房地產融資監管新規精選(九篇)
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第1篇：房地產融資監管新規范文
影子銀行究竟是什么？監管如何界定？又由誰來監管？坊間熱傳的國務院“107號文”似乎令這些話題變得更加清晰。據了解，此次的文件內容主要包括了影子銀行的發展、影子銀行的監督責任分工以及完善監督管理制度和辦法等。由于市場熱傳期間相關各方都保持沉默，因此對于“107號文”的真實性，分析人士認為，從以前的經驗來看，“可信度很高”。
影子銀行極具殺傷力
2013年12月中旬，國務院辦公廳下發《關于加強影子銀行監管有關問題的通知》，正式宣告醞釀近一年的中國影子銀行全面監管框架敲定。這一文件的出臺也讓影子銀行進入公眾視野。
影子銀行是美國2008年次貸危機爆發之后所出現的一個金融學概念，住房按揭貸款的證券化是美國影子銀行的核心所在。美國的影子銀行包括投資銀行、對沖基金、貨幣市場基金、債券保險公司、結構性投資工具（SIV）等非銀行金融機構。
2013年10月8日，中國社會科學院的《中國金融監管報告2013》稱，2012年底中國影子銀行規模或達到20.5萬億元，占中國GDP的40%與銀行業總資產的16%。
據悉，目前影子銀行的資金來源不僅包括儲蓄資金、企業閑置資金，還包括從銀行融資便利的企業和個人從銀行套取的低利率貸款資金，再轉手貸給大量難以從銀行獲得貸款的企業和個人。
分析人士指出，不僅國有企業和民營企業，甚至連治理結構甚嚴的上市公司，也進行民間借貸業務。這些大型企業及上市公司的一個簡單操作鏈條，就是從銀行搬運貸款資金，再到民間放貸，從中賺取豐厚息差。
在中國，企業之間直接拆借資金是被嚴格禁止的。不過企業可以通過銀行向借款人發放委托貸款，貸款利率由委托方決定，銀行則充當中介角色，收取委托貸款手續費，但不承擔任何信貸風險。
那么，巨量的委托貸款流向了何方？有關調查顯示，一類流向了上市公司控股子公司；而大多數的委托貸款則流向了受政策調控的房地產開發商和中小企業。
由于貨幣緊縮使得中小企業更加難以通過正規銀行渠道融資，而大型國企等國有部門的借款人能以低廉利率從銀行獲得大筆貸款，并間接向中國的影子銀行體系投放資金。中小民企則普遍通過影子銀行獲得資金。
據估計，影子放貸機構當中有90%為國有企業。影子市場每年的資金流量可能已達2萬億之多，相當于GDP的5%左右。
分析人士表示，影子信貸可能會重新回到銀行的資產負債表上，并加大貨幣流通的速度。這將使得央行行使利率、存款準備金率等抑制通脹的常規手段的效果大打折扣。
中國金融業實行分業監管，雖然明確了“一行三會”的監管職責，但對于游離于監管之外的融資機構尚未制定整體性監管政策框架，導致缺乏相應的履職手段和監管權限，權責脫離。
影子銀行的大量資金不但擾亂了宏觀調控的效果，而且一旦出現資金鏈斷裂潮，這個游離在監管之外的影子銀行體系，可能引發一場前景難測的金融危機。
中國的影子銀行目前還沒形成龐大的體系，尚未形成系統性風險。不過，由于中國的金融體系完全是由國家信用作擔保，因此各類當事人都有過度使用現有金融體系的沖動。鑒于銀根緊縮、房地產調控，房地產無疑成為影子銀行資金集中地，房地產業過度信用擴展，風險增大。如果監管部門不防微杜漸，一旦讓國內的影子銀行泛濫，其風險累積的速度和程度將會比2008年美國次貸危機更快更嚴重。
影子銀行進入監管視野
影子銀行一般是指那些有著部分銀行功能，卻不受監管或少受監管的非銀行金融機構。簡單地說，影子銀行就是那些可以提供信貸，但是不屬于銀行的金融機構。
在中國，影子銀行主要包括信托公司、擔保公司、典當行、地下錢莊、貨幣市場基金、各類私募基金、小額貸款公司以及各類金融機構理財等表外業務，民間融資等，總體呈現出機構眾多、規模較小、杠桿化水平較低但發展較快的特征。
一直以來，中國影子銀行迷霧重重，一般意義上的影子銀行是指游離于銀行監管體系之外、可能引發系統性風險和監管套利等問題的信用中介體系（包括各類相關機構和業務活動）。據了解，“107號文”明確定義中國影子銀行主要有三類：一是不持有金融牌照、完全無監管的信用中介機構，包括新型網絡金融公司、第三方理財機構等；二是不持有金融牌照，存在監管不足的信用中介機構，包括融資性擔保公司、小額貸款公司等；三是機構持有金融牌照，但存在監管不足或規避監管的業務，包括貨幣市場基金、資產證券化、部分理財業務等。
長期以來，中國影子銀行存在監管真空或監管不足。民間借貸、新型網絡金融公司、融資公司、第三方理財機構、典當行等沒有明確的監管部門，存在監管真空。雖然信托、委托貸款、理財、金融租賃等由金融監管當局實施監管，但因為這些傳統銀行業務與證券業、保險業的融合日趨復雜，業務結構涉及多個市場，存在監管套利動機，使得跨行業監管合作進展慢于業務發展實際，存在監管不足。尤其是融資性擔保公司、小額貸款公司由地方政府實施監管，而地方政府監管能力普遍不足。
業界普遍預計，繼2013年出現兩次“錢荒”后，2014年金融機構仍會受到流動性的較大沖擊。從監管層的態度看，放松銀根的可能性并不大，機構預測的2014年降準是否會成真仍是一部懸念劇。考慮到中國分業監管體制，當前中國影子銀行監管重點應是防范跨市場風險傳染。監管新規被稱為是針對影子銀行業務的一份最全面的監管文件，涉及的機構包括銀行、信托、保險、證券期貨機構、第三方支付等，就連尚未納入監管范圍的網絡金融活動、第三方理財業務和非金融機構資產證券化等也被收入囊中。
業內人士表示，此次“107號文”主要是確定了一些原則性的東西，比如監管的范圍和監管機構的職責。據悉，“107號文”還要求按照誰批設機構誰負責風險處置的原則，逐一落實各類影子銀行主體的監督管理責任，建立中央與地方統分結合，國務院有關部門分工合作、職責明晰、權責匹配、運轉高效的監督管理體系。
按照劃分，銀行業機構的理財業務由銀監會負責監管；證券期貨機構的理財業務及各類私募投資基金由證監會負責監管；保險機構的理財業務由保監會負責監管；金融機構跨市場理財業務和第三方業務由央行負責監管協調。業內人士分析認為，“107號文”要求按照誰批設機構誰負責風險處置的原則，合理分工監管責任。在這一原則下，影子銀行的監管部門將涵蓋“一行三會”，并從中央政府延伸到地方政府。在這樣復雜的多頭管理格局之下，監管的重疊和漏洞在所難免，金融機構的監管套利空間仍然存在，需要更加細致的細則出臺。
監管升級捅破地產泡沫？
因為難以監管，影子銀行對金融市場造成的影響，包括流通速度和規模，就沒辦法準確估算，所以在2008年的全球金融危機后，影子銀行受到了更多關注。
在中國，影子銀行通常是指游離于銀行監管體系之外、可能引發系統性風險和監管套利等問題的信用中介體系。影子銀行引發系統性風險的因素主要包括四個方面：期限錯配、流動性轉換、信用轉換和高杠桿。影子銀行的風險到底有多大？歸其根本，還在于影子銀行對房地產泡沫的助推。面對當前動輒9%到10%乃至更高的信托收益率，哪怕其偽裝得再好，稍有一些經濟常識的人就能分析出其資金的投向——房地產之外，別無他處。有信托類金融機構人士透露，目前市場上有90%的影子銀行資金投向都是房地產或者與房地產相關。
中國非銀行金融機構中規模最大的是信托公司，流向房地產的影子銀行融資也主要是信托融資和地方融資平臺融資。有數據統計顯示，2013年房地產信托直接融資規模約3000億元；通過信托流向地方融資平臺的資金，有一大部分也進入到了房地產領域，而國家審計署近期公布的地方債務通過信托平臺來源為1.43萬億元。可以說，嚴管影子銀行對房地產行業影響最大，甚至可能會出現局部資金鏈斷裂及信用違約事件。
雖然“107號文”正面肯定了影子銀行產生是金融發展、金融創新的必然結果，是傳統銀行體系的有益補充，在服務實體經濟、豐富居民投資渠道等方面起到了積極作用，但不可否認的是，影子銀行確實存在著一定風險，特別是對于房地產行業而言。文件消息面世前后，地產股的連續下跌已經說明了問題。有分析人士認為，房地產類貸款將是2014年金融監管的重點。“107號文”要求對影子銀行的嚴加監管，特別是信托公司不得開展非標準化理財資金池等具有影子銀行特征的業務，并對信托受益權產品做出了明確規定，預示2014年房地產企業融資將會變得艱難。
金融地產不分家，沒有金融的支持，房地產就是無源之水、無本之木。尤其令市場擔憂的是，房地產企業流動性將受到影子銀行監管的沖擊，因為影子銀行資金主要流向房地產，特別是中小房企。對于流動性極度敏感的中國房地產業，獲得資金的渠道本來不多，在多年調控下，銀行早已被嚴格限制對地產企業放貸，開發商幾乎不可能從銀行、股市等正規渠道獲得融資。因此，房企通過信托、基金等第三方或者說影子銀行渠道獲取資金，在近年來成為越來越普遍的現象，也起到了越來越重要的作用。
從表面上看，從新一屆政府執政以來，中央并未出臺具體的房地產調控措施，但事實上，我們看到，從2013年6月起銀行業爆發“錢荒”事件以來，國內金融市場的實際利率水平一直居高不下，從很大程度上推高了影子銀行的融資成本，間接大幅推高了房地產的融資成本，對房地產業已經造成了較大的沖擊。
防范市場風險為重中之重
多數媒體評價認為，107號文“堪稱中國史上最為嚴格的影子銀行監管文件”。
“107號文”，確定了中國影子銀行全面監管框架。雖然中國式影子銀行與美國等發達經濟體基于證券化模式下的影子銀行存在一定差異，但也存在信用轉換、期限轉換與流動性轉換等金融中介的共同特征，因而將其納入全面監管框架勢在必行。考慮到我國分業監管體制，當前我國影子銀行監管重點應是防范跨市場風險傳染。
雖說，影子銀行的產生是金融創新的必然結果，但其融資規模龐大、杠桿率高、形式多樣易變且不透明則為金融體系的安全埋下了隱患。值得注意的是，銀監會在網站的有關2014年全國銀行業監管工作會議的內容中，也強調要防范四種業務風險。其中，對于理財業務，需建立單獨的機構組織體系和業務管理體系，不購買本行貸款，不開展資金池業務，資金來源與運用一一對應；對于信托業務，要回歸信托主業，運用凈資本管理約束信貸類業務，不開展非標資金池業務，及時披露產品信息等，這些內容也剛好與“107號文”的相關內容吻合。
第2篇：房地產融資監管新規范文
關鍵詞:房地產企業；多元化經營；財務風險
一、引言
隨著我國20世紀70年代改革開放戰略的實施，房地產行業初具雛形，到80年代，房地產行業才正式步入歷史舞臺。從2003—2015年這十幾年的發展是中國房地產發展的黃金時期，房地產行業是支撐中國經濟發展的一個重要支點。2015年后，由于之前開發商瘋狂建房，樓市供過于求，政府出臺了“限購限貸、限售限價”等一系列調控政策去庫存。面臨房地產行業增速放緩的現狀，房地產商不得不另求出路，多元化概念的出現與房地產行業的不景氣一拍即合，大多數房地產公司為了避免“把雞蛋放在一個籃子里”紛紛實施多元化戰略，以分散經營風險，尋找新的經濟增長點。
二、企業多元化經營中財務風險相關概念
(一)企業多元化經營概念
多元化經營概念的提出最早可追溯到1957年，美國學者安索夫在《多元化戰略》中對企業的多元化經營進行了研究。他對多元化進行了分類，多元化戰略分為水平型、垂直型、同心圓型及混合型四類。隨著時代的發展，后來的學者在其基礎上對多元化經營的研究也隨之更加豐富和深入，20世紀50年代Penrose提出多元化的資源剩余理論，之后，生命周期理論和風險分散理論也隨之誕生。目前，學者對多元化經營的認知歸為兩類，一類認為多元化會給企業帶來積極效應，另一類則認為多元化會給企業帶來負面影響。本文的分析基于后者的角度，試圖說明多元化經營過程中存在的弊端，并以此追根溯源解決多元化帶來的問題。
(二)多元化財務風險相關理論
1.財務風險定義。財務風險的定義有廣義和狹義之分:廣義的定義是指企業的資本結構不同而影響企業支付本息能力的風險，狹義的定義是指企業在籌資、投資、運營等各項財務活動過程中，由于各種不可控或難以預料的因素導致的蒙受經濟損失的可能性。本文站狹義的財務風險角度對恒大多元化經營進行分析探討。2.多元化經營財務風險形成機理。本文提及的形成機理有兩個，一是范圍經濟理論，范圍經濟概念是由美國學者Teece、Panzar等在20世紀80年代初提出并首次使用的，范圍經濟是指企業通過擴大經營范圍，增加產品種類，生產兩種或兩種以上的產品而引起的單位成本的降低。然而，企業在達到范圍經濟后也會導致一系列的問題，就財務風險角度來看，多元化經營會導致企業資金流緊張，資金運轉效率低下，如果企業通過負債的形式來進行多元化擴張，就進一步加大企業的償債壓力使財務杠桿失衡，另一方面，多元化經營領域選址不當也會造成投資風險，多元化進軍陌生領域，很可能面臨投資成本有去無回的狀況。二是投資組合理論，依據投資組合理論，企業實施多元化經營可以分散經營風險，多元化在分散企業資源的同時也隨之平均了企業的綜合風險。但事實上，多元化經營面臨較大風險，企業進行非相關多元化、跨界經營等會造成公司資源的浪費，削弱公司核心競爭力，這些都為公司的財務風險埋下了隱患。
三、房地產行業多元化情況
房地產行業是國民經濟的支柱產業之一，作為新興的產業，其產業鏈長、關聯度大，能帶動上下游多個產業的發展，對我國經濟的發展起著舉足輕重的作用。近年來，由于國家政策等因素的影響，房地產企業多元化趨勢明顯增強。房地產多元化是時展的趨勢，早在2010年前后，就有房企提出多元化轉型，2016年隨著恒大地產改名恒大集團，在房產界掀起了一股改名浪潮。據克而瑞研究中心的數據統計，2018年中國百強房企中97%布局了產業多元化戰略，據中房網統計，2019年房企500強榜單中，Toop30的企業都進行了多元化布局。房地產企業多元化能分散企業的經營風險，據中商情報網訊，雖在疫情的強壓下，2020年房地產行業很快在下半年出現回暖趨勢，根據國家統計局中商產業研究院數據顯示，從2020年6月開始，房地產企業開發投資同比增速連續6個月維持正值，2020年1－11月份全國房地產開發投資129492億元，同比增長6.8%。克而瑞研究中心指出，多元化對企業能力有很高的要求，多元化要求企業有足夠的財力、人力和物力的支持，大多數二三梯隊的房企發展多元化難以達到預期的效果，反而削弱了原有產業的核心競爭力，造成資源浪費、經營混亂等不良后果。2020年以來，銀保監系統對房地產金融領域加強監管，8月，中國住建部聯合央行召開座談會，提出房地產行業的“三道紅線”融資監管新規，新規的實施使得大多數房企融資門檻提高。據貝殼研究院數據顯示，2020年房企償債規模約9154億元，同比增長28.7%，2021年房企到期債務規模預計達到12448億元，同比增長36%。不斷攀升的償債壓力使得房地產業的財務風險不斷加大。房地產多元化經營資金需求大，投資回收期長導致其財務杠桿不斷增高，研究房地產多元化的財務風險對穩定國民經濟具有一定的意義。
四、恒大多元化經營財務風險分析
恒大自上市之初就積極進行多元化的戰略布局。恒大集團以房地產業為主，其涉足的產業還包括文化、旅游、保險、健康、體育、農牧、醫療、銀行及高科技行業。下面將從籌資風險、投資風險、流動性風險三個方面對恒大多元化的財務風險展開分析。
(一)籌資風險分析
籌資風險產生于企業籌資時面臨的還本付息壓力及償債期限限制，具體指房地產企業為了自身經營而借貸資金最終可能遭受損失的風險。償債能力分析是判斷企業是否存在籌資風險的一個重要方面，本文選取以下幾個指標分析公司償債能力。房地產行業流動比率為2，速動比率1是比較合適的，恒大作為主營房地產業務的企業，從表1可以看出，從2016—2020年其流動比率、速動比率均未達到行業標準，從資產負債率來看，也一直維持在較高水平，說明公司借債較多，從以上分析可以得出恒大集團償債能力較弱，籌資風險較大的結論。恒大集團的籌資風險主要問題在于籌資規模大和籌資方式比較單一。多元化需要大量資本投入，其次，新業務增長較為緩慢，很難在短時間內產生正的現金流，需要不斷補充資金。公司主要通過負債的方式籌集資金，早期的資金供應大部分來自銀行借款，高額的本金和負債利息的償還增加了公司的償債壓力，此外，公司還通過私募融資的方式籌集資金累計約15億美元，而私募融資成本更加高昂，這對于恒大集團的籌資風險無疑是雪上加霜。
(二)投資風險分析
投資風險是指企業投入資金后可能產生的對企業經營和財務等的不利影響，評價投資風險的指標一般以企業盈利能力和發展能力為主。隨著多元化戰略的實施，集團的銷售凈利率呈整體下滑趨勢，尤其到了2019年銷售凈利率只有7.02%，總資產凈利率也僅僅只有0.85%，從2016年到2020年，無論是從銷售凈利率、總資產凈利率，還是股東權益凈利率來看，其走勢大體都呈下滑趨勢。這說明了恒大集團資金使用效率低下，投資存在問題。恒大集團投資風險主要是濫用資金、盲目投資問題引發的，其盲目的多元化領域的選址，導致其投資項目質量較低。恒大實行非相關多元化，其多元化的觸角伸入不相關的陌生領域，其發展的多元化產業環境適應能力和市場生存能力明顯不足。礦泉水領域的恒大冰泉，3年巨虧40億元，最后被迫低價轉手，黯然離場;再看恒大糧油、恒制品業務也無力經營，慘淡收場。恒大像風一樣進入快消產業，又像風一樣快速撤退，這說明了恒大集團在多元化行業領域的選擇上出現了錯誤，其行業定位不夠精準，市場分析把握不到位。
(三)流動性風險分析
流動性風險是指企業現金流入與流出在時間上不一致所形成的風險。本文分別從經營活動、投資活動、籌資活動近幾年的產生的現金流來進行分析。從2016年到2020年公司的經營活動現金流量凈值5年中有3年出現負值，且金額較大，說明恒大集團自身的主營業務活動并沒有帶來充足的現金流，另外，投資活動產生的現金流凈值也是一直處于負值狀態，說明恒大多元化經營所需的資金并不能夠通過經營活動產生的現金流量來進行補充，只能通過外部的融資渠道獲取資金投資。公司2016—2020年現金流量自身造血能力不足，投資活動并不能帶來資金補充，故恒大多元化進程只能靠籌資活動產生的現金流來維持，依靠大量的借款來滿足資金需求，增加了公司的償債壓力，無疑會增加公司的流動性風險;另外，實施多元化戰略的企業初期可能面臨運營不善，管理不當的局面而不能產生正的現金流，作為恒大集團主營業務的房地產業務本身就需要大量的資金投入，且收款較慢，資金流動性本來就弱，加上恒大集團自身的現金流不能滿足多元化的資金需求，就造成了流動性風險進一步增加。綜上所述，可以看出恒大集團財務風險隱患重重。首先，多元化需要充足的資金供應，但主要通過發債籌集資金，集團的融資渠道較窄。其次，其發展較多非相關多元化業務，多元化跨界經營容易出現發展目標不明確的問題，很難為企業帶來正面效應。再次，多元化業務的發展在短期內很難為企業帶來正的現金流，集團風險預警機制不健全。
五、思考與啟發
在對恒大集團2016—2020年的相關指標進行數據分析后，得出恒大實施多元化戰略過程中，其籌資風險、投資風險以及流動性風險都明顯增加的結論。恒大集團作為房地產行業的領軍企業，其多元化道路如此艱辛，不免引起筆者對房地產企業多元化經營的擔憂，本文通過研究恒大集團多元化經營得出以下幾點啟示:一是強化資金管控，拓寬融資渠道。房地產多元化企業建立一套完整的生產經營資金體系尤為重要，對企業未來生產以及發展過程中的現金流的范圍和數量進行科學合理地預測，提高資金使用效率。房地產企業管理層應注重融資渠道的多元化，在利用內部融資的基礎上增加應付賬款和預收賬款的利用來減輕公司的融資需求，降低償債壓力。另外，企業進行權益融資可降低債務融資到期還本付息的壓力。多元化經營的房企在非相關行業的多元化擴張中引入戰略投資者，不僅可以緩解公司的資金供應不足問題，還可以依靠戰略投資者在該投資領域豐富的管理經驗和先進技術提升多元化經營的績效，實現多元化戰略的目標。二是優化投資領域，合理規劃投資。多元化房企在追求多元化的數量和速度的同時應當注重多元化質量和可行性，著重投入相關產業和前景廣闊的產業，對投資領域的把關一定要嚴密而慎重，在對投資領域充分了解的基礎上分析投資的優勢和劣勢，樹立原有業務與新業務互為補充、協同發展的基本方向。另外，建立靈活的經營退出機制有助于企業合理規劃投資，靈活的退出不僅能夠幫助企業及時止損，還為企業發現一片新的“藍海”提供了機遇。三是建立風險預警系統。多元化經營涉足領域較為廣泛，要想很好地控制風險，必須建立一套整體層面的全方位的風險監管體系。首先，企業應該制定整體層面的風險監管計劃，觀察公司整體層面的現金流入和流出動向并分析可能導致風險的因素。其次，企業應設立一個專門的風險監控部門，由該部門對集團整體的風險進行監控，協助各子企業盡量在內部解決相關風險問題，不讓風險事件影響到別的子企業，實現風險的有效隔離。
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第3篇：房地產融資監管新規范文
股權投資增長放緩
人民幣基金強勢崛起
股市暴跌影響IPO退出
資源類跨國并購成熱點
2008年，世界經濟形勢風云變幻。受美國次貸危機引發的全球金融風暴影響，我國股權投資、并購及IPO市場進入了調整階段。近日，大中華地區著名創業投資暨私募股權研究機構清科研究中心對2008年中國VC、PE、M&A、IPO市場的數據、事件、政策等進行了分析和歸納，并從中總結出十大發展趨勢，以此作為對2008年行業發展歷程的整體回顧。這十大趨勢主要集中在創業投資及私募股權投資行業的募資/投資/退出、人民幣基金的強勢崛起、行業相關政策/法規的實施、并購市場的重要動向、資本市場發展及退出趨勢等。
趨勢一 金融危機席卷全球，中國創投市場升勢趨緩
2008年，美國次貸危機深化并演變為全球性的金融危機，促使全球股市大跌，金融機構陷入困境并面臨破產，汽車紡織等企業相繼倒閉，失業率大幅上升等等，全球經濟已經開始下滑。從美國的7000億美元救助計劃到全球央行聯合降息，從歐盟2000億歐元經濟刺激計劃到中國4萬億人民幣經濟刺激計劃，各國政府紛紛采取措施救市，在積極應對經濟下滑的過程中加強聯系和對話，共同抵御經濟寒冬。
在全球經濟一體化的今天，中國經濟也難獨善其身，2008年中國創投市場亦受到直接影響。從整體上來看，雖然2008年中國創投市場仍保持逆市增長的態勢，表現依然搶眼，但是整體上升趨勢放緩。在募資方面，受金融危機的影響國外LP管理資本縮水，2008年新募外幣基金的數量和金額均較2007年有所減少；投資方面，投資案例數和投資金額的增速已然放緩，部分創投機構已傾向于采取更加保守和謹慎的投資策略，來應對目前復雜而嚴峻的市場變化；退出方面，世界各主要資本市場遭受重挫，IPO退出大幅減少。
趨勢二 人民幣基金崛起，募投活躍表現突出
2008年，政府創投引導基金的杠桿效應逐步顯現，加之全國社保基金等多類金融資本獲準自主進行股權投資，使本土機構融資渠道大為拓寬，帶動人民幣基金強勢崛起。據清科研究中心統計，中國創投和私募股權市場上的人民幣募資和投資表現都非常活躍。創投方面，2008年新成立88支人民幣基金，共募集23.41億美元，分別比上年增加了59支基金和12.49億美元，且均有超過一倍的增長；2008年度共發生269筆人民幣創投投資案例，披露的投資金額達13.94億美元，比上年分別增長了186%和247%。私募股權方面，2008年新設20支人民幣基金，合計募資213.28億美元，分別占募資總量的39%和35%；共發生30筆人民幣私募股權投資，合計投資34.39億美元，分別占投資總量的19%和36%，相比往年，私募股權機構的人民幣募資、投資占比比例均有大幅提升。
趨勢三 多渠道資金放閘，社保等機構資金獲準進行股權投資
2008年，多類金融資本獲準涉足股權投資領域，使創投和私募股權基金的資金來源大為拓寬。2008年3月，證監會決定在中信、中金直投試點的基礎上適度擴大券商直投試點范圍，華泰、國信等八家符合條件的證券公司相繼獲準開展直投業務。2008年4月，全國社保基金獲準自主投資經發改委批準的產業基金和在發改委備案的市場化股權投資基金，可投資金額近500億元，鼎暉投資和弘毅投資旗下的人民幣基金首批獲投，分別獲得20億元承諾出資。2008年6月，銀監會就《信托公司私人股權投資信托業務操作指引》征求意見，準備對已經展開的信托類私人股權投資業務進行規范和指引；2008年10月，發改委、財政部、商務部聯合出臺《關于創業投資引導基金規范設立與運作指導意見》，對地方設立創投引導基金做出明確規范；2008年11月，保險機構獲得國務院批準投資未上市企業股權，將穩妥開展保險資金投資金融企業和其他優質企業股權試點，支持產業調整和企業改革；2008年12月，中國銀監會《商業銀行并購貸款風險管理指引》，允許符合條件的商業銀行開辦并購貸款業務，使商業銀行資金進入股權投資領域成為可能。
趨勢四 創投投資策略趨于謹慎，估值保守投資規模下降
受外部環境惡化影響，2008年創投機構投資策略趨向保守，對初創期等早期企業的投資尤為謹慎，而股市暴跌又吸引了一些創投機構轉向二級市場“淘金”價值被嚴重低估的企業。如賽富亞洲投資NASDAQ上市公司北大千方，盈富泰克投資三板公司北陸藥業，蘇州創投集團投資神州數碼旗下神州數碼IT服務集團并設立新的合資公司等。創投機構投資策略趨向謹慎的另外一個表現是對企業估值更加保守，平均投資規模下降。如2008年創投投資各季度平均投資額分別為840萬美元、803萬美元、761萬美元和695萬美元，呈明顯的逐季下降趨勢；此外，單筆投資額在數千萬美元以上的巨額投資案例數相比2007年占比有所減少，千萬美元以下投資案例數占比則有明顯上升。
趨勢五 創業板虛晃一槍，滬深上市新規利好有限
2008年3月21日，中國證監會正式《創業板規則征求意見稿》和《征求意見稿起草說明》，創業板在經歷十年曲折之后終于如箭在弦上蓄勢待發。盡管管理層預計創業板在2008年上半年可推出，市場各方對創業板的推出寄予無限希望，但是由于種種原因，截至12月底，創業板規則的正式版仍未出臺，創業板何時推出的懸念已帶入2009年。
2008年9月5日，深圳證券交易所和上海證券交易所先后頒布《股票上市規則（2008年修訂稿）》，并于當年10月1日起正式生效。新規則不僅對適用范圍及監管對象、股份流通限制、停牌制度、大股東交易行為規范和誠信監管等多項內容進行了修改，還新增了破產、股權激勵等內容，被市場視為證交所為營造全流通市場制度環境采取的重大舉措。此外，新規則對于在發行人刊登首次公開發行股票(IPO)招股說明書前12個月內以增資擴股方式認購股份的持有人，要求其承諾不予轉讓的期限由36個月縮短至12個月，長期來看，縮短上市公司股權鎖定期限，將有利于創投資金盡早退出，并循環用于投資創業企業，加快創投資本流動。但是新規則對鎖定期的縮短有明確的限制條件，并且新規則并未觸及上市公司財務要求、持續經營時間等核心內容，因而新規則對創投退出利好有限；而且由于股市大幅下挫、新股發行萎縮，新規則的效果近期并未顯現。
趨勢六 各地政府競相爭奪PE落戶，京津滬大力建設“私募股權基金中心”
2008年，各地政府競相建立“私募股權基金中心”，積極吸引PE落戶，而京津滬三地的爭奪尤為激烈。繼在2006年引入國內首支產業投資基金――渤海產業基金、2007年成立國內首家私募股權基金協會――天津股權投資基金協會之后，2008年天津濱海新區再獲政策支持，納入國家整體發展戰略并可在金融領域重大改革進行先行先試，國家發改委還了《關于在天津濱海新區先行先試股權投資基金有關改革問題的復函》，支持天津市加快發展股權投資基金。
2008年4月，北京市了《關于促進首都金融業發展的意見》，提出要“研究支持股權投資機構在京發展的政策措施，鼓勵各類股權投資基金在京設立，支持股權投資基金管理機構在京發展，支持中國股權投資協會的設立，促進股權投資市場健康發展”。2008年6月，北京股權投資基金協會宣布成立，而多項支持PE機構發展的優惠政策正在陸續制定出臺。
2008年8月，上海市金融辦、市工商局和市財稅局聯合了《關于本市股權投資企業工商登記等事項的通知》，從工商登記、稅收、投資者、行業自律、政府引導等多個方面制定了多項優惠政策，鼓勵股權投資企業、股權投資管理企業落戶上海。上海浦東新區則將作為綜合配套改革試點，正式加入全國私募股權基金中心的爭奪。
趨勢七 中國房地產行業進入調整期，PE投資大幅縮水
2008年，在國際金融危機及國家調控政策的影響下，中國房地產市場逐漸由過熱轉向理性回歸，并在第三季度加速下行。雖然國家及時調整了宏觀政策，出臺了降息、放松貨幣政策及經濟刺激計劃等多項措施，但消費者仍在持幣觀望，房市成交量持續低迷，部分房地產企業出現經營困難，而房地產行業內的私募股權投資也陷入低谷。據清科研究中心統計，2008年房地產行業共發生12筆私募股權投資案例，比2007年減少了22筆，披露的投資金額為17.10億美元，比2007年減少22.49億美元，投資案例數和投資金額的下降幅度均超過了50%。
趨勢八 私募股權基金理性回歸，資金儲備大增但投資節奏放緩
2008年，活躍在中國市場的私募股權投資機構雖然募集了多支針對亞洲和中國大陸地區的私募股權基金，但其投資節奏明顯放緩，投資策略回歸理性。據清科研究中心統計，2008年共新設51支私募股權基金，新增資本611.54億美元，雖然基金數比2007年減少了13支，但募資總額則增長了72%。然而，私募股權投資并沒有隨之增長，反而在投資案例數和投資金額方面雙雙回調下滑。2008年中國市場共發生155個私募股權投資案例，比2007年減少了22例，披露的投資金額為96.06億美元，比2007年減少了25%。
趨勢九 境內外資本市場重挫下行，VC/PE支持的IPO退出大幅收縮
受金融危機影響和對經濟前景的擔憂，2008年全球股市暴跌，部分股市創下歷史最大年跌幅，市值大幅縮水，投資者蒙受慘重損失。股市的持續低迷，使資本市場的融資功能大減，新股發行頻率降低直至停滯。2008年，在清科研究中心關注的13個資本市場，共有277家企業上市，合計融資568.48億美元，上市數量和融資額較2007年分別減少62%和68%。中國企業境內外上市數量和融資額也雙雙縮減，2008年共有113家中國企業在境內外資本市場上市，較2007年減少129家，合計融資218.30億美元，較2007年減少79%，上市數量、融資額和平均融資額均創三年來新低。新股上市頻率和融資規模的急劇下降，也使VC/PE支持的IPO退出大幅收縮。2008年，共有35家VC/PE投資支持的中國企業在境內外上市，合計融資34.20億美元，上市數量、融資額和平均融資額均處于三年來低谷，其中上市數量較2007年和2006年分別下降63%和10%，融資額分別減少90%和89%。
趨勢十 金融海嘯帶來良機，資源領域中國企業跨國并購成熱點
2008年，中國并購市場上資源領域的大規模跨國并購引人矚目。隨著經濟的高速增長，中國對能源、礦產等資源的需求日益增大，而近年來資源類大宗商品價格的飛漲更加深了中國對資源的“饑渴感”。隨著金融海嘯的爆發，資源產品價格的大幅回調，一些資源類企業陷入融資困境，為坐擁大筆資金并獲得政府全力支持的國內企業帶來并購良機，在全球范圍內通過收購等方式對各類資源進行整合已成為大勢所趨。
第4篇：房地產融資監管新規范文
為順應城市空間拓展、功能完善和形象提升，按照區委區政府推進城市有機更新工作部署，完成了南湖區城鎮有機更新的前期規劃研究，起草全區開展城鎮有機更新實施意見，組織編制了__老街有機更新規劃，啟動5個鄉鎮城鎮有機更新規劃研究；為適應__管理體制調整，開展了《__城市東部區域規劃研究》，積極優化__與__、大橋等周邊區域的資源整合及空間布局。為順應新型城鎮化戰略，抓好市小城市培育試點鎮余新鎮、大橋鎮總體規劃編制，進一步優化了城市發展空間，推進城鎮的轉型升級發展。為推進美麗鄉村建設，以農房改造示范村建設為抓手，完成了2012年度省級農房改造示范村莊史村建設規劃編制，完成了鳳橋永紅、__烏橋、__等3個__年度省級示范村的建設規劃編制工作。同時積極抓好控規編制和新工作，完成了余新鎮5個控規和中心城區單位控規的編制。
面對宏觀經濟增速持續放緩的大環境，面對建筑業用工、材料上升等不利因素，積極深入產業轉型升級和“走出去”戰略，加大銀企協作、行業協會交流、信息技術合作等平臺建設，幫助企業解決制約轉型發展的資金、資質等問題，全區建筑業轉型升級步伐進一步加快，建筑業的實力進一步提升，全年建筑業施工產值95.24億元，同比增6%，其中市外產值24.53億元、省外產值18.87億元，同比增10％，上交稅金3.30億元，同比增長13%。同時企業資質得到提升，10家晉升一級或二級資質，新增3個監理專業甲級和乙級資質，3家建筑企業獲省主管部門安全許可證。另有1項工程獲南湖杯優質工程獎；5項通過市標化驗收，2項送審省級標化驗收。
認真落實國家房地產業調控的有關政策，切實加強對區內房地產業的調控與監管，加強對市場的引導，努力維護市場穩定。一是加強預售和預售資金的管理，全年核發商品房預售許可證31個，核準預售面積91.11萬平方米，同比增長3.53%，許可證發放率、買賣合同備案率100%；同時對企業預售資金使用和工程建設情況進行跟蹤督查和監管，全年監管資金29.18億元，確保預售款用于相關工程建設，有效保障預售房當事人合法權益。二是完善市場主體的監管，加強開發行為的管理，引導房地產企業實施品牌發展戰略，抓好配套設施、商品房質量和后續服務等工作，加強企業信息管理，全區房地產開發企業監管檔案，做到一戶一檔。三是加強市場引導。積極做好房地產發展的引導，在房博會和__日報等公開媒體上做好宣傳和推介工作，促進房地產銷售平穩和剛性需求的有序釋放，全區房地產開發、銷售持續平穩向好，共完成房產投資73.71億元，同比增12.1％，實現商品房銷售96.14萬平方米，同比增98.02％，對穩增長作出了積極貢獻。
一是實施以整體改造為重點的城市有機更新工作。年內，原第一醫院區塊拆除工作全部完成；博海路片區、湖濱二期地塊、和火車站南北廣場地塊等三個片區的征收也有序推進。年內博海路片區136戶居民約1.099萬平方米以全部完成簽約和搬遷；湖濱二期地塊約7.13萬平方米的1249戶簽約1234戶，簽約率98.8%，搬遷1190戶，火車站片區南北廣場地塊254戶約1.73萬平方米已簽約247戶，簽約率97.2%，搬遷217戶。同時啟動了__老街片區城市有機更新的入戶調查工作。二是實施以基礎設施改造為重點的老住宅區整治工作。投資1.53億元，對11個點約44.5萬平方米的老舊小區進行改造，受益人口約2.69萬人。考慮到剩余改造點面廣量大，經區政府同意，改造工程計劃分2批實施，第一批于去年5月份開工，各方參建單位努力克服時間緊、任務重、居民意見難統一、持續高溫影響等困難，于當年12月底基本完工。目前剩下僅為季節性綠化的補種、細節的修補等工作。__年第二批3個點于去年11月初進場施工，年內完成總投資的40%以上，春節前完成已開挖部分的地下主體結構施工，完成路面結構層混凝土硬化施工。
一是生態綠道項目。抓工程質量，突出各段綠道間貫通質量，增加標識系統，及時跟進綠道周圍環境綠化和景觀工程；抓工程進度，完成14公里綠化提升和18公里新建項目，全部44公里年內全部完成。二是污水管網項目。完成44.73公里城鎮污水管網建設和12個泵站的施工任務。三是推進
交通暢通工程。完成2個道路渠化工程和2556個停車位增設，同時還結合居民意愿，利用空閑零星地塊，增設停車位約1000個。四是推進老住宅區引入專業物業公司的試點，出臺《關于深入推進住宅小區物業管理工作的若干意見》，開展物業服務標準化、法律法規、消防等培訓，啟動煙雨小區、農翔苑專業物業服務進老舊小區試點，較好地提升了小區面貌，同時做好試點總結，為下一步在全區范圍內推廣提供借鑒。
除做好老區改造、城市有機更新等工作外，還承擔“三改一拆辦”日常工作和協調，年內完成舊廠區、舊住宅區和城中村改造67.36萬平方米，拆除違法建筑214.77萬平方米，超年度任務近300%，同時做好建成區范圍內違法建筑的清查，推進“退低進高”和企業“二次創業”，還組織草擬有關國有土地上違法建筑的處理意見。
同時，結合人防功能提升，實施人防示范化項目，完成人防地面指揮中心建設。結合群眾路線教育，深入企業和村、社區走訪座談；拓展服務形式，如2次組隊為世合項目提供上門咨詢和服務，為西馬橋老舊住宅區聯系天然氣管道鋪設等。結合行政審批改革，推進窗口預約、延時服務常態化，已受理審批和服務事項3.1萬余件，按時辦結率100%， 2次獲市審批中心流動紅旗。結合廉政實踐，開展建設領域專項檢查和資質證書掛靠清查，維護建設市場秩序。
__年，是全面落實落實十八屆三中全會精神的第一年，也是全省改革發展年，面對新形勢、新任務、新挑戰，我局將按照區委、區政府工作部署，圍繞新型城鎮化建設、五水共治等主線，更加突出規劃引領，突出生態文明，突出城建為民，認真履行部門職責，做好以下工作：
1.抓空間優化，發揮規劃引領作用。一是加大規劃研究，重點開展東部新城區塊---包括南湖新區（__）、__科技城、__區域、__工業園區等范圍的規劃研究工作，進一步提升區域發展的競爭力。二要抓緊做好南湖區承擔的__老片區城市有機更新地塊的規劃編制，做好各鎮舊鎮區、老集鎮的有機更新規劃編制，為拓展舊城鎮空間提供規劃指導。三是推動控規全覆蓋，啟動大科技城、__工業園區、__鎮范圍內控規編制，調整__區域控規，完善金融創新區2.06平方公里控規的編制，力爭中心城區控規和各鎮重點區塊控規各覆蓋。四是注重歷史文化遺產的保護，完成新篁歷史文化街區保護規劃，在保護現有資源的基礎上，進一步優化整合新篁集鎮區域環境和功能。五是優化完善新社區布點。對區位優勢明顯、農戶集聚意愿強的新市鎮社區和“X”點，適當增加規劃戶數，引導農戶集聚，并按一定標準確定若干特色村落，深入推進具有傳統江南水鄉特色的示范村建設。
2．抓三改一拆，提升城市整體環境。一是加快城市有機更新工作。抓緊完成__年度啟動的三個片區征收，確保按照時間節點完成搬遷。按期啟動區政府__老街片區下塘路地塊及其他兩個主體實施的有機更新地塊，同時認真做好調研工作，指導監督各實施主體公開、公正實施征收。新一年，南湖區還將做好其他城區片區和各鎮老鎮區的調研，拓展整體改造思路，為更大范圍開展舊城鎮改造提供依據。二是老住宅區基礎設施改造工程。首先抓好__年第二批3個點的改造進度和質量，確保4月底基本完成施工。其次，組織實施__年區政府七大民生實事項目之一的老舊住宅小區綜合整治工程。年內完成7個改造點約3.5萬平方米的改造任務。同時加強后續管理探索，總結__年老舊小區物業試點經驗，將有條件的小區納入專業物業管理范圍中。
3.抓行業轉型，推進建筑業轉型升級。__年，針對我區新簽訂合同額、新開工面積和從業人員齊下降的現狀，面對行業發展所面臨的融資困難、利潤銳減的問題，我們將繼續調整優化行業結構，奮力開拓外部市場，抓好市場監督，推進我區建筑業外向型、科技型發展，力爭年施工產值穩中有升，外拓市場有新突破。一是加大骨干龍頭企業的培育，以加快轉變發展方式為主線，以“走出去”為發展重點，為技術進步為支撐，著力培育一批資產規模大、經濟效益好、施工能力強、管理水平高、自身品牌響、帶動作用明顯、具有較強市場競爭力的建筑業企業。二是加大建筑業扶持力度。進一步優化政策對建筑業的扶持獎勵政策，引導有條件的建筑企業開拓符合國家產業發展方向和投資重點的產業領域，向房地產業、建材業、節能產業等上下游產業延伸，擴大企業發展空間。三是推動建筑業技術進步，積極開展建筑質量管理體系認證，淘汰落后產品和生產工藝，鼓勵企業運用節能、環保等新技術、新工藝和新材料，圍繞“四節一環保”（節能、節地、節水、節材），建立建筑科技創新激勵機制，提高建筑業科技含量。
4．抓行業監管，規范房地產業秩序。除繼續做好預售資金監管外，__年重點規范房地產市場秩序和住房信息系統建設。在房地產市場秩序上，一方面要加大執法檢查力度，重點查處未辦規劃、開發、施工、預售等許可手續進行建設和經營的違法違規行為，推行市場監管、項目監管、企業監管的“三位一體”監管模式，凈化市場環境；另一方面要加強開發企業資質的管理，對沒有建設項目和業績的企業資質堅決不準延期，對涉嫌違建和違規銷售的公司，以及涉及重大
問題的，暫不辦理資質申請，對嚴重違規的房地產企業給予降級或者取消開發資質，遏制違規行為發生。在住房信息系統建設方面，加快軟件開發、硬件配備和人員培訓，推進歷史住房檔案數字化，完成已有數據的清理、錄入、關聯等工作，全面掌握全區個人住房信息及動態變化情況，實現統一管理平臺和統一服務平臺，為實施市場調控政策、提高行業管理和社會化服務水平創造條件。
5.抓住房工程，提升群眾居住質量。住房保障是群眾利益最直接的載體，__年，我局將繼續抓好保障房建設進度，年內做好慶豐苑二期交付工作，推進中和苑項目進度，年底完成主體結構，同時嚴把好質量關，防止因房屋質量問題出現的投訴問題。繼續推進公積金擴面工作，進一步擴大住房公積金繳存覆蓋面，進一步宣傳公積金政策，力爭到年底重點民營企業公積金繳存率達到100%，對未實行公積金制度的民企，按照“低門檻進入，逐步到位”的原則，允許企業在骨干職工或中層以上職工中率先實行，在逐步推廣到全體企業職工，讓更多人圓住房夢。
第5篇：房地產融資監管新規范文
在溫州“因禍得福”成為全國金融改革試驗區的時候，民間金融重災區鄂爾多斯也在尋找破冰前行的改革途徑。相關人士認為，鄂爾多斯此輪爆發的危機，并不是鄂爾多斯模式的全面崩盤式的系統危機，而是鄂爾多斯市場重新規范、深度調整式的結構性危機。
從全民借貸到全民恐慌
在2011年上半年之前，鄂爾多斯市民許君（化名）還靠著借出去的200萬元的兩分利，不用工作就過著富足的生活。但是之后，形勢突轉，收不回本息的許君，只得收回承包出去的出租車，在路上親自跑起了車。
許君是鄂爾多斯眾多民間債權人的縮影。在當地，有著“10戶9貸”的普遍說法。據媒體調查，甚至有近6成公務員為民間借貸的隱形債權人。在民間借貸危機爆發后，眾多的債權人紛紛被套牢。
在經濟模式上，內蒙古大學經濟管理學院金融系主任雷立鈞教授將鄂爾多斯比作靠出口能源致富的阿拉伯國家。鄂爾多斯已探明煤炭儲量約占全國總儲量的1/6，全市70%的地下埋著高質量的“黑金”。2005年前后，煤炭等能源進入漲價周期，鄂爾多斯在短短幾年間暴富，人均GDP甚至超過香港躍居全國第一。依靠資源致富之時，鄂爾多斯的交通、新城等市政建設也邁開了大步伐。
許許多多像許君一樣的鄂爾多斯人通過煤炭、拆遷補償迅速聚集了大量財富，并試圖讓錢“生出”更多的錢。雷立鈞向時代周報記者分析：“中國的金融業不是很發達，不管是直接融資還是間接融資，都很落后。大量的資金要逐利，進正規銀行體系的話，沒有更高的回報率，所以進入了民間市場。”
而大量涌入鄂爾多斯房地產市場的中小房地產企業，在無法從正規金融機構獲得低廉融資的情形下，與民間資金一拍即合。
許君介紹，像他這樣的債權人以2-2.5分的月息將錢借給親友，這些親友再以3-3.5分的月息轉手再將錢借出去，從中賺取利息差。有部分債權人以房產作為抵押，從銀行以低息獲得貸款再高息轉出。幾經周轉，這些民間資金多數流向房地產開發商，有的月息高達8分。
據統計，鄂爾多斯民間信貸資本至少在2000億元以上。當多數鄂爾多斯人堅信快速的經濟增長和財富聚集只是一個開始時，各種風險已經在潛滋暗長，危機一觸即發。
2011年9月20日，被債主追得無路可逃的蘇葉女自首。據報道，蘇葉女在一年多的時間里，通過民間借貸貸得資金8億-10億元，受害者約4000人―超過此前鄂爾多斯民間借貸第一大案石小紅案7.4億元的融資額。
這僅僅是開端。隨著房地產調控政策的影響，銀行信貸緊縮，以及限購政策引發的低迷，地產商資金鏈吃緊甚至斷裂。經濟學者馬光遠調研稱，鄂爾多斯開發房地產80%的資金來源于當地極其活躍的民間借貸市場。房價停漲、樓盤滯銷、房地產老板無法按時支付下線利息，下線無法支付給三線，大量民間資本被套牢，諸多債權人甚至血本無歸。民間借貸危機爆發。
就在蘇葉女自首后的第三天，中富房地產公司法定代表人、原鄂爾多斯市東勝區人民法院院長王福金自殺，身后是2.63億元民間借款和每月789萬元利息。據天津高和股權投資基金管理有限公司（以下簡稱高和）在2011年10月的《民間借貸危機調研報告》中，2011年9月，鄂爾多斯政府曾對17個民間借貸在10億元以上的房地產開發企業法定代表人限制出境，并實施監控。
隨著鄂爾多斯經濟陷入低迷，大量外來人口亦逐漸撤出當地。許君表示，以前鄂爾多斯出租車的空載率很低，幾乎有拉不完的活。而今外來人口少了，人們晚間吃飯、娛樂的夜生活也減少，出租車的生意銳減近半。
規范和引導民間借貸
溫州市金融綜合改革的十二項主要任務中，第一條就是要規范發展民間融資。規范和引導民間資本幾乎也是鄂爾多斯金融改革的“突破口”。
雷立鈞教授認為，民間借貸是種市場行為，是在整個金融業不發達，資金大量沉淀，造成資金流動的一種現象，應該用市場的思維去解決問題，宜疏不宜堵。他說：“民間借貸市場沒有一個完善的監控機制，風險很大，所以現在以溫州作為金融改革試驗區，也是基于這樣的背景考慮。試點后，就是把所謂的民間金融納入國家的監管體系，發展中小銀行等，有這樣的組織后，監管可能會更有思路。”
在4月19日的首屆中國民間借貸法治研討會上，中央財經大學金融法研究所所長黃震教授介紹，鄂爾多斯《規范民間借貸暫行辦法》（以下簡稱《辦法》）目前已經通過市政府常務會議審核通過，預計很快將。這是中國第一個專門為民間借貸制訂管理辦法的地方性政策性文件，也被看作是鄂爾多斯金融改革跨越的重要一步。
參與起草的黃震向媒體表示，《辦法》共有8章，最大的亮點是第二章規范了借貸主體和借貸合同。借貸主體一方是放貸人，另一方為借款人。辦法強調放貸人必須用自有資金提拱貸款，不得非法集資、非法吸收公眾存款或變相吸收公眾存款；借款人必須是經營狀況良好、暫時出現資金短缺的企業或個體組織，所貸資金必須用于合法生產經營活動，嚴禁再貸款或其他非法活動。《辦法》同時明確，貸款利率不得超過同期人民銀行貸款基準利率的四倍。并且，開展借貸業務雙方須簽訂格式化的借貸合同。
但是，作為地方性政策性文件，也存在著局限性。雷立鈞認為，“鄂爾多斯不少民間資金來自周邊的山西、陜西、包頭、呼和浩特等。如果借貸雙方都是鄂爾多斯的人，這就可行，但如果有一方不是鄂爾多斯人，那這個地方政策法規就可能起不了作用。不像人民銀行，國家統一規定，是全國性。”
早在2011年6月18日，在借鑒了溫州民間資本投資服務中心經驗的基礎上，鄂爾多斯成立了民間資本投資服務中心（以下簡稱服務中心）。在創立大會上，服務中心提出了“為資本找項目，為項目找資本”的理念，主要為中小企業投融資提供服務，為民間資本提供交易市場，實現資本與項目的有效對接和轉換。
根據服務中心工作人員向時代周報記者提供的資料顯示，服務中心將下設事業和市場化服兩大框架。服務中心由作為政府投融資平臺的鄂爾多斯資本有限公司與內蒙古鄂爾多斯商會共同發起成立，注冊資本30億元人民幣。服務中心還與和君咨詢集團、九鼎投資、百優資本等8家全國知名資本投資機構簽署了戰略合作協議。
4月23日下午記者在服務中心看到，只有少數幾個工作人員在辦公，盡管已成立近一年，但至今還未正式開始運作。工作人員對記者表示，具體的還在調研中。
私募股權投資是關鍵
參與2011年專題調研鄂爾多斯民間借貸問題的廣東省社會科學綜合開發研究中心主任、北京交通大學經濟管理學院教授黎友煥在其博客里指出：目前的金融體制不適應實際需求，但是金融領域的改革權限集中在中央政府層面，中央政府礙于全局和宏觀全面協調，又使得金融體制改革的步伐明顯無法適應各地的實際需求。在這樣的背景下，地方只得各自尋求破局之策。而私募股權投資基金作為一種創新型的金融投資工具，往往也是工業化過程中中小企業融資行之有效的重要方式。私募股權基金不僅可以給投資者帶來高收益率，而且對推動產業結構升級、促進資本市場多元化建設、完善公司治理結構、推動中小企業尤其是高新技術企業融資發展都有巨大的作用。
2009年，鄂爾多斯市被批準作為金融綜合改革試點地區，李國儉從自治區金融辦副主任調任鄂爾多斯，出任主管金融的副市長。在該市“十二五”規劃里，提出要建成“中國西部金融強市”，該市《關于深化金融改革促進金融產業發展的若干意見》里也表示，“將金融產業培育成支柱產業”，打造“黃河中上游金融中心”。
黎友煥認為，未來的趨勢是“得私募者得天下”。有先見之明的北京、上海、天津、重慶和江蘇等地區相繼出臺了相關的發展優惠政策，大力吸引國內外各大投資機構安營扎寨。同時，黎友煥也承認，中國的私募股權投資這個“雛兒”有些先天不足，需要呵護也需要規范。“各地區如能根據各自的實際情況，充分利用中央政府當前微調政策空間，借鑒國外發達國家的成功經驗，掃清私募股權基金發展道路上的種種障礙，便有可能促進其健康、快速發展，從而為當地的經濟社會發展提供廣闊的金融空間和資金支撐。”
鄂爾多斯成為區內試點后，出臺政策鼓勵民間借貸向PE（即私募股權投資PrivateEquity英文簡稱）轉型。鄂爾多斯出臺文件明確規定，對注冊在鄂爾多斯的PE稅收地方留存進行前五年100%返還，后五年50%的返還政策；對上市企業補稅全部退還、獎勵1000萬元。
雷立鈞也表示：“從長遠來看，鄂爾多斯還是要加快金融業的發展，一個是間接金融這塊，要吸引更多的金融機構。還有就是直接融資市場的發展，各種投資公司、投資機構、私募股權基金機構，在國家政策之下，可以適當的發展。通過各種手段，讓金融市場能夠逐步地發展起來，資金就有去處了，就不會到體制外去流動了。”
專家吁政府干預房地產業
黎友煥還在微博里指出，影響著鄂爾多斯金融風險的走向有：鄂爾多斯未來煤炭企業將面臨重組和兼并的新形勢，利益格局會重新調整。房地產可能面臨巨大的調整，鄂爾多斯的樓價將成為繼海南之后第二個快速回歸的地區，也可能將長期有價無市。
馬光遠做過測算，2011年，鄂爾多斯房地產計劃新開工面積達1300萬平米，施工總量達2300萬平米，完成投資450億元，計劃銷售商品住宅面積達1200萬平米。這對于一個總人口僅有160萬的城市而言，這樣的建設速度和規模意味著，在外來移民比例并不大的情況下，當地人將至少擁有人均10套以上的房子。
許君告訴記者：“以前房地產火熱的時候，有錢還不定能買到房，還得找關系。”而如今，他指著路邊那些工地說，現在房地產項目是施工的少，停工的多。
鄂爾多斯房地產市場低迷，開發商從民間市場拿到的資金壓在房地產沒有流動性，造成還款困難，不敢再輕易從民間拿資金了。而民間市場亦不敢繼續投資，甚至出現了撤資。雷立鈞擔憂：“會不會出現海南那種爛尾樓，這都很難說。”
第6篇：房地產融資監管新規范文
【關鍵詞】新興市場經濟體 流動性新規 貨幣政策
本次金融危機發生的前十年中，經濟金融全球化進程重塑了新興市場經濟體的貨幣政策框架和傳導機制。全球經濟和金融聯動性增強使得發達經濟體和新興市場經濟體的經濟周期日益趨同。因此，經濟沖擊的傳播，尤其是通過金融途徑的傳播變得更加迅速。金融全球化拓展了經濟危機傳播的渠道，加劇了風險的相互融合。對于新興市場經濟體，金融全球化使得外部因素直接作用于國內經濟和金融環境，并增大了央行預測國內經濟增長和通貨膨脹以及制定貨幣政策的復雜程度。
一、流動性新規與新興市場經濟體貨幣政策
2010年12月巴塞爾銀行監管委員會通過新流動性監管標準，會對新興市場經濟體銀行經營以及貨幣政策框架產生重大影響。流動性新規旨在建立一個全球性的流動性監管標準，在經濟金融面臨壓力的情況下，增強銀行部門抵御市場沖擊的能力。
在流動性新規出臺之前，諸多新興市場經濟體銀行持有了較高份額的流動性資產，這部分源于較高的準備金要求，部分則由于監管當局對流動性的特殊規定。此前由于國際流動性監管規則缺位，一些跨國銀行或者跨國銀行在本地的分支機構更傾向于保持寬松的流動性，由此會誘發新興市場經濟體資金的跨境融出，并增加銀行體系期限錯配的風險。流動性新規出臺有望促使新興市場經濟體建立更具彈性的銀行體系。
凈穩定融資率（net Stable funding ratio）指標受到重視，因為凈穩定融資率更加關注因期限不同所引起的流動性缺口。過去由于籌資的短期屬性使得銀行大多發放短期貸款，加之資金流入充足，銀行對籌集長期存款缺乏動力，流動性缺口并未引起重視。
新的流動性監管標準會使得那些在國際市場融資活躍的銀行減少其投資組合收益，并影響到這部分收益的再分配。特別是流動性新規的乘數效應，會減少銀行的部分國內信貸和跨國借貸。在金融危機期間，相較于發達經濟體，新興市場經濟體的債券價格下降得更多。如部分拉美國家銀行在金融危機期間蒙受了持有大量債券的慘重損失。
當更加嚴格的流動性監管標準要求跨國銀行或國內銀行減少貸款期限轉換時，新興市場經濟體銀行體系將會面臨一個問題，即銀行是否應該發行長期債券為其信貸投放籌集資金。
總體來說，新興市場經濟體銀行包括外資銀行均將存款作為其投放貸款的主要來源。因此，較之于諸多發達經濟體，旨在減少批發融資的流動性監管新規在新興市場經濟體并未受到同樣關注。近年來由于私人部門存款增長滯后于銀行貸款業務，新興市場經濟體逐步將融資渠道轉向外部。此外，銀行大量擴張房地產及基礎設施建設貸款，但同時負債期限沒有相應延長，因而一些國家銀行資產負債期限錯配現象持續存在。
近年來國際宏觀經濟形勢的發展變化促使銀行逐步開始重視國內長期融資。與外部借貸、國內銀行發行國際債券相比，發展資產抵押證券市場的收益更大。盡管如此，短期內，對于新興市場經濟體而言，銀行不會替代資本市場成為長期資金的主要來源。在一些新興市場經濟體，由于金融市場對貨幣政策的執行也可能形成不可小覷的阻力，因此面對資金持續大量流入時，一個深化的金融市場也并非萬能藥。
二、新興市場經濟體的匯率政策與貨幣政策
（一）匯率政策
浮動匯率制在新興市場經濟體中受到廣泛支持。如哥倫比亞，自1999年哥倫比亞放棄了匯率目標區間制以后，比索匯率的靈活性增強，靈活變動的匯率降低了國內物價水平。以控制通脹為目標的央行通常認為，只有當匯率劇烈、迅速波動時，央行才需要出面干預，而當全球利率恢復至正常水平時，應停止外匯干預。金融危機爆發后，大多數新興市場經濟體央行加大了對外匯市場的干預力度。最通常做法是建立外匯儲備緩沖，以減少持續的本幣升值預期所引發的投機行為。但如果本國勞動力和產品市場缺乏彈性，或者金融制度設計不完善，僅靠匯率浮動也不能完全抵御外部沖擊，同時也可能由于匯率的自由浮動帶來較大的金融風險。當然，也有一些新興市場經濟體央行明確應該穩定匯率。如沙特阿拉伯貨幣管理局認為，對于沙特阿拉伯這樣的能源型經濟體而言，逆周期的財政政策以及相對穩定的貨幣購買力平價更能保持產出免受沖擊。
（二）將匯率作為中期貨幣政策目標
一些新興經濟體央行將匯率作為中期貨幣政策目標，以強化央行管理匯率的主動性。一些央行認為可以通過允許實際匯率按照均衡匯率潛在升值，設定匯率正常波動區間以及允許本幣升值空間，以維持中期實際有效匯率。比如，以色列銀行估算了以色列謝克爾的實際均衡匯率，并分析了如何通過實際均衡匯率干預外匯市場。捷克國家銀行研究了通過長期均衡匯率測算捷克共和國加入歐元區的時機。
從實踐來看，實際均衡匯率一般通過模型估算得出，貨幣政策制定者想籍此精確指導，并做出抉擇是很困難的。此外，考慮到匯率波動對金融穩定的影響以及匯率超調所引起的出口損失，貨幣政策制定者往往使用利率和匯率政策組合來對抗本幣匯率升值。
（三）將匯率政策內化于貨幣政策制定中
第7篇：房地產融資監管新規范文
這不僅是對國際先進經驗和成熟做法的有效借鑒，更是推動銀行信貸管理根本性變革的重要舉措。但相對于已習慣于“統借統還”模式的銀行與企業來說，借貸雙方都將面臨著巨大的沖擊。在貸款新規的執行過程中，銀行與企業之間有著自博弈之爭。因此，在關系銀行業務理論框架下，開展實施貸款新規對商業銀行經營管理的影響研究，對后危機時代加強銀行信貸管理與促進國民經濟平穩較快增長具有十分重要的理論和現實意義。
一、銀行對企業委托監督功能———基于關系銀行業務理論分析
1．關系銀行業務對銀行監督的正面效應。關系銀行業務在委托監督方面的效應———基于銀行的角度。Haubrich(1989)最早探討了關系銀行業務存在的情況下銀行監督給銀行帶來的好處。Haubrich(1989)將Dia-mond(1984)單期委托監督模型擴展到多期委托監督模型來研究長期借貸關系對銀行監督的影響。[2]
Petesen和Rajan(1994)認為，在多期委托監督模型中，由于銀企之間保持著不斷的監督與被監督的博弈過程，該隱性保障機制給銀行提供了企業比較準確的財務經營狀況信息。若企業接受銀行監督，在突發不利情況出現時就能及時有效地利用這些信息來修改合同，從而使得合同中相應的條款即可在事前定得更加詳細以防止銀行貸款難以收回。若企業提供的信息嚴重失真的話，銀行即可懲罰企業。因此，通過這種重復博弈過程，銀行可促使企業在每一個階段都能提供真實的信息，從而提高銀行相對于其他融資方式的競爭力。[3]
關系銀行業務在委托監督方面的效應———基于企業的角度。Berger和Udell(1995)發現，相對于沒有關系銀行業務的中小企業來說，一個具有關系銀行業務的企業可得到更低的貸款利率和貸款合約上的抵押要求。從關系銀行業務的正外部性效應角度，由于銀行可通過關系借貸獲知企業的發展經營的真實狀況，對于好的企業來說，通過這種信息顯示機制可以擴寬融資渠道以便降低企業的融資成本。[4]
Berlin和Mester(1998)從銀行貸款內控的角度分析了貸款定價的跨期平滑機制的重要性，認為利率非敏感性使得貸款的跨期定價具有可操作性。即，企業隨著時間的推移，逐步建立了一個信貸記錄使得銀行能夠了解到企業的私人信息。在企業創業初期，若銀行選擇一個優惠貸款利率，在企業擴張和成熟期銀行可從發展潛力好的企業獲得未來收益剩余用以彌補初期的損失，就可能減少最初的風險，有利于好的企業成長。因此，“定價平滑機制”有利于銀行優質企業的培養，并增強企業對銀行的貸款依賴從而增加銀行的長期盈利能力，外部投資者也可通過觀察企業是否與銀行具有長期借貸關系來判斷企業的好壞。[5]
2．關系銀行業務對銀行監督的負面效應。由于關系銀行業務理論模型中的激勵相容機制取決于未來租金和準租金，因此，銀行之間激烈競爭導致租金降低，進而削弱了關系銀行業務賴以維持的基本條件。關系銀行業務的隱性假設在于銀行缺乏競爭，銀行間缺乏競爭環境導致信用等級差的借款人可以利用銀行之間的信息不對稱來達到融資的目的，加劇了道德風險和逆向選擇問題的發生。[6]
綜上所述，基于靜態產業組織模型，雖有些研究已開始注重銀行業市場結構和銀行監督的動態演繹過程，但也只是一種十分有限的擴展，需要對銀企委托監督機制的動態演化過程進行深入研究;該類理論模型的重要假設條件是各種人都是風險中性者，基于該假設的研究結論得出，人可通過承擔完全風險的辦法來達到最優激勵效果，現實經濟中各種人風險偏好可能是風險厭惡或偏好風險的，其研究結論顯得有些不足;當以市場經濟體制為前提，將該類理論模型納入到市場不完善的轉軌經濟中時，原有的研究結論無法解釋轉軌經濟體中銀行業市場結構的特殊性。如各類銀行對企業貸款監督和風險管理的力度不同，導致貸款人和借款人在違約風險承擔和利益分享中的行為特征也有所差異。因此，關系銀行業務對銀行委托監督職能的發揮既有有利的一面，也有不利的一面，究竟是哪一方面占主流取決于借款人市場結構(需求方)和銀行業市場結構(供給方)的性質。[7]
二、信貸管理———基于商業銀行實施貸款新規的效應分析
1．促進銀行機構改進信貸管理流程，提升實貸實付管理的內生性。一方面，貸款新規堅持以實體經濟有效需求和審慎標準為條件，確保貸款周期與企業關鍵生命周期相匹配，信貸進入和退出與企業有效現金流相匹配，以加強貸款實際用途控制為核心，調整、改革貸款支付方式與業務流程，發揮國家宏觀政策的引導效應。“受益人支付原則”可以有效防止信貸資金流入股市，有效平抑股市泡沫，從而為資本市場的進一步完善創造條件;此外，貸款新規強調交易背景和實貸實付原則，可有效斬斷信貸資金違規輸入樓市鏈條，抑制房價泡沫，為政府綜合治理房地產市場贏得空間和時間。另一方面，實施受托支付為主要支用貸款方式，促進加強貸款用途管理。銀行機構通過實行多級審查、層層把關，確定最終支付金額，保證貸款資金的專款專用，提高銀行信貸風險管理的精確度;同時貸款新規要求的實貸實付，減少了銀行的短期利息收入，打破了銀行長期以來依靠派生存款的慣性。因此，商業銀行要生存、發展，必須進一步完善質量、效益、風險和規模并重的考核體系，提高激勵約束機制的針對性和科學性。
2．實現管理模式根本轉變，提高社會有效信貸需求滿足度和資金使用效率。一是新規實施后，要求貸款資金“實貸實付”，貸款通過發放審核后并不立即打入借款人賬戶，而是“量用為借”，根據借款人實際用款需求進行支付。從微觀層面看，減少了企業的利息支出，符合市場經濟中企業效益最大化的追求目標，從宏觀層面看，提高了資源配置效率。不允許大量貸款資金滯留于企業賬戶，也從制度上限制了銀行為虛增存款而降低信貸門檻的非理性競爭。二是必須按貸款合同規定用途、項目施工進度與生產經營的即期需要及時使用貸款，貸款不能再直接進入資金池或內部銀行，資金營運乃至經營管理必須相應調整，企業在資金籌措與資金管理上面臨挑戰。流動資金貸款需求的嚴格測算，極大地限制了部分銀行對于某些優質客戶超額授信和用信的空間，且嚴格貸款期限管理，限制貸款周轉使用，也將在很大程度上降低銀行整體貸款規模。這客觀上要求企業加強財務管理，制定明晰的資金需求和使用計劃，提高社會有效信貸需求滿足度和資金使用效率。
3．發揮商業銀行整體效應，實現集體理性和個體理性的均衡，有效規避金融風險。一是貸款新規間接地強化銀行資產負債管理。貸款新規禁止一次性將貸款發放至借款人賬戶，促使銀行穩妥測算資金來源，以維持充足、穩定的流動性水平。同時，在某個階段，銀行可放貸規模與客戶貸款需求之間可能出現期限錯配現象，也會促使銀行加強貸款規模管理;由于客戶需要使用資金時，才向銀行申請貸款。因此，銀行為了維系較好的銀企關系，必然盡力提高服務效率。二是抑制國內非實體經濟領域的融資需求，引導信貸資金合理配置，使實體經濟與金融體系之間保持適度的增長比例;規范貸款支付行為，提高商業銀行對貸款規模和發放節奏管控能力，間接地幫助借款人控制財務成本提高盈利能力，從而增強了銀行貸款風險管理的有效性。三是貸款新規能引導金融消費者規范經營，有助于形成理性投資的社會風尚。
4．貸款新規實施，降低了有效防范風險的成本，發揮貨幣政策的溢出效應。一是貸款新規具有收縮貨幣供給的作用，但其對貨幣供應量、貨幣乘數、貨幣流通速度與貨幣政策的具體影響，有待依據貸款新規的實施情況，區別經濟周期的不同階段作進一步評估。二是貸款新規可強化商業銀行精細化管理。應用先進風險管理技術，建立超風險限額預警和控制機制，科學配置信貸資源，理性控制對高耗能、高排放行業和產能過剩行業的貸款，從而促進國民經濟均衡協調發展。三是新規實施后，要求貸款資金“實貸實付”，有效防范風險所必須付出的成本，從長遠看收益遠遠大于成本，發揮貨幣政策的溢出效應。
三、貸款新規———基于商業銀行經營面臨的困難與挑戰
1．市場主體尚未成熟，信貸市場潛在風險較高。近年來，我國商業銀行盡管經歷了市場化轉型，在金融實踐中更新了風險管理理念，取得了一些經驗并發展壯大，但與國際先進金融機構相比，整體信貸管理模式相對粗放，尚缺乏有效的精細化管理。在高增長與欠規范并存的擴張模式下，由于受法律知識、信用意識缺乏等制約，借款人的非理性或違法行為，致使信用風險在信貸市場、資本市場、房地產市場之間的跨市場傳遞更為隱蔽，不利于良好信用環境的形成，銀行也難以對約定貸款用途進行風險監控，而可能帶來系統性風險。
2．市場規則有待完善，需要市場化的自治和完善銀行與借款人的公司治理機制。雖然貸款新規針對借款人化整為零地突破貸款限額的方式做了有針對性的防范，但實際上借款人對信貸的挪用手法是相當復雜的，如借款人與交易伙伴的“合謀”行為，貸款新規就無能為力。隨著金融改革的深化，信貸業務的新品種不斷涌現，部分創新已經超越了《貸款通則》的規范范圍，需要有新的法規加以約束。加強監管固然可增加借款人挪用貸款資金的成本，但要有效地、制度化地、低成本地緩解貸款違規挪用問題，還需要市場化的自治，完善銀行與借款人的公司治理機制。
3．信用基礎長期缺失，銀行授信專業人員匱乏，影響貸款新規的落實效果。一是我國雖致力于信用建設，但目前國家缺乏完善的信用管理立法和失信約束懲罰機制。信用環境差，合同的約束力較弱，契約地位亟待提升;個別信貸市場秩序混亂，存在惡性競爭，虛假交易橫行，無交易劃轉套取銀行貸款案件頻發，影響信貸資金安全。二是部分金融消費者法律意識淡薄，判罰執行難度較大。一些銀行客戶對于貸款新規能夠更好地保護其利益的認識不到位，一些慣性做法使得受托支付執行難，從而造成貸款新規與結構調整政策落實的兩難。同時，部分項目往往由集團客戶負責項目運行，而有些集團客戶貸款支付的傳統做法是借款人提供用款計劃時，銀行將貸款發放到集團公司，由其進行資金支付。這與實貸實付要求相悖，但由于集團客戶處于強勢地位，銀行推動的難度較大。三是銀行授信專業人員匱乏。銀行信貸人員認識水平受傳統信貸結構和信貸管理模式的影響較大，對貸款新規和低碳經濟等新興產業的認識需經歷逐步深入的過程，如過多糾纏于受托支付限額是否應考慮地區經濟發展差異、根據真實性不強的企業報表測算流動資金貸款需求是否科學等細節，就可能對經濟結構調整的進度以及貸款新規落實效果產生一定影響。
4．在實際操作中，個別條款面臨操作難，需要不斷地探索與創新。一是貸款新規對回款賬戶的要求對商業銀行提出了挑戰。為規避銀行審核而可能造假，未把貸款用于約定用途，這是客戶的惡意行為。況且，如果貸款客戶的交易對象在其他銀行開戶，繞一圈后難以了解資金去向，對單據的審查也很難判定真偽，操作性難度很大。二是貸款新規對于不宜采用貸款人受托支付的特殊項目和交易對象，缺乏相應的監控辦法。如經濟欠發達地區的小企業，報表不規范，金融機構難以合理測算借款人營運資金需求;對非標準化的信貸產品的市值評估十分困難，因重估制度需要一套市值評估的體系如確保雙方都可信的市場交易價格才能實施;在多種交易行為中，對于緊俏商品的買賣或買賣頻繁、信任度高的中小企業買賣雙方間，經常存在未簽合同進行交易、交易與結算不同步等情況，或存在借款人向強勢企業交付保證金或押金，只能在付款后取得收據;且在信貸規模較緊的情況下，部分企業為確保經營正常運作，經常出現提前提款行為，難以實現實貸實付的要求。顯然，貸款新規不符合買賣雙方或市場約定俗成的存在著一定風險的、卻是市場接受的一些規則。
四、政策建議
1．加大行內外宣傳培訓與輔導力度，營造貸款新規良好的內外部實施環境。(1)做好廣泛宣傳，優化社會環境。貸款新規是一個新生事物，貫徹落實貸款新規需要包括金融消費者在內社會各界的積極配合和大力支持。因此，應該積極搞好客戶關系維護，加強對客戶的溝通與宣傳解釋，使廣大客戶了解貸款新規并沒有提高獲得貸款的門檻或使程序變得繁瑣，而是提升金融服務水平的重要舉措，且有利于更好保障客戶利益。(2)加強輔導培訓，增強員工業務素質。應及時開展了多層次、多輪次、形式多樣的學習培訓，有效地提高信貸人員執行新規的自覺性和執行力，防止員工因新規采取了嚴格的監管制度、加大責任追究和處罰力度而產生“懼貸”心理。加強客戶關系管理，充分評估貸款新規對客戶關系帶來的影響，深入分析和充分認識貸款新規帶來的挑戰與利弊，尤其是對信貸經營方式、信貸業務流程、業務競爭模式、企業財務報表可能帶來的變化，以及其他可能產生的信貸風險，進而研究和調整經營管理和發展策略，以提高執行新規的針對性和有效性。
2．優化、設計、調整信貸業務的流程，進一步完善內部規章制度和相關措施。在落實貸款新規過程中，商業銀行應將外置式的被動風險監控提升為內在式的主動風險管理，提高信貸業務的服務質量與效率。一是全面梳理、完善相關制度，對照新規有關業務操作流程，對照全流程管理的制度要求，對已有的管理制度進行全面梳理和修訂，進一步完善標準化操作細則和內部相應的規章制度，積極推進再造工程，促進信貸操作模式轉變。二是從嚴把關發放和支付審核環節。貸款新規對合同文本的合規性、完備性、嚴謹性提出了更高的要求。因此，及時對借貸雙方權利義務等內容進行全面、規范的約定，加強系統配套，修訂合同文本，完善IT系統，推動系統升級改造，進一步優化發放審核及支付審核功能，實現貸款資金智能化管理監控。三是實貸實付，規范信貸經營管理，構建全流程管理模式。實行延伸監控，確保貸款資金用途合規。
3．加強配套法律法規制度建設，確保貸款新規的執行效果。一是加強制度建設，確保有據可循。監管部門應制定完善銀行機構落實調結構政策與貸款新規評估與問責辦法等激勵約束制度，加大評估力度，并探索將結構調整政策和貸款新規落實情況納入準入管理、監管評級中，強化激勵約束。二是加強督導檢查，提高貫徹執行力度。為確保“貸款新規”的有效執行，防止各金融機構的不公平競爭，銀監部門和各銀行業金融機構應按照已確定的實施時間表，加強對各機構、各單位落實貸款新規情況的檢查和督導，確保各機構、各單位“齊步走”和有效執行。同時，開展自查自糾，建立問責機制。
第8篇：房地產融資監管新規范文
關鍵詞：撥備新規；影響；商業銀行；對策
一、撥備新規的背景
2010年9月，銀監會與商業銀行商討按照貸款總額計提減值準備，初步商議大型銀行的撥備/總貸款的比率要達到2.5%，股份制銀行要求達到2.4%。這就是所謂的“撥備新規”。
2008年金融危機以來，銀監會一直在提高撥備標準，撥備覆蓋率的監管底線已由兩年前的100%一步步上調至150%，截至2010年7月底，商業銀行的撥備覆蓋率已經超過188%。但是，撥備覆蓋率再提高，也是以已經暴露的不良貸款為分母，而不包括數額巨大的現在看似還是正常類和關注類的貸款，例如具有相當風險的地方融資平臺和房地產貸款等。由于近兩年銀行貸款激增，導致不良貸款和不良率在全部貸款中的比例“雙降”，撥備率大增的“喜人局面”。而這次擬議中的撥備新規，一改以不良貸款為分母的舊思路，轉而以貸款總額為分母，哪家銀行貸款增速越快，2.5%的撥備計提勢必越高，對利潤的侵蝕和影響也將越大。
二、撥備新規的內涵
（一）動搖了銀行盈利模式
按照貸款總額計提減值準備的撥備新規，是從根本上動搖了銀行的盈利模式。中國銀行業的盈利模式就是吃利差，貸款增長越快利潤增加越多，貸款大增前提是存款大增，存款大增前提是要足夠的資本充足率，于是就要不斷圈錢，不斷做大資本規模。撥備新規使這一盈利模式將被顛覆。
（二）激勵直接融資
長期以來，中國經濟發展始終以間接融資為主，直接融資只占很小的比例。2010年，銀行貸款按計劃也將達到7.5萬億元，而股票融資（包括首發和再融資）估計也就7000億~8000億元（目前約為4500億元），間接融資和直接融資的比例還是9：1。間接融資要有就是系統性風險，直接融資（只要股市不崩盤）縱有風險也是局部的可控的，即使股指從6100點跌到1700點，也沒有出現金融機構倒閉，更談不上引發金融或經濟危機。這正是劉明康強調“銀行系統性的風險暴露隱患不容忽視”，尚福林強調“大力發展直接融資，改善我國融資結構作為資本市場支持‘轉方式、調結構’的突破口”的全部內涵。
三、商業銀行對策分析
（一）大力發展中間業務,拓展利潤來源
由于資本瓶頸和存貸限制，貸款和存款政府放緩。商業銀行積極調整業務結構，重點發展理財顧問、咨詢以及托管等中間業務，優化了收入結構，進一步提升銀行的綜合競爭能力、投入產出效率以及成本控制能力。
提高認識，重視開發提高認識要貫穿于中間業務發展的整個過程，逐步實現“十個轉變”，即在經營理念上，從專業銀行向現代銀行轉變；在經營目標上，從間接創收向直接和間接創收并重轉變；在經營意識上，從“副業”向“主業”轉變；在經營模式上，由“一元化”向“多元化”轉變；在經營品種上，從傳統產品向新興產品轉變；在經營手段上，從科技含量低、單一化向高技術、多樣化轉變；在服務策略上，從低效向高效轉變；在經營態度上，由被動服務向主動服務轉變；在經營機制上，從僵化向靈活方式轉變；在經營作風上，從“以自我為中心”向“以客戶為中心”轉變。通過上述轉變，積極推動中間業務的健康、快速發展。
完善中間業務的組織管理體系在中間業務的拓展上，要以效益為中心，全面整合中間業務。建立統一規范的核算體制，完善各商業銀行會計核算科目，制定統一的鑒定、核算和綜合效益評價體系，充分發揮財務管理作用，保證中間業務核算的真實和完整；其次，督促商業銀行健全內部經營機制，統一籌劃、協調發展、規范管理各項中間業務；第三，建立健全內部控制制度，加強內部控制，保證制度落到實處，確保中間業務得到有效管理和規范發展；第四，加強對客戶的信用調查和信用評估，避免企業經營風險的轉嫁，降低信用風險，增加經營效益。
（二）差異化發展策略
堅持地方、中小企業和城市居民的服務方向，以客戶為中心，在鞏固公司業務的同時，創新消費金融和小企業業務，提升服務質量，開展錯位競爭，走差異化、專業化、精細化、特色化的發展道路。
專注于特定行業和細分市場，為客戶提供一體化、專業化的金融服務，再在橫向上，進行各線條內部，分層次、分地域的職能架構設計。同時，審慎開展內部控制評估，不斷完善新架構下的內部控制流程，從整體上做到信息暢通、流程清晰、權責明確和風險可控。
（三）降低不良貸款占比
一是要加強信貸管理，不斷提高信貸管理水平，培養高素質的信貸管理隊伍。
二是要加大對不良貸款的催收力度，努力減少不良貸款。
三是建立和完善激勵機制，促使不良貸款的清收和盤活。
四是準確、及時反映不良貸款，要采效措施解決反映失真問題。建議各商業銀行從總行到業務經辦行對每一筆信貸業務的發放、回收情況實行聯網監測，使不良貸款的數據在電腦系統中自動生成，使基層行無法隨意調整。
五是正確處理好防范金融風險與支持地方經濟發展的關系，通過增加優質貸款來稀釋不良貸款存量，對新增貸款要注重風險管理。
（四）發展股權投資
1.基金托管
托管業務可說是各商業銀行開展最早、機制也最為成熟的股權投資業務，貫穿股權投資基金從募集、投資到退出各個階段。銀行與股權投資機構簽訂托管合同后，將為其提供包括資產保管、運作監督、資金清算、股權登記與變更、會計核算、資產估值以及資訊報告多項服務。
2.財務顧問
由于股權投資類銀信理財產品被叫停，銀行無法再將通過發行理財產品募得資金委托于信托公司進行股權投資，但仍可以與股權投資機構簽訂財務顧問協議，借助自身終端網點以及高凈值客戶資源，為正在募集的股權投資基金介紹投資人。同時，為銀行高凈值客戶篩選“品牌投資機構”，將是此類業務工作重點。
第9篇：房地產融資監管新規范文
受消費刺激政策退出與房地產市場調控的影響，我國GDP增速連續兩個季度放緩。同時，國內制造業PMI數據連續三個月放緩，其內部分項指標的表現顯示國內經濟增長減速的態勢可能將延續到三季度。但經濟增速放緩主要是政策主動調控的結果，投資和進口等數據表現仍然強勁，這也表明國內經濟增長的內生動力仍然充足。
預計在今年四季度，隨著物價漲幅的回落和政策收緊力度的減輕，經濟增速將啟穩回升，下半年經濟“硬著陸”的風險很小。
CPI年底回落到4%左右
雖然上半年物價漲幅持續攀高，且6月份CPI 6.4%為2008年7月以來最高點，但總體而言，當前通脹預期過于強烈，預計本輪通脹周期高點即在6月份，下半年物價緩慢回落的可能性較大。
一是貨幣供應增速持續下行，市場流動性收緊，貨幣政策緊縮效果將逐步顯現；二是房地產、汽車市場銷量疲軟，經濟增速略有回調，消費需求推動通脹力量將減弱；三是國際大宗商品價格回調與PMI購進價格指數的大幅下滑使得企業生產成本壓力緩解；四是下半年糧食供應充足、豬肉價格回調將引導CPI有所回落；五是物價運行周期性規律也表明下半年通脹將回落。然而，年內通脹回落幅度將較為有限，物價上漲的長期壓力仍然存在。一是國際原油價格的回調尚未形成趨勢，未來高位振蕩的可能性較大，通脹的輸入性壓力猶存；二是由于土地和勞動力供應不足導致的食品價格上漲、勞動力成本上升以及資源品價格改革帶來的成本上升等物價上漲的長期壓力仍然存在。
下半年物價回落的幅度可能有限，至年底CPI將可能仍達到4%左右, 但我們預計全年CPI基本可控制在5.2%左右，通脹失控的風險較小。初步判斷，2012～2013年通脹均值在2.5%～4.5%之間；如沒有國內外市場的突發因素影響，明年年中CPI可能回落至3%左右；雖然通脹均值可能較前幾年有所抬高，但通脹長期化風險并不明顯，未來兩年通脹總體可控。
貿易順差逐步擴大
上半年我國國際收支狀況趨于平衡，經常項目下進出口總量繼續保持平穩增長，進口、出口總額分別創下歷史新高。而貿易收支更趨平衡，順差規模有所收窄；資本與金融項目下外商直接投資保持每月在90-100億美元左右的平穩增長；儲備項目下外匯儲備高速增長，截至6月末，外匯儲備余額已達3.2萬億美元，上半年外匯儲備增加3500億美元左右，為去年同期的5.35倍，考慮到上半年貿易順差較低，FDI流入平穩增長，短期資本流入的壓力明顯加大；人民幣兌美元持續升值，上半年升值幅度已超2.25%。人民幣兌歐元、日元的彈性增強。下半年受歐債危機持續、美國經濟放緩、日本地震、新興市場國家高通脹抑制經濟增長等因素影響，我國出口環境可能有所惡化。但考慮到全球經濟復蘇過程仍在延續，此次復蘇放慢不太可能出現大幅下滑，外需雖有所減弱，但出現明顯惡化的可能性不大。預計下半年出口增速可能在20%左右；2011年下半年國內GDP增速雖有所放緩，但仍將維持在9.5%左右的較高增速，因而國內的進口需求量不會出現大幅度下滑。同時下半年國際大宗商品仍將維持高位震蕩的態勢，出現大幅下滑的可能性較小。
因此預計下半年進口增速可能在27%左右。綜合出口和進口同比增速計算，預計全年貿易順差可能會達到1200億美元左右；外商直接投資繼續穩定增長，預計下半年將保持在每月90-100億美元左右；從推動國外短期資本流入的利差、匯差與資產收益差三個方面考慮，未來短期資本持續流入的壓力依然很大，預計到2011年末外匯儲備可能會達到3.5萬億美元左右；人民幣匯率彈性將有所增強，升值繼續延續小幅漸進的路線，預計2011年全年人民幣兌美元升值幅度大概約5%左右。
信貸結構趨于優化
2011年上半年，貨幣信貸增速延續回落態勢。下半年，信貸供給總體繼續偏緊：準備金率繼續上調對信貸投放形成“邊際遞增”的制約；差別準備金率動態調整繼續限制信貸過快增長；日均存貸比監管可能實施、資本監管要求提高等監管新規也將限制銀行資產擴張和信貸投放的速度。同時，信貸需求有所放緩：票據融資卻從持續減少轉為增加，表明實體經濟對信貸需求局部不如以前迫切；下半年經濟增速小幅放緩，對應信貸需求也會有所降低。但也存在有利于信貸增長的因素：“十二五”開局年投資保持較快增速；保障性住房加快施工；下半年政策收緊步伐料將放緩，不排除信貸管控力度減輕甚至適度加快局部信貸投放步伐的可能。
綜合考慮以上各方面因素，預計下半年信貸增長將繼續平穩回落，全年新增貸款7-7.3萬億元，年末貸款余額增速為14.6％―15.2％。在經濟增速趨緩、企業盈利預期有所降低的情況下，對公中長期貸款難以大幅增加，加上房地產市場低迷導致個人中長期貸款難有明顯增長，預計下半年中長期貸款增速進一步回落，貸款期限結構趨于優化。綜合考慮貸款增長繼續放緩、外匯占款繼續快增但對沖力度較大和貨幣乘數持續較低等因素的影響，貨幣供應增速繼續回落。預計2011年末，M2和M1分別同比增長15.5％和14％左右。再考慮到下半年經濟增速趨緩、股市雖會好轉難有大幅上漲行情，預計M2和M1“正剪刀差”繼續，短期內“倒剪刀差”難以再現。
2011年上半年，貨幣政策穩中偏緊，取得明顯調控效果。下半年，在經濟增速有所放緩但不會大幅下降、物價漲幅逐步回落但通脹壓力依然較大的復雜形勢下，宏觀調控的主要任務將是平衡好“降物價”和“保增長”之間的關系，貨幣政策將維持“穩健”的總體基調不變。但考慮到前期調控政策的效果已經開始顯現并將進一步顯現以及小企業面臨的困難，宏觀調控的收緊力度將減弱，節奏適度放緩。在發行利率上行擴大央票發行空間、準備金率上調面臨諸多制約的情況下，公開市場操作有望取代準備金率成為回收流動性的主要工具。下半年外匯占款增勢不減，準備金率仍會繼續上調。但考慮到部分銀行流動性壓力較大、準備金率過高不利于債券市場發展和避免貨幣市場資金過于緊張，預計下半年準備金率調整頻率明顯放緩，年內還有可能上調1-2次，每次0.5個百分點。在目前利率水平已經超過過去十年的中值、下半年物價漲幅逐步回落、擔憂中外利差擴大加劇資本流入和利率上調進一步抬高中小企業融資成本的情況下，加之決策層對進一步調高利率持謹慎態度，預計年底之前存貸款基準利率再次調整的可能性不大。
