房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問(wèn)題及對(duì)策

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摘要：資金管理水平是衡量企業(yè)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)的重要指標(biāo)，而房地產(chǎn)業(yè)作為高負(fù)債率的風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，資金管理已成為企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存和取勝的關(guān)鍵性因素。但是房地產(chǎn)企業(yè)資金管理還存在諸如資金管理意識(shí)淡薄、融資形式單一、資金管理模式落后、資金計(jì)劃難以落實(shí)等等問(wèn)題，因此，文章基于房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理問(wèn)題，提出了提高資金風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)、創(chuàng)新融資渠道、搭建資金平臺(tái)以及加強(qiáng)資金計(jì)劃管理的優(yōu)化建議，希望能切實(shí)地提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；資金管理；問(wèn)題；優(yōu)化

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，保持該行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展，不僅能夠讓人民的生活質(zhì)量有所提高，也有利于國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度。近年來(lái)隨著國(guó)家的宏觀調(diào)控政策不斷出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力加劇，然而房地產(chǎn)企業(yè)作為資本密集型行業(yè)，資金是企業(yè)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的最根本的保障，直接影響到企業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)性及收益性，所以，加強(qiáng)資金管理、控制資金風(fēng)險(xiǎn)并且提高資金使用率已然變成重要的課題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要性

資金管理作為財(cái)務(wù)管理最為核心的內(nèi)容，對(duì)企業(yè)提高資金使用率以及對(duì)資金的科學(xué)合理配置起到關(guān)鍵作用。企業(yè)通過(guò)資金管理能夠?qū)⑼度谫Y集中管理，從而降低財(cái)務(wù)成本，提高資金運(yùn)作效率。將對(duì)企業(yè)的資金有著良性運(yùn)轉(zhuǎn)，對(duì)企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展，提供強(qiáng)有力的保障。資金作為企業(yè)的生命線，從開始籌集到最終使用，對(duì)其過(guò)程進(jìn)行管理和監(jiān)督就是資金管理。如果資金沒(méi)有合理的安排，企業(yè)的日常工作將寸步難行，項(xiàng)目不能很好地進(jìn)行運(yùn)作，所以只有將企業(yè)的資金成功管理，才能控制企業(yè)的生命線和發(fā)展的命脈。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的主要問(wèn)題

（一）資金管理意識(shí)淡薄

房地產(chǎn)業(yè)由于發(fā)展歷史較短，在整個(gè)發(fā)展的過(guò)程中，絕大多數(shù)企業(yè)對(duì)資金管理的重要性認(rèn)識(shí)較薄弱，企業(yè)管理人員對(duì)資金管理意識(shí)淡薄，過(guò)度重視項(xiàng)目開發(fā)的進(jìn)度、產(chǎn)品的質(zhì)量品質(zhì)以及銷售回款等情況，缺乏資金有效利用的籌劃意識(shí)，導(dǎo)致資金無(wú)法及時(shí)回籠，造成企業(yè)資金困難的壓力。對(duì)項(xiàng)目過(guò)程進(jìn)行考核時(shí)，忽視資金使用的相關(guān)考核，沒(méi)有健全的資金管理體系，最終導(dǎo)致企業(yè)的資金資源配置不合理。

（二）融資形式及渠道單一

目前房地產(chǎn)業(yè)資金短缺是面臨的最大突出問(wèn)題，據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)業(yè)各企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%~80%左右，絕大部分資金需要通過(guò)項(xiàng)目貨量的銷售而回籠資金以及通過(guò)銀行貸款來(lái)獲得資金周轉(zhuǎn)。對(duì)于絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著融資形式及渠道單一的狀況，由于國(guó)家近年來(lái)的宏觀調(diào)控，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)貸款的審查越來(lái)越嚴(yán)格，直接影響企業(yè)資金籌集的速度，嚴(yán)重影響企業(yè)的效益及經(jīng)營(yíng)規(guī)模，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)巨大，造成對(duì)于過(guò)往負(fù)債的償債情況的壓力。

（三）資金管理模式落后

房地產(chǎn)企業(yè)由于存在多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)作，并且企業(yè)存續(xù)時(shí)間越長(zhǎng)，涉及的銀行賬戶較多，每次企業(yè)資金周轉(zhuǎn)的時(shí)候?qū)?lái)非常的不便利，項(xiàng)目資金的分散會(huì)導(dǎo)致企業(yè)很難實(shí)時(shí)掌控資金的實(shí)際存量及使用情況，也會(huì)給日常的支付帶來(lái)一定的困擾。企業(yè)資金存放分散并且每個(gè)賬戶的資金量較少，對(duì)應(yīng)的該部分存款計(jì)息模式只能采用活期存款的方式，導(dǎo)致企業(yè)資金的浪費(fèi)和閑置，給企業(yè)帶來(lái)的收益很低。項(xiàng)目資金的分散存放也很容易造成資金體外循環(huán)、存在私設(shè)“小金庫(kù)”的現(xiàn)象，造成企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。

（四）資金計(jì)劃落實(shí)困難

隨著房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展，資金的收支計(jì)劃管理對(duì)企業(yè)越來(lái)越重要，尤其對(duì)于多項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，只有通過(guò)合理的資金計(jì)劃和安排，才能提高企業(yè)的資金使用率。然而很多企業(yè)存在資金計(jì)劃執(zhí)行的過(guò)程中，出現(xiàn)實(shí)際執(zhí)行率偏差巨大的情況，往往收款計(jì)劃的執(zhí)行率做的好；問(wèn)題主要在付款計(jì)劃的執(zhí)行率，存在超額付款的現(xiàn)象以及低付款執(zhí)行率的情況。各部門在編制資金計(jì)劃的時(shí)候，只是流于形式?jīng)]有很好地去按照合同的約定、沒(méi)有結(jié)合乙方已完工作量的情況、更沒(méi)和乙方進(jìn)行付款的相應(yīng)溝通，隨意將資金計(jì)劃付款額度大金額上報(bào)。最終導(dǎo)致企業(yè)在安排好需要支付款項(xiàng)的情況下，根本無(wú)需支付，也致使資金計(jì)劃落實(shí)困難。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的建議

（一）提高資金風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，完善資金管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)需要通過(guò)加大宣傳力度，讓管理人員意識(shí)資金管理在企業(yè)的重要戰(zhàn)略地位。而房地產(chǎn)企業(yè)要提高資金管理意識(shí)，重視資金回款的工作，完善企業(yè)資金管理制度，從而保證企業(yè)資金的流動(dòng)性，需要細(xì)化資金管理流程，對(duì)資金的籌集、支出到最后的回款進(jìn)行分析與優(yōu)化，指定相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)資金進(jìn)行管理及管控，做到資金進(jìn)程的全面追蹤。

（二）創(chuàng)新融資渠道，建立多元化融資平臺(tái)

資金作為房地產(chǎn)企業(yè)的血液，企業(yè)對(duì)其需求極大，一線房企的生存及快速發(fā)展需要吸納大量豐富的資金。由于我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控的影響下，絕大多數(shù)企業(yè)面臨資金緊張的困難，故需要利用資本市場(chǎng)的各類工具，在傳統(tǒng)融資方式的基礎(chǔ)上對(duì)新融資模式的創(chuàng)新、構(gòu)建和新渠道的開拓，發(fā)掘多元化的融資渠道，學(xué)習(xí)國(guó)內(nèi)外成功的融資模式，如信托機(jī)構(gòu)融資、合作開發(fā)融資、發(fā)行企業(yè)債券、融資租賃、私募基金等等，通過(guò)多元化的選擇避免融資渠道單一，資金無(wú)法得到補(bǔ)充而斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在最終選擇融資模式時(shí)，應(yīng)該根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)、資產(chǎn)規(guī)模，確定融資模式及融資結(jié)構(gòu)，最后制定計(jì)劃，搭建多元化融資模式，進(jìn)一步降低企業(yè)的資金成本和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）搭建資金平臺(tái)，集中管控資金

建設(shè)資金平臺(tái)的目的在于資金集中管理，可以將資金業(yè)務(wù)流程統(tǒng)一，資金平臺(tái)的建立有助于企業(yè)以動(dòng)態(tài)的監(jiān)管方式對(duì)資金整體運(yùn)行提供推動(dòng)作用，使企業(yè)的資金管理得到強(qiáng)化。1.資金平臺(tái)總體管理原則首先，建立資金平臺(tái)一定要符合資金安全第一的原則，應(yīng)該將各境內(nèi)外商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行集成，實(shí)現(xiàn)全程化資金的收支，便于查詢資金的實(shí)時(shí)信息，使企業(yè)在使用資金的時(shí)候提高效率，并能防止安全風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。其次，建立資金平臺(tái)一定要完成資金全部集中的原則，通過(guò)企業(yè)的ERP與銀行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的進(jìn)行設(shè)計(jì)，做到銀企直聯(lián)，落實(shí)收支兩條線的集中式資金管理。最后，建立資金平臺(tái)完成對(duì)所有業(yè)務(wù)條線的集成原則，將企業(yè)采購(gòu)系統(tǒng)、預(yù)算管理、融資管理等其他業(yè)務(wù)系統(tǒng)集成。2.資金平臺(tái)應(yīng)用的支撐、保障體系及條件首先，資金管理作為管理的核心內(nèi)容，是企業(yè)發(fā)展的目的及符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，而企業(yè)對(duì)于現(xiàn)金流健康的關(guān)注高于利潤(rùn)的關(guān)注，無(wú)論在資金管理的體制還是資金管理的模式上，隨著創(chuàng)新和深入，資金的收支兩條線已然成為管理的核心體系，資金平臺(tái)將進(jìn)一步提升企業(yè)的管理效益和經(jīng)濟(jì)效益。其次，資金平臺(tái)需要完全實(shí)現(xiàn)信息化管理，對(duì)于企業(yè)發(fā)展非常重要的核心，就是推動(dòng)建設(shè)資金平臺(tái)ERP系統(tǒng)，這不僅對(duì)企業(yè)規(guī)范化管理有益，并能推動(dòng)全有資源的整合作用，可以實(shí)現(xiàn)信息的共享，使資金運(yùn)作效率較大幅度地提升。隨著資金平臺(tái)運(yùn)行的逐步成熟，企業(yè)將根據(jù)符合公司自身業(yè)務(wù)發(fā)展以及資金需求的特點(diǎn)，將資金平臺(tái)的功能逐步向內(nèi)部銀行延伸，作為資金中心、票據(jù)交換中心、融資中心，對(duì)各公司資金進(jìn)行統(tǒng)一歸集、分配、調(diào)撥、借貸、投融資管理，以更好地支撐企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展對(duì)資金的需求。最后，資金平臺(tái)在落實(shí)銀企直聯(lián)后需要建立風(fēng)險(xiǎn)防控體系，由于企業(yè)與銀行之間的資金數(shù)據(jù)會(huì)有共享與交互的情況，資金管理效率的提升及會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)確性的情況，不僅能使企業(yè)管理水平有較大提高，也能提高資金的運(yùn)行效益。銀企直連的安全性要求非常高，企業(yè)缺乏安全機(jī)制的保障，所以企業(yè)要從技術(shù)層面和軟件環(huán)境對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制進(jìn)行最大化，以保障資金安全。

（四）加強(qiáng)資金計(jì)劃管理

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)資金計(jì)劃的管理，編制計(jì)劃時(shí)應(yīng)將企業(yè)投資部門、工程部門、營(yíng)銷部門、開發(fā)部門等各職能口統(tǒng)一起來(lái)，圍繞企業(yè)涉及到的各個(gè)項(xiàng)目的投資計(jì)劃、工程進(jìn)度、回款計(jì)劃、融資計(jì)劃、開發(fā)報(bào)建計(jì)劃等編制切合實(shí)際的資金計(jì)劃，并完成企業(yè)月度、季度乃至年度的資金計(jì)劃，確保屆時(shí)可以合理高效地執(zhí)行資金計(jì)劃。各部門應(yīng)嚴(yán)格按照?qǐng)?bào)送的資金計(jì)劃進(jìn)行收支管理，財(cái)務(wù)部門需要積極跟蹤資金計(jì)劃執(zhí)行情況，并根據(jù)執(zhí)行情況適時(shí)控制，確保資金計(jì)劃執(zhí)行的準(zhǔn)確性。資金部門應(yīng)嚴(yán)格按照上報(bào)的資金計(jì)劃進(jìn)行支出管理，確實(shí)因特殊情況需支付超過(guò)總支出計(jì)劃的，應(yīng)有部門領(lǐng)導(dǎo)簽批后方可支付，企業(yè)應(yīng)將資金計(jì)劃執(zhí)行偏差率原則上控制在10%以內(nèi)，對(duì)于執(zhí)行偏差率連續(xù)2個(gè)月增減幅度超過(guò)10%的項(xiàng)目，應(yīng)由相關(guān)部門提交情況說(shuō)明、提交整改報(bào)告并加入年度績(jī)效考核指標(biāo)項(xiàng)。

四、結(jié)語(yǔ)

資金管理的好壞直接影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，適用的資金管理模式將促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展。由于房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，宏觀政策不可預(yù)見的因素較多，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的過(guò)程中也存在許多不可控因素，所以需要不斷完善企業(yè)的資金管理，使企業(yè)資金運(yùn)作合理，保障企業(yè)資金鏈的健康。

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作者：胡辰超 單位：中海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司