土地增值稅清算常見問題及對策

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摘要：土地增值稅清算是指納稅人在滿足清算條件后，嚴格按照國家稅法相關要求，完成房地產開發項目土地增值稅清算工作。土地增值稅清算工作過程比較繁瑣，容易在清算環節中出現各種問題。所以，本文結合房地產土地增值稅清算基本要求，重點分析土地增值稅清算中存在的常見問題，根據分析結果，提出土地增值稅清算中常見問題的處理對策，具體內容如下。

關鍵詞：土地增值稅；清算；常見問題；對策

土地增值稅在完善稅法相關體制、增強執法效能、增加地方財政收入、促進社會發展等方面有著重要意義。從目前情況來看，房地產項目土地增值稅清算在社會發展中發揮著重要作用。房地產開發項目的土地增值稅應當在收到預售收入時先預繳，待項目符合清算要求以后，再申請完成土地增值稅清算工作。稅負是企業重點關注的內容，土地增值稅在房地產項目經營中占比較大，做好土地增值稅清算工作，依法進行合理納稅，能夠有效提高企業整體效益，促進企業健康發展。

一、房地產土地增值稅基本概述

房地產土地增值稅是指在房地產項目開發建設中，出讓地上的建筑物及其附著物，對其轉讓中產生的增值額繳納的稅金，土地增值稅實行四級超率累進稅率。由于房地產項目涉及的類型比較多，核算內容復雜，難度系數高，所以在對房地產土地增值稅計算過程中，需要嚴格按照房地產項目預售收入進行預征，在房地產項目竣工后對其進行清算。

二、土地增值稅清算中存在的常見問題

（一）清算單位確定問題對于土地增值稅清算來說，在工作開展之前，應確定好清算單位，并對清算對象有一定的了解，之后才能保證此項工作順利進行。在實際中，不同清算單位在清算結果上將會存在明顯差異，而導致該現象出現的主要原因是不同的清算單位在清算的內容不同。對于清算中存在的清算單位問題，稅務部門的相關文件中已經明確指出，土地增值稅清算應根據房地產項目進行整體清算。如果房地產項目分期、分批開發建設的，以每批項目為具體清算對象。同一房地產項目不僅涉及普通住房建設，還涉及非普通住房或其他類型房地產項目的，要求企業計算出每類房地產項目的增值額和增值率，分別對其進行土地增值稅清算。相反，將會給土地增值稅清算結果真實性和精準性造成影響。

（二）房地產收入總金額審核問題在房地產銷售收入審計中，要求購房合同、銷售發票、銷售臺賬等數據做到相互統一。在清算工作中，還要注意以下幾個問題。首先，非直接銷售已開發產品也應確認收入，如開發產品換取非貨幣性資產、職工福利、償債、對外投資等方式發生所有權轉移時，應視同銷售確認銷售收入。其次，審核房地產項目測繪后的可售面積，是否存在無產權部分面積的銷售未納收入總金額。最后，房屋銷售價格確定問題，應結合開發項目所在地區和季度銷售價格作為參考，根據企業相同地區相同期間銷售同類房地產的平均價格進行確定。除此之外，還需注意交易行為是否滿足國家法律法規要求。

（三）房地產項目開發成本審核問題房地產項目開發建設環節，是土地增值稅清算審核的重要環節。在清算審核過程中，應該考慮以下問題。首先，對于征地問題。在實際中，要關注土地使用權取得中支付的征地費、拆遷補償費等相關費用。并且，重點審核項目是否分批建設及費用支付是否存在分攤情況。其次，應重點審核清算項目工程施工成本，把工作重點放在審核工程施工成本結算金額、主體建安工程是否經過中介機構工程審價、單位建筑成本是否合理等。最后，重點審核發生成本是否和企業提交的各項賬款信息一致。由于在大部分房地產項目中，企業建造材料通常是企業根據項目建設需求進行獨立采購，所以審核工作過程中，需要測算該部分成本費用數量、單價是否合理，是否有重復入賬，相應款項支付資金流向是否正常合理。

三、土地增值稅清算中常見問題的處理對策

（一）完善相關法律法規當前我國現有的土地增值稅部分法律法規依然需完善，需要制定一系列關于土地增值稅清算法律標準。首先，應適當擴大土地增值稅清算范圍。目前，土地增值稅清算還沒有完全覆蓋到二手房、工業用地、商業用地等領域。為了支持實體經濟發展，調節商業用地或者工業用地投資行為，土地增值稅清算需要覆蓋到二手房、工業用地、商業用地等領域中，逐步取消土地增值稅的核定征收。其次，在實施土地增值稅清算時，由相關稅務部門制定詳細的操作要求，為后續土地增值稅清算工作開展提供指導，以便有效處理清算過程中各種問題。最后，加大土地增值稅清算工作的宣傳力度，保證相關部門能夠明確具體工作流程和要求，為后續執行工作開展奠定扎實的基礎。

（二）輔導企業建立土地增值稅核算體系要想順利完成土地增值稅清算工作，稅務部門需要加強土地增值稅核算管理。輔導企業科學構建稅務核算體系，將企業賬目明細設置進行規范統一，明確項目中各項收入與支出，便于后續土地增值稅清算審核工作順利開展。與此同時，企業還要加強銷售臺賬管理，及時更新臺賬內容，讓業務部門與財務部門相互配合，充分交流，對銷售合同的檔案進行統一管理。除此之外，企業還要加強房地產各項費用支出控制，將其作為企業重點關注的內容。財務工作人員需要將成本控制細節進行標記，讓項目明細更加清晰，便于后續考察與管理。在實際審核工作中，需要加強對房地產開發項目成本費用的比較分析，檢查房地產開發企業是否存在虛假捏造建筑成本的情況。企業還要加強土地增值稅監督核算，規范相關人員工作行為，強化其職責意識。企業還要加強內控管理體系建設，根據企業經營發展狀況進行科學判斷，明確企業生產經營活動中存在的風險因素，采取有效措施降低風險給企業帶來的不良影響，從而實現企業健康發展。

（三）整合各項資源、提高征管水平土地增值稅清算作為一項復雜且系統的工作，在實際審核工作中，需要對各年度開發成本、銷售收入進行統計核算，計算過程比較復雜，征管難度大。稅務部門需要結合土地增值稅清算內容，總結工作經驗，實施標準化培訓，保證稅務人員能夠對房地產開發項目各項業務和流程有充分了解，熟練清算業務，從而提高征管水平。與此同時，相關部門應該制定具體的管理方式，規范稅務部門驗證行為，組建清算管理團隊，將清算管理工作落實到位，保證土地增值稅清算工作質量。稅務部門應把土地增值稅清算管理作為工作重點，增強業務能力，促進清算工作效率和提高清算工作質量。通過整合各項資源減少清算工作量，降低稅務部門執法風險。政府部門作為稅收受益者，還可以利用現有資源，實現政府、稅務、企業三者共贏。

（四）積極引進大數據技術隨著信息化時代的來臨，企業在開展土地增值稅清算工作過程中，容易受到各種因素的影響，無法保證計算結果的準確性，使得企業整體效益降低。為了改變這種狀況，需要把大數據技術進行取證，做好土地增值稅清算工作。在大數據技術作用下，能夠有效完成土地增值稅清算工作，保證清算結果的準確性，對企業整體效應起到保護作用，從而實現企業健康發展。

（五）加強稅務部門審計調查對于稅務部門來說，土地增值稅清算相關數據是否真實可靠，往往和稅務部門人員工作水平和職業素養有著直接關聯。土地增值稅清算工作中房地產開發項目諸多資料和數據也要得到稅務部門的支持，所以，審計部門在落實審計調查工作時，應該對稅務部門人員工作情況和履職狀況進行觀察。審計部門在審計過程中，對于征管人員專業水平、職業素養、征管方式、征管信息化水平等有著嚴格要求，需要對這些信息進行調查，分析是否滿足征管要求。并且，審計部門還要對稅務部門履職情況進行分析，關注內容包含稅務部門是否嚴格按照國家宏觀調控政策及法律要求落實好稅收征管工作，是否存在工作懈怠的現象，如果有，及時督促稅務部門整頓處理，保證稅務部門工作質量，順利完成工作目標。

四、結束語

總之，在土地增值稅清算審核過程中時，要求稅務部門嚴格按照我國稅法的有關要求履行職責，確保土地增值稅清算質量，提高清算工作效率。在實際工作過程中，為了將土地增值稅清算審核工作落實到位，需要對我國現有法律法規進行優化，規范土地增值稅清算工作流程，健全核算體系，整合各項資源，提高征管水平，為后續土地增值稅清算工作順利進行保駕護航，保證土地增值稅清算工作目標快速完成，給企業創造更多的效益，促進企業長效發展。

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作者：何劍雯 單位：浙江嘉晟稅務師事務所有限公司