土地增值稅稅收籌劃精選(九篇)

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第1篇：土地增值稅稅收籌劃范文

計算土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率，即增值率的大小按照相適用的稅率累進計算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。合理的增加扣除項目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達到降低稅收負擔的目的。

稅法準予納稅人從轉讓收入額減除的扣除項目包括五個部分：取得土地使用權所支付的金額；房地產開發成本；房地產開發費用；與轉讓房地產有關的稅金；財政部規定的其他扣除項目，主要是指對從事房地產開發的納稅人可按取得土地使用權所支付金額和開發成本之和，加計扣除20%。

房地產開發費用即期間費用是不以實際發生數扣除。除上述利息費用外，房地產開發的銷售和管理費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的5%以內計算扣除。納稅人可以把期間費用轉移到房地產開發項目直接成本中去，但事后轉移是行不通的，是一種偷稅行為，這需要事前籌劃，進行組織人事及行為準則等方面的準備。因為屬于公司總部人員的工資、福利費、辦公費、差旅費、業務招待費等都屬于期間費用的開支范圍，它的實際發生數對土地增值稅的計算沒有任何意義，而屬于每一個房地產項目的人員發生的這些方面的費用都應列入開發成本中，可以在計算土地增值稅時扣除。這就為稅收籌劃提供了一個方向，即在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于每一個具體房地產項目中去。例如，總部某領導兼某房地產項目的負責人，在不影響總部工作的同時參加該項目的管理，那么此人的有關費用于情于理都可以分攤一部分到房地產開發成本中去。期間費用少了又不影響房地產開發費用的扣除，而房地產的開發成本增大了。也就是說房地產開發公司在不增加一分錢的開支情況下，可以增大增值稅允許扣除項目金額。

二、分散收入法

在確定土地增值稅稅額時，很重要的一點便是確定出售房地產的增值額。而增值額是納稅人轉讓房地產所取得的收入減去規定扣除項目金額后的余額。若能設法使得轉讓收入變少，從而減少納稅人轉讓的增值額，顯然是可以節省稅款的。

在房地產行業中，分散收入一般常用方法是分多次簽訂售房合同。當所開發的住房初步完工但還沒有安裝附屬設備以及進行裝潢、裝飾時，房地產開發企業便可以和購買者簽訂房地產轉移合同；當附屬設備安裝完畢或裝潢、裝飾完畢后，房地產開發企業再和購買者簽訂附屬設備安裝及裝潢、裝飾合同，這樣該房地產開發企業只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業稅征稅范圍，不用征土地增值稅。營業稅的稅率比土地增值稅的稅率要低得多，這樣就使得納稅人的應納稅額有所減少，達到了降低稅賦的目的。房地產開發企業開發并轉讓精裝修房時，就可采用此方法進行土地增值稅的稅收籌劃。

三、利用稅收優惠政策進行稅收籌劃

根據我國《土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。同時稅法還規定對于納稅人既建造普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規定。四、利用土地增值稅的征稅范圍進行籌劃

準確界定土地增值稅的征稅范圍十分重要。判定屬于土地增值稅征稅范圍的標準有三條：一是土地增值稅是對轉讓土地使用權及其地上建筑物和附著物的行為征稅；二是土地增值稅是對國有土地使用權及其地上建筑物和附著物的轉讓行為征稅；三是土地增值稅的征稅范圍不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行為。根據這三條判定標準，稅法對若干具體情況是否屬于土地增值稅征稅范圍進行了判定，房地產企業可以根據這些判定標準進行合理的稅收籌劃。

稅法中對房地產的代建房行為是否征稅做出了具體規定，房地產的代建行為是指房地產開發公司代客戶進行房地產的開發，開發完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產開發公司而言，雖然取得了收入，但沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務收入性質，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產開發公司可以利用這種建房方式，在開發之初確定昀終用戶，實行定向開發，以達到減輕稅負的目的，避免開發后銷售繳納土地增值稅。

第2篇：土地增值稅稅收籌劃范文

關鍵詞：土地增值稅 增值額 稅收籌劃

土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。怎樣運用稅收政策在合法、合理的范圍內盡量做到使企業在保持較高售價的前提下獲得較高的收益，是稅務籌劃人員所要考慮和解決的問題。當然稅收籌劃也是一個綜合學科，它不僅包括稅法知識、經濟法知識還包括會計知識、財務知識等。怎樣運用這些知識為企業服務，實現企業的價值最大化是我們學習和探討的話題。本文針對土地增值稅相關政策和計算內容做出以下簡要分析：

一、房產定價策略分析

根據國稅函發〔1995〕110號文件精神規定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的（含20 % ） ，免征土地增值稅。但增值額超過扣除項目金額20% 的，應對其全部增值額計稅。我們可以根據這一規定，充分利用20%這一指標，找出合理的售價的平衡點，進而達到稅收籌劃目的。

設某市一房地產開發企業甲建造一批普通商品房待售，設房價總收入為T，相應的銷售稅金及附加為（公式一）A=T*5%（1+7%+3%）=5.5%T，除銷售稅金及附加外的全部允許扣除的項目金額為B。如果利用平衡點的決策分析，則最高售價只能為（公式二）T=1.2（A+B）=1.2848B，企業的這一價格水平在保證企業利潤最大化的同時可享受起征點的優惠政策。

例如，房地產開發公司甲銷售一幢商品房，支付的土地價款為200萬元，開發成本為900萬元，利息支出不能按房地產開發項目分攤也不能提供金融機構的證明，當地政府規定允許扣除的房地產開發費用的扣除比例為10%。方案1：房屋銷售價格定在1800萬元；方案2：房屋銷售價格定在1900萬元。兩個方案下哪個能使用企業價值最大化，既保證總售價又保證企業利潤呢，現籌劃分析如下：

方案1：

（1）可扣除的項目金額為：200+900+（200+900）×10%+1800×5.5%+（200+900）×20%=1529（萬元）

（2）增值額=1800-1529=271萬元。

（3）土地增值稅=0

（4）利潤總額=1800-1529=271萬元。

方案2：

（1）可扣除的項目金額為：200+900+（200+900）×10%+1900×5.5%+（200+900）×20%=1534.50（萬元）。

（2）增值額=1900-1534.50=365.50萬元。

（3）土地增值稅=365.50×30%=109.65萬元。

（4）利潤總額=1900-1534.50-109.65=255.85萬元。

為保證公司價值最大化，取得最佳銷售和利潤業績，則最高售價按（公式二）應為：T=1430×1.2848= 1837.264萬元，此時利潤額為306.2萬元 （1837.264-1430-1837.264×5.5%）。通過以上分析超過平衡點銷售額利潤增加但現金流出較多，而低于平衡點時利潤降低但現金流出較少，而要取得較好的利潤和現金流量就要將售價定在平衡點越接近越好的水平，由此得出方案1最佳。

二、銷售與裝修分開核算分析

在激烈市場環境下，各種促銷手法層出不窮，其中精裝房是現在較流行的一種房產銷售策略。在出售之前進行簡單的裝修和維護，安裝一些必備的設施和設備。如果將房地產的裝修、維護以及設施設備的安裝作為企業一項單獨的業務進行獨立核算，則可以一舉兩得。一是可以合法地降低房地產的銷售價格，從而控制房地產的增值率，減輕土地增值稅負擔；二是原本計入房地產價格的裝修、安裝等業務收入需要按照5%的稅率計算繳納營業稅，而分開核算后安裝、裝修適用3%的稅率。如某套精裝修的房產總售價為350萬元，在簽訂銷售合同時分別簽訂房屋出售合同300萬元及裝修合同50萬元，假設全部準予扣除項目總額為200萬元。方案1：全部視為房產銷售收入；方案2：分開單獨核算收入。

方案1：

（1）增值額=350-200=150萬元。

（2）土地增值稅=150×40%-200×5%=50萬元。

方案2：

（1）增值額=300-200=100萬元。

（2）土地增值稅=100×30%=30萬元。

在考慮營業稅的情況下綜合稅負依然是方案1高于方案2，因此通過以上分析得出，方案2為最佳方案。

三、拆遷補償費用扣除項目分析

國稅發[2006]187號第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

例如甲房地產開發公司銷售2500平方商品房單價為8000元，另外開發500平方為拆遷安置使用。土地價款200萬元，開發成本中除拆遷安置費外為750萬元，利息支出不能按房地產開發項目分攤也不能提供金融機構的證明，當地政府規定允許扣除的房地產開發費用的扣除比例為10%。

方案1：房地產企業用建造的該項目安置回遷戶

（1）可扣除的項目金額為：200+750+400+（200+1150）×10%+2400×5.5%+（200+1150）×20%=1887（萬元）

（2）增值額=2400-1887=513萬元。

（3）土地增值稅=513×30%=153.9萬元。

方案2：直接支付貨幣400萬元安置

（1）可扣除的項目金額為：200+750+400+（200+1150）×10%+2000×5.5%+（200+1150）×20%=1865（萬元）

（2）增值額=2000-1865=135萬元。

（3）土地增值稅=0萬元。

由此在只考慮土地增值稅情況下，直接支付貨幣安置費較合適，如果考慮房屋平均售價與實際銷售總價因素，則方案1扣除項目將降低，土地增值稅相應增加，方案2更具優勢。當然如果考慮企業利潤，還要在售價與扣除金額上尋找平衡點，以達企業價值最大化。

四、加計20%扣除政策分析

《土地增值稅實施細則》規定，對從事房地產開發的納稅人允許按取得土地使用權時所支付的金額和房地產開發成本之和，加計20%的扣除。

加計扣除是政府給予的一項優惠政策，但必須合理運用方能取得良好效果，否則會得不償失。如企業購置一塊土地共計花費200萬元，如果進行開發或者是生地變熟地后出售，支出50萬元，則享受土地支出的20%加計扣除優惠政策（前提是投資額占總投資額的25%以上），這樣享受50萬的加扣回報。而如果企業未進行任何開發就銷售，則不得進行任何項目的加計扣除，使企業無法享受到回扣回報。因此這是房地產開發企業要重視和考慮的一個問題。

五、房產銷售中代收費用分析

財稅字[1995]048號第六款規定如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入，在計算增值額時也不允許扣除代收費用；如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，要作為轉讓房地產所取得的收入計稅，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不能作為加計20%扣除的基數。根據以上規定現做如下籌劃。

例甲房地產開發公司銷售一棟商品房，獲得銷售收入4000萬元，并按當地政府的要求，在銷售商品房時代收了300萬元的各項費用。甲企業開發該商品房的支出如下：支付地價款300萬元，房屋開發成本為700萬元，其他允許稅前扣除的項目合計300萬元。方案1：將代收費用視為房產銷售收入，并入房價向購買方一并收取；方案2：在房價之外向購買方單獨收取。

方案1：

允許扣除的金額=300+300+700+（300+700）×20%+300=1800萬元。

增值額=4000+300-1800=2500萬元。

土地增值稅=2500×50%-1800×15%=980萬元。

方案2：

允許扣除的金額=300+300+700+（300+700）×20%=1500萬元。

增值額=4000-1500=2500萬元。

土地增值稅=2500×50%-1500×15%=1025萬元。

由此得出在增值額不變的情況下，扣除項目越大則納稅越少，但需注意，此處增值率必須大于50%，否則無法使用速算扣除系數，則享受不到扣除增加帶來的好處。

六、利息支出項目分析

《土地增值稅暫行條例實施細則》規定：房地產企業的利息支出，納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，利息允許據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。籌劃分析：如果企業預計利息費用較高，房地產開發項目主要是負債籌資，利息支出所占比例較高，則可計算應分攤的利息并能提供金融機構證明，則據實扣除；反之，主要是權益資本籌資，預計利息支出較少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用。

參考文獻：

[1]《國家稅務總局關于印發的通知》

第3篇：土地增值稅稅收籌劃范文

一、土地增值稅稅收籌劃概述

從某種意義上說，稅收籌劃是一項復雜而具技術性的工程。相應地，土地增值稅就是指對那些獲得增值收入的單位以及個人進行合理征收的稅種之一。它主要包括了對國有土地使用權予以有償轉讓，土地上的建筑物、還有其它的依附物的產權這些方面。很顯然，房地產企業和土地增值稅之間有著不可割舍的聯系。根據房地產的不同種類，土地增值稅將會對它進行差別稅收策略。同時，對于企業來說，稅收籌劃是它財務管理活動中至關重要的方面。簡單來說，土地增值稅籌劃就是專門針對房地產企業予以設計的一種合理的稅收方案。相關的土地增值稅稅收籌劃不僅可以使房地產開發企業的稅收壓力得以減小，還能使企業的納稅風險降到最小化。更重要的是，它有利于房地產開發企業擁有更好的經營環境，使企業在競爭激烈的市場中更具優勢，立于不敗之地。

二、房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃策略

就房地產開發企業自身來說，對應的土地增值稅稅收籌劃有著非常深遠的意義。換句話說，在房地產行業，土地增值稅收籌劃是開發企業前行路上一塊重要的基石。相應地，想要使土地增值稅收籌劃的作用得到更好的發揮，就需要采用有效的措施對它進行完善。顯而易見，這也是當下迫在眉睫的事情。在房地產開發企業方面，土地增值稅稅收有著自己科學的籌劃方法。具體來說，它主要包含了這幾個方面。比如，對收入進行分散籌劃的方法；以利息為基礎的支出籌劃方法；“臨界點”的籌劃辦法。因此，本文作者從實際出發，對其中一些有效策略予以了探討。

1.在房地產開發企業方面，以土地增值稅的“起征點”優惠政策為基礎給與籌劃

在土地增值稅優惠政策方面，主要指的是“起征點”政策。為了使優惠政策更具其保障性，國家還專門制定了相關的條例。它就是針對相關納稅人對那些一般而具有標準性的住房予以建設，并對它進行出售。在這個過程中，如果增值額在對應扣除項目費用20%之下，企業可以不用繳納增值稅。但是，對于這方面，房地產開發企業需要對一些方面引起注意。比如，如果房地產開發企業不僅在建設一般標準的住房，還在對其它房地產進行開發，需要對其中的增值額予以恰當地分開計算。在這個過程，對于那些沒法分開計算或者無法準確進行區分的增值額，建設的一般標準住房時沒有權利對這個優惠政策進行享受。

2.在土地增值稅稅收籌劃方面，可以對相應的經營收入進行分散籌劃

一般情況下，這種策略就是在房地產中，把那些能夠分開予以獨立解決的方面從中分割出來。比如，關于住房內部的裝修。對于這方面，可以把它作為其中獨立的部分，對它進行恰當的核算，就可以以兩次出售房地產為媒介，對它進行納稅方面的籌劃。這樣也有利于房地產開發企業減少稅收負擔。

3、對于房地產開發企業來說，可以借助利息費用來進行科學的籌劃

第4篇：土地增值稅稅收籌劃范文

【關鍵詞】房地產企業；土地增值稅；臨界點；節稅

近年來，國家為了控制房地產價格過高、投資過熱，先后出臺了一系列地產宏觀調控政策及配套細則，但收效卻不太大。商品房價格在激烈的市場競爭中依然居高不下，其原因固然是綜合復雜的，毫無疑問，高稅負就是其中的重要原因之一。房地產行業涉及的稅種多達十幾種，在整個稅負構成中，土地增值稅占有較大比重，企業應當給予足夠重視。

一、問題的提出

土地增值稅的納稅人是有償轉讓國有土地使用權及地上的一切建筑物和其他附著物產權的單位和個人，其計稅依據是納稅人轉讓房地產所取得的增值額。房地產企業開發出售房地產項目所獲利潤的高低，直接決定著企業繳納土地增值稅的多少。因此，企業在法律法規的允許范圍內，思考如何通過研究稅法，對土地增值稅做出最佳的納稅籌劃，降低企業納稅成本，獲取最大利潤，是每個房地產企業應該考慮的問題。土地增值稅稅收籌劃的具體方法有很多，在本文中，筆者主要研究如何依據臨界點的稅負效應，進行相應的稅收籌劃。

二、臨界點在土地增值稅優惠政策中的運用

稅收臨界點是指稅法有關條款規定的一定比例或數額，當應納稅所得額或銷售額，一旦突破這一比例或數額時，就要依法納稅或按更高的稅率納稅，從而使納稅人稅負大幅上升；反之，納稅人可以免稅或按更低的稅率納稅。

土地增值稅優惠政策中規定，納稅人建造普通標準住宅出售，如果增值率未超過20%，免征土地增值稅，否則應就其全部增值額按規定計稅。針對這項規定，納稅人在對普通住宅確定售價時，就應當考慮以下問題。

1.假如納稅人享受起征點優惠。

納稅人如果選擇享受起征點優惠，其增值率不能超過20%，在這范圍內，企業為了獲取最大利潤，其售價應該定為享受到起征點優惠的最高價位，否則，盡管享受到了起征點優惠，但獲取的利潤還存在上升的空間。

【例如】甲房地產有限公司，建造好一批普通標準住宅，按稅法規定允許扣除項目的金額合計是500萬元，其中未包括銷售稅金及附加。設該批住宅的售價為×萬元，則相應的銷售稅金及附加為5.5%×，這時，公司允許扣除項目的金額為500+5.5%×，依據相關規定，當增值率未超過20%時，免征土地增值稅，那么該公司享受起征點優惠的最高售價是×=1.2×（500+5.5%×），解方程×值為642.40，即享受起征點的最高售價為642.40萬元， 允許扣除金額為535.33萬元（500+642.40×5.5%）。

2.假如納稅人提高售價，放棄起征點優惠。

土地增值稅采用四級超率累進稅率，其中，最低稅率為30%，最高稅率為60%，具體見下表：

表1 土地增值稅采用四級超率累進稅率表

仍然用上例資料，假如住宅售價在原來基礎上提高Y萬元，即售價為642.40+Y，售價提高則相應的銷售稅金及附加應提高5.5%Y，此時，允許扣除項目的金額合計為535.33+5.5%Y，增值額為107.07+94.5%Y，應納土地增值稅為30%×（107.07+94.5%Y）。公司若是想通過提高售價獲得更多利潤，就務必使提高的售價部分高于因突破起征點而新增加的稅收，即Y30%×（107.07+94.5%Y），解不等式Y44.83。此時，企業必須使房屋售價格高于687.23（642.40+44.83）萬元，才有利可圖。

依據土地增值稅的稅率是增值率來確定的，且采用的是四級超累進稅率，這種稅率形式存在明顯的納稅臨界點。企業可采用以上方法，求出各級適用稅率的納稅臨界點，結合企業實際情況，通過增加支出或減少收入的方法來調節稅率，使企業適用稅率降低至臨界點以下，從而適用更低一級的稅率。

3.實證研究。

宏達房地產開發有限公司，有一批普通標準住宅待售，在該項目中，取得土地使用權所支付的金額為1 000萬元，房地產開發成本為2 200萬元，有關的稅金為150萬元。根據稅法規定，該房地產開發公司還可以加扣成本費用（1 000+2 200）×20%=640萬元。

如果該批住宅售價為4 900萬元，該房地產的增值率為910÷3 990=22.8%，根據稅法規定，應該按照30%的稅率繳納土地增值稅（4 900-3 990）×30%=273萬元。此時，企業稅后利潤為4 900-3 990-273=637萬元。

如果公司進行稅務籌劃，將售價降低至4 780萬元，該房地產的增值率為19.8%，依據普通標準住宅的稅收優惠相關規定，該企業免征土地增值稅。此時，企業稅后利潤為790萬元，公司稅后利潤增加153萬元。

三、臨界點在利息支出扣除方式中的運用

房地產開發企業一般都需要使用大量貸款，自然涉及到利息的支出。對于利息支出的扣除限額，我國稅法做出了以下具體的規定：如果利息費用沒有超過按商業銀行同類貸款利率計算的金額，且能按轉讓房地產項目計算分攤，并提供金融機構證明，利息支出可據實扣除，其他開發費用，按“合計數”（取得土地使用權支付的金額=房地產開發成本）的5%以內計算扣除，與其他費用一起按“合計數”的10%以內計算扣除。這樣的規定為房地產開發企業進行納稅籌劃提供了有利的空間，企業可選擇有利的扣除方式。

1.舉例分析。

丙房地產開發公司，開發一房產項目，取得土地使用權支付了2 000萬元，房地產開發成本為2 400萬元，利息支出為100萬元，未超過按商業銀行同類貸款利率計算的金額，且能按轉讓房地產項目計算分攤。

若公司不提供金融機構證明，則能扣除的房地產開發費用的最高額為（2 000+2 400）×10%=440萬元，若提供金融機構證明，能扣除開發費用的最高額為100+（2 000+2 400）×5%=320萬元。可見，在本例中公司應選擇不提供金融機構證明。

2.分析結論。

公司在扣除借款利息時，要好好權衡是否該提供金融機構證明，若發生的能夠扣除的利息支出超過了稅法規定的開發成本的5%，則應該提供證明，如果沒有超過5%，則應選擇不提供證明。

四、結束語

在房地產企業土地增值稅納稅籌劃中分析運用稅收臨界點，能在一定程度上降低企業稅負，爭取更多利潤。納稅人在分析運用納稅臨界點時，要及時關注稅法最新動態，確保籌劃方案的時效性。同時還必須結合企業實際情況，著眼于企業整體，因為只有使企業綜合收益達到最大化的稅務籌劃，才是最優的方案。

??????參考文獻???????????????????????????

[1]胡艷.房地產開發企業土地增值稅

稅收籌劃[J].遼寧工程技術大學學報（社會科學版），2014，（7）.

[2]石紅紅.基于稅收臨界點的房地產企業土地增值稅籌劃實證研究[J].生產力研究，2011，（7）.

第5篇：土地增值稅稅收籌劃范文

房地產行業在國民經濟發展中處于基礎地位，屬于先導性既支柱性的產業類型，而房地產中的土地增值稅的稅收問題對房地產企業的良性發展有著重要的影響，因此，在房地產企業，需要對土地增值稅進行合理的稅收籌劃。如何制定良好的稅收籌劃措施，其中最關鍵的就是逐漸減輕企業的稅收負擔，本文主要對房地產企業土地增值稅的稅收籌劃問題進行了探討，就相關房地產企業的稅收籌劃策略進行了簡要的論述。

關鍵詞：

土地增值稅；房地產；稅收籌劃

國家可以通過土地增值稅的征收來對房地產行業展開宏觀調控，房地產企業的稅收成本是企業整體成本費用中最重要的組成部分，在很大程度上影響著房地產企業的經濟效益。而土地增值稅作為房地產企業的主要稅種，房地產企業應該對土地增值稅的稅收進行科學合理的籌劃，只有這樣才能夠降低房地產企業的成本，有效控制和預防企業風險，提高企業的經濟效益。

一、房地產企業土地增值稅稅收籌劃的重要意義

1.有利于適應日趨激烈的市場競爭在當前日趨激烈的市場競爭條件下，房地產企業進行土地增值稅的稅收籌劃不僅可以合理地設置企業的相關稅費制度，而且房地產企業在逐漸激烈的競爭中可以更好的對市場環境進行適應。近些年，國家對房地產市場進行了有力的宏觀經濟調控，這使得房地產企業的稅收成本不斷增長，而利潤空間卻不斷下降，激烈的市場競爭又大大降低了房地產企業的可持續發展能力，而進行合理的土地增值稅稅收籌劃可以有效降低房地產企業的稅收成本，從而提高企業的市場競爭能力。

2.有利于提高房地產企業的財務管理水平與創新隨著國家對房地產市場宏觀調控力度的加大，房地產企業的財務管理狀況變得更加困難，而進行土地增值稅的稅收籌劃能夠在很大程度上提高房地產企業的資金利用效率，改善企業的現金流，從而有效提高房地產企業的財務管理水平。另外，在房地產行業納稅籌劃不斷發展過程中，相關的研究逐漸增加，在未來的發展中還需要進一步的完善，促進有著普遍意義的籌劃模式的形成，改善原有的單一的以整體稅負為研究內容的情況，提升稅收籌劃的針對性，使房地產企業在繳納土地增值稅方面獲得更多的實際效益。

二、房地產企業土地增值稅的稅收籌劃策略

1.利用臨界點與分散收入的手段開展籌劃工作原有的稅收籌劃重點普遍放在了土地增值稅方面，而針對這一稅收開展的籌劃工作則主要目標就是使增值率獲得降低，這樣就可以在稅收中減少土地增值稅的繳納甚至不繳納。一方面的方法就是利用臨界點，企業在運營中可以根據稅法的相關規定進行自身開發方案的制定，使得增值率低于起征點就可以避免繳納增值稅。另一方面，在土地增值稅中，扣除的項目金額假如是固定的，那么轉讓的收入減少，土地增值額也會相應的減少，稅率和稅額就會降低。所以使用這種分散轉讓房地產的方法就屬于合理降低土地增值額的有效措施。而在分散收入方式方面，一般的方法就是將能夠分開進行處理的環節從整個房地產中劃分出來，進行分次地單獨簽約，達到節約稅費的目的。

2.利用增加可抵扣項目開展稅收籌劃房地產企業在開展土地增值稅的稅收籌劃中，可通過增加合理的利息支出扣除項目金額來降低增值率，使其適用較低的稅率，達到降低稅收負擔的作用[1]。在土地增值稅的相關規定中，相關政策明確的指出了利息支出扣除項目的相關細節內容，這為房地產企業開展土地增值稅稅收籌劃提供了一個有利的途徑。房地產企業在開發中，如果借款增加，利息偏高，則需提供金融機構的相關貸款證明，進行利息支出的分攤，達到利息的正確扣除。如果借款較少利息也較低，就不需要對利息支出進行分攤計算及出示貸款證明，從而有效提高房地產企業的經濟效益。

3.利用建房的方式進行稅收籌劃在稅法相關規定中部分建房行為不屬于土地增值稅的征收范疇，可以避免或減少土地增值稅的繳納。一方面是代建房方式，主要指的是房地產企業代表客戶進行房地產的開發[2]。在代建房過程中，房地產企業增加了經濟方面的收益，但房地產產權并沒有產生任何變動，企業獲得的收入是勞務性質的收入，因此只需要繳納營業稅。相對于土地增值稅而言，營業稅的比例較低，選擇代建房方式可以有效降低房地產企業的稅費負擔；另一方面是合作建房的方式。合作建房方式是指，在土地開發過程中，一方負責土地，一方負責資金，雙方進行合作建房。我國有關土地增值稅的規定中表明，資金與土地由兩方各自承擔的，進行的合作建房之后按比例分房自用的，可以不征收土地增值稅。建成之后如果進行轉讓的，則需要收土地增值稅。這樣，如果房地產企業購買了一塊土地來修建房屋，這一企業就可以預收購房者的購房款來作為建房的資金，使得資金與土地的負責人進行分離，在剩余的住房出售前，企業就不需要繳納土地增值稅，只有在轉讓房地產企業負責部分的住房時，要繳納繳納特定部分的土地增值稅。

4.利用統籌的手段開展稅收籌劃房地產行業土地增值稅的增值額與增值率是不盡相同的，這是因為相同的房地產企業其經營的房地產在檔次以及規格上都存在差異，而且客戶及價格也不同，地區間的房地產開發成本會受到許多原因的影響產生差異。房地產企業在降低土地增值稅稅費負擔方面，可以采用統籌全局的手段，使其中不同價位的房地產的銷售收入進行合并之后再向上級申報，這樣可以很好的適應土地增值稅稅率的降低；根據實際情況調整單個土地開發項目極其成本，這樣可以促使不同的項目開發之間的增值率相互一致，實現節省稅款的目標。

三、結束語

綜上所述，面對當前階段我國產企業結構的調整，決定房地產企業長久發展的重要措施就是采取科學合理的土地增值稅的稅收籌劃措施，為企業達到節稅目的，房地產企業應該通過合理增加扣除項目、利用國家稅收優惠政策以及利用土地增值稅的征稅范圍，制定稅收籌劃方案，有效發揮土地增值稅稅收籌劃的作用，為房地產企業贏得更大的利潤空間，從而促進房地產企業的良性發展。

參考文獻

[1]胡艷.房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃[J].遼寧工程技術大學學報（社會科學版），2014（，4）：360-366.

第6篇：土地增值稅稅收籌劃范文

稅收籌劃方案存在知識和信息局限，往往嚴重脫離企業實際情況，缺乏全局觀念、戰略觀念，沒有站在戰略高度設計。政策風險，例如土地增值稅政策發生變動，產生籌劃風險。執法風險，由于稅務部門不予認同，產生的不合法行為。成本風險，籌劃成本超過了籌劃收益。土地增值稅籌劃成功，但綜合稅負反而上升等風險。

2.房地產企業土地增值稅稅收籌劃風險形成的主要原因。

稅收籌劃是主觀的。稅收籌劃方案設計往往取決于設計人員的主觀判斷。征納雙方對稅收籌劃的認可存在分歧，稅務機關是否認可，直接影響到方案能否達到預期的目的。稅收籌劃會受房地產企業的內外部條件限制，外部條件主要是適用的稅收政策，內部條件主要是內部從事的房地產開發活動。稅務機關執法力度的加強。稅收籌劃需要支付籌劃成本，所以房地產企業要遵循成本效益法則，控制籌劃成本。

3.房地產企業土地增值稅稅收籌劃風險控制。

(1)完善稅收籌劃信息管理機制。要廣泛收集相關稅務信息，主要是針對稅收法律法規方面的信息，全面的了解我國稅收法律法規，全面了解土地增值稅的相關政策，對整體的企業現狀全面研究，對稅收問題進行整體考慮，必須聯系各個稅種之間的制約關系，例如要了解行政聽證、復議等方面的法律制度。同樣要全面的收集稅收籌劃信息主體的相關內容，企業是稅收籌劃的主體，受到內部各因素的制約，因此稅收籌劃的方案應該根據企業自身的經營情況、內部管理情況、人力資源情況等進行稅收籌劃。全面綜合的考慮才能有效的避免風險的發生。要提高稅收籌劃信息質量，信息必須是準確、及時、完整的，相關人員在取得信息時，要熟練的掌握國家的政策，準確理解法規意圖，及時反映國家的稅收法規的變化，信息必須是完整的、全面的，才能提高稅收籌劃信息的質量。

(2)提高稅收籌劃人員素質，針對土地增值稅稅收籌劃涉及到多個領域，如法律、財會、稅務、建筑等各個領域的專業的知識，所以合格的稅收籌劃人員必須具備熟練的財務會計知識、法律、稅務、建筑知識，良好的溝通與統籌能力，良好的職業道德，注重培訓和后續教育，不斷的提高籌劃人員的知識和技能。

(3)建立稅收籌劃方案修正制度，政府部門也在不斷的對土地增值稅稅收法規進行修訂和完善，房地產企業作為稅收籌劃的主體，經營的情況也在不斷的變化，根據變化中的稅收籌劃策略，為企業帶來了各種風險，企業必須根據環境的變化，及時調整計劃，將風險降低到最低限度。

(4)積極尋求稅務機關支持，政府稅務機關是服務于企業的部門，具有對企業的相關政策咨詢有解答的義務，企業在稅務籌劃的過程中，如果把握不準，應積極尋求支持和幫助，向稅務人員進行咨詢，給予專業的指導，由于各個地方的征管方式和征管地點的不同，要求稅務籌劃人員應當多與稅務機關溝通，及時獲得溝通，達成雙贏的共識，將稅收籌劃風險降低到最低。

(5)事后采取積極有效的補救措施，稅務籌劃的方案雖然全面，會采取各式各樣的措施進行籌劃，但是風險不可避免，仍然會受到突如其來因素而干擾，稅收籌劃方案可能受到各種原因而導致失敗，企業必須在一定范圍內將風險控制，采取積極有效的補救措施，將事故發生的可能性降低到最低。

(6)土地增值稅的核心是增值率，房地產企業項目的應稅收入和扣除項目，是房地產企業進行納稅籌劃的關鍵點，因此，房地產企業必須緊緊圍繞這兩個因素進行開展，減少稅費開支，在保證有合理利潤的前提下，提供條件合理的減少稅費，是稅收籌劃的目的。

4.總結

第7篇：土地增值稅稅收籌劃范文

隨著房地產業務的快速發展，納稅籌劃受到人多數房地產企業的普遍重視。所謂納稅籌劃，是指通過劉一涉稅業務進行策劃，制作一整套完整的納稅操作方案，從而達到節稅目的。因此，納稅籌劃不同于逃稅、偷稅，是企業一項重要的則務管理活動。本文卞要簡單介紹有關環r節房地產企業的納稅籌劃。

【關鍵詞】

房地產：納稅。

一、房地產項目立項時利用代建方式進行稅收籌劃。

在房地產項目立項時利用代建方式進行稅收籌，可獲得較大的稅收籌劃空間。

這種方式是指房地產開發企業代客戶進行房地產開發并向客戶收取代建費用的行為。就房地產開發企業而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發企業可以利用這種方式減輕稅負，但前提是在開發之初確定最終用戶，簽訂代建房合同，以此降低稅負；同時，可以適當降低代建房地產的勞務費用，將節省的稅款讓利于客戶，一方面得到其更大的配合，另一方面對降低房價也起到一定作用。

例：某房地產企業，商品房銷售收入為4000萬元，除營業稅及附加之外的總扣除項目金額為3000萬元。若該企業按正常的銷售商品繳納稅金，應繳納營業稅及附加=4000×5.5%=220（萬元）；增值額占扣除項目的比率為24.22%，應繳納土地增值稅234（[4000-3000-220）×30%萬元，實現利潤546（4000-3000-220-234）萬元。若企業采用代建房方式，取得勞務收入1200萬元，應繳納營業稅60（1200×5%）萬元，實現利潤1140（1200-60）萬元。可見，建房方式的轉變將為企業增加收益594（1140-546）萬元。

二、房地產項目建設中的稅收籌劃。

主要是通過增加扣除項目和利用相關借款利息進行的稅收籌劃。

1、通過增加扣除項目對土地增值稅進行稅收籌劃土地增值稅是房地產開發的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20％的情況下可以免征，企業可以通過增加扣除項目使得房地產的增值率不超過20％，從而享受免稅待遇。

例：某房地產公司開發一棟普通標準住宅，房屋售價為2000萬元，按照稅法規定可扣除費用為1600萬元，增值額為400萬元，增值率為400÷1600=25％。該房地產公司需要繳納土地增值稅400×30％=120萬元，營業稅2000×5％=100萬元，城市維護建設稅和教育費附加100×10％=10萬元。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為2000－1600-120-100-10=170萬元。如果該房地產公司進行稅收籌劃，將該房屋進行簡單裝修，裝修費用為500萬元，房屋售價增加至2500萬元。

則按照稅法規定可扣除項目增加至2100萬元，增值額為400萬元，增值率為400×2100=19％，不需要繳納土地增值稅。該地產公司需要繳納營業稅2500×5％=125萬元；城市維護建設稅和教育費附加125×10％=12.5（萬元）。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為2500－2100-125-12.5=262.5（萬元）。該稅收籌劃降低企業稅收負擔262.5-170=92.5（萬元）。

2、相關借款利息的稅收籌劃根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第（三）項規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用（主要指銷售費用和管理費用），按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的5％以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10％以內計算扣除。

根據上述規定：

房地產項目開發完工之后的利息費用支出，如果購買房地產主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構證明，據實扣除。反之，主要依靠權益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用，對實現企業價值最大化有利。

三、房地產企業銷售時應考慮的稅收籌劃。

若房地產經營企業通過設立獨立銷售公司負責房地產銷售，這種分立使土地增值稅、營業稅、企業所得稅的稅收籌劃空間很大。

例：某房地產公司銷售的普通標準住宅，在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，可采用以下售價方式。①若以1500萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1200萬元，增值率為25％，應納120萬元的土地增值稅，凈賺180萬元。②以1400萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1200萬元，增值率為16.67％，免征土地增值稅，凈賺200萬元。③如果房地產公司設立獨立房屋銷售公司，那么房地產公司可以將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當開發公司賣給銷售公司時，由于其增值率為16.67％，免納土地增值稅。

當銷售公司以1500萬元售出時，營業稅及附加合計：1500×5.5％=82.5（萬元），可扣除的項目金額為1200+82.5=1282.5（萬元），其增值率為16.96％，免納土地增值稅。從全局來看，銷售時只增加營業稅等稅金1400×5.5％=77（萬元），獲利潤1500－（1200+77）=223（萬元），比籌劃前增加223－180=43（萬元）。

四、簽訂合同時考慮通過劃定合理的收入項目進行籌劃。

第8篇：土地增值稅稅收籌劃范文

(一)控制增值率績效納稅籌劃

土地增值稅的稅率由于是超率累進制，可以通過控制房地產或者土地轉讓中的增值額進行納稅籌劃。增值額通常是指轉讓所取得的收入與可扣除項目的差額，這就衍生出收入與成本兩方的籌劃。收入籌劃并不是簡單的降低收入金額，而是通過對收入的進行分散，把一些收入從整個房地產中分離，如隨著精裝房的增多，房地產公司可以事先設立一家裝修公司。與購房者簽訂合同時稍加變通則可獲得意想不到的效果，如與客戶簽訂兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，房屋總售價是不變。則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負。成本方面的籌劃主要是通過合法的手段，擴大成本的支出，降低整體的增值額。如房地產開發企業可以通過利息的支出，增加房地產開發中的成本。利息扣除情況：

(1)財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除。

(2)凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

(3)房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用本條(1)、(2)項所述兩種辦法。

(二)利用減免稅優惠進行籌劃

一般減免稅規定：如納稅人建造普通標準住宅，增值金額沒有超過扣除項目20%的，予以免稅，其中的普通住房不包括別墅、高級公寓等。在進行土地增值稅籌劃時，要結合項目的增值金額，如果項目的增值金額介于20%~50%之間，就要考慮是降低增值額、把整體的金額控制在20%以內，還是不進行籌劃繳納土地增值稅。總之，企業要研究最新的法律法規，結合自身的情況，利用稅收優惠政策進行納稅籌劃。

二、土地增值稅中利息籌劃案例分析

例如，某開發項目取得土地使用權成本為20000萬元，開發成本10000萬元，其中，開發成本----開發間接費用利息支出200萬元。項目開發期間的財務費用----利息支出為100萬元，其中向關聯企業借入資金的利息支出為60萬元，借款利率不超過同期同類銀行貸款利率。開發項目規定的開發費用扣除比列分別為5%或10%。由于利息支出不可以作為開發成本直接扣除，也不允許加計扣除，故可以作為土地增值稅扣除項目的開發成本為1000-200=980（萬元）按照方法1可扣除開發費用=（200+100-60）+（20000+10000-200）*5%=1730（萬元）。方法2可扣除開發費用（20000+10000-200）*10%=2980(萬元)）故開發企業可以用不能全部提供金融機構利息證明為事實依據，商主管稅務機關同意后采取上述第二種方法進行開發費用的計算扣除，從而達成一個有利結果。

三、企業進行土地增值稅籌劃的建議

(一)樹立依法治稅的意識

稅收是企業在生產經營中無償向政府支付的一種費用，具有強制性和無償性，企業作為獨立經營的主體，可以在合理合法的前提下，盡量減少納稅額，使稅收負擔率達到最低。稅收籌劃作為企業經營活動的一項重要活動，是在一定的客觀條件下存在的。首先依法治稅是進行稅收籌劃的前提，稅收籌劃是以現行稅制為基礎的，如果某一地區的實際稅收經營不是以現行稅法為依據，而是以其他類似收入指標的因素為依據，那么進行稅收籌劃也就失去了實際意義，這是企業進行稅收籌劃時應該注意的重要問題。其次，由于稅法作為一種法律既有穩定性，也有一定的靈活性，所以進行稅收籌劃應該時刻關注稅法的變化。在體制轉軌尚未完成、稅法調整較為頻繁的階段，這點尤其要重視，因為稅法一旦調整，稅收籌劃的依據可能消失或改變，籌劃的結果就完全可能與當初進行籌劃的預期相反。所以，企業的決策者和財務人員應當重視稅法的變化及調整，并據此相應調整稅收籌劃的策略和方案。任何一個稅法的調整，其內容本身就是新的稅收籌劃的基礎。

(二)增強納稅籌劃風險管理能力

納稅籌劃面臨著風險，在房地產企業進行土地增值稅納稅籌劃時也無法避免的面臨著風險，因此，企業必須格外重視納稅籌劃的風險管理。由于房地產開發企業所面臨的環境十分的復雜，納稅風險來源較多，這就要求產企業全面的進行統籌規劃。首先，房地產企業要建立風險防范機制，建立納稅籌劃風險管理體系，由專人負責納稅籌劃方面的風險管理工作。房地產開發企業納稅籌劃的風險預警，可以從兩個方面進行，即風險識別、風險評估及量化，通過這兩個環節，能夠較為完整的對財務風險進行預警與管理。通常風險的識別是預防的前提，只有準確及時的風險識別，才能夠為風險應對提供有用的信息。房地產開發企業在進行土地增值稅納稅籌劃時，需要盡可能的考慮到風險的所有潛在原因，包括籌劃過程、法律法規、外部環境等。對于已經識別出的潛在風險，及時制定策略，進行風險防范。

(三)適當延遲納稅，獲取貨幣時間價值

第9篇：土地增值稅稅收籌劃范文

（一）注重加強與稅務部門的溝通

稅法雖然在完善之中，但其規定也不可能面面俱到，許多時候需要依靠征稅人員的判斷。稅收籌劃方案有時利用的是法律的邊界點和模糊點，但界限往往很難把握，這時可能會出現房地產企業對稅法的理解與稅務部門具體執法的差異，一不小心就會被認定為偷逃稅，面臨稅務處罰，非但沒有減輕企業的稅收負擔，還會加重企業的稅收成本，得不償失。考慮到稅務部門比房地產企業擁有更多的稅法信息以及稅務部門擁有的自由裁量權，我們在進行稅收籌劃的過程中需要更加注重與稅務部門的溝通，使房地產企業稅收籌劃方案得到當地主管稅務部門的認可，從而避免稅收籌劃風險，取得應有的收益。

（二）全程監控方案實施過程

稅收籌劃方案的成功并不只在于其設計的成功，還在于其執行的過程。科學的籌劃方案需要有效協調各方面的關系，財務部門、生產部門、營銷部門、人事部門等的通力合作也需要房地產企業與投資者、客戶、供應商積極溝通協調。動態監控稅收籌劃方案的執行過程，隨時解決出現的問題，是保證稅收籌劃方案最終成功的關鍵所在。

二、房地產企業具體稅收籌劃方法

（一）營業稅的稅收籌劃

房地產企業有時會遇到事先確定客戶、定向開發的情況，此時不宜采用建成后銷售的方式，而宜采取代建房方式節約稅款。《營業稅暫行條例實施細則》第五條規定：單位或者個人自己施工建造（自建）建筑物用于銷售時，其所發生的自建行為視同發生應稅行為繳納營業稅。依據此規定，采用建成后銷售的方式，房地產企業需要對建筑業營業額和轉讓不動產營業額分別按3％和5％的稅率計算繳納營業稅。如果房地產企業與客戶達成協議，建筑資金、土地等均由客戶提供，房地產企業只負責開發建造，這種代建行為不發生房產及土地所有權的轉讓，只需要對建筑行為按3%的稅率計算繳納營業稅，與自建后銷售的方案相比稅負更輕。另外，《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》（財稅[2002]191號）規定：以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。房地產企業在進行對外投資時，可以采用現金投資也可以采用實物不動產投資。如果某房地產企業準備投資5000萬資金于甲五星級酒店，可以想象房地產企業這5000萬投資資金的取得是以銷售房產為前提的，而銷售5000萬元房產需要按銷售不動產稅目繳納250萬元的營業稅，以及按建筑業稅目3％的稅率繳納營業稅。如果換成實物投資，直接以價值5000萬元的不動產投資于該酒店，與現金投資相比，至少節約了250萬元的營業稅支出。

（二）契稅的稅收籌劃

《財政部、國家稅務總局關于企業改制重組若干契稅政策的通知》（財稅[2008]175號）規定：“在股權轉讓中，單位、個人承受企業股權，企業土地、房屋權屬不發生轉移，不征收契稅。”房地產企業在購買土地使用權時有時可以采用股權并購的方式，購買股權而不是直接購買土地使用權，這樣在獲得土地使用權的同時并不需要支付相應的契稅支出。如果對方規模過大，不便全部收購，又可以依據同一文件的規定：“企業依照法律規定、合同約定分設為兩個或兩個以上投資主體相同的企業，對派生方、新設方承受原企業土地、房屋權屬，不征收契稅。”由土地使用權所有者分立出新的企業，將相應的土地使用權轉入，新企業承受原企業土地、房屋并不需要繳納契稅。然后，房地產企業再將此新企業并購，仍然不需要繳納契稅。

（三）土地增值稅的稅收籌劃

1.利息扣除的籌劃。《土地增值稅暫行條例》實施細則規定：財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按土地出讓金和開發成本之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按土地出讓金和開發成本之和的10%以內計算扣除。可以看出，利息支出有據實扣除和按土地出讓金和開發成本之和的5%扣除的差別。如果實際利息支出低于土地出讓金和開發成本之和的5%，宜采用按5%來計算扣除，否則宜據實扣除。事實上在目前的宏觀調控背景下，房地產開發企業已經比較難從金融機構獲得貸款，而且有些房地產開發企業主要不是靠借款籌資，而是靠權益資本籌資，這些都為房地產企業提供了稅收籌劃的可能。

2.增值率的籌劃。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第二款規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和20%的，應就全部增值額按規定計稅。這一規定形成了稅收籌劃的一個臨界點，當房地產企業的某個房產項目的增值率在20%左右時，高于20%需征土地增值稅，低于20%則免征土地增值稅。土地增值稅稅負的差別將直接影響凈收益以及最終決定方案的選擇。讓我們來看一個案例：某房地產開發公司出售普通住宅一幢，總面積為10萬平方米，單位售價為8000元每平方米，總計銷售額為8億元。該房屋支付土地出讓金2億元，房地產開發成本2.7億元，利息支出不能提供金融機構證明（忽略印花稅），則計算繳納土地增值稅時：可扣除項目合計＝2＋2.7＋（2＋2.7）×10%＋（2＋2.7）×20%＋8×5%×（1+7%+3%）=6.55（億元）增值率＝（8－6.55）/6.55＝22%，適用土地增值稅稅率為30%共計繳納土地增值稅1.45億元×30%＝4350（萬元）如果此時房地產開發企業決定增加該住宅小區的綠化及相關配套設施，相關開發成本增加至2.83億元，則計算繳納土地增值稅時：可扣除項目合計＝2＋2.83＋（2＋2.83）×10%＋（2＋2.83）×20%＋8×5%×（1+7%+3%）=6.72（億元）增值率＝（8－6.72）/6.72＝19%<20%，免征土地增值稅上述兩種方案相比，后者比前者多支出了開發成本1300萬元，但同時節約了土地增值稅4350萬元，共計比前者多獲得收益3050萬元。綜上所述，當普通住宅開發項目的增值率在20%左右時，一定要慎重選擇是低于20%還是高于20%，有時增值率的提高不一定意味著凈收益的減少。當然在調低住宅項目增值率時，除了可以采用上文增加建造成本的方法，還可以采用降低單位售價的方法。

3.裝潢款的籌劃。目前許多房產開發商推出精裝房項目。精裝房與毛坯房相比，銷售價格中包含了裝潢成本，在推高價格的同時，也必然帶來了營業稅和土地增值稅稅負的增加。針對這種情況，房地產開發企業可以注冊成立一家全資控股獨立核算的裝潢公司，分別與購房者簽訂兩份合同：一份為房地產銷售合同，按稅法規定繳納土地增值稅和營業稅及附加；一份為裝修服務合同，只需繳納營業稅及附加。這種方案將以前總價款中的裝修價款剔除了出來，不用繳納土地增值稅和轉讓不動產的營業稅。