房地產證券投資分析精選(九篇)

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第1篇：房地產證券投資分析范文

對比此前的經營范圍不難發現，提議中去掉了“房地產開發、經營及咨詢”。然而就在去年，愛建股份還忙于為定向增發做補充工作，把上海國際集團旗下的兩家房地產公司注入，變成更大的房地產公司。

僅僅一年，公司的主營方向就出現了180度的大轉彎。“從經營范圍你可以建股份要退出房地產的推測。”6月8日，愛建股份證券投資部工作人員向《投資者報》表示，“不過目前，公司的主營業務還是愛建信托、房地產以及愛建證券等。”

就在此前的5月28日，愛建股份剛剛終止了前一個定向增發方案，也就是上海國際集團注入房地產公司的方案。同日公布的新再融資方案為，向四家機構投資者定向增發募集資金26億元，其中20億元用于注資愛建信托。

愛建股份的主業投向由此產生變化，由房地產轉向信托。而這樣的變更已經不是第一次。自2004年以來，愛建股份一直在進行重組，這已經是其七年來的第五次重組方案，此前的四次方案都以失敗告終。

七年五次重組

愛建股份重組路可謂漫長而多變。

其前身是上海市工商界愛國建設公司，該公司1979年由上海工商界與部分境外人士以民間集資方式創建，1993年4月在上交所上市，創始人之一是劉靖基。

愛建股份同時擁有信托、證券兩大業務牌照，由愛建股份、愛建證券、愛建信托組成的“愛建系”曾經在金融市場叱咤風云。但是2004年愛建證券和愛建信托先后曝出巨虧和挪用資金等一系列嚴重問題，公司下屬子公司原相關負責人――愛建證券原董事長劉順新、愛建信托原總經理馬建平等相繼涉案，上市公司隨后也陷入連續虧損，不得不尋求重組計劃。

2004年11月24日公告，香港名力集團啟動重組愛建股份的計劃，但是這一計劃在2007年終止，據稱是因為哈爾濱信托資產的遺留問題沒有得到根本解決。2008年7月，首鋼控股(香港)有限公司與李嘉誠旗下的長江實業成立合資公司作為投資人，參與愛建信托的重組改制。但經過半年的談判之后，也退出了重組計劃。半年多以后，愛建股份引進有泰國正大集團背景的富泰(上海)有限公司，最后依然未能成功。

有分析人士稱，三次重組均未能如愿以償，究其原因還是愛建股份背后巨額的資金黑洞讓參與者望而卻步。而這個資金黑洞涉及愛建股份和神秘富豪顏立燕所合作的哈爾濱愛建新城項目。

顏立燕公司因為從愛建信托貸款被訴涉嫌挪用資金9.37億元。愛建股份6.87億元的炒股虧損和13億元不良債權被隱藏在一份購買愛建新城20萬平方米地下商鋪的房屋銷售合同中金額高達40億元，這就是顏立燕通過哈爾濱愛建新城項目掏空愛建40億元資產的來由。

目前，案件還在進行之中。愛建股份證券投資部工作人員表示：“該案件去年2月就開庭了，還處于擇日宣判階段。公司希望盡快判決，能夠盡量追回損失。”

在三次重組均經歷失敗之后，2009年8月，重組方變更為上海國際集團。根據這次的重組方案，愛建股份以12.21元/股，向上海國際集團非公開發行2.2億股，購買其持有的上投房產和通達房產100%的股權。資產認購部分的方案獲得證監會批準后，再向上海國際集團非公開發行股票募集7億元資金用于對愛建信托增資。

分析人士表示，上海市政府要保愛建這個牌子，所以讓上海國際集團來接手，當然其他人也不敢接手，這個重組方案的政府意圖十分明顯。

5月27日，愛建股份的公告否決了該重組方案，變更為注資信托的新定向增發方案。不過，由上海國際集團接手的事實并沒有改變。

上述愛建股份證券投資部工作人員告訴記者：“提出增發方案后已經一年多了，但是注入房地產的方案一直沒有獲批，再加上宏觀政策調控，對房地產的未來也并不是很看好。因此，公司調整為目前的現金增發方案。”

變更后的新增發方案為：發行A 股股票數量合計為2.85億股，其中，上海國際集團、經怡實業、大新華投資和匯銀投資分別擬以10 億元、7 億元、4.5 億元和4.5 億元認購相應股份。本次發行后，愛建基金會持股數量不變，持股比例降為12.30%，仍為本公司第一大股東。上海國際集團總共持股1.2億股，占公司發行后總股本的10.91%，將成為第二大股東。

此次非公開發行股票募集資金主要用于增資愛建信托、償還銀行貸款和補充流動資金。其中，增資愛建信托為20億元。

信托前景難料

信托目前的形勢雖然不錯，但是考慮到由于今年的貸款收緊，很多貸款都走信托的方式，使得信托的業務數量大增。如果以后貸款政策放松，那么信托的業務量出現下降也在所難免。

與此同時，愛建股份旗下的愛建信托爆發的那場糾結于信托、證券、地產之間的案件審判還沒有結束。這或許也是愛建股份要求盡快脫離地產，專注于信托的原因之一。

“總體來說，信托還是很重要的牌照，因為國家對信托的牌照已經不批了。”天相投資分析師姚軼楠告訴《投資者報》。而作為上海建設國際金融中心的目標，對于金融牌照的保護顯然是政府所要考慮的問題。

目前，愛建股份手里有兩張金融牌照：一張是100%控股的愛建信托；另一張是以20.23%股權參股的愛建證券。

截至2010年底，愛建信托凈資產4.38億元，營業收入0.97億元，實現凈利潤0.64億元。管理信托資產規模總計84.79億元，凈資本3.10億元。

第2篇：房地產證券投資分析范文

[關鍵詞]中國；房地產信托投資基金；可行性

[中圖分類號]F293．3　[文獻標識碼]A　[文章編號]1003―3890(2007)03―0055―04

一、目前中國房地產業金融現狀

房地產業作為中國經濟支柱產業之一，其興盛與衰敗對于國民經濟的影響無疑是至關重要的。隨著宏觀調控的進一步深入開展，房地產企業的資金來源渠道狹窄，房地產金融產品單一的弊端逐步顯現出來。據《中國房地產資金來源狀況分析報告》統計，自2002年以來，國內房地產企業只有61家實現上市融資，融資總額僅為80億元左右。房地產業直接融資比例不超過2％，因此房地產投資資金仍然主要是銀行貸款。2006年第一季度，由于上年儲備項目較多，房地產貸款投入有所增加，房地產開發貸款在房地產投資中的比重達到19％，而取消住房按揭貸款優惠利率政策對房地產消費貸款影響較大，購房貸款占房地產投資資金的比重下降到17．3％。房地產開發貸款與購房貸款合計占房地產投資資金的比重，2001～2004年分別為43．6％、48．1％、49．4％、40．9％，2005年3月末為36．3％。①因此，充分拓展當前國內的融資渠道，如上市、發債、信托、產業基金、信托投資基金等融資渠道，是當前房地產開發企業擺脫融資困境的重要出路。

二、中國發展房地產投資信托基金的可行性分析

1．在中國近4萬億元的居民金融資產中，儲蓄存款占70％左右，居民金融資產膨脹和投資渠道不暢的矛盾，已成為中國金融領域的一大主要矛盾，這一矛盾也是沖擊市場的不穩定因素，如不加以解決，就有可能使中國經濟的高速增長遇到阻礙。同時，房地產貸款的嚴加控制與蓬勃興旺的房地產行業巨大的資金需求也形成了一大矛盾。房地產投資信托基金的設立和發展則可使房地產企業在銀行貸款之外找到一個新的融資途徑，同時也為居民大量金融資產投資提供了多元化的選擇，有助于化解上述兩大矛盾，從而推進中國的金融改革和金融創新。

2．中國發展房地產投資信托基金有利于推進現代企業制度的完善，規范信托投資公司和基金管理公司的運營。信托基金作為一種產權形式，是一種集合投資制度，這一性質要求其必須在充分保護投資者的前提下，將投資收益放在首位。在中國的市場經濟建設中，信托基金的設立已不僅僅是一種金融投資工具，它對于被投資企業及相關行業而言，擔負著推進現代企業制度的形成、推動企業股份改造的創新作用，它真正形成了對企業的產權約束和管理約束，對于所投資企業促進合理經營，轉換經營機制，強化資金的高效運用意義重大。

3．房地產投資信托基金具有分散投資，降低風險的基金特點，不會對一個企業投入大量的資金以至取得控股地位，它作為小股東必然更加關注企業的規范化運作，從而對房地產企業的運行起到外部監督的作用。同時，可以優化房地產行業內部結構。房地產投資信托基金在利潤的驅動下將把資金投向具有一定潛力的房地產企業及項目，從而促進房地產企業的優勝劣汰和房地產項目的優化。在基金支持下還可以通過兼并、收購等手段加快同行業企業間的聯合，有利于房地產產業大型企業集團的出現，實現資源的優化配置。

4．中國發展房地產投資信托基金有助于民間的非法集資、地下基金等組織走上正軌。大量的民間金融資產需要尋找出路，但由于缺乏良好的投資途徑而導致非法集資，地下“標會”、地下基金、地下錢莊等不規范的委托理財以及各種炒買炒賣現象盛行，由于其一般數額巨大，并涉及千家萬戶直接的經濟利益，引發許多糾紛乃至重大的金融犯罪案件，形成一大社會問題，直接影響社會的穩定。而房地產投資信托基金的運營管理是在產權明晰、財務健全、運作透明的條件下進行的，并且管理、運營和保管三權分立，從制度上杜絕了非法操作的可能性。而其良好的保值增值特點有利于引導民間資金脫離地下運營的投資軌道。

5．中國發展房地產投資信托基金有助于促進中國證券市場國際化，大規模引進外資。房地產投資信托基金可以通過兩種方式大規模吸引外資：一是在設立基金時吸引國外機構投資者的加入，使外資通過信托基金方式投資于國內的房地產市場。二是使房地產投資信托基金上市時公募或上市流通后，由國外機構投資者購買，這樣的方式吸引外資可以帶來多種益處：(1)可以較大規模的集中利用外資；(2)由于基金的規范運作與國際接軌可以使國外投資者放心地大量投入；(3)不會因大量境外“熱錢”的涌入對國內購買市場造成沖擊；(4)不會喪失對公司特別是國有公司的控制權；(5)由于基金的封閉運作和投向明確，并且明確規定了基金的設立年限，使外資大規模介入能夠得到很好的調控，并不受外匯管制；(6)有利于金融業進一步與國際接軌，推動金融體制改革。

綜上所述，建立和發展具有中國特色的規范的房地產信托基金不僅是適時的，可能的，而且是十分必要的。

三、中國發展房地產投資信托基金面臨的障礙

1．目前針對房地產投資信托基金的政策、法規及實施細則尚未出臺，有關中國信托方面的立法僅有2001年出臺的《中華人民共和國信托法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》和《設立境外中國產業投資基金管理辦法》等。隨著近幾年中國信托業務的高速發展，現有信托法律法規框架內的一些條款已經不能滿足房地產投資信托業務的需要。且關于房地產投資信托基金如何具有運作等具體操作中需要探討和解決的關鍵問題更是未有明確的規定，中國發展房地產投資信托基金缺乏有力的法律保障，從而在一定程度上妨礙了房地產投資信托基金的發展。

2．中國房地產信托難以獲得稅收優惠。在美國，房地產投資信托基金得以發展的根本原因是其能夠享受稅收優惠，美國稅法規定，房地產投資信托基金的房地產資產屬于免稅資產。同時為了避免雙重征稅，房地產投資信托基金作為人的集合也不存在公司稅的問題。而目前中國法律尚未對信托收益的稅收方面作出明確的規定，缺少對房地產信托的稅收激勵政策，無法促進房地產信托的快速發展。

3．中國現有的“資金信托管理辦法”中有關資金信托計劃不得超過(含)200份，且每份和約金額不得超過(含)5萬元的限制，也是影響當前房地產信托業務發展的因素之一。眾所周知，房地產作為資金密集型企業，其項目開發對于資金的需求是巨大的，因此房地產項目融資數額較大。根據上述規定，僅靠房地產信托資金遠遠無法滿足房地產項目的資金需求。可見，在現階段法律環境中，房地產信

托資金還不能成為房地產融資的有效工具，進而也無法在房地產金融體系中處于主導地位。

4．缺乏專業人才運作房地產投資信托基金。房地產基金的成功運作，需要大量包括基金管理、投資分析、財務顧問、房地產開發及研究及評后審計等方面的專業人才甚至是既懂房地產專業知識，又掌握投資銀行業務和相關法律法規的通才。而現階段國內能夠符合這些條件的人才并不多，基金管理人員往往擅長單一的專業領域，很難適應大規模房產投資基金的經營運作，所以發展中國房地產投資基金迫切需要更多相關專業人才。

四、發展中國房地產投資信托基金的設想

1．法制環境的建設。由于目前中國尚未出現真正的房地產投資信托基金，另外房地產信托的投資形式也存續時間較短。現階段一方面加強對房地產投資信托理論的研究探索，制定出適合中國運行并發展的房地產投資信托基金理論依據。另一方面應盡快建立一套規范房地產投資信托基金的法律體系，使其有法可依。應進一步完善《公司法》和《信托法》、《投資基金法》，并專門針對投資基金的設立、發展、經營、退出等運作流程制定出切實可行的實施細則，使中國的房地產投資信托基金在成立之初即規范運作，同時隨著其業務的快速發展，將做到有法可依、有章可循。另外房地產投資信托基金在稅收優惠政策的調整上，可以通過區分收入的不同來源采取不同的征收方法。②

2．中國房地產投資信托基金的組織形式。(1)契約型與公司型并重。目前中國還沒有出臺《產業基金法》，只有《證券投資基金管理暫行辦法》、《開放式證券投資基金試點辦法》、《設立境外中國產業投資基金管理辦法》、《信托法》和《信托投資公司管理辦法》。③根據目前的法律已經設立的證券投資基金，不管是開放式還是封閉式，都是以契約的形式來約定當事人各方的法律行為。成立契約型基金可以規避中國有關公司所得稅的相關規定，在基金運作中依照《信托法》，而不必涉及稅收、投資人監督等問題。因此，在現階段成立不動產投資信托基金可以采用契約型，但從保障投資者的權益和基金運作的發展來看，在未來中國相關法律體系健全后，還是應該選擇公司型，并且像美國的REIT公司一樣可以上市流通。因此建議專門對房地產產投資信托基金進行立法，以規范整個行業，保護投資者的合法權益。(2)封閉型。房地產投資是一種長期投資，房地產投資信托基金更是以長期持有收益性物業取得投資收益為主要目的，因此它根本不同于證券投資基金。對其估價是一個系統工程，不可能每天對其進行估價。以房地產投資為主業的房地產投資信托基金采用開放式是不可行的，因此不管是契約型還是公司型都應該是封閉型基金，并且可以在證券市場流通其收益憑證或股票。

3．中國房地產投資信托基金的業務范圍。借鑒美國REIT公司的經驗，考察中國目前的《證券投資基金管理暫行辦法》以及《設立境外中國產業投資基金管理辦法》，中國的房地產投資信托基金的業務范圍應作如下限制：(1)以持有、經營、管理收益性物業為主營業務，不得銷售持有時間少于3年～4年的物業。(2)證券投資凈額不得超過總資產的10％。(3)對下屬公司(包括參股、控股公司)的股權投資凈額不得超過凈資產總額的15％～20％。(4)如果是公司型基金，建議基金公司本身不能經營管理所擁有的物業，必須委托專業的房地產經營管理公司管理，以保障投資者的利益最大化。(5)對房地產投資凈額不得少于總資產的80％。(6)只能向發放住房抵押貸款或商業抵押貸款的銀行或公司購買房地產抵押貸款，不得發放抵押貸款；可以投資房地產抵押貸款支持債券(MBS)，也可以在條件成熟時作為特設機構(SPV)以購買的房地產抵押貸款為基礎發行MBS，這種投資也計入房地產投資額中。

4．中國房地產投資信托基金的設立條件。關于成立一家房地產投資信托基金的標準要求，除了上面提到的在業務范圍上的限制外，在股權結構和規模上要滿足緊下要求：(1)總股本規模不應少于1．5億元人民幣。(2)股東總數在任何存續期不得少于100人，且不得有少于5人持有的股份數超過總股份的50％。(3)所有的股本都可以流通。(4)年收入構成中來源于房齡不到3年的房地產銷售收入，不得超過40％的比例。(5)每年80％以上的收益要分配給其他股東。(6)公司型投資信托基金應設立董事會，并且要有一定比例獨立董事。

5．中國房地產投資信托基金的設立模式。(1)章程的確立和公布。章程是確定房地產投資信托基金的權利文件，它對基金的存在理由加以說明，申明成立的目的。章程由信托基金的發起人制訂，提交首屆成立大會通過后，交公證人認可，報政府有關主管部門審查登記，并在指定的媒介上予以公告。它應詳盡說明如下內容：基金的名稱、經營地址、目的、資本總額、經營人和保管人的名稱和職責、基金的受益憑證的發行與轉讓、基金的投資政策和限制、經營情況的信息披露、會計和稅收、終止和清盤等。(2)訂立信托契約(契約型房地產投資信托基金)。其包括投資人與管理人簽定的委托管理契約、投資人與保管人訂立的委托保管契約以及投資人由于購買信托基金受益憑證而形成的契約等。(3)受益憑證的發行與認購。可以采取公募和私募兩種方式，通過募股說明書對于該基金加以詳盡的說明。投資者通過購買信托投資公司或基金管理公司發行的受益憑證來實現投資(如果是公司型信托基金，投資者則通過購買公司股份的形式實現)。(4)信托基金的信息公開披露。管理人對房地產信托基金的投資人情況、基金的運營情況、財務狀況、管理人情況、保管人情況、資產凈值、變動情況等重要信息必須及時進行公開披露。(5)受益憑證的購回與轉讓。一般可由基金公司購回受益憑證使投資人實現退出，如基金上市則可在證券市場上通過交易實現退出。

6．中國房地產投資信托基金的管理模式。建議國家立法機關盡快制定房地產投資信托基金相應的法律、法規和條例細則，對于房地產投資信托基金進行規范管理，并在發行總量上予以宏觀控制，設立資質認定制度。由符合條件的信托投資公司或設立專門的房地產信托基金管理公司作為基金的管理人，并指定若干資本金充足、信譽良好的金融機構作為基金保管人。同時對于申請基金使用的房地產企業設立申請條件。對于信托公司或基金公司的各類專業人才的人數、比例、對外投資的組合比例、投資的決策程序及風險防范機制等也要提出明確要求。

7．對房地產投資信托基金的監管。中國對于房地產投資信托基金的監管主要體現在兩方面：一是政府有關主管部門的監管；二是投資人為保障其投資權益的監管。政府有關主管部門的監管除了上述提及的資質認定和提高市場準入門檻等方式外，還可采取制定嚴厲的處罰措施對基金管理人進行不定期的強制審計，及時指導意見等。賦予投資人較大的權利是對房地產投資信托基金進行市場監管的可行方法。如投資人對基金管理公司在運用信托資產上的相關限制、對于公開披露信息的要求、查看經營和財務狀況的要求，禁止場外交易和關聯交易的要求等，經代表一定基金份額投資人同意可以撤換基金經理。

[收稿日期]2006―12―14

第3篇：房地產證券投資分析范文

自2007年以來，上證指數連創新高。截至5月18日，滬深300指數漲幅已達到82.68％，

而地產指數漲幅僅75.66％，在整個證券市場如火如荼的大勢下，房地產板塊作為人民幣升值的最直接受益者，并未體現出領漲領跌的作用。隨著行情向縱深發展，房地產板塊的“洼地”效應顯然已被更多的資金所關注。

房產板塊啟動在即

房地產板塊的啟動，近來已有跡象。

央行宣布從5月19日起，分別上調金融機構人民幣存、貸款基準利率0.27個百分點與0.18個百分點。同時于6月5日起上調存款類金融機構人民幣存款準備金0.5個百分點。這是央行今年以來的第二次加息，以及第五次提高存款準備金率。同時是10年來首次，同時宣布加息和上調存款準備金率。

此外，從5月21日起，銀行間外匯市場人民幣兌美元交易價浮動幅度由千分之三擴大到千分之五。緊縮政策和人民幣升值的PK，似乎已抵消了對房產股的負面影響。

從過往的經驗來看，加息對房地產市場的影響通常較為負面，負面因素主要來自于加息對購房需求的抑制。不過此次貸款利率僅上調0.18個百分點，從加息幅度看，無論是對房地產公司還是對購房人，所帶來的影響都較為有限。加息后的第一個交易日，市場低開高走，其中一部分房產股相當強勢，如較為市場看好的萬科、蘇寧環球、華業地產等均快速反彈。

聯合證券的房產分析師魚普華認為，當前推動房地產行業快速發展的主要動力仍來自于需求的強勁增長。供需之間的缺口從2005年以來就持續存在，而2003年以來緊縮地根的宏觀調控政策進一步導致了供需的不平衡。需求的快速增長，將為行業內大多數企業的快速發展提供良好的空間。

另一方面，人民幣升值以來，國內流動性泛濫的問題與日俱增，這也與亞洲其他新興經濟國家和地區貨幣升值經驗相同。雖然央行在持續地努力對沖過多的流動性，但只要人民幣升值趨勢不止，流動性泛濫的問題就很難根本解決。從亞洲其他新興經濟國家和地區貨幣升值后，導致貨幣投放量大幅增長，從而導致資本品價格被不斷重估的經驗來看，國內房價上漲的趨勢似乎也很難被本次加息所打斷。

魚普華認為，雖然對房地產行業的調控仍未結束，但調控的目的并不是要抑制行業的發展，而是要幫助行業的發展更為持續和健康。無論從業績高增長，還是從人民幣升值帶來資本品價格持續重估的角度，地產股都有較多的投資機會值得我們積極把握。

同時也有部分房產分析師認為，2006年以來的這輪牛市行情，已創造了巨大的財富效應，其中部分資金將流向房地產市場，制造新一輪流動性驅動的房地產旺市。

從市場表現來看，自2006年8月份房地產板塊啟動以來至2006年末，房地產板塊累計漲幅已經偏高。據天相證券投資分析系統統計，自2006年8月8日～12月29日，上證指數漲幅72.90％，滬深300指數漲幅66.74％，而地產指數漲幅已達107.16％，房地產板塊整體估值水平的顯著提升，積累了市場調整的壓力，自2007年以后趨于疲弱。在休整了幾個月后，房地產板塊相對于其他板塊所存在的“洼地”效應又漸趨明顯。從估值上看，不少股票已具備投資吸引力。

投資機會在哪里

投資策略方面，建議投資者關注四類公司，分別是行業龍頭公司，二、三線優質公司，商業類地產公司，以及資產注入的公司。

第一個投資機會來自于龍頭公司的業績增長。這類公司具備長期投資價值。在宏觀調控已成常態的前提下，廣大中小型開發商面臨著“銀根”、“地根”收緊的嚴重考驗和生存壓力，因而行業整合將成為未來房產市場的一種趨勢。以萬科A、招商地產、金地集團、華僑城A等為代表的優質龍頭股，其項目儲備豐厚、經營管理水平較高、業績持續穩定增長，同時還具有強大的資金實力、品牌價值，這些公司將在未來的行業整合中獲益。

第二個投資機會來自于二、三線房產公司。建議投資者重點關注二、三線的區域龍頭公司以及業績有望迅猛增長的公司。這些公司雖從行業的整合中獲益不大，但其質地優良，成長性看好，也是業內重點關注的房地產行業上市公司。

更重要的是，這類二、三線公司的估值水平相對于一線藍籌股來說，明顯出現低估的跡象。因此，在一線房地產企業股票價格整體并不便宜的情況下，以華發股份、億城股份、名流置業和萬通先鋒等為代表的二、三線地產公司的投資機會凸顯。

第三個投資機會是本幣升值情況下的商業類地產公司，比如陸家嘴、金融街等商業地產公司。通常來說貨幣升值對于房地產行業中這類公司帶來的積極影響最大，其資產重估價值較高。此外，房地產業的宏觀調控的影響主要是針對開發類企業，由于目前商業地產并未涉及到國計民生，因此，政府調控政策對商業類地產公司影響有限。

第四個投資機會主要和資產注入相關。二線房地產公司可通過資產注入等方式，躋身一線房地產公司行列，比如蘇寧環球、華業地產、ST昆百大、深寶恒等公司，均值得關注。

以深寶恒為例，公司股改時，中糧集團承諾將以深寶恒作為整合及發展中糧集團房地產業務的專業平臺，并采取逐步注入優質資產等多種形式，使深寶恒成為具有品牌優勢的房地產開發商。雖然現在大股東已采取初步動作，但不少分析師認為，伴隨著時間的推移，后續的措施以及承諾相關事宜將逐步被提到議事日程上來。

此外，建議投資者密切關注民營企業類上市公司。由于土地實行“招拍掛”，央企及國企的拿地能力優勢已并不十分明顯，同時由于證券市場的健康發展，公司大股東會有將資產注入到上市公司的意愿，民營企業在注入資產時要比央企和國企更為簡捷。從這個角度說，民營企業的上市公司更應受到投資者關注。

至于風險，建議大家關注土地增值稅細則以及商品房預售款專項賬戶管理政策是否出臺。這些政策可能會在短期內加大房地產板塊的波動。

基金增持二、三線地產股

從資金面來看，基金一季度增持二、三線房產公司較為明顯。也有不少基金經理近期向記者表示，已重新加強了房產股配置。 根據基金一季度季報，總體上，2007年一季度和2006年四季度末相比較，基金公司在房地產板塊的行業配置有所減少。據天相分析系統統計，基金投入房地產板塊企業的市值占凈值的比例從2006年四季度

的6.94％下降到2007年一季度的5.06％。

但在此基礎上，基金對區域龍頭公司、具有良好成長性的二線公司有不同程度的增持，包括華發股份、名流置業、陽光股份、棲霞建設等公司。某基金經理表示，從宏觀上來說，由于房產股在去年第四季度漲幅較大，存在短期調整的壓力，為了規避宏觀調控對行業及公司所帶來的不確定性風險，基金在房地產行業的配置有所減少。另一方面，一些二線地產股由于資產注入、項目開發結算等原因使業績有一定幅度的上漲空間，且由于之前受關注度不夠，估值存在一定吸引力。

與2006年四季度相比，在基金公司持有市值排名前25位的房地產股中，基金公司新增了對9家上市公司的持倉，分別為陸家嘴、名流置業、蘇寧環球、陽光股份、棲霞建設、*ST廣廈、深天健、香江控股、天房發展。

此外，有11家公司得到了基金的增持，其余5家公司均遭到基金不同程度的減持。在基金增持的上市公司中，與2006年四季度相比華發股份增幅最大，達到1480.3％，其他依次為張江高科337.37％，中寶股份184.64％，北京城建99.27％，津濱發展95.3％，冠城大通90.55％，中華企業77.08％，浦東金橋65.33％，保利地產62.04％，招商地產17.2％，泛海建設8.35％。減持幅度最大的為金融街57.65％，其次分別為金地集團51.74％，上實發展34.77％，華僑城A31.62％，萬科A 2.64％。

第4篇：房地產證券投資分析范文

關鍵詞：證券投資；聚類分析；決策

中圖分類號：F83 文獻標識碼：A

收錄日期：2017年4月26日

一、引言

中國證券業從20世紀90年代初發展至今取得巨大的成就。但是，中國的證券市場存在濃厚的投機氛圍，投資者追求短期收益，因此規范證券市場，關鍵性的一步就是要引導廣大投資者正確的投資理念。積極引導投資者關注公司經營業績，培養“重投資輕投機”的投資理念，讓證券市場真正發揮投資、融資作用，發揮資源優化配置的功能，因此發覺優質投資對象與評估股票投資價值是長期進行有效投資的重要前提。憑借聚類分析的方法，能更好地幫助投資者掌握和了解股票的總體特點，確定投資區間，并通過類的總體價格水平預測股票價格的變化趨勢，選擇恰當的投資時機，有利于找到優質的投資對象。

二、聚類分析在證券市場應用現狀

聚類分析一般是將研究對象按其共性進行分類。它是建立在距離度量基礎上的數據表現方式。其基本目的是發現變量（或樣品）的自然分組方法。實際上，聚類分析就是通過事物之間不同的特征進行區分，將擁有相似特征的事物聚到一塊，從而使得這一類的事物具有較高的相似性。

聚類分析是一種特別有效的指引證券投資的方法。首先聚類分析是通過對公司因素、各類股票的行業、成長性、收益性等基本層面的考慮，接著使用綜合評價指標體系對樣本股票的相似度進行評估。盡管在各個領域聚類分析方法的應用已經非常廣泛，但是在證券投資方面僅僅反映了上市公司的盈利水平，并不能全部反映股票的特點。在現有的基礎上，進一步深入探究聚類分析的方法在證券投資中的應用價值，完善與豐富聚類的指標體系，從而使得該方法對廣大的投資者更具有指導價值。

三、聚類分析在證券市場應用實證分析

（一）指標聚類。本文選擇了30家上市公司，基于2016年的年度報告中的信息和數據，然后選取每股收益、每股凈資產、每股經營現金流、凈資產收益率、主營收入增長率、主營利潤增長率6項財務指標，利用系統聚類分析的方法對所選取的公司股票進行了分類，為股票的選擇和分析提供了決策依據。

1、盈利能力指標

每股收益=凈利潤/期末總股本

每股收益越高，反映出行業或公司的投資收益就越高，每股的獲利能力就越強。

凈資產收益率=凈利潤/平均股東權益×100%

凈資產收益率反映了股東權益的收益水平，用以衡量公司運用自有資本的效率。凈資產收益率越高，說明投資帶來的收益就越高。

2、成長能力指標

主營收入增長率=（本期主營業務收入-上期主營業務收入）/上期主營業務收入×100%

主營收入增長率用來衡量和判斷公司發展所處的階段，以使投資者較為準確地判斷該公司或行業正處于成長期、穩定期或衰退期，進而做出較為合理的投資決策。

主營利潤增長率=（本期主營業務利潤-上期主營業務利潤）/上期主營業務利潤×100%

主營收入增長率和主營利潤增長率同時反映了公司拓展市場規模的能力，顯示了公司重點的發展方向。通常來說，主營利潤持續增長且占利潤總和的比例呈上升趨勢的公司正處于成長期。一些公司雖然年度內的利潤總和有一定幅度的增長，但是主I業務利潤卻沒有相應地增加，甚至還會出現大幅下降，這樣的公司質量實際上并不高，或許存在著資產管理的費用即成本居高不下的問題，也可能存在著巨大的風險。因此，投資者對于投資這樣的公司，要提高警惕。

3、擴張能力指標

每股凈資產=期末凈資產/期末總股本

每股凈資產是每股所代表的股東權益額，它反映了每股最低限度的內在價值。

4、償債能力指標。若企業的經營活動所取得的現金在滿足了維持正常經營活動運轉所必需的支出后，不能夠償清債務，而必須向外籌借資金來償債，就表明企業財務狀況有所惡化。即便企業從外籌借到新的資金，但是債務本金的償還，最終還是取決于經營活動的現金流量。

（二）聚類分析。對數據進行標準化處理后，利用K均值聚類分析得出結果，見表1。（表1）從表1我們可以很容易地看到各種股票的不同類別。根據選擇距離的差異，我們可以使用圖形對股票進行新的分類。此外，根據聚類譜系圖也可以清楚地看到每一種股票的聚類過程及其最初分類，從而我們可以知曉各種股票的親疏關系程度。根據聚類分析的結果，大致可以將30個股票樣本分為以下幾類，見表2。（表2）

（三）分析結果。為了更加直觀地進行綜合分析，我們按照聚類分析在證券市場分析中應用時的指標評價體系的選擇，把相應的指標匯總成表。（表3）

從上面聚類結果可以看出：

第1類：每股收益和凈資產收益率高，表明了該類公司有較強的盈利能力；主營收入增長率與主營利潤增長率較高，說明成長能力比較強；擴張能力和償債能力是4類公司中最強的；屬于高盈利、高增長性的績優股，甚至會成長為比績優股更優的藍籌股。并且，該類公司的擴張能力也好，這類公司不管在資金、市場還是信譽其他方面都占有明顯的優勢，具有較強的綜合競爭力和核心競爭力，并且對市場的各種波動具有較強的應變能力，此類股票是投資者實行投資的最合理選擇。

第2類：屬于成長能力非常強、成長性十分快的潛力股，但具有比較低的每股收益、凈資產收益率和每股凈資產。以上說明第2類公司只是在盈利能力和擴張能力方面顯得較弱一點，但具有較高的主營收入增長率與主營利潤增長率，尤其是主營利潤增長率比較高，表明該類股票正處在快速發展階段，有好的成長發展前景，比較適合進行長期性的投資。

第3類：該類擴張能力最差，其他能力較好；若要進行投資的話建議進行短期投資。

第4類：該類股票除了凈資產較好之外，其他的指標都小于0，說明公司近期的經營業績都較差，因此這類股票存在一定的投資風險，投資者應當盡量避免這一類的股票。

四、小結

由以上聚類結果及其分析可知，聚類分析能夠有效地對股票的收益性、成長性等進行分析，從而有利于投資者準確地把握股票的總體特性以及預測股票的成長能力，進而使投資者及時做出最佳的投資決策，以此獲得可觀的投資回報。這都表明了聚類分析方法在證券市場投資分析中具有有效性和實用性。

聚類分析建立的是一種長期投資理念，因此在全球金融一體化、自由化浪潮下，并且在目前我國的證券市場慢慢走向成熟的過程當中，提倡使用這種理性的投資分析方法，能夠有效地做出投資判斷，這樣不但可以降低投資風險、規范投資行為，而且還有利于推動上市公司更好地參與市場競爭，促進我國證券市場的穩定、健康發展，從而建立一個良好的國內金融市場秩序。

主要參考文獻：

第5篇：房地產證券投資分析范文

一、黃金投資――方興未艾

自從公元3000年前黃金為人類所認識，就與人類發展形影不離。作為財富的象征，黃金也成為人們投資的首選目標之一。與其他投資相比，黃金投資有著其獨特的優勢：黃金投資的稅賦遠遠低于股票、房地產等投資；在黃金市場放開的國家，黃金產權轉移便利，并是一種完美的抵押品；黃金物理性質穩定，即使年代久遠其質地仍不會發生變化；儲藏黃金是對付通貨膨脹的最有效手段之一。以上因素都成為人們追捧黃金投資的重要原因。

在我國，長期實行的是與計劃經濟相適應的黃金“統購統配”計劃管理體制。直到2002年底上海黃金所的建立以及黃金市場的放開，我國黃金投資的市場化步伐才開始加速。盡管我國黃金交易所運行之初的交易主力主要由產金單位和零售用金單位構成，并沒有對個人開放，但全國個人投資黃金的熱潮也已經開始形成。除了金幣投資與購買黃金企業股票的方式，中國銀行在上海首先試點推出名為“黃金寶”的個人實盤黃金交易業務，使投資者只需一個活期存折賬戶，就可進行黃金投資，從而實現了真正意義上的個人黃金投資。除此之外，高賽爾金銀公司面向國內個人投資者推出的高賽爾金條交易則是一種典型的實金交易方式。

一項統計顯示，上海等十大城市中有意“炒金”的居民已高達七成，還有兩成股民有意將資金轉向黃金投資領域。按此比例預測，未來一段時間內國內將有750萬股民分流一部分資金到黃金市場，轉移的資金按人均1.4萬元至2.6萬元計算，新增投資黃金的資金有望達到1000億元甚至是1900億元，黃金投資在我國大有潛力可挖。

二、黃金投資分析

黃金價格主要受到以下一些因素的影響：

1、美元走勢。一般認為，美元和黃金總是作反向運動的。據統計，黃金價格每日變動與美元指數（美元指數是美元與一系列美國主要貿易伙伴國貨幣的相對價值）的相關系數在2000年約為-0.1；2001～2003年該系數略高于-0.2；2004年更猛漲至接近-0.6，這說明黃金與美元之間確實存在較強負相關性。

2、國際政局形勢。國際政局、金融市場的動蕩將導致人們搶購黃金，造成黃金價格上升。如美國“9?11”事件后，黃金的避險作用明顯增強，國際市場的黃金價格短期內從事件前的270美元／盎司一直漲到2002年6月的330美元／盎司。

3、通貨膨脹與通貨緊縮。發達國家出現的通貨膨脹會直接導致人們搶購黃金，引起黃金價格上漲；而通貨緊縮時期黃金價格則可能會下降。

4、石油價格。石油價格上漲極易引起發達國家通貨膨脹，黃金價格也會因而上漲。

5、其他因素。國家經濟狀況、黃金產量變化、新采金技術應用等也會影響金價變化。

從目前來看，美元疲軟、國際原油屢創新高、國際時局不穩、恐怖活動猖獗、其他貴金屬價格近期不斷上漲以及發達國家的低利率政策，構成了投資黃金的有利因素，在這些因素的共同作用下，黃金價格近期不斷創出新高。

那么，是不是現階段投資黃金就一定立于不敗之地呢？據統計，國際市場上黃金的價格在20世紀八十年代初的時候，每盎司的黃金曾經到達過855美元的歷史高位，但在后來也曾下探到252美元的一段時期內的低點，所以國際市場上的黃金價格變化遠不是風平浪靜，其中也隱含著較高的風險。如未來仍可能出現的世界性通貨緊縮以及金融創新造成的黃金在儲備、清算和投資等方面優勢的降低等因素都可能使黃金價格出現較大波動。因此，單一的黃金投資依然有較大的風險。

三、資產組合理論――重新詮釋黃金投資的意義

理性的投資者會不會投資于風險較高，而收益率卻很低，甚至低于國債收益率的金融資產呢？答案可能有些出人意料，完全可能，其理論依據則是資產組合理論。

如圖1所示，A投資與B投資相比，不僅其收益高于B投資而且風險也低于B投資，那么是不是投資者會只選擇A投資呢？答案并不是，我們可以看到：相對投資者效用曲線，當A投資、B投資相關性為-1時，投資者的最優選擇并不是A點（即全部持有A投資），而是與AB折線相切的C點，即投資者最優選擇是持有部分A投資和部分B投資。B投資在組合中的貢獻在于其與A投資相關性較差，因而可以在極大程度上降低組合的風險。當A投資與B投資的相關性下降后，A投資與B投資的組合將是一條雙曲線（圖2），有趣的是，我們大致可以發現這樣一個規律，即兩者相關性越高則最優點C越接近點A，即表明組合中B投資的持有比例在不斷下降。而當兩投資高度相關時（圖3），則投資者將只持有A投資不會再持有任何比例的B投資。

在金融投資理論中，資產組合理論的應用即是“不把雞蛋放在一個籃子里”。投資者總是盡可能找到相關性差的投資進行組合，從而實現投資效用的最大化。這方面的實證可從一些較為長期的歷史資料中得以體現。以證券投資為例，有人曾對1989年1月至1993年12月有關股票投資中的數據做了統計，結果發現，單一股票投資風險明顯高于標準普爾指數，而兩者收益變化并不明顯。美國學者韋恩?韋格納等的數據測算也證明了這一點。

資產組合理論在當代西方經濟社會影響極為深遠，廣大投資者普遍自覺遵循“不把雞蛋放在一個籃子里”的投資原理，利用分散投資從而有效規避風險。

第6篇：房地產證券投資分析范文

上市公司披露的信息是投資者進行投資決策的重要依據，信息披露的質量會直接關系到投資者的利益。盡管各國對證券信息披露均有嚴格的立法規定，但信息誤導、信息欺詐等行為經常浮出水面。為檢驗信息披露的質量，近年來有越來越多的國外學者應用內容分析法來剖析證券市場中的信息披露狀況，并逐步形成了比較系統、深入的研究框架。20世紀80年代以來，內容分析法在公共關系、媒體研究中成為一種重要的分析工具。內容分析法的研究步驟主要包括抽樣、定義類別、確定量化方法等，其分析對象已經從可讀的文本文件，發展到圖片、語音乃至視頻文件。與在其他一些領域的應用相比，內容分析法在金融領域的應用仍然處于起步階段[1]，但相關的研究成果已呈現出增多的趨勢。近年來，國際上運用內容分析法對證券市場信息披露的研究越來越全面、深入，形成了較為獨特的研究框架。在這一框架中，主要包括四個方面的研究：對證券信息文本特征及其相關變量的內容分析，對證券信息可讀性的內容分析，對證券信息文本語調的內容分析，以及對證券信息語音情感的內容分析。

二、內容分析的研究方法

內容分析的對象是文本或其他有意義的信息傳播媒介（包括書寫的、語音的和可視的媒介）；其分析過程是對研究對象進行意義上的推斷。內容分析的主要方法構架可歸納為三個方面：（1）現有的理論、方法；（2）專家的經驗、知識；（3）先前的研究方法[2]。在對文本（或其他媒介）文件的研究中，內容分析法在早期多是單獨使用，以定性分析為主；近年來大多結合統計、計量等方法一起使用。內容分析最早可以追溯到18世紀的斯堪的納維亞[3]。美國學者Berelson被認為是最早將內容分析的概念、方法進行系統闡釋的學者[4]。早期的內容分析針對的是大眾傳媒，是對比較容易識別的、重復出現的文本文件信息（這樣的信息又被稱為“顯性內容”）進行量化分析并得出推斷性的結論。這種對文本進行分析的方法適合于許多學科的相關研究。各個學科為解決本領域的問題，發展出了具有本學科特點的文本分析（Textualanalysis）的技術和方法。總體上看，在對語言的分析上，文本分析的方法由比較簡單的詞語分析逐步發展到對語句、語段以及語用（Pragmatic）方面的分析[5]。不同內容分析的文獻所采納的方法比較靈活，因不同學者的興趣而異，因所研究的問題而異，沒有固定的步驟[6]。定量的內容分析的一般程序如表1所示。

三、證券市場信息披露質量的內容分析框架

近年來，國外對證券信息的內容分析極為重視，除了在學術界出現了大量相關研究之外，有關政府部門甚至也將內容分析作為信息披露監管的一種手段。內容分析在方法上靈活性的特點，使得相關的分析表現出多維化的特征，即從不同的側面、用不同的技術手段對有關證券信息進行多個角度的分析。這種分析已經構成一個比較完整的研究框架（如圖1所示）。

1.對證券市場信息特征及其相關變量的研究

從內容分析的對象看，對證券信息文本特征及其相關變量的研究包括對股票首次公開發行（InitialPublicOfferings，簡稱IPO）招股說明書和對上市公司年度報告的分析兩大類。

（1）對招股說明書特征及其相關變量的內容分析

對于新股發行時發行人所披露的最重要的文件招股說明書，有些學者從不同的側面對其進行了比較傳統的內容分析，即分析文本內容的特征，并研究這些特征和相關變量之間的關系，進而挖掘出文本信息更深層次的意義。Hanley和Hoberg對IPO企業的招股說明書及其補充文件的內容分析表明，信息披露主要部分的篇幅與IPO首日收益和長期后市表現均正相關[7]。Deumes對荷蘭上市公司招股說明書的研究表明，企業所披露的風險狀況能夠和企業未來的股票價格走勢相吻合[8]。我國學者張丹、王宏、戴昌鈞對我國股票發行招股說明書中智力資本信息進行了內容分析，發現智力資本信息要素的披露頻率對股票發行價有顯著影響，證明了智力資本有重要的預測性和信息傳遞作用[9]。

（2）對年度報告特征及其相關變量的內容分析

對上市公司盈利能力的判斷是證券投資分析師的重要工作。證券投資分析師對上市公司的估值有助于股票市場價格發現功能的發揮。Barker和Imam采用內容分析法考察了分析師對上市公司年度報告的分析，發現上市公司盈利能力既從財務報表中的主要財務數據等會計信息中得到反映，也能夠從財務報表之外的非會計信息中得到反映[10]。Branco和Delgado應用內容分析法對葡萄牙上市公司的年報中的智力資本披露進行分析，結果顯示企業規模與企業智力資本信息的披露的具有相關性[11]。Campbell和Rahman對英國上市公司年度報告的內容分析顯示，自1978年至2008年的31年間，年報中有關智力資本的信息增多，描述性陳述（與定量陳述相對）和事實性陳述（與判斷性陳述相對）方面的信息減少[12]。

近年來我國也出現了運用內容分析法研究上市公司年度報告的文獻，研究的內容主要包括五個方面：（1）有關上市公司的社會責任信息；（2）員工責任信息；（3）企業環境保護信息；（4）研發信息；（5）智力資本信息。在對我國上市公司披露的社會責任信息的考察方面，宋獻中、龔明曉采用內容分析法和信息質量特征的概念框架，對上市公司年報中披露的社會責任信息的質量進行了整體評價，發現年報中的社會責任信息披露質量較差[13]。在對企業員工責任信息的評價方面，郭旻曉采用內容分析法對深市上市公司年報中披露的員工責任信息的質量進行了考察，發現員工責任信息質量低下[14]。在對企業環境信息的研究方面，張星星、葛察忠、海熱提的分析發現信息披露以定性描述為主[15]。李婉麗、張婧將結合內容分析法與層次分析法，對我國西部地區上市公司年報環境信息狀況進行了研究，發現西部上市公司環境信息披露以補充信息披露為主[16]。在對企業研發信息的研究方面，王宇峰、蘇逶妍發現我國上市公司披露研發信息的主觀隨意性很大，不同企業研發信息披露的詳細程度比較懸殊[17]。在對智力信息的分析方面，冉秋紅、羅嫣、趙麗運的研究結果表明以貨幣計量的智力資本信息與股票價格具有較為顯著的相關性，非貨幣計量的智力資本信息的價值相關性不顯著[18]。芳、萬文軍發現我國上市公司智力資本信息自愿披露程度較低，披露程度的行業差異較明顯，高科技行業公司的披露程度高于傳統行業公司的披露程度[19]。張信東、張婧運的研究表明，企業趨于更加自愿地披露智力資本信息，智力資本的信息披露程度與企業的規模正相關[20]。

2.對證券信息可讀性的內容分析

通過利用一些可讀性分析指標對文件的可讀性進行內容分析，研究者可以不用實際去閱讀每個書面文件，而得出這些文件是否通俗易懂的結論。

（1）證券信息可讀性分析的起步

信息可讀性方面的內容分析出現較早，在20世紀60年代就開始有學者陸續進行研究[21]。Bamett和Leoffler利用“Flesch易閱公式”對財務報表附注和獨立審計師的意見進行了解讀，發現其可讀性并不令人滿意[22]。Means為了研究公司股東對年報的反應和年報可讀性的關系，發現公司年報的可讀性水平并不是股東對年報反應的精確的衡量標準[23]。Courtis運用Flesch和Fog發現年報的可讀性較差，讀者理解起來有一定的難度[24]。

（2）證券信息可讀性分析的發展90年代以來可讀性研究的文獻數量大大增加。Schroeder和Gibson采用被動語態的使用、單詞的長度和句子的長度等三個因素考察這些公司所披露的“管理層討論及分析”部分的可讀性，發現許多公司的年度報告沒有重視可讀性的改善，有些章節的內容不容易被投資者所理解[25]。Subramanian，Insley和Blackwell運用內容分析法對美國60家上市公司的年報中的董事長致辭進行文本分析，來檢驗公司業績與年報語言可讀性之間的關系，通過計算機風格分析軟件對樣本的風格分析表明，可讀性在業績不同公司之間的均值有顯著差異，業績越好，可讀性越高[26]。Courtis將32家香港上市公司的年報可讀性按照投資凈收益率進行排序后，通過Mann-WhitneyU檢驗發現，董事長致辭與年報的Lix指標在盈利情況不同的企業間存在顯著差異[27]。

（3）證券信息可讀性分析的拓展

近年來，證券信息可讀性研究的范圍得到較大拓展，分析對象更為廣泛，并且出現了跨語言分析的文獻。Philpot利用Flesch分值和詞頻對美國共同基金招股說明書進行了可讀性檢驗，發現基金戰略目標方面的可讀性在不同基金披露的信息中差異不顯著[28]。Lehavy、Li和Merkley將為賣方服務的金融分析師對投資分析付出的努力與上市公司披露的10-K文件的可讀性結合起來考察，發現二者正相關[29]。對于跨境上市的公司，有學者對信息披露中使用的不同語言的可讀性進行了比較研究。Courtis首次對公司年報中運用兩種語言表達的董事長致辭部分分別進行了可讀性研究。該研究利用Flesch和Yang公式和Flesch和Yunus公式，對65家運用英語和漢語兩種語言的香港公司的年報以及53家運用英語和馬來語兩種語言的馬來西亞公司的年報中的董事長致辭部分進行了可讀性研究，發現年報中運用本土語言表述的要比運用英語表述的更容易理解[30]。我國學者葛偉琪以我國深交所上市公司B股中英文年報為樣本，采用FLESCH指數和漢語閱讀難度多變量統計，對公司年報語言信息可讀性程度做了對比研究，結果表明與2001年相比，2005年度中英文年報樣本信息量都有了很大增加[31]。

3.對證券信息文本語調的內容分析

對證券信息文本語調的研究近年來才開始出現，這是內容分析在證券信息研究中走向深入的一個標志。對信息披露進行語調分析的方法，一般是將要研究的信息中的詞匯分為肯定和否定、或樂觀和悲觀等類別，然后通過考察不同類別詞匯出現的頻數等方法，來判斷信息中透露出的“言外之意”。

（1）對招股說明書文本語調的內容分析

和普通商品的銷售一樣，為了影響潛在的購買者，在公開發行證券的過程中也存在市場營銷的工作。這種營銷工作除了體現在路演、媒體報道、新聞會、廣告等活動中，也會體現在招股說明書文本的措辭上。Ang和Price對在美國證券市場上市的高科技公司的招股說明書進行了語調分析，結果表明發行人、承銷商在撰寫招股說明書文字描述部分時沒有僅僅按照有關法規格式要求“比著葫蘆畫瓢”地去做；所有的公司在招股說明書中均對自己進行了一定程度的“化妝”，體現出了發行人、承銷商進行營銷的努力[32]。

（2）對上市公司業績新聞會、年度報告等文本語調的內容分析

上市公司的業績信息往往是投資者等市場參與方十分關注的焦點。Davis、Piger和Sedor檢驗了美國上市公司管理層是否會在企業業績新聞會上利用語言風格（即樂觀的語調或悲觀的語調）來為投資者提供關于企業未來業績預期的信息。他們發現樂觀（悲觀）的語調與企業未來的資產報酬率之間存在正（負）相關關系[33]。Sadique、In和Veeraraghavan對企業業績新聞會和相關盈利報道的內容分析也得出了類似的結論[34]。最近的一些內容研究是借助于計算機技術進行的。Henry利用計算機輔助分析將上市公司業績新聞會的風格量化，考察了股票市場對業績新聞的反應與會風格之間的相關性，發現會的語調能夠影響投資者的反應[35]。Li運用樸素貝葉斯機器學習算法對美國上市公司10-K和10-Q文件中的企業前景預測部分進行了語調分析，發現悲觀與樂觀的語調變化能夠反應企業未來的業績變化[36]。也有根據需要進行大量手工分析的研究。Schleicher和Walker在其進行的管理層對企業未來盈利闡述的語調的研究中，對相關肯定、中性和否定的語調親自進行了人工界定，然后他們將語調和企業的虧損狀況、盈利變化跡象、商業風險以及分析師的預測進行了橫截面分析，發現具有業績下滑跡象的公司，其概覽部分的語調會趨于肯定；虧損企業、風險大的企業以及有分析師盈利預測的企業，其信息披露的語調更加肯定；業績已經出現下滑的企業，其語調更為否定[37]。隨著語調分析文獻的增多，語調分析對象的范圍更加廣泛。Doran、Peterson和McKay對公開上市的房地產投資信托公司（REITs）季度業績電話會議的談話記錄文本進行了分析，發現從談話文本中得出的語調狀況對季度報告披露之時和之后的公司異常收益有很強的解釋力；管理層與分析師之間的談話記錄中的肯定性語調幾乎可以抵消不利盈利信息的負面影響[38]。對語調分析中方法的探討有所深入。Loughran和McDonald認為金融文本中的詞匯與其他領域的詞匯的肯定、否定分類應該有所不同。他們發現《哈佛心理社會學辭典》中定義為否定含義的單詞中，約3/4的單詞在金融領域并不具有否定含義[39]。

4.對證券信息語音情感的內容分析

人們說話的聲音情況往往能夠比說話的內容更能夠透露出其內心真實的想法。近期有少數學者開始更加深入地研究有關的語音文件，從有關談話的情感中判斷其“話外之音”，這可以說是在文本分析基礎上的一大飛躍。

（1）對上市公司業績電話會議談話的語音情感分析

Mayew和Venkatachalam首次將非文字的語音分析應用在了證券市場信息的研究中。他們利用“分層語音分析”（LayeredVoiceAnalysis，簡稱LVA）軟件檢驗了上市公司業績電話會議談話中的語音情感狀況。LVA軟件在1997年出現于以色列，其最初的目的是通過檢測被測者語音中不同的情感參數來判斷其可能說出的謊言的類型。他們的研究發現，企業經理在談話中表現出的肯定（或否定）的情感對于企業股票當前的收益和企業未來的未預期的盈利情況是正（或負）相關的[40]。

（2）對語音情感分析的模擬實驗

Hobson、Mayew和Venkatachalam通過實驗的方式，模擬了證券市場中上市公司經理做業績報告以及回答投資者、證券分析師等市場參與方所提出的問題的談話情形，探討如何辨別經理是在信息誤導還是在講實話。他們利用LVA軟件進行了非文字的語音分析，利用“語言問詢和單詞計數”（LinguisticInquiryandWordCount，簡稱LIWC）軟件進行了文字的內容分析。他們發現在監管寬松的環境中，參與實驗者容易給出言過其實的陳述。該實驗表明，上市公司與投資者、審計師等其他市場參與方在業績報告會、路演、新聞會等活動中的相互言語交流十分重要，證券信息是否誤報是可以通過語音分析來進行判斷的。另外，該實驗也證實了LVA軟件在獲取語音情感信息方面是可靠的[41]。

第7篇：房地產證券投資分析范文

【關鍵詞】歐債危機；財政政策；貨幣政策；證券市場

宏觀調控是政府實施的政策措施以調節市場經濟的運行。證券市場和國家宏觀經濟政策息息相關。在市場經濟條件下，國家通過財政政策和貨幣政策來調控經濟，或抑制經濟過熱，或促進經濟增長。這些政策將會影響經濟增長速度和企業經濟效益，并進一步對證券市場產生影響。中國的證券市場是新興加轉軌的市場，具有一定的特殊性，比如國有成分比重較大、行政干預相對較多、階段性波動較大、投機性偏高、機構投資者力量不夠強大等，由此導致證券市場對宏觀經濟的反應具有一定的不確定性。在分析政策措施將會產生的影響時，不能一味的按照理論闡述，而是要在理論的基礎上加入中國證券市場的特性，才能更加準確的把握證券市場是國民經濟的晴雨表的特征。

一、財政政策及其對證券市場的影響分析

財政政策是一國政府為實現一定的宏觀經濟目標而調整財政收支規模、結構和收支平衡的指導原則及其相應的措施。財政政策主要通過稅收、補貼、赤字、國債、收入分配和轉移支付等手段對經濟運行進行調節，是政府進行反經濟周期調節、熨平經濟波動的重要工具，也是財政有效履行配置資源、公平分配和穩定經濟等職能的主要手段。隨著社會主義市場經濟體制的建立，政府運用財政政策調節宏觀經濟的技術也日趨成熟。

1.國家預算是財政政策的主要手段，可以對社會供求的總量平衡產生影響，財政的投資力度和投資方向直接影響和制約國民經濟的部門結構。國家預算的重點支出項目的行業的發展前景較之一般行業更具有優勢，在企業內部的表現就是企業的經濟效益更好，在證券市場的表現就是該公司的股票一般會上漲并伴隨著大成交量。另外，財政赤字還具有擴張社會總需求的功能，可以讓證券市場的資金供給相對充裕，促進證券市場的繁榮發展。但是，過度使用此項政策，財政支出出現巨額赤字時，雖然進一步擴大了需求，但卻進而增加了經濟的不穩定因素。通貨膨脹加劇，物價上漲，有可能使得投資者對經濟的預期不樂觀反而造成股價下跌。

從09年末開始美國的評級機構就對歐洲國家的信貸評級頻頻降級，而且這種現象已經從歐盟的小國家希臘，發展到了歐盟的其他國家。西班牙也面臨著被卷入債務危機的風險。盡管西班牙政府正實施30年來規模最大的預算削減措施，同時還采取措施提高退休年齡和縮減裁員成本。但是西班牙為防止債務危機而采取的措施不夠完整，其面臨的債務風險相當巨大。意大利2011年第一季度經濟增速為1.03%，這種緩慢的經濟增長一旦遭遇財政緊縮，就可能陷入衰退。如果意大利向外界求助，就必須進行經濟緊縮，因此可能陷入經濟衰退和公共債務上升的雙重困境。作為歐元區第三和第四大經濟體，意大利和西班牙在歐洲經濟中的地位至關重要，一旦出現債務違約，對市場的沖擊力度遠非希臘等國可比。隨著意大利及西班牙國債危機逼近，歐元區第二大經濟體——法國也開始面臨債務風險。在這樣的世界經濟環境下，加上國內的財政政策，對證券市場會產生巨大的影響。

2.稅收是國家憑借政治權利參與社會產品分配的重要形式。稅收具有無償性、強制性和固定性的特點。它既是籌集財政收入的主要工具，又是調節宏觀經濟的重要手段。稅收制度可以調節和制約企業間的負稅水平。稅收還可以根據消費需求和投資需求的不同對象設置稅種或在同一稅種中實行差別稅率，以控制需求數量和調節供求結構。稅收主要通過兩方面影響證券市場，企業和消費者。如果一國的稅負增加，將會影響企業經營的積極性，影響居民的投資熱情，進而影響證券市場的發展，如果一國的稅負減少，直接引起證券市場價格上漲增加投資需求和消費支出又會拉動社會總需求，而總需求增加又反過來刺激投資需求，從而使企業擴大生產規模，增加企業利潤；利潤增加，又將刺激企業擴大生產規模的積極性，進一步增加利潤總額，從而促進股票價格上漲。因此，稅收政策的制定需要在這些影響之間尋求平衡。政府應該充分衡量財政收入與企業消費者積極性之間的關系。今年國內的財政政策很重要的一項就是深化增值稅制度的改革，在試點實行在現行增值稅17％標準稅率和13％低稅率基礎上，新增11%和6%兩檔低稅率。這樣在一定程度上減少了稅收的負擔。我國的稅收在世界上來說算是較為沉重的，如果不根據市場經濟的需要適當的進行稅制改革，最終將會制約經濟的發展。

3.國債是國家按照有償信用原則籌集財政資金的一種形式，也是實行政府財政政策、進行宏觀調控的重要工具。國債可以調節國民收入的使用結構和產業結構，用于農業、能源、交通和基礎設施建設等國民經濟的薄弱部門和瓶頸產業的發展，調整固定資產投資結構，促進經濟結構的合理化。政府還可以通過發行國債調節資金供求和貨幣流通量。另外，國債的發行對證券市場資金的流向格局也有較大的影響。國債是證券市場上重要的交易券種，國債發行規模的縮減使市場供給量減少，從而對證券市場原有的供求平衡發生影響，導致更多的資金轉向股票，推動證券市場上揚。截至2010末，我國地方政府性債務余額10.7萬億人民幣，加上中央政府債務余額為6.75萬億人民幣，總計17.5萬億元，約占GDP總量的44%，低于《馬約》上限。相對主要發達國家，尤其是歐債危機中的國家而言，我國目前的債務率還處于較低水平。

這個問題顯然是導致歐債危機的一個很重要的問題。就此談下個人覺得導致歐債危機的原因：首先外部原因我認為主要分為三個方面：①金融危機中政府債務負擔加重。金融危機使得各國政府紛紛推出刺激經濟增長的寬松政策，高福利、低盈余的希臘無法通過公共財政盈余來支撐過度的舉債消費。希臘政府的財政原本處于一種弱平衡的境地，由于國際宏觀經濟的沖擊，債務負擔成為不能承受之重。②評級機構煽風點火。③在歐債危機的背后不難看出美國的身影。自從2000年歐元正式發行通用以后，美國的美元的國際結算貨幣地位受到很大的威脅。最為嚴重的是美國也是借款依賴型的國家，歐債的發行似乎是跟其爭奪資金市場。因此，很讓人懷疑在歐債危機的背后是否同樣也有美國的身影。其次，內部原因我認為主要有三個方面：①產業結構不平衡。以旅游業和航運業為支柱產業的希臘。在歐盟國家中，希臘經濟發展水平相對較低，資源配置極其不合理，以旅游業和航運業為主要支柱產業。為了大力發展支柱產業并拉動經濟快速發展，希臘對旅游業及其相關的房地產業加大了投資力度，導致負債提高。②人口結構不平衡。從二十世紀末開始，歐洲大多數國家人口結構開始步入快速老齡化。主要有三個方面的原因：長期低出生率和生育率、平均預期壽命的延長、生育潮人口大規模步入老齡化。③剛性的社會福利制度。對于歐盟內部來講，既有西歐地區與東歐地區之間的問題，也存在南歐和北歐之間的問題。對于歐元區來講，主要的矛盾體現在南北歐問題上。北歐制造，南歐消費；北歐儲蓄，南歐借貸；北歐出口，南歐進口；北歐經常賬戶盈余，南歐赤字。南歐消費格局得以維持必須有較高保障和福利為支撐。

根本的原因還是制度性的，歐元區制度的缺陷使得各國無法有效彌補赤字。這個制度的缺陷體現為貨幣制度和財政制度無法得到同一，歐盟各國的勞動力無法自由流動，歐元區在設計上沒有退出機制。這些制度上的缺陷，在2008年金融危機的大背景下暴露了出來，并且以較快的速度蔓延開來。

4.財政補貼是國家為了某種特定的需要，將一部分財政資金無償補助給企業和居民的一種再分配形式。我國的財政補貼主要包括價格補貼、企業虧損補貼、財政貼息、房租補貼、職工生活補貼和外貿補貼等。財政補貼對證券市場的影響可以通過對發行債券、股票公司的影響來實現。財政補貼是ST公司實現扭虧的捷徑從而影響該公司的股票，再者財政補貼可以在一定程度上擴大社會總需求和刺激供給的增加使整個證券市場的總體水平趨于上漲。

二、貨幣政策基地對證券市場的影響分析

貨幣政策是指政府為實現一定的宏觀經濟目標所制定的關于貨幣供應和貨幣流通組織管理的基本方針和基本準則。2011年，中國宏觀調控的首要任務是穩物價，貨幣政策被寄予厚望，中國央行2011年連續加息三次，6次上調存款準備金率，并在公開市場頻繁操作回籠貨幣，在貨幣政策的持續作用下，通脹終于得到了控制，同比漲幅從8月開始連降4月。2011年第三季度，金融市場繼續健康、平穩運行。貨幣市場交易活躍，債券市場發行規模明顯增加，股票市場指數整體下行，股票融資有所減少。貨幣政策在抗通脹的同時，也讓市場資金面極為緊張，中小企普遍缺錢，部分瀕臨破產。

歐債危機已經影響到歐洲銀行體系。由于市場擔憂歐洲銀行體系對歐洲債務的風險法國銀行業持有的希臘國債和私人部門債權高達567億歐元，是希臘最大債權持有者。由于歐元區銀行間市場趨緊，法國銀行也面臨較大的融資壓力，9月13日，穆迪下調了法國興業銀行和法國農業信貸銀行的評級。此外，法國和比利時合資的德克夏銀行也陷入困境，比利時政府10月4日宣布拆分該行，標準普爾10月7日將該行評級由A下調至A-。

1.一般性政策工具

（1）法定存款準備金率是指中央銀行規定的金融機構為保證客戶提取存款和資金清算需要而準備的在中央銀行的存款占其存款總額的比例。當中央銀行提高法定存款準備金率時，商業銀行可運用的資金減少，貸款能力下降，貨幣乘數變小，市場貨幣流通量就會相對減少。反之，貨幣流通量相對增加。所以，在2010年到2011年通貨膨脹的這段期間，央行才會一再的提高存款準備金率，直到最近通貨膨脹得到了控制，央行才下調存款準備金率。由于，貨幣乘數的作用，法定存款準備金率的效果十分明顯。

（2）再貼現政策是中央銀行對商業銀行用持有的未到期票據向中央銀行融資所作的政策規定。著眼于短期政策效應。中央銀行根據市場資金供求狀況調整再貼現率，以影響商業銀行借入資金成本，進而影響商業銀行對社會的信用量，從而調整貨幣供給總量。若商業銀行需要以較高的代價才能獲得中央銀行的貸款，便會提高對客戶的貼現率其結果就會使信用量收縮，市場貨幣供給量減少，反之，相反。

（3）公開的市場業務已經成為中國人民銀行貨幣政策日常操作的重要工具，對于調控貨幣供應量、調節商業銀行流動性水平、引導貨幣市場利率走勢起了積極作用。中國人民銀行的公開市場業務主要包括回購交易、現券交易和發行中央銀行票據。

2.選擇性政策工具

直接信用控制是以行政命令或者其他方式，直接對金融機構尤其是商業銀行的信用活動進行控制。間接信用指導是中央銀行通過道義勸告、窗口指導等辦法間接影響商業銀行等金融機構的行為的做法。貨幣政策的主要政策工具都會對流通中的貨幣產生不同方面和程度的影響。但是這些影響的作用機制并不完全相同。

3.貨幣政策對證券市場的影響

（1）中央銀行調整基準利率的高低，對證券市場的影響。一般來說，利率下降時，股票價格就上升；而利率上升時，股票價格就下降。反之，若利率上升，一部分資金將會從證券市場轉向銀行存款，致使股價下降。中央銀行公開市場業務對證券市場的影響。當政府傾向于實施較為寬松的貨幣政策時，中央銀行就會大量購進有價證券，從而使市場上貨幣供給量增加。這會推動利率下調，資金成本降低，從而企業和個人的投資和消費熱量高漲，生產擴張，利潤增加，進而推動股票價格上漲；反之，股票價格將下跌。我們之所以特別強調公開市場業務對證券市場的影響，還在于中央銀行公開市場業務的運作是直接以國債為操作對象，從而直接關系到國債市場的供示變動，影響到國債市場的波動。

（2）調節貨幣供應量對證券市場的影響。中央銀行可以通過存款準備金率和再貼現政策調節貨幣供應量，從而影響貨幣市場和資本高層的資金供求，進而影響證券市場。如果中央銀行提高存款準備金率，這在很大程度上限制了商業銀行體素創造派生存款的能力。由于法定存款準備金率對應數額龐大的存款總量，并通過貨幣乘數的作用，使貨幣供應量更大幅度地減少，證券市場價格趨于下跌。同樣，如果中央銀行提高再貼現率，對再貼現資格加以嚴格審查，商業銀行資金成本增加，市場貼現利率上升，社會信用收縮，證券市場的資金供應減少，使證券市場行情走勢趨軟。反之，如果中央銀行降低存款準備金率或降低再貼現率，通常都會導致證券市場行情上揚。

（3）貨幣政策工具對證券市場的影響。為了實現國家的產業政策和區域經濟政策，我國對不同行業和區域采取區別對待的方針。一般說來，該項政策會對證券市場整體走勢產生影響，而且還會因為板塊效應對證券市場產生結構性影響。當直接信用控制或間接信用指導降低貸款限額、壓縮信貸規模時，從緊的貨幣政策使證券市場行情呈下跌走勢。但如果在從緊的貨幣政策前提下，實行總量控制，通過直接信用控制或間接信用指導區別對待，緊中有松，那么一些優先發展的產業、國家支柱產業以及農業、能源、交通、通信等基礎產業及優先重點發展的地區的證券價格則可能不受影響，甚至逆勢而上。總的來說，此時貸款流向反映當時的產業政策與區域政策，并引起證券市場價格的比價關系對此作出結構性的調整。

三、總結

在復雜的國際經濟環境中，國家的宏觀調控對證券市場的影響顯得尤其重要。在這個經濟高度開放的時代，世界上任何一個經濟體的變化都會對我們國家的證券市場產生影響。為了維護還不成熟的證券市場的發展，我們需要有更好的措施。首先，要正確處理好政府和市場的關系。市場經濟體制是由市場主導的，證券市場也不例外，要擺正政府在證券市場中的位置。完善法律和監管體系，建立起更有效的證券市場。其次，要大力推進證券市場的層次性建設，使得多元化的投資需求得到滿足。完善適應中小企業特征的交易制度，著重提高市場的流動性，增強市場的廣度和深度。構建創新機制，使各類服務于中國經濟發展需求的金融創新品種順利推出，以推動證券市場的發展。再次，要加快市場信用體系的建立。目前，中國的社會信用體系還處在一個非常初級的階段，這個在很大程度上影響資金的利用效率，使得證券市場的強大功能沒有充分發揮。最后，要完善市場機制，促進上市公司的健康發展。證券市場的根本就是上市公司的融資的平臺，將社會的閑散資金聚集起來充分利用。完善市場機制以后，可以使得上司公司更加充分的利用所獲得的資金，創造更大的效益，一方面促進經濟的發展，另外一方面還可以以股利的形式回報投資者。

參考文獻

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[2]中國證券業協會.證券投資分析[M].中國財政經濟出版社,2011,6.

第8篇：房地產證券投資分析范文

關鍵詞：產業集聚；城市新區；新型城鎮化

中圖分類號：F299 文獻標識碼：A 文章編號：1009-2374（2013）28-0001-04

為了堅持走中國特色的新型工業化、信息化、城鎮化、農業現代化道路，我國必須進一步加快新型城鎮化建設進程。城市新區作為承接產業和人口遷移的關鍵載體，勢必成為新型城鎮化的首要建設目標。為此，以工業化為動力，大力聚集產業，推動新區城鎮建設與產業升級，是現階段我國城市新區新型城鎮建設的重要途徑。

1 我國城市新區新型城鎮化發展概況

新型城鎮化是堅持以人為本，以工業化為動力，推進城鄉統籌、產城互動、生態宜居的城鎮化。其核心在于不犧牲農業和生態，實現城鄉設施一體化和公共服務均等化，促進經濟社會發展，實現共同富裕。據中國社科院統計，2011年中國的城鎮人口為6.91億，城鎮化率達到51.27%，中國城鎮化積極穩妥地發展，堪稱世界奇跡。十提出，“要堅持走中國特色新型工業化、信息化、城鎮化、農業現代化道路”，為此，我國必須加大城鄉統籌發展力度，構建科學合理的城鎮格局。產業集聚作為勞動力轉移和人口集聚的動態載體，為城鎮地域空間的擴展和現代化水平的提升提供了產業支撐，有助于加速推進區域經濟發展和城鎮建設進程。

城市新區作為城市郊區化發展的產物，是一個國家或區域經濟發展的重要引擎。截至2012年9月21日，我國國家級新區總數達到105家，國家高新區營業總收入年均增長率為45%。由此可見，我國城市新區已成為國民經濟持續增長的主力軍，帶動著區域經濟結構的調整和發展方式的轉變。然而，隨著工業化推進城市化，城市化推動人口、勞動力和資本等要素的不斷聚集，我國城市新區的新型城鎮化建設面臨著產業集聚能力較弱，產業競爭力有待提升；產業配套不足，新區承載能力有限；以現代服務業為主的第三產業需進一步深化等諸多挑戰。

為此，如何以產業的集群式擴張提升新區經濟總量，并通過產業配套的完善和設施建設的投入優化空間布局、實現功能復合化，與此同時，以現代服務業的繁榮格局提升城鎮現代化水平、推動產業轉型升級是當前工業化背景下，我國城市新區新型城鎮化建設亟須解決的重要問題，也是必經之路。

基于此，本文借鑒國內外新城建設理論和實踐的成功經驗，提出以產業集聚推進我國城市新區新型城鎮化建設的實施路徑，并以柳東新區為例加以論證，為加速新區城鎮化提高有效參考并發揮重要的現實意義。

2 國內外新城建設的理論與實踐回顧

2.1 理論回顧

20世紀80年代，隨著中心城區的不斷衰退和郊區的無序蔓延，國內外出現了田園城市、區域規劃、精明增長以及新城市主義等一系列新城建設的理論，以期建立產業、環境、人口和諧發展的新型城區。上述理論從不同角度闡述了一個區域內，產業的集聚是如何引導各類要素的空間集聚，并引導專業化分工和社會化協作，以此提升產業競爭力和改善區域城鎮水平。新城建設理論體系的逐步完善和層層推進為城鎮化的實踐提供了理論基礎和科學指導。

2.2 國外實踐

國外新城建設主要經歷了三種模式：一是“臥城模式”，在周邊地區建立居住型新城；二是“半獨立衛星城階段”，在原有基礎上，添加豐富的基礎設施和商業配套；三是新城建設由物質滿足轉向綜合服務。典型代表是密爾頓·凱恩斯新城，其建設經驗可以歸結為城市建設與產業發展的雙向發展、協調互動。法國拉德芳斯作為“巴黎的曼哈頓”，以產業集聚區為中心，形成以商務辦公為主，居住、購物、旅游為輔的多功能新區。

2.3 國內實踐

國內新城建設成就顯著的是蘇州工業園和濱海新區。蘇州工業園的發展歷程是以產業集聚為途徑的產城融合過程，從1944年到2006年，經歷了韓國三星、美國BD等首批企業的進駐、園區功能的復合化、服務業繁榮發展的建設之路。濱海新區城鎮化發展主要依靠三個方面：一是借力天津海港和河港的雙重功能；二是工業資源的大力開發；三是現代服務業的出現，形成以塘沽為中心的城市雛形。此外，鄭東新區、成都天府新區、江蘇昆山新區都成功實現了以產業集聚推進新區城鎮建設和產業升級的融合發展。

2.4 經驗總結

上述新城建設的成功實踐表明，新區新型城鎮化建設的共同規律和顯著特征可以歸納如下：

2.4.1 新城多數是基于要素稟賦、區域背景科學選擇對經濟有帶動和輻射作用的主導產業，并且通過集約高效的產業鏈，實現勞動力、資源、土地等生產要素的有機結合和有效分工，進一步打造高端產業價值鏈。

2.4.2 新城以產業集群為中心的外延式發展模式，具有對外部產業的接納功能，有利于實現產業結構的“退二進三”，逐步打造高科技、高產出、高帶動性、低能耗、低污染的戰略性新興產業體系。

2.4.3 產業競爭力的乘數效應會引導人口有序集中，通過產業配套和設施建設的完善，實現新區空間重組和功能布局，并以現代服務業的大發展大繁榮促進新城現代化水平的提升和產業的跨越式發展。

總之，以工業化為動力的城市新區新型城鎮化建設的實質就是通過產業集聚，發揮強大的“磁場”效應，吸引生產要素，提振區域經濟，催生現代服務業，為城鎮建設提業支撐并聚焦人氣，同時，城鎮的深化發展又必然推動現有產業的繁榮和新興產業的萌芽，也就是“產業集聚經濟提升產業配套完善人口空間重組城鎮化產業升級”的良性循環過程。

3 基于產業集聚的我國城市新區新型城鎮化建設的實施路徑

在當前我國城鎮化滯后于工業化的大背景下，以產業集聚推進城市新區新型城鎮化建設是迫切而高效的途徑。為此，城市新區應以“規劃先行、產業集聚、配套完善、功能重組、經濟循環”為總體思路，因勢利導地推進新區城鎮化建設進程。

3.1 立足區域經濟發展，科學制定產業發展與城鎮建設的融合規劃

我國絕大多數新區的發展定位都是以聚集先進生產要素、提升新區經濟總量為目標的，這便導致園區建設只是單純為經濟崛起而服務，并非真正意義的城鎮建設。為此，新時期的新區發展要堅持產業發展與城鎮建設的協調互動。一方面，要立足于區域經濟整體發展，加強城鎮建設與區域經濟發展、產業配套完善的結合。另一方面，要突出規劃的前瞻性，從更大的時間跨度和空間氛圍來研究新區的功能布局和產業規劃。成都天府新區提出的“園區向城鎮集中、企業向園區集中、人口向城鎮集中”的“三集中”發展規劃，就保障了新區發展與城鎮規劃、產業規劃以及區域經濟規劃的有機融合。

3.2 因地制宜，以完備的現代化產業體系提升城鎮經濟實力

以產業為支撐的新區發展首先要通過打造科學的產業體系提振城鎮經濟總量。

3.2.1 應因地制宜，科學選擇具有較強經濟帶動性的主導產業。如嘉定的汽車城、松江的出口加工區憑借上海制造中心、物流中心的經濟地位，形成了以汽車零部件、電子通訊設備為主導的產業優勢，為推進工業區的城鎮建設打下了堅實的經濟基礎。

3.2.2 通過打造產業鏈，聚集資源要素，開發下游產品，并進行集群式的產業規模化擴張。如昆山開發區形成了電子信息、精細化工等產業集群，完成出口總額113.1億美元。

3.2.3 應以戰略性新興產業推動新區的跨越式發展。如無錫新區以新能源、新材料、節能環保為產業重點，實施“530”計劃，使無錫成為中國太陽能光伏產業基地。

3.3 完善產業配套建設，為產業持續強勁的發展提供有力保障

實踐證明，產業集聚是推進城鎮化的有效動力，而產業的規模化擴張需要有完備的產業配套為之服務。

3.3.1 新區應加大生產業的開發。所謂生產業就是包括物流保稅、融資擔保、商務中介等為生產者提供服務，介于第二、第三產業兼具服務職能和經營職能的新型產業。

3.3.2 要構筑產業創新體系。通過創業中心、孵化中心，強化產品與技術創新；發揮財稅扶持政策，加大科技投入；創辦產學研基地，引進重點企業和高層人才。中關村就是依托其科技資源優勢、創新人才優勢，提出“一區多園”和“兩城兩帶”的規劃思路，成為第一個“國家級”人才特區和我國體制機制創新的試驗田，被譽為“中國的硅谷”。

3.4 加強產業集聚區設施投入，實現新區人口空間重構與功能整合

城市新區產業集聚的大量用工需求，其本身就是一個巨大的勞動力吸納市場，通過勞動力轉移實現了人口城鎮化。這就要求新區要實現交通、管網、水電、通信等基礎設施與產業發展的相互銜接，形成功能互補和資源共享的基礎設施建設格局。另外，要合理規劃職工公寓、食堂、醫院、學校以及休閑娛樂等與產業規劃相適應的公共服務項目，以“保姆式”服務保障企業心無旁騖地抓生產。江蘇昆山開發區通過花園住宅、金融系統、海關商檢、市政大廈等項目的落實，統籌了生產、生活功能，為產業發展和城鎮布局打造了優質環境。

3.5 打造現代化服務業新格局，推進產業升級與城鎮布局的融合互動

以現代服務業為主的第三產業憑借其資源密集型和技術密集型等特點，必將成為城鎮化的主導力量。隨著大量的餐飲、購物、金融、地產等新興產業應運而生，城鎮現代化水平大力提振，并形成強大的產業支撐，促使產業重點由傳統的制造業逐步向集約化、高新化的現代服務業轉型。濱海新區本著“主攻第二產業、大力發展第三產業、優化提高第一產業”的思路，不斷優化三產結構。總之，打造新區現代服務業新格局，有利于城市設施、服務體系和城市功能得以完善，全面促進產業升級與城鎮布局的融合互動。

4 以柳東新區為例，大力集聚產業，推進新型城鎮化建設的策略

柳東新區位于廣西柳州市區東北部，規劃面積231.6平方公里，人口17萬左右。柳東新區于2007年2月正式掛牌成立，托管魚峰區雒容鎮和柳北區洛埠鎮，實行柳東新區、柳州國家高新區、廣西柳州汽車城“三位一體”的運作

模式。

柳東新區總體發展戰略是以汽車整車、零配件生產為主，帶動汽車城快速發展；加快物流業、汽車旅游業、汽車產學研基地發展，拉長相關產業鏈；堅持發展新能源汽車，積極提高廣西柳州汽車城的全球競爭力，將其建設成為國際化汽車城。

“十一五”期間，新區工業總產值從100億元增長到933億元，實現了跨越式增長。同時，上汽通用五菱寶駿基地、東風柳汽基地、玉才發動機、玲瓏輪胎等一大批產業項目提速快上。柳東新區走出了一條在西部地區發揮自身優勢、改造傳統工業、發展高新技術產業、以產業集聚帶動新型城鎮化建設的成功路子。

在探索和開創新型城鎮化的發展道路上，柳東新區以汽車龍頭企業集聚、完善城市功能、打造宜業宜居中心圈層為新型城鎮化的著力點；以發展汽車商貿、現代物流、農副產品批發、房地產開發等第三產業為手段，通過就業形式的改善形成城鎮化次圈層；以現代農業、觀光旅游、休閑度假發展為推動力，加大水利、道路、通訊、生態的建設，形成支撐城鎮化的第三圈層。通過新區中心層圈、次層圈和第三圈層的梯度化、差異化建設發展，逐步實現和諧城鎮化。

柳東新區以產業集聚推進新型城鎮化建設的進程，可以概括為如下的總體思路和實施策略：

4.1 科學編制發展規劃

柳東新區的城市規劃，汽車城的產業規劃聘請了代表國內國際先進水平的新加坡邦城規劃顧問有限公司和中國汽車工業集團公司，規劃著重考慮了城市新城和產業新城融合的問題，功能布局分為功能片區，包括完整的產業鏈，以此確立了以汽車產業集聚為主導的新城建設

路徑。

4.2 全面打造現代產業體系

多年來，柳東新區圍繞汽車城建設，大力培育發展電子信息、有色金屬新材料、高端裝備制造、新能源及環保四大新興產業。新區現有企業3000多家，國家級高新技術企業122家。以汽車及汽車零部件為主導，以上汽通用五菱、東風柳汽為企業龍頭的第一大產業，2011年實現總收入832.4億元。第二大產業為高端裝備制造業，龍頭企業有柳工、歐維姆等。第三大產業為新材料產業，柳州高新區依托國家級的“新材料有色金屬產業化示范產業基地”，瞄準高性能銦靶材、透明導電膜材，積極開發車用新材料。同時，新區培育了華錫、銦泰、騰龍、英格爾、歐維姆等一批具有較強競爭力的創業版上市準備企業。

4.3 合理完善產業配套

柳州汽車城建設不是規模化的擴能改造，而是注重產業配套布局，以創新驅動作為核心競爭力。一是通過打造國家級汽車研發基地、服務外包中心，推動科技成果應用與轉移，培育自主創新能力；二是通過建立西南地區汽車貿易中心、汽車產業物流園、汽車電子信息中心、職業教育基地、會展中心、中介服務，完善汽車產業配套服務；三是以國家汽車及零部件出口基地建設為契機，大力發展現代汽車服務業，建成面向東盟市場的汽車及零部件出口基地。

4.4 加大設施投入

柳東新區作為一個新城，大規模的基礎設施建設需要大量投入，從2009年開發至今，累計投入水電路基礎設施、公共事業、公共建設等項目的總投資達到220億。高強度的投入，使柳東新區建設迅速拉開了框架，中心圈層的基礎設施日趨完善，對產業和人居的吸引力和吸納力級數增長。

4.5 借機打造現代服務業建設新格局

柳東新區通過大力發展現代服務業，既有利于打造方便、完備的商業圈，也有利于培育新的經濟增長點，實現新區由第二產業向第二、第三產業共同主導的產業結構轉型。一方面，通過改造商貿流通、房地產、旅游休閑等消費業，培育消費熱點，引導消費結構升級。如華僑城樂園的建設撬動了整個中央休閑版塊，打造了新區娛樂與特色旅游。另一方面，充分發揮生產業對先進制造業、現代農業的支撐服務功能，重點發展現代物流、會展服務、金融服務。如以官塘碼頭為突破點，形成的物流基地就在提升城鎮現代化水平的同時，促進產業升級。

綜上所述，以產業集聚推進新型城鎮化建設，是實現工業化和新型城鎮化互動發展的重要引擎和重要戰略。為此，我國城市新區應通過產業集聚和發展，實現各要素的空間集聚，在提升經濟總量的同時，因勢利導地吸引人口向產業集聚區轉移，實現產業與人口的空間集聚效應，形成產業發展與城鎮化協調發展的互動格局。

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第9篇：房地產證券投資分析范文

金融是現代經濟發展的核心之一，金融發展的關鍵在于人才，而金融人才的培養離不開時展的大背景。近年來，教育部啟動并實施了卓越工程師教育培養計劃，提出了“著力提高學生服務國家和人民的社會責任感、勇于探索的創新精神和善于解決問題的實踐能力”以及“面向工業界、面向世界、面向未來，培養造就一大批創新能力強、適應經濟社會發展需要的高質量各類型的工程技術人才”的目標。雖然該計劃主要是面向工程技術類人才的培養，但是，該計劃同時也指出“卓越計劃對高等教育面向社會需求培養人才，調整人才培養結構，提高人才培養質量，推動教育教學改革，增強畢業生就業能力具有十分重要的示范和引導作用”。因此，卓越工程教育培養計劃不僅推動了工程技術人才培養模式的改革，也必將會引導其他各類人才包括金融人才培養模式的轉變。不僅如此，隨著我國市場經濟體制改革和對外開放的不斷深入，我國的金融深化程度也在不斷提高。正逐步形成多層次的金融市場，多樣化、創新性的金融產品，多元的金融機構以及創新性的金融制度。而伴隨著金融體制的不斷開放，金融的國際化程度也在不斷提高。由此可見，我們面臨的是一個“大金融”時代，它對金融人才的需求必將發生深刻的變化;另外，上海已經明確提出“建設國際金融中心”的戰略目標，對金融人才的培養提出了更高的要求，上海理工大學作為上海市屬重點大學，必須要承擔起為上海國際金融中心建設培養大量復合型、高素質金融人才的重任。在上述時代大背景下，金融學專業傳統的教學及人才培養模式已很難適應新形勢下金融人才的需求，對傳統金融學專業教學改革已是大勢所趨。

二、金融學專業教學改革的目標

進行金融學專業教學改革，首先要確定改革的目標。從卓越工程教育計劃的目標和內容來看，其核心理念是以學生為本，促進學生的發展，提高其社會責任感、創新能力和實踐能力，使其成為面向世界、面向未來、適應社會經濟發展的高素質人才。根據這一理念，結合快速發展的金融深化和上海國際金融中心建設戰略目標對金融人才的需求特征，確定金融學專業教學改革的目標是:以實驗金融學教學體系為特色，培養出具有國際知識背景、適應國情需求的高素質、創新型和復合型的“卓越金融人才”。根據這一目標，金融學專業教學改革需把握三個關鍵點。(1)與社會經濟發展的要求相適應。金融深化的發展和上海國際金融中心建設戰略目標，要求我們必須面向“大金融”時代培養出具有良好綜合素質和多種能力的通用型金融學人才。尤其是上海理工大學作為上海市屬重點大學，金融人才的培養必須適應上海經濟發展特別是上海國際金融中心建設對金融人才的需求。(2)理論與實踐相結合。既要讓學生掌握扎實的金融基礎知識和理論，又要指導學生學習和了解最新的金融理論。更重要的是，培養和引導學生將金融理論和經濟社會發展的實踐結合起來，提高其實踐能力，并在實踐的過程中培養其分析問題、解決問題的能力，以及創新精神和創造能力。(3)國際化人才的培養。隨著中國金融市場的不斷開放(這是必然趨勢)，金融資源的國際流動不斷增強，中國社會發展所需要的金融人才一定是適應金融國際化的國際金融人才。因此，加大金融人才的國際化培養是十分重要的。

三、教學改革探索和實踐

傳統的金融學專業的教學主要以理論講授為主，并由教師來主導與控制，學生是被動接受，其學習的積極性、主動性受到壓制，不利于學生的實踐能力、分析與解決問題的能力以及創新精神的培養。而且，傳統的金融學專業培養的主要是面向國內市場需求的金融內需型人才，缺乏國際化。顯然，這樣的教學狀況是難以滿足新時期金融人才培養要求的，不符合卓越工程教育的理念。

(一)調整教學內容

1．體現學科交叉性隨著金融理論的發展，金融學與數學、統計學、工程學、心理學、法學等相關學科的聯系日益密切，金融學已成為一門交叉性學科。而“大金融”時代對復合型金融人才的需求，也需要我們能夠將金融學和其他學科進行交叉融合，對教學內容進行調整。為此，上海理工大學在金融學專業的教學改革中充分考慮到了金融學科的交叉性特征，并據以調整教學內容。在課程設置上，將金融學課程與數學、法學、市場營銷、計算機網絡、會計學、外語等交叉融合，金融學專業分別開設了金融工程概論、金融計算與建模、博弈論、經濟法、金融法、銀行營銷學、電子金融學、商業銀行會計、財務報表分析及一些雙語課程。這種交叉性的課程設置適應了“大金融”時代對復合型金融人才的需求。2．體現微觀化趨勢在“大金融”時代，多層次的金融市場、多樣性的金融產品、多元化的金融機構和持續的金融創新需要大量處理微觀金融問題的金融人才。在這種金融微觀化趨勢下，金融學專業的教學應轉變過去以宏觀金融為主、忽視微觀金融的狀況，重視和加大微觀金融課程的教學。在對過去宏觀金融課程進行適當調整的同時，增加了微觀金融課程。在共24門金融學專業課程中，微觀金融課程開設了14門，占比達到58%。3．課程內容調整與自編教材、參考書相結合過去，金融學專業使用的教材，存在著內容重復，部分內容陳舊過時的現象，降低了教學效率。為此，在組織教師對教學效果進行研討的同時，對重復和過時的內容進行調整和改革，并根據卓越金融人才培養的目標和金融形勢發展的要求，組織編寫一系列金融學專業教材和參考書，包括1)高等院校金融專業教材:《外匯管理———理論與實務》、《金融工程》、《公司金融》、《證券投資分析:理論、方法和實驗》、《房地產金融》和《中央銀行學》等;2)高等院校精品課教材:《證券投資理論與實務》;3)教學參考書:《合理節稅:如何進行個人所得稅納稅籌劃》、《商業銀行中小企業貸款業務》、《匯市沖浪———如何進行外匯投資》和《沙里淘金———如何投資黃金》等。這些教材已經在多屆學生中使用，效果良好，受到了學生的歡迎，提高了教學效率。

(二)改革教學方法

卓越工程教育要求以學生為中心，培養學生的自我學習能力，提高學生的分析問題、解決問題的能力和創新能力。因此，在教學方法上，改變了過去那種教師課上“滿堂灌”和學生課下死記硬背的教學方式，真正實現教學方法的轉變。1．“引導—激發”式理論教學方法在理論教學中，采取“引導—激發”式理論教學法，培養學生分析問題和解決復雜問題的能力。具體包括以下三種形式。(1)案例教學法。結合教學內容，精選國內外金融領域的經典案例和與現實生活聯系密切的金融事件，組織學生運用所學的金融知識和理論，從多角度對案例進行分析和討論。(2)主題辯論法。就一些重要的、熱點的理論觀點或論題組織學生進行討論和辯論，激發學生的學習熱情。(3)微型報告法。每章內容講完之后，教師會提出一些問題讓大家回去思考、研究，做成小論文或報告，下次上課時請一位同學做約10分鐘的微型報告，之后對報告內容、PPT質量和報告方式進行簡短討論。以上三種方法都是通過在學生中間組織學習小組，引導組內和組間的學生分析、討論和辯論，激發學生學習的積極性和主動性，培養學生的團隊協作能力。引導—激發式教學方法不僅提高了學生自主學習能力、分析問題和解決問題的能力，也培養了學生的口頭表達能力、研究和寫作能力。而且，課堂上的討論、辯論和報告以及團隊之間的協作也有助于提高學生的溝通交際能力，養成良好的社交禮儀，從而進一步提高了學生的綜合素質。2．建立教學網站在傳統的金融學專業教學中，師生的互動交流主要是在課堂上，課下，老師和學生很少有機會互動交流，這不利于學生學習積極性的提高。為了在課堂之外加強師生之間的交流，進一步提高學生的自我學習能力，通過教學網站的建設(包括外網和內網建設)，將現代網絡教學手段運用于一些傳統金融學專業課程中，進一步拓展教學空間。目前，金融學專業的所有課程都已通過學校課程中心網，建立了自己的網站，學生可通過該網站獲得PPT教案、教學大綱、習題及答案等相關教學信息，并可與教師在線交流，收到了良好的效果。3．創新考核方式和評價標準過去，學生的考核方式采用“一考定成敗”的考試模式，不利于學生創新能力培養和綜合素質的提高。現在的考核模式將教學過程考核與期末考試有機結合，不再主要以筆試的試卷成績作為考核的唯一標準，而更加注重平時的綜合表現和綜合素質，學生平時分占總成績之比甚至達到40%。而平時成績主要是對各小組的工作進行綜合評定，小組成員共享同等成績。評分標準包括小組成員遵守課堂紀律情況、小組討論情況、報告幻燈的質量、交流發言情況、團隊協作能力等。總之，新的考核方式更注重對學生綜合素質的考核。

(三)構建一體化實驗金融學教學體系

卓越工程教育計劃要求:要改變過去重理論輕實踐的教學模式，重視和加強實踐教學環節，著力提高學生的實踐能力和創新能力。金融學是一門應用性很強的學科，需要學生具有較強的操作能力。而要達到這一目的，只有通過實踐教學，才能有效培養學生的實踐能力和創新能力。為此，金融學專業通過課堂教學的情景模擬、實驗模擬、校外實踐拓展和畢業實習環節的強化管理，建立了一套以實驗金融學教學體系為特色的實踐教學體系。1．開展情景模擬的課堂教學通過事先向學生提供一定的背景和分配角色，模擬時要求其以角色身份完成一定的活動或任務的情景模擬教學，提高學生一定的金融業務能力。如，在金融概論(A)課程中，結合金融市場相關內容，要求不同的小組分別扮演擁有項目的創業者、風險投資機構(VC)、私募股權投資機構(PE)以及投資銀行等，就創業者如何吸引資金投資、VC和PE如何選擇投資項目、投資銀行如何輔導項目上市等情景開展模擬教學，受到學生歡迎。2．建立實驗室的實驗模擬(1)進行金融模擬實驗教學及模擬方案設計是金融專業實踐訓練的基本環節。本專業依托國家級經濟與管理教學示范中心，籌建了商業銀行綜合業務模擬實驗室、金融衍生品業務模擬實驗室、期貨與證券模擬實驗室，開設了商業銀行綜合業務、金融衍生品業務、保險業務、證券投資、金融理財模擬等實驗課程，并要求學生能借助金融模擬軟件，設計各種業務模擬方案，從而提高了學生在將來實際工作中應對實際問題的能力。(2)申請并獲得上海市教委2011年度“上海理工大學金融學專業研究教學型實驗室建設”項目。目前，該實驗室正在建設中。本專業以兩個金融實驗基地為依托，把金融學專業的課堂教學與計算機互聯網技術、數據庫技術、先進的計算軟件結合起來，促進了金融學專業教學模式的根本改變，進一步提升教學水平。3．拓展校外的實踐通過校友網絡，努力拓展校外實習、實踐基地，通過校外實習、實踐基地建設，為學生搭建實踐、實習平臺，為培養學生實踐能力以及認識社會、適應社會能力提供了更加廣闊的舞臺。如，財政金融系通過組織“上海理工大學管理學院金融界校友沙龍”活動，積極拓展校外的實踐基地。4．強化專業實習和畢業實習環節的管理專業實習是實踐教學的重要環節。為提高學生校外實習效果，本專業對學生的專業實習進行認真的組織規劃，畢業實習指導老師在學生實習過程中，通過電話與實習單位聯系，以了解并監督學生的實習情況，實習結束后，必須交一份實習報告，指導老師根據實習報告的內容、格式及規范進行嚴格評閱、打分，最后綜合評定畢業實習成績。通過以上四個方面的建設，初步搭建了一體化的實驗金融學教學體系。該實驗教學體系調動了學生的學習興趣和主動性，提高了他們對金融業務的感性認識和實際操作能力;進一步增強了學生認識社會、適應社會的能力。近年來，上海理工大學金融學專業的學生無論是在上海市大學生創新活動計劃項目，還是在一些沙盤推演競賽中都表現出較高的實踐和創新能力。如由金融學專業學生組成的團隊分別獲得了2011年全國大學生管理決策模擬大賽半決賽一等獎、第三屆全國高校“創意•創新•創業”電子商務挑戰賽上海賽區決賽二等獎等，另外，他們還獲得2011年上海市大學生創新活動計劃項目———小額農貸營銷風險管理演示系統。

(四)開辦金融學第二專業

從響應學校的卓越工程教育計劃、為社會培養復合型金融人才的角度出發，金融學專業開設了金融學第二專業學位教育，并根據非金融學專業學生特點制定單獨的教學計劃和課程體系，提高了非金融學專業學生綜合素質。自2007年開辦以來，本專業已經連續招收了四屆學生，總人數達390人，他們分別來自全校各個專業。目前，已畢業115人，為社會培養了一批復合型人才，顯示出上海理工大學卓越工程教育的成效。

(五)開設金融講壇

為了拓展學生的視野，還嘗試開設金融講壇，實行定期講座制度。要求財政金融系博士或副教授以上的教師每個學期必須為學生做一場學術報告，面向全校學生開放;同時，設法邀請校外的金融學專家和金融實業界人士到學校做報告。至今，相繼舉辦了證券投資、國際金融、風險投資等多場報告。場場報告都是座無虛席。通過開設金融講壇，組織校內外專家學者舉辦學術講座，進一步開闊了學生的思路與視野。

(六)多方并舉，推進國際化人才培養戰略

為了培養具有國際化視野的金融人才，通過國際化課程體系、國際交流平臺和國際化師資隊伍的建設，推進三位一體的國際化人才培養戰略。1．國際化課程體系在課程設置上，除了開設國際金融、外匯管理、國際投資、國際結算等介紹面向國際金融市場的理論和業務的課程外，還開設了金融外語、金融文獻閱讀、金融市場學、國際結算等雙語課。2．建立國際交流平臺在國際交流處的協助下，開展金融學專業學生的國際交流，促進國際化金融人才的培養。如財政金融系首次建立了與意大利摩德納大學經濟學院教師學生互換交流平臺，并在2010年下半年，摩德納大學派教師和學生來上海理工大學做訪問學者和學習交流;2011年度，金融學專業派學生作為國際生赴摩德納大學進行為期一年的學習。3．國際化師資隊伍建設采取到國外進修、訪學以及引進具有海外留學背景的高層次人才方式，加強國際化師資隊伍建設。近年來，金融學專業派教師于2010—2011年到德國卡爾斯魯厄理工學院(KarlsruherInstituteofTechnology，KIT)、意大利摩德納大學、美國亞利桑那州立大學訪學;還有的教師即將出國訪學。同時也引進了具有海外留學背景的教師充實國際化師資隊伍。

(七)加強師資隊伍建設