談房地產企業管理會計應用實踐

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摘要：管理會計能夠為企業管理層提供最優信息決策，提高決策科學性與合理性，從而改善企業經營管理。房地產開發企業是國民經濟增長的關鍵動力，在產業結構轉型升級過程扮演者關鍵角色。通過將管理會計應用到房地產開發企業有利于規范企業的資金運轉，提高經營管理效率。本文首先就管理會計在房地產開發企業應用可行性進行闡述，然后分析房地產開發企業管理會計的重要工作內容，最后提出房地產開發企業管理會計具體應用策略。

關鍵詞：房地產開發企業；管理會計；應用

一、管理會計在房地產開發企業應用的可行性

1.為房地產開發企業提供科學預測管理會計具有預測職能，企業會計人員根據企業經營活動產生的信息數據，結合企業資產負債表、現金流量表以及利潤表中財務信息數據，計算企業發展能力、盈利能力、償債能力以及營運能力指標，從而能夠對企業財務能力做出評價。而且，財務會計人員通過對市場行情進行分析，結合企業自身生產經營情況，從而對企業投資計劃、生產計劃進行預測，提高企業經營發展穩定性。以房地產企業為例，房地產開發企業項目建設周期較長，投資金額較大，房地產行業具有高投入、高風險特征，許多房地產開發企業債務比重較大，面臨加大的財務風險與經營風險。并且，隨著國家對房地產行業宏觀調控，限購政策、土地管控政策頒布對房地產行業發展造成巨大沖擊。因而，管理會計的預測職能能夠有效幫助房地產開發企業合理制定未來經營發展計劃，規劃企業發展戰略，從而保障企業戰略目標得以實現。

2.為房地產開發企業提供統籌與決策管理會計的統籌與決策職能建立在預測職能基礎上，財務會計人員通過對市場需求、資金需求、盈利指標預測，從而為管理層制定經營發展決策提供有效的信息依據。與財務會計不同的是，管理會計具有雙重屬性，既能夠勝任財務會計工作，還能夠根據財務會計信息制定有效管理決策，統籌規劃企業內部經濟活動與管理活動，從而實現企業利潤最大化目標。房地產開發企業的項目通常具有復雜性與廣泛性特征，企業經濟活動、管理活動復雜多樣，并且經濟往來對象涉及群體廣泛，包括政府部門、施工單位、招標企業等。項目建設開發周期較長，通常需要持續2年以上。由于建設周期較長，會增加房地產開發企業建設過程經營不穩定風險因素，從而對企業經營發展造成不利影響。管理會計對企業各項經濟活動、管理活動進行有效規范，保障各項經濟活動合法合規性，有效提高企業財務會計信息質量，從而提高決策的科學性，保障企業戰略目標得以實現。

3.合理管控房地產開發企業成本支出房地產開發企業建設投資巨大，項目建設過程涉及大量的成本費用支出，增加房地產開發企業資金壓力。因而，實施成本管控能夠有效緩解房地產開發企業支出壓力，進而實現增效目標。成本管控貫穿于房地產開發企業各項活動以及各個方面。從時間發展歷程來看，房地產開發企業從項目征地、勘測、設計、施工、銷售等各個環節都涉及成本費用支出。因而，企業需要建立現代化的成本管控體系。由于項目建設周期較長，投資回收期較長，會增加房地產開發企業的資金負擔。許多企業通過舉債方式緩解資金壓力。通過成本管控能夠有效控制資金支出，緩解企業資金壓力，從而控制企業負債金額，降低房地產開發企業財務風險。

4.優化房地產開發企業績效考核與評價體系績效考核與評價是管理會計的重要職能，通過專業化的理論與實踐方式對企業內部部門、員工業務成績、工作情況以及企業經營計劃完成情況進行全面考核與評價，并將績效考評結果進行歸類與總價，從而為績效激勵與獎懲提供重要依據。管理會計能夠優化企業績效考核與評價體系，以企業戰略目標為出發點，對企業實施全方位、全流程績效考核，從而提高績效考核的公平性與客觀性。例如，房地產開發企業銷售部門與企業其他部門往往因為利益問題引起內部矛盾，銷售部門負責企業產品銷售，部門間薪酬機制存在較大差異，容易激起利益矛盾。管理會計通過優化企業績效考核與評價體系，制定科學合理的考核指標，結合定性與定量評價方法，從而提高績效考核與評價的公平性與客觀性。

二、房地產開發企業管理會計重要工作內容

1.建立目標成本管理會計具有動態性特征，結合企業內部發展需求以及企業發展戰略目標制定成本控制目標，并通過將成本控制目標進行精細化分解，分析成本控制工作重點與難點，從而制定目標成本控制計劃。根據企業項目成本費用支出情況，對成本費用控制工作進行考核，從而實現目標成本可控化。

2.落實全面預算管理全面預算管理以企業戰略目標為導向，通過對企業各項活動進行統籌規劃，從而實現對企業各項經濟業務活動進行規范，實現資源最有效配置，提高資源利用效率。全面預算管理是企業目標成本落實的重要工具，將企業目標成本以精細化方式進行分配，從而提高預算管理計劃的準確性與科學性。與此同時，全面預算管理能夠保障企業內部資金運轉的流暢性與標準性，根據企業內部各部門資金需求，合理調配資金，從而有效改善企業內部資金使用效率與效益。

3.控制開發成本房地產開發企業成本支出貫穿于企業所有活動，開發成本控制包括前期項目勘測、設計、招投標、合約規劃等。管理會計能夠有效協調企業設計、預算等部門科學制定目標成本。而且，管理會計的動態性特征決定了企業成本控制具有動態性，通過對重點成本費用環節進行監管，避免內部舞弊行為，從而保障目標成本計劃得以有效落實。

三、房地產開發企業管理會計的應用策略

1.科學合理應用預測職能預測職能是管理會計重要職能，包括成本預測、盈利預測、銷售預測、市場預測等。通過科學預測能夠幫助企業制定經營發展計劃，從而保障企業有序經營，提高企業經營穩定性。市場預測能夠幫助企業準確了解行業發展動態、政策導向等，從而幫助企業調整發展戰略，緩解市場風險給企業帶來的沖擊。管理會計預測工具種類較多，本文在此討論兩種能夠在房地產開發企業具體應用的預測工具。房地產開發企業項目投資前期需要對項目進行可行性分析，這也正是管理會計的預測職能的有效運用，通過實施可行性分析，能夠幫助企業判斷項目潛在投資價值，從而決定是夠項目是否進入實施階段。在此過程房地產開發企業預算部門、策劃部門、銷售部門等均需要參與到可行性分析工作中，合理預測項目投入以及預期回報。其次，企業項目開發建成后需要根據銷售部門制定的銷售方案，預測項目盈虧平衡點，從而制定最佳的成本效益方案，提高企業銷售利潤率。

2.參與房地產開發企業經營決策制定管理會計能夠為企業提供決策與計劃，通過對市場需求進行合理預測，從而幫助管理層制定經營發展計劃。管理會計服務于企業發展戰略，通過制定中長期發展規劃，保障企業戰略目標得以實現。房地產開發企業中長期發展計劃包括企業項目開發投資、項目銷售以及發展計劃執行成本等。由于房地產開發企業屬于高投入、高風險類型行業，資金充裕度成為企業經營發展的關鍵保障，同時也是企業中長期發展規劃得以落實的重要基礎。當企業確定投資項目后，往往通過外部融資方式，保障企業資金充裕度。管理會計能夠為企業投融資決策提供充分的信息支持，包括融資成本確定、融資方式選擇等，從而合理控制企業融資金額，保障企業資本結構處于合理區間，從而降低財務風險。

3.控制房地產開發企業成本投入控制房地產開發企業成本投入關鍵在于管控企業內部資金流轉，通過提高企業內部資金流動速度，降低資金占用成本，從而有效提高資金使用效率與效益。傳統模式下，房地產開發企業采用間接費用核算方式實施成本管控，這樣管控模式可能造成部門間接費用真實性存在疑慮，難以通過追溯反映在企業項目成本中。管理會計學提出的作業成本法能夠有效提高房地產開發企業成本控制工作，能夠提高對間接成本的核算準確度，從而幫助管理層制定成本控制計劃。具體來說，作業成本法將房地產開發企業整體過程劃分為各項作業，計算各項作業產生的成本費用，然后找到間接成本發生動因，從而將間接成本合理分配至各項作業，提高間接成本的核算準確性，提高房地產開發企業對間接成本的控制力，有效改善房地產開發企業成本控制工作。

4.通過定期績效考核，不斷修正企業戰略目標管理會計能夠優化企業績效考核體系，從而提高企業績效考核的公平性與客觀性。通過對房地產開發企業進行定期考核，從而對企業一段時期內經營業績、預算管理執行情況進行評價，能夠幫助管理層了解企業經營發展潛在問題，從而加以完善。與此同時，通過績效考核能夠對企業各部門以及員工實施全面評價，并在此基礎上建立獎懲制度，有效激發員工工作激情。另外，管理會計學提出的BSC工具從財務維度、客戶維度、內部流程維度以及學習與成長維度對企業經營績效進行全面考核，能夠更加全面對企業經營績效進行評估，為管理層提供更加全面的信息數據，幫助管理層不斷修正企業發展戰略目標。

參考文獻

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作者：梁碧云 單位：福建江濱房地產開發有限公司