房地產形勢分析精選(九篇)
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第1篇：房地產形勢分析范文
邁向了21世紀的人類社會，經濟發展出現了一個明顯的趨勢，即以高科技信息為主導的新型產業的崛起，推動了經濟領域的一場空前革命，人類已經進入了新經濟時代。房地產業的增長也受到新經濟的強烈沖擊。
1.新經濟必然伴隨著新規則。這不僅為制度創新提供了更廣闊的空間，同時也強化了對制度的需求，加速并深化經濟體制的轉變。隨著房地產市場的日浙成熟，產業系統的組織能力得到加強，從而使依賴于產業內部結構的各種動力因素對該系統的發展起到更為顯著的作用。
2.新經濟以知識經濟為顯著特征。知識在社會生產過程中的滲透，促進了生產迂回化、專業化發展和要素生產率的提高，帶來人類各種財富的加速增長。經濟發展水平提高為產業成長提供了更堅實的物質、知識基礎和更廣闊的發展空間。以知識為基礎的經濟增長將一改過去主要依賴于稀缺資源投入規模的模式，轉而強調知識、信息服務于用戶的有效性，提倡敏捷制造和商品的個性化。借助于通訊科技的迅猛發展而掀起的網絡革命，為新經濟運行模式提供了支撐，并進一步促進了經濟全球化進程和知識信息的傳播利用。由于知識資源的非稀缺性，即非排他或重復使用，從而具有使用越多其價值創造越高的特征，使得依賴于不可再生的自然資源的經濟形態得到改變，支持了經濟的可持續發展。
二、房地產業增長面臨的新動因
房地產業是指“從事房地產開發、建設、經營、租賃、抵押、信托以及維修、裝飾等經濟活動的行業”。受傳統體制和發展水平制約，我國房地產經濟的增長幾乎一直是以物質生產環節的投資為主要推動力量的。建筑業盡管在官方口徑中被列為第二產業，但我國房地產業的成長與建筑業有著特殊的密切聯系。建筑業不僅是房地產業中不可缺的物質生產環節，而且是我國房地產業迄今發展歷程中的主導環節。這也是某種程度上使我國房地產業運行至今難以完全擺脫生產導向的軌道，因而忽視了市場需求的改變。新經濟時代，隨著人們收入水平和知識水平的提高，在房地產市場上，服務需求遠比物質商品需求更具有彈性，且服務需求形式擴展也比物質商品更多更廣。目前，房地產服務需求不僅包括對作為最終消費品的所謂消費者服務的需求，還包括對作為眾多社會生產環節的中間投入品的所謂生產者服務的需求。一旦真正步入市場需求導向的軌道，房地產業的生命力就必然從滿足日漸飽和的物質商品需求轉向滿足不斷產生的服務需求。也就是說，房地產業的運行核心必然從物質生產環節轉向服務生產環節。這種產業核心的轉移，具體將依托于以下動力因素：
1.消費者服務的增長。首先是在收入提高、知識占有更充分以及以信息技術為主的高科技支持下，房地產消費者的服務需求將在規模和種類上快速增長，消費者服務部門將有相應的供給規模和業態種類的增加，如維修、裝飾、家政等私人服務和現代社區服務行業的進一步成長，從而在房地產業領域內形成更長的產業鏈進而交織出更廣泛的產業網絡。關于房地產業的消費者服務增長情況，在此有必要作一些經驗性的分析：
（1）隨著觀念更新，人們對于傳統服務業，主要是各種私人服務業的地位低下、收入微薄的看法已得到極大改觀。許多傳統消費者服務行業如房地產業也正融入現代知識與技術，其自身得到發展。
（2）對于現階段我國的發展狀況而言，消費者服務具有較高的收入需求彈性，消費者收入水平的提高，無疑為這類服務行業提供了更大的增長空間；
（3）婦女就業的增加以及個體、私營經濟的迅速發展，也從供求兩方面為消費者服務增長創造了有利條件；
（4）網絡通訊技術的社會化應用，為形成由各類商品與服務的生產、分配、交換、消費構成的經濟網絡系統提供了支持，促使消費者服務在更廣泛有效的分工協作基礎上形成更多的新興業態和穩定的發展基礎。如近年來綜合布線的普遍引入，對物業管理、社區服務發展起到了極大的促進作用。2.生產者服務的增長。作為中間投入品的生產者服務，如房地產開發、管理、銷售、租賃、抵押、信托等日漸繁榮，生產者服務的迅速增長也成為房地產業增長的新動因。根據現有按經濟活動類型統計的數據整理后發現，住宅建設和一系列屬于生產者服務行業的增長是推動我國房地產業整體增長的主要因素。
（1）住宅建設作為房地產經濟運行中提供物質產品的主要生產環節，盡管仍保持較高增長率，短期內仍體現出相當的成長性，但一定程度上講，政府對于形成目前住宅商品供銷兩旺局面起了很大作用，而如果長期以較高的住宅建設投資規模來保持房地產業的增長點，勢必無助于改變整個產業偏重并依賴整個物質生產環節的格局；
（2）技術進步導致物質生產領域勞動生產率提高從而就業相對縮減，這是現代社會經濟的一大顯著背景；
（3）隨著居民收入水平的提高，房地產業的發展不可忽視。物質產品的需求逐步飽和及服務需求不斷衍生的趨勢，而現在距離2010年我國人均住房面積目標的實現不過是幾年的時間，因此，近期以住宅建設為產業的新增長點，在滿足消費者直接需求的同時，還應重視物質產品生產為各類房地產服務的發展提供載體的功能，即住宅業應同時作為一種生產者服務行業而得到新的發展。
3.網絡經濟為房地產業注入了新的理念與活力。在高科技廣泛應用的新經濟時代，網絡與房地產業結合是一種發展趨勢，成為房地產業的“推動劑”。由于房地產商品屬于區域性
商品，不同區域的房地產商品信息量流通較少，對開發商和購房者都造成了一定的困難。網絡的參與就打破了區域性的限制，縮短了各種信息流通的時間，大大降低了資源、物源、信息源的傳遞和處理的成本。網絡對房地產這個傳統行業帶來巨大變化，使其更為規模化、規范化。
（1）網絡為房地產業提供全面營銷信息技術服務。互聯網提供了企業與顧客雙向交流的通道，使房地產企業得以發展規模化的交互式的市場營銷方式。這種交互式的市場營銷方式一方面讓企業更直接、更迅速地了解顧客的需求；另一方面，使房地產企業有更多的空間為用戶提供更具價值的售前服務和售后服務。互聯網的商業從跨時空交易、交易現實的虛擬實現、交互式營銷、網絡市場以及整合性等方面給房地產市場營銷方式帶來了一場深刻的變革，也促進了房地產業新增長。
（2）定向銷售，中國互聯網用戶67％是25-40歲，受教育程度為大學及以上，屬中產階級或高層教育界人士。這部分群體購買力強且具有很強的市場影響力，同時隨著住房商品化和購房分期付款的支持，購房群體的年輕化趨勢更加明顯。互聯網用戶和購房者的趨同性，給網絡營銷帶來了巨大商機。
與網絡結合，開拓房地產業未來，出現了房地產業與網絡共舞的信號。我國房地產業別無選擇，只有緊緊依托于網絡的應用和發展，加快實現與網絡的結合，中國的房地產業才能贏得更廣闊的發展空間。
第2篇：房地產形勢分析范文
房地產業市場失靈對策
0引言
隨著2008年全球經濟危機的爆發，關于我國房地產泡沫化、壟斷化的論斷就層出不窮。房地產業作為我國的支柱產業，其發展直接帶動了消費、投資以及其他相關產業的發展，然而，房地產業的高壟斷性、高利潤性一直成為人們議論的焦點。以下謹從市場失靈的角度分析房地產行業的不健康發展狀況。
1房地產市場失靈的表現形式
市場失靈又稱為“市場失效”或者“市場缺陷”，是指自由競爭的市場機制在其運行過程中產生了缺陷或弊端，從而不能實現某些合意的社會經濟目標，只能通過或最好通過公共活動的方式來解決。房地產業作為一個我國相對較新的產業，隨著我國城鎮住房體制的改革以及人們收入水平的提高而蓬勃發展，已發展成為我國的支柱產業。雖然房地產也是一種商品，但是這種商品具有不同于一般商品的特殊屬性，這導致了房地產市場失靈具有客觀必然性。
1.1房地產市場的壟斷性導致市場失靈
1.1.1房地產位置的固定性、高度的異質性、極低的相互替代性造成的產品性質壟斷。房地產是不動產，固定在一個特定的位置，使它不能像農產品和日用品那樣在市場上自由流通，形成永遠固定在某個位置的天然壟斷。同時，房地產也是一種高度異質性的商品。由于土地是不可移動的，每個房地產所處位置的自然、社會、經濟條件的差異，以及建筑物式樣、朝向、規模、裝飾、設備等方面的千差萬別，更強化了房地產的異質性。而產品異質性越強，壟斷的可能性越大，生產者對價格的操作機制也就越強，削弱了市場機制的發揮，導致了資源配置的不合理，一定程度上造成了市場的失靈。
1.1.2房地產價值的高昂性造成的資金壟斷。房地產業是一個資金密集型產業，從土地的開發投資、投入生產到裝修配備，每一環節都需要高昂的資金支持。而資金密集的投入也使房地產成為一種價值高昂的“奢侈品”，使房地產業從生產到銷售都對金融信貸有著高度的依賴性。而金融信貸對申請人有一定的限制，從而擠出了一部分的投資者和消費者，使得市場缺乏競爭，導致了市場資源配置的失效。
1.1.3房地產的稀缺性造成的壟斷。土地本身是稀缺資源，再加上土地市場的壟斷性，從而使獲得土地的房地產商具有壟斷優勢。
1.2房地產的外部性導致的市場失靈
由于房地產與周圍環境不可分割，所以其價格常常受周圍房地產及環境變化的影響，而且影響的范圍很廣，涵蓋了正外部性和負外部性。具體表現在：一定區域內的房地產項目之間相互影響。如福州大學城的落成直接導致大學城周圍房地產項目身價大增，表現出較強的正外部性。房地產對市政設施和各種社會職能部門有很強的依賴性。隨著政府公共設施的建設，即使邊緣地帶的房地產價格也會大幅上漲。同時，交通的便捷與否，治安狀況的好壞，甚至鄰居素質的高低都會極大地影響消費者的效用。一般認為，外部性的存在是市場機制配置資源的缺陷之一。因此，房地產的外部性使房地產市場僅靠市場機制往往不能促使資源的最優配置和社會福利的最大化，不可避免地造成市場的失靈。
1.3房地產市場信息的不對稱性導致的市場失靈
信息不對稱就是交易雙方掌握的與交易有關的信息在準時性、全面性、及時性、連貫性方面存在差別。在各種產品市場均有不同程度的體現，而房地產商品的特殊性決定了它在房地產市場中的表現更為明顯。主要表現在以下幾點：
1.3.1房地產商品生產過程復雜，涉及領域繁多，涉及面極廣，導致消費者難以確定商品的質量。
1.3.2房地產商品隱蔽工程多，很多工程都是在前一個工程的基礎上施工，又被后一個工程覆蓋，難以進行全面的檢查。
1.3.3房地產商品地理位置，設計構造各不相同，即高度的異質性決定了消費者不能通過“貨比三家”的原則來進行比較選擇，導致了房地產商品信息的壟斷性很高。
1.4房地產的公共性導致的市場失靈
根據經濟學原理，公共物品的市場一般會失靈。由于市場的本質是以私人利益最大化為導向的，因此市場缺乏提供公共物品的動力。房地產本身是一種私人物品，其產權或使用權內的土地、建筑及裝修都屬于私人物品。但由于房地產最主要的構成部分土地是國有的，同時房地產總是和城市道路、公共交通、水電煤供應、通信、社區服務等公共設施聯系在一起，外部性極強。而這些公共設施都是政府提供的公共物品，房地產依附于這些公共物品上，使得房地產也具有了公共物品的某些屬性。于是，一些房地產商就利用房地產公共性這一特點，刻意炒高某些地段的房價，也就是所謂的“搭便車”，造成了社會資源配置的不合理。
1.5社會分配的不公導致的市場失靈
在分配領域，單純依靠市場機制的自發作用不可能完全實現收入的公正分配。但是，房是人們的基本生活資料，關系到社會的穩定。況且，住房又是一種價值高昂的產品，并非每個家庭都能承受。因此，政府有必要干預住房市場，幫助低收入家庭獲得適當的住房。這決定我國的城鎮住房體系首先必須發揮市場的作用，有市場來供應大多數居民的住房。同時政府直接供應一部分必要的保障住房作為輔助的手段。
第3篇：房地產形勢分析范文
關鍵詞：房地產；成本管理；管理策略
中圖分類號：F293文獻標識碼： A
引言
利潤是刺激項目建設快速達成的有效抓手，但成本的前期控制才是實現合理利潤之根本。但是在一些項目開發中，房地產開發企業往往忽視成本的管理與控制，因此而未能獲得合理的利潤以及實現整體工程最佳效益這一目標，甚至在項目開發中遭遇困境或遺留后患。所以，在房地產開發項目中要研究的首要課題就是如何加強工程項目的成本管理和成本控制，以達到提高資金使用效率，降低工程成本的目標。
一、新經濟形勢下房地產企業成本管理的重要意義
1、成本管控是保護股東權益的重要手段
企業發展的最大目的是獲取最大利潤，這也是所有股東投資的目的。沒有人會希望自己的投資付之東流，這就要求企業精打細算，通過一系列的成本控制手段，能夠降低經營成本，減少很多不必要的費用支出，這樣既能合理使用資金又可以提高企業的利潤水平，為企業未來發展打好堅實的基礎，使企業價值實現了最大化。從另一方講也是股東一個更好的回報。
2、成本分析需要成本控制做基礎
成本是企業產生利潤的必要條件。成本管控貫穿于企業發展的始終，展示的是企業所有成本的形成發展。要進行成本的分析，找出成本控制的關鍵點，沒有成本管控提供的基礎數據是無法完成的。
3、成本管控是提高企業競爭力的有力保證
成本管控不是讓企業只關注自己的短期付出，而是以長遠的目光看待付出的成本對企業未來發展產生的影響。這就形成了戰略成本的概念。所謂戰略成本就是企業對自身情況進行系統的評估，通過制定一系列的包括產業鏈分析、原材料加工及銷售控制等手段，從企業整體對成本進行合理的消化和控制，以保證企業的短期利益與長期利益的共贏以及企業的可持續發展。戰略成本管理將使企業既能“節流”更能“開源”。這樣的企業才更具生命力。放眼當今世界500強企業，都是通過完善的管控制度，實現自身基礎的穩固和發展的穩健。反觀一些微小私人企業，成本管控意識不強，遇到不景氣的經濟大環境，則無法依靠管控制度合理調整，最終成為淘汰者。
二、房地產企業在成本管理中存在的問題
1、在項目開發建設中，一味講究權利的劃分，卻忽視了權與責，責與利的明晰。在成本管理這一系統中，有項目策劃，設計管理，采購管理，工程管理，銷售管理。每個部門擁有相對的獨立權利，而又彼此影響和牽制。在項目開發建設中更多注重強調各部門經理的權限，而忽視對其責任的明確和利益的分配，就會造成項目開發過程中責任相互推諉或工作積極性不高等現象，造成工期延誤或質量不達標，最終導致成本管理失控或失效。在項目開發中不能形成責權利統一的管理體系，不能形成合理的獎勵競爭機制，不能形成明確的問責制度，就不能有效的實現成本的管理與控制。
2、在成本控制與管理中，一味追求簡單利潤，卻忽視“質量成本”。在項目開發中，有些企業只在投入上做文章，期望獲得直接的短期效益，但事實上，企業在房地產項目開發中的利潤實現是以質量為前提保障的。很多企業忽視質量成本的管理，在項目開發后期，由于質量問題引發的停工、返工、賠償或處罰等，最終導致項目成本的大量流失以及企業名譽無法估量的損失。一直以來，很多企業將成本與質量的關系看成是對立的，往往認識不到保證產品質量其實是保證成本有效投入的前提。而質量成本的缺失會導致項目成本的后期追加，從而使企業造成巨大的社會經濟損失。
3、在成本控制與管理中，一味強調工期目標，卻忽視工期成本。工期成本是指為實現工期目標或合同工期而使用各種辦法時所產生的所有費用。很多企業忽視工期成本的預算和規劃，不能統籌規劃有效推進工程進度，有的企業在超出預期進度的情況下又只會揠苗助長，強推進度引發更多安全隱患。而有的企業無法預期完工在后期的補償中作出了巨大犧牲。由此，對工期成本的重視不足，使得企業資金無法有效利用，造成開發成本的巨大投入卻低效回報。
4、在成本控制管理中，一味重視對材料成本的控制和管理，卻忽視對人的控制和管理。很多企業在項目開發中失敗，很多時候是忽視了企業人員的控制和管理。設計部門只管設計，采購部門只管采購，施工部門只管完成工期任務，完全不計成本的規劃和預算，但事實上成本的控制與管理最終得靠大家，只有整個團隊有成本概念，才會實現成本統籌規劃，否則只會導致成本預算的巨大支出，而未能達到獲得合理的利潤以及實現整體工程最佳效益這一目標。
三、房地產成本管控的有效策略
1、從制度管理中要效益
1.1要依法。依照法律細致的訂立合同文本，合同文本應面面俱到，明確各項協議條款，在涉及到施工過程的每項環節都應有確切的表述，避免對方鉆法律的空子。嚴格訂立合同文本，可以有效防止拖延工期，抬高成本等現象；
1.2要建制。堅持責與權、權與利相結合原則，確立職權清晰的管理制度。明確各部門的職權，細化工作責任，做到人人監督，人人有責。明確獎罰細則，做到獎罰分明，借以調動員工工作積極性。結合實際，制定切實可行的成本管理方案，細化工作任務，做到有章可循，避免規章制度變為一紙空文；
1.3要落實。在進行成本管理時必須做到按章執行，并提高管理人員的管理水平。尤其要嚴抓采購和審計的紀律。對采購的管理是項目成本管理的重中之重，市場上的材料種類繁雜，規格多樣，價格更是天差地別，所以在進行采購招標工作時應遵照公平，公開的原則。在審計過程中，不僅要注重工程完結后的審計，更要注重工程前期，工程中期的審計工作，三者結合對比才能將審計工作做好，才能將成本控制工作落實。
2、從招投標上要效益
2.1細致編制招標文件。造價管理人員應綜合多方因素，對各類材料進行估價，對各項招標條款進行研讀，制定出嚴謹周密的招標文件。
2.2要進行實地考察，具體了解供應商所提供材料的真實性.
2.3在確保質量的情況下低價中標。作為工程的投資者、管理者都應該杜絕金錢至上觀點，不能只追求低價，而是應該在確保質量合格的前提下，控制中標價格，控制項目成本。
3、從工期成本控制上要效益
3.1合理規劃。在工程開始前應提前撰寫項目計劃書，編撰施工進度表，合理安排各項工作，避免工作任務的沖突，要將施工任務順序安排妥當，不做只挖坑不種樹的事情，確保施工過程中各項環節都可以有序進行。合理利用施工場地，不亂搭建，不亂堆放，要設計出精細的施工圖紙，標明所有場地的用途。
3.2對進程監督。施工過程各項環節都應有人進行驗收接管，確立逐層監督制度，嚴抓質量關，確保各項工作都能按規執行，狠抓紀律關，嚴禁工作人員偷懶耍滑消極怠工，一人偷懶后面的工作人員就得進行補救，不僅浪費材料，更影響了工程的進程.
3.3合理有效施工。在施工過程中應嚴格控制工期，不能拖延更不能為爭奪市場而追趕工期，應有效利用人力、物力，做到人盡其才、物盡其用，做到有計劃有順序的開展工作。
4、從提升人員素質上要效益。要強化業務學習。組織員工集中學習，針對不同崗位設置專門的崗位培訓，并對培訓的全過程進行監督，逼著不愛學習的愛學習，愛學習的更好地學習；培養員工自主學習的能力。提供良好的學習氛圍，調動學習的主動性和積極性，激勵員工不斷學習成長，充分提高員工的自適應能力。
結束語
房地產企業是一個必須長期生存的企業，該行業成本管控更是一個長期系統性的工程，涉及面十分廣，管控周期性長，管控項目多、任務重，要求房地產開發商必須從源頭進行管理，做好各個階段的控制工作，同時需要房產企業全員參與，每個人都從自身職務提出合理的成本管控措施，商討匯總，由全員共同制定成本管控措施并且實施全過程，利用科學的管理手段，合理安排施工，最大限度優化成本配置，降低企業成本，幫助企業取得更好的效益。
參考文獻
[1]朱葉.淺談房地產企業成本控制思路[J].現代商業,2013（18）:255.
[2]劉斌.談房地產企業如何控制企業成本[J].民營科技,2010（03）:57-59.
第4篇：房地產形勢分析范文
摘 要 在我國，目前已注冊的房地產開發商家數有3萬左右。隨之帶來的普遍問題就是房企的規模小。因此我國房企的主要呈現出數量多，規模小，產業集中度低下的特點急需解決。
關鍵詞 并購 市場模型 異常收益
我國房地產行業上市公司所發生的并購重組有沒有是創造很大價值，這不僅需要進一步而且是非常全面的進行實證研究。從以前學者的觀點看來，對我國房地產上市公司并購的績效進行實證分析是很有必要的，也是大有可為的。
一、房地產行業并購績效實證分析
（一）數據來源及樣本的選取、處理
1.數據來源
本文所取用的數據主要來自于：投資界網站、中證網、上海證券交易所和深圳證券交易所網上數據。
其中表1的數據來源于投資界網站，涉及7起并購企業的股價數據來源于滬深兩地證券交易所官網，并購重組失敗五大原因數據來源于中證網。
2.樣本的選取和處理
本文選取了滬深兩地的證券交易所公布的2008-2010年房地產行業重組活動的公司，按照其在媒體上發出公告的內容進行錄入。樣本的選取標準有以下幾點：
第一，假如事件前后有董事會及股東大會公告的，應當以第一次公告日期為準。
第二，并購公告日（設置為0）前30和后30個交易日內，不包含其他有影響股價正常波動的重大事項（如分紅、配送股等）發生。由于選擇的事件期是-15，15。
第三，一家公司連續發生多起并購事件的，相鄰兩起并購事件的間隔必須不小于2個月。
第四，并購的公告日（設置為0）前前后后的45個交易期內，公司股本沒有發生重大變化。選取公告日前45到前16日得數據來分析估算每個公司的β相對穩定，這樣會使CAPM模型算出來的超額收益相對穩定可靠。
3.事件研究法的計算過程
為了評價事件的影響，我們需要度量異常收益，異常收益是事件窗口期間證券的實際收益與正常收益之差。
（公式1）
是實際收益， 是正常收益(由市場模型計算得出)， 是異常(或非期望)收益部分。在如此分解下，異常收益 是實際收益和正常收益之差:
（公式2）
4.估計異常收益
在選擇好用于估計正常收益的模型后，接下來的步驟就是對異常收益進行估計。由方程(2)可知，異常收益 ， 無需估計，需要估計的 ，一般用估計窗口內的相關數據進行估計，如在使用日數據與市場模型的事件研究中，市場模型參數可通過事件發生前120天的數據進行估計，再運用所估計出的參數與事件窗口對應的數據計算 的估計值。
先是對樣本進行初步的考察和其數據獲得的難易度，然后對收購公司和目標公司進行系統研究。經過挑選選取了以下7個并購事件：上實控股購中新地產45%的股權，SOHO中國收購北京凱恒，保利并購丹東天賜，萬科并購上海祥大100%股權，中體產業和三元房產并購樂百年100%股權，中天城投收購華潤貴陽100%股權，鼎力股份收購高爾夫花園100%股權。
根據收購公司的側重點不同可以將并購類型按照股權類、整體類、資產類三種。股權類的收購又可以大致分為母公司持有對應公司的股權和另一家公司持有目標公司的股權兩種。資產類的收購包括了購買經營性資產、設備和生產線等。整體類收購可以分為收購母公司下屬的子公司或者是分公司。承債式的兼并目前還沒有算入研究范圍。收購權類型的交易占了大半部分，整體類項目收購最少。
二、實證研究的結果
對上述公司的并購事件從公告日前后15交易日的每日平均超額收益AAR，CAR進行T檢驗。
其中AAR在-15、-14、-12、-6、-2、-1日都超額收益大于0，但是-7、7交易日的均超收益都小于0。AAR的值在0上下波動。峰值出現在-12交易日，波谷為第-7交易日。
CAR在-15、-14……13、14、15交易日累積超額收益大于0。這種情況說明并購重組之后上市公司的收益率是增加的，績效是提高的。
根據上述數據顯示，收購公司和目標公司，日均AAR公告后比公告前要下降很多。CAR公告后要比公告前的數值上升的要緩慢。產生上述現象的原因應該是企業重組的消息提前泄露，廣大投資者等到價格拉高之后才知道消息，并且買入少數股票，所以公告增幅比公告前小。
參考文獻：
[1]瞿寶忠,趙小平.上市公司并購重組分析.上海:百家出版.2003:60-61.
第5篇：房地產形勢分析范文
關鍵詞：限購；房地產市場；非理
中圖分類號：C9133文獻標識碼：A文章編號：1006-723X（2012）09-0052-05
長時間以來，由于房地產自身的特點，注定其在經濟生活中發揮著至關重要的作用。應該說房地產市場是一個充分競爭的市場，參與市場的房產企業既有全國性企業也有地方性企業；既有國有企業也有私營企業。由于資源的稀缺性，如鋼材水泥等建筑材料價格不斷上漲，特別是土地價格的飛速上漲直接導致了房價的迅速上漲，許多地方土地收入成為地方財政收入的主要形式。高房價引起了一系列的經濟和社會問題，它一方面影響房地產自身，使房地產市場存在嚴重的泡沫，最終影響銀行信貸，從而產生影響金融市場穩定的因素。另一方面，高房價使許多人買不起房，調查顯示，我國有至少80%以上的人買不起房，因此，人們對于房價降價的呼聲越來越高。為了防范金融市場風險和提高人們生活水平，政府推出了限購政策。
一、房地產市場非理表現
（一）需求產生階段：從眾消費行為和攀比消費行為
從眾消費行為是指在群體壓力面前，消費者在消費行為中自覺不自覺地以群體中的其他消費者為參照對象，做出與多數消費者一致的消費行為或者反應傾向。[1]（P1005-1013）一旦在房產消費中消費者從眾消費，就會出現一下兩種惡果：一方面超出了自己的支付能力，產生嚴重的債務負擔；另一方面，所購房子不符合自己的實際需求，造成了房屋的空置和資源的浪費。
攀比心理是一種不滿足于現狀，不甘落后于他人而想擁有甚至超越他人的心理意識。這種行為一般表現在兩個方面：一方面攀比消費是一種炫耀心理，這實際上是一種超越自我客觀價值的自我虛構，表現在生活消費領域，就是對物質生活的高欲望。在大多數人買不起房子的時候購買房產，以此來提高自己在社會中的地位和顯示自己的社會價值，以求得自尊的滿足和心理的平衡。另一方面，攀比消費是一種求異心理，就是要通過外在物質的東西來體現自己的與眾不同，甚至以叛逆式的標新立異的奇特行為，來向人們顯示自己的存在，花明天的錢圓今天的夢，在群體模仿式的消費行為中滋生壓倒對方而求獨領的畸形心理和行為，從而產生攀比消費行為。
（二）收集評價信息階段：觀望消費行為
觀望原指以置身事外的態度去看待事態的發展，所以消費者更愿意持有貨幣等待他們認為的最好消費時機，所謂錢在手心不慌。這樣就產生了一個問題，怎樣判斷好的消費時機。按照市場供求的一般規律，當某種商品價格上漲時人們會減少這種商品購買，由于需求的減少，當房價上漲時，人們會有一個這樣的預期，房價還會上漲，所以就會選擇購買，而當所有的人都這樣認為時，整個市場的需求量就會增加，而需求的增加又加速了房價的上漲。在當前限購的情況下，房價出現了松動，許多地方房價已經下降，正如人們不希望看到的那樣，人們依舊持幣觀望，并沒有帶來房地產市場的復蘇。2011年人們沒有看到往年的“金九銀十”，反而是房產市場迎來了一輪又一輪的寒冬。
（三）購買決策階段：超前性消費行為和滯后性消費行為
超前消費是指脫離自己收入水平和收入能力的盲目消費行為，它以追求享樂為目的，以消費高品牌、高檔次的商品為特點，是一種不顧生產發展的可能和家庭收入的多少而不計后果的消費方式。[2]（P24-27）這種消費行為反映在房地產市場就是購房者嚴重超出自己的支付能力的情況下堅持要購買房產，從而給自己的工作和生活帶來巨大的壓力，使自己成為房奴，擾亂自己正常的生活。它不僅會敗壞社會風氣，也會在經濟上造成虛假社會需求，更會妨礙市場經濟的健康發展。相反的，另一種極端是滯后性消費，也就是說持幣觀望到了另一極端，在這種情況下，消費者往往信奉買房不如租房，他們認為現代我國《物權法》規定房地產使用期限為70年，過了70年之后房地產又不是自己的了，所以這些人寧愿租房也不購買。我們知道，消費對生產具有反作用，滯后性消費行為實際上是掩蓋了正常的市場需求。
（四）購后行為階段：投機性消費行為
近幾年，中國房地產市場因需求拉動而一路高歌猛進，房價快速上漲，引發了各路炒家介入房地產市場，短期投入，炒高房價，擇時出手，獲取暴利。香港中文大學教授、著名經濟學家郎咸平先生認為，中國有四大類資金投入房地產市場：家庭存款；企業不投資資金；受賄款；國際熱錢。這些資金大量進入房地產市場后，加速了房價的拉升。例如：深圳、廣州等城市由于炒家的介入 ，2006年底至2007年上半年，房價飆升，不到一年時間，房價上漲一倍以上；2010年海南建國際旅游島政策出臺之后，房地產價格增長了3倍。隨著國家一系列宏觀調控政策的出臺，嚴打房地產市場炒家，深圳房價快速回落，投機炒房受到有效抑制。但是，任何市場都有投機行為，只要有獲利機會，炒房者仍然會擇機入市。
二、房地產市場非理性消費行為的假設
眾所周知，在房地產市場上，人們的消費行為決定了房地產市場的興衰，而影響消費者行為的主要因素是政策引導、非理性消費行為和人們對于市場的預期，為此可以從以下幾方面進行假設：
第6篇：房地產形勢分析范文
【關鍵詞】投資性房地產；會計計量；成本模式；公允價值模式
公允價值計量在近十幾年一直是國際會計理論前沿一個極富挑戰性的熱點和難點問題，國際金融危機的爆發把公允價值會計的爭議推上一個新的。在這一過程中，作為非金融資產項目的投資性房地產會計計量問題格外引人注目。目前國際會計準則規定企業從公允價值以及成本模式兩種會計模式中任選其一對投資性房地產進行計量，并將選定的會計模式一貫地應用于其全部投資性房地產。
2006年2月15日我國頒布了新企業會計準則，將投資性房地產作為單獨的一項資產列報并引入了公允價值計量方法，我國會計準則的國際趨同邁出了實質性的步伐。2011年是我國會計準則在國際趨同方面的關鍵時期，至該年基本實現了新舊準則的平穩過渡。與國際接軌，采用公允價值對投資性房地產進行計量是財務會計發展的趨勢。隨著我國經濟持續迅速發展，房地產價格亦持續上漲，對持有大量投資性房地產的公司來說，資產實際價值遠超賬面價值，運用公允價值計量模式比成本計量模式能更好地反映其真實價值，使企業會計信息披露更恰當、更相關。按預期上市公司應偏好公允價值計量模式，但實際情況是否如此呢？受到的影響因素有哪些？應該如何解決呢？
一、公允價值模式在投資性房地產后續計量中的應用現狀
基于對我國國情和與國際接軌需求的雙重考慮，《企業會計準則第3號——投資性房地產》（簡稱CAS3）允許企業有條件地采用公允價值計量模式對投資性房地產進行后續計量，以提高會計信息質量。CAS3實施已五年有余，其效果如何呢？根據財政部會計司于2010年7月的《我國上市公司2009年執行企業會計準則情況分析報告》，2007年至2009年間，存在投資性房地產的上市公司分別為630家、690家和772家，絕大部分采用成本模式計量，采用公允價值計量的極少，三年分別是18家、20家和25家，所占比例分別僅為2.86%、2.9%、3.24%。具體如表1、圖1所示：
由圖1可以看出，雖然采用公允價值模式計量的企業數量以及所占全部擁有投資性房地產企業的比例都在逐漸增加，但總體來看變化不大，很多企業仍持觀望態度，與準則的預期相去甚遠。
盡管我國市場成熟度不高，但房地產市場近幾年來一直比較活躍，加之受我國土地制度國情影響，上市公司持有的投資性房地產絕大部分都位于大中城市，一般而言都是滿足運用公允價值計量模式要求的，是什么原因導致只有如此少的公司采用公允價值計量模式呢?根據2009年、2010年披露的年報和2011年公告，許多房地產企業擁有眾多投資性房地產，商業地產資源豐富，但他們中的絕大多數對投資性房地產仍舊采用成本模式進行計量。
更令人深思的是，發行外資股的上市公司，需按照境外會計準則的規定編制財務報告，即便在國內采用成本模式計量也需要在境外采用公允價值計量模式（國際財務報告準則中將公允價值模式規定為基準模式），因此對于這些“A+H公司”或“A+B公司”，采用投資性房地產公允價值模式計量顯得更為合理。但事實上，除深發展、中國銀行外，大多企業仍采用了成本計量模式，如浦東金橋(A+B)、北辰實業(A+H)就是在境內外分別采用了兩種計量模式，在境內仍堅持成本模式計量，這樣多此一舉的行為，令人困惑。
二、投資性房地產應用公允價值計量模式的影響因素
公允價值的應用是CAS3的一大亮點，與成本模式相比，公允價值模式更能反映擁有大量投資性物業上市公司的真實價值，有助于提高公司會計信息的相關性，但經過前面的分析發現，上市公司對投資性房地產公允價值計量模式的偏好與預期相去甚遠，絕大多數都對公允價值計量持回避態度，下面我們就對其原因從外部因素和內部因素兩方面進行分析，具體如下：
（一）投資性房地產應用公允價值計量模式受企業外部因素影響分析
1.市場條件
眾所周知，公允價值來源于活躍的房地產交易市場，因此，建立一個有序的、理性的、公平的房地產市場價格體系是實行公允價值計量模式的前提條件。我國現行會計準則要求公允價值的運用只有具備活躍的市場，即市場必須是有序的、理性的、公平的，才能夠為公允價值提供計量依據。如果市場不活躍，缺乏公平價格的形成機制，勢必會影響投資性房地產合理價值的判斷。在我國城市特別是一些大中型城市，房地產市場近年來發展迅速，初步具備公允價值計量運用的“土壤”，促使CAS3引入公允價值；同時除北京、上海等少數一線城市外，大部分城市尚未建立成熟的房地產二級市場，說明我國房地產市場競爭不夠充分和規范。充分考慮中國市場發展的現狀，新準則對公允價值在投資性房地產比較謹慎地運用。據此可以看出，市場條件和資本市場成熟度制約了投資性房地產公允價值計量模式在我國的應用。
2.準則限制條件與市場監管層態度
第7篇：房地產形勢分析范文
【關鍵詞】房地產 財務管理 運行機制
一、引言
房地產企業屬于資本密集型行業，項目投資大、建設周期長，涉及環節眾多，因而必須要重視財務管理。在房地產企業財務管理中，資金使用配置和稅收籌劃是最為重要的兩個內容。只有對資金進行合理規劃和分配，才能保證房地產企業資金的合理使用和正常運營。房地產企業都會涉及到預收賬款、增值稅等問題，在收入確認的同時，就必須估計房地產成本，在此基礎上計算要繳納的所得稅，其中，影響最大的是土地增值稅。在財務管理規劃中，必須要考慮到不同計稅方式給企業帶來的不同影響，以促進房地產財務管理運行機制更加合理。
二、新形勢下房地產財務管理運作機制存在的問題
（一）房地產企業管理人員對財務管理工作缺乏正確認識
隨著我國市場經濟體制改革的不斷深入，雖然很多行業和企業已經開始在管理經營體制方面進行了改革，但對于房地產行業來說，一些管理者由于受傳統計劃經濟體制的影響，對財務管理工作缺乏正確的認識，只注重房地產的宣傳、經營和銷售工作，而沒有將財務管理這項重要的內部管理工作，納入到整個企業的運行管理體制當中去，導致部分房地產行業由于財務管理不善，面臨巨大的財務和資金風險。另外，很多房地產企業在財務管理問題上還存在很多薄弱環節，沒有建立一套適合房地產企業自身發展的、科學的財務管理制度，導致企業在進行財務核算、財務預算、財務決策、編制財務報告時，缺乏科學的依據和規范的制度流程，無法為企業管理者提供準確的決策支持信息。
（二）房地產財務管理運行機制缺乏系統性
目前的市場環境競爭尤為激烈，房地產要想成功立足，就必須進行全面財務管理。財務管理運行機制是企業財務管理的核心，也是企業發展的堅實后盾。良好的財務管理運行機制，能夠幫助企業完成各項復雜的決策、計劃、目標，提高企業的整體實力。但是，房地產企業財務管理運行機制的系統性較差，相關部門之間不能夠很好地進行合作協調，預算體系不能在所有部門之間應用，甚至存在預算標準不統一的情況，導致了財務信息缺乏真實性和有效性，影響了財務管理效果和企業的發展。
（三）房地產資金管理不夠完善
房地產企業的工程項目建設前期投資都比較大，因此，其資金管理非常重要。資金管理主要包括籌資管理、投資管理、現金流管理和資本運營。以萬科為例，在籌資方面，萬科的大部分資金都來自商業信用籌資和金融機構貸款籌資，其中，商業信用籌資占到60%左右，如此之高的比重，給企業帶來了很大的經營風險。一般來說，房地產的正常負債比例大約在60-70%較為合理，萬科的負債比例為77.10%，與國內綜合實力前十名的房地產企業相比，其資本結構比較穩健。但在市場經濟條件下，萬科要想成功在市場立足，就必須要進行擴張和發展，而擴張和發展就需要大量的資金，日益激烈的市場競爭也會導致成本不斷上升，毛利和現金流降低，進而增加企業財務風險。
三、優化房地產企業財務管理的運行機制的有效措施
（一）房地產企業應該樹立全面預算管理思想觀念
全面預算管理是一種新型的現代企業管理方法，也是企業實施內部控制的有效工具，具有全面性、全程性和全員性特征。全面預算管理主要分為財務預算、經營預算、籌資預算、資本預算四個層面。作為一種現代企業管理制度，它通過“適度分權，集中監控”來有效配置企業資源，提升企業戰略管理的效果。為了提高財務管理運行機制的科學性與可行性，房地產企業應該積極轉變財務管理思想，實施全面預算管理，以達到合理配置各種資源，提高內部治理水平。
（二）優化房地產財務管理中的各個環節
第一，科學安排施工進度。企業管理、工人員必須充分考慮工程項目的實際情況，對施工中的每一個環節進行合理的規劃與統一的安排，確保各項施工項目能夠順利開展。這就需要房地產企業財務管理人員及時深入到各項目，加強對項目資金的控制，以減少或避免財務風險。第二，房地產企業還應該完善相關的資金管理制度，建立一套科學的、符合房地產行業發展需求的財務管理制度，加強對資金全面預算管理的重視。同時，還要做好決算控制工作，從而保證房地產企業的資金能夠得到高效利用。第三，完善監督機制，房地產企業財務管理部門要加強對項目投資的研究和風險的分析，做好資金運營過程中的監督工作，提高資金的利用效率。此外，在日常財務管理工作中，房地產企業要提高財務管理工作制度的規范性，明確各崗位的職責和權限，嚴格按照制度流程展開財務管理工作，從而使房地產企業的財務管理運行環境得到優化。
（三）從價值鏈角度加強房地產企業資金管理
第一，尋找降低成本、提高效益的有效途徑。依據價值鏈理論，房地產企業的成本管理涵蓋立項、研發、設計、生產、銷售、售后服務等各個環節，所以，房地產企業應立足發展戰略高度，對每個環節進行深入分析，以發現影響成本的環節，尋找降低成本的有效途徑。第二，加強企業內部價值鏈與上、下游企業價值鏈的聯系。對于房地產企業來說，企業自身的利益是與客戶、供應商、合作伙伴緊密相連的，價值鏈上的每個要素之間，只有緊密合作，才能實現“雙贏”，從而促進企業戰略目標順利達成，并獲得持久競爭優勢和能力。第三，改善企業內部價值鏈，進行動態經營管理。資金管理的核心是創造持久競爭優勢，基于此，企業必須要立足內部實際情況，將企業內結構與外環境進行有機結合，根據每項活動的成本動因，有針對性地進行成本控制與管理。第四，強化對競爭對手價值鏈的分析，準確把握競爭對手成本控制現狀。在市場經濟下，企業之間的競爭，很大程度上取決彼此的相對成本地位。對比企業自身和競爭對手的價值鏈，就能發現成本優勢所在，以及哪些價值活動或成本因素導致成本差異。知己知彼，才能充分發揮自身成本優勢，增強企業競爭力。
四、結語
綜上所述，財務管理是房地產企業管理的重要內容，房地產企業必須要引入現代先進的財務管理理念，優化企業財務管理運行機制，以提高房地產企業的資金利用效率，促進企業經濟效益和核心競爭力不斷提升。
第8篇：房地產形勢分析范文
關鍵詞: 房地產市場開發貸款風險控制封閉運行管理
中圖分類號: F830.572文獻標識碼: B文章編號: 1006-1770(2008)09-056-03
商業銀行對房地產開發貸款進行全過程監控，實現封閉運行監管，可以有效防范房地產貸款風險和提高業務綜合效益。封閉運行管理模式實際上是以“項目”為中心的監控模式，即指對房地產開發貸款按具體項目進行監控，而且按照“一個項目對應一個賬戶”的原則設置監控專戶作為封閉管理平臺。現階段，我們有必要重新審視和認真落實房地產開發貸款封閉運行管理模式，切實有效防范房地產市場調整和企業資金鏈緊張可能導致的行業系統性風險。
一、封閉運行監管是房地產開發貸款風險管理的基礎性工作
房地產開發是資金密集型行業。改革開放以來，一方面我國商業銀行房地產貸款已經滲透到土地儲備、項目開發貸款、建筑施工、住房按揭等各個環節；另一方面由于市場競爭激烈，貸款標準實際上有所降低，最突出的表現就是商業銀行在貸款過程中沒有加強項目資金監管工作，對開發貸款項目運行過程監管實際上是半失控狀態。因此，完善對房地產貸款的監控機制必須從項目資金封閉監管這一基礎性工作抓起，并抓好抓實，抓出成效。
（1）從房地產企業產品循環周期看，跟蹤資產轉換進程實際上就是落實資金封閉監管。眾所周知，房地產企業的產品雖然是“商品房”這個不動產，但仍屬于“現金―產品生產―產品銷售―現金”的資產轉換短周期，與固定資產轉換長周期有很大的不同，項目資金的流動速度較快。這樣，在房地產企業以銷售不動產為手段并在一個循環周期分期回籠資金的情況下，如果不對“商品房”生產與銷售過程的資金循環進行有效監控，那么對房地產貸款風險就不可能得到有效的防范和化解。
（2）從房地產企業資金籌措渠道看，落實資金封閉監管本身就是在防范信貸資金風險。雖然目前我國房地產企業規模有所擴大，但企業經營管理模式仍較單一，基本上處于“土地＋資金＋房價”的盈利模式，競爭力的差距基本上仍體現在獲取土地和資金的能力上。房地產項目籌資渠道主要來源于項目資本金、銀行貸款和其他外來資金（包括施工單位墊資和住房預收款等）。由于項目資本金來源較難核查，其他外來資金受市場環境變化大，導致房地產項目融資相當大程度集中于房地產貸款，商業銀行承載的信貸風險較大。因此，商業銀行通過資金專戶，加強項目資金封閉運行監管，認真監控項目資金使用和項目建設進度，在項目土地抵押基礎上及時增加在建工程抵押，有效控制商品房銷售款回籠。這樣不但有助于化解房地產市場風險，而且能夠防范房地產企業挪用貸款而產生的信用風險，保證房地產開發貸款實現良性循環。
（3）從房地產項目資金回籠方式看，搞好資金封閉監管本身就是在落實貸款第一還款來源。房地產項目資金封閉運行監管是建立在銀企間達成共識、互相約束的基礎上的監管手段，商業銀行通過開發貸款與按揭貸款捆綁營銷、加強資金支付和產品銷售回籠的過程管理，能夠最大可能地確保還貸資金來源。由于房地產項目銷售回籠的形式多樣、結算期限較長，因此，商業銀行在監控住房的銷售與資金結算過程中，一方面落實項目在建工程抵押，防范重復抵押風險，并通過在建工程抵押分批解押，有效監控銷售收入回籠情況。另一方面通過定期核對房地產銷售明細、銷售回籠總量和按揭業務量，檢查銀企雙方合作協議的履行情況，及時查找銷售資金去向，落實第一還款來源，能夠保障銷售回籠自動還貸。
二、封閉運行監管必須落實到房地產貸款“三查”的各個階段
近幾年，商業銀行房地產貸款封閉監管工作落實不盡到位的一大誤區，就在于把封閉監管主要當成貸后監控的一項內容，沒有細化到貸前調查、貸時審查、額度使用等環節上，前流程工作不深入，基礎不牢固，后流程監控措施必然無法到位，監管效率得不到保證。因此，從項目的全過程監管角度來看，房地產項目封閉運行監管必須落實到房地產貸款“三查”的各個階段。
（1）在貸前調查階段，銀企雙方應充分溝通達成共識，為構建項目封閉運行監管方案打好堅實基礎。銀行經營部門除核實開發貸款的基本要素外，還需要引導房地產企業落實與項目封閉運作監管相關的具體事項：①項目主要結算賬戶及未來監控賬戶安排；②擬開發項目總投資構成情況及其前期已支付費用情況；③項目資金籌措渠道及自有資金落實情況；④項目“四證”和投資核準文件情況及規劃建設要求；⑤項目建設施工單位、施工合同與項目監理單位資質情況；⑥項目建設資金支付方式及計劃進度；⑦項目建設進度計劃及預售管理制度；⑧項目銷售策劃、中介和銷售合同管理；⑨項目土地抵押及在建工程抵押政策等。
在充分論證房地產企業和開發項目總體風險的基礎上，項目融資額度原則上不得對項目總投資留有缺口，以保證項目資金落實和項目按期建成銷售。同時，要確定是采用獨家承貸還是參與銀團（聯合）貸款，商定主辦（獨辦）銀行和項目監管專戶，主辦（獨辦）銀行負責監管賬戶運行情況，各參與行按比例辦理按揭業務，落實貸款償還事宜。在此基礎上，銀行經營部門應對項目專戶的開立、開發貸款的使用、銷售資金的回籠及按揭貸款的辦理等提出綜合監控意見，并初步確定貸款封閉運行（合作）協議框架。貸款封閉運行（合作）協議的主要內容應包括但不限于：①收支專戶開立；②貸款使用條件；③貸款發放進度；④專戶監管流程；⑤按揭業務合作；⑥銷售資金回籠；⑦貸款自動扣收比例及歸還方式等。
（2）在項目授信審查階段，銀行內部應加強風險要素審查，明確房地產貸款封閉運行管理要求和實施方案。主要包括：①規范項目監控專戶的確立標準。對于單一項目開發公司，應針對單一項目設置唯一監管專戶；對于同時開發多個房地產項目的綜合類房地產公司，應根據開發貸款對應的開發項目分別設置專戶，一個項目對應一個專戶，確保項目資金封閉運行與循環；②明確開發貸款的使用條件。一般應先辦妥項目土地抵押手續，并根據工程進度和監理報告實施分筆提款；③細化項目預售與監管措施。要積極跟進項目建設進度和預售許可證辦理情況，掌握樓盤的銷售明細和銷售進度；④落實按揭貸款的辦理要求。對于獨家貸款項目，原則上應要求按揭貸款全部在開發貸款承貸行辦理，在他行辦理的按揭貸款必須回籠項目專戶；對銀團（聯合）貸款項目，按開發貸款所占比例辦理按揭貸款；⑤明確銷售回籠資金的監管要求。對獨家貸款項目，要求所有銷售回籠資金（含定金、首期、按揭和一次性付款等）全部納入項目專戶管理；對共同（銀團）貸款項目，要求各銀行開發貸款對應項目的銷售回籠資金（按揭貸款）全部歸集到項目專戶進行管理和按比例分配還貸；⑥明確開發貸款的歸還要求。對沒有資金缺口的項目銷售款到賬一般應立即歸還開發貸款；對開發資金確有缺口的項目，允許留存一定比例的售房款用于項目后續建設，但需事先約定并審核其用途、比例、金額，剩余部分立即用于歸還開發貸款等。
（3）在授信額度提用階段，要加強合同合規合法性審核，落實各項授信條件和簽署封閉運行監管合作協議。主要包括：①在審查借款與擔保合同的同時，應審查房地產業務合作協議是否包含了項目貸款審查審批要求的內容，并落實此協議應作為借款合同的補充文件，或者在借款合同附則中加注項目封閉管理事項和項目開發貸款的還款要求等條款。②應根據項目建設進度辦理授信額度提用手續。在房地產開發企業的自有資金得到落實并先行使用后，根據項目書面用款申請及付款依據，由客戶經理實地察看工程實際進度并符合資金監管協議要求的，填寫《授信額度使用申請表》，實施分期放款。③對授信條件不落實、協議要點落實不到位甚至可能危及貸款安全的，應要求銀行經營部門應停止辦理貸款手續；對開發貸款封閉管理協議要點落實有爭議的，應書面要求授信審查部門簽批確認。
（4）在項目貸后檢查階段，要通過項目專戶結算為監控平臺，全面落實開發貸款封閉監管要點。主要包括：①嚴格落實項目專戶管理制度。項目專戶設立和啟用前，要對項目已投入資金進行全面核實，確定專戶后要將項目的營運過程通過收支余額及業務明細進行嚴密監控，并與項目投資預算及建設進度進行核對，及時糾正偏差，防范風險。②認真執行貸款使用審批制度。項目客戶經理應根據項目書面用款申請，事先審核付款依據（主要是施工合同、購置清單和項目監理公司月度監理報告），由客戶經理實地察看并辦妥相關認定審批手續后，柜臺會計人員才能轉出貸款。同時，客戶經理還要按月填寫《授信業務用途監控表》，加上定期實地勘察，確保工程施工進度與資金使用情況相吻合。③有效落實項目建設進度監控。應通過實地檢查如實填報《授信客戶查訪報告》，一方面認真審核項目資金支付與項目實際進度的吻合程度，檢查是否存在工期延長和投資超預算等情況；另一方面注意收集付款憑證、發票、項目監理意見等單證留檔保存，發現問題，及時交涉和糾正。④切實加強項目銷售收入監控。要積極跟進項目預售許可證辦理情況，加強銷售明細登記、核對和銷售合同備案管理。定期到企業核對銀行存款日記帳和銷售收據發票，逐筆與銷售明細進行勾對。開發貸款主辦（獨辦）銀行應確保項目所有銷售回籠款回籠到項目專戶上。⑤認真落實按揭貸款業務聯動。嚴格按照銀企合作協議，及時收集已簽訂購房合同和擬申請按揭貸款的相關資料，按要求抓緊辦理按揭貸款的審批手續。并定期核對專戶回款額、擬按揭貸款額與項目銷售總額和進度是否相符，確保實現對公開發貸款與對私按揭貸款聯動。⑥嚴格執行項目開發貸款還款管理。按揭貸款發放后，應立即劃入項目專戶，并連同項目其他回籠款包括項目訂金、首付款、全額付款等資金，嚴格執行項目開發貸款的還款要求。⑦認真做好項目專戶延伸管理工作。在項目開發貸款清償完畢后，應及時與企業辦理項目專戶的延伸管理工作，包括專戶資金核對、結轉、后續投入等，在做好延伸服務的基礎上，挖掘后續市場機會和收益。
三、封閉運行監管是我國房地產行業穩健健康發展的現實需要
現階段，房地產市場調險不斷加大，銀行業和房地產業均面臨前所未有的壓力。因此，從房地產業內外部發展因素看，封閉運行監管都是我國房地產行業穩健發展的現實需要。
（1）從宏觀調控政策來看，雙軌制住房政策導向必然強化不同類型房地產項目封閉運行監管要求。
2007年，國務院出臺《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，要求加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系，促進商品房市場和保障房市場的健康發展。在強化保障性住房建設和實施信貸緊縮政策的同時，無論是規范不同類型住房建設資金來源，還是防止住房建設資金挪用，都必須實施和強化對不同類型房地產開發項目封閉運行監管措施，而且只有在銀行、房管、規劃等部門共同對房地產項目資金進行有效監管，引導自住消費資金，抑制投資投機資金，才能有助于形成健康有序的房地產市場。
（2）從客戶選擇標準來看，房地產企業信用分類結果必將推進不同資信房地產企業資金封閉監管工作。
在目前持續貨幣緊縮和防止通脹加劇的情況下，房地產市場下行風險越來越受到金融監管部門和各家商業銀行的關注。為防止房地產信貸違約率上升，商業銀行一方面提高授信準入標準，扶優汰劣并加強房地產業的監控，深化房地產信貸結構調整；另一方面不斷加強房地產企業資信評估和全國征信系統建設，全面評價房地產企業資信和能力。鑒于此，商業銀行必然細化房地產項目的評估指標和資金監控措施，從而將房地產項目封閉運行監管工作不斷向縱深推進，監管針對性和監管效果將大大提高。
（3）從行業發展長遠來看，房地產企業應當加強約束與合作，自覺接受和配合項目資金封閉監管工作。
從2003年開始，我國房地產業經過快速發展后，開始進入以調整結構、穩定價格、加強保障和規范市場為主基調的調控發展階段。但由于各項調控措施不夠配套，房地產價格呈現出邊調邊漲的特點。在此期間，房地產企業利用有利的市場優勢和銀行競爭加劇的時機，一方面爭取融資金額最大化，一方面要求融資條件最低化，導致部分銀行房地產貸款標準實際上有所降低，商業銀行逐漸失去了商業談判的對等條件，只能在監管部門明確要求的自有資金、首付比例及“四證”等基本條件方面堅守最低的防線，房地產貸款項目封閉監控的諸多措施實際上遠未落實到位。但正是這樣，在房地產市場波動和調險不斷加大的時候，商業銀行在加強房地產貸款風險管理的同時，必然嚴格各項緊縮政策措施，細化貸款準入標準，調整項目授信條件，確保新增貸款質量，從而對房地產企業產生負面影響。無論在銀根緊縮環境下，還是在房價上漲周期，銀行業都應接受美國次貸危機的教訓，探索和細化房地產貸款的封閉監管措施，逐漸形成貸款監管必須堅持的行業規范和營商習慣。房地產企業從本身長遠利益和可持續發展戰略考慮，應兼顧相關行業特別是金融服務企業的監管要求，切實規范項目開發操作標準，主動配合落實投資人和債權人的監管措施，通過加強合作、配合監管，才能實現可持續發展。畢竟沒有約束的企業無法持續久遠，只有將一時之便轉化為永久之利才能立于不敗。
第9篇：房地產形勢分析范文
關鍵詞：房地產調控 房地產信貸風險
在我國，銀行貸款在房地產企業的資金來源中一直保持在25%左右的比例（如圖1所示），因而銀行的貸款在房地產企業的發展中具有十分重要的作用。從需求方面來說，個人房地產信貸對于刺激房地產行業需求的作用亦是十分明顯。同時，對于商業銀行來說，通過有效信貸發放來促進房地產行業的健康發展對其控制房地產相關貸款的風險、擴展自身收入來源也十分重要。因此，在新的宏觀政策環境下，商業銀行應當基于最新的外部環境建立一套完善的房地產相關信貸風險控制機制，從而促進房地產信貸的科學發展，也間接推動房地產行業的健康發展。
銀行房地產信貸風險誘發因素分析
目前，我國商業銀行的房地產相關貸款主要可以依照貸款對象及貸款用途分為個人住房信貸和房地產開發貸款兩種。由于這兩種不同性質的貸款發放模式、用途、性質均存在較大差異，故本文從這兩種不同形式的房地產貸款出發對商業銀行房地產信貸風險的形成和傳導機制進行分析。
（一） 個人住房貸款信貸風險誘因分析
房地產個人住房貸款是指房地產購買者以其購買房產價值為抵押，從而獲取銀行貸款以補充其房產購買資金的一種信貸方式。在這種形式的房地產信貸中，商業銀行的信貸風險主要來自于貸款者違約的信用風險和市場利率波動等因素引致的市場風險。
在個人住房貸款的違約風險的產生和傳導機制內，風險誘發因素往往可以歸結為：還貸能力惡化：商業銀行的個人住房貸款借款人因失業、患病、所經營企業出現困難等情況使其無力償還所借資金。借款人道德風險：個人借款者由于房價下行導致違約對其有利的情況下往往會實施“斷供”行為來為自身謀取利益，例如目前多地出現的房價下行使貸款者發現其購買新房的房款低于其在剩余還款期內所應償還的住房貸款總額并因此實施斷供。利率波動風險：由于房地產個人信貸的期限較長、數額較高，因此當市場利率出現波動時，該房地產抵押貸款的價值就會出現相應波動，并且利率的波動也會對借款人的還款能力產生一定的影響，從而影響住房個人信貸的信用風險水平。
當個人住房信貸的借款人出現還貸能力惡化、道德風險升高，市場信貸利率發生不利于銀行的變化時，商業銀行的個人住房貸款的信貸風險便有可能發生變化，從而產生對商業銀行不利的情況，其傳導過程如圖2所示。
（二）房地產開發貸款信貸風險誘因分析
房地產開發貸款是以在建的房地產工程、在建地產所擁有的土地使用權等可盈利資產為抵押物，從而從銀行獲取房地產開發所需資金的一種信貸模式，是目前房地產企業籌措資金的一種主要形式。
由于房地產市場的抵押物價值波動性低于證券類的金融資產，并且其收益率較有保障，因此房地產開發貸款是目前商業銀行的主要利潤來源之一。在我國現階段的經濟環境中，商業銀行的房地產開發貸款存在的主要風險誘因可以歸納為：滯銷風險：隨著目前我國房價下行可能的增大，房地產消費市場的低迷加大了房地產開發貸款中的抵押物房產的滯銷風險，而房產滯銷將導致房地產開發商資金壓力增大，影響其償付貸款的能力，從而提高了銀行的信貸風險。建設風險：房地產開發企業由于自身資金鏈斷裂、建設成本超出預算、不可抗力因素等原因無法繼續進行房地產建設而出現爛尾現象，導致銀行所獲抵押物無法升值進而導致銀行出現信貸損失的現象。道德風險：房地產開發企業出于不正當的騙貸目的，通過“假按揭”、墊付首付款等行為規避國家監管政策從而從商業銀行騙取房地產開發貸款的行為。
鑒于房地產開發貸款往往數額較大，一旦發生壞賬損失后對于商業銀行的沖擊較大，因而對房地產開發貸款的信貸風險控制對于商業銀行的經營來說十分重要。
新形勢下銀行信貸風險控制措施設計
（一）健全個人信用監控機制
目前，我國個人信用監控體系建設已經獲得初步成效，商業銀行通過個人信用監控系統可以獲取包括個人住房信貸申請者的個人身份及戶籍信息、居住職業資料、銀行卡消費記錄及信用卡信用狀況、以往貸款明細及擔保信息、住房公積金賬戶狀況等信息，從而有效地評估個人住房信貸申請者的信用風險水平。然而目前我國商業銀行對于個人信用情況的監控依然停留在靜態觀測階段，通常商業銀行只會在貸款發放審核時對個人住房貸款申請者的信用狀況進行核查和評估，而在完成貸款發放后并不會主動關注個人住房信貸還款人的經濟狀況的變化，因而這種缺乏主動管理和預警的個人信用監控機制不利于新調控環境下銀行房地產信貸風險的有效控制。
我國商業銀行可以通過建立一套個人信用動態監控規則來控制房地產個人信貸風險。在商業銀行的個人信用監控機制中，商業銀行應當針對每一個個人住房貸款的申請者的具體情況，如貸款金額、抵押房產價值、職業背景等因素確定該貸款者的主要收入性質（固定收入或經營性收入）、收入來源穩定性（是否受行業波動的影響）、居住流動性特征（是否易于遷移規避貸款追討）、非流動資產構成（是否有較多的其他抵押資產可供緊急情況變現），在確定這些特征的基礎上將個人住房信貸申請者的信貸風險水平劃分為不同的層級。
對于低風險的個人住房信貸申請者，在完成住房貸款發放后只需定期監控該申請者的還款進度，除非出現延期繳納的情形，否則不對該類申請者進行動態監控。對于中等風險的個人住房信貸申請者，商業銀行應當通過建立一套動態的監控規則，以預警性的動態監控指標（如單位時間內緩繳次數、單位時間內個人收入負向變動率、單位時間內個人信用狀況惡化度、單位時間內個人居留地變動頻率）來確定該等級消費者近期是否存在違約風險從而確定是否對該等級的借貸人實施預防措施。對于高風險等級的個人住房信貸申請者，商業銀行應當通過較為頻繁的信用狀況監控，甚至指派專門的監督跟進人員對該類別住房貸款申請者的信用狀況進行動態跟蹤從而提前發現該類人員的違約可能，盡早采取相應的防范措施。
（二）建立抵押物價值監測系統
為了有效保障商業銀行的房地產信貸抵押物價值的完備性和增值能力，商業銀行應當在堅持履行我國相關監管部門所要求的對抵押物合規性審查，保證抵押貸款的抵押率符合硬性規定的基礎上，建立一套更加全面的抵押物價值監測系統，對商業銀行房地產相關貸款的抵押物價值進行動態監測與跟蹤。
在目前房價地價下行壓力較大的環境下，商業銀行在完成住房信貸發放后應當定期對抵押房產、地塊、在建工程價值進行價值變動檢測，重點考察這些房地產型抵押物的地塊增值潛力、所處區域規劃變化、房產功能用途變更、交通配套設施完善進度、工程建設質量等因素，在這些因素發生重大變化時對商業銀行房地產相關信貸的抵押物價值進行重新評估，從而觸發對應的應對策略，避免銀行的信貸損失。
此外，商業銀行的抵押物檢測系統中還應當包括商業銀行內部人員的操作風險控制，即商業銀行還應當對處理房地產貸款的相關人員、部門進行嚴密的監督和有效的內部控制，避免其內部人員在房地產相關貸款發放過程中出現違背法定房地產抵押處理程序的行為。
（三）完善房地產行業風險預警
由于目前我國政府針對房地產市場的調控政策較多，并且各級地方政府對于房地產調控政策的細化程度和執行力度不同，因此商業銀行在房地產相關貸款的風險控制過程中還應當依據各個地區的實際情況，通過有針對性地分析當地房地產行業的運行狀況來專門制定對應的信貸風險控制政策。因此，我國商業銀行在新調控環境下應當建立一套完善的房地產行業風險預警機制，以此來規范各級地方分行機構對當地房地產行業風險的預警機制，從而通過規范化的流程督促其下屬機構有效地預警當地的房地產信貸風險。
商業銀行應當設置專門的風險預警評估小組，定期對該地區房地產市場上，各種類型房地產的總體開發進度、政府土地供應規模變化、房地產項目銷售狀況、房地產交易價格波動進行動態記錄，同時組織內部專家專門討論本地房地產市場的風險水平及其最近調控政策對該行業發展的影響，從而對銀行所持有的相關貸款所可能面臨的行業整體下行風險進行評估。同時各級地方銀行應當將這些信息匯總報送至較高級，從而形成一個總體的房地產行業風險估計，方便商業銀行高級管理者能夠有效預警房地產市場的整體風險。為了減少該房地產行業風險預警系統的實施成本，商業銀行可以要求各級地方機構根據自身所持有的房地產相關貸款規模大小，制定不同級別的房地產行業風險預警機制，對于房地產信貸規模較小的分支機構可以適當減小其信息收集頻率和信息收集粒度，從而科學合理地貫徹該預警機制。
（四）發展和創新風險轉嫁技術
隨著我國金融市場改革的逐步深入，我國商業銀行進行金融創新從而規避和轉嫁房地產信貸風險，也是商業銀行在新調控環境下控制房地產信貸風險的有效途徑之一。隨著我國政府對于金融管制的逐步放開，商業銀行已經可以實現一定程度的金融創新從而轉嫁其房地產相關貸款的信貸風險。自2005年我國銀監會和央行實施《信貸資產證券化試點管理辦法》以來，已經陸續有部分商業銀行通過發行個人住房抵押貸款支持證券的方式將其所持有的部分房地產相關貸款打包發行，并取得了不錯的成效，因此在可預見的未來，為了盡可能地減少房地產市場波動給商業銀行房地產信貸風險控制體系帶來的沖擊，通過信貸資產證券化等金融創新手段來轉嫁商業銀行的房地產信貸風險十分重要。
由于我國商業銀行均帶有一定的國有背景，且在我國特有的市場經濟體制下，通過尋求政府支持和擔保來進行房地產信貸資產證券化是我國商業銀行可以采用的創新手段。我國商業銀行可通過行業聯盟并推動形成政府扶持的擔保公司，以一定的資金池為擔保將商業銀行的房地產貸款打包成具有政府擔保的證券理財產品，從而借助政府信用向市場發放，促進商業銀行的信貸資產證券化進程，同時也可以避免目前商業銀行通過借助信托機構發行信貸類理財產品，從而進行表外房地產貸款發放帶來的金融衍生品風險，最終促進我國銀行業房地產信貸發放業務的健康發展。
（五）引入第三方監督評估機制
目前我國商業銀行由于機構龐大，其運營成本較高，因此在未來商業銀行的房地產信貸風險控制系統構建過程中，商業銀行應當通過將部分職能外包給第三方監督評估機構的方式來降低自身的信貸風險控制成本。商業銀行可以將其房地產信貸的標的項目的資產價值評估、資產變動狀況檢測等職能外包給公信度較高的第三方房地產評估機構，從而借助專業的第三方機構的評估結果來提高商業銀行房地產信貸風險控制機制的控制效率，最終實現更加優化的商業銀行房地產信貸風險控制。
結論
隨著目前我國社會各界對于房地產行業暴利和房價持續高漲情況的關注，我國政府對于房地產市場的調控力度正不斷加大。在我國越來越趨于高壓電房地產調控政策下，我國商業銀行在進行房地產相關貸款的信貸風險控制時應當采取的更加動態化、全面化和創新化的信貸風險控制措施，從而實現對自身房地產信貸業務的有效監控和風險控制。
參考文獻：
