住宅物業(yè)管理規(guī)范化與改革實踐

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目前，棗莊市共有物業(yè)企業(yè)210家，其中一級4家、二級16家、三級及三級暫定190家，從業(yè)人員1.5萬余人。近3年來，全市住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率由40%提高到50%，已經(jīng)建立了前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度、住宅專項維修資金制度、住宅物業(yè)質(zhì)量保修金制度、物業(yè)合同備案制度、業(yè)主委員會備案制度等管理制度。針對住宅小區(qū)物業(yè)管理普遍存在的問題，棗莊市積極開展調(diào)研工作，梳理問題并研究解決辦法，探索推動建立以“契約精神”為基礎(chǔ)的物業(yè)服務(wù)管理體系。

一、理順關(guān)系，加強管理

嚴(yán)格劃清開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主委員會、社區(qū)居委會的關(guān)系，推動建立以“契約精神”為基礎(chǔ)的物業(yè)服務(wù)管理體系。嚴(yán)格執(zhí)行承接查驗和綜合驗收。建議由市物業(yè)主管部門、開發(fā)商、物業(yè)公司組成強有力的承接查驗評審小組，對物業(yè)公共部位、公共設(shè)施等進(jìn)行規(guī)范性查驗交接，作為綜合驗收的重要參考，并對驗收結(jié)果進(jìn)行公示，將公示期告知業(yè)主。對未能通過綜合驗收的項目，責(zé)令限期整改，整改未能完成的追究相關(guān)責(zé)任人責(zé)任。對已入住戶數(shù)比例達(dá)到百分之三十的新建住宅小區(qū)，由街道物業(yè)辦組織，重新進(jìn)行招投標(biāo)，并與全體業(yè)主簽訂服務(wù)合同。由物業(yè)主管部門制定出臺業(yè)主大會、業(yè)主委員指導(dǎo)辦法，積極推進(jìn)具備成立條件小區(qū)的業(yè)主委員會建設(shè)。

二、細(xì)化規(guī)定，措施落地

關(guān)于電梯維保問題。制定出臺《棗莊市電梯安全監(jiān)督管理辦法》，由市質(zhì)監(jiān)局負(fù)責(zé)具體執(zhí)行，明確電梯生產(chǎn)企業(yè)、使用單位責(zé)任。住宅小區(qū)內(nèi)的電梯，由業(yè)主委員會或物業(yè)公司委托維保企業(yè)進(jìn)行定期維保；重大電梯故障維修可動用住宅專項維修資金，并啟用應(yīng)急使用程序。關(guān)于停車管理問題。制定出臺《棗莊市住宅小區(qū)機動車停車管理辦法》，由市住建局負(fù)責(zé)具體執(zhí)行，規(guī)范住宅小區(qū)停車秩序。對開發(fā)商擅自規(guī)定本小區(qū)車位、車庫只售不租的行為，一經(jīng)核實，由物業(yè)管理部門責(zé)令限期改正，沒收違法所得。對上房后6個月內(nèi)未出售車位，采取措施強制出租。關(guān)于二次加壓供水問題。按照《山東省城鎮(zhèn)居民二次供水管理規(guī)定》要求，對新建小區(qū)嚴(yán)格執(zhí)行專營公司自建自營，由專營公司承擔(dān)供水責(zé)任；對老舊小區(qū)及現(xiàn)有小區(qū)中供水設(shè)施不符合要求的，由市供水主管部門會同相關(guān)部門盡快制定二次供水設(shè)施移交的具體辦法，限期整改后整體交付專營公司管理運營。關(guān)于消防設(shè)施維保問題。制定出臺《棗莊市住宅小區(qū)建筑消防設(shè)施管理辦法》，明確消防設(shè)施維保內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)和責(zé)任歸屬。對未通過消防驗收的住宅小區(qū)，追究相關(guān)責(zé)任人責(zé)任，實行事故追責(zé)制；對需要整改的小區(qū)，由消防主管部門核算整改預(yù)算，并進(jìn)行公示，由業(yè)主大會制定方案，業(yè)主委員會負(fù)責(zé)執(zhí)行或由業(yè)主委員會委托物業(yè)公司具體執(zhí)行。

三、明確責(zé)任，狠抓成效

《棗莊市物業(yè)管理辦法》對推進(jìn)綜合執(zhí)法進(jìn)小區(qū)，按照“誰主管、誰負(fù)責(zé)”的原則，制定小區(qū)物業(yè)管理所涉及的公安、衛(wèi)生、建設(shè)、環(huán)保、規(guī)劃、園林、城管、人防、物價、質(zhì)監(jiān)、房管等11個部門以及街道責(zé)任清單，明確具體責(zé)任人，并在小區(qū)內(nèi)設(shè)立公示牌，對各個部門的執(zhí)法事項、責(zé)任人和監(jiān)督電話進(jìn)行公示。著力強化監(jiān)管，確保工作到位，問題及時解決。《棗莊市物業(yè)管理辦法》規(guī)定，市物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)工作的標(biāo)準(zhǔn)制定、考核及對跨區(qū)域物業(yè)公司的協(xié)調(diào)管理，物業(yè)工作監(jiān)管責(zé)任落實到區(qū)（市）政府，由街道具體處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理事務(wù)。要建立物業(yè)公示制度，對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)、收支狀況及非物業(yè)收費情況進(jìn)行定期公示，由物業(yè)部門監(jiān)督執(zhí)行，對未能按規(guī)定執(zhí)行的物業(yè)企業(yè)通報批評，直至取消物業(yè)服務(wù)資質(zhì)。物業(yè)主管部門和民政部門制定的《棗莊市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》，要求由街道辦事處牽頭，街道辦事處物業(yè)辦主任擔(dān)任首屆業(yè)主大會籌備組組長，指導(dǎo)組織屬地業(yè)主大會成立工作。對不具備成立業(yè)主大會條件，或具備成立條件但未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門或街道辦事處指導(dǎo)后仍不能成立的，在半年內(nèi)由街道辦事處組建物業(yè)管理委員會，街道物業(yè)管理主要負(fù)責(zé)人或社區(qū)書記兼任主任、業(yè)主代表為副主任，代行業(yè)主委員會職責(zé)。2015年，棗莊市新修訂了住宅物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法，出臺了新的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)和車位租賃收費標(biāo)準(zhǔn)。各區(qū)（市）相繼出臺了加強物業(yè)管理工作意見。其中，滕州市建立了在社區(qū)居委會黨支部領(lǐng)導(dǎo)下的居民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)公司共同參與的“四位一體”物業(yè)管理模式；薛城區(qū)在各個街道辦事處設(shè)立了物業(yè)管理辦公室，并正式開展了物業(yè)管理工作；市中區(qū)建立了物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信檔案管理考核制度，創(chuàng)新了“四位一體”物業(yè)管理模式和“4+X”聯(lián)席會議制度，均有效地推動了物業(yè)管理工作。2013年和2014年，棗莊市連續(xù)兩年把物業(yè)管理示范小區(qū)創(chuàng)建活動作為百件惠民實事，投資3100余萬元，創(chuàng)建了56個市級物業(yè)管理示范小區(qū)，較好地發(fā)揮了典型示范帶動作用。2015年開展了住宅物業(yè)星級評定工作，開展了物業(yè)行業(yè)“六個十佳”、物業(yè)服務(wù)市場專項整治等一系列活動，積極規(guī)范物業(yè)服務(wù)行業(yè)，形成了創(chuàng)先爭優(yōu)的良好氛圍。

作者：郭萬寶 單位：山東省棗莊市房產(chǎn)管理局