農村集體土地法精選(九篇)

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第1篇：農村集體土地法范文

根據國土資源部、省廳和市局安排，××縣國土資源局提前謀劃，認真籌備，精心組織，穩妥操作，開展農村土地登記發證工作。現就該項工作目前具體開展情況匯報如下：

一、準備工作：提高認識，加強領導，認真籌備

1、提高認識，深入宣傳

認真做好農村土地登記頒證工作，是貫徹黨的十七屆三中全會精神，健全農村土地管理制度，推進社會主義新農村建設的重要基礎工作；是落實科學發展觀、構建和諧社會的重要舉措；是深入貫徹實施《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國物權法》，完善農村土地產權制度，保護農民土地合法權益的重要手段；是加快我縣經濟發展和深化改革的基本保證；是統籌城鄉建設用地，拓展我縣建設用地空間的重要途徑……

為此，今年伊始，局黨組即把該項工作列為我局必辦的重點工作之一，在會議、學習、調研、培訓中，進行廣泛深入的宣傳和發動；特別是近期，XX局長親自過問和部署該項工作，每周例會必聽匯報、必予強調、必作安排、必抓落實。同時，我局通過多種媒體，采取多種形式進行宣傳，向縣委、政府爭取支持，向有關部門和鄉鎮進行協調，為開展工作營造良好的社會氛圍。

縣政府于2009年5月份和7月份召開了兩次專題會議，縣直有關職能部門和各鄉鎮主要負責人與分管同志參加。會上分管副縣長對該項工作專門進行了強調、安排和部署。

2、加強領導，成立組織

我縣成立了由分管副縣長任組長，XX局長任副組長，公安、財政、農業、林業、建委、房管和民政等部門為成員單位的領導小組，并積極爭取縣政府牽頭，協調各有關部門提供支持，密切配合、形成合力，確保按時按質按量完成該項工作。同時，各鄉鎮也相應成立了領導小組，并組織專業登記人員115人，進行培訓。

3、認真籌備，制定方案

我局已制定出《關于開展××縣農村土地確權和登記發證工作實施方案》和《××縣農村宅基地確權和登記發證工作技術規程》，分別就宣傳發動、組織保障、隊伍建設、經費保證、任務落實、時間安排、政策把握諸方面予以明確界定。

4、籌備經費和登記資料

我局積極爭取籌備經費和登記發證相關資料：（1）經局長辦公會議研究并報縣政府同意，決定對農民宅基地登記每宗完善卷宗補助20元。（2）印刷登記相關資料100余萬份，正在分發到各中心所。

二、目前進度：完成試點，總結經驗，全面推進

1、4月底，已全面完成全縣325個村（居）委會的集體土地所有權登記發證工作。

2、部分完成農村宅基地登記發證工作，全縣農戶總戶數33萬，已發證24.7萬戶，占比74.8％。

我局在每個鄉鎮都先行試點，鄉鎮村干部和國土所人員克服工作繁多、暫無經費、經驗不足、技術不熟練等困難，基本完成權屬調查、地籍測量和逐戶組卷工作，并進行了公示。目前大部分試點登記工作已結束，卷宗已完善。在完成試點、總結經驗的基礎上，我縣該項工作正在全面推進。

3、摸清家底，積極準備集體建設用地登記發證工作，通過摸底調查，全縣集體建設用地約1500宗。我局將從6月份開始，集中2-3個月的時間進行登記，確保年度前完成任務。

三、下步計劃：克服困難，依法操作，確保完成任務

關于農村宅基地發證工作，具體分以下幾個階段進行：

1、全面準備階段

2月20至28日，設計和印制有關資料、抽調人員召開動員會，開展宣傳發動和業務培訓工作。

2、權屬調查與地籍測量階段

3月1日至8月31日，全面展開工作：逐村逐戶開展權屬調查，填寫地籍調查表，進行指界，同時進行地籍測量。

3、完善材料與自查自糾階段

3至8月，一邊完善組卷報批材料，一邊依法進行公示，一邊進行自查自糾。

4、檢查整改階段

9月份，由縣國土局組織，根據規程進行檢查，對檢查合格的資料，組卷上報；對不合格的，認真進行整改，堅決杜絕問題卷宗上報審批。

5、報批發證階段

10至11月，組織上報審批，然后發證。

第2篇：農村集體土地法范文

一、農村土地開發整理監理工作的涵義及意義

土地開發整理通過對田水路林村的綜合治理，達到增加耕地面積，提高土地利用 率和生產率，改善土地質量、耕作條件和生態環境，實現農村經濟可持續發展。土地開發整理工程監理是土地開發整理目標控制的重要環節，該制度能有效地控制土地 整理工程建設的工程質量、施工進度和工程投資，能高質量地進行工程建設合同管理及協調土地開發整理工程建設相關單位的工作關系。土地開發整理工程建設監理是一種特殊的工程建設活動，是工程建設活動日益復雜并進一步分工的結果。作為土地開發整理活動中一種新興的監督管理制度，要多運用經濟學原理引導土地開發整理監理制度的規范和創新。

二、資料來源

晉城市自從2002年開始實行土地開發整理項目以來，先后承擔國家級、省級項目10余個，市級項目幾百個，不管在項目立項、初步設計、施工組織和后期管護階段都取得了豐富的經驗，但同時，也有個別項目剛實施就變更，這無疑說明土地管理部門在管理過程中還存在不足之處。本文選取晉城市澤州、陵川2縣，以2002年以來的國家級、省級項目以及2010年度市級土地開發整理項目為基礎資料，從土地開發整理監理的角度，探討監理工作對土地開發整理項目管理的影響，找出監理過程中存在的具體問題，并提出切實可行的建議。

三、當前土地開發整理工程監理工作存在的問題

以山西晉城市澤州、陵川2縣為例，從2002年起，晉城市澤州、陵川2縣農村土地開發整理項目開始實行工程監理制度，2002年共有4家監理單位參與了6個土地開發整理項目的監理；2010年共有2家監理單位參與了20個土地開發整理項目的監理。從現場檢查和監理資料上報情況看，監理人員較差的占67％、監理效果一般的占100％，監理總體評價較差的占67％，實施情況與初步符合程度80%左右。相對來說，市級和省級的監理單位比縣級的要規范一些，但監理效果差強人意，遠未達到運用自身人員、技術、能力、設備優勢服務業主的目的，經過深人調查，主要存在以下幾方面問題：

1.監理工作僅局限于施工階段

監理工作應貫穿于工程建設項目的始終，包括投資決策階段、設計階段、施工招投標階段、施工階段(含缺陷期階段)。但目前在土地開發整理工程的監理工作一般僅限于工程建設項目的施工階段，監理人員在接受委托后，工程馬上開 工，造成監理人員邊工作邊熟悉項目情況，對工程未能深入的熟悉和掌握，尤其是在土地開發整理工程規模大、涉及面廣、單體工程又較多，戰線長，影響因素很多，不利于監理工作的順利開展。

2.施工現場缺乏高素質監理人員

從現場調查情況看，在監理一線工作的監理人員，多數是監理員且流動性大，監理人員配備的數量不能滿足工程監理需要，存在公司象征性地委派一至兩 名監理人員到場監理，履行驗收簽字手續的問題，不能達到常駐施工現場的要求，更談不上按照規劃設計和施工技術規范要求對各分項工程進行旁站檢查、巡視 檢查和平行檢查。對現場簽證工作把關不嚴，出現過施工單位為了能達到工程量，申請資金，虛構工程量，監理單位也簽字同意上報的情況，因而相當一部分業主對監理不放心，只能自行組織一套班子來控制工程進度和投資，加重了業主的管理負擔，形成惡性循環。

3.監理對象不清、職責不明

部分地方政府把土地開發整理視為純粹的國家投資行為，以爭取土地開發整理項目為基本目的，認為資金誘惑力比土地開發整理行為本身大。其后果土地開發整理項目的選擇 隨意性大，缺乏嚴謹的論證，不注重質量，盲目擴大規模，土地開發整理監理基本變 成基層政府獲取項目和項目驗收的附庸，失去對項目質量、進度、投資監理的獨 立性，特別是對后期的土地綜合利用及后期養護考慮較少，很不利于土地開發整理的健康發展。

四、強化農村土地開發整理監理工作的對策和建議

1.搞好土地開發整理項目專項規劃

土地開發整理項目規劃，是指依據土地利用總體規則和土地開發整理規劃，通過對地塊物理形態和產權結構的調整，基礎設施的配套建沒，在平面、空間和時間序列上建立合理的用地結構及布局，以充分挖掘土地潛力，提高土地利用效率所作的安排和布置，它是一項能達到擴大再生產，形成新增固定資產和生產能力，具有明確范圍、可測目標和具體內容的投資建沒活動。

2.嚴格執行計劃，落實補充耕地方案

根據土地開發整理專項規劃和土地開發整理、標準農田建設年度汁劃，分解下達任務，具體落實到項目、地塊、確保計劃任務完成。同時，加強對建沒用地項目補充耕地方案的審核工作，對未落實補充耕地方案的建沒項目，按規定不予辦理農用地轉用審批，對未按方案完成補充耕地的，一經查處，暫停該地區農用地轉用審批，以確保補充耕地落到實處。

3.加強項目管理，提高工程質量

一是抓項目管理，嚴格落實制度。有序推進項目工程實施。首先要加強項目論證、立項、檢查驗收管理工作。做好項目的可行性研究、規劃設計、實施方案和資金預決算，實行項目工程公開招投標。其次是把項目工程涉及的新建田間道路、溝渠所占土地、中心村''或聚居點所占土地和坡改梯范圍內的土地，進行耕作剝離重新利用，以改善新增耕地質量，增加土壤肥力，保證新增耕地質量不下降。最后，充分利用地籍管理信息系統技術成果，嚴格認定項目區通過未利用土地開發、農村居民點復墾、田土坎歸并等途徑新增的耕地數量，確保新增耕地來源清楚、面積準確，杜絕弄虛作假行為。二是抓工程質量，首先實行土地整理與標準農田建設相結合，提高土地整理項目工程的標準和質量，從而提高耕地尤其是基本農田的質量。其次是統一驗收，把好項目竣工驗收關。

4.提高監理人員整體業務素質

建議各監理單位重視對人才的工作，對于無學歷的或學歷較低的人員公司要 投入一定的教育經費進行培養，使監理人員均能做到先培訓后上崗、先持證后上 崗。在此基礎上還要搞好公司在職人員的職稱評定工作，并組織符合條件的中級職稱以上人員參加全國注冊監理工程師的考試，獲取國家注冊監理工程師的上崗證書。公司在招聘人員時，也要注意個人的學歷和職稱要求。在現場項目監理部的人員配備方面，充分考慮監理人員的持證率和高、中、初級職稱人員的合理搭配。

五、結束語

當前，我國土地整理監理工作存在的主要問題，既有體制不健全、不完善的原因，也有工作機制上需要探索、解決的問題。解決和克服這些問題，需要企業自身的重視，執業人員的努力，也需要主管部門的協調、管理和支持，更需要全行業共同創造和諧、有效的監理氛圍和環境。

參考文獻：

[1]楊丙軍.農村土地開發整理監理制度創新，《農村經濟》，2012年第01期.

[2]王巖.淺談農田土地開發整理工程監理經驗，《農民致富之夜》，2011年第12期.

第3篇：農村集體土地法范文

一、農村集體土地確權登記發證存在問題及原因

（一）規章政策存漏洞

規章制度不健全。法律法規明確禁止農村宅基地通過買賣、入股、抵押等方式流轉，繼承或伴隨房屋所有權轉讓而獲得宅基地使用權的情況除外，但受讓人必須只能是本集體經濟組織成員，如果要轉讓給本集體經濟組織以外的人員，該人員必須首先在集體組織中落戶并符合申請宅基地的條件。在實際工作中，農村土地集中區都存在宅基地跨集體經濟組織流轉的現象，有的甚至跨村跨鄉（鎮）流轉。

政策標準有歧義。在農村宅基地確權登記發證中，實行“一戶一宅”制，但對于“戶”的界定以及分“戶”標準各地規定不一致。有的以公安戶籍為準，有的則以是否結婚或是否達到法定年齡為準，容易引發矛盾。

（二）軟件硬件缺保障

所謂“軟件”是指基層工作人員、群眾等利益相關者的思想文化水平，“硬件”主要是開展工作需要的經費、技術、專業人才及工作隊伍等保障條件的落實標準。

思想認識不統一。由于農村土地市場的不健全，農村集體土地確權登記發證的成效難以在短期內實現，許多基層政府工作人員和群眾對此項工作的意義和價值缺乏正確的認識，開展工作時態度不積極，存在抵觸情緒，試點地區也沒有達到預期的效果，增加了工作推進難度。

經費保障不充足。農村集體土地確權登記發證歷時短，覆蓋范圍大，各級地方政府的財力有限，難以支撐全部的工作經費，即使已經支付的部分資金也是采取分階段撥發的方式予以審批。江蘇省共申請預算經費約5.4億元，已落實經費約2.6億元，其中，連云港市落實經費2290萬元，工作經費較往年有所提高，但一些基層地區工作經費依然緊張：有的地區農村土地承包經營權工作經費到位率較低，甚至有的預算資金未完全到位。

技術薄弱缺人才。在農村地籍調查中，大量的確權工作隊伍都是從當地鄉村聘請人員組成，缺乏專業知識和技術，具體工作存在隨意性，難以有效保障調查數據的真實性。省里組織了兩期全省土地登記人員持證上崗培訓，徐州、連云港、淮安、無錫、宿遷、泰州等6市也開展了土地登記發證工作人員繼續教育，這些措施提高了政府工作人員的專業水平，但一些外聘的作業人員整體能力依然不高，影響了工作進度。

（三）歷史問題難解決

遺留糾紛產矛盾。農村之間普遍存在的插花地和飛地等集體土地，權屬爭議較大，由于時間久遠，缺少相關的權屬證明材料，無法在短時間內調處矛盾，需要逐個調查確界，影響了整體工作的進度。

“一戶多宅”成困境。主要有四種情況：一是具備分戶條件未分戶卻實際占有多處宅基地形成的“一戶多宅”。農村一些家庭子女結婚后申請其它宅基地，但仍然和父母住在一起，一戶家庭擁有多處房屋；二是“建新未拆舊”導致的“一戶多宅”。在農村宅基地管理中，申請建設新房屋需要填寫承諾書，保證拆除舊建筑。然而，由于缺乏有效監督以及必要的強制措施，許多農民未拆除舊房屋，甚至住在舊房屋，閑置新房子；三是繼承或被捐贈房屋而獲得宅基地使用權造成的“一戶多宅”。由于政策標準不統一，繼承或被捐贈的程序方法不科學，缺乏有效的管理，宅基地閑置情況較多；四是歷史遺留問題演變的“一戶多宅”。《土地管理法》實施以前，由于“宅基地私有化”以及“少批多占”等觀念影響，農村集體土地管理不規范，村委會收取一定的費用，負責宅基地的分配，農村宅基地凡申請就批準，“一戶多宅”的現象大量存在。

（四）實際操作不科學

登記程序不規范。部分地區對曾經發放的舊土地證書未予以收回，也沒有公布廢止或注銷，甚至還存在發放新證書繼續依據舊證書決策的不正常現象，導致了農村集體土地登記發證中“一戶”擁有多個土地證書，為后期不動產登記工作埋下了隱患。同時，登記表格的復雜性以及登記日期不一致等問題，不符合規范化登記標準，容易引發糾紛，降低了土地證書的權威性。

證書發放不達標。實際工作中，為減少矛盾糾紛，提高工作效率，許多權屬有爭議的土地證書滯留在國土資源部門，沒有發放到具體的農民或集體經濟組織。在農村宅基地和建設用地使用權中，對于超面積的宅基地使用權，通常采取“登記政府批準面積，備注超出面積”的方法，但此辦法會使得農村集體土地確權登記后，農民不愿意主動領取證書，即使已經領取的證書，也因保管不善而輕易丟失，增加了土地證書管理難度，影響基層政府發證的積極性。

二、幾點政策建議

健全法規保實施。宅基地使用權受讓主體除本組集體經濟組織成員外，可以擴大為本組集體經濟組織成員外的人員，包括本村、其他村或鄉鎮的人員，但不包含城鎮居民，其他村或者鄉鎮的村民在本村取得宅基地使用權需經本村2/3以上村民書面同意，從而頒發農村集體土地使用權證書。

統一標準防歧義。以不動產登記為契機，建立統一的農村集體土地確權登記發證辦法。明確工作程序和細則，界定“戶”的概念、分戶標準、土地面積的計算范圍和方法以及土地審批時間的階段劃分等內容，避免在工作中出現糾紛。

積極宣傳促動員。召開動員大會、座談會及經驗交流會等，要求試點地區以及其它地區主要負責人和群眾代表參加會議，集中解決工作中的疑惑和問題，做到統一思想，凝聚共識，共同推進農村集體土地確權登記發證。

開源節流籌經費。進一步明確地方為主的原則，加大省級政府獎補力度，對經濟薄弱的地區傾斜扶持，盡量幫助基層政府緩解財政支出壓力，借助企業援助拓寬經費來源渠道。同時，減少經費開支，提高資金使用效率，以最少的資金發揮最優的效果，從而實現“開源節流”籌經費。

加強培訓提能力。建議由省里專門培養一支師資力量，對縣、鄉（鎮）、村等基層工作人員做到培訓全覆蓋。通過專業知識技能培訓和現場模擬演練，不斷提高基層工作人員業務水平和反應能力。

科學分類解矛盾。堅持“戶籍一致”的原則，實行實名制登記，防止在登記中弄虛作假，嚴格保障“一戶一宅”目標的實現。為解決歷史遺留問題導致的權屬糾紛，根據1982年《村鎮建房用地管理條例》和1987年《土地管理法》分三階段進行確權登記發證。同時，成立村調整土地小組和爭議仲裁小組，確定權屬調查的指界人，可通過村民小組會議或2/3村民代表同意推舉產生。

登記規范趨常態。制定嚴格的規范化登記文本，按照法律規定的程序操作，組織專人對土地登記檔案進行修改和完善，及時糾正不規范的土地登記行為。對于原有土地證書未收回或未公告廢止、注銷的，國土部門采取適當方式，比如以舊換新、低價回收等措施，收回舊土地證書，嚴格依據新證書開展工作，避免引起農村集體土地關系混亂。

第4篇：農村集體土地法范文

Abstract: Transfer of rural land transactions in Fujian Province on the construction of new countryside has a significant impact on the rural construction. in recent years, the scale of land transactions' rapid development brings a number of problems, solving these problems properly has a positive meaning in the orderly construction of new countryside. Based on the analysis of land transfer transactions status, the paper analyzes the causes of existing problems and their impacts, and proposes the strategies and suggestions from government action, market behavior and other aspects.

關鍵詞:土地流轉;土地交易;對策建議

Key words: the land circulation;land transaction;suggestions

中圖分類號:F321.1 文獻標識碼:A文章編號:1006-4311(2010)12-0138-01

1農村土地流轉的重要影響

在福建新農村建設的總體過程中,日益增加的土地流轉交易對其中各個方面都有重要影響。

1.1 土地的基礎作用增加了土地流轉的重要性①從福建省農業經濟特點看。福建省農業經濟發展產業層次較低,農業生產機械化水平低,并且市場開拓不足,投入集聚在生產加工環節,農產品深加工和產業鏈延伸方面不足,決定了福建省的農業生產還沒有達到高度發達水平,因此在現階段的農業經濟程度下,福建省農業經濟還需要依靠耕地的數量與質量。②從福建省地理環境來看。福建省素有“東南山國”之稱,全省山地丘陵面積約占全省12.14萬平方公里土地總面積的90%。多山的地形造成福建省可利用耕地嚴重稀少。同時,福建還是自然災害多發省份,每年旱、澇、臺風和動植物疫病等自然災害嚴重影響農業生產。因此,對于福建省來說,耕地的稀缺性與重要性超過其他省份。③從福建省土地利用程度來看。福建省人地矛盾突出,耕地后備資源緊缺。福建省土地結構的特點決定了在生態穩定和優化的條件下實現耕地資源調整的空間狹小。

1.2 土地流轉對新農村建設具有積極影響①帶動經濟發展。②促進社會和諧。

1.3 農村土地流轉交易對新農村建設也有著消極影響①阻礙農村經濟的健康發展。過多的土地交易會使得農村經濟發展畸形。②不利和諧農村的建設。如果過多的土地交易充斥在農村經濟中,對于農村的社會和諧也會構成不良影響。例如,通過土地交易會造就一部分先富起來的人,會引起貧富差距的加劇,影響社會和諧。

2福建省農村土地流轉交易中存在的問題及主要原因

2.1 政府在土地交易過程中行為不當部分政府搭乘“公共利益” 便車,以公共利益的名義,濫用土地征用權,低價征地,高價出讓,從而使政府制度性獲利。部分政府為博政績,以低價供地作籌碼吸引外來投資,征地補償價格過低,并缺乏對失地農民的有效安置。

造成政府過失的主要原因有:①地方政府在農村土地征用過程中就沒有明確其應有位置,所扮演的角色也發生了錯位。在現實中,政府成了土地交易的主體,但同時又充當監督者,損害了農民的土地權益。②福建省農村土地征用制度的缺陷,缺乏強有力的獨立監督,補償定價機制欠缺科學性和公平性。

2.2 土地流轉機制不完善農村經營管理機構作為指導、管理農村土地流轉的職能部門,機構不健全、職能不明確、編制經費不到位的現象普遍存在,很難有充足的人力和財力投入到農村土地流轉的指導和服務中來。主要原因是目前農村土地流轉的管理機制、服務機制不健全,鄉村基層政府在土地流轉上缺少應有的管理、引導和服務,土地流轉缺乏約束力和規范性。

2.3 流轉行為不規范據福建省龍巖市初步統計,土地流轉有簽訂書面合同的不到30%,即使簽定了合同,也存在著合同不夠規范和完善的現象。這容易導致雙方權利義務關系不清,再加上缺乏必要的公證和監管,潛伏矛盾隱患,容易引發糾紛,且調處困難。主要原因是土地流轉機制不完善,指導監管不到位,流轉信息不暢,大部分土地是農戶之間的自發流轉,造成土地流轉的隨意性很大,流轉行為不規范。

2.4 流轉市場發育不足福建省土地流轉市場建立時間尚短,目前多數鄉鎮未成立土地流轉中介組織,多數農村都沒有建立土地流轉信息平臺,缺乏供需信息溝通和利益協調機制,造成流轉不暢。主要原因是福建省土地流轉市場建立時間短,經驗不足,缺乏科學引導。

3引導與規范福建農村土地流轉的建議

3.1 改進土地交易中政府的不當行為①完善地方政府在農村土地征用過程中的責任,高度重視被征地主體的合法權利,充分尊重被征地人的主體地位,確保被征地人對征地過程的全面參與和對發展成果的公平分享。②明確土地征收合法性的審查程序,建立獨立且強有力的檢查機構,對用地單位提出征地申請的目的、條件等內容進行審查,對不符合公共利益的征地申請不予批準。加強對政府行政權力的規制,強化行政程序法,控制政府的自由裁量權。

3.2 改善土地交易機制①提倡民主議定,凡是由集體統一組織流轉的,其流轉期限、租金的確定,必須經當事人的同意后方可進行。②通過有關部門監督流轉合同,即流轉雙方在達成協議并簽訂合同后,須到鄉鎮土地承包合同管理部門辦理備案手續,加以確認,接受管理和監督。③建立流轉經營主體準入機制,對規模經營主體的資信情況、經營能力、項目的可行性等進行審查。逐步建立以市場為導向的土地流轉價格機制,加強對農用地的分等定級工作,保障流轉市場規范、有序。

3.3 完善土地流轉過程中管理部門的職責建立更加完善的土地流轉工作管理機構,并明確其在宣傳政策、協調利益、規范程序、調處糾紛、溝通信息以及建立臺帳等日常管理方面的職責要求。建立土地流轉服務體系。

參考文獻:

[1]劉彥隨.中國土地資源可持續利用與新農村建設研究[M].重慶:西南師大出版社,2008.

[2]黃敏秋.土地流轉與農民權益保護研究―基于土地制度的分析[J].產業與科技論壇,2009(8).

[3]張曉云,楊俊.我國農村土地征用過程中地方政府責任探析[J].河南工業大學學報(社會科學版),2009(9).

第5篇：農村集體土地法范文

農村集體土地提前補償安置法律建議

提前補償安置與一般的補償安置區別在于：一是制定政策的主體不同，提前補償安置是由地方政府探索出的新模式；二是補償安置的方法和時間不同，提前補償安置將補償安置工作提前，利于縮短用地取得時間；三是補償安置的對象不同，提前補償安置的對象為因建設國家、省市重點項目、基礎設施或民生工程而被征地的農民；四是實施的空間范圍不同，目前提前補償安置僅在少數城市獨立實行，并未形成全國性政策。

農民土地征收的立法和相P文獻不在少數，而關于提前補償安置政策的不僅立法不夠完善，相關文獻資料也是少見，有關農村集體經營性建設用地入市的法律調整和法治保障的研究成果極少，因而此政策的法理基礎缺少力度。

對此提出以下建議：

一、限定提前補償安置適用范圍

限定提前補償安置適用范圍，按照《南京市轉變土地利用方式創新試點方案》，適用范圍為“國家、省、市重點工程、重大基礎設施、能源交通等項目”。超出上述范圍的項目，則規定不能以市政府辦文單或會議紀要的形式啟用集體土地提前補償安置政策，建議各區政府作為提前補償安置實施主體，與村集體和農民在自愿協商的基礎上，先行簽訂補償安置協議，引導農民自愿退出土地。土地在沒有被用地單位使用之前，不改變其用途和性質，即仍由農民耕種，不能丟荒，不能搞任何建筑物。如果建設需要用地，仍按法定程序報批和辦理手續。也可以借助南京市推行的農村土地綜合整治平臺，引導農民自愿退出土地。土地在沒有被用地單位使用之前，不改變其用途和性質；如果建設需要用地，仍按法定程序報批和辦理手續。

通過“區別對待、分類指導”，既明確了提前補償安置項目的實施范圍，又能為提前補償安置政策做出相應的補充和配合，從而真正有效地將提前補償安置實施項目范圍嚴格限定在“國家、省、市重點工程、重大基礎設施、能源交通等項目”上。

二、規范提前補償安置實施程序

規范提前補償安置實施程序，提前補償安置政策的實施需要受到嚴格的程序規范，各政府部門應嚴格把關。

首先，區政府提出提前補償安置實施工作申請，提交相關材料，主要包括用地單位、建設項目、用地范圍以及提前實施的理由；其次，國土管理部門對申請材料進行審核。對于符合提前實施條件的項目，則提交市政府申請下發市政府辦公廳辦文單或擬定市政府會議紀要，啟用集體土地提前補償安置政策，與村集體簽訂補償安置協議。土地在沒有被用地單位使用之前，不改變其用途和性質；如果建設需要用地，仍需按照法律規定的“征地報批”、“征地批后實施”等要求的程序報批和辦理手續。對于不符合提前實施條件的項目，則退回區政府的申請材料，區政府可通過農村土地綜合整治平臺或與農民協商自行實施；但是，土地在沒有被用地單位使用之前，不改變其用途和性質；如果建設需要用地，仍需按照法定程序報批和辦理手續。

三、建立提前安置的救濟方式

我國法律對被征地農民安置爭議解決機制的規定并不完善，導致被征地農民告狀無門，導致征地問題無法轉變成法律問題，從而演變成社會問題，最后變成政治問題。實踐中，有的被征地農民選擇沖進政府大樓自殺等方式來顯示自己的不滿，這些問題的解決需要建立一套高效的征地爭議解決制度，并通過法律來完善。

（一）完善爭議解決機制的法律規定

我國土地管理法及相關法律規定，當農民與政府之間就安置制度產生爭議的時候，農民可以通過、調解、行政裁決和訴訟等途徑維護自己的權利。雖然很多爭議可以通過解決，但是的答復沒有約束力，更沒有強制力，因此并沒有成為制度化的法律救濟途徑。調解的前提是雙方達成協議，調解不具有法律效力。行政裁決的裁決者是政府，政府還是土地征收政策的決定者，因此行政裁決的公平受到大家的質疑。法律對政府裁決的效力也沒有做出明確規定，因此存在到底是終局裁決還是允許復議或者訴訟的爭議。新的土地征收法應當對征地爭議的解決作出明確規定，行政裁決方面對行政機關內部監督機制進行完善，行政復議方面完善被征地農民的利益訴求保障機制。新的土地征收法應當對征地補償爭議和征地安置爭議進行區別規定。規定征地補償爭議解決采用“第三方評估和司法判決”的模式，可以維護社會公平。規定征地安置爭議解決采用和人民調解，可以充分體現農民的想法，尊重農民的選擇，這樣才能共同實現農民和政府的利益。

（二）建立專門的土地裁判機構

我國地方人民法院根據《土地管理法實施條例》的規定，對當事人因征地補償標準爭議向人民法院提出的訴訟，一般都不予受理或受理后駁回，將批準征收土地的人民政府的裁決作為法院審理征地補償標準爭議案件的前置程序。

對法國、美國、日本、加拿大等國家的土地征收爭議進行研究發現，這些國家所有土地征收方面的爭議都可以得到法律救濟，至少都可以提訟，這些國家的征地爭議解決機制存在一些共同點，值得我們借鑒。第一，各國都有專門的機構（委員會或裁判所）解決土地征收的爭議。解決爭議的機構相對獨立，而且采用正規的聽證程序，相當于一個簡易法庭。如果征地當事人對裁決的結果不滿意，針對法律問題可以向法院提訟。第二，各國負責解決征地爭議的都是專業人士。如英國的裁判員都是征地爭議領域中的專家，一般都具有律師資格，加拿大和日本的土地賠償委員會委員都是由長期從事本專業工作、具有豐富經驗的人擔任。

我們應該借鑒國外的征地爭議解決經驗，建立專門的土地裁判機構來解決征地爭議，該機構與勞動爭議仲裁類似，現階段土地裁判機構應當設立在省級國土資源部門內，慢慢地再從國土資源部門獨立出來，最終成為不受其他行政部門領導的獨立機構，土地裁判機構作出的裁判具有法律效力。這樣就可以消除公眾對政府集行政裁決權與土地征收政策決定權于一身而產生的對公正的質疑。土地裁判機構類似于仲裁委的運作，裁判員由爭議雙方當事人各自挑選。土地裁判機構不僅可以受理行政爭議，也可以受理行政爭議。

綜上所述，應當制定一部單獨的征地安置法律，新的征地安置法律明確被征地農民安置與補償的制度的差異，完善被征地農民安置的實施主體，構建農村征地安置監管體系，應當完善被征地農民的安置法律程序和被征地農民安置爭議解決法律機制，幫助被征地農民解決安置問題，維持其長遠生計，真正保障被征地農民的基本權利。

四、建立集體土地提前補償安置的反饋機制和溝通機制

（一）建立集體土地提前補償安置實施情況的分析反饋機制

集體土地提前補償安置項目實施情況定期分析反饋機制是國土管理部門對一段時期區域內提前實施項目的數量、涉及土地面積、分布、實施過程中遇到的困難以及問題等進行統計分析，及時向黨委、政府的決策反饋作用到征地“辦文單”的簽發和項目規范實施過程中。做好集體土地提前補償安置項目實施情況統計和分析工作、編制集體土地提前補償安置項目實施社會穩定風險評估報告以及匯報和建議工作。

（二）構建與被征地農民的服務溝通機制

隨著農民權益保護思想的深入貫徹和征地補償標準的逐漸提高，農民對征地補償的期望值越來越高，農民的補償期望與實際補償款有較大差距，難免使被征地農民在心理上產生“相對剝奪感”。為了獲得更多的補償，一些被征地農民通過方式，要求政府信息公開并出示征地批文，他們找準了集體土地提前補償安置項目的缺陷，使得政府部門處于相當被動的地位。但是滿足這些人的不合理補償要求并不是解決集體土地提前補償安置項目問題的有效途徑，因為這不符合現行的征地補償政策和補償公平的原則。鑒于此，建議建立被征地農民的服務溝通機制，即在遵循相關補償政策的前提下，與被征地農民進行充分溝通，進行心理疏通和安慰，充分了解其困難和訴求，努力在安置、就業等方面提供便利，積極促進“和諧征地”。

五、結語

在我國土地資源愈來愈緊張而用地需求高漲的形勢下，農村土地征收儼然成為不得不深思的問題，而之前已有的土地征收立法及政策并不盡然符合效益原則和公平原則，故而提前補償安置政策的推行、試行及改進就成為必然。在南京市等地提前補償安置政策已取得矚目的成果，但同時不得不承認帶來了諸多新的問題。另一方面，隨著農民權利觀念的進步，其權利訴求亦必然增多，向農民提供更全面更公平的司法救濟便也成為重中之重。如何完善《土地管理法》和《行政訴訟法》，平衡公共需求和農民利益、如何依法客觀處理農民的事件、征地后如何完善補償安置措施將成為相關政府在土地征收過程中的重點工作。

參考文獻：

[1]任浩.征地制度中地價補償標準的研究[D].北京：中國農業大學，2003-06-01.

[2]鄭財貴，朱玉碧.失地農民幾種主要補償安置方式的比較分析[J].中國農學通報，2006，22（7）.

第6篇：農村集體土地法范文

 

根據中央、省、市的統一部署，為全面推進我區農村集體土地確權登記發證工作，區政府決定召開今天的會議。剛才，朱區長向各鄉鎮、白塘街道頒發了《**區農村集體土地確權登記發證工作目標責任書》，志堅局長對我區農村集體土地確權登記發證工作作了具體部署，希望大家明確時間節點，認真抓好落實。下面，我再講六點意見：

一是要提高認識。**市長在市三屆人大一次會議上提出，要“加快推進農村集體土地確權登記發證工作，穩妥推進城鄉建設用地增減掛鉤和農戶宅基地有償流轉改革試點”。應該說，加快推進我區農村集體土地確權登記發證工作，不僅是維護全區農民利益，促進農村社會和諧穩定的現實需要，同時也是落實最嚴格的耕地保護和節約用地制度，提高土地管理和利用水平的客觀需要。要站在貫徹落實科學發展觀、切實保護廣大農民群眾合法權益、推動我區經濟社會跨越發展的高度上，充分認識此項工作的重要性。

二是要明確任務。農村集體土地確權登記發證工作包括農村集體土地所有權登記發證，農村集體建設用地使用權登記發證和宅基地使用權登記發證，簡稱“三權”登記發證。我區農村集體土地確權登記發證的工作目標是：在全面查清每宗集體土地權屬、界址面積和利用狀況等基礎上，建立健全城鄉一體化的地籍調查數據庫及信息管理系統。農村集體土地所有權登記發證工作要確權到村小組一級，201*年底，必須完成全區923個村小組和鄉鎮集體所有土地的確權登記發證工作，201*年9月之前，完成33平方公里的農村集體建設用地使用權確權工作和32391戶農戶宅基地的登記發證工作。201*年底，建立健全農村地籍信息系統，實現確權登記發證成果的信息化管理，并逐步實現土地登記資料的網絡匯交、動態管理、網上查詢，提高地籍管理和社會化服務水平。

三是要統籌協調。各鄉鎮要成立相應的農村集體土地確權登記發證工作領導小組和辦公室，在區農村集體土地確權登記發證領導小組統一指揮下，積極部署，主要領導負總責、親自抓，要從鄉、村、組抽調精干人員，迅速開展工作。要參照試點鄉鎮工作經驗，穩妥推進，統籌安排時間，及時開展本行政區域內的集體土地確權登記發證工作。各成員單位要按照各自的分工要求，積極配合，有效開展工作。

四是要注重宣傳。開展農村集體土地確權登記發證工作，既是一次農村土地管理的全面清理過程，又是一次政策法規的宣傳教育過程。要切實將涉及到農村集體土地確權登記發證工作的政策法規和現實意義宣傳到位，深入民心，爭取廣大農民和社會各界的積極支持與配合。

五是要落實保障。各鄉鎮要按照財政部和省、市、區政府的規定要求，確保農村集體土地確權登記發證工作所需經費足額到位，確保我區農村集體土地“三權”登記發證工作的正常進行。

第7篇：農村集體土地法范文

關鍵詞：小產權房；所有權缺失；土地征收

中圖分類號：F301 文獻標識碼： A文章編號：1671-1297（2008）10-119-02

近年來，隨著我國城市房產價格的不斷上漲，房地產投資熱不斷升溫。大城市郊縣農村集體經濟組織開始大量修建商品房出售給城市居民，農民從中獲取相當收益。由于在農村土地上修建商品房沒有依法進行土地所有權的轉換，建房的農村集體經濟組織沒有向國家繳納土地使用費，導致這些商品房價格較城市商品房價格低好多，購買者蜂涌而至，農村建商品房現象開始蔓延；另一方面，這些所謂的商品房用地沒有進行土地所有權的轉換，房屋所有人無法獲得房產證和土地使用權證，從而出現了眾多的所謂“小產權房”。這種現象的出現對我國現行法律制度提出了挑戰，使得國家土地管理部門陷入兩難困境：一方面，這些房屋建在農村集體所有的土地上，按照我國現行法律制度的規定，這是違法的。依據有法必依和執法必嚴的原則，這些房屋必須拆除；另一方面，由于這種現象在全國大中城市是一種比較普遍的現象，如果真的依法全部拆除，必將給社會財富和農村集體經濟組織以及房屋所有人造成重大經濟損失，從而形成新的社會不穩定的根源。

如何破解這種兩難的困境，理論界與管理部門紛紛提出不同的見解，這些見解歸納起來主要有兩種意見：一種觀點認為，既然小產權房是違法行為的產物，依據有法必依的原則，對這種違法行為必須予以取締，不能以這種現象具有普遍性以及法不罰眾為由而任其存在；另一種觀點則認為，為了不給社會財富造成損害、給農村集體經濟組織和農民造成經濟損失，應當有條件地承認之前的小產權房合法。同時加強管理，以防這種現象再出現。筆者認為：上述觀點不妥。因為上述觀點既未從根本上厘清導致小產權房現象出現的原因，又不能從根本上杜絕這種現象的出現。所以，為了保持法律的嚴肅性，同時更有效地維護農村集體經濟組織和廣大農民的經濟利益，從根本上解決小產權房問題，必須首先厘清導致小產權房現象出現的原因。

導致小產權房現象出現的原因從大的方面看主要有兩個：其一是經濟上的原因；其二是法律上的原因。

經濟上的原因除了房地產投資熱的帶動、廣大購房者期望以低廉的價格購房等待升值，然后獲得較大回報等原因以外，其中一個根本的原因是我國土地征收補償金太少。根據有關資料顯示，在全國范圍內，土地征收中用于補償農民損失的補償金只是同期國家土地出讓金的百分之五。過低的土地補償金一方面大大降低了土地征收的成本，鼓勵了各個地方政府的土地征收行為，使得我國農業用地面積不斷縮小，嚴重威脅我國糧食安全。另一方面，過低的土地補償金嚴重侵犯了農民的經濟利益，農民為了維護自身經濟利益，于是在自己的土地上建設商品房出售，從而獲得遠遠高于補償金的經濟回報。

法律上的原因主要有：1、農村集體土地所有權的缺失。這種缺失主要體現在：其一是權利主體的缺失。根據我國民法通則和物權法的規定，農村土地所有權的所有人是農村集體經濟組織。但是，上述法律沒有明確農村集體經濟組織究竟是指誰。由于法律規定的不明確，造成農村土地所有權的權利主體在法律規定上存在，在實踐中缺失。這種缺失帶來的最大消極后果是當農村集體土地所有權受到侵犯時，沒有明確的權利主體來維護所有權。其二是農村土地所有權權利主體權利的缺失。根據財產所有權的一般原理，財產所有權的內容應當包含占有、使用、收益和處分等權能。但是根據我國現行法律的規定，農村集體土地所有權人在行使處分權時是受到嚴格限制的。這種限制體現在：首先，農村集體土地所有權只能通過由國家征收的形式出讓給國家。除此以外，農村集體土地所有權不得出讓。其次，土地使用權也不得任意出讓。除了荒山、灘涂等土地用于農業生產目的可以有償出讓給非農村集體經濟組織成員以外，其他的土地使用權不得出讓給非農村集體經濟組織成員。這樣的制度安排其初衷是為了保護農民的根本利益，防止農民土地的流失導致農民生活無著。但是另一方面也確實導致農村集體土地所有權內容的缺失。正是這樣一些缺失使得農民在城市化的進程中不僅不能充分享受城市化的成果，反而要為城市化付出新的犧牲。在現有的土地法律體制 下，農民為了維護自身的利益，能夠享受城市化的成果，只得突破現行法律制度，冒著違法的風險建設商品房出售。而這些商品房由于不能取得房產證和土地使用權證，于是在我國出現了所謂小產權房現象。2、土地征收法律制度的缺陷。我國法律一方面規定保護農村集體土地所有權，另一方面又規定國家為了公共利益的需要可以對農村集體土地行使征收權。這種制度安排從形式上看應當是沒有問題的。但是，由于征收行為具有強制性和單方性，國家征收權一旦行使將會導致土地所有權的轉移，給土地所有人造成重大損失。所以，對土地征收權行使的前提條件、土地征收后應當如何補償以及土地征收中農民的話語權等問題，法律必須明確規定。然而，上述問題在我國現行法律中并沒有嚴格明確的規定，從而使得征收權的行使容易而且成本低廉。農民在土地征收過程中處于絕對弱勢地位。為了對抗濫用征收權的現象，農民在其土地上開始建房出售，小產權房現象出現了。

盡管導致小產權房現象的出現有經濟和法律兩方面的原因。但實質上上述原因本身也在互相影響，互為原因：農民為了經濟利益用建設小產權房的行為企圖突破現行法律的規定；而現行法律制度的使得農民的經濟利益不能得到有效的保護。在上述原因中，法律制度的缺陷是根本的原因。所以，要解決小產權房現象必須從解決法律制度的缺陷著手。

一、完善農村土地管理法律，明確農村集體土地所有權的權利主體

根據我國現行土地管理法的規定，農村村民委員會代表農村集體經濟組織行使農村集體土地所有權。這一規定似乎明確了集體土地所有權的權利主體，但是這一規定與我國農村土地所有權權利主體的現實狀況不符。農村的現實狀況是，村民委員會無論是對內還是對外都不是集體土地所有權的權利主體。實際上是村民小組在行使著土地所有權。正是法律上的規定與現實不符，導致集體土地所有權權利主體的缺失。所以，應當修改現行法律規定，明確規定農村集體土地所有權的主體為村民小組。這既符合農村的現實，又符合農村集體土地所有權建立的歷史，從而解決農村集體土地所有權主體缺失的問題。進而為小產權房問題的解決提供制度上的條件。

二、 完善農村集體土地所有權的權利內容

依據我國現行法律的規定，農村集體土地所有權的轉讓是受到嚴格限制的，農村集體經濟組織對其所有的土地沒有處分權。這種制度安排盡管對農業用地的安全有一定的意義，但是，其缺陷也非常明顯。它導致土地這一最大的存量資產不能發揮最大的效能，不能為農業的發展和農民生活的改善發揮應有的作用，反而為侵犯農民利益大開了方便之門，也不能從根本上保證農業用地的安全。所以，必須修改現行土地管理法律制度，一方面賦予農村集體土地所有權以完全財產所有權的內容，另一方面嚴格保護農村集體土地所有權。只有農民的合法利益得到法律的有效保護，農民才不會冒著違法的危險去建設小產權房，從而才能從根本上杜絕小產權房現象。

三、完善土地征收法律制度

我國現行法律規定，為了公共利益的需要，國家可以對農村集體土地行使征收權。這種制度安排對于實現社會公共利益是非常必要的。但是，國家征收權的行使會導致農民合法權益的喪失，社會公共利益的實現是以犧牲農民合法權益為代價的。所以，為了實現公共利益與農民合法權益的平衡，法律應當明確規定公共利益的范疇和土地征收后充分合理地補償農民的損失。然而，我國現行法律既沒有明確規定公共利益的范疇，又沒有合理充分地補償農民的損失。正是現行法律制度上的缺陷，導致土地征收過程中地方政府任意擴大公共利益的范疇，輕易行使土地征收權，嚴重侵犯農民的合法權益。另一方面，由于土地征收中補償費用低廉，這為地方政府濫用打開了方便之門。這種現象的出現既無法保障農業用地的安全，直接導致我國耕地面積銳減。根據國家統計局資料，從1997年到2006年我國耕地面積減少了1億2千萬畝，嚴重威脅我國的糧食安全。同時，土地征收權的濫用嚴重侵犯農民的合法權益，嚴重影響“三農”問題的解決。所以，小產權房問題的解決必須從完善土地征收法律制度開始，嚴格限定公共利益的范疇，同時，對由于土地征收給農民造成的損失給以充分合理的補償。只有這樣，才能從根本上解決小產權房問題。

參考文獻

第8篇：農村集體土地法范文

一、現實中農村集體土地使用權的流轉已普遍存在

近幾年，隨著城鎮國有土地使用制度的改革、城市化進程的加快，農村集體土地特別是城市規劃區內的農村集體建設用地的使用權價值和資產價值越來越顯現，交易活動越來越頻繁，具體表現在：(1)農村集體組織以集體土地使用權作價入股、聯營的方式興辦鄉鎮企業；(2)鄉鎮企業間的兼并、合并、重組和股份制改革而發生使用權人變化；(3)因農業結構調整，致使農村土地承包經營權發生轉移；(4)近郊農民的宅基地以出租、抵押、轉讓而使得使用權人發生變動。現實證明，農村集體土地使用權的這種轉移已普遍存在并且符合市場經濟的客觀需要。

現行的土地法律和政策對于農村集體土地使用制度特別是集體建設用地使用有較多限制，行政干預也多，但一味的禁止和限制而忽視客觀存在的實際要求，不但難收實效，也對市場經濟的發展不利。在當前市場經濟發展日趨成熟的條件下，正視農民集體土地所有權，推行集體土地有償使用制度的改革，建立健全農村集體土地使用權合理、規范的流轉途徑已迫在眉睫，需要在法律法規和政策制度方面予以創新。

二、集體土地使用權“流轉”中存在的問題

現行的法律制度在確定農村集體土地所有權的權力內容的行使上有明顯的不完全性。如在集體土地使用權方面，規定集體土地只能用于農業生產或農民宅基地建設、光辦鄉鎮企業或者鄉(鎮)村公共設施、公益事業，而對能產生巨大經濟效益的房地產開發經營活動，法律明令禁止。在對集體土地建設用地的使用上，《土地管理法》也做了如下規定：“農村集體土地所有的土地使用權，不得出讓、轉讓或出租用于非農建設，但是符合土地利用總體規劃，并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形，致使土地使用權依法轉移的除外。”造成實際操作性差。在收益權方面，由于集體土地不能直接參與市場經營活動，如房地產開發，使得農村集體組織喪失了這部分土地收益，農村集體經濟實力難以壯大。此外，由于國家征地的強制性，集體土地所有者在如何處分自己土地時缺乏地位。

高新區處于城市規劃區范圍，其外環生態圈以北區域處于城郊，具有良好的基礎設施和投資環境區位優勢，是高新區鄉鎮企業主要分布區域，也是集體土地建設用地產生流轉的主要區域。分析高新區集體土地使用權“流轉”現狀，存在以下問題：第一、產權關系不明晰，使用權“流轉”難以規范。表現為農村集體經濟組織內部的產權關系不明晰，村民小組與村民委員會法律關系不明確，權力主體行使上較模糊；土地與地上建筑物分屬不同的主體，即農民集體組織將土地租賃給企業使用，地面建筑物、構筑物由企業自建或與本村集體組織聯合修建。這就造成在產權關系上由多個法人實體共有，一旦發生經濟糾紛或因企業倒閉破產，各方利益難以得到保證。這也是農村集體土地建設用地使用權不能合理規范流轉的重要原因。第二、管理不到位，土地利用率低下。由于特殊的歷史原因，即高新區是在老區基礎建設新區，所以對原有鄉鎮企業用地難以從源頭上做到統一規劃、合理布局。對新增的鄉鎮企業用地雖然明確規定到規劃的鄉鎮企業工業園中發展，但由于種種利益關系難以完全做到，致使違法占地行為履禁不止。第三、閑置土地處置難。鄉鎮企業一旦經營不善，停產倒閉后，因債權債務關系使本集體經濟組織難以收回出租的土地，或收回后又難以及時出租等，造成建設用地閑置，存量土地不能有效利用。第四、城市化步伐加快，農村集體經濟發展受到制約。隨著高新區城市化進程的加快，致使規劃區內農村集體經濟和鄉鎮企業的發展受到限制，被拆遷的鄉鎮企業難以新“占地”進行發展，造成農村集體經濟組織經濟總量的減少。由于受到市場機制的調節和政府征地資金的限制，對農民的就業安置以及對農村集體經濟組織的財產補償難以從根本上解決農民失去土地后的經濟來源和基本生活保障。



此外，由于現行法律對農村集體土地所有權主體的設定概念模糊，“農民集體”沒有明確的法人代表，在行使具體權力時，作為所有權人的農民集體的真實意愿難以得到真正體現，使一些村、組干部利用其地位，充當所有權代言人，為自己牟取利益。在收益分配上，由于沒有完善的制度，村務難以真正公開，一些村、組干部利用制度缺陷侵占了大多數農民的利益。上述現象的存在已嚴重阻礙了農村集體土地使用制度的深化改革。

三、對農村集體土地使用權流轉的思考

1、在法律和制度方面進行創新。農村集體土地所有權的不完全性從根本上講是國家意志在立法上的表現。它體現了國家對土地資源以及土地市場的壟斷。但壟斷是不宜于市場經濟發展的。因此，在當前社會主義市場經濟條件下，應在法律上重新確立集體土地在各項權力上的內容和賦予更完善權力行使能力，在倡導國家在土地市場占主導地位的同時，將集體土地使用權納入有形的土地市場。這些都有待于在法律規范、政策制度方面進行創新。

2、科學的界定農村集體土地所有權主體，在此基礎上建立嚴謹的組織結構和明晰具體的產權形態、完善的收益分配制度，這是推行農村集體土地“資產化、產業化”政策的前提，是農村集體土地有償使用、合理流轉的前提。

3、對農村集體土地推行“資產化、產業化”制度，實行“公司化、企業化”管理模式。壯大農村集體經濟實力，對集體土地實行資產化、企業化，有利于農村經濟的總體發展，有利于緩解因征地拆遷帶來的社會矛盾和社會問題，使農民的現實利益和長遠利益有保障。從而，從根本上給農村經濟組織和廣大農民相對穩定的出路。

第9篇：農村集體土地法范文

農村實行土地承包經營制度以后，土地所有權與使用權逐漸分離，使用權成為相對獨立的財產權轉到了農民個人手中，集體統一經營變成農戶分散經營，但土地所有權仍然保持著所形成的格局，即仍歸集體所有。[1]盡管集體土地所有權的主體是農民集體，但農民集體沒有一個人格化的組織彰顯其主體地位，并且國家對集體土地所有權的限制過嚴，從而導致現行集體土地所有權制度出現了主體虛位、權能殘缺及效力不強等一系列弊端。

集體土地所有權主體虛位是指農村集體土地所有權的主體在法律上徒有虛名的狀況。根據《土地管理法》的規定，集體土地所有權的主體是鄉(鎮)農民集體、村農民集體或村民小組農民集體。但集體是一個抽象的概念，其內涵模糊不清。從現實情況來看，農民集體自創立以來一直缺乏明確和健全的組織機構，無法形成自己獨立的意志，作為農民集體的成員不能通過法定程序行使自己的權利，其實質上形同虛設。[2]由于所有權主體不明，集體所有成了既非法人所有、又非集體成員個人共有的高度抽象化了的懸空狀態所有，集體成員缺乏對土地的有效介入和控制，從而造成農民利益得不到有效保障。

所有權是民事主體依法以占有、使用、收益、處分等方式對其物所享有的全面支配的權利。[3]土地所有權是一種特殊的財產權，但仍具有財產所有權的基本特性。然而，我國法律通過土地規劃、用途管制、建設用地行政審批、土地征用等制度過分限制了集體土地所有權的行使，使其成為一種權能不完全的所有權。首先，使用權殘缺。集體所有的土地只能用于農業生產，而對于房地產等有巨大經濟效益的用途則嚴格禁止。其次，收益權殘缺。一方面由于農地受到土地用途管制原則的限制只能用于農業生產，其收益大為降低；另一方面國家通過低價征購農產品拿走了大量土地收益。最后，處分權殘缺。[4]集體土地不得出讓、轉讓、抵押、出租用于非農業用途，其土地發展權被剝奪。法律的過多限制與政府的過多干預造成了集體土地所有權權能殘缺和權利行使方式單一，降低了土地價值，削弱了土地的融資功能，不適應農村經濟多元化發展的需要。

二、變革集體土地所有權制度的理論創新

我國現行集體土地所有權制度由于弊端明顯，改革已勢在必行，但是在徹底變革的風險與利益無法預測時，以任何暴風驟雨式的運動來改變集體土地所有權的做法不僅是不可取的，而且是危險的。[5]因而需要按照改革穩定穩妥的要求，把我國的特殊國情與傳統民法理論結合起來，在創新的基礎上指導集體土地所有權制度的重構。筆者認為，創立不可分共同共有土地權利制度切實可行，它符合我國當前國情的需要。

我國的集體土地所有權是一種類似于總有而獨具特色的所有權形態。[6]總有是指多數人結合而不具有法律上人格的共同體，以團體資格對特定之物享有所有權，其成員享有收益利用權的制度。這種制度會產生主體模糊的現象。任何一種權利必須和一定的明確的主體相結合，權利的存在方有意義。因此，集體土地所有制應變革為一種權利主體明確的特殊共有——不可分共同共有。

共同共有是指兩個或兩個以上的人基于某種共同關系，而共同享有某項財產的所有權[7]；或者因一定原因成立共同關系之數人，基于其共同關系，而共享一物之所有權者謂之共同共有[8]。

不可分共同共有是指兩個以上的權利主體，基于某種共同關系或法律規定，對于同一項特定財產不分份額且不能分割，但平等地享有占有、使用、收益和處分的權利。其特征是：所有權是一個，而不是多個；共有關系的主體即所有人不具有單一性，是兩個以上；依據共同關系或法律規定而發生；客體是同一項特定財產；財產不分份額且不能分割；權利主體對財產平等地享有占有、使用、收益和處分的權利。創立不可分共同共有的意義在于：

首先，它有利于穩定農村土地關系，維護社會主義公有制。公有和私有的劃分標準有二：其一是從所有權的主體劃分，若權利主體是個人，則屬私有，權利主體是多人，則屬公有；其二是從財產權利的性質劃分，若財產屬于公共需要和公益目的，則屬公有，反之為私有。[9]我國衡量公私的標準是前者，那么集體土地由一定社區范圍內的成員共有就沒有改變社會主義公有制的性質。并且這種特殊共有的財產不能分割，可以長期存在，沒有必要擔心私有化的產生。

其次，它明確了集體土地所有權的主體，有利于農民利益的保護。現行的集體土地所有制是一種團體所有，集體作為單一主體享有所有權，農民個人不享有所有權。變革為不可分共同所有，集體土地的權利主體是每一位集體成員，農民對集體土地擁有的是明確的所有者權利，農民享有的土地使用權是所有者行使的自物權，而不是基于承包合同基礎上的用益物權。這樣，農民土地權利的保護就更有據可依，從而不會出現像征地補償款留于集體而農民無法享有的情形。

再次，它有利于用物權制度規范土地權利，促進市場經濟的發展。市場經濟是資源配置的高效率機制，其要求主體特定，權利明確。不可分共同共有土地權利制度可基本滿足市場經濟發展的要求。盡管在我國當今社會制度下，土地所有權不得買賣，但是，我們可以將土地使用權作為一項獨立的可交易的財產權，利用物權法加以改造，通過土地使用權在一定年限內的出讓、轉讓、出租、抵押、折價入股等多種方式，參與市場流轉，讓其發揮土地所有權的功能，從而達到推動市場經濟運作、促進生產力發展的目的。

三、不可分共同共有：走出集體土地所有權變革困境的最佳選擇

當代中國，在農村集體土地所有權制度的變革問題上，無論是實行農村土地私有化、國有化、股份化，還是國家、集體、個人三者所有并存，都因為存在各種各樣的缺陷而不足取。于是在承認農民既得利益和保持農村社會安定的前提下，選擇不可分共同共有方案是符合我國人多地少基本國情的最佳選擇。改革的初步設想是：

1.明確集體土地的權利主體。農民集體所有就是一定社區范圍內的農民共同所有。對于土地這一特殊財產，規定為不可分共有財產，集體土地所有權主體是集體經濟組織內的每一個成員。這樣，農民個人對集體土地就享有了共有權，農民成了土地的主人，對土地平等地享有占有、使用、收益和處分的權利。

2.健全行使共有財產管理權的組織機構。雖然集體土地所有權的權利主體是集體經濟組織內的每一位成員，但對于共有財產必須有一個健全的組織機構來行使管理權。在民主選舉、民主決策、民主監督、民主管理的基礎上改革原有的集體經濟組織或農村自治組織不失為一條捷徑。根據各地實際，在尊重農民自的前提下可以選擇村委會或村民小組作為管理機構，法律應承認其為一個獨立的民事法律主體。在這種管理體制中，集體成員當然享有參與決策的權利與選任和罷免管理人員的權利。對于任何組織或個人侵害集體成員利益，法律應賦予被侵害者訴權來保障其合法權利。

3.完善集體土地所有權的權能和權利行使方式。集體所有權與國家所有權在法律上地位是平等的，具有所有權的全部權能，集體土地使用權應同樣可以進入市場流轉。農民作為享有共有權的集體成員應享有永久性的土地使用權，而不是有期限的承包經營權。我們應考慮在國家統一的監管體系下，開放集體土地一級市場，允許集體土地使用權自由流轉，發揮土地的市場價值，使其進入市場優化配置的軌道，從而促進農村經濟發展。

4.限定集體土地的公法義務。傳統民法認為所有權人對其財產享有充分自；在現代社會，立法指導思想由個人本位向社會本位轉變，社會利益作為一種價值載體被引入所有權制度，所有權承擔一定的公法義務也就成為必然。但這種義務必須合理適度，否則所有權人的利益會受到嚴重傷害。集體土地所承載的公法義務主要是：保證用于農業用途的基本農田保護區內的耕地面積不減少，確保國家糧食安全。因此，必須對集體土地重新規劃分類。筆者認為集體土地應該規劃為：(1)基本農田用地，(2)宅基地與公益事業用地，(3)資源性土地(包括草原、林地、水面、礦藏地)，(4)經濟發展用地。荒山、荒坡、荒溝、荒灘、自留地、自留山以及沒有劃入基本農田保護區的其他少量耕地應劃入經濟發展用地，賦予農民“土地發展權”，可以用于

二、三產業，幫助農民脫貧致富。對于土地轉讓因區位優勢而獲得的巨大利益，可以征收一定比例的社會保障統籌基金用于全國農村醫療、養老等社會保障事業，以平衡不同地區的利益差別。

5.改革土地法律管理體系。當前，我國的土地法律管理體系是一種以行政管理為主，而不是以保障土地權利人的權利為核心的法律體系。這與土地集體所有的現實不符。實際上，土地法律管理體系應是一種綜合法制體系，國家的管理應主要集中在基本農田保護以及國家因公益目的對集體土地征收征用與環境保護上，而對于集體土地的處分，除要求遵守城鄉規劃外，要基于國情給予合理引導。同時法律必須明確，政府應以指導、扶持、服務農業和農村的發展為其主要經濟職能，杜絕政府對集體土地利用的不當干預，把政府的管理轉到宏觀調控上來。

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