小區(qū)物業(yè)論文精選(九篇)

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第1篇：小區(qū)物業(yè)論文范文

一、當(dāng)前軍隊(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題

業(yè)主觀念難以轉(zhuǎn)變，無(wú)意參與物業(yè)管理。軍隊(duì)住宅小區(qū)的業(yè)主以軍人為主，即使是新建軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)的業(yè)主，也大多有過(guò)甚至剛剛告別多年福利住房的經(jīng)歷，福利住房的低廉房租以及免費(fèi)維修等在軍人業(yè)主的思想中打下深深的烙印。許多軍隊(duì)住宅小區(qū)的業(yè)主大多不太了解物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)，對(duì)物業(yè)管理也不關(guān)心，主要表現(xiàn)在：一是有部分業(yè)主認(rèn)為，參與物業(yè)管理是對(duì)全體業(yè)主有益，希望其他業(yè)主能夠出面，自己“搭便車(chē)”的思想較為嚴(yán)重；二是部分業(yè)主不能將物業(yè)服務(wù)看作是使自己房產(chǎn)保值、增值的消費(fèi)行為，花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)的意識(shí)不強(qiáng)；三是有些業(yè)主認(rèn)為“凡是對(duì)物業(yè)管理有利的做法，都是業(yè)主在吃虧”，不愿與物業(yè)管理公司打交道，甚至站到物業(yè)服務(wù)公司的對(duì)立面。所需設(shè)施老化嚴(yán)重，不利于推行物業(yè)管理。軍隊(duì)住宅小區(qū)除新建經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)外，大多為已售干休所住房或從家屬生活區(qū)劃分出售的區(qū)域，住房情況復(fù)雜，建成年代、樓房形狀、結(jié)構(gòu)形式差別較大，對(duì)其按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行改造難度很大。主要體現(xiàn)在：受建筑年代、建設(shè)要求和當(dāng)年技術(shù)水平等影響，部分房屋質(zhì)量差，維修保養(yǎng)成本較大；部分管線老化厲害、超負(fù)荷運(yùn)行現(xiàn)象嚴(yán)重；一些新劃售房區(qū)的各種附屬設(shè)施設(shè)備的市政化程度較低，物業(yè)管理公司難以接手。法規(guī)體系有待完善，物業(yè)監(jiān)管力度不大。當(dāng)前，我軍實(shí)行物業(yè)管理的依據(jù)除國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《物權(quán)法》外，還有《軍隊(duì)住房物業(yè)管理暫行規(guī)定》、《軍隊(duì)營(yíng)房保障社會(huì)化管理暫行規(guī)定》等。這些法律法規(guī)只是對(duì)軍隊(duì)住宅小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理的組織實(shí)施、監(jiān)督監(jiān)管、資金使用等問(wèn)題作了籠統(tǒng)的規(guī)定，缺乏可操作性的實(shí)施細(xì)則。特別體現(xiàn)在物業(yè)管理的監(jiān)管上，既缺乏監(jiān)管的主體機(jī)構(gòu)，又缺乏相應(yīng)的規(guī)章制度。根據(jù)國(guó)家的法律法規(guī)及我軍住房物業(yè)管理的相關(guān)文件，對(duì)軍隊(duì)住宅小區(qū)的監(jiān)管職責(zé)應(yīng)由業(yè)主代表——業(yè)主委員會(huì)來(lái)履行。但實(shí)際上，軍隊(duì)住宅小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)大多組織構(gòu)成比較松散，還不具備主體地位，難以發(fā)揮維權(quán)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)的作用。在規(guī)章制度層面上，規(guī)范和約束小區(qū)業(yè)主與業(yè)主之間、物業(yè)公司與業(yè)主之間的關(guān)系僅靠幾部管理公約還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，必須有更加細(xì)化的配套規(guī)章制度體系，來(lái)規(guī)范營(yíng)房管理部門(mén)、施工單位、物業(yè)管理公司、業(yè)主四方的關(guān)系，明確他們各自對(duì)物業(yè)的質(zhì)量、養(yǎng)護(hù)、使用應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。管理經(jīng)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低，業(yè)主費(fèi)用收繳困難。營(yíng)房管理經(jīng)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)重影響、制約軍隊(duì)住宅小區(qū)的物業(yè)管理質(zhì)量水平。在物業(yè)費(fèi)的收繳上，由于軍隊(duì)住宅小區(qū)業(yè)主受傳統(tǒng)觀念影響較深，一部分人不愿意支付住房的日常消費(fèi)費(fèi)用，特別是房屋維修基金的收繳更是困難。甚至有業(yè)主把房屋維修基金等同于物業(yè)管理費(fèi)用當(dāng)中的一部分，認(rèn)為交納物業(yè)管理費(fèi)中已經(jīng)包括房屋維修基金，不大愿意交納這部分“多余”的資金。此外，物業(yè)管理資金缺乏監(jiān)管，使用狀況的不透明，也是許多業(yè)主不愿意交費(fèi)的原因之一。這些問(wèn)題如果長(zhǎng)期得不到解決，將對(duì)我軍住宅小區(qū)的物業(yè)管理社會(huì)化進(jìn)程產(chǎn)生十分不利的影響。物業(yè)服務(wù)缺乏標(biāo)準(zhǔn)，公司和業(yè)主責(zé)權(quán)不明。當(dāng)前，我國(guó)的物業(yè)公司大多還處于勞動(dòng)密集型階段，不同的地域、不同公司的管理理念、員工素質(zhì)、服務(wù)水平差別很大，就軍隊(duì)住宅小區(qū)一些現(xiàn)狀，目前物業(yè)管理也很難有統(tǒng)一的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。例如，在物業(yè)維修上，維修到哪種程度，保修期多長(zhǎng)等，也沒(méi)有統(tǒng)一的尺度。此外，對(duì)于物業(yè)公司的服務(wù)性收費(fèi)，由于地區(qū)、市場(chǎng)供應(yīng)、小區(qū)級(jí)別等差異，我軍目前也沒(méi)有統(tǒng)一的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這就決定了一些小區(qū)物業(yè)公司的收費(fèi)行為具有一定的隨意性和自主性。

二、做好軍隊(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理的幾點(diǎn)建議

引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，招標(biāo)選擇物業(yè)公司。軍隊(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理的招標(biāo)應(yīng)采取以營(yíng)房管理部門(mén)為主體，業(yè)主參與的原則，必要時(shí)可以聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的組織招標(biāo)活動(dòng)中間人對(duì)招投標(biāo)活動(dòng)加以指導(dǎo)。營(yíng)房管理部門(mén)要明確招標(biāo)方向、規(guī)范程序，積極引導(dǎo)招投標(biāo)順利進(jìn)行。在選擇中標(biāo)方時(shí)，要做好實(shí)地考察工作，管理方不但要對(duì)入圍公司的團(tuán)隊(duì)精神和管理能力進(jìn)行實(shí)地考察；還應(yīng)組織投標(biāo)單位現(xiàn)場(chǎng)考察小區(qū)情況，認(rèn)真解答投標(biāo)單位咨詢的各類(lèi)問(wèn)題，避免以后物業(yè)公司以簽訂合同時(shí)不知情為借口違約。簽訂合同時(shí)，一定要按照標(biāo)準(zhǔn)合同的格式，將雙方的承諾和一些事項(xiàng)的界定具體化，保證合同條款的可操作性，避免日后可能發(fā)生的糾紛。完善規(guī)章制度，充分發(fā)揮榜樣作用。在實(shí)行物業(yè)管理之初，部隊(duì)房管部門(mén)就要根據(jù)國(guó)家和軍隊(duì)現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)，制訂完善小區(qū)物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)章制度。在售房之初就要印發(fā)《入住須知》、《業(yè)主公約》、《住房裝修管理規(guī)定》、《物業(yè)管理繳費(fèi)管理規(guī)定》等資料，讓每一位業(yè)主都感到有章可循，有據(jù)可依。還要根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況制訂好物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的細(xì)則，細(xì)化如《安保管理規(guī)定》、《停車(chē)管理規(guī)定》、《小區(qū)綠化管理規(guī)定》標(biāo)準(zhǔn)等，盡量做到事事有約在先，從根本上解決物業(yè)管理服務(wù)缺乏標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)題。同時(shí)，要發(fā)揮榜樣的作用，將小區(qū)整體開(kāi)發(fā)效果明顯、物業(yè)管理制度完善、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量水平高、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司關(guān)系融洽、業(yè)主主體作用發(fā)揮好、滿意度高的小區(qū)，樹(shù)立為軍隊(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理的典型，總結(jié)并推廣其做法和經(jīng)驗(yàn)，以此帶動(dòng)軍隊(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理水平的提高。爭(zhēng)取多方支持，積極籌措管理資金。解決物業(yè)管理資金問(wèn)題，應(yīng)本著盡可能不增加業(yè)主負(fù)擔(dān)、不增加部隊(duì)投入的原則，根據(jù)資金的不同用途，多方籌措：將售房所得款的一定比例用作公共維修基金的啟動(dòng)資金，專(zhuān)項(xiàng)用于小區(qū)住房共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)；對(duì)于需要改造的設(shè)施，在用好總部補(bǔ)助經(jīng)費(fèi)的同時(shí)，探索利用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)手段引入社會(huì)資金的辦法；對(duì)列入地方政府改造項(xiàng)目的部分，要積極爭(zhēng)取地方政府的資金支持；將原屬單位按政策應(yīng)享受的設(shè)施設(shè)備更新改造費(fèi)用以及共用部分的維修基金下?lián)芙o物業(yè)服務(wù)公司；充分發(fā)揮小區(qū)內(nèi)在優(yōu)勢(shì)和潛力，開(kāi)發(fā)活動(dòng)中心、商鋪等服務(wù)性場(chǎng)所，以其出租收入的一部分彌補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)和住房公共維修基金。強(qiáng)化主體意識(shí)，科學(xué)設(shè)立業(yè)主委員會(huì)。現(xiàn)代物業(yè)管理的實(shí)行，離不開(kāi)業(yè)主的支持與理解。首先，要加強(qiáng)對(duì)業(yè)主的政策宣傳，使國(guó)家和軍隊(duì)的房改政策人人皆知；其次，將實(shí)施物業(yè)管理的必要性以及給業(yè)主帶來(lái)的益處解釋清楚，切實(shí)讓軍隊(duì)住宅小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理深入人心；第三，要切實(shí)做好實(shí)行物業(yè)管理后業(yè)主與物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)責(zé)、權(quán)、利的宣傳與解釋?zhuān)姑總€(gè)業(yè)主都明了自身角色，都能夠自覺(jué)服從小區(qū)管理規(guī)定，形成人人懂得物業(yè)管理、人人參與物業(yè)管理的良好局面；第四，要加強(qiáng)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)，充分發(fā)揮業(yè)主在物業(yè)管理中權(quán)力主體的地位作用。加強(qiáng)監(jiān)管力度，營(yíng)造和諧物業(yè)環(huán)境。對(duì)重大管理行為和物業(yè)管理基金實(shí)施監(jiān)管，是確保業(yè)主切身利益不受侵害的根本保證。在業(yè)委會(huì)成立之前，部隊(duì)營(yíng)房管理部門(mén)應(yīng)主動(dòng)承擔(dān)起臨時(shí)業(yè)委會(huì)的責(zé)任，參與物業(yè)管理全過(guò)程，協(xié)助和監(jiān)督物業(yè)管理機(jī)構(gòu)依法經(jīng)營(yíng)，落實(shí)各項(xiàng)管理工作。要建立物業(yè)管理重大事項(xiàng)的監(jiān)管機(jī)制，凡是小區(qū)內(nèi)涉及共有財(cái)產(chǎn)的管理、重大修繕行為、共用部分財(cái)產(chǎn)變更、改建重建建筑物及其附屬設(shè)施等涉及全體業(yè)主利益的重大事項(xiàng)，都要明確要求物業(yè)管理公司和業(yè)委會(huì)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)來(lái)研究決定。業(yè)委會(huì)成立之后，基金應(yīng)由業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)監(jiān)管，重大事項(xiàng)必須要經(jīng)過(guò)業(yè)委會(huì)的審核決議后才能實(shí)施。物業(yè)服務(wù)公司至少應(yīng)每半年向業(yè)主公布一次管理費(fèi)用收支賬目，每季度應(yīng)組織業(yè)主召開(kāi)一次管理工作形勢(shì)分析會(huì)，讓業(yè)主心里有數(shù)，努力營(yíng)造一個(gè)和諧、透明的物業(yè)管理環(huán)境。

作者：何曉云 單位：房地產(chǎn)管理局昆明房管處

第2篇：小區(qū)物業(yè)論文范文

川大希望大家不要狹義地理解畢業(yè)論文，論文制度必須保留，只是鼓勵(lì)多元化的畢業(yè)論文

“我們不是取消本科畢業(yè)論文，而是提倡多元化。”昨（16）日，四川大學(xué)宣傳部工作人員再次就有關(guān)方面的“誤讀”進(jìn)行了說(shuō)明，宣傳部工作人員希望大家不要狹義地理解畢業(yè)論文，論文制度必須保留，只是川大鼓勵(lì)多元化的畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）。

再次強(qiáng)調(diào)不可能取消畢業(yè)論文

“再次強(qiáng)調(diào)不是取消，而是提倡多元化。”昨日下午，川大宣傳部工作人員說(shuō)，有些人沒(méi)有認(rèn)真讀學(xué)校的文件，斷章取義。“學(xué)生讀了幾年書(shū)，總要有東西來(lái)檢驗(yàn)，怎么可能取消畢業(yè)論文？”學(xué)校宣傳部一名姓李的老師說(shuō)，現(xiàn)在學(xué)校提倡的是從傳統(tǒng)單一的寫(xiě)論文方式擴(kuò)展到學(xué)生可以自由選擇多種“畢業(yè)論文”形式，畢業(yè)論文的定義從狹義發(fā)展到了廣義，但并沒(méi)有取消。

做客網(wǎng)站改革的目標(biāo)已經(jīng)達(dá)到

昨日下午，四川大學(xué)新聞系主任張小元做客國(guó)內(nèi)某網(wǎng)站，解讀最近由他最先透露的四川大學(xué)改革本科畢業(yè)論文一事。他表示，追求畢業(yè)考核形式多樣化的目標(biāo)基本上已經(jīng)達(dá)到了。

對(duì)于如何確保多樣化論文的質(zhì)量問(wèn)題，張小元表示，對(duì)有興趣做學(xué)術(shù)的學(xué)生，學(xué)校就嚴(yán)格按學(xué)術(shù)標(biāo)準(zhǔn)培養(yǎng)；有人選擇其他類(lèi)型的畢業(yè)論文，學(xué)校就按照多樣方式培養(yǎng)。他同時(shí)也表達(dá)了自己的擔(dān)憂：“如何避免大學(xué)變成社會(huì)的職業(yè)訓(xùn)練班，這是我們一直想避免的陷阱，而網(wǎng)友的擔(dān)憂中，我覺(jué)得最有價(jià)值的也是這個(gè)方面。”

個(gè)性教育>>>

川大將破格錄取怪才偏才

昨（16）日，四川大學(xué)公布了《四川大學(xué)關(guān)于特殊興趣和特殊專(zhuān)長(zhǎng)學(xué)生選拔與培養(yǎng)的實(shí)施辦法》，工作人員解釋?zhuān)骸皩W(xué)校鼓勵(lì)怪才、偏才等特殊人才的成長(zhǎng)。”學(xué)校將如何認(rèn)定、選拔、培養(yǎng)這些特殊人才？學(xué)校宣傳部相關(guān)工作人員回答了記者的問(wèn)題。

問(wèn)：如何認(rèn)定“雙特生”？

答：“雙特生”是指在某一學(xué)科領(lǐng)域有特殊興趣、愛(ài)好和特殊專(zhuān)長(zhǎng)、潛質(zhì)，或者在某一學(xué)科領(lǐng)域開(kāi)始嶄露頭角或已經(jīng)取得一定的成績(jī)，或者對(duì)一些冷僻、人才稀缺的學(xué)科領(lǐng)域有一定程度的深入了解、有一定獨(dú)到見(jiàn)解的奇才、偏才和怪才。

問(wèn)：如何選拔“雙特生”？

答：學(xué)校將多渠道發(fā)現(xiàn)和選拔“雙特生”：一是高考錄取時(shí)對(duì)具有特殊興趣和特殊專(zhuān)長(zhǎng)潛質(zhì)的優(yōu)秀中學(xué)生通過(guò)中學(xué)推薦、自主招生、高考成績(jī)等發(fā)現(xiàn)“雙特生”苗子，并在國(guó)家招生政策許可的前提下，優(yōu)先或破格錄入四川大學(xué)相關(guān)專(zhuān)業(yè)學(xué)習(xí)；二是從已入學(xué)的學(xué)生中進(jìn)行選拔，所有我校在讀本科生可以通過(guò)本人自薦、輔導(dǎo)員和教師推薦、專(zhuān)家考評(píng)等多種形式發(fā)現(xiàn)和選拔。

早報(bào)記者何文宗

第3篇：小區(qū)物業(yè)論文范文

關(guān)鍵詞：小區(qū)物業(yè)，消防安全，問(wèn)題，對(duì)策

 

近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，各類(lèi)居民住宅樓如雨后春筍般迅速崛起，尤其是各類(lèi)集中居民區(qū)如小區(qū)或山莊、花園等命名的功能性住宅群體，大多能夠?qū)崿F(xiàn)集中供水、供電、供氣，社會(huì)化服務(wù)功能完善，再加上環(huán)境優(yōu)雅，空氣清新，極大地滿足了人民群眾的生活居住需要，成為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的走向，這些功能小區(qū)大多由物業(yè)管理公司進(jìn)行集中管理，確保管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主及物業(yè)使用人的生命財(cái)產(chǎn)安全是物業(yè)管理的一項(xiàng)基本內(nèi)容和工作，而消防安全管理在生命財(cái)產(chǎn)安全管理中所占的地位和分量又是重中之重。

一、小區(qū)火災(zāi)頻發(fā)及原因

但是總體上我國(guó)的物業(yè)管理水平仍處于發(fā)展階段，在消防管理這方面積累的經(jīng)驗(yàn)還不豐富，不少小區(qū)在日常管理中忽視消防安全，導(dǎo)致了我國(guó)目前是居民住宅火災(zāi)高發(fā)，“小火亡人”現(xiàn)象突出，而用火不慎、電氣、玩火等人為因素是引發(fā)居民住宅火災(zāi)的主要原因。形成這種情況的原因有：

（一）建與用、建與管?chē)?yán)重脫節(jié)，留下先天隱患。目前由幾十幢甚至上百幢住宅樓或別墅組成，占地往往幾百畝至幾千畝，按照國(guó)家現(xiàn)行《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》等消防技術(shù)規(guī)范的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)合理設(shè)置消防車(chē)道、消防水源，設(shè)置必須的消防設(shè)施和器材，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)與物業(yè)管理存在明顯的脫節(jié)，開(kāi)發(fā)商未從物業(yè)的生產(chǎn)、流通與消費(fèi)的全過(guò)程出發(fā)來(lái)設(shè)計(jì)、施工。這種建與用、建與管脫節(jié)的現(xiàn)象，造成物業(yè)投入使用和消費(fèi)過(guò)程中建筑消防安全分區(qū)、分隔、疏散不合理，消防設(shè)施設(shè)備不齊全不配套，留下先天隱患。例如某些小區(qū)投入使用后新增加暖氣管道甚至天然氣管道的未有預(yù)留架空高度，導(dǎo)致占用消防通道上方空間致使無(wú)法滿足消防車(chē)通行要求。，小區(qū)物業(yè)。

（二）消防管理經(jīng)費(fèi)的不落實(shí)，造成物業(yè)管理及消防管理不落實(shí)。消防安全管理經(jīng)費(fèi)涉及消防設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)和日常消防安全管理費(fèi)，管理經(jīng)費(fèi)主要來(lái)自兩個(gè)渠道：一是開(kāi)發(fā)商提供的一定比例的物業(yè)管理維修資金，二是物業(yè)管理公司向業(yè)主或物業(yè)使用者收取的物業(yè)管理費(fèi)。但有些開(kāi)發(fā)商提供的物業(yè)管理維修資金沒(méi)有法定主管部門(mén)監(jiān)督提留，全部由業(yè)主和用戶來(lái)承擔(dān)，這樣就造成物業(yè)管理收取費(fèi)用過(guò)高，維修資金難以落實(shí)的問(wèn)題，導(dǎo)致消防管理費(fèi)用沒(méi)有保障。

（三）現(xiàn)有物業(yè)管理中沒(méi)有很好地引入消防安全管理內(nèi)容。國(guó)內(nèi)的小區(qū)物業(yè)管理許多方面還不能適應(yīng)小區(qū)消防安全工作的實(shí)際需要，突出表現(xiàn)在以下方面：①單位往往只過(guò)多的重視防盜，在消防安全管理上不夠重視，消防安全管理制度不健全，沒(méi)有建立滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，有些形同虛設(shè)；②是小區(qū)保安大多屬臨時(shí)雇傭性質(zhì)，沒(méi)有進(jìn)行消防安全培訓(xùn)就匆匆上崗，消防安全技能差，遇到火災(zāi)往往束手無(wú)策甚至臨陣脫逃；③消防設(shè)施和器材配備嚴(yán)重不足或管理維護(hù)不當(dāng)，消防器材在發(fā)生火災(zāi)時(shí)不能發(fā)揮應(yīng)有作用甚至誤人傷亡。

（四）居民成分復(fù)雜消防安全意識(shí)淡薄，居民家中存在大量火災(zāi)隱患。，小區(qū)物業(yè)。隨著生活水平的改善家庭裝修中為了追求效果，過(guò)多采用易燃可燃材料，隱蔽電氣線路裸露未穿套管，線路選型不當(dāng)，家庭用火用電不慎、小孩玩火等都極易誘發(fā)火災(zāi)的發(fā)生，作為物業(yè)公司沒(méi)有及時(shí)的向住戶宣傳消防安全常識(shí)，對(duì)于可能危害公共消防安全的行為不能及時(shí)制止或缺乏強(qiáng)制手段。

二、物業(yè)消防安全管理面臨的嚴(yán)峻形勢(shì)

現(xiàn)代物業(yè)的規(guī)模大、配套設(shè)施設(shè)備功能齊全，這也就意味著消防安全是物業(yè)管理的重頭戲。消防安全不發(fā)生則已、一旦發(fā)生火災(zāi)后果不堪設(shè)想，所造成的損失可能是毀滅性的乃至災(zāi)難性的破壞。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，大型商業(yè)樓宇和住宅區(qū)如雨后春筍，出現(xiàn)了一個(gè)住宅區(qū)、一幢大廈的物業(yè)產(chǎn)權(quán)多元化且多家占有使用的多重化、分散化管理的復(fù)雜狀況。而一個(gè)住宅區(qū)域、一幢大樓的消防安全整體性、消防設(shè)施設(shè)備配套性，都要求有一個(gè)統(tǒng)一的物業(yè)管理企業(yè)來(lái)實(shí)行消防安全管理。，小區(qū)物業(yè)。其次，隨著現(xiàn)代化進(jìn)程的加快和土地資源的緊缺，城市建筑開(kāi)始不斷向高空和地下延伸，高層、超高層建筑層出不窮。與此同時(shí)，建筑物的使用功能也日趨多樣化和復(fù)雜化，消防設(shè)施設(shè)備越來(lái)越多，功能越來(lái)越復(fù)雜，客觀上也要求消防安全管理具有專(zhuān)業(yè)性和技術(shù)性。

三、解決物業(yè)消防管理問(wèn)題的途徑

物業(yè)管理作為服務(wù)性行業(yè)，消防安全管理占有重要的地位和作用，因此，做好物業(yè)消防安全管理工作是一項(xiàng)長(zhǎng)期任務(wù)，我們應(yīng)從以下幾個(gè)方面入手。，小區(qū)物業(yè)。

（一）明確物業(yè)管理人員職責(zé)，使從業(yè)者知道要干什么，怎么干。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)是對(duì)管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)管理，提供消防安全防范服務(wù)。物業(yè)管理公司的全體員工都應(yīng)具有相應(yīng)的消防知識(shí)，熟悉并能正確使用各種消防設(shè)施和器材；負(fù)責(zé)消防控制室的日常值班；嚴(yán)格貫徹、執(zhí)行消防法規(guī)，落實(shí)各項(xiàng)防火安全制度和措施；管理好管轄區(qū)內(nèi)的各種消防設(shè)備、設(shè)施和器具，定期進(jìn)行檢查、維護(hù)、更新，確保它們始終處于完好狀態(tài)。

（二）建立高素質(zhì)的物業(yè)消防安全管理隊(duì)伍。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專(zhuān)（兼）職消防管理人員應(yīng)具備一定的防災(zāi)滅火知識(shí)，熟悉《中華人民共和國(guó)消防法》和相應(yīng)法律法規(guī)。消防控制室的操作人員則必須經(jīng)消防部門(mén)的教育培訓(xùn)后持證上崗，具有現(xiàn)代消防技術(shù)方面的知識(shí)、熟練掌握消防設(shè)施的運(yùn)行情況和操作方法。

（三）公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)消防安全管理的監(jiān)督指導(dǎo)工作。公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督和指導(dǎo)，定期實(shí)施防火監(jiān)督檢查，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供法律法規(guī)、消防技術(shù)方面的支持和服務(wù)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全管理水平不斷提升。同時(shí)，對(duì)物業(yè)消防安全管理人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的防火和滅火消防培訓(xùn)，幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)切實(shí)提高消防安全管理素質(zhì)。，小區(qū)物業(yè)。

（四）建立和推行物業(yè)消防安全管理早期介入制度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、流通、消費(fèi)是一個(gè)連續(xù)的過(guò)程，在物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)階段就應(yīng)明確聽(tīng)取物業(yè)管理企業(yè)的合理意見(jiàn)，對(duì)隱蔽的消防設(shè)備應(yīng)嚴(yán)格把好驗(yàn)收、交接關(guān)。，小區(qū)物業(yè)。這種建管結(jié)合方式，能提高物業(yè)的有效價(jià)值。

（五）大力開(kāi)展消防宣傳教育和培訓(xùn)，提高廣大居民的消防安全意識(shí)和消防法制觀念針對(duì)小區(qū)內(nèi)居民消防安全意識(shí)和消防法制觀念淡薄的問(wèn)題，要充分利用社區(qū)和巡防的力量開(kāi)展宣傳，通過(guò)設(shè)立宣傳站或宣傳欄、發(fā)放消防法律常識(shí)及家庭防火等宣傳材料、播放喜聞樂(lè)見(jiàn)的消防電視宣傳片、邀請(qǐng)消防隊(duì)員傳授滅火和疏散逃生常識(shí)技能等形式，積極主動(dòng)地向小區(qū)內(nèi)居民進(jìn)行消防安全常識(shí)、消防法規(guī)的教育，提高他們的消防安全意識(shí)和消防法制觀念，自覺(jué)做好家庭防火滅火，教育子女愛(ài)護(hù)公共消防設(shè)施，同各種違法行為作斗爭(zhēng)，共同把小區(qū)的消防安全工作做好。

綜上所述，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要提高物業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益，為業(yè)主和物業(yè)使用人提供安全、舒適的工作生活環(huán)境，就要在消防安全上加強(qiáng)管理，逐漸形成專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化、規(guī)范化和法制化的管理體制。

第4篇：小區(qū)物業(yè)論文范文

【文章摘要】

自上世紀(jì)90年代我國(guó)保障性住房的建設(shè)項(xiàng)目啟動(dòng)至今，多數(shù)地區(qū)的住房保障制度日趨完善，但保障房的后期管理工作問(wèn)題日漸凸顯。本文重點(diǎn)構(gòu)建了保障性住房物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)模型，并對(duì)此模型進(jìn)行了信度分析，以保障數(shù)據(jù)分析的可靠性。發(fā)現(xiàn)綜合服務(wù)、秩序維護(hù)、車(chē)輛管理、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)、維修養(yǎng)護(hù)和園區(qū)文化與保障性住房物業(yè)服務(wù)質(zhì)量具有顯著的正向線性關(guān)系，其中綜合服務(wù)、保潔服務(wù)和綠化養(yǎng)護(hù)最能有效地預(yù)測(cè)保障性住房物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。并據(jù)此對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出針對(duì)性強(qiáng)的建議，改善保障性住房的物業(yè)服務(wù)。

【關(guān)鍵詞】

保障性住房；物業(yè)服務(wù)質(zhì)量；影響因素

0 引言

伴隨房?jī)r(jià)的猛漲，低收入群體的住房問(wèn)題受到社會(huì)的關(guān)注。我國(guó)自從上世紀(jì)90年代開(kāi)始就有了保障性住房的建設(shè)，并預(yù)計(jì)在“十二五規(guī)劃”期間全國(guó)將建成3600萬(wàn)套保障性住房。雖然目前大部分城市都制定了相對(duì)完善的住房保障制度和規(guī)范，但保障房的后期物業(yè)管理仍存在不規(guī)范之處，直接影響到保障性住房業(yè)主住房的體驗(yàn)，此類(lèi)問(wèn)題的存在也對(duì)保障性住房的物業(yè)管理提出了更高的要求。本文通過(guò)實(shí)證分析方法研究影響保障性住房的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的影響因子，構(gòu)建物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)模型并深入探討提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的有效措施。

1 理論回顧

1.1 保障性住房

社會(huì)保障性住房是我國(guó)城鄉(xiāng)住宅中極具特殊性的一種住宅的類(lèi)型，一般來(lái)說(shuō)是根據(jù)國(guó)家政策以及法律法規(guī)的規(guī)定，由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌，提供給特定的人群使用，并且對(duì)該類(lèi)住房的建造標(biāo)準(zhǔn)和銷(xiāo)售價(jià)格或租金給予限定，起社會(huì)保障作用的住宅房。保障性住房通常是由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房和政策性租賃住房構(gòu)成的。

1.2 保障性住房業(yè)主

保障房業(yè)主理論上是保障房的適用對(duì)象。在按經(jīng)濟(jì)收入為標(biāo)準(zhǔn)而劃分的階層中，社會(huì)的中低收入人群通常也基本沒(méi)有足夠的收入和能力導(dǎo)致無(wú)力購(gòu)買(mǎi)自己最為合適的住房，只能選擇露宿街頭或租賃城市邊緣地區(qū)的房產(chǎn)，而這些居住地的生活條件都極其惡劣，這些社會(huì)的中低收入階層，通常就是政府的目標(biāo)保障性住房業(yè)主。而這些目標(biāo)業(yè)主，占據(jù)了整個(gè)社會(huì)人數(shù)的大部分，由此可以推出，他們?cè)谏鐣?huì)中的生存狀態(tài)及心理狀態(tài)，極大影響了和諧社會(huì)的建設(shè)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

1.3 關(guān)于保障性住房物業(yè)管理的研究

保障性住房的大量建設(shè)，帶來(lái)了不少社會(huì)的問(wèn)題，引起了學(xué)者的研究、討論。國(guó)內(nèi)學(xué)者李金花（2010）認(rèn)為保障性住房的服務(wù)質(zhì)量主要通過(guò)業(yè)主滿意度因素進(jìn)行評(píng)價(jià)；王寶珍（2011）提出，我國(guó)當(dāng)前社區(qū)建設(shè)與業(yè)主組織活動(dòng)普遍存在居民參與度不高的問(wèn)題。在國(guó)外研究中，Deidre（2006）通過(guò)研究美國(guó)佐治亞州亞特蘭大Defoors保障性住房小區(qū)住戶對(duì)小區(qū)物業(yè)管理的滿意度評(píng)價(jià)，指出由于保障性住房小區(qū)物業(yè)管理的非盈利性質(zhì)容易導(dǎo)致管理人員的頻繁流動(dòng)，將導(dǎo)致降低住戶對(duì)小區(qū)物業(yè)管理的滿意度。

雖然國(guó)內(nèi)外學(xué)者在此領(lǐng)域已有一定研究，但大多對(duì)保障房的物業(yè)管理的研究缺乏系統(tǒng)上的、具有實(shí)證支持的研究。因此，本文選擇早已經(jīng)在國(guó)外得到了廣泛的關(guān)注和應(yīng)用的美國(guó)顧客滿意理論為基礎(chǔ)進(jìn)行研究。

2 評(píng)價(jià)模型的構(gòu)建及研究假設(shè)

2.1 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)模型構(gòu)建

本文將美國(guó)顧客滿意度指數(shù)模型作為研究的理論模型基礎(chǔ)，結(jié)合我國(guó)保障性住房物業(yè)行業(yè)以及業(yè)主的實(shí)際情況，將感知質(zhì)量具體化，通過(guò)綜合服務(wù)、秩序維護(hù)、車(chē)輛管理、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)、維修養(yǎng)護(hù)和園區(qū)文化七個(gè)因素代替。綜合調(diào)查所得的顧客滿意度和業(yè)主投訴次數(shù)、業(yè)主忠誠(chéng)度，探索彼此的關(guān)系和影響。根據(jù)數(shù)據(jù)分析，本文建立了如下物業(yè)服務(wù)質(zhì)量模型。

2.2 物業(yè)滿意度研究假設(shè)

（1）綜合服務(wù)感知質(zhì)量。綜合服務(wù)感知質(zhì)量由工作時(shí)間、裝修管理、需求處理、意見(jiàn)處理和禮節(jié)儀表等五個(gè)觀測(cè)變量組成（季晨曦，2010）。上述五個(gè)觀測(cè)變量的正向變動(dòng)將增大業(yè)主對(duì)于物業(yè)服務(wù)的滿意度。因此，本文提出以下假設(shè)：

H1：綜合服務(wù)感知質(zhì)量對(duì)保障性住房物業(yè)滿意度存在正向影響。

（2）秩序維護(hù)感知質(zhì)量。秩序維護(hù)感知質(zhì)量主要包括出入登記、防火防盜、到場(chǎng)效率等觀測(cè)變量（鄧潔君，羅利，2006）。上述觀測(cè)變量的正向變動(dòng)將會(huì)提高業(yè)主對(duì)于物業(yè)服務(wù)的滿意度。因此，本文提出以下假設(shè)：

H2：秩序維護(hù)感知質(zhì)量對(duì)保障性住房物業(yè)滿意度存在正向影響。

（3）車(chē)輛管理感知質(zhì)量。車(chē)輛管理感知質(zhì)量包括車(chē)流進(jìn)出和車(chē)輛停放等觀測(cè)變量（鄧潔君，羅利，2006）。上述觀測(cè)變量的正向變動(dòng)能夠?yàn)轭櫩吞峁┍憬莺土己酶泄伲黾訚M意度。因此，本文提出以下假設(shè)：

H3：車(chē)輛管理感知質(zhì)量對(duì)保障性住房物業(yè)滿意度存在正向影響。

（4）綠化養(yǎng)護(hù)感知質(zhì)量。綠化養(yǎng)護(hù)感知質(zhì)量包含小區(qū)內(nèi)花草樹(shù)木的觀賞性和存活率（王青蘭，2002）。上述觀測(cè)變量的正向變動(dòng)能夠改善居住環(huán)境，從而有可能提高業(yè)主的物業(yè)滿意度。因此，本文提出以下假設(shè)：

H4：綠化養(yǎng)護(hù)感知質(zhì)量對(duì)保障性住房物業(yè)滿意度存在正向影響。

（5）保潔服務(wù)感知質(zhì)量。保潔服務(wù)感知質(zhì)量包括小區(qū)公共區(qū)域的保潔工作、垃圾收集及時(shí)率、鼠患蚊蠅的滅殺工作等（季晨曦，2010）。上述觀測(cè)變量的正向變動(dòng)能夠防止疾病等細(xì)菌的傳染，有利于居民的身體健康。因此，本文提出以下假設(shè)：

H5：保潔服務(wù)感知質(zhì)量對(duì)保障性住房物業(yè)滿意度存在正向影響。

（6）園區(qū)文化感知質(zhì)量。園區(qū)文化感知質(zhì)量主要是指園區(qū)內(nèi)的各種活動(dòng)的舉辦頻率及其影響力、吸引力。上述觀測(cè)變量的正向變動(dòng)能夠改善加強(qiáng)業(yè)主之間的聯(lián)系，對(duì)小區(qū)產(chǎn)生家的感覺(jué)，極有可能增加業(yè)主的物業(yè)滿意度。因此，本文提出以下假設(shè)：

H6：園區(qū)文化感知質(zhì)量對(duì)保障性住房物業(yè)滿意度存在正向影響。

3 研究方法

3.1 抽樣調(diào)查

本文研究樣本來(lái)自北京市通天苑、回龍觀小區(qū)，在采集中采用簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣的形式。其中，共發(fā)放問(wèn)卷220份，回收問(wèn)卷220份，其中有效問(wèn)卷200份，有效回收率為91%。按照學(xué)者Tinsley &Tinsley（1987），以及Comrey（1988） 的建議，如果量表題項(xiàng)數(shù)小于40題，中等樣本數(shù)約為150位，較佳樣本量為200位。可見(jiàn)，本文研究樣本基本可以為后續(xù)研究提供保障。

3.2 研究測(cè)量

本文研究涉及七個(gè)變量，即綜合服務(wù)、秩序維護(hù)、車(chē)輛管理、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)、維修養(yǎng)護(hù)和園區(qū)文化，均通過(guò)量表進(jìn)行測(cè)量。本文主要借鑒了國(guó)內(nèi)外對(duì)于此內(nèi)容的研究，以國(guó)外成熟量表為基礎(chǔ)，針對(duì)保障性住房小區(qū)及業(yè)主進(jìn)行修改，產(chǎn)生最終量表。在具體測(cè)量時(shí)，本文采用LIKERT5級(jí)量表，由1到5分別表示很不滿意、不滿意、一般、滿意及非常滿意。

3.3 模型選擇

本文探討的是綜合服務(wù)、秩序維護(hù)、車(chē)輛管理、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)、維修養(yǎng)護(hù)和園區(qū)文化七個(gè)自變量對(duì)因變量業(yè)主滿意度的影響，故假設(shè)為多元線性回歸模型。多元線性回歸模型的一般形式為：

Yi=β0+β1X1i+β2X2i+…+βkXki+μi i=1，2，…，n

其中 k為解釋變量的數(shù)目，βj（j=1，2，…，k）稱(chēng)為回歸系數(shù)。上式也被稱(chēng)為總體回歸函數(shù)的隨機(jī)表達(dá)式。它的非隨機(jī)表達(dá)式為：

E（Y∣X1i，X2i，

…Xki，）=β0+β1X1i+β2X2i+…+βkXki

βj也被稱(chēng)為偏回歸系數(shù)。

4 實(shí)證分析

本章的主要任務(wù)是對(duì)問(wèn)卷調(diào)查所收集的數(shù)據(jù)資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，包括對(duì)各變量進(jìn)行描述性統(tǒng)計(jì)分析；對(duì)正式量表進(jìn)行信度檢驗(yàn)；通過(guò)多元回歸分析等方法探討各影響因素對(duì)物業(yè)滿意度評(píng)價(jià)體系的作用。

4.1 信度檢驗(yàn)

通過(guò)對(duì)調(diào)查問(wèn)卷的信度檢驗(yàn)，可以證明調(diào)查問(wèn)卷的可靠性，本文因此采用克隆巴赫系數(shù)進(jìn)行檢驗(yàn)。公式α為信度系數(shù)，一般來(lái)說(shuō)，介于 0.70-0.98 均屬高信度，而低于 0.35 則為低信度，必須予以拒絕。

文章對(duì)綜合服務(wù)、秩序維護(hù)、車(chē)輛管理、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)、維修養(yǎng)護(hù)、園區(qū)文化七個(gè)分項(xiàng)進(jìn)行Cronbach’s Alpha系數(shù)檢驗(yàn)得出如下結(jié)果如表2：

由分析結(jié)果可知，上述七個(gè)分項(xiàng)該系數(shù)都達(dá)到0.70以上，均屬于高信度，可靠性良好。

4.2 回歸分析

為探究綜合服務(wù)、秩序維護(hù)、車(chē)輛管理、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)、維修養(yǎng)護(hù)、園區(qū)文化能否有效預(yù)測(cè)居民滿意度并檢驗(yàn)其預(yù)測(cè)能力，本文在進(jìn)行了量表信度檢驗(yàn)的基礎(chǔ)上，對(duì)居民滿意度與各因素間進(jìn)行多元線性回歸分析如表3。

a. Predictors： （Constant）， 園區(qū)文化， 車(chē)輛管理， 秩序維護(hù)服務(wù)， 保潔服務(wù)， 綜合服務(wù)， 綠化養(yǎng)護(hù)， 維修養(yǎng)護(hù)

上表調(diào)整后Sig.值為0.000，小于0.001，即拒絕回歸方程系數(shù)為0的原假設(shè)，回歸模型可行。

a. Dependent Variable： 物業(yè)滿意度

b. Predictors： （Constant）， 園區(qū)文化， 車(chē)輛管理， 秩序維護(hù)服務(wù)， 保潔服務(wù)， 綜合服務(wù)， 綠化養(yǎng)護(hù)， 維修養(yǎng)護(hù)

表4中sig值小于0.001，即拒絕回歸方程系數(shù)為0的原假設(shè)，因此，以上七個(gè)變量具有統(tǒng)計(jì)意義，可以作回歸模型的影響因素。

a. Dependent Variable： 物業(yè)滿意度

表5中方差膨脹因子（VIF）表示容忍度的倒數(shù)，VIF越大，顯示共線性越嚴(yán)重。當(dāng)0

表中顯示綜合服務(wù)、保潔服務(wù)、園區(qū)文化三項(xiàng)的P值即Sig值均小于0.05，具有較強(qiáng)的顯著性，即線性方程包含綜合服務(wù)、保潔服務(wù)、園區(qū)文化三個(gè)因素。因此回歸方程如下：

（Y：居民滿意度；X1：綜合服務(wù)；X2：保潔服務(wù)；X3：園區(qū)文化）

5 研究結(jié)論及建議

5.1 研究結(jié)論

經(jīng)過(guò)量表的信度檢測(cè)，說(shuō)明了各分量表?yè)碛袃?yōu)良的可靠性且整體的信度是可觀的。在這個(gè)基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)自變量和因變量、自變量和自變量的相關(guān)性分析，得知綜合服務(wù)、秩序維護(hù)、車(chē)輛管理、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)、維修養(yǎng)護(hù)、園區(qū)文化與物業(yè)服務(wù)質(zhì)量都有著顯著的正向關(guān)系，同時(shí)與滿意度也顯著正相關(guān)，H1、H2、H3、H4、H5、H6、H7七個(gè)假設(shè)均成立。

為探究綜合服務(wù)、秩序維護(hù)、車(chē)輛管理、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)、維修養(yǎng)護(hù)、園區(qū)文化能否有效預(yù)測(cè)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，能否根據(jù)這七個(gè)因素建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)模型，本文進(jìn)行多元回歸線性分析，選取顯著性小于0.05，顯著性較強(qiáng)的因素即為綜合服務(wù)、保潔服務(wù)和園區(qū)文化為多元回歸線性方程的自變量，說(shuō)明了通過(guò)綜合服務(wù)、保潔服務(wù)和園區(qū)文化能很好地預(yù)測(cè)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

5.2 意見(jiàn)與建議

從研究所得結(jié)論中可知保障性住房業(yè)主對(duì)于其物業(yè)服務(wù)仍有意見(jiàn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須從業(yè)主的反饋中正視企業(yè)的不足之處，盡可能的彌補(bǔ)不足 ，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，進(jìn)而增加業(yè)主的滿意度和忠誠(chéng)度。

（1）做好基礎(chǔ)性準(zhǔn)備，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化

保障性住房業(yè)主的特殊性導(dǎo)致保障性住房的物業(yè)費(fèi)收繳率不樂(lè)觀，成本居高不下，服務(wù)質(zhì)量下降。為此，服務(wù)人員需熟悉小區(qū)業(yè)主的基本情況，在收費(fèi)工作中做到心中有數(shù)，提高物業(yè)費(fèi)用收繳率，進(jìn)而提升保障性住房的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

（2）提高綜合服務(wù)能力，關(guān)注業(yè)主需求意見(jiàn)

針對(duì)不同生活背景的保障性住房業(yè)主，服務(wù)人員需掌握一定的顧客心理學(xué)理論，因人而異地提供服務(wù)，有效解決物業(yè)管理與業(yè)主需求的供需關(guān)系。同時(shí)也要建設(shè)多渠道的業(yè)主投訴機(jī)制，提高投訴的及時(shí)性。此外對(duì)于住區(qū)裝修用戶也應(yīng)加強(qiáng)管理，將裝修對(duì)其他業(yè)主帶來(lái)的不便降到最低。

（3）注重保潔服務(wù)細(xì)節(jié)，提高社區(qū)衛(wèi)生質(zhì)量

保障性住房小區(qū)房屋面積相對(duì)較小，與一般住區(qū)相比人口密度較大，生活垃圾較多。保潔工作注重整體，把握服務(wù)細(xì)節(jié)，加強(qiáng)清潔力度提高清潔頻率。目前在保障性住房中也不乏有寵物的業(yè)主，對(duì)于寵物也應(yīng)在小區(qū)中建造簡(jiǎn)單的寵物方便設(shè)施，進(jìn)行統(tǒng)一清理。最后，也需不斷對(duì)保潔人員的服務(wù)意識(shí)、禮貌禮儀以及統(tǒng)一著裝等方面進(jìn)行培訓(xùn)。

（4）加大宣傳力度，增強(qiáng)園區(qū)文化氣息

良好的小區(qū)文化能夠密切與業(yè)主關(guān)系，達(dá)到顧客滿意的目的，融洽物業(yè)管理公司與業(yè)主的關(guān)系。因此，針對(duì)調(diào)查中保障性住房社區(qū)活動(dòng)吸引力不足的問(wèn)題，在小區(qū)中應(yīng)設(shè)立專(zhuān)用的文化宣傳欄。此外，要充分了解業(yè)主精神需求，關(guān)注社區(qū)活動(dòng)的主要參與群體，增強(qiáng)活動(dòng)開(kāi)展深度。

【參考文獻(xiàn)】

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【作者簡(jiǎn)介】

第5篇：小區(qū)物業(yè)論文范文

［論文內(nèi)容摘要］ 業(yè)主委員會(huì)是

業(yè)主委員會(huì)是

2.我國(guó)物業(yè) 管理 在排他性方面的特征。我們知道，純 公共 產(chǎn)品是完全不排他的，但物業(yè)管理由于具有擁擠性特征，因此便具有局部排他性。（1）物業(yè)管理不能完全排他，否則它的消費(fèi)主體數(shù)量就不會(huì)大于1，或者說(shuō)就不具有共同消費(fèi)性而變成私人產(chǎn)品。比如，住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的內(nèi)容就是對(duì)業(yè)主的公用部分、公共設(shè)施和公共設(shè)備、綠化、安全、衛(wèi)生等進(jìn)行管理，在小區(qū)內(nèi)的所有人包括業(yè)主、使用人、甚至外來(lái)人（如鄰近小區(qū)的人到這里來(lái)娛樂(lè)、休閑）就都可以享用物業(yè)管理的服務(wù)。（2）物業(yè)管理又不能完全不排他，面對(duì)現(xiàn)階段物業(yè)管理的相對(duì)短缺，那樣就會(huì)造成擁擠和消費(fèi)上的競(jìng)爭(zhēng)性。例如，物業(yè)小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生、綠化、安全等主要是由小區(qū)內(nèi)的業(yè)主付費(fèi)使用的，因?yàn)槲飿I(yè)管理主要針對(duì)業(yè)主服務(wù)的。因此，物業(yè)管理具有局部排他性特征。物業(yè)管理的局部排他性也有多種表現(xiàn)形式，它可能表現(xiàn)為不接納某些 社會(huì) 成員作為“俱樂(lè)部成員”（如通過(guò)付費(fèi)只對(duì)該小區(qū)提供服務(wù)和生產(chǎn)），也可能表現(xiàn)為采用高價(jià)格使某些人退出消費(fèi)行列或不能進(jìn)入消費(fèi)行列（如純商品房住宅小區(qū)物業(yè)管理產(chǎn)品更加高級(jí)、先進(jìn)，采用 電子 監(jiān)控系統(tǒng)等高科技手段進(jìn)行管理，它的物業(yè)管理非就相應(yīng)的高）等形式。

3.對(duì)我國(guó)物業(yè)管理的屬性的認(rèn)識(shí)，除了傳統(tǒng)的研究方法之外，在事實(shí)維度之外還應(yīng)加上空間維度，即必須對(duì)我國(guó)物業(yè)管理在各個(gè)地方的數(shù)量分配情況加以研究。因?yàn)閷?duì)任何產(chǎn)品的消費(fèi)都是相對(duì)于一個(gè)特殊的 地理 位置而言的，只有消費(fèi)者在確定了某一位置之后，才能對(duì)所提供的產(chǎn)品的數(shù)量和類(lèi)型進(jìn)行選擇。正如有的學(xué)者指出的那樣：“某些公益物品可能并不帶有空間的限制（例如從研究和開(kāi)發(fā)獲得的受益）；但對(duì)于其他公益物品來(lái)說(shuō)，盡管新來(lái)的居民無(wú)形耗費(fèi)更多的 成本 便可以獲得其收益，然而這種收益卻局限在一個(gè)社區(qū)中（可能會(huì)溢出某些利益到鄰近的社區(qū)）”②而物業(yè)管理正如前述,它僅僅只是針對(duì)某一住宅區(qū)域內(nèi)提供服務(wù)。

綜上所述，物業(yè)管理是一種具有地方性質(zhì)的準(zhǔn)公共產(chǎn)品。相比之下，我國(guó)住房制度改革前物業(yè)管理看成是純公共產(chǎn)品的觀點(diǎn)在很大程度上是基于公共產(chǎn)品應(yīng)該由政府來(lái)提供這一主觀看法，屬于一種制度安排，而不是由于物業(yè)管理現(xiàn)實(shí)屬性決定的。鑒于此，我們對(duì)我國(guó)的物業(yè)管理屬性的認(rèn)識(shí)一直存于悖論之中——從地方性的準(zhǔn)公共產(chǎn)品到制度化的純公共產(chǎn)品。這種理論與現(xiàn)實(shí)的反差，現(xiàn)實(shí)與理想的錯(cuò)位導(dǎo)致我國(guó)住房制度中物業(yè)管理供給的失靈，同時(shí)也是業(yè)主委員會(huì)在集體行動(dòng)中產(chǎn)生困境的根源。

三、多元協(xié)作治理：業(yè)主委員會(huì)善治的路徑選擇

美國(guó)著名 經(jīng)濟(jì) 學(xué) 家曼瑟·奧爾森認(rèn)為，集體行動(dòng)是由理性人組成的集團(tuán)通過(guò)集體選擇的方式供給公共物品的過(guò)程。集體行動(dòng)失敗被認(rèn)為是 市場(chǎng) 失靈的表現(xiàn)，人們無(wú)法通過(guò)價(jià)格機(jī)制分配公共物品的供給成本和分享公共物品帶來(lái)的受益。但是通過(guò)建立配套的激勵(lì)制度，能夠在集團(tuán)內(nèi)部形成有序的社會(huì)交換關(guān)系，促進(jìn)社會(huì)協(xié)作，走出集體行動(dòng)的困境。參與公共物品供給的主體除了政府之外，還包括利益集團(tuán)等社會(huì)組織，“私人集團(tuán)和組織也能提供公共物品”③業(yè)主委員會(huì)就是基于住宅小區(qū)內(nèi)存在集體行動(dòng)的必要性而產(chǎn)生的 邏輯 結(jié)果。

解決業(yè)主委員會(huì)的集體行動(dòng)困境，首先需要物業(yè)管理的生產(chǎn)和提供區(qū)分開(kāi)來(lái)。因?yàn)椋a(chǎn)者與提供者相區(qū)分是解決公共產(chǎn)品由政府以外組織和個(gè)人供給的理論關(guān)鍵④。

所謂的“生產(chǎn)是指 物理 過(guò)程，據(jù)此公益物品或服務(wù)得以存在物，而提供則是消費(fèi)者得到產(chǎn)品的過(guò)程”⑤。由于以往對(duì)物業(yè)管理非分割性理解上的偏頗，政府和理論界通常把物業(yè)管理作為物業(yè)服務(wù)生產(chǎn)、分配和利用的一個(gè)整體過(guò)程，即物業(yè)管理的生產(chǎn)與提供是不可分的。現(xiàn)在隨著物業(yè)產(chǎn)權(quán)的明晰，業(yè)主委員會(huì)權(quán)能的加強(qiáng)，可以并可能把物業(yè)管理的供給分成對(duì)物業(yè)管理的生產(chǎn)和提供兩個(gè)過(guò)程：第一個(gè)過(guò)程是生產(chǎn)過(guò)程，即政府、開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司的生產(chǎn)，由他們生產(chǎn)適當(dāng)水平的物業(yè)管理服務(wù)。這種物業(yè)管理服務(wù)可以有三個(gè)生產(chǎn)者：政府向業(yè)主提供的服務(wù)（如電信部門(mén)、 電力 公司、郵政部門(mén)、自來(lái)水公司、房管局等）、物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)為自己提供的服務(wù)（有的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)自己管理物業(yè)）。第二過(guò)程是提供過(guò)程，即業(yè)主委員會(huì)把業(yè)主對(duì)物業(yè)的需求提供給業(yè)主。

第6篇：小區(qū)物業(yè)論文范文

以"三個(gè)代表"重要思想為指導(dǎo)，樹(shù)立科學(xué)發(fā)展觀，堅(jiān)持"著力構(gòu)建和諧小區(qū)，打造高效服務(wù)隊(duì)伍 "的工作方針，以人為本，認(rèn)真落實(shí)"誠(chéng)信熱情、用心服務(wù)"的工作要求，不斷提升服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平，把二廠各小區(qū)建設(shè)為環(huán)境優(yōu)美、人文和諧、安全祥和的高效社區(qū)，使我廠后勤服務(wù)工作邁上新臺(tái)階。

二、奮斗目標(biāo)

1、小區(qū)物業(yè)管理達(dá)到省級(jí)優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)、國(guó)家級(jí)生態(tài)小區(qū)、國(guó)家級(jí)綠化示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，營(yíng)造優(yōu)美和諧的文明小區(qū)。

2、建立完善的醫(yī)療服務(wù)體系，加強(qiáng)醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)、醫(yī)療保健、公共衛(wèi)生、計(jì)劃免疫、社區(qū)醫(yī)療服務(wù)體系，實(shí)現(xiàn)二廠職工家屬人人享有較高水平的衛(wèi)生醫(yī)療保健，健康水平主要指標(biāo)走在所在地區(qū)前列。

3、牢固樹(shù)立終身教育的理念，深入實(shí)施素質(zhì)教育，全面提高保教工作水平，充分利用家庭、社區(qū)等到教育資源，力爭(zhēng)在五年內(nèi)把幼兒園辦成領(lǐng)導(dǎo)放心、家長(zhǎng)滿意的正規(guī)幼兒園。

4、招待所堅(jiān)持原則"顧客至上、服務(wù)第一"的服務(wù)宗旨，樹(shù)立窗口形象，力爭(zhēng)在五年內(nèi)達(dá)到"二星級(jí)"賓館標(biāo)準(zhǔn)。

5、加強(qiáng)站機(jī)關(guān)服務(wù)的管理工作，實(shí)行"首辦負(fù)責(zé)制"，落實(shí)"事務(wù)處理認(rèn)真及時(shí)、高效，來(lái)賓接待主動(dòng)熱情周到，解答問(wèn)題耐心細(xì)致 準(zhǔn)確"的服務(wù)精神。

三、小區(qū)滾動(dòng)規(guī)劃

1、完善小區(qū)綠化工程，設(shè)置自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、休閑小品、雕塑、游泳池、假山等，逐步向公園化靠攏。小區(qū)增設(shè)各種標(biāo)示牌、警示牌。2008年實(shí)施。

2、為保證社區(qū)居住安全，礦區(qū)安裝監(jiān)控設(shè)施，在每個(gè)角落及樓幢間安裝可視探頭。在1＃、7＃、11＃、西1＃樓、北一面墻及6＃、10＃、16＃、18＃、南一面墻安裝防盜報(bào)警系統(tǒng)，圍墻加高或建成網(wǎng)關(guān)圍墻。

3、消防系統(tǒng)重新規(guī)劃設(shè)計(jì)：（1）消防通道太窄，消防車(chē)無(wú)法通行，是嚴(yán)重的安全隱患，加寬消防通道。房前屋后的便道兩側(cè)同時(shí)拓寬到3米，總長(zhǎng)度22000米。（2）小區(qū)內(nèi)消防栓太少，需加密，特別是棟間。消防管道也需改造。

4、小區(qū)中心花園建設(shè)地下人防工程，地面建綜合樓，樓層為2層，功能為商鋪、物業(yè)服務(wù)綜合樓。商鋪面積1500m2，其余地面部分進(jìn)行整體園林式綠化設(shè)計(jì)（堆土成假山，山上建人工瀑布、噴泉，山下建游泳池，采用自動(dòng)噴灌技術(shù)，形成一個(gè)自動(dòng)噴灌系統(tǒng)，節(jié)約資源。

5、小區(qū)建一所教學(xué)、休息、飲食、娛樂(lè)為一體的全日制幼兒園，建設(shè)地點(diǎn)在14＃樓西頭。（或?qū)F(xiàn)職教樓改成幼兒園。）以解決前線雙職工帶小孩的困難問(wèn)題，消除前線職工的后顧之憂。

6、在方便居民休閑的地方加設(shè)長(zhǎng)椅200個(gè)。為居民提供休息場(chǎng)所。同時(shí)，將小區(qū)綠化帶用護(hù)欄圈起來(lái)，防止人為損壞。棟間綠化帶增加1米寬人行通道，總長(zhǎng)度600米。

7、拆除現(xiàn)有球場(chǎng)，新建多功能室內(nèi)體育場(chǎng)館。

8、在17、18＃樓西側(cè)空地建社區(qū)衛(wèi)生所，共三層，底層建商鋪，二、三層作辦公用房。

9、完善戶外健身器材，墊橡膠板，將所有器材集中到電信樓旁的空地上。

10、將小區(qū)向數(shù)字化方向發(fā)展。（1）實(shí)行"家家通網(wǎng)絡(luò)"，利用現(xiàn)有的閉路電視系統(tǒng)建設(shè)小區(qū)智能網(wǎng)絡(luò)。（2）建立小區(qū)便民服務(wù)局域網(wǎng)。

11、在適當(dāng)位置設(shè)置一個(gè)大的電子屏幕，更方便、及時(shí)、快捷地為廣大居民服務(wù)。

12、將小區(qū)液化氣改造成管道氣系統(tǒng)，建管道井，把水、電、氣、網(wǎng)絡(luò)集中在一起，實(shí)現(xiàn)一戶一根總管線。

13、所有房子外墻重新粉刷，色彩重新進(jìn)行整體調(diào)整，使之和諧統(tǒng)一。

14、招待所向上擴(kuò)容，加兩層客房，每層1000 m2。增建1000 m2的職工食堂。將房間整體調(diào)整，一樓做職工食堂，二樓做招待食堂。

15、金北地下水網(wǎng)嚴(yán)重老化，漏水現(xiàn)象十分嚴(yán)重，造成水資源嚴(yán)重浪費(fèi)，利用現(xiàn)有的暖氣管線和保溫層改造成水管線，老水網(wǎng)甩掉不用。

16、石油大廈沿街建筑室內(nèi)外翻修整治，門(mén)面房維修改造，樓上部分建成職工公寓。

17、拆除石油大廈鍋爐房、煤場(chǎng)及停車(chē)場(chǎng)，建職工健身娛樂(lè)場(chǎng)所，進(jìn)行整體綠化設(shè)計(jì)，綠化整體重新設(shè)計(jì)，種花草、鋪綠地、涼亭，設(shè)長(zhǎng)椅，給居民提供一個(gè)休閑場(chǎng)所。

18、現(xiàn)有的換氣點(diǎn)太小，將花房移到小區(qū)西北角空地，換氣點(diǎn)在原花房處擴(kuò)建200 m2。小區(qū)西北角重建花房1500 m2。

四、具體目標(biāo)

1、深入開(kāi)展"小區(qū)是我家，管理靠大家"的小區(qū)創(chuàng)建活動(dòng)，建立激勵(lì)機(jī)制，掀起小區(qū)建設(shè)管理熱潮，有計(jì)劃成本地開(kāi)展小區(qū)文明競(jìng)賽活動(dòng)，形成小區(qū)居民共管的文明氛圍。

2、積極開(kāi)展豐富多彩的文化、體育活動(dòng)，營(yíng)造小區(qū)文化體育氛圍。

3、到2010年，油區(qū)法定傳染病發(fā)病率下降至1‰，職業(yè)病系統(tǒng)管理率100%，食品衛(wèi)生突發(fā)事件為零，兒童計(jì)劃免疫"五苗"全程接種率達(dá)100%，職工就診在衛(wèi)生院所首診率90%以上，將衛(wèi)生院所建成一所方便職工、設(shè)施齊全的正規(guī)衛(wèi)生所。

第7篇：小區(qū)物業(yè)論文范文

[關(guān)鍵詞］格調(diào)竹鏡小區(qū);景觀設(shè)計(jì);景觀維護(hù)

一、格調(diào)竹境小區(qū)景觀設(shè)計(jì)的現(xiàn)狀

格調(diào)竹境小區(qū)位于天津市河?xùn)|區(qū)中山門(mén)地鐵站沿線附近，交通出行十分便利。好的景觀可以給人以清靜自然的感受，對(duì)于格調(diào)竹境來(lái)說(shuō)，它的建筑設(shè)計(jì)與景觀設(shè)計(jì)與人文因素巧妙地融合在一起，這也體現(xiàn)了景觀、建筑、人文三者之間的一種統(tǒng)一和諧之美。格調(diào)竹境小區(qū)的景觀環(huán)境設(shè)計(jì)在全國(guó)來(lái)說(shuō)都是首屈一指的。該項(xiàng)目建成時(shí)間為2009年7月，開(kāi)盤(pán)時(shí)間為2011年5月，作為“新中式”風(fēng)格高層住宅小區(qū)的典型設(shè)計(jì)案例，從建成到現(xiàn)在已有八年多的時(shí)間。該設(shè)計(jì)項(xiàng)目最大的特色就是延續(xù)了傳統(tǒng)古典園林的景觀設(shè)計(jì)手法，并將一些獨(dú)具歷史韻味的中國(guó)傳統(tǒng)文化符號(hào)元素加以創(chuàng)新發(fā)展，使整個(gè)小區(qū)的環(huán)境景觀都充滿著中國(guó)山水韻味。但是隨著時(shí)間推移，小區(qū)草坪養(yǎng)護(hù)管理跟不上、廊架設(shè)施和景觀小品已漸漸變舊亟待更新維護(hù)，這也是現(xiàn)在很多居住小區(qū)共有的問(wèn)題。我們只注重了設(shè)計(jì)，但對(duì)于后期的維護(hù)完善沒(méi)有做好充分的保證。在2017年7月份筆者到格調(diào)竹境小區(qū)進(jìn)行了參觀調(diào)研，首次來(lái)到這里給人眼前一亮的感覺(jué)，整個(gè)小區(qū)的綠化景觀設(shè)計(jì)頗具傳統(tǒng)中式文化藝術(shù)特色，里面的景墻、小品、地面鋪裝等都融入了很多中國(guó)傳統(tǒng)文化元素在里面，卻又加以簡(jiǎn)約創(chuàng)新化，充滿著古典與現(xiàn)代結(jié)合的設(shè)計(jì)文化氣息。小區(qū)的景觀設(shè)計(jì)分為東西兩個(gè)區(qū)域，并由中央道路分隔開(kāi)。西側(cè)區(qū)域是緊鄰虎丘路的幾棟18層住宅間的景觀設(shè)計(jì)，采用現(xiàn)代空間布局設(shè)計(jì)手法的小區(qū)會(huì)所景觀和“琴、棋、書(shū)、畫(huà)”四園。這一側(cè)的景觀更注重人際交往活動(dòng)行為的功能性要求，景觀也更貼近人性化設(shè)計(jì)，以下參考了小區(qū)景觀方案的設(shè)計(jì)說(shuō)明對(duì)格調(diào)竹境小區(qū)內(nèi)的景觀進(jìn)行介紹。“琴園”位置靠近北側(cè)地下車(chē)庫(kù)出入口，在景觀設(shè)計(jì)上注重空間圍合式設(shè)計(jì)手法。其中變電室位于琴園的中央位置，它的西側(cè)是很有創(chuàng)意的“七星流瀑”，以不規(guī)則的疊瀑形式與旁邊的景觀亭很好地融合在一起。這一設(shè)計(jì)同時(shí)還將地下車(chē)庫(kù)的人行出入口巧妙地遮擋，從不同的視角能看到不同的景觀節(jié)點(diǎn)。“棋園”采用以周?chē)S富的綠化為主體的整體格局，巧妙運(yùn)用尺度、群組和透視關(guān)系來(lái)營(yíng)造靜謐、深邃的東方園景。仿照黑白色圍棋形制的棋盤(pán)廣場(chǎng)靠近中心區(qū)域，空間采用圍合式布局，私密性較強(qiáng)，并且非常安靜，非常適合小區(qū)業(yè)主們?cè)诖藢?duì)弈。同時(shí)設(shè)計(jì)者加入了日式“枯山水”景觀設(shè)計(jì)元素，比如中央棋盤(pán)小廣場(chǎng)東側(cè)“一池三山”，象征“溪流河海”的白色細(xì)砂池配合微微升沉的景觀地形，更顯禪意之美。“書(shū)園”由大體量的變電箱、通風(fēng)豎井和地下車(chē)庫(kù)人行出入口形成空間布局，與江南名園——留園的“冠云峰庭院”有著近乎一致的巧合。在這種巧合的循導(dǎo)之下，景觀設(shè)計(jì)師們嘗試著將古典園林的空間布局進(jìn)行再現(xiàn)，用“解構(gòu)主義”的建筑語(yǔ)言重塑歷史上的蘇州園林，用簡(jiǎn)約大方的設(shè)計(jì)手法延續(xù)傳統(tǒng)園林的風(fēng)格理念。主要景觀特色是將廊架和景墻的布局施以圍合式的效果，其中一面景墻還提供了專(zhuān)門(mén)可以閱讀的桌子，小區(qū)業(yè)主們可以自帶椅子在此閱覽書(shū)籍。“畫(huà)園”緊鄰小區(qū)會(huì)所，以古典與現(xiàn)代的撞擊與融合為立意，采用圍繞小區(qū)會(huì)所建筑而生的“畫(huà)展”設(shè)計(jì)理念，并依托場(chǎng)地現(xiàn)狀規(guī)劃的景觀空間，依次將全園描繪成特色鮮明的五幅“虛擬的空間畫(huà)作”，即“春之曉”主題花壇、“夏之清”荷花水池、“秋之瑟”溪流景觀、“冬之寂”石之庭院，以及“山色空濛”主題壁畫(huà)。為體現(xiàn)詩(shī)情畫(huà)意的效果，設(shè)計(jì)者們運(yùn)用了很多不同顏色的喬灌木和地被植物，通過(guò)借景、漏景等傳統(tǒng)設(shè)計(jì)手法的運(yùn)用，使畫(huà)園的景觀更像一幅立體的山水畫(huà)。另一部分是靠近東側(cè)26層住宅區(qū)域的景觀設(shè)計(jì)，這一區(qū)域多以模仿自然式景觀地形做設(shè)計(jì)。其中最為突出的是“瓦園”，它是小區(qū)景觀設(shè)計(jì)的點(diǎn)睛之筆之一，從西側(cè)入口進(jìn)入前行一段距離即可看到。其周?chē)镁皦右哉谘冢\(yùn)用中國(guó)傳統(tǒng)的“瓦”元素創(chuàng)造出現(xiàn)代居住小區(qū)的藝術(shù)作品，把滿溢古韻的藝術(shù)氣息從人們的回憶中帶到了今天居住者的身邊。

二、小區(qū)景觀現(xiàn)階段存在的問(wèn)題和思考性建議

第一，從景觀角度來(lái)看格調(diào)竹境小區(qū)現(xiàn)狀，草坪植被退化、土壤是首要問(wèn)題。植被草坪多數(shù)區(qū)域草坪退化，其土壤已經(jīng)，嚴(yán)重影響了景觀的觀賞效果，主要原因在于景觀退化，而后期的管理維護(hù)又沒(méi)能跟上。因?yàn)榫幼⌒^(qū)人流量密集度較高，設(shè)計(jì)者在設(shè)計(jì)之初就做了很多防止踩踏草坪的標(biāo)識(shí)系統(tǒng)，但沒(méi)有起到明顯的草坪不被踩踏的保護(hù)效果。針對(duì)這一問(wèn)題，需要通過(guò)小區(qū)居民和物業(yè)管理兩類(lèi)人群共同治理維護(hù)才能解決。通過(guò)物業(yè)宣傳使人們意識(shí)到保護(hù)小區(qū)綠地的重要性，而物業(yè)可以通過(guò)請(qǐng)一些專(zhuān)業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)管理人員來(lái)松土、澆水、除蟲(chóng)，重新覆蓋草籽，重點(diǎn)定期加以養(yǎng)護(hù)，使綠地重新得以復(fù)蘇，保持格調(diào)竹境小區(qū)良好的景觀生態(tài)環(huán)境。第二，目前小區(qū)景觀中的工字鋼廊架和防腐木平臺(tái)以及休閑座椅等設(shè)施有些陳舊褪色，有的已經(jīng)破損而影響美觀性，這也是小區(qū)景觀需要維護(hù)完善的一大問(wèn)題。設(shè)計(jì)之初雖然運(yùn)用了很多新型材料，但是目前看來(lái)應(yīng)用在廊架上的這種工字鋼結(jié)構(gòu)隨著四季氣候的冷暖交替以及光照變化和雨水的侵蝕，很多廊架的外層漆皮局部已經(jīng)脫落，導(dǎo)致內(nèi)部鋼架生銹，很不美觀；而相對(duì)應(yīng)的木質(zhì)條狀防腐木地板表面油漆層也已褪去，木質(zhì)結(jié)構(gòu)在外層，局部邊角也有破損等問(wèn)題。對(duì)于硬件設(shè)施的掉漆、破損需要小區(qū)物業(yè)請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行維護(hù)和修補(bǔ)，同時(shí)居委會(huì)可與小區(qū)業(yè)主多溝通交流，適當(dāng)開(kāi)展維護(hù)小區(qū)公共設(shè)施的義務(wù)維護(hù)活動(dòng)。第三，理水是古典園林中常見(jiàn)的景觀設(shè)計(jì)手法，在格調(diào)竹境小區(qū)的多個(gè)景觀節(jié)點(diǎn)也有運(yùn)用。但是隨著時(shí)間的推移，水池和池塘內(nèi)的苔蘚雜質(zhì)會(huì)變得過(guò)多，影響水景觀賞效果。水池青苔形成的條件與天津的氣候環(huán)境和水質(zhì)環(huán)境有很大關(guān)系，人工清理和微生物治理是最為有效的凈化水池方法之一。用化學(xué)清洗劑雖然效果好，但是考慮到環(huán)保性，應(yīng)該在水池中養(yǎng)殖些食用苔蘚的魚(yú)蝦，并安排物業(yè)工作人員定期喂食，清理水池雜物，這樣就可以保證小區(qū)的水景更加清潔美觀。第四，該小區(qū)的占地面積較大，所運(yùn)用的“新中式”風(fēng)格景觀設(shè)計(jì)在建筑設(shè)施、景觀小品、植被綠化等方面造價(jià)昂貴，容易導(dǎo)致后期維護(hù)完善不足。格調(diào)竹鏡居住小區(qū)綠化率45%、容積率2.6，物業(yè)費(fèi)一平方米1.8元/月（2017年），相對(duì)于同規(guī)模級(jí)別的小區(qū)費(fèi)用較低，不能充分運(yùn)用到小區(qū)的景觀綠地、景觀小品和公共設(shè)施的維護(hù)中。而和它占地面積相近的紅橋區(qū)金領(lǐng)國(guó)際居住小區(qū)每平米物業(yè)費(fèi)在2.4元/月（2017年），能夠保證后期的景觀維護(hù)。從景觀空間布局看，小區(qū)最具特色的“琴、棋、書(shū)、畫(huà)”四園分散在西側(cè)每棟樓與每棟樓之間，南側(cè)的主要水景“平湖秋月”用現(xiàn)代施工手法模仿自然山水之景。縱觀全局來(lái)看，小區(qū)每個(gè)景觀節(jié)點(diǎn)都非常精致，但分布較為分散，旁人看來(lái)它更像公園中的觀賞景點(diǎn)，所以它的后期維護(hù)資金自然不會(huì)太低。而紅橋區(qū)金領(lǐng)國(guó)際小區(qū)將整體綠化集中在中央花園區(qū)域，便于綜合維護(hù)和管理，這樣應(yīng)用到居住小區(qū)中的景觀空間布局設(shè)計(jì)值得我們借鑒學(xué)習(xí)。

三、對(duì)小區(qū)物業(yè)在景觀維護(hù)上的思考性建議

經(jīng)過(guò)調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)天津市很多中高端高層住宅小區(qū)的門(mén)禁安保措施管理得非常完善，格調(diào)竹境小區(qū)的安保措施也非常完善安全。但是我們發(fā)現(xiàn)對(duì)于景觀的維護(hù)則相對(duì)薄弱許多，這也是天津很多中高端居住小區(qū)的普遍現(xiàn)象。原因在于小區(qū)的物業(yè)人員主要側(cè)重于小區(qū)基本的水電、供暖、天然氣、光纖電纜和小區(qū)的安保，以及鄰里間的社會(huì)關(guān)系這些基礎(chǔ)性的管理維護(hù)。筆者認(rèn)為這一問(wèn)題需要從精神意識(shí)形態(tài)上來(lái)看。我們國(guó)內(nèi)很多小區(qū)的物業(yè)管理工作人員對(duì)于小區(qū)全面維護(hù)的思想意識(shí)不夠到位，并且物業(yè)管理單位、居民委員會(huì)和業(yè)主委員會(huì)或其他部門(mén)之間的管理權(quán)限有交錯(cuò)，容易形成管理重疊區(qū)。其中物業(yè)代表了小區(qū)業(yè)主的主體利益，具備綜合自治管理的能力；居民委員會(huì)以推動(dòng)政府思想政策、落實(shí)民生問(wèn)題的工作為主導(dǎo)；而業(yè)主委員會(huì)的建立是為了保障業(yè)主的權(quán)益。所以對(duì)于小區(qū)的景觀環(huán)境維護(hù)應(yīng)該有一個(gè)以專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)景觀維護(hù)管理的主導(dǎo)管理部門(mén)，多方面、多層次地合理安排實(shí)施維護(hù)措施。比如物業(yè)公司聘請(qǐng)一些專(zhuān)業(yè)人員，以3月一次的維護(hù)周期開(kāi)展小區(qū)的植被、設(shè)施、水池的綜合維護(hù)。同時(shí)加強(qiáng)與居委會(huì)和業(yè)主委員會(huì)、小區(qū)業(yè)主的溝通交流，通過(guò)探討達(dá)成一套可行性強(qiáng)的景觀維護(hù)完善方案，保證小區(qū)景觀在維護(hù)過(guò)程中不會(huì)給小區(qū)業(yè)主帶來(lái)出行或噪聲上的麻煩。

四、景觀設(shè)計(jì)師的思考

景觀設(shè)計(jì)師應(yīng)該通過(guò)定期的設(shè)計(jì)反饋深入了解小區(qū)的景觀發(fā)展現(xiàn)狀，在以后的設(shè)計(jì)中避免出現(xiàn)景觀維護(hù)管理跟不上等諸如此類(lèi)的問(wèn)題。格調(diào)竹境小區(qū)值得我們學(xué)習(xí)借鑒的是其在景觀細(xì)節(jié)處理上非常認(rèn)真考究，小到每一塊磚石鋪裝，大到整個(gè)小區(qū)景觀的空間布局都充滿著“新中式”風(fēng)格設(shè)計(jì)感。不僅將古典園林設(shè)計(jì)中的空間布局方式用現(xiàn)代的景觀設(shè)計(jì)手法表現(xiàn)得淋漓盡致，而且充分考慮到小區(qū)景觀設(shè)計(jì)中的人文關(guān)懷要素。很多設(shè)計(jì)不僅滿足了小區(qū)業(yè)主們交流、散步、游覽、休憩、看書(shū)、下棋等這些居住性要素，還通過(guò)設(shè)計(jì)將人們引入一個(gè)充滿自然山水之氣意境的景觀空間。目前格調(diào)竹境小區(qū)的景觀設(shè)計(jì)在很多居住區(qū)中依舊是出類(lèi)拔萃的，后期居住小區(qū)的景觀綜合管理應(yīng)該會(huì)更加全面合理。它的設(shè)計(jì)理念和設(shè)計(jì)手法都是本著尊重中國(guó)傳統(tǒng)文化、遵從自然發(fā)展規(guī)律而展開(kāi)的，符合當(dāng)代人的文化價(jià)值觀念，所以我國(guó)居住區(qū)景觀的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)應(yīng)該會(huì)朝著這個(gè)方向推進(jìn)發(fā)展。奧雅董事長(zhǎng)李寶章先生在新中式景觀設(shè)計(jì)理論文集中的一句話，筆者認(rèn)為很有道理：向中國(guó)傳統(tǒng)園林學(xué)習(xí)，貴在學(xué)其神韻，而非簡(jiǎn)單的形式抄襲。對(duì)祖先智慧的深刻理解首先建立在對(duì)自然的尊重之上。回歸景觀最樸實(shí)的本真模樣，在回歸中重新發(fā)現(xiàn)自我，從而超越自我，唯有如此，才能走出一條與自然相融合，適合現(xiàn)代中國(guó)人生活需要和審美需求，富有民族特色的景觀設(shè)計(jì)之道。

五、結(jié)語(yǔ)

“新中式”景觀風(fēng)格居住區(qū)多集中在高端別墅類(lèi)項(xiàng)目，而格調(diào)竹境小區(qū)把這種景觀設(shè)計(jì)風(fēng)格運(yùn)用到了中高端的住宅小區(qū)中。筆者認(rèn)為設(shè)計(jì)師們是想將這種景觀風(fēng)格推廣到更多的大眾小區(qū)中，讓多數(shù)的中國(guó)人都可以享受到“中國(guó)式居住”。但由于格調(diào)竹境小區(qū)在景觀設(shè)計(jì)制作上過(guò)于煩瑣、后期維護(hù)跟不上，導(dǎo)致很多景觀節(jié)點(diǎn)沒(méi)有得到及時(shí)的更新和維護(hù)，影響了美觀性和使用性。“新中式”景觀設(shè)計(jì)風(fēng)格在高層住宅小區(qū)中應(yīng)當(dāng)本著設(shè)計(jì)便于后期維護(hù)的思路去認(rèn)真思考，這樣在以后的居住小區(qū)景觀設(shè)計(jì)中就能得到提升。總的來(lái)說(shuō)，格調(diào)竹境小區(qū)獨(dú)樹(shù)一幟的景觀設(shè)計(jì)給我們帶來(lái)很好的啟發(fā)，對(duì)于我國(guó)居住小區(qū)今后的發(fā)展起到了一定的推動(dòng)作用。

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第8篇：小區(qū)物業(yè)論文范文

關(guān)鍵詞：呼叫單元 話機(jī)單元 無(wú)線 安全

中圖分類(lèi)號(hào)： TU714 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

1、前言

目前客人來(lái)訪與主人實(shí)現(xiàn)交流的方式主要有兩種，一種是家庭房門(mén)上安裝的門(mén)鈴，通過(guò)門(mén)鈴發(fā)出聲音來(lái)提示，當(dāng)有訪客來(lái)訪時(shí)，訪客按下防盜門(mén)上的門(mén)鈴按鈕，提醒主人有客人來(lái)訪；另一種是通過(guò)敲門(mén)，來(lái)提醒主人有客來(lái)訪。至于是誰(shuí)來(lái)訪，還需要主人走到門(mén)口，通過(guò)防盜門(mén)上的貓眼觀察進(jìn)行查看，而有些房門(mén)沒(méi)有設(shè)置貓眼，則無(wú)法得知來(lái)訪者的身份，如果是不懷好意的人企圖進(jìn)入家里或者受到不良推銷(xiāo)的騷擾，而主人對(duì)其大意又未加防范，導(dǎo)致對(duì)住戶造成很大的安全隱患。住宅小區(qū)的特點(diǎn)是用戶集中，容量大，統(tǒng)一保安管理，而且國(guó)內(nèi)大部分地區(qū)經(jīng)濟(jì)收入不高，因此小區(qū)安防系統(tǒng)必須滿足"安全可靠、經(jīng)濟(jì)有效、集中管理"的要求，雖然目前市場(chǎng)上有各種各樣的安防系統(tǒng)，但是真正符合小區(qū)特點(diǎn)、適合小區(qū)使用的產(chǎn)品并不多。隨著居民住宅的不斷增加，小區(qū)的物業(yè)管理就顯得日趨重要。其中訪客登記及值班看門(mén)的管理方法已不適合現(xiàn)代管理快捷、方便、安全的需求。早期的門(mén)鈴只是單純的提醒主人有客來(lái)訪。樓宇訪客門(mén)鈴系統(tǒng)通過(guò)無(wú)線實(shí)時(shí)監(jiān)控，以達(dá)到隨時(shí)隨地接收訪客門(mén)鈴和查看訪客實(shí)時(shí)視頻圖像的目的[1]。樓宇訪客門(mén)鈴系統(tǒng)不僅僅是方便住戶和訪客的電控門(mén)系統(tǒng),而且是一種小區(qū)物業(yè)管理和安防管理必不可少的直接有效的手段和現(xiàn)代化的小區(qū)生活方式.從20世紀(jì)80年代末功能單一獨(dú)戶型對(duì)講門(mén)鈴、多層住宅多線制對(duì)講、樓宇總線制對(duì)講，發(fā)展到今天大型社區(qū)聯(lián)網(wǎng)及綜合性智能，產(chǎn)品經(jīng)歷了飛速發(fā)展的過(guò)程。樓宇訪客門(mén)鈴系統(tǒng)為各類(lèi)用戶提供了實(shí)時(shí)、安全和便捷的服務(wù)，實(shí)驗(yàn)結(jié)果表明，系統(tǒng)能流暢的實(shí)現(xiàn)視頻的實(shí)時(shí)采集和傳輸. [2]。

2、樓宇訪客門(mén)鈴系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)

如圖1所示，樓宇訪客門(mén)鈴系統(tǒng)包括呼叫單元1、話機(jī)單元2。呼叫單元包括：音頻放大模塊11、呼叫輸入模塊12、呼叫音頻輸出模塊13、呼叫音頻輸入模塊14、視頻采集模塊16；話機(jī)單元包括：控制器21、集成音頻放大模塊22、門(mén)鈴提示模塊23、話機(jī)音頻輸出模塊24、話機(jī)音頻輸入模塊25、顯示模塊26。

呼叫單元和話機(jī)單元相連接，呼叫單元中的音頻放大模塊輸入端與音頻輸入模塊相連接，呼叫單元通過(guò)內(nèi)嵌的藍(lán)牙模塊與話機(jī)單元的控制器相連接。話機(jī)單元中的控制器與集成音頻放大模塊相連接，集成音頻放大模塊的輸入端與話機(jī)音頻輸入模塊相連接，集成音頻放大模塊的輸出端與揚(yáng)聲器相連，話機(jī)單元中的控制器還與呼叫單元的視頻采集模塊相連接，控制器的輸出端與顯示模塊相連接，控制器通過(guò)藍(lán)牙通訊協(xié)議與呼叫單元內(nèi)各模塊之間實(shí)現(xiàn)無(wú)線的數(shù)據(jù)傳輸和控制。

3、樓宇訪客門(mén)鈴系統(tǒng)的具體實(shí)施方式

智能樓寧可視對(duì)講系統(tǒng)是應(yīng)用了單片機(jī)編程技術(shù),串行通信、攝像及視頻顯示技術(shù)而設(shè)計(jì)的一種訪客識(shí)別電控信息管理的智能系統(tǒng)。當(dāng)訪客通過(guò)按動(dòng)門(mén)鈴的按鈕，呼叫輸入模塊導(dǎo)通并發(fā)出信號(hào)，同時(shí)指示燈模塊的指示燈亮起，控制器接收到呼叫輸入模塊發(fā)出的信號(hào)，并將該信號(hào)傳遞給門(mén)鈴提示模塊，觸發(fā)其工作發(fā)出振鈴聲。當(dāng)住戶聽(tīng)到鈴聲，啟動(dòng)話機(jī)音頻輸出模塊和話機(jī)音頻輸入模塊，同時(shí)控制器控制門(mén)鈴提示模塊停止響鈴，訪客與住戶之間可以進(jìn)行對(duì)講。訪客通過(guò)呼叫音頻輸入模塊說(shuō)話時(shí)，話音信號(hào)通過(guò)音頻放大模塊輸出到控制器，控制器將放大的語(yǔ)音信號(hào)傳輸給話機(jī)音頻輸出模塊中，住戶即可聽(tīng)到訪客的聲音。而住戶通過(guò)話機(jī)音頻輸入模塊講話時(shí)，語(yǔ)音信號(hào)通過(guò)集成音頻放大模塊輸出到控制器，控制器將放大的語(yǔ)音信號(hào)傳輸至呼叫音頻輸出模塊中，訪客即可聽(tīng)到住戶語(yǔ)音。光聽(tīng)到訪客的聲音，沒(méi)有看到訪客的人，對(duì)住戶來(lái)講，還是存在一定的安全穩(wěn)患，該系統(tǒng)中的呼叫單元視頻采集模塊，通過(guò)與控制器輸出端相連的顯示模塊，將來(lái)訪者的圖像實(shí)時(shí)的傳遞給控制器，控制器通過(guò)其內(nèi)部處理后顯示在顯示模塊上，住戶通過(guò)圖像可以更快判斷來(lái)訪者的身份，決定是否給客人開(kāi)門(mén)，更加方便快捷。

4、、結(jié)束語(yǔ)

智能樓宇的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商愈來(lái)愈傾向?qū)踩婪懂a(chǎn)業(yè)的電視監(jiān)控、防盜報(bào)警、門(mén)禁系統(tǒng)、樓宇對(duì)講、智能停車(chē)場(chǎng)等建立在一個(gè)平臺(tái)上，實(shí)現(xiàn)資源共享，以適應(yīng)工程的智能一體化設(shè)計(jì)、綜合布線和施工的要求，避免資源的浪費(fèi)和工程的復(fù)雜性。安全防范產(chǎn)業(yè)的總體發(fā)展必將帶動(dòng)各個(gè)部分的共同發(fā)展，會(huì)出現(xiàn)“一榮俱榮，一損俱損”的局面。

綜上所述，本系統(tǒng)可以通過(guò)無(wú)線方式來(lái)實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)門(mén)鈴的提醒功能，又可以使主人第一時(shí)間與來(lái)訪者進(jìn)行通話，且還能實(shí)時(shí)顯示出來(lái)訪者的圖像，使住戶能夠快速辨識(shí)來(lái)訪者的身份，僻免盲目開(kāi)門(mén)導(dǎo)致的一些人身、財(cái)產(chǎn)安全隱患，增加了住戶的安全感，保障住戶的生命、財(cái)產(chǎn)等安全。樓宇訪客門(mén)鈴系統(tǒng)雖然在國(guó)內(nèi)運(yùn)用時(shí)間不長(zhǎng)，但已有長(zhǎng)足進(jìn)展，隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，樓宇訪客門(mén)鈴系統(tǒng)必將以星火燎原之勢(shì)，燃遍大江南北[3]。

參考文獻(xiàn)：

[1]石貴民、林陳楠、巫升權(quán)，基于WAP2.0的手機(jī)可視門(mén)鈴系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)，[期刊論文]，《武夷學(xué)院學(xué)報(bào)》，2013年2期。

第9篇：小區(qū)物業(yè)論文范文

    論文關(guān)鍵詞 攀爬入室盜竊 偵查 防范

    一、攀爬入室盜竊的危害態(tài)勢(shì)和案例

    新世紀(jì)以來(lái)盜竊案件有了哪些改變,攀爬案件在此過(guò)程中產(chǎn)生的惡劣影響和危害。伴隨“第五次犯罪高峰”的到來(lái),攀爬入室盜竊案件呈現(xiàn)出多地頻發(fā)的態(tài)勢(shì)。由于犯罪分子作案范圍廣、盜竊財(cái)物案值巨大,在盜竊過(guò)程中易于轉(zhuǎn)化成搶劫、、殺人等其他惡性案件等,給人民群眾人身安全和財(cái)產(chǎn)安全帶來(lái)極大的危害。

    這里以安徽省六安市為例,該市地處安徽省中部,改革開(kāi)放后市域經(jīng)濟(jì)得到較快發(fā)展、人民生活水平有了較大幅度的提高。隨著公路運(yùn)輸?shù)陌l(fā)展、鐵路尤其是動(dòng)車(chē)的開(kāi)通,六安市外來(lái)流動(dòng)人員增加,攀爬入室盜竊案件增加。

    2012年4月,該市破獲了安徽省掛牌重大系列攀爬入室盜竊案件。嫌疑人系退伍軍人,下崗后無(wú)固定生活來(lái)源,該人從2008年作案至今數(shù)十起,案件涉及財(cái)物金額共計(jì)40余萬(wàn)元。

    這起案件是該市撤地建市以來(lái),破獲的一起案值最大的、以攀爬為方式的入室盜竊案件。其中,一方面嫌疑人根據(jù)我市區(qū)南側(cè)住宅區(qū)集中密集的特點(diǎn),瘋狂作案,有時(shí)甚至一夜之間將整棟單元樓自一樓至頂樓住戶盜竊,在群眾中產(chǎn)生極大的恐慌。另一方面犯罪分子的反偵查能力較強(qiáng),這也為公安機(jī)關(guān)的破案帶來(lái)很大的難度,案件的偵破工作一度陷入僵局。

    刑事技術(shù)人員通過(guò)對(duì)嫌疑人作案特點(diǎn)的歸納和分析,對(duì)近年來(lái)發(fā)生的攀爬入室盜竊案件進(jìn)行梳理串并,由于作案時(shí)間跨度較長(zhǎng),犯罪嫌疑人作案手法日趨嫻熟,現(xiàn)場(chǎng)遺留的痕跡物證稀少,提取到的可疑使用的痕跡如足跡花紋也在不斷變化,整個(gè)串并案過(guò)程困難重重。

    功夫不負(fù)有心人,經(jīng)過(guò)抽絲剝繭的細(xì)致分析,刑事技術(shù)人員將已發(fā)生的攀爬入室盜竊案件50余起進(jìn)行了串并,并將相關(guān)現(xiàn)場(chǎng)提取的痕跡物證,涉案財(cái)物情況提供給偵查員,為整個(gè)案件的破獲奠定了基礎(chǔ)。最后,在有關(guān)偵技部門(mén)的配合下,一舉破獲該特大系列攀爬入室盜竊案件。

    二、新形勢(shì)下攀爬入室盜竊頻發(fā)的原因分析

    攀爬入室盜竊案件近年來(lái)在多座城市頻發(fā),歸納來(lái)看,原因主要有以下幾個(gè)方面:

    從社會(huì)角度來(lái)看,一方面,社會(huì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整,導(dǎo)致一些地區(qū)的青壯年進(jìn)入城市后,無(wú)法找到合適的工作,缺少固定的生活來(lái)源,部分人萌生了攀爬入室盜竊的念頭并付諸行動(dòng);另一方面,隨著物質(zhì)生活的不斷豐富,尤其娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展也導(dǎo)致了一些青少年被物欲所迷惑,為了過(guò)上紙醉金迷的生活,置國(guó)法于不顧,繼而走向盜竊犯罪的道路。

    從城市樓層發(fā)展及管理的特點(diǎn)看,隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,城鎮(zhèn)居民的住宅向聚居型、高層化發(fā)展,在引入物業(yè)服務(wù)、提高安全防范措施的同時(shí),仍存在一系列新的安全隱患:一方面,住戶因?yàn)槲飿I(yè)公司安保人員的進(jìn)駐小區(qū),安全防范意識(shí)產(chǎn)生懈怠,認(rèn)為小區(qū)安全措施較之以前的住宅周邊環(huán)境有了較大的改善,加之有門(mén)衛(wèi)保安的看護(hù),更加安全,不會(huì)再有被盜情況的出現(xiàn),從而放松了防范意識(shí);另一方面,主要是客觀條件的制約:一些小區(qū)物業(yè)公司在業(yè)主入住過(guò)程中,為了住宅區(qū)整體的美觀和高層住宅的安全考慮,不建議業(yè)主在住宅中安裝防盜窗、防盜護(hù)欄等防盜設(shè)施,這也為攀爬案件的發(fā)生變相提供了條件。

    從居民經(jīng)濟(jì)物質(zhì)生活有了較大幅度改善的現(xiàn)狀看,隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,住戶家中的財(cái)物結(jié)構(gòu)發(fā)生的深刻的變化:DV、平板電腦、筆記本電腦等高端電子產(chǎn)品已進(jìn)入尋常百姓家,家中存放數(shù)萬(wàn)元的首飾也并不鮮見(jiàn),更有住戶為了使用方便家中更放置大量現(xiàn)金。這些都在主、客觀上刺激不法之徒不惜鋌而走險(xiǎn)。

    三、攀爬入室盜竊犯罪的作案特點(diǎn)及偵破難點(diǎn)

    (一)攀爬入室盜竊案件的作案人群

    從作案人群來(lái)看,一類(lèi)為外來(lái)作案人群,外來(lái)作案人群主要有在本地逗留時(shí)間短,案件發(fā)案率在其到達(dá)到峰值,離開(kāi)后迅速降低,呈現(xiàn)出波浪型的特點(diǎn),就安徽省六安市來(lái)看,該案件的高危人群主要集中來(lái)源于貴州、四川;另一類(lèi)為本地作案人群,本地作案人員大多對(duì)案發(fā)現(xiàn)場(chǎng)情況較為熟悉,案件發(fā)案率有一定的集中性和連續(xù)性,作案手段也趨于穩(wěn)定的特點(diǎn)。從嫌疑人自身的特點(diǎn)來(lái)看,在實(shí)施此類(lèi)盜竊案件,犯罪嫌疑人自身往往具備良好的身體素質(zhì),體型偏瘦,掌握一定的攀爬技巧。

    (二)攀爬入室盜竊案件的作案特點(diǎn)

    對(duì)多層公寓住宅樓,犯罪嫌疑人大多借助住戶安裝的防盜窗、雨水管道、煤氣管道等物為落腳點(diǎn),向上攀登。對(duì)高層住宅樓,犯罪嫌疑人多采取潛入樓道后,借助樓道通風(fēng)窗、安全通道或樓頂平臺(tái)為起點(diǎn)進(jìn)行攀爬。

    作案過(guò)程中,犯罪嫌疑人常攜帶有便攜式的手電筒、手套、鋼鋸條、面罩、匕首等作案工具。在其通過(guò)窗戶侵入事主住宅后,犯罪嫌疑人主要針對(duì)客廳、臥室內(nèi)的財(cái)物盜取,盡量縮短作案時(shí)間。

    有些嫌疑人采用順手牽羊方式,將客廳、書(shū)房、臥室內(nèi)衣物、挎包轉(zhuǎn)移到無(wú)人區(qū)域進(jìn)行翻動(dòng),盜得財(cái)物后,將剩余物品隨手丟棄。一些慣偷甚至?xí)谑轮餍菹⒌姆块g進(jìn)行翻動(dòng)。偷盜財(cái)物只要以現(xiàn)金、首飾、電子產(chǎn)品等易于出手銷(xiāo)贓的物品為主。

    攀爬案件大多發(fā)生在夜間,一方面便于自身攀爬過(guò)程隱蔽,另一方面住宅住戶處于熟睡過(guò)程中,防范意識(shí)較差,夜間小區(qū)內(nèi)的安保人員警惕性下降。

    在作案前,盜竊作案團(tuán)伙成員間多采取分散進(jìn)入不同小區(qū)行竊或者在同一小區(qū)不同單元樓間進(jìn)行偷盜,單個(gè)成員作案不易被發(fā)現(xiàn),即使被發(fā)現(xiàn),單人也便于逃跑,成員分散行竊也擴(kuò)大其團(tuán)伙的不法所得。由于行竊時(shí)間較短,不法所得較多,犯罪嫌疑人往往一晚盜竊數(shù)家,更有甚者一夜之間在多棟單元樓間頻繁作案。

    (三)攀爬入室盜竊案件的打擊、偵破難點(diǎn)

    一是犯罪嫌疑人流竄迅速,抓捕難度大。鐵路、公路的高速建設(shè),在方便群眾出行的同時(shí),也同樣為跨省、市作案提供了便利。犯罪嫌疑人在行竊過(guò)程中,往往晚上到達(dá)一地立即作案,得手后立刻借助交通工具逃竄,跨區(qū)域、短時(shí)間在一地逗留為案件的偵查帶來(lái)很大難度。

    二是嫌疑人反偵察能力強(qiáng),破案難度大。此類(lèi)盜竊案件中,受過(guò)違法處理的、兩牢回歸人員、慣犯較多,反偵查意識(shí)較強(qiáng),在整個(gè)行竊過(guò)程中采取多種方式方法逃避打擊,常用方式主要以下幾種:(1)作案時(shí)通過(guò)戴手套,腳套等自帶工具,降低工具公安機(jī)關(guān)痕跡物證的提取率,以此逃避打擊;(2)作案時(shí)通過(guò)利用帽子、衣物等物對(duì)自身外貌特點(diǎn)進(jìn)行偽裝;(3)混淆視聽(tīng),對(duì)偵查員的偵查方向進(jìn)行干擾和誤導(dǎo)。進(jìn)入事主家中后,穿上事先準(zhǔn)備或事主的鞋子進(jìn)行行竊,在行竊完成后對(duì)作案時(shí)的進(jìn)出口進(jìn)行清理打掃。

    四、攀爬入室盜竊案件的偵破經(jīng)驗(yàn)及防范要點(diǎn)

    (一)攀爬入室盜竊案件的偵破經(jīng)驗(yàn)

    針對(duì)攀爬案件打擊的這些難點(diǎn),就安徽省六安市市在偵破此類(lèi)案件的一些經(jīng)驗(yàn),筆者總結(jié)了以下常用的幾種措施:

    (1)針對(duì)犯罪嫌疑人作案流竄速度快的特點(diǎn),在對(duì)作案特點(diǎn)進(jìn)行分析后,通過(guò)公安情報(bào)平臺(tái)對(duì)臨近地區(qū)近期類(lèi)似案件進(jìn)行分析后串并,將蛛絲馬跡串成線索鏈,達(dá)到信息共享,多方協(xié)力構(gòu)建偵緝天網(wǎng);(2)對(duì)中心現(xiàn)場(chǎng)及外圍現(xiàn)場(chǎng),犯罪嫌疑人遺留的諸如煙蒂、手套、痰跡等生物物證進(jìn)行提取,利用先進(jìn)的生物物證技術(shù),將嫌疑人的“生物身份證”入庫(kù)進(jìn)行比對(duì);(3)根據(jù)案發(fā)時(shí)間段通過(guò)對(duì)通訊數(shù)據(jù)的梳理碰撞,對(duì)可疑的通訊號(hào)碼進(jìn)行布控;(4)地方公安機(jī)關(guān)與監(jiān)獄系統(tǒng)積極互動(dòng)及時(shí)掌握攀爬案件嫌疑人的出獄后活動(dòng)狀況;(5)對(duì)已經(jīng)抓獲的犯罪嫌疑人,成立專(zhuān)門(mén)的預(yù)審小組,制定詳細(xì)的審訊方案,對(duì)案件進(jìn)行深挖,將團(tuán)伙中的其他成員一網(wǎng)打盡,對(duì)已發(fā)生犯罪事實(shí)搜集認(rèn)定,通過(guò)司法手段對(duì)犯罪嫌疑人嚴(yán)懲。

    (二)攀爬入室盜竊的防范要點(diǎn)

    遏制攀爬入室盜竊案件的高發(fā)態(tài)勢(shì),防范和打擊要兩手抓,兩手都要硬。就防范而言,一方面,在居家過(guò)程中,應(yīng)從家庭安防的硬件和自身觀念的軟件著手。針對(duì)攀爬案件從窗戶侵入的特點(diǎn),在家中廚房、書(shū)房、臥室等安裝有窗戶的房間安裝防盜護(hù)欄窗或防護(hù)欄,并在窗原子內(nèi)加入填充物增加犯罪分子的破壞難度;晚上休息或家中長(zhǎng)時(shí)間無(wú)人照看時(shí),將房門(mén)和窗戶保險(xiǎn)閉合,尤其在夏季天氣炎熱時(shí),為了透風(fēng)涼快將窗戶開(kāi)啟,或者在廚房做飯時(shí)為了通風(fēng)換氣將窗戶開(kāi)啟時(shí)忘記關(guān)閉而讓不法之徒有機(jī)可乘;將家中貴重物品存放銀行,不要將財(cái)務(wù)放在“老三柜”——床頭柜、衣柜、書(shū)柜內(nèi),在方便自己拿取的同時(shí)也為小偷提供便利。將財(cái)物放在家中不太顯眼難以找到的地方。提高自身的安全防盜意識(shí),是防止盜竊案件發(fā)生的關(guān)鍵。