房地產行業會計準則精選(九篇)

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第1篇：房地產行業會計準則范文

關鍵詞：投資性房地產；會計準則；盈余管理

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

這些年市場狀況日新月異，作為投資者的投資點也爭相做出改變。按照行情來看，房地產成為市場新寵，成為投資人眼紅的一個熱點。為了防止不正當競爭現象的發生，新準則于零七年添設了一條房產規定，內容為對于地產的歸屬問題，測量問題以及相關問題，本文就這些規定的背景原因開始，期望能夠有效分析這些準則與實際情況的差異以及對未來行業的影響。

1 投資性房地產會計準則產生的背景

1.1 房地產投資的普遍性

市場向著多角度全方位的方向發展，這其中對房地產投資，占有的目的也不再單一，傳統對其經營銷售的直接目的是作為自身發展的棲息地，或多余后向外出售，而后來又發展為將其直接作為攬財目的的一種手段，如對外出租收取費用或倒賣賺取中介費等等，已經將其作為一種明確的商業目的，經營對象來對待。對范圍和尺寸的測量是否準確將直接導致會計作業的真實程度和準確程度，所以對會計工作的嚴格監督和檢查是保證房產其他各項作業透明化真實化的重要把關點。

1.2 舊會計準則關于投資性房地產的會計處理不合理

投資房地產對會計的要求是一項新的提議，之前并未得到規范，這是和當時的體制有一定的關系的，許多企業并不考慮后來的市場行情或是市場價格的波動狀態而將房地產作為一項長久不變的價格對其采取等價或按照使用時間折舊后對外銷售。對房地產投資有如買股票，可大賺一筆也可能一夜之間血本無歸。在一段時間之后它的價格就會大幅上升或下降，與原來價格大相徑庭，所以通過成本計量只能反應當時一段時間的價格情況而不能代表全部現象。所以說毫無差別的將房地產簡單歸為固定或無形資產而盲目劃一，是十分不可靠，甚至是無效的。因此要提出整改措施。

2 投資性房地產的相關內容

2.1 投資性房地產的概念

根據有關材料可以明白一般性的房地產與本文所說的投資性房地產之間的差異。后者更加側重通過建筑的出租使用和利用其不斷增值的特點，通過變賣以及對外租用而達到獲得利益的目的。以此可以得出必須有新的計算方法和應對手段來支撐這些利益的實現，這是與一般性房地產最不同的地方，一般來講對外銷售時能夠包括正在對外租用的土地使用權利。也包括投資商擁有所有權，在等到其價值增大之后再將使用權轉移，另外還包括對外出租除了居住以外的各種建筑，它的選擇范圍和選擇對象都要更多，商業性操作更明顯，可以實現出售、出租具體建筑物的目標，也可以實現出租或是轉讓已有或是已租給他人的某塊土地的使用權，從而可以從中獲取更多更大的經濟利益。從中能夠使利益最大化，對于房地產用來實現這些利益的居住和工作用房則不算在內。

2.2 投資性房地產的會計核算

鑒于房地產投資的獨特性所在，新準則上特別注明對會計的計算工作要嚴格要求，每一步都需要明確的來歷，不可不明不白難以交代。這個前提條件主要是指要具備很可能流入該投資性房地產的相關的經濟利益以及該房地產企業的資本成本能夠很明確的核算和計量，這兩個前提都滿足的情況下才可以進行所謂會計核算，它的實現促使房產事業向著規范和良性方面前進，能夠實現進化型地對資金項目進行評估，更能夠讓經濟發展更加穩定，每一步走得踏實。

相關會計準則中對投資性房地產的最初計量也有明確的規定，它要求投資性房地產應該嚴格按照成本進行會計計量，投資性房地產的成本主要是包括購買房地產的成本款，在購買過程中所支出的各種消費稅費，以及其余可以歸該房地產支出的一些稅費；還包括該投資性房地產在建造過程中所花費在建造該投資性房地產上的各種建筑費用以及為了能使該項資產投入使用所花費的各項費用。通過這兩點規定，我們可以得出投資性房地產在進行會計核算和計量的要求和步驟，從而有利于保證其更好的進行核算。

2.3 投資性房地產的計量模式

雖然這種新公式無疑會給房地產事業的進一步發展奠定一些思路上的優勢，但是并不完整，還要有一定的客觀條件來支持其進一步工作。第一，要有氣氛融洽的市場來支持這項事業前進，這些強烈競爭與合作氣氛下的地產交易能夠互相了解，贏得更多的資料和更先進的信息。這是事業保證的一項重要前提，所謂知己知彼百戰百勝，企業能夠根據這些信息及時調整內部運行結構以及對外銷售的價格，贏得先機，更能避免自身走入死胡同，將交易事業與各項參考標準合作共生，嚴格按照相關規定來約束和充實自己對市場事業的了解，對應用的價值有一個完整的，踏實可靠的方案。

上面的若干問題概念的闡述使我們對投資性的房地產有了一個大體的概念。對內容和含義的進一步發現可以發現其內容原理與實際房地產事業的操控有著不可分割的聯系。根據一些公式的計算和相關條文的規范，筆者著重將理論與實際相結合的各要點進行分析，得到一些問題的實際答案。

3 投資性房地產相關會計處理

3.1 投資性房地產的確認

新準則第3號明確指出，投資性房地產是指為賺取租金或實現資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。具體包括:已出租的土地使用權;持有并準備增值后轉讓的土地使用權;已出租的建筑物。企業的自用房地產以及作為存貨的房地產則不屬于投資性房地產范疇。由此看出，投資性房地產既不是為了企業自身使用，也不是為了出售贏得利潤，而是為了在租賃市場或投資市場獲取租金收入或資本增值收入的房地產。要判斷一項房地產是否屬于投資性房地產，首先分析判斷該項房地產是否屬于可供出售的房地產，若是，則界定為商品性房地產，按照《存貨》準則進行會計處理;若不是，則進入下一步。分析判斷該項房地產是否屬于自用的房地產，若是，則界定為自用性房地產，按照《固定資產》或《無形資產》準則進行會計處理;若不是，則可以界定為投資性房地產。

3.2 投資性房地產的計量

3.2.1 初始計量。投資性房地產準則第二章對投資性房地產的確認和初始計量做出了詳細規定。要求初始投資只能采用成本計量模式，并分別對外購、自行建造及其它方式獲得的投資性房地產的初始計量做出了明確規定。具體會計核算時，按投資性房地產的入賬價值，借記“投資性房地產”，貸記“銀行存款”、“在建工程”等。

3.2.2 后續計量。新準則第三章相關條款規定，企業在對投資性房地產進行后續計量時，可根據具體情況選用成本計量模式或公允價值計量模式，但模式一經確定，不得隨意變更。采用成本模式計量的建筑物和土地使用權的后續計量，分別適用固定資產和無形資產相關會計準則。公允價值計量模式要求投資性房地產在初始計量后以公允價值計量，無需對其計提折舊或進行攤銷，而是以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整投資性房地產賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入“公允價值變動損益”，最終計入當期損益。

3.3 投資性房地產的轉換

投資性房地產準則第四章相關條款對企業房地產用途發生改變時的會計處理做出了規定。在成本模式下，會計處理相對簡單，企業只需將房地產轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值即可。在公允價值模式下，自用房地產或存貨轉換為投資性房地產時，應當按照轉換當日的公允價值計價，如轉換當日的公允價值小于原賬面價值，其差額計入當期損益;如轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入資本公積賬戶。相反地，投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值,公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。具體會計核算見表2。

3.4 投資性房地產的處置

投資性房地產準則第五章第18條指出:“企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損,應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益”。這條規定為企業處置投資性房地產提供了規范。和固定資產處置一樣,企業出售、轉讓、報廢投資性房地產應通過“固定資產清理”科目核算。相關會計處理見表3。

4 新會計準則對投資性房地產業未來發展趨勢的影響

傳統的會計準則中對投資性房地產的會計核算都是采用成本核算，雖然這有一定有利的地方，但是也有一些副作用。以前的成本計算程序繁瑣，要填大量表格，將時間都浪費在工序作業之中，不利于快速穩定實現利益。新的準則提出了一項新的統一認可的模式。將上述缺陷改善，它的原理是將賬面價值直接用于計算企業所得和損失。這種方法原理簡單，可行性強，能夠將雜亂的數據用最簡單的方式表達出來，因此節省了大量時間和人的勞動量，進而增加了勞動收益率。經過以上的大量的闡述可以了解到投資房地產相對一般性的房地產來說確實有一些深奧和復雜的東西，但是經過改進方式方法能夠快速利用其贏得市場機遇，但是，需要一定的規范來約束，下面對于會計準則對于實際投資房產所發生的促進和約束作用做幾點歸納：

4.1 新會計準則的實施將會影響地產業的實際經濟利益

投資性房地產的一個明顯的特征就是它是通過出租已出售或出租的某塊土地使用權，利用這些現象的商品屬性為自己獲得財富，但是對于自行使用的居住房屋或是用于工廠勞作的建筑則不能劃歸其中。所以不能夠過對外交易的方式贏得利益，新會計準則的實施，提出了對投資性房地產進行公允價值模式的會計計量，短期來講企業會因此受到約束，并承擔高昂的稅收，進而減低實際收入，但是如果房地產商能夠抓住機遇在競爭中獲得優勢，此準則很可能推動其向著更高更好的方向發展，這需要投資者能夠把握其給予的優勢，避免劣勢出現。

4.2 有利于提高房地產行業的會計信息質量

新準則對采用公允價值模式計量投資性房地產規定了兩個前提條件,對投資性房地產的會計信息披露提出了五個要求,以及規定成本模式與公允價值模式不可逆轉換,均在一定程度上限制了房地產行業操控利潤的隨意性，這樣以來加深了會計數據的準確性、可用性和實際性。從而使公司規范化，操作水平和運行效率都將大大提升。新準則的實施將大大提高境內上市公司的會計信息與境外市場的可比性,無疑有助于境外投資機構對A股上市公司投資價值的有效評判。公允模式具有速度快，正確率高的特點，對于企業高層管理方面的優點和缺陷都能夠及時做出反應，為其繼續快速有效的做出反應給予非常有效的決策依據。

4.3 為房地產行業實施盈余管理提供了空間

深入了解新準則的具體細則并理解它的內涵可以得出，可以發現其還有一定不盡如人意的地方。如第一，對各種定義的規定還有爭議，并不是十分清晰。第二，被認可的價值仍不容易統一，得出準確的答案，第三，計算方法會出現虛假增長的現象，不能真實符合規范。

參考文獻

[1]財政部.新會計準則第3號-投資性房地產[M].經濟科學出版社,2006.

[2]向巧玲.淺談新會計準則之投資性房地產[J].當代經濟，2008，(21).

[3]財政部.企業會計準則應用指南[M].北京:中國財政經濟出版社，2006.

第2篇：房地產行業會計準則范文

關鍵詞：投資性房地產 成本模式 公允價值模式

目前世界上對投資性房地產業務制定會計準則的有英國、中國香港、國際會計準則委員會等。最早制定投資性房地產準則的國家是英國，英國會計準則委員會于1981年11月制定并了《標準會計實務公告第19號―投資性房地產的會計處理》，第一次對投資性房地產作出概念的界定，并且對投資性房地產的會計和報告制定了標準實務。繼英國之外，香港地區于1987年10月制定并了《標準會計實務公告第13號―投資物業》，此后該公告歷經數次修訂，內容日趨完善。國際會計準則委員會（IASC）于1986年3月、1994年重排格式的國際會計準則第25號（IAS25）“投資會計”中對投資性房地產下了定義，并于2000年正式通過了國際會計準則第40號（IAS40）“投資性房地產”，于2001年1月1日起開始實施。我們不妨以列表的形式看新準則與國際會計準則相同點與不同處：

通過以上對國際會計準則的了解和比較，我們認為新準則具有以下三方面的意義：

1、國際會計準則第40號―投資性房地產及香港會計準則第40號―投資物業均要求企業經常對資產進行重估，投資性房地產的公允價值發生變化時應對財務報表進行調整，從而使得其賬面金額不至于與資產負債表日以公允價值確定的該項資產價值差異太大。

對廣大投資者而言，這樣做有下列好處：

（1）土地和房屋建筑物的公允價值一般應體現為市場價值，國際會計準則要求由專業評估人士對土地和房屋建筑物進行估值，有利于投資者了解企業資產最新的市場價值；

（2）固定資產按最新評估值計提折舊，可以衡量出企業實際的經營水平，同時為企業管理層和廣大投資者提供決策的依據。

2、企業會計準則投資性房地產公允價值計量模式與國際準則趨同，不僅方便了國際投資者橫向對比國內、國外企業的價值，而且對企業的資產增值信息更加透明，更加有利于企業在資本市場獲得正確的定價，最終有利于公司通過二級市場進行再融資等，為公司加速發展打下良好的基礎。

3、如果采用成本法計量模式，按準則規定需計提折舊或按期攤銷，雖然減少了企業的賬面盈利，但可以在企業所得稅前列支，相應減少了企業稅收現金流的支出，做到了合理避稅，提高了資金使用效率，有利于提高股東利益。

此外，執行新準則將會對企業財務狀況產生一定的影響。首先，企業會計報表中須單列“投資性房產”項目，對資產負債表的結構有一定程度的影響。會計處理可以采用成本計量模式或者公允價值計量模式，由于我國房地產市場尚未成熟，一般情況下以成本模式計量模式居多。如果該地區房地產市場比較活躍，取得公允價值比較可靠，也可以采用公允價值計量模式，在這種模式下公司不計提折舊或減值準備，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面值之間的差額直接計入當期損益。

一般情況下，公司擁有的房屋建筑物計入了固定資產，并且采成歷史成本法。因此，房屋建筑物的升值與否，并沒有體現在財務報表之中。近年來由于房屋建筑物升值迅速，在此不排除個別上市企業利用企業會計準則的漏洞人為調節賬面利潤的可能。所謂的漏洞是指準則僅規定“已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式”，并沒有規定已采用成本模式計量的投資性房地產，在以后不得從成本模式轉為公允價值模式。進一步說，在對投資性房地產的后續計量方法由成本模式轉為公允價值模式時（非自用房或存貨轉換為采用公允價值模式計量的房地產，不適用第十六條規定應將轉換當日的公允價值大于原賬面價值之間的差額計入所有者權益），而在以后年度根據投資性房地產準則第十一條允許后續計量時投資性房地產的資產負債表日公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益（增計收益，減計損失），這就意味著個別企業有可能在2012年披露的2011年度財務報告出現巨額賬面利潤。監管部門如何規范評估市場，如何提高公允價值的公允性，如何防止上市企業利用準則的漏洞，是監管工作的重中之重。

其次，公允價值計量模式明確了NAV（重估凈資產值）方法作為企業資產估值的重要地位，需要資本市場對該項方法進一步的認可。而且隨著投資性房地產業務的日益增多，同時由于人民幣升值較快，隨著企業會計準則逐步推廣執行，投資者肯定會越來越關注各項投資性房地產的市場價值，并且隨著監管機構對評估方法等管理力度加強，肯定會使NAV的估值方法成為評估企業資產價值重要方法。對房地產企業而言，投資性房地產準則的執行會導致投資者以更為穩健和客觀的估值標準來衡量一個公司的實際價值，這對資本市而言無疑會構成制度性的長期利好。

參考文獻：

[1]財政部企業會計準則第3號――投資性房地產，企業會計準則，2006

第3篇：房地產行業會計準則范文

關鍵詞：盈余管理；房地產；會計核算

房地產行業是我國的支柱產業之一。盡管國家自2003年以來一直在宏觀調控房地產行業，特別是在2010年，出臺了“史上最嚴厲房產調控政策”，但房價一直在上漲。房地產公司在獲得巨額的利潤的同時也給社會帶來了不穩定因素，威脅了宏觀經濟的健康運行。

1 房地產行業盈余管理研究的意義

房地產行業由于其會計核算特點而存在顯著的盈余管理空間。房地產行業的盈余管理不僅誤導投資者決策，也影響政府部門的宏觀調控決策。過度的盈余管理造成房地產行業欣欣向榮的假象，且有利于房地產商抬高價格。而過高的房價不利于社會穩定。根據國外經典的研究成果，房地產泡沫一旦發生破滅，可能要持續三到五年的時間。

歷次會計準則的出臺都被認為是救火式出臺，證券市場出了問題，會計準則就出來救火。1研究盈余管理，做好事前防范顯得格外必要。

因此，研究并規范房地產行業的盈余管理行為是理論界、事務界和政府部門的重要課題。

2 房地產行業會計核算特點及其對應的盈余管理手段

2.1 無法統一界定銷售收入的確認時間

房地產企業會計核算收入的關鍵是收入的確認和計量。根據《企業會計制度》，銷售商品收入確認的四個條件為，企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關的經濟利益能夠流入企業；相關的收入和成本能夠可靠地計量。從上述規定可以看出，收入確認以風險和報酬的轉移為標準。

房地產開發商品通常是采用預售方式和分期付款方式進行銷售。采用預售形式時，大致需要經過以下環節：簽訂預售合同及收取部分預售房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收、收取剩余房款、辦理產權過戶等。由于對銷售收入的確認——風險和報酬的轉移——存在不同的理解，所以會計人員可根據公司需要自行選擇環節作為收入確認的時間，由此進行盈余管理。

房地產開發企業一般采用預收款的方式收取售房款。相關準則規定，當房屋竣工驗收并與房屋購買者辦妥了相關的手續后，就應該將預收款項確認為銷售收入。但是房地產開發企業通常會采取措施來拖延“預收賬款”轉為銷售收入的時間，比如拖延所開發的房屋的竣工時間，或者拖延辦理相關的手續，從而減少當期的銷售收入，減少當期稅款的繳納。

2.2 銷售收入的計量模式存在可選擇性

2007年1月1日開始施行的新會計準則體系在堅持歷史成本基礎的前提下，引入了投資性房地產準則和公允價值計價模式。準則明確規定以成本模式作為投資性房地產后續計量的基準模式，有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。

當存在兩種可供選擇的計量模式時，公司會根據需要進行選擇。有研究表明經營業績不理想的上市公司，通過變更投資性房地產會計政策，增加公允價值變動收益、調節業績、提高凈利潤，在扭虧、免于退市、摘牌時，公允價值是個救市良方。2

2.3 成本和收入難以配比

配比原則是指以實現的收入與所發生的費用的直接聯系為基礎，將所有與收入產生有關的成本在同一會計期間轉為費用。

房地產開發企業的生產周期較長，開發項目從獲得土地并開發完成到確認收入需要數年時間，必然使得企業投入產出比例呈階段性不合理。在項目建設期內大量投入資金，并發生大量費用計入當期；由于項目尚未完工，即使開發產品已預售完畢，其預售款項也無法確認為收入，其結果是為配比原則的應用造成了困難。3

我國房地產開發企業一般都會同時開發多個樓盤，每個樓盤的開工時間不同，并且時間較長，這樣就會有多期樓盤存在于一個會計期間情況的出現。當期完工結轉的樓盤的成本，應該按照配比原則記入賬面。但是房地產企業通常會根據自身的需要任意的分配當期完工樓盤應當承當的成本，以此來調節當期的利潤。

3 如何規范房地產行業盈余管理

3.1 明確收入確認的環節

收入確認環節的不確定性為公司進行盈余管理帶來了空間。各公司采取不同的收入確認標準不利于行業內各公司之間的對比。因此，《企業會計準則——收入》在建立了收入確認一般標準的基礎上，還應當建立并推廣針對特殊業務的會計準則指引，讓所有房地產開發企業有統一標準的確認方法，從而使企業財務報告所提供的收入信息能反映企業的實際價值。

第4篇：房地產行業會計準則范文

【關鍵詞】 房地產； 收入確認； 完工確認法； 完工百分比法

近十年來，房地產行業總是人們議論和投資的熱點。但令人疑惑的是，明明房地產企業看上去利潤很高且經營穩定，可財務指標卻不甚理想，收入波動大，資產負債率也畸高。造成問題的重要根源之一是有關房地產企業收入確認方法。房地產企業的銷售過程存在一定的特殊性，具有生產周期長、投入資金量大、預售融資情況普遍等特點，同時由于自有資金投入較少，主要以銀行借貸為融資手段，所以存在高風險性。因此，在房地產銷售收入的確認時點問題上，會計學界歷來有不小的爭議。現行的完工確認法雖然能夠在各方面契合收入確認原則，符合謹慎性原則，但卻有違配比原則；完工百分比法雖然能夠解決配比問題，使財務指標更穩定真實，但卻在理論和實踐上都存在局限。

一、文獻回顧

作為財務報告信息中最大的組成要素，收入的重要性由此可見，而收入確認問題也向來是國外學者探討的熱點。Company Reporting①其2003年的報告中曾指出：“收入確認的重要性不可被低估，因為它是使收入流入企業的媒介。收入通常是一家企業財務報表中最大的構成項目，也是投資決策的基礎。”然而收入確認又是極其復雜的，不同行業不同公司在不同的交易規則下確認方法和時點可能千變萬化。David，Jerry，Sheldon（2000）曾研究總結，盡管“大多數收入在商品交付顧客時和在勞務被提供且計費時確認”，但同時“會計界確實允許在銷售行為以外的其他時點確認收入；其中許多其他收入確認方法是行業特有的”，比如建造業、肉品加工業等，以及采用特殊銷售模式，例如開票持有、延長保證期限等。正是由于其復雜性，以及對會計師職業判斷的極高要求，使得部分經營者找到了盈余管理的空間，使收入確認成為粉飾企業財務報表的工具。1998年9月，美國證券交易管理委員會（SEC）前主席Arthur Levitt在紐約大學發表演講時，質疑一些企業的收入確認政策，形容其為“數字游戲”，并特意闡明“公司試圖通過操縱收入確認來夸大收益。一瓶佳釀，在它儲存醞釀完成前你肯定不會打開瓶子上的軟木塞，但是一些公司正在如此處理他們的收入——在銷售結束前，商品交付顧客前，或當顧客仍有權力選擇終止、撤銷、延遲銷售交易的某個時點就確認了收入。”因此，企業必須選擇公正客觀的收入確認方法，從而真實公允地反映企業經營成果，對股東和其他利益相關者負責。

房地產行業作為特殊行業，其收入確認的處理歷來存在爭議。即使是作為風向標的國際會計準則和美國會計準則，它們自身之間也存在矛盾。國際會計準則（《國際財務報告準則解釋第15號》，2008）規定，當該開發不屬于建造合同，且不存在“隨著建造過程的進行，所有權上有關的主要風險和報酬逐步轉移給買方”的特殊情況時，按商品銷售的收入確認原則處理，即按完工確認法；否則使用完工百分比法。而美國會計準則（《美國財務會計標準第66號》，1982）作為以規則為導向的會計準則，列舉了大量情況和其對應的方法；對于分戶出售的公寓大樓有特別說明，在滿足適當條件②下應當使用完工百分比法，否則延遲確認。兩者完全不同的做法，使得房地產企業在面對自身情況決定何時入賬時都會產生疑惑。

不過，美國財務會計準則委員會（FASB）和國際會計準則理事會（IASB）目前正在商討制定統一的收入確認準則，以期減少矛盾做到一致。一名FASB成員于2011年9月27日透露，正由會計準則制定者起草的新收入確認指導文件將會給房地產行業帶來巨變，因為指導文件將會代替原先房地產行業的特有準則。③

而在我國，雖然收入準則中沒有特別提及到房地產行業的收入確認，但財政部出臺了其他文件以起到指導作用。其中，1993年1月頒布的《房地產開發企業會計制度》中規定，“轉讓、銷售土地和商品房，應在土地和商品房已經移交，已將發票結算賬單提交買主時，作為銷售實現”。此外，1999年5月頒布的《房地產開發企業財務管理若干問題的補充規定》第八條也規定，“房地產開發企業按照國家法律、法規的規定取得預售許可證后，方可上市預售商品房。預售商品房所得的價款，只能用于相關的工程建設，并作為企業預收賬款管理。商品房竣工驗收辦理移交手續后，應將預收賬款轉為營業收入。”

第5篇：房地產行業會計準則范文

關鍵詞：會計信息體系；房地產企業；完善

現階段，我國的房地產會計信息中還有一些特殊的地方還沒有相應的會計制度或具體標準來加以規范，并且缺少較為詳細的準則知道，致使該行業的核算會計不一致和不規范，極大的妨礙了房地產企業經營業績和財務狀況等信息的有用性和可比性。

一、向國際會計準則看齊

現階段，我國的會計準則跟國際會計準則間，還存在這很多不一致、不協調的地方，還有許多重要的會計準則還沒有在我國制定。比如說，在國際會計準則里面，有兩條對房地產來說較為重要的標準：投資物業準則和遞延稅項準則，這在我國的會計準則中還沒有制定。會計規范之間存在著差異性，一方面會使我國關于涉外企業方面的會計任務量非常大，會計成本信息相應提高，同時也不利于積極的應對國際性的市場競爭；另一方面，這也妨礙了我國國際化經濟的發展以及企業國際化的發展。因此，監管機構可以把遞延稅項準則納入到現有的我國企業會計規則中去，這對于房地產企業會有這非常大的影響。我國的會計準則，應該逐步跟國際會計準則接軌，在制度上促進我國企業的快速發展。

二、增加會計信息披露內容

增加會計信息披露內容要做到以下幾個方面，首先，增加相關的公共配套工程費用。公共配套工程費用反映出了企業收入費用配比和權責發生原則，在商品房開發、銷售過程中預提的由開發商承擔的配套工程費用。其次，披露預售情況及政策。在現實生活中，因為不同企業預售政策是不一樣的，不同的政策對于企業經營成本和財務狀況的影響也是比較大的，因此，投資者不容易在財務相關表格中獲取到預售會計的信息。所以說，披露各個企業的預售情況和政策會讓投資方在相關的報表財務信息不充分的情況下，可以提供比較具體、具有可比性的材料。再次，擴充土地成本構成及儲備量等信息。在房地產企業的成本開發中，土地成本就占了相當大的比例。能不能擁有土地儲備成本和土地儲備的基本狀況，在很大方面決定了房地產企業未來的發展和開展前景。對于有著大量的低價優質的儲備土地的企業，低成本的土地成本自身就暗藏著比較大的利潤。向招標方拍賣過度之后，就會相對于其他的房地產公司有著比較大的優勢，可以在未來的3年-5年保持比較良好的發展勢頭，有著非常大的投資價值。信息使用人員就可以通過披露的土地總額來判斷土地儲備信息，所以說，擴充土地成本構成及儲備量等信息是非常必要的。同時，還要對商品房的產品計劃開況進行披露，從而可以更加準確的對企業的財務狀況進行評價。最后，增加風險和質量保證金的披露。因為房地產企業有著較高的風險性和行業的特殊性，因此，要充分的揭示信息披露的整個環節。具體來說，應該增加風險披露和質量保證金的披露。從而可以為信息使用者提供更加準確的信息。

三、完善房產行業現有會計規范體系

對于房地產行業來說，其在收入確認、成本結算、費用核算等多個方面有著自身的特殊性，但是，現階段的企業會計準則，基本上都是圍繞著常規的企業會計事務由國家來制定的，這就導致了在構成體系上缺乏相應的系統性和完整性，還有一部分會計的分支還沒有納入到會計體系中去。隨著我國市場經濟的深入發展以及改革開放的力度加深，會計學界和財政部門已經開始探討和考慮建立新型的會計分支機構，比如說，金融工具會計、物價變動會計、成本質量會計、人力資源等等。但是，現有的企業會計準則缺乏比較詳細的指導制度和準則，致使會計從業人員力不從心，根據自己的需要進行相應的會計處理，致使企業的數據不真、賬目不清、成本不實等等。所以說，要在現有的會計制度上，完善和補充房地產業務的會計行為準則。

四、對配套工程的核算準則進行完善

對于房地產行業會計核算來說，配套工程的核算準則是一個比較有特色的方面。我國的《房地產會計企業制度》曾經對配套工程的設施費用和會計處理做了比較明確的規定，由于現階段的企業會計準則沒有對成本核算進行統一、規范、全面的指導，不同的房地產企業會采用不同的核算成本手法，最終會影響到企業之間信息核算的可比性和質量。目前來說，完善的會計規范，除了包括國家的會計企業制度之外，還包括各個企業之間的會計內部核算，這包括核算會計的管理辦法和制度、成本核算的辦法與制度、財務內部成本的辦法和制度。單一參差的會計規范，就會導致會計制度的不系統、不完善。

五、結語

綜上所述，本文針對房地產行業會計信息體系完善的重要性和意義開始入手分析，從四個大的方面：向國際會計準則看齊；增加會計信息披露內容；完善房產行業現有會計規范體系；對配套工程的核算準則進行完善，簡單論述了我國房地產企業會計信息體系的完善策略。

參考文獻：

[1]趙霞艷：我國房地產企業相關會計問題研究[J].財經界（學術版），2010 （09）.

[2]魏 艷：淺析房地產企業會計核算的問題及解決辦法[J].全國商情（理論研究），2010 （08）.

第6篇：房地產行業會計準則范文

關鍵詞：新會計準則；投資性房地產；作用研究

投資性房地產，指的是為賺取租金或資本增值，或為賺取租金和資本增值而持有的房地產。新會計準對投資性房地產行業具有先驅作用，投資者了解新會計準則對投資性房地產公司的作用，可以做出正確的投資決策。

一、新會計準則對投資性房地產的作用

（一）兩種計量模式對投資性房地產的作用

首先是兩種計量模式在業務中的應用。兩種計量模式指的是成本計量模式和公允價值模式，根據新會計準則，在進行會計處理時，要參照固定資產和無形資產的準則，具體涉及以下的會計科目：第一是投資性房地產；第二是投資性房地產累計攤銷；第三是投資性房地產減值準備。在公允價值模式中，要對比資產負債表，使賬面價值和公允價值保持一致，賬面價值和公允價值的差額要計入公允價值的變動損益中[1]。

其次是兩種計量模式對投資性房地產公司的作用。在新會計準則頒布之前，企業沒有區分自用房地產和出租房地產，但是新會計準則頒布以后，兩種計量模式都要對投資性房地產單獨進行會計處理，從這個層面上來說，新會計準則會影響投資性房地產的資產結構，使固定資產和無形資產在整體資產中的比重大為下降。新會計準則在進行計價時，允許應用公允價值，所以房地產的市場價格與過去相比要有所升高。投資性房地產企業應用公允價值的計量模式，會增加企業的賬面價值，從而提高償債能力。

公允價值模式和成本計量模式對利潤的影響不同，成本計量模式對利潤的影響相對較小，公允價值模式對利潤的影響相對較大。成本模式計提折舊或者是進行攤銷有一定的規定，成本費用限制在一定范圍之內，而且可以進行估算和控制，在處理資產的情況下，成本模式可以給企業帶來收益。公允價值計量模式并不進行計提折舊或累計攤銷，它根據市場的變化來調節自己的賬面價值，會使當期損益受到一定影響。隨著我國社會主義市場經濟的發展，投資性房地產行業的發展前景越來越廣闊，應用公允價值模式可以擴大企業的利潤操縱空間。

（二）新會計準則對投資性房地產公司的納稅作用

首先是取得時的納稅作用。我國的稅法并沒有嚴格區分投資性房地產和非投資性房地產，只是把它們作為一種固定資產。在計稅時，二者的歷史成本會納入計算，在稅務處理時，當月增加的固定資產無需進行折舊計提，從這個層面上來看，成本計量模式和公允價值計量模式下的賬面價值，與稅法上的計稅基礎相一致。

其次是后續計量的納稅作用。成本計量模式下，在后續計量方面，稅法和會計是有差異的。投資性房地產的折舊攤銷、減值準備等方面，稅法和會計都呈現出不同的趨向。新會計準則規定，企業要根據自身的實際情況選擇折舊方法，進行計提折舊。而稅法則規定，如果固定資產沒有特殊原因，不允許進行加速折舊。在公允價值的模式下，在后續計量方面，稅法的規定是投資性房地產企業在計算后續計量時，需要用實際成本減去允許折扣的金額，并不承認變動損益，企業要以此為依據，進行相應的納稅調整。

再次是處置時的納稅作用。在處置投資性房地產時，稅法的規定是資產轉讓的凈值，可以由應納稅所得額得出，求出扣除額。在公允價值的模式下，應納稅所得額的計算方法，是由處置收入減去歷史成本，二者的差額就是應納稅所得額。在會計處理下，在處置資產的當期損益時，不僅需要計算公允價值，還要轉入已經計入所有者權益的金額。面對這種情況，投資性房地產企業需要進行納稅調整。

二、新會計準則下投資性房地產企業的發展策略

（一）優化投資性房地產準則

首先，應該完善投資性房地產準則的定義。我國在判定投資性房地產的性質時，以定義和條件作為參考指標，但在實際的判定過程中，容易出現名實不符的情況。比如一幢公司的大廈，正處于閑置狀態，經過董事會的決議，此大廈將被出租，以賺取相應的資金收入，但是目前該大廈還沒有被出租。根據準則的定義，這座大廈符合投資性房地產的定義，但是事實上，大廈還沒有為企業創造經濟效益，那么就不應該把它納入到投資性房地產中。因此，國家應該完善投資性房地產準則的定義。

其次，應該簡化投資性房地產準則的處理。新投資房地產準則的規定具有復雜性和綜合性。比如，我國準則允許投資性房地產企業應用公允價值的模式進行計量，但是會計在處理上與該準則是相違背的[2]。既然新準則已經允許應用公允價值，應該在計算利潤時有所反應，從而降低企業會計核算的難度，使工作環節簡單化、透明化。

（二）提高企業管理水平和會計水平

首先，企業的管理者應該提高管理水平，在進行投資前要進行綜合分析。管理者要通過市場調研，了解相似資產的市場變化和收益，對相關數據進行科學分析，從而預測出投資性房地產的市場價值。

其次，企業應該提升會計水平。會計水平直接關系著企業的經營效益。在進行會計處理時，會計部門應該在公允價值模式的應用上多加注意，聯系企業發展實際，選擇合理的會計政策。

三、結論

新會計準則的頒布對投資性房地產行業產生很大影響，為了促進發展，投資性房地產企業應當進行作用分析，探討相應發展策略。

參考文獻：

[1]程競. 投資性房地產公允價值計量應用情況研究[J]. 財會研究，2015，01：28-29+49.

第7篇：房地產行業會計準則范文

【關鍵詞】 公允價值； 盈余管理； 房地產業； 新會計準則

近年來，房地產行業發展迅速，房地產市價節節升高，儼然成為我國經濟發展的主要動脈。2006年2月15日，財政部了新會計準則并于2007年1月1日起在上市公司試行。新準則大量引入公允價值，房地產企業采用公允價值計量備受爭議，公允價值能否成為房地產公司進行盈余管理的手段，選擇公允價值計量的偏好是什么？為了解答這些問題，本文選取了房地產行業上市公司進行實證分析。

一、文獻綜述

（一）國外文獻綜述

對于盈余管理的研究，國外從20世紀80年代就已經開始，且研究范圍較為廣泛，大多數學者是關于盈余管理的概念、動因等方面的研究，少數則通過實證分析對具體盈余操縱進行研究。

Catherine（1989） 認為盈余管理是企業管理人員通過有目的地控制對外財務報告過程，以獲取某些私人利益。Paul和James（1999） 提出盈余管理發生在管理當局運用職業判斷編制財務報告和通過規劃交易以變更財務報告時，旨在誤導那些以公司經營業績為基礎的利益關系人的決策或者影響那些以會計報告數字為基礎的契約的后果。Catherine （1999）深入研究企業經營者進行盈余管理的主要手段之后，提出了不同經濟環境下，企業經營者為達到預定財務目標，會運用公允價值計量中大量的估計因素來操縱企業利潤。William（2000） 認為，盈余管理是因為會計政策的選擇而具有經濟后果的一種具體表現，當經營者可在一系列的會計政策中自行選擇時，他們會選擇那些使自身利益或公司股票價值最大化的會計政策。

（二）國內文獻綜述

國內從20世紀90年代才開始著手盈余管理研究。顧兆峰（2000）提出盈余管理是企業管理人員通過選擇會計政策使自身利益最大化或企業市場價值最大化的行為。陸建橋（2002）認為盈余管理是企業管理人員在會計準則允許的范圍之內，為了實現自身效應最大化和企業價值最大化作出的會計選擇。任春艷（2004）認為盈余管理是企業管理當局在不違反會計準則的前提下有目的地采取多種手段達到期望報告盈余的行為。王婷婷（2007） 認為公允價值的引入將對上市公司盈余管理產生較大的影響，增加企業管理當局會計處理的自由度，而在未來隨著公允價值的規范使用，公允價值計量將發揮更大的作用。黃亦農（2008） 通過考察公允價值在上市公司的使用情況發現，公允價值變動使得上市公司損益和資本公積出現巨幅波動，其可靠性被大大削弱。

國內外學者對盈余管理研究在理論和實踐方面較為全面，但缺乏從具體行業角度進行實證分析。

二、 研究設計

（一）研究假設

公允價值計量屬性的引入使管理層的盈余管理方式有了更多的選擇，無論其動因如何，歸根結底都是出于對企業利潤的影響。本文選擇利潤表中的相關項目作為盈余管理的影響因素，并提出以下假設：

假設一：企業利用公允價值變動損益進行盈余管理

利潤表中的公允價值變動損益項目，直接反映企業資產在本會計期間與上一會計期間的變動差額。在房地產行業中，由于計量方式的選擇，這一項目將會發生很大變動，進而影響上市公司的當期損益。

假設二：企業利用營業外收支進行盈余管理

利潤表中的營業外收支項目雖然并不完全反映公允價值計量方式下的全部損益，但毋庸置疑的是公允價值變動對凈利潤產生較大影響，而大部分的營業外收支的產生就是通過公允價值變動來實現。例如：企業處置固定資產、無形資產等長期資產都是通過該項目反映公允價值的變動，進而反映在企業利潤當中。

假設三：企業利用資產減值損失進行盈余管理

與營業外收支項目類似，資產減值損失項目的大部分發生額是因公允價值變動而產生的，公允價值變動對資產是否減值影響較大，資產計提減值是在公允價值計量屬性下資產的可收回金額與賬面金額相減得到的并計入當期損益，因此對企業盈余的影響也通過這個項目反映在利潤表中。

（二）樣本選取

本文以房地產行業上市公司為例并利用SPSS16.0統計分析工具進行實證分析。眾所周知，企業盈余管理行為很可能產生利潤波動現象，雖然利潤波動并不一定是盈余管理行為引起的，但利潤的連續大幅度波動存在盈余管理現象的可能性很大。因此本文從房地產行業上市公司中選取2008―2010年三年凈利潤連續波動大于50%的上市公司，并剔除一些數據缺失的公司，共篩選出48家房地產公司，認為這48家公司存在盈余管理現象。

（三）變量設計與模型構建

本文應用多元線性回歸模型研究凈利潤與各變量之間的關系。首先進行相關分析，即用一個指標去表明現象間相互依存關系的性質和密切程度；然后進行回歸分析，即用一個變量對另一個或另外多個變量依存關系進行研究。

因為構成企業凈利潤的主要因素是營業利潤，同時營業利潤也能反映企業規模的大小，因此可將營業利潤項目作為模型的控制變量，基于上述研究假設的分析，本文構建以下研究模型：

Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+u

其中：Y：凈利潤

X1：營業利潤

X2：公允價值變動損益

X3：營業外收支

X4：資產減值損失

（四）實證分析

1. 相關性分析

對自變量與因變量進行相關性檢驗，判定公允價值變動損益、營業外收支、資產減值損失與凈利潤之間是否存在相關關系，進一步確定是否存在盈余管理現象。相關性分析見表1 Correlations （相關性）。

**. Correlation is significant at the 0.01 level （2-tailed）.

*. Correlation is significant at the 0.05 level （2-tailed）.

根據表1的相關性檢驗可以得出：凈利潤的變動與營業利潤和資產減值損失顯著相關，而公允價值變動損益和營業外收支未通過檢驗，說明房地產公司會利用資產減值損失調節利潤進行盈余管理，且相關系數為負，說明房地產公司會通過計提資產減值調減利潤，少提資產減值調增利潤。因此本文接受假設三，即企業利用資產減值損失進行盈余管理行為，說明房地產公司存在通過使用公允價值計量進行盈余管理的動機。

2. 回歸分析

在對自變量與因變量相關性檢驗后，原構建回歸模型根據相關分析結果變動如下：

Y=β0+β1X1+β4X4+u

其中：Y：凈利潤

X1：營業利潤

X4：資產減值損失

利用多元線性回歸分析確定兩個自變量對凈利潤變動的具體影響。分析數據見表2 Model Summary（模型摘要）、表3 ANOVAb（方差分析）和表4 Coefficients（回歸系數）。

根據表2、表3和表4進行分析，得出以下結論：

從表2可以得出：多重可決系數為0.845、修正可決系數為0.839，說明該模型的擬合優度良好，換句話說，營業利潤和資產減值損失對凈利潤的聯合影響程度很大。

從表3可以得出：F=123.063遠大于臨界值，通過了檢驗，說明該模型總體線性關系的顯著性較強，因此，說明營業利潤和資產減值損失整體對凈利潤的影響較大。

根據表4數據，求得回歸系數，建立具體回歸方程為：

Y=30 180 204.63+0.609X1-1.074X4

上述回歸方程說明：在資產減值損失不變的情況下，營業利潤每增加一個單位，凈利潤將增加0.609，說明營業利潤的增加將有利于凈利潤的增加；在營業利潤不變的情況下，資產減值損失每減少一個單位，凈利潤將增加1.074，說明資產減值損失的減小將有利于凈利潤的增加。此外，X1和X4的t絕對值14.476和5.920均大于臨界值，通過了檢驗，說明營業利潤和資產減值損失兩個變量分別對凈利潤有顯著影響。

三、結論與啟示

（一）結論

通過以上相關性分析和多元回歸分析，房地產公司偏好通過計提資產減值損失減少利潤，不提或少提資產減值損失增加利潤，進而達到盈余管理的目的；出于樣本的選取，公允價值變動損益和營業外收支這兩種方式在房地產公司中進行盈余管理行為并不明顯。因此，對于房地產行業，資產減值損失的計提主要包括存貨跌價準備、壞賬準備和投資性房地產減值準備等項目，對利潤表的調減或調增也主要通過這幾項資產減值的計提或不提。

（二）啟示

1. 完善公允價值的應用環境

運用公允價值最大的前提是有一個公平、成熟的市場環境，只有市場信息透明化，買賣雙方對于交易才能獲得對等的市場消息，因此，要完善市場機制，大力倡導企業間的公平競爭，杜絕壟斷、合謀等不良行為，使公允價值的應用空間更廣泛。

2. 建立公允價值的相應準則

在一個活躍、完善的市場環境下，能有一個具體、可操作性的應用準則才具有指導意義。目前我國公允價值計量方法剛剛起步，很多方面還處于初級階段，公允價值的應用也迫于與國際趨同的壓力，還有很多不完善之處，這些不足在很大程度上阻礙了其發展。因此，制定一套公允價值計量的應用準則體系具有一定的應用價值。

3. 提高公允價值的可操作性

對于房地產行業來說，公允價值的取得是非常重要的，因此需要有專業人士通過可靠的模型和基于現行市場的各項要素作出預測并進行價值評估。因此，要建立房地產行業的相關統計數據和強大的信息網絡，培養相關的高素質人才，進一步提高公允價值的有效操作。

4.發展誠信高、威望高的評估中介

在新會計準則下，房地產公司采用公允價值模式進行后續計量，并以資產負債表日房地產公允價值為基礎調整其賬面價值，兩者之差計入當期損益。因此，房地產公司當期凈利潤會隨著公允價值的變化而產生波動，進而對凈利潤產生一定的影響。目前我國房地產價格年年持續增高，未來不確定利潤還在增長，升值空間還很大，因此房地產公司的巨額利潤在賬面上得以充分體現，也大幅提高了企業的盈余。在這種情況下，以評估價值代表公允價值的可靠性和相關性直接取決于評估中介機構的誠信，因此，要建立誠信高、威望高的評估中介，讓房地產行業市場價格更加公平、合理。

盈余管理與公允價值本身并不存在必然聯系，公允價值只是作為盈余管理的一種手段，在不完善的會計政策和市場經濟環境中，公允價值能夠為管理者進行盈余操縱提供契機。

【參考文獻】

［1］ Catherine.Schipper， Commentary on Earnings Management［J］. Accounting Horizons，1989，12:91-102.

［2］ Paul.M.Healy & James M.Wahlen. A Review of the Earnings Management Literature and Its Implications for Standard Setting［J］. Accounting Horizons， 1990，12:365-383.

［3］ Catherine Shakespeare， Accounting for assets securitizations Fair Value and earnings management ［D］.1999.

［4］ 顧兆峰.論盈余管理［J］.財經研究，2000，26（3）:33-38.

［5］ 陸建橋.后安然時代的會計與審計――美國2002年《薩班斯

―奧克斯利法案》及其對會計、審計發展的影響［J］.會計研究，2002（1）:33-42.

［6］ 任春艷.上市公司盈余管理與會計準則制定［M］.北京:中國財政經濟出版社，2004：9.

第8篇：房地產行業會計準則范文

【關鍵詞】房地產；銷售；收入確認；過程；時點

一、 房地產行業收入概述

1.房地產行業收入確認的理論依據

房地產收入符合《企業會計準則第14號――收入》指南中提供勞務收入標準。準則對收入的確認規定得比較原則化、注重交易的經濟實質，要求符合以下四個條件：

（1）收入的金額能夠可靠地計量；

（2）相關的經濟利益很可能流入企業；

（3）交易的完工進度能夠可靠地確定；

（4）交易中已發生和將發生的成本能夠可靠地計量。

顯然，一項交易或事項發生后，若僅同商品銷售、提供勞務收入有關，則應否和何時確認為收入，就需要會計人員運用專業知識和實際工作經驗進行職業判斷，從交易的類型、收入的種類、銷售、提供勞務時有無附加條件而使所銷售的商品或勞務在似乎錢貨兩清的表面現象后，與商品或勞務有關的所有權及其風險在實質上是否完全轉移等方面進行分析與判斷，才能決定收入應否和何時確認。

2.房地產行業收入構成、合同有關收入條款類型

（1）收入構成

①費是指公司銷售開發商開發的樓盤，銷售成功且達到合同約定條款后按照合同約定比例，開發商結算給公司的銷售傭金。

②顧問費是指公司為開發商提供的前期市場調研、產品定位、市場策劃以及后期銷售過程中的策劃服務等工作得到的相應報酬。

③渠道分銷收入是指銷售公司行業內資源共享，在公司間再次簽訂合同，按約定比例結算分銷傭金。

④開發商給予的獎勵是指在房地產銷售期間開發商根據銷售情況給予的固定的或者臨時性的各項獎勵，其中包含：跳點、超價等。

（2）合同收入確認條款類型

①銷售合同

a.以開發商房款到賬金額確認銷售公司費收入

合同約定不論收到的房款為部分或全部，開發商以收到的房款金額結算銷售傭金。

b.開發商必須收到全部房款后，以全部房款金額確認公司銷售傭金

合同約定開發商必須收到全部房款后按照總房款的一定比例結算傭金。

c.開發商必須收到全部房款后，結算80%傭金且留有收房控存20%

開發商必須收到全部房款，只結算80%傭金，另外20%傭金，必須等到業主收房且業主滿意評價達標后才可結算。

②顧問策劃合同，是與開發商簽訂的為開發項目提供市場定位、數據調查、營銷計劃等服務的合同。合同中一般規定按照所約定的服務內容條款和完成時間節點，按合同總價款的比例，分階段結算傭金報酬。

③渠道分銷合同是指銷售公司間再次簽訂合同，按照合同中約定的銷售方式和提成比例完成同一項目的銷售服務活動。

④獎勵合同或臨時約定協議，開發公司視銷售情況階段性和臨時性與公司約定的銷售獎勵。比如：跳點合同中的傭金結算。

3.規范房地產行業收入確認的重要性

隨著房地產行業的不斷壯大和深入發展，規范的收入確認原則不僅能夠幫助企業準確計量經營業績、規避法律及涉稅風險，而且促使企業提高內控管理水平。

（1）計量標準的統一，能夠增強可比性。統一了行業收入確認的條件，而非個性化逐一分析合同條款即收款條件，可以使得企業間可對標，行業業績可評判，為企業經營決策提供有效數據。

（2）規避法律及涉稅風險。統一規范的收入確認過程，是需要公司和開發商之間進行數據交換和確認，這個過程為今后新合同的條款設計、合同糾紛中證據的收集提供了保障；同時也可以避免在混亂的收入確認下產生的稅務差異和納稅風險。

（3）提升企業內控的管理水平。規范化的收入確認過程，使得企業建立起一套規范的、完整的、標準的銷售數據統計流程，這個流程本身就是一個科學管理的方法，這將有助于企業加強自身管理，提高內控制度建設。

（4）通過行業標準的統一，減少行業內的不公平現象，創造一個良好的經營競爭環境。為公司上市審計提供理論支持，方便審計師發表審計意見，從而為企業的上市融資提供便利，促進整個行業的長足發展。

二、 房地產行業收入確認的影響因素

1.收入準則的限制

《企業會計準則――收入》應用指南中認為：長期為客戶提供重復的勞務收取的勞務費，在相關勞務活動發生時確認收入。房地產銷售業務從服務周期來說其時間跨度往往需要幾個月甚至一兩年，在此期間為開發商提供一項重復勞務即銷售服務。按照指南中的規定根據相關勞務發生時確認收入，這里的確認時點不是由銷售公司所能掌控的。

從本文中對房地產行業收入構成、合同有關收入條款類型的分析中不難看出，看似明確的收入類型和合同條款，確因開發商的主導地位導致的信息的收集和確認過程的不對等地位，在實際工作中很難作為收入確認的依據。且現在開發商作為強勢的一方，經常會有不按合同約定支付傭金，最終壓低結算費的情況出現，導致以權責發生制按合同條款確認收入卻無法收回所確認款項。

2.收入條款的不確定性

（1）以開發商房款到賬金額確認銷售公司費收入

在現實中，銷售公司負責協助業主簽訂銷售合同及支付首付款，在該環節能夠掌握每套銷售房屋的首付款到達開發商賬戶時間及金額，此部分房款對應費可以依據合同確認傭金，但是由于開發商財務及放款銀行具有保密性，銷售公司無法隨時查詢已銷售房屋尾款是否到達開發商賬戶及具體金額，由于開發商自身利益需要，其在收到房款后長期不與銷售公司對賬確認，導致銷售公司實際已達到合同約定收入確認條件，但是因為信息的不完整而無法確認收入。

（2）開發商必須收到全部房款后以全部房款金額確認銷售公司傭金

此類型銷售合同看似簡單，但銷售公司完全無法掌握全部房款是否已經到達開發商賬戶，原因同上，從而無法根據合同條款確認收入。

（3）開發商必須收到全部房款才結算80%傭金且留有收房控存20%

此類型合同基本與第2條情況相同，但是關于20%的收房控存傭金信息銷售公司更加無法掌握，只能按照開發商結算傭金時點確認收入。

（4）顧問策劃收入

此類收入是銷售行業唯一處于相對主導地位的收入形式，因為其需要大量的信息、經驗和人才積累，又處于房地產業務前端，所以基本能夠按照完工百分比法確認收入，但是如果面對的是房地產開發行業的巨頭，為了取得后期的銷售業務，也不得不遷就開發商的意愿。

（5）渠道分銷收入、跳點收入

此二類收入因統計過程需大量開發商的考核銷售記錄支持，另因銷售公司與房地產開發公司信息的不對等，導致實操中也無法完全按照合同條款確認收入，也只能按照實際到賬時確認。

3.稅務收入確認的差異

根據國家稅務總局關于確認企業所得稅收入若干問題的通知國稅函[2008]875號中關于勞務交易的規定：企業在各個納稅期末，提供勞務交易的結果能夠可靠估計的，應采用完工進度（完工百分比）法確認提供勞務收入。

（1）提供勞務交易的結果能夠可靠估計，是指同時滿足下列條件：①收入的金額能夠可靠地計量；②交易的完工進度能夠可靠地確定；③交易中已發生和將發生的成本能夠可靠地核算。

（2）企業提供勞務完工進度的確定，可選用下列方法：①已完工作的測量；②已提供勞務占勞務總量的比例；③發生成本占總成本的比例。

（3）企業應按照從接受勞務方已收或應收的合同或協議價款確定勞務收入總額，根據納稅期末提供勞務收入總額乘以完工進度扣除以前納稅年度累計已確認提供勞務收入后的金額，確認為當期勞務收入；同時，按照提供勞務估計總成本乘以完工進度扣除以前納稅期間累計已確認勞務成本后的金額，結轉為當期勞務成本。

根據之前對房地產銷售行業現狀及特點分析可見，該行業屬于提供勞務交易，但是因實操中需要根據合同條款并結合開發商確認的證據來確認交易的完工進度、勞務總量比例以及發生成本占總成本比例，所以會與國家稅務總局的規定產生差異。如若房地產銷售公司按照稅務確認收入條件確認收入，將業務合同作為確認基礎，而得不到真實的業務數據支持，那么不難預測，大量應收賬款的呆死賬將在確認收入后期出現，同時已經上繳的稅款也無法退回，那么對于房地產銷售行業而言，完全依照稅務收入確認方式確認收入將加大行業稅務風險。

三、 完善房地產行業收入確認的建議

1.銷售經紀公司自身需要完善的流程

（1） 建立和完善基礎臺賬

在銷售過程中，建立銷售基礎臺賬，掌握客戶從簽約到最終收房整個過程中客戶與開發商完成交易的所有信息，包括：定金的繳納、簽約首付的付款時間、全額房款支付完畢的時點以及客戶的滿意度評價等等。

（2）與開發商定期溝通和對賬

與開發商建立起良好溝通機制，是為其提供服務，保證質量的有效措施。公司和開發商的相關人員應該定期進行數據核對和交換，以便于雙方能夠準確確認收入和成本（公司確認收入，開發商確認成本）。

（3）定期匯總分析，明確催款方法

為了有效保證經濟利益能夠及時流入企業，維護企業自身利益，銷售公司應該針對應收款項建立相應的管理措施，比如應收款預警時間的設定，分別不同的賬期采取不同的催繳方式，與律師事務所建立長期的合作機制等等。

2.政府房地產管理部門建立相應的監督機制

（1）完善房地產銷售合同備案的內容

受到現有房產銷售備案內容的限制，作為房地產監管部門也不能隨時動態掌握銷售情況，這既不便于國家監管也不方便數據的統計和使用。建議增加房地產銷售合同備案登記內容，如增加全款支付時間、貸款銀行等。

（2）建立備案登記查詢系統

既然監管部門建立了備案登記制度，那就應該把相關的不涉及隱私的登記信息進行公開，方便信息的使用者查詢。可以分為個人用戶和企業用戶，對其相應公開不同等級的信息查詢內容。提高數據的使用效率，從而降低企業數據采集成本。

（3）加大對房地產銷售的管理與控制，從政府層面建立項目運作的上報機制

在國家利用政策宏觀調控房地產的基礎上，引入一些具體的控制措施，指引項目操作的過程，從而引導房地產行業的健康發展。比如：建立項目進展全過程的上報制度，監控相關項目從立項到最終銷售全過程的收入、成本、利潤的確認。

3.完善《企業會計準則》的可操作性

盡管《企業會計準則》的收入確認原則對規范會計核算，提高會計信息質量雖然有很大的作用，但不能徹底消除不規范、不公平現象。我們可以進一步探索在收入確認原則中采用“收付實現制”，以實際收到價款作為收入確認的依據，在其他確認條件不變的情況下，將第三條件改為“與交易相關的經濟利益已經流入企業”，這樣就不需要由企業來判斷，會計管理機構，稅收征管機構也不會出現爭議，也更能使會計核算規范統一，提高會計信息質量，且為企業創造一種公平的納稅環境。

同時，希望財政部門能夠根據不同行業，出具行業內的實施細則和操作規范，從而對實際業務更具有指導意義。

參考文獻：

[1]劉靈芝.試論新會計準則下收入的確認.納稅服務網，2009年10月

[2]國家稅務總局.關于確認企業所得稅收入若干問題的通知（國稅函[2008]875號）

[3]經濟生活網.會計收入確認原則.2012年5月

[4]葉巧玲.中國房地產行業現狀及發展對策.產業雜志，2014年02月03日

[5]李曉艷.房地產企業銷售確認原則與相關稅收制度的比較及會計處理方法.中國鄉鎮企業會計

第9篇：房地產行業會計準則范文

摘 要 房地產開發企業周期長、資金投入大、價值高的特點導致了房地產企業在會計核算上凸顯出很多的問題。新會計準則的實施以及國家對房地產行業宏觀調控力度的加大都導致行業會計核算更趨復雜。為此，本文從分析房地產開發企業的會計核算現狀入手，并提出了相應的解決對策。

關鍵詞 房地產 會計核算 信息披露

自2003年起，我國房地產企業在房價持續上升的拉動下，行業經濟取得了飛速發展。但自2010年起國家為防止房地產行業過熱，可行形成的泡沫風險，加大了宏觀調控的力度，出臺了包括限價、限購等一系列政策措施。而房地產企業的會計核算可以對房地產行業的經濟運行和風險情況進行全面的反映，其核算水平和反映的會計信息質量如何不但關乎企業的經營決策，更關乎國家的宏觀政策是否準確、有效，所以加強房地產企業的會計核算工作意義重大。為此，本文對如何規范房地產企業的會計核算，使會計核算發揮更好的職能作用進行了思考。

一、房地產企業會計核算的現狀

1．房地產企業收入具有很大的復雜性。房地產企業對于商品房主要采用預售或分期付款銷售的方法進行核算，這樣就造成了收入實現的確認的不一致，也往往成為房地產企業進行盈余管理的工具。從現狀來看，由于房地產企業資金占用較大，而國家政策也允許進行預售方式來進行房地產銷售，所以，一般房地產企業多采用預售方式。而房地產企業在預售時，商品房一般都還沒有竣工，而根據會計準則要求沒有將資產使用權以及相關風險進行轉移的就不能夠確認收入。同時，會計準則中對房產自用或待售進行的明細劃分，而且這兩類性質房產可以進行相互轉化，這就更增加房地產企業會計核算中收入確認的復雜性。

2．房地產企業的開發成本核算不準確。從成本配比角度來看，由于房地產項目開發周期較長，從競拍土地到竣工交付一般都要進行3-5年的時間，由于收入確認和開發項目的資金投入難以同步進行，即便開發商品已經全部預售完，預售價款也不能確認收入，這就使會計核算的配比原則不能有效的實行。從成本結轉角度來看，房地產企業結轉成本一般是當期竣工的核算對象的總成本比上開發總面積，得出每平米的造價后，得到本期的銷售成本。而現階段我國商品房銷售收入普遍開始實行一房一價的銷售政策，由于商品房屋銷售時間較長，跨年度甚至兩、三年銷售期的并不鮮見，成本結轉基本是按平均法進行的，而收入確各有差異，甚至有的樓盤高達30%以上的差異，收入和成本確認口徑不一致，導致成本結轉不符合實際，進而造成會計信息失真。

3．房地產開發企業業績評價制度不健全。對企業進行業績評價是基于財務管理的需要，而主要的評價手段是運用會計核算的數據，通過財務比率的計算來完成的。房地產開發企業由于銷售收入確認時點比較集中，當項目完工驗收并出售后，大量的預售賬款才能確認為收入，企業的業績會在短時間內大幅度提升，導致凈利潤和銷售收入的指標在不同時點都有較大差異。而如果通過銷售凈利潤來衡量企業的業績，那么在時點上的差異有時候不能真實反映企業的業績水平，甚至在收取大量預收款的時還會出現負的銷售凈利潤，這樣在籌資時可能無法取得銀行的信貸支持，在披露業績時，扭曲了企業實際情況，也不利于政府的宏觀經濟統計的準確性。所以，在對房地產開發企業進行業績評價時，除了分析相關的指標之外，還應全面分析企業的現金流量和風險狀況，但現階段還缺乏相關的業績評價指標，使房地產開發企業業績反映處于“兩難”境地。

二、對房地產企業完善會計核算方法的對策思考

1．完善對房地產企業收入的核算。一是確定合理的銷售標準。由于我國房地產企業銷售的復雜性以及特殊性，完全按照一般商品銷售收入進行確認不能滿足行業發展的實際要求，所以應對房地產企業收入確定合理的銷售標準。可以比照勞務收入確認原則，對于跨年度的房地產開發項目，根據開發進度來對預收款進行比率確認收入，以更好的反映經濟實質。二是要明確銷售收入核算的范圍。房地產企業的開轉讓土地取得的收入應實行總收入核算法，應包括含銷售商品房的收入、銷售配套設施取得的收入等收入的全部，防止企業通過會計科目變化或核算口徑調整來進行盈余管理。三是嚴格預售行為，預售行為的最初目的就是為了培育我國中小企業房地產發展，而從行業發展情況來看，房地產行業經過多年發展，不但經濟總量還是經濟效益都已處于行業領先地位。所以，建議國家適時取消預售款制度，或者將預售款比照定金核算，即預售合同的簽訂并不能作為銷售實現的依據，待實際銷售時再進行收入確認。

2．進一步完善成本核算。一方面，要明確開發項目的成本核算對象，對于相類似開發項目可以歸類為同一成本核算的對象，對于工期較長的開發項目可以分期作為成本核算的對象，準確的確定開發項目，劃小核算單位，雖然會造成本核算煩瑣，但卻能提供較為準確的成本信息。另一方面，對不同樓層、不同戶型的商品房成本，可以按照權重標準進行重估，計算總成本和總面積的加權平均成本，并計算銷售成本，確保收入和成本的配比的準確性。

3．增大房地產企業的信息披露程度。一是要全面披露房地產企業的信息，不但要披露企業的商品房屋成本，還應披露土地儲備情況，以全面反映房地產企業的發展前景。二是細化業績指標披露，要披露計算的結果和計算的口徑以及相應的現金流量表情況，確保信息反映真實。三是要重視對風險的披露。對土地風險、開發風險以及籌資風險等都應該進行相應的說明，以給企業和報表使用人進行風險提示，進而制度措施規避可能發生的經營風險。

參考文獻：