房地產(chǎn)企業(yè)管理會計報表設(shè)計問題及對策

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摘要:近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)逐漸壯大，房地產(chǎn)企業(yè)也獲得長足發(fā)展。但在市場競爭愈發(fā)激烈的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)若想保有一定地位，就必須做好自身的財務(wù)管理，尤其是管理會計報表方面，降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險。基于此，文章以當(dāng)前時期房地產(chǎn)企業(yè)管理會計報表設(shè)計中存在的問題為切入點，探究具體應(yīng)對措施，以期提高房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力，實現(xiàn)長遠健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);管理會計報表;存在問題;應(yīng)對策略

管理會計報表是房地產(chǎn)企業(yè)重要的管理分析工具，不僅能夠為企業(yè)經(jīng)營決策提供有效信息，還能幫助管理者預(yù)測經(jīng)營狀況，為評估管理者績效提供重要依據(jù)。新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)為適應(yīng)全球化經(jīng)濟發(fā)展方向，不斷轉(zhuǎn)變自身管理模式和管理制度，更加注重管理會計報表的設(shè)計，使其滿足動態(tài)企業(yè)管理需求，推動企業(yè)發(fā)展進程。

一、房地產(chǎn)企業(yè)管理會計報表設(shè)計中存在的問題

其一，會計報表缺乏實效性。房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)涉及范圍較廣，而且預(yù)售制度較為特殊，企業(yè)的預(yù)售收入與實際收入獲取之間存在較長的間隔時間，通常為幾個月到幾年，致使會計報表設(shè)計無法全面反映房地產(chǎn)企業(yè)的所有資產(chǎn)和經(jīng)濟面，對企業(yè)的債償能力產(chǎn)生錯誤判斷，使得報表結(jié)果與實際情況相背離［1］。而且，企業(yè)報表只反映某一時間點企業(yè)的經(jīng)營狀況，房地產(chǎn)企業(yè)由于預(yù)售制度和期間費用相關(guān)規(guī)定，當(dāng)時的靜態(tài)數(shù)據(jù)與企業(yè)真實業(yè)務(wù)狀態(tài)存在偏離，無法真實反映企業(yè)經(jīng)營狀況和未來發(fā)展方向，缺乏實效性。其二，管理會計報表科目與實際經(jīng)營不一致。企業(yè)管理會計報表的設(shè)計是基于財務(wù)報表的，為確保管理會計報表與財務(wù)報表的一致性，管理會計報表的核算方法和計量范圍需要與財務(wù)報表保持一致，通常是利用歸集和分?jǐn)偟姆绞綄l(fā)生的每項支出歸到各責(zé)任中心的財務(wù)報表中，但是各責(zé)任中心中的一部分項目屬于不可控費用，使用分?jǐn)偟姆椒ň秃茈y保證管理會計報表的客觀性［2］。而且，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的會計制度中指出，在實際開發(fā)過程中產(chǎn)生的一切財務(wù)支出、銷售支出和管理支出都屬于期間費用，期間費用入當(dāng)期損益，導(dǎo)致企業(yè)在竣工之前極易出現(xiàn)虧損狀況，難以在實際中體現(xiàn)企業(yè)的潛在收益，使管理者無法對企業(yè)實際經(jīng)營水平做出準(zhǔn)確判斷，繼而降低管理會計報表協(xié)助經(jīng)營決策作用。其三，財務(wù)人員專業(yè)能力不足。財務(wù)會計人員自身對設(shè)計工作存在狹隘認知，不能與時俱進，導(dǎo)致管理會計報表無法為企業(yè)發(fā)展提供戰(zhàn)略服務(wù)導(dǎo)向。目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的管理會計設(shè)計人員都是數(shù)據(jù)搬運工，只是依據(jù)企業(yè)管理活動和相關(guān)信息設(shè)計報表，單純反映一定時期內(nèi)企業(yè)財務(wù)信息與非財務(wù)信息之間的聯(lián)系，只發(fā)揮了數(shù)據(jù)收集和加工整理作用，對財務(wù)會計報表缺少深入有效地分析，或者分析結(jié)果與企業(yè)真實情況相互背離，無法切實揭示和反映數(shù)據(jù)變化背后的風(fēng)險問題和業(yè)務(wù)原因，難以為企業(yè)決策提供支撐建議，失去了管理會計報表設(shè)計的意義。其四，管理會計報表設(shè)計獨立性不足。在大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)中，管理會計設(shè)計往往受到企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的忽視，很多企業(yè)也不具備單獨的管理會計設(shè)計崗位，往往由財務(wù)會計或者其他崗位代替，企業(yè)的財務(wù)工作往往以記賬和報賬的形式進行，缺乏完善、獨立且有效的管理會計報表體系。

二、改善房地產(chǎn)企業(yè)管理會計報表設(shè)計中的策略

(一)構(gòu)建完善管理會計報表體系完善的管理會計報表體系是報表設(shè)計的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)財務(wù)管理人員應(yīng)該構(gòu)建集管理會計預(yù)算、分析、評估指標(biāo)、評價報表于一體的管理會計報表體系，規(guī)范報表數(shù)據(jù)來源、處理流程、數(shù)據(jù)篩選和整理等方面，同時結(jié)合市場環(huán)境和競爭對手指標(biāo)，設(shè)計全面詳實的管理會計報表，為業(yè)務(wù)處理環(huán)節(jié)中問題和風(fēng)險的發(fā)現(xiàn)、處理提供數(shù)據(jù)支撐，提高企業(yè)的運營效率。其中，會計分析報表體系是指對房地產(chǎn)年度預(yù)算以月份為單位進行拆分，按照上個月的經(jīng)營狀況設(shè)計下個月的預(yù)算目標(biāo)。在進行報表分析時，利用差異程度報表、差異分析報表、差異計量報表等形式，對企業(yè)各種活動提供差異信息，對有利差異和不利差異進行明確區(qū)分。房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)報表內(nèi)容，對影響因素較大的進行控制，并對產(chǎn)生重大影響因素的原因進行分析，提出針對性的具體建議，為企業(yè)戰(zhàn)略決策提供科學(xué)依據(jù)。評價指標(biāo)體系是指將價值管理目標(biāo)與管理會計報表相結(jié)合，形成房地產(chǎn)企業(yè)EVA(EconomicValueAdded，簡稱EVA，即經(jīng)濟附加值)評價指標(biāo)，分別從財務(wù)和顧客兩個方面對企業(yè)的經(jīng)營情況進行分析。從財務(wù)方面看，基于EVA指標(biāo)從財務(wù)層面建立評價指標(biāo)，層層劃分，分別形成價值創(chuàng)造指標(biāo)和價值驅(qū)動指標(biāo)兩個部分［3］。比如，按照房地產(chǎn)企業(yè)的不同發(fā)展階段設(shè)計不同的對應(yīng)指標(biāo)，在創(chuàng)業(yè)初期，評價指標(biāo)以收入能力和現(xiàn)金流量為主;在成長階段，評價指標(biāo)應(yīng)在收入提升的基礎(chǔ)上設(shè)計資本使用效率和資本結(jié)構(gòu)指標(biāo);在衰退階段，評價指標(biāo)設(shè)計應(yīng)與現(xiàn)金流密切相關(guān)。從顧客方面看，顧客是房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟利潤來源，企業(yè)應(yīng)給為顧客提供高質(zhì)量的產(chǎn)品和服務(wù)，才能獲得長遠發(fā)展，因此在評價指標(biāo)的設(shè)計時，應(yīng)該以客戶滿意度、客戶保持率和市場份額為主，為提升房地產(chǎn)企業(yè)價值提供充足的有利條件。

(二)綜合應(yīng)用各項財務(wù)分析方法管理會計是會計的重要分支，通過利用相關(guān)信息，實現(xiàn)財務(wù)與業(yè)務(wù)的有機融合，主要服務(wù)于單位內(nèi)部管理需求，為單位決策、規(guī)劃、控制、評價等提供重要依據(jù)。管理會計的資料主要來源于財務(wù)會計，是對財務(wù)會計信息的深加工和再利用，其表現(xiàn)形式多種多樣，包括文字資料、圖例、分析計算表、報告等。因此在管理會計報表的設(shè)計中，為提高數(shù)據(jù)的有效性，應(yīng)該綜合應(yīng)用各種財務(wù)分析方法對基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進行解讀和分析，為企業(yè)發(fā)展趨勢提供直觀預(yù)測。例如，可以利用對比分析法，利用財務(wù)報表中兩項相關(guān)數(shù)值的比例關(guān)系反應(yīng)和揭示公司財務(wù)狀況和經(jīng)營成果。或者因素分析法，即選取一定的經(jīng)濟指標(biāo)為對象，借助各種因素間的數(shù)量依存關(guān)系，通過因素替換，測算各項因素變動對其差異的影響程度?；蛘撸趯Ρ确治龇ǖ幕A(chǔ)上使用盡速分析法對差異原因進行進一步分析，確定引起指標(biāo)變動的具體因素，以及造成的影響程度，進而制定具體的應(yīng)對措施，提高公司經(jīng)營管理水平［4］。此外，財務(wù)人員進行管理會計報表設(shè)計時，還需要全方位了解當(dāng)前時期國家的經(jīng)濟環(huán)境和宏觀政策，了解特定地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展方針和目標(biāo)，掌握供應(yīng)鏈上下游之間的關(guān)系，明確競爭對手的市場競爭能力，評估企業(yè)自身競爭實力，并借助與競爭企業(yè)之間的對比，明確、發(fā)展自身競爭優(yōu)勢，增加市場份額。

(三)提高管理會計人員設(shè)計能力隨著信息技術(shù)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸步入無紙化、網(wǎng)絡(luò)化辦公時代，財務(wù)智能機器人和各種專業(yè)軟件的出現(xiàn)，也為提高管理會計人員工作效率和服務(wù)質(zhì)量提供了更加便捷的條件。但是，部分管理設(shè)計人員長時間保持一定的工作方式和工作節(jié)奏，思維固化，對新鮮事物接受能力不足，每天花費較多的時間在數(shù)據(jù)的搜集和整理中，嚴(yán)重降低了工作效率，也無法真實有效反映企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，準(zhǔn)確預(yù)測企業(yè)發(fā)展前景。面對這一情況，管理會計人員應(yīng)該打破原有固化思維模式，實現(xiàn)管理會計領(lǐng)域的信息化和智能化，借助相關(guān)工具提高數(shù)據(jù)搜集整理的便捷程度，將更多精力放在分析和研判中，同時，緊跟時展潮流，不斷接觸先進財務(wù)管理知識和設(shè)計方法，積極參與業(yè)務(wù)討論，逐漸提高自身專業(yè)水平，通過業(yè)財融合為企業(yè)發(fā)展提供更加科學(xué)、合理、有效的管理會計報表，推動企業(yè)的長遠健康發(fā)展。

(四)充分利用管理會計報表附注內(nèi)容管理財務(wù)報表是高度濃縮和提煉的會計信息，但在實際工作中，由于房地產(chǎn)企業(yè)的廣闊性和復(fù)雜性，以及各地會計政策選擇的不同，房地產(chǎn)企業(yè)需要借助附注的形式對管理會計報表的編制依據(jù)、編制基礎(chǔ)、編制原則、編制方法和主要事項等進行解釋和說明［5］。例如，可以將管理會計報表中的科目按照責(zé)任自主權(quán)劃分為可控制和不可控制兩個部分，如可控制的經(jīng)營費用包括辦公費、會議費、營銷推廣費等，不可控制的包括不可預(yù)見的咨詢評估費、勞務(wù)外包費、人力招聘費等，對不可控制的費用進行補充說明，深入剖析企業(yè)管理會計報表相關(guān)信息，準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)營狀況，全面、客觀、準(zhǔn)確地評價企業(yè)的發(fā)展和競爭能力。

三、結(jié)語

綜上所述，在經(jīng)濟全球化和信息技術(shù)蓬勃發(fā)展的今天，房地產(chǎn)企業(yè)要認識到提升管理會計報表設(shè)計能力的重要性，明白管理會計報表的設(shè)計優(yōu)化不是一日之功，而是一個動態(tài)發(fā)展的過程，需要根據(jù)不同階段房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整計劃、管理架構(gòu)變動、經(jīng)營者具體需求等設(shè)計不同的會計報表。同時，在進行管理會計報表設(shè)計時，相關(guān)人員可以借助專業(yè)軟件和工具自動搜集相關(guān)數(shù)據(jù)，節(jié)省時間，便于其深入分析研判報表數(shù)據(jù)，使其更能貼合企業(yè)實際管理需求，提供真實準(zhǔn)確的決策依據(jù)，促使企業(yè)在日后獲得更好更大的發(fā)展。

參考文獻:

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［3］呂鑫瑤．房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中財務(wù)報表分析的應(yīng)用［J］．現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2019(11):91，93．

［4］沈佳佳．淺析財務(wù)報表分析在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中的應(yīng)用［J］．中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2019(5):83－84．

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作者：鄒文婷 單位：金茂西南企業(yè)管理( 重慶) 有限公司