談房地產企業土地增值稅納稅籌劃

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摘要：土地增值稅是房地產企業最重要的稅種之一，占據房地產企業納稅總額不小的比重。本文主要介紹了房地產企業稅務籌劃方法和在各階段土地增值稅納稅籌劃需要注意的問題，最后根據房地產企業的特性提出關于土地增值稅稅務籌劃的建議，希望對房地產企業的發展提供幫助。

關鍵詞：稅務籌劃；房地產；土地增值稅；普通住宅；增值額

房地產企業具有資金密集型、項目周期長、資金回收速度慢等特點。由于許多款項難以及時收回，一些房地產企業面臨著較大的資金周轉壓力。再加上房地產本身屬于高稅負行業，所涉及的主要稅種有企業所得稅、增值稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅等，其中土地增值稅占房地產企業納稅總額較大比重。因此，房地產企業進行合理的土地增值稅納稅籌劃，將極大減輕企業資金周轉壓力，促進企業健康運轉。

一、房地產企業納稅籌劃方法

1.巧用臨界點稅法規定不同的銷售額或增值額適用不同的稅率，當銷售額或增值額超過某一標準時，稅率會發生變化，此標準值即為臨界點。根據我國現行的土地增值稅法律及政策規定，房地產開發為普通住宅的，當建造的普通住宅項目的增值額小于扣除項目金額的20%時，全部增值額免征土地增值稅；大于扣除項目金額的20%時，全部增值額應繳納土地增值稅。這里的扣除項目金額的20%就是臨界點。當房地產企業普通住宅項目的增值額處于扣除項目金額的20%附近時，應當進行適當的納稅籌劃，合理降低稅負。

2.正確劃分核算單位與項目類型如果一個開發項目中同時需要建造普通住宅和非普通住宅的，需要分別計算增值額。房地產企業在開發建設中，往往采取分期開發模式，行業業態往往包含普通住宅、別墅、商鋪及地下車位等項目。所以，房地產企業可以考慮通過充分錯配分期及項目類型，比如非普通住宅與地下車位規劃為同一期開發，將增值率較高的非普通住宅銷售收入轉移一部分到車位，合理調節收入分配，以此達到節稅的目的。

3.選擇有利的項目扣除成本費用分攤方式根據我國現有的土地增值稅稅制，房地產企業多個項目同時開發或者分期開發同一個項目的，又或者在一個建造項目中建造不同類型房地產的，應當根據建造項目的最終受益對象，選擇合理的成本費用分配方法，將成本費用分攤至最終受益對象。分攤方法有占地面積法、建筑面積法、直接成本法或主管稅務機關確認的其他合理方法。房地產企業應當對不同分攤方式進行評估測算，選用不同的分攤方式分攤開發成本，對應的土地增值稅稅負也不同。企業應從各種不同的分攤方式中，選擇最有利自己的分攤方式，合理降低稅負，依法節約稅收成本。

二、房地產企業在各階段的土地增值稅納稅籌劃

1.前期準備階段前期準備階段主要涉及資金籌集的問題。房地產企業可以根據需要選擇最恰當的利息扣除標準，以此達到稅收籌劃的目的。稅法規定，建造項目能夠按轉讓房地產計算且能夠提供金融機構證明的利息支出，可允許按實際支出數額扣除，但扣除上限是按銀行同期的貸款利率計算的金額。此時的房地產開發費用可以按照房地產開發成本和取得土地使用權所支付的金額之和的5%計算扣除；凡不能提供金融機構的證明或按照轉讓房地產開發分攤利息支出的，房地產開發費用按開發成本和拿地金額之和的10%以內計算扣除。所以，為了達到企業價值最大的財務管理目標，房地產企業在融資與利息扣除方式選擇時有如下兩個方案選擇。第一種方案是：如果房地產企業融資渠道為金融機構等利息費用可以提供金融機構證明的，依稅法規定可以據實扣實，開發房地產項目融資主要依靠負債籌資；與此相反，第二種方案主要采用權益資本的籌資方式，資金成本較小，預計利息費用較低，可以不計算按期分攤的利息，按這樣的方式可以盡可能扣除房地產開發費用，達到企業價值最大化的目的。

2.建設階段土地增值稅的納稅籌劃思路主要是多抵扣和少增值。在建設階段，房地產企業發生的成本費用將會成為應納稅增值額的抵扣項，對應繳的土地增值稅產生最直接的影響。房地產企業需要充分了解稅務機關規定的抵扣標準，盡量增加土地增值稅的抵扣項目，如地價和開發成本可以按20%加計扣除的項目，應確保精準核算，使土地增值稅應納稅額降至最低。加大對拆遷補償款、安裝費、基礎設施建設費等項目的投入，提升房屋質量，也可適當將人事費用等計入開發成本開發間接費，增加土地增值稅的扣除項目。房地產公司也可對一些建筑企業進行收購，將利潤向建筑企業轉移，減少應納土地增值稅稅額。

3.銷售階段在銷售階段，企業可根據稅法規定的臨界點制定合理的銷售價格。稅法規定，當普通住宅建成后的增值額小于扣除項目金額的20%時，土地增值稅可以豁免。企業可控制銷售價格使其達到免稅的標準。房地產企業也可利用合同管理實現降低土地增值稅，如將合同分散為房產轉讓合同和房屋裝修合同，那么只有第一份合同屬于土地增值稅的納稅范圍，第二份合同的金額只用繳納增值稅，稅率低于土地增值稅，實現了節稅的目的。另外，部分房地產項目由于早期取得土地成本較低，增值率較高，可以考慮設立獨立核算的全資銷售子公司，通過合理的“批發價”將房地產銷售業務“整體”轉包給全資銷售子公司，再由全資銷售子公司以零售價出售給業主。這樣從整個母子公司組成的商業集團上看，既以較高的價格將房地產項目銷售出去，與此同時又合理地降低了企業的稅負。由于增值稅可以抵扣，因此這種業務不會增加增值稅稅負。需注意的是，選擇這種土地增值稅籌劃模式，會增加契稅稅額和印花稅稅額，因此，所節約的土地增值稅額應大于新增的契稅稅額及印花稅稅額，才具有籌劃意義。全資銷售子公司以零售價出售給業主的，還要繳納土地增值稅，從房地產開發企業“銷售”給全資銷售子公司的“價格”是否公允，是否會被主管稅務機關認可等。因此，設立獨立核算的全資銷售子公司進行土地增值稅籌劃是否具有可行性有待商榷。

三、房地產企業土地增值稅納稅籌劃策略

1.增強納稅籌劃意識，充分利用稅收優惠政策有很多企業對納稅籌劃認識不足，房地產企業要對納稅籌劃有正確的觀念，在合規、合法的范圍內進行納稅籌劃能夠幫助企業優化現金流，提升經濟效益。在企業內部應加強對稅務籌劃的宣傳和對相關工作人員的教育。同時，加強對稅收籌劃的風險管理，要充分熟悉稅務機關出臺的稅收政策，利用合規政策幫助企業節稅。土地增值稅作為房地產行業的第一大稅種，其覆蓋范圍廣泛，涵蓋了銷售收入、籌資、工程決算等種種內容。在清算土地增值稅時，對稅務人員的專業知識要求較高。因此，土地增值稅的納稅籌劃需要稅務會計對相關政策全面準確理解和掌握，才能制定科學合理的納稅方案，幫助企業合理避稅。房地產企業也需要根據項目類型、占地面積、規模大小等，選擇最優惠的稅收政策，使企業的稅收負擔降至最低。

2.配備專業稅籌人員，加強企業稅務籌劃水平對任何行業企業來說，人才都是決定企業發展的基石。作為納稅大戶的房地產企業，配備專業的稅籌人員是非常必要的。房地產企業應積極引進一些綜合素質優秀的稅務籌劃專業型人才，使企業人力結構得到優化。原有的財務工作者不僅應從過去的工作中歸納總結有利的稅籌知識，還應該主動豐富自己的知識結構，了解最新的稅收政策。同時，企業可以為員工提供學習的機會和平臺，如組織交流會、邀請財稅專家舉辦講座等。由于我國稅收政策更新速度較快，近年來改革力度較大，為了及時了解稅收政策變革信息，企業可保持與稅務機關良好的溝通，也可關注稅務機關公眾號，及時掌握稅收政策變化動態，為企業進行稅務籌劃提供參考。

3.健全企業稅收管理制度企業的稅收管理制度需要結合企業的業務類型、管理風格等來制定。隨著現代管理制度的不斷改進，為了提升稅籌質量，房地產企業也要健全自身的稅收管理制度，提升企業管理水平。許多房地產企業雖然規定了稅務工作流程，但實際運用效果不夠理想。因此，房地產企業應改善或健全稅務管理制度，從基本操作層面逐步落實，提升企業經濟效益。在日常會計核算的過程中，保證數據的準確性和完整性，稅務清算要及時規范。結合行業特性和自身發展狀況，多向行業內部優秀企業借鑒管理經驗，增強稅務籌劃工作的整體性和準確性。

四、結語

近年來，有關房地產的稅收改革政策相繼出臺，尤其是針對土地增值稅。為了實現最大經濟效益，房地產企業需要把土地增值稅納稅籌劃當作工作的重點，加深對土地增值稅稅收政策的理解和掌握，在項目的各個階段積極做好稅務籌劃工作，促進企業長期健康發展。稅務部門也應加強對房地產企業的支持和引導，保證宣傳教育工作的及時性和準確性，幫助企業正確對待稅務籌劃。

參考文獻

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3.劉怡.探討房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃.財務學習，2020（10）.

作者：尤文輝 單位：南益地產集團有限公司