增強房地產全面開發項目管理政策

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一、如何調動監理人員的積極性進行現場質量檢查與驗收j及質量控制措施

1、對施工單位和監理部現場管理人員的崗位資格進行嚴格審查，凡是人員資格配戴不齊備或不相稱的，要求施工單位或監理部及時改正，并撤換相關人員。

2、認真查閱圖紙和施工規范，對設計圖紙中平立剖面圖及土建與水電暖中有矛盾地方，對工程質量和工程造價影響較大的分項及工序材料，工程部多次并及時和設計單位聯系和溝通。主要通過設計變更、技術核定單和工程部通知、會議紀要的形式加以修正。

二、工程部對工程施工中使用的原材料

用于工程的材料（包括工程部供應的材料和施工單位自行采購的材料），在使用前必須先送有資質的檢測的單位進行復試，并將復驗報告、出廠合格證及出廠檢驗報告及進場材料報監理部和工程部檢查驗收合格后方可使用，否則，一律不得進入施工現場和用于工程上。對于工程中使用的主要機械設備（如塔吊、提升機、電動吊籃、腳手架等）同樣也需進場復試檢測和報驗。

在安全控制方面主要對“三寶”（安全帽、安全網、安全帶），“四口”（樓梯口、電梯井口、預留洞口、通道口），臨邊（建筑物四周、陽臺、屋面等），模板和支架、臨時用電，機械設備等安全情況進行日常巡查及定期和不定期的檢查。發現問題要求施工單位及時整改。

三、加強房地產開發項目的成本管理

現今，房地產開發商競爭中，價格是重要因素之一。所以房地產開發商在項目開發時必須建立全面、完善的項目成本管理方案，嚴格控制房地產開發項目的成本。確定完善的成本管理，要做到：第一，規劃階段在調研的基礎上，精準確定項目評估，嚴格控制成本、利潤等，用最低的成本獲取最優的質量和最大的利潤；第二，項目施工階段要引入更多的競爭企業進入，嚴格招標，控制施工成本；第三，項目開發過程中要建立分明的獎懲制度。采取獎懲制度，重要的是做好現場簽證管理。做到嚴格控制成本管理，可以從根本上解決浪費的問題，提高房地產開發商的價格優勢和綜合競爭力。

四、完善監理制度

明確監理單位與建設單位、承建單位的關系。建設單位與監理單位的關系是平等的合同約定關系，是委托與被委托的關系。監理單位所承擔的任務由雙方事先按平等協商的原則確定于合同之中，監理委托合同一經確定，建設單位不得干涉監理工程師的正常工作。監理單位依據監理合同中建設單位授予的權力行使職責，公正獨立地開展監理工作。

五、重視項目收尾階段的項目管理

在項目收尾階段可建立一個由開發商主管工程領導牽頭、整合工程管理、材供、技術、銷售、開發、物業管理等內部人員組成的工程項目收尾臨時機構，與工程項目管理現場人員分工協作，共同完成工程收尾階段的項目管理及項目交付、移交等工作。

六、做好組織協調管理

房地產項目建設過程中的協調內容有兩部分，第一方面是項目部部內部的關系的協調主要表現為：

首先抓好內部人際關系的協調，做到在人員安排上量才適用，在工作委托上職責分明，在成績評價上實事求是，在矛盾處理上要恰到好處。其次抓好內部組織關系的協調，根據工作需要和每個人員的特長，明確規定每個小組和成員的工作目標、職責和權限，事先約定各個小組在工作中的相互關系，在每天的晨會上建立信息溝通制度，及時清除工作的矛盾或沖突。第二方面：項目部與外部關系協調，主要和以下部門和單位協調：其一，和施工單位協調；其二，和監理單位的協調；其三，設計單位的協調；其四，與質量監督站和其他政府的協調；其五，除上述單位關系由工程部協調外，其它相關單位的關系協調和處理，應由公司另行安排其他人員（外事部）負責協調和處理。

從工程立項、報建直到工程交工驗收的所有階段的有關政府外部手續辦理應由外事部完成，需工程部技術配合的，工程部可協助配合。總之，要想做好房地產項目的管理工作，需要房地產項目管理者懂技術、會經營、善管理、能協調的綜合的專業工作能力，能積極努力地開展工作，同時對新情況、新問題不斷進行調查研究，不斷探索新途徑，總結新方法，確保房地產開發項目的有效管理。

作者：李學謙 單位：蘭州市九洲房地產開發公司