房產論文精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房產論文主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：房產論文范文

信息化技術的發展，對各行各業都帶來了一定的沖擊，當然，對于房產檔案管理也是如此。信息技術在房產檔案管理中的應用，給傳統房產檔案管理帶來挑戰的同時，也給房產檔案的管理帶來了重大影響。

1.1促進檔案管理理念的轉變

隨著信息技術理念日益深入人心，人們對于信息技術的依賴度也越來越高，如今，信息技術改變了我們的生活、工作和學習方式，人類的活動已經無法離開信息技術。信息技術對房產檔案管理造成了重要影響，促使房產檔案管理者轉變原來的管理理念，加大信息化投入力度，向著信息化方向發展。

1.2促進紙質檔案向電子檔案的轉變

房產檔案以紙質檔案為主，管理過程中存在一些問題。隨著信息技術的應用，要將紙質檔案轉化為電子檔案，實現房產檔案管理的數字化。電子檔案的檔案資源進入信息網絡，可以進行資源共享；對于檔案中保存的錄音、錄像檔案，也可以采用轉錄卡設備，轉錄成數字文件，存入計算機中；對于檔案中的照片、圖片檔案，可以采用掃描儀進行掃描，將掃描的內容儲存在電腦里，紙質檔案向電子檔案發展，使用、管理起來更加便捷，促進了檔案管理工作的順利開展。

1.3實現檔案管理的網絡化

計算機網絡技術是信息時代的最好體現，它的應用，使原來的存儲信息的方式發生了深刻的變化。使用互聯網技術，人們可以不受任何時限進行溝通、交流，辦公中使用互聯網，大大提高了工作效率；在房產檔案管理工作中應用互聯網，進行檔案信息的交換。近年來，隨著電子政務的推廣、電子文件的普及，可以利用網絡，對房產電子檔案的信息進行收集、整理、鑒定、保管及使用等；把計算機技術與檔案管理工作相結合，促進檔案管理信息的豐富，提高了采集信息的準確度；建立數字檔案館，使房產檔案的管理實現網絡化。提高房產檔案管理的效率。

1.4促進檔案管理人員知識結構多元化

信息技術在房產檔案管理中的應用，要求檔案管理人員掌握檔案專業知識的同時，還要熟悉信息化建設。檔案現代化的管理，離不開通信技術和電子計算機技術，像多媒體、光盤存儲、網絡管理、信息安全管理等高新技術。房產檔案管理人員要想適應信息時代檔案管理的需求，就要不斷學習信息技術，不斷鞏固和發展自我，不斷提高自身綜合素質。

1.5有利于檔案資源利用實現社會化

房產檔案管理的目的是讓人們更好的利用檔案資料，因此，要利用網絡技術，實現檔案信息資源共享。企業可以建立一個企業網站，專門管理檔案，利用技術、人才的優勢，開發可公開的檔案資源，使用者可以在網上直接查詢檔案目錄，查閱自己所需檔案內容；也可以通過網絡宣傳企業的檔案管理工作，開展信息咨詢服務。

2促進房產信息化管理的建議

2.1建立房產檔案管理系統

為了促進房產信息化管理，就要建立房產檔案管理系統，這個系統的建立是以滿足信息化需求為前提的。要應用數據庫、超文本技術及元數據等現代化信息技術，開發出具有分析和決策功能的檔案管理系統，支持瀏覽、存儲、檔案的收集、檢索、檢閱管理、統計報表等，同時為使用者提供網上服務，滿足房產檔案一體化管理的需要。

2.2加強安全管理

2.2.1確保電子檔案的安全

為了保證電子檔案歸檔的安全管理，就要與信息部門合作，對于各類文件如何歸檔做出規定，從信息技術管理著手，確保檔案的安全性。

2.2.2做好房產檔案的保密工作

在信息化的房產檔案管理過程中，要制定相關的保密制度，根據檔案的重要程度可分為絕密保護、機密保護及一般保護三種類型。

2.3注重各部門的協作

信息部門主要負責信息技術平臺，提供相關的信息、技術支持；技術部門負責信息的收集、開發；房產檔案管理部門負責對檔案的整理、歸檔。要想實現房產檔案管理的一體化，就要理順這三個部門之間的協作關系，檔案的管理要與企業的整體流程相統一，打破傳統檔案管理的界限，實現文件檔案一體化管理。

2.4掌握現代信息技術

房產檔案管理工作要跟上時代的步伐，充分運用現代化信息技術手段，加大信息技術設備的投入。同時，檔案管理的工作人員，要不斷學習，調整知識結構，掌握扎實的檔案專業知識、了解相關的法律法規知識，同時還要學習先進的信息技術，以滿足檔案管理工作的需求。

3結語

第2篇：房產論文范文

【論文摘要】隨著我國房地產市場的繁榮發展，房地產業已成為我國財政收入的重要來源之一，但也給稅收征管帶來了很大的困難。文章就近幾年伴房地產業出現的較為嚴重的稅款流失現象做了分析，并對改進稅收征管工作提出了相應的建議。

【論文關鍵詞】房地產企業稅收征管

房地產稅收是國家和地方政府財政收入的一個重要組成部份。近年來，房地產業發展迅速，成為拉動經濟發展的重要力量和地方稅收新的稅源增長點，其稅收征管也日益成為了稅務部門關注的重點和難點。由于其范圍廣、稅費項目繁多、重復課稅、稅負不公、收入分散且隱蔽性強，給稅收征管帶來了很多的困難。漏征漏管的多，稅收流失嚴重，已成為制約產業經濟發展的“瓶頸”。以北京為例，2007年北京市地稅部門共清繳歷年稽查欠稅4.59億元，其中房地產行業就達2.56萬元，占欠稅總量的55.8%。本文根據房地產稅收征管問題的成因，針對如何解決這些問題進行了初步探討，以期進一步規范和促進房地產行業的稅收征管。

一、房地產企業稅收征管的現狀和問題

1、相關的稅收法規制度不完善

據了解，我國現行的有關房地產稅收方面的權威大法還是1951年頒布實施的《中華人民共和國城市房地產稅暫行條例》，盡管后來根據不同的歷史時期做過各種各樣的補充和修改，但作為上位法已經不能滿足現實社會的變化和需求，尤其是我國財產評估制度、財產登記制度不健全，而私人財產登記制度還沒有明確的法律規定。房產、土地、戶籍等有關管理部門與稅務機關的協作配合不夠，影響了稅收征管的力度，造成財產稅收的流失。同時目前在土地使用權的出讓和房地產開發、轉讓、保有諸環節涉及到的稅（費）種有10多個，相關的稅收政策正在不斷的修訂完善中，政策變化快難以掌握。

2、房地產企業納稅意識不強

一方面，有些房地產開發企業的財務人員對稅收政策學習不夠、理解不透。房地產開發企業大多數都是在取得土地開發權后，注冊登記的，財務人員就地聘請，開發企業的股東也只是房地產行業的行家里手，對稅收法規和政策了解不多、學習不多，加上工程開發前期投入較大，資金周轉較緊，造成了企業欠交稅款情況較為普遍。另一方面，房地產開發企業一般具有一定社會背景和社會活動能力，他們為了追求高額利潤，利用其自身影響力和擁有的各種社會資源干擾和影響著房地產稅收的征管。因此，他們在稅收上往往是能偷則偷，能逃則逃，“勇”于以身試法，納稅意識比一般的納稅人更差。

3、財務管理比較混亂

在房地產企業，不做賬、做假賬、記流水賬、賬務混亂等現象普遍存在。還有些房地產公司不按規定設置賬簿；將部分收入或預收賬款直接存入老板私人賬戶，不及時在會計上反映該部分收入，或將其混入其他往來賬戶；將預繳的營業稅、土地增值稅等記入預繳年度的扣除項目，違背了配比原則，減少了企業當年的利潤；與往來單位交叉攤計費用，將對方成本費用在本企業賬上反映，虛增成本費用，偷逃稅款；多頭開戶，隱瞞收入。這些不規范的會計核算，為其偷漏稅提供了方便，加大了稅務稽查的難度。

4、房地產經營項目難以管理

房地產企業對房屋的開發，要涉及規劃、國土、建設、房管等部門。但是目前這些部門相互之間的合作只處于相互約定和協商的狀態，遇到問題不能及時解決，必須召開部門問的協調會議才可解決，缺乏相應的激勵制約手段，未能實現信息共享，難以實現房地產行業稅源的源泉控制。使得一些房地產企業有機可乘，造成國家稅款的大量流失。

5、稅務征管能力不強

一是稽查人員配備不足，業務水平有待提高，稽查工作效率不高，查處力度不強，違規違法行為得不到及時糾正，也在一定程度上助長了違規者的僥幸心理。其次是稅務部門出于扶植企業發展、維護稅源的考慮，征管力度較弱，對于發現的違法違規行為，持“仁慈”心理，處罰較弱，以補代罰，以罰代刑，處罰決定得不到嚴格執行，往往流于形式。第三是行業征管手段滯后。目前，許多地方對房地產行業的稅收征管還處于“粗放”階段，特別是征管手段上還不能適應科學化、精細化管理的要求，信息共享難、操作處理慢。

二、加強我國房地產企業稅收征管的措施

1、完善相關稅收政策

我們要針對房地產稅收政策的一些缺陷，加大改進力度，力求每項政策科學、合理、可操作性強，不留漏洞。對自用沒有同類可比價開發產品的房地產企業，要求其提供法定評估機構的評估證明嚴格界定拆遷補償費，建立拆遷補償費列支的管理和審批制度；制定房地產開發企業建筑安裝計稅成本的基準定額，加強審核、管理力度，有效堵塞偷逃稅漏洞。

2、提高納稅意識

一個良好的納稅企業服務體系和精心策劃而有目標的稅法宣傳活動，對促進納稅企業守法至關重要。為了促進自覺守法。稅務機關必須通過良好的宣傳方法向納稅企業提供持之以恒、公正、禮貌和快捷的服務。宣傳方法應該是通俗簡明，達到即使是沒有受過多少教育的納稅人也能夠理解。同時稅務人員對不同的納稅人應采取不同的方法來宣傳稅法、規章、規定和通告，以便提高其遵章守法水平，從而減少對稅收的誤解。把申報納稅變成公民的自覺行為。還有加強稅務的信息化建設。隨著現代信息技術產業的發展，稅務機關不但可以通過網絡獲取企業和個人房地產方面的信息，為稅收征管其他環節提供基礎，而且可以通過與銀行等其他相關部門的聯網了解納稅人的收入及經營情況。而納稅人也可以通過網絡獲得多數納稅相關信息。尤其是電子郵件的廣泛使用可大大縮小征納雙方之間的交往成本?？梢姡瑢崿F信息化管理對于稅收征管的各個環節，都有促進作用。

3、加大房地產稅收稽查力度

為了防止房地產企業的偷稅漏稅，稽查人員在對房地產業開展檢查時，應做好以下工作：第一，實行主查人責任制，明確職責，加大考核力度。第二，每年都應重點安排若干戶房地產開發企業作為重點檢查對象，在開展全面性的稅收檢查基礎上，分析、剖析加強稅收管理的對策和措施，提出有效的辦法和建議。第三，加大對存量房交易完稅憑證的檢查力度，依法追繳應納稅。對違法行為，要加大曝光和懲罰力度。第四，各稅種檢查相結合，加強對實行核定征收方式的納稅人的稽查力度。國稅、地稅、財政、金融、審計等機構應加強聯手配合，互通營業稅、所得稅及其他稅種的納稅評估情況，相互印證，聯合開展對房地產的重點、交叉稽查。

4、實現房地產稅收一體化

在房地產稅收征管工作中，各級地方稅務、財政部門應以存量房交易環節所涉及的稅收征管工作為切入點，主動與當地的房地產管理部門取得聯系，建立有效的協作機制，加強信息溝通，整合征管資源，優化納稅服務。首先，各級地方稅務、財政部門應與房地產管理部門建立緊密的工作聯系，充分利用房地產交易與權屬登記信息，建立、健全房地產稅收稅源登記檔案和稅源數據庫，并根據變化情況及時更新稅源登記檔案和稅源數據庫的信息；定期將稅源數據庫的信息與房地產稅收征管信息進行比對，查找漏征稅款，建立催繳制度，及時查補稅款。其次要開展科技創新，開發“房地產稅費一體化管理”軟件，多方采集房地產企業的涉稅信息。同時建立健全部門間的協調與配合機制，明確部門職責。

5、提高稅務征管能力

一是要提高稽查人員的業務水平和政治素質。要在人員錄用上力爭吸收一些專業水平較高的人才，并定時組織培訓和學習，提高工作效率；同時對稽查人員加強服務意識和職業道德方面的教育。二是改進征管手段，提高科技含量。要不斷提高房地產稅收征管的科技含量，在稅務機關之間、部門之間、稅企之間充分實現網絡互聯、信息共享?？捎煞康禺a稅收一體化管理領導小組或政府信息管理部門牽頭，在政府共享平臺上搭建“房地產稅收一體化管理信息共享系統”，規劃、國土、房管、財政、稅務等部門相關信息要實現共享。同時加大以票管稅力度，全面推廣使用電腦版建安、不動產發票。

【參考文獻】

[1]趙晉林：當前我國房地產稅制中存在的主要問題[J]．涉外稅務，2004（4）.

[2]韓雪：我國現行房地產稅制的博弈分析[J]．稅務研究，2005（5）.

第3篇：房產論文范文

近年來，雖然房產檔案管理方法在不斷地改進和完善當中，但是步伐緩慢，效果不是很明顯，其中一個主要的原因就是相關人員對房產檔案管理數字化的管理模式的實現缺乏足夠的認識，對其重視程度明顯不足。不注重房產檔案信息采集的分析和歸類，將其單純的等同于簡單的文字處理工作，忽視了檔案管理工作隊企業經營過程中的重要的作用。因此，在實際的管理實施過程中，缺乏嚴謹的信息采集與分類環節，使得檔案材料歸檔與保存形式化，嚴重的破壞了信息的完整性，大大的降低了其使用價值，也耽誤了大量的時間，拖延了工作進度。

2．缺乏專業的人員指導和開展檔案管理工作

隨著社會的不斷發展和變遷，我們必須清楚認識到現代化的知識型檔案管理早已逾越傳統的手工勞動范疇。我國在房產檔案管理中缺乏對專業人才的投入，大多數檔案管理人員都不是畢業于檔案管理專業的人員，也沒有經過嚴格的審核和培訓，有些是臨時從別的部門抽掉過來補充人員短缺的，他們只是單純的認為檔案管理工作僅僅是資料的簡單收集、分類、存放，根本意識不到檔案管理工作對企業經濟發展的重要性。

3．有效實現房產檔案管理的數字化的若干措施

(1)提高房產業相關人員對檔案管理數字化的深層認識實現房產檔案管理的數字化的主要目的在于科學、系統的管理房產檔案，方便檔案的調用、查閱等管理要求，保證檔案的完整性、科學性和便利性，為企業管理者制定企業決策提供正確的依據。而一旦檔案資料在管理過程中因為管理不善，而導致檔案內容的缺損、不完整、記錄不規范，這必將在很大程度上降低檔案信息的真實性和實用性，從根本上失去了其本身存在的意義。房產企業檔案管理的發展水平在某種意義上受到人力、財力、物力等相關因素的制約。所以想要快速實現房產檔案管理的數字化，不斷地提高相關業務管理水平和工作效率，房產檔案管理人員應該注重從相關人員的思想認識上著手，深化員工對這一科學的管理模式重要性的認知，突出顯示出其在企業在未來市場競爭中的核心競爭力，著重強調其相對于傳統的管理模式相比所顯示出的巨大的優勢，讓其從根本上意識到實現房產檔案管理數字化的必要性，并在實踐中不斷地加大資金和人力的投入，更快更好的消除檔案管理工作中存在的弊端，推動檔案管理工作向著優質、高效的方向發展，促進房產檔案管理現代化的建設。

(2)提高檔案管理人員的業務能力，實現員工的專業化、規范化［2］數字化房產檔案管理，是一門集眾多學科于一體，對專業性和技術性有著較高的要求。數字化房產檔案管理人才，必須擁有全面系統的知識框架和敏銳的觀察和信息處理能力，才能在數字檔案建設過程中發揮出其作用。在競爭日益激烈的時代背景下，要想富有成效的實現房產檔案管理的數字化，管理部門必須建立一支有專業素養高、文化水平高、思想覺悟高、業務水平高的卓越的房產檔案管理人才。因此培養和造就高素質的既懂檔案管理業務工作，又熟練掌握辦公自動化技術的綜合型人才則對企業的發展戰略意義非凡。這就要求相關單位應該重視檔案人才的教育和培養，充分激發和調動檔案人員的自覺性、積極性，不斷地提高房產檔案人員的能力，打造出一直專業知識過硬、綜合實力超強的團隊。

4．結語

第4篇：房產論文范文

當今在市場經濟環境下，競爭激烈，如何求生存、求發展是擺在房地產開發企業面前的一個重要課題。通過設計、施工、材料、裝飾公司的選擇和資金的供給，對房地產開發進行有效的組織和管理，建造出適銷的開發商品。在同一開發環境下除了開發適銷對路的適應市場需求的產品外，最重要的是盡可能的降低建筑工程成本，降低產品銷售價格，最大限度的提高企業的投資開發收益，這是很多房地產開發企業必須重視的問題，也是工作難點和重點。因此在企業發展戰略中，成本控制具有極其重要的作用。

一、房地產開發成本控制的內容

房價是受成本影響的，成本低，房價可以適當降低，通過相對較低的銷售價，銷量將大幅上升，隨之而來的必然是利潤的大幅提升?！八猿颂峁┻m銷對路的房源外，房地產項目成本控制是房地產開發項目管理內容的重要組成部分”。房地產成本控制的內容包括項目策劃階段、項目設計階段、發包施工階段、項目銷售階段、技術創新與工藝調整階段。

（1）項目策劃階段

這一階段成本控制的內容是尋找項目、市場調查和投資評估。

（2）項目設計階段

設計階段的成本控制，是項目建設全過程成本管理的重點，因此開發商應該注意此階段的成本控制。

（3）發包、施工階段房地產項目

發包包括項目總發包、建安工程及設備材料采購發包。項目發包階段的成本控制是項目建設全過程成本控制的重要環節。房地產項目采用合同價款的方式較多，合同價款一般以國家或地方統一規定的預算定額、材料預算定額和取費標準為依據。承包方根據開發商提供的工程范圍和施工圖紙做出工程報價，最終工程費用按實際完成的質量數量進行結算。

施工階段的成本控制工作主要包括：

①編制成本計劃和工作流程圖，落實管理人員各自的職能任務。

②熟悉設計圖紙和設計要求，將工程費用變化大的部分和環境，作為重點控制對象。

③對經濟技術變更進行經濟技術比較，并進行預測和分析，嚴格控制設計變更。

④詳細進行工程計量，復合工程付款賬單，嚴格經費簽證。

⑤做好工程施工記錄，保存好各種文件圖紙特別是施工變更圖紙，為處理可能發生的索賠提供依據。

⑥定期進行工程費用超支分析，提出控制工程成本突破預算的方案和措施。

⑦及時掌握國家、省、市有關部門的各種定額和收費標準的變化。

⑧注重合同簽定。修改和補充工作著重考慮對項目成本的影響。

（4）項目銷售階段

這一階段的成本控制主要是銷售費用。一般情況下，房地產銷售費用為房地產銷售價格的2-4%，費用數額大，對房地產開發利潤的高低有直接影響。

（5）技術創新與工藝調整階段

在工程施工中，進行技術創新和可持續創新，包括新材料、新技術、新工藝“三新”的運用，對于企業在市場經濟的競爭中取得有利地位非常重要。

二、我國房地產企業成本管理落后的原因分析及措施

（一）我國房地產企業成本管理落后的原因

第一，房地產企業普遍都是“重開發，輕成本”。

第二，忽視了事前的成本控制

目前許多房地產企業對事前管理抓的力度還不夠，其重心大多還是在事中和事后。

第三，多數房地產企業在成本管理中的執行力度不夠。

再好的成本管理，如果沒有好的執行力將毫無意義。一些房地產企業雖然也建立了一套比較完整的成本管理制度，但在實際執行過程中卻是形同虛設。

第四，部分房地產企業的管理者的素質不高。

在傳統的計劃經濟體制下，企業缺乏主觀能動性，但在市場經濟條件下，房地產企業已經成為自主經營、自負盈虧的主體，但有些房地產企業的管理者并不能適應外部環境的變化，不能及時樹立市場競爭的觀念，缺乏創新，這也是造成目前有許多房地產企業成本管理相對落后的原因。

第五，沒有實行全面成本控制。

目前有許多的房地產企業沒有實行“全員、全過程、全要素和全方位”的全面成本管理。有些房地產企業認為既然成本管理的重點在設計階段，其他階段的成本不管理也影響不大；有些房地產企業認為成本管理是成本管理部門的事情，與企業的普通員工扯不上關系；有些房地產企業認為成本構成中最重要的是材料和設備，所以其他的成本費用就無關緊要；其實這些都是錯誤的觀念，任何微小的成本、任何的成本要素都應該納入成本管理的范圍，同時企業的成本是由于企業全體員工的活動而產生的，所以全面成本管理是房地產企業現代成本控制的核心。

（二）我國房地產開發成本控制的措施

我們看到目前我國房地產企業在成本管理方面有不少的欠缺，對房地產以后的發展造成不利的影響，這就需要采取有效的管理辦法和措施。

1、成本控制總體上應注意的問題

第一，成本控制控制的過程中要綜合考慮各方面目標

成本目標不是孤立的，它只有與質量目標、進度目標、效率、工作量要求、資源消耗等相結合綜合考慮才能有價值。不能一味強調成本控制而忽視了其他目標的實現，在項目實施過程中，成本控制必須與質量控制、進度控制，合同控制同步進行。

第二，成本控制要全面。

房地產項目的成本控制是貫穿于整個房地產開發實施過程，包括整個房地產開發建設及銷售過程中的所有費用。在成本控制中，要對房地產項目結構內的所有子項目或單項工程的費用實施控制，防止只重視主體工程項目成本，而忽視其他項目的成本控制；要對具體的房地產項目費用組成實施控制，防止只控制建筑安裝成本，而忽視設備和器具費用的控制；要對所有合同的付款進行控制；要對成本數量進行控制，對費用發生的時間進行控制，以滿足資金使用計劃的要求。

2、設計是成本控制的關鍵

從國內外實踐和數據來看，影響開發成本的是約占開發項目建設周期四分之一的設計前期階段，在初步設計階段影響成本的可能性為75-95%，在方案設計階段影響成本的可能性為35-75%，在施工圖設計階段影響成本的可能性為5-35%。由此我認為成本控制的關鍵在設計。

第一，開發商要有自己的設計思路，并在各個設計階段的審查中嚴格把關。一個產品要體現出本企業所要達到的目的，而不能只是由設計單位設計出來后再審核，這樣開發商的思路將受到牽制，很難實現開發商自己的目的。因此，設計階段應該遵循的途徑是開發商的構思--研討--咨詢--決策，只有這樣才能使產品適應市場或者可以說是創造市場。

第二，抓好設計中的新技術應用以滿足創作需求。經濟在發展，生活水平在提高，需求在變化。如何滿足這種變化的需求并創造新的需求，是房地產產品設計的要求和出發點。在設計過程中研究，掌握并應用新技術新產品提高科技含量，以滿足市場需要，創造新的需要和創造新的市場，唯其如此才能贏得顧客和市場。不過，那些過分豪華、超前的新技術或者與產品定位不協調的新技術應用不是開發商應追求的目標。

第三，嚴格控制設計中裝飾性設計。一些沒有必要的異形結構，裝飾性柱和梁及外架等，其費用往往很高，施工難度也大，對工期也造成影響，應進行嚴格控制，對確有必要的也應有一個投入與效益的分析和預測。

第四，優選設計單位。這是一個至關重要的問題，設計力量不僅體現在建筑學結構力學及各專業設計的水平，還要有相關法律法規知識，更要有設計經驗甚至是施工經驗。在設計委托是要選擇優秀的設計單位，不能因節約設計費用或其他原因而選擇小的設計單位，決不可因小失大，設計出一些殘次品甚至垃圾。

3、采購是成本控制的重點

這里的采購是指完成項目開發意圖，從開發商外部來獲取貨物或服務所需的過程，包括開發項目建安工程、材料設備、各類中介服務（如勘察，設計，銷售等）及咨詢等業務的發包或委托。很多都不是由開發商直接去控制成本。作好采購這個成本控制應該考慮以下幾個方面。

第一，要抓好招標工作。在招標過程中首先要發揮各專業部門的作用和積極性，這樣就要求專業主管部門必須設有專業業務能力強，事業心強的人員。

第二，組織好合同簽定。合同是責任雙方責任義務及解決問題的基本依據，合同簽定好壞直接決定開發項目的進展與效益。合同條款應盡量的全面和細致，在合同履行過程中要對容易發生爭議或出現問題的事項在合同中應規定定性定量的解決方法，不能用模糊用詞，合同條款必須只有一種解釋，以免在合同履行過程中扯皮，耽誤工程進展，使目標成本失控。

4、實施成本控制的動態管理

在完成了項目設計、采購之后，成本控制那就是開發過程中各階段目標成本的實現問題，主要是一個跟蹤分析、動態管理，這里以施工過程中較多發生的工程變更管理為例說明動態管理。

工程變更可以分為三類，第一類是屬于完善設計中的不足而形成的變更，第二類是開發商在項目實施過程中對原有設想、看法的變化而形成的變更，第三類是屬于現場施工管理協調而形成的變更。明確了這三類工程變更的原因，工程變更的成本控制就可以“對癥下藥”。

對于第一類的成本動態控制可以從三個方面進行。首先在規劃設計階段，要把本項目的作法、要達到的效果、設計人員對市場的研究、市場的亮點等內容一并體現在規劃方案中。二是在單體設計及施工圖設計中要由工程技術人員與設計院設計人員緊密溝通，將強制性的設計要求、技術規范、配套系統、質量標準、新材料等在設計過程中予以充分論證，最大限度的減少各專業之間的設計矛盾和控制復雜工藝。三是認真進行圖紙會審，會審不能流于形式。上述三個方面看起來是開工前的一個設計的動態控制，其實更是一個成本的動態控制，如果設計定位準確、各專業協調、則會大大減少在工程實施過程中的變更洽商，成本自然容易控制。

第二類主要是由于市場和開發商領導認識的變化。一個企業在項目策劃階段其總體思想框架、大體目標是成熟而且基本成型了的，如果定位發生大的變化，那么成本控制將成為空談。而對一些材料設備及諸如立面、磁磚顏色應該盡量在施工前確定而不要在施工中來化，否則勢必造成洽商的增多和成本的加大。

第5篇：房產論文范文

關鍵詞：房地產；稅收；籌劃

0前言

房地產開發企業涉及到的稅收優惠政策主要有：

（1）營業稅：

企業以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征營業稅。

將土地使用權轉讓給農業生產者，用于農業生產的行為，免征營業稅。

房地產企業自建自用建筑物，免征營業稅。

（2）土地增值稅：

建造普通住宅增值率未超過20%，則免征土地增值稅。

因國家建設需要，依法征用收回的房地產，免征土地增值稅。

以房地產進行投資聯營，聯營方以房地產作價入股或作為聯營的條件，將房地產轉到所投資的聯營企業中，免征土地增值稅。

一方提供土地，一方提供資金，合作建房，建房后按比例分房自用的行為，對于房屋所產生的土地增值，免征土地增值稅。

房地產開發公司代客戶進行房地產開發，開發完成后，向客戶收取代建收入的行為，免征土地增值稅。

在兼并企業中，對于被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的行為，免征土地增值稅。

對個人之間互換自有居住用房地產的，經當地稅務機關核實，可以免征土地增值稅。

個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經向稅務機關核準，凡居住滿5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿3年的，按規定計征土地增值稅。自1999年8月1日起，對居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時暫免土地增值稅。

我們可以利用國家的稅收優惠政策來進稅收籌劃提高企業的經濟效益。

1變房地產銷售為投資

按照現行稅法規定，以不動產投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不繳營業稅，而且自2003年1月1日起，對于以不動產投資入股后轉讓股權的行為，不再繳納營業稅。這種規定為房地產企業開展稅收籌劃提供了空間。如果房地產的購買方是具備一定條件的企業或公司，則可以考慮先以不動產投資入股，再向購買方轉讓股權的房地產銷售方式。例如：甲房地產開發企業，2007年度商品房銷售收入為2億元，按稅法規定計算的可扣除項目金額為1.6億元，如果直接出售需要繳納土地增值稅1200萬元，繳納營業稅1000萬元，城市維護建設稅和教育費附加100萬元。而如果甲企業與購買方乙企業達成協議，甲企業先以該房產向乙企業進行股權投資，稍后再以20000萬元的價格向乙企業轉讓該股權，則可以合法地免除了1000萬元的營業稅和100萬元的城市維護建設稅與教育費附加。同時，為了調動購買方乙企業參與籌劃的積極性，甲企業可以作出一些讓步，給予乙企業一定的利益補償，但是其數額應以甲企業節約的稅款1100萬元為限。

2利用土地增值稅的稅收優惠進行稅務籌劃

稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目金額的20%，免予征收土地增值稅。同時規定，納稅人既建造普通標準住宅，又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額；未分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不享受免稅優惠。在分別核算的情況下，如果能把普通住宅的增值額控制在扣除項目金額的20%以內，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負。

例如：甲房地產開發企業，2007年度商品房銷售收入為2億元，其中普通住宅的銷售額為1.15億元，豪華住宅的銷售額為8500萬元。按稅法規定計算的可扣除項目金額為1.6億元，其中普通住宅的可扣除項目金額為1.0億元，豪華住宅的可扣除項目金額為6000萬元。

（1）如果不分開核算（納稅人應該了解當地是否允許不分開核算），該企業應繳納土地增值稅為：

增值額與扣除項目金額的比例為：（20000-16000）÷16000×100%=25%

適用30%稅率。應繳納土地增值稅=（20000-16000）×30%=1200（萬元）

（2）如果分開核算，該企業應繳納土地增值稅為：

普通住宅：增值額與扣除項目金額的比例為：（11500-10000）÷10000×100%=15%，增值額與可扣除額低于20%，享受免稅優惠。

豪華住宅：增值額與扣除項目金額的比例為：（8500-6000）÷6000×100%=41.67%，適用30%稅率，應繳納土地增值稅=（8500-6000）×30%=750（萬元）。

分開核算合計共交750萬元，比不分開核算交1200萬元少交450萬元。

3合理定價的籌劃

依據《實施細則》第十一條規定，“納稅人建普通標準住宅出售，增值額未超過本細則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項扣除項目金額之和20%的免征土地增值稅；增值額超過項扣除項目金額之和20%的，應就其全部增值額按規定計稅。”企業可利用20%這一臨界點進行籌劃。設某房地產開發企業待售標準住宅，除營業稅、城建稅及教育附加外的扣除項目金額為A，銷售房價總額為X，營業稅、城建稅及教育附加為5.5%X，如果企業要享受起征點優惠，那么最高售價只能為X=（1+20%）（A+5.5%X），解得X=1.2848A，企業在這一價格水平下，既可享受起征點的照顧又可獲得較大利潤。如果售價低于X，雖能享受起征點優惠，但利潤較低。如果企業欲通過提高售價達到增加收益的目的，此時按增值率在50%以下的稅率即30%的稅率繳納土地增值說，對企事業來說只有當價格提高的部分超過繳納的土地增值稅和新增值的營業稅、城建稅及教育附加時，提價才有利可圖。假設售價提高Y，X為增值率20%時的售價，則新的價格為（X+Y），新增營業稅、城建稅及教育附加為5%×（1+7%+3%）Y=5.5%Y，扣除項目金額為A+5.5×（X+Y），假設增值率雖大于20%但小于50%，增值額為：（X+Y）-A-5.5%×（X+Y）。土地增值稅為：30%×（X+Y-A-5.5%X-5.5%Y）。企業欲使提價所帶來的收益超過新增的稅負而增加收益為30%×（X+Y-A-5.5%X-5.5%Y）+5.5%Y。

甲房地產公司建成并待售普通標準住宅，當地同類住宅的市場售價在11000萬元到14000萬元之間，已知取得土地使用權的金額為3000萬元，房地產開發成本為5000萬元，利息支出不能提供金融機構的證明，也不能按房地產開發項目分攤，當地政府規定允許扣除的房地產開發費用的扣除比例為10%。通過選擇籌劃方案可在保證售價較低的情況下，少納土地增值稅，增加企業利潤。上述案例中除營業稅、城建稅及教育附加外的可扣除項目金額為：3000+5000+（3000+5000）×10%+（3000+5000）×20%=10400（萬元），從而形成以下兩個方案：

方案1：公司既享受起征點優惠，又獲得最高利潤，則最高售價為10400×1.2848=13361.92（萬元），此時獲利為：（13361.92-10400-13361.92×5.5%）=2227.0144（萬元）。當價格在11000萬元至13361.92萬元之間時，雖售價上升獲利將逐漸增加，但都要小于等于2227.0144萬元。方案2：公司想通過提高售價再多獲收益，則提價至少要大于：Y＞30%×（X+Y-A-5.5%X-5.5%Y）+5.5%Y。則提價要大于1009.84（萬元）。即房地產總售價至少要超過1009.84+13361.92=14371.76（萬元），此時提價才會增加企業總收益，否則提價只會導致總收益減少。所以，當市場房價在11000萬元至14000萬元之間時，公司應選擇13361.92萬元作為房產銷售價格?？梢娖髽I在出售普通標準住宅時，通過合理定價進行納稅籌劃，完全可使自己保持較低價格并獲得較高的利潤。

銷售價格的定價策略，是房地產企業納稅籌劃的一個非常重要的方法，這不僅對土地增值稅會產生影響，同時對企業的營業稅及附加、企業所得稅等，都有重大影響。

4設立獨立核算的銷售公司

上面的介紹，說明了如何通過控制和降低房地產銷售時的銷售價來降低土地增值稅負擔的問題。但是其局限性在于往往要制定稍低的價格。如果房地產開發商將企業的銷售部門分離出來，設立為獨立核算的房地產銷售子公司，則房地產企業既能夠以比較高的價格實現房地產的銷售，同時又能夠合理地降低企業的土地增值稅負擔。甲企業（以下均不考慮加計扣除20%因素）原計劃以2400元/平方米的價格出售5000平方米的房產，扣除項目金額為840萬元，同理可知增值率為42.86%，企業需繳納土地增值稅108萬元，還需要繳納銷售不動產的營業稅2400×5000×5%＝60（萬元），城市維護建設稅和教育費附加60×（7%＋3%）＝6（萬元），印花稅忽略不計，合計繳納稅款174萬元，企業的稅后凈利潤為186萬元。而如果甲企業設立獨立核算的銷售子公司，甲企業首先將該商品房以2000元/平方米的價格銷售給該銷售公司，銷售公司再以2400元/平方米的價格對外銷售，則對于甲企業而言，仍然無需繳納土地增值稅，利潤為160萬元，但是需要繳納營業稅50萬元，城建稅及教育附加5萬元，稅后利潤為105萬元；其銷售子公司實現銷售利潤200萬元，因非房地產開發企業，不能加計20%扣除，且不能享受普通標準住宅增值率20%之內免稅政策，需繳納營業稅（2400－2000）×5000×5%＝10（萬元），城建稅及教育費附加1萬元，共計11萬元。其增值率為（1200－1000－11）÷（1000＋11）＝18.69%，需繳納土地增值稅為：（1200－1000－11）×30%＝56.7（萬元），其稅后凈利潤為132.3萬元，甲公司和銷售子公司共計實現凈利潤237.3萬元，通過設立銷售子公司比原銷售計劃多實現凈利潤51.3萬元。

5通過周密項目投資策劃進行稅收籌劃

第6篇：房產論文范文

本文通過介紹美國（MAI）估價體系在最高最佳使用分析及三種主要估價方法（市場比較法、收益法和成本法）等方面的操作辦法，結合案例分析，試圖比較中美兩國估價體系和方法的不同之處，希望能給讀者帶來一些啟示。

關鍵詞：最高最佳使用；假設空地；價外支付：“大尾款”；功能減值；外部減值

1.最高最佳使用分析的定義

最高最佳使用分析是要尋找到一種最合理、最可能的用途，并使得標的物業價值達到最大。物業是否達到最高最佳使用應從以下四個角度去衡量：

技術上可能（PhysicallyPossible）；

法律上允許（LegallyPermissible）；

經濟上可行（EconomicFeasibility）；

最大產出性（MaximallyProductive）

“技術上可能”，主要分析土地上可以建造怎樣的建筑物，以及在已有建筑物的情況下，在技術上是否可能對現有建筑物用途進行改建。這部分包括分析物業建筑物、地塊、位置、建造規范的限制、通達性可及性等方面。

“法律上允許”，主要分析在法律層面上，任何法律法規以及城市規劃對物業的土地用途或建筑物用途的特別限制，分析這些限制對物業的影響究竟是正面的還是負面的，分析將來是否有可能取消或更改這些限制，以及分析這些可能的調整是否會對物業價值有所影響。

“經濟上可行”，主要分析物業在財務上是否可行，測算物業是空地或假設為空地時，土地回報減去費用的值是否為正；如果土地上有建筑物，在考慮了各種費用和風險的情況下，物業的凈現值是否為正。另外，在物業用途轉變、翻新、改造（Conversion，Renovation，Alternation，簡稱CRA）的情況下，這些CRA是否可行。只有當進行CRA后物業的價值減去CRA的成本費用超過物業現狀價值時，進行CRA才在經濟上可行。

在美國的估計體系中，比較強調最高最佳使用時點的問題，即，某種用途在現在時點上是經濟上不可行的，但通過對未來市場發展和供求變化的預測，該種用途可能在未來某個時點上可行。例如，一塊待開發的空地由于位置比較偏遠，現在如果開發成住宅的話并不可行，然而通過分析市場以及推測未來的趨勢，可以得知由于相鄰城鎮發展迅速，該地區將在未來3年內成為新興住宅區，到那時如果開發成住宅在經濟上會變得可行，且收益豐厚。那么，該物業的最高最佳用途為保留空地狀態，待三年后開發成住宅。當然，在預測市場時必須考慮風險，否則會影響對未來市場的判斷，在分析經濟可行性，選取收益率時也應該充分考慮風險因素。另外，這在很大程度上受到兩國體制以及市場情況的差異的影響，最高最佳使用時點的問題在兩國的應用完全不同，這些差異將在后面章節介紹。

“最大產出性”，這方面評判的目的是為了發掘物業本身的潛能，要求判斷物業在滿足以上三點的同時，在何種狀態下，其價值能夠達到最大。對于空地和假設空地的情況而言，需要考慮最大利用開發密度、開發最合適的產品等方面的要求；對于已開發的物業，應判定其現時情況與在假設空地時確定的最理想的情況是否匹配。如不匹配，應在繼續開發、翻修、轉換用途以及拆除重建等多重操作渠道種進行論證和選擇。

2.兩國最高最佳使用分析的區別原因

美國房地產估價中的最高最佳分析是與其市場基礎扎實的特點相適應的，美國的房地產市場比較成熟，各種房地產交易頻繁、交易量大，參與者眾多，而且房地產各項不同權利都可以成為轉讓交易的內容，比如抵押貸款中的抵押權可以轉讓（貸款人可以將還款人的分期付款權益轉讓給第三方，這也是住房貸款證券化的基礎）房地產作為一種商品或投資的渠道，其任何可能創造價值的環節都可能被發掘出來，并被實現。這也就是最高最佳使用的意義所在。

相比之下，國內與美國在此項分析的實際內涵上有很大不同，其主要原因有：

1）土地制度不同：

在國內，由于土地所有者是國家，所有房地產的土地都是以劃撥、出讓或轉讓其使用權（即長期租賃）方式被使用。這樣一來，相比美國的土地制度，中國的土地使用更會受到出讓合同中出讓條件的限制。由于國家所有，因此對土地的各種使用必然需要得到所有人的同意，土地建設開發時是如此，在開發建成房地產后的使用也是如此。

在中國如果房地產要改變用途，在規劃許可的情況下，還會涉及政府的土地管理部門對出讓金的征收。土地出讓金有關政策的規定在增加土地用途變更程序的復雜性之外，還會帶來業主成本的增加。而且由于土地出讓政策比較有地域性的特點，操作的口徑不夠清晰，標準不夠透明，使得這部分成本的預測存在不確定性，使變更土地用途工作增加風險。

在美國土地私有制度下，土地僅受到規劃的限制，相對而言，土地用途的變更就簡單明晰，最高最佳使用分析的意義就比較重要。而在國內此項工作既困難、所涉及增加成本的測算又不確定，因此相對缺少實際意義。

2）土地規劃水平不同

中國的土地規劃水平較低，比較粗放，缺少完整的、針對性的規劃設定。由于對土地利用的詳細規劃設定得不夠細致，而且一旦設定后往往更新的周期又比較長。這樣一來，政府規劃部門對土地的使用規定就比較嚴格，不會輕易改變土地用途，不會輕易調整規劃。而一旦需要調整，所涉及的程序和審批又特別復雜、困難，使得有改建、改造（改變土地用途）需求的業主也很難得到規劃的批準。

3）房地產市場基礎不同

我國只有土地的一級市場，二級市場尚未形成。在中國房地產轉讓時受到的限制遠遠超過美國，比如，劃撥土地上的房地產轉讓先需要經過土地出讓程序，純土地也還不能直接轉讓，一般只能以在建工程的形式（在滿足已投資25％的條件下）轉讓，而且轉讓對象也有限制（只能是相應的房地產開發商）因此在中國首先不存在純粹的土地交易市場，其次在建工程的交易受到一定限制，再次作為完整的房地產，在轉讓中不同類型房地產的轉讓對象也有限制，比如，工業房地產的受讓人只能是企業，私人不能受讓。

因此，不同類型房地產市場有各自不同參與者，使得市場的參與程度相對較低。不象美國的房地產市場，投資者能自由參與到各種類型房地產市場中，形成成熟、廣泛的市場基礎。這樣也使得房地產市場中對土地資源的利用得到充分競爭，達到最高最佳。而國內房地產市場還不夠發達，基本上土地市場還屬于壟斷市場，競爭不夠充分，對土地資源的利用效率還比較低下，所謂“最高最佳使用”的需求也還不明顯。

3.最高最佳用途的分析

美國估價體系在進行最高最佳用途分析時，需要判斷土地在假設空地的情況下，何種用途是其最高最佳用途，以及地上建筑物是否需要改造、翻修或改變用途來達到其最高最佳用途。

空地

在土地為空地時，需要分析市場上的供求情況，判斷怎樣利用該空地能使其價值最大。

假設空地

何謂假設空地？當土地上已經建有建筑物，但是我們估價前提是假設建筑物需被拆除，稱為假設空地。此時土地的價值是來自于對其價值最有利的用途，而不一定是其現時用途。所以，假設空地時的最高最佳使用分析需要解決的問題是，如果假設土地是空地，它將被用做何種用途，以及土地上的建筑物應在何時被開發、開發成何種用途的物業能使它現在的價值最大。

如果地上有需被拆除建筑物，并且其土地作為空地時的價值減去拆除成本大于原房地產整體價值的時候，可以將物業假設為空地，消除拆除建筑物對整體價值的影響，以及判斷并消除是否存在外部減值（ExternalObsolescence，在中國的估價教材中稱為外部折舊，但它在本質上不是一種折舊，而是由于物業與外部環境、使用功能上不匹配而造成的物業價值的折損。關于這方面的內容，將在成本法一章中討論），并判斷在特定用途下土地價值達到最大。

地上已有建筑物

如果地上的建筑物不會使整體物業遭受價值損失時，即整體物業的價值大于或等于假設空地時的價值減去拆除成本，最高最佳使用的分析就將研究的問題轉化為，為了達到最高最佳用途，是否需要對物業進行翻新、轉換用途或改造。這時，衡量的標準是物業未來的經濟效益，以及物業對未來的使用者提供經濟利益的能力。判定物業經濟效益，具體的講，就是指未來租金和占有率水平達到穩定時，建筑物對整個物業價值提升的程度；對物業翻新、轉換用途、改造甚至是拆除的可行性以及具體應在何時進行這些措施。

另外，在某些情況下，可以不需要對物業進行翻修或改變用途就能使它達到最高最佳使用。比如說，擴大或限制物業的功能來達到產出最大，或者是重新定位產品，把它定位到不同的細分市場或消費群體上去。

例如，在一個低于最高可用容積率并且有剩余土地尚未開發的住宅項目中，繼續開發住宅，充分利用未用足的容積率，可以提升物業整體價值；把原先全天營業的餐廳，改為只在晚上高峰時段開業也可以提高其價值等。

在地上已有建筑物的前提下，物業的最高最佳用途通?？梢苑譃橐韵滤膫€類別：1）現狀；2）改建建筑物：包括維修維護、翻新以及轉換用途（必須在經濟上可行）；3）拆除建筑物（當土地價值減去拆除成本大于現狀價值，或大于改建后價值減去改建成本時，拆除建筑物在經濟上可行）4）臨時用途：指物業現在的用途雖然與規劃用途不符合，但是如果拆除并重建成規劃用途或者改建成規劃用途的話，其建成的規劃用途的價值減去拆除并重建的成本或者改建成本小于其現狀價值，這時保持現狀用途成為物業的最高最價用途。但是由于現狀用途與規劃用途不符，這種用途又被稱為臨時用途。

將要開發的物業

評估一個將要開發的物業在某種用途下的價值，要了解市場上最需要哪種產品，所以需要對市場供求情況進行深入的分析。

本質上來講，分析將要開發物業的最高最佳用途與分析地上已有建筑物建筑物業的最高最佳用途很相似。因為，該物業規劃將要開發的用途不一定是其最高最佳的用途，由此引起的外部減值就會降低物業的價值。

4.房地產市場與最高最佳使用分析的關系

從以上的介紹中，我們可以發現，最高最佳用途的分析必須緊密地和市場聯系在一起，因為最高最佳使用分析是要解決如何為標的物業尋找最高最佳用途的問題，房地產市場分析需要考慮的問題包括標的物市場供求情況、競爭情況、潛在消費者和終端使用者情況及未來市場發展趨勢等。所以，對于房地產市場的分析、判斷以及預測應是融入在最高最佳使用分析的過程中的。房地產分析應從宏觀和微觀兩方面入手來分析市場的供求關系。

宏觀分析應從市場總體的角度出發，通過分析人口、收入、就業等方面的信息，來顯示市場占有和吸收的情況。

微觀分析研究標的物業或競爭性物業在市場上的消化情況，從而研究該細分市場中的供求關系，以及市場消化情況。

它們之間相互聯系的橋梁是最高最佳使用的四個評判條件，即技術上可能、法律上允許、經濟上可行和最大產出性。

5.最高最佳使用分析與傳統估價方法間的聯系

除了我們所提到的，最高最佳使用分析應作為傳統估價方法的基礎和前提，最高最佳使用分析還應該應用到傳統估價方法測算具體價值中去。比如說：

在市場比較法中，可比案例土地在假設空地情況下的最高最佳用途和已開發建筑物的最高最佳用途，應分別與評估對象的最高最佳用途一致。

在成本法中，土地的可比案例必須與評估對象在假設空地的情況下的最高最佳用途一致。

6.最高最佳使用分析舉例

在某商業繁華地區現有一幢10年前建造的住宅物業（建筑面積1000平方米，占地面積1000平方米）計劃進行重新改造。目前在市場上，該地段同類型的新住宅單價是10000元平方米，該地段新增商業物業的單價是30000元平方米。該建筑物翻新成住宅的成本為500萬元，若重建成商業用房的話，需要拆除成本200萬元和重建成本1800萬元，若翻新改建成商業物業需要1000萬元，翻新后可實現的售價為22000元平方米。與此同時，相同用途、相同容積率的空地在市場上的售價為3000元平方米。問，怎樣才能使該建筑達到最高最佳用途？

若作為空地出售，可實現的價值是售價減拆除成本：

1000平方米×3000元平方米－200萬元＝100萬元；

若繼續用作住宅用途，但需要進行翻新時，可實現的價值是售價減翻新成本：

10000元平方米×1000平方米－500萬元＝500萬元

若改變其用途成商業，并重新改建現有建筑物時，可實現價值是售價減改建成本：

22000元平方米×1000平方米－1000萬元＝1200萬元

若拆除現有建筑，重新開發成商業物業時，可實現價值是售價減拆除、重新開發成本：

30000元平方米×1000平方米－200萬元－1800萬元＝1000萬元

所以該物業的最高最佳用途為改變其現狀住宅用途，改建成商業用途，并加以翻修。

雖然這只是一個簡單的例子，我們發現，最高最佳使用分析的本質是比較容易理解的，但是該例子所省略了的市場宏觀和微觀分析，正是最高最佳使用分析的基礎內容。

7.差異與啟示

在介紹了美國估價體系中最高最佳使用分析的一些內容后，回顧美國估價體系中最高最佳使用分析在實務中的應用，我們歸納了幾點差異之處：

兩國體制的差異造成了最高最佳使用分析應用的不同：由于美國土地實行私有化，并且土地交易發生得相當頻繁。在這種完全競爭市場里，每個投資者都希望自己的投資能夠得到最大的收益，所以對于他們投資的產品來說，如何最大化地挖掘物業的潛在價值就成為了投資者最迫切的要求。

在國內，由于土地制度在根本上與美國不同，土地受到了全方位的限制。對于最高最佳使用分析來說，待開發的物業又必須受到規劃限制條件的控制，受到法律法規的約束，這無疑縮小了最高最佳使用分析的施展舞臺。在國內，最高最佳使用分析在房地產投資咨詢領域更能發揮其作用，比如說，開發商在獲得土地后，可以在滿足所有限制條件的情況下，選擇開發的產品種類、開發的規模，來滿足價值最大的要求。

對于市場微觀的分析重視程度不同：在美國的估價體系中，最高最佳使用分析必須是基于市場，來源于市場的，這一點應該得到我們的重視。

我們在估價過程中，的確有部分內容是闡述宏觀市場走向的，但是到了微觀層面，市場分析就顯得比較單薄。在美國體系中，對于市場的分析不僅通過市場分析從宏觀角度看市場，更通過可銷售性分析從微觀角度出發，比如需求分析中的人口分析方面來說，一些美國的估價人員從一個社區的用水量來推算這個社區的人口。雖然說這樣的方法由于數據來源的問題，在中國并不可行，但是我們完全可以從適合我國國情的方面入手研究人口數量和人口變化，比如說，我們可以利用我國戶籍制的特點，通過社區的居委會來了解當地社區的人口及其變化情況等。

再比如，就收益率的選取來說，我們采用的是安全利率加風險調整值的理論做法，其中風險調整值部分一般都是憑借估價師的感覺和積累取值的，該部分的取值是否能夠反應市場情況還有待商榷。而美國估價體系中，對于收益率的選取是從市場中提取的，通過比較相同地區相同物業的收益率，來確定估價對象的收益率。相比之下，他們的做法顯得更為客觀。

我們也許會說，我國估價業務量巨大，任務緊急，無法對市場做如此深入的分析。但是如果我們把眼光放長遠一些，我們應該能意識到自身與國際水平的差距。那么我們就應該抽出時間，調動一些資源，靜下心來考慮一下如何提高自己的競爭力，因為我們不僅僅要在中國當地市場里生存，且已經暴露在全球化競爭的環境里。

通過以上分析對比帶給我們的啟示，我們可以先從以下幾方面入手，思考我們能夠改進的地方。

重視市場分析的重要性，建立相關數據庫：市場分析是我們估價行業的立足之本，我們必須總結出一套適合我們國情的市場分析手段。并且，我們建議進行市場分析的積累，建立市場信息數據庫并及時更新，這不僅可以為我們把握市場發展打下扎實的基礎，也可以為緊急情況下的數據調用做好二手準備。

完善理論研究：就拿本文中談到的最高最佳使用分析來說，我們應該深入地、全面地研究學習國外理論以及體系，從中找出值得學習的地方，并提高我們的不足之處，提升我們的理論水平。當然，這種研究不僅僅局限于最高最佳使用分析，所謂“師夷之長技”大概就是這個意思。另外，我們建議能將研究成果融入到估價教材當中，從教育培訓入手，提高我們估價人員的理論水平和實際應用水平。

8.小結

最高最佳使用分析的根據源于市場，用來反映市場真實情況，并且作為任何估價方法的前提和基礎。美國估價體系將最高最佳使用分析放在了一個很重要的位置上，其對最高最佳使用分析進行了全面、詳細的介紹。

第7篇：房產論文范文

[關鍵詞]實物期權；房地產投資

相對于金融期權而言,實物期權(realoption)是以期權概念定義的現實選擇權,是金融期權理論在實物資產上的拓展和應用。在資本市場上,期權賦予持有者權力但不是義務按約定價格買賣一種金融資產。同樣,企業在面對一個未來項目時有權利而非義務去選擇是否進行投資。實物期權理論和應用研究主要基于傳統方法評價實物投資。

一、實物期權的概念

實物期權的概念是Mvers教授在1977年提出的,他指出一個投資方案產生的現金流量所創造的利潤,來自于目前所擁有資產的使用,再加上一個對未來投資機會的選擇。也就是說企業可以取得一個權利,在未來以一定價格取得或出售一項實物資產或投資計劃,所以實物資產的投資可以應用類似評估一般期權的方式來進行評估。同時又因為其標的物為實物資產,故將此性質的期權稱為實物期權。由于期權具有執行某項投資行為的權利而沒有必須執行的義務,所以基于期權理論的項目投資決策可以最大限度地控制項目投資中可能的損失,同時獲得項目投資帶來的巨大收益。

從廣義來看,實物期權是在不確定性條件下,與金融期權類似的實物資產投資的選擇權,是一種把金融市場的規則引入企業內部戰略投資決策中來的思維方式;狹義地說,它是項目投資賦予投資者在進行項目投資決策時所擁有的在未來采取某些投資決策的權利,這些決策包括延遲、擴張、放棄項目投資等。

二、房地產投資的實物期權特點

第一,投資決策者對未來具有選擇權。由于房地產開發項目的階段性特點,房地產決策者對投資項目不僅在當前具有決策權,而且投資項目建設后,投資決策者仍有權根據投資項目的實際情況做出決策,也就是說投資決策者對投資項目具有一種未來決策權,主要有以下幾種情況:決策者不僅有權決定是否投資一個新的房地產項目,而且有權決定是否進行延期投資;投資決策者不僅有權在項目開展前決定投資規模的大小,而且有權在項目實施過程中改變項目投資規模的大小;投資決策者不僅有權在投資項目開展前決定投資哪一種類型的投資項目,而且有權在投資項目實施過程中改變投資項目;投資決策者不僅有權決定投資項目的開始,而且也有權決定投資項目的終止。

第二,房地產項目價值具有波動性。對房地產投資項目標的資產來說,其所涉及的風險因素眾多,如技術風險:主要指投資項目所采用技術的先進性、適用性、可靠性,同類項目之間科技競爭強度及區位優勢;金融風險:主要指市場利率、匯率的波動、通貨膨脹的水平以及資金的募集成本等;市場風險:主要指產品需求量的變動、市場競爭的激烈程度、建設生產資料的供應狀況以及市場的轉型(買方市場賣方市場);自然風險:主要指工程地質情況、自然資源情況以及氣候狀況等;社會風險:主要指投資項目所處的社會軟環境,具體包括社會信用風險、政治風險、以及政府是否廉潔高效等。正是由于房地產投資項目具有這么多的風險因素,并且每種風險因素又都有自己特定的波動過程、擴散過程、跳躍過程、均值自回歸過程,這決定了投資項目價值的波動性,進而決定了投資項目價值的波動性同其他金融資產一樣具有價值,也就是說投資項目所蘊涵的風險因素導致投資項目的期權價值。上述風險的綜合影響將體現在房地產價值的波動上。

房地產開發一般要經過可行性研究、規劃設計、建設施工、銷售等幾個階段,每個階段都存在巨大的靈活性和不確定性。因此,房地產開發過程可看作是一個序列投資的動態決策過程。決策者根據對來自技術、市場、管理、資金等方面風險的評價以及競爭中投資項目收益流的變化,靈活抉擇投資時機。房地產開發商在獲取土地后,在市場條件成熟且經可行性研究初步確認投資可行后,將進行后續投資,建設階段的后續投資相當于執行期權合約。如果市場前景不被看好,則暫時不追加后續投資,而是等待投資機會的到來。擁有土地就擁了由此帶來的一系列選擇權,可把獲取土地前的費用及土地獲取費解釋為期權費用,相當于買入一項期權。由于土地的保值特性,如后續期權得不到執行,損失的往往僅是為獲取土地而進行的前期分析費用,這部分費用與期權標的資產價格相比微不足道。

第三,房地產投資具有不確定性。由于房地產開發投資周期長、風險大,因此在整個開發過程中包含著很多的不確定性因素。從宏觀角度來講,主要有政策因素(貨幣政策、財政政策、固定資產管理政策等)、市場因素(房地產價格、市場信息、短期供求變化等)、突發因素等;從微觀角度來講,主要有知識因素(開發商個人的知識結構、對房地產開發投資的理論認識和實踐經驗等)、能力因素(房地產開發商的分析能力、決策能力、應變能力和創新能力等)、管理因素(房地產開發商在企業的制度管理、人才管理和經營管理等各方面的管理水平)、項目自身的條件等。所有這些因素都使房地產開發項目充滿了不確定性,使房地產開發商在進行房地產項目投資時面臨極大的風險。

第四,房地產投資具有實物期權特性。通過上述分析,可見房地產開發項目具有期權特性。超級秘書網

(1)房地產開發前期是可以緩沖的時間段,如前期市場調查、可行性研究等,但為取得土地而進行的分析往往受到時間的限制,取得土地后發生的費用,可行性分析、設計方案費等類似于期權費用。

(2)房地產開發、設計、建造的投資類似于買入期權的執行價格。

(3)房地產開發所產生的收益現值,類似于期權標的資產的市場價格。

(4)房地產在其開發過程的前期任何時間內可追加或減少投資,在其開發時則可以選擇投入。對于開發過程中可能存在的期權類型可以理解為有期限,但可隨時執行的美式期權,也可以作為有固定期限、只有到期日才能執行的歐式期權,此處的歐式期權可根據需要分段進行分析。

第8篇：房產論文范文

摘要:本文首先分析房地產企業財務管理現狀,針對存在的問題提出構建并完善財務管理體系,以此改善財務管理方法,提升財務管理水平,使財務管理系統能夠為高層決策者提供充足的管理決策信息,促進核算型財務向管理型財務轉變,有效降低企業運營風險,使財務管理成為企業管理的核心手段之一,最后說明構建并完善財務管理體系的步驟和具體內容。

關鍵詞:房地產企業財務管理財務管理體系

房地產行業是資金密集型的高風險行業,面對激烈的競爭,房地產企業要實現長期的發展,獲得持續性核心競爭能力,必須提高財務管理水平。財務管理作為企業管理的核心系統之一,應成為房地產企業實現長期發展戰略的有效管理控制工具。

一、房地產企業財務管理的現狀

目前,大部分房地產企業的財務管理還處于基本的會計核算的階段,尚沒有充分發揮財務管理在戰略實施方面強有力的作用。主要存在以下幾個問題:

1、在會計核算方面,缺乏用于支持管理和決策的信息,僅停留在記賬和編制財務報表的階段。

2、財務管理系統的統一和集中程度不足。許多房地產企業各個項目公司/項目部核算體系互不相同,財務軟件和核算標準不統一,難以保證向管理者提供統一可比的財務信息。

3、財務管理“被動反映型”的現象較突出,預測、控制、分析等管理職能基本處于空白。雖然許多企業不同程度上建立了工程預算和財務預算等基本機制,但其內容和管理方法距實現戰略的需求尚有較大差距。

4、由于缺乏統一明確的財務業務授權機制,有些企業的二級項目開發公司各自為政,自成體系,母公司無法有效地進行管理,造成公司的管理控制能力下降。

5、資金管理多頭、分散,客觀上增大了房地產企業管理和風險控制的難度。

二、構建房地產企業財務管理體系及其意義

針對上述房地產企業財務管理存在的問題,我認為要改善財務管理方法,提升財務管理水平,應當構建并完善財務管理體系。包括以下幾方面:

1、構建財務核算的體系平臺,從管理角度重新梳理財務會計核算基礎規范和業務流程,以標準、統一的財務數據為管理需求提供數據分析基礎。

2、建立管理會計系統,通過管理報告全面及時地向管理者分析企業經營狀況,實現管理信息動態收集和深入分析,為管理決策提供有效支持。

3、以全面預算管理為核心手段,實現戰略目標的有效分解和戰略實施反饋,實現對房地產開發項目全過程資金和成本監控,實現對二級項目公司及各職能部門重要經營和業務活動的預測、控制、反饋、修正動態循環,并與部門績效考核緊密聯系起來。

4、建立統一明確的業務授權制度,平衡各層管理者的權力與責任,明確規定各項業務的執行程序,提高管理的規范化與科學性,降低運營風險。

5、完善資金管理系統,實現資金集中統一監控與管理,提高資金效率,降低資金風險,利用資金有效控制實現對房地產企業整體的風險控制。

6、實現財務管理和房地產開發業務的信息一體化集成,充分借助于信息化手段,提高財務管理的效率,進而完善內外部信息共享平臺,實現在共享平臺上的動態決策和動態管理。

7、財務管理體系還需與包括人力資源管理體系、戰略管理體系、績效管理體系在內的企業其他管理系統進行不斷整合,形成有機的整體管理系統,最終達到房地產企業在平衡有效配置企業資源基礎上的持續發展。構建并完善財務管理體系其意義在于:促進核算型財務向管理型財務轉變,使財務管理成為企業管理的核心手段之一;為保障房地產企業發展戰略的實現,提供了有效戰略實施操作手段;為房地產企業提供了一個系統性的財務管理體系解決方案,使房地產企業財務管理系統能夠為高層決策者提供充足的管理決策信息;強化了房地產企業風險控制,能夠有效降低企業運營風險。

三、構建房地產企業財務管理體系的步驟和具體內容

(一)建立和完善業務授權制度房地產行業是高投入、周期長和高風險的行業,控制風險是財務管理體系需達到之首要目標。作為風險控制手段的載體,內部控制體系的建立與完善是房地產企業長期良性運行的有效保證。按照內部控制理論,企業完整的內部控制體系內容包括控制環境、風險評估、控制活動、信息與溝通、監控等五個要素,房地產企業應將業務授權制度的建立與完善作為強化內部控制體系的重點,因為它將貫穿于控制活動、信息與溝通和監控全過程,與業務流程緊密結合,直接影響企業管理控制方式和控制程度。業務授權制度包括三個層次:首要層次指明確授權對象;第二層次包括業務種類和權力類型;第三層次應具體規定審批依據和工作程序。

(二)完善財務核算體系

房地產企業財務核算體系的完善應以以下幾個方面為重點:

1、根據管理需求重新設計和調整會計單據

目前房地產企業采用的會計單據反映的信息量小,難以提供管理控制所必須的信息,因而應進行重新設計,將諸如合同管理信息、預算控制信息、授權審批信息等內容包括在單據之中,通過單據及時記錄經濟業務的重要內容,為管理者提供審批依據和決策支持,也便于利用會計信息系統收集和積累管理信息。2、科學設置會計科目

首先,根據《企業會計制度》的要求,調整并完善原先依據《房地產企業會計制度》規定設置的一級科目。其次,根據管理控制要求,科學設置二級以下的會計科目。例如在開發產品科目中盡可能細化核算對象,保證按產品名稱或樓號進行開發產品的歸集;在開發成本和銷售收入科目中,根據產品或樓號設置土地費用及下級明細科目、前期費用及下級明細科目等各項開發成本費用項目,細化成本對象,以便于房地產企業進行不同產品的盈利能力分析。第三,會計科目設置與全面預算管理結合起來。需要按照組織結構的特點實現收入、成本、費用類等損益科目和部分重點資產負債科目按部門進行數據歸集。

3、統一會計核算程序和規則

各個會計主體的會計科目設置要保持統一,在此基礎上可以增加適當的靈活性;各個會計主體的會計單據格式、種類和使用方法要保持統一;各個會計主體的財務數據記錄和歸集程序、賬務處理程序、結賬與會計報表編制和上報程序、報表匯總與合并程序要保持統一。

(三)建立管理會計系統

建立管理會計系統包括設立責任中心管理和設置管理會計報告體系。

1、設立責任中心

管理房地產企業的責任中心,是指按照管理目標,根據各職能部門、項目公司、項目部等組織單元承擔的職責,將其分別確定為成本中心和利潤中心。責任中心管理是按照每個責任中心的職責分別制定其績效考核標準,并通過責任中心績效報告的形式動態反映各責任中心每月、每季度和年度業務執行情況,進而能夠對各責任中心的業績進行客觀評價。

2、設計管理會計報告體系

房地產企業管理會計報告,需要向管理層及時反饋銷售/預售收入和進度、項目開發成本、項目管理、管理成本、綜合效益等信息,支持管理層的經營決策行為。房地產企業管理會計報告,可包括項目公司及其他二級房地產企業單體管理報告、房地產企業母公司綜合管理報告兩個體系層次,每個層次報告體系均包括多個分報告或分報表。

(四)建立全面預算管理體系

房地產企業的全面預算管理的基本內容包括:全面預算模式、預算的編制與執行、預算的考核與分析。

1、全面預算模式

根據房地產企業特點,建議采用以項目預算與資金預算為基礎的企業年度責任預算管理模式。項目預算是房地產企業以開發項目作為預算對象,對項目建設中將會發生的前期可行性研究、規劃設計費用、工程開發成本、開發間接費用、經營收入、借款計劃等內容進行的整體預算。資金預算是指房地產企業的母公司在對各責任中心的年度資金需求和使用計劃進行匯總后,根據整體資金狀況,對企業資金的整體協調運作所制定的年度規劃。年度責任預算是指房地產企業在確定各層次責任中心的基礎上,將整體計劃與目標層層分解至各責任中心。各責任中心作為企業總體預算的具體執行單位,負責編制、組織、匯總和完成本責任中心的年度項目預算及資金預算,從而保證公司預算總目標得以實現的一種預算管理模式。每個責任中心通過建立責任中心預算報表體系,及時將實際經營信息向上一級責任中心反饋,以此實現預算執行的跟蹤與控制。

2、預算的編制與執行

房地產企業全面預算的編制過程,需要上下互動,反復溝通。預算的執行控制工作主體首先是各個責任中心的負責人,他們需要嚴格按照預算控制實際業務。房地產企業預算執行控制需要與業務授權體系的內容緊密結合起來,如果某項實際業務是預算范圍內的業務,則可按照正常的審批程序進行;如果該業務是屬于預算外的業務,則需要按特定程序報至房地產企業最高決策層審批,并說明理由。這樣,能夠有效地控制預算外支出,增強企業的控制能力。

3、預算的考核與分析

房地產企業的預算分析與考核的總原則是月度分析、季度考核、年度總評,這是指:每個月各責任中心均要對各自預算的執行情況進行分析,房地產企業母公司進行匯總和分析總結,召開月度分析會議并查找出現的問題及原因。每季度按各責任中心該季度累計的預算實際執行情況,根據設定的績效指標對其業績進行考核,再與激勵和薪酬制度結合起來。每年度終了房地產企業需對全年的預算執行情況進行整體分析,總結主要的問題,并制定和修正下年度的經營目標,指導下年度預算編制和責任中心預算目標的分解。

(五)完善資金管理系統完善

第9篇：房產論文范文

關鍵詞：利率風險；利率敏感性缺口；持續期缺口

目前我國利率市場化已經全面實施，宏觀經濟的過熱或低迷、國際金融市場利率的變動等都會引起國內市場利率的大幅波動，影響商業銀行的成本和收益，選擇適合自己的管理方法，建立有效的利率風險管理系統非常重要。

一、利率敏感性缺口分析和管理辦法

（一）利率敏感性缺口分析

利率敏感性資產（ISA）與利率敏感性負債（ISL）是指在一定時期內可重新定價的資產和負債，包括浮動利率資產和負債，以及在分析期內到期的固定利率資產和負債。兩者的差額即為利率敏感性缺口(ISG):ISG=ISA-ISL，當利率敏感性資產大于利率敏感性負債時，ISG>0，稱為正缺口，存在正缺口的銀行稱為資產敏感型。當利率敏感性資產小于利率敏感性負債時，ISG<0，稱為負缺口，存在負缺口的銀行稱為負債敏感型。當利率敏感性資產等于利率敏感性負債時，ISG=0，稱為零缺口，存在零缺口的銀行稱為敏感平衡型。

（二）管理辦法

1.主動性策略是銀行根據對利率走勢的預測而有意識地留下正或負缺口的策略。管理人員首先要預測利率的變動方向，在對利率走勢做出判斷后，就可以根據具體情況調整資產負債結構，利用利率變動來獲取更大的凈利差收入或減少損失。當預測利率上升時，保持正缺口，增加的資產利息收入將超過增加的負債利息支出，從而使凈利息收入增加。當預測利率下降時，則保持負缺口。

2.被動策略也稱“免疫策略”，其核心在于保持利率敏感性資產和負債之間的平衡，使缺口值為零或很小。采取主動性策略的關鍵問題在于利率預測的準確性上，如果利率走勢與預期相反或利率變動不如預測的來得那么快，則銀行將蒙受損失。此外，即使利率走勢預測準確，但如果利率實際變動幅度較小，則采用主動策略就可能得不償失，調節資產組合是要付出代價的。所以，一些小規模銀行由于缺乏利率預測能力或缺乏調整資產組合的手段，往往采用被動策略。

二、持續期缺口分析和管理辦法

(一)持續期缺口分析

持續期是金融工具未來現金流現值的加權平均與其現值之比，它衡量了未來預期的現金流的平均期限。

市場利率的上升會導致銀行固定利率的資產和負債的市場價值下降，且銀行資產和負債的期限越大，隨著市場利率上升時，其市場價值下降的幅度也越大。因此，持續期可以用來衡量資產負債的風險程度，持續期越長、利率風險越大?？梢钥闯?，利率變動對一家銀行的股本或資產凈值所產生的變化依靠三個關鍵的素：

1.持續期缺口的大小。在利率上升時，資產的持續期長于其負債的持續期（正）的銀行，資產價值下降的幅度要大于負債的價值，因此銀行凈資產價值會下降。當利率下降時，情況相反。

2.利率(Y)變動的幅度。變動幅度越大，銀行承受的風險也越大。

3.銀行的規模。銀行規模越大，對于任何給定的利率變動，其凈值變化會越大，反之，其凈值變化會越小。

（二）管理辦法

1.主動性策略是銀行根據對利率未來變化的預測做出的，保持適當的持續期缺口，以獲得利率變動帶來的收益或減少損失。如果預測市場利率將上升，應減少持續期正缺口或擴大其負缺口，將缺口調整為負值，使未來資產價值的下降幅度小于負債價值的下降幅度，從而使銀行凈資產收入得以增值。如果預測市場利率將會下降，則可采取增加正缺口或減少負缺口的方法。

2.被動性策略指在保持銀行凈值的相對穩定，采用零缺口（“完全免疫”）或微缺口(“部分免疫”)的方式避免利率風險。具體就是使一家銀行的資產持續期正好等于其經杠桿調整后的負債的持續期，無論利率如何變動，資產的收益與負債的成本以相同的幅度同向變化，從而有效避免利率風險。部分免疫的策略是從資產負債表中調出一部分資產和負債，進行持續期搭配，使資產和負債的持續期平衡，保持這部分資產負債價值不受利率變動的影響。

三、利率敏感性缺口與持續期缺口管理方法的比較

（一）利率敏感性缺口管理方法的優點和缺陷

優點有：第一，該管理方法簡便、易于理解。就缺口分析而言，通過直接觀察各時間段內利率敏感性缺口正負及大小，就可以大致了解銀行所呈現的利率敏感性類型及利率風險大小。第二，管理成本低。該管理方法也存在明顯的缺陷。因此，銀行要做到對利率的變化有準確的預測；缺口的調整要先于利率的變化。在激烈的競爭中銀行改變資產負債結構調整缺口往往受很多因素的影響和制約，缺口調整將變得非常困難。同時，缺口管理要將資產負債按一定的時期加以劃分。劃分時期的不同，利率敏感性缺口的數值也不一樣，有時甚至出現完全錯誤的信息，將正缺口表示為負缺口，或將負缺口表示為正缺口。利率敏感性缺口管理忽視了期權性風險和基差風險。

（二）持續期缺口管理方法的優點和缺陷

持續期缺口管理方法具有以下的優點:（1）它對整個資產負債的利率風險提供了一個全面的衡量。持續期從長期角度觀察問題，有利于制定更為連續、更為系統的管理戰略。（2）充分考慮了每項資產負債在未來的現金流入或現金流出的時間價值，從而解決了利率敏感性缺口模型中分析期的劃分受主觀影響的問題。

四、現實選擇

利率敏感性缺口法來衡量利率風險更適合我國商業銀行現階段的利率風險管理狀況，其理由為：一方面，利率敏感性缺口法是以原始成本為基礎來計算資產負債價值的。另一方面，利率敏感性缺口法主要反映利率變動對利息收入的影響。隨著我國利率市場化的全面推進，商業銀行面臨的利率風險會越來越大，目前我國商業銀行還不具備推行全面的持續期缺口管理的條件。

參考文獻：

[1][美]米什金(李揚等譯)。貨幣銀行學[M].中國人民大學出版社，1998

[2]洛倫茲?格利茨(唐旭等譯)。金融工程學[M].經濟科學出版社，1998