房地產企業土地增值稅納稅籌劃

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1納稅籌劃方式一：開發模式的選擇

1.1合作建房

土地增值稅法規定，對于由某一方提供地，其他方提供資金，雙方合作建房，建成后按一定比例分房自用的，暫免繳納土地增值稅，而建成后轉讓的，則應按稅法規定繳納土地增值稅。例如：大華房地產開發公司在市中心的擁有一塊土地，同時，乙企業剛好擬在市中心建一棟寫字樓自用兼出租，但無法取得合適的土地，按以上規定，甲房地產開發公司可選擇與乙企業合作，共同建造該寫字樓，資金由大華房地產開發企業來提供，寫字樓建成后雙方按約定比例分房。對大華房地產開發公司來說，分得的寫字樓，不管自用還是對外出租，均可暫免征收土地增值稅，對乙企業而言，如果將其分得的總部分用作辦公用房，亦不用繳納土地增值稅，這樣就實現了雙方的共贏。

1.2代建房

房地產企業還可以考慮采用代建房方式，進行土地增值稅納稅籌劃。代建房是指房地產企業接受他人委托，根據對方的具體需求進行房地產的設計和開發，在房地產開發完成后，再從對方處收取一定比例的代建費用。這樣，房地產企業交付房屋時就不會發生房屋權屬轉移，其收取的費用也就不屬于房地產銷售收入，而是代建房收入，從稅法角度來看，其收入屬于勞務性質的收入，也就不用繳納土地增值稅，這樣就合理合法的規避了土地增值稅的征收。因此，房地產開發企業可利用代建房方式規避其本應繳納的土地增值稅，但前提是要能夠先確定最終用戶，實行定向開發，如某單位想為職工建造一棟住宅樓，房地產開發企業就可以采用此種方式與其合作，避免掉開發后再銷售給對方需繳納的土地增值稅。那么，這種方式是不是必然就更好呢，我們還需綜合考慮其影響，尤其是代建房在節稅的同時是否有其他額外的成本，如，代建方式下企業取得的收益很可能小于自行開發并銷售情況下的收益，此時，企業就需從整體上衡量代建房方式給企業造成的利潤損失是否高于取得的稅收籌劃收益，選擇整體上對企業更加有利的方案。

2納稅籌劃方式二：選擇合適的利息扣除方法

針對房地產開發費用中的利息支出，在現行土地增值稅的計算中有兩種列支方法：一是如果企業能按照轉讓房地產項目計算并分攤利息支出，同時能提供金融機構證明的，其房地產開發費用中利息支出部分，可以在商業銀行同期同類貸款利率范圍內據實扣除，同時對其他的房地產開發費用按照土地使用權的取得成本和房地產的開發成本之和的5%計算扣除。二是對不能按照轉讓房地產項目計算并分攤利息支出或者提供金融機構證明的，其房地產開發費用（含利息費用）按土地使用權的取得成本和房地產開發成本兩者之和的10%計算扣除，不再單獨計算利息費用扣除。選擇不同的利息扣除方法計算的房地產開發費用必定不同的，我們可以看出，以上兩種方法的主要區別在利息支出的處理上，且可以通過比較方法一中“據實扣除的利息支出”與方法二中“房地產開發費用中的5%部分”的大小來就方法進行選擇，例如：某房地產開發企業支付2000萬元取得一項土地使用權；房地產開發成本5000萬元；該地區規定能提供貸款證明部分的的房地產開發費用扣除比例為5%，其余部分為10%；則該企可以扣除的房地產開發費用為多少呢？現假定實際利息支出為X，則若采用方法一：允許扣除的房地產開發費用=X+（2000+5000）×5%若應采用方法二：允許扣除的房地產開發費用=（2000+5000）×10%當X+（2000+5000）×5%=（2000+5000）×10%時，X=（2000+5000）×5%，此時，選擇哪種方法是沒有區別的，而當X大于（2000+5000）×5%時，則應選用方法一，當X小于（1000+6000）×5%，則應選用方法二。由此可見，在企業債務資本籌資比例較高，有較多利息支出的情況下，可考慮采用方法一計算利息支出，如果企業債務資本籌資比例不高，利息支出也較少，則可以不計算分攤利息，而是按方法二來進行計算扣除。

3納稅籌劃方式三：合理確定銷售價格

土地增值稅法規定，房地產開發企業自行建造普通標準住宅出售，增值額只要不超過其扣除項目金額的20%，免稅。超過20%的，應就其增值額全額計征稅款。照此規定，納稅人建造普通標準住宅并出售的，企業應充分衡量：增值額增加所能帶來的收益增加和放棄起征點的稅收優惠而增加的稅收負擔孰大孰小，并避免由于銷售價格確定的不合理而使增值率稍高于起征點，從而給企業帶來損失。假定某房地產開發企業擬將其市區新建的一批普通標準住宅用于出售，增值稅選擇簡易征收方式計征，再假定除稅金及附加外的允許扣除項目的金額為200萬元（加計扣除已考慮），當其商品房售價總價為P時，對應的稅金及附加為：P×5%×（1＋7%＋3%）＝5.5%P式中：5%—增值稅稅率；7%—城建設稅稅率；3%—教育費附加率。此時，其全部允許扣除金額為：200＋5.5%P首先，如果該公司欲享受起征點優惠，則其最高售價可按下式確定：P＝（1＋20%）×（200＋5.5%P）可得P為256.96萬元，允許扣除項目金額為：100＋5.5%×256.96=114.13（萬元）。其次，如果該公司欲通過提高售價達到增加收益的目的，則應該充分考慮售價提高帶來的增值效益和由于稅率提高而增加的稅收負擔之間的關系，避免由于價格不合理，而使增值率于邊界處升檔，給企業帶來損失。現假設該公司增值率高于20%但不高于50%，此時查表可知，適用稅率為30%，速算扣除數為0。再假設此時的售價為（128.48＋T）（T為相較于之前提高的售價）。售價的提高，最終會導致稅金及附加提高5.5%T，這時允許扣除項目的金額為114.13＋5.5%T則其增值額則變為：256.96+T-（114.13＋5.5%T）上式經整理可得其增值額為：94.5%T＋142.53則應納土地增值稅為：（94.5%T＋142.53）×30%如果企業想使提價帶來的收益增加超過因突破起征點或某個臨界點而增加的稅收負擔，就必須使T＞（94.5%T＋142.53）×30%，即T＞59.68萬元。這就是說，如果想通過提高房地產價格獲取更大的收益，就必須使價格＞256.96＋59.68，即316.64萬元。通過以上計算分析可知，房地產開發企業銷售房地產，當全部允許扣除的項目金額（去除稅金及附加后）為200時，將銷售價格定為256.96萬元，是該納稅人可以享受起征點優惠的最高價位。在這一價格下，既可享受起征點優惠又可獲得較大收益。如果售價低于256.96萬元，雖然可以享受起征點優惠，卻只能獲得較低的收益，如果想提高售價，則必須使價格高于316.64萬元。同時，企業還應適當考慮由于銷售價格提高所帶來的需求下降的影響。

參考文獻：

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作者：劉東輝 單位：西安翻譯學院