營改增后房地產企業(yè)稅收籌劃

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摘要：本文以營改增后房地產企業(yè)的稅收籌劃為研究對象，對營改增后對房地產企業(yè)納稅帶來的影響進行了闡述分析，并提出了實施營改增后房地產企業(yè)稅收籌劃的一些措施，以供參考。

關鍵詞：營改增；房地產企業(yè)；稅收籌劃

稅收籌劃簡單來說，即是幫助企業(yè)通過合理合法的途徑有效規(guī)避稅務風險，通過節(jié)稅、避稅等措施減輕企業(yè)稅務負擔，從而促進企業(yè)經濟效益有效提升的一種稅收對策方式。隨著營改增政策的實施，需要企業(yè)通過稅收籌劃的方式有效降低營改增政策對房地產企業(yè)帶來的負面影響，促進房地產企業(yè)對營改增政策的有效利用，進而推進企業(yè)實現平穩(wěn)發(fā)展。

一、營改增后對房地產企業(yè)納稅帶來的影響

1.營業(yè)稅金及附加稅帶來的影響

我國實施營改增后，意味著營業(yè)稅這一稅種已基本處于取消狀態(tài)。房地產作為原營業(yè)稅重要的征收行業(yè)，在實施營改增以后，便正式進入繳納增值稅時期。首先在需要繳納的稅額方面，房地產企業(yè)由原先的17%稅率降低至11%，對于房地產企業(yè)經營效益提升具有積極的影響。并且在實施營改增以后，土地成本也被歸納為可抵扣的項目，這更加有利于房地產企業(yè)降低稅負，減少不必要的稅務風險。因此在具體進行稅收籌劃過程中，房地產企業(yè)需要對現有政策加以全面理解和把握，才能夠有效達到節(jié)稅目的。當下房地產企業(yè)具有很多拿地方式，例如拆遷、項目投資等，不同的拿地方式，意味著需要征收的稅額也不一樣。因此如何選擇合理方式進行拿地，從而降低房地產企業(yè)稅收負擔，需要根據實際情況加以分析。

2.對房地產企業(yè)土地增值稅帶來的影響

在營改增政策實施以后，對于房地產土地增值稅帶來了巨大的影響，主要是因為房地產企業(yè)增值稅屬于價外稅，因此在最終的核算過程中，不能將其作為抵扣項目加以核算，自然導致房地產企業(yè)土地增值稅的增值率增加，從這一點上來看，營改增政策無疑是加重了房地產企業(yè)繳稅負擔。因此需要房地產企業(yè)在進行稅后籌劃過程中注意這一問題，采取相應措施盡量減少房地產增值稅稅率增加對房地產企業(yè)造成的影響。

3.對房地產企業(yè)所得稅帶來的影響

通過上文敘述可知，企業(yè)增值稅屬于價外稅，因此其依然存在于企業(yè)所得稅之中，無法對其進行扣除處理，導致企業(yè)所得稅稅額增加，從而增加了房地產稅后負擔。但從另一角度來看，在原先需要繳納營業(yè)稅時期，房地產銷售收入全部屬于企業(yè)銷售額，而營改增之后，在銷售收入確認前已經將增值稅從中完成了扣除，因此再次進行所得額確認時，便不再進行稅額扣除，因此從本質上來看，對于房地產企業(yè)所得稅沒有造成變化上的影響，因此在進行房地產企業(yè)稅收籌劃分析過程中，需要進行更加細致的研究分析，從而將真正影響房地產企業(yè)營業(yè)所得稅的因素分析出來。

二、實施營改增后房地產企業(yè)稅收籌劃措施

1.從房地產企業(yè)日常經營活動中入手，做好企業(yè)稅收合理規(guī)劃

由于在實施營改增政策之后，作為房地產企業(yè)一般納稅人，企業(yè)增值稅率從原先的17%降低至11%，基于這一點，在進行具體稅收籌劃過程中，可以從房地產企業(yè)日常經營活動中入手，盡量降低各個日常經營活動中的生產成本，并根據具體的要求，在經營活動過程中盡量獲取更多的增值稅發(fā)票，對于房地產企業(yè)稅務負擔降低具有積極影響。在此基礎之上，做好對企業(yè)增值稅發(fā)票的管理工作，通過采取各種宣傳培訓方式，有效提升企業(yè)財務人員使用增值稅專用發(fā)票的意識，從而充分享有營改增政策為房地產企業(yè)帶來的節(jié)稅益處，減輕企業(yè)稅務負擔。另一方面，還需要房地產企業(yè)進一步加強與合作企業(yè)的合同約定，在停供材料的供應商選擇方面，做到“貨比三家”，在保證供應材料質量的前提下，選擇最低的價格。如果是在一般的納稅人處進行材料選購，也要盡量要求其提供發(fā)票，從而使得企業(yè)在納稅方面，能夠獲取到最大的折扣。除此之外，房地產企業(yè)在進行稅收籌劃過程中，一定要充分利用其中存在的稅率差異。通常情況下，供應商稅率依然為17%，但房地產企業(yè)的稅率為11%，基于此，房地產企業(yè)可以在合法的情況下，利用其中存在的稅率差異達到自身節(jié)稅目的。與此同時，也可以在稅收籌劃過程中，利用納稅時間延遲、優(yōu)惠政策爭取方面，盡量減輕房地產企業(yè)的稅務負擔。

2.做好與稅務機構的溝通交流工作，有效規(guī)避稅務風險

企業(yè)為提升自身經營效益，在納稅過程中一般會采取一些有效的避稅手段，用以減輕自身稅務負擔，但這避稅手段受不可控因素干擾較大，一旦操作不當，則有可能觸碰法律底線，為自身帶來很大的稅務風險。因此在具體進行房地產稅收籌劃過程中，針對制定的避稅方案，需要經過詳細縝密的分析，確保避稅方案合理合法，同時也要發(fā)揮出應有的避稅效果。在此基礎之上，需要相關稅收籌劃人員密切關注我國相關稅收法律的最新動向，并及時掌握行業(yè)最新的準則，從而確保房地產企業(yè)能夠有效規(guī)劃各種稅收活動，達到減輕稅務負擔的目的。在保證房地產企業(yè)稅收合法化的過程中，還要特別注意加強與稅務機構的溝通交流工作，從而將來自執(zhí)法機關的法律風險降至最低，通過制定完善科學合理的稅務風險體系，確保稅務風險控制發(fā)揮應有的效果。

3.積極改變傳統營銷策略，實現稅收籌劃合理化

隨著營改增政策的不斷實施發(fā)展，為房地產企業(yè)稅收籌劃帶來機遇的同時也帶來了很大的挑戰(zhàn)，房地產企業(yè)需要抓住機遇，迎接挑戰(zhàn)，盡最大限度地減小營改增對房地產稅收帶來的影響，從而保證企業(yè)未來實現平穩(wěn)順利發(fā)展?；诖?，需要相關財務人員圍繞房地產企業(yè)實際情況，自足當下，放眼未來，從稅務籌劃的角度對現有的企業(yè)營銷策略加以改革創(chuàng)新。例如，在原本的營銷定價模式之下，企業(yè)可以利用目標成本制定方法，對企業(yè)經營過程中產生的成本費用加以把控，減少相應成本支出，從而有效提升房地產企業(yè)的經濟效益與利潤。尤其是在房地產工程原材料成本不斷提升的當下，更需要企業(yè)結合實際，不斷調整現有的營銷政策，以達到提升企業(yè)經營效益的目的?？傊康禺a企業(yè)需要對目前的房地產形勢加以實時把控，針對形勢變化不斷調整營銷策略，使得營改增政策對于房地產企業(yè)有利一面的作用充分發(fā)揮出來，有效降低房地產企業(yè)的稅務負擔，提升核心競爭力，從而使處于市場經濟體制下的房地產企業(yè)實現更好的發(fā)展。

4.爭取政府優(yōu)惠政策支持，為房地產企業(yè)未來發(fā)展保駕護航

在營改增政策實施的大環(huán)境之下，房地產企業(yè)需要不斷實施相應措施應對新政策對企業(yè)發(fā)展造成的影響的同時，還需要善于借助外在有力條件，全力爭取政府優(yōu)惠政策的支持。例如使自身的繳稅期限進一步延長等，從而可以使企業(yè)資金流轉更加通暢，資金得到更加充分的利用，有效提升了企業(yè)經營效益。而對于政府而言，在具體實施營改增政策過程中，利用有效的管理手段和實施方式對各種變化需求加以滿足，圍繞投資項目進行合理的把控，從而對工程進展和投資情況進一步達到監(jiān)控目的，對于項目的順利實施起到一定的指引性作用。

5.加強房地產企業(yè)增值稅專用發(fā)票的管理，促進稅務籌劃質量提升

房地產企業(yè)要想謀取更近一步的發(fā)展，減輕自身稅務負擔，必然要對增值稅的優(yōu)惠政策加以充分利用，而加強房地產企業(yè)增值稅專用發(fā)票的管理就成了一項必然選擇?；诖?，企業(yè)需要加強財務人員稅收籌劃的能力，財務人員是稅務籌劃的主體，只有自身具備較強的稅收籌劃能力，才能夠進一步提升對增值稅專用發(fā)票的使用管理能力，從而使得企業(yè)在稅收方面享受更多的抵扣額，減輕企業(yè)稅務負擔。在具體進行房地產企業(yè)增值稅專用發(fā)票的強化管理過程中，需要相應財務人員對房地產銷售收入的確認時間、開具發(fā)票的時間加以重點關注。除此之外，還需相關財務人員對增值稅專用發(fā)票的時效性進行相應關注。這樣在企業(yè)獲得專用增值稅發(fā)票后，才能夠根據實際需要及時進行抵扣，避免出現抵扣時限超期問題。最后，企業(yè)還需要進一步強化稅收籌劃工作的開展力度，提升其工作效率，從而提高房地產企業(yè)稅收工作成效，達到減輕稅收負擔的目的。

三、結束語

我國實施營改增政策之后，房地產企業(yè)受到了非常大的影響，影響效果有好有壞，需要房地產企業(yè)充分分析新的政策內容，全面了解其中的利弊關系，做好稅務籌劃管理工作，從而有效規(guī)避其中存在的稅務風險，享受營改增政策為企業(yè)帶來的優(yōu)惠，減輕稅收負擔。在具體實施過程中，可以通過采取從房地產企業(yè)日常經營活動中入手，做好企業(yè)稅收合理規(guī)劃、做好與稅務機構的溝通交流工作，有效規(guī)避稅務風險、積極改變傳統營銷策略，實現稅收籌劃合理化等措施，降低房地產企業(yè)稅務負擔，促進房地產企業(yè)實現平穩(wěn)的發(fā)展。

參考文獻

[1]張偉巍.“營改增”后房地產企業(yè)的稅務籌劃[J].當代經濟，2015，（17）：26-27.

[2]葛柳燕.營改增背景下房地產開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃研究[J].會計師，2016，（23）：69-72.

作者:沈文豐 單位:福建紫金房地產開發(fā)有限公司