房地產(chǎn)交易風險管理及對策
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市場經(jīng)濟體制不斷變更，房地產(chǎn)作為公共服務業(yè)的龍頭，與社會經(jīng)濟發(fā)展密不可分。房地產(chǎn)為較大的商品，不僅投資成本高，而且耗損周期長，是房地產(chǎn)交易的重要風險因素，一旦產(chǎn)生風險事故，不僅會使購買者經(jīng)濟受損，而且不利于房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展。本文在闡述房地產(chǎn)交易特點及管理的基礎(chǔ)上，分析房地產(chǎn)交易中存在的風險，提出相應的對策管理。
房地產(chǎn)交易的特點及管理
房地產(chǎn)交易特點
房地產(chǎn)交易主要指，房屋及土地供應與需求雙方實施的買賣交易活動，從而將房屋所有權(quán)和土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)移的過程。房地產(chǎn)交易包含多種類型，不僅包含房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，而且涉及租賃。通常房產(chǎn)交易進程中是由中介公司帶領(lǐng)客戶查看房源，最終促成交易。房產(chǎn)交易與其他產(chǎn)品相比，流程煩瑣，影響交易因素較多。立足本質(zhì)層面，房產(chǎn)交易主要指房地產(chǎn)交易主體間以房地產(chǎn)特殊產(chǎn)品為交易對象所從事的市場交易活動，擁有較多特征。首先，不發(fā)生物體的空間移動。房產(chǎn)交易中，由于房產(chǎn)具有不可流動性，不能以實物形態(tài)進入交易場所。因此，房產(chǎn)商品交易，只有所有權(quán)或使用權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)移，并不存在物流形態(tài)；其次，房產(chǎn)價格隨國民經(jīng)濟的不斷發(fā)展，處于穩(wěn)步上升趨勢。房地產(chǎn)交易的管理房地產(chǎn)交易管理，主要指為避免房產(chǎn)交易中的不良行為，政府以法律形式、行政手段等，對房地產(chǎn)管理部門實施約束，促使其交易規(guī)范化，對交易過程進行監(jiān)督，防止出現(xiàn)違法行為，針對不良違法交易應嚴厲打擊。政府對房產(chǎn)交易進行引導，彰顯其在交易中的監(jiān)督能效。依據(jù)我國《房地產(chǎn)管理法》，對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押的規(guī)定，在交易中遵循公平、自由等原則，確保交易行為處于我國法律紅線內(nèi)。此外，根據(jù)《2019年中華人民共和國房地產(chǎn)法律法規(guī)全書》指明，房地產(chǎn)交易中，不僅應將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，而且還包含土地使用權(quán)，該制度極大程度地消除了房地產(chǎn)交易中的風險。
房屋交易過程中存在風險的房屋
房產(chǎn)交易過程中，部分房屋的自身特性，致使其買賣具有一定風險，針對此類房產(chǎn)，購買者應加以規(guī)避，主要包含以下幾種類型：1.沒有房產(chǎn)證的房子。證件齊全、房產(chǎn)證產(chǎn)權(quán)清晰，才能明證房主對房屋享有所有權(quán)，也為證明買房權(quán)力的唯一憑證。若購買沒有房產(chǎn)證的房屋，其可能處于抵押或轉(zhuǎn)賣狀態(tài)，無法保障購買者的經(jīng)濟權(quán)益。2.小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)通常為集體所有土地開發(fā)房產(chǎn)，售價與商品房相比較低，但根據(jù)我國現(xiàn)行法律，小產(chǎn)權(quán)房未有合法流轉(zhuǎn)空間，禁止對外銷售，購買此類房屋無法獲取產(chǎn)權(quán)證。3.未滿5年的經(jīng)濟適用房。此類房屋未滿5年禁止上市交易，此類房屋交易不受法律保護。
房地產(chǎn)交易中的風險
與開發(fā)商交易中的風險
對房產(chǎn)開發(fā)商而言，其核心目標為獲取更多的利益，實際開發(fā)進程中，將核心置于利益層面，對城市規(guī)劃改造具有一定隨意性，譬如占用綠地等時有發(fā)生，此類行為對城市規(guī)劃建設(shè)造成一定影響，不利于城市文明建設(shè)；同時，部分開發(fā)商在實際開發(fā)進程中，出于利益考量，未能嚴控建筑工程建設(shè)質(zhì)量，導致房產(chǎn)存在一定安全隱患，會給消費者造成較大損失。此外，房地產(chǎn)實際營銷中，為吸引客戶眼球，對自身房產(chǎn)宣傳真實性有待深究，若客戶在購房中對交易風險未能正確把控，可能在支付房款之后無法如期入住，或部分客戶難以獲取相關(guān)的法律證件，不同程度上使消費者利益受損。
房地產(chǎn)中介交易風險
一般房地產(chǎn)交易中，主要包含兩種類型，即為一手房、二手房交易，其中一手房為消費者與開發(fā)商間的交易；二手房主要依附于房產(chǎn)中介實施。房地產(chǎn)中介承擔的職能較多，不僅包含房地產(chǎn)價格評估、咨詢，而且涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀活動等。當前，隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，房屋價格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)業(yè)已進入高峰期，市場上出現(xiàn)大量房地產(chǎn)中介機構(gòu)。其中，部分中介不正規(guī)，出于自身利益考量，為吸引更多消費者購買房產(chǎn)促成交易，房源實際信息不真實，造成買賣雙方信息缺乏對稱性。房地產(chǎn)中介從賣方獲取相應的房源，將房屋價格提升，從而獲取相關(guān)利潤；房地產(chǎn)中介在房主未授權(quán)情況下，將房屋在網(wǎng)上掛賣，且私自配取房主鑰匙，帶領(lǐng)購買者看房，均易增加房地產(chǎn)交易管理風險。
購買者缺乏相應的法律知識
購買者在購買房屋的進程中，主要將核心置于房屋質(zhì)量、開發(fā)商可靠性層面，對房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)法律缺乏掌握，對周邊未來規(guī)劃及設(shè)施未全方位了解，支付定金具有一定的盲目性。房地產(chǎn)交易存在的風險，主要包含兩個核心點，即銷售及交付。風險體現(xiàn)在買賣合同不平等、假按揭等，增加了房屋交易風險。此外，需特別注意的是，房屋存在缺陷或未辦理相關(guān)預售許可證，可能為查封或抵押等房源，所以購房者在購房之前，應積極掌握交易相關(guān)法律知識，避免增加交易風險。
完善房地產(chǎn)法律法規(guī)
完善的法律法規(guī)，對房地產(chǎn)交易具有一定的導向，使其交易趨于規(guī)范化。當前，我國針對房地產(chǎn)交易中的法律缺乏完善，導致交易中的風險增加，從而使購房者經(jīng)濟利益容易受損。因此，國家及政府相關(guān)部門應加以重視，針對房地產(chǎn)交易現(xiàn)狀，將相關(guān)法律法規(guī)完善，杜絕房地產(chǎn)交易中出現(xiàn)各類不良行為，為廣大群眾提供安全的購房環(huán)境，促進房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)。宣傳誠信理念，倡導誠信價值觀開發(fā)商未持有正確的開發(fā)建設(shè)理念，是房地產(chǎn)交易存在風險的重要成因，一是，在相關(guān)法律法規(guī)完善的基礎(chǔ)上，政府應通過各類媒介加大城市理念宣傳，提升開發(fā)商的誠信水平。二是，政府應積極利用大數(shù)據(jù)技術(shù)，給予全國誠信度低、違反相關(guān)法律的開發(fā)商相關(guān)懲罰，并積極采取正確的引導措施，加強培訓及教育，不定期對此類機構(gòu)嚴格檢查，對其各類活動實施監(jiān)管，構(gòu)建良好的房地產(chǎn)交易市場環(huán)境。
建立房地產(chǎn)市場信息體系
伴隨“互聯(lián)網(wǎng)+”時代的到來，各類信息技術(shù)被廣泛應用于各行各業(yè)中，對房地產(chǎn)行業(yè)而言，應加快信息體系建設(shè)，減少交易進程中的各類風險。利用信息技術(shù)，構(gòu)建完善的房地產(chǎn)信息交易平臺，實現(xiàn)房源信息共享，可切實監(jiān)督房地產(chǎn)交易中的各類活動，針對違規(guī)操作，及時給予相關(guān)的調(diào)整，使房地產(chǎn)交易更具可靠性及安全性。同時，在網(wǎng)絡(luò)監(jiān)管平臺上設(shè)定相應的反饋模塊，建立消費者交流區(qū)，消費者可通過該平臺進行交流，以此實現(xiàn)信息共享，不斷減少房地產(chǎn)交易中的各類風險，提升消費者購房的滿意度。以季度為單位，根據(jù)平臺消費者反饋的意見，將其予以整理、匯總，為今后房地產(chǎn)交易工作調(diào)整提供方向。
加大工作人員培訓力度
房產(chǎn)中介人員作為房地產(chǎn)交易核心協(xié)調(diào)者，需擁有良好的綜合素養(yǎng)，可及時準確地識別各類交易風險，及時為消費者安全購房提供參考。房地產(chǎn)中介企業(yè)，應根據(jù)實際狀況，積極組織工作人員學習各類法律相關(guān)知識，增強工作人員的法律觀念，確保在實際工作中不被利益所誤導。同時，為進一步提升房地產(chǎn)工作人員的專業(yè)性，應積極開展相關(guān)系統(tǒng)教育考核，并不斷加強工作人員的綜合素養(yǎng)，從源頭遏制交易風險。此外，為使員工樹立正確的價值觀及道德觀，應加強企業(yè)文化建設(shè)，將其理念滲透于培訓中，切實為消費者提供優(yōu)質(zhì)服務。
實施穩(wěn)健的政府調(diào)控政策
經(jīng)濟體制主要依附于市場自我調(diào)節(jié)，但與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性，交易金額較大，致使房地產(chǎn)波動頻次較高。因此，為進一步改善房地產(chǎn)交易的規(guī)范性，政府應通過調(diào)控手段，制定完善的調(diào)控策略，避免房地產(chǎn)行業(yè)波動較大，造成不良影響。實施調(diào)控時，應注意各地區(qū)的差異性，做到因地制宜。從宏觀層面加強金融監(jiān)管，建立約束房地產(chǎn)投機的長效機制。加強行業(yè)監(jiān)督管理，建立監(jiān)督機制房地產(chǎn)交易中，針對其交易環(huán)節(jié)及主體應采取相關(guān)管理手段，對各個環(huán)節(jié)加強管控，形成完善的管理體系，確保政府調(diào)控成效。建立完善的交易全程監(jiān)管機制，針對商品房交易，不僅需監(jiān)管預售許可、銷售公示，而且應將房源質(zhì)量予以審核，使其各環(huán)節(jié)趨于規(guī)范化及標準化。
結(jié)語
伴隨經(jīng)濟市場環(huán)境變更，人們對房屋的需求不斷增加，房地產(chǎn)交易中存在多個變量，對交易管理提出了新要求。因此，為進一步提升房地產(chǎn)交易的規(guī)范性，應積極完善相關(guān)法律法規(guī)，并加強房產(chǎn)中介人員的綜合素質(zhì)培養(yǎng)力度，建立安全信息體系，從多方面加強房地產(chǎn)交易管控，從而保障消費者權(quán)益，促進房地產(chǎn)交易健康發(fā)展。
作者：王寶華 單位：德州市自然資源局不動產(chǎn)交易服務中心
