投資性房地產(chǎn)精選(九篇)

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第1篇：投資性房地產(chǎn)范文

公允價(jià)值計(jì)量模式的采用能夠促進(jìn)我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則達(dá)到國(guó)際準(zhǔn)則的要求，進(jìn)而為投資者提供一定的指導(dǎo)，促進(jìn)他們制定出合理的策略。通過在投資性房地產(chǎn)中使用公允價(jià)值，投資性房地產(chǎn)保值增值的特征能夠被更輕易地反映出來，可以將真實(shí)、客觀和公允的會(huì)計(jì)信息提供給投資者與社會(huì)公眾。但是在投資性房地產(chǎn)應(yīng)用中出現(xiàn)很多問題，比如市場(chǎng)環(huán)境不夠成熟公允價(jià)值信息披露不夠充分 納稅問題 成本效益和會(huì)計(jì)監(jiān)管問題會(huì)計(jì)人員素質(zhì)參差不齊，構(gòu)建公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)計(jì)量的設(shè)想

一、構(gòu)建活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)

公允價(jià)值的真正獲得必需具備一個(gè)完善，完整以及成熟的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，然而對(duì)于我國(guó)而言，現(xiàn)階段的投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)公允價(jià)值的運(yùn)用非常不利，為了有效解決這個(gè)現(xiàn)狀，現(xiàn)階段最重要的就是促進(jìn)一個(gè)相對(duì)活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)的構(gòu)建。

第一構(gòu)建活躍市場(chǎng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)可以通過互聯(lián)網(wǎng)來實(shí)現(xiàn)，現(xiàn)代社會(huì)互聯(lián)網(wǎng)普及面越來越廣，要形成一個(gè)房地產(chǎn)交易網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)并不困難，我們可借助相關(guān)技術(shù)來構(gòu)建一個(gè)完整的網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)交易系統(tǒng)。要促進(jìn)房地產(chǎn)交易信息的不斷完善，保證市場(chǎng)價(jià)格出于一個(gè)合理狀態(tài)。

第二強(qiáng)化對(duì)證券市場(chǎng)的監(jiān)管力度，減少上市公司的借助投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)來謀取利潤(rùn)、粉飾報(bào)表現(xiàn)象的發(fā)生。不斷為公允價(jià)值的全面實(shí)現(xiàn)營(yíng)造一個(gè)良好的發(fā)展環(huán)境。其次可以對(duì)我國(guó)證券法進(jìn)行修訂，從法律的角度約束和規(guī)范我們證券市場(chǎng)，強(qiáng)制披露、強(qiáng)制審計(jì)、法律責(zé)任。

二、完善公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則和規(guī)范信息披露

（一）提高公允價(jià)值的不確定信息表外披露程度

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則披露公允價(jià)值信息的主要途徑有表內(nèi)確認(rèn)和表外披露。在財(cái)務(wù)報(bào)告中，僅在表內(nèi)提供公允價(jià)值單一貨幣金額是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，因此表外披露公允價(jià)值的不確定性信息是非常之必要的。目前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，公允價(jià)值的估值技術(shù)不成熟，全面充分的表外披露彌補(bǔ)公允價(jià)值計(jì)量缺陷。

1、披露公允價(jià)值估計(jì)的概率分布和概率密度函數(shù)。在公允價(jià)值估計(jì)的第三層級(jí)中，最重要的是現(xiàn)值技術(shù)，而在其中使用的未來現(xiàn)金流量實(shí)際上是一個(gè)隨機(jī)變量，它的分布可能是離散的，也可能是連續(xù)的。

2、披露有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值的信息。風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值信息對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表使用者解讀主表中的公允價(jià)值很有用。但是上述信息包含的技術(shù)含量較高，制定相關(guān)規(guī)定時(shí)，還應(yīng)考慮披露的成本效益和約束條件。

加強(qiáng)信息披露，不斷促進(jìn)公允價(jià)值模式的地位提高，使得它能夠平等地參與到計(jì)量當(dāng)中，以最快的速度實(shí)現(xiàn)和國(guó)際準(zhǔn)則的接軌，以最快的速度實(shí)現(xiàn)和國(guó)際準(zhǔn)則的接軌。

（二）完善公允價(jià)值估值技術(shù)特別是現(xiàn)值技術(shù)

目前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)情況，可觀察的相關(guān)市場(chǎng)信息偏少，研究和掌握先進(jìn)的估值技術(shù)尤其是現(xiàn)值技術(shù)是切實(shí)、廣泛使用公允價(jià)值的關(guān)鍵，我國(guó)應(yīng)積極展開對(duì)其的研究，首先研究采用估值技術(shù)確定公允價(jià)值的條件、原則、標(biāo)準(zhǔn)等理論，提高操作性。其次應(yīng)加強(qiáng)估值技術(shù)的適用性、合理性研究和結(jié)果鑒定。推廣現(xiàn)值模型、矩陣估計(jì)模型以及基本分析等數(shù)學(xué)估價(jià)模型。

對(duì)于現(xiàn)值技術(shù)是公允價(jià)值計(jì)量的重要方法，對(duì)它要注重影響因素分析，比如；未來現(xiàn)金流的構(gòu)成、風(fēng)險(xiǎn)和不確定性、折現(xiàn)率的確定等，提高公允價(jià)值估計(jì)值的準(zhǔn)確性。利用多目標(biāo)決策法等經(jīng)營(yíng)決策方法可以對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行比較科學(xué)的預(yù)測(cè)，同時(shí)，通過決策樹的方法計(jì)算企業(yè)各種可能經(jīng)營(yíng)狀態(tài)下的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)的期望現(xiàn)金流量，可以極大提高預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量的準(zhǔn)確性。

（三）明確相關(guān)的稅收政策

投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)是我國(guó)會(huì)計(jì)上的主要區(qū)分，但是就現(xiàn)行稅法來說，并不是這樣進(jìn)行區(qū)分的，它們都實(shí)施相同的征稅原則，這樣一來最終會(huì)出現(xiàn)稅收征收困難的后果，房產(chǎn)稅、所得稅以及土地增值稅是我們這里主要涉及的三種稅，房產(chǎn)稅的征收是按照房產(chǎn)的余值或租金收入進(jìn)行的， 投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值不等同于房屋的原價(jià)值。投資性房地產(chǎn)可以借助公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量，但是公允價(jià)值的變動(dòng)并不構(gòu)成稅法上的應(yīng)納稅所得額，這樣的政策會(huì)在一段較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)保持不變，使得企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)能夠得到緩解，在與背景條件相吻合的條件下， 充分考慮現(xiàn)階段市場(chǎng)的發(fā)展環(huán)境借助公允價(jià)值模式對(duì)土地的增值稅進(jìn)行計(jì)量。由于房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響重大，并且這和金融、消費(fèi)等許多關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)關(guān)系密切，因此建議把房地產(chǎn)制度的改革作為深化體體制改革的重中之重，把房產(chǎn)稅視為房地產(chǎn)制度改革的最終出發(fā)點(diǎn)以及發(fā)展核心。

三、建立完善的房地產(chǎn)估價(jià)與評(píng)審制度

（一）完善我國(guó)評(píng)估機(jī)構(gòu)

合理確定公允價(jià)值是借助公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量的重要前提，公司要以成本效益為最大原則。就目前的發(fā)展?fàn)顩r來看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r不平穩(wěn)，引進(jìn)公允價(jià)值計(jì)量的時(shí)必須持謹(jǐn)慎態(tài)度，應(yīng)該引入獨(dú)立的第三方評(píng)估，即房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的估價(jià)，并且要根據(jù)實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r制定相關(guān)的評(píng)估中介準(zhǔn)入制度，對(duì)專業(yè)評(píng)估人員的從業(yè)資格認(rèn)證進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，對(duì)房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的資格審查制度進(jìn)行嚴(yán)格執(zhí)行， 此外還需要嚴(yán)格審查評(píng)估機(jī)構(gòu)。若有造假等違規(guī)現(xiàn)象出現(xiàn)，必須對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)厲懲罰，后果嚴(yán)重的可以取消其資質(zhì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)現(xiàn)象非常普遍，使得供求關(guān)系受到嚴(yán)重的扭曲，對(duì)第三方評(píng)估而言，必須充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)所存在的泡沫以及風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)通過各種途徑收集有用信息，并且對(duì)交易目的以及對(duì)價(jià)格產(chǎn)生影響的因素實(shí)施調(diào)查。

（二）完善房地產(chǎn)估價(jià)方法――市場(chǎng)比較方法

市場(chǎng)比較法是將估價(jià)的對(duì)象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)加以比較，對(duì)類似房地產(chǎn)的價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚源藖砉浪銉r(jià)值，從而對(duì)估價(jià)對(duì)象做出客觀合理的價(jià)格。因此運(yùn)用市場(chǎng)比較，要有完善的房地產(chǎn)交易資料庫。可比實(shí)例的選取一定要注意用途、建筑結(jié)構(gòu)、區(qū)位、估價(jià)的時(shí)點(diǎn)，價(jià)格類型與估價(jià)對(duì)象接近。要想使市場(chǎng)比較法得出的結(jié)果正確有效，應(yīng)注意交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別其他因素的修正，以及靈活運(yùn)用估計(jì)公式。

四、促進(jìn)會(huì)計(jì)職業(yè)判斷能力的提高

（一）會(huì)計(jì)人員自身加強(qiáng)學(xué)習(xí)

通過公允價(jià)值的模式來對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，對(duì)于會(huì)計(jì)人員而言，需要具備會(huì)計(jì)職業(yè)判斷能力，會(huì)計(jì)人員必須從自身做起努力提高職業(yè)能力，所以對(duì)會(huì)計(jì)人員來說，必須做到以下幾點(diǎn)：不斷進(jìn)行新的認(rèn)知，不斷學(xué)習(xí)新的知識(shí)與觀念，并且重視關(guān)注我國(guó)會(huì)計(jì)方面政策法規(guī)的動(dòng)態(tài)，在實(shí)際的會(huì)計(jì)工作中持續(xù)提高自己的學(xué)習(xí)能力以及閱讀能力，通過這樣的方式來促進(jìn)自身經(jīng)驗(yàn)不斷促進(jìn)會(huì)計(jì)人員在職業(yè)道德上的不斷強(qiáng)化，使得他們自覺遵守相關(guān)職業(yè)規(guī)范，在展開工作的同時(shí)不斷接受相關(guān)職業(yè)道德教育，促進(jìn)自身道德水平的不斷提升；對(duì)于會(huì)計(jì)協(xié)會(huì)、及相關(guān)組織、財(cái)政部門而言，最重要的就是要不斷強(qiáng)化對(duì)會(huì)計(jì)教育的監(jiān)督管理，加大在這方面上的人力物力與財(cái)力的投入，開展會(huì)計(jì)培訓(xùn)班，創(chuàng)辦各式會(huì)計(jì)期刊與書籍，并且限定時(shí)間對(duì)相關(guān)會(huì)計(jì)人員進(jìn)行職業(yè)考核使得會(huì)計(jì)人員的能力與素質(zhì)獲得持續(xù)提升。

（二）政府加強(qiáng)管理和引導(dǎo)

第2篇：投資性房地產(chǎn)范文

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》規(guī)定,投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。企業(yè)取得的投資性房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)的成本進(jìn)行初始計(jì)量。具體可分一下幾種情況:(1)外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本。包括購買價(jià)款和可直接歸屬于該資產(chǎn)的相關(guān)稅費(fèi)及其他支出等。(2)自行建造投資性房地產(chǎn)的成本。由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成,包括土地成本、建造成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用以及支付和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。(3)以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本。包括自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)、作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)等。本文將在投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換中專門闡述。

在實(shí)際工作中,存在某項(xiàng)房地產(chǎn)部分自用或作為存貨出售、部分用于賺取租金或資本增值的情形。能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的用于出租(或資本增值)的部分,應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn);不能單獨(dú)計(jì)量和出售的用于出租(或資本增值)的部分,不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。有關(guān)會(huì)計(jì)處理:后續(xù)計(jì)量采用成本模式下,取得投資性房地產(chǎn)時(shí),借記“投資性房地產(chǎn)”,貸記“銀行存款”等。后續(xù)計(jì)量采用公允價(jià)值模式下,取得投資性房地產(chǎn):借記“投資性房地產(chǎn)――成本”,貸記“銀行存款”等。

二、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》,投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量分成本模式和公允價(jià)值模式,企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,在滿足特定條件的情況下也可以采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。

(一)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)――固定資產(chǎn)》或《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)――無形資產(chǎn)》,按月(期)計(jì)提折舊或攤銷。如果存在減值跡象的,應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)――資產(chǎn)減值》進(jìn)行減值測(cè)試,計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備。如果已經(jīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)的價(jià)值又得以恢復(fù),不得轉(zhuǎn)回。有關(guān)會(huì)計(jì)處理:計(jì)提折舊或攤銷時(shí):借記“其他業(yè)務(wù)成本”,貸記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)”,計(jì)提減值準(zhǔn)備時(shí):借記“資產(chǎn)減值損失”貸記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”

(二)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量只有在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下,才允許對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的,應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件:投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng);企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息,從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的,不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷,應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資l生房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。有關(guān)會(huì)計(jì)處理:投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值上漲時(shí):借記“投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)”,貸記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值下降時(shí):借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”,貸記“投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)”

(三)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換,實(shí)質(zhì)上是因房地產(chǎn)的用途發(fā)生改變而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類。企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變時(shí),應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。主要有三種轉(zhuǎn)換形式:作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn);自用的建筑物或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn);投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用。

在成本模式下幾種轉(zhuǎn)換形式的處理較為簡(jiǎn)單,就是將轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值。下面主要介紹公允價(jià)值模式下幾種轉(zhuǎn)換形式的處理,公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換應(yīng)以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值或以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值。

(1)公允價(jià)值模式下作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營(yíng)租賃的方式出租,存貨相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn),轉(zhuǎn)換日為租賃開始日。應(yīng)當(dāng)按轉(zhuǎn)換日該項(xiàng)房地產(chǎn)的公允價(jià)值記入“投資性房地產(chǎn)――成本”,同時(shí)轉(zhuǎn)銷原存貨賬面價(jià)值和已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備。具體可分為兩種情況:一是公允價(jià)值小于賬面價(jià)值,按其差額記入公允價(jià)值變動(dòng)損益。借記“投資性房地產(chǎn)――成本”、“公允價(jià)值變動(dòng)損益”、“存貨跌價(jià)準(zhǔn)備”,貸記“開發(fā)產(chǎn)品”。二是公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的,按其差額記入“資本公積――其他資本公積”。借記“投資性房地產(chǎn)――成本”,貸記“開發(fā)產(chǎn)品”、“資本公積――其他資本公積”。

(2)公允價(jià)值模式下自用建筑物或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。企業(yè)將原本用于生產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)改為出租,即固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn),轉(zhuǎn)換日為租賃開始日。應(yīng)當(dāng)按轉(zhuǎn)換日該項(xiàng)房地產(chǎn)的公允價(jià)值記入“投資性房地產(chǎn)――成本”,同時(shí)轉(zhuǎn)銷原固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)賬面價(jià)值和已計(jì)提的折舊或攤銷及減值準(zhǔn)備。公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的,按其差額記入公允價(jià)值變動(dòng)損益;公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的,按其差額記入“資本公積――其他資本公積”。

(3)公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用。企業(yè)將原來用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)改為用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn),轉(zhuǎn)換日為企業(yè)開始自用的日期。應(yīng)當(dāng)以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)人公允價(jià)值變動(dòng)損益。

企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)以及對(duì)報(bào)廢或毀損的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行處置時(shí),應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的差額計(jì)人當(dāng)期損益。公允價(jià)值模式下,還應(yīng)將累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)損益轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入”,如存在原轉(zhuǎn)換日計(jì)入資本公積的金額,則一并轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入”。

[例]2007年4月10日,甲房地產(chǎn)開發(fā)公司與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議,將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè),租賃期開始日為2007年5月1日。2007年5月1日該寫字樓的賬面價(jià)值9000萬元,公允價(jià)值9400萬元,2007年12月31日該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為9600萬元。假定2008年3月31日租賃期滿,企業(yè)收回該投資性房地產(chǎn),并以11000萬元出售,出售款已收訖。

甲房地產(chǎn)開發(fā)公司有關(guān)會(huì)計(jì)處理:(單位:萬元)

2007年5月1日轉(zhuǎn)換時(shí):

借:投資性房地產(chǎn)――成本　9400

貸:開發(fā)產(chǎn)品　9000

資本公積――其他資本公積　400

2007年12月31日:

借:投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)　200

貸:公允價(jià)值變動(dòng)損益　200

2008年3月31日出售時(shí):

借:銀行存款　11000

貸:其他業(yè)務(wù)收入　11000借:其他業(yè)務(wù)成本　9600

貸:投資性房地產(chǎn)――成本　9400

――公允價(jià)值變動(dòng)　200同時(shí),將累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)損益轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入。

借:公允價(jià)值變動(dòng)損益　200

貸:其他業(yè)務(wù)收入　200同時(shí),將轉(zhuǎn)換時(shí)計(jì)人資本公積的部分轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入

借:資本公積――其他資本公積　400

貸:其他業(yè)務(wù)收入　400

第3篇：投資性房地產(chǎn)范文

（一）外購的投資性房地產(chǎn) 企業(yè)外購的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)的實(shí)際成本，借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，貸記“銀行存款”等賬戶。例如：2008年3月，某股份公司為了拓展經(jīng)營(yíng)規(guī)模，以銀行存款購得繁華商業(yè)區(qū)的一棟寫字樓，并當(dāng)即出租。該寫字樓的購買價(jià)為400萬元，采用銀行轉(zhuǎn)賬支付。其會(huì)計(jì)處理為：

借：投資性房地產(chǎn)――寫字樓 4000000

貸：銀行存款 4000000

（二）自行建造的投資性房地產(chǎn)企業(yè)自行建造的投資性房地產(chǎn)，其成本由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)計(jì)可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費(fèi)、建筑成本、安裝成本、應(yīng)予資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。建造過程中的非正常損失，直接計(jì)入當(dāng)期損益，不計(jì)入建造成本。按照確定的成本，借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，貸記“在建工程”賬戶。例如：2008年4月，宏遠(yuǎn)公司從某企業(yè)購入一塊土地使用權(quán)，并在該土地上自行建造一棟廠房，2008年8月，廠房完工（達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)），宏遠(yuǎn)公司與立華公司簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同，將廠房租賃給立華公司。該塊土地使用權(quán)的實(shí)際成本為300萬元，廠房的實(shí)際造價(jià)為400萬元。宏遠(yuǎn)公司根據(jù)有關(guān)原始憑證，作如下會(huì)計(jì)處理：

借：投資性房地產(chǎn)――廠房4000000

貸：在建工程4000000

借：投資性房地產(chǎn)――已出租土地使用權(quán)3000000

貸：無形資產(chǎn)――土地使用權(quán)3000000

（三）接受外單位投入的投資性房地產(chǎn)接受外單位投入的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)按雙方評(píng)估確認(rèn)的價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，貸記“股本”賬戶。例如：宏遠(yuǎn)股份公司2008年9月接受乙公司投入的土地使用權(quán)，該資產(chǎn)在乙公司的賬面價(jià)值為500萬元，雙方協(xié)商以評(píng)估價(jià)值作為投資價(jià)值確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，其評(píng)估價(jià)值為530萬元，宏遠(yuǎn)股份公司取得該土地后，擬在適當(dāng)時(shí)機(jī)轉(zhuǎn)讓。宏遠(yuǎn)股份公司接受乙公司投資時(shí)的會(huì)計(jì)處理為：

借：投資性房地產(chǎn) 5300000

貸：股本 5300000

（四）投資性房地產(chǎn)的折舊和攤銷 應(yīng)該按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)――固定資產(chǎn)》或《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)――無形資產(chǎn)》的有關(guān)規(guī)定，按期（月）計(jì)提折舊或攤銷，企業(yè)按期（月）對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行折舊或進(jìn)行攤銷時(shí)，借記“其他業(yè)務(wù)成本”賬戶，貸記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”賬戶。例如：宏遠(yuǎn)公司將一棟辦公樓出租給美邦公司，已確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。這棟辦公樓的成本為3600萬元，按照直線法計(jì)提折舊，使用年限為20年，預(yù)計(jì)凈殘值為零，根據(jù)有關(guān)原始憑證，宏遠(yuǎn)公司應(yīng)作如下會(huì)計(jì)處理：每月計(jì)提的折舊=3600/20/12=15（萬元）。

借：其他業(yè)務(wù)成本 150000

貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 150000

（五）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出 滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，其后續(xù)支出應(yīng)予以資本化，不滿足確認(rèn)條件的，發(fā)生時(shí)記入當(dāng)期損益。

（1）資本化后續(xù)支出的處理。投資性房地產(chǎn)在改建、擴(kuò)建或裝修后，應(yīng)按其賬面價(jià)值，借記“在建工程”、“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”等賬戶，貸記“投資性房地產(chǎn)”賬戶。發(fā)生的資本化的改建、擴(kuò)建或裝修支出，借記“在建工程”賬戶（通過“在建工程”賬戶歸集），貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等賬戶。改建、擴(kuò)建或裝修完成后，繼續(xù)用于投資性房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)從“在建工程”賬戶轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”賬戶，借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，貸記“在建工程”賬戶。

［例1］2009年5月，宏遠(yuǎn)公司與長(zhǎng)青公司的廠房租賃合同即將到期，該廠房原價(jià)1 500萬元，已提折舊450萬元，為提高租金收入，宏遠(yuǎn)公司決定在租賃期滿后對(duì)該廠房進(jìn)行改造，改造后租給南方公司，5月21日，于長(zhǎng)青公司租賃合同期滿，廠房進(jìn)入改建擴(kuò)建工程，9月5日，廠房改建、擴(kuò)建工程完工，共發(fā)生支出130萬元，即日起按照租賃合同租給南方公司。根據(jù)有關(guān)原始憑證，宏遠(yuǎn)公司作如下會(huì)計(jì)處理：

2009年5月21日， 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改建、擴(kuò)建工程時(shí)：

借：在建工程 10500000

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 4500000

貸：投資性房地產(chǎn)――廠房 15000000

2009年5月21日只2009年9月5日，在改建、擴(kuò)建中發(fā)生的支出時(shí)：

借：在建工程1300000

貸：銀行存款1300000

2009年9月5日，改建、擴(kuò)建完工時(shí)：

借：投資性房地產(chǎn)――廠房11800000

貸：在建工程11800000

（2）費(fèi)用化的后續(xù)支出處理。不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，發(fā)生時(shí)記入當(dāng)期損益。發(fā)生投資性房地產(chǎn)費(fèi)用化后續(xù)支出時(shí)，借記“其他業(yè)務(wù)成本”等賬戶，貸記“銀行存款”等賬戶。

［例2］宏遠(yuǎn)公司對(duì)一項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行日常維修，發(fā)生維修費(fèi)1萬元，根據(jù)有關(guān)原始憑證，作如下會(huì)計(jì)處理：

借：其他業(yè)務(wù)成本 10000

貸：銀行存款 10000

（六）投資性房地產(chǎn)減值的處理投資性房地產(chǎn)有減值跡象的，應(yīng)按照規(guī)定進(jìn)行減值測(cè)試。經(jīng)減值測(cè)試后確定發(fā)生減值的，應(yīng)當(dāng)計(jì)提減值準(zhǔn)備。計(jì)提減值準(zhǔn)備時(shí)，借記“資產(chǎn)減值損失”賬戶，貸記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”賬戶。已經(jīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)，其減值損失在以后的會(huì)計(jì)期間不得轉(zhuǎn)回。

二、公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理

（一）外購、自建的投資性房地產(chǎn) 外購或自行建造的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)的實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量，其實(shí)際成本的確定與外購或自行建造的采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)一致。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在“投資性房地產(chǎn)”賬戶下設(shè)置“成本”和“公允價(jià)值變動(dòng)”兩個(gè)明細(xì)科目。外購或自行建造時(shí)發(fā)生的實(shí)際成本，借記“投資性房地產(chǎn)――成本”賬戶，貸記“銀行存款”、“在建工程”等賬戶。如上例，處理如下：

借：投資性房地產(chǎn)――成本 4000000

貸：銀行存款 4000000

（二）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量 投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，不計(jì)提折舊，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值計(jì)量。在產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于其賬面余額的差額，借記“投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)”賬戶，貸記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”賬戶；公允價(jià)值低于其賬面價(jià)值余額的差額做相反的賬務(wù)處理。

［例3］鴻達(dá)企業(yè)為從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)的企業(yè)，于2008年8月與甲企業(yè)簽訂將正在開發(fā)的一棟精裝修的辦公樓在完工后租賃給甲企業(yè)使用的租賃合同，租期10年。2008年10月1日該辦公樓完工并開始起租，該辦公樓的造價(jià)為8 000萬元。由于鴻達(dá)企業(yè)能夠從該地區(qū)投資性房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得類似房地產(chǎn)的交易報(bào)價(jià)信息，所以鴻達(dá)企業(yè)對(duì)該辦公樓采用公允價(jià)值方法進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。2008年12月31日，該辦公樓的市場(chǎng)公允價(jià)為8 400萬元。鴻達(dá)企業(yè)的會(huì)計(jì)處理如下：

（1）2008年10月1日，鴻達(dá)企業(yè)開發(fā)完成辦公樓并出租時(shí)：

借：投資性房地產(chǎn)――辦公樓（成本）80000000

貸：生產(chǎn)成本80000000

（2）2008年l2月31日，按照公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面之間的差額記入當(dāng)期損益：

借：投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)4000000

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益4000000

（三）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出一是資本化的后續(xù)支出。滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本。投資性房地產(chǎn)進(jìn)入改擴(kuò)建或裝修階段時(shí)，借記“在建工程”賬戶，貸記“投資性房地產(chǎn)――成本”、“投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)”賬戶；在改建、擴(kuò)建或裝修完成后，繼續(xù)用于投資性房地產(chǎn)的，借記“投資性房地產(chǎn)――成本”賬戶，貸記“在建工程”賬戶。

［例4］2008年3月，A企業(yè)與B企業(yè)的一項(xiàng)廠房經(jīng)營(yíng)租賃合同即將到期。為了提高廠房的租金收入，A企業(yè)決定在租賃期滿后對(duì)廠房進(jìn)行改擴(kuò)建，并與C企業(yè)簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同，約定自改擴(kuò)建完工時(shí)將廠房出租給C企業(yè)。3月15日，與B企業(yè)的租賃合同到期，廠房隨即進(jìn)人改擴(kuò)建工程。12月10日，廠房改擴(kuò)建工程完工，共發(fā)生支出200萬元，即日按照租賃合同出租給C企業(yè)。3月15日，廠房賬面余額為2 000萬元，其中成本1 700萬元，累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)300萬元。假設(shè)A企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量模式。

A企業(yè)的會(huì)計(jì)處理如下：

（1）2008年3月15日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程時(shí)：

借：在建工程20000000

貸：投資性房地產(chǎn)――成本17000000

投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)3000000

（2）2008年3月15日～12月10日：

借：在建工程 2000000

貸：銀行存款 2000000

（3）2008年12月10日，改擴(kuò)建工程完工：

借：投資性房地產(chǎn)――成本 22000000

貸：在建工程 22000000

二是費(fèi)用化的后續(xù)支出。與成本計(jì)量模式下的費(fèi)用化后續(xù)支出一樣，在公允價(jià)值模式下，與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。

第4篇：投資性房地產(chǎn)范文

總體上看，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》（CAS3）實(shí)施后，企業(yè)在運(yùn)用過程中較為平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)太大問題，但還有一些問題需要解決：

明確投資性房地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)

筆者結(jié)合深滬兩市2007年房地產(chǎn)板塊企業(yè)中期報(bào)告和年報(bào)進(jìn)行具體分析，并選擇了昌源投資（000592）、天保股份（000965）、陽光股份（000608）、渝 開 發(fā)（000514）、保利地產(chǎn)（600048）、華發(fā)股份（600325）、G實(shí)發(fā)展（600748）、世茂股份（600823）、天房發(fā)展（600322）、G中華（600675）共10家上市房地產(chǎn)公司經(jīng)審計(jì)的2006年年報(bào)、2007年中期報(bào)告及2007年年報(bào)進(jìn)行對(duì)比分析。

在新準(zhǔn)則實(shí)施之前，對(duì)以出租為目的的出租開發(fā)產(chǎn)品，作為地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品于簽訂出租合同、協(xié)議后，按實(shí)際成本轉(zhuǎn)入其他長(zhǎng)期資產(chǎn)項(xiàng)目下“出租開發(fā)產(chǎn)品”科目列示。出租開發(fā)產(chǎn)品的成本按賬面原值和估計(jì)的使用年限平均攤銷。期末，對(duì)于有意出售而暫時(shí)出租的開發(fā)產(chǎn)品，作為存貨列示。新準(zhǔn)則實(shí)施后，房地產(chǎn)企業(yè)“存貨――出租開發(fā)產(chǎn)品”科目并未取消，因此，有的企業(yè)將原列報(bào)于“存貨――出租開發(fā)產(chǎn)品”的項(xiàng)目全部轉(zhuǎn)入到“投資性房地產(chǎn)”中核算；有的企業(yè)則將列報(bào)于“存貨――出租開發(fā)產(chǎn)品”中的部分項(xiàng)目轉(zhuǎn)至“投資性房地產(chǎn)”核算，其余的仍然通過“存貨――出租開發(fā)產(chǎn)品”科目核算；還有部分企業(yè)持有的出租性房地產(chǎn)仍然通過“存貨――出租開發(fā)產(chǎn)品”或“其他長(zhǎng)期資產(chǎn)”科目核算，并未通過“投資性房地產(chǎn)”科目核算。

由此可見，房地產(chǎn)板塊中投資性房地產(chǎn)與作為存貨等的房地產(chǎn)的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)并沒有嚴(yán)格界定，而是各個(gè)企業(yè)根據(jù)持有資產(chǎn)的目的自行區(qū)分。出于防止企業(yè)利用公允價(jià)值計(jì)量模式操縱利潤(rùn)的考慮，財(cái)政部、深交所在相關(guān)解釋中限定了投資性房地產(chǎn)的范圍。深交所2007年5月15日上市公司執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則備忘錄第5號(hào)中規(guī)定：對(duì)于在存貨中核算的“出租開發(fā)產(chǎn)品”，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對(duì)于銷售狀況不佳，按照能售則售、能租則租的態(tài)度暫時(shí)用于出租的房地產(chǎn)，公司的最終目的通常為出售上述房地產(chǎn)，因此，公司通常應(yīng)將其認(rèn)定為存貨；相反對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)出于某些特殊考慮，而不打算在較長(zhǎng)期間內(nèi)出售其開發(fā)的房地產(chǎn)，而是準(zhǔn)備將其對(duì)外進(jìn)行出租。在上述情況下，公司應(yīng)至少提供以下資料以證明其符合投資性房地產(chǎn)的初始確認(rèn)條件：1.上述房產(chǎn)或地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明，以證明其符合投資性房地產(chǎn)的定義；2.公司董事會(huì)提供擬將上述房產(chǎn)和地產(chǎn)長(zhǎng)期對(duì)外出租的書面材料；3.供上述房地產(chǎn)的長(zhǎng)期租賃合同以證明上述房地產(chǎn)已確實(shí)對(duì)外出租。

但在實(shí)務(wù)中，有許多房地產(chǎn)從實(shí)質(zhì)上分析應(yīng)該屬于投資性房地產(chǎn)，但由于不完全符合相關(guān)規(guī)定而沒有作為投資性房地產(chǎn)核算，導(dǎo)致企業(yè)不能真實(shí)、完整地反映投資性房地產(chǎn)的信息。

準(zhǔn)則需要進(jìn)一步解釋

根據(jù)CAS3有關(guān)規(guī)定，按照其持有目的不同，將土地和房屋分別歸為：(1)存貨：企業(yè)在日常活動(dòng)中持有以備出售的房地產(chǎn)、處在建造過程中的房地產(chǎn)、在建造過程中耗用的材料；(2)無形資產(chǎn)和固定資產(chǎn)：企業(yè)自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)；(3)投資性房地產(chǎn)：為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，能夠單獨(dú)計(jì)量和出售，包括已出租的土地使用權(quán)、長(zhǎng)期持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、企業(yè)擁有并已出租的建筑物。由于企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中各種具體情況的存在，造成了一些比較特殊的情況，我國(guó)的準(zhǔn)則對(duì)此并沒有進(jìn)行規(guī)范和說明，但是國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則就此做了進(jìn)一步的解釋。比如當(dāng)某房地產(chǎn)項(xiàng)目一部分用于投資目的、一部分用于自用或短期銷售目的時(shí)，即在自用和投資兩方面性質(zhì)兼有的情況下，若各個(gè)部分能夠單獨(dú)出售或出租，則分別進(jìn)行核算；若不可以單獨(dú)計(jì)量，采用重要性的判定方法，只有自用部分或提供的服務(wù)是不重要的，才能視為投資性房地產(chǎn)，如自營(yíng)旅館與辦公樓的業(yè)主向其承租人提供保安和維修服務(wù)，根據(jù)這個(gè)原則，可以比較容易地劃分其性質(zhì)；而當(dāng)輔助服務(wù)是否重要很難確定時(shí)，如有業(yè)主將旅館的某些責(zé)任轉(zhuǎn)移給第三方，此時(shí)不符合投資性房地產(chǎn)的條件。而我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在這方面只規(guī)定持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)屬于投資性房地產(chǎn)并沒有從時(shí)間上進(jìn)行細(xì)化。

后續(xù)計(jì)量模式問題

財(cái)政部在《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施問題專家工作組意見》中要求一家企業(yè)只能采用一種后續(xù)計(jì)量模式。這種做法盡管在一定程度上防止了企業(yè)利用投資性房地產(chǎn)操縱利潤(rùn)，但不利于真實(shí)反映企業(yè)投資性房地產(chǎn)的價(jià)值。

第5篇：投資性房地產(chǎn)范文

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn);會(huì)計(jì)準(zhǔn)則;公允價(jià)值

為了賺取租金，或者為了獲得資本增值持有的房地產(chǎn)即為投資性房地產(chǎn)。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，投資性房地產(chǎn)總量不斷增大，為了規(guī)范投資性房地產(chǎn)確認(rèn)、計(jì)量、轉(zhuǎn)換及相關(guān)信息的披露，財(cái)政部頒布了投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則，并于2007年1月1日起實(shí)施。在實(shí)際工作中，筆者發(fā)現(xiàn)現(xiàn)行準(zhǔn)則中存在幾個(gè)環(huán)節(jié)需要進(jìn)一步完善，主要體現(xiàn)在初始計(jì)量、后續(xù)計(jì)量、轉(zhuǎn)換方面三個(gè)方面。

一、初始計(jì)量

投資性房地產(chǎn)入賬價(jià)值的計(jì)算即為投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量。在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中明確規(guī)定了企業(yè)的投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)成本計(jì)算。對(duì)于外購性質(zhì)的投資性房地產(chǎn)，其成本中主要包括購買價(jià)款以及直接歸屬于資產(chǎn)的相關(guān)稅費(fèi);對(duì)于自建投資性房地產(chǎn)，其成本應(yīng)該由達(dá)到使用規(guī)格狀態(tài)之前耗費(fèi)的必要支出構(gòu)成。從規(guī)定上看，投資性房地產(chǎn)的初始成本主要由當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格決定，其初始成本能夠反映其公允價(jià)值。但是，現(xiàn)實(shí)中，尤其是不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格上升周期，因土地歷史成本偏低，資金來源多樣等種種因素的影響，自行建造的投資性房地產(chǎn)成本并不能反映其資產(chǎn)的公允價(jià)值。僅投資性房地產(chǎn)資金來源的差異，在成本計(jì)算時(shí)便會(huì)存在較大的差異，其入賬價(jià)值也相應(yīng)會(huì)存在較大差異。例如，企業(yè)在進(jìn)行投資性房地產(chǎn)分期自建時(shí)，如果前期出現(xiàn)專項(xiàng)借款，那么其資產(chǎn)中就會(huì)包含很大的資本化借款費(fèi)用部分，并且隨著自建投資房地產(chǎn)工期的推遲，借款費(fèi)用成本將越來越大，如果企業(yè)完全使用自有資金進(jìn)行投資性房地產(chǎn)建設(shè)，那么其資產(chǎn)構(gòu)成中就不包括資本化的借款費(fèi)用，這樣的資產(chǎn)成本無法體現(xiàn)其公允價(jià)值，勢(shì)必造成同地段投資性房地產(chǎn)因資金來源的不同而造成入賬價(jià)值產(chǎn)生較大差異。

因此，在進(jìn)行自建投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量時(shí)，要反映投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，并在財(cái)務(wù)核算上保持可比原則，在公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，應(yīng)該優(yōu)先考慮按照公允價(jià)值進(jìn)行初始計(jì)量，不能將外購和自行建造進(jìn)行分類。在按照取得時(shí)公允價(jià)值進(jìn)行初始計(jì)量時(shí)，將公允價(jià)值與建造成本之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。

二、后續(xù)計(jì)量

投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日進(jìn)行，并要求使用成本模式進(jìn)行計(jì)量，此外，當(dāng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值可以持續(xù)獲得時(shí)，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量可以采用公允價(jià)值模式。這樣就造成了投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量可以采用兩種模式進(jìn)行，會(huì)導(dǎo)致以下問題：

（一） 不同計(jì)量模式導(dǎo)致的不公平現(xiàn)象

是在房地產(chǎn)市場(chǎng)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，無法持續(xù)可靠取得投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值，或者取得同類房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格較為困難，無法對(duì)公允價(jià)值做出額合理估計(jì)的企業(yè)，只能采用成本計(jì)量模式。而在成本計(jì)量模式之下，企業(yè)就無法確認(rèn)資產(chǎn)升值;同時(shí)按照資產(chǎn)減值準(zhǔn)則，確認(rèn)的資產(chǎn)減值損失不能在后續(xù)的會(huì)計(jì)期間轉(zhuǎn)回。但在公允價(jià)值模式之下，企業(yè)在進(jìn)行投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值確認(rèn)時(shí)，如果出現(xiàn)公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的現(xiàn)象，企業(yè)可以將其差額計(jì)入企業(yè)當(dāng)期損益，以公允價(jià)值的變動(dòng)損益存在。這對(duì)以成本計(jì)量模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)出現(xiàn)了明顯的不公平現(xiàn)象，準(zhǔn)則似有鼓勵(lì)企業(yè)采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)加量之嫌。

（二）成本計(jì)量模式下的后續(xù)計(jì)量依舊無法脫離公允價(jià)值

在無法持續(xù)取得投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值時(shí)，企業(yè)需要采用成本計(jì)量模式從而避開公允價(jià)值。但是，在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的實(shí)際操作中，資產(chǎn)減值準(zhǔn)則規(guī)定，如果投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)出現(xiàn)減值情況，那么企業(yè)需要按照資產(chǎn)的可回收金額低于賬面價(jià)值的部分，對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行計(jì)提減值準(zhǔn)備。而資產(chǎn)的可回收部分依然需要公允價(jià)值參與，在計(jì)算可回收部分時(shí)，需要將公允價(jià)值減去處置后產(chǎn)生的金額以及資產(chǎn)預(yù)計(jì)現(xiàn)金流現(xiàn)值進(jìn)行對(duì)比，取高值確定資產(chǎn)的可回收金額。這就造成了成本計(jì)量模式下的后續(xù)計(jì)量依然無法脫離公允價(jià)值的狀況，仍需確定資產(chǎn)的公允價(jià)值。由此，企業(yè)本因無法取得公允價(jià)值信息而采用成本模式計(jì)量，但在后續(xù)計(jì)量過程中依然無法擺脫公允價(jià)值的測(cè)定，前后形成悖論。因此，既然無法回避公允價(jià)值的概念，在進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的過程中，建議企業(yè)應(yīng)盡量采用公允計(jì)量模式計(jì)量。

（三）計(jì)量模式不同，會(huì)計(jì)信息不具有可比性

要使得企業(yè)的會(huì)計(jì)信息具有可比性，那么在進(jìn)行會(huì)計(jì)處理時(shí)，企業(yè)應(yīng)該將使用的會(huì)計(jì)政策、信息口徑保持一致。但是，在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量中，分別采用公允價(jià)值計(jì)量模式或者成本計(jì)量模式的企業(yè)，產(chǎn)生的會(huì)計(jì)信息將會(huì)出現(xiàn)一定的誤差，尤其在資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)較大的情況之下，企業(yè)的損益以及資產(chǎn)價(jià)值會(huì)發(fā)生很大變化，這樣的情況之下會(huì)計(jì)信息的誤差將會(huì)更加明顯，會(huì)計(jì)信息不可比性會(huì)增強(qiáng)。

針對(duì)上述問題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡量使用公允價(jià)值計(jì)算模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，從而減少利潤(rùn)操縱空間，降低因計(jì)量模式選擇出現(xiàn)的會(huì)計(jì)信息誤差。

三、轉(zhuǎn)換方面

投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則第十六條規(guī)定：投資性房地產(chǎn)在將自用房地產(chǎn)或者存貨轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量時(shí)，應(yīng)該按照當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，且小于原賬面價(jià)值的差額應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益，大于原賬面價(jià)值的計(jì)入所有者權(quán)益。該項(xiàng)規(guī)定有兩點(diǎn)值得商榷，首先，不符合權(quán)責(zé)發(fā)生制會(huì)計(jì)處理的基本要求，轉(zhuǎn)換當(dāng)日公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差異而形成價(jià)格差，均應(yīng)計(jì)入當(dāng)期損益。其次，不符合會(huì)計(jì)信息可比性要求，與投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則第十一條后續(xù)計(jì)量規(guī)定相違背，按照可比性要求，轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的差額也應(yīng)計(jì)入當(dāng)期損益。

四、關(guān)于完善現(xiàn)行投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的一點(diǎn)看法

（一）單獨(dú)制定公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則

要解決準(zhǔn)則實(shí)施中的計(jì)量難題，國(guó)家應(yīng)該制定相應(yīng)獨(dú)立的公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則，可以按照美國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（FASB）制定的《公允價(jià)值計(jì)量》（SFAS157）的相關(guān)原則，對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量進(jìn)行完善，從而進(jìn)一步完善現(xiàn)行投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則，增加實(shí)際工作中的可操作性。

（二）強(qiáng)化評(píng)估師培訓(xùn)

隨著公允價(jià)值使用的普遍化，房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估師對(duì)于確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值有著重要作用。在計(jì)量模式存在問題的情況下，只有強(qiáng)化評(píng)估師人才隊(duì)伍的建設(shè)，才能盡可能避免因投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則待完善而出現(xiàn)的問題，才能夠?qū)崿F(xiàn)準(zhǔn)確的公允價(jià)值計(jì)量，提供更為有效的會(huì)計(jì)信息。因此，評(píng)估行業(yè)提高行業(yè)內(nèi)從業(yè)者的綜合素質(zhì)，強(qiáng)化培訓(xùn)與學(xué)習(xí)，提高評(píng)估師解決問題的能力顯得尤為迫切。

（三）盡快出臺(tái)配套稅法細(xì)則

稅法細(xì)則對(duì)于抱有公允價(jià)值使用顧慮的公司有著重要作用，在如今的環(huán)境下，還有著不少的上市公司回避公允價(jià)值計(jì)量主要是擔(dān)心由此帶來的稅負(fù)增加。因此，在稅法方面，應(yīng)該盡快完善投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、公允價(jià)值賬面價(jià)值差異處理、收益及損失確認(rèn)方面的細(xì)則。

（四）進(jìn)一步完善現(xiàn)有投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)制度

目前，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于高速發(fā)展變化中，市場(chǎng)的變化要求制度擁有相應(yīng)的配套。在改進(jìn)現(xiàn)有投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算制度的過程中，政府職能層面應(yīng)該面向行業(yè)市場(chǎng)需求，完善公允價(jià)值計(jì)量模式與成本計(jì)量模式在會(huì)計(jì)核算中的互補(bǔ)作用。在兼顧政府、企業(yè)、投資者利益的同時(shí)，盡量讓我們的會(huì)計(jì)政策與國(guó)際接軌。使企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表能夠切實(shí)反映出企業(yè)的真實(shí)價(jià)值，使財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)受眾使用范圍得到最大延伸。

四、結(jié)束語

投資性房地產(chǎn)日益成為學(xué)術(shù)界討論的熱點(diǎn)，其原因主要是我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境尤其是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，以及金融危機(jī)之后人們對(duì)公允價(jià)值計(jì)量的反思。雖然，我國(guó)先行的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則還存在一些有待完善的方面，公允價(jià)值的運(yùn)用還存在隨意等不合理現(xiàn)象，但是，現(xiàn)行的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則及其內(nèi)部體現(xiàn)出對(duì)于公允價(jià)值使用方法，對(duì)于積累經(jīng)驗(yàn)方面還是大有裨益的。從企業(yè)的角度，應(yīng)不斷深化對(duì)準(zhǔn)則的了解，善于發(fā)現(xiàn)準(zhǔn)則實(shí)際運(yùn)用中的問題、及時(shí)反饋相關(guān)問題、并努力尋求解決問題的對(duì)策。從政府角度，還需拓寬視野，廣泛采納，進(jìn)一步對(duì)準(zhǔn)則進(jìn)行修訂完善，為會(huì)計(jì)行業(yè)制度的進(jìn)一步規(guī)范、為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展保駕護(hù)航。

參考文獻(xiàn)：

[1]張奇峰，張鳴，戴佳君.投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的財(cái)務(wù)影響與決定因素：以北辰實(shí)業(yè)為例.會(huì)計(jì)研究，2011（8）.

第6篇：投資性房地產(chǎn)范文

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和投資觀念的轉(zhuǎn)變，對(duì)房地產(chǎn)或物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行投資逐漸成為一種新型的投資方式。有的企業(yè)將投資房地產(chǎn)作為主營(yíng)業(yè)務(wù)；有的企業(yè)在經(jīng)營(yíng)其他業(yè)務(wù)的同時(shí)兼營(yíng)房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)；有的企業(yè)投資房地產(chǎn)是為了房地產(chǎn)的增值而盈利；有的企業(yè)投資房地產(chǎn)則是為了抵御通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)。雖然房地產(chǎn)從實(shí)體上看是房屋建筑物，但簡(jiǎn)單地套用固定資產(chǎn)準(zhǔn)則顯然是不合理的。

一、當(dāng)前投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的基本情況

1986年，原國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（IASC）批準(zhǔn)了國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第25號(hào)“投資會(huì)計(jì)”（IAS25），允許將投資性房地產(chǎn)按長(zhǎng)期投資核算或根據(jù)IAS16“不動(dòng)產(chǎn)、廠場(chǎng)和設(shè)備”按不動(dòng)產(chǎn)核算。2001年1月1日，IAS25被廢止，IAS40“投資性房地產(chǎn)”正式開始實(shí)施。2001年IASC改組，新成立的國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則理事會(huì)（IASB）修訂了IAS40，并于2005年1月1日生效。

除IASB以外，目前對(duì)投資性房地產(chǎn)制定會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的有英國(guó)、澳大利亞和中國(guó)香港地區(qū)。英國(guó)原會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（ASC）于1981年11月了第19號(hào)標(biāo)準(zhǔn)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)公告（SSAP19）“投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理”，首次對(duì)投資性房地產(chǎn)的概念、會(huì)計(jì)處理和報(bào)告作了規(guī)范。SSAP19于1994年7月進(jìn)行修訂和補(bǔ)充，完善了價(jià)值重估方面的內(nèi)容。澳大利亞會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)于2004年6月了與IAS40趨同的AASB140“投資性房地產(chǎn)”。我國(guó)香港地區(qū)于1987年10月了SSAP13“投資物業(yè)會(huì)計(jì)”。經(jīng)多次修訂，于2004年12月了與IAS40趨同的香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)（HKAS40）“投資性房地產(chǎn)”。我國(guó)財(cái)政部于2005年7月19日了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第××號(hào)――投資性房地產(chǎn)》（征求意見稿），并于2006年2月正式《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》。

二、投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的國(guó)際比較

可以看出，AASB140和HKAS40與IAS40趨同，因此本文主要將IAS40與SSAP19加以比較。

（一）定義與內(nèi)容的比較

IAS40中投資性房地產(chǎn)（Investment Property）是指為賺取租金或?yàn)橘Y本增值，或兩者兼有而由業(yè)主或融資租賃的承租人持有的房地產(chǎn)（土地或建筑物，或建筑物的一部分，或兩者兼有），但不包括：1.用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)，或用于管理目的的房地產(chǎn)；2.在正常經(jīng)營(yíng)過程中銷售的房

地產(chǎn)。

英國(guó)SSAP19中的投資性房地產(chǎn)是指對(duì)有關(guān)土地和建筑物擁有的權(quán)益，但這些土地和建筑物必須是：1.已完成的在建工程和開發(fā)項(xiàng)目；2.是為投資目的而持有，并且其租金收益是可以公平協(xié)商的。它不包括：①企業(yè)為自己的目的擁有和占用的房地產(chǎn)；②出租給并由集團(tuán)內(nèi)另一公司占用的房地產(chǎn)。

二者相比存在三點(diǎn)差異：

1.經(jīng)營(yíng)租賃方式下承租人在持有的房地產(chǎn)上的權(quán)益

英國(guó)企業(yè)通常需要支付大筆預(yù)付款才能取得房地產(chǎn)上的長(zhǎng)期權(quán)益，這種長(zhǎng)期權(quán)益符合SSAP19的定義。很多承租人將其資本化并作為按市場(chǎng)價(jià)值計(jì)價(jià)的投資性房地產(chǎn)處理，支付的租金在租賃期內(nèi)費(fèi)用化。國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（IASC）在2001年改組為國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則理事會(huì)（IASB），并將IAS40作為《改進(jìn)國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》項(xiàng)目的一部分進(jìn)行修訂，主要對(duì)經(jīng)營(yíng)租賃方式下承租人持有的房地產(chǎn)權(quán)益做了新的規(guī)范。原來的IAS40規(guī)定承租人不將經(jīng)營(yíng)租賃的房地產(chǎn)權(quán)益視為投資性房地產(chǎn)。而按照修訂后準(zhǔn)則的第33――35段的規(guī)定，則當(dāng)且僅當(dāng)承租人在經(jīng)營(yíng)租賃下持有的房地產(chǎn)權(quán)益符合投資性房地產(chǎn)的定義，且承租人按照公允價(jià)值模式確認(rèn)資產(chǎn)時(shí)，承租人在經(jīng)營(yíng)租賃下持有的房地產(chǎn)權(quán)益才可以視為投資性房地產(chǎn)并進(jìn)行相應(yīng)地處理。

2.出租給母公司或另一家子公司使用的房地產(chǎn)

英國(guó)SSAP19規(guī)定，在編制企業(yè)的個(gè)別財(cái)務(wù)報(bào)表以及集團(tuán)財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)，都不能將這部分房地產(chǎn)作為投資性房地產(chǎn)處理。而IAS40規(guī)定在合并財(cái)務(wù)報(bào)表中，該房地產(chǎn)不符合投資性房地產(chǎn)的條件；但從出租房地產(chǎn)的單個(gè)企業(yè)看，如果該房地產(chǎn)符合投資性房地產(chǎn)的條件，則在其個(gè)別財(cái)務(wù)報(bào)表中將它作為投資性房地產(chǎn)。

3.一部分用于賺取租金或資本增值，另一部分則用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)，或用于管理目的的房地產(chǎn)

IAS40規(guī)定，如果這些部分能夠分別出售或采用融資租賃方式分別出租，則企業(yè)分別核算這些部分。否則，只有在其不重要的部分用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)，或用于管理目的的情況下，才能將該房地產(chǎn)視為投資性房地產(chǎn)。但準(zhǔn)則對(duì)重要性的判斷未提供具體標(biāo)準(zhǔn)。英國(guó)SSAP19未對(duì)此問題做出回答。

（二）確認(rèn)和計(jì)量的比較

1.在對(duì)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量上，英國(guó)SSAP19要求在資產(chǎn)負(fù)債表以公開市場(chǎng)價(jià)值（Open Market Value）反映投資性房地產(chǎn)的價(jià)值，也就是說每個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表日均需要對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值重估；IAS40則允許企業(yè)在公允價(jià)值模式與成本模式之間做出選擇。

2.英國(guó)SSAP19認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)行價(jià)值（Current Value）及其變動(dòng)非常重要，結(jié)算折舊則退居其后，投資性房地產(chǎn)只要其租賃的未到期時(shí)間不低于20年，就可以不提折舊；IAS40沒有相關(guān)規(guī)定。

3.在對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行重估價(jià)時(shí)，英國(guó)SSAP19規(guī)定采用公開的市場(chǎng)價(jià)值，而IAS40規(guī)定采用公允價(jià)值（Fair Value）。IASB對(duì)公允價(jià)值的定義是在公平交易中，熟悉情況的當(dāng)事人自愿據(jù)以進(jìn)行資產(chǎn)交換的金額。公允價(jià)值通常可以是某項(xiàng)資產(chǎn)在公開活躍市場(chǎng)上的掛牌價(jià)（即公開市場(chǎng)價(jià)值）、最近成交價(jià)、該資產(chǎn)預(yù)期未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值等。而公開市場(chǎng)價(jià)值是指某項(xiàng)房地產(chǎn)的權(quán)益在估價(jià)當(dāng)日按假定情況出售可以合理取得的最高售價(jià)：（1）有自愿的賣方；（2）有一段合理的時(shí)間（視房地產(chǎn)的性質(zhì)和市道而定）進(jìn)行商議成交；（3）房地產(chǎn)的價(jià)值在上述期間將保持穩(wěn)定；（4）房地產(chǎn)完全由公開市場(chǎng)取舍；（5）不考慮具有特殊利益的買方所提出的任何追加出價(jià)。顯然，公允價(jià)值比公開市場(chǎng)價(jià)值具有更廣泛的參考意義。

4.在對(duì)投資性房地產(chǎn)重估價(jià)變動(dòng)或公允價(jià)值變動(dòng)的處理上，IAS40規(guī)定采用公允價(jià)值模式的房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)產(chǎn)生的利得和損失確認(rèn)在收益表中。英國(guó)SSAP19要求上述變動(dòng)不計(jì)入損益表，而作為重估價(jià)儲(chǔ)備金的變動(dòng)處理，確認(rèn)在“全面已確認(rèn)利得和損失表”（Statement of Total Recognized Gains and Losses，STRGL）中。除非在個(gè)別項(xiàng)目的投資性房地產(chǎn)上發(fā)生了永久性的虧絀（Deficits）或其轉(zhuǎn)回，在這種情況下，才應(yīng)將這種損失列入損益表中。

（三）披露要求的比較

IAS40要求披露主體采用公允價(jià)值模式還是成本模式以及每種模式下應(yīng)披露的一系列內(nèi)容。

SSAP19要求在財(cái)務(wù)報(bào)表中將投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值與重估價(jià)儲(chǔ)備金的金額分別顯著列示。對(duì)投資性房地產(chǎn)重估價(jià)的評(píng)估人員姓名或資格情況以及所采用的評(píng)估方法應(yīng)加以披露。如果評(píng)估人員是擁有投資性房地產(chǎn)的公司或集團(tuán)的員工或高級(jí)職員，應(yīng)披露這一事實(shí)。當(dāng)根據(jù)SSAP19不計(jì)提折舊時(shí)，企業(yè)應(yīng)披露背離公司法的詳細(xì)情況、原因和影響（公司法要求對(duì)固定資產(chǎn)計(jì)提折舊）。

三、啟示與借鑒

（一）比較與分析中的啟示

1.國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則理事會(huì)在對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量上，推薦采用公允價(jià)值模式。這是其在將公允價(jià)值普遍應(yīng)用于對(duì)金融資產(chǎn)的計(jì)量后，首次將公允價(jià)值用于非金融資產(chǎn)。在2001年2月正式的IAS41“農(nóng)業(yè)”中，又進(jìn)一步將公允價(jià)值用于對(duì)生物資產(chǎn)和農(nóng)產(chǎn)品的計(jì)量上。由此看來，在21世紀(jì)公允價(jià)值將與歷史成本互相補(bǔ)充，共同成為會(huì)計(jì)主要的計(jì)量屬性，會(huì)計(jì)信息更注重決策的相關(guān)性。因此，我們應(yīng)重視對(duì)公允價(jià)值的研究，尤其是在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還不夠成熟的情況下，應(yīng)如何確定公允價(jià)值，需要何種前提假設(shè)，是否需要獨(dú)立評(píng)估等。同時(shí)，我國(guó)應(yīng)加速完善資本市場(chǎng)和產(chǎn)品市場(chǎng)，健全監(jiān)管法律制度，培養(yǎng)高素質(zhì)的專業(yè)人員，為運(yùn)用公允價(jià)值模式創(chuàng)造條件。

2.對(duì)于投資性房地產(chǎn)公開市場(chǎng)價(jià)值或公允價(jià)值的變動(dòng)的處理方式，是投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則急需解決的敏感問題，因?yàn)樗苯雨P(guān)系到企業(yè)對(duì)當(dāng)期經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的列報(bào)。以往，在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)上曾出現(xiàn)過將重估價(jià)盈余計(jì)入當(dāng)期損益并隨之進(jìn)行分配的情況，后來有學(xué)者指出，上述處理方法模糊了企業(yè)業(yè)績(jī)，違背了資本保全原則，尤其在通貨膨脹情況下表現(xiàn)更為突出。因此，會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)逐漸將重估價(jià)利得或損失計(jì)入不具備分配性質(zhì)的重估價(jià)儲(chǔ)備金中，英國(guó)和我國(guó)香港地區(qū)就是如此。但I(xiàn)AS40在最近的修訂中再一次主張將公允價(jià)值的變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期凈損益。采用公允價(jià)值模式的關(guān)鍵問題是因?yàn)橥顿Y性房地產(chǎn)確定的重估價(jià)必須公允，相應(yīng)業(yè)績(jī)必須透明，否則又會(huì)給一些企業(yè)創(chuàng)造利潤(rùn)操縱的空間。

（二）對(duì)我國(guó)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》的思考

財(cái)政部的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》由總則、確認(rèn)與初始計(jì)量、后續(xù)計(jì)量、轉(zhuǎn)換與處置、披露以及附則等主要內(nèi)容組成。其中許多內(nèi)容與IAS40基本相同，但也存在幾點(diǎn)差異：

1.后續(xù)計(jì)量原則

我國(guó)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，企業(yè)應(yīng)于會(huì)計(jì)期末采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量；如果有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠地取得，應(yīng)采用公允價(jià)值模式。企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。由此可見，我國(guó)更加傾向于成本模式，只有在公允價(jià)值能夠可靠取得時(shí)采用公允價(jià)值模式。相比之下，IAS40并未對(duì)公允價(jià)值和成本兩種模式規(guī)定優(yōu)先順序，但I(xiàn)ASB認(rèn)為從公允價(jià)值模式變更為成本模式通常不大可能導(dǎo)致更恰當(dāng)?shù)牧袌?bào)，可見其更偏向于公允價(jià)值模式。在此，公允價(jià)值運(yùn)用的問題又一次體現(xiàn)出來。以往，為避免公允價(jià)值成為企業(yè)利潤(rùn)操縱的手段，準(zhǔn)則制定部門一直出于謹(jǐn)慎，抵制公允價(jià)值的使用。而在財(cái)政部最新修訂和頒布的38項(xiàng)具體準(zhǔn)則中，公允價(jià)值的使用范圍有所擴(kuò)大，這是順應(yīng)國(guó)際會(huì)計(jì)慣例的發(fā)展趨勢(shì)的。因此筆者認(rèn)為，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在快速發(fā)展，市場(chǎng)交易活躍，售房信息和市場(chǎng)價(jià)格透明度日益提高，相對(duì)于其他資產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值還是比較容易取得的。為了增加報(bào)表項(xiàng)目的可比性，提供更符合投資性房地產(chǎn)特性的相關(guān)信息，與國(guó)際慣例接軌，我國(guó)應(yīng)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的完善，逐漸鼓勵(lì)應(yīng)用公允價(jià)值模式。

第7篇：投資性房地產(chǎn)范文

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)單獨(dú)計(jì)量和出售，主要包括：已出租的土地使用權(quán)；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及企業(yè)擁有并已出租的建筑物。投資性房地產(chǎn)不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。

在日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，企業(yè)除了將擁有的房地產(chǎn)用于生產(chǎn)廠房、辦公場(chǎng)所等自用外，還可能將持有的部分房地產(chǎn)出租以獲取租金或持有閑置的房地產(chǎn)等待合適的市場(chǎng)機(jī)會(huì)將其出售以獲取資本利得。在會(huì)計(jì)上，這些為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)被劃分為一類專門的資產(chǎn)，即投資性房地產(chǎn)。與此相對(duì)應(yīng)，為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)被稱作自用房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)在實(shí)物形態(tài)上完全相同，例如都表現(xiàn)為土地使用權(quán)、建筑物或構(gòu)建物等，但在產(chǎn)生現(xiàn)金流量的方式上具有各自的特點(diǎn)和顯著差異。房地產(chǎn)投資是為了賺取租金或資本增值或兩者兼有，因此投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量在很大程度上獨(dú)立于企業(yè)持有的其他資產(chǎn)。而自用房地產(chǎn)必須與其他資產(chǎn)（如生產(chǎn)設(shè)備、原材料、人力資源等）相結(jié)合才能產(chǎn)生現(xiàn)金流量。根據(jù)實(shí)質(zhì)重于形式原則，兩類房地產(chǎn)應(yīng)區(qū)分進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，投資性房地產(chǎn)適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)—投資性房地產(chǎn)》，而自用房地產(chǎn)適用固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)準(zhǔn)則。

我國(guó)以往的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則并沒有要求企業(yè)區(qū)分對(duì)待持有的投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)。然而在實(shí)務(wù)中許多企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)，由于兩類房地產(chǎn)為企業(yè)帶來現(xiàn)金流量的方式有較大差異，將投資性房地產(chǎn)和企業(yè)自用房地產(chǎn)都納入固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)核算，不利于反映企業(yè)房地產(chǎn)的構(gòu)成情況及各類房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果的影響。新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求企業(yè)將投資性房地產(chǎn)作為區(qū)別于固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的一項(xiàng)資產(chǎn)單獨(dú)進(jìn)行反映，無疑有利于提高會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性，從而更好地為會(huì)計(jì)信息使用者作出決策提供依據(jù)。

二、投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量和后續(xù)計(jì)量

1、投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量

企業(yè)取得的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)的成本進(jìn)行初始計(jì)量，取得的方式不同，則取得時(shí)的成本計(jì)量也不同。現(xiàn)分別介紹幾種取得方式的成本計(jì)量。

（1）外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本。包括購買價(jià)款和可直接歸屬于該資產(chǎn)的相關(guān)稅費(fèi)及其他支出等。

（2）自行建造投資性房地產(chǎn)的成本。由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地成本、建造成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用以及支付和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。

（3）以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本。包括自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)、作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)等。本文將在投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換中專門闡述。

在實(shí)際工作中，存在某項(xiàng)房地產(chǎn)部分自用或作為存貨出售、部分用于賺取租金或資本增值的情形。能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的用于出租（或資本增值）的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能單獨(dú)計(jì)量和出售的用于出租（或資本增值）的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

2、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

投資性房地產(chǎn)與普通自用房地產(chǎn)在會(huì)計(jì)處理上的最大不同表現(xiàn)在對(duì)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量上，企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，在滿足特定條件的情況下也可以采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。

（1）采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)—固定資產(chǎn)》或《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)—無形資產(chǎn)》，按月（期）計(jì)提折舊或攤銷。如果存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)—資產(chǎn)減值》進(jìn)行減值測(cè)試，計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備。如果已經(jīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)的價(jià)值又得以恢復(fù)，不得轉(zhuǎn)回。

（2）采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。只有在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，才允許對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。

（3）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更。企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。只有在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟、能夠滿足采用公允價(jià)值模式條件的情況下，才允許企業(yè)從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式計(jì)量。從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式計(jì)量應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更，并按計(jì)量模式變更時(shí)的公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額調(diào)整期初留存收益，但已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

三、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，實(shí)質(zhì)上是因房地產(chǎn)的用途發(fā)生改變而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類。企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變時(shí)，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。主要有三種轉(zhuǎn)換形式：作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)；自用的建筑物或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)；投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用。

在成本模式下幾種轉(zhuǎn)換形式的處理較為簡(jiǎn)單，就是將轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值。下面主要介紹公允價(jià)值模式下幾種轉(zhuǎn)換形式的處理，公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換應(yīng)以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值或以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值。

1、公允價(jià)值模式下作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營(yíng)租賃的方式出租，存貨相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為租賃開始日。應(yīng)當(dāng)按轉(zhuǎn)換日該項(xiàng)房地產(chǎn)的公允價(jià)值記入投資性房地產(chǎn)—成本，同時(shí)轉(zhuǎn)銷原存貨賬面價(jià)值和已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備。公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的，按其差額記入公允價(jià)值變動(dòng)損益；公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，按其差額記入資本公積—其他資本公積。

2、公允價(jià)值模式下自用建筑物或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

企業(yè)將原本用于生產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)改為出租，即固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為租賃開始日。應(yīng)當(dāng)按轉(zhuǎn)換日該項(xiàng)房地產(chǎn)的公允價(jià)值記入投資性房地產(chǎn)—成本，同時(shí)轉(zhuǎn)銷原固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)賬面價(jià)值和已計(jì)提的折舊或攤銷及減值準(zhǔn)備。公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的，按其差額記入公允價(jià)值變動(dòng)損益；公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，按其差額記入資本公積—其他資本公積。

3、公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用

企業(yè)將原來用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)改為用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為企業(yè)開始自用的日期。應(yīng)當(dāng)以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。

企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)以及對(duì)報(bào)廢或毀損的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行處置時(shí)，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的差額計(jì)入當(dāng)期損益。公允價(jià)值模式下，還應(yīng)將累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)損益轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入”，如存在原轉(zhuǎn)換日計(jì)入資本公積的金額，則一并轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入”。

四、綜合示例

2007年4月10日，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)，租賃期開始日為2007年5月1日。2007年5月1日該寫字樓的賬面價(jià)值9000萬元，公允價(jià)值9400萬元，2007年12月31日該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為9600萬元。假定2008年3月31日租賃期滿，企業(yè)收回該投資性房地產(chǎn)，并以11000萬元出售，出售款已收訖。

2007年5月1日轉(zhuǎn)換時(shí)：

借：投資性房地產(chǎn)—成本94000000

貸：開發(fā)產(chǎn)品90000000

資本公積—其他資本公積4000000

2007年12月31日：

借：投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動(dòng)2000000

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益2000000

2008年3月31日出售時(shí)：

借：銀行存款110000000

貸：其他業(yè)務(wù)收入110000000

借：其他業(yè)務(wù)成本96000000

貸：投資性房地產(chǎn)—成本94000000

—公允價(jià)值變動(dòng)2000000

同時(shí)，將累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)損益轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入。

借：公允價(jià)值變動(dòng)損益2000000

貸：其他業(yè)務(wù)收入2000000

同時(shí)，將轉(zhuǎn)換時(shí)計(jì)入資本公積的部分轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入

借：資本公積—其他資本公積4000000

貸：其他業(yè)務(wù)收入4000000

綜上所述，采用成本模式或公允價(jià)值模式是由企業(yè)自主選擇的，但公允價(jià)值模式需要滿足一定的條件，采用不同的后續(xù)計(jì)量模式會(huì)對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表帶來不同影響。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，而是以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，但因不計(jì)提折舊會(huì)導(dǎo)致稅前扣除額減少，所得稅由此增加。因此，在滿足采用公允價(jià)值模式計(jì)量的情況下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)本企業(yè)的實(shí)際情況選擇合適的后續(xù)計(jì)量模式。

第8篇：投資性房地產(chǎn)范文

[關(guān)鍵詞]投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式核算差異

一、投資性房地產(chǎn)的界定

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定:投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值,或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。因此,判斷一項(xiàng)資產(chǎn)是否屬于投資性房地產(chǎn),重要的是看該房地產(chǎn)帶來的經(jīng)濟(jì)利益是否能夠獨(dú)立于其他資產(chǎn)。如果能夠?qū)⑼顿Y性房地產(chǎn)產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益與其他資產(chǎn)產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益區(qū)別開來,則可將該資產(chǎn)單列為投資性房地產(chǎn),比如,己出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及出租的建筑物都屬于投資性房地產(chǎn)的核算范圍。

根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定,投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始確認(rèn)和計(jì)量。在后續(xù)計(jì)量時(shí),通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式,只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的,才可以采用公允價(jià)值模式。但是,同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。由于投資性房地產(chǎn)的計(jì)量可以采用成本模式和公允價(jià)值模式,因此,在后續(xù)計(jì)量、轉(zhuǎn)換、處置及納稅調(diào)整方面就會(huì)存在差異。

二、投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的后續(xù)計(jì)量差異

例1.20×5年12月,甲公司購入寫字樓一幢對(duì)外出租。12月10日甲公司與乙公司簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同,合同約定,租期3年,乙公司每月支付甲公司租金10萬元。寫字樓購入價(jià)1200萬元,按照直線法計(jì)提折舊,使用壽命為20年,預(yù)計(jì)凈殘值為零。20×6年12月31日,這幢樓發(fā)生減值跡象,經(jīng)減值測(cè)試,其可回收金額為1000萬元。甲公司投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

甲公司的帳務(wù)處理如下:

①每月計(jì)提折舊:1200÷20÷12=5(萬元)。借:其他業(yè)務(wù)成本5萬元;貸:投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊5萬元

②確認(rèn)租金:借:銀行存款10萬元;貸:其他業(yè)務(wù)收入10萬元

③計(jì)提減值準(zhǔn)備:1200-5×12-1000=140(萬元)。借:資產(chǎn)減值準(zhǔn)備140萬元;貸:投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備140萬元

例2.興鴻房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)公司與大成公司簽訂協(xié)議,將其新開發(fā)房屋一幢租賃給大成公司,租賃3年,20×6年6月1日正式交付大成公司使用。交付時(shí)該幢房屋開發(fā)成本5000萬元,至12月31日,該房屋公允價(jià)值5200萬元。興鴻公司投資性房地產(chǎn)采用公允模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

興鴻公司帳務(wù)處理如下:

20×6年12月31日,按照公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其帳面價(jià)值,公允價(jià)值與帳面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。借:投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)200萬元;貸:公允價(jià)值變動(dòng)損益200萬元。

如果公允價(jià)值下降,作與此相反會(huì)計(jì)分錄。

從上述會(huì)計(jì)處理我們看出:投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的,應(yīng)當(dāng)按期(月)計(jì)提折舊或攤銷,存在減值跡象的,應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)減值準(zhǔn)則的有關(guān)規(guī)定,進(jìn)行減值測(cè)試,發(fā)生減值的,應(yīng)當(dāng)計(jì)提減值準(zhǔn)備,已經(jīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn),其減值損失在以后的會(huì)計(jì)期間不得轉(zhuǎn)回。投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的,不計(jì)提折舊或攤銷,應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值計(jì)量。資產(chǎn)負(fù)債表日,公允價(jià)值與其帳面余額的差額,記入當(dāng)期損益。

三、投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的轉(zhuǎn)換差異

企業(yè)必須有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變,才能將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)或者將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn),比如,出租的商務(wù)樓改為自用辦公樓、經(jīng)營(yíng)管理的酒店整體出租給第三方經(jīng)營(yíng)、作為存貨的房地產(chǎn)改為出租等。

例3.沿用例1資料,20×8年12月9日,甲公司將租給乙公司的寫字樓收回自用。20×7年至20×8年該寫字樓未再發(fā)生資產(chǎn)減值現(xiàn)象。

甲公司帳務(wù)處理如下:寫字樓收回時(shí),己提折舊1200÷20+1000÷19×2=165.26萬元。借:固定資產(chǎn)1200萬元,投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊165.26萬元,投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備140萬元,貸:投資性房地產(chǎn)1200萬元,累計(jì)折舊165.26萬元,固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備140萬元。

成本模式下,非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn),按上述相反分錄進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。

例4.沿用例2資料,20×9年5月31日,興鴻公司收回租賃給大成公司的房屋用作辦公樓。該房屋20×7年公允價(jià)值6000萬元、20×8年公允價(jià)值7000萬元,興鴻公司己對(duì)公允價(jià)值的變動(dòng)進(jìn)行了帳務(wù)處理。轉(zhuǎn)換日,辦公樓公允價(jià)值7300萬元。

興鴻公司帳務(wù)處理如下:5月31日,辦公樓公允價(jià)值變動(dòng)2000萬元。借:固定資產(chǎn)7300萬元;貸:投資性房地產(chǎn)——成本5000萬元,投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)2000萬元,公允價(jià)值變動(dòng)損益300萬元。

例5.20×9年6月,甲公司準(zhǔn)備將其位于市中心的一幢自用房屋整體出租,并與乙公司簽訂了租賃協(xié)議,租憑開始日為20×9年7月1日,租賃期為5年。20×9年7月1日,該樓原值為2000萬元,己提折舊800萬元。

假如甲企業(yè)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量,

①第一種情形:租賃日,該幢樓的公允價(jià)值1500萬元。

甲企業(yè)的帳務(wù)處理如下:借:投資性房地產(chǎn)1500萬元,累計(jì)折舊800萬元;貸:固定資產(chǎn)2000萬元,資本公積——其他資本公積300萬元。

②第二種情形:租賃日,該幢樓的公允價(jià)值1000萬元。

甲企業(yè)的帳務(wù)處理如下:借:投資性房地產(chǎn)1000萬元,累計(jì)折舊800萬元,公允價(jià)值變動(dòng)損益200萬元;貸:固定資產(chǎn)2000萬元。

從上述會(huì)計(jì)處理中看出:投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換過程中,采用成本模式下,投資性房地產(chǎn)與固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)之間的轉(zhuǎn)換是按投資性房地產(chǎn)的帳面余額進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn),與存貨之間的轉(zhuǎn)換,應(yīng)按帳面價(jià)值結(jié)轉(zhuǎn),因此,一般不會(huì)對(duì)當(dāng)期損益產(chǎn)生影響。而在公允價(jià)值模式下,投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)按轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的帳面價(jià)值,公允價(jià)值與投資性房地產(chǎn)的帳面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益,對(duì)當(dāng)期損益產(chǎn)生影響;非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn),如果在轉(zhuǎn)換日,公允價(jià)值小于非投資性房地產(chǎn)帳面價(jià)值,按其差額計(jì)入當(dāng)期損益,會(huì)對(duì)當(dāng)期損益產(chǎn)生影響;如果在轉(zhuǎn)換日,公允價(jià)值大于非投資房地產(chǎn)帳面價(jià)值,按其差額計(jì)入資本公積,就會(huì)對(duì)所有者權(quán)益產(chǎn)生影響。

四、投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的處置差異

當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置,或者永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時(shí),應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該投資性房地產(chǎn)。

例6:大成公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量。2×10年5月,將其持有以備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)出售給興鴻公司,售價(jià)為6000萬元。土地使用權(quán)帳面余額4000萬元,己累計(jì)攤銷1000萬元。大成公司己收到價(jià)款6000萬元。假設(shè)不考慮相關(guān)稅費(fèi)。

大成公司帳務(wù)處理如下:

①借:銀行存款6000萬元;貸:其他業(yè)務(wù)收入6000萬元。

②借:其他業(yè)務(wù)成本3000萬元,投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)1000萬元;貸:投資性房地產(chǎn)——土地使用權(quán)400萬元。

例7:華為公司投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量。2×10年3月,將其自用辦公樓后轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)的樓房出售給雙雄公司,售價(jià)為8000萬元。該辦公樓在轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí),由于公允價(jià)值大于固定資產(chǎn)的帳面價(jià)值,按其差額計(jì)入“資本公司——其他資本公積”200萬元。出售時(shí),該投資性房地產(chǎn)帳面價(jià)值6000萬元,其中:成本5000萬元,公允價(jià)值變動(dòng)1000萬元,價(jià)款己收。

華為公司帳務(wù)處理如下:

①借:銀行存款8000萬元;貸:其他業(yè)務(wù)收入8000萬元。

②借:其他業(yè)務(wù)成本6000萬元;貸:投資性房地產(chǎn)——成本5000萬元,投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)1000萬元。

同時(shí),將轉(zhuǎn)換日計(jì)入資本公積、投資性房地產(chǎn)累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)損益轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入:

③借:資本公積——其他資本公積200萬元;貸:其他業(yè)務(wù)收入200萬元

④借:公允價(jià)值變動(dòng)損益1000萬元;貸:其他業(yè)務(wù)收入1000萬元。

從上述會(huì)計(jì)處理看出:對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行處置時(shí),在成本模式下,將投資性房地產(chǎn)帳面價(jià)值、己計(jì)提的折舊或攤銷結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)期損益。在公允價(jià)值模式下,除將投資性房地產(chǎn)的帳面價(jià)值結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)期損益外,同時(shí),要將投資性房地產(chǎn)累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益;如果處置的投資性房地產(chǎn)是從非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換來的,轉(zhuǎn)換時(shí),公允價(jià)值大于非投資性房地產(chǎn)的帳面價(jià)值的,則要將轉(zhuǎn)換時(shí)原計(jì)入資本公積的部分結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)期損益。

五、投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式下納稅調(diào)整的差異

在采用成本模式下,如果企業(yè)采用的折舊政策與稅法一致,不用進(jìn)行納稅調(diào)整,如果不一致,則需要對(duì)企業(yè)折舊額與稅法規(guī)定的折舊額的差額進(jìn)行納稅調(diào)整。在采用公允價(jià)值模式下,不僅要對(duì)投資性房地產(chǎn)按稅法規(guī)定的折舊年限應(yīng)計(jì)提的折舊進(jìn)行納稅調(diào)整,還要對(duì)投資性房地產(chǎn)在資產(chǎn)負(fù)債表日公允價(jià)值與帳面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益的金額進(jìn)行納稅調(diào)整,而且隨著該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的存在,每年都需要進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。

參考文獻(xiàn):

[1]財(cái)政部.《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》.經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社.2006.2

第9篇：投資性房地產(chǎn)范文

一、投資性房地產(chǎn)的歸屬問題

本稿“第七條：企業(yè)采用成本模式計(jì)量的，對(duì)于固定資產(chǎn)形式的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)比照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則××號(hào)———固定資產(chǎn)》的相關(guān)規(guī)定處理；對(duì)于無形資產(chǎn)形式的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)比照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則××號(hào)———無形資產(chǎn)》的相關(guān)規(guī)定處理。”對(duì)此條規(guī)定，筆者認(rèn)為似有不妥。

1、投資性房地產(chǎn)不應(yīng)該作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)處理。首先，投資性房地產(chǎn)不完全符合固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的定義。企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則明確指出，固定資產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營(yíng)管理而持有的、使用年限超過一年、單位價(jià)值較高的有形資產(chǎn)；無形資產(chǎn)是指企業(yè)為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租給他人，或?yàn)楣芾砟康亩钟械摹]有實(shí)物形態(tài)的非貨幣性長(zhǎng)期資產(chǎn)。而投資性房地產(chǎn)，則指為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)。包括企業(yè)以投資為目的而擁有的土地所有權(quán)及房屋建筑物；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租的開發(fā)產(chǎn)品（在此，我們僅以非房地產(chǎn)企業(yè)作為研究對(duì)象）。由此可見，以賺取租金為目的（出租）投資性房地產(chǎn)可以劃入固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的范疇，而以賺取資本增值為目的投資性房地產(chǎn)，則不屬于“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”的范疇。其次，雖然投資性房地產(chǎn)與原來意義上的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)在物質(zhì)形態(tài)上是相同的，但企業(yè)持有它們的主要目的不同，如果將他們進(jìn)行統(tǒng)一的核算，明顯不符合會(huì)計(jì)的“明晰性”原則，同時(shí)也會(huì)引起“折舊、攤銷”等方面出現(xiàn)的問題。同時(shí)，從企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)中，絕大部分是以增值為目的。由此可見，投資性房地產(chǎn)不應(yīng)該作為“固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)”核算。

2、投資性房地產(chǎn)應(yīng)該作“類投資”業(yè)務(wù)處理。從經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的內(nèi)涵看，企業(yè)的投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)與企業(yè)的“投資”業(yè)務(wù)并無質(zhì)的區(qū)別，兩者都是游離于企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之外的以賺取增值為目的投資行為。但是由于企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則所指“投資”僅指對(duì)外投資（將資產(chǎn)讓渡給其他單位），主要形式為股權(quán)投資和債權(quán)投資。而投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)既不屬于股權(quán)投資，也不屬于債權(quán)投資，不屬于對(duì)外投資的范疇，而是純粹的對(duì)內(nèi)投資業(yè)務(wù)。因此它也不完全符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的“投資”內(nèi)涵。如果將其納入“長(zhǎng)期投資”的范圍，也似有不妥，但它的投資特征是非常明顯的。從上述分析可以看出，投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)具有明顯的投資特性，但與“投資”又不完全吻合。根據(jù)投資性房地產(chǎn)的這一特點(diǎn)我們將其定義為類投資業(yè)務(wù)，即不將其納入“投資”的范圍，但是按“投資”方法對(duì)其進(jìn)行處理。所以，在核算上擬采取類似長(zhǎng)期投資的核算方法，即借鑒“長(zhǎng)期投資”核算原理，設(shè)“投資性房地產(chǎn)”賬戶進(jìn)行專項(xiàng)核算。

二、投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理方法

（一）“投資性房地產(chǎn)”賬戶

為了核算投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，需增設(shè)“投資性房地產(chǎn)”賬戶。該賬戶屬于資產(chǎn)類賬戶，借方記錄投資性房地產(chǎn)的取得成本、后續(xù)支出及因采用“公允價(jià)值計(jì)量”而產(chǎn)生的增值。貸方記錄因出售、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)自用及報(bào)廢或毀損的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行處置時(shí)沖減的賬面價(jià)值。期末余額在借方，表示企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值。該賬戶按投資性房地產(chǎn)的種類設(shè)置明細(xì)賬戶。

（二）“投資性房地產(chǎn)”項(xiàng)目在資產(chǎn)負(fù)債表中的列示

根據(jù)“投資性房地產(chǎn)”的類投資性質(zhì)，擬將其列為“資產(chǎn)負(fù)債表”左邊的第三大項(xiàng)，即介于“長(zhǎng)期投資”與“固定資產(chǎn)”之間。

（三）投資性房地產(chǎn)持有期間增值收益的會(huì)計(jì)處理

企業(yè)的投資性房地產(chǎn)，在持有期間可能會(huì)因?yàn)楹罄m(xù)計(jì)量（按公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量）而產(chǎn)生增值，獲得相應(yīng)的增值收益。根據(jù)投資性房地產(chǎn)的“類投資”特性，該部分所以應(yīng)該全部作為“投資收益”處理。相應(yīng)的，若產(chǎn)生減值損失，也將其納入投資收益的范疇，以抵減收益。

（四）投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理方法

1、企業(yè)取得投資性房地產(chǎn)的核算

（1）以貨幣資金購入投資性房地產(chǎn)時(shí)，按實(shí)際取得成本借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，貸記“銀行存款”或“其他貨幣資金”等賬戶。

（2）原自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，按轉(zhuǎn)換資產(chǎn)的賬面價(jià)值或公允價(jià)值借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，借記“累計(jì)折舊”，借記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”賬戶或“無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”賬戶，按固定資產(chǎn)賬面原值貸記“固定資產(chǎn)”賬戶或按無形資產(chǎn)的賬面攤余價(jià)值貸記“無形資產(chǎn)”賬戶。若記錄結(jié)果有差額，則將其記入“投資收益”賬戶。

例1．某企業(yè)擬將一自用房產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，其賬面原值為1000萬元，已提折舊300萬元，已提固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備50萬元，經(jīng)評(píng)估其公允價(jià)值為600萬元。則會(huì)計(jì)分錄為：

借：投資性房地產(chǎn)――xx房產(chǎn)600萬元

累計(jì)折舊300萬元

固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備50萬元

投資收益50萬元

貸：固定資產(chǎn)1000萬元

例2．若上例中房產(chǎn)的公允價(jià)值為1200萬元。則會(huì)計(jì)分錄為：

借：投資性房地產(chǎn)――xx房產(chǎn)1200萬元

累計(jì)折舊300萬元

固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備50萬元

貸：固定資產(chǎn)1000萬元

投資收益550萬元

2、投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出的核算。

企業(yè)在持有投資性房地產(chǎn)期間可能會(huì)發(fā)生一些相關(guān)的支出，如維護(hù)費(fèi)用等。對(duì)于這部分支出應(yīng)該將其作為追加投資處理，記入投資性房地產(chǎn)成本，以期將來得到補(bǔ)償。

3、投資性房地產(chǎn)租金收入的核算。

企業(yè)以賺取租金為目的的投資性房地產(chǎn)，按期取得的租金應(yīng)作為投資收益處理，直接記入“投資收益”賬戶。

4、企業(yè)處置投資性房地產(chǎn)的核算。

(1)企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)時(shí)，按實(shí)際取得的凈收入借記“銀行存款”賬戶或其他相應(yīng)賬戶，按賬面價(jià)值貸記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，按兩者的差額借記或貸記“投資收益”賬戶。

（2）企業(yè)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用。企業(yè)因生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要將原投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時(shí)，按轉(zhuǎn)換資產(chǎn)的公允價(jià)值借記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”，按轉(zhuǎn)換資產(chǎn)的賬面價(jià)值貸記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，其差額借記或貸記“投資收益”賬戶。

（3）投資性房地產(chǎn)毀損。企業(yè)投資性房地產(chǎn)因不可抗力因素毀損，應(yīng)按其凈損失借記“營(yíng)業(yè)外支出”賬戶，按應(yīng)獲得的保險(xiǎn)賠款借記“其他應(yīng)收款”賬戶，按資產(chǎn)的賬面價(jià)值貸記“投資性房地產(chǎn)”賬戶。

5.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量。

如果有確鑿的證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠地取得，企業(yè)應(yīng)改用公允價(jià)值模式，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，即期末企業(yè)應(yīng)按公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整。按資產(chǎn)公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的差額借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，同時(shí)貸記“投資收益”賬戶。

三、投資性房地產(chǎn)“增值收益”的所得稅問題