房地產開發中的工程經濟淺析

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一、房地產開發中工程經濟分析的重要性

1)社會大環境下需要工程經濟分析。改革開放以來，市場經濟在中國的發展可謂是突飛猛進，國家對經濟的干預減少，市場對自身的調控增加，這也就造成了各個企業之間競爭力的不斷增強、競爭更加激烈。鑒于這個競爭激烈的社會，房地產開發企業如何才能更好的生存和發展，則是一個亟待解決的問題。和別的房地產開發企業相比，房地產開發商所面臨的國家宏觀政策和微觀政策是相同的，也就是所面臨的社會大環境是相同的。那么在這個大環境下如何才能比別的房地產商更勝一籌，做好房地產工程經濟是必要的，這樣就能降低房地產規劃過程中所面臨的工程成本，因此在出售住房的過程中就能夠相應的降低房價，就能夠吸引更多的買房者，在很大限度上提高了房地產企業的投資收益。房地產開發的工程經濟分析不僅對房屋的建設和經營有著很大的影響，而且在社會主義建設新時期，我國正逐步加快推進城鎮化進程，在我國廣大農村開始建起了大量商品房，那么房地產開發之前的拆遷工作便顯得尤其重要。房地產開發的工程分析也可以應用于此，它能夠在推動農村拆遷的過程中發揮重要的作用，推動農村拆遷工作高速有效的運行。

2)企業自身需要工程經濟分析。一個發展完善的房地產企業，在開發過程中是必然要進行工程經濟分析的。房地產企業對房地產開發時，事先如果進行了完善又合理的工程經濟分析，就能夠有效地降低房地產開發的成本，并且能使房地產企業對房地產開發的投資管理更加有效的實施。做好合理有效的房地產開發過程中的工程經濟分析，能夠有效的降低成本、規避風險，并且能夠獲得良好的經濟效益，大大提高了房地產開發商的工作積極性。

二、房地產開發中的工程經濟分析

在房地產開發過程中，房地產開發者也就是房地產企業，在進行工程經濟分析時，他們的主要目的還是為了降低企業成本，贏得更廣泛的市場，來獲取更大的利益。房地產開發過程中對工程經濟進行正確有效的分析，就必須高度重視對工程建設過程中的成本分析。只有這樣房地產開發企業才能提高管理水平，進而提高效益，在房地產開發事業中占據有利地位。

1)房地產開發項目應準確進行前期市場定位。房地產開發過程中，我們首先需要對前期的市場進行準確的定位。首先我們需要對房地產開發項目的地理位置進行合理的分析，其次對開發項目的具體內容也要進行合理的分析，緊接著我們還要明白我們的開發項目適應什么階層的居民，并且還要對與這個開發項目條件類似的其他房地產開發項目的價格進行考察等。通過研究前期市場的市場定位后，房地產開發管理者對其進行正確的分析。房地產開發商們已經在戰略角度上通過對以上各個環節的分析和定位，在宏觀方面已經可以預估房地產開發過程中所需要的工程造價。那樣基本上就能夠讓這個房地產開發項目大體上符合所面臨的消費人群的定位和市場定位，不會造成嚴重脫離市場定位的情況。房地產開發項目中準確的前期市場定位，也會為后期房地產開發過程中所遇到的實質性的工作提供模板和標準，為以后的房地產開發工作確定明確的目標，還能夠在根本上很好地控制房地產開發過程中的工程經濟成本。

2)工程設計階段進行嚴格成本控制。在房地產開發商對其市場定位和需求定位確定好之后，房地產開發商應該在房地產開發的工程設計階段進行嚴格成本控制。因為工程設計階段是房地產開發項目中為房地產的開工做準備，但并沒有進入正式開工的階段，可以稱得上是紙上談兵。我們只需要在紙上把房地產開發管理者的想象呈現出來，正式的房地產開發設計還沒有正式實施，因此還有對它修改的可能性。只要房地產開發管理者在工程設計階段設計完備，就能夠避免很多的問題，減少那些因為沒有很好的設計而造成的資金投入過多的問題。相反，如果房地產開發者在工程設計階段設計的成本就已經失控，那么在后期的工作中就會遇到更多很難解決的問題，還有可能造成房地產開發項目過程的失控，無止境的增加房地產開發過程中的成本。通過對國內房地產分析的實踐表明，在房地產開發項目中，設計分析階段的費用只占房地產開發整個過程的1%，但這1%的費用會對整個房地產開發過程中40%的費用有重要的影響。因此這一階段的成本控制是非常重要的。

3)工程實施階段進行嚴格成本控制。在建設階段進行嚴格成本控制，是整個房地產開發的最后階段，也是最重要的階段。在這個過程中，房地產開發者首先要對項目的進度進行合理的統籌，因為這直接影響到了資金的運轉。如果項目統籌的好，項目就會運行的快，這就會在很大程度上降低項目的成本。其次，要完善合理的招標制度，那樣房地產開發商就能夠在市場最優原則的指引下，與提供物美價廉建筑材料的供應商進行合作，合理的控制成本。最后，建立最低成本的分享體系，那樣就能夠很好地協調利益，達到互利雙贏的效果。

三、結語

綜上所述，房地產開發者在房地產開發中對工程經濟進行合理有效的分析，不但能夠預測將要遇見的困難和有效減少過程中的困難，而且能夠取得更高的市場份額，取得更大的利益。但由于各方面的原因，目前的工程分析體系并無完善，過程中也許會遇到很多問題，這還需要企業和政府的共同努力。

作者：郭欣 單位：太原高新技術開發區建設發展公司