征收安置房開發企業特殊稅務風險管控

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摘要：本文筆者研究發現征收安置房開發企業因征收安置房開發項目收入確認時間和發票開具時間不一致，征收安置房項目成本結算時間明顯滯后于收入確認時間，征收安置房項目中配套的非住宅銷售價格偏低，部分征收安置房項目未納入住建部門棚戶區改造項目庫而征收安置房開發企業卻執行棚戶區改造項目稅收優惠政策等因素，面臨四個方面的特殊稅務風險。本文針對征收安置房開發企業面臨的稅務風險，提出了降低風險的建議，以期為相關企業提供有益借鑒。

關鍵詞：征收安置房開發企業；特殊稅務風險；風險管控

近年來各地老城區改造力度不斷加大，新區新城建設不斷推進，征收安置房需求量不斷攀升，征收安置房開發企業的項目開發量也不斷加大。由于征收安置房不同于商品房，其開發銷售過程比較復雜，因此征收安置房開發企業的稅務風險比商品房開發企業高。

一、征收安置房開發項目收入確認時間和發票開具時間不一致，致使征收安置房開發企業面臨增值稅稅務風險

根據企業會計準則及其他相關制度規定，征收安置房開發項目同商品房開發項目一樣，于交付房屋時確認收入。但征收安置房項目的發票開具時間與商品房項目不同，商品房項目在交房時發票都已經開具完畢，而征收安置房項目在交房時發票尚未開具，要等到征收實施單位即房屋征收公司與被征收人就征收安置補償費用結算完成后，通知征收安置房開發企業可開具發票時才能開具發票，因此征收安置房項目發票開具時間晚于交房時間，有些項目部分發票開具時間甚至比交房時間晚幾年。由于通常情況下增值稅繳納時間為發票開具時間，因此如果征收安置房開發企業在發票開具時繳納增值稅，則該項目增值稅繳納時間明顯滯后于實際應繳納時間，致使安置房開發企業面臨增值稅稅務風險。

二、征收安置房項目成本結算時間明顯滯后于收入確認時間，致使征收安置房開發企業面臨企業所得稅稅務風險

征收安置房成本結算方式與商品房成本結算方式不同。商品房成本由房地產開發企業的造價部門審結后即可作為項目成本入賬，而征收安置房成本結算根據規定必須報送財政部門或其第三方造價咨詢機構審結后方可根據審核報告中的審定金額入賬。由于財政部門或其委托的第三方造價咨詢機構必須履行某些特定的審核程序，因此其審核時間比較長，在征收安置房項目收入確認時無法收到施工單位開具的發票入賬，即使在次年企業所得稅匯算清繳前也難以收到發票入賬，致使征收安置房項目收入和成本不配比。為降低資金成本，避免征收安置房項目收入確認當年多繳納企業所得稅，有些征收安置房開發企業按預計成本入賬，如此，如果多預估征收安置房項目開發成本，則會使征收安置房開發企業面臨企業所得稅稅務風險。

三、征收安置房項目中配套的非住宅銷售價格偏低，致使征收安置房開發企業面臨土地增值稅稅務風險

由于被征收戶的需求不同，因此部分征收安置房項目會配建部分商業用房等非住宅項目。為滿足某些征收政策需要，部分征收安置房項目中的非住宅項目定價偏低，而其成本卻未同步減少，致使該非住宅項目增值額偏低，導致征收安置房開發企業面臨土地增值稅稅務風險。

四、部分征收安置房項目未納入住建部門棚戶區改造項目庫，而征收安置房開發企業卻執行棚戶區改造項目稅收優惠政策，致使征收安置房開發企業面臨城鎮土地使用稅和印花稅稅務風險

根據棚戶區改造項目稅收優惠政策相關規定，對征收安置房建設用地免征城鎮土地使用稅和印花稅。在該稅收優惠政策執行過程中，有些地方稅務機關以該征收安置房項目是否納入住建部門棚戶區改造項目庫來判斷該征收安置房項目是否符合免稅政策相關規定。由于納入住建部門棚戶區改造項目庫的征收安置房項目必須按規定的進度按時完工交房，否則將會受到某些處罰，因此有些征收安置房開發企業為規避處罰，未將其開發的征收安置房項目申報納入住建部門棚戶區改造項目庫，卻自行享受城鎮土地使用稅和印花稅免稅政策，致使征收安置房開發企業面臨城鎮土地使用稅和印花稅稅務風險。

五、降低稅務風險，保證征收安置房開發企業可持續發展的建議

（一）征收安置房開發項目在交房確認收入時按未開票收入繳納增值稅通常情況下增值稅繳納時間為發票開具時間，但開票時間并非判斷增值稅納稅義務發生時間的唯一標準，如果增值稅納稅義務已經發生但發票卻未開具，納稅人可按未開票收入先行繳納增值稅，開具發票時再行調整開票當期增值稅納稅金額。因此，征收安置房開發企業在交付征收安置房確認收入時可先按合同金額繳納增值稅，待征收實施單位通知開票時根據當月開票金額調整應納增值稅額，如此，可在一定程度上降低征收安置房開發企業增值稅稅務風險。

（二）加強征收安置房項目成本結算管理，及時完成征收安置房項目成本結算工作由于征收安置房成本結算根據規定必須報送財政部門或其委托的第三方造價咨詢機構審結后方可根據審核報告中的審定金額入賬，且財政部門或其委托的第三方造價咨詢機構必須履行某些特定的審核程序，其審核時間比較長，因此征收安置房開發企業應加強征收安置房項目成本結算管理，分項目派專人負責成本結算工作，積極跟蹤征收安置房項目成本結算審核各環節的辦理時間，及時補齊項目結算審核所需資料，積極配合審核機構對數，及時完成征收安置房項目成本結算工作，并協調施工單位盡快開票入賬。

（三）合理制定征收安置房項目中配套的非住宅項目銷售價格為滿足某些征收政策需要，部分征收安置房項目中的非住宅項目定價偏低，因此征收安置房開發企業應加強征收安置房項目售價定價管理，積極協調征收安置房項目定價機構根據配套非住宅項目成本合理確定其銷售價格，以避免征收安置房開發企業出現土地增值稅稅務風險。

（四）根據征收安置房開發企業征管稅務機關的相關要求，及時將征收安置房項目申報納入住建部門棚戶區改造項目庫征收安置房開發企業應根據征管稅務機關的相關要求，以及根據征收安置房項目所在地住建部門的相關要求，及時將開發的征收安置房項目申報納入住建部門棚戶區改造項目庫，以利于征收安置房開發企業充分享受城鎮土地使用稅和印花稅優惠政策，降低稅務風險，提高企業經濟效益。

作者：葉晨芳 單位：福州中服出國人員服務中心