物業(yè)管理規(guī)劃方案精選(九篇)
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第1篇：物業(yè)管理規(guī)劃方案范文
第二條 確保住宅小區(qū)建設規(guī)模。
（1）堅持“統一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設”的原則，住宅全面納入小區(qū)規(guī)劃建設。新建住宅小區(qū)（舊城改造中的住宅小區(qū)除外）應當達到一定的建設規(guī)模，原則上市區(qū)不少于8萬平方米，縣城不少于5萬平方米。住宅小區(qū)經統一規(guī)劃后，鼓勵多家開發(fā)企業(yè)共同開發(fā)。對達到15萬平方米以上的大型住宅小區(qū)，報建中市本級審批的收費可給予適當優(yōu)惠。
（2）住宅小區(qū)建設單位必須具有相適應的房地產開發(fā)資質等級和開發(fā)實力，不得越級承接房地產開發(fā)業(yè)務。
（3）禁止黨政機關和事業(yè)單位（包括公職人員、已享受房改的人員）組織職工新建福利住房和經濟適用住房。
（4）城市規(guī)劃區(qū)內嚴禁擅自新建私人住宅，嚴禁無證開發(fā)商品住房，嚴禁利用劃撥土地擅自進行商品房開發(fā)，嚴禁在集體土地上從事房地產開發(fā)經營活動。
（5）房地產管理部門應加強對經濟適用住房建設的管理，會同有關部門嚴格控制建設規(guī)模標準、銷售價格和對象，落實土地、稅費等方面的優(yōu)惠政策。企業(yè)新建職工住宅小區(qū)納入全市住宅小區(qū)建設規(guī)劃統一管理，嚴禁借經濟適用房之名從事商品房開發(fā)經營活動。
第三條 嚴格住宅小區(qū)建設標準。
（1）住宅小區(qū)建設應當符合城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范。
（2）新建小區(qū)應保證綠地面積達到規(guī)定要求，未達到規(guī)定面積的應繳納異地綠化費。
（3）住宅建筑設計既要堅持合理、實用、規(guī)范的原則，又要提高設計藝術，追求美觀精致。鼓勵建中、高層建筑，新建六層以下（含六層）的樓房，屋頂一律采取坡屋頂等立體狀設計，外墻采用國家認定的合格涂料，做到顏色與環(huán)境協調。房屋裝修不得擅自改變結構和外觀設計。
（4）住宅小區(qū)的規(guī)劃設計方案由城市規(guī)劃行政主管部門組織計劃、建設、房地產、建工、園林、公用事業(yè)、國土、環(huán)保、消防等部門會審，經專家評審報批同意后，方可實施。經批準的規(guī)劃設計方案不得擅自修改。確需修改規(guī)劃設計方案的，由規(guī)劃行政主管部門組織重新評審。
（5）住宅小區(qū)建設應嚴格按照規(guī)劃設計要求，搞好小學、幼托、上下水、供電、供氣、廣電、電信、消防、道路、路燈、環(huán)保、衛(wèi)生等公共基礎設施的配套，并做到基礎配套設施建設與住宅建設同步進行，為社區(qū)和治安管理提供必要場所。完成配套建設的，免套費。通過拍賣方式取得土地使用權的中高層建筑配套費全免，其他行政性收費減半收取，六層以下（含六層）配套費減半收取。已建成的住宅小區(qū)配套建設未完成的，應按有關規(guī)定補建，未補建的，全額補套費。
（6）住宅小區(qū)各項建設工程合格率應達到100%，優(yōu)良率達到30%以上。
住宅小區(qū)竣工后，由房地產管理部門會同建設、規(guī)劃、園林、建工、公用事業(yè)、消防、人防等部門對照經評審的設計方案對小區(qū)建設進行分期驗收或綜合驗收。未經分期驗收或綜合驗收的，不得交付使用，房地產管理部門不予辦理房屋產權登記發(fā)證手續(xù)。
第四條 加強住宅小區(qū)建設管理。
（1）住宅小區(qū)建設由房地產管理部門根據房地產發(fā)展需要及時提出開發(fā)建設計劃，經計劃、建設、房產、規(guī)劃、國土等部門共同審查后，報市政府審批。
（2）住宅小區(qū)建設納入房地產開發(fā)項目管理。開發(fā)建設單位要將經相關部門審查的房地產開發(fā)項目手冊在項目開工前和建設過程中定期送房地產管理部門審查。房地產管理部門根據住宅小區(qū)規(guī)劃設計要求和房地產開發(fā)項目手冊的審批內容全面監(jiān)督實施，各相關部門應按照管理職能各負其責，相互配合，加強監(jiān)管。
（3）政府確定的住宅小區(qū)建設項目、單位定向開發(fā)項目及其它需要招投標的房地產開發(fā)項目的招投標（不包括工程建設、勘察、設計、施工、監(jiān)理的招投標），由房地產管理部門組織實施。未經招投標或進場交易的，不得對外發(fā)包。
（4）開發(fā)建設單位要建立質量保證體系，依法辦理工程質量監(jiān)理手續(xù)，委托具有相應資質等級的工程監(jiān)理單位監(jiān)理，并積極采用新技術、新工藝、新材料，確保住宅建設質量。
（5）住宅小區(qū)項目轉讓應當符合《城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件。在轉讓行為實施前，轉讓雙方須持轉讓合同到房地產管理部門和規(guī)劃、土地管理部門審批。
（6）預售商品房時，必須交清全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證，完成預售商品房工程建設總投資的25%以上，已確定施工進度和竣工交付日期，并取得房地產管理部門頒發(fā)的《商品房預售許可證》。交付使用時，開發(fā)建設單位應當向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書，并在規(guī)定時限內為購房人辦理產權登記發(fā)證手續(xù)。
第五條 強化住宅小區(qū)物業(yè)管理。
（1）開發(fā)建設單位申報住宅小區(qū)規(guī)劃設計方案評審時必須附有物業(yè)管理方案，并在評審規(guī)劃設計方案同時進行審定。未作好物業(yè)管理方案的小區(qū)規(guī)劃設計方案不予審批。
（2）開發(fā)建設單位在新建住宅小區(qū)預（銷）售前，須選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)承擔前期物業(yè)管理，簽訂前期物業(yè)管理服務協議，并報市房地產管理部門備案。否則，其房屋不得預（銷）售。
（3）住宅小區(qū)經綜合驗收合格，且物業(yè)管理方案已落實的，開發(fā)建設單位方可移交業(yè)主委員會選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)進行管理，并按有關規(guī)定移交相關資產和資料。違者，由房地產管理部門依照《湖南省城市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》進行處罰。
（4）住宅銷售時，開發(fā)建設單位應當依照《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》，履行住宅共用部位共用設施設備維修基金代收代繳義務，確保售后維修管理，維護業(yè)主的合法權益。
第2篇：物業(yè)管理規(guī)劃方案范文
一、前期介入的含義
物業(yè)管理的前期介入，是一個長效服務的概念，是指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)以前的各個階段(項目可行性階段、建筑物規(guī)劃方案設計階段、施工階段等)就參與決策，制定出物業(yè)管理方案，并從管理和運作的角度為開發(fā)商提出從樓宇設計、施工監(jiān)管、設備選用、功能規(guī)劃、房屋租賃、工程交接等多方面有建設性的意見。物業(yè)管理服務最好是在物業(yè)開發(fā)的初期，即基礎工程建設開始就介入，但此時不是全面介入，通常只是由一位熟諳工程和設備的專家參與，該專家將根據物業(yè)管理的需要對有關結構設計和設備配置等技術性問題提出專業(yè)意見，并且參與部分工程的施工監(jiān)管。同時，由于物業(yè)管理公司熟知這些問題，因而能在前期介入時就提出專業(yè)意見。
二、前期介入的必要性
要讓物業(yè)管理由“后續(xù)部隊”變成“先行官”，那么，物業(yè)管理要從圖紙設計開始就參與房地產開發(fā)的全過程，從管理和服務的角度提出意見和建議。物業(yè)管理的“先行官”作用有以下幾個方面：
第一，物業(yè)管理的前期介入，有利于優(yōu)化設計，完善設計細節(jié)，減少返工，防止后遺癥。
物業(yè)管理公司在項目設計和施工階段，從業(yè)主和使用人的角度，憑專業(yè)人士的經驗對所管物業(yè)進行審視，對不當之處提出解決方案，從而減少物業(yè)接管后的返工，避免一些在后期工作中難以解決的問題。
第二，物業(yè)管理的前期介入，有利于提高施工質量。
“質量是企業(yè)的生命”，這句話同樣適用于房地產開發(fā)，物業(yè)管理早期介入，參與圖紙設計的修改及工程施工，了解工程進度，加強對隱敝工程的驗收，并根據日后管理、維修、保養(yǎng)、服務的需要，及時向開發(fā)商提出設想和建議，防患于未然，變“事后”為“事前”就顯得尤為重要。其次，要把一般意義上的“售后服務’’工作做好。
對房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行及時有效地維護、修繕與整治，并向星級物業(yè)管理看齊，不斷提高服務檔次。
第三，物業(yè)管理的前期介入，有利于加強對所管物業(yè)的全面了解。
物業(yè)管理公司要想做到對物業(yè)及其附屬設施、設備安裝等情況了如指掌，就得對圖紙改動或增、減部分作出認真記錄。例如，管線節(jié)點的設置往往和設計圖紙所標位置有一定差距，如果布置管線時不在現場作記錄，在后期管理中，可能就會出現脫節(jié)的現象。相對來說，物業(yè)管理人員對土建結構部分不用了解得太深，而對設備安裝、管線布置等情況則應充分掌握，便于后期管理。
第四，物業(yè)管理的前期介入，有利于后期管理工作的進行。
在物業(yè)管理前期工作中，就應該設計出物業(yè)管理方案，草擬和制定各項規(guī)章制度，籌備成立業(yè)主管理委員會，印制各類證件，安排好機構設置、人員聘用、上崗培訓等工作，以便物業(yè)一旦移交，物業(yè)管理公司就能有序地工作。
第五，物業(yè)管理的前期介入，有利于物業(yè)管理發(fā)揮營造社區(qū)文化、引導消費的作用。
提高物業(yè)管理的品位，就要建立必要的文教娛樂設施，并通過一系列的工作和舉辦各類活動，引導住戶文明生活工作，讓社區(qū)充滿歡樂祥和的氣氛。因此，如果物業(yè)管理的主角作用發(fā)揮得好必會大大有利于房地產項目的順利經營，如上海的萬科城市花園就是以物業(yè)管理有特色而立足于上海樓市的。
第六，物業(yè)管理的前期介入，有利于促進銷售。
在房屋銷售中，許多開發(fā)商都亮出“業(yè)主至上，承諾是金”的信條，但由于房產銷售工作人員對房地產知識缺乏和對物業(yè)管理的不了解，為片面追求銷售業(yè)績，對顧客作了許多空白承諾，試圖以此來吸引顧客，以至造成了承諾的許多事項偏離了現實。
如果物業(yè)管理早期介入，那么，物業(yè)管理企業(yè)將會配合開發(fā)商在物業(yè)的建設與銷售上制訂可行性方案，并依據開發(fā)樓盤的總體規(guī)劃，拿出既可行又有新意的方法，統一銷售口徑，真正體現“以人為本，居有所值”。
總的來說，物業(yè)管理公司的提前介入，對于發(fā)展商來講可謂有百益而無一害，既可以豐富發(fā)展商的設計思路，節(jié)約建造成本，又可以提高市場競爭力，增加賣點。
三、物業(yè)管理前期介入的管理工作
物業(yè)管理前期介入的工作可以具體體現在參與物業(yè)的設計與施工。物業(yè)管理人員如果能從后期管理的角度，就物業(yè)的設計以及工程選料和安裝方法提出合理性意見，就可以通過事前參與避免一些后期工作中難以解決的問題，確保物業(yè)交付時遺漏工程大大減少。我們可以將物業(yè)施工周期分為四個階段，物業(yè)管理提前參與的工作在各個階段可表現如下：
1、立項決策階段
房地產開發(fā)企業(yè)在取得土地開發(fā)使用權后，要對市場進行調研并對項目做可行性研究。一些有遠見的開發(fā)商還會聘請專業(yè)的物業(yè)管理人員對其項目進行評估分析，例如對同檔次的樓盤中的定位、未來業(yè)主的構成及其消費力水平如何等，并探討物業(yè)未來的服務檔次標準。除此以外，還要了解物業(yè)周邊的競爭對手的物業(yè)管理情況，估算管理成本、利潤等。如果可以的話，物業(yè)管理專家可對項目日后的管理提出書面咨詢報告，以便開發(fā)商在預算決策時能綜合考慮各方面的意見，減少決策的盲目性和主觀隨意性，同時也有效節(jié)省了項目后期運作的成本。如，廣電物業(yè)管理公司總經理方佑和提到，物業(yè)管理要在開發(fā)全過程中進行配合，能了解開發(fā)物業(yè)的設計理念、文化內涵、人文環(huán)境等，才能研究如何開展物業(yè)管理。
2、規(guī)劃設計階段
規(guī)劃設計是物業(yè)能否形成完整、舒適、便利的功能區(qū)域的先天制約因素，但目前考慮得最多的是與房屋相關的一些配套設施，而往往忽略了使用人將來的需求趨勢，以及日后給物業(yè)管理造成的矛盾和遺憾。所以，物業(yè)管理的早期介入，能使建成后的物業(yè)發(fā)揮最佳效用，以最好的方式滿足業(yè)主和使用人的要求。物業(yè)管理可從用戶的角度，詮釋用戶服務要求，分析樓宇設計，審查建筑物設計圖紙，審核評估設計及施工程宇，建議一切必須改善及改良的工程，如是否考慮了足夠的停車位或車棚、車庫，是否考慮了商業(yè)配套用房和管理用房，樓盤電量設計是否足夠，空調位置有否考慮，電梯數量夠不夠，還有建筑物內部的管線布局是否利于日后的維修養(yǎng)護等等。物業(yè)管理要堅持以人為本的現代設計理念，在規(guī)劃布局、功能結構、廚衛(wèi)安排、公共設施、環(huán)境綠化、采光通風、室(內)外交通等方面把人的需要、人的方便、人的舒適放在第一位，將現代科技成果在經濟可行范圍內，盡可能地融入能提高生活質量的住宅產品之中，以表現出完整的人情和人性。
3、施工安裝階段
在此階段，物業(yè)管理應審查有關工程及設備的優(yōu)劣，分析物業(yè)建造的材料及安裝方法，提供機電安裝及能源分配的有關專業(yè)管理意見。如維修檢查通道的位置及供電量的設計，避免日后維修工作中的麻煩，降低遺漏工程，改善設備使用效果，減輕后期管理的壓力，或因增加設備而影響其他的運作，以至于損害整個物業(yè)的外觀和形象。
另外，物業(yè)管理的專家也應提供功能布局或用料更改的有關專業(yè)管理意見。施工期內對樓宇布局或用料，由管理人員從物業(yè)管理的角度提供有關意見，會令有關修改更能達到理想效果，更能直接地把以往開發(fā)中“先天不足”所造成的后果反映出來，以防患于未然。最終可使日后管理期的操作成本減少及物業(yè)經濟效益增長。
4、竣工驗收階段
在物業(yè)交付給業(yè)主使用前，物業(yè)管理公司有責任先行對物業(yè)進行質量驗收。一般而言，管理人員應重點檢查以下部位或設施的質量問題：
1）門窗部位。門窗是否密縫、貼合，框架是否牢固、安全、平整，門鎖有無質量問題等；
2）供排水設施。水管、水表、水龍頭是否完好，下水道是否有堵塞，地漏、馬桶排水是否通暢，是否有注水現象；
3）墻面、屋頂、地板。墻面、屋頂及地板是否平整，是否有剝落或起砂現象，是否滲水等；
4）供電系統。電線、電燈、電表是否有質量缺陷，空調是否漏水，制冷效果是否正常。若確是因施工驗收時的疏漏而存在的質量問題，物業(yè)公司應及時通知施工單位或房地產開發(fā)公司盡快整修。
第3篇：物業(yè)管理規(guī)劃方案范文
1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373萬元，其中：直管住宅實收1046萬元；機關團體用房租金實收166.6萬元；主輔分離房產租金實收107萬元；自行接收房產租金實收53.4萬元。
2、公房出售工作。截止5月底，共出售公有住宅27萬平方米，歸集售房款6066.6萬元。其中：出售直管房產16.2萬平方米，歸集購房款3662.8萬元；出售主輔分離房產7.3萬平方米，歸集售房款1605.7萬元；出售自行接收房產3.5萬平方米，歸集售房款798.1萬元。
3、房屋修繕工作。一是**年2月份組織召開房屋修繕工作會議，明確**年修繕工作的任務，即：一個確保、二個重點、三個計劃、四個率、五個提高。二是制定《**年房產系統房屋修繕工程防水卷材及給排水管材招標工作方案》組織進行屋面防水卷材、給排水管材等大宗材料招標。
4、房產經營委托管理工作。年初，我處會同法規(guī)處及局法律顧問共同修訂了《委托管理合同》。從而進一步完善了直管公房委托經營體制，并在今年的房產管理工作會議上與各受托管理單位簽署了新合同。
二、工作完成情況
（一）物業(yè)管理工作
一是為了落實十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，制定了《關于加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作方案》。同時，起草了《**市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）、《前期物業(yè)管理招投標辦法》等規(guī)范性文件和政府規(guī)章，并組織各相關單位和部門人員進行討論。
二是對我市普通住宅區(qū)的管理現狀、經營狀況和維修服務等進行了調研。調研后起草了《關于普通住宅區(qū)物業(yè)管理現狀的調查報告》，根據普通住宅區(qū)的實行情況，制定《住宅小區(qū)實行分級分類管理辦法》。
三是會同小區(qū)辦全力做好開展整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場活動。目前已經全面完成了對530個物業(yè)管理企業(yè)的排查工作和700個住宅小區(qū)的拉網式檢查，并對發(fā)現的問題登記造冊，建立了整改檔案，待整改后逐一消號。
（三）房屋安全管理工作
一是汛期前，做好了危險房屋的“三落實”工作。通過排查目前全市共有危險房屋387棟，建筑面積53，949平方米，1688戶；二是建立和完善防汛責任制度，制定汛期房屋防雨搶險工作方案并下發(fā)各區(qū)；三是組建好了防汛隊伍和防汛物資儲備工作。
（四）樓道整治工作
一是本著先試點，后推廣的原則，在平區(qū)進行了試點工作。并提出了完善樓道粉飾、設施功能試點工作意見。試點工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘書記的指示，于4月30日上午在和平區(qū)召開了樓道整治工作現場會。
二是制定了《**市住宅樓道整治工作實施方案》、《樓道粉飾、設施功能完善技術質量標準實施意見》下發(fā)各區(qū)。同時加強工作調度，市一級辦公室抽調21名干部，分7組與各區(qū)進行了對接。市樓道整治辦公室印制《**市住宅區(qū)樓道整治指導手冊》700余冊，下發(fā)各相關單位。
三是樓道整治工作已全面啟動實施，目前樓道整治工作全市開工量達到已近95%。已竣工4370棟、建筑面積1918.39萬平方米，竣工量達60%。
四是為確保樓道整治工作的整治成果，市樓道整治辦公室下發(fā)了《關于做好住宅樓道整治工程驗收及移交有關工作的通知》，要求樓道整治工程驗收合格后，各區(qū)樓道整治工作領導小組辦公室負責將工程及時移交給各街道辦事處，充分利用社區(qū)委員會優(yōu)勢，做好群眾的教育引導工作，真正實現“人改變環(huán)境，環(huán)境改變人”的良性互動，為鞏固樓道整治成果打下堅實的群眾基礎。
（五）景觀街路、重點廣場周邊建筑物立面粉飾工作
一是組織專業(yè)人員，依據近年來我市粉飾工程的調查結果，對粉飾工程建筑面積造價進行了測算；二是組織人力對全市擬進行立面粉飾的17條景觀街路進行逐段、逐棟排查；三是由規(guī)劃部門提出了**市主要街路建筑色彩規(guī)劃條件，在此基礎上我局組織有關設計單位提出了青年大街、東陵路等路段的初步設計方案。
二、下半年工作思路
（一）物業(yè)管理方面工作
1、出臺《**市物業(yè)管理規(guī)定》
6月底《**市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）可報市人大，力爭在9月份以政府規(guī)章的形式出臺，為解決我市物業(yè)管理中的具體問題提供操作性強的法律依據。
2、進一步規(guī)范物業(yè)管理活動，提高物業(yè)服務水平
一是加強物業(yè)管理招投標的監(jiān)督和指導，全面推行前期物業(yè)管理招投標機制，創(chuàng)造公平、公正的競爭環(huán)境，促進物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化和社會化。
二是建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經理信用檔案和準入、退出機制，強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督。對不按《合同》進行管理服務的物業(yè)管理企業(yè)，在建立整改檔案的同時在媒體上予以公布，接受社會監(jiān)督。
三是規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會，積極引導業(yè)主正確行使權力和履行義務。爭取年底前出臺《關于加強組建業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作的指導意見》，使這項關系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。
四是繼續(xù)抓好物業(yè)管理從業(yè)人員培訓工作。與建設部聯合開展物業(yè)管理從業(yè)人員培訓工作，全面提高從業(yè)人員素質，將專業(yè)性強、一專多能的復合型管理人才引入到物業(yè)管理企業(yè)中.
3、建立新型物業(yè)管理體制
將普通住宅區(qū)物業(yè)管理納入到社區(qū)建設中來，物業(yè)管理由街道辦事處、社區(qū)委員會、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主“共治”。形成“業(yè)主自制管理、政府基層管理、物業(yè)管理”三位一體的新型服務平臺。對于暫時不具備物業(yè)管理條件的普通住宅區(qū)，按照屬地劃分給社區(qū)進行管理，充分發(fā)揮基層組織的作用。待具備物業(yè)管理條件后，再通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。
第4篇：物業(yè)管理規(guī)劃方案范文
根據不同情況對住宅小區(qū)進行分類，按照“屬地管理、條塊結合、責任分擔、標本兼治”的原則，全面整治，重點改造，切實解決居民關心的難點、熱點問題，努力營造住宅小區(qū)功能完善、環(huán)境整潔、管理有序、安全舒適、群眾滿意的生活環(huán)境。
二、整治范圍
縣城區(qū)、（經濟開發(fā)區(qū)）所轄區(qū)域內的所有新、老住宅小區(qū)（含單幢、零散、拆遷安置房等所有物業(yè)）。
三、整治原則
1、堅持屬地管理、政府牽頭、部門配合、群眾參與的原則。
2、堅持統一規(guī)劃、分步實施的原則。
3、堅持全面整治、重點改造的原則。老舊小區(qū)滿足基本要求，新建小區(qū)保證優(yōu)質服務。
4、堅持實事求是，群眾路線原則。
四、整治內容
（一）基礎配套設施
1、配置環(huán)衛(wèi)設施。每幢樓每單元配置不少于1個垃圾桶（箱），破損殘缺的環(huán)衛(wèi)設施要進行全面維修、保證完好。
2、平整道路。對坑洼道路進行整修，破損嚴重的重新鋪設，新增、整修路沿石、道板、井蓋，做到道路平整、交通順暢。
3、暢通管道。疏通雨、污水管道和化糞池，必要時應重新整修，做到完好暢通，不堵塞、不外溢。
4、修復路燈。對小區(qū)路燈、樓道燈等公共照明設施進行一次全面檢修，確保亮燈率達98%以上。無路燈的老舊小區(qū)要全部安裝到位，保證夜間照明。
5、清理增設物業(yè)管理用房。對物業(yè)管理用房進行清理，按要求使用；無物業(yè)管理用房的小區(qū)，創(chuàng)造條件增建必要的物業(yè)管理用房。
6、整合封閉小區(qū)。創(chuàng)造條件，對未封閉的小區(qū)進行整合封閉；對已封閉的小區(qū)圍墻、柵欄進行維修、出新，沿街小區(qū)還需設置景觀圍墻；落實保安巡查人員，增設必要的技防設施；消防通道暢通，設備設施檢修完好。
7、完善停車設施。清理現有停車庫（場），挪作他用的必須按規(guī)劃要求恢復停車功能。沒有停車場地的，在保證消防通道暢通的情況下，合理劃設停車位；必要時可調整規(guī)劃合理增設停車場地。
8、整修健身器材。對休閑健身場所設施進行整修、完善；有條件的新建休閑健身場所，添置健身器材。
9、設置標識標牌。按要求設置小區(qū)示意圖、公益宣傳欄、公示欄、樓幢門牌、綠地保護牌等，努力營造小區(qū)文化氛圍。
10、整理“三線”線路。清理、調整電話線、電力線和電視線等線路，有條件的可入地處理，做到整齊美觀。
（二）環(huán)境衛(wèi)生管理
1、衛(wèi)生保潔。配足專職保潔人員，小區(qū)道路、綠地、水面、公廁、樓道保潔及時，無積塵、污跡、無白色垃圾、無衛(wèi)生死角。垃圾房（池）、桶（箱）、樓梯扶手、電梯、外墻面及其他公共設施及時清洗、外表整潔美觀，無亂貼亂畫現象。垃圾及時清運，做到日產日清，無外溢現象。
2、綠化整治。查處違法占用綠地行為，并責令恢復到位。清除所有違章種植和雜草，補植必要的喬木、灌木和草坪，無土地。花壇、花池整修完好，無破損、脫落等現象。
3、秩序整治。車輛入庫停放，露天停放的在停車線內停放，做到整齊有序，交通順暢，不影響消防通道。攤點設置合理，無亂堆亂放、亂曬亂掛現象。
4、環(huán)境保護。小區(qū)內無工業(yè)企業(yè)生產和加工，無違規(guī)飼養(yǎng)禽畜，餐飲、服務、娛樂等行業(yè)無環(huán)境污染和擾民現象。
5、拆除違建。拆除老舊小區(qū)內嚴重影響觀瞻和安全的違法建筑物，嚴厲查處新建小區(qū)的違法建設行為。
6、文明教育。引導廣大市民從自身家庭、樓道院落環(huán)境衛(wèi)生做起，養(yǎng)成健康、文明的生活習慣。
五、整治步驟
本次集中整治行動，按照統一部署、分步實施的原則進行，自8月1日開始，至11月15日結束，具體分為三個階段進行。
（一）方案制定階段
1、各責任單位要建立專項整治相應組織，明確專人負責，落實專項整治資金和人員，并于8月10日前將組織架構和具體實施方案，報縣物業(yè)管理工作領導小組辦公室匯總后，上報縣政府。
2、縣物業(yè)管理工作領導小組于8月20日前完成對各責任單位實施方案的審核，審核后由各責任單位嚴格按審定同意的方案立即組織實施。
3、（經濟開發(fā)區(qū)）、房管局要做好成立各業(yè)主委員會籌備工作。
4、房管局要對物業(yè)服務企業(yè)進行行業(yè)整頓，開展自查自糾，整改存在問題，完善各種制度，規(guī)范物業(yè)服務，開展從業(yè)人員培訓。
5、縣宣傳部門要制定專項宣傳工作方案，在集中整治期間，進行持續(xù)、廣泛的宣傳發(fā)動，讓廣大居民知曉住宅小區(qū)專項整治的意義以及成立業(yè)主委員會的作用，積極支持和配合開展住宅小區(qū)專項整治工作。
（二）全面整治階段
1、各責任單位要依據自身職責和責任分解，確保10月31日前，完成所有整治任務。
2、由（經濟開發(fā)區(qū)）、房管局負責組織籌建小區(qū)業(yè)主委員會，堅持成熟一個建立一個，原則上新建小區(qū)均要成立，老舊小區(qū)創(chuàng)造條件成立。
3、對具備物業(yè)管理條件的小區(qū)，由房管局負責指導業(yè)主委員通過公開招標形式選聘物業(yè)服務企業(yè)。
4、對不具備物業(yè)管理條件的小區(qū)（幢），由（經濟開發(fā)區(qū)）下轄居委會建立社區(qū)物業(yè)服務組織，采取“樓幢管理”模式，落實以保潔、保綠、保暢為主要內容的基礎性管理工作，或并入相鄰小區(qū)由物業(yè)服務企業(yè)代管，保證管理覆蓋率達100%。其收費標準參照物業(yè)小區(qū)管理費用收取標準執(zhí)行。
（三）檢查驗收階段
1、各責任單位完成整治任務后，向縣物業(yè)管理工作領導小組申請驗收。提前完成整治任務的，可申請?zhí)崆膀炇铡Φ狡隍炇詹缓细竦模煽h物業(yè)管理工作領導小組限期整改。
2、驗收合格后，由縣物業(yè)管理工作領導小組移交（經濟開發(fā)區(qū)）予以屬地管理。
3、縣政府將召開總結表彰會議，對專項整治工作先進單位、先進個人予以表彰。同時，及時出臺建立健全物業(yè)管理各項規(guī)章制度，形成長效管理機制。
六、整治要求
一要加強組織領導。縣政府成立縣物業(yè)管理工作領導小組，負責統籌推進縣城區(qū)住宅小區(qū)專項整治工作。領導小組下設辦公室，具體負責縣城區(qū)住宅小區(qū)專項整治的日常工作和督查考核工作。各責任單位也要成立相應的領導小組，按照《縣城區(qū)住宅小區(qū)專項整治實施方案》要求和縣物業(yè)管理工作領導小組的工作部署，具體實施各自承擔的住宅小區(qū)整治任務。
第5篇：物業(yè)管理規(guī)劃方案范文
一、目標任務
通過完善物業(yè)管理工作機制、加強物業(yè)監(jiān)督管理力度、提升物業(yè)管理服務水平，進一步完善區(qū)職能部門、街道辦事處、社區(qū)的監(jiān)督管理職能，提高住宅小區(qū)物業(yè)企業(yè)服務水平，推動我區(qū)物業(yè)服務行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，為廣大人民群眾創(chuàng)建整潔、文明、安全、舒適的宜居環(huán)境。
二、工作內容
（一）完善物業(yè)管理工作機制
1．完善物業(yè)管理機構建設。區(qū)物業(yè)管理工作領導小組要加強對全區(qū)物業(yè)管理工作的領導、協調和監(jiān)督，定期召開專題會議，聽取物業(yè)管理工作匯報，協調解決物業(yè)管理重大問題。各街道辦事處要明確物業(yè)管理分管領導以及承擔物業(yè)管理工作的專兼職人員。社區(qū)居委會要有干部專職或兼職從事物業(yè)管理工作。已經配備人員的要確保在崗從事物業(yè)管理工作，確保物業(yè)管理工作有機構、有人員負責。
2．加強物業(yè)管理制度建設。區(qū)物業(yè)管理工作領導小組要將物業(yè)管理工作作為民生工作和社區(qū)建設的重要內容納入年度全區(qū)工作計劃，擺上重要議事日程。區(qū)住建局要對屬地內物業(yè)管理情況進行全面調查研究，摸清底數，分析存在問題，出臺規(guī)范性文件，強化行業(yè)規(guī)范管理。各街道辦事處負責建立并落實街道物業(yè)管理聯席會議制度，每季度至少牽頭組織召開1次由街道、社區(qū)、物業(yè)公司、業(yè)主代表等參加的聯席會議，及時有效解決物業(yè)管理活動中出現的矛盾、糾紛。各街道辦事處要建立物業(yè)管理糾紛調處機制，物業(yè)管理普通糾紛由社區(qū)、街道一線及時調處化解，并上報區(qū)級主管部門。嚴重的矛盾由區(qū)相關部門牽頭協調解決，并上報市級主管部門。
3．落實齊抓共管工作職責。區(qū)財政局要按照政辦〔2012〕45號文件要求，把規(guī)范提升物業(yè)管理工作列入區(qū)財政年度資金安排，建立完善物業(yè)管理經費保障的長效機制；要安排一定資金作為整治、提升物業(yè)管理和獎勵工作到位、成績突出的物業(yè)管理單位及個人的專項經費。區(qū)住建局作為行業(yè)主管部門，除做好日常規(guī)范管理工作，應制定物業(yè)管理整改提升方案，指導并督促區(qū)屬物業(yè)企業(yè)及管理項目進行規(guī)范管理、提升服務水平。行政執(zhí)法、公安、交警、消防、工商、環(huán)保、司法、物價等職能部門要按照《市區(qū)人民政府關于進一步加強區(qū)物業(yè)管理工作的意見》（政文〔〕186號）明確的本部門在物業(yè)管理工作中的職責，進行責任分解，明確分管領導、責任科室、負責人、經辦人。各有關部門要加強物業(yè)工作的監(jiān)督管理職能，建立職能部門聯動處理機制，強化部門協作配合，不推諉，不扯皮，及時處理檢查中發(fā)現的問題；建立糾紛投訴調處機制，對執(zhí)法工作中發(fā)現的或物業(yè)企業(yè)報告、業(yè)主投訴、媒體曝光的違法違規(guī)行為及時查處，處理到位。
4．推進業(yè)主委員會的成立與規(guī)范運作。各街道辦事處要加強推進本轄區(qū)內小區(qū)業(yè)主委員會的組建。今年轄區(qū)內符合成立業(yè)委會條件的物業(yè)管理小區(qū)成立業(yè)委會應達到60%以上。區(qū)住建局應從行業(yè)管理方面出發(fā)，督促轄區(qū)內業(yè)主委員會建立健全規(guī)章制度，引導業(yè)主委員會規(guī)范運作，促進物業(yè)管理和社區(qū)管理有機結合，逐步形成社區(qū)內物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會和睦相處、相互依托、和諧共建的新局面。
（二）加強物業(yè)監(jiān)督管理力度
1．規(guī)范前期物業(yè)管理與承接查驗工作。區(qū)住建局要按照前期物業(yè)管理招投標相關規(guī)定，做好轄區(qū)房地產項目前期物業(yè)招投標活動的指導和監(jiān)督工作，當年預售的項目應100%實行前期物業(yè)招投標，并做到公平、公開、公正。同時督促房地產開發(fā)建設單位、物業(yè)服務企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設施設備的承接查驗工作、辦理物業(yè)交接手續(xù)。組織相關人員對承接查驗進行檢查，確保項目按規(guī)劃審批內容建設完整，并做好物業(yè)承接查驗備案手續(xù)。
2．加強住宅小區(qū)的巡查與整治。區(qū)住建局要牽頭聯合街道辦事處、社區(qū)建立物業(yè)小區(qū)巡查制度。具體為日常檢查、集中抽查、重點督查3項。日常檢查內容主要為小區(qū)秩序維護、衛(wèi)生清潔、綠化養(yǎng)護、保安值勤、共用部位和共用設施設備維護等，應每兩個月對轄區(qū)所有物業(yè)小區(qū)巡查1次，并做好記錄，督促物業(yè)服務企業(yè)切實履行物業(yè)服務合同，根據服務等級和服務標準，提供質價相符的物業(yè)服務。集中抽查內容為物業(yè)小區(qū)的物業(yè)承接查驗制度落實、物業(yè)服務收費、消防安全、電梯安全、地下室（停車場所）、機電設備運行、二次供水衛(wèi)生、裝飾裝修管理等。區(qū)住建局要積極配合市住建局工作，每季度組織開展1次集中抽查，確保小區(qū)和諧穩(wěn)定、規(guī)范有序。重點督查是針對業(yè)主反映意見大、矛盾投訴多、整改不力的物業(yè)小區(qū)，區(qū)住建局要會同相關職能部門、街道、社區(qū)開展重點督促檢查整治，確保突發(fā)事件的應急預案有效得以落實。對于巡查過程中發(fā)現的問題，相關部門要加大對違法違紀企業(yè)的處罰力度，堅決將侵犯業(yè)主合法權益的企業(yè)清除出物業(yè)管理市場，要將巡查結果作為物業(yè)企業(yè)項目評優(yōu)、前期物業(yè)招投標準入、企業(yè)資質年檢的重要依據。
3．深化老舊小區(qū)的整治與管理。各街道辦事處、社區(qū)要在老舊小區(qū)整治試點的基礎上，以點帶面，進一步深化我區(qū)老舊住宅區(qū)的整治與管理。要根據城市街區(qū)布局、公用基礎設施分布狀況，按照統籌規(guī)劃、條塊結合、分步實施的原則，在逐步改善老舊住宅區(qū)的基礎設施、環(huán)境衛(wèi)生和治安防范之后，采取有條件的引進物業(yè)企業(yè)進行專業(yè)化管理服務、業(yè)主自治管理、社區(qū)有償管理三種模式進行老舊住宅區(qū)物業(yè)管理，逐步提升老舊住宅區(qū)廣大群眾的生活環(huán)境與居住品質。
（三）提升物業(yè)管理服務水平
1．提高物業(yè)企業(yè)競爭能力。行業(yè)主管部門要指導、扶持物業(yè)企業(yè)做大、做強。物業(yè)企業(yè)要樹立品牌意識，提高企業(yè)競爭力，積極探索轉變提升行業(yè)的發(fā)展方式，通過現代科技的運用和商業(yè)模式的創(chuàng)新，不斷拓寬物業(yè)服務領域，切實增強行業(yè)整體競爭能力。主管部門要鼓勵、扶持符合二級以上資質條件的物業(yè)企業(yè)晉升資質，并逐年提高二級以上物業(yè)企業(yè)管理的覆蓋面。
2．提升物業(yè)管理服務水平。物業(yè)企業(yè)應認真落實《省城市住宅小區(qū)物業(yè)服務規(guī)范》，提高物業(yè)小區(qū)服務水平，切實履行物業(yè)服務合同，實現秩序維護、衛(wèi)生清潔、綠化養(yǎng)護、共用部位和共用設施設備維護等基礎服務達標，為業(yè)主提供質價相符的物業(yè)服務，努力提高業(yè)主的滿意率。行業(yè)主管部門要大力指導、幫助物業(yè)企業(yè)做好創(chuàng)建“物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”工作。今年應做好輝映江山、明光花園2個住宅小區(qū)的創(chuàng)優(yōu)工作，做到以點帶面，提升管理服務水平，促進行業(yè)規(guī)范發(fā)展。
3．提高監(jiān)管人員與從業(yè)人員素質。針對我區(qū)涉及物業(yè)監(jiān)督管理的9個職能部門情況以及街道、社區(qū)物業(yè)管理從業(yè)人員素質，區(qū)住建局要牽頭擇期舉辦物業(yè)監(jiān)督管理人員工作培訓。通過專業(yè)培訓，切實提高職能部門和街道、社區(qū)物業(yè)監(jiān)督管理人員業(yè)務水平。同時借助物業(yè)協會平臺積極開展物業(yè)服務管理經驗學習交流活動，組織物業(yè)管理工作者、物業(yè)服務企業(yè)負責人學習借鑒省內外兄弟城市和我市優(yōu)秀物業(yè)服務企業(yè)的先進物業(yè)管理模式，推廣運用。定期組織物業(yè)經理崗位繼續(xù)教育培訓，不斷提高管理水平，加強保安、保潔、綠化、給排水、機電設施維護等崗位人員培訓，確保行業(yè)相關人員都能持證上崗或得到輪訓。
三、實施步驟
（一）動員部署階段（從2012年月日至月25日）
區(qū)物業(yè)管理工作領導小組要結合我區(qū)實際，組織召開相關部門、物業(yè)公司負責人、業(yè)主委員會和業(yè)主代表參加的會議，制訂實施方案，做好部署安排。分析轄區(qū)內物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展存在的問題，研討行業(yè)發(fā)展方向，規(guī)范物業(yè)服務管理措施。區(qū)住建局應督促物業(yè)服務企業(yè)在自查的基礎上制訂整改提升方案，方案要落實到每一個物業(yè)服務項目，明確具體目標、內容和措施。
（二）組織實施階段（從2012年月26日至11月30日）
各街道辦事處、社區(qū)、各相關職能部門要緊密圍繞著“完善物業(yè)管理工作機制、加強物業(yè)監(jiān)督管理力度、提升物業(yè)管理服務水平”的目標任務，制定工作安排，扎實開展工作。
（三）檢查驗收階段（從2012年12月1日至12月31日）
結合市里開展的檢查驗收，由區(qū)物業(yè)管理工作領導小組成立檢查組對今年工作開展情況進行檢查、考核。
四、工作要求
（一）加強組織領導。物業(yè)管理是改善民生、促進社會和諧穩(wěn)定的重要內容，各級各部門要增強做好這項工作的緊迫感和責任感，進一步加強對物業(yè)管理工作的領導，建立或及時調整物業(yè)管理工作的領導機構和工作機構，切實做好轄區(qū)內規(guī)范提升物業(yè)管理工作的組織、領導、協調、督促。
第6篇：物業(yè)管理規(guī)劃方案范文
本人作為業(yè)委會第二期輪值執(zhí)行主任的任期屆滿,特向大家匯報朝陽園業(yè)主委員會2009年7月20日--10月20日的工作情況。
一、積極籌備并圓滿結束了對朝陽園業(yè)主第二屆業(yè)主大會書面征求意見函發(fā)放及回收的各項工作
1、與物業(yè)管理處針對《朝陽園物業(yè)管理臨時委托服務協議》中的物業(yè)費價格問題進行多輪談判，最終就此問題達成一致共識，出臺新《朝陽園物業(yè)管理臨時委托服務協議》供園區(qū)業(yè)主進行表決。
2、順利召開朝陽園第二屆業(yè)主大會，提出四項決議案：《朝陽園物業(yè)管理臨時委托服務協議》、《關于實施朝陽園延長低溫供暖方案的決議案》、《關于實施朝陽園樓宇、會所門禁安保系統改造方案的決議案》、《關于繼續(xù)保留朝陽園會所信息欄的決議案》面向園區(qū)全體業(yè)主投票表決。
3、順利完成朝陽園業(yè)主大會書面征求意見函的發(fā)放及回收工作，嚴格按照朝陽園業(yè)主大會書面征求意見的辦法,邀請居委會業(yè)主志愿者監(jiān)督委員會等人員共同參與統計投票結果并對整個過程進行監(jiān)督,在對書面意見函的回收情況進行了縝密的統計后，已將統計結果公告園區(qū)業(yè)主。
二、與物業(yè)針對園區(qū)業(yè)主關心的事宜進行充分的討論，主要有：
1、關于取消班車問題與物業(yè)進行多次開會討論，業(yè)委會要求物業(yè)管理處把在部分班車暫時停運期間因此所節(jié)省的費用單獨列支，并且將運營車輛的預算費用列明，并多次向物業(yè)聲明保持原有服務品質不變的明確態(tài)度。
2、底商與物業(yè)的租賃合同將于年底陸續(xù)到期，督促物業(yè)盡快出臺底商管理方案，對園區(qū)底商的經營行為進行規(guī)范管理。
3、隨著《朝陽園物業(yè)管理臨時委托服務協議》的表決通過，會所管理方案的修改成為當務之急，業(yè)委會建議物業(yè)按照新委托服務協議的要求修改會所管理方案，并加強該方案的執(zhí)行力度，讓會所在合理有效使用的基礎上，成為大家休閑娛樂的中心。
三、其他工作情況
1、進一步完善業(yè)委會工作結構，按照各項工作分別由委員專人負責并交由委員討論執(zhí)行的原則開展. 本季度共收到業(yè)主到業(yè)委會來訪反映情況約32件，其他通過電話咨詢溝通等若干件,對業(yè)主提出的各項問題,業(yè)委會都熱情接待并耐心解釋，在每周的例會上均及時向物業(yè)反映業(yè)主投訴信息，督促物業(yè)盡快給業(yè)主答復并解決.
2、建立了業(yè)主參加會議制度業(yè)主投訴登記制度業(yè)委會會議議題表決制度等
3、針對業(yè)主對綠化、衛(wèi)生、養(yǎng)犬等方面投訴較多的問題,重點進行監(jiān)督，主要協調解決以下問題：
3.1園區(qū)綠化：就園區(qū)目前綠化工作的基本情況及存在的問題，約請物業(yè)分管綠化工作的主任、外包公司負責園區(qū)綠化工作的負責人座談，大家就園區(qū)綠化工作的諸多問題作了充分的討論。
3.2園區(qū)衛(wèi)生：在此期間物業(yè)將朝陽園保潔外包的兩個保潔公司調整為一家公司，調整后分別與被調整離開及留下的保潔公司負責人溝通，了解園區(qū)保潔工作具體情況與問題。
3.3園區(qū)規(guī)劃：
3.3.1就關于籃球場后面的圍墻拆除后移籃球場議題與物業(yè)溝通。鑒于此事關鍵在于根據朝陽園業(yè)主大會議事規(guī)則中6-4-5條的規(guī)定，改建、重建建筑物及附屬設施需全體業(yè)主表決并雙過半方可，此議題可通過下次表決解決。
3.3.2關于園區(qū)南側圍墻外擴一事，開發(fā)商已出示建委通過的圖紙，朝陽園一、二期的規(guī)劃線與現有圍墻相符。
3．4園區(qū)養(yǎng)犬：由于正值奧運，本時段此工作基本擱置，但業(yè)主投訴極多，此問題已成為影響園區(qū)和諧的主要問題。
四、本季度業(yè)委會辦公費用支出情況匯報
1．召開第二屆業(yè)主大會印制書面意見函1600份 3600元
2．業(yè)主投票快遞費 130元
3．領辦公用品：a4復印紙2包 47元
磁珠30個 12元
注：3#b1公告欄玻璃窗本月22日前一直未安鎖，無鎖期間公告欄內的磁珠經常丟失。
五、下季度業(yè)委會工作計劃
隨著《朝陽園物業(yè)管理臨時委托服務協議》議案的通過，開始針對各項具體工作督促物業(yè)盡快實施：
1、與物業(yè)公司正式簽約后，督促物業(yè)加強園區(qū)管理，保持并進一步提高園區(qū)服務品質和質量。
2、為保證業(yè)主的正常生活以及園區(qū)各項工作的正常運行，針對園區(qū)部分業(yè)主欠繳物業(yè)費的問題，將配合物業(yè)開始催繳宣傳及收繳工作。（全體委員）
3、開始啟動撰寫全面、具體、正式的物業(yè)管理委托合同。（葛啟明、朱麗君）
4、按計劃開始對物業(yè)管理處的財務進行審計監(jiān)督工作，目標是針對業(yè)主關注的熱點問題每月專項監(jiān)督。（趙莉）
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5、加強對物業(yè)服務工作的具體監(jiān)督，督促物業(yè)年底之前出臺底商管理方案。（駱志華）
6、加強對停車場的監(jiān)管，并督促物業(yè)盡快完善車場的監(jiān)視攝像系統的安裝調試。在園區(qū)和樓內優(yōu)化現有安保方案和設施，并盡快研究在安保盲區(qū)架設圖像采集設備的可行性。（呂洪全）
7、園區(qū)的整體綠化工作計劃在明年三月開始全面展開。在此之前，準備約請物業(yè)、綠化公司、園區(qū)一些從事綠化工作的業(yè)主，針對園區(qū)綠化工作存在的問題，討論、制定相應整改方案。加強對園區(qū)綠化、保潔工作的監(jiān)督。（王潔）
8、衛(wèi)生工作計劃近期在園區(qū)公布衛(wèi)生保潔標準，要求物業(yè)建立衛(wèi)生監(jiān)督反饋模式。（王潔）
9、養(yǎng)犬：針對這一園區(qū)熱點和棘手難題，要求物業(yè)制定切實可行的實施細則，并監(jiān)督、協助物業(yè)實施。（王潔）
希望園區(qū)業(yè)主一如既往地對業(yè)委會的工作理解、支持，讓朝陽園真正成為首選宜居的和諧之區(qū)。讓我們一起努力。
朝陽園業(yè)主委員會輪值執(zhí)行主任
趙莉
2009年10月 20 日
第7篇：物業(yè)管理規(guī)劃方案范文
關鍵詞：物業(yè)管理；早期介入；意見；建議
中圖分類號：F293.33 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）003-00-01
隨著住房制度改革和城市建設熱潮的推動，我國物業(yè)管理行業(yè)迅猛發(fā)展。物業(yè)管理對改善居民生活環(huán)境，促進不動產保值增值，構建和諧社區(qū)起著重要的作用。但從目前我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展情況來看，物業(yè)管理僅僅作為房地產行業(yè)的服務終端，在房屋建成或投入使用后才交付物業(yè)企業(yè)。物業(yè)管理的首要環(huán)節(jié)――物業(yè)早期介入未被引起足夠的重視。
一、物業(yè)管理早期介入的含義
“物業(yè)管理早期介入”是指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的規(guī)劃設計和建設的過程，從業(yè)主（使用人）及物業(yè)管理的角度，提出一些合理化建議，使建成的物業(yè)最大限度地滿足業(yè)主（使用人）和物業(yè)管理的需求。
二、物業(yè)早期介入的重要性和必要性
一個物業(yè)項目的建設，大致分為“立項-建設-竣工-物業(yè)前期管理”幾個階段。從表面上看，物業(yè)管理是項目竣工驗收之后交付物業(yè)企業(yè)使用管理的階段。因此，物業(yè)管理企業(yè)只要在物業(yè)交付使用時介入即可。然而從多年實踐經驗來看，物業(yè)管理并非如此簡單。物業(yè)管理涉及面非常廣，時效性非常長，從環(huán)境綠化、通訊設施到水電安裝、電梯消防等等，從接管驗收到物業(yè)建筑終結，是一個非常繁雜的系統工程。 建設單位通過投資決策、規(guī)劃設計、施工建設形成物業(yè)，物業(yè)企業(yè)對其進行使用、維修、養(yǎng)護和管理。建設單位對物業(yè)進行的是硬件建設，物業(yè)企業(yè)對物業(yè)進行的是軟件管理，兩者雖有區(qū)別但又相互聯系，其目的都是為了滿足業(yè)主的需求，使建成的項目經濟效益最大化。 因此，物業(yè)早期介入無論是對建設單位是物業(yè)企業(yè)、業(yè)主（使用人）都是非常重要和必要的。
（一）優(yōu)化設計、完善細節(jié)
在實際工作中，由于建設單位、規(guī)化設計人員缺乏物業(yè)專業(yè)知識和管理經驗，甚至只是為了節(jié)約成本，使建成后的物業(yè)存在很多矛盾和漏洞，如停車位不足，園林綠化設計不合理，未配建物業(yè)用房等等，不僅影響了業(yè)主（使用人）的正常生活，還增加了物業(yè)管理的難度和強度。即使后期物業(yè)企業(yè)想盡辦法予以彌補，也很難彌補物業(yè)規(guī)劃設計階段的缺陷。如果物業(yè)企業(yè)早期介入，從業(yè)主（使用人）及日后管理的角度，對房屋設計和功能配置、設備選型和材料選用，公用設施配套等方面提出合理建議，不僅有利于物業(yè)企業(yè)的管理而且可以在最大程度上滿足業(yè)主（使用人）的需求。
（二）提高工程質量，維護三方益利
建設施工階段是整個物業(yè)項目的關健時期，建設單位把主要精力放在工程進度、資金籌措和促銷推廣上。盡管建設單位的本意也是希望能夠保證工程質量，使建成的物業(yè)達到優(yōu)良工程的目標，但是由于人力、技術、精力等方面的原因忽視了對工程的全面監(jiān)控。如：很多物業(yè)項目由于工程質量的缺陷，常常出現屋面漏水或者墻體裂縫等問題。物業(yè)企業(yè)通過早期介入，利用自身優(yōu)勢，從全體業(yè)主利益出發(fā)，幫助建設單位加強工程質量，及時發(fā)現建設施工過程的缺陷，使工程質量問題在施工過程中及時得到解決。這樣不僅提升物業(yè)品質，更維護了建設單位、業(yè)主（使用人）以及物業(yè)企業(yè)三方利益。
（三）了解物業(yè)情況，為后期管理做好充分準備
物業(yè)企業(yè)通過早期介入，全過程的現場跟蹤，充分了解所管物業(yè)的相關情況，可以在日后的管理中做到心中有數，“對癥下藥”。同時，利用早期介入，物業(yè)企業(yè)能有事實、有根據、較準確地進行財務預算分析，制訂物業(yè)管理的服務方案、各項規(guī)章制度，開展人員招聘、崗位培訓，為物業(yè)移交后各項工作的順利開展作好充分準備。
（四）提升物業(yè)價值，促進房屋銷售
我國房地產業(yè)經過多年的發(fā)展，以抓建設為主的傳統已不再適應社會和市場的需求，一些有遠見的建設單位已逐漸轉變觀念，更注重綜合開發(fā)。他們需要物業(yè)早期介入，保證項目設計合理、質量優(yōu)良。在銷售時，開發(fā)商與物業(yè)周密策劃，站在業(yè)主（使用人）的角度，制定出新穎、實用、合理的物業(yè)服務方案，以高品質、專業(yè)化的物業(yè)服務，贏得客戶，促進房屋銷售，實際中也收到了很好的市場回報。
三、對物業(yè)早期介入的一些意見和建議
（一）健全法律法規(guī)
隨著對物業(yè)管理早期介入的深入探索與研究，業(yè)內人士普遍認為物業(yè)管理早期介入越早越好，但目前我國現有的物業(yè)管理法律法規(guī)，對物業(yè)管理早期介入沒有明確的規(guī)定，未制定出相應的運作標準及程序。建議國家能盡早制定出臺相應的法律法規(guī)，使物業(yè)管理早期介入有法可依。
（二）轉變觀念、提高認識
我國物業(yè)管理起步較晚，對物業(yè)管理早期介入的觀念和認識還未轉變普及。一方面建設單位認識片面，急功近利，只顧及目前市場情況，不考慮市場發(fā)展、消費者需求等變化因素，認為早期介入只會增加投資成本，影響工作效率；另一方面物業(yè)企業(yè)認為早期介入無償投入，建設單位不付費，業(yè)主不會買單，且按相關法律法規(guī)要求，物業(yè)交付使用后，業(yè)主大會擁有“選聘物業(yè)服務企業(yè)的權利”，也就是說物業(yè)企業(yè)即使進行早期介入并不等于取得了管理權。種種原因使得建設單位與物業(yè)企業(yè)對早期介入的積極性、主動性不高，早期介入推進困難。因此，建設單位和物業(yè)企業(yè)均需轉變觀念，提高認識，足夠重視早期介入的實際意義。
（三）注重培養(yǎng)人才
第8篇：物業(yè)管理規(guī)劃方案范文
為進一步加強社區(qū)物業(yè)管理工作，理順管理體制，完善管理機制，不斷改善人居環(huán)境，促進城市經濟和社會事業(yè)發(fā)展，根據國務院《物業(yè)管理條例》和省有關規(guī)定，結合我市實際情況，提出以下意見。
一、統一思想，充分認識加強社區(qū)物業(yè)管理工作的重要性
物業(yè)管理是業(yè)主委員會代表業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的活動。社區(qū)物業(yè)管理作為城市管理工作的重要組成部分，其涵蓋了從居民區(qū)到工業(yè)、商業(yè)、公益事業(yè)等各類物業(yè)項目的管理內容。近年來，隨著我市城市化進程的不斷加快，舊區(qū)環(huán)境綜合整治和新區(qū)建設齊頭并進，城市面貌發(fā)生了很大的變化，社區(qū)物業(yè)管理在城市管理中的作用日漸突出。加強社區(qū)物業(yè)管理，有利于城市經濟的持續(xù)健康發(fā)展，提高城市品味；有利于保持和改善市民工作和生活的環(huán)境；有利于提高經營城市水平、促進城市房地產的保值增值；有利于增加就業(yè)崗位、維護社區(qū)秩序、營造和諧社會的良好氛圍。各級政府、各有關部門要樹立和落實科學發(fā)展觀，以加強管理、改善環(huán)境、營造和諧社會、創(chuàng)建安全城市為目標，以社區(qū)環(huán)境綜合整治、新住宅小區(qū)建設與物業(yè)管理同步為重點，堅持尊重現實、便于啟動、落實責任、服務市民的工作原則，全面加強社區(qū)物業(yè)管理工作，健全長效管理機制，不斷擴大物業(yè)管理服務覆蓋面，推動物業(yè)管理上水平。
二、理順體制，構筑適合城市發(fā)展的社區(qū)物業(yè)管理工作框架
社區(qū)物業(yè)管理工作，要按照“縣市區(qū)政府負責，街道辦事處組織，社區(qū)居委會落實，房管部門監(jiān)督指導，以塊為主、屬地管理”的原則，完善管理體制，明確管理職責，落實工作責任，充分發(fā)揮社區(qū)基層組織的作用，搞好社區(qū)基層組織與業(yè)主自治組織的共同協作，推進社區(qū)物業(yè)管理工作。
（一）縣市區(qū)人民政府（管委）對本轄區(qū)物業(yè)管理工作負總責：
1.組織所轄街道辦事處落實各項政策措施，全面開展社區(qū)物業(yè)管理工作；
2.落實辦事機構，建立縣市區(qū)、街道、社區(qū)三級物業(yè)管理工作體系；
3.落實管理責任，加強本轄區(qū)物業(yè)管理工作的部署、檢查和督導落實。
（二）街道辦事處負責指導轄區(qū)物業(yè)管理工作的開展：
1.會同有關部門，科學劃定社區(qū)物業(yè)管理區(qū)域，界定物業(yè)服務范圍；
2.組織社區(qū)居委會、開發(fā)建設單位及有關產權單位，選舉產生各物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會；
3.指導轄區(qū)內能夠獨立實施物業(yè)管理的非住宅項目組建業(yè)主委員會和實施物業(yè)管理；
4.對已成立業(yè)主委員會的物業(yè)管理區(qū)域和項目進行指導和管理，保障業(yè)主委員會的正常運轉及發(fā)揮業(yè)主自治作用；
5.對轄區(qū)物業(yè)管理工作進行監(jiān)督和檢查，協調公安等部門加強對社區(qū)物業(yè)保安工作的監(jiān)督和檢查。
（三）社區(qū)居委會要指導協調業(yè)主委員會，具體組織社區(qū)物業(yè)管理的實施：
1.組織業(yè)主委員會制定業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則，并簽訂到戶，規(guī)范業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的公共行為；
2.落實物業(yè)管理服務項目，聘請有關單位核算成本，提出收費標準和依據，經業(yè)主大會通過后，到轄區(qū)街道辦事處、當地物價部門和房管部門備案；
3.指導業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理企業(yè)或建立群眾性物業(yè)服務組織，簽訂物業(yè)管理服務合同，組織物業(yè)管理實施；
4.督促檢查物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)服務組織，落實管理服務合同，調處管理服務中的矛盾糾紛。
（四）房管部門作為物業(yè)管理的行業(yè)主管部門，要切實加強行業(yè)管理：
1.認真研究當地物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃、發(fā)展目標及工作思路，制定相關配套政策，提出工作意見；
2.負責物業(yè)管理公共資金的歸集，會同財政等部門安排物業(yè)管理公共資金的使用方案，并搞好監(jiān)督管理和檢查；
3.落實物業(yè)管理項目招投標制度，組織物業(yè)管理行業(yè)的檢查、考核和人員培訓工作；
4.監(jiān)管物業(yè)管理企業(yè)，調處物業(yè)管理重點糾紛案件，規(guī)范物業(yè)管理服務行為。
三、因地制宜，確定社區(qū)物業(yè)管理的模式和組織形式
社區(qū)物業(yè)管理實行等級性或基礎性管理服務。要根據各個區(qū)域房屋建設、環(huán)境配套、居民需求、業(yè)主意愿及服務約定等情況，確定物業(yè)管理模式和組織形式。
（一）新建住宅小區(qū)。要嚴格遵循規(guī)劃設計方案，按照配套完善、環(huán)境優(yōu)美、交通安全等要求進行建設，并通過招投標選聘有資質的物業(yè)管理企業(yè)實施等級性物業(yè)管理。規(guī)劃、建設、房管等部門要各司其職，把好新建住宅小區(qū)的規(guī)劃設計、施工建設、物業(yè)管理三道關口。新建住宅小區(qū)要嚴格落實竣工驗收備案制度和配套設施交付使用許可制度。開發(fā)建設單位要按前期物業(yè)管理的相關規(guī)定，建立完善物業(yè)管理移交手續(xù)，保證前期物業(yè)管理落實到位。業(yè)主委員會組建后，開發(fā)建設單位、前期物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會三方要按規(guī)定做好物業(yè)管理的轉換銜接工作，確保新建住宅小區(qū)全面實行規(guī)范的等級性管理服務。
（二）整治后的舊住宅小區(qū)。要根據居民的需求及承受能力，把物業(yè)管理同社區(qū)管理有機結合起來，以社區(qū)管轄范圍為基礎，界定各物業(yè)管理服務區(qū)域；以社區(qū)居委會為基礎，組織召開業(yè)主大會，組建業(yè)主委員會；以物業(yè)管理企業(yè)或群眾性物業(yè)服務組織為基礎，開展物業(yè)管理服務活動。要加大對舊住宅小區(qū)的整治力度，逐步解決舊住宅小區(qū)環(huán)境、配套等方面的問題。對整治后具備條件的舊住宅小區(qū)，由業(yè)主委員會選聘專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)按等級實施物業(yè)管理服務；對不完全具備條件的小區(qū)，由社區(qū)居委會牽頭，組建物業(yè)服務隊伍，落實以保潔、保綠、護安為主要內容的基礎性管理服務，也可以采取“棟樓管理”模式，解決有人管事的問題。力求到2008年底前，物業(yè)管理覆蓋到每個社區(qū)，基本建立體系健全、政策完善、責任到位的物業(yè)管理工作機制。
（三）物業(yè)管理服務內容與收費標準。物業(yè)管理服務內容要區(qū)別不同的物業(yè)性質和特點，確定管理服務的項目和等級。物業(yè)服務收費要遵循公正合理、質價相符的原則，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。新建的住宅小區(qū)，其管理服務內容和收費標準，根據區(qū)域內規(guī)劃建設、配套情況和設定的管理服務項目，依據物價、房管部門制定的物業(yè)管理等級評定標準，確定服務等級和收費標準。舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務內容和收費標準，可采用選項式服務形式，根據多數業(yè)主的意愿，確定管理服務項目，測算服務成本和收費標準，由業(yè)主委員會與委托的物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)服務組織，簽訂服務合同，并在小區(qū)內公布實施。
四、突出重點，切實抓好社區(qū)物業(yè)管理的規(guī)范運作
（一）規(guī)范物業(yè)項目的前期管理工作。新建的物業(yè)項目，在業(yè)主委員會未成立期間，必須實行前期物業(yè)管理。建設部門與開發(fā)建設單位簽訂房地產開發(fā)建設合同中，要明確項目前期物業(yè)管理責任。開發(fā)建設單位在辦理商品房預售許可證時，應提供項目竣工后的物業(yè)管理方案，預留前期物業(yè)管理保證金和物業(yè)管理用房，并按規(guī)定選聘有資質的物業(yè)管理企業(yè)，進行前期物業(yè)管理。關于前期物業(yè)管理的相關規(guī)定，由市房管局另行制定。
（二）規(guī)范業(yè)主委員會的組建和工作運轉。每個物業(yè)管理區(qū)域都要成立一個業(yè)主委員會。各街道辦事處要根據行政組織和業(yè)主自治相結合的原則，按照規(guī)定的程序，推進業(yè)主委員會建設。住宅小區(qū)業(yè)主委員會的組成人員，原則上從社區(qū)居委會、有關產權單位及物業(yè)管理區(qū)域內離退休人員、熱心公益事業(yè)人員中推薦人選，主任可由社區(qū)居委會成員擔任。業(yè)主委員會主要負責召集業(yè)主大會、選聘物業(yè)管理企業(yè)、監(jiān)督履行物業(yè)服務合同、監(jiān)督實施業(yè)主公約等工作，同時積極配合和支持社區(qū)居委會的工作。街道辦事處要支持業(yè)主委員會的工作，業(yè)主委員會成立前或集體換屆期間，由街道辦事處指定社區(qū)居委會代為履行業(yè)主委員會的職責，確保工作正常運轉。關于業(yè)主委員會組建及工作實施的相關規(guī)定，由市房管局另行制定。
（三）規(guī)范物業(yè)相關合同管理工作。一是開發(fā)建設單位與房屋買受人簽訂的商品房買賣合同中，要有物業(yè)管理的相關條款，約定房屋交付使用后，物業(yè)管理的主要內容、管理服務等級及對應的收費標準。二是業(yè)主委員會成立前，開發(fā)建設單位要與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理委托合同。三是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)要依據商品房買賣合同，簽訂前期物業(yè)管理服務合同和業(yè)主臨時公約，并履行公約。四是業(yè)主委員會成立后，應當代表業(yè)主與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂正式物業(yè)管理服務合同，約定各自的權利、義務和責任。業(yè)主應當根據物業(yè)管理服務合同的約定，交納物業(yè)管理服務費用。對逾期不交納物業(yè)服務費的，業(yè)主委員會要協助物業(yè)管理企業(yè)進行督促、催交；經督促仍不交納的，由物業(yè)管理企業(yè)依法催交。對物業(yè)管理企業(yè)違反合同約定的，由業(yè)主委員會按合同約定予以處理；雙方有爭議的，由社區(qū)居委會調處；調處不成的依法解決。
（四）規(guī)范物業(yè)服務行為。物業(yè)管理企業(yè)要依據服務合同，切實履行職責，提高服務質量，對超出服務合同的事宜，要與業(yè)主委員會協商確定后實施。各級房管部門要會同街道辦事處，加強對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)管，建立健全物業(yè)管理企業(yè)信用檔案制度，認真評定物業(yè)管理企業(yè)的服務業(yè)績和信用程度，并在資質評定和年檢、物業(yè)招投標中作為重要條件；要建立健全物業(yè)投訴責任機制，及時查處物業(yè)服務中的不規(guī)范行為，督促物業(yè)管理企業(yè)整改，切實保障業(yè)主合法權益；建立健全物業(yè)管理淘汰、退出機制，對物業(yè)服務不到位、業(yè)主投訴較多的物業(yè)管理企業(yè)，按有關規(guī)定予以處理。
五、明確責任，落實扶持社區(qū)物業(yè)管理的各項政策
（一）明確管理責任。物業(yè)管理企業(yè)（服務組織）與城市基礎設施專業(yè)管理部門要密切配合，通力協作，嚴格按照責任分工，履行工作職責，共同做好社區(qū)物業(yè)管理工作。物業(yè)管理企業(yè)（服務組織）負責物業(yè)管理區(qū)域內的衛(wèi)生清掃保潔、花草樹木養(yǎng)護、車輛停放管理以及與物業(yè)管理服務合同約定的其他服務項目。各相關專業(yè)設施管理部門要做好社區(qū)內供電、供水、供暖、燃氣、通訊等基礎設施的管理及服務工作，滿足社區(qū)居民的要求。
（二）加強政策扶持。各級各部門要積極扶持社區(qū)物業(yè)管理工作。凡在住宅小區(qū)內批準設置的各類停車場的收費全部劃歸社區(qū)，凡批準設置的經營性臨時攤點、早市等收費，相關部門要給予優(yōu)惠政策，以補充社區(qū)物業(yè)管理服務費用。勞動保障部門要結合實施“擴大再就業(yè)工程”和“完善社會保障體系工程”，給予物業(yè)管理從業(yè)人員優(yōu)惠政策。各級房管部門要與有關部門搞好配合，從政策上、業(yè)務上加強對物業(yè)管理工作的指導，幫助基層解決實際問題。駐社區(qū)的各個部門和單位，要支持和參與社區(qū)物業(yè)管理工作。
（三）落實資金保障。要加大社區(qū)物業(yè)管理資金的籌集力度。一是堅持“取之于民、用之于民”的原則，在提高市民、業(yè)主繳費意識的同時，物業(yè)管理企業(yè)（服務組織）要加大管理力度，提高物業(yè)服務收費率，為社區(qū)物業(yè)管理服務提供基本保障。二是完善住宅專項維修資金管理使用的相關政策、標準和辦法，依據相關規(guī)定將資金管好、用好。三是各級財政部門要加大支持力度，適當安排社區(qū)物業(yè)管理啟動資金和扶持資金，推動舊城區(qū)物業(yè)管理的全面開展。舊住宅區(qū)內應由城管部門管理的道路、路燈、綠化、環(huán)衛(wèi)等維修、養(yǎng)護費用，仍按原資金渠道解決。
六、加強領導，確保社區(qū)物業(yè)管理工作健康發(fā)展
（一）加強組織領導。社區(qū)物業(yè)管理事關城市長遠發(fā)展和群眾切身利益，工作覆蓋面廣，推進難度大，各級各有關部門要切實加強領導，加大措施，全力推進。市政府成立社區(qū)物業(yè)管理工作領導小組（名單附后）。各縣市區(qū)也要成立相應機構，把加強社區(qū)物業(yè)管理作為提升城市管理水平、創(chuàng)建文明城市的一項重要內容，切實擺上議事日程，落實機構，明確任務，將工作細化分解到基層，加快建立一級抓一級、層層抓落實的工作體系，為社區(qū)物業(yè)管理工作提供有力保障。
第9篇：物業(yè)管理規(guī)劃方案范文
第一條 為了規(guī)范本市居住物業(yè)的使用、維修和其他管理服務行為，鼓勵發(fā)展物業(yè)管理企業(yè)，維護房屋產權人、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據國家法律、法規(guī)的有關規(guī)定，結合本市實際情況，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內的居住物業(yè)管理。
第三條 本辦法所稱居住物業(yè)（以下簡稱物業(yè)），是指住宅以及相關的公共設施。
本辦法所稱使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。
本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指接受業(yè)主或者小區(qū)管委會的委托，根據物業(yè)管理服務合同進行專業(yè)管理服務的企業(yè)。
第四條 我市新建住宅小區(qū)必須實行物業(yè)管理，已交付使用的住宅小區(qū)和居住區(qū)，應創(chuàng)造條件逐步實行物業(yè)管理。
第五條 市房產管理局（以下簡稱市房產局）是本市物業(yè)管理的行業(yè)主管部門。市房產局會同縣、區(qū)人民政府，負責組織實施本辦法。
規(guī)劃、城建、公用、電業(yè)、郵電、公安、物價、工商、住房資金管理局等有關部門，按照各自職責，協同實施本辦法。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，對轄區(qū)內物業(yè)管理進行管理監(jiān)督，對物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的相互關系進行協調。
第六條 住宅小區(qū)和居住區(qū)的物業(yè)產權人、使用人，有參與物業(yè)管理的權利，并有合理使用房屋、公共設施，維護和遵守住宅小區(qū)和居住區(qū)公共秩序的義務。
第二章 住宅小區(qū)建設與移交
第七條 市房地產、規(guī)劃行政主管部門對住宅小區(qū)的建設實行管理與監(jiān)督。
第八條 住宅小區(qū)的規(guī)劃設計方案，必須經市規(guī)劃行政主管部門會同有關部門審定，市物業(yè)管理行政主管部門應參與審定并簽署意見。
第九條 房地產開發(fā)建設單位進行住宅小區(qū)建設，應嚴格按規(guī)劃設計標準施工，不得擅自改變規(guī)劃設計。確需部分變更的，必須經市國土規(guī)劃局審定并征得房產行政主管部門同意。
第十條 住宅小區(qū)竣工后，由市房產局組織區(qū)政府和有關部門按國家、省、市有關規(guī)定標準進行綜合驗收。
第十一條 住宅小區(qū)的開發(fā)建設單位，應在住戶入住前六個月或移交物業(yè)管理之前，對住宅小區(qū)實行前期管理，管理費用由開發(fā)建設單位承擔。
第十二條 住宅小區(qū)移交管理時，建設單位應向管委會或前期管理單位移交下列資料：
（一）住宅小區(qū)平面規(guī)劃圖，竣工總平面圖；
（二）房屋設備和配套設施的竣工圖；
（三）地下管網布置圖；
（四）住宅小區(qū)各類房屋清單；
（五）出售房屋的產權歸屬和成本核算清單；
（六）住宅小區(qū)公共設施、共用設備及公共場地清單；
（七）住宅小區(qū)樓、棟門牌號編制圖；
（八）工程質量驗收及其他應提供的資料。
第十三條 開發(fā)建設單位出售商品房，產權單位按房改政策出售公房，均應在售房合同中明確物業(yè)管理內容。
第十四條 住宅小區(qū)建設單位自移交管理辦理完畢之日起，不再承擔住宅小區(qū)的管理責任。
第三章 住宅小區(qū)管理委員會
第十五條 住宅小區(qū)管理委員會（以下簡稱管委會）是代表和維護住宅小區(qū)內房屋產權人和使用人的合法權益、對住宅小區(qū)物業(yè)實行民主管理的群眾性自治組織。
第十六條 住宅小區(qū)入住率達50％以上時，在房產行政主管部門的指導下，由住宅小區(qū)所在街道辦事處組織產權人、使用人代表及有關管理部門舉行住宅小區(qū)管委會籌備會議，選舉產生管委會。
第十七條 管委會成員由熱心公益事業(yè)、責任心強、有一定組織能力的人員組成。產權人代表在管委會成員中的比例應不低于70％。
第十八條 管委會每屆任期三年，管委會委員可連選連任，主任委員由街道辦事處或居委會領導擔任。
第十九條 管委會享有以下權利：
（一）制定管委會章程、小區(qū)物業(yè)管理目標及居住公約；
（二）決定選聘、續(xù)聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)；
（三）對物業(yè)管理企業(yè)的各項管理工作的實施及規(guī)章制度的執(zhí)行情況進行監(jiān)督和檢查；
（四）審議物業(yè)管理企業(yè)制定的年度管理計劃和住宅小區(qū)物業(yè)管理、修繕、服務等重大措施。
第二十條 管委會履行下列義務：
（一）維護小區(qū)內房屋產權人和使用人的合法權益；
（二）協助物業(yè)管理企業(yè)落實各項管理工作；
（三）接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督和指導；
（四）及時向有關管理部門和單位反映產權人的意見和要求；
（五）組織小區(qū)達標創(chuàng)優(yōu)和其他社會公益活動；
（六）召集和主持產權人大會及有關會議，每年向大會和物業(yè)管理行政主管部門報告一次工作。
第四章 房屋產權人、使用人的權利和義務
第二十一條 房屋產權人、使用人有以下權利：
（一）對住宅小區(qū)管委會的產生有選舉權和被選舉權；
（二）對物業(yè)管理企業(yè)的管理服務活動有提出意見和建議的權利；
（三）對物業(yè)管理企業(yè)的管理服務活動有監(jiān)督的權利。
第二十二條 房屋產權人、使用人有合理使用房屋、公共設施，維護、遵守住宅小區(qū)和居住區(qū)公共秩序的義務。
第二十三條 房屋產權人、使用人不得在住宅小區(qū)和居住區(qū)內實施下列行為：
（一）損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌；
（二）占用和損壞住宅的共用部位、共用設備或者移裝共用設備；
（三）在天井、庭園、平臺、屋頂以及道路或者其他場地搭建建筑物、構筑物；
（四）侵占綠地、毀壞綠化；
（五）亂設攤、亂設集貿市場；
（六）亂倒垃圾、雜物；
（七）在建筑物和構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；
（八）排放有毒、有害物質或者發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲。
第五章 物業(yè)管理企業(yè)
第二十四條 物業(yè)管理企業(yè)應是依法成立并能獨立承擔民事責任的法人，從事住宅小區(qū)和居住區(qū)物業(yè)管理及提供社區(qū)服務的經營單位。
第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)依據與管委會簽訂的《住宅小區(qū)物業(yè)管理合同》，對住宅小區(qū)和居住區(qū)實施物業(yè)管理。物業(yè)管理合同須向所在縣、區(qū)建設行政主管部門備案。
第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)對住宅小區(qū)和居住區(qū)實行專業(yè)化管理和綜合性有償服務。
第二十七條 物業(yè)管理企業(yè)職責：
（一）根據本辦法和物業(yè)管理合同規(guī)定，對住宅小區(qū)和居住區(qū)實行管理，依法經營；
（二）管理住宅小區(qū)和居住區(qū)綜合驗收檔案資料；
（三）依據房產和公共設施管理的有關規(guī)定，制止住宅小區(qū)和居住區(qū)內的違章和違法行為；
（四）以“為使用人服務”為宗旨，為使用人提供有償服務，提高居住區(qū)的環(huán)境效益和社會效益；
（五）定期向管委會匯報居住區(qū)管理工作，接受住宅小區(qū)管委會和有關行政管理部門的監(jiān)督指導；
（六）按照物業(yè)管理合同的規(guī)定應履行的其他職責。
第六章 物業(yè)維護與管理
第二十八條 住宅小區(qū)和居住區(qū)內的單位和個人應愛護小區(qū)內房屋、公共設施與環(huán)境，不得有違反《撫順市城鎮(zhèn)房產管理暫行辦法》或其他法律、法規(guī)的行為。
第二十九條 住宅小區(qū)和居住區(qū)物業(yè)維修管理的內容：
（一）維修、養(yǎng)護住宅小區(qū)和居住區(qū)內的房屋及共用水箱、電梯等附屬設施；
（二）維修、養(yǎng)護住宅小區(qū)和居住區(qū)內的安全防范設施和庭院線以內的道路；
（三）養(yǎng)護住宅小區(qū)和居住區(qū)內的花草樹木，維護園林小品和其他園林設施；
（四）住宅小區(qū)和居住區(qū)內環(huán)境衛(wèi)生的清掃，公廁保潔和維護環(huán)衛(wèi)設施；
（五）維護住宅小區(qū)內交通秩序；
（六）協助公安部門負責住宅小區(qū)內治安保衛(wèi)工作，落實防范措施；
（七）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定及其他應做好的管理工作。
前款（一）項中房屋戶門以內部位的維修費用由產權人承擔，房屋共用部位維修費用屬購買商品房的由產權人承擔；屬房改購買公房的，從住宅維修基金中列支，不足部分由產權人分擔。（二）至（六）項中維修和養(yǎng)護費用從住宅區(qū)基礎設施維修費、物業(yè)管理服務費中列支。
第三十條 住宅小區(qū)和居住區(qū)內公用設施的維修管理按有關規(guī)定劃分維修責任。
第三十一條 各專業(yè)管理部門在審批住宅小區(qū)和居住區(qū)內改變房屋使用用途和經營項目、工程項目及維修住宅小區(qū)和居住區(qū)設施、設備時，應與住宅小區(qū)和居住區(qū)管委會、物業(yè)管理企業(yè)溝通，對因施工破壞的住宅小區(qū)和居住區(qū)環(huán)境應在工程結束時修復，否則應予賠償損失。
第七章 成立物業(yè)管理企業(yè)的政策規(guī)定
第三十二條 凡成立物業(yè)管理企業(yè)，可按所管房屋面積每平方米5元的標準，向金融部門申請貼息貸款。該貸款作為物業(yè)管理企業(yè)的啟動資金，由物業(yè)管理企業(yè)逐年償還或在解除物業(yè)管理合同時一次性償還。
第三十三條 物業(yè)管理企業(yè)在舊小區(qū)興建辦公用房和維修用房，免收土地出讓金，興建商服用房的，減半征收土地出讓金。
第三十四條 物業(yè)管理企業(yè)安排下崗職工、失業(yè)人員，勞動部門減半收取勞動力管理費三年。
第三十五條 物業(yè)管理企業(yè)經地方稅務部門審批，免征企業(yè)所得稅三年。
第三十六條 企業(yè)房管部門轉制成立物業(yè)企業(yè)的，原從事房產管理的人員，第一年保留原工資，第二年保留80％的工資，第三年保留50％的工資，第四年以后自收自支。
第三十七條 黨政機關、事業(yè)單位人員領辦物業(yè)管理企業(yè)，其本人享受留原職級、停職留薪三年待遇。
鼓勵開發(fā)企業(yè)成立物業(yè)管理企業(yè)。
第八章 管理經費和專用房屋
第三十八條 開發(fā)建設單位在移交住宅小區(qū)時，以成本價向管委會提供物業(yè)管理用房。具體標準：
（一）建筑面積2萬－5萬平方米的為60－80平方米；
（二）建筑面積5萬－10萬平方米的為80－100平方米；
（三）建筑面積10萬平方米以上的為120－150平方米；
（四）開發(fā)建筑面積不夠上述標準的，開發(fā)建設單位按規(guī)劃商品房面積每平方米3元的標準，一次性將款劃撥給房產行政主管部門，由房產行政主管部門統一安排使用。
第三十九條 住宅小區(qū)和居住區(qū)內的產權人和使用人，按物價局核定的收費標準向物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)管理服務費。
第四十條 從房改售房款總額中提取10％的資金，作為原有住宅小區(qū)綜合整治的專項費用，由各區(qū)政府、住宅小區(qū)產權單位提出小區(qū)綜合整治規(guī)劃設計方案，報經市規(guī)劃行政主管部門和市房產行政主管部門審批實施。各小區(qū)產權單位或管理單位按小區(qū)綜合整治進度列出資金使用計劃，報市房產行政主管部門審批，由住房資金管理局審查撥款，并由市財政局、市房產行政主管部門、住房資金管理部門和規(guī)劃行政主管部門監(jiān)督檢查其資金使用情況和驗收綜合整治項目。達到物業(yè)管理條件的，實行物業(yè)管理。
對已建成的住宅小區(qū)，在規(guī)劃條件允許的情況下，由市規(guī)劃行政主管部門會同市房產行政主管部門等，審批興建一批商服用房和辦公用房，提供給物業(yè)管理企業(yè)使用，其建設資金由住宅小區(qū)產權單位或物業(yè)管理企業(yè)自籌解決。
第四十一條 企業(yè)自管住宅小區(qū)，應實行符合企業(yè)特點的管理模式，暫不具備物業(yè)管理條件的企業(yè)，應按國家、省、市有關住宅小區(qū)的標準和規(guī)定進行管理，逐步創(chuàng)造條件實行物業(yè)管理。
第四十二條 產權人、使用人應按所受物業(yè)服務的項目向物業(yè)管理企業(yè)交付物業(yè)管理服務費。
物業(yè)管理服務收費應當根據所提供服務性質、特點等不同情況分別實行政府定價、政府指導價和經營者定價。
為使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公共設施的維修、保養(yǎng)以及保安等，實行政府定價或政府指導價。
為使用人提供的特約服務，除物價部門規(guī)定的統一收費標準外，經營者自行定價。
住宅小區(qū)和居住區(qū)物業(yè)管理服務收費按《遼寧省城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》（遼價發(fā)〔1997〕25號文）執(zhí)行。
第四十三條 住宅小區(qū)和居住區(qū)物業(yè)管理單位向使用人收取物業(yè)管理服務費標準，由物業(yè)管理單位根據實際提供的服務項目和各項費用開支情況，向物價部門申報，由物價部門征求物業(yè)管理行政主管部門意見后，以獨立小區(qū)為單位核定。
第四十四條 住宅小區(qū)和居住區(qū)物業(yè)維修基金的提取和共用部位、共用設備維修費的交納，按《撫順市市區(qū)公有住房售后管理實施細則（試行）》（撫政發(fā)〔1997〕30號文）執(zhí)行。
第四十五條 住宅小區(qū)和居住區(qū)內各項管理經費的收支情況，每半年向產權人、使用人張榜公布一次，接受產權人、使用人的監(jiān)督。
第九章 獎勵與處罰
第四十六條 住宅小區(qū)和居住區(qū)物業(yè)管理工作應按《全國優(yōu)秀住宅小區(qū)管理標準》、《遼寧省優(yōu)秀住宅小區(qū)物業(yè)管理標準》定期進行檢查評比，對評為國家、省級的優(yōu)秀住宅小區(qū)由市人民政府予以表彰或獎勵。
第四十七條 新建成的住宅小區(qū)，未經綜合驗收或驗收不合格開發(fā)建設單位擅自配戶的，由市房產行政主管部門責令限期完善，在其未完善之前，不審批新的開發(fā)項目。情節(jié)嚴重的，可處10－30萬元罰款，直至依法吊銷其開發(fā)企業(yè)資質證書。
第四十八條 對違反《撫順市城鎮(zhèn)房產管理暫行辦法》的，物業(yè)管理企業(yè)有權予以制止，并要求其限期改正和賠償損失；情節(jié)嚴重的，交有關部門按照有關規(guī)定給予行政處罰。
第四十九條 對無故拒交各項費用的住戶，物業(yè)管理企業(yè)可要求其限期交納，并按規(guī)定收取滯納金；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可向人民法院起訴追繳。
第五十條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法有下列行為之一的，由管委會制止、限期改正或要求賠償損失：
（一）對物業(yè)維修養(yǎng)護不及時的；
（二）管理制度不健全、管理混亂的；
（三）擅自擴大收費范圍，提高收費標準的；
（四）擅自將管理費用挪作他用的；
（五）亂搭、亂建，改變房屋和配套設施、設備用途的；
（六）違反物業(yè)管理合同約定的其他行為。
第五十一條 開發(fā)建設或經營管理單位在管委會未成立前不按規(guī)定管理住宅小區(qū)或未按規(guī)定向管委會移交住宅小區(qū)，未移交專用房和拒交住宅小區(qū)基礎設施維修費的，由市房產行政主管部門責令其限期履行；逾期仍不履行的，市房產行政主管部門可申請人民法院強制執(zhí)行。
