房產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中住區(qū)設(shè)計(jì)管理問(wèn)題探討

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摘要：近年來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)迎來(lái)了巨大的發(fā)展機(jī)遇。然而伴隨著房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，人們的思想觀念也發(fā)生了巨大的轉(zhuǎn)變。現(xiàn)如今，諸多因素都會(huì)影響房產(chǎn)的價(jià)值，其中典型莫過(guò)于住宅質(zhì)量、住宅功能以及住宅安全性三者。面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)想要謀求發(fā)展“一席之地”，就必須不斷地提高自身的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)管理水平，盡可能的保證開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)滿足消費(fèi)者的購(gòu)買需求。本文從房產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中住區(qū)設(shè)計(jì)管理問(wèn)題出發(fā)討論，分析了住區(qū)設(shè)計(jì)管理在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的重要意義，并就優(yōu)化房產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的住區(qū)設(shè)計(jì)管理提出策略，希望能夠?yàn)槲覈?guó)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)事業(yè)的發(fā)展貢獻(xiàn)綿薄之力。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)開(kāi)發(fā)；住區(qū)設(shè)計(jì)；管理問(wèn)題

0引言

近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，在經(jīng)濟(jì)的刺激下，我國(guó)城市基建工程不斷發(fā)展，眾多高樓大廈拔地而起。為了保證項(xiàng)目工程的科學(xué)合理，人們?cè)陧?xiàng)目設(shè)計(jì)管理過(guò)程中大量地應(yīng)用了經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，諸如項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理以及設(shè)計(jì)管理理念的合理應(yīng)用，在一定程度上提高了我國(guó)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量、功能，也使得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的設(shè)計(jì)管理工作更加得科學(xué)、合理。有人甚至說(shuō)，房產(chǎn)行業(yè)正常運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的設(shè)計(jì)管理。也因此，想要加速房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，必須將工作的重點(diǎn)放在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的設(shè)計(jì)管理層面。

1我國(guó)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在的住區(qū)設(shè)計(jì)管理問(wèn)題分析

房產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的設(shè)計(jì)管理工作貫穿了整個(gè)工程的始末，包含了工程預(yù)算以及工程完成過(guò)程中的一系列的管理措施，由此足以窺見(jiàn)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的設(shè)計(jì)管理工作的重要性。就房產(chǎn)項(xiàng)目本身而言，在進(jìn)行住區(qū)設(shè)計(jì)管理的時(shí)候，不僅要嚴(yán)格遵循相關(guān)規(guī)定，還要考慮社會(huì)的、即時(shí)的發(fā)展趨勢(shì)，還要考慮項(xiàng)目工程所在地的綜合發(fā)展形勢(shì)，如此才能夠保證房產(chǎn)企業(yè)因項(xiàng)目獲益。據(jù)數(shù)據(jù)資料顯示，現(xiàn)階段我國(guó)絕大多數(shù)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)都能使房產(chǎn)企業(yè)獲得可喜的效益，然而與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，所謂的“可喜效益”微不足道。對(duì)導(dǎo)致上述結(jié)果的原因進(jìn)行分析，主要原因是我國(guó)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的住區(qū)設(shè)計(jì)管理質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，具體來(lái)說(shuō)主要包括如下兩個(gè)問(wèn)題。

1.1住區(qū)設(shè)計(jì)過(guò)程中未能正確選擇、判斷住宅場(chǎng)地

由于現(xiàn)階段我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)存在眾多房產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)力非常巨大。房產(chǎn)企業(yè)出于降低成本的考慮，在開(kāi)發(fā)前期進(jìn)行住區(qū)設(shè)計(jì)時(shí)，往往不會(huì)花費(fèi)時(shí)間和精力對(duì)房產(chǎn)周邊的環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查，而僅僅只是派遣一些非專業(yè)的人員形式主義的“走訪”住宅所在區(qū)域。由于所謂的調(diào)查無(wú)法為住區(qū)設(shè)計(jì)提供可借鑒的數(shù)據(jù)資料，因而盲目設(shè)計(jì)極容易導(dǎo)致住宅結(jié)構(gòu)不合理問(wèn)題的發(fā)生。例如，在城市中心、城市景觀附近建立高檔的單體別墅。表面上看來(lái)，客觀環(huán)境有利于房產(chǎn)企業(yè)抬高樓價(jià)，進(jìn)而提高自身的經(jīng)濟(jì)利益；但從實(shí)際角度看來(lái)，城市中心、城市景觀附近都不是人們的“理想居住地”，不僅容易導(dǎo)致房屋滯銷，更占用了大量的土地，影響了城市的綠化發(fā)展。

1.2住區(qū)設(shè)計(jì)過(guò)程中未能深入調(diào)研市場(chǎng)及客戶需求

首先，建筑行業(yè)設(shè)計(jì)尤其是住區(qū)設(shè)計(jì)，必須嚴(yán)格遵循“營(yíng)造舒適居住環(huán)境”原則，因此在進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)住區(qū)設(shè)計(jì)時(shí)，一定要充分地考慮市場(chǎng)，考慮項(xiàng)目所在地居民對(duì)住宅結(jié)構(gòu)的要求。其次，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)在進(jìn)行住區(qū)設(shè)計(jì)的時(shí)候需要對(duì)市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)行合理的宏觀預(yù)測(cè)，以保證設(shè)計(jì)項(xiàng)目可以被長(zhǎng)久的投入使用。然而從現(xiàn)階段的實(shí)際情況看來(lái)，大多數(shù)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都未能貫徹落實(shí)這一原則，很多房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只顧眼前利益，只考慮初級(jí)市場(chǎng)，進(jìn)而導(dǎo)致設(shè)計(jì)項(xiàng)目在完工之后只適合居民短期居住，不僅花費(fèi)了大量的建造資金，更浪費(fèi)了大量的建筑材料，得不償失。最后，還有些房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，未能充分了解客戶群體對(duì)住區(qū)設(shè)計(jì)的要求，也因此他們所設(shè)計(jì)出的住區(qū)結(jié)構(gòu)類型并不能使客戶群體獲得滿意的消費(fèi)體驗(yàn)。

2淺述住區(qū)設(shè)計(jì)管理在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的作用

住區(qū)設(shè)計(jì)管理在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)揮著無(wú)可替代的重要作用，具體來(lái)說(shuō)，主要包括如下兩點(diǎn)：第一，合理的住區(qū)設(shè)計(jì)管理能夠增加房產(chǎn)的使用年限，提高建筑項(xiàng)目的實(shí)用價(jià)值。建筑物的完工是無(wú)數(shù)專業(yè)人士共同努力的結(jié)果，而工程師在其中發(fā)揮著巨大的作用。由于工程師的擅長(zhǎng)領(lǐng)域存在差異性，因此只有讓工程師負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程中最適合自己的、自己最擅長(zhǎng)的領(lǐng)域規(guī)劃，才利于項(xiàng)目順利開(kāi)展，也才利于提高住宅的使用價(jià)值。第二，項(xiàng)目開(kāi)展之前的科學(xué)設(shè)計(jì)能夠?yàn)轫?xiàng)目開(kāi)展夯實(shí)基礎(chǔ)，因此在進(jìn)行住區(qū)設(shè)計(jì)管理之前，項(xiàng)目相關(guān)人員應(yīng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行深刻的探討。此舉不僅能夠有效地調(diào)動(dòng)設(shè)計(jì)人員參與住區(qū)設(shè)計(jì)的熱情，更能夠有效地提高住區(qū)設(shè)計(jì)管理的有效性。

3房產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中住區(qū)設(shè)計(jì)管理的策略分析

3.1深入研究房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律

事物的發(fā)展有其規(guī)律可循，房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也是同樣的道理。想要探究房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律需要從微觀、宏觀兩個(gè)角度出發(fā)。從微觀角度看來(lái)，設(shè)計(jì)人員在進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)之前，需要詳細(xì)地考察項(xiàng)目所在地的真實(shí)環(huán)境，要基于地區(qū)的發(fā)展勢(shì)態(tài)規(guī)劃住區(qū)，在提高房產(chǎn)實(shí)用性能的同時(shí)提高土地利用率；從宏觀角度看來(lái)，住區(qū)設(shè)計(jì)者需要密切觀察全球房產(chǎn)市場(chǎng)，并以之為參考及時(shí)地調(diào)整自身的項(xiàng)目設(shè)計(jì)，以便設(shè)計(jì)出的房產(chǎn)形式能夠符合時(shí)展的潮流。

3.2完善項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理體制，為工程的順利實(shí)施提供保障

房產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)展基礎(chǔ)是完善的項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理體制，因此在房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前，管理人員需要首先對(duì)之進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃，基于實(shí)際完善管理體系。房產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的管理部門需要嚴(yán)格落實(shí)自身的責(zé)任，設(shè)計(jì)合理的項(xiàng)目管理體制，盡可能的明確項(xiàng)目落實(shí)過(guò)程中的各個(gè)注意事項(xiàng)，如此才能夠?yàn)楣こ痰捻樌M(jìn)行提供強(qiáng)有力的保障。

3.3合理預(yù)算，嚴(yán)格要求住區(qū)設(shè)計(jì)質(zhì)量以及設(shè)計(jì)功能

資金是企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的首要條件，房產(chǎn)企業(yè)如果缺乏資金，那么企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)將難以保障。為了盡可能的避免資金缺乏問(wèn)題，房產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前，在進(jìn)行住區(qū)設(shè)計(jì)的過(guò)程中，應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行合理預(yù)算，進(jìn)而在避免施工浪費(fèi)的同時(shí)為后續(xù)施工提供充足資金。當(dāng)然，“避免浪費(fèi)”并不意味著房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以忽視房產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量和功能，而是應(yīng)該以質(zhì)量、功能以及安全性為房產(chǎn)設(shè)計(jì)基礎(chǔ)，并在房產(chǎn)設(shè)計(jì)的過(guò)程中融入“宜居”思想，如此才能夠保證住區(qū)設(shè)計(jì)的科學(xué)合理，也才能夠保證房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司經(jīng)濟(jì)效益的提升。

4結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的當(dāng)下，我國(guó)房產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展迎來(lái)了巨大的機(jī)遇。然而機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，在愈演愈烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)氛圍之下，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)想要在市場(chǎng)中保有一席之地，就必須積極地采取措施，及時(shí)地解決現(xiàn)階段房產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中住區(qū)設(shè)計(jì)管理問(wèn)題，確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)盡可能地匹配消費(fèi)者的購(gòu)買需求，如此才能夠在發(fā)展自身的同時(shí)為我國(guó)綜合實(shí)力的提高貢獻(xiàn)力量。

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作者：李海東 單位：新疆昊辰建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院有限公司