小區物業管理辦法精選(九篇)
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第1篇：小區物業管理辦法范文
第一條 為保障住宅小區房屋及其設備和公用設施的正常使用，為房屋產權人和使用人創造整潔、文明、安全的生活環境，加強住宅小區的物業管理，規范物業管理活動，根據國家有關規定，結合本市實際情況，制定本辦法。
第二條 凡本市市區內的新建住宅小區，必須根據本辦法實行物業管理。本辦法實施前已經驗收交付使用的住宅小區，應當積極創造條件，逐步實行物業管理。
第三條 本辦法所稱住宅小區是指以住宅為主，經統一規劃、綜合開發、配套建設以及機關、企業事業單位等自建的建筑面積在3萬平方米以上的居民居住區。
本辦法所稱物業是指住宅小區內的各類房屋、公用配套設施及住宅小區使用范圍內的公共場地。
第四條 長春市房地產管理局是本市物業管理的行政主管部門，其主要職責是：
（一）宣傳貫徹國家、省、市有關物業管理法律、法規、規章；
（二）負責住宅小區物業管理委員會組建的指導工作；
（三）會同有關部門制定住宅小區物業管理專用資金的收取辦法、標準及管理規定；
（四）制定物業管理有關合同，公約等示范文本；
（五）負責物業管理企業的資質審查；
（六）參與新建住宅小區開發建設方案的論證和竣工驗收；
（七）監督、檢查、指導物業管理活動。
建委、計委、規劃、城建、公用、民政、衛生、環保、公安、財政、物價、廣播電視、電業、電信等部門（以下簡稱有關部門）及住宅小區所在地人民政府按照各自職責，負責住宅小區物業管理有關工作的監督、指導。
第五條 物業管理企業應當逐步推行社會化、專業化的管理模式；遵循經營自主、有償服務、自負盈虧、微利經營的原則。
第二章 住宅小區物業管理委員會
第六條 住宅小區應當成立住宅小區物業管理委員會（以下簡稱管委會）。
管委會由住宅小區內房屋產權人、使用人在物業管理行政主管部門的指導下，選舉代表組成，委員總數為單數。管委會選舉辦法由市人民政府另行規定。
管委會主任、副主任由管委會在其委員中選舉產生。
本辦法實施前成立的住宅小區管理委員會應當在物業管理行政主管部門批準的期限內，直接改組為住宅小區物業管理委員會；改組確有困難的，經物業管理行政主管部門批準，可以重新選舉管委會。
第七條 管委會決定問題，采取少數服從多數的原則。
第八條 管委會的權利：
（一）制定管委會章程，維護房屋產權人、使用人的合法權利；
（二）決定選聘或者續聘物業管理企業，代表房屋產權人、使用人簽訂住宅小區委托管理合同；
（三）審議物業管理專用資金和住宅維修儲備金的使用計劃；
（四）審議物業管理企業制訂的年度管理計劃，決定住宅小區維修和管理服務的重大事項；
（五）檢查、監督物業管理企業對住宅小區物業管理工作。
第九條 管委會義務：
（一）維護房屋產權人、使用人的合法權益，并接受其監督；
（二）不得選聘不具備物業管理資質的企業管理住宅小區；
（三）保護和改善住宅小區環境質量；
（四）接受物業管理行政主管部門、各有關部門以及住宅小區所在地人民政府的監督指導；
（五）協助物業管理企業落實有關管理工作。
第十條 管委會應當通過住宅小區房屋產權人、使用人大會制定住宅小區公約。
住宅小區公約對全體房屋產權人、使用人具有約束力，由管委會和物業管理企業共同監督執行。
第三章 物業管理企業
第十一條 物業管理企業根據本辦法和住宅小區委托管理合同對住宅小區實施物業管理。
委托管理合同應當包括管理項目、管理標準、管理費用、雙方權利和義務、合同期限用違約責任等條款。委托管理合同期限一般不得超過三年。合同期滿后，經管委會續聘的，應當重新簽訂委托管理合同。
委托管理合同由物業管理行政主管部門制定示范文本。
第十二條 物業管理企業應當具備下列條件：
（一）有固定的辦公、經營場所；
（二）具有30萬元以上的貸幣注冊資金；
（三）有合法的管理章程；
（四）具有進行物業管理所需相應數量的有關專業技術人員；
（五）物業管理行政主管部門規定的其他條件。
第十三條 成立物業管理企業必須持申請書及有關資料到物業管理行政主管部門辦理資質審查手續，經審查合格、領取《物業管理資證書》后，方可接受委托從事住宅小區物業管理業務。
本辦法前成立的物業管理企業，應當自本辦法之日起九十日內到物業管理行政主管部門申請資質審查，領取《物業管理資質證書》。
《物業管理資質證書》實行年審制度。
第十四條 新建住宅小區在工程開工前，由物業管理行政主管部門、各有關部門、住宅小區所在地街道辦事處組成物業管理監督；機構對住宅小區的物業進行前期管理。
第十五條 物業管理監督機構在住宅小區工程建設中，應當配合有關部門對住宅小區的工程質量、配套設施建設及環境保護情況進行監督；開發建設單位應當嚴格按照批準的規劃和設計方案進行建設。
第十六條 住宅小區竣工時，物業管理監督機構應當參與住宅小區工程建設綜合驗收。
物業管理監督機構應當向驗收主管部門提交住宅小區工程建設情況書面意見。
第十七條 住宅小區選舉產生管委會后，物業管理監督機構應當將小區移交給管委會，由管委會選聘物業管理企業對住宅小區進行物業管理。
第十八條 開發建設單位和房屋產權人出售房屋或者出租房屋時，在合同中應當具有產權人或者使用人承諾遵守該住宅小區管理規定的條款。
第十九條 物業管理企業的權利：
（一）根據有關法規、規章制定住宅小區物業管理的具體規定；
（二）依照委托管理合同和管理規定對住宅小區實施管理；
（三）依照委托管理合同和有關規定收取相關費用；
（四）制止違反住宅小區管理規定的行為；
（五）選聘清潔、保安等專業承擔專項管理業務；
（六）在住宅小區內依法開展為房屋產權人、使用人服務的多種經營項目，以其收益補充小區管理費用。
第二十條 物業管理企業的義務：
（一）履行住宅小區委托管理合同，依法經營；
（二）接受管委會和房屋產權人、使用人的監督；
（三）物業管理企業年度管理計劃、住宅維修儲備金使用計劃和住宅小區維修管理服務的重大事項，應當提交管委會審議批準；
（四）接受物業管理行政主管部門、有關部門及住宅小區所在地人民政府的監督指導；
（五）為住宅小區內的房屋產權人、使用人提供各項優質服務。
第二十一條 住宅小區委托管理合同和住宅小區物業管理規定應當報物業管理行政主管部門備案。
第二十二條 物業管理企業可以享受國家對第三產業的優惠政策。
第四章 住宅小區房屋、設施的管理和維護
第二十三條 新建住宅小區竣工后，開發建設單位應當通過物業管理行政主管部門，向小區管委會移交下列資料：
（一）住宅小區規劃圖，竣工總平面圖；
（二）單位建筑、結構、設備竣工圖；
（三）地下管網竣工圖；
（四）《城市規劃驗收合格通知書》和《 工程質量檢查合格證》；
（五）住宅小區房屋產權明細表；
（六）其他必要的資料。
第二十四條 住宅小區內的房屋產權人和使用人應當遵守下列規定：
（一）不得擅自改變房屋的用途和承重結構；
（二）不得私自增添、拆除、改裝房屋設備及附屬設施；
（三）不得挖掘、連接、壓埋、遷移城市煤氣、供電、供熱、供水、電信、有線電視等管網設施；
（四）不得私搭亂建和隨意占用房屋共用部位，不得破壞綠化、污染環境、噪聲擾民；
（五）不得占用、挖掘綠地和道路；
（六）按照規定及時交納各項費用；
（七）法律、法規禁止的其他行為。
第二十五條 住宅小區內異產毗連房屋的共用部位、共用設施由物業管理企業統一管理和維護。
第二十六條 住宅小區的供氣、電信、有線電視，有關管理單位應當加強專項管理，根據實際需要可以委托物業管理企業管理；住宅小區的供水、排水、供電、供熱，原管理單位應當按其管理范圍加強專項管理，根據實際需要也可以委托物業管理企業管理。委托管理的，應當在住宅小區委托管理合同期限內簽訂專項委托合同，并承擔相應費用。
有關單位應當與物業管理企業密切配合，作好相應的維修、養護工作。
第二十七條 住宅小區保安服務的具體內容由管委會與物業管理企業在住宅小區委托管理合同中約定。物業管理企業的保安人員應當在派出所的指導下加強小區值勤巡邏，積極配合派出所做好小區內治安工作。
第二十八條 住宅小區內的綠地，游園，樓道衛生，環境衛生，道路維護、保潔以及垃圾收集、運輸，由物業管理企業統一管理和維護，根據實際需要，垃圾收集、運輸也可以委托專業單位管理和維護，有關管理部門有權監督檢查。
第二十九條 住宅小區內禁止下列行為：
（一）亂拋垃圾、雜物；
（二）隨地吐痰、亂丟煙頭、紙屑和瓜果皮核；
（三）飼養家禽、家畜；
（四）隨意停放車輛、鳴喇叭和亂設攤點；
（五）排放有毒、有害物，發出超過規定標準的噪音、振動；
（六）損毀、涂刻園林藝術雕塑；
（七）攀折樹木、采摘花果、踐踏草坪；
（八）住宅小區物業管理規定禁止的其他行為。
第五章 住宅小區專用資金和相關費用
第三十條 新建住宅小區、單體商品樓房的開發建設單位，應當按照多層建筑安費2％、高層建筑建安費4％的比例，向物業管理行政主管部門劃撥住宅小區物業管理專用資金。專用資金由物業管理行政主管部門代儲，并實行專戶管理，專項用于該小區在實施物業管理后購買管理、服務用房和住宅小區公用設施更新、大型設施的增改以及環境保護工程建設。
開發建設單位繳納專用資金，應當在拆遷前與物業管理行政主管部門簽訂繳納合同，并按照合同規定繳納專用資金。
本辦法前已建成的住宅小區，其物業管理專用資金在公有住宅售房款中按一定比例劃撥解決；缺少公用配套設施的，凡是未按照規劃、設計配套的，由原開發單位按照物業管理行政主管部門規定的時間一次性補交所需資金；原規劃、設計中未包括，但又屬于必須增設的公用配套設施，補建資金由政府在城市建設維護費、教育專項資金和小區網點費同中調劑解決。
第三十一條 開發建設單位在移交住宅小區時，應當按住宅小區總建筑面積0.5％的比例，以成本價格為小區提供管理用房和服務用房。該管理用房和服務用房為國有直管房產，按民宅租金標準出租給物業管理企業使用和經營，嚴禁改變其用途。
第三十二條 住宅小區應當按照市人民政府的有關規定設立異產毗連住宅維修儲備金，住宅維修儲備金由房屋產權人按規定分攤、分期繳納，由物業管理企業統一收取，用于房屋本體共用部位、共用設施的維修養護。
第三十三條 物業管理企業可以按照規定向住宅小區的房屋產權人和使用人收取綠化費、清潔衛生費、保安費等公共服務費，用于小區內的公共服務項目支出。
公共服務費收費標準和辦法由物價管理部門會同物業管理行政主管部門制定。
第三十四條 物業管理企業在住宅小區內為房屋產權人、使用人開展的特約服務，可以收取特約服務費用。
第六章 法律責任
第三十五條 因故意或者過失造成住宅小區公用設施損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，應當賠償損失。
第三十六條 物業管理企業違反本辦法第十三條第一、二款規定，未取得《物業管理資質證書》從事在住宅小區物業管理的，由物業管理行政主管部門給予警告，責令限期改正，并處以經營收入一至三倍的罰款。
第三十七條 物業管理企業違反本辦法第十三條第三款規定拒不辦理年審的，由物業管理行政主管部門吊銷其《物業管理資質證書》。
第三十八條 開發建設單位違反本辦法第十五條、第三十條、第三十一條規定的，物業管理行政主管部門可以責令其限期改正，在規定期限內仍不履行的，有關部門不予辦理建設工程開工、房屋拆遷、房屋產權登記及房地產交易手續。對違反本辦法第三十條規定的，物業管理行政主管部門還可以向開發建設單位按日加收應繳資金總額3％的滯納金。
第三十九條 住宅小區房屋產權人和使用人違反本辦法第二十四條第（一）、（二）、（三）、（四）、（五）項規定的，由物業管理企業予以制止、批評教育、責令恢復原狀、賠償損失。
第四十條 住宅小區房屋產權人、使用人違反本辦法第二十四條第（六）項規定的，物業管理企業可以要求其限期交納并按照規定收取滯納金。逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院提起訴訟。
第四十一條 房屋產權人和使用人違反本辦法第二十九條規定的，物業管理企業除有權制止、批評教育外，還可以提請相應行政管理部門依法予以處罰。
第四十二條 當事人對物業管理行政主管部門和有關行政管理部門的行政處罰不服的，可以依照《行政復議條例》及《中華人民共和國行政訴訟法》的規定申請復議和提起訴訟。
第四十三條 管委會與物業管理企業因委托管理合同發生糾紛，物業管理企業在物業管理活動中與房屋產權人、使用人發生糾紛，可以向仲裁機構申請仲裁，也可以向人民法院起訴。
第四十四條 對于干擾、阻礙物業管理行政主管部門、管委會和物業管理企業的工作人員執行公務的，由公安機關依照治安管理處罰條例的有關規定予以處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十五條 管委會和物業管理企業工作人員應當秉公辦事、不徇私情、忠于職守、盡職盡責，做好住宅小區物業管理工作。
第七章 附則
第四十六條 各縣（市）住宅小區和本市市區的單體住宅樓宇、商廈、寫字樓可以參照本辦法規定實行物業管理。
第四十七條 本辦法由市人民政府法制局負責解釋。
第2篇：小區物業管理辦法范文
第一條 為規范城市住宅小區物業管理，創造和保持整潔、舒適、安全的居住環境，維護業主、使用人、物業管理企業的合法權益，根據《河北省城市住宅區物業管理暫行規定》及有關規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市市區（不含礦區）內的住宅小區的物業管理工作。
第三條 本辦法所稱住宅小區，是指在城市規劃區域內經統一規劃、綜合開發、配套建設而形成的以住宅為為體，具有公用配套設施和非住宅房屋的居住區。物業，是指住宅小區內的各類房屋及其公用配套設施、設備和場地。業主，是指物業的產權人。物業管理，是指由住宅小區管理委員會（以下簡稱管委會）委托物業管理企業，按照物業管理服務合同對房屋及公用配套設施、設備和場地，實行統一的專業化管理和服務。
第四條 市房產管理部門是全市物業管理行政主管部門，負責本辦法的實施。區城區建設市容管理部門依照本辦法對轄區內住宅小區物業管理實施管理和監督。
建設、規劃、物價、公安、工商等部門按照職責分工對住宅小區物業管理實施監督、檢查。
市政公用、市容環衛、園林、供電、供氣、電信等部門按照職責發工，對住宅小區其產權范圍內的物業實施維修、管理。
第五條 新建的住宅小區必須實行物業管理，本辦法實施前已交付使用的住宅小區必須實行物業管理，本辦法實施前已交付使用的住宅小區和機關、全事業單位生活區，應按照統一部署逐步實行物業管理，具體范圍和方案由市物業管理行政主管部門會同有關部門確定。
住宅小區物業管理實行業主、使用人自治管理，物業管理企業專化管理和行政主管部門監督、指導相結合的原則。
住宅小區物業管理應遵循科學管理、財務公開、民主監督的原則。
第六條 業主、使用人有合理使用房屋和公用配套設施，維護住宅小區公共秩序，遵守住宅小區物業管理規定的權利和義務。
第七條 物業管理行政主管部門應當建立投訴處理制度，接受管委會、物業管理企業、業主和使用人的投訴，并自受理投訴之日起三十日內書面答復投訴人。
第八條 投訴內容屬于其他行政管理部門管轄的，物業管理行政主管部門應當自接到投訴之日起二日內，移送有關行政管理部門處理，并書面告知投訴人。
第二章 物業管理機構
第九條 轄區人民政府應自新建住宅小區入住率達到百分之三十之日起二個月內，組織街道辦事處、居委會、開發建設單位和全體業主、使用人推選的代表，組成管委會。
具備條件的住宅小區，可組建業主委員會。
第十條 新建住宅小區管委會成立之前，開發建設單位應自行或委托物業管理企業對住宅小區進行 物業管理；
自管委會成立之日起一個月內，開發建設單位應向管委會移交物業管理工作以及住宅小區規劃圖，竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，地下管網竣工圖和其他必要的資料。
住宅小區內按照規劃建設的公用配套設施和商業及管理用房，經市建設行政管理部門組織有關部門綜合驗收后，移交轄區人民政府代管。轄區人民政府應按照市人民政府有關規定移交管委會和有關部門管理、使用和維護。
開發建設單位應按照住宅小區建筑面積千分之一至一點五的比例配建物業管理用房。
第十一條 管委會由街道辦事處、居委會干部和業主、使用人代表組成，主任由辦事處一名領導兼任。管委會由五至十五名委員組成，組成人員為兼職。因犯罪被判處刑罰或者被剝奪政治權利執行期滿未逾五年的人員不得擔任管委會委員。
管委會根據工作需要可聘請專職工作人員（五至十萬平方米的住宅小區為一至二名，十萬平方米以上的住宅小區為二至三名）負責管委會日常工作。
第十二條 管委會應自組成之日起十日內，持下列文件向市物業管理行政主管部門辦理登記手續：
（一）登記申請書；
（二）組成人員名單；
（三）章程。
市物業管理行政主管部門應在接到登記申請之日起十日內，對符合登記條件的，辦結登記手續；對不符合登記條件的，應書面通知申請人，并提出改進意見，責令重新申請登記。
管委會自登記之日起成立。
本辦法實施前已組成的管委會，應在本辦法頒布實施后二個月內辦理登記手續。
第十三條 管委會必須在物業管理行政主管部門指導下維護業主、使用人的合法權益，并履行下例職責：
（一）召集、主持業主、使用人會議，報告物為管理工作情況；
（二）制定管委會章程和業主公約；
（三）選聘或解聘物業管理企業，與物業管理企業簽訂物業管理服務合同；
（四）監督、檢查物業管理企業執行經業主、合作使用人會議審議通過的物業管理年度計劃和財務預決算的情況；
（五）聽取業主、使用人的意見和建議，責成物業管理企業改進物業管理服務工作；
（六）監督、檢查住宅小區內物業使用及物業管理服務費用收支情況；
（七）審議和決定物業管理的其他事項。
第十四條 管委會會議我由主任召集，每個季度不少于一次；會議必須有過半數委員參加，作出決定應當經全體委員過半數通過，管委會組成人員無正當理由連續三次不參加會議或玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，管委會應及時罷免其職務。管委會組成人員、工作人員不得在本住宅小區內從事與物業管理有關的經營活動。
第十五條 業主公約、管委會的決定，應當予以公布，其內容不得與法律、法規、規章和國家政策相抵觸。業主公約、管委會的決定，對住宅小區內全體業主、使用人具有約束力。對違反者，由管委會或其授權的物業管理企業責令改正并依照業主公約的規定給予經濟處罰。
第十六條 同一住宅小區應委托同一物業管理企業進行物業管理服務。有條件的，應通過招標方式選聘物業管理企業。物業管理企業必須經市物業管理行政主管部門資質審查合格，取得物業管理企業資質證收，并到工商行政管理部門辦理注冊登記手續后，方可從事物業管理服務業務。
第十七條 開發建設單位或管委會委托物業管理企業進行物業管理服務，應與之簽訂物業管理服務合同，載明下列主要內容：
（一）雙方當事人的名稱、住所；
（二）服務的范圍、項目；
（三）服務的要求和標準；
（四）費用；
（五）期限；
（六）違約責任及糾紛處理方式；
（七）合同終止或者解除的約定；
（八）當事人的權利與義務以及其他事項。
物業管理企業應自物業管理服務合同簽訂之日起十日內，持物業管理企業資質評書、物業管理服務合同到市物業管理行政主管部門辦理合同備案手續。
第十八條 物業管理服務合同終止或者解除十日內，物業管理企業應當向管委會移交下列財財物和資料：
（一）結余的物業管理收入；
（二）全部物業要案次料和有關的財務帳冊；
（三）因物業管理需要占用的公用配套設施、房屋和其他財物。物業管理合同終止或解除前，管委會應委托審計機構對牧業管理企業管理期間的財務進行審計并書面報告市物業管理行政主管部門。
第十九條 物業管理企業對住宅小區進行物業管理服務時，行使下列職責：
（一）對受委托管理的物業進行維護和管理，承擔住宅小區內的保潔、綠化、保安、車輛管理及便民服務工作；
（二）按照規定項目、標準向業主收取物業管理服務費用；
（三）勸阻和罅損害或妨礙物業正常使用、管理的行為，并按照業主公約的規定予以經濟處罰；
（四）重大管理措施提交管委會審議決定，并按受管委會的業主、使用人的監督；
（五）接受物業管理行政主管部門及有關部門、街道辦事處的指導和監督；
（六）糾正和罅違反法律、法規和規章的行為，并及時移交有關行政主管部門處理；
（七）配合街道辦事處、管委會開展祖宗形象管理、服務的有關工作。
第三章 物業的使用
第二十條 業主、使用人應當按照有利于物業使用、安全以及公平、公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、維修、環境衛生、環境保護等方面的相鄰關系。
第二十一條 業主、使用人對房屋自用部位及設備進行使用、裝修時，不得改變房屋結構、外觀、外貌和用途，不得損害房屋的內外墻、梁、柱等承重結構，不得獨占、損壞、拆除房屋的共用部位、共用設備。
第二十二條 業主、使用人維護住宅小區環境衛生，保持住宅小區容貌整潔，愛護園林綠化設施。禁止下列行為：
（一）亂倒、亂堆垃圾、雜物；
（二）飼養家禽、家畜；
（三）在庭院、屋頂、道路及春他公共場地搭建建筑物、構筑物；
（四）在建筑物、構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；
（五）亂設攤點；
（六）侵占綠地，毀壞綠化設施、花草樹木；
（七）存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質或者發出超過規定標準的噪聲。
對違反上述規定的，物業管理企業可按照業主公約的規定予以經濟處罰。
第二十三條 管委會、物業管理企業不得改變住宅小區內按照規劃配套建設的公用配套設施、設備和場地的使用性質或挪作他用。
第二十四條 有關單位或者個人需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應當與物業管理企業簽訂協議，并在約定的期限內恢復原狀；損壞地上附著物、設備、綠化設施和花草樹木的，應負責賠償。
第二十五條 進入住宅小區的車輛應停放在設有停車標志的場所，載有易燃、易爆、劇毒、放射性物品的車輛不得擅自進入住宅小區。在住宅小區出入、行駛、停放的車輛，應當服從物業管理企業的管理。
第二十六條 業主轉讓步或者出租房屋，應遵守住宅小區的有關規定，并將業主公約作為房屋轉讓合同或者租賃合同的附件。房屋轉讓或出租后，應書面告知管委會和物業管理企業。
第二十七條 物業管理企業可以向業主、使用人及其他相關單位或個人提供方便物業維修、使用的專項、物約服務項目。
第四章 物業維修養護的責任
第二十八條 房屋自用部位、設備的維修、養護，由業主負責并承擔相關費用，業主與使用人另有約定的除外。管委會可代表全體業主在物業管理服務合同中與物業管理企業統一約定房屋的自用部位、設備維修、養護責任及費用等事項。
第二十九條 房屋共同部位、設備由管委會委托物業管理企業統一維修、養護。
第三十條 住宅小區內由管委會負責管理的公用設施，由管委會委托物業管理企業統一維修，養護。
第三十一條 下列事項由物業管理企業負責組織實施：
（一）公共場所花草樹木的修剪，補植，澆水，滅蟲等綠化工作；
（二）道路，樓道，庭院，公廁等公共場所的衛生保潔及垃圾清掏，清運；
（三）車輛出入，存放及停車場（庫）管理；
（四）保安工作。
第三十二條 物業管理企業應當按照市物業管理行政主管部門規定的標準實施物業管理，保持房屋和公用設施完好，環境整潔優美，公共秩序良好，保障物業使用方便，安全，并達到下列要求：
（一）按照規定的技術標準和規范以及物業管理服務年度計劃實施管理服務；
（二）按照物業管理服務合同，將房屋共用部位、設備和公用設施使用，維護的方法，要求，注意事項局面告千業主，使用人；
（三）經常對住宅小區進行全面的巡視，檢查，定期對房屋共用部位，設備和公用設施進行檢查、養護；
（四）發現房屋共用部們、共用設備或者共用設施損壞時，立即采取保護措施，并按照物業管理服務合同的約定進行維修；
（五）接到物業損壞報修時，即時進行維修和處理；
（六）做好物業維修，更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業管理檔案資料和有關的財務帳冊；
（七）每季度向管委會報送物業維修、更新費用的收支帳目，接受審核；
（八）定期聽取管委會、業主、使用人的意見和建議，改進和完善物業管理服務工作；
（九）對違反本辦法或業主公約的行為進行勸阻，制止，并向管委會和有關行政機關報告；
（十）按照物業管理服務合同的約定，做好管理委會、業主、使用人委托的其他管理服務事項。因管理、維修養護不善而造成業主、使用人損失的，物業管理企業必須予以賠償。
第三十三條 住宅小區內的公用配套設施，按下列規定實施管理維護：
（一）供水設施，樓下地下水表井（含地下水表井）以外的部分由供水企業負責，以仙的部分由物業管理企業負責；
（二）供電設施，以資產、樓頭配電箱或保險器為界，以外的部分由供電部門負責，以內的部分由物業管理企業負責；
（三）道路、路燈、排水設施，由物業管理企業負責；
（四）供氣、供熱、通信、有線電視設施，由有關專業管理單位負責；
（五）垃圾轉運由環衛部門負責。
第三十四條 房屋共用部位、設備維修時，相鄰業主、使用人應當予以配合。因相鄰業主、使用人阻撓維修造成其他業主、使用人財產損失的，責任人應當負責賠償。
第三十五條 物業出現嚴重損壞、影響分階段安全時，管委會應責令業主或物業管理企業限期維修。
第五章 物業管理服務費用
第三十六條 住宅小區物業管理服務費用的來源包括：
（一）公用設施專用基金；
（二）住宅維修費；
（三）物業管理服務費；
（四）住宅小區商業用戶等服務設施經營收入；
（五）其他合法收入。
第三十七條 物業管理服務費用應主要用于下列支出：
（一）公用設施的管理、維修和養護費用（包括材料費、公用水電費、設備損耗費等）；
（二）共用設施、設備維修、養護費用；
（三）管委會專隊人員的工資、津貼及辦公費用等；
（四）物業管理企業的管理服務費用；
（五）法定稅費；
（六）其它必要支出。
第3篇：小區物業管理辦法范文
規范物業管理 促進城市發展
隨著住房制度改革的不斷深化和房地產管理體制改革的加 快，被譽為二十一世紀朝陽產業的物業管理在各地普遍開展起 來。他對于改善人民群眾生活居住條件、工作環境多提高城市管 理水平，促進住宅建設，提高社會再就業工程起到積極而重要的 作用。我縣的物業管理剛剛起步，由于觀念、體制、配套政策飛 資金運作等方面的原因，健康有序的市場尚未形成，使物業管理 面對諸多棘手的難點問題。幾家物業管理公司也不同程度存在著 一些問題，有的管理資質不健全，收費項目不明確，有的也沒有簽訂服務合同，服務也不達標。要正面引導物業管理健康發展，必須要理順物業公司與業主委員會、業主、主管部門、物業協會、 開發公司及相關部門的關系，以必要的配套辦法和實施細則為依 據，以改變觀念、理順管理機制和監督約束機制為保障，強化物 業公司自身質量，提高服務質量，這樣，才能按照市場經濟運行 規律逐步完善發展。
一、**縣物業管理的難點表現
(一)觀念落后，意識淡薄，物業管理運作的大環境尚未形成
實行物業管理是住房制度改革和社會主義市場經濟發展的 必然。任何新生事物起步都需要廣泛宣傳引導，人們正確地去認 識。目前，對物業管理宣傳的力度不夠，人們對物業管理的基本 概念、內涵、性質、原則、作用知之甚少，甚至產生種種誤解和 錯誤認識。人們的觀念還停留在計劃經濟條件下福利型的管理模 式，不能接受物業管理提供的有償服務。
(二)各自為政，條塊分割，健康有序的物業管理局面尚未 形成
目前我縣物業管理的類型有三類：專門成立的物業公司(xx縣物業中心)、開發企業派生的物業公司(如：興隆物業公司、 常順物業公司、昌盛物業公司、華瑞物業公司、華能物業公司龜 龍林物業公司等)、各單位自行管理的隊伍(如縣水利局、國稅 局、發改委、興隆山管理局家屬樓的管理等)，顯然，還沒有形 成開放式的物業管理競爭機制，直接影響了物業管理的質量和健 康有序物業市場的發展。
(三)地方性政策不配套，使物業管理難以步入正軌 隨著《物業管理條例》、 《**省物業管理條例》和《**市住宅小區物業管理辦法》的出臺，我縣只制定了相關的實施意 見，從實際情況而言，政府、職能部門、物業公司、業主之間的 責、權、利不清，物業企業與業主之間常常出現矛盾和糾紛。同 時政府缺乏對物業管理發展的扶持政策，使我縣物業管理一開始 就陷入困境，影響了物業管理的健康發展。
(四)建管分離,物業管理啟動資金難以落實
由于建管脫節，給新建住宅小區開發物業管理埋下了許多隱 患。開發商只考慮建設，很少考慮日后的物業管理，物業管理啟 動資金以及維護，管理資金無法落實。根據物業管理條例規定， 新開發小區應提留一定比例的資金作為小區物業管理的啟動資金，但在我縣缺乏相應配套政策和力度而無法落實。舊住宅小區 包括安居工程住宅小區，配套及設施不全，房屋設備超期服役，維修任務相當繁重，恰好這類住宅小區在計劃經濟時期建設單位 和開發單位無這項費用預留，在這種情況下開展物業管理更是難 上加難。按照《物業管理條例》規定，凡商品住房和公有住房出 售后都應當建立住戶公用部位、公用設施、設備維修基金，其繳 納比例為：住宅為售房款的3％，非住宅為售房款的6％，公有住房 出售后的維修基金按多層住宅不低于售房款的2 0％，高層住宅不低于售房款3 0％的比例提取。目前全縣共有住宅樓面積約100萬平方米，其中縣物業中心托管面積約1 7萬平方米，各開發公司下屬物業公司托管面積約3 0萬平方米，其余約5 0多萬平方米的房產屬于自管或沒人管理狀態，都沒有按國家的政策、法律法規提取相應的維修基金，致使建成后十年以上的房屋屋面出現滲漏、下水管道阻塞、破裂等現象無資金維修，也沒有物業公司接收托管。
(五)收費低，收費難使物業管理舉步維艱
《**市住宅小區物業管理辦法》規定批準的收費標準，僅 達到小區公共衛生、綠化，保安等項目基本管理服務所需的費用標準，維護維修資金無著落，作為企業化的物業企業要自負盈虧，勢必影響其服務質量和水平，對業主提出的一些服務需求特別是諸如屋面修復、下水疏通、化糞池清理等問題想滿足也力不從心，無非將增加兩者之間的矛盾。受住戶觀念、經濟發展特別是居民收入低下等因素的影響，收取物業管理費十分困難，成為困擾物業管理企業實現自我發展、自負盈虧的最大障礙。從我縣實際情況來看，物業管理費的收繳率僅在6 o％左右。
二、要著重處理好幾個關系
物業管理說起來很簡單，就是“受委托、按合同、有償服務’’。但這十個字，做起來就不那么簡單。因為它涉及到許多復雜的社會關系。只有理順這些關系，才能使物業管理有序推行。
(一)物業公司與業主委員 會的關系
物業公司與業主委員會都是物業管理關系中的主體，根據有關法律法規，業主委員會對小區物業有終身管理權，物業公司具有終身服務權，雙方互為依存，缺一不可。在業主自治與專業化管理相結合的體制中，共同管理著同一物業，這就決定了他們之間是有一定的法律和經濟關系。兩者之間是平等的，其權利和義務由法律、合同約定。相互之間是一種提供服務與購買服務的關系，而且還是一種相互選擇、自愿成交的關系。物業公司要履行業主委員會賦予的管理責任，提供統一專業化的周到服務；業主委員會要以主人翁的身份參與管理，監督管理，決策管理。把兩 者結合起來，就是物業管理的新體制、新關系，這也是具有中國 特色的物業管理的一大特點。
在物業管理實際運作中，物業公司應當如何擺正自己的位 置，正確處理好服務與管理的關系?一是對業主的各類服務需 求，應當盡職盡責，熱情周到地為業主排憂解難，真正樹立起“業 主需要，我要做好”服務觀念；二是對個別業主違規違章行為， 則應依據法規、合同、公約等的約定，大膽地認真地管理，以維 護全體業主的利益和公共設備設施的完好無損；使業主的物業得 到保值增值。
(二)業主與業主的關系
“遠親不如近鄰”這一古訓，突出了在鄰里關系戶中統一大于對立的一面，然而在現實生活中因毗連物業引發的鄰里糾紛，又表現出矛盾大于統一的一面。
成百上千個家庭同住一個小區，共同使用許多公用設施設 備，如道路、外墻、屋頂、綠化、環境等，但相互間由于許多主 客觀原因又疏于直接交往，這就需要物業公司去組織協調，要幫助所有業主形成一個共同遵守的業主公約，還要組織業主參加多種聯誼活動，促進睦鄰關系的形成，生活小事相互照應，管理大事共同決策。這樣，“遠親不如近鄰”的古訓就會大放祥光，和睦融洽、相互關心、歡快舒暢的鄰里關系就會形成。這種“詳和”的鄰里關系，必須由物業公司和業主委員會來為其創造。
(三)有關部門與物業公司的關系
按照國家有關政策規定，住宅小區是各相關部門綜合服務的 對象，應各負其責，各盡其職。如房屋建筑質量方面的業務，應 由工程質量監督部門的管理職能；房屋產權方面的業務，屬房地 產管理部門的管理職能；服務項目收費和收費標準方面的業務， 屬物價部門的管理職能；社會治安綜合治理的業務，屬轄區派出 所的管理職能；水電暖方面的業務，屬相關部門的管理職。這些 部門都是服務性的，都應為業主提供優質服務，按規定入戶抄表， 計量收費，不應將滴、冒、跑、漏等的損耗，都分攤到業主的身 上，這種分攤是違背國家政策的，業主應該抵制，不應把怨言和 責任轉嫁到物業公司，而應與物業公司配合起來，運用法律武器 來保護自己的權利，扼制壟斷行業的違法行為。水電暖等相關部 門，如要讓物業公司為其代收費用，須出具國家規定的委托書， 明確雙方的責、權、利，否則物業公司無權為其服務。
(四)物業管理主管部門與物業公司的關系
隨著政府管理職能的轉變，物業管理主管部門不能既當運 動員又當裁判員。政府對物業管理的職能就是依法行政，就是立 法、監督、協調、檢查、指導。物業管理主管部門只能做裁判員， 對小區的業主委員會和物業公司要按其雙方簽訂的合同吹哨子， 誰犯規罰誰。這樣物業公司的管理水平才可以提高，業主的觀念 才可能轉變，物業管理市場才可能形成，進而發展產業，增加效 益，政府和企業也都將同時受益。**縣物業管理所作為房地 產管理的一個職能部門，應依據國家、省、市物業管理的政 策、法規制定全縣物業管理辦法，并組織實施，全面負責本縣區域內各物業公司的審查、備案并依照有關政策、法規實施行業監督管理；依法歸集并合理使用房屋維修基金；以為業主服務為宗旨，委托物業管理公司按照住宅主管部門的標準和委托管理合同對住宅區實施物業管理；依據委托管理合同和有關規定收取管理費用，負責業主對物業公司創造質量投訴的調解處理；政企分離，脫開與縣物業中心上下級關系，對物業中心的體制進行改制，使其自主經營，自主發展。
三、**縣物業管理健康有序發展的對策
鑒于我縣物業管理的現狀和諸多問題，如何規范物業管理市 場，目前已成為從政府到居民普遍關注的焦點問題。那么，究竟 如何引導物業管理工作朝著健康有序的方向發展?關鍵要從以 下幾個方面入手：
(一)盡快完善配套辦法和實施細則
社會主義市場經濟是法制經濟，要用法制規范人們的行為。 從深圳、上海、大連等城市的經驗來看，自建設部《城市新建住 宅小區管理辦法》出臺后，這些城市結合實際先后出臺物業管理 的一系列地方性配套法規，極大地推動了當地物業管理的發展。 **市在20xx年出臺了《**市住宅小區物業管理辦法》，但 作為縣區地域，借鑒實施畢竟不太切合我縣實際，因此，應在廣 泛調查研究的前提下，根據《物業管理條例》、《**省物業管 理條例》、《**市住宅小區物業管理辦法》盡快出臺**縣物 業管理配套辦法和實施細則。同時，從體制上給予理順，從政策 上給予支持，特別是對未提留維修基金和未納入物業管理的已售 公有住房，政府應以宏觀調控手段加以調控，對新建商品房維 修基金的歸集，應在辦理《規劃許可證》時一次性按比例繳納， 對不按規定繳納者，建設行政主管部門應不予辦理《規劃許可證》 和《開工施工許可證》，使我縣物業管理工作逐步納入軌道。
(二)加大宣傳力度，引導觀念轉變
物業管理在我縣做為新興行業，目前人們對其了解甚少，能 夠正確地理解、認識和支持的更少。這同輿論宣傳不到位有直接 的關系。人民群眾對物業管理的接受和支持，是物業管理行業發 展的社會基礎。應利用廣播、電視、報紙等新聞媒體，向社會和 居民廣泛地宣傳物業管理，介紹國內外物業管理的先進經驗，報 道物業管理的進展，使更多的人了解、支持、關心物業管理，參 與和推進物業管理。房管部門和物業公司要深入小區，面向住戶， 利用掛橫幅、發傳單、樹宣傳牌、設立咨詢點等方式，大張旗鼓 地做好宣傳動員工作，使廣大居民認識到物業管理是為廣大居民 營造一個安全舒適的生活環境，使居住區的環境和各種配套設施 保持完好，使房屋保值、增值。引導住戶轉變計劃經濟條件下的 無償服務的舊觀念，樹立起花錢買服務的新觀念，養成自覺交費 的習慣，共建管理有序、和睦文明、環境幽雅的住宅小區。
(三)理順管理機制和監督約束機制
政府應出臺辦法和措施，理順小區物業管理企業與公安、交通、市政、環衛等職能部門和產權單位、居委會的關系，使物業管理真正實現對住宅小區的綜合性、專業化統一管理，克服服務多頭管理，互相扯皮的弊端，加快物業管理企業化、專業化、市場化、社會化的進程。完善物業管理監督約束機制。業主和物業企業應雙向選擇，平等協商，雙方應根據服務內容和質量以簽訂合同的方式明確彼此的權利義務。這樣，才能使物業管理企業的行為得到有效的監督，才能發揮業主委員會對小區住戶的宣傳、解釋、協調作用，才能要求業主遵守規章，履行義務，才能切實提高物業管理水平，促進物業管理健康有序地發展。
(四)加強自身建設，提高服務質量 提高服務管理質量，既是黨和政府一再強調和要求的，也是廣大群眾的實際需求。物業管理是一種社會化、專業化、企業化、經營型的管理，只有不斷加強自身建設，才能使管理上檔次、上水平。首先，物業管理人員要樹立愛崗敬業，無私奉獻的精神。物業工作事無巨細，服務時間不分晝夜，服務空間不受限制，物業員工要樹立全心全意為住戶服務的思想，恪守“住戶至上，服務第一”的宗旨，以優良的服務，滿足住戶日益增長的物質文化和精神需求，讓住戶體會到花錢買服務所帶來的方便和實惠。其次，健全小區的管理制度。包括報修制度、承諾服務制度、物業人員的考核獎罰制度、文明優質服務制度等，用制度規范物業人員的行為，用服務調查來監督物業人員的表現，用獎懲實施調動物業人員的積極性和創造性。再次，加強業務技能學習和培養。提高從業人員整體素質，建立良好的專業隊伍，以此贏得住戶和社會的認可。
(五)拓寬經費渠道，培育造血機能
第4篇：小區物業管理辦法范文
第二條 凡本市市區新建住宅小區的物業管理移交均適用本辦法。
第三條 物業管理移交在所在區區房地產管理部門主持下，由開發建設單位向業主委員會移交。
第四條 物業管理移交內容：
1.建筑物（構筑物）及有關設備（設施）；
2.規定的物業管理用房及用于物業管理的設備（設施）；
3.物業管理基本金；
4.總體工程配套設施，包括：市政設施、園林綠化、環衛設施、安全防范設施、各類管線、其它相關的配套設施；
5.技術資料，包括：總平面圖，地下管網，單體建筑、結構，水、電、采暖、通風、消防系統、弱電系統等竣工圖，及其它有關工程建設資料；
6.業主（住戶）基本情況；
7.規定應移交的其它項目。
第五條 物業管理移交應具備的條件：
1.建設工程全部施工完畢，各單項工程質量業經竣工驗收合格；符合福州市城市住宅小區竣工綜合驗收條件的，業經竣工綜合驗收合格；
2.物業管理基本金已按規定繳交；
3.按規定留有物業管理用房；
4.設備已正常運行（如電梯、發電機、水泵等），特殊設備（如電梯等）還應持有由有關部門核發的運行證；
5.分期建設的，移交區與在建區應有圍墻分隔，并做好安全防護措施；
6.物業管理方案已經批準；
7.業主委員會已經成立；
8.物業管理單位已經確定。
第六條 物業管理移交程序：
1.開發建設單位書面向物業所在地區房地產管理部門提出申請，并填寫物業管理移交申報表；
2.對于具備條件的，由區房地產管理部門組織開發建設單位、業主委員會、物業管理公司、物業所在街道、居委會及其有關部門對物業進行清點、核查、接收；
3.開發建設單位和業主委員會在接收書及接收清單上簽字蓋章，并由參加移交人員代表其單位或部門在移交書上簽名見證。
第七條 自移交之日起，開發建設單位不再承擔物業管理責任。但保修期內以及其它應當由開發建設單位承擔的建筑質量責任，由開發建設單位承擔。
第八條 1997年1月1日《福州市城市住宅小區物業管理辦法》施行前投入使用的住宅小區，其物業管理需要移交并且需要維修、補建市政公用配套設施的，按原批準的規劃要求進行維修補建。維修、補建的費用按下列規定解決：
1.1985年12月31日前投入使用的住宅小區，由原開發建設單位、市政公用專業單位和市、區財政一次性撥款籌資；
2.1986年1月1日至1992年12月31日投入使用的住宅小區，由原開發單位、市政公用專業單位籌資；
3.1993年1月1日至1996年12月31日投入使用的住宅小區，由原開發建設單位籌資。
第九條 綜合商住樓、高級公寓、別墅區等的物業管理移交按照本辦法執行。
市轄縣（市）物業管理移交辦法參照本辦法執行。
第5篇：小區物業管理辦法范文
從今天起到本月15日，醞釀四年之久的《北京市物業服務收費管理辦法（征求意見稿）》和《北京市物業服務收費政府指導價收費標準（征求意見稿）》，將向廣大市民征求修改意見。
昨天下午，市發改委和市國土房管局的相關負責人詳細解讀了內容中的新變化。市發改委收費管理處處長王巖介紹，總的來看，征求意見稿的收費標準與現行標準相比，普通住宅物業服務收費標準略有下降，經濟適用房物業服務收費標準未變，但如果增加了智能化系統服務，則相應增加智能化服務的收費。
市國土房管局居住小區管理辦公室副主任鄒勁松介紹，該辦法征求意見稿進行了長達四年的醞釀。經過結構性的調整，業主總體負擔將略有下降。新辦法將打破“大鍋飯”，同時建立起一種業主大會和物業管理企業共同協商的體制。
■主管部門詳解“辦法”新內容
普通住宅物業費將下降
王巖介紹，新辦法中主要增加了十項內容。首先，今后的物業收費中將取消共用部位、共用設施設備（電梯、水泵、房屋等）的大修、中修和更新改造費用。按照建設部、財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》，規定購房者按購房款2％的比例向售房單位繳納維修基金，用于房屋共用部位共用設施設備的大中修、更新改造。1997年制定的《普通居住小區物業管理服務收費暫行辦法》中規定產權人繳納大、中修費。第二，電梯、水泵運行維護費用中也包括大中修費和折舊費，存在重復繳費問題；在物業服務收費的“政府指導價收費標準”中，增加了無人值守的電梯運行維護費用標準，在一定程度上減輕了業主負擔。
“統收服務費”不用業主掏
第三，取消物業管理企業向業主收取的水電煤氣等各項費用的“統收服務費”。此前，一些物業公司在代收這類費用時，要向業主收取每月1元錢的服務費。國家相關規定是涉及水、電、氣、熱等費用的收取應由各專業公司直接向最終用戶收取，如委托物業管理企業收費，物業管理企業可向委托單位收取手續費，但不得向業主收取。
收多少錢要和業主商量
第四，新辦法還有一個顯著的變化，就是增加了市場競爭、合同約定、業主自治形成物業服務收費標準的內容。這將促進物業服務收費通過市場競爭形成。新辦法規定，以下小區的物業服務收費實行市場調節價，它們包括：公寓、別墅等高檔住宅，通過招投標選聘物業管理企業并確定物業服務收費標準的住宅，成立業主大會并與物業管理企業簽訂物業服務合同的住宅，在房屋買賣合同和物業服務合同中已明確約定了物業服務收費標準的住宅，辦公、商用及物業管理區域內配套用房等非住宅的物業服務收費。不符合上述規定的住宅以及經濟適用住房、房改和安居住宅的物業服務收費將實行政府指導價。
第五，實行市場調節價的物業服務收費，主要通過市場競爭以及在房屋買賣合同和物業服務合同中事先約定的方式形成。收費標準需要調整時，應由物業管理企業與業主大會協商確定。
第六，實行政府指導價的物業服務收費，由政府價格主管部門會同國土房地產管理部門制定基準價格并定期公布，其收費標準可在基準價的基礎上上浮20％，下浮不限。收費標準向上浮動時，必須經過業主大會與物業管理企業協商確定。實行政府指導價管理的物業服務收費，電梯、水泵的運行維護費用不實行浮動。
物業收費要明碼標價
第七，新辦法還規定，電梯、水泵運行維護費用分攤辦法按照事先約定或業主自治原則協商確定。沒有約定且暫時無法實行業主自治的，按房屋建筑面積分攤。
第八，房改和安居住宅物業服務收費辦法仍按現行規定執行，即售房單位負擔綜合管理費，共用部位、共用設施設備的運行維護費，綠化費，電梯、水泵運行維護費。清潔衛生費和秩序維護費由使用人負擔。
第九，新辦法明確了物業管理企業受業主委托提供合同以外的服務，收費標準除政府部門有統一規定外，由雙方約定。物業管理企業對收費要明碼標價。
交房時就開始繳物業費
第十，對于很多人都特別關注的繳費日期，辦法明確規定，物業服務費由業主自房屋買賣合同約定的交付之日起繳納。納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用由開發建設單位繳納。
■修改原因
舊辦法存在五大問題
據介紹，我市現行的物業服務收費政策主要是針對居住小區而定。為區別物業的不同性質，分別于1997年制定了普通居住小區、1998年制定了高檔住宅、2000年制定了經濟適用房小區的三個物業服務收費管理辦法。但隨著國務院《物業管理條例》、國家兩部委《物業服務收費管理辦法》的出臺，以及北京市物業服務市場的迅速發展，致使現行物業服務收費管理辦法存在局限性。
王巖分析，除重復收費、代收服務費的繳費對象有問題之外，現行辦法還存在著三個問題。普通住宅檔次的劃分已沒有適用的政策規定；現行物業服務收費管理辦法只涉及住宅的物業服務收費，新辦法還考慮到了非住宅的物業服務；許多商品住宅和經濟適用住房小區已經建有防火、防盜等智能化系統，但現行的經濟適用住房物業服務收費辦法中沒有體現這部分支出，費用完全由物業負擔，不符合“誰使用、誰付費”的原則。
基于以上主要原因，有必要重新修訂我市的物業服務收費管理辦法。
■請您監督
針對收費標準將舉行聽證會
第6篇：小區物業管理辦法范文
關鍵詞：物業企業；服務收費；欠費催討；法律渠道
當前，業主拖欠物業費問題引起的糾紛時常出現在新聞媒體，業主欠費問題引發的沖突，已引起社會的關注熱點。業主拖欠物業費問題困擾著物業企業，有效地追回業主欠費，考驗著物業管理企業。從財務的角度來講，業主欠費涉及到物業費、公攤水電費以及其他相關的服務費用，欠費會造成企業的營運困難。從小區管理的角度來講，業主欠費涉及到對全體業主的損害。物業服務費作為物業開支的主要來源，收繳率高低直接關系到物業小區的正常運轉。
物業管理服務收費工作既是物業服務工作發端，也是物業服務最終歸宿。按時足額地收回物業管理服務費用，才能保障小區物業服務的良性循環。但目前的情況物業小區物業服務費的收繳情況卻讓人寒心，住宅小區物業服務費收繳率較低，部分業主欠交、拒交服務費在整個物業管理行業已成為一種司空見慣的現象，致使物業管理服務質量受到影響，小區物業服務不能實現良性循環，也在一定程度上給物業管理行業的健康發展造成緇絆。筆者幾年來通過運用有效地方式方法，對欠費業主進行追繳，取得了比較好的效果，為所在企業追回了大量的業主欠費。現與同行進行探討。
一、先禮后兵，及時下發欠費催討單，善意提醒業主前來交費
在落實欠費追繳的過程中，關鍵要留足催討欠費的證據。催討單作為向業主追討欠費的憑證，寫好催討函起到舉足輕重的作用。在信函催討的內容里，為體現物業管理單位的誠意，強調了物業管理單位的有效作為，感謝業主們的理解與配合，并給予業主一定的祝福，給業主留下足夠的面子！而后再闡述物業管理單位在物業小區里的有效作為，以及為小區物業的保值與增值所作的努力。再告知業主還欠著物業管理單位的服務費，并客氣地提醒業主可能因工作、事業太忙而忘記前來交費。提出業主們的理解與支持是物業管理單位搞好小區最大的鞭策與動力，業主與物業管理單位應一起攜手把小區的明天建設得更美好。相信有一部分的業主會被物業管理單位的真誠打動。
在首次比較客氣的欠費信函沒有取得效果的情況下，再次發函給欠費業主，但必須加重欠費追繳的力度與語氣，曉之以理，指出業主拖欠物業管理費的行為已傷害了其他業主的利益，觸犯了《物業管理條例》、《福建省物業管理條例》、《福建省物業服務收費管理辦法》等法規，違反了與企業簽定的《前期物業服務合同》相關約定，也違背了誠實、守信的社會宗旨。并鄭重告知業主，請其在信函到達的15日內，到小區服務管理中心結清拖欠的物業服務相關費用。否則物業管理單位將啟動法律程序，通過法律渠道向業主進行欠費追索。要求業主自覺履行業主義務，以避免誠信不良記錄的產生。
二、提供多渠道的繳費方式，應對業主的無理推托
物業服務工作要有效運行，小區的日常工作有效落實需要一定的費用來支撐，物業服務要實現較好的良性循環，必須以良好、到位的資金作為保障，小區業主準時交納物業服務費用，物業管理單位才能有一定的資金保障，小區物業管理的日常開支才能正常進行。做好小區物業服務工作，提供良好的物業服務，足額收回物業服務規費，是物業企業經營的一項重要工作。而要及時的催討物業管理規費，首先要建立有效地物業費催收程序，落實執行機制。在日常的小區工作中，樓管員根據各自負責區域將業主所欠的物業管理規費進行統計、分類，填制催費通知單，逐戶進行分發，同時采用短信的方式，將業主拖欠的物業服務規費以短信的形式群發，或通過電話催收催討繳服務費，首次電話催繳結束后進行分類，對業主實際情況進行分類，根據欠費類別有針對性采取二次電話催繳。為錯開與業主的上班時間沖突，經理及管理員利用晚上時間上門與業主溝通、回訪。客觀的事實顯現，物業小區內存在著極個別的物業服務“釘子戶”，對小區的物業服務工作橫挑鼻子豎挑眼，總是對小區的服務吹毛求疵，橫加干涉，對于此類的“釘子戶”，除了要主動上門催費，耐心做好解釋工作外，同時也要在物業服務人員的自身工作中找差距，認真聽取業主的建設性意見和建議，努力做到想業主之所想，提高服務水平，通過小區的優質物業服務讓業主感覺到繳交了這些物業管理費物有所值。探求業主為何不交物業費的原因，征詢業主們的意見，聽取業主們的建議，屬于物業管理的服務問題，要盡快落實處理，若是開發商的房屋質量問題就要找開發商，但物業管理單位可以協調處理。對于通過溝通仍無法取得結果的，業主仍未能在原承諾的時間內如期交納相應的物業費，則先采取發放掛號郵件形式進行催繳。為落實公司欠費追繳任務，公司要求所在物業小區加強服務費的催收力度，通過對該小區欠費業主的幾次走訪，與業主進行交流與溝通，傾聽業主的反映，得到了業主的相關信息，采取了有效地應對措施，在欠費業主催收的各個階段落實了工作，取得了良好的效果。
優秀物業服務的最好體現，就是業主按時交付物業費，物業服務企業及時、足額地收回物業服務規費。物業管理小區物業服務收費率的高低是衡量物業管理水平的重要指標。另外物業管理事務的運行，物業小區的日常工作也需要一定的費用支撐，因此，物業小區要實現正常運轉，必須有資金作為保證，才能有效地保障小區服務支出。因此，重視財務工作，準時收取物業費，歷來是物業企業重要的工作。物業管理服務收費工作既是物業服務工作發端，也是物業服務最終歸宿。按時足額地收回物業管理服務費用，是衡量優秀物業管理單位的指標之一，也是衡量物業管理收費人員是否稱職的指標之一。
三、對惡意欠費業主，通過發送律師函對業主欠費進行催討
嚴肅的催討信函發出后，一般情況下會有一部分收到該信函的業主會前來繳清欠費，但仍會有一部分頑固的業主仍然會抱著無所謂的心理來應對，為進一步落實欠費追繳，就應深入進行涉及法律追繳的階段。此時，物業管理單位不能有絲毫的松懈，必須拿出連續作戰的工作作風，一鼓作氣，緊追不舍。此時，物業管理單位就要聯系好相應的法律事務單位，談妥相應的律師事務工作的費用，簽訂簽發律師函的費用，通過發送律師函的方式，向業主發起欠費的催討。這也是小區欠費催討的關鍵時期，作為略懂法律的業主，在接到律師函后，都會有所觸動，會前來協商、或了解情況，此時，物業管理單位就要作好相應的應對工作，設定可以接受的底線，留給業主一定下臺的臺階，注意與業主的溝通，闡明物業服務收取的合理性與合法性。特別強調物業管理單位是立足于與小區業主委員會簽訂的《物業服務合同》所規定的服務內容與標準，通過物業員工的服務，創造良好的小區環境，為小區業主提供溫馨、舒適的生活與工作條件，通過勞動創造服務價值，轉化為服務費用的收取，通過小區物業服務收費人員有效地催收，才能得以實現物業管理企業的良性循環。堅守物業管理的陣地，不向惡意欠費的業主妥協。
四、對惡意欠費業主進行訴訟追繳
減少物業事務矛盾與糾紛而引發的訴訟案件，因案件程序復雜，案件訴訟時間長，物業管理企業大都因經不起時間、精力的消耗，而放棄對欠費業主的。但也造成了小區物業管理服務的惡性循環，使物業管理企業陷入收費率降低、服務質量下降的漩渦。
欠費業主是物業管理單位不得已而為之的工作。對于惡意欠費的業主，物業管理單位只有拿起法律的武器，為了小區業主的共同利益，捍衛自己的經營權益，通過法律途徑，追回欠費。物業從業者應知法、懂法、用法。物業人員應熟練掌握相關物業管理的法律法規，熟知《物權法》，及時與業主進行反饋交流。物業企業與業主之間是一種契約關系，通過物業協議，構成合同關系，業主與物業企業的利益是一致的，就是搞好小區建設，不存在利益沖突，產生了誤會、糾紛總會有解決辦法。
物業企業應保持危機意識，注意風險規避，保護企業利益。物業企業應服務到位、嚴格管理，合理規避管理風險。在該業主時，不留下物業企業不作為的證據，而造成合同違約。業主要注意吸收經驗，物業管理單位應注意服務合同簽訂時有關服務內容條文的細化，分清權利、義務，避免留下管理失誤的證據。為欠費業主成功建立良好的基礎。
通過法律途徑追回業主欠費是一種手段。為了小區持續穩定發展，物業企業應搞好與業主的關系，化解物業企業與業主之間的矛盾，認真做好物業服務工作，規避法律責任，降低風險，避免損失，以應對物業服務環境發生變化所帶來的困難與挑戰。通過對業主欠費的法律訴訟，及時追回業主欠費，物業企業運轉才能正常進行，對于風險承受能力不高的物業企業將起到促進作用。
五、結論
第7篇：小區物業管理辦法范文
第一種模式屬單純行政型管理模式，其優點在于實施管理時具有權威性和較強的約束力，政府基層組織的穩定性也有利于住宅小區管理的長期性和穩定性。但其缺陷是容易形成管委會大包大攬，忽視專業管理部門作用，形成政府干企業的事，政企不分，置政府政權組織于大量瑣碎的事務中，加重行政負擔和經濟負擔;服務功能甚差，缺乏經濟活力，不能適應市場經濟要求。
第二種模式雖然發揮了房地產管理部門管房之所長，但局限性較大。這種模式常因缺乏總體協調而使小區總體管理上各專業部門各自為政，不易形成合力，出現房屋管理好而環境管理差、互相扯皮的現象。
第三種模式遵循產權與管理經營權相分離的原則，建立政企分開的管理機構，發揮房地產開發企業的經營所長，將管理與經營活動結合起來，實行有償服務，集小區內各項管理于一體，強化服務功能，經濟上具有活力，可以通過一些服務項目和小區基礎設施取得收入以彌補管理經費不足，使小區能夠形成自我完善、自我發展的良性循環，從根本上改變小區一年新、二年舊、三年亂的狀況。在經濟發展較快的地區，規劃、建設較好，住戶經濟能力較強的小區中尤應推廣這種模式。成都市棕北物業管理公司在對成都市棕北住宅小區一年多來的物業管理實踐，初步證明了內地住宅小區實行這種管理模式的可行性。
但是，無論那一種管理模式都離不開當地政府的支持與合作。小區在政府管轄范圍內，離開當地政府是不行的。實行第三種管理模式的小區巫應做好專業管理與屬地管理之結合(即物業管理與行政管理)，在這個前提下，充分發揮專業部門的作用，做到“條塊結合、以塊為主，統一管理、各負其責”。行政管理是物業管理的后盾，物業管理是行政管理的有力助手和小區建設、管理、發展的經濟基礎。二者猶如運載小區管理向前推進之兩輪，不可偏廢.政府及所屬各部門具有相關的行政職能和執法權，具有權威性和號召力，對保證貫徹執行各級、各項小區有關管理規定、規章制度具有不可替代的作用;而物業管理因其承擔了小區日常大量的策瑣的管理、服務工作，如環境衛生、園林綠化、治安保衛、公共設施管理等，可以幫助政府從事務和經濟負擔中解脫出來，集中精力做好應做的工作。特別是那些政府基層組織尚未建立或完善的新建小區，由于開發企業新建的物業管理單位先行介人了物業管理，可以為小區未來的各項管理、服務莫定基礎，防止小區初期管理出現“真空”。這些工作包括對小區房屋質量的監督，小區設施的進一步完善，環境的保護，在住戶入住之前和入住之初制定小區管理辦法，設計住戶居住契約，協助完成小區內水、電、氣的開通，維持小區各項秩序等.
在界定行政管理和物業管理職責上，筆者認為，行政管理主要應著力于小區政權建設和精神文明建設，以及上級政府布置的各項階段性任務和中心任務，如戶籍普理.、小區治安管理、思想教育、計劃生育、征兵、民政等;從宏觀上指導、監督小區物業管理工作，協調小區內各產權單位關系，一般不具體介入小區物業管理事務，否則將可能步入單純行政管理的舊轍;在物業管理單位依法進行管理受阻時給予支持、幫助。由于打破了舊的管理格局，勢必造成貴、權、利的重新組合，兩者之間應給予更多的理解、體諒，必要時有關部門亦可適度放權于物業管理單位以利于工作的開展。物業管理是小區管理的重要內容，事實上，小區物業管理工作做好了也是對政府和各有關部門工作的支持，進而對提高整個城市管理水平起到推進作用。物業管理單位作為行政轄區內的一員，理應接受地方政府的行政領導，履行自身應盡的職責和義務，接受地方政府的指導、監督、質詢，遵章守紀、依法實施管理，在力所能及的情況下從多方面為小區建設作出貢獻。物業管理單位應著力于專業管理工作，把重點放在提高管理、服務質量上，不斷開辟渠道，寓管理于服務，兼顧社會效益和經濟效益，本著取之于小區用之于小區的原則，為小區管理實現良性循環做好工作。沿海地區小區管理實踐證明，凡是兩者關系處理較好，互相配合、互相支持的小區，物業管理和行政管理相得益彰，小區管理整體水平大大提高，為創造文明、舒適、整潔的居住環境提供了體制上的保證。
第8篇：小區物業管理辦法范文
[關鍵詞]物業管理 物業收費 收費制度 公共服務
一、我國物業管理中出現的疏漏和不足
物業管理是隨著我國經濟建設的步伐一起發展壯大的。在我國以經濟建設為中心的指導思想下,許多行業呈現出欣欣向榮的局面,但是不得不承認,相關的法律法規和制度規范并沒有及時的出臺,有些出臺了也沒有得到良好的執行,使得很多法規并沒有被完全貫徹落實。對于物業管理方面,我國早在1996年就出臺了相關規章制度,但許多物業管理企業并沒有依照執行,結果就出現了不按收費標準收費、巧立名目擅自收費、多收費少服務、只收費不服務等現象,物業管理有名無實,不僅不為業主提供服務,反而是業主的負擔。政府對于物業管理的力度不夠、物業管理的相關制度還不夠完善,這些都是我國目前物業管理方面出現的亟待解決的問題。
二、完善小區住宅物業管理收費制度的必要性
在我國,物業管理按受眾群體劃分為:1.公共。2.代辦,指物業為部分在某些方面具有相同需求的業主所提供的服務。3.特約,其受眾群體通常只是一戶或幾戶業主。本文中所強調主要是指公共的物業服務收費,因為公共收費較容易形成體系而后兩者已具備了私人之間的契約特征,因此需要以制度的約束。
1.完善小區住宅物業管理收費是維護業益的需要
管理收費制度既對物業提供的服務質量進行監管,又是對業主的權利進行確認。將二者融合,完善收費制度,會使業主明晰自己繳費去向和繳費后所享受的權利。
2.完善小區物業管理收費是社會主義法制建設的要求
目前對普通住宅的物業管理公共收費實行政府指導價管理,因此物業就呈現出了與政府相似的公共。據《政府價格決策聽證暫行辦法》的規定,在制定公共收費標準時應當依法舉行價格聽證會。可見,完善物業收費制度對于實現政府行政決策的制度化和政府定價的規范化,進一步推進社會主義民主法制建設都具有重要意義。
三、完善物業管理收費制度需要注意的幾個方面
1.有法可依,有法必依
1996年3月,國家計委和建設部聯合公布《普通住宅小區物業管理收費暫行辦法》(以下簡稱《辦法》),該《辦法》要求:物業管理企業在收費過程中,要從實際出發,因地制宜,因房制宜,本著與物業管理水平相適應的原則,明碼標價,接受物價、財政、稅務、審計部門的監督。政府主管部門對物業管理收費要加大執法力度,一經發現亂收費、多收費就要從嚴查處。它的出臺,使物業收費管理有法可依。同時也一定程度的制約了物業企業的不合法行為。
2.政府定價,物業在一定幅度內自我調控
物業管理和收費定價依靠政府引導的制度目前已初具規模。首先,政府定價使物業的相關工作更可信、合理;其次,這也有利于政府對此行業的監管。但政府對收費不能進行絕對控制,因為不同的小區有不同的情況,不同的樓盤、地段和住房類型也要區別對待。所以政府制定政策時要考慮居民承受能力,區別對待。同時政府也要給予物業一定的調整區間,使得其對收費情況進行適當調整。
3.物業企業要堅持公平、公開、公正性
物業費用標準預算方案的制定和公布要在公平、公開、公正的前提下執行。企業應定時對費用的收支情況做出預算,使業主可以宏觀把握。同時,物業管理企業要定期公布管理費的收支情況,接受業主的監督。物業管理企業的收支明細并不是一般企業的“商業機密”,需要公布出來接受全業主的共同審議。
4.物業管理采用的酬金制和包干制兩種收費制度的利弊
發展改革委、建設部近日下發的《物業服務收費管理辦法》提出,業主與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。《辦法》提出,包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用,盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業,其余全部用于物業服務合同約定的支出,結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
四、兩種收費方式的比較分析
兩種收費方式各有利弊
可以看出,包干制簡便易行,對業主的要求不高,節省了業主的管理成本,但是會存在更多的非市場行為,不利于業主和企業之間的溝通和諒解。對物業管理企業提高技能和專業化發展有一定的阻礙,一定程度上制約著物業管理行業的發展。
酬金制更體現了市場經濟的要求,更透明化,有助于企業自我管理,有利于物業管理企業專業化水平的提高,但是酬金制對業主的要求較高。從目前我國物業管理發展的階段來看,兩種收費方式都有其存在理由和必要性。所以兩種收費方式各有利弊,而我認為酬金制更適合物業收費的發展方向。
參考文獻:
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[3] 宋曉惠,劉韻鳳,張景成.目前我國物業管理服務中存在的主要問題及對策[J],長春師范學院學報,2004 (2)
[4] 劉思平,王青蘭.親情化物業管理模式研究[J].中國住宅設施,2004(3)
第9篇：小區物業管理辦法范文
近幾年來，隨著經濟體制改革的不斷深入，我市住宅小區管理工作出現了不少新情況、新問題。為適應社會主義市場經濟和城市管理的發展要求，加快住宅小區管理體制的改革，切實把住宅小區管理好、維護好，為居民創造整潔、文明、安全、方便的居住環境，根據建設部制訂的《城市新建住宅小區管理辦法》，結合我市實際情況，現就加強杭州市住宅小區管理工作通知如下：
一、加強組織領導，明確職責分工
住宅小區管理實行“條塊結合，以塊為主”的原則。市房地產管理局負責全市住宅小區的行業管理；各區政府負責住宅小區的行政管理工作；各區房地產管理部門負責轄區內住宅小區的業務管理工作；各街道辦事處和各區房地產管理部門受市房地產管理局和區政府的委托，分別對現有住宅小區和新建住宅小區實施管理工作。
各級規劃、市政、綠化、市容環衛、公用事業、城建、公安、供水、供氣、電力等管理部門按各自職責分工，積極協助做好住宅小區管理工作。
市房地產管理局主要職責：
1.統一制訂或起草全市住宅小區管理的有關政策法規；
2.負責對全市住宅小區管理工作的協調、指導、監督；
3.負責物業管理公司的資質審批和物業管理人員的培訓、考核、持證上崗工作；
4.負責對住宅小區物業管理經費的使用管理和公建配套用房的監督、管理；
5.組織指導全市住宅小區管理的達標升級工作。
各區政府的主要職責：
1.負責對轄區內住宅小區的行政管理工作；
2.負責對住宅小區管理委員會（以下簡稱小區管委會）的審批工作；
3.負責對區級管理優秀住宅小區的審批工作；
4.對違章違規行為進行處罰。
各區房地產管理部門職責：
1.貫徹實施住宅小區管理的有關政策法規；
2.負責對轄區內住宅小區管理工作的協調、指導、監督；
3.參與轄區內住宅小區物業管理經費的使用管理和公建配套用房的監督、管理；
4.負責區級管理優秀住宅小區的評比和日常考核工作；
5.負責對轄區內新建住宅小區和物業管理經營辦公用房接管和驗收。
各街道辦事處主要職責：
1.負責轄區內住宅小區的綜合治理和小區管理的組織實施；
2.負責對轄區內住宅小區管理工作的具體組織、協調、檢查；
3.負責組建小區管委會，并派員主持工作，做好住宅小區的日常管理工作。
二、改革小區管理方式，建立和健全住宅小區管理體制
住宅小區應按照本通知要求成立小區管委會或業主管委會，并選聘物業管理公司實行物業管理。
現有住宅小區管委會由街道辦事處負責組建。小區管委會委員人數應根據住宅小區的規模而定，一般為5？15人，委員由街道辦事處、房管部門、派出所、市容環衛、市政等單位派人和房屋的產權人、使用人共同組成。小區管委會主任由街道辦事處派員擔任。
小區管委會在小區業主委員會未建立以前，負責選聘或續聘物業管理公司，審定物業管理公司制訂的年度物業管理計劃和住宅小區管理服務的重大措施。
高層住宅樓以及現有住宅小區中條件成熟的都應建立住宅小區業主委員會。
新建住宅小區均應建立住宅小區業主委員會。業主委員會由各區房地產管理部門負責組建，委員和主任委員由房屋產權人和使用人的代表選舉產生，有關部門派員參加。業主委員會建立后直接決定選聘或續聘物業管理公司，審定物業管理公司制訂的年度物業管理計劃和住宅小區管理服務的重大措施。
住宅小區業主委員會選舉產生方法，由市房地產管理局另行制定。
三、住宅小區應推行社會化、專業化、經營型的物業管理
物業管理是指物業管理公司對住宅小區的各類房屋、配套公用設施、設備和居住環境進行維修、管理和服務的活動。
物業管理公司是受聘方，是按合同和契約為住戶提供全方位、多層次有償服務的企業性經濟實體。
物業管理公司須經市房地產管理局資質審批，向工商行政部門辦理注冊登記后，方可從事住宅小區物業管理業務。
物業管理公司應履行下列權利與義務：
1.接受小區管委會（或業主委員會）和市政、市容環衛、綠化等專業管理部門的委托，依據物業管理合同，對住宅小區實施下列管理服務事項：
（1）房屋共用部位的維修與養護，房屋的公用設施、設備的維修、養護與更新；
（2）房屋公用部位、道路、綠地等公共場所的環境衛生的維護和管理；
（3）綠地、花草樹木的養護與綠化設施的維修和管理；
（4）保安及公共秩序的維護；
（5）小區公用設施的維修與養護（自來水、電力、通信、有線電視和管道煤氣除外）；
（6）車輛進出及停泊的管理。
2.接受管委會、業主委員會和產權人及使用人的監督，接受市房地產管理局、住宅小區所在地人民政府及其他有關部門的監督、指導；
3.年度管理計劃和重大的管理、維修、服務措施應提交管委會或業主委員會審議，經認可后實施；
4.有權制止違反規章制度的行為；
5.可以委托專營公司承擔專項管理業務；
6.可開展多種經營，以其收益補充住宅小區管理經費。
四、新建住宅小區的驗收和接管
住宅小區竣工后，應由建設行政主管部門會同有關部門組織竣工驗收。驗收合格后，小區開發建設單位應向各專業部門移交工程建設資料，同時還應向房地產管理部門移交完整的工程建設資料一套。
住宅小區的房屋及公用配套設施應統一規劃，同步建設。建成后，除按規定向市貿易辦移套商業用房外，其余由房地產管理部門統一復驗接管，凡未完成公用配套設施的不予接管。
五、住宅小區物業管理經費來源和使用管理
住宅小區物業管理經費主要來源：一是建立住宅小區房屋維修專項基金，由開發建設單位在新建房屋交付使用前按房屋建筑安裝工程總造價的2％的比例繳納。二是開發建設單位在住宅小區交付前，按單位建筑安裝工程造價有償提供小區房屋總建筑面積4‰的物業管理經營用房，無償提供1‰的物業管理辦公用房。三是物業管理公司按照有償服務的項目向住戶收取的物業服務費。
住宅小區物業管理經費的使用管理：房屋維修專項基金應專戶存儲，專項使用，由業主委員會按年提出使用計劃，經區房地產管理部門審核，報市房地產管理局審批。市財政局負責對房屋維修專項基金使用情況進行監督。
小區物業管理經營用房所獲利潤，必須用于彌補物業管理維護經費不足。
小區物業管理公司為產權人和使用人提供的專項服務和特約服務以及公共收費標準由市房地產管理局會同市物價局制定。服務費的收支項目情況，每半年公布一次，接受住戶監督。
市政、市容環衛、綠化等專業管理部門委托物業管理公司管理的項目，其管理維護費用由專業管理部門按規定支付。
六、住宅小區的考評
全市住宅小區的考評工作由市房地產管理局統一組織實施。
