房地產(chǎn)企業(yè)會計處理與稅法差異

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一、房地產(chǎn)企業(yè)的特點

(一)屬于高投資、高風險產(chǎn)業(yè)。一是房地產(chǎn)業(yè)前期開發(fā)需要投入大量的資金，來進行項目的立項、規(guī)劃以及各種手續(xù)和證件的辦理，建設中還需要雄厚的資金保證。工程竣工后還需要資金保證后期的銷售順利進行。二是房地產(chǎn)開發(fā)是一項復雜的綜合性工程，成本、設計、施工、銷售以及政策、規(guī)劃等都會影響到房地產(chǎn)開發(fā)的效益。特別是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展受各種外部環(huán)境和內(nèi)部因素等多方面的制約，企業(yè)融資難，融資渠道窄，依賴銀行貸款嚴重，資金鏈一旦斷裂，帶來的風險將是毀滅性的。所以說，資金缺乏一定程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展。三是房地產(chǎn)開發(fā)一般工程量大、周期長，受市場環(huán)境影響較大，當?shù)卣摺⑹袌龅劝l(fā)生變化時，如果銷售環(huán)節(jié)滯后或銷售不暢，帶來的也將是巨大的風險。(二)高收益、高回報產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務范圍非常廣泛，既承擔著房地產(chǎn)工程的生產(chǎn)和制造，又肩負著產(chǎn)品完成后的銷售，生產(chǎn)和銷售的鏈條式經(jīng)營為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造了較高的收益，能為企業(yè)的發(fā)展壯大奠定堅實的經(jīng)濟基礎。(三)密集型產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)是典型的資源密集型和人員密集型產(chǎn)業(yè)，當前房地產(chǎn)項目越來越向投資規(guī)模大、建設周期長、參建單位多、項目功能要求高等方面發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)極具復雜性。由于房地產(chǎn)企業(yè)投資大、建設周期長，特別是在整個工程進行中，需要大量的技術(shù)人員、施工人員以及各種設備和機械，包括各種材料的應用，這就導致會計核算中會計與稅法規(guī)定不免產(chǎn)生一定差異，房地產(chǎn)企業(yè)要減少投資風險，必須清楚了解現(xiàn)代會計制度和稅收制度。(四)精細管理產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)在開發(fā)建設過程中，涉及到項目工程設計、施工組織設計、成本管理、技術(shù)管理等各個方面的管理，其在建設和銷售過程中會影響到諸多行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的有序健康發(fā)展能一定程度上拉動經(jīng)濟發(fā)展，提升稅收收入。但是因為房地產(chǎn)企業(yè)銷售形式的多樣和會計準則和稅法相關規(guī)定有所偏頗，導致會計處理與稅法相關規(guī)定出現(xiàn)差異，企業(yè)財務報表難以真實反映企業(yè)經(jīng)營狀況。只有加強精細化管理，協(xié)調(diào)處理好會計核算與稅法核算上的差異，完善科學合理的會計體系，培養(yǎng)專業(yè)會計人才，優(yōu)化財務管理系統(tǒng)，才能有效防范財務風險。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會計處理與稅法之間存在的差異

(一)會計處理與稅法之間在費用范圍界定上的差異。會計的費用范圍界定主要指的是，房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品生產(chǎn)或服務中所產(chǎn)生的費用，應該在產(chǎn)品銷售收入發(fā)生時就算進企業(yè)損益中，或者企業(yè)因某些事項承擔的債務等，也應該算入到費用中。稅法的費用范圍界定主要指的是，企業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營過程中產(chǎn)生的所有成本支出，但是已經(jīng)算進的費用不再列入費用統(tǒng)計范疇。兩者費用范圍界定的不同，彰顯了之間的差異性，通過財務報表難以直觀的顯示出來。(二)房地產(chǎn)銷售收入的會計處理與稅法之間存在的差異。會計準則規(guī)定與稅法規(guī)定在房地產(chǎn)銷售收入確認原則方面有著差異，特別是對房屋產(chǎn)品的銷售收入在確認方法、確認時限等方面差異較大。會計準則規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的預售房款計入“預收賬款”項目中，不作為當期利潤，等房地產(chǎn)完全開發(fā)后，再確認對房地產(chǎn)企業(yè)收入。稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)預售產(chǎn)品收入要按照相關標準計算出當期的毛利潤，扣除相關費用計入當期繳納所得稅額，待房地產(chǎn)完全開發(fā)完成后再對企業(yè)納稅額調(diào)整。會計準則和稅法規(guī)定的房地產(chǎn)銷售收入計算所得稅方面的差異主要在時間方面，企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)完成后結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入時，要扣除納稅調(diào)增的所得稅額，避免重復交稅。(三)會計準則與稅法在房地長投資項目處理上的差異。會計準則規(guī)定中對投資性房地產(chǎn)的概念進行了明確，房地產(chǎn)企業(yè)進行房地產(chǎn)項目的開發(fā)投資是為了賺取租金或資本增值，其能夠單獨計量或出售獲得會計賬面價值，企業(yè)的期末公允價值和原賬面價值存在的差額計入當期損益。稅法規(guī)定并未對投資性房地產(chǎn)概念明確，也未說明公允價值計量模式，會計處理需要根據(jù)出租無形資產(chǎn)或出租固定資產(chǎn)形式進行。

三、房地產(chǎn)會計處理與稅法差異處理原則及協(xié)調(diào)措施

(一)房地產(chǎn)會計處理與稅法差異處理原則。一是統(tǒng)一性原則。會計準則與稅法存在差異，制定時應該統(tǒng)籌考慮，否則會產(chǎn)生更大更多的不必要差異。產(chǎn)生許多不必要的差異。二者制定時，操作口徑盡量保持協(xié)調(diào)一致，稅款計算的基礎數(shù)據(jù)離不開會計準則作基礎，稅法制定要充分考慮和參照會計制度相關規(guī)定，減少二者之間的差異性。二是獨立性原則。會計處理和稅務處理既保持緊密聯(lián)系，又有一定的獨立性，會計信息才能確保真實，納稅額才能確保準確。根據(jù)《企業(yè)所得稅法》相關規(guī)定：“在計算應納稅所得額時，企業(yè)財務、會計處理辦法與稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定不一致的，應當依照稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定計算納稅。”房地產(chǎn)企業(yè)會計核算要嚴格執(zhí)行會計準則，并按照稅法規(guī)定繳稅。(二)房地產(chǎn)會計處理與稅法差異的協(xié)調(diào)措施。一是預收賬款時搞好二者協(xié)調(diào)。為協(xié)調(diào)好會計法規(guī)與稅法規(guī)定，當在收到預收賬款時可暫不進行會計處理，當在實際繳納營業(yè)稅金和附加時再進行會計處理，既達到了稅法要求，又和會計準則下的配比原則相符合。二是注重會計處理與稅法之間協(xié)調(diào)。對于投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)樽杂玫模康禺a(chǎn)的入賬價值計算要將轉(zhuǎn)換當期的房地產(chǎn)公允價值和原賬面價值之間的差額計入，列入企業(yè)應繳納所得稅額。需要說明的是，公允價值計量，要將賬面價值與公允價值的差異計入到當期損益計入到應納稅所得額中，并抵扣折舊稅，降低會計核算與稅法核算的差異。三是合理處置房地產(chǎn)開發(fā)的間接費用。房地產(chǎn)開發(fā)建設的間接費用處理時，首先要明確間接費用的范圍和具體項目，劃分時一般根據(jù)權(quán)責發(fā)生制的原則以及經(jīng)營常規(guī)和會計規(guī)則進行。會計核算時要明確區(qū)分間接費用和開發(fā)期間費用，不能將開發(fā)成本支出列入間接費用，也不能將間接費用支出列入開發(fā)期間費用，否則會影響成本核算的準確性，也會影響繳納的所得稅。進行房地產(chǎn)開發(fā)間接費用核算要使用正確的核算方式，以防不當?shù)臅嬏幚矸绞浇o房地產(chǎn)企業(yè)造成不必要的損失。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)經(jīng)營模式的不同，使房地產(chǎn)企業(yè)進行會計處理和稅法核算之間存在一定的差異，相關人員要充分認識二者之間的聯(lián)系和區(qū)別，真正了解差異產(chǎn)生的原因，根據(jù)二者之間的差異及企業(yè)經(jīng)營和發(fā)展狀況，有針對性的選擇科學的會計處理方式，進行二者之間的協(xié)調(diào)，處理好企業(yè)財務和稅收，促進企業(yè)有序規(guī)范經(jīng)營，為房地產(chǎn)企業(yè)的健康長遠發(fā)展提供保障。

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[3]唐旭.房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中會計與稅法差異分析[J].時代金融，2016(11):151+155.

作者：王禮芳 單位：贛州新力力合置業(yè)有限公司