房地產可行性報告精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房地產可行性報告主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：房地產可行性報告范文

[關鍵字]XX花園 項目投資 開發經營

目 錄

第一章 前言

一、報告編制目的

二、報告編制依據

三、項目概況

第二章 項目開發經營環境分析

一、2000年國內經濟及房地產市場回眸

二、XX市房地產市場分析

三、有利投資經濟形勢成因分析

第三章 項目周邊物業市場調查分析

一、投資地塊的地理環境

二、XX地區區域分析

三、項目周邊主要物業分析

四、XX鄉消費者調查分析

第四章 項目開發經營優勢點與機會點分析

一、房地產投資項目開發經營機會形成模式

二、項目開發經營優勢點

三、項目開發經營機會點

第五章 項目定位

一、目標市場定位

二、產品定位

第六章 項目規劃、建筑設計建議

一、項目總體規劃建議

二、住宅建筑設計建議

三、小區配套設施建議

四、環境藝術設計建議

第七章 項目開發經營策略及投資估算

一、項目開發經營策略

二、項目投資估算

三、項目實施進度安排

四、項目投資與籌資計劃

第八章 項目開發經營狀況分析

一、項目銷售計劃

二、項目銷售收入估算

三、項目經營成本估算

四、項目利潤估算

五、項目現金流量、財務凈現值及財務內部收益率

第九章 項目開發經營風險分析

一、項目盈虧平衡分析

二、項目敏感性分析

三、項目開發經營主要風險及對策分析

第十章 結論與建議

第十一章 結束語

第十二章 附錄及主要參考文獻

第一章 前 言

一、報告編制目的

1、在對項目開發經營環境進行詳細分析的基礎上，結合項目所處的區位環境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。

2、對項目的可行性與開發經營策劃提出初步意見，并對項目的規劃設計、建筑方案設計、環境藝術設計提出相應的建議。

3、結合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發經營的可行方式。

4、對項目進行投資分析和風險分析。

5、對項目決策及其實施的優化提出建議。

二、報告編制依據

1、XX市規劃局規劃方案；

2、億房網站

3、國家建設部及XX市頒布的與房地產相關法律與政策；

4、XX市2000房地產年鑒；

5、現場勘察和實地調研所得資料。

6、XX市新洪泰中介公司提供的資料

三、項目概況 根據調查分析及以上資料，項目產品定位為中等檔次的住宅新區。建筑形式采用組合式：多層60%，小高層40%,并初步確定項目主要技術指標如下：

①總用地面積：8.37公頃，合125.59畝。

②容積率：1.4 其中：多層住宅：6.72萬M2

小高層住宅及別墅：4.48萬M2

公建面積：0.5萬M2

④建筑密度：22.5%

⑤綠化率：40%

（以上數據是依據周邊物業的指標參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進一步優化）

第二章 項目開發經營環境分析

一、2000年國內經濟及房地產市場回眸

投資機會孕育于經營環境之中，作為基礎性、先導性的房地產業更是如此。因此，對宏觀經濟、社會與政策環境的把握是每一個開發決策者所關注的首要問題。

2000年根據經濟發展的要求，我國堅持擴大內需的方針，繼續實行積極的財政政策和穩健的貨幣政策，大力推進經濟結構調整，加強農業基礎，加大國有企業改革和脫困的力度，實施西部大開發戰略，采取多種措施擴大出口，這些重大措施的實施，使得我國國民經濟保持了較快的發展勢頭，呈現出積極變化。投資，消費和出口增長加快，社會需求進一步回升，結構調整穩步推進，基礎設施建設得到加強，經濟體制改革取得新的進展，企業效益和財政收入大幅增加，經濟運行質量進一步提高。（《新華文摘》2001’5） 全國房地產開發及銷售情況表

2000年實際 比上年同期+% 商品房新開工面積（萬平方米） 28295 30.6

商品房竣工面積（萬平方米） 23027.9 16.4 商品房銷售額（億元） 3571.0 30.1

其中：銷售給個人（億元） 2840.3 51.9

占總銷售額的比重（%） 79.5 -- 2． 消費主題發生變化，銷售總量逐年上升。2000年，個人購買商品住宅1.32億平方米，占商品住宅銷售面積的87.51% ，比上年提高7.9個百分點。 4． 二級市場日趨活躍，租賃市場漸成氣候。現已形成新建商品房增量市場、二手房交易市場和房屋租賃市場三分天下的局面，帶來了房地產市場的繁榮。

5． 需求狀況發生變化，市場供求呈現多樣。從各城市反映的情況看，隨著個人買房的興起，面積不大，設計合理，功能齊全的中套型住房（90平方米左右）總體好銷，環境，綠化，配套，物業管理的好壞越來越為購房者重視，住宅產品的創新加快，品牌意識得到加強，品牌樓盤受到青睞。（《中國房地產信息》2001’5 Real Estate Information of China 謝家瑾）

以上資料表明，國家宏觀經濟形勢是良好的，房地產市場也在穩步發展，加之相關政策法規的出臺，進行住宅投資是適宜的，是和國家形勢相一致的。

二、XX市房地產市場分析

1． 2000年房地產市場 （1）個人購買率進一步增加。商品房個人購買率是反映地區房地產市場購買力水平的重要指標，2000年第四季度商品房銷售額為8億元，其中個人購買為6.91億元，個人購買率為86.43%。從圖中可以看出：2000年XX市商品房個人購買率是持續上升，至第四季度已經達到86.43%的水平，個人購買率的不斷上升，也從一個側面表明房地產市場發育良好，房地產消費已經啟動并且持續增長，為房地產市場的持續快速發展提供了條件。

（2）房地產投資進一步加大，投資結構更趨合理。2000年第四季度房地產投資總額為35.79億元，在上季度的基礎上進一步增長， 從左圖看出：2000年各季度XX市房地產投資增長非常迅速，增幅很大，表明房地產業新的增長周期已經到來，同時也可以看出房地產需求對投資強有力的拉動作用。

價格 指數

一季度 1941.8 1000

二季度 1963 1010.9

三季度 2003.93 1031.9

四季度 2021.66 1041.03 各季度XX市住宅加權平均價格水平與價格指數變化如下圖所示:

通過下圖可以看出，第四季度住宅價格繼續上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度的住宅價格基數相對較低，導致三季度住宅價格增幅較大，第四季度在三季度住宅價格基數相對較高的基礎上難以繼續保持較大的增幅，但總的趨勢是住宅價格保持攀升。

2．市場特點分析

2.1宏觀市場特點： 2．空置商品房消化能力加強。2000年XX房地產市場的銷售情況趨暖，市場容量擴大，除可吸納上市的商品房外，還消化一部分往年的空置商品房。1999年XX市空置商品房為150萬平方米，2000年新增9萬平方米，到2000年底還剩115萬平方米，因此在2000年共消化了44萬平方米。 4． 房地產二、三級市場聯動效應初步顯現。2000年XX市房地產市場結構趨于合理，存量房交易明顯放大，二手房市場活躍程度較高。根據房地產發達地區的經驗，二手房市場的活躍會直接刺激住宅一級市場的發展，存量房買賣的增加并不意味著增量房市場的萎縮，而是帶動增量房市場的增長。廣州、深圳存量房交易大大超過了增量房的交易，而XX市現在存量房的交易確小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉動住宅一級市場的操作空間很大。2000年XX市增量房市場交易30010起，交易的建筑面積達244萬平方米，而存量房市場交易達到27130起，建筑面積為478.62萬平方米。存量房交易的興起和已售公房的上市交易，大大推動了XX房地產市場的梯級消費需求。

住房一級市場（增量房） 住房二級市場（存量房） 住宅總量 建筑面積 244平方米 478.62萬平方米 722.62萬平方米 6．住房抵押對房地產市場起到舉足輕重的作用。2000年房地產抵押總戶數為21647起，比1999年增長122.8%，說明抵押的戶數增多，個人購房選擇銀行貸款按揭的增多，公積金小額度貸款的增多。同時銀行加快了放款速度和放款條件，為市場資金融通起到非常重要的作用。1999年底成立了XX市住房擔保公司，2000年全年辦理擔保業務300起，發放貸款4000萬元，其中50%為購買新建商品房的貸款，50%為住房抵押融資。 8、 房交會為活躍房地產市場提供了重要的舞臺。2000年XX市各區聯動舉辦“房交會”，進一步了活躍住房市場。6月和11月舉辦了兩次全市規模的大型房交會，同時各城區不失時機地舉辦了區級房交會，既促進了增量房市場的發展，而且也活躍了存量房的交易。據統計，2000年全市的房交會，共銷售商品房5662套，成交面積86.31萬平方米，成交金額13億元；二手房成交1681起，成交面積15萬平方米，成交金額1.3億元；辦理權證1876起；辦理抵押、按揭245起。

2． 2微觀市場特點 2．從樓盤結構和戶型來看，磚混結構的樓盤已逐步退出歷史的舞臺，目前市場上的結構主要是框架結構。戶型設計方面，隨著市民生活質量的提高，三室兩廳兩衛的戶型逐步取代了兩室兩廳戶型的市場主力地位，受市場的青睞。而面積大都在90-120平方米之間。

3．從樓盤的層高看，小高層樓盤的銷售開始啟動，改變了多層樓盤占主導地位的格局。這主要是由于小高層的樓盤帶電梯，避免了多層要上樓的麻煩，同時跟高層建筑比較又有通風采光好，戶型結構好，有效使用面積多等優勢，因此成為2000年銷售的一個新變化。

4．從樓層的銷售情況看，頂層銷售情況好于往年，主要是技術方面的突破帶來的結果，不少樓盤的頂樓銷售都采取了送閣樓的促銷手段，因此頂樓在空間利用上更合理了，價格也略低一些，對客戶有一定的吸引力，銷售也比較順利。例如：統建千禧園，從2000年11月開始銷售，頂樓已經全部銷售完畢。

5．從價格上看，2000元/平方米左右的商品房是最能被市場接受，也是市民購買商品房時認為最為合理的價位，而經濟適用房100%的被市場接受，現在我市經濟適用房的平均價位在1300-1400元/平方米之間。

6．從樓盤設計上看，2000年開盤銷售的樓盤設計風格各異，以滿足市場日益張揚的個性化需求，2000年整個市場中有歐式風格，古典風格、中西合璧的風格等多種特點，可謂百花齊放。不僅體現了我市發展商市場意識的進步，而且也說明了建筑設計單位水平的提高。 8．從樓盤配套設施來看， 2000年不少發展商的樓盤都配有遠程抄表、三網合一、紅外監控、便民店、會所、健身房等設施，注重以業主的需求為中心，提供全方位的配套服務。例如百步亭花園，不僅遠程抄表、三網合一、紅外監控、便民店、會所、健身房等基本配套一一健全，引進了XX名校育才小學附屬一分校，把教育嫁接到小區內部，利用育才雄厚的師資力量，幫助業主解決了子女的就學和受教育問題。 10．從樓盤銷售宣傳上看，市場雖處于買方市場，但消費者還未到達理性化的地步，賣方的有效引導對買方的購買決策會起到很重要的作用。例如藍灣俊園項目，運用了多種宣傳手段，在江城刮起了一陣藍灣旋風，使得一大批有購房意向的消費者最終都成為了藍灣的業主。

11、 從品牌上看，城開、統建、富強、康居、百步亭等企業的樓盤以“購買安心、質量放心、居住舒心”的特點，成為市民購房的首選。

2000年XX房地產市場總體情況是很好的，但是也有一些缺憾。例如在某些區域中存在著住宅商品性價比不合理等一些問題，部分發展商在開發樓盤過程中還存在著較多片面追求高利潤的短期行為，如選材不精、建筑質量不合格，亂收物業管理費等。

3．3分類物業特點

據《武房指數》統計，2000年四個季度，XX市房地產價格持續增長，住宅、寫字樓價格指數情況如下：

從以上數據可以看出，2000年住宅增長較快，寫字樓的增長較為平緩。總的來說，我市商品住宅的開發、銷售都取得了較大的發展，銷售價格、銷售量一年中均有較大增長，寫字樓市場也逐漸走出低迷的陰影，步伐雖慢但形勢喜人。通過上圖進行簡單的回歸分析可知，在2001年的一季度，住宅、寫字樓及綜合物業指數的趨勢仍將上升。

住宅 1．普通商品房銷售情況穩中有升，少數項目售價略有下調，但仍然是市場內聚集人氣的熱點；

2．經濟適用房，走勢良好，產銷兩旺，是市場的搶手品種，價格比1999年上漲3.1%；我市經濟適用房均價在1300元-1400元/平方米之間；

3．別墅、高檔公寓市場有回暖趨勢，在都市花園、麗島花園的帶動下都有反彈的跡象，價格較1999年上漲5.6%，成為新的市場亮點。

寫字樓 1．建設大道上自青年路，下至香港路一帶是XX市高檔寫字樓最密集的地方。匯集了招銀大廈、建銀大廈、新世界國貿大廈、信合大廈、瑞通廣場等眾多的高檔寫字樓。該地段真正是我市“寸土寸金”的黃金地段，平均售價在7580元/平方米 ，平均月租價為60元/平方米，平均入住率為60%左右。

2．解放大道至武勝路這一地段也是我市中高擋寫字樓較密集的地段，XX廣場、泰合廣場、中原大廈、化工大廈、良友大廈。平均售價為5036元/平方米，平均月租金為33.8元/平方米，入住率為55%，退居次席。 4．中南路至武珞路沿線。中商廣場、發展大廈、中南大廈、江天大廈、匯通大廈、亞貿廣場，該地段平均售價為4091元/平方米，平均月租價為35.9元/平方米，入住率達70%。

5．寶豐路、漢陽地區。平均售價為3810元/平方米，平均月租價為30元/平方米，平均入住率為80%左右。

加入WTO后隨著外商外資企業的進入，會消化一部分的空置寫字樓，因此我市的寫字樓市場會有一定的改觀，但寫字樓市場的整體走強還要靠我市宏觀國民經濟的拉動。

商業服務用房

2000年已經遏制了下滑趨勢，開始反彈走強。主要得益于2000年市政府所進行的一系列改造建設工程如：江漢路改造為步行街，洪山廣場、魯巷廣場、首義廣場的設立等等，這些都為百貨銷售服務業帶來了巨大的商機，也為商業服務用房的發展提供了機會。我市2000年新開大型商場2家——莊勝崇光和魯巷購物廣場，百年老店中心百貨重新市場定位，重新改變形象，武商三家店連為一體形成商業城，這些都刺激了商家對商業服務用房的需求，促使商業服務用房價格回漲。2000年漢正街也提出了二次創業，大夾街商城500個商鋪全部發售完畢。但由于還有部分地區的商業用房沒有配套支持，沒有形成規模，空置現象還是比較嚴重，經濟效益不好，價格很低，比如徐東路上的商鋪。

從以上資料可以看出，XX市房地產市場環境是良好的，各類物業正朝著有利的方向發展，尤其是住宅投資，將得到進一步發展。

3．2001年及未來XX市房地產市場展望2000年湖北省房地產價格從低迷狀態中走出，呈現出逐季上揚的態勢。因此2001年也是XX市房地產發展的重要一年。 2．2001年，XX市房改的總體目標是全面推行住房分配貨幣化，提高住房社會化、商品化程度，建立適應社會主義市場經濟的城鎮住房新制度，落實住房補貼分配，釋放購買力。

3．繼續加強經濟適用住房的建設，并在2001年XX市將建立起經濟適用房的審核機制。經濟適用房的總量在與商品房協調發展的基礎上實現三個控制：一是銷售對象的審核控制；二是完善價格審核控制，三是面積標準的控制。

4．2001年，XX市市級和各區級房地產有形市場即將全面建成并實現互相連通。將提供規范交易場所，提供大量市場信息，提供快速的交易服務，對促進市場流通將有重要的推動作用。

5．建立高效的房地產行政管理體系，積極推進房地產交易與權屬管理一體化，落實《簡化房地產交易與房屋權屬登記程序的指導意見》，切實解決目前房地產交易與權屬登記中審批環節多、提供要件繁雜、辦件時間過長等問題。推行一個窗口收件，一個窗口發證，簡化程序，降低收費，為促進房地產交易起積極的推動作用。

6．規范物業管理，明確物業管理收費的定價原則、定價方式和價格構成，規范物業管理收費并加強監管。同時修訂和完善原有的政策法規，對物業管理發展和市場行為進行有效規范，力爭形成一個系統完整的物業管理政策法規體系。

7．積極推進XX市國民經濟和社會信息化進程，啟動房地產信息化、網絡化的建設，扶持一批像“億房網”一樣的高科技企業，建立、完善和規范房地產信息咨詢服務體系，大力發展房地產業的電子商務。

另據專家預測，2001年房地產價格的大趨勢是上升，但上升幅度不強，呈“軟升“狀態。

支持軟升的主要有以下因素，首先是多項房地產扶持政策聯動將拉動房價上揚，2001年這些能影響房市的政策主要有：住房分配體制改革，住房供應體制的重大調整，二手房交易市場的進一步開放，住房金融培育和加快發展，加強住宅產業化，提高住宅建設整體質量等，這些政策極有可能將住房的巨大潛在需求轉化為有效需求。

另外銀行的多次降息也有利于居民增加對住房的投資，住宅消費的可能性和市場將會擴大，加上有關金融政策措施的實施，也會對房地產起推動作用，如2000年國家加大住房公積金的歸集力度，重點發展住宅組合貸款業務，延長按揭期限，完善住房貸款保障等，都對促進市場消化，提高市場價格起到積極作用。（《長江日報》2000’9）

(三)有利投資經濟形勢成因分析

（一） 國家宏觀經濟的影響 （二） XX市經濟發展勢頭良好 （三）全國整體房地產市場發育發展情況良好 11月，空置面積分類指數值為98.18點，明顯低于去年同期104.82點的水平。 今年前11個月，商品房空置面積的增長速度為11.8%，當月凈增空置面積169萬平方米。 在銷售持續升溫的推動下，商品房銷售價格穩中趨升。截至11月，全國商品房平均銷售價格為每平方米2091元，同比增長2.2%，是下半年以來的最高增幅。其中，商品住宅銷售價格為每平方米1962元，比前10個月增加47元。 今年，房地產開發投資明顯快于同期基本建設和更新改造投資增長速度。今年前11個月，全國完成房地產開發投資3744.3億元，同比增長24.11%，增幅比去年同期提高3.7個百分點，房地產開發投資占固定資產投資比重達20.6%。 受房地產開發與銷售快速增長的影響，土地開發面積明顯高于去年同期。前11個月，全國累計土地開發面積5337萬平方米，同比增長36.9%。

（三） 積金歸集、商業銀行住房貸款的有力支持

據統計，今年全市公積金歸集額為5億元，超過政府4.5億的目標，公積金使用4.86億元，截止今年，公積金歷年累計歸集額為22億元。另外，商業銀行住房貸款的程序簡化、貸款額度的加大及貸款年限的延長都為啟動房地產市場個人消費創造了條件。

在充分的資料基礎上，綜合上述房地產投資環境分析和經濟形式成因分析，可得出結論：國家宏觀經濟形式是可喜的，與房地產有關的政策和法規有利于房地產市場的進一步發展和活躍，因此可以說XX花園項目在投資機會選擇決策、地段選擇決策這兩個方面是有充分科學根據的。

第三章 項目周邊物業市場調查分析

項目調查是可行性研究工作的基礎，是在地域選擇后進行的多項生活指標的調查。本次調查分析主要是針對擬投資地塊的地理環境，XX地區區域房地產市場，地區既有的生活消費條件，XX地區住宅消費者等幾個方面的調查，為項目的可行性分析和研究提供充實的研討依據。

該項目位于XX區XX鄉，現在先對XX區房地產市場作簡要的概述。下圖表是XX區2000年的房地產價格和指數：

XX區價格 XX區指數

第2篇：房地產可行性報告范文

(一) 社會文化

(二) 經濟生活

(三) 城市建設發展趨勢

二 房地產市場綜述

(一) 土地市場

(二) 房地產投資

(三) 房地產開發量

(四) 房地產銷售情況

(五) 開發企業

三 新安江房地產市場分析

(一) 住宅市場供應

1. 熱點開發區塊

2. 典型開發項目

(二) 住宅市場需求

(三) 住宅市場價格趨勢

(四) 宏觀調控對新安江樓市的可能影響

四 項目基本分析

(一) 項目概況和開發條件

(二) 項目優勢與劣勢分析

(三) 項目的機會與風險分析

(四) 產品與銷售價格

第3篇：房地產可行性報告范文

摘要:房地產是一個綜合性極強的系統產業,這種復雜的決策已經很難僅憑經驗正確地做出。目前我國在房地產投資方面的決策支持系統還不多,有待于進一步發展。因此,將決策支持系統技術應用到房地產投資決策是房地產投資的一項重大變革。

關鍵詞:房地產決策支持系統;數據倉庫;聯機分析處理;數據挖掘

房地產投資不僅與國民經濟的發展狀況有關,而且還涉及到建筑業、金融業、商業、市政建設、能源、交通等各個重要部門。房地產市場變化快、投資巨大、風險極高,要完成這樣一個決策需要決策者同時考慮主市場、材料、資金、市政建設等諸多因素,并且做出綜合判斷,這種復雜的決策已經很難僅憑經驗正確地做出。房地產是一個綜合性極強的系統工程,關系到國家、集體、個人的利益,影響到國民經濟的起伏,其興旺與低落從一個側面反映了經濟發展狀況。因此,房地產業迫切需要一種能幫助決策者綜合考慮多方面的因素,根據科學的決策方法,輔助決策者做出決策的工具。

決策支持系統為解決房地產投資決策中出現的種種問題提供了解決方案。決策支持系統是一種基于計算機的系統,幫助決策者通過與系統直接交互使用數據及分析模型解決非結構化的決策問題。通過決策支持系統,房地產開發商可以對要開發的項目的各種情況有一個更深入的了解,能綜合各方面的因素對投資的項目做出一個合理的判斷,從而減少房地產投資中的盲目性,使投資更準確,收益率更高。本文結合房地產項目投資的實際情況,提出了一種房地產投資決策支持系統,可以為房地產項目的投資提供決策支持,實現企業項目管理的快速輔助決策,提高投資者的決策水平。

一、房地產投資決策支持系統

房地產投資決策支持系統是將決策支持系統技術應用到房地產投資中,從而能有效地對房地產投資者進行輔助決策,提高決策的效率和準確性。

(一)房地產投資決策支持系統的基本功能

本系統分為房地產市場調查與預測、經濟評價、風險分析和可行性報告生成等四大模塊。通過房地產市場調查與預測模塊,用戶可以方便地了解到房地產市場的現狀以及國民經濟狀況,并能對將來房地產市場的發展情況做出一個大概的預測。通過經濟評價模塊可以對所投資項目做出準確的評估,從而判斷出此項目的盈利狀況。風險分析模塊可以對投資項目的風險作一個大體的分析,用戶通過對各個投資方案的經濟評價和風險的權衡,可以做出較為準確的判斷。可行性報告生成模塊則可以自動生成項目的可行性報告,用戶可以根據具體情況來添加可行性報告中的內容。

(二)系統的基本結構

在房地產投資中遇到的可變性因素非常多,再加上房地產投資本身所具有的高風險性,這就使得傳統的MIS系統不能滿足房地產投資決策的需要,只有使用決策支持系統才能有效地解決這一問題。但是傳統的決策支持系統也有著它的不足,不能很好的對房地產投資進行有效的輔助決策。因此,本系統借鑒了最近發展起來的決策支持系統的新技術,提出了一種新的房地產決策支持系統模型。

數據倉庫、聯機分析處理、數據挖掘是決策支持系統發展中的新興技術,將這些技術引入到房地產決策支持系統中可增強系統的輔助決策功能。

其中,數據倉庫是為了決策支持的需要而在數據庫的基礎上發展起來的一項新技術。數據倉庫可將大量的用于事務處理的數據庫中的數據進行清理、抽取和轉換,按決策主體的需要重新進行組織。數據倉庫中的各種數據可以適應決策問題多樣性的要求,數據倉庫側重于對面向主題的數據的存儲和管理。聯機分析處理可以對數據倉庫中的大量數據進行分析,從中提取出有用的信息,從而起到輔助決策的作用。數據挖掘是從知識發現的概念中引申出來的,把數據挖掘技術應用到數據倉庫的分析可以有效地從數據倉庫中挖掘出有價值的東西,從而有利于輔助決策。

二、房地產投資決策系統的相關技術

傳統的決策支持系統是利用數據庫、人機交互進行多模型的有機組合,輔助決策者實現科學決策的綜合集成系統。自從決策支持技術形成以來,在全世界得到了廣泛的應用,但是決策支持在發展中也遇到了一些問題,主要問題有以下幾個方面:(1)DSS使用的數據庫只能對原始數據進行一般的加工和匯總,而決策支持涉及大量歷史數據和半結構化問題,傳統的數據庫管理系統難以求解復雜的半結構,不能滿足DSS的需要;(2)決策支持系統以集成數據為基礎,然而現實中的數據往往分散管理且大多分布于異構的數據平臺,數據集成不易;(3)由于決策本身所涉及問題的動態性和復雜性,針對不同的情況應有不同的處理方法,而模型庫提供的分析能力有限,所得到的分析結果往往不盡如人意;(4)決策支持系統的建立需要對數據、模型、知識和接口進行集成。數據庫語言數值計算能力較低,因而采用數據庫管理技術建立決策支持系統知識表達和知識綜合能力比較薄弱,難以滿足人們日益提高的決策要求。

數據倉庫、聯機分析處理和數據挖掘技術,給決策支持系統的發展注入了新的活力,數據倉庫、聯機分析處理和數據挖掘技術的出現,有利于解決上面傳統的決策支持系統所遇到的問題,為決策支持的發展提供了一條新的途徑。

(一)數據倉庫(DW)技術

信息系統中有兩種類型的數據:操作型數據和決策支持型數據。前者是由日常事務處理生成的,后者是把前者加工后(清理與集成)形成的。操作型數據服務于日常事務處理,決策支持型數據服務于信息增值。目前,理論界把存有決策支持型數據的系統稱為數據倉庫。當需要為決策部門提供及時、準確、詳細和可靠的風險信息時,海量數據的存儲與加工便成為首要問題,而這正是數據倉庫的專長。

(二)聯機分析處理(OLAP)

OLAP是一種決策分析工具,它是針對特定問題的聯機數據訪問和數據分析而產生的一種技術,它可以根據分析人員的要求,快速、靈活地對大量數據進行復雜地查詢處理,并以直觀的、易理解的形式將查詢結果提供給各種決策人員,從而得到高度歸納的信息。OLAP是基于數據倉庫的信息分析處理過程,是數據倉庫的用戶接口部分。通過OLAP這種獨立于數據倉庫的分析技術,決策者能靈活地掌握項目進度的數據,以多維的形式從多方面和多角度來觀察項目進度的狀態、了解項目進度的變化。OLAP技術分析方法有切片、鉆取、維度自由組合、圖標自由切換,并可形成表現友好、豐富的報表結果。

(三)數據挖掘(DM)技術

數據挖掘可以稱為數據庫中的知識發現,是從大量數據中提取出可信、新穎有效并能被人理解的模式的高級處理過程,是數據庫技術、人工智能、神經網路、機器學習等領域的交叉學科。數據挖掘是一個過程,是從大型數據庫中抽取隱藏其中的可理解的可操作的信息,目的是幫助分析、決策人員尋找數據之間的關聯,發現被忽略的要素,而這些信息對于決策行為是至關重要的。

數據挖掘常用的技術和算法有決策樹、神經網絡、概念樹、遺傳算法、模糊數學、統計分析、可視化技術、粗糙集、公式發現等。數據挖掘的作用是可以實現自動預測趨勢和行為、關聯分析、聚類等。數據倉庫、聯機分析處理、數據挖掘是作為三種獨立的信息處理技術出現的,但都是以解決決策支持分析問題為主要驅動力量發展起來的,具有一定的聯系性和互補性。其中數據倉庫用于數據的存儲和組織,聯機分析處理集中于數據的分析,數據挖掘則致力知識的自動發現。

三、房地產投資決策支持系統的功能模塊

(一)市場調查與預測

市場調查是房地產投資中的一項非常重要的內容,常常關系著投資的成敗。在本系統中,市場調查與預測模塊主要包括國家經濟狀況、城市經濟狀況、城市綜合情況、城市氣象條件、城市發展計劃、目標客戶住房需求調查情況、城市土地住房情況、房地產供給市場狀況、競爭對手和競爭樓盤狀況,以及項目自身的相關情況等。在這個模塊中,基本涵蓋了房地產調查的主要內容。另外,大量的歷史數據也為房地產市場的預測提供了便利條件。

(二)經濟評價

經濟評價是房地產投資決策中的一項必不可少的內容。建設項目經濟評價是項目可行性研究的組成部分和重要內容,是項目決策科學化的重要手段。經濟評價的目的是計算項目的效益和費用,通過多方案比較,對擬建項目的財務可行性和經濟可行性進行分析討論,做出全面的經濟評價,為項目的科學決策提供依據。

經濟評價包括項目管理、參數設置、方案計算、扶助報表、基本報表和綜合財務指標等幾個方面。其中項目管理包括項目的建立、選擇和刪除,對項目管理庫進行操作。參數設置對房地產投資中的各項參數進行賦值,方案計算用現金流法和非現金流法對投資項目進行分析計算。輔助報表和基本報表用于生成各種報表。綜合財務報表生成現金流法綜合財務指標匯總表和非現金流綜合財務指標匯總表,在這一模塊中還生成直方圖檢驗、餅圖檢驗和拆線圖等圖表,更直觀地反映出財務狀況。

(三)風險分析

房地產投資雖說有著高收益,但是同時也存在著高風險,對其進行風險分析非常必要。正確評價房地產開發的風險可以指導投資者進行正確的開發決策,減少決策的盲目性和失誤。對于上述風險,人們并不能明確的給一個答案,到底有沒有這種風險,這是存在著模糊性的。為此可以把模糊數學方法引入到風險分析中來,采用模糊綜合評價法可將定量與定性的指標結合起來,〖JP+1〗可以不受指標因量綱不同或量綱相同而量級不同的影響,對于問題比較復雜、信息不很全面的房地產開發投資是很適應的。此外,房地產投資風險因素層次比較多,可以采用多級模糊模型來分析。

(四)可行性報告生成

可行性報告生成模塊的功能是根據房地產投資項目來生成一個可行性報告模板,這就省去了用戶編寫可行性報告的時間。用戶可以根據自己的實際情況向可行性報告模板中添加一些項目的數據,甚至是根據項目數據生成的柱狀圖、餅圖等圖表。現在人們所用的字處理軟件一般都為微軟的Word,所以本系統中所生成的可行性報告為Word文檔形式,這樣便于用戶對可行性報告的編輯。

該系統中的四個功能模塊緊密協作,基本涵蓋了房地產投資中所應考慮的各方面內容。用戶(決策者)通過這些模塊的運作,可以得到有力的輔助決策,從而提高決策水平。

第4篇：房地產可行性報告范文

【關鍵詞】房地產企業工程項目內部控制風險管理

【中圖分類號】F224

一、房地產企業工程項目內部控制簡介

近年來，我國房地產行業飛速發展，并在短短的幾年間，一度成為我國國民經濟支柱型產業。然而現階段，由于市場競爭日益激烈，針對房地產出現的經濟犯罪和腐敗問題引發了社會各界對房地產企業工程項目的批評和關注，出現問題的房地產企業大多數是工程項目內部控制做的差，甚至忽視內部控制的重要性，也因此導致房地產企業不能及時發現工程項目隱藏的巨大風險，企業只有對工程項目內部控制給予高度重視，才能防范類似風險的發生。

二、房地產企業工程項目內部控制面臨的主要風險

（一）工程立項管理

1.項目建議書不合規

項目建議書編制要規范，必須先保證內容齊全，項目建議書具體內容包括開發項目的意義及依據、產品的初步方案、建設規模、項目進度計劃等等。房地產企業在編制項目建議書時，容易出現項目建議書內容不全面、不規范，產品方案及用途模糊，建設規模不明確，項目資金概算與項目進度計劃安排不一致，進而無法為項目提供實質性的建議。

2.可行性研究流于形式

項目建議書編制完成后，企業應及時開展可行性研究，并編制《項目可行性研究報告》，房地產企業在編制可行性報告時，要注意可行性研究的內容涵蓋那些方面，如項目建設的意義、市場前景、項目建設的地址選擇及標準等相關內容。但在實際項目立項階段，企業往往會忽視可行性研究或者是只注重可行性研究的形式忽略內容實質，更有的在可行性研究中只觸及表面的東西而可行性研究的深度未達到標準或者實質要求，這些都不利于項目決策，可行性研究流于形式會導致決策不當，難以實現項目預期效益，甚至可能導致項目失敗。

3.項目決策與評審流程不規范

房地產企業應當組織企業投資發展部、計劃財務部、項目運營部的相關專業人員或者委托具有相應資質的專業機構，對企業的項目建議書與可行性研究報告進行評審，經過充分論證之后給出相應的評審意見，注意項目評審人員應當與項目建議書與可行性報告的編制人員應當適當分離。項目決策與評審程序不規范，比如采用“少數服從多數”進行決策，或者不符合適當的獨立性，都會導致項目決策、評審程序流于形式而不利于項目的決策。

（二）工程招標管理

1.投標資格審核未做到公平化、透明化

房地產企業工程項目投標單位一般是通過公開招標的方式進行選擇，通過網絡或者社會關系尋找供應商，進行篩選，擇優選擇具有相應資質的供應商。但實際操作中，由于投標資格的審核條件是人為設置的，標準因人而異，很難做到公平、透明，很有可能存在暗箱操作的情況，所以中標人的質量很難保證，無端將合格單位排除在外。

2.招標人與投標人串通投標進行舞弊

房地產企業在組織投標時，招標人可以組織投標人去項目現場去考察，便于投標人對項目進行全面具體的了解；還可以召開投標預備會，對投標人的疑問進行解答。在雙方接觸的過程中，招標人與投標人之間可能會串通投標進而舞弊，對工程項目的質量產生不良的影響。

3.開標不透明、評標不合理

根據招投標的相關規定，房地產企業應當遵循公開、公正、平等的原則，招標公告，同時要提供招標工程及開評標、定標的程序、標準等內容的相關招標文件。企業需對投標文件是否符合招標文件進行審核，對未進行保密的投標文件進行廢除。若開標要求不明確，會誤拒合格單位參與開標；廢標標準不清晰，容易導致現場核對不嚴格。評標工作未按招標文件約定條款進行，未做到公平、公正、合理，或者因個別評委做出誤導性陳述或相關言論，可能導致中標候選人并非最優選擇。

（三）工程設計管理

1.設計單位選擇不當

設計單位的選擇直接影響整個工程項目的質量，企業應當指定專門機構負責設計單位信息采集，從而建立設計單位資源信息庫，再根據設計的資源信息庫結合項目進行針對性調查，重點關注設計單位的組織結構、項目運作方式、工地服務質量等方面，同時根據項目情況采用邀標和直接委托的方式選擇設計單位。設計單位的選擇不當，比如設計單位的資質不符合項目要求，容易產生設計中的錯誤、遺漏，使企業的項目設計無法達到預期的效果。

2.項目概算嚴重脫離實際

房地產企業應編制項目設計成本概算，為控制項目設計投入和項目的投資提供依據。同時企業應及時進行成本概算、投資收益的修正，并形成下階段預控目標成本。但在實際操作中，項目的概算易嚴重脫離實際，導致項目投資失控。

3.設計變更審批不嚴格

房地產企業應明確設計變更的審批權限，規范設計變更的審核流程。設計變更未經審批或者審批不嚴格，可能會影響規劃要求，增加不必要的成本，發生重大經濟損失。

（四）工程建設管理

1.盲目趕進度影響工程質量

建設單位一般會根據施工合同總工期要求，審核和檢查施工單位上報的月施工進度計劃、周施工進度計劃，那么這就會造成承包單位會為了應付建設單位的檢查，盲目的趕進度，進而影響工程的質量，建設工程的安全也得不到保障。

2.建設資金使用管理混亂

建設項目應以施工合同為標準，只有通過工程建設部（建設單位）組織的整體竣工驗收，并已進入竣工審核備案階段，方可進入結算審核程序。但在實際工作中，工程進度款結算周期不定，有的按月，有的按年，容易引起建設資金使用混亂，項目資金嚴重短缺，延誤工期。

3.工程變更頻繁延誤工期

房地產企業典型的特點就是工程項目建設周期長，在漫長的建設過程中，往往會發生一些非常規事項。如建設單位要求對工程進行修改、外部環境的變化等等，必須對工程項目進行變更。為保證工程項目的順利進行，建設單位必須做出應對，那么在變更的過程中，由于房地產企業利益關系錯綜復雜，往往會引起方方面面的變動，從而影響企業的項目資金費用，最終導致工程未能按時完成。

（五）工程驗收管理

1.交房前未進行驗收審核可能導致工程質量降低

工程驗收是在工程項目竣工結束之后進行的程序，工程項目的驗收應當符合規定的質量標準，有完整、全面的工程技術經濟資料及文件，并滿足國家規定的企業竣工驗收的條件。對于工程驗收合格的項目，應當及時上交財產清單，及時辦理交付使用手續。房地產企業在交房前若未進行建筑功能、觀感和用戶滿意度的驗收審核可能導致工程質量降低，無法達到預期效果。

2.竣工決算未經審計

根據竣工結算相關規定，企業應當組織相關部門的專業人員對竣工項目進行決算，在審核中，應當重點關注審查決算依據是否充分、相關竣工文件是否齊全、竣工清理是否結束、決算的編制是否有誤。

竣工決算未經審計，可能造成項目投資完成額不準確、開發成本虛報或者私藏結余資金，使竣工結算失真。

3.未對完工項目進行后評估

工程項目后評估是指對已完成項目的效益、影響進行總結與分析的活動，評價的主要內容是工程項目是否達到預期的目標以及項目投資收益等，并把評估結果作為企業績效考核與責任追究的依據。未對完工項目進行后評估使得企業無法及時總結質量管理經驗，資源沒有的得到充分的利用，影響管理效率與效果的提高。

三、房地產企業工程項目內部控制風險應對措施

（一）工程立項管理

1.重視項目建議書的編制

企業應根據工程項目相關規定，結合本企業實際情況，來規范項目建議書的編制，對于專業性較強、較復雜的工程項目，企業可以委托專業財會、技術、工程等機構專業人員進行編制，項目建議書的編制，要特別注意相關內容的協調、明確，并且要對工程項目的質量、標準、投資估算、項目進度安排進行充分的論證評估，保證項目建議書的規范、有效。

2.確保可行性研究的編制質量

對于可行性研究報告的編制，房地產企業應制定完善的控制制度，相關編制人員應當按照企業的規章制度來進行編制，對于項目比較重大的，涉及金額比較大的項目，企業可以委托相關的法律、技術、項目工程機構等相關專業人員來開展可行性研究，當然在選擇專業機構的時，企業應有一套標準，以確保專業機構的資質、業績、聲譽等符合要求。

3.委托專業機構對可行性研究報告進行審核

房地產企業應當組織企業內部相關部門組建專業的評審組或者委托具有相應資質機構的相關專業人員對項目可行性研究報告進行評審，要注意可行性報告或者項目建議書的編制人員不得進行項目評審，評審組的成員應熟悉工程項目的業務流程，在決策時要充分兼顧項目的質量、標準、進度，不得采用“少數服從多數”原則進行決策，對項目方案、投資規模、投資估算、項目進度情況進行嚴格審核，充分核實這些內容的相關審批文件是否真實、可靠，在可行性研究中，經濟技術是整個項目的核心，要特別地對經濟技術的可行性進行深入的分析與論證。決策過程中必須保證有完整的書面記錄，實行問責制，“三重一大”項目要報經董事會或者類似權力機構審批。

（二）工程招標管理

1.加強對投標資格審核管理

企業應當嚴格按照招投標相關規定，結合本企業實際，遵循公開、公平、公正的原則，建立健全本單位的招投標制度，明確招標工程項目的范圍、招標方式、招標標準、招標程序等環節的管理規定。招標公告的編制要本著公開、透明的原則，嚴格按照企業招投標管理辦法確定中標人，不得根據“意向中標人”的實際情況來確定中標人的資格條件。建設單位不具有招標能力的，應當委托相應資質的專業機構人員招標。

2.對投標人的信息進行嚴格保密

為了防止招標人與投標人之間串通舞弊，我們應對投標人的信息采取嚴格的保密措施，任何人在公布中標方之前都不得透露投標人的信息，對于未做到保密的投標，企業應當做廢標處理，并追究責任。只有找到符合資質條件的投標人，才能確保工程項目的質量。

3.完善開標、評標、定標的內部控制環境

為了保證開標環境的公開、透明，企業應邀請所有投標人或其出席開標，并邀請社會公正機構對開標環節進行監督。企業應當組建評標委員會，該評標委員會的成員由企業的相關專業代表和有關工程項目、財會、技術經濟方面的專家組成。評標委員會成員的名單在中標結果宣布之前應進行保密，評標委員會的成員不得與投標人私下接觸，也不得受企業的干擾而影響投標結果。

（三）工程設計管理

1.采用招標方式確定設計單位

對于設計單位的選擇，房地產企業可以采用公開招標的方式來確定設計單位，在篩選時，企業可以根據項目的特點來選擇具有相應資質的設計單位，關于工程項目的設計合同，需要明確設計單位的權利和義務。特別是當一個項目由不同的設計單位共同設計時，更需要分清楚責任，在這種情況下，可以確定一個設計單位作為主體設計單位，主體單位需要對企業項目設計的整體情況進行負責。對于設計方案，企業應進行初步審查，通過嚴格的復核，層層把關，來保證工程項目設計的質量。

第5篇：房地產可行性報告范文

三年以上工作經驗|男|22歲（1994年5月10日）

居住地：廣州

電　話：150******（手機）

E-mail：

最近工作[1年8個月]

公　司：XX項目公司

行　業：房地產/建筑

職　位：會計主管

最高學歷

學　歷：本科

專　業：工商管理

學　校：天津大學

自我評價

熟悉常見的電子元器件和常用的電子儀器儀表和工具的使用；日常工作每天接觸英語，讀、寫及翻譯能力較強，具備一定的聽、說.熟悉計算機網絡，訓練掌握辦公自動化（Offices、Lotus，SAP等公司內部系統）.熟悉電子類制造生產及工藝流程，熟練使用Cam350、Unicam工藝分析軟件。

求職意向

到崗時間：一個月之內

工作性質：全職

希望行業：房地產/建筑

目標地點：廣州

期望月薪：面議/月

目標職能：會計主管

工作經驗

2013/7—至今：XX有限公司[1年8個月]

所屬行業： 加工/制造

工程部 NPIPE工程師

1.負責NPI案子，生產治具設計、請購與管理，印刷鋼網、印刷支撐塊，波峰焊、壓合、組裝、BGArework等治具，新產品(Gerbe&Bom&元件規格)分析，分析后確定生產流程與sop撰寫，制程不良品分析與改善。

2.NPI 產品DFM提出并PushRD在新產品量產之前設計改善,coordinatePE、TE、SE、SQE等部門work解決產品制程和客訴異常、針對重大品質異常與客戶進行dailycon-callmeeting、一般品質異常做交叉驗證、紅墨水、切片分析等實驗，異常得到解決，為客戶贏得上市時間。

3.Costdown專案，制程改善專案、效率提升專案可行性報告撰寫，按可行性報告做驗證，做數據跟蹤和記錄，按數據評估可行性。

4.協調NPIteam成員之間的工作，復雜案子積極配合多人的團隊工作使團隊達到目標。

2012/6—2013/6：XX有限公司[1年]

所屬行業： 加工/制造

制造部 制造工程師

1.新機種gerber&BOM&元件規格分析，確定制程流程以及相關制程所用治具。

2.治具開發、請購、治具上線使用與改善，使用治具主要包括：印刷支撐塊、印刷鋼網、FPC印刷托盤、Lightbar印刷托盤、Lightbar貼裝角度檢驗卡尺、比對板、Lightbar電焊治具；其中對開鋼網0201元件、0.4PitchIC、0.35Pitch小零件以及異性LED鋼板開孔熟練掌握。

3.參與效率提升專案，成功例子主要有FPC生產效率提升（由普通平板治具改為磁性治具）Lightbar生產效率提升（由雙連板治具改為6連板治具生產）

教育經歷

2008/9—2012/6 天津大學工商管理本科

證書

2010/6 大學英語六級

2009/12 大學英語四級

第6篇：房地產可行性報告范文

關鍵詞：成本控制；存在的問題對策

中圖分類號：F045.33 文獻標識碼：A 文章編號：

前言：

隨著市場競爭的日趨激烈，房地產正在告別暴利時代，利潤回歸社會正常利潤水平。房地產業正在進入精耕細作時代，專業化分工越來越細，專業化水平越來越高，需要開發企業變粗放式管理為集約式管理，實現開發成本費用的精確控制。

由于房地產企業具有行業利潤較高、進入門檻較低的特點，導致企業的市場競爭日趨激烈；此外，當前我國政府為了保障房地產產業的穩定發展出臺了一系列從緊的土地、稅收和信貸調控政策。因此，在競爭日趨激烈和不利的宏觀調控環境下，加強項目成本控制成為房地產開發企業面臨的一個重要課題。

房地產企業成本管理現狀存在的問題

1．投資決策階段。項目投資決策階段，是指房地產開發企業按照國家相關政策規定，選擇和決定投資行動方案的過程，是對擬開發建設項目的必要性和可行性進行技術經濟論證，對不同開發建設方案進行技術經濟比較、選擇及做出選出能實現預期目標的最滿意方案的決策過程。它主要包括投資機會分析、項目可行性研究和投資估算三個方面的內容。房地產項目投資決策環節是目前大多中國房地產企業經營運作中的薄弱環節，該階段存在問題具體表現在：

1．1項目可行性研究報告不夠審慎、科學、完整。當前許多房地產企業項目可行性報告中關于市場和價格的預測資料缺乏針對性，對可行性報告的敏感性分析認識不足，并且在對項目決策分析時僅依據方案的內部收益率和還款期的長短可能導致決策失誤。

1．2開發項目的成本估算不夠精確。每個項目都有自身的特點，因此應采取不同的投資估算方法。當前我國房地產開發項目經常采用指標估算法，但是在估算過程中存在沒有對項目流程、定額、價格及費用標準進行具體分析，從而導致項目估算不夠精確。

2. 事前控制階段

1) 建筑工程預算（包括標底）的編制質量和準確性還有待提高。因為我們這項業務屬于外包業務，均打包給專業的造價咨詢公司。從目前的運行情況看，企業缺乏對中介機構的監督、管理以及審核，審查也不夠細致；

2) 公司目前簽訂的工程造價咨詢委托合同，關于咨詢服務質量的要求這一款中，對核心內容的工程量清單表示方式沒作具體規定，咨詢公司按“自選”動作完成，比較籠統，不利于甲方審查；

3) 材料、品牌合作商數據庫未建立或不夠完善，樣本太少，容易造成入庫單位之間結成價格同盟；同時入庫單位水平參差不齊，一旦中標，會給施工帶來諸多不利影響；

4) 材料設備的詢價不夠貼近市場，未形成戰略合作伙伴并形成規模采購優勢，造成與施工單位扯皮；

5) 工程進度款的審核不夠精確，存在一定的隨意性；

6) 簽證變更的審核還不夠及時；

3．項目施工和竣工結算階段

3．1項目施工階段主要是根據設計方案和圖紙，利用原材料和各種機器設備建設房屋的過程。施工階段過程復雜、持續時間長、不可預見因素較多、風險較大，對總投資的影響也很大。當前我國房地產開發項目成本控制在施工階段存在的問題包括：項目施工階段經常出現設計變更、現場簽證等問題，加大了項目成本控制的內容和難度；許多房地產開發企業沒有設立科學、動態、透明的成本臺賬，因而不能進行動態的成本控制；一些房地產開發企業對項目簽證管理流于形式與程序，而未進行實質性的審核管理。

3．2竣工階段是開發項目實施總結性的階段，該階段的成本控制主要包含竣工驗收、工程計量以及辦理竣工結算等工作。當前我國房地產開發項目在竣工階段的成本控制存在以下問題：有些施工單位為了取得較好的工程結算收益，會運用多種手段虛報以提高結算價格，加大了成本控制的難度；有些施工單位沒有編制完善的竣工圖，項目竣工結算材料也不齊全；有時甚至出現項目未竣工而提前使用的情況，從而產生責任不明的工程、設備的損壞、偷盜而承擔額外損失，這些都不利于竣工階段項目的成本控制。

4．銷售階段。房地產開發項目銷售階段的成本控制主要指房地產

開發企業對銷售費用的控制，從而完成項目資金的回收工作，達到預期的盈利水平，確保房地產開發項目投資收益的實現。當前房地產開發項目銷售階段成本控制存在以下問題：

4．1房地產開發企業為了取得更好的項目投資收益，會充分利用在所有媒體上進行廣告宣傳，這就有可能產生營銷媒體的選擇與目標客戶沒有合理匹配，還會出現營銷費用控制不到位，增加相關的成本。

4．2一些房地產開發企業與物業公司的合同條款不清晰、導致權責不明，從而影響客戶服務質量，不利于提升品牌知名度和進一步擴大市場份額。

加強工程成本管理的幾點建議

1. 樹立全員成本管理意識

首先，全體員工要樹立這樣一種觀念；成本是可以控制的，但是成本控制不只是成本控制部門的事情，更需要大家的共同參與。員工的良好的成本意識是全面成本控制的先決條件。對此，建議如下：

1) 各級領導要以身作則，為良好的成本控制系統營造好的環境；

2) 加強各部門的通力合作，共同控制成本。如設計部和市場部應力求產品的定位準確，設計方案要反復修改，盡量減少設計變更，并做好優化設計工作。項目部要注意加強設計變更和現場指令管理，成控部不要局限于預算審核以及與既定的供應商討價還價，還要精通招標、合同管理、工程技術等知識，尤其要詳細掌握上游產業鏈中各供應商的市場資源情況。

3) 建立適當的激勵機制、約束機制和監督機制相互配合。加強合同管理，設立“成本管理團隊獎”，并在項目開始之初簽訂責任書。對達到項目成本控制目標的成控部相關人員、設計部相關人員及項目部（或項目公司）全部人員組成的項目成本管理團隊進行獎勵，否則按“獎罰對等”的原則進行處罰。采用這個方式有以下幾個好處：A、可以讓成本管理滲透到各個環節，這樣可以形成完整的管理鏈條，達到全過程控制。B、可以優勢互補，充分調動各相關部門的工作積極性，達到互相監督、制約。C、可以避免各部門之間的推諉、扯皮。D、可以通過表彰、獎勵，樹立榜樣，促進企業員工的成本管理意識、團隊作戰精神。

2. 事前控制階段的建議

注重資金的時間價值，盡量縮短開發周期。目前的實際工作中，拍得土地以后到項目開工建設施的時間過長，一方面給企業造成了大量的銀行貸款利息負擔，加大了項目的財務成本，另一方面減緩了資金的回籠速度。由于項目前期已經投入大量資金，所以合理的加快開發進度，提前銷售環節，是降低財務成本和盡快回籠資金的最有效途徑。建議在土地拍賣時花小錢辦大事，與長期合作的設計單位和咨詢機構進行合作，請期對待拍賣土地進行合理的市場定位、初步設計規劃和成本概算，一旦中標，馬上進行初步設計，從而縮短設計時間，加快報建報批，這樣可以使動工時間提前，大大縮短建設周期，從而節省龐大的、可觀的資金占用費，也大大提高資金的回籠速度。

結束語：

總之，房地產具有投資回收期長、價值大、占有資金多等特點, 這些特點說明了房地產開發需要大量的資金, 特別是在國家進一步緊縮銀根、當前樓市價格回歸理性、自主需求占主導地位、銷售量回到正常水平情況下，對于開發商來說最理性的事是控制成本，多關注點成本，少關注點房價，因為房價是市場決定的，而成本掌握在你自己手中。成本低控戰略要求企業必須建立起優化流程，嚴格控制成本費用，取得高效的運營效益。

參考文獻：

第7篇：房地產可行性報告范文

對于房地產企業來講，其成本大致包含了固定成本和變動成本兩部分。其中固定成本是相對不變的，主要包含了設計成本、土地成本、建設成本等，這些固定成本可以通過預算管理進行核算，具有相對固定性，能夠直接進行衡量。在土地拍賣過程中，土地的成本一般情況下是確定的，在拍賣成功之后，房地產企業中土地成本就是固定不變的。而建材成本也具有相對固定性，在市場穩定的情況下，建筑成本要素也相對穩定。對于某一建筑項目，在設計建筑方案時其建筑成本也是大致可以確定的。在控制好建筑項目的級別之后，其建筑成本也能夠大致進行估算，此類建筑成本也可以算入固定成本。而變動成本則包含了融資成本等，主要是投資方利息以及銀行貸款的利息等。在市場經濟繁榮的情況下，銀行貸款往往在房地產開發中介入比較深，也是房地產企業市場開發的重要支撐。因此房地產企業最重要的融資渠道是銀行貸款，一般來講這種成本具有不確定性，將其列為可變成本。不過在工程設計過程中假如對于建筑項目所需的資金、還款總額等要素能夠準確計算，并且能夠分析出監測進度、環境等因素的影響程度，則可以將此成本列為不變成本。

二、房地產財務成本管理存在的問題

一是目標成本制定不科學。房地產財務成本制定的目標應當實現全員參與管理，并將可行性目標在考核中進行關聯。一些房地產企業管理者在成本管理目標的制定上沒有充分依靠管理、技術、施工人員，目標可行性不夠。同時，對于財務成本管理的目標也沒有進行有效的項目分級，導致成本預算中的目標成本結構難以層層進行落實。目標預算計劃跟行動之間銜接不到位，很難通過監測和目標管理實現成本管理目標跟現實管理之間的有效協調，這不利于成本目標管理內容的完善，也對工程建設任務造成一定的負面影響。

二是流程程序制定不科學，不利于成本管理。對于建筑項目的開發進度，應當進一步細化，將工程不需要的流程進行刪減，確保工程控制規范性。一些房地產企業在建筑項目開發中，規范性不高，流程程序化水平比較低，這些都不利于節省成本，減少消耗，控制成本目標。一些企業圍繞成本管理制度，約束性不高，沒有建立起相應的成本互控體系，這不僅不利于成本管理工作的有效落實，同時也難以為成本管理起到基礎性推動作用。在成本控制上沒有實現財務部門管理部門和工程部門之間的相互監督，成本管理體系不科學，難以落實成本控制工作，在成本統籌進一步控制以及質量安全控制上沒有形成有效的合力，部門之間銜接性有待強化。

三是房地產企業成本控制中靜態和動態雙重控制協調性不足。房地產企業要進一步強化成本管理，應當實現各管理環節和流程之間的銜接，推動整體的協調性。通過把握生產質量，強化各環節的動態和靜態控制，確保實現管理目標的有效實現。一些房地產企業在成本管理中沒有按照事先設計的管理目標和成本管理模型進行控制，總預算成本計算不科學、不準確，不能保證整體成本控制在可操作范圍之內。由于缺乏動態和靜態雙重控制，對企業未來發展指導性意義不大。

三、房地產財務成本管理的措施

第一，進一步強化財務成本控制。房地產企業在建設項目管理過程中，應當圍繞資金成本和稅務成本兩個方面強化財務成本管理。財務管理人員應當結合現金流量以及可行性報告等相關分析資料，對于資金投放明細進行具體分析，強化資金投資收益分析。依靠資金宏觀管理和有效控制，實現對建筑工程整體規劃的合理把控。在此基礎上，切實提高資金的使用效率，降低資金使用成本。圍繞稅務成本，通過了解和研究稅務法規，強化跟稅務部門之間的溝通協調。根據項目成本進行合理的稅收籌劃，合理合法降低適用稅率，在規避稅務風險的基礎上，減輕房地產企業納稅成本，實現節稅的目的。

第8篇：房地產可行性報告范文

關鍵詞：房地產企業 成本控制 措施

中圖分類號：F293文獻標識碼： A 文章編號：

引言

中國的建筑業經歷了一個空前的高速發展階段，房價也從幾千上升到幾萬。雖然國家在不斷的控制房產價格，但是目前房價還是居高不下，同時也造成目前房地產市場存量過大。究起原因有宏觀調控方面的因素，也主要是因為房地產開發企業成本控制不力。而房地產企業要想在目前的經濟市場中獲得較強的競爭力,也必須降低成本、控制費用支出。本文通過對房地產項目開發成本控制的現狀出發，從不同階段探討房地產項目開發成本控制的措施。

1房地產項目開發成本控制現狀

由于前階段的暴利，一些企業還未形成完善的成本管理體系，如 有些企業未經過項目建議書、可行性分析，就進入設計階段，設計未完善直接進入招投標階段。使得成本根本無法預先控制，更無法談限額設計。

有些房地產企業由于開發商，缺乏管理經驗，不注重設計變更和現場簽證的管理，導致超合同付款，無法準確掌握項目建設過程中的最新動態成本狀況，難以在項目開發過程中及時發現成本控制上存在的問題并及時解決，這些現象都使得項目的成本無法控制。

1.項目前期開發階段

（1）可行性報告粗糙

可行性研究是需要在投資決策前，對項目有關的社會、經濟和技術等各方面進入深入細致的調查研究、分析、計算和方案的比較、論證，并對項目建成后可能取得的經濟效果進行預測和評價。但是目前很多項目編制的可行性研究報告缺乏細節，如對歷史成本資料重視程度不夠，對成本資料分析不足。同時在可行性分析階段管理力量薄弱，水平不高手段落后，資料檢索效率不高。導致沒有有效控制項目物資的數量，投資估算值往往偏低。在進行可行性研究過程中不能有效地識別一些潛在的地質缺陷和其他一些未知風險，從而導致預算超出估算。

（2）設計階段成本控制有待提高

眾所周知進行投資控制的關鍵在于決策和設計階段，而在項目做出投資決策后，其關鍵就在于設計。在設計階段成本控制是工程成本控制的重點。據研究分析，設計費一般約相當于建設工程全壽命費用的1%~2%左右，但正是這1%~2%左右的費用對投資的影響卻高達75%以上。但是往往設計人員無成本控制意識，更多關注的是安全性和先進性，成本控制理念滲透不夠。使得限額設計成了一句空話。

同時設計周期不合理，有些房地產企業把建筑設計看作簡單的勞務性工作，在短期利益的驅使下給定十分倉促設計周期。不少建筑產品由于缺乏優化設計，而出現功能設置不合理影響正常使用；設計圖紙質量差專業之間相互矛盾造成施返工、停工現象，有的造成質量缺陷和安全隱患，造成成本的浪費。

2.項目實施階段

（1）招投標階段

工程招投標是工程項目建設實施過程中進行成本控制和選擇優秀承包商的主要手段，但目前很多招投標只是被作為一個形式一個過程。合理最低價演變成簡單的、原始的、絕對的最低價，惡性競爭；施工設計聯手，高價索賠，買標、賣標支撐起一個積極繁榮的假象，背離招標初衷。最后招標人往往迫于開發周期的壓力而最終以高成本、高單價定標，為日后工程管理和成本結算埋下了隱患。

（2）實施階段

目前房地產企業合同管理不力，動態管理不及時，很多房地產項目老總和房地產企業老總一直困擾的問題是：現在成本是多少？還有多少成本可用？究其原因主要是項目成本沒有體現動態成本的實時性和動態性。只有“在項目執行過程中”能對項目的全成本進行實時反饋，才能控制成本、輔助決策。如果僅在項目結束時得到相關成本數據，實際上對項目成本控制卻沒有任何意義。同時，在項目實施階段缺乏全方位的成本控制，如材料供應，施工企業等部門。

3.項目開發后期

目前很多房地產企業實施了全面預算的成本管理模式，這種模式對降低成本的效率有不確定性。房地產企業成本中相當一部分是變動， 受制約因素很多，隨著生產量及系統性風險的變化而變化。但無數的事實證明這種成本預算績效考核管理辦法果是不理想的，期望通過這種方式讓部門經主動降低成本基上是無效。

2房地產項目開發成本控制措施

1.樹立全面成本控制概念，完善成本控制體系

成本控制的關鍵是要建立科學的管理體系，完善相關配備的措施，以及實施“投資、建設、管理、使用”的分離；改革現行建設程序、使工程建設更加理性。簡化行政審批程序，完善審批制度；建立和完善政府的監督。加強對房地產項目的勘察、設計、招投標、施工的有效監督和管理。完善工程的建設和監理；規范項目建設當中的勘查、設計、招投標、建設過程；建立對勘查和設計監督制度，使成本控制一開始就行之有效。

2.投資決策階段

（1）首先要組建一支有效的成本控制和管理團隊

這個團隊從項目投資決策階段到交付使用階段需全過程參與，團隊的人員構成有設計人員、各專業工程技術人員、造價人員、營銷人員、財務人員、項目管理人員等。房地產項目開發過程中不確定因素較多，隨時有各種問題需要解決，只有高效率的項目管理團隊才能應對。這個團隊不但會解決已經出現的問題，還要有前瞻性，能夠預見到將要發生的問題，并有應對方案，同時，團隊要在整個項目實施過程中保持穩定。這樣一個團隊才能保證整個項目從決策、設計、施工到營銷順利進行，才能做到對房地產項目開發成本全程控制。

（2）強調設計，加強合同管理，嚴格控制設計變更

首先．選擇優秀的設計單位。優秀的設計單位首先設計理念是全面的，除了考慮安全、適用等要求外，還需要滲透經濟理念，這是目前設計人員比較缺乏的。其次，推行限額設計。限額設計就是按照批準的可行性研究及投資估箅控制初步設計，同時各專業在保證達到使用功能的前提下，按照分配的投資限額控制設計，嚴格控制技術設計和施工圖設計的不合理變更，保證總投資限額不被突破。在整個設計過程中，設計人員與造價人員、合同管理人員密切配合，做到技術與經濟的統一。

3.項目實施階段實施動態管理

（1）招投標階段

根據設計選擇合適的招標方式，根據合同形式，編制出內容詳細的招標文件，廣泛信息，通過招標選擇信譽高、工期短、技術力量強、質量好、造價適中的承包單位以有效保證對施工階段的造價控制。

（2）實施階段

在項目實施過程中針對出現的項目變動情況，在發生現場簽證時應做到先算賬后實施，在辦理每一簽證之前必須進行工程量及成本增減分析，變工程成本事后被動控制為事前主動控制。此外，委派經驗豐富、協調能力強、職業素養好的現場代表進駐現場，同時委托實力較強、有責任心的監理公司，加強對工程質量、工期和成本的管理。在工程分包或工程材料采購過程中，應充分引入市場競爭機制，以選擇資質優良且成本低廉的施工單位和設備材料供應單位。

（3）進行科學的合同管理，嚴格控制合同變更

進行科學的合同管理，主要是要明晰合同內容和范圍以及合同文件的組成，對施工合同、監理合同和材料合同的條款進行嚴密審查，做到資料齊全、文字嚴密，避免含糊其詞和條款的前后矛盾。對合同履行過程進行跟蹤檢查和監督，提高合同執行的效率，對發生的合同變更，嚴格其審查和批準程序，有效地控制工程造價。

4．結算、審計階段： 注意過程的資料收集和整理，可以避免后期結算審計時因沒有第一手資料的意見糾紛，做好了能很大的提高工作效率，避免結算、審計過程中的扯皮糾紛，也避免了后期再補充資料的麻煩，有依有據的資料可降低很多不可預計的成本增加，做到了項目成本的最真實性。

3結語

房地產企業項目開發各個階段的成本控制是相互影響又相互促進，只有加強房地產開發項目各個階段的成本控制工作，才能增加開發商的市場競爭力和提高開發商的利潤空間，同時要加強前期階段如設計階段的成本控制，能更有效的控制成本。只有這樣才能在目前的房地產市場上有競爭優勢，也能降低房價，促進社會和諧發展。

參考文獻：

[1]付本義，房地產企業成本控制精細化管理研究，碩士學位論文，2012.02；

第9篇：房地產可行性報告范文

【關鍵詞】房地產；工程管理；問題；對策

房地產工程管理直接影響房地產工程建設的效果，而針對目前房地產工程建設的實際情況提出有效的管理對策對我國建筑行業的管理研究十分有利。本文整理了當前房地產工程管理存在的問題，并提出了相應的解決對策，為提升房地產工程管理的實效性提供了寶貴的建議。

1.當前房地產工程管理存在的問題

從房地產工程管理的流程上看，從工程前期準備到入住，工程主要包括以下工作：工程前期準備；工程計劃管理；工程技術管理；工程質量管理；工程成本管理；工程監理管理；工程移交；保修期服務等內容。而從這些流程內容的管理情況來看，工程計劃屬于管理的準備關鍵；工程質量管理是工程信譽的管理重點；工程監管則是整體工作情況的把握重點。因此，下面就針對這三方面容易存在的問題進行詳細分析。

1.1計劃管理存在的問題

目前房地產工程管理的計劃管理環節需要工程部門能夠對工程的情況進行市場研究，然后再編寫可行性報告，最后以最快的速度完成決策。但是，目前的房地產工程卻使得計劃決策的時間越來越長，嚴重影響了房地產工程的施工和定位。這樣情況產生的原因，主要是因為前期對市場研究不充分，決策緩慢，由于沒有詳細、“可行”的項目可行性研究報告，使得項目的規劃設計遲遲不能如期進行，即使勉強進行了多方案的規劃概念設計，也會因為市場研究不充分，心中無底，評判“標準”不明確，猶豫不決，影響決策。而在這樣的長期計劃環境下，計劃管理工作缺乏全面的預算處理，加上很多房地產工程都屬于較大型的工程，如果工程現劃不妥，那將使成本超過預算，浪費巨額資金，調度不當將導致不必要的延誤，而且管理不善將使企業破產。

1.2質量管理存在的問題

房地產工程的質量控制有利于彰顯企業的市場信譽，獲得更多的工程建設機會。但是目前工程質量管理存在的問題也比較嚴重，例如：工作職責、重點不明確。按原交接，土建工程師主要管理設計變更收發，現場文明施工，而非土建施工管理；水電工程師主要管理臨時施工水電，而非水電安裝管理。另外，質量管理缺乏現場管理控制環節，使得施工過程中的質量管理控制缺乏現場監督，而且也不能完全按照施工計劃去完成。

1.3監理管理存在的問題

房地產工程監理工作存在的問題主要表現在監理工作對施工過程的管理不夠全面，監理部門只是重視在施工前的準備和竣工情況進行監理，而對于施工過程中的各個環節都沒有詳細的監理建議和內容。另外，施工單位往往不重視監理建議，監理工程師下發了停工令，施工單位對監理工程師指令置若罔聞、拒不執行。而造成這樣現狀的原因就是企業的監理工作不夠重視，施工企業應該明確監理管理和執行管理建議的重要性，嚴格按照《工程監理合同（范本）》、《建筑法》以及相關法規的界定進行管理工作。

2.房地產工程管理實效作用的彰顯措施

2.1加強計劃管理

房地產工程計劃管理首先應該加強事前控制，例如：評估建設單位的資信情況施工企業應深入調查建設單位的資信情況，掌握其信譽度和資金籌集渠道、資金到位情況，爭取做到信譽低的工程不攬，防止工程一開始就形成工程拖欠款。其次，要加強計劃管理控制，尤其對于大型的房地產工程而言應該在計劃管理過程中強調對工程資源、成本、質量和預算進行仔細的監控。控制還指利用反饋信息循環修改項目計劃，以及有能力資源調配到最需要的地方。另外，計劃管理應該重視對工程計劃的詳細內容進行全面管理，包括：了解項目的位置、地形、地貌、地質條件，現有建筑物及附著物的情況。了解項目宗地內原有建筑物拆遷計劃的制定，并注重與工程計劃相配套。了解項目宗地的地質勘探工作，地形、地貌的測量工作。

2.2強化質量管理

房地產工程的質量管理首先從材料部門應該作好材料的管理，甲供材須根據工序及施工進度安排進料，盡量降低存儲成本。在滿足材料合格的前提下，應努力爭取最低價，掌握建材市場價格變化規律，制定材料價格的管理措施。其次，要設立現場的質量監督管理組織，對房地產施工的現場質量情況作出明確的管理。還有，要實現負責制，對各項目的施工情況應該以簽訂負責人的方式為主，保證工程施工的每一個環節都能夠安裝合同書的質量要求來完成。而且這樣的管理模式能夠將工作落實到個人，保證房地產建設質量。

2.3完善監理管理

工程監理管理應該重視監理工作的作用，施工單位應該對監理結果嚴格地執行，不能因為影響預算而已犧牲工程質量為前提。首先，監理工作的重點要放在事前控制，這是監理職能的要求。關鍵部位、關鍵工序的隱蔽、施工，監理人員要實行旁站、巡視或平行檢查，不能等到即成事實，待施工質檢報驗后，才“秋后算帳”。其次，由于設計方、施工方、監理方、材料供應方等，專業分工不同，但由于專業的相關性強，從各自專業的角度，常常能對對方的工作成果形成自己的評價意見。因此監理管理工作應該重視對各方面建議的收集，然后做出監理的最后建議。

綜上所述，房地產工程建設管理工作十分關鍵，維護管理的實效作用必須要從計劃管理、質量管理和監理管理三方面進行全面的控制。

參考文獻：