國有土地管理規定精選(九篇)

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第1篇：國有土地管理規定范文

第二條 本規定適用于我市行政區域內國有土地使用權有償使用收入的管理。

第三條 國有土地使用權有償使用收入包括土地出讓金和土地收益金（或土地增值費）兩部分。  土地出讓金具體是指：  （一）政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（批土地出讓的交易總額）；  （二）土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款；  （三）原通過行政劃撥得土地使用權者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。  土地收益金具體是指：  （一）土地使用者將其所使用的土地使用權轉讓（含連同地面建筑物一同轉讓）給第三者時，就其轉讓土地交易額按規定比例繳納的價款；  （二）土地使用者將其所使用的土地使用權出租（含連同地面建筑物一同出租）給其他使用者時，就其所獲得的租金收入按規定比例繳納的價款。

第四條 國有土地使用權有償使用收入歸國家所有，各級財政部門是此項收入征收的管理部門。土地出讓金由土地管理部門代征代繳，土地收益金由房地管理部門代征代繳，其他任何部門不得擅自征收。

第五條 各級土地管理部門和房地管理部門要將代征的土地出讓金和收益金在次月五日內繳到本級財政部門。對逾期不繳的或隱瞞、截留收入的，按有關財政法規嚴肅處理。

第六條 各縣（市）、郊區的土地使用權有償使用收入的5％上繳中央財政（由市財政統一上繳），15％上繳市財政。

第七條 市財政局按收入額的2％，為代征代繳部門提取業務費并直接轉入財政專戶，提取的業務費執行行政事業單位預算外資金管理辦法的有關規定。

第八條 國有土地有償使用收入，主要用于城市建設和土地開發。各有關部門動用土地有償使用收入，必須先向財政部門申報使用計劃，經審查同意后可撥款。

第九條 國有土地有償使用收入中的外匯收入留給市財政部分，如在土地開發中確需支出的，有關土地開發管理部門應向市財政局申報，由市財政核撥。

第十條 土地管理部門和房地管理部門，應在次月五日前向財政部門報送土地使用權有償使用收入和支出月報表。各縣（市）區要在每季度終了八日內向市財政報送土地有償使用和支出季度報表。

第十一條 本規定由市人民政府法制辦公室負責解釋。

第2篇：國有土地管理規定范文

第一條為了規范國有土地使用權招標、拍賣出讓行為，建立公開、公正、公平的土地市場，根據《中華人民共和國房地產管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《江西省實施＜中華人民共和國土地管理法＞辦法＝及有關法律、法規，結合我市實際，制定本辦法。

第二條凡在本市（含市轄各縣＜市、區＞）范圍內的國有土地使用權招標、拍賣出讓活動，適用本辦法。

第三條本辦法所稱招標，是指為出讓國有土地使用權，按本辦法規定，由投標人競投土地使用權的行為。

本辦法所稱拍賣，是指為出讓國有土地使用權，按本辦法規定，以公開競價的方式，將土地使用權出讓給最高競價者的行為。

第四條有下列情形之一的，土地使用權必須采取招標、拍賣方式出讓：

（一）城鎮（包括城市、建制鎮、集鎮、工礦區、獨立居民點）規劃范圍內新增的經營性房地產項目（包括商品住宅、寫字樓、商鋪、賓館、度假及各種娛樂設施）用地；

（二）改變原土地用途，將以行政劃撥方式取得的國有土地使用權轉為經營性用地的。

有下列情形經審查批準，可以協議出讓國有土地使用權：

（一）高新技術項目用地；

（二）非國家限制的工業用地；

（三）市、縣（市、區）政府投資建設的經濟適用住房；

（四）市、縣（市、區）政府投資的文化、教育、衛生、體育、科研等經營性用地；

（五）市、縣（市、區）政府批準的重大招商引資公益性事業項目用地；

（六）法律、法規規定可以采取協議方式出讓國有土地使用權的其他用地。

協議出讓地價不得低于基準地價或經依法評估確認的價格。

第五條土地使用權招標、拍賣活動應遵循合法、公開、公平的原則進行，并按接受社會監督。

第六條市、縣（市）土地管理部門依法負責國有土地使用權的招標、拍賣工作。市、縣（市）土地開發儲備交易中心（以下簡稱土地交易中心）是土地使用權招標、拍賣活動的具體承辦機構，為合法的招標、拍賣人。

第七條中華人民共和國境內外的合法人、其他組織和個人，均可依法取得國有土地使用權。法律、法規另有規定或招標、拍賣公告及招標邀請書有限制性規定的除外。

第八條擬以招標、拍賣方式出讓的土地，應依法報批。涉及征地及農用地轉用的，應當依法先行辦理征地及農地轉用審批手續。企事業單位國有土地使用權轉讓后將土地用途改變為經營性項目用地，應統一由市、縣（市）土地交易中心組織招標、拍賣。

第二章責任規定

第九條市、縣（市）應成立土地招標、拍賣小組。招標、拍賣小組由土地部門會同有關職能部門組成。

土地招標、拍賣小組的主要職責是：

（一）組織編制招標、拍賣文件；

（二）提出招標、拍賣底價；

（三）訂立定標條件或拍賣規則；

（四）審查競標（買）人資格；

（五）指定拍賣主持人；

（六）監督開標、評標和定標活動。

第十條市、縣（市）土地管理部門應會同城建、規劃等有關部門，對擬招標、拍賣地塊確定規則設計條件、編制有關宗地圖及其他有關文件，以保證土地招標、拍賣工作有組織、有計劃實施。

第十一條國有土地使用權招標的底價和拍賣保留價，應當經國有土地評估資格的機構按照規范程序評估，經市、縣（市）土地管理部門和招標、拍賣小組審核確認后，報同級人民政府審定。

第十二條競標（買）人應當充分了解招標或拍賣地塊的有關資料，遵守規則，依法參與競投或競買，不得弄虛作假或串通壓價。

第十三條競投（買）人對招標、拍賣的地塊人應實地勘察，對土地現狀有異議的，應在投標或申請競買前提出。標書一經投入標箱或競買參加拍賣應價的，視為無異議。市、縣（市）土地管理部門應當依照與中標者所簽訂的《國有土地使用權出讓合同》規定的時間和要求，及時向中標者交付土地。

第十四條有下列情形之一者，投標人的標書或競買人的申請無效：

（一）在截止時間后收到的標書或競買申請書的；

（二）標書或競買申請書及附件不齊全或不符合規定的；

（三）標書或競買申請書及附件字跡不清、無法辨認的；

（四）投標或競買人不得具備資格的；

（五）委托他人、委托文件不齊全或不符合規定的；

（六）重復投標的。

第十五條本辦法所稱履約、競買保證金，是指依照招標、拍賣公告的規定，能在招標、拍賣人指定的銀行即時兌現的有效的銀行支票。

中標人、競得人交納的保證金抵扣地價款。沒有中標或競得土地使用權的，其保證金于招標、拍賣活動結束后五日內不計利息予以退還。

第十六條中標人、競得人應按簽訂的土地使用權出讓合同所規定的付款方式和時間及時繳清地價款。

第三章招標、投標

第十七條招標分為公開招標和邀請招標。

公開招標、是指招標人以招標公告的方式邀請不特定的法人、其他組織和個人投標。

邀請招標，是指招標人以招標邀請書的方式邀請特定的法人、其他組織或個人投標。

第十八條對不具備拍賣條件、屬下列情形之一的，國有土地使用權必須公開招標出讓：

（一）除獲得最高土地出讓金外，還具有其他綜合目標或特定的社會、公益建設條件；

（二）土地用途受嚴格限制，僅少數單位或個人可能受讓意向的。

對土地使用者有資格限制或特別要求的，可對2個以上具有開發能力、資信良好的用地申請者進行邀請招標。

第十九條招標人可按照有利于公開競爭、有利于土地合理利用和管理的原則，選擇下列一項條件確定中標人；

（一）能夠最大限度地滿足招標文件中規定的各項綜合評價指標；

（二）能夠滿足招標文件中的實質性要求，在競投期內出價最高。

按本條（一）定標必須在規定投標的最后期限起三日內完成，符合本條（二）即當場定標。

第二十條土地使用權招標的程序：

（一）招標人于截標之日起三十日內在當地主要報紙或其他新聞媒介公告或向特定投標人發出招標邀請書；

（二）投標人報名并索取有關招標文件；

（三）投標人提交標書；

（四）按預定并公告的定標條件及程序確定中標人；

（五）招標人向中標人發出中標通知書，并將中標結果通知未中標的投標人；

（六）中標人須在中標通知書發出之日起五日內與市、縣（市）土地管理部門簽訂《國有土地使用權出讓合同》；

（七）中標人付清地價款后，依法辦理土地登記、領取國有土地使用證書；

第二十一條招標公告應當包括下列內容：

（一）招標地塊的位置、現狀、面積、使用年限、用途規劃設計要求（包括建筑容積率、建筑密度和綠地率等）；

（二）投標人的范圍及資格；

（三）投標人索取招標文件時間、地點及標書工本費；

（四）投票時間和截止日期；

（五）支付中標價款（以人民幣為計算單位）的方式和數額；

（六）評標方法；

（七）開標地點、時間；

（八）招標人認為需要公告的其他事項。

第二十二條投標人投標時應當填寫標書，并由法定代表人簽名和加蓋公章后密封。投標人為個人的，由投標人簽名后密封。

投標人應當在投標截止日期前將標書投入標箱。

投標人的標書應當包括下列附件和履約保證金；

（一）營業執照副本、法人代表證明書、法定代表人身份證復印件（競買人為個人的提供本人身份證復印件）；

（二）不低于公告數額的履約保證金。

第二十三出現下列情形之一的，招標人在開標前終止招標：

（一）標底泄露的；

（二）招標人、投標人串通損害國家利益、社會利益或他人合法權益的；

（三）招標小組私下接觸投標人，造成影響招標公正或接受賄賂的。

終止招標應當公告或通知投標人。

第二十四條全部投標低于底價時，招標人應當宣布本投標無效。宣布投標無效的，招標人應當確定再次招標的日期與時間。

第四章拍賣

第二十五條有下列情形之一的，國有土地使用權必須采取拍賣方式出讓：

（一）以獲取最高出讓地價為主要目的，以出價最高為條件確定受讓人的；

（二）對土地使用權受讓人資格沒有特別限制的，一般單位或個人均可能有受讓意向的；

（三）土地用途沒有特別限制和要求的。

第二十六條土地使用權拍賣的程序：

（一）拍賣人應于公開拍賣前三十日內在當地主要報紙或其他新聞媒介拍賣公告；

（二）競價人報名參加競買并索取有關文件；

（三）在公告的時間、地點并按下列程序公開拍賣；

1、主持人簡介拍賣地塊位置、面積、用途、規劃要求及其他有關事項；

2、公布拍賣起價（以人民幣為單位）；

3、競買人按規定的方式競相應價或加價，其最后應出最高價（或加價）者即為競得人；

4、拍賣小組與競得人當場簽訂《拍賣成交確認書》。

（四）競得人應在拍賣成交后五日內與所在地的市、縣（市）土地管理部門簽訂《國有土地使用權出讓合同》。

（五）競得人在規定時間內付清地價款后，依法辦理土地登記、領取國有土地使用證書。

第二十七條拍賣公告應包括下列主要內容：

（一）擬拍賣地塊的位置、現狀、面積、使用年限、用途、規劃設計要求；

（二）競買人的范圍及資格；

（三）拍賣的時間和地點；

（四）支付成交價款（以人民幣為單位）的方式和數額；

（五）競買人索取競買申請書的時間、地點及工本費；

（六）參加競買的申請方法和申請的截止日期；

（七）查詢競買資格的時間和地點；

（八）拍賣人認為需要公告的其他事項。

第二十八條競買人提出競買申請時，應提交下列文件和履約保證金：

（一）競買申請書；

（二）營業執照副本、法人代表說明書、法定代表人身份證復印件（競買人為個人的提交本人身份證復印件）；

（三）不低于公告數額的履約保證金。

第二十九條所有競買人報出的最高地價均低于出讓保留價的，拍賣主持人應當宣布停止該幅國有土地使用權的拍賣，并明確宣布該幅國有土地使用權拍賣中止。

第五章罰則

第三十條國有土地使用權招標、拍賣成交后，中標人或競得人反悔，不按規定時間與招標、拍賣所在地的土地部門簽訂《國有土地使用權出讓合同》，其履約保證金不予退還。

第三十一條中標人、競得人未按《國有土地使用權出讓合同》約定的期限付清地價款的，招標或拍賣所在地的土地管理部門有權解除合同，并報市、縣（市）人民政府收回土地使用權。履約保證金不予退還，已交付的土地出讓金予以退還。土地管理部門可以按照《國有土地使用權出讓合同》中的約定請求違約金賠償。

中標人或競得人已付清地價款，招標、拍賣所在地的土地管理部門未按《國有土地使用權出讓合同》約定期限提供土地的，中標人或競得人有權解除合同，并可以按照《國有土地使用合權出讓合同》中的約定請求違約賠償。

第三十二條在國有土地使用權招標、拍賣活動中，以弄虛作假、行賄等非法手段取得國有土地使用權的，市、縣（市）人民政府宣布招標、拍賣結果無效，并無償收回其國有土地使用權。投標人、競買人所交的費用不予退還。對主管人員及直接責任人由其所在單位或上級主管機關給予行政處分；構成犯罪的，由司法機關追究其刑事責任。

第三十三條國家工作人員在土地使用招標、拍賣活動中接受賄賂、泄露秘密、，的，按國家監察部、國土資源部*0年9號令的規定，由其所在單位或上級主管機關給予行政處分；構成犯罪的，由司法機關追究其刑事責任。

第六章附則

第三十四條《吉安市土地交易市場管理規定》中的土地使用權招標、拍賣、適用本辦法。

第3篇：國有土地管理規定范文

為深入貫徹落實《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔20*〕28號）文件精神，落實最嚴格的土地管理制度，進一步推進土地管理事業的改革和發展，正確處理保障經濟社會發展與保護土地資源的關系，加強和改善宏觀調控，積極推進依法行政，根據《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》，現就進一步加強我縣土地管理工作提出以下意見：

一、牢固樹立遵守土地管理法律法規的意識

各鄉鎮人民政府、各有關部門要深入持久地開展土地法律法規的學習教育活動，深刻認識保護耕地的極端重要性，本著對人民、對歷史負責的精神，嚴格依法管理土地，進一步提高依法管地用地的意識。要在法律法規允許的范圍內合理用地，對違反法律法規批地、占地的，必須嚴肅查處。

二、加強土地利用總體規劃及城鎮建設規劃實施管理，嚴格執行土地用途管制制度

（一）嚴格土地利用總體規劃、城市總體規劃、村鎮和集鎮規劃修改的管理。任何單位和組織不得擅自修改城市總體規劃、村莊和集鎮規劃，要嚴格土地利用總體規劃的修改，凡涉及改變土地利用方向、規模、重大布局等修改，必須報原批準機關批準。

（二）嚴格執行土地用途管制制度及土地利用計劃管理。為加強土地管理，實施土地利用總體規劃、控制建設用地總量，引導集約用地，切實保護耕地，必須嚴格按已依法批準實施的土地利用總體規劃管理土地，切實維護和尊重規劃的嚴肅性和權威性。凡不符合土地利用總體規劃用地的，一律不得批準實施，因建設需要修改土地利用總體規劃的用地必須嚴格按照法定程序進行。嚴格執行農用地轉用年度計劃，嚴禁超計劃報批農用地轉用。

（三）嚴格建設項目用地預審管理。建設項目用地預審，是國土資源管理部門在建設項目審批、核準、備案階段，依法對項目涉及的土地利用事項進行審查。預審應遵循的原則：1、是否符合土地利用總體規劃；2、是否體現保護耕地，規劃是否是基本農田；3、是否體現合理和集約利用土地原則；4、是否符合國家供地政策。審核時應堅決遏制低水平的重復建設和盲目建設項目用地，凡不符合土地利用總體規劃、沒有農用地轉用計劃指標的建設項目，不得通過項目用地預審，項目建設單位向縣發展和改革委等部門申報核準或審批建設項目時，必須附縣國土資源局關于建設項目用地預審意見；沒有預審意見或預審未通過的，不得核準或批準建設項目。

（四）規范用地審批程序。在縣城市規劃區范圍內建設項目的選址和布局，必須符合城市規劃，取得縣建委統一核發的“一書一證”，即“選址意見書”、“建設用地規劃許可證”，方可到縣國土局申請辦理用地手續。用地單位不得擅自改變經批準的土地使用條件內容（包括用地單位、用地地址、用地范圍、相關技術指標等），確需改變的需重新報經建委審批。工業項目建設用地各項控制指標（投資強度、容積率、建筑密度、行政辦公及生活服務設施用地）嚴格按有關文件規定執行。嚴禁在工業項目用地范圍內建造成套住宅、賓館、招待所和培訓中心等非生產性配套設施。對原已簽訂國有土地出讓合同，但未明確土地使用條件的經營性用地項目，在調整總平面規劃方案時，若開發強度增加，需重新核發“一書一證”并重新簽訂國有土地出讓合同。

三、明確法律主體，規范招商用地簽約行為

（一）按照《中華人民共和國土地法》和《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔20*〕28號）要求，只有經縣級以人民政府批準供地，發放建設用地批準書后，縣國土資源管理部門方可與用地單位簽訂土地出讓合同。其他任何單位和個人征訂的土地出讓合同都是非法和無效的。

（二）不符合上述規定，將土地提供給用地單位建設，并以“定金”、“預付土地款”、“預付安置補償費”等名義收取賣地資金的，由收取部門或單位負責退還；非法轉讓、倒賣土地使用權的，沒收違法所得；對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物，恢復土地原狀；對符合土地利用總體規劃和城市規劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施，可并處罰款。

四、加快土地有形市場建設步伐，規范國有土地使用權交易行為

（一）按《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》的要求，商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或掛牌方式出讓。用于房地產開發的舊城改造用地，應以市場方式公開供地。

（二）用地單位不得擅自改變土地用途或私下轉讓、變相轉讓土地。確需改變土地用途或者轉讓的，應申請土地管理部門依法辦理。對于擅自改變土地用途的，責令交還土地，并處以罰款；對于私下轉讓土地的，按“非法轉讓土地”查處。

五、加強集體土地管理，嚴格保護基本農田

（一）切實加強村鎮建設用地的管理。各鄉鎮人民政府要結合土地利用更新調查和土地利用總體規劃修編工作，認真編制鄉鎮土地利用總體規劃和村鎮建設規劃，明確小城鎮和農村居民點的數量、布局和規模，要按照控制總量、合理布局、節約用地、保護耕地的原則進行編制。

（二）鼓勵農村建設用地整理。農村集體建設用地，必須符合土地利用總體規劃、村莊和集鎮規劃，并納入土地利用年度計劃，城鎮建設用地增加要與農村建設用地減少相掛鉤。完善宅基地審批制度，加強農村宅基地管理，堅決執行“一戶一宅”、“戶宅基地標準”、“農村村民將原有住房出賣、出租或贈予他人，不得再批準宅基地”的法律規定，以及“公開審批宅基地”的審批程序。嚴格按批準的面積批放宅基地。

（三）禁止農村集體經濟組織非法出讓、出租未經批準的非集體建設土地用于非農業建設。禁止城鎮居民在農村購置宅基地。

(四)嚴格保護基本農田。各鄉鎮人民政府必須保證依法批準的土地利用總體規劃中確定的基本農田總量不減少，質量不降低。同時要全面落實基本農田的“五個不準”，即：不準占用基本農田進行植樹造林，發展林果業和搞林糧間作以及超標準建設農田林網；不準以農業結構調整為名，在基本農田內進行挖塘養魚、建設用于畜禽養殖的建筑物等導致耕作嚴重破壞的生產經營活動；不準違法占用基本農田進行綠色通道和城市綠化隔離帶建設；不準以退耕還林為名違反土地利用總體規劃，將基本農田納入退耕范圍；除法律規定的國家重點建設項目外，不準非農建設項目占用基本農田。基本農田一經劃定，任何單位和個人不得擅自占用或擅自改變用途。確需改變和占用基本農田的，必須報國務院批準。

六、禁止土地閑置，提高土地利用效率

（一）本著節約用地，集約經營的原則，充分利用好現有存量建設用地和儲備地。要把項目盡量引向既符合土地、城市規劃，又具有基礎設施配套功能的地方開發建設。避免造成資金投入過重，基礎設施難以配套，項目無法按期竣工投產，形成新的土地閑置問題。

（二）本著積極穩妥、科學處置的原則，合理處置閑置土地和有歷史遺留問題的土地。依法認定為閑置土地，堅決收回。對開發投入不足或長期不繼續投資建設的工程和項目，要下達督促動工通知書。

（三）加強批后土地管理。國土、建設規劃部門要對批后建設項目實行跟蹤管理，督促用地項目按合同規定的投資強度、容積率和施工進度等要求施工。對不能按要求施工建設的項目，要及時通報，督促改正，防止出現新的閑置土地。

七、嚴格征地補償安置，切實保護農民利益

（一）嚴格征地補償。要采取切實措施，使被征地農民生活水平不因征地而降低，項目征地補償標準必須按照批準的征地方案執行。建設業主用地必須把征地補償費用足額列入預算，并將征地補償費用全額繳入國土資源管理部門的專用帳戶，由國土資源管理部門依法足額和及時支付土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費；征地補償費未及時足額支付前，被征地的農民集體經濟組織可以拒絕交地。

（二）妥善安置被征地農戶。各鄉鎮人民政府、各有關部門，應當結合實際，制定可行的安置辦法，使被征地農民的長遠生計有保障。在城市規劃區內，應先將因征地而導致無地的農民納入城市就業體系，建立社會保障制度；在城市規劃區外，征用農民集體所有土地時，鄉鎮人民政府要在本行政區域內為被征地農民留有必要的耕地，有條件的應安排相應的就業崗位。對不具備基本生產生活條件的無地農民，可進行異地移民安置。勞動和社會保障部門應會同有關部門為被征地農民提供就業培訓和社會保障。

（三）嚴格征地程序。在征地依法報批前，要將征地用途、質量、補償標準、安置途徑告知被征地農民；對擬征土地現狀的調查結果須經被征地農村集體經濟組織和農戶確認；對補償標準有異議的，應當依照有關規定組織聽證。征用土地方案經依法批準后，由被征用土地所在地的市、縣人民政府組織實施，并將批準征地機關、批準文號、征用土地的用途、范圍、面積以及征地補償標準、農業人員安置辦法和辦理征補償的期限等，在被征用土地所在地鄉(鎮)、村予以公告。被征用土地的所有權人、使用權人應當在公告規定的期限內，持土地權屬證書到公告指定的人民政府土地行政主管部門辦理征地補償登記。

八、維護土地管理秩序，嚴肅工作紀律

第4篇：國有土地管理規定范文

第一條  為了合理利用土地資源，改善廣州經濟技術開發區的投資環境，根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和《廣州經濟技術開發區條例》，制定本辦法。

第二條  廣州市人民政府授權開發區管理委員會（以下簡稱管委會）負責廣州經濟技術開發區（以下簡稱開發區）土地使用權有償出讓與轉讓的工作，由管委會負責開發區土地使用權有償出讓與轉讓的登記、收費管理和核發《國有土地使用證》。

第三條  經管委會征用的土地，一律實行有償出讓。出讓的土地，受讓人可以轉讓。出讓和轉讓的標的只限于土地使用權。

土地所有權及地下各種自然資源、礦藏及埋藏物、隱藏物等屬于國家，不得出讓與轉讓。

第四條  開發區土地使用權出讓人是管委會，土地使用權受讓人和轉讓人可以是中國和外國及港澳臺地區的公司、企業、其它經濟組織或個人。

第五條  土地使用年限由管委會根據經營項目的實際需要，依據國家有關規定核定。

第六條  受讓人在獲得土地使用權的土地上開辦各類企業或從事各種項目建設，應按開發區規定的審批程序申報。

第二章  土地使用權的出讓

第七條  土地使用權的出讓是指管委會代表廣州市人民政府把開發區內國有土地使用權在一定期間直接有償轉移給用地者。

第八條  管委會應當向要求用地者提供擬出讓地段的用地要點。用地要點的內容是：

（一）座落、四至范圍、面積和地面現狀；

（二）土地規劃用途；

（三）建筑容積率、密度和園林綠化比率等規劃要求；

（四）基礎設施的建設期限、地面設施的建設期限，必須投入的資金低限；

（五）環境保護、衛生防疫和消防要求；

（六）市政設施現狀和市政建設計劃要求；

（七）出讓合同文本；

（八）對擬出讓地段的特殊要求。

第九條  土地使用權出讓可采取以下形式：

（一）協議出讓。由管委會與要求用地者協商談判，取得一致意見，簽訂土地使用權出讓合同，辦理收費和登記手續，核發《國有土地使用證》。

（二）招標出讓。由管委會向國內外有資信的企業、事業單位和其它經濟組織或個人發出招標邀請，按招標、投標程序，擇優確定中標者。

（三）拍賣出讓。管委會就擬出讓地段組織要求用地者公開叫價競爭，按“價高者得”的原則確定中標者。

第十條  協議出讓的程序是：

（一）管委會土地管理部門按本辦法第八條內容向要求用地者提供用地要點資料。

（二）用地者得到用地要點資料后，在規定時間內向管委會土地管理部門提交管委會項目審批部門批準其在開發區舉辦項目的有關文件和用地意向書。意向書應載明開發建設該地段的設想以及愿出價款的金額、支付方式等內容。

（三）管委會土地管理部門在接到用地意向書等文件后，七天內答復要求用地者，如同意洽談，則同時把確定洽談的時間、地點通知對方。

（四）經過協商一致后，即簽訂《土地使用權有償出讓合同》。要求用地者根據合同規定繳付價款和各項費用后，向管委會土地管理部門辦理登記手續，領取《國有土地使用證》。

第十一條  招標出讓的基本程序是：

（一）管委會向要求用地者發出招標書。招標書的內容包括：

1.本辦法第八條的各款資料；

2.投標者應具備的資格；

3.投標地點、截止日期及其它有關程序、要求和規定；

4.投標保證金的金額和支付方式；

5.土地使用權價款的支付方式和用地者其他經濟責任。

（二）投標者在規定的投標截止日期前，到管委會指定的地點繳納保證金，并將密封后的投標書投入標箱。

（三）管委會責成開發區土地管理、建設規劃、經濟管理、法律等部門人員組成評標委員會。開標、評標和決標工作由評標委員會主持。

（四）評標委員會對投標書實行公開評標，決定中標者。凡不具備投標資格的、不符合招標文件要求的或者超過截止日期送達的投標書一律無效。

評標委員會簽發決標意見書后，由管委會向中標者發出中標證明書。

（五）中標者持中標證明書在三十天內與管委會土地管理部門簽訂土地使用權出讓合同，按合同的規定繳納土地使用權價款和各項費用，并辦理登記手續，領取《國有土地使用證》。

（六）中標者的投標保證金可以充抵使用權價款。中標后逾期三十天不與土地管理部門簽訂出讓合同的，視為放棄中標，所交保證金不予退還。因故要求延期簽訂合同的，應在期限未滿之日向土地管理部門提出延期簽約申請。延長期不得超過十五天。未中標者所繳納的投標保證金，由土地管理部門如數退回。

第十二條  拍賣出讓程序是：

（一）管委會發出拍賣出讓土地公告。公告內容包括：

1.拍賣出讓地段的用地要點；

2.拍賣出讓的地點和日期；

3.拍賣出讓的規則、叫價起點；

4.拍賣出讓保證金的金額及支付方式；

5.其他需要公告的內容。

（二）管委會主持拍賣出讓，要求用地者按公告規定在叫價起點之上叫價競爭。每一口價的增長額度由主持人規定，并隨拍賣出讓過程的實際狀況給予調整。

在最后一個叫價叫出后，主持人重復三遍，無人繼續叫價時，由主持人拍定，將土地使用權出讓給出價最高者，叫價人應受其叫價約束，在產生新的叫價之前不得撤回其叫價。

（三）管委會土地管理部門向拍賣出讓中標者簽發中標證明書，并向中標者收取拍賣出讓保證金，然后執行本辦法第十條第（五）、第（六）款規定的程序與拍賣出讓中標者簽訂土地使用權出讓合同，同時辦理登記用地手續。

第十三條  土地使用權受讓人除不可抗力外必須在出讓合同規定的建設期限內投足資金低限，完成項目開發或建設。

第十四條  土地使用權受讓人在獲得使用權的土地上營建房屋及其他設施，應根據廣州市和開發區建筑管理、房產管理、環保、消防管理的有關規定辦理。

第三章  土地使用權的轉讓和抵押

第十五條  土地使用權的轉讓是指受讓人從管委會取得土地使用權后，再轉移給其他人。獲得土地使用權的受讓人，在出讓合同規定的使用年限內和合同規定的各項條件下，可以以贈與、出售、交換等方式轉讓其全部或部分土地的使用權。

土地使用權受讓人死亡，其土地使用權可以由合法繼承人繼承。

土地使用權受讓人在其受讓的土地上興辦的企業發生解散、終止、兼并或破產時，其土地使用權余期可以轉讓。轉讓合同規定的各項建設項目的完成日期，不得超過出讓合同規定的建設完成日期。

土地使用權受讓人將其土地上的房產轉讓時，土地使用權同時轉移。房產權轉讓按有關房產管理規定辦理。

第十六條  土地使用權的轉讓程序可參照土地使用權出讓程序辦理，當事人雙方應當簽訂土地使用權轉讓合同，轉讓合同的終止日期和建設項目完成日期不得超過原出讓合同的終止日期和建設完成日期，不得改變原出讓合同及登記文件所列的權利、義務和各項用地要點。

第十七條  土地使用權的繼承按《中華人民共和國繼承法》辦理。作為遺產的土地使用權的分割應當有利于開發建設和生產經營，不損害該地段的效用。不宜分割的土地，可以采取折價、適當補償或者共有等辦法處理。

第十八條  土地使用權轉讓的當事人憑轉讓合同（或合法的繼承文書）、轉讓人的《國有土地使用證》或其它有關權屬證明等文件向管委會土地管理部門辦理登記過戶手續。未經登記過戶的土地使用權轉讓無效。

土地使用權轉讓登記后，原出讓合同受讓一方的權利、義務隨之全部由轉讓之受讓方承擔。

第十九條  土地使用權轉讓時，如需改變原出讓合同的規劃用途，必須事先向管委會土地管理部門提出申請，經審核批準，方可辦理轉讓的簽約、過戶登記手續。

第二十條  經出讓和轉讓獲得的土地使用權可以用作向國內外銀行或其它金融機構的貸款抵押或其它債務抵押。

第二十一條  申請土地使用權抵押貸款應向銀行或金融機構提交土地使用權出讓或轉讓合同副本、《國有土地使用證》及土地開發經營現狀的報告。銀行或其它金融機構可向管委會土地管理部門提出咨詢。抵押貸款雙方應在協商一致的基礎上簽訂土地使用權抵押貸款合同。

第二十二條  抵押貸款合同簽訂之日起三十天內，受理抵押的銀行或其他金融機構（以下統稱抵押權人）應向管委會土地管理部門申請土地使用權抵押登記。

第二十三條  經抵押處分程序取得土地使用權者，應依照開發區有關房產與土地使用權抵押的規定辦理過戶、登記手續。

第二十四條  抵押貸款合同關系存續期間，未經抵押權人同意，抵押人不得將已抵押的土地使用權再抵押或以其它方式予以處分。擅自處分的行為無效。

第二十五條  抵押貸款合同的終止日期不得超過原出讓合同終止日期。

第二十六條  抵押貸款合同終止之日起三十天內，抵押權人應向土地管理部門辦理抵押登記的注銷手續。

第二十七條  土地上所建房產抵押時，土地使用權一起抵押。

第四章  價格和費用

第二十八條  土地使用權價格由出讓或轉讓雙方協商確定或經投標、決標和拍讓確定。

第二十九條  土地管理費即管委會在土地使用權出讓、轉讓或贈予、交換時收取的管理費，由受讓人向管委會土地管理部門繳納。土地管理費標準按出讓或轉讓價格的2.5％計收；贈與的按現值的3％計收；交換的分別按現值的3％計收。

第三十條  土地登記費是辦理土地使用權立戶登記和過戶登記、領取《國有土地使用證》時由受讓人向管委會土地管理部門繳納的手續費。立戶、過戶登記費為二百元。抵押登記費為八十元，由抵押權人繳納（以上兩項收費標準每十年調整一次）。

第三十一條  土地使用費是國家行使土地所有權所收的費用，由用地者向管委會土地管理部門繳納。土地使用費十年內一律減按每年每平方米二元計收。

第三十二條  土地增值費是管委會土地管理部門就土地使用權轉讓時價格的增值向轉讓人所收取的費用。增值100％以下（含100％）的，按增值額的15％收取；增值100％以上至200％（含200％）的部分，按30％收取；增值200％以上至300％（含300％）的部分，按40％收取；增值300％以上的部分，按50％收取。

土地增值額按土地使用權轉讓價減去轉讓人應收回的成本后的余額計算。轉讓人應收回成本包括：其受讓時核定的土地使用權價款、基礎設施與建筑物未折舊完的殘值以及土地投資貸款利息等。

第三十三條  管委會土地管理部門認為必要時，可請廣州市物業估價部門核定土地使用權價格。轉讓價格高于核定價格的，按轉讓價格的增值額計收增值費；轉讓價格低于核定價格的，按核定價格的增值額計收增值費。

第三十四條  本章規定的費用，外商和香港、澳門、臺灣同胞用外匯支付、國內企、事業單位和個人用人民幣支付，外匯與人民幣的匯率按付款當日國家外匯管理局公布的牌價確定。

第五章  土地使用權的回收

第三十五條  出讓合同期滿，土地使用權擁有人應將土地使用權及地面設施無償交回管委會，并辦理土地使用權登記撤銷手續和土地使用證注銷手續。

土地使用期滿，土地使用權擁有人需要繼續用地，可在期滿前六個月向管委會提出繼續用地申請，申請批準后，與管委會按續約當時當地核定公布的土地使用權出讓價格重新簽訂出讓合同，辦理有關登記手續，領取土地使用證。

第三十六條  土地出讓或轉讓合同規定應由土地使用權擁有人拆除的非通用建筑及其附屬物和可搬遷技術設備（包括生產線），應在合同規定期限內拆除搬遷完畢。拆除及搬遷費用由土地使用權擁有人承擔。

地上非通用建筑及其附屬物和技術設備的拆除、搬遷，如果土地出讓或轉讓合同沒有規定，可由管委會土地管理部門與土地使用權擁有人協商處理，但最遲自土地使用期滿后六個月內必須拆除、搬遷完畢。

第三十七條  管委會根據市政、公共設施建設及特殊項目建設需要，可以提前回收使用期未滿的土地。

管委會決定提前回收日期前六個月，將提前回收土地的位置、面積及回收日期，書面通知土地使用權擁有人。

管委會提前回收土地，應給土地使用權擁有人以合理的補償。補償額根據當時的土地使用權價格，剩余的用地期限及提前回收土地給使用權擁有人造成的產業或物質直接損失，由管委會土地管理部門與土地使用權擁有人協商確定。

土地回收補償有爭議時，土地使用權擁有人可以向人民法院起訴，但應如期交回土地。

第六章  其它規定

第三十八條  土地使用權出讓或轉讓的受讓人，在其全部土地使用權價款未繳清以前，不能領有《國有土地使用證》。但管委會土地管理部門可在其辦理立戶、過戶登記手續時，發給使用土地的權屬證明文件，該權屬證明的發放細則由管委會另行制定。

第三十九條  受讓人以合法擁有的土地使用權作為成立中外合資經營企業、中外合作經營企業、內聯企業的出資，并向所成立企業轉移其土地使用權的，是土地使用權的轉讓，應依本辦法辦理土地使用權轉讓的有關手續。

第四十條  開發區非營利性的公共事業和公共設施的用地，經管委會批準，可減免用地價款和費用。

第四十一條  開發區先進技術企業和產品出口企業用地，可根據《國務院鼓勵外商投資的規定》及廣東省、廣州市、開發區頒布的實施辦法，通過出讓給予優惠。

第四十二條  開發區有關土地有償出讓和轉移的咨詢、仲裁、服務事宜由管委會指定部門負責。

第四十三條  未簽訂土地使用權出讓或轉讓合同和辦理登記手續，非法占用土地的，由管委會土地管理部門沒收其非法占地所得，責令限期交回土地，沒收、限期拆除或強行拆除地上建筑物和其它設施，并按非法占用土地的有關規定予以處罰。

擅自擴大用地范圍按非法占用土地處理。

第四十四條  土地使用權擁有人擅自改變用地性質，由土地管理部門責令其限期改正，并依土地使用權出讓合同的違約責任條款予以處罰。

第四十五條  不按期繳納土地增值費，除限期追繳外，自滯納之日起，每日應納費額的1‰加收滯納金；不按期繳納土地管理費的，除限期交納外，自滯納之日起每日按應交費額的5‰加收滯納金。

第四十六條  土地使用期屆滿未能獲準繼續用地又不辦理使用權注銷手續的，由管委會土地管理部門涂銷其土地使用證書，無償收回土地使用權及地面附屬建設，沒收其非法占地所得，并按土地出讓合同的違約責任條款予以處罰。

第四十七條  土地使用權受讓人，無不可抗力原因，在用地要點和出讓合同規定的建設期限內，沒有投足建設資金低限和沒有完成開發建設項目的，管委會將根據實際情況給予責令限期投足資金、限期竣工、罰款、收回部分或者全部土地使用權的處分。

第四十八條  按本規定應受行政處罰的，由管委會決定。當事人對執行行政處罰決定不服的，自接到處罰決定通知之日起十五天內，可向管委會投訴，也可向法院起訴。期滿不投訴，不起訴，又不履行的，土地管理部門可依法強制執行。

第四十九條  侵犯土地所有權或使用權的，管委會土地管理部門和土地使用權擁有人有權責令其停止侵犯，并賠償損失，也可向人民法院起訴。

第七章  附  則

第5篇：國有土地管理規定范文

土地資產是一筆巨大的國有資產，由于它具有價值增值性和供給稀缺性等特點，使之成為腐敗分子非法牟取暴利的重點領域，如何規范土地市場秩序，優化土地資源配置，充分體現土地資產價值，增加財政收入，從源頭上預防土地領域腐敗現象的發生，是上至中央下至地方都極為關注的一個重點，近些年來，中央先后出臺了一系列法規政策，加強土地管理，規范土地交易，全面實行了經營性土地招標拍賣掛牌出讓制度，整頓規范了土地市場秩序。為此，**省**縣近年來認真貫徹落實中央的政策精神，結合本地實際，在如何采取教育、制度、監督并舉的措施，規范土地市場，防治腐敗方面進行了積極的實踐與探索，取得了明顯成效。

一、加強組織領導，強化思想道德和紀律教育，提高各級干部的自律意識和土地法制觀念。近年來，**縣注重通過教育，提高各級干部的思想覺悟，筑牢思想道德防線，尤其是縣四套班子領導率先垂范，作出了表率。20**年8月，縣委理論學習中心組專題學習了中央和省、市關于土地管理、經營性土地出讓和清理整頓各類開發區、加強建設用地管理等法規和政策，進一步統一思想，增強法制觀念，規范從政行為，明確領導干部不得利用職權干預經營性土地使用權的招標拍賣掛牌出讓。為便于全縣各級領導干部學習領會土地管理的法律法規及有關政策，該縣還編印了200本《治理整理各類開發區規范土地市場秩序文件選編》，發至縣四套班子領導及各鄉鎮場和縣直各部門。縣電視臺開辟專欄對土地市場秩序治理整頓工作進行宣傳報道，使之深入人心，按照上級的統一部署，召開了全縣國土資源工作會議，學習傳達中央及省市關于治事整頓土地市場秩序的精神，對全縣治理整頓土地市場秩序工作進行了動員和部署。成立了清理整頓開發區加強建設用地管理工作暨土地市場秩序治理整頓工作領導小組，由縣長任組長，分管副縣長任副組長，國土、監督、計委、財政、建設、審計、經貿委、中小企業局、恩江鎮政府等部門負責人為成員，做到主要領導親自抓、負總責，分管領導具體抓、促落實，有關部門相互協調配合的工作機制。

二、加強制度建設，努力構筑防治土地批租腐敗的制度體系。一是建立了較為完備的土地管理制度，依據國家法律法規政策，結合**實際，20**年該縣先后制定出臺了一系列規范性文件，如《關于進一步加強土地管理，規范土地市場運行的若干規定》（永府發[20**]1號）、《**縣國有土地使用權招標拍賣掛牌暫行辦法》（永府發[20**]2號）、《關于嚴格土地出讓金征收管理規定》（永府發[20**]12號）、《關于清理整頓各類開發區加強建設用地管理工作意見》（永發[20**]22號）、《**縣治理整頓各類開發區加強建設用地管理工作實施方案》（永府辦字[20**]141號）等5個規范性文件，建立健全了建設用地供應總量控制制度、建設用地集中供應制度、經營性土地使用權公開交易制度、土地專項資金“收支兩條線”制度、基準地價定期更新制度、土地登記可查詢制度、集體決策制度等規范土地市場運行的基本制度。二是建立了科學的土地儲備供應機制和土地資產管理新模式。對建設用地實行統一規劃、統一征用、統一開發、統一出讓、統一管理，政府高度壟斷土地一級市場、堅持城鄉土地高度集中統一管理，所有土地收購、儲備、供應必須依法由縣國土行政部門代表政府實施，任何單位和個人不得擅自征地、供地。從而真正形成“一個口子進水、一個池子蓄水、一個龍頭出水”的土地供應機制和土地資產管理新模式，科學制定了土地利用年度計劃，控制土地供應總量，達到土地供給與土地市場需求的基本平衡，土地供給略低于土地市場需求的最佳狀態，防止“饑餓拍賣”。三是建立了土地交易中心，依法規范土地使用權出讓行為。該縣建立了土地交易中心，承辦經營性土地使用權出讓的公開交易事項，自2001年4月30日起，尤其是20**年7月1日后，該縣推行了經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓制度，在招標拍賣掛牌前，縣國土資源部門必須將經營性土地使用權出讓和入市情況向監察局告知，由監察局派員參與每宗土地公開出讓的監督，在公開出讓前20日在市級媒體公告信息，增強土地交易的透明度，按照公開公平公正的市場經濟原則，發揮市場手段優化土地資源的配置，充分顯現土地資產的價值。20**年7月1日至今，共向社會招標拍賣掛牌出讓經營性土地11宗計191.83畝，土地出讓收入5**3.18萬元，僅縣劇院、文化館及圖書館宗地公開拍賣，就比起拍價高出310萬元成交，縣水電局宗地則更是較起拍價高出600萬元。

三、加強監督檢查，嚴肅查處土地領域的違法違紀行為。20**年該縣以全國治理整頓土地市場秩序為契機和動力，加大了對土地市場的監督檢查力度，重點對經營性土地使用權不按規定進行招標拍賣掛牌出讓，對在經營性土地使用權招拍掛中弄虛作假、以及領導干部干預和插手土地使用權招拍掛出讓等違紀違法行為，進行了認真檢查，嚴肅查處了兩起土地違紀案件，即龍岡鄉人大副主席（正科級）邱某利用職權侵占國有土地少交土地出讓款案和藤田供銷社原主任黃某違反經營性土地出讓規定，組織非法出讓國有土地使用權案，追繳違紀款18萬余元。對2宗協議出讓的經營性用地進行了糾正處理，收回供地121.5畝，并追究了有關人員的責任。通過監督檢查，嚴肅紀律，進一步確保了經營性土地招標拍賣掛牌出讓的規范、有序進行，促進了全縣土地市場的健康發展。（永紀執）

第6篇：國有土地管理規定范文

【關鍵詞】城市 郊鄉 房屋 產權登記 法律探索

一、城市郊鄉集體土地上房屋發證的由來和法律現狀

隨著城市化進程的不斷加快，城區面積的日益拓展，一些城市郊鄉村組整體納入城市規劃。正如某著名境外學者所講的那樣，“整個就象是一個大工地”，城市建設用地的規模擴展大幅度地介入了城市郊區集體所有制的土地，這就形成了這種局面：城市土地存在兩種所有制類型，一種是國有制土地，另一種是“在城市中生活，身份是農民”的人群占有的集體所有制土地。并且伴隨著城市規模的進一步擴張，后者有加速擴大的趨勢。這樣，與這些“城市農民”生活緊密相關，甚至是作為他們最重要的生活依靠的自有住房如何進行產權保護，是否應該進行產權保護，就成為城市房地產行政管理機關面臨的一個無法回避的重要法律課題。

我國《憲法》第十條規定：城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。我國《土地管理法》第八條規定：城市市區的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山屬于農民集體所有。第十條規定：農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體組織或者村民委員會經營、管理；已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬于鄉(鎮)農民集體所有的，由鄉(鎮)農村集體經濟組織經營、管理。

我國《城市房地產管理法》第二條規定：“在中華人民共和國城市規劃區國有土地范圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、房地產交易，實施房地產管理，應當遵守本法。”明確指出了該法調整的范圍即城市國有土地上的房地產法律關系。

建設部1997年10月27日了第57號令《城市房屋權屬登記管理辦法》，第二條規定：本辦法適用于城市規劃區國有土地范圍內的房屋權屬登記。第四十條規定：在城市規劃區外的國有土地范圍內的房屋權屬登記，參照本辦法執行。也非常明確地指出了該辦法的適用范圍。隨著房地產市場的持續快速，建設部于2001年8月15日對《城市房屋權屬登記管理辦法》作了修改并以第99號令形式重新。其中第二條規定：本辦法適用于城市規劃區國有土地范圍內的房屋權屬登記。第三十九條規定：本辦法第二條規定范圍外的房屋權屬登記，參照本辦法執行。這就給城市郊鄉集體土地上的房屋權屬登記在法律方面提供了可能性。

以上是我國現有的關于土地權屬問題的基本法律規定，

二、城市郊鄉集體土地上房屋權屬登記的法律特點：

和城市國有土地上房屋相比，城市集體土地上房屋有以下特點：(一)建筑密度大。在城市建設房屋有規定的間距要求，建設單位為了保持經濟上的合理性，就會把房屋建得比較高，因而也就有了一定的造型，有了一定的配套，有了一定的外立面設計。在農村建設房屋沒有規定的間距要求，建造人為了保持經濟上的合理性，就會房挨房、門對門，盡量先把地皮占滿，因而也就沒有了造型，沒有了配套，沒有了外立面。其典型形式是，建筑密度很大，容積率卻并不是很大。(二)建設標準低。城市房屋建設要遵守國家既定的建筑設計和施工標準，參與各方分工很細，出現質量問題要按規定追究責任。農村房屋建設一般并不按照國家規定的施工標準進行，許多房屋甚至連設計圖紙都沒有。施工方完全按照建房人的要求并結合自己的施工經驗組織建設，出現質量問題時責任很難分清，甚至連責任主體都很難找到。更有甚者，所有人一旦發現房屋容易出租，不經過任何論證就叫人在房頂上再加一層或兩層。這樣的一種建設狀態必然使房屋的建設標準很低，上水、下水、通風、采光、電力荷載、采暖等都成問題，消防、社區配套等更無從談起。(三)游走于合法和非法的邊緣狀態。

我國房屋建設管理的現實狀況是，城市截然不同于農村，在城市建設房屋有非常復雜的程序，要蓋幾十個甚至上百個章，但是在農村非常簡單，取得宅基地以后，幾乎是可以隨心所欲地蓋。但是由于農村的土地總的來說比較便宜，而且人皆有愛美之心，村民們一般也愿意把自己的房屋蓋得不太出格，與鄰里間保持某種程度的協調。這是遠郊農民的一種普遍心態，但是對于“城市農民”和近郊農民來說，講究美麗和協調是要損失鈔票的，他就不愿意了，他就會隨心所欲地以擴大房屋建筑面積為唯一目的來建造或改建房屋。按照農村房屋建設的現狀來，他并不違法，至多只是違反了村里的鄉規民約，其他的村民也都會這么看，也都會這么干。但是按照城市房屋建設的要求來分析，這是徹頭徹尾的違章建筑。在城市建設房屋連一個章都不蓋怎么行。問題難就難在所有的“城市農民”都認為在自家的宅基地上建房子，愛怎么建就怎么建，而且所有的“城市農民”都可以從這種“共識”中獲益，加之“冰凍三尺，非一日之寒”，這種“共識”已經存在了這么久，現在城市建筑管理和規劃管理部門要著手管理這件事已是無從下手。換句話說，如果把這些房屋按所有制關系定性為農村房屋，大體可以說它是有瑕疵的，但仍是合法的；如果把這些房屋界定為城市房屋，則可以肯定它是違章建筑，是非法的。難就難在人們缺乏將它確定為任何一種的強有力的依據和勇氣。

總之，農村的建房管理狀態比較松散、寬泛，這是和農村的土地價值狀況相適應的。城市土地價值比較昂貴，它是和城市比較嚴格的規劃管理和建筑管理狀況相適應的。“城市農民”在城市建設房屋，卻運用農村比較松散、寬泛的建房管理規定來蓄意放大自己的自主權，并形成了一個大一統的既得利益群體。

三、城市郊鄉集體土地上房屋權屬登記亟待立法

在城市國有土地上實施房屋發證沒有任何法律困難，正象前文描述的那樣，1980年以前，對城市國有土地上的房屋發證和對城市房屋發證是同一個概念。為什么要偏偏對城市房屋發證而不對農村房屋發證的原因，正是因為城市房屋價值量大，產權穩定性不比農村。從這個意義上說，房屋發證機關就是要對那些價值量大的房屋發放房產證。這樣，隨著城市規模的擴展，原先處于郊區集體土地上的房屋已經被包含在城市范圍內時，經濟和發展必然促使人們和探討城市集體土地上房屋的產權證發放問題。理由很簡單，人們最終是要對價值量大、產權穩定性不高的房屋產權進行登記保護，而并不在意它是建在國有土地上還是集體土地上。這樣人們就在既有的政策環境和社會環境下尋找實現城市集體所有制土地上房屋登記發證的各種理由。

(一)保護產權人利益的需要。農民的法律意識逐漸增強，他們省吃儉用建設房屋很不容易，房屋既是他們不可缺少的生活資料，也是他們擁有的價值量最大的私有財產，希望通過法律加強和保護自己的合法權益，以便代代相傳，不受侵犯。

(二)城市房屋統一管理的需要。城市房屋都應該統一發證，只有這樣做才是公平，才有利于城市管理。城市集體土地上的房屋也處于城市之中，因而也是城市房屋，是城市房屋就應該發證。

(三)已經具備了一定的政策基礎。具體有兩點：一是國務院頒發的《村莊和集鎮規劃建設管理條例》第二十八條規定，“縣級以上人民政府建設行政主管部門，應加強對村莊、集鎮房屋的產權、產籍管理，依法保護房屋所有人對房屋的所有權，具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。”其中的產權產籍管理包括房屋發證的內容，因而這一條可以做為登記機關開展城市集體土地上房屋登記發證的政策依據。另外：建設部修訂的《城市房屋權屬登記管理辦法》第二條規定：“本辦法適用于城市規劃區國有土地范圍內的房屋權屬登記。”附則里有一條規定，“本辦法第二條規定以外的房屋權屬登記，參照本辦法執行。”這就給城市集體土地上房屋發證問題留下了一個口子，即可以參照城市國有土地上的房屋發證來執行。

(四)可以控制城市集體土地上的房屋建設規模，緩解拆遷改造的難度。拆遷成本大是城市改建的“攔路虎”，認為通過房屋發證就可確認哪些是合法的房屋，哪些是非法的房屋。非法的房屋在拆遷時就可以不補償或降低補償標準，從而降低拆遷成本。

四、實踐中已經出現的操作模式

這幾年各地也都試點性的開展了城市郊鄉集體土地上房屋的發證工作，在一些地方還取得了一定成果。其操作模式，有以下三種類型：

(一)在縣域范圍內開展，主要是在縣城開展。凡是在這個范圍內開展這項工作的，都有一定的淵源，相關部門之間已經形成了一些相互監督制約的關系，就是這種監督制約關系的書面憑證資料形成了房屋產權登記的要件。但是深究起來，其中不乏當地“土政策”的痕跡，經不起國家政策方面的認真推敲，基本沒有推廣價值。

(二)以房屋管理部門的名義在城市范圍內開展工作。這種做法往往具有試點性、探索性的特點。普遍是找一些基礎較好的，有一定代表性的地區做試驗，與當地區級政府合作，爭取他們的理解和支持。操作風險比較小。從實踐來看，暴露出的也不少，核心是要件難確定或沒有要件，審核標準難以把握，突擊建房難制止。

(三)取得城市政府正式文件以后在規定范圍內開展工作。這個階段一般是作為對試點階段表示認可的情況下才可能出現的，說明在申請要件和審核原則方面卻已有了一個可操作性的標準。至此，也就完成了由試驗階段走向全面展開階段的一個完整的法定程序，按說這時開展這項工作應該不會再有什么問題。但是我們了解到，在有些城市，即使到了這個階段也仍然被迫停了下來，充分說明目前情況下開展這項工作難度很大。

五、存在的問題

總結城市集體土地上房屋發證工作的各種困難，可概括為以下幾個方面：

(一)申請要件難確定。土地證是一個必收要件，但是目前在城市集體土地上建設房屋跟在遠郊集體土地上建設房屋一樣，處于失管漏管狀態，無法確定滿滿一地房屋哪一部分是合法，哪一部分是非法。而且按照目前的規定，登記機關對所發產權證的合法性還要承擔法庭舉證的責任。

(二)審批標準難確定。由于房屋利用價值頗高，受利益趨使，城市集體土地上的房屋建設密度很高，建筑容積率也不低。為了在這種情況下開展工作，按照分門別類的常用工作方法，試點城市在具體操作中都規定了內部掌握政策界限。但是這個界線，只能是粗線條的，而且是不可能保密的，這就使得各產權人會根據自己的現實狀況，盡可能把擬登記房屋增建到使其面積達到政策上限的地步，造成夜以繼日瘋狂建房的可笑局面，了安定，脫離了政策初衷。

(三)歷史遺留問題難處理。由于以前城市管理工作中的疏忽，許多集體土地上的房屋事實上已經以較低的價格進入市場，買房者多為低收入的城市居民。這些居民往往也都是弱勢群體，進行城市集體土地上房屋產權登記發證工作必然要面臨對他們所占用房屋的產權確認問題，按政策確認其為非法買賣，則將其逼上困難的境地；確認其合法又沒有政策支持，即使要補辦相關手續也是難上加難。

(四)“一戶一宅”標準難掌握。《土地管理法》第六十二條規定：農村村民一戶只能擁有一處宅基地，宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。但是由于農民家庭分戶有一定的靈活活性，這一政策便有了很大的規避空間，很難在實踐中得到貫徹落實。

(五)登記收費難。收費困難，工作必然難以開展。

六、法律建議

(一)盡快出臺有關城市郊鄉集體土地上房屋權屬登記的法律法規，為發放集體土地上的房屋產權證提供法律依據。

(二)在農村轉戶(農轉非)地區及時辦理轉戶以后國有土地上房屋產權證。

(三)緊緊跟隨城市內部存在集體土地的地區拆遷改造和城中村改造的步伐，及時處理好已改造地區的房產證發證工作。

以上第一條建議是針對集體土地上房屋發證問題的治本之策，第二、第三條建議的著眼點在于及時縮小城市集體土地的范圍和數量。 ：

1、《中華人民共和國憲法》

2、《中華人民共和國城市房地產管理法》，1995年1月1日施行

3、《中華人民共和國土地管理法》，1999年1月1日施行

第7篇：國有土地管理規定范文

出讓土地使用權的取得是有償的，而劃撥土地使用權的取得具有無償性。③這是長期以來的通說，筆者尚未發現有人對此提出異議。但是，這一命題卻是經不起推敲的。

首先，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十二條的規定：土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將國有土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。這一規定是迄今為止在立法層面上對土地使用權劃撥這一概念所作的最權威的定義。根據這一定義，取得劃撥土地使用權實際上分為兩種情況：一種是土地使用者先繳納對原土地所有人或使用人的補償、安置等費用后，國家將土地交付其使用；另一種情況是國家將國有土地使用權無償交付給土地使用人。對第一種情況而言，劃撥土地使用權的取得顯然不能說是無償的。

其次，在現實中，絕大多數土地使用者都是在交納了補償、安置費用后才取得劃撥土地使用權，無償取得劃撥土地使用權的情況越來越少。例如根據廣州市人民政府1988年頒布的《廣州市市區劃撥建設用地拆遷房屋動遷工作管理規定》，劃撥建設用地拆遷房屋，由建設單位（用地單位）負責搬遷、安置、補償。根據該規定，在廣州市區取得劃撥用地使用權都必須支付土地開發成本。

最后，通過比較取得出讓土地使用權所支付的費用與取得劃撥土地使用權所支付的費用，可以發現兩者在某些情況下非常接近甚至完全相等。根據財政部《國有土地使用權出讓金財政財務管理和會計核算暫行辦法》第六條的規定，土地出讓金的構成包括土地開發費用、業務費用和土地凈收益。土地開發費用就是由對原土地所有人或使用人的補償、安置費用構成；業務費用即進行土地開發的業務性支出，主要包括勘探設計費、廣告費、咨詢費、辦公費等；土地凈收益就是政府通過土地開發所獲得的收益。土地出讓金通過協商或市場競價確定，不同的地塊土地開發費用在出讓金中所占的比重有較大的差別，如果地段較差（比如偏遠的郊區）或土地開發費用很高（比如舊城改造項目），出讓金非常接近甚至等于土地開發費用。在這種情況下，以出讓方式和以劃撥方式取得土地使用權所支付的費用相差無幾。

有學者認為，即使劃撥土地使用權人支付了征地補償費用（土地開發費用），該費用也不屬于土地使用權出讓金范疇，因而劃撥土地使用權仍然屬于無償取得。④但該種觀點回避了土地使用者支付的土地開發費用到底屬于什么范疇這一最核心的問題，因而難以令人信服。對于劃撥土地使用者支付的土地開發費用的性質，本文將在后面加以分析。

之所以長期存在“劃撥土地是無償取得的”這種認識，筆者分析主要有兩方面的原因：一方面是在改革開放之前，確實存在大量無償提供劃撥土地的情況；另一方面是長期的計劃經濟在人們頭腦中形成的思維定式，認為在國家、個體之間，總是國家利益高于一切，而漠視個體（用地單位）的利益。造成的后果是：國家無償收回土地變得順理成章，而土地使用人在支付了巨額的土地開發費用后，自身的權利卻難以得到保障。

二、破產企業以劃撥方式取得的國有土地使用權是否屬于破產財產？

最高人民法院《關于破產企業國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批復》明確規定，“破產企業以劃撥方式取得的國有土地使用權不屬于破產財產，在企業破產時，有關人民政府可以予以收回，并依法處置”。

筆者認為，最高法院這一規定于法無據，并且嚴重侵害了破產企業和債權人的利益，理由如下：

1、最高院在上述批復中指出，做出這一規定的法律依據是《土地管理法》第五十八條第一款第（四）項及《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十七條的規定。《土地管理法》第五十八條第一款第（四）項的適用條件是“因單位撤銷、遷移等原因”，雖然這是一個有“等”字，但根據法律解釋的一般原理，“等”字所包含的未列明事項應與列明的事項在性質上相同或接近，而“破產”與“撤銷、遷移”性質完全不同，因此，對企業破產似乎難以適用該條法律；《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十七條的適用條件是“無償取得劃撥土地使用權的土地使用者”，通過前面的分析可知，很多劃撥土地使用者是支付了土地開發費用的，最高法院對此不加區分，任意擴大了適用范圍，屬于適用法律不當。

2、如果企業支付了土地開發費用，那么該筆支出應作為企業的投資，如果政府無償收回土地，實質上等于沒收了企業的這部分投資。政府收回土地后將其重新出讓，收取的土地出讓金中包含了企業支付的土地開發費用，政府對此將構成不當得利。

這里需要澄清的核心問題是：劃撥土地使用人支付土地開發費用這一行為的法律性質到底是什么？筆者認為這一行為并非支付地租（與出讓的根本區別），而只是取得劃撥土地使有權的前置條件。土地使用人支付的土地開發費用將凝固在土地使有權這一無形資產的價值之中，其所有權并未轉移到土地所有人（國家），按照“誰投資，誰享有”的原則，土地使用人對凝固在土地使有權中的這部分價值應享有所有權。

3、企業以其全部資產作為其對外債務的擔保，企業支付的凝固在土地使有權價值之中的土地開發費用也應是其全部資產的組成部分，如果政府無償收回土地，那么等于沒收了企業的部分資產，這必然會使企業的擔保資產減少，從而侵害了債務人的利益。

綜上所述，最高法院的上述規定既不合法，也不合理。筆者認為，政府可以收回破產企業的國有劃撥土地使用權，但應退還企業支付的土地開發成費用，并將其作為破產財產。

三、抵押權人對劃撥土地使用權行使抵押權時是否可以折價受讓抵押物？

[案例]國有企業甲與乙公司素有經濟往來，甲累計拖欠乙貨款人民幣400萬元。2002年8月雙方簽訂了《還款協議》，約定甲于2003年1月之前還清乙全部欠款，同時約定將產權屬于甲的三棟宿舍樓抵押給乙，作為履行還款協議的擔保。協議簽訂后，雙方到房地產登記部門辦理了抵押登記。至2003年2月，由于甲未能按《還款協議》履行還款義務，乙遂至法院。開庭后，經法院調解，雙方同意將抵押物作價人民幣400萬元抵償拖欠的貸款。最后法院按照雙方協商結果以調解書的形成結案。

筆者認為，法院對本案的處理存在不妥之處：甲、乙雙方不能自行將抵押物折價低償債務，法院應組織對抵押物進行拍賣，乙只能以拍賣所得的價款優先受償。理由如下：

1、相對于出讓土地而言，國家（土地所有人）對劃撥土地享有更多的權利。根據《城市房地產管理法》第三十九條、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條列》第四十五條的規定，以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當報有批準權的人民政府審批，并且受讓方應按有關規定繳納土地使用權出讓金。出讓金通常是按房地產成交價的一定比例收取。例如《四川省轉讓、出租、抵押國有土地使用權（劃撥部分）補交抵交出讓金暫行辦法》第三條第二項規定：“隨地面附著物（房層、設施等）轉讓土地使用權的，按總成交額減支地面附著物重置折扣價、原征地費用、應繳納稅費后的剩余部分，以50—55%補交抵交出讓金”。因此國家收取土地出讓金的多少取決于房地產轉讓價格，如果允許當事人自行協商定價，則存在暗箱操作的空間，國家的收益難以得到保證。

轉讓以劃撥方式取得土地使用權的房地產涉及到土地的出讓，這一行為不僅涉及到轉讓方與受讓方，而且涉及到土地出讓人（國家）。就法律適用而言，這一行為不僅應適用有關房地產轉讓的法律、法規，而且同時應符合有關土地出讓的規定。按照國土資源部2002年5月9日頒布，自2002年7月1日起施行的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》的精神，⑤本案也不能通過協議方式轉讓房地產。

2、《擔保法》第三十三條規定：“債務人不履行債務時，債權人有權依照本法規定以該財產折價或者以拍賣，變賣該財產的價款優先受償”。根據該條規定，抵押權人實現抵押權的方式既可以是將抵押物折價抵償債務，也可以是以拍賣、變賣抵押物的價款優先受償。但是，就房地產抵押而言，《擔保法》是普通法，《城市房地產管理法》是特別法，按照法律適用的一般原則，本案應優先適用相關特別法的規定。

《城市房地產管理法》第四十六條的規定：“房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償”，第五十條規定：“設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償”。顯然，《城市房地產管理法》規定的房地產抵押權的實現方式只有一種：拍賣抵押物后優先受償。法律作出這種特別規定的合理性在于：在現實生活中，房地產是重要的生產、生活資料，對抵押的房地產進行公開拍賣，有利于公正地確定房地產的價值，從而有利于保護各方當事人的利益，有利于社會經濟秩序的穩定。

3、此外，甲屬于國有企業，其資產屬于國有資產，甲將上述抵押物抵償給乙的行為，屬于國有資產的轉讓。根據國務院《國有資產評估管理辦法》第三條的規定：“在轉讓國有資產時應當對資產進行評估”。該規定的立法目的在于杜絕暗箱操作，防止國有資產流失，保護國家利益。因此，從這個角度而言，由于未按規定進行評估，本案甲、乙雙方的低償行為也是無效的。

結束語：我國在確立土地出讓制度后仍保留土地劃撥制度的目的在于減少投資公益事業的成本，從而促進公益事業的發展。以往公益事業都是由國家投資，而目前投資主體呈現多元化，特別是越來越多的民營企業加入到公益事業的建設中。因此在法律上對劃撥土地使用權的有關問題予以關注，對保護投資者的利益，促進公益事業的可持續發展意義重大。所以，在處理劃撥土地使用權問題上，既要保護土地使用權人利益，又要同時兼顧土地所有權人的利益。

注：①高富平、黃武雙合著《房地產法新論》，中國法制出版社2002年10月第2版，第118頁。

②參見《中華人民共和國土地管理法》第五十四條，《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十三條。

③王小莉主編《土地法》，法律出版社2003年4月第1版，第162頁；高富平、黃武雙合著《房地產法新論》，中國法制出版社2002年10月第2版，第118頁。

第8篇：國有土地管理規定范文

地址：_______________________________

法定代表人：_________________________

職務：_______________________________

受讓方：_____________________________

地址：_______________________________

法定代表人：_________________________

職務：_______________________________

根據《中華人民和共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和《重慶市土地管理規定》等有關法律法規規定，雙方本著平等、自愿、有償的原則，依法訂立本合同。

第一條　出讓方同意將位于_________________，面積_________平方米（以交地面積為準）的國有土地招標出讓給受讓方作為商業、住宅用地，出讓年限商業40年、住宅50年。其出讓年限從簽訂正式合同之日起算。

建設用地位置與四至范圍以用地紅線藍圖為準。

地下資源，埋藏物和市政公用設施屬國家所有，均不在土地使用權出讓范圍內。地下空間的深度開發應遵循國家的有關規定。

第二條　受讓方必須按規劃管理部門確定該地塊的設計條件進行建設。

第三條　規劃設計條件為

（1）用地性質：_________

（2）建筑容積率：≤_________

（3）建筑密度：≤_________

（4）建設規模：_________平方米

（5）綠地比：≥_________

受讓方應在工程設計批準后15日內向出讓方報送三套工程設計圖紙備查。

第四條　該出讓地塊中標土地出讓綜合價金：_______萬元人民幣（大寫：_________萬元人民幣），其中：土地出讓金：_______萬元人民幣（大寫：_________萬元人民幣），地塊土地成本：_________萬元人民幣（大寫：_________萬元人民幣），該地塊涉及土地成本之中由應分攤的規定地塊控制性詳規設計費以及地質災害防治規劃費為：_________元，由市國土資源和房屋管理局收取。雙方在簽訂合同的當日內，受讓方應支付出讓綜合價金總額的10%，即：_________萬元，作為擔保履行合同的定金。受讓方履行合同時，定金抵作綜合價金；受讓方不履行合同時，定金不予退還，出讓方不履行合同時，應當返還定金。

除定金的剩余部分出讓綜合價金：_________萬元，受讓方同意在簽定正式合同的當日內付清。

第五條　受讓方應在安置方案批準后3個月內付清征用土地的各項費用，且受讓方按合同約定交清土地出讓綜合價金后，應在30日內向土地行政主管部門提出交地申請，出讓方及當地土地行政主管部門應依據用地紅線圖驗明紅線標示坐標的拐點界樁，向受讓方移交土地，核發《建設用地批準書》，并簽訂交地備忘錄。因特殊原因不能實施交地的，經向受讓方通報后，交地時限可以相應推延。未按合同規定提供土地使用權時，受讓方有權解除合同，并可請求違約賠償。

出讓地塊范圍內的拆遷安置補償由受讓方按有關規定辦理。

第六條　受讓方可在交地并全部交清土地出讓金后30天內向土地行政主管部門申辦領取《國有土地使用證》。

第七條　受讓方應在______年_____月底前動工建設，并于______年______月底前竣工。不能按期開工建設的應提前30日向出讓人提出延建申請，但延建時間最長不得超過一年。超過合同約定的動工開發日期滿一年未動工的，出讓方向受讓方征收土地使用權出讓金總額20％以下的土地閑置費；滿二年未動工開發的，出讓方無償收回土地使用權。延期竣工180日內的，受讓方應向出讓方支付出讓金總額5％的違約金；延期竣工超過180日的，出讓方有權收回土地使用權，解除出讓合同，注銷《國有土地使用證》。

第八條　受讓方受讓本合同項下的土地使用權，在投入計劃總投資額25％以上后，依有關規定可以轉讓、出租、抵押或用于其他經濟活動，但必須經有批準權限的土地行政主管部門批準并辦理土地使用權登記等有關手續。

第九條　受讓方在建筑工程竣工驗收后的60日內，應依照規定到所在區縣（自治縣、市）土地行政主管部門辦理國有土地使用權變更登記手續或換取國有土地使用權證。

第十條　受讓方在出讓合同規定的年限內需要改變土地用途和建設規模等約定的，必須取得出讓方和城市規劃行政管理部門的同意，在簽訂修改方案批準后30日內必須向出讓方提出申請，簽訂土地使用權出讓合同補充協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金。逾期不申請者，土地行政主管部門可以依照有關規定有權作出處罰。

第十一條　受讓方依法以出讓方式取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限內，除出讓方依照本合同約定解除本合同外出讓方不得收回。但根據《中華人民共和國土地管理法》第五十八條（一）、（二）項規定情形，可以依照法律程序提前收回，并根據受讓方使用土地的實際年限和開發建設經營的實際情況給予相應的補償。

第十二條　土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，受讓方需要繼續使用本合同項下土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會利益需要收回該幅土地的，受讓方在同等條件下，有優先受讓該地塊的權利。經批準予以續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。

第十三條　由政府批準的公用事業性各項管線等工程，受讓方應允許在其受讓的土地范圍內的規劃位置建造或通過。

第十四條　受讓方在用地紅線范圍內進行建設和維修活動時，依照相關的法律法規規定，對周圍環境及設施有妥善保護的義務。

第十五條　任何一方對于因發生不可抗力且自身無過錯造成延誤或不履行合同義務的，不負責任。但必須采取一切必要的補救措施以減少造成的損失。

遇有不可抗力的一方，應在48小時內將事件的情況以書面形式通知另一方，并在事件發生后15日內，向另一方提交合同不履行或部分不履行以及需要延期履行的報告。

第十六條　在土地使用權出讓期限內，土地行政主管部門依法有權對出讓宗地的開發利用、轉讓、出租、抵押等進行年度監督檢查，受讓方不得拒絕和阻撓。年度監督檢查表作為本合同的附件。

第十七條　出讓方設置的交地界樁，受讓方應妥善保護，不得擅自改動，界樁遭受破壞或移動時，應及時報告土地行政主管部門。

第十八條　由于一方的過錯，造成正式合同部分不能履行或不能完全履行的，由有過錯的一方承擔違約責任；雙方都有過錯的，根據實際情況，由雙方各自分別承擔相應的違約責任。

第十九條　凡由執行正式合同所發生的爭議，雙方應通過協商解決，協商不成時，出讓方可依法作出行政處理決定；受讓方對行政處理決定不服的，可依法申請復議，也可直接向人民法院起訴。在解決爭議期間，除爭議事項外，雙方應繼續履行合同中其他無爭議的內容。

第二十條　本合同未盡事宜，從其法律、法規之規定，也可雙方約定。依本合同訂立的土地使用條件，作為本合同附件，與本合同具有同等法律效力。

第二十一條　本合同訂立、效力、解釋、履行及爭議的解決受中華人民共和國法律的保護和管轄。

第二十二條　本合同雙方法定代表人簽字后生效。

第二十三條　本合同采用漢字書寫，合同正本一式二份，雙方各執一份；副本四份，與合同正本具有相同的法律效力。

第二十四條　本合同于______年_____月_____日在重慶市國土資源和房屋管理局簽訂。

出讓方（蓋章）：____________受讓方（蓋章）：_____________

法定代表人（簽字）：________法定代表人（簽字）：_________

電話：______________________電話：_______________________

郵政編碼：__________________郵政編碼：___________________

開戶銀行：__________________開戶銀行：___________________

戶名：______________________戶名：_______________________

帳號：______________________帳號：_______________________

第9篇：國有土地管理規定范文

Abstract： In essence， the core of urban village reconstruction launches around the reconfiguration problem of the occupied land resources by the urban village.Whether or not the land allocation problem could be solved effectively in the reconstruction of the city village，which determines the success or failure of urban village reconstruction in the city. So it causes the extensive concern and research in academia.

關鍵詞： 城中村改造；土地；資源配置

Key words： the reconstruction of village in the city；land；resource allocation

中圖分類號：F293.2 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2013）25-0074-02

1 目前城中村改造中土地資源配置存在的問題

土地資源配置包括二層涵義，一是配置機制層面的內容，二是土地資源利用在空間上的優化組合。近些年，隨著城中村改造的大力推進，也暴露出很多問題。

1.1 “公共性”界定不明，土地征用混亂 在城中村改造中土地資源配置基本上是通過國家對集體土地進行征用，然后出讓、轉讓這一形式。在我國由于欠缺對“公共目的”的界定，商業用途征用是最常見的形式，因此，征用權濫用的現象嚴重。

1.2 城中村用地粗放，土地利用效率低 從土地利用方式上看，城中村土地是典型的粗放型。我國城中村中有大量的閑置宅基地，還有不少長期處于閑置狀態或低效利用狀態的企事業單位的用地。由于這些閑置或低效利用的土地的產權關系較模糊，并且缺少相應的制度指導，而被長期擱置。

1.3 重平面擴張，輕內部挖潛 城市發展主要是注重平面擴張、而不太注重內部挖潛的發展模式，導致了城中村用地粗放、基礎設施條件較差、土地功能欠缺等不合理的用地現象。

1.4 城中村中土地隱性市場大量存在

1.4.1 村集體自主經營用地。指村集體經濟組織在其用地上自由經營，特點是從以自主服務為主的農業經濟向以城市服務為主的商業服務的轉變，而且在不同地段，其企業經營模式也不同，企業經營收益也呈現下降趨勢。

1.4.2 純出租經營用地。指村集體經濟組織直接將土地租給企業單位經營的土地，這種經營方式在發展成熟的城中村中逐步不再采用。

1.4.3 村集體物業出租用地。指的是村集體經濟組織在集體所有土地上，建設各種類型的物業，再將物業出租給企業單位經營的方式。

1.4.4 村民用地。經營方式主要有自建商鋪經營和出租宅基地房兩種。

2 我國城中村改造中土地資源配置不合理的原因

2.1 土地產權制度 我國在《民法通則》、《土地管理法》規定了農村的土地（包括農村宅基地）屬農業集體經濟組織所有，其成員可以有權使用宅基地。但在實際中并且沒有對農村宅基地使用權的責、權、利進行明確界定。

2.2 原村集體企業用地制度 原有的村集體企業受血緣和地緣因素的制約從而影響資源的有效配置，但最根本的原因是村集體企業用地成本低，但村集體企業用地多數是無償或低價，從而各村可以利用各自的土地辦廠。

2.3 土地收益分配制度 目前我國對于城中村集體土地收益分配制度的規定還沒有明確，只是各地根據各地情況的實行了按人均分成或人均股份等方式，這些方式雖一定程度上改善了城中村的社會福利，但也助長了村民的懶惰心，同時增加了我國城中村改造的難度，甚至出現了逆城市化現象。

2.4 土地利用管理制度 我國一直欠缺對農村建設用地的管理制度，對于宅基地僅僅限制一戶一處或人均定額的控制方式，但缺少對限制宅基地以及流轉制定的規定；對于鄉鎮企業用地缺少用地指標以及用地布局的規定。而城中村用地具有集體和國有的雙重特點，目前缺乏專門的管理規定，因此，造成了管理工作中認為因素較多，這樣不但容易產生腐敗，還使得居民無所適從。

3 國際上常用的幾種城中村改造土地資源配置機制

3.1 土地征用 有關土地征用是指政府部門由于公共目的而強制取得土地，并給與一定補償的行為，成為各國在城市化中，土地資源配置首要選擇的類型。在城市化初期，是城鎮用地配置中普遍采用的方式。但是在市場經濟發達的國家，使用的卻越來越少。

3.2 規劃增值調整 增值的價格來源與規劃和配套設施的建設，而不來源于土地的自然條件，因此，增值部應都為土地所有者所有，而應主要為政府所得。這種方式在不少國家和地區靈活利用，進行城市化土地資源的配置。

3.3 土地整理 土地整理是為提高生產、生活條件，而進行土地權屬調整與基礎設施工程建設的過程。與規劃增值調整相比，它將基礎設施、公益設施以及居住用地考慮進來由相關部門以及相應的機制提供保障，德國就是利用這種方式進行城市化土地資源配置的。

4 國際城市化進程中土地資源配置對我國的啟示

根據以上的分析，以下幾個方面可為我國提供借鑒。

4.1 對土地征用的規范，嚴禁濫用土地征用權。首先要規定明確公共目的是行使土地征用權的唯一標準；其次要嚴格規定征用的程序。

4.2 提升征地的標準，降低農村居民進城“門檻”。國家應當使用市場價格確定土地征用的補償標準。

4.3 廣泛開展城中村用地整理。這是提高土地的利用效益的有利方式。

4.4 科學編制城鎮規劃，強化土地管理。各城鎮的發展規劃應兼顧社會效益、經濟效益和生態效益，保證各城鎮持續健康發展。

5 對于我國建立和完善城中村土地資源配置的建議

5.1 完善土地征用制度，創造集體和國有土地流轉的公平環境。對土地征用的嚴格規范，首先要明確公共目的是行使征用權的唯一標準。其次，要嚴格征用程序，防止濫用土地征用權的現象。

5.2 建立和完善相關法制，規范土地市場的運轉 我國目前在相關法規中不能保證集體土地產權的完整性，不利于對城鄉土地的統一管理。因此，必須加強這方面的法律建設，以提供城鎮土地市場有效運轉的法律保證。

5.3 完善土地管理基礎制度 土地市場運行必須有一系列相應的管理制度來保障，還應建立可以有效實行的關于土地用途控制的相關配套制度，進而在用地管理制度方面推行土地用途管制的制度。

5.4 加大土地整理力度 包括鎮區建設用地、區域土地、農村居民點用地整理。除了對農村舊宅基地以及廢棄工礦用地的整理外，還包括對鎮區土地的整理。此外，還可以通過建立土地整理基金，利用市場統一管理各區域。

6 結語

總之，做好城中村的土資源的配置問題可以大大提高土地的利用效率。另外，做好非農建設用地的合理流轉，特別是做好城市國有土地的合理流轉，利于提高城市土地的利用效率，改善用地的結構，較好實現節約用地、減少用地，并可以在一定程度上減少因非農建設對耕地的需求，減少因耕地銳減對我國經濟和社會發展造成的巨大壓力。

參考文獻：

[1]申俊鵬.基于土地制度視角的城中村改造研究[D].河南大學碩士學位論文，2007.

[2]胡園.城中村土地資源配置研究—以武漢市洪山村為例[D].武漢理工大學碩士學位論文，2008.