房地產(chǎn)評估公司管理辦法精選(九篇)
前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房地產(chǎn)評估公司管理辦法主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。
第1篇：房地產(chǎn)評估公司管理辦法范文
關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；公允價值；評估
中圖分類號：F233 文獻標識碼：A 文章編號：1674-7712 （2013） 22-0000-01
《會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》首次將投資性房地產(chǎn)作為一項新的資產(chǎn)予以確認，并引入了公允價值計量模式。如果會計上選擇了公允價值計量模式，關(guān)鍵就是在這個基礎(chǔ)上定量。我國投資性房地產(chǎn)市場剛剛進入加速發(fā)展階段，采用新會計準則中的公允價值計量屬性對投資性房地產(chǎn)價值進行計量和評估，關(guān)鍵是怎樣確定投資性房地產(chǎn)的公允價值？筆者認為應(yīng)采取以下對策。
一、完善配套制度建設(shè)，保證公允價值計量客觀有效
從我國目前情況看，中國資產(chǎn)評估協(xié)會雖然制定頒布了《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》和《以財務(wù)報告為目的的評估指南（試行）》，財政部頒布了《資產(chǎn)評估機構(gòu)審批和監(jiān)督管理辦法》（財政部令第64號）等規(guī)定，規(guī)范了企業(yè)采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的行為和方法，規(guī)定了資產(chǎn)評估機構(gòu)審批和監(jiān)督管理辦法，但從目前情況看仍缺少完善配套的相應(yīng)制度，建議不斷完善相應(yīng)的規(guī)章、辦法，健全配套的相應(yīng)制度、準則等。
二、建立資產(chǎn)評估的信息服務(wù)系統(tǒng)，服務(wù)于相應(yīng)的財務(wù)報告
目前，許多資產(chǎn)評估是在不存在活躍市場的情況下進行的，很大程度上依賴于評估人員的主觀判斷。因此，大量與評估相關(guān)的信息有助于評估人員做出正確的判斷。所以，利用現(xiàn)代化的設(shè)備和科學(xué)的方法，對信息進行加工整理，建立服務(wù)于財務(wù)報告目的資產(chǎn)評估的信息服務(wù)系統(tǒng)是必要的。建議有關(guān)部門建立行業(yè)統(tǒng)一市場信息數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)和市場信息數(shù)據(jù)庫，向評估機構(gòu)和人員提供高質(zhì)量的信息咨詢服務(wù)，企業(yè)可以充分利用數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)獲取地區(qū)權(quán)威數(shù)據(jù)，使相關(guān)評估人員在進行投資性房地產(chǎn)公允價值評估時，更具有依據(jù)，并能保證評估結(jié)果的公允性。
三、建立健全公允價值評估體系，確保公允價值的真實性
采用新會計準則中的公允價值計量屬性對投資性房地產(chǎn)價值進行計量和評估，筆者認為，首先，政府相關(guān)部門應(yīng)建立一套嚴格的公允價值評估體系，加強對評估工作的監(jiān)督，禁止公司自己出具評估報告，對未披露投資性房地產(chǎn)公允價值評估方法的公司應(yīng)給予處罰。建立有效的專業(yè)監(jiān)督機構(gòu)對評估機構(gòu)的評估實行監(jiān)督的機制。評估機構(gòu)的評估價，可通過信息公示、獨立機構(gòu)審計等方式接受投資者或?qū)I(yè)機構(gòu)的監(jiān)督。其次，由于投資性房地產(chǎn)公允價值評估是以財務(wù)報告為目的，因此必然會受到會計使用公允價值程度的影響，受會計制度約束。這就要求評估師對會計準則有比較透徹的研究，因為資產(chǎn)評估師的職業(yè)素質(zhì)將影響最后評估結(jié)果，所以，必需加強資產(chǎn)評估師的隊伍建設(shè)。最后，加強資產(chǎn)評估機構(gòu)的管理，有關(guān)部門應(yīng)嚴格對評估公司的資質(zhì)進行審查，并對其評估工作予以監(jiān)督，對公允價值確認依據(jù)進行嚴格檢驗，杜絕虛假評估等提供虛假信息的行為，確保公允價值的真實性。
四、明確投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量的前提，評估對象
明確投資性房地產(chǎn)評估方法的針對性或適用性。評估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，必須理解相關(guān)會計準則的要求，與委托方及會計師進行充分溝通，了解其會計核算與財務(wù)報告披露的具體要求與建議。對于投資性房地產(chǎn)公允價值的評估方法，應(yīng)優(yōu)先采用市場法與收益法，當這兩種評估方法不適用時才可以采用成本法等其他方法。當無法準確評估公允價值時，也可以提供公允價值變動區(qū)間等價值分析結(jié)論。對于市場法的應(yīng)用，應(yīng)著重關(guān)注參考交易案例的經(jīng)營業(yè)態(tài)、附帶租約等差異因素。對于收益法的應(yīng)用，應(yīng)著重需注意評估對象資產(chǎn)范圍與租金收入內(nèi)涵的匹配、租金收入與成本項目的匹配、出租收益口徑與折現(xiàn)率口徑的匹配；需關(guān)注租約的詳細條款及約定租金與市場租金的差異等。
五、資產(chǎn)評估中介機構(gòu)應(yīng)有其相應(yīng)獨立性，并建立高度的誠信機制
評估機構(gòu)的獨立性和誠信對評估結(jié)果的可信度影響重大。資產(chǎn)評估機構(gòu)應(yīng)建立高度的誠信機制，評估從業(yè)人員要有實事求是的態(tài)度，嚴格按照評估程序，廣泛搜集國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)章制度，深入實際搜集資料，根據(jù)科學(xué)的方法，認真地進行核實、研究、分析判斷，最終得出經(jīng)得起推敲的評估結(jié)果。獨立性是資產(chǎn)評估服務(wù)的基本特征。評估機構(gòu)和人員要恪守中立原則，堅持獨立自主地做出決定，公正執(zhí)業(yè)，保證其專業(yè)判斷不受影響，保持客觀和公正。
六、完善房地產(chǎn)市場環(huán)境，構(gòu)建公正透明的估價平臺
要想取得投資性房地產(chǎn)的公允價值，需要一個公平、公開、公正的市場環(huán)境，因此構(gòu)建透明的、監(jiān)督機制完善的房地產(chǎn)市場對公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)上的推廣具有重大意義。加速市場化的進程需要政府的大力推動，盡快制定、完善相關(guān)法律法規(guī)，為房地產(chǎn)市場限定規(guī)則。中國證監(jiān)會會計部的《2009年上市公司執(zhí)行企業(yè)會計準則監(jiān)管報告》顯示，從投資性房地產(chǎn)公允價值的確定方法看，有15家上市公司采用了中介機構(gòu)提供的房地產(chǎn)評估價格，8家上市公司參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格確定，1家上市公司按照第三方調(diào)查報告確定公允價值。由此可見，我國上市公司在確定投資性房地產(chǎn)公允價值時，多數(shù)均采用了中介機構(gòu)提供的房地產(chǎn)評估價格。因此國家應(yīng)逐步完善公允價值審計制度，加強對公允價值計量模式的監(jiān)督，比如企業(yè)投資性房地產(chǎn)的評估與企財務(wù)報告的審計不能由相同的會計師事務(wù)所來完成，通過互相監(jiān)督，來保證財務(wù)報告的真實可靠，以滿足財務(wù)報告使用者的需要。
參考文獻：
[1]王文芳.淺析新形勢下企業(yè)投資性房地產(chǎn)評估方法[J].財稅縱橫，2009（3）.
第2篇：房地產(chǎn)評估公司管理辦法范文
《刑法》第二百二十九條本身未明確虛假證明文件的含義，而《最高人民檢察院、公安部關(guān)于公安機關(guān)管轄的刑事案件立案追訴標準的規(guī)定(二)》是對情節(jié)嚴重列舉了幾種情形，也沒有對虛假證明文件的概念進行解釋和說明。在理論和實務(wù)界，對什么是虛假證明文件理解有很大不同。因此，對房地產(chǎn)估價行業(yè)來說，從規(guī)范房地產(chǎn)估價行業(yè)秩序和市場經(jīng)濟的角度來看有必要對何為虛假的證明文件進行研究，從理論和實務(wù)的角度提出切實可行的判斷標準和方法。
一、房地產(chǎn)估價中提供證明文件的范圍
刑法第二百二十九條規(guī)定的提供虛假證明文件對房地產(chǎn)估價行業(yè)而言是指承擔資產(chǎn)評估(其中包括房地產(chǎn)估價)職責的中介組織的人員故意出具、提供各種虛假證明文件。對房地產(chǎn)估價來說哪些是具有證明效力的文件呢?應(yīng)當根據(jù)《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》和《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》對房地產(chǎn)估價機構(gòu)中各自承擔不同的職責范圍進行深入的分析。
《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》第三條規(guī)定房地產(chǎn)估價活動，包括土地、建筑物、構(gòu)筑物等、以房地產(chǎn)為主的企業(yè)整體資產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等各類房地產(chǎn)評估，以及因轉(zhuǎn)讓、抵押、房屋征收、司法鑒定、課稅、公司上市、企業(yè)改制、企業(yè)清算、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)處置等需要進行的房地產(chǎn)評估。人們的一般理解認為房地產(chǎn)估價師評估的價值就一定能在市場上實現(xiàn)，否則就是失誤，要求賠償。實際上，房地產(chǎn)估價是房地產(chǎn)估價人員以專家的身份提供的專業(yè)意見，而不是可實現(xiàn)的價格的保證。當然估價機構(gòu)和人員也不能隨意發(fā)表不負責任的意見。估價可以分為兩種性質(zhì)(根據(jù)意見的用途和作用不同)：一是咨詢性估價(或稱參考性估價);二是鑒證性估價(或稱證據(jù)性估價、公證性估價)。估價報告是給委托人以外的第三方特別是眾多的不特定第三方使用，為委托人向第三方證明或者說服第三方而提供的估價，如為證券發(fā)行、上市和上市公司關(guān)聯(lián)交易提供參考依據(jù)的估價，估價報告具有公共產(chǎn)品性質(zhì)，通常屬于鑒證性估價。為委托人自己使用而提供的估價，即估價報告是供委托人自己使用，如為委托人確定投標報價提供參考的估價，估價報告是一種私人產(chǎn)品，通常屬于咨詢性估價。在這兩種不同性質(zhì)的估價中，估價機構(gòu)和估價師都要承擔一定的法律責任，但鑒證性估價承擔的法律責任一般要大于咨詢性估價承擔的法律責任。
二、虛假證明文件的定義
虛假證明文件是指虛假的證明文件，虛假也就是說不真實，關(guān)鍵在何為虛假?不同的文件類型對何為虛假有不同的認識。如同房地產(chǎn)估價行業(yè)和法學(xué)界對如何認定房地產(chǎn)估價活動中出具的證明文件為虛假證明文件，有不同的看法。判定房地產(chǎn)估價師是否承擔刑事責任的關(guān)鍵是是否為虛假證明文件。
(一)法學(xué)界的觀點
學(xué)者孫國祥等指出，所謂虛假的證明文件，從內(nèi)容上看，應(yīng)該指內(nèi)容完全失實或主要內(nèi)容虛假的證明文件;從形式上看，一般表現(xiàn)為書面的形式。
學(xué)者聶立澤指出，提供虛假證明文件是指提供內(nèi)容與實際情況不符的資產(chǎn)評估報告、驗資報告、財務(wù)會計報告、審計報告、法律意見書等證明文件。
學(xué)者張明楷等也認為，提供虛假證明文件，是指提供內(nèi)容與實際情況不相符合的資產(chǎn)評估報告、驗證報告、財務(wù)會計報告、審計報告、法律見證書等證明文件。
由此可知，法學(xué)界認為虛假就是內(nèi)容或結(jié)論與事實(或?qū)嶋H情況)不符。法學(xué)界認為房地產(chǎn)估價證明文件必須證明結(jié)果是真實的，是客觀事實的真實。
(二)房地產(chǎn)估價業(yè)界的觀點
房地產(chǎn)估價業(yè)界的基本觀點是只要注冊房地產(chǎn)估價師嚴格按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行了估價，就不能認定出具了虛假證明文件。如果注冊房地產(chǎn)估價師在形式和實質(zhì)上都嚴格遵循了估價規(guī)范，應(yīng)當免責。
由此可知，房地產(chǎn)估價界認為程序正義或過程的真實重要性高于結(jié)果的真實，注冊房地產(chǎn)估價師如果嚴格遵守房地產(chǎn)估價規(guī)范，盡到了應(yīng)盡的職業(yè)關(guān)注，即使最后的結(jié)果沒有保證完全符合客觀實際(真實)，注冊房地產(chǎn)估價師最多也只能負執(zhí)業(yè)責任，不能為其非故意為之的結(jié)果負刑事責任。
三、房地產(chǎn)估價中虛假證明文件的認定條件
那么到底如何判定是否為虛假證明文件?判定是否為虛假文件的條件是什么?房地產(chǎn)估價能不能在嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)估價規(guī)范的情況下保證內(nèi)容與實際情況相符?或者對法學(xué)界要求的內(nèi)容與實際情況相符在執(zhí)行估價準則時是如何評價的?
其實，兩者本就是一個事物的兩個方面，并不矛盾。房地產(chǎn)估價界要求首先從程序上合理保證證明文件不存在重大錯報，而法學(xué)界是從實體上或者說是從內(nèi)容上考慮的。法學(xué)界強調(diào)的虛假是指證明文件的內(nèi)容或者結(jié)論與事實不符，而房地產(chǎn)估價界認為判定估價報告(或其他鑒證報告)是否虛假的關(guān)鍵是注冊房地產(chǎn)估價師在執(zhí)業(yè)過程中是否恪守估價準則;從程序上講，注冊房地產(chǎn)估價師恪守估價準則的過程實際上是保證估價結(jié)果客觀合理的過程。
所以是否為虛假文件可以從以下條件判斷：
1、估價對象是否存在，如果不存在肯定是屬于虛假的;
2、待評估房產(chǎn)面積與實際面積是否相差巨大，如果明顯超過合理誤差范圍，顯然屬于虛假文件，如果還是故意為之的，那就涉嫌犯罪了;
3、房地產(chǎn)估價師是否到現(xiàn)場查勘。如果房地產(chǎn)估價師未去實地查勘出現(xiàn)重大漏洞應(yīng)該屬于虛假文件的范疇;
4、對委托人提供估價所依據(jù)的資料進行了審慎檢查，不能無理由懷疑委托人提供的資料的合法性、真實性、準確性、完整性;
5、是否有不當?shù)美６Y下于人必有所有求，如果存在利益輸送則虛假文件的可能性大大增加;
第3篇：房地產(chǎn)評估公司管理辦法范文
1.當前我國房地產(chǎn)中介市場現(xiàn)狀
隨著經(jīng)濟和社會的發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場日趨成熟。商品房市場和二手房市場的聯(lián)動局面也基本形成，而且從市場發(fā)展趨勢來看，商品房銷售貸款，二手房的銷售及貸款也逐漸趨向由中介公司全程，中介隊伍的迅猛發(fā)展是適應(yīng)市場形勢變化的結(jié)果，中介公司在房地產(chǎn)二、三級市場中正在扮演越來越重要的角色。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，存量房市場也將成為主要市場，在這一發(fā)展過程中，中介市場將繼續(xù)發(fā)揮紐帶的作用，為房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展發(fā)揮不可替代的作用。所謂的房地產(chǎn)中介市場是為房地產(chǎn)供求雙方提供咨詢、協(xié)助供求雙方實現(xiàn)公平交易為目的而進行的房地產(chǎn)在租售階段的委托、價格評估和經(jīng)紀服務(wù)等居間活動的場所和領(lǐng)域。房地產(chǎn)中介市場是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，房地產(chǎn)中介貫穿在房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟運行的全過程之中，為房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)、流通和消費提供了多元化的中介服務(wù)。房地產(chǎn)中介市場作為架起市場與消費者之間的橋梁和紐帶， 為交易雙方提供有效信息， 解決供需矛盾，對推動房地產(chǎn)市場運轉(zhuǎn)起到了劑的作用。
2.當前我國房地產(chǎn)中介市場主要問題
2.1政府監(jiān)管不力
全國除溫州這樣的城市出臺了《關(guān)于進一步推進中介機構(gòu)改革和發(fā)展的意見》，開始全面清理規(guī)范現(xiàn)有的中介機構(gòu)，并要求目前仍掛靠在行政部門和事業(yè)單位的中介機構(gòu)，必須徹底脫鉤改制外，其他絕大多數(shù)地方依然違反國家關(guān)于規(guī)定中介服務(wù)機構(gòu)與政府部門實行脫鉤改制的規(guī)定，政企不分，主要原因是受利益驅(qū)動。房地產(chǎn)中介市場中形成了房產(chǎn)、土地、 工商、物價、金融共同參與管理的局面，這些部門間沒有建立相關(guān)的協(xié)助機制， 職能分配不明確， 難以形成對從業(yè)人員、 機構(gòu)的有力監(jiān)督。 并且，房地產(chǎn)中介機構(gòu)通過直屬、掛靠等形式隸屬行業(yè)主管部門，對房地產(chǎn)中介市場形成行業(yè)壟斷，進行非法經(jīng)營。
2.2法規(guī)體系不全
房地產(chǎn)商品作為不動產(chǎn)，是一種特殊商品，其交易牽扯到產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)、承租權(quán)等多項內(nèi)容，需要一套嚴格而復(fù)雜的規(guī)程，涉及眾多的法律法規(guī)。雖然目前我國首部房產(chǎn)中介法規(guī)《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》已經(jīng)2011年4月1日實施，但是我國目前對房地產(chǎn)中介行業(yè)設(shè)立、運營以及對從業(yè)人員資格認證、行為管理進行規(guī)范的法律、法規(guī)和部門規(guī)章、規(guī)范性文件，主要仍然是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《經(jīng)紀人管理辦法》、《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》、《關(guān)于加強與銀行貸款業(yè)務(wù)有關(guān)的房地產(chǎn)抵押和評估管理工作的通知》、《房地產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法》等等，初步形成了一個法律法規(guī)框架，但還不健全、不完善。
2.3機構(gòu)信譽不良
房地產(chǎn)中介機構(gòu)作為提供房屋信息服務(wù)的中間商，掌握著買方、賣方雙邊的信息，而在實際的房地產(chǎn)中介市場上，這些機構(gòu)經(jīng)常會利用這一信息不對稱現(xiàn)象為自身牟取暴利，損害買賣雙方的利益。他們通常采取隱瞞、欺詐等嚴重缺乏誠信的手段賺取傭金以外的交易差價；利用職業(yè)便利炒房賣房，或以名義串通他人炒房賣房，這些投機取消的行為嚴重制約了房產(chǎn)中介服務(wù)市場的發(fā)展。同時由于房產(chǎn)中介的認證資格制度相對不規(guī)范，使得進入這種市場顯得相對容易，人員大多都不是科班出身，沒有取得相關(guān)的從行資格（譬如房地產(chǎn)評估師），加上道德水準的降低，欺詐銷售的行為屢見不鮮，讓房產(chǎn)中介在市民心中的形象極其低下，甚至讓顧客堅決抵制。同時與多家簽訂口頭合同賺中間差價、與熟人串通故意抬價、乘人多購房時機蓄意加價等等，讓“失信”已經(jīng)成為房產(chǎn)中介市場發(fā)展的一大隱患。
2.4人員素質(zhì)不高
房地產(chǎn)中介企業(yè)的經(jīng)營服務(wù)水平在很大程度上取決于從業(yè)人員的素質(zhì)。所以世界上房地產(chǎn)業(yè)比較成熟的國家對中介行業(yè)人員從業(yè)都有專門規(guī)定。如美國實行從業(yè)人員準入制度，規(guī)定銷售人員必須修完《房地產(chǎn)原理》，考試合格后一年內(nèi)須修完6門相關(guān)課程，并有2門合格者才能取得銷售人員資格；房地產(chǎn)經(jīng)紀人至少要有兩年以上從事房地產(chǎn)工作經(jīng)歷，并修完與房地產(chǎn)有關(guān)的8門課程方具有獲得房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)照的資格。而由于房地產(chǎn)中介業(yè)在我國的發(fā)展時間不長，尚缺乏一支經(jīng)過專門訓(xùn)練、嚴格資質(zhì)審查的專家隊伍，加之目前資格認證制度不規(guī)范.管理不嚴，造成我國房地產(chǎn)中介從業(yè)人員來源復(fù)雜、素質(zhì)差，缺乏應(yīng)有的敬業(yè)精神和職業(yè)道德標準。
3.規(guī)范房地產(chǎn)中介市場的對策
3.1嚴格市場準入制度
在機構(gòu)資質(zhì)管理方面，對注冊資金、經(jīng)營場所、業(yè)務(wù)人員等的設(shè)定要更加具體化， 如明確規(guī)定房地產(chǎn)中介機構(gòu)的注冊資金要達到30萬元以上，要有具備一定規(guī)模的固定經(jīng)營場所，專業(yè)技術(shù)人員要占總?cè)藬?shù)的50%以上。同時，劃分不同等級資質(zhì)的標準，規(guī)定其相應(yīng)承接不同的標的、不同價值量和不同復(fù)雜程度的業(yè)務(wù)。如必須具備A級認證的中介機構(gòu)才可從事涉外房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。
3.2嚴格執(zhí)業(yè)資格制度
在人員資格管理方面，要創(chuàng)設(shè)執(zhí)業(yè)資格制度，并嚴格標準，對學(xué)歷、實務(wù)年限、業(yè)務(wù)知識、犯罪記錄限定等要求都作具體規(guī)定。如必須達到大學(xué)專科以上學(xué)歷或中等專業(yè)水平有3年以上從業(yè)經(jīng)驗、無犯罪記錄或法定最高刑為3年以下有期徒刑、拘役或者管制且刑罰執(zhí)行完畢滿3年的方可從事進入房地產(chǎn)中介機構(gòu)執(zhí)業(yè)。
3.3嚴格規(guī)范經(jīng)營制度
規(guī)范經(jīng)營，加強誠信建設(shè)，一方面考慮到消費者和房地產(chǎn)中介間存在的信息不對稱問題，在行業(yè)內(nèi)建立信息傳輸機制，完善房地產(chǎn)中介企業(yè)信用檔案，對中介企業(yè)的基本情況和失信行為進行全面記錄，并充分利用網(wǎng)絡(luò)手段，將檔案在網(wǎng)上公示，便于為各部門和公眾查詢。另一方面，房地產(chǎn)中介要加強自身的誠信建設(shè)、嚴格自律，結(jié)合企業(yè)文化制定企業(yè)職業(yè)道德規(guī)范條例，要求員工誠實守信；并規(guī)范經(jīng)營條例，秉承以客戶為上帝、為客戶利益著想的原則向客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，增強客戶的信任度。
3.4嚴格行業(yè)監(jiān)管制度
政府要在立法、制度、管理規(guī)定等方面對中介企業(yè)的規(guī)范化起到一個根本性的推動作用。第一，科學(xué)設(shè)置政府管理職能，明確房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的主管機構(gòu)，確立政府各管理部門的協(xié)作機制。第二，通過立法對從業(yè)機構(gòu)和人員分別實行嚴格的市場準入制度。第三，提高中介服務(wù)人員的素質(zhì)。同時行業(yè)主管部門一方面要加大行業(yè)監(jiān)察力度，對各項違規(guī)操作給予更加嚴厲的懲罰措施，肅清行業(yè)的不良主體；另一方面要加大資金監(jiān)管、網(wǎng)上簽約等政策的執(zhí)行力度，使其真正落實到位。
第4篇：房地產(chǎn)評估公司管理辦法范文
一、房地產(chǎn)投資信托基金的含義
房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate InvestmentTrust，REITs），是一種房地產(chǎn)證券化的投資工具，一般采取公司、信托或者協(xié)會的組織形式，將不特定多數(shù)人的資金匯集到一起，公司向投資者發(fā)行收益憑證[1]。REITs 由專門投資機構(gòu)中具有專門知識經(jīng)驗的人進行投資經(jīng)驗管理，通過多元化的投資，選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項目進行投資組合，有效地降低風險，并將所獲得的房地產(chǎn)管理收益按比例分配給股東或投資者。REITs 注重長期投資形式，并且回報相當穩(wěn)定，是一種風險共擔、利益共享的集體投資方式。二、國際 REITs 的發(fā)展現(xiàn)狀自 20 世紀 60 年代 REITs 在美國誕生以來，REITs 如雨后春筍般在世界各地蓬勃發(fā)展，REITs這一先進的房地產(chǎn)金融工具逐漸成為各國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有力的助推器。
1.美國 REITs 的發(fā)展現(xiàn)狀
作為世界上 REITs 的發(fā)源地，美國的 REITs研究和應(yīng)用都已經(jīng)相當成熟，并且仍然具有廣闊的發(fā)展前景。1960 年《國內(nèi)稅收法案》正式批準成立房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)，并具體規(guī)定了 REITs 所能夠享受的稅收優(yōu)惠政策以及申報認定為 REITs 實體所需通過的審核標準。之后，美國 REITs 的發(fā)展經(jīng)歷了迅猛發(fā)展。從 1968 年以后的近十年，共形成了 209種權(quán)益型 REITs 和 113 種抵押型 REITs[2]；美國的房地產(chǎn)投資信托基金協(xié)會是全世界 REITs 研究的權(quán)威機構(gòu)，為世界各國的研究提供大量且具有權(quán)威性的數(shù)據(jù)，并且擁有很多具有實際操作經(jīng)驗的會員。同時，美國也發(fā)行了大量關(guān)于 REITs 的書籍，尤其是 REITs 投資的技術(shù)知識，包括 REITs 的顧問問題、規(guī)模經(jīng)濟問題、多樣化與集中化、分紅與債務(wù)政策等。美國 REITs 運行有著嚴格的政策管理規(guī)定。美國的 nareit 網(wǎng)站是專門的 REITs 網(wǎng)站，它不斷地向人們公布美國 REITs 的發(fā)展現(xiàn)狀、發(fā)展特點、發(fā)展進程、投資情況、投資回報率分析等，甚至公布 REITs 每年、每月、每周的發(fā)展情況。該網(wǎng)站同時也關(guān)注其他一些國家的 REITs 的發(fā)展狀況，使人們能夠較為全面地了解全球 REITs 發(fā)展的最新動態(tài)。在美國，每個上市的 REITs 都能夠在紐約證劵交易所網(wǎng)站上找到，包含這些上市 REITs 的詳細信息。美國 REITs 已經(jīng)形成了一套開放的信息共享系統(tǒng)，有力地推動了美國 REITs 的深入研究。美國目前雖然尚未為 REITs 專項立法，但根據(jù)對 REITs 相關(guān)的稅法改革的多年經(jīng)驗，美國的房地產(chǎn)投資信托法律體系是世界上最成熟，同時也是最完整的法律體系，擁有系統(tǒng)的、層次分明的法律框架，所以得以保障 REITs 健康、有序的發(fā)展。美國在 1933-1940 年的《證券法》、《證券交易法》和《投資公司法》完善了美國的證券法律體系。美國 1960年的《房地產(chǎn)投資信托法案》規(guī)定必須采用公司型模式，還必須是封閉性基金，同時對 REITs 的組織結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)要求、收入要求、股東人數(shù)、紅利分配和資金來源等做出了規(guī)定。2001 年的《美國統(tǒng)一信托法》減少了法律之間的矛盾，使信托法更加完善。在美國，與 REITs 相配套的法律也相當完善，比與如 REITs 相關(guān)的稅法、會計法規(guī)等。并且根據(jù)REITs 的發(fā)展進程制定了相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，以促進 REITs 的健康發(fā)展。在會計制度方面，美國有《統(tǒng)一受托人會計法》，在 REITs 的相關(guān)法案中，也明確地規(guī)定了折舊的方法和年限。
2.亞洲各國 REITs 的發(fā)展
近幾十年來，在亞洲特別是新型國家的 REITs發(fā)展非常迅速[3]。日本的 REITs 發(fā)展最早也最為成熟。日本在 2000 年 11 月修改了《投資信托法》，準許投資信托資金進入房地產(chǎn)業(yè)，又與 2001 年 3月在東京證劵交易所建立了 REITs 上市系統(tǒng)。截止2006 年 3 月，日本已經(jīng)有 28 家 REITs 在東京和大阪交易所上市，市值超過 180 億美元。正是由于REITs 的高收益率，所以吸引追求低風險的投資。也因為 REITs 的高收益率和日本經(jīng)濟增長預(yù)測持續(xù)樂觀，日本 REITs 發(fā)展前景相當看好。新加坡是亞洲國家中第二個推動 REITs 發(fā)展的國家，新加坡的房地產(chǎn)市場發(fā)展也得以日趨成熟。1998 年 7 月，新加坡證券交易所審核委員會提出了設(shè)立 REITs 得建議，目的是增加市場投資品種并使得房地產(chǎn)市場健康、快速的發(fā)展。于 1999年 5 月頒布了《新加坡房地產(chǎn)基金指引》，并在 2001年的《證券和期貨法則》中對上市 REITS 作出相關(guān)規(guī)定，又與 2002 年頒布的《集合投資準則》中進一步細化了對 REITs 的要求[4]。新加坡于 2002年 7 月由嘉德置地發(fā)行了首只嘉茂商產(chǎn)信托基金，募集資金 2 億新幣。2005 年 9 月，新加坡第七個REITs-PrimeREITs 上市，屆時新加坡 REITs 總市值達到了 60 億美元。
3.歐洲各國 REITs 的發(fā)展
在全球應(yīng)用 REITs 中的國家中，歐洲國家所占比例達 20%，其中以比利時、荷蘭和法國發(fā)展最快。五年來，歐洲股票回報率約為-2.5%，而 REITs 的年平均報酬率達 16%。REITs 在歐洲的發(fā)展前景相當被看好，市場規(guī)模仍在繼續(xù)擴大。法國于 2003 年出現(xiàn)了具有其本國特色的不動產(chǎn)投資信托投資公司。為了吸引具有更廣泛行業(yè)背景的股東投入和更多的投資資金流入，REITs 成為法國多數(shù)房地產(chǎn)公司進行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的主要方向。稅務(wù)當局也批準免除轉(zhuǎn)型公司將來的納稅義務(wù)，只要該公司支付相當于其四年資本收益稅額一半的稅款。英國在 2003 年 3 月舉行了房地產(chǎn)投資基金咨詢會，商討了房地產(chǎn)投資基金進入市場的可能性。英國財政部和稅務(wù)局在2005年3月發(fā)表了題為《英國房地產(chǎn)投資信托》的咨詢報告。報告顯示，英國政府原則上支持地產(chǎn)投資稅收政策的改革，同時提出了一些稅收方面的挑戰(zhàn)。為了找到滿足政府目標的解決方案，英國政府需要進一步與行業(yè)代表溝通。英國政府在 2006 年財政議案中為英國 REITs立法。
三、我國房地產(chǎn)投資信托基金的現(xiàn)狀及存在問題
目前我國發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品主要有以下兩種形式：一是貸款信托，其與商業(yè)銀行的貸款業(yè)務(wù)基本相同，是我國目前房地產(chǎn)信托投資的主要形式；二是權(quán)益信托，信托公司從房地產(chǎn)公司購買房地產(chǎn)的全部或部分產(chǎn)權(quán)，依靠經(jīng)營房地產(chǎn)獲得收益。嚴格來講，現(xiàn)階段我國還不存在真正的 REITs產(chǎn)品，只是初步有了“一法二規(guī)”這樣的法律文件。“一法”即 2001 年出臺的《信托法》，這是我國在信托領(lǐng)域的基本法；“二規(guī)”指的是《信托公司管理辦法》和《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》，這兩部規(guī)章促進了 REITs 的啟動和發(fā)展。很長一段時間，我國對于房地產(chǎn)投資信托基金的概念不甚清晰，所以造成相關(guān)部門頒布的法規(guī)中并不能完全適應(yīng)我國房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展。2007 年 5 月《信托公司房地產(chǎn)投資信托計劃試點管理辦法》的頒布才真正地啟動了我國 REITs 制度的建立。總體上看，我國的房地產(chǎn)投資信托基金與美國還存在較大差距，具體表現(xiàn)在以下幾個方面：相關(guān)法律制度缺失；委托機制風險較大，影響REITs 配置資金的效率；行業(yè)信息的公開性較差；相關(guān)專業(yè)人才的缺少。我們應(yīng)當從實際出發(fā)，深入研究，積極建設(shè)有中國特色的社會主義 REITs 制度。
四、發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的重大意義
1.完善我國房地產(chǎn)金融市場
REITs 擁有金融機構(gòu)的特征，不僅對市場信用能起到一定的作用，還能補充銀行的信用；房地產(chǎn)信托投資基金同時參與房地產(chǎn)一、二級市場金融活動，不僅標志著房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展，也促進房地產(chǎn)金融二級市場的發(fā)展。房地產(chǎn)信托投資基金直接把市場資金融通到房地產(chǎn)行業(yè)，是對以銀行為手段的間接金融的極大補充。由此得知，房地產(chǎn)投資信托基金的推出大大地提高房地產(chǎn)金融的完備性，使得房地產(chǎn)金融走向成熟。
2.拓展房地產(chǎn)市場資金來源
我國老百姓手里握著巨大的資本，但是沒有換取高報酬的投資渠道，房地產(chǎn)投資信托基金的出現(xiàn)使得投資者購買房地產(chǎn)投資信托基金股票，從而得以分享房地產(chǎn)市場發(fā)展的收益，分享本國宏觀經(jīng)濟增長帶來的收益。再者房地產(chǎn)投資信托基金股票每股只需要 10-25 美元，股本金低。同時 REITs 對持股數(shù)量沒有限制，既可以只購買一股，也可以擁有數(shù)股。因此，中小投資者投資 REITs 得到了參與商業(yè)性房地產(chǎn)權(quán)益投資的機會。3.提高房地產(chǎn)金融安全REITs 所募集的資金往往大多委托專業(yè)的管理公司自主管理、集中管理，該公司的管理人員都是經(jīng)驗相當豐富的房地產(chǎn)專業(yè)人員，他們進行股市運作，時刻關(guān)注收益率變化，制訂最佳的投資策略，有效降低投資風險。REITs 通過多元化投資組合，選擇不同地區(qū)和不同類型的房地產(chǎn)項目及業(yè)務(wù)，有效地降低了投資風險。
4.抑制房地產(chǎn)市場投機行為
REITs 作為先進的房地產(chǎn)金融工具，由于其控制的房地產(chǎn)資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的流動是通過 REITs 股票的交易實現(xiàn)的，因此對于具體房地產(chǎn)資產(chǎn)來說，其產(chǎn)權(quán)是穩(wěn)定的，不會頻繁的被買賣。同時，房地產(chǎn)資產(chǎn)價值的升值或降低表現(xiàn)為 REITs 股價的漲跌。基于這兩個原因，REITs 抑制了房地產(chǎn)的投機性買賣，因此而穩(wěn)定了房地產(chǎn)價格，對市場起到了調(diào)節(jié)作用。
五、完善我國房地產(chǎn)投資信托基金的政策建議
1.設(shè)計合理的 REITs 稅收制度
作為新興的房地產(chǎn)融資工具，REITs 對推動我國房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，甚至對整個國民經(jīng)濟的運行都起著十分重要的積極作用。因此，國家有必要對 REITs 實行稅收政策上的優(yōu)惠，鼓勵其健康成長。
2.加快 REITs 組織機構(gòu)的建設(shè)
REITs 必須具備嚴密的組織機構(gòu)，才能夠順利運轉(zhuǎn)。吸收各國先進經(jīng)驗，結(jié)合我國實際，我國應(yīng)建立多元化的投資機構(gòu)體系，由金融機構(gòu)承擔具體操作任務(wù)，有保險公司負責信用保證，健全房地產(chǎn)評估機構(gòu)，完善 REITs 監(jiān)督機構(gòu)。
3.培養(yǎng)專業(yè)化的人才
我國 REITs 研究起步晚，專業(yè)化人才普遍緊缺。必須加強對 REITs 的理論研究和實踐應(yīng)用，培養(yǎng)專業(yè)化人才，盡快建立起一支既精通基金業(yè)務(wù)又了解房地產(chǎn)市場管理的復(fù)合型人才隊伍[5]。
第5篇：房地產(chǎn)評估公司管理辦法范文
一、中介服務(wù)內(nèi)容
區(qū)中介服務(wù)內(nèi)容主要包括財務(wù)審計、土地評估、資產(chǎn)評估、房地產(chǎn)評估、拆遷評估（含房產(chǎn)、土地及設(shè)備等）、拆舊評估、工程審計、工程監(jiān)理、招標、工程設(shè)計、專項設(shè)計、工程勘察、工程檢測、資產(chǎn)拍賣和可行性研究、環(huán)評報告等方面。
二、管理基本原則
（一）引入競爭機制。中介機構(gòu)實行準入制，按照“信譽優(yōu)良、收費合理、服務(wù)規(guī)范、工作高效”的原則，擇優(yōu)確定入圍名單，統(tǒng)一計費標準，提高資金效益。
（二）擇優(yōu)選定中介。中介業(yè)務(wù)委托時，主管部門應(yīng)在區(qū)中介機構(gòu)備案準入名單范圍內(nèi)，依據(jù)執(zhí)業(yè)能力、執(zhí)業(yè)經(jīng)驗和執(zhí)業(yè)質(zhì)量，公平合理選擇中介機構(gòu)。
（三）嚴格費用標準。各主管部門與選定的中介機構(gòu)談判時，要在確保服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)期限的前提下，盡可能壓降各類中介業(yè)務(wù)費用支出，節(jié)約財政資金。
（四）規(guī)范操作程序。中介業(yè)務(wù)開展時，必須遵循“先簽訂合同、后開展工作”的原則，在業(yè)務(wù)開展前必須先簽訂合同，合同應(yīng)明確服務(wù)要求、履行期限、計費標準等主要內(nèi)容。
三、備案準入辦法
（一）申請入圍。愿意接受區(qū)中介服務(wù)管理和計費標準的中介機構(gòu)，向區(qū)提供有效的營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記、資質(zhì)（資信）證明及年度財務(wù)審計報告等證明材料（復(fù)印件）和承諾書。
（二）審核確定。區(qū)紀工委、財政部門會同有關(guān)方面負責對中介機構(gòu)提供的證明材料和承諾書進行審核，擇優(yōu)確定入圍中介機構(gòu)，并根據(jù)服務(wù)質(zhì)量等情況定期調(diào)整備案準入名單。
（三）其他情形。按規(guī)定必須通過公開招投標方式確定的中介服務(wù)，按招投標管理辦法執(zhí)行；如遇特殊類型的中介服務(wù)，則根據(jù)實際情況商定。
四、中介服務(wù)計費
根據(jù)市政府《關(guān)于進一步做好減輕企業(yè)負擔工作的意見》等文件精神，結(jié)合區(qū)實際，現(xiàn)明確中介服務(wù)計費標準如下：
（一）財務(wù)審計：區(qū)的財務(wù)審計（包括年報審計）計費，以不超過市國資辦《關(guān)于委托中介機構(gòu)從事國資業(yè)務(wù)若干意見》規(guī)定標準的25%進行商談確定（詳見附件一）；如遇特殊情況的，實行“一事一議”。
（二）土地評估：區(qū)的土地評估（含抵押貸款評估，不包括拆遷評估）計費，以不超過原國家計委、國家土地局《關(guān)于土地價格評估收費的通知》（計價格〔1994〕2017號）規(guī)定標準的25%進行計算（詳見附件二）。
（三）資產(chǎn)評估：區(qū)的資產(chǎn)評估計費，以不超過市國資辦《關(guān)于中介機構(gòu)從事國資評估業(yè)務(wù)收費的補充意見》。
（四）房地產(chǎn)評估：區(qū)的房地產(chǎn)價格評估計費，以不超過省物價局、建設(shè)廳《關(guān)于印發(fā)〈省房地產(chǎn)中介服務(wù)收費管理辦法〉的通知》規(guī)定標準下限的25%進行計算（詳見附件四）。
（五）拆遷評估：
1、個人住宅：區(qū)的個人住宅（含裝潢、附著物等）拆遷評估計費，按房屋面積12元/平方米（含考核獎金）進行計算。
2、工業(yè)企業(yè)：區(qū)拆遷企業(yè)（小作坊）的房產(chǎn)（含裝潢、附著物等）評估計費，按企業(yè)房屋建筑面積10元/平方米進行計算。
3、拆遷土地：區(qū)拆遷企業(yè)的土地評估計費，按原國家計委、國家土地局《關(guān)于土地價格評估收費的通知》（計價格〔1994〕2017號）規(guī)定標準的35%進行計算（詳見附件二）。
4、機械設(shè)備：區(qū)的拆遷企業(yè)機械設(shè)備評估計費，按市國資辦《關(guān)于中介機構(gòu)從事國資評估業(yè)務(wù)收費的補充意見》（澄國資發(fā)〔2011〕34號）規(guī)定標準的70%進行計算（詳見附件三）。
5、其他方面：根據(jù)實際情況，拆遷中的其他中介業(yè)務(wù)計費，以不超過相應(yīng)規(guī)定標準的70%進行商定。
（六）拆舊評估：區(qū)的拆舊評估計費，按照市國資辦《關(guān)于中介機構(gòu)從事國資評估業(yè)務(wù)收費的補充意見》（澄國資發(fā)〔2011〕34號）規(guī)定標準進行計算（詳見附件三）。
（七）工程審計：對于建設(shè)項目的工程審計和造價咨詢，按以下標準進行計算：
1、預(yù)算審計：按照核減額的2%進行計算。
2、預(yù)算包干審計：按照核減額的4%進行計算。
3、標底審計：按照送審工程造價的0.05%進行計算。
4、結(jié)算審計：初審按照核減額的4%進行計算，復(fù)審按照核減額的6%進行計算。
5、工程跟蹤審計：區(qū)的一般工程跟蹤審計計費，按省物價局、建設(shè)廳《關(guān)于印發(fā)〈省建設(shè)工程造價咨詢服務(wù)收費管理辦法〉的通知》（蘇價服〔2004〕483號）規(guī)定標準的30%進行計算；區(qū)的安置房跟蹤審計計費，按規(guī)定標準的50%進行計算（詳見附件五）。
6、造價咨詢服務(wù)收費在600元以下時，按600元進行計算。
7、其他的工程造價咨詢服務(wù)計費，按上級規(guī)定標準的30%進行計算。
（八）工程監(jiān)理：
1、計費金額在30萬元以下的工程監(jiān)理，按國家發(fā)改委、建設(shè)部《關(guān)于印發(fā)〈建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費管理規(guī)定〉的通知》（發(fā)改價格〔2007〕670號）規(guī)定標準的56%或工程投資總額的1.5~2.0%（視工程量大小）進行計算（詳見附件六）。
2、計費金額在30萬元以上的工程監(jiān)理，按政府采購公開招標的金額確定。
（九）招標：
1、區(qū)的工程招標計費，工程造價在5000萬元以下的工程項目，按省物價局《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國家計委關(guān)于印發(fā)〈招標服務(wù)收費管理暫行辦法〉的通知》（蘇價服〔2003〕4號）規(guī)定標準的70%進行計算；工程造價在5000萬元至1億元的工程項目，按規(guī)定標準的60%進行計算；工程造價在1億元以上的項目，按規(guī)定標準的50%進行計算（詳見附件七）。
2、區(qū)的服務(wù)、貨物招標計費，造價在200萬元以下的項目，按省物價局《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國家計委關(guān)于印發(fā)〈招標服務(wù)收費管理暫行辦法〉的通知》（蘇價服〔2003〕4號）規(guī)定標準進行計算；造價在200萬元以上的項目，按規(guī)定標準的70%進行計算。
3、工程、服務(wù)和貨物招標中介服務(wù)，按上述計算標準計費金額在30萬元以上的，按照政府采購公開招標的金額確定。
4、區(qū)的編制工程量清單和工程標底服務(wù)計費，工程造價在500萬元以下的項目，按省物價局、建設(shè)廳《關(guān)于印發(fā)〈省建設(shè)工程造價咨詢服務(wù)收費管理辦法〉的通知》（蘇價服〔2004〕483號）規(guī)定標準進行計算；工程造價在500萬元以上的項目，按規(guī)定標準的70%進行計算（詳見附件八）。
（十）工程設(shè)計：區(qū)的工程設(shè)計計費，以不超過原國家計委、建設(shè)部《關(guān)于〈工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定〉的通知》（計價格〔2002〕10號）規(guī)定標準的70%進行計算（詳見附件九）。
（十一）專項設(shè)計：區(qū)的景觀、綠化和管線等專項設(shè)計計費，根據(jù)不同情況會商確定。
（十二）工程勘察：區(qū)的工程勘察計費，以不超過原國家計委、建設(shè)部《關(guān)于〈工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定〉的通知》（計價格〔2002〕10號）規(guī)定標準的50%進行計算。
（十三）工程檢測：區(qū)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測和建筑材料試驗計費，以不超過省物價局、建設(shè)廳《關(guān)于核定〈省建設(shè)工程質(zhì)量檢測和建筑材料試驗收費標準〉的通知》（蘇價服〔2001〕113號）規(guī)定標準的80%進行計算；第三方檢測按規(guī)定標準進行計算。
（十四）資產(chǎn)拍賣：區(qū)的公有資產(chǎn)拍賣傭金，以不超過委托拍賣資產(chǎn)成交總額的1%進行計算（拍租業(yè)務(wù)傭金總額最高10萬元/標的，拍賣業(yè)務(wù)傭金總額最高30萬元/筆）；特殊情況的，按照《拍賣法》規(guī)定及實際情況進行談判確定。
（十五）其他方面：區(qū)的工程可行性研究、環(huán)評報告書編制和其他中介服務(wù)的計費，一方面本著節(jié)約節(jié)儉的原則，通過競爭性談判方式確定；另一方面也可按實事求是、節(jié)約節(jié)儉的原則進行商定。
五、操作管理程序
（一）簽訂合同。由主管部門按照上述計費辦法與準入名單范圍內(nèi)的中介機構(gòu)進行商談計費、服務(wù)等主要事項，公平合理確定后報付款單位（財政局或投資公司等），由委托方、主管部門與中介服務(wù)機構(gòu)簽訂合同（簽訂方式可以為一年一簽或一事一簽）。
（二）開展工作。中介業(yè)務(wù)開展時必須遵循合同中所明確的服務(wù)項目、履行期限、計費標準等要求，不得擅自變更或調(diào)整合同內(nèi)容。
（三）申請付款。中介服務(wù)行為全部完成后，由主管部門根據(jù)驗收考核情況和合同填制付款申請單，報付款單位。
（四）審核支付。經(jīng)付款單位審核后，根據(jù)資金情況按規(guī)定程序?qū)徟筠k理撥付。
六、其他工作要求
（一）高效服務(wù)。各中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)嚴格執(zhí)行行業(yè)規(guī)定的管理辦法、操作程序和服務(wù)標準，并按照本意見確定的計費標準和簽訂的合同要求，保質(zhì)保量做好相應(yīng)中介服務(wù)；如發(fā)生服務(wù)質(zhì)量等問題的，則取消準入資格。
（二）加強考核。各主管部門要根據(jù)各類中介服務(wù)的特點，制定相應(yīng)考核辦法，引導(dǎo)中介機構(gòu)規(guī)范程序、保證質(zhì)量、高效服務(wù)；如違反操作管理辦法、行業(yè)管理規(guī)定或發(fā)生未簽訂合同、超標準計費等情形的，一律不予辦理資金結(jié)算。
第6篇：房地產(chǎn)評估公司管理辦法范文
[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)金融體系 比較分析
一、房地產(chǎn)金融體系結(jié)構(gòu)
1.房地產(chǎn)金融體系的組織機構(gòu)體系
房地產(chǎn)金融體系的組織機構(gòu)體系主要指的是房地產(chǎn)融資的主體，也就是對應(yīng)于不同的房地產(chǎn)融資渠道的組織機構(gòu)。房地產(chǎn)金融機構(gòu)在房地產(chǎn)金融體系中的地位特殊，它一方面充當著資金供給者，另一方面又是資金的需求者，吸收存款、發(fā)行金融工具以籌措大量資金。
2.房地產(chǎn)金融體系的金融工具體系
在房地產(chǎn)市場上使用的金融工具有很多，可以將其大體上分為兩類:一類是一般金融體系通用的，例如債券、股票等等類似的一般金融工具。另一類是房地產(chǎn)金融體系特有的，如抵押貸款、房地產(chǎn)信托投資基金等等。
3.房地產(chǎn)金融體系的配套設(shè)施體系
在金融體系中，除了組織機構(gòu)體系和金融工具以外，還有一個重要組成部分，那就是與之相關(guān)的配套服務(wù)體系。其中包括房地產(chǎn)的政府宏觀調(diào)控和監(jiān)管；高質(zhì)量的中介服務(wù)，如房地產(chǎn)評估、擔保、保險以及信用評價等服務(wù)，以及一個相對完善法律環(huán)境等。
二、國內(nèi)外房地產(chǎn)金融體系的現(xiàn)狀
1.我國房地產(chǎn)的金融組織機構(gòu)體系
從我國目前情況來看，我國的房地產(chǎn)金融組織機構(gòu)體系主要是由住房儲蓄銀行和商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸部門這樣的銀行金融機構(gòu)，以及住房合作社、保險公司、信托投資公司、信用社中的專業(yè)部門這些非銀行金融機構(gòu)共同組成。此外，我國的住房公積金也是我國房地產(chǎn)金融組織機構(gòu)體系中的重要組成。
2.房地產(chǎn)金融體系的金融工具體系
我國房地產(chǎn)公司中上市公司占比很小，大部分房地產(chǎn)開發(fā)商依靠銀行信貸來籌資。除此之外的諸如信托融資、股權(quán)投資、產(chǎn)業(yè)基金等融資工具，也因為缺乏健全的二級市場，只能進行小規(guī)模的融資，沒有起到開擴融資渠道的作用。
3.房地產(chǎn)金融體系的配套設(shè)施體系
就目前而言，我國還沒有形成有效的房地產(chǎn)金融體系的配套設(shè)施體系。雖然已經(jīng)設(shè)立了部分中介服務(wù)機構(gòu)，但發(fā)展還比較薄弱，而且這些專業(yè)化服務(wù)機構(gòu)性質(zhì)不明確、隸屬關(guān)系復(fù)雜，其市場化運行和管理體制尚未完全確立。
三、國外房地產(chǎn)體系與我國房地產(chǎn)金融體系的比較
1.國內(nèi)外房地產(chǎn)融資渠道比較
(1)開發(fā)性融資渠道比較。西方發(fā)達國家的房地產(chǎn)金融盡管在經(jīng)濟體制、金融體制等方面存在差異，但一般都是以房地產(chǎn)抵押貸款為主，信用貸款和保險為輔的方式開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的。
在國外，活躍的金融創(chuàng)新創(chuàng)造出花樣繁多的房地產(chǎn)金融工具，這是國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資與國外房企融資的最大區(qū)別。
而我國房地產(chǎn)開發(fā)融資高度依賴銀行資金，資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)遲遲沒有開展。在我國的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，銀行貸款處于房地產(chǎn)融資的絕對主要地位。
(2)消費性融資渠道比較。在我國，消費性融資渠道單一，基本還是依靠商業(yè)銀行。這是因為根據(jù)央行個人住房貸款管理辦法規(guī)定，我國有資格辦理個人住房抵押貸款的機構(gòu)僅是商業(yè)銀行。不僅如此，住房貸款品種單一，主要還是浮動利率抵押貸款，無法與國外多樣的抵押貸款種類相比。在住房公積金方面，雖然我國的住房公積金繳存人數(shù)不斷增加，但是住房公積金覆蓋范圍仍然很小。隨著這幾年房價的持續(xù)走高,中低收入人群即使已經(jīng)繳納了住房公積金,也無力購買房屋。同時我國的公積金的功能也過于單一。在公積金制度發(fā)達的新加坡，政府允許用公積金存款購買政府興建的公共住房亦稱為“組屋”。除此之外，新加坡中央公積金局會分別向房地產(chǎn)供給市場和房地產(chǎn)需求市場同時融資。比如公積金局一方面，通過購買債券來幫助建造組屋，或者直接向開發(fā)商提供貸款，另一方面，動用公積金幫助居民支付首期款，也可以通過支取公積金存款協(xié)助消費者款償還貸款本息。總的來說，相比較新加坡、日本的住房公積金制度，我國住房公積金運行效率仍然偏低，住房公積金制度沒有得到充分發(fā)揮。
2.國內(nèi)外房地產(chǎn)金融配套體系和風險管理比較
(1)房地產(chǎn)金融配套體系比較。隨著信用工具的日益發(fā)達和不斷創(chuàng)新，西方發(fā)達國家的房地產(chǎn)金融市場的業(yè)務(wù)范圍日益擴大，包括了各類住房儲蓄存款、住房貸款、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)證券，房地產(chǎn)保險、房地產(chǎn)典當?shù)取＿@些各式各樣的房地產(chǎn)金融活動，不僅能為房地產(chǎn)金融市場增添活力，而且將金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)密切結(jié)合起來，便于國家運用有關(guān)金融運行機制，對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進行宏觀調(diào)控。但在我國，中介配套機構(gòu)的不完備，以及對中介機構(gòu)監(jiān)管不足，對整個房地產(chǎn)金融體系的運作帶來了風險隱患。由于住房貸款一般具有數(shù)額大、期限長、銀行信用風險大等特點，因此，在我國急需一套相應(yīng)的、規(guī)范的和權(quán)威性的中介機構(gòu)，如擔保、保險、拍賣處置、信托、評估等專門性機構(gòu)，以及房地產(chǎn)金融二級市場的配套運作。
(2)風險管理比較。國外在發(fā)展一級市場的同時建設(shè)齊備的房地產(chǎn)金融配套體系用以有效地防范金融風險。這些制度包括嚴格的貸前審查制度，完善個人信用制度體系，健全的違約處理機制，科學(xué)的風險管理制度，政府有效的參與、管理和支持等。
嚴格的貸前審查制度必須有完善的個人信用制度體系作為保障。由于借款人財務(wù)狀況變化較大，因此各國者西對借款人財務(wù)狀況進行跟蹤監(jiān)控，一般貸款人都有借款人收入來源情況的詳細資料，可以隨時監(jiān)控借款人的財務(wù)變動狀況。在美國，每個經(jīng)濟人都有一個社會保障號碼和相應(yīng)的賬戶，每個人的每一筆收入、納稅、借貸、還款情況甚至犯罪記錄都會一一記錄在案。銀行在接受客戶貸款申請后就委托信用調(diào)查公司調(diào)查，信用調(diào)查公司一般在接受信用調(diào)查委托之后的1天～2天內(nèi)，便可完成有關(guān)調(diào)查，銀行再根據(jù)調(diào)查結(jié)果決定是否貸款，是否給予部分優(yōu)惠，是否需要密切關(guān)注，乃至采取何種防范措施的評判依據(jù)。
為了切實規(guī)范和控制住房貸款風險，西方國家的貸款機構(gòu)和擔保機構(gòu)還建立了符合本國國情的風險管理制度，采取了一套行之有效的風險管理措施。比如英國的建筑社在資金管理中，就很注意堅持四個原則:資金來源約束資金應(yīng)用的原則、資產(chǎn)與負債期限對稱的原則、效益性和安全性并重的原則、優(yōu)化資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)的原則。
法國、芬蘭、美國等國銀行還在貸款償還和違約處理方面有比較健全的程序，其中對貸款逾期、不良信用記錄、催收貸款本金和利息、呆賬損失分析、強制拍賣等都有系統(tǒng)的規(guī)定。
我國的社會信用制度相對滯后，我國貸款銀行對借款申請人的信用程度的了解主要依據(jù)申請人自己提供的資料，銀行之間、銀行與政府行政管理部門、司法部門之間缺乏信用信息共享的制度，沒有個人或開發(fā)商信用劣跡的記錄，貸款銀行無從判斷借款人的資信程度。
同時，我國房地產(chǎn)金融的法規(guī)建設(shè)相對于房地產(chǎn)市場發(fā)展而言也是相當滯后的。除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運用規(guī)定外，還沒有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待制訂。在金融分業(yè)監(jiān)管體制下，監(jiān)管部門受制于各種因素而無法進行有效監(jiān)督、統(tǒng)一管理。
四、規(guī)范發(fā)展我國房地產(chǎn)金融的幾點意見
1.著力發(fā)展房地產(chǎn)信托基金
發(fā)展REIT有利于完善一個國家的房地產(chǎn)金融架構(gòu)。REIT有助于分散與降低系統(tǒng)性風險，提高金融安全。銀行承擔的風險主要是信用風險，這決定了銀行對風險的跨時分擔比較有效，容易把風險在未來和現(xiàn)在之間進行分配。
2.充分發(fā)揮政府在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域中的作用
一是應(yīng)加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)測和調(diào)控，抑制房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和發(fā)展。二是建立政府住房抵押貸款擔保制度，并與商業(yè)性保險形成互補的混合保險模式。即成立國家貸款擔保機構(gòu)，專門為中低收入者提供抵押貸款擔保。
3.建設(shè)完備的社會信用體系
目前，我國建設(shè)社會信用體系應(yīng)當在區(qū)域性或系統(tǒng)內(nèi)試點的基礎(chǔ)上，按照“政府推動、市場運作”的原則，遵循“聯(lián)合征集、權(quán)威、社會共享”的工作思路，加快社會信用體系建設(shè)，推動信用立法，嚴格社會信用中介機構(gòu)的市場準入、退出與監(jiān)管辦法，采用現(xiàn)代化監(jiān)管手段，利用信息網(wǎng)絡(luò)資源，實現(xiàn)信息共享，倡導(dǎo)企業(yè)和個人樹立信用觀念。
4.加快金融創(chuàng)新
首先，應(yīng)當建立住宅儲蓄信貸制度，以形成穩(wěn)定的住房信貸資金來源。其次，從產(chǎn)品創(chuàng)新來看，我們可以借鑒國外品種眾多的金融產(chǎn)品，引進或者開發(fā)新的信貸品種，創(chuàng)造出新的利潤增長點。最后，我國還要繼續(xù)健全和完善住房公積金制度，提高公積金運行質(zhì)量。
參考文獻:
[1]盧立宇:中美房地產(chǎn)融資比較研究[D].重慶大學(xué)，2006
第7篇：房地產(chǎn)評估公司管理辦法范文
為規(guī)范保險資金的用途,確保資金的安全性,國務(wù)院和保監(jiān)會都對保險資金的運用范圍進行了嚴格的限制。1995年,我國第一部《保險法》頒布實施,該法下禁止保險公司投資不動產(chǎn)。2002年對《保險法》進行了修訂,修訂后仍未提及保險資金可投資不動產(chǎn),事實上保險資金仍禁止投資不動產(chǎn)。2006年經(jīng)國務(wù)院批準,保險資金允許投資基礎(chǔ)設(shè)施項目。2006年3月6日《保險資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項目試點管理辦法》首次提出允許保險資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項目,但對投資范圍做了明確界定,主要包括通訊、交通、能源、環(huán)境保護、市政等國家級重點基礎(chǔ)設(shè)施項目,有關(guān)投資比例也做了明確限定。2009年修訂的《保險法》首次允許保險資金進入不動產(chǎn)領(lǐng)域,這是對保險資金運用領(lǐng)域的一次擴展,這也是我國保險資金投資能力的進步和保險監(jiān)管逐漸理性的重要標志。2010年9月《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》進一步規(guī)范了不動產(chǎn)投資的具體要求,主要包括四個方面:一是要求投資主體是保險公司。二是規(guī)范了投資標的的范圍,保險資金只能投資成長期或成熟期的企業(yè)股權(quán);創(chuàng)業(yè)期的風險投資基金,高污染、高耗能等不符合國家政策和技術(shù)含量較低、現(xiàn)金回報較差的企業(yè)股權(quán)、商業(yè)住宅等不能涉及,并且不能直接參與房地產(chǎn)開發(fā)、投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè);三是規(guī)范了投資方式,既可以直接投資也可以間接投資;可以直接投資不動產(chǎn)和企業(yè)股權(quán)。四是加強了風險控制機制。2012年保監(jiān)會《關(guān)于保險資金投資股權(quán)和不動產(chǎn)有關(guān)問題的通知》一方面放松了部分限制另一方面加強了風險控制要求。國家逐步放開了對保險資金運用的限制,從2006允許間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項目,到2012年允許間接投資不動產(chǎn),六年的時間保險資金投資范圍逐漸擴大,尤其是在不動>文秘站:
二、保險資金運用發(fā)展
保險業(yè)是我國國民經(jīng)濟中發(fā)展最快的行業(yè)之一。2013年我國保費收入已達到1.72萬億元,同比增長11.2%。保費規(guī)模已躍居全球第四位,并且與第三位十分接近。全國共有保險集團公司10家,保險公司143家,保險資產(chǎn)管理公司18家,其他公司3家。與保險業(yè)快速發(fā)展相伴的是保險資金積累量的不斷增長,2007年到2013年,我國保險業(yè)總資產(chǎn)以及保險資金運用余額連續(xù)快速增長,從27000億增長到76900億,增長2.85倍,這部分資源如果不充分加以利用將是個巨大的浪費。相比保險資產(chǎn)和保險資金運用余額的快速穩(wěn)步增長,投資收益差強人意。保險資金運用發(fā)展經(jīng)歷了曲折的過程。2001年到2003年受限于投資渠道狹窄并且又受到降息的影響,保險資金的收益率持續(xù)走低。2003年以后,為了緩解這種局面,保險資金的投資渠道逐步被放寬,政策也不斷完善,在這之后收益率隨之走高。2004-2007年投資收益率持續(xù)上升了一段,并且由于股票市場的繁榮2007年資金運用收益率達到12.17%的歷史高位。然而2008年國際金融危機爆發(fā),全球股市大幅下跌,保險資金也受到了很大的影響,收益率下跌至1.91%。2009年在保險公司投資結(jié)構(gòu)的調(diào)整下,投資收益率又有所提升,恢復(fù)至6.41%。但在這之后到2012年,我國保險資金的運用收益率一直下降,2012年只有3.39%,創(chuàng)下了金融危機以來的新低。2014年中國股市走牛給保險投資帶來了豐厚的收益,資金運用收益率率達到6.3%,是2010到2014五年來最高收益。保險業(yè)務(wù)利潤和保險資產(chǎn)投資管理收益是保險業(yè)收入的兩大主要來源,并且提高保險資金管理利用效率對提高保險業(yè)快速健康發(fā)展是意義重大的。然而相對國外發(fā)達保險市場的保險公司而言我國保險資金的利用率偏低,發(fā)達保險市場的保險公司資金運用率可以達到90%以上,而我國僅為30%-40%。發(fā)達保險市場保險公司的投資領(lǐng)域涉及股票、債券、房地產(chǎn)、抵押或擔保貸款等;而我國保險資金運用限制多,法定投資渠道窄,這些都限制了保險資金運用發(fā)展。
三、保險資金進入不動產(chǎn)
目前大多保險集團仍然依靠保險業(yè)務(wù)收入產(chǎn)生的利潤,而投資收益較低。保險資金涉入不動產(chǎn)領(lǐng)域為我國保險行業(yè)完善資產(chǎn)管理提供了新的途徑。分析國外發(fā)達的保險市場,發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟波動、法律監(jiān)管、公司資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)等多種因素對保險資金在房地產(chǎn)的配置受有較大影響,并且各國差異較大。在美國保險資金可用于不動產(chǎn)投資的比例較低僅為1%到4%,英國的比例較高,在4%至8%的范圍;亞洲國家如日本、韓國的投資比例限制在3%至9%之間。比例的差異很大程度上與其制度監(jiān)管要求有關(guān),美國對保險資金直接投資不動產(chǎn)有嚴格的監(jiān)管并且在投資方式和投資方面也有嚴格的限制,要求投資占總資產(chǎn)比例不高于10%。英國則較為寬松,并沒有明確規(guī)定投資的范圍和比例。此外,保險資金投資不動產(chǎn)比例還會受到行業(yè)景氣度和經(jīng)濟波動影響。一般來說,房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展期,各國保險資金都會加大不動產(chǎn)的配置;而在蕭條期,則主動降低房地產(chǎn)投資比例。例如美國房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷過快發(fā)展后、特別受2008年金融海嘯的沖擊目前仍處于低迷期。低迷的房地產(chǎn)市場促使美國主要的保險公司降低房地產(chǎn)的資產(chǎn)配置。而亞洲作為新興的經(jīng)濟體,房地產(chǎn)市場發(fā)展前景較為廣闊,近年來的飛速發(fā)展帶動更多的機構(gòu)資金涌入,保險公司不動產(chǎn)配置比例的加大正是上述因素驅(qū)動的結(jié)果。我國保險資金用于不動產(chǎn)投資,起步晚增長快。2010年放開不動產(chǎn)投資政策后,投資規(guī)模增長迅速,2011年保險資金用于不動產(chǎn)投資的資金為330億元,占投資總額的比例為0.59%;2013年增長為689億元,占比為0.90%。
四、我國四大險企投資房地產(chǎn)情況
我國四大上市保險企業(yè)2014年投資性房地產(chǎn)金額為269億元,較2013年微降3%。雖然投資額有所下降,但是涉房子公司數(shù)量卻翻了一倍,由16家增至32家。四大上市保險公司有三家略微縮減了投資性房地產(chǎn)的金額,但涉房子公司數(shù)大幅增加,可見在戰(zhàn)略上仍是計劃在不動產(chǎn)投資領(lǐng)域加大力度的。并且從報表中看盡管壓縮了投資性房地產(chǎn)的金額,但在地產(chǎn)股權(quán)投資上卻增加了投資。還需注意到的一點是,2014四大上市險企在投資性房地產(chǎn)金額的減少與保監(jiān)會的在2014年出臺的監(jiān)管政策有很大關(guān)系。2014年6月保監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于清理規(guī)范保險公司投資性房地產(chǎn)評估增值有關(guān)事項的通知》,要求保險公司已經(jīng)采用公允價值計量的投資性房地產(chǎn),以2014年3月31日賬面余額為基準,不得再確認新的評估增值。并且采用成本計量的投資性房地產(chǎn)不得改用公允價值計量。這很大程度上影響了在房地產(chǎn)投資的金額確認,使得賬面上用于房地產(chǎn)投資的金額減少。
五、建議
第8篇：房地產(chǎn)評估公司管理辦法范文
一、我國住房抵押貸款保險現(xiàn)狀
住房抵押貸款保險（以下簡稱房貸保險）是指在運用住房資金過程中為消除抵押貸款風險，最大限度降低呆壞賬的發(fā)生，保障抵押權(quán)益實現(xiàn)而建立的一種與住房抵押貸款制度相配套的補充制度。其風險轉(zhuǎn)移和損失賠償機制緩解了住房抵押貸款授信業(yè)務(wù)中銀行與客戶之間因信息不對稱等導(dǎo)致的風險，有力地推進了房地產(chǎn)金融市場的繁榮。我國住房抵押貸款保險自1992年房地產(chǎn)市場啟動以來獲得迅速的發(fā)展。1997年6月1日施行的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》與1998年5月9日施行的《中國人民銀行個人住房貸款管理辦法》等法規(guī)使其有了初步的法律規(guī)定。但是我國至今仍無一部法規(guī)對其進行明確的界定、適當?shù)陌才拧Ｔ趯嵺`中，作為住房抵押貸款下的強制要求，購房者對住房抵押貸款保險頗多怨言，如保險責任的實際承擔期限短于合同規(guī)定的保險期限；保險公司不是按年，而是一次性收取全部保費；購房者花錢買房買保險，在貸款保險合同中卻不是受益人等。
近幾年，房貸保險有了一些喜人的變化，并逐步趨于合理化。從2001年6月開始，杭州各大保險公司先后調(diào)整了房貸保險的保險費率和責任范圍，保費平均下降了20％。同年8月，太保北京分公司實行新的房貸保險，不僅保險費率有所下調(diào)，而且在財產(chǎn)損失險之外增加了還貸保證險。隨后武漢的人保、平安和太保三家公司調(diào)整房貸保險，投保人既可以按抵押房屋的總房價來投保，也可以按照貸款金額來投保。2001年底，上海推出“個人抵押住房綜合保險，”有不少改進之處：其一，拓展了保險公司對購房者（被保險人）的保證責任；其二，保費雖然一次性收取，但在不增加保費的情況下，加大了保險公司的還貸保證保險責任；其三，投保金額由過去按全部房價計算改為按貸款余額計算；其四，改變了以往保費自貸款之日前支付而保險責任從滯后多日的交房之日起承擔的不合理做法，保險期限自借款抵押合同生效之日零時起至全部還清貸款24時止；其五，在理賠方式上，改變了以前基于不足額保險的比例賠償，在借款范圍內(nèi)按實際損失全額賠償。2002年底，杭州市商業(yè)銀行與平安杭州分公司推出新的房貸保險，明確保險費以“貸款余額”計算，并在財產(chǎn)損失險之外增加入壽險內(nèi)容——如果貸款人因意外死亡或傷殘，其家庭成員無力還貸，保險公司將承擔部分或全部支付剩余房款的責任。總的看來，我國房貸保險各地做法不一，觀念上與實踐上均有不少誤區(qū)，亟待規(guī)范。
二、住房抵押貸款保險法律關(guān)系及其存在的問題
我國的房貸保險是建立在個人信用體系不健全基礎(chǔ)上的無奈選擇，是以商業(yè)銀行的貸款安全及其利益為基點的，對購房者與保險公司都有不公之處。實際上，在住房抵押貸款業(yè)務(wù)中，在對貸款人進行正確的資信評估和還貸能力分析的基礎(chǔ)上，以成本與收益權(quán)衡的角度合理進行風險管理，是基本上能夠規(guī)避風險的。以個人住房貸款業(yè)務(wù)量最大的建設(shè)銀行為例，截至2001年底，個人住房貸款不良率僅為1.35％，這充分說明了房貸的安全性。再加上住房抵押與登記制度的設(shè)立，可見我國房貸保險的實質(zhì)是：商業(yè)銀行憑借其自身優(yōu)勢地位不僅要求借款人作所購住房抵押擔保，還要求借款人進行保險，從而造成了借款人的雙重負擔，而商業(yè)銀行則享受著“XX重保險”，以期充分實現(xiàn)貸款安全。
對保險公司來說，房貸保險也有障礙與陷阱。商業(yè)銀行在辦理住房抵押貸款時往往為保險公司代為辦理抵押房屋的保險業(yè)務(wù)，并從中收取手續(xù)費。而這種行為有不少負面影響。首先，貸款行為、抵押行為、房貸保險行為集中于商業(yè)銀行，使商業(yè)銀行往往忽視對購房者資信狀況的嚴格審查，因為其通過“抵押+保險”方式已幾乎無風險而言。其次，按照現(xiàn)行我國保險兼業(yè)管理要求，一家兼業(yè)人只能為一家產(chǎn)險公司和一家壽險公司作，目的是為了防止兼業(yè)人炒作保險公司。但是實踐中商業(yè)銀行多為數(shù)家，按照各保險公司所支付手續(xù)費的高低和商業(yè)銀行合作關(guān)系的親疏來決定業(yè)務(wù)分配比例，而保險公司出于保費考慮，往往提高手續(xù)費或進行所謂“公關(guān)”，從而加大了經(jīng)營成本。商業(yè)銀行獲得的收益遠大于保監(jiān)會規(guī)定的8％的手續(xù)費，竟能達到保費收入的40％—50％。再次，過高的手續(xù)費又導(dǎo)致過高的保險費率，從而影響購房者利益；而且由于逆向選擇作用，可能進一步加大保險公司的風險。
我國房貸保險與美國等發(fā)達國家在觀念與實踐上有相當大的差別。美國等發(fā)達國家的房貸保險一般由政府提供的房貸保險和私人抵押貸款保險公司提供的房貸保險構(gòu)成，并以政府的房貸保險為主，帶有明顯的社會福利性質(zhì)，其投保人多為低薪階層。如美國聯(lián)邦住房管理局、退伍軍人事務(wù)部提供的房貸保險就具有國家干預(yù)性與政策導(dǎo)向。而私人抵押貸款保險公司提供的房貸保險也建立在購房者個人信用體系完善與保險業(yè)務(wù)市場化運作機制良好的基礎(chǔ)上，并具有費率低、險種多、靈活簡便等特點。相比之下，我國房貸保險以銀行信貸安全為中心的理念具有一定的偏差，而且房貸保險各險種法律關(guān)系混淆不清。
我國目前的房貸保險大致可分為三類，即財產(chǎn)保險、信用人壽保險和保證保險，雖然各險種已有初步發(fā)展，但是其法律關(guān)系仍不甚明晰。
財產(chǎn)保險是指為防止由于意外災(zāi)禍而造成較重的房屋損失而以房屋或其相關(guān)利益作為保險對象的保險。作為抵押物的房產(chǎn)的保全是商業(yè)銀行實現(xiàn)抵押權(quán)的基礎(chǔ)，當房地產(chǎn)價值減少時，商業(yè)銀行就可以根據(jù)保險單和抵押協(xié)議，憑第一請求權(quán)人的身份向保險公司申請賠償房屋損失和合理施救費用。該險種在賠付過程中，第一受益人應(yīng)明確為銀行，但以收回貸款未清償余額為限，其余部分還是要支付給投保人的。目前我國房貸保險以這種財產(chǎn)保險為主。根據(jù)《中國人民銀行個人住房貸款管理辦法》第25條的規(guī)定：“以房屋作為抵押的，借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險或委托貸款人代辦有關(guān)保險手續(xù)。抵押期內(nèi)保險單由貸款人保管。”在實踐中該險種保險責任范圍一般限于火災(zāi)、爆炸以及暴風、暴雨、洪水等自然災(zāi)害，保險金額按照實際購房金額計算。這就存在兩個極不合理之處：一是上述第25條中并沒有要求購房者以全部房價投保，而且消費者自己首付的那部分價值并不需要保險，實踐中的做法實是商業(yè)銀行濫用其優(yōu)勢地位的壟斷行為。二是現(xiàn)行房價有近30％是土地使用價格，而土地受損風險幾乎為零，因此以沒有除去土地使用價格的房價投保，顯失公允。
信用人壽保險是維持借款人還貸能力為信用保險，借款人因意外事故或疾病等影響家庭收入，失去部分或全部還貸能力時，以保險金抵付貸款余額，使抵押房地產(chǎn)不致被收回或拍賣。該險種保額每年遞減，以與借款者的貸款本金余額相稱，故又稱“住房抵押貸款減額壽險”。相應(yīng)地，該險種的保費也是按年繳納，逐年遞減。美國友邦保險上海分公司于1997年就推出了抵押貸款壽險，但實際運作效果不佳，投保者寥寥。
保證保險是還貸的履約保證，由保險公司對購房者提供違約保險。當借款者不能還清本息時由保險公司負責融通，或當房地產(chǎn)作為抵押貸款時，由保險公司對抵押物進行保險。1995年中保蘇州分公司曾開展房貸保證保險業(yè)務(wù)，后因總公司認為風險太大而停辦。中保總公司于1998年曾推出《個人購置住房抵押貸款保證保險條例》，但頗多保留，并要求購房者在辦理保證保險的同時必須購買財產(chǎn)保險，兩保險進行“捆綁”銷售。我國目前的房貸保證險尚屬萌芽，而且與信用人壽險有頗多混淆之處。
以信用人壽險為主的信用保險與保證保險是有嚴格區(qū)別的。凡權(quán)利人要求保險人擔保債務(wù)或買方信用的保險，屬于信用保險；凡被保證人根據(jù)權(quán)利人的要求投保自己信用保險，屬于保證保險。在西方成熟的房地產(chǎn)金融市場上，商業(yè)銀行以購房者的信用為保險標的，以自己為受益人與保險人簽定由于購房者死亡或殘疾不能如期還款時由其賠付相應(yīng)損失的保險合同，即為信用保險合同，保險費由商業(yè)銀行繳納，因為受益人是銀行；銀行可以在出售抵押房產(chǎn)（如在房市低迷、房價大跌時）仍不能收回全部貸款時，從保險人那里獲得不足部分的賠償。而當購房者以自己的信用為保險標的，以自己為受益人與保險人簽訂由于自己收入流中斷而未能如期還貸時由保險人代為償付的保險合同，即為房地產(chǎn)保證保險合同。該合同保險費由購房者繳納，因為受益人是購房者及其家庭成員，從而保證購房者在其收入無著時仍然擁有所購房屋，不至于流離失所，但當購房者收人流恢復(fù)后有向保險公司償還所墊付資金的義務(wù)。而目前我國含還貸保證責任的房貸保險是保證保險和信用保險的混合物，繳費義務(wù)和受益權(quán)利嚴重扭曲。在實際操作中，商業(yè)銀行往往要求購房者到其認可的保險公司辦理房貸信用保險，并明確商業(yè)銀行為保險的第一受益人，在購房者因意外事故死亡或殘疾而無力償還貸款時，由保險公司償還出險后尚需償還的購房貸款本息。商業(yè)銀行不交納保費也不作為投保人，但卻得到了信用保險才有的保險賠付；而購房者雖然繳納了屬于保證保險范疇的保險費，而其自身卻得不到應(yīng)有的保障。
三、完善住房抵押貸款保險的相關(guān)法規(guī)
針對我國房貸保險理念與實踐上的種種偏差，實有必要由人民銀行與保監(jiān)會聯(lián)合制定《住房抵押貸款保險管理辦法》，以對其進行制度重構(gòu)。而在這部法規(guī)中應(yīng)當合理設(shè)定三方面的內(nèi)容。
（一）導(dǎo)入國家信用，完善險種安排
應(yīng)當改變我國房貸保險以保障商業(yè)銀行信貸安全為中心的理念，將房貸保險看成是房地產(chǎn)金融市場的基本一環(huán)，更多的將其作為購房者信用的延伸與補充，以合理安排購房者、貸款銀行、保險公司的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。而且，房貸保險應(yīng)當具有一定的社會福利性質(zhì)，應(yīng)當導(dǎo)入國家信用，構(gòu)建類似西方國家政府保險與商業(yè)保險并重的保險機制。適應(yīng)我國國情，政府的政策性保險機構(gòu)可主要定位于為中低收入者提供優(yōu)惠的保險服務(wù)，而商業(yè)性保險公司則可主要定位于為中高收入者提供系列個性保險。筆者認為，可以國家信用為基礎(chǔ)建立政策性保險公司，由政府財政提供部分初始資金，由其集中管理來實現(xiàn)房貸保險發(fā)放的標準化，提高房貸保險的規(guī)模效益。同時保監(jiān)會應(yīng)加強對其業(yè)務(wù)活動的監(jiān)管。
而商業(yè)性房貸保險的險種安排應(yīng)當有一個大體的設(shè)計。財產(chǎn)險、信用壽險、保證險應(yīng)當有一個明確的界定（特別是對其責任范圍），以體現(xiàn)《保險法》誠實信用、權(quán)責對應(yīng)的基本原則。保證險由于我國個人信用體系不健全而尚不能大規(guī)模開展，信用人壽險應(yīng)當是主攻方向之一，而且應(yīng)當進行險種創(chuàng)新，推出一些具有個性化的綜合險，以適應(yīng)社會需求。
（二）設(shè)立保險準備基金，規(guī)范房貸保險業(yè)
美國房貸保險行業(yè)實力雄厚、經(jīng)營穩(wěn)健，這得益于制度上要求保險公司保持設(shè)立三個相互獨立的準備基金用于償付保險金：一是意外風險籌備基金，存期不能少于10年，用于隨時可能的災(zāi)難性損失理賠，保費收入的一半應(yīng)投入此基金，從而保證了在由于如經(jīng)濟衰退引起的高風險發(fā)生時有足夠的基金償付保險金。二是虧損儲備基金，以防止個人房貸出現(xiàn)拖欠和無力償還債務(wù)。該基金的比率因每個人的資信情況、抵押貸款的首期、貸款種類和對房產(chǎn)變化的預(yù)期不同而有所差異。三是無收益保險儲備，是保險合同期和扣除意外風險儲備之外的保險費收入，用于支付一般的保險賠償。我國應(yīng)當要求保險公司設(shè)立保險準備基金以規(guī)范房貸保險業(yè)。
（三）完善房貸保險的基本制度
應(yīng)當改變目前房貸保險中的不合理做法，完善房貸保險基本制度。
1.房貸保險的選擇權(quán)。對于購房者來說，應(yīng)當享有是否購買房貸保險的選擇權(quán)，而不應(yīng)設(shè)立如目前我國對財產(chǎn)險的強制要求，以體現(xiàn)保險自愿的原則，同時要保證購房者對保險公司的選擇權(quán)，以實現(xiàn)房貸保險市場的良性競爭秩序。對貸款銀行來說，其應(yīng)有一定的選擇優(yōu)質(zhì)保險公司的優(yōu)質(zhì)保險的權(quán)利；對于保險公司來說，其也應(yīng)有根據(jù)購房者資信狀況與貸款銀行的貸款質(zhì)量來決定是否承保的權(quán)利，并且還有選擇機構(gòu)的權(quán)利，以避免商業(yè)銀行的不當行為。
2.保險金額與保險費率。應(yīng)當改變目前以房屋總購價來確定保險金額的做法，而以抵押房屋建筑價格（除去總購置價格中30％以上的土地價格）或購房者貸款余額來確定保險金額，真正做到“有險才保”，維持購房者權(quán)益。由于住房貸款的低風險性，我國目前房貸保險的費率為5％。左右，30萬元15年期的貸款應(yīng)繳保費超過1萬元，顯然過高。對比美國和加拿大等國不到0.5‰的費率，我國實有必要抽樣測算普查數(shù)據(jù)，用精確的數(shù)理統(tǒng)計的方法厘訂出合乎實際情況的較低的費率。
3.保險期限。在財產(chǎn)險中保險期限應(yīng)當根據(jù)現(xiàn)房抵押貸款與期房抵押貸款區(qū)別對待。如果是現(xiàn)房，房貸保險期限應(yīng)自借款抵押合同生效之日零時起至全部還清貸款24時為止；如果是期房，由于貸款合同訂立與房屋實際交付之間有一兩年的建筑期，因此房貸保險期限應(yīng)自房屋交付之日零時起至全部還清貸款24時為止。在信用人壽險與保證險中，則應(yīng)自借款抵押合同生效之日零時起至全部還清貸款24時為止。
4.繳費方式與退保規(guī)定。應(yīng)當改變目前財產(chǎn)保險中一次繳清保費的有悖保險原理的做法，各險種繳費均應(yīng)切實做到“按年收取，每年結(jié)算”，以維護投保人利益。這也有利于投保人退保目的的實現(xiàn)。因為如果一次性繳費，購房者提前還貸則有一定的心理損失，從而影響房貸保險業(yè)務(wù)發(fā)展；而且一旦在保險期限內(nèi)房屋毀損或被保險人死亡，保險公司理賠后，保險責任終止，投保人實際多繳了其后的保費。因而保險合同應(yīng)當有提前還貸、房屋毀損，被保險人死亡等退保條款。
第9篇：房地產(chǎn)評估公司管理辦法范文
關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售；房屋產(chǎn)權(quán)登記；房產(chǎn)面積預(yù)測
根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》，商品房預(yù)銷售實施許可備案制度。開發(fā)商申請辦理預(yù)售許可證應(yīng)當向市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門提交的證件及資料中必須要有商品房預(yù)售方案，預(yù)售方案應(yīng)當包括預(yù)售房屋套數(shù)、面積預(yù)測及分攤情況等，并附商品房分層平面圖。按照我國現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)定，房屋權(quán)屬登記中對房屋的面積按建筑面積進行登記，商品房預(yù)售一般按預(yù)測的建筑面積計價，如果按套（單元）計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房預(yù)售合同中應(yīng)當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。所以預(yù)測算面積準確與否，直接關(guān)系到買房者與開發(fā)商的利益，對受委托的測繪公司而言，有很大的法律風險和社會責任。筆者結(jié)合實際工作，介紹了在商品房房產(chǎn)面積預(yù)測中的工作方法和經(jīng)驗。
1 商品房房產(chǎn)面積預(yù)測算的基本過程
1.1 資料的收集與存檔
由于商品房預(yù)測算面積是簽訂商品房買賣合同和網(wǎng)上備案的重要依據(jù)，因此開發(fā)商提供給測繪機構(gòu)的資料必須是合法有效的。為了規(guī)避風險，減少矛盾，測繪機構(gòu)應(yīng)收集和存檔如下資料：1）房屋面積預(yù)測任務(wù)委托書；2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3）國有土地使用證；4）核準備案的總體規(guī)劃平面圖和單幢建筑施工平面圖等全套建筑設(shè)計圖紙一套（含匹配的電子圖及文檔），如有變更，還需提供變更通知單原件和變更后的設(shè)計原圖（含電子檔）。以上圖紙必須是加蓋設(shè)計單位出圖專用章的正式紙質(zhì)建筑圖；5）房屋的分攤協(xié)議和其他合法分攤文件或約定；6）戶籍管理部門批準的門牌和房號證明文件；7）人防辦批文。
1.2 圖紙的初審與預(yù)測算方案的確定
測繪公司接到相關(guān)資料后，依據(jù)國家測繪局的GB/T 17986-2000《房產(chǎn)測量規(guī)范》和各省市房屋面積測算技術(shù)規(guī)程等規(guī)范文件，結(jié)合項目的實際情況，由項目負責人會同作業(yè)人員進行圖紙初審。首先打印出項目的平面總圖、地下室及各幢的分層平面圖，對照設(shè)計原圖進行分析；確定各幢的范圍和組成功能區(qū)，用不同顏色的彩筆勾畫出不同功能區(qū)、不同套房屋之間的權(quán)屬線，標識好每個部位的名稱和專業(yè)術(shù)語，如果對設(shè)計圖某個部位的定義有疑惑或不清楚，要通過咨詢設(shè)計人員來確定其功能和定義其名稱，初審后應(yīng)該初步確定好房屋的自有面積和共有面積的范圍，哪些是全算、半算及不算建筑面積的部位，哪些共有面積是要參與分攤還是不參與分攤，要參與分攤的共有面積是整幢共有、功能區(qū)間共有、功能區(qū)內(nèi)共有還是層共有。然后項目負責人進行情況匯總，對有爭議的和現(xiàn)有規(guī)范中沒有明確的面積計算內(nèi)容要結(jié)合相關(guān)資料進行情況說明和給出解決方案，以確認函的方式及時反饋給房產(chǎn)開發(fā)公司確認，并在以后的預(yù)測算報告中備注該情況。最后制定出一套完整詳細的面積預(yù)測算方案。
1.3 數(shù)據(jù)采集
由于房屋預(yù)測算和房屋竣工實測不同，它主要依據(jù)施工圖紙、有關(guān)房產(chǎn)測量規(guī)范、規(guī)程對尚未施工的房屋面積進行一個預(yù)先測量計算的行為，一旦疏忽，就會預(yù)測算錯誤，造成的影響和損失將是巨大的。房屋面積預(yù)測的數(shù)據(jù)采集應(yīng)根據(jù)“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”及依法核準備案的正式紙質(zhì)建設(shè)工程施工圖和匹配的電子圖結(jié)合起來進行。
在數(shù)據(jù)采集過程中要重點校核正式紙質(zhì)圖紙的標注尺寸和用AutoCAD量算電子版圖形的尺寸是否一致，如有不符應(yīng)返回設(shè)計單位進行修正；從紙質(zhì)圖上采集房屋邊長數(shù)據(jù)時，應(yīng)對分段邊長標注之和與總長度標注進行校核，并與電子版量算尺寸對照，校核不符時，應(yīng)返回設(shè)計單位進行修正；若遇特殊情況時，需在計算成果的附記中記錄或作詳細說明。仔細校核后，可以利用AutoCAD打開設(shè)計圖紙，按照初審的面積預(yù)測算方案框畫出套房屋之間、套房屋和共有面積之間的權(quán)屬墻中線，除此之外，單體每層還應(yīng)框畫出每層的墻中線，然后對各個部位的線段進行多段線的合并和閉合。
由于房屋預(yù)測算的是一個虛體，因此除了審閱建筑平面圖外，更要充分查看外立面圖、剖面圖、鋼筋基礎(chǔ)圖、大樣圖等，詳細閱讀建筑設(shè)計圖紙的施工總說明，這樣才能把這個虛體的每個細節(jié)考慮進去。例如：通過樓層剖面圖判定層高是否足2.2米高；通過飄窗的大樣圖判斷飄窗的高度和投影線；通過鋼筋基礎(chǔ)圖判斷柱子是結(jié)構(gòu)柱還是裝飾柱。
建筑工程規(guī)劃許可證上的報建面積是依據(jù)《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》測算的，一般說來，依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》預(yù)測算出來的房產(chǎn)面積是不能超建筑工程規(guī)劃許可證上的報建面積的。如果超出，應(yīng)及時與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行溝通，分析是因為計算規(guī)則不同引起的，還是確實有超出報建部分。確實超出報建部分的面積，如果開發(fā)企業(yè)沒有進行補報建，就不應(yīng)計算面積。
1.4 面積測算
面積測算可以采用AutoCAD和Excel軟件相結(jié)合的辦法進行，南方數(shù)碼公司開發(fā)的房測之友BMF軟件以AutoCAD為平臺，關(guān)聯(lián)SQL數(shù)據(jù)庫，可以實現(xiàn)日常管理，操作起來更加便捷可靠，這里簡單介紹BMF的操作過程：1）在測繪信息里新建和編輯項目信息、幢信息、樓層戶室信息，打開經(jīng)數(shù)據(jù)采集框畫的權(quán)屬墻中線圖。2）提取公用和非公用的面積線，產(chǎn)生外墻體。3）功能區(qū)和共有區(qū)劃分。4）指定分攤關(guān)系和分攤計算。5）分攤檢查和面積檢核。6）生成幢報表和分層分戶圖。
2 預(yù)測算面積變更
依據(jù)《商品房銷售管理辦法》，商品房預(yù)售后，開發(fā)商不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。預(yù)測算面積的變更，測繪公司要引起足夠的重視；有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了更好的銷售，甚至是為了風水、門牌的吉利號碼，擅自變更規(guī)劃、設(shè)計，在這種情況下，受托的測繪機構(gòu)不能一味迎合，應(yīng)在審批手續(xù)和書面材料齊備的情況下，才能根據(jù)變更通知單進行變更預(yù)測。
3 成果資料的檢查和驗收
房產(chǎn)預(yù)測測成果也實行二級檢查一級驗收制。檢查的內(nèi)容應(yīng)包括：檢查采用的標準應(yīng)保持有效性與合法性；檢查房屋建筑面積的計算方法是否正確；檢查共有共用面積的測算和分攤計算是否合理、正確；檢查提供的分攤協(xié)議和其他分割文件或約定是否合法有效。各級檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，必須做好記錄并提出處理意見，并及時反饋作業(yè)人員進行修改。成果報告提交給開發(fā)商后，開發(fā)商應(yīng)對其用途、結(jié)構(gòu)、層次、建成年份、陽臺封閉情況與分層分戶圖上標定的共有面積部位及分攤狀況等內(nèi)容進行驗收。
4 結(jié)語
商品房房產(chǎn)面積預(yù)測算的從業(yè)人員既要掌握房產(chǎn)測量規(guī)范和規(guī)程，也必須熟悉有關(guān)房地產(chǎn)的法規(guī)、條例，秉承“公正、公平、公開”的原則，擔當好購房者與開發(fā)商之間的天平作用，保障購房者的合法權(quán)益。隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，樣式多、綜合程度高的房地產(chǎn)項目不斷涌現(xiàn)，因此房產(chǎn)測繪機構(gòu)應(yīng)在工作中不斷總結(jié)經(jīng)驗、才能適應(yīng)新形勢下對房產(chǎn)測繪工作的要求。
參考文獻
[1]中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部.《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》[Z]，中國建筑工業(yè)出版社，1998
[2]國務(wù)院法制辦公室.《城市商品房預(yù)售管理辦法》[Z]，中國法制出版社，2004
[3]GB/T 17986-2000.《房產(chǎn)測量規(guī)范》[S]
