房地產企業土地增值稅清算探思

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摘要：近年來，備受關注的新時期稅制改革“營改增”是對財稅體制的又一次深刻變革，是充分體現稅收制度內涵和價值取向的重要舉措，有利于我國增值稅相關制度的規范。改革以后，房地產企業土地增值稅清算將會受到相關政策的影響，企業需要充分學習“營改增”的相關政策，從理論體系與基本概念上對“營改增”有一個深刻的認識與理解。本文以房地產企業營改增及土地增值問題為研究對象，從其相關概述入手，深入分析營改增對房地產企業土地增值稅清算的主要影響，運用科學的理論指導，加強對房地產企業土地增值稅清算工作的思考，從而為更好地應對相關影響提出合理的對策。

關鍵詞：營改增；稅制改革；房地產企業；土地增值稅清算

早在2011年，我國就下發了營改增的試點方案；通過逐步推廣，“營改增”試點范圍已經在2013年8月擴大到了全國范圍；2016年5月1日起，我國營改增試點范圍擴大到了建筑業、房地產業等現代化服務行業，營業稅改增值稅正式全面實施。面對這樣的稅制改革的變動，房地產企業土地增值稅清算勢必會受到影響，相關的土地增值稅清算規則將會發生改變，企業需要加強對相關政策的重視，采取科學合理的措施有效應對營改增對土地增值稅清算工作帶來的影響。

一、房地產企業營改增背景下土地增值稅的概述

通過分步推進相關工作，逐步落實營改增相關政策，我國營改增工作的部署從2011年開始到2016年全面推廣開來，直到2017年營業稅正式退出稅收制度。任何一項國家政策與改革都是黨中央依據我國國情而進行的戰略部署，營改增即營業稅改增值稅就是我國稅收制度的一次重大改革，減輕企業稅負，主要在于消除制約服務業發展的稅收制度障礙，同時從總體上減輕生產性服務業相關產業鏈的稅負，營改增也有利于完善稅制，消除重復征稅，有助于社會專業化的分工并優化投資、消費和出口的結構。增值稅，顧名思義，就是將企業以前繳納的營業稅的應稅項目全部改為增值稅，是一項減稅制度，對增值稅進行規范。除了運輸業，2016年營改增的稅收范圍也逐漸擴展到建筑業和房地產等部分現代服務業。伴隨著試點范圍的不斷擴大，改革后的稅率也發生了一定的變化，相關稅金清算工作也不同程度地受到了影響。土地增值稅適用于房地產經營企業等單位或個人，以轉讓收入向國家支付的賦稅，土地增值稅在營改增后計算方法有了變化，它不同于增值稅預征率，它實行四級超率累進稅率，按規定進行相應稅率的計算，根據土地增值稅稅率表，按照扣除或未扣除扣除項目的比例確定。

二、房地產企業營改增背景下土地增值稅清算的主要變化

(一)土地增值稅增值額（轉讓收入確認）的變化

由納稅人轉讓房地產所得的土地增值稅，在“營改增”前已包括價款和價外費用，相關稅法適用營業稅。增值稅是一種價外稅，指的是計算增值稅額時，其計稅價格是不包含增值稅額的，即增值稅在價格之外，納稅人轉讓房地產所得的收入只有價款部分作為房地產轉讓收入。

(二)土地增值稅抵扣項目的變化

原來能夠列入“轉讓房地產稅金”等抵扣項目的房地產企業的營業稅應，在營改增后不能通過相關抵扣項目進行抵扣，土地增值稅可抵扣項目減少。轉讓國有土地使用權、地上的建筑及附著物并取得收入的單位和個人為土地增值稅的納稅義務人，取得的收入減去國家規定扣除項目的余額，即為實際要繳納的增值額。土地價款等一部分費用在計算土地增值稅的時候，可以抵扣銷項稅。基于構成房地產企業成本費用繁雜難以取得增值稅發票的，依據有關財稅文件的規定，列入扣除項目的，不再計入銷項稅額抵扣。因此，房地產企業需要加強對增值稅發票的管理，完善相應的流程，確保相關人員的崗位責任感。

(三)土地增值稅稅款預繳的變化

土地增值稅稅款預繳發生了一定的變化，具體表現在由原有來地方稅務機關征收土地增值稅改為通過國稅征收；然而地方政府仍然繼續征收土地增值稅、企業所得稅，房地產企業的稅收因此受到了多方面的管理。除此之外，納稅人在項目全部完工前轉入土地、房產取得的收入由于涉及成本確定或其他原因，無法計算土地增值稅的，可以預繳土地增值稅待項目全部完工辦理結算后再進行清算多退少補，避免重復征稅。

三、房地產業營改增背景下土地增值稅清算對策研究

面對營改增對房地產企業增值稅清算帶來的一系列影響，房地產企業需要加強相關政策的學習，結合相關理論體系，統籌規劃增值稅清算工作，從而適應經濟社會發展新形勢下的增值稅的改革。營改增以后，土地增值稅的增值稅額和抵扣項目，以及稅收預繳都受到了改革的影響發生了一定的變化。營改增對企業稅負的減輕是稅制改革實施的意義，同時還在一定程度上避免了重復征稅。營改增以后，增值稅制度取得了進一步的完善，企業擴大營利的同時，促進了二三產業的融合，促進了經濟發展的可持續。為了積極應對營改增，企業需要采取相應的策略，全面應對營改增對土地增值稅清算帶來的影響。

(一)建立并完善財務管理機制與體系，以更好地適應增值稅改革

任何工作的開展都離不開健全合理的管理機制與體系，為了使得企業更好地適應增值稅改革，需要加強財務管理機制與體系的建立并加以完善。通過建立財務管理機制與體系，能夠有效完善企業的財務管理系統，提高財務管理水平以及土地增值稅清算工作的準確性與效率。建立財務管理機制與體系后，有利于企業加強對財務工作的重視程度，從而使得企業制定符合房地產土地增值稅清算的計稅體系，能夠隨政策變化以及清算工作的實際需要選擇合理的計稅方法。

(二)加強“營改增”相關政策的學習，以便與相關部門建立及時有效的溝通

綜合考慮，對房地產企業增值稅清算，需要企業加強對“營改增”的重視，組織企業財務人員加強相關政策的學習，加強對土地增值稅的實施對房地產企業的影響的認識與理解。財務人員應該隨時關注相關政策規定，充分了解政策中有關土地增值稅規定的變化，做好土地增值稅清算工作。加強營改增相關內容的學習和實踐，拓展財務人員對營改增整體知識框架的掌握，使得企業更好地適應新形勢下的政策變化，有效做好稅務風險防控工作。通過對相關政策的學習與理解，加強與相關部門的聯系，建立及時有效的溝通，使得土地增值稅清算工作按相關規定有序開展，促使企業在持續穩定的基礎上取得進一步發展。

(三)強化并細化稅金清算工作及其流程，以提高清算工作的效率與準確率

“營改增”之前，房地產企業土地增值稅清算的工作流程較為簡單，便于執行，財務部門只需要進行營業稅預算就能夠很方便后續的增值稅清算工作的順利開展。土地增值稅和營業稅實施后，計算程序繁瑣，計算誤差容易引發不必要的稅收負擔問題。為了簡化這一流程，需要企業強化并細化稅金清算工作的相關流程，提高財務人員的專業技能與崗位責任心，細化土地增值稅與營業稅兩種稅額的計算流程，將誤差降到最低，從而提高清算工作的效率與準確率。

(四)加強增值稅發票管理的規范性，以使銷項稅額能夠按需抵扣

由于房地產企業進行工程項目投資時，融資困難、項目施工的周期長、工人成本高，相應的增值稅發票取得困難程度大。針對這種現象，企業要提前制定各項計劃，加強對增值稅發票管理的規范性，對發票的種類進行合理劃分，預算部門負責抵扣稅款的核算，調整原材料來源。在選擇合作對象時，企業一般以普通納稅人為首選，從而獲取能夠進行增值稅銷項稅額抵扣的增值稅的專用發票。企業以及相關人員要加強對增值稅發票的管理的重視程度，制定合理的管理政策，規范增值稅發票管理工作。

(五)合理選擇計稅方法，以使企業經濟效益最大化

在計算繳納土地增值稅時要綜合考慮增值稅稅額的抵扣問題，將部分增值稅既可以做銷項抵扣又可以分為增值稅抵扣。規范營改增以后的企業工作流程，結合房地產企業的特殊性，合理選擇計稅方法，通過詳細計算對比盡可能降低企業的土地增值稅，減輕企業賦稅壓力，從而使企業經濟利益達到最大。

(六)提高財稅人員業務水平，合法有效降低企業稅負成本

在房地產項目管理過程中，企業財稅人員對政策的了解并執行是項目土地增值稅清算的重要控制過程，因此，加大專業培訓，讓財稅人員對“營改增”政策充分了解，根據制定的合理計稅方案，落實執行，在過程中跟蹤管控，實現合法有效的降低企業稅負成本。四、結束語研究增值稅清算對房地產企業土地增值稅清算的具體影響，有助于企業在經濟社會發展新形勢下充分認識增值稅改革的內涵和重大意義。隨著我國經濟建設的不斷發展，為避免重復征稅對企業造成的稅收負擔，要結合房地產行業的特殊性，進一步完善增值稅相關制度，營改增經過試點到全面實施，取得了建設性進展。企業通過提高對相關政策的認識，建立財務管理機制和制度、強化清算流程、規范增值稅發票管理等，積極應對營改增背景下所面臨的挑戰。增值稅改革的不斷深入，企業可以完善企業管理的變革，更好地應對土地增值稅清算帶來的沖擊，促進企業在轉型升級中的發展。

參考文獻

[1]馬欣.試論“營改增”后關與房地產企業土地增值稅清算的思考[J].納稅,2021,15(10):3-4.

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[3]湯健.“營改增”后房地產企業土地增值稅清算稅收籌劃研究[J].現代經濟信息,2017(18):167-168.

[4]湯健.“營改增”后房地產企業土地增值稅清算稅收籌劃研究[J].現代經濟信息,2017(16):184-185.

作者:徐禮芳 單位:郭氏投資集團有限公司