智能化住宅小區物業管理的系統設計

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【摘要】隨著我國城市化進程的加快與生活水平的提升，人們對小區物業管理的要求也不斷提高，清潔、優雅、方便的同時，還對安全與智能化的需要。本文主要從安全防范、信息網絡及物業管理三個系統的角度展開了住宅小區物業智能化系統的規劃設計，為小區居民提供了數字化的網絡住宅區。

【關鍵詞】智能化住宅小區；物業管理系統；規劃設計

1引言

智能化的住宅主要是對于小區內總體建筑構成、管理、系統及服務幾個方面還有彼此間關系的優化設計，提供出經濟合理、舒適、便捷、高效、安全的良好居住條件。近年來，隨著我國科學技術的飛速發展，如多媒體技術、電子技術、傳感技術、自動化技術等也得到了很大的應用與發展，給智能化住宅的設計提供了有力的支持。

2建立綜合型的安全系統模式

2.1IC卡配備與報警系統

這個系統是小區的第一重防線，用于鑒別小區來往行人與車輛，以防止外人翻墻入院。主要在各個門口處進行監控。小區中的人應用刷卡（智能IC卡）進門的方式出行，住戶、物業與保安均設計級別不同的IC卡，有著鑒別身份、出入相關信息的登記與查詢的性能。對于來訪之客用信息進行登記，對于單人訪客用樓宇門對講系統進行身份的識別，對于過往車輛應用RF的IC卡遠程識別的系統，對于授權的車輛迅速讓道通行。按照實際于小區周圍安裝對射型的探測器，且和攝像頭連接，以便實時報警，確保了小區中住戶的安全。在不好的天氣時，把線式的防御系統調為面式的防御系統，設計合理的間距、把紅外設施最遠間距設定于五十米至百米以內，在地下安設智能化傳感器，從而構建出綜合型的安全體系。

2.2閉路電視

主要位于住宅小區的各個門口、重要道路、主要的公共建筑、車庫、及小區邊界處安設攝像頭，把具體的監測內容通過圖像發送于小區物業或監控部門。保安會利用監控錄像實時了解小區所有的狀況，讓相關的管理人員隨時了解小區各種動態。電視的前面安裝像機、攝像頭、防護罩與支架等，現階段通常是采用彩色的攝像機裝置，對于光線較暗處還是選用黑白的攝像機，其它前端設備的選擇與運用具體還要依據安裝設計的實際情況來確定。閉路電視在管理室里配備的設備主要有：監控器、視頻的分配器、圖像的分割器、錄像機、分控的設備及其時間發生器等。

2.3可視化對講機

這個系統主要作用是二次確診前來訪客的身份，對于闖進小區的人二次布防。在居民房間里安有可視的對講機，且于樓宇門口的地方安有可視對講的門口機與門鎖等裝置。門口機與門鎖等能夠一直接到控制室內，在控制室可以進行有效地監控工作。居民在進門前用鑰匙或是密碼進行開鎖，或者出門要按“門內的按鈕”方可將房鎖開啟。來訪的客人要按門口機上面相應的住宅門牌號，居民對客人進行聲音與圖片的識別來決定接待與否。

2.4住戶報警裝置

這個系統主要對于小區內及其周圍發生的意外災害等情況進行防范。在住宅中的門口或窗戶還有房間中其它地方安裝各種類型的探測器實行24小時監控。該系統可以智能地對于安裝于居民內的每種探測器進行有效地識別。（如煤氣泄露探測器、煙感探頭、應急按鈕、門磁開關等）對所有的信號實行晝夜的監控。當出現意外事件的時候，安設于居民房內的各個報警器會將信息傳送到物業管理室或監控室中，計算機網絡可以通過程序來設計警報情部的級別，能夠精確地顯示異情發生地的居民名稱與地址，還有所受到的襲擊方式或相關的報警情況等，還能對保安確認警情進行智能化的提醒，使其及時迅速地趕到事件的現場，實現保障居民的人身與財產的安全的目的。

3物業管理系統的主要構成及作用

3.1自動抄表與計費

這個系統對于住宅區中的每家電表、水表、煤氣表、熱能表等計量裝置進行自動化的計費。利用采集與抄報各個表中的數據傳輸至相關的管理室，達到每家表的數據錄入、計費、打印收費的賬單的作用，把數據信息傳入具體的負責單位，有效地避免了以往抄表的擾民情況或人為產生的讀取信息的誤差。進而達到了節約很多的人員，減少勞動的強度的效果，提供了極大的方便。

3.2公共設備監控

這個系統對住宅區中的給排水設施、供電及配電設施、公共的照明、中央空調、電梯及噴淋設施等公用設備展開工作區內的實時有效監控，進而達到了公用設施的優化運作與管理，實時找出故障，且及時有效地修復，實現了資源化利用、擴展設備壽命的作用。

3.3綜合信息服務

這個系統應用計算機網絡，高質高效、迅速便利的相關軟件來管理與調節住宅區內的住戶、物業人員、服務員彼此的關系。對于物業管理的數據信息作出采集、傳遞、存儲、加工等智能化操作，并反饋出物業管理的具體狀態等。此外，可以為居民提供很多方便貼心的服務，如視頻點播、購物指引、時事資訊等。

4信息網絡系統的主要構成及其作用

4.1計算機局域網

在較為大型的住宅小區鋪設計算機的局域網，其主要職能不單是為小區居民提供快速的nternet接入的相關服務，還可以建設小區的特色化網站，并不斷地更新網站的資源，如提供宣傳開發房地產項目、物業管理機構的優化服務；對居民提供了信息、網上圖書館、網絡教育、生活資訊及視頻點播項目等。

4.2有線電視

如今，有線電視作為現代人生活中信息獲取的主要方式之一，同時也是住宅區和外界聯系的一種途徑。要為各個住戶安置一個家庭式的多媒體機箱、一條入戶線纜及兩個以上的電視終端設備。并在住戶區的物業室安設一套前端的設施，應用橋接放器對干線進行分支，各個單元要安設一套分配的放大器。

5結語

現階段，我國的住宅小區的智能化正處于初步發展時期，有些安全系統的相關設備還有待于進一步提升，本文主要從安全防護、信息網絡、物業管理方面對智能化系統的設計進行探索與研究，小區的智能化管理對小區中所有住戶提供很多經濟實惠的便利條件，是小區居民的人身及財產安全的有力保障，這種管理模式必會成為未來發展的趨勢。

【參考文獻】

[1]沙寧.智能化住宅小區的物業管理系統研究[J].黑龍江科技信息，2013，(29)：260.

[2]姜桂林.住宅小區物業管理智能化研究[D].天津大學，2005.

作者:尚郁 單位:西安石油大學