物業服務
（本附件內容與出賣人和物業管理企業簽訂的前期物業服務合同一致）
一、物業服務內容
二、物業服務質量
三、物業收費項目及價格
四、業主臨時公約
五、其他約定
北京市建設委員會
