房地產(chǎn)企業(yè)會計核算問題分析

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摘要：房地產(chǎn)企業(yè)既是房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，又是銷售者。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，其開發(fā)經(jīng)營具有投資大、周期長、風(fēng)險高、附加值高等特點，在會計核算方面與施工企業(yè)有諸多不同方面，本文針對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的特點，分析了房地產(chǎn)企業(yè)會計核算存在的問題并提出了應(yīng)對的改善措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；會計核算；對策

一、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的特點

（一）收入成本結(jié)轉(zhuǎn)存在差異

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)過項目報建、前期的開發(fā)建設(shè)，待開發(fā)產(chǎn)品具備預(yù)售、且辦理預(yù)售許可證后，開始進(jìn)行開發(fā)產(chǎn)品的銷售。此時，銷售額只能作為預(yù)收賬款處理，待開發(fā)項目竣工驗收交付使用后方可結(jié)轉(zhuǎn)為銷售收入；同時，開發(fā)建設(shè)中的能夠劃分為成本的支出計入開發(fā)成本，待項目完工后結(jié)轉(zhuǎn)為銷售成本。在房地產(chǎn)銷售中，通常情況下，開發(fā)企業(yè)把開發(fā)產(chǎn)品銷售給購買方、法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移給購買方后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)確認(rèn)銷售收入。但在實際會計核算中，存在以下風(fēng)險與報酬尚未轉(zhuǎn)移的情況除外：①銷售方根據(jù)合同規(guī)定，對所參與的開發(fā)項目仍有責(zé)任進(jìn)行具體的某些重大行動或者其他可以直接影響開發(fā)產(chǎn)品交付的行為，例如工程尚未完工等。在這種情況下，開發(fā)企業(yè)應(yīng)待參與的重大行動完成時再確認(rèn)收入；②開發(fā)產(chǎn)品銷售后，銷售方仍有某種程度的繼續(xù)涉入，例如：售后回購、銷售方承諾購買方在一定的期間內(nèi)可以獲得固定的投資報酬等，在這種情況下，銷售方在繼續(xù)涉入的期間內(nèi)一般不確認(rèn)收入。

（二）簽訂預(yù)售合同或正式合同時不確認(rèn)收入

我國現(xiàn)行的商品房銷售合同采用的是建設(shè)部統(tǒng)一的規(guī)范格式合同，在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收前后均可以簽訂。對于合同中規(guī)定的如：面積差異、房屋質(zhì)量等問題約定，在購買方驗收、移交前，購買方對所購買的物業(yè)仍存有退款甚至退房的風(fēng)險。開發(fā)企業(yè)在銷售開發(fā)產(chǎn)品時，由于物業(yè)還處于開發(fā)建設(shè)中，物業(yè)面積只是根據(jù)設(shè)計圖紙進(jìn)行的預(yù)測，因此與購買方簽訂的是預(yù)售合同。此時，開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬未能轉(zhuǎn)移給購買方。隨著項目開發(fā)建設(shè)的推進(jìn)，即使開發(fā)產(chǎn)品的銷售額已收入企業(yè)賬戶中，但是由于項目未竣工驗收移交，歸屬于物業(yè)的管理權(quán)和控制權(quán)還掌握在開發(fā)企業(yè)手中，與收入相匹配的成本不能準(zhǔn)確計量，因此不能在簽訂合同且收到全額房款時就確認(rèn)收入。

（三）銷售核算與自營核算共存

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品除了對外銷售，還有就是留作自用或者作為投資性房地產(chǎn)自營。對外銷售的按照開發(fā)產(chǎn)品歸集為開發(fā)成本，自用或經(jīng)營的則是按照固定資產(chǎn)建設(shè)結(jié)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)。在實際開發(fā)過程中，大部分開發(fā)項目都是集商業(yè)、住宅以及相關(guān)物業(yè)配套為一體的綜合性項目。房地產(chǎn)企業(yè)在購買的一宗土地上完成建造項目，不僅要有效地利用土地資源、創(chuàng)造高的經(jīng)濟(jì)效益，而且要符合所在地區(qū)的規(guī)劃設(shè)計。因此，企業(yè)在項目建設(shè)過程中即有銷售物業(yè)、也有自持物業(yè)，這就存在了銷售核算與自營核算并存的現(xiàn)象。

（四）借款費用的核算

房地產(chǎn)行業(yè)資金投入量大、周期長、是資金密集型的行業(yè)。企業(yè)在開發(fā)項目時所投入的大量資金，除了企業(yè)自身自有資金外，通常情況下為通過銀行貸款等方式籌措的資金，因此，在開發(fā)過程中正確的劃分借款費用的資本化與費用化，對于房地產(chǎn)企業(yè)來講是尤為重要的。

二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目中存在的會計核算問題

（一）銷售收入的入賬與結(jié)轉(zhuǎn)

在銷售房款的賬務(wù)處理上，業(yè)態(tài)劃分不清影響房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收賬款的結(jié)轉(zhuǎn)以及稅金的繳交。比如，住宅的土地增值稅預(yù)交稅率為1.5%，而商鋪的為2%。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行業(yè)態(tài)劃分，一般分為：商鋪、住宅、車位及儲藏間等。對開發(fā)產(chǎn)品業(yè)態(tài)的銷售金額進(jìn)行有效的歸集，對后期結(jié)轉(zhuǎn)成本以及進(jìn)行房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)分析有很大的益處。

（二）借款費用的資本化劃分不夠規(guī)范

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，企業(yè)在進(jìn)行項目開發(fā)建設(shè)時，所需的投入資金較大。出于自有資金不足或土地增值稅清算抵扣成本的考慮，大多房地產(chǎn)企業(yè)都會以舉債的方式籌措項目建設(shè)資金。現(xiàn)實會計核算中，債務(wù)資金的費用化與資本化在整個開發(fā)過程中期間的劃分不規(guī)范，影響了項目開發(fā)成本歸集的準(zhǔn)確性。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)成本收入不匹配

房地產(chǎn)開發(fā)項目具有開發(fā)周期長、投入大、價值高等特點，投入的資金一般在三年左右才能收回。對于企業(yè)在開發(fā)建設(shè)期內(nèi)投入的資金，除了能明確劃分為開發(fā)成本的支出，其他支出都按當(dāng)期費用進(jìn)行核算。當(dāng)開發(fā)產(chǎn)品已全部預(yù)售，且銷售價款也已入賬，但項目尚未進(jìn)行竣工結(jié)算時，所收到的價款只能作為預(yù)收賬款，不能結(jié)轉(zhuǎn)為收入。作為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的成本，在項目建設(shè)期初會產(chǎn)生較多的成本費用，幾乎沒有任何收入，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)的成本與收入不匹配。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)信息披露不足

企業(yè)經(jīng)營者出于維護(hù)企業(yè)形象、經(jīng)營穩(wěn)定等方面的考慮，一般在對外報送房地產(chǎn)開發(fā)項目所面臨的風(fēng)險信息中，多是不披露或者避重就輕。房地產(chǎn)企業(yè)信息披露不足主要表現(xiàn)在以下兩個方面：一是現(xiàn)金流量信息的披露。《企業(yè)會計制度》規(guī)定，現(xiàn)金流量表的編制主體應(yīng)當(dāng)是企業(yè)。現(xiàn)代企業(yè)報表的編制基本都依賴于財務(wù)會計軟件系統(tǒng)的信息提取，而系統(tǒng)軟件信息的提取又源于日常會計基礎(chǔ)工作。在實際工作中，由于會計人員的業(yè)務(wù)水平參差不齊、對現(xiàn)金流量的錯誤表述，造成了房地產(chǎn)企業(yè)在投資活動與經(jīng)營活動兩方面現(xiàn)金流量的不一致。二是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中重大經(jīng)營風(fēng)險的披露。首先，房地產(chǎn)項目開發(fā)周期較長，經(jīng)營活動的現(xiàn)金流入與流出不具有同步性，因此僅按照會計制度的要求對現(xiàn)金流量進(jìn)行表述，并不能全面反映出企業(yè)開發(fā)項目的經(jīng)濟(jì)實質(zhì)。其次，企業(yè)在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，會面臨如土地、工程質(zhì)量等方面的風(fēng)險，而且這些風(fēng)險信息的披露會給企業(yè)的運營帶來諸多的不利影響。針對房地產(chǎn)項目會計核算中存在的相關(guān)問題，從加強房地產(chǎn)企業(yè)收入的核算、賬務(wù)輔助數(shù)據(jù)信息的統(tǒng)計以及提高房地產(chǎn)企業(yè)的信息透明度等方面提出以下幾點完善房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的措施。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的措施

（一）加強房地產(chǎn)企業(yè)收入的會計核算

按照房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品劃分業(yè)態(tài)，利用EXCEL電子表格建立科學(xué)的銷售臺賬，通過對不同業(yè)態(tài)開發(fā)產(chǎn)品的銷售信息進(jìn)行統(tǒng)計，實現(xiàn)對各業(yè)態(tài)銷售收入的有效管理，從而為房地產(chǎn)企業(yè)不同開發(fā)產(chǎn)品業(yè)態(tài)的銷售分析提供有利數(shù)據(jù)分析。房地產(chǎn)開發(fā)項目在竣工結(jié)算、進(jìn)行驗收、辦妥移交手續(xù)前，不論是否簽訂正式購銷合同，所收到的款項暫記入“預(yù)收賬款”科目核算，不確認(rèn)收入。對于促銷過程中收到的購房訂金暫記入“其他應(yīng)付款”科目核算，在購買方簽訂購銷合同后再轉(zhuǎn)入“預(yù)收賬款”科目。待開發(fā)項目完工并經(jīng)驗收合格、竣工決算、開發(fā)產(chǎn)品辦妥移交手續(xù)移交給購買方后，方可確認(rèn)銷售收入。

（二）加強房地產(chǎn)企業(yè)輔助數(shù)據(jù)的統(tǒng)計

輔助數(shù)據(jù)的統(tǒng)計有利于企業(yè)核算、分析數(shù)據(jù)，有助于房地產(chǎn)企業(yè)逐步建立和完善自身的財務(wù)監(jiān)管制度。企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中，經(jīng)常需要會計人員統(tǒng)計企業(yè)運行中各類經(jīng)濟(jì)事項形成的數(shù)據(jù)，為開展內(nèi)、外部審計或其他經(jīng)營管理需要提供數(shù)據(jù)分析依據(jù)，從而為企業(yè)管理者制定經(jīng)營目標(biāo)、為企業(yè)發(fā)展提供基礎(chǔ)保障。例如，統(tǒng)計某項工程款的支付金額，建立預(yù)（應(yīng)）收賬款輔助賬目就顯得十分重要。通過該輔助賬目的建立不僅可以快速的獲取工程款支付的付款比例，還可以在輔助賬目中設(shè)置一個預(yù)警比例進(jìn)行提示是否超付，以備隨時檢測。

（三）做好房地產(chǎn)企業(yè)成本與收入的匹配

房地產(chǎn)開發(fā)項目由于開發(fā)建設(shè)期長、資金投入大、回收周期長，因此加強房地產(chǎn)企業(yè)成本與收入的匹配性，顯得尤為重要。當(dāng)項目的開發(fā)產(chǎn)品已建成并具備使用條件但綠化、配套設(shè)施等工程尚未建成投入使用時，已出售的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施建設(shè)費用無法按實際成本計算，為及時結(jié)轉(zhuǎn)已出售物業(yè)的成本，使之與銷售收入相匹配，一般采取預(yù)提方式將未完工配套設(shè)施的建設(shè)費用預(yù)計入已銷售物業(yè)的成本。待開發(fā)項目竣工驗收結(jié)算時，再調(diào)整預(yù)提的配套設(shè)施建設(shè)費用，以確保已售和未售開發(fā)產(chǎn)品成本分?jǐn)偟暮侠硇浴⒁恢滦浴?zhǔn)確性。

（四）增強房地產(chǎn)企業(yè)的信息透明度

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息的透明度在很大程度上影響了信息使用者對企業(yè)經(jīng)營狀況的判斷。房地產(chǎn)企業(yè)信息披露通常有以下兩個方面：一是加大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地儲備量的披露。在開發(fā)項目的成本中，土地成本的占比較重，因此房地產(chǎn)企業(yè)能否擁有土地儲備決定了房地產(chǎn)企業(yè)未來能夠發(fā)展的趨勢。在實際對外的信息披露中，信息使用者無法通過企業(yè)財務(wù)報表及附注等相關(guān)經(jīng)營資料獲取房地產(chǎn)企業(yè)待開發(fā)的土地儲備情況。二是加大房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量的披露。現(xiàn)金流量的披露包括企業(yè)經(jīng)營生產(chǎn)活動中所產(chǎn)生的所有現(xiàn)金流量，通過披露的現(xiàn)金流量情況，方便信息使用者直觀的判斷出企業(yè)的現(xiàn)金流向，獲取企業(yè)的實際支付能力、償債能力以及資金周轉(zhuǎn)情況，從而綜合其他方面數(shù)據(jù)準(zhǔn)確地判斷房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展?fàn)顩r。

四、結(jié)束語

會計核算對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起著重要的作用，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及的是大額資金的投資運作，要求資金的持續(xù)與穩(wěn)定，因此需要我們共同努力完善企業(yè)會計核算制度，優(yōu)化會計核算的模式與方法，減少風(fēng)險與投入成本，從而為企業(yè)的經(jīng)營管理提供真實可靠的數(shù)據(jù)信息，使企業(yè)高層的決策更加符合經(jīng)營實際，更加具備戰(zhàn)略的準(zhǔn)確性，推動企業(yè)可持續(xù)、健康地發(fā)展。

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作者：王明鳳 單位：中煤礦山建設(shè)集團(tuán)安徽安廈房地產(chǎn)有限責(zé)任公司