談房地產開發(fā)企業(yè)銷售環(huán)節(jié)納稅籌劃

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摘要：本文通過分析房地產開發(fā)企業(yè)的稅負情況和特點，結合納稅籌劃的理論，主要從企業(yè)的銷售環(huán)節(jié)入手，采用理論與案例相結合的方式，對企業(yè)的納稅籌劃進行詳盡分析。隨著市場經(jīng)濟體制的不斷完善，納稅籌劃將成為房地產企業(yè)經(jīng)營中不可或缺的重要組成部分，也將是企業(yè)經(jīng)營決策的重要內容。

關鍵詞：房地產開發(fā)企業(yè)；土地增值稅；納稅籌劃

引言

我國的房地產行業(yè)經(jīng)過了近十幾年的繁榮發(fā)展，目前政府已經(jīng)出臺一系列調控房價的政策，最終實現(xiàn)房住不炒的目的。要對房地產行業(yè)進行科學的調整，就需要做好稅收和政策方面的制度，而土地增值稅是房地產行業(yè)重要的稅收之一，企業(yè)需要在項目開戰(zhàn)前就對此做好項目籌劃規(guī)劃，貼合目前出臺的土地增值稅法規(guī)，來保證企業(yè)能夠享受到免稅待遇或者較低的稅率。

一、房地產企業(yè)土地增值稅籌劃的作用

房地產企業(yè)稅收籌劃的可行性主要基于其行業(yè)本身的納稅特點：行業(yè)流程涉及較廣，每一項環(huán)節(jié)均可能影響土地增值稅的繳納，再加上稅法的不斷變更，在收入的確認和成本的扣除方面都增加了籌劃空間。企業(yè)應當結合自身的實際情況，充分利用稅率優(yōu)惠政策、合理分解銷售收入以及采用有效的納稅籌劃方式，切實做好納稅籌劃，有利于企業(yè)的生存和發(fā)展并且增加企業(yè)利潤，在合法合情合規(guī)范圍內做到稅收成本最小。

二、房地產企業(yè)土地增值稅稅收籌劃策略

毋庸置疑的是，房地產開發(fā)企業(yè)的業(yè)務本質依然是銷售物品，那么核心即是房產銷售價格的確定。房地產開發(fā)企業(yè)確定銷售價格需要在匡算項目各項成本及現(xiàn)金流量的測算后，制定一個使企業(yè)利潤最大化的定價。因此，當追求利潤最大化時，銷售過程中所涉及的稅負問題就成為一個重要的出發(fā)點。銷售價格的制定、銷售收入的轉移以及銷售收入的分解這幾個方面對房地產開發(fā)企業(yè)的土地增值稅籌劃進行探討。

(一)銷售價格的制定房地產銷售價格的納稅籌劃重點在土地增值稅。因為，土地增值稅實行四級超率累進稅率（30%，40%，50%，60%），可見，房地產價格提高，房地產開發(fā)企業(yè)稅后利潤可能增加、也可能減少。對于普通住宅，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定：“納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅，增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。”“20%的增值額”這個比例也就是我們可以進行操作的籌劃。1.免稅臨界點房地產公司項目不含稅銷售總額為X，房地產行業(yè)增值稅稅負率通常為5%，城市建設維護稅稅率為7%，教育費附加稅率為3%，地方教育費附加稅率為2%，扣除項目總額為A，全部扣除項目金額為：A+X×5%×(7%+3%+2%)；增值率必須小于20%，才可享受免稅政策，即：[X-(A+0.6%X)]/(A+0.6%X)<20%，解得X<1.2087A。房地產的銷售額不能超過扣除項目金額的1.2087倍，企業(yè)才可以享受免繳土地增值稅的優(yōu)惠政策。2.超過免稅臨界點后，利潤隨價格提高而提高的臨界點企業(yè)想提高利潤，往往會通過提高房產價格這一途徑，但若是需要繳納的增值稅、土地增值稅和稅金及附加高于只有提價的部分，企業(yè)的利潤并不會隨著價格的提高而提高，那么提價反而得不償失。設售價提高Y，即售價為X+Y，繳納的增值稅為5%×(X+Y)，稅金及附加為5%×(7%+3%+2%)×(X+Y)，全部扣除項目金額=A+0.6%×(X+Y)，增值額=X+Y-[A+0.6%×(X+Y)]=0.994×(X+Y)-A。如果增值率低于50%，土地增值稅適用30%的稅率，應納土地增值稅=[0.994×(X+Y)-A]×30%=0.2982×(X+Y)-0.3A；相對于免稅的稅收優(yōu)惠，如果想要提高售價后利潤也隨之增加，必須使售價增加額大于稅收成本增加額。也就是：Y>0.2982×(X+Y)-0.3A+5.6%Y，即：X+Y>1.4618X-0.4645A；又因為此時增值率為20%，必然有X>1.2087A，可以推出：X+Y>1.3024A；增值率低于50%的臨界點：{X+Y-[A+0.6%(X+Y)]}/[A+0.6%(X+Y)]<50%，即X+Y<1.5136A。由此可見，從稅收的角度考慮，房地產企業(yè)確定房地產售價的時候應遵循以下思維方式：房地產的銷售額等于扣除項目金額的1.2087倍，才可以享受免繳土地增值稅的優(yōu)惠政策，取得這個階段的最大利潤；房地產企業(yè)根據(jù)市場情況判斷可進一步提高售價，扣除項目金額的1.3024倍應小于售價產品售價，同時扣除項目金額的1.5136倍應大于產品售價。

此時土地增值稅率為30%，在此范圍內，呈現(xiàn)提高售價而利潤隨之提高的態(tài)勢，否則計征土地增值稅將進入40%的稅率，企業(yè)售價必然提高，需要企業(yè)做好市場調查是否可以進一步提高售價。房地產企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)可以根據(jù)該籌劃思路，結合市場需求來確定售價并對定價實施納稅籌劃，盡可能減少企業(yè)自身的稅賦水平。案例：H房地產公司現(xiàn)有待售住宅業(yè)態(tài)1萬平方米，檔次相近或者距離項目1公里內的地產項目售價均為12000元—13000元范圍內，H房地產根據(jù)市場調查預計該住宅可按每平方米13000元進行銷售。該項目施工建設費用約為2600萬元，土地開發(fā)成本為4000萬元，項目開發(fā)成本及銷售成本共計約為1500萬元。那么，在這個項目上，H房地產公司應該怎樣確定房屋售價呢?籌劃分析：扣除項目總額A=4000+2600+1500+(4000+2600)×20%=9420萬元，免稅臨界點=1.2087×9420=11386元，則含增值稅免稅臨界點=11386×(1+9%)=12410.74元。那么按照每平方米售價12404元計算，即不含稅價格11380元，H公司總銷售收入為11380萬元，稅金及附加=11380×5%×(7%+3%+2%)=68.28萬元，增值率=(11380-9420-68.28)/(9420+68.28)=19.94%<20%，可享受免征土地增值稅。稅后利潤=(11380-4000-2600-1500-68.28)×(1-25%)=2408.79萬元。如果H公司定價每平方米售價13000元計算，即不含稅價格11927元，H公司總銷售收入為11927萬元；稅金及附加=11927×5%×(7%+3%+2%)=71.56萬元，增值率=(11927-9420-71.56)/(9420+71.56)=25.66%<50%，適用于30%的土地增值稅率，土地增值稅=(11927-9420-71.56)×30%=730.63萬元。稅后利潤=(11927-4000-2600-1500-71.56-730.63)×(1-25%)=2268.61萬元。通過兩個定價的測算可以得知，雖然H房地產公司按12404元/平方米銷售房屋，收入總額相對較低，稅負也低，但是企業(yè)可獲取的利潤卻較為可觀。售價每平方米13000元雖然高，但相應的稅負較高，企業(yè)可獲取的利潤卻遠不如定價低的方案的利潤。因此，房地產開發(fā)企業(yè)在確定售價的時候，不僅需要結合市場的需求及熱度，也需要平衡稅負的影響，以此追求企業(yè)利益最大化。

(二)銷售收入的轉移的納稅籌劃我國目前的土地增值稅采用超率累進稅率，稅率最低30%，最高可達60%，根據(jù)土地增值稅可以享受的稅收優(yōu)惠，如果普通住宅增值稅低于20%可以免征土地增值稅。那么房地產開發(fā)企業(yè)可以考慮增加銷售環(huán)節(jié)，通過對收入的分段從而使每段的收入都處于低增值率從而享受免征土地增值稅的優(yōu)惠政策。因此，房地產企業(yè)可以考慮新增獨立法人地位的銷售公司，房地產企業(yè)按照籌劃后的定價銷售房屋給銷售公司，銷售公司再根據(jù)市場價格銷售給第三方，則可以成功將一項銷售業(yè)務進行拆分從而使房地產項目適用的土地增值稅稅率降低。需要考慮的是，納稅籌劃的成本在此籌劃中應當關注，如設立銷售公司的成本是否過高，而使納稅籌劃的利潤得不償失。銷售方式要結合企業(yè)的具體情況合理運用，才能達到比較好的籌劃效果。

(三)銷售收入分解的納稅籌劃隨著消費者消費水平的不斷提高，也為了節(jié)省裝修房屋的時間與精力，同時考慮到房地產開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一采購節(jié)省了大量物流、倉儲和人力等中間環(huán)節(jié)的費用，越來越多的消費者更傾向于精裝修住房。在進行房產銷售前，房地產開發(fā)企業(yè)可投資成立一家裝修子公司，專門負責為毛坯房進行精裝修。那么在銷售時，可以將銷售收入分解，一份合同是房地產公司按毛坯房的價格簽訂的房屋銷售合同，另一份是裝修子公司與客戶按精裝修的價格簽訂的房屋裝修裝潢合同。房地產開發(fā)企業(yè)繳納土地增值稅只用按照銷售合同上的銷售價格計算，那么可以減少一部分土地增值稅，以及收入相應的稅金及附加。同時因裝修子公司的裝修裝潢合同不屬于土地增值稅的征收范圍，這部分的收入不需要繳納土地增值稅。兩家公司綜合來看，銷售收入的分解不僅減少了土地增值稅，也降低了稅金及附加，減少了企業(yè)的納稅成本。

結語

根據(jù)上面所列述的籌劃分析可以得出結論：企業(yè)追求更高的稅后凈利潤和不斷增長的企業(yè)價值，這是納稅籌劃追求降低企業(yè)整體稅負后的額外要求。在銷售環(huán)節(jié)，經(jīng)過納稅籌劃的房地產開發(fā)企業(yè)的稅收負擔比沒有經(jīng)過納稅籌劃的企業(yè)減少許多。企業(yè)抓住稅率臨界點的有利方面，并且對收入進行分解，對企業(yè)的稅收成本的減少有極大幫助。經(jīng)過納稅籌劃，主要減少了土地增值稅及附加稅的繳納，進一步壓縮納稅成本，增加企業(yè)利潤，為企業(yè)能健康平穩(wěn)發(fā)展起到關鍵性作用。

參考文獻：

[1]曹蘭.房地產企業(yè)土地增值稅稅收籌劃及清算技巧[J].當代會計，2018(16)：15-16.

[2]喬麗平.房地產企業(yè)土地增值稅清算中的稅收籌劃[J].納稅，2018(17)：21+23.

作者：趙佳寧 單位：廣西祥浩稅務師事務所有限公司