談房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算及管控

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摘要：房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展為支持當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)。隨著房地產(chǎn)開發(fā)公司數(shù)量的急劇增加，相應(yīng)的市場競爭也越發(fā)激烈，在多種因素的不斷影響之下，加強(qiáng)成本控制、進(jìn)行有效的成本核算成為房地產(chǎn)企業(yè)保證經(jīng)濟(jì)效益和提高盈利能力的重中之重。本文將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算與管控中存在的問題提出相應(yīng)的對(duì)策，從而為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)降低成本、提高效益提供建議和參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本核算；管控

房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理對(duì)企業(yè)的整體效益有著不可替代的影響，對(duì)于投資規(guī)模相對(duì)較大的房地產(chǎn)企業(yè)，成本核算和管控更是發(fā)揮著極其重要的作用。在實(shí)際的管理工作中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該注重提升會(huì)計(jì)人員的專業(yè)技能，提高對(duì)加強(qiáng)成本核算和管控重要性作用的認(rèn)識(shí)，使房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算與管控發(fā)揮其真正的作用，從而達(dá)到使企業(yè)價(jià)值最大化的目的。

一、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算與管控的意義與重要性

（一）房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算與管控的意義隨著國家隊(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管控措施出臺(tái)，使得房地產(chǎn)行業(yè)的競爭愈演愈烈，各大房地產(chǎn)企業(yè)想要保持穩(wěn)定的發(fā)展，就需要不斷調(diào)整自身經(jīng)營戰(zhàn)略，加強(qiáng)企業(yè)成本核算和管控力度。使企業(yè)競爭在源頭上占據(jù)優(yōu)勢(shì)。另外因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)自身具有建設(shè)周期長，資金需求量大，人員眾多等特點(diǎn)，間接導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較高。也正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的這些特點(diǎn)，就更應(yīng)該在財(cái)務(wù)管理過程中加強(qiáng)企業(yè)會(huì)計(jì)核算與管控，從成本環(huán)節(jié)抓起，加強(qiáng)成本核算和管控，從根本上保證項(xiàng)目和企業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定，保證質(zhì)量的同時(shí)降低成本，提高資金使用效率，促進(jìn)自身企業(yè)良性發(fā)展，從而推動(dòng)整個(gè)行業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算與管控的重要性對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算與管控是保證房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定運(yùn)行的關(guān)鍵，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有著重要的作用。近年來，國家加大了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)控，再加上出臺(tái)控制房價(jià)等政策的影響，致使房地產(chǎn)企業(yè)必須嚴(yán)格控制資金使用效率、提高產(chǎn)值比率，降低成本，運(yùn)用適當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)管理手段，在保證企業(yè)利潤的同時(shí)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算與管控中存在的主要問題

（一）成本費(fèi)用核算不清晰、項(xiàng)目成本劃分不清在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)中，比如說同一小區(qū)項(xiàng)目向有關(guān)部門支付的土地出讓金、房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期支付規(guī)劃許可證等費(fèi)用需要在項(xiàng)目完工后按建筑面積分?jǐn)偟礁鱾€(gè)樓座，但是由于很多財(cái)務(wù)部門工作不到位，就將本應(yīng)該分?jǐn)偟馁M(fèi)用全部歸集到某一個(gè)開發(fā)產(chǎn)品中，使得開發(fā)成本歸集不夠準(zhǔn)確，核算不夠清晰。而有的房地產(chǎn)企業(yè)并沒有對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行明確的區(qū)分，使得很多項(xiàng)目的成本歸集在同一科目，無法區(qū)分和核算，使得項(xiàng)目結(jié)算時(shí)存在隱患，同時(shí)間接增加了工作量。

（二）缺乏規(guī)范的成本核算管控標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)涉及方方面面，人員復(fù)雜，專業(yè)水平參差不齊，所以制定一個(gè)規(guī)范有效的核算管控標(biāo)準(zhǔn)尤為重要。

（三）在房產(chǎn)施工環(huán)節(jié)的資金問題因?yàn)榉慨a(chǎn)工程周期長、涉及費(fèi)用多，有時(shí)需要墊付資金，所以整個(gè)環(huán)節(jié)的資金往來、資金管控也是影響房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的重要因素之一。

（四）會(huì)計(jì)人員專業(yè)能力不足房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)涉及較多，這就需要企業(yè)的財(cái)務(wù)人員掌握必備的會(huì)計(jì)專業(yè)能力，才能進(jìn)行更為準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)估計(jì)、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)判斷和分析，從而為管理者提供更有效的綜合分析和判斷數(shù)據(jù)。隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境和國家政策的隨時(shí)變化，還需要企業(yè)的財(cái)務(wù)人員隨時(shí)關(guān)注環(huán)境和政策走向，積極運(yùn)用國家出臺(tái)的相關(guān)政策，減稅降負(fù)，為企業(yè)合理避稅，核算成本，從而保證企業(yè)合理的利潤空間，為企業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

（五）部門之前缺乏溝通房地產(chǎn)企業(yè)在管理中劃分為許多個(gè)部門，而只有各部門之間保持良好的溝通和信息的及時(shí)傳遞，才能保證企業(yè)更高效率的發(fā)展，不然信息溝通的不及時(shí)必然導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展的滯后，從而影響企業(yè)良性發(fā)展。

三、成本核算與管控有關(guān)問題的解決方案

（一）明確成本核算歸集方法房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行計(jì)量核算，對(duì)于直接能區(qū)分的費(fèi)用應(yīng)該直接計(jì)入核算成本對(duì)象中，對(duì)于共同發(fā)生的成本，可以采用占地面積法、建筑面積法、直接成本法和預(yù)算造價(jià)法等方法對(duì)成本對(duì)象進(jìn)行正確的分?jǐn)偅瑸槌杀竞怂闾峁└鼮闇?zhǔn)確的數(shù)據(jù)支持。

（二）明確細(xì)致的劃分成本與核算對(duì)象為了保證成本核算的準(zhǔn)確，首選就需要明確細(xì)致的劃分成本核算對(duì)象，房地產(chǎn)企業(yè)可以按照開發(fā)項(xiàng)目、開發(fā)期數(shù)和項(xiàng)目類型確定成本對(duì)象。在涉及多個(gè)樓座的成本核算中，可以按照樓號(hào)將實(shí)際發(fā)生的成本費(fèi)用以合適的方法分?jǐn)傆?jì)入不同的樓座中，使得數(shù)據(jù)核算更為準(zhǔn)確，為管理者提供更為準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)分析和決策參考。

（三）加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員專業(yè)能力和素質(zhì)培養(yǎng)，不斷學(xué)習(xí)，隨時(shí)關(guān)注和了解行業(yè)政策作為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員首先應(yīng)該系統(tǒng)的學(xué)習(xí)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及相關(guān)制度、法律。其次要隨時(shí)關(guān)注和了解本行業(yè)相關(guān)的政策法規(guī)，學(xué)以致用，不斷創(chuàng)新，將學(xué)到的知識(shí)與實(shí)踐相結(jié)合，深入日常的會(huì)計(jì)管理工作中，使財(cái)務(wù)核算與管理發(fā)揮其應(yīng)有的作用，為企業(yè)發(fā)展推波助瀾。

（四）制定完善的財(cái)會(huì)管理制度、明確職責(zé)、加強(qiáng)內(nèi)控對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，應(yīng)該將建立健全成本核算與管控制度作為財(cái)務(wù)管理的首要任務(wù)，并嚴(yán)格執(zhí)行企業(yè)內(nèi)控及管理制度，從源頭上控制企業(yè)成本支出，并樹立全體人員的財(cái)務(wù)管理意識(shí)。

（五）加強(qiáng)各部門之間的溝通與聯(lián)系加強(qiáng)企業(yè)各部門之間的溝通與聯(lián)系，使得財(cái)務(wù)管理深入企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，改變工程管理觀念，使企業(yè)工程開發(fā)從根本上認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)成本控制的重要性，促使企業(yè)各部門同心協(xié)力，高效協(xié)作，密切配合，才能發(fā)揮出企業(yè)的整體實(shí)力。

（六）財(cái)會(huì)軟件的運(yùn)用隨著科技的發(fā)展，財(cái)會(huì)軟件越來越發(fā)達(dá)，也越來越方便，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)摒棄傳統(tǒng)觀念，充分利用財(cái)會(huì)軟件，高效率的進(jìn)行財(cái)務(wù)核算與分析工作，與時(shí)俱進(jìn)，將科技產(chǎn)品為我所用。

（七）增強(qiáng)企業(yè)信用機(jī)制，多渠道融資，解決企業(yè)資金問題企業(yè)應(yīng)該建立健全自己的信用機(jī)制，提高企業(yè)的信用等級(jí)，拓寬融資渠道，加強(qiáng)流動(dòng)資金的管理和使用效率，從而解決企業(yè)的資金問題。綜上所述，成本核算和管控對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展起到了極其重要的作用，房地產(chǎn)企業(yè)只有從源頭上控制好成本，建立健全會(huì)計(jì)成本核算制度，加強(qiáng)內(nèi)控，合理利用資金，才能夠保證企業(yè)的合理利潤空間，從而維持企業(yè)和行業(yè)的長久穩(wěn)定的發(fā)展。

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作者：呂葉 單位：高青城建綜合開發(fā)有限責(zé)任公司