集體土地征收賠償條例精選(九篇)
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第1篇：集體土地征收賠償條例范文
一、土地征用
土地征用是指國家基于特殊情形而使用他人的土地且給予合理的補償,待使用完畢后,仍將土地歸還所有人或使用人。土地的征用的對象為土地使用權。
1.土地征用的程序
用地單位要得到被征土地的使用權,須按國家規定的合法程序進行。根據我國《土地管理法》及其《實施條例》的有關規定,征用土地一般要履行以下程序:(1)申請;(2)選址;(3)商定補償安置方案;(4)劃撥建設用地;(5)核發國有土地使用證。
2.征地批準權限
對征用集體土地,《土地管理法》規定了嚴格的批準權限。根據《土地管理法》第25條及其《實施條例》第21條的規定(略)。
二、征用補償
根據《中華人民共和國土地管理法》第47條(略)、《中華人民共和國土地管理法實施條例》第26條(略),在農村土地征收中確立公平補償對于保護農民權益、規范政府行為、優化資源配置、維護社會穩定等具有重要意義。落實公平補償應做到重塑以市場價格為基礎的完全補償原則,逐步擴大農地征收的補償范圍、合理拓展農地征收的補償方式、完善征地補償的程序與救濟途徑。
1.公平補償的導入與意義
我國關于土地征收補償的條款最早見于1944年頒布的《陜甘寧邊區地權條例》中,之后1950年的《鐵路留用辦法》和《城市郊區條例》、1962年的《農村工作條例修正草案》、1982年的《國家建設征用土地條例》都對土地征收補償的問題做了或多或少的規定,2001年國土資源部頒布的《征用土地公告辦法》中對征收土地的補償程序問題做了相應的規定。目前有關土地征收補償制度的規定主要集中在2004年修訂后《土地管理法》第47條。根據該條的規定,相較于農民因征地所遭受的全部損失而言,是一種不完全補償。這種不完全的補償制度對于農民而言極具不公平:(1)以產值數倍法的方法測算農民的損失未能全面體現土地的實際價值,漠視了土地對于農民而言所具有的歸依和發展功能。(2)單一的金錢補償方式限制了農民的補償選擇空間,難以保障失地農民的生活水平不下降。(3)對因征地造成的間接損失不予補償難以實現對農民的充分救濟,亦會增加農民今后的生產生活負擔。(4)補償標準制定的高度行政化剝奪了失地農民的公平參與權,同時加劇了征地違法腐敗案件的發生。(5)補償糾紛救濟機制的缺位、不到位有礙于農民權益的有效保護,也影響到征地工作的順利開展。
2.公平補償的路徑設想
(1)逐步擴大農地征收的補償范圍
與世界上一些發達國家和地區的征收補償范圍相比,我國目前的征地補償僅限于與被征收客體直接相關的經濟損失,并沒有涉及到由征地行為造成的其他諸如殘余地等間接相關損失。目前各國對于征地造成的損害進行賠償,從范圍上看至少有三項內容是不可或缺的:土地及其地上建筑物、附著物和構筑物的補償;因征收造成的困難補償;因征地活動引起的其他補償,如殘余地補償、相鄰土地損害補償等。
(2)合理拓展農地征收的補償方式
征收補償的方式是指在征收補償的過程中國家對遭受損失的農民進行補救所采取的各種形式。正確適用補償的方式對彌補受害人的損失具有重要意義。征收補償有直接補償和間接補償兩種方式。直接補償是指以金錢或實物的方式直接彌補受害人所遭受的損失,如支付補償金。間接補償是通過授予某種權利或利益,間接彌補受害人所受的損失。我國目前主要采取的是生活導向性的金錢補償方式,除了原來的金錢補償方式外,可以考慮增加以下幾種補償方式并在立法層面作出進一步具體的規定。
(3)完善征地補償的程序與救濟途徑
完善的的補償程序與救濟機制是農民獲得公平補償的重要保證。從各國的立法例來看,一般都針對國家征收權行使的不同階段設置相應的救濟途徑,征收補償的程序和救濟途徑并非涇渭分明。具體到我國,盡管《征用土地公告辦法》和《國土資源聽證規定》對征收補償的程序做了相應的規定,但是在實踐中還是存在一些問題,有鑒于此,我們必須進一步完善征地補償的程序、強化對農民補償糾紛的救濟。
3.完善途徑
(1)規范土地征用程序,加強民主監督,明確補償標準
在征用過程中,應該嚴格按程序辦事,發揮村民的民主監督作用,避免土地資源的浪費,促進土地資源的優化配置,維護農村集體和廣大農民的合法權益。
(2)設村民代表會議
設村民代表會議行使集體土地所有權,以解決集體所有權主體虛位化的問題。
(3)嚴格界定“公共利益”
在法律中應明確具體全面地列舉出“公共利益”,同時規定列舉之外的土地征用必須由國務院批準。嚴格區分公共利益目的的用地和私人利益目的的用地。
(4)允許集體土地進入一級市場
農地征用制度應該符合法制化要求,堅持實施可持續發展戰略,努力探索與我國城市化發展步伐相適應的農地征用制度,更好地促進社會的和諧發展,將集體所有的土地與國有土地的所有權平等保護,適當開放土地一級市場,讓政府成為這一市場上起監督作用的中介者,這是一個建立在尊重歷史和承認現實的基礎上的制度創新。
(5)探索新的補償方式
政府在工商、稅務等方面,可以出臺相應的優惠政策,鼓勵失地農民興辦城鄉第三產業和自主創業,多形式開展就業和教育培訓,提高失地農民的勞動技能和再就業能力。允許農民以土地使用權入股、租賃等方式參與經營性項目的合作開發或自行開發經營,讓被征地農民能長期分享土地的增值收益。在征地時按照一定面積比例留土地給集體使用,由村集體用這部分土地發展二、三產業安置被征地農民,可以更好地解決農民的后顧之憂,有利于維護農村穩定。
第2篇：集體土地征收賠償條例范文
【關鍵詞】失地農民 國內外權益保障 土地權益
我國失地農民權益受損現狀
土地征用制度不明確。首先，我國現行法律對公共利益的界定不甚相同，矛盾重重，導致土地征收范圍過于寬泛。《憲法》第十條規定：國家的土地征收行為，必須以公共利益的正當性以及征收行為的公共目的性才能成立。而《土地管理法》并不排除基于自身利益考慮對土地進行征收。其有“任何單位和個人為非公共利益需要使用土地時，必須先依法申請將農村集體土地征為國有”的規定。這些立法上的紕漏無形中為某些利益群體創造了可以施展并且逃避法律責任的空間。此外，當前我國還缺乏界定土地征收公共利益糾紛的專門裁判機構。一般是由政府許可任何單位和個人為非公共利益進行土地征收，同時，法律又賦予政府對土地征收行為是否合乎公共利益的裁判權。政府身兼二職，先行體制又缺乏必要的監督和制約，某種程度上會影響到對失地農民合法權益的保護。
土地補償機制不合理。土地征收補償機制關系到失地農民的切身利益，也是土地征收工作能否順利進行的關鍵。我國現行的土地征收仍依據2004年國土資源部頒布的《關于完善征地補償安置制度的指導意見》設定的補償標準，補償費用明顯偏低。近年來經濟發展，物價急劇上漲，土地市場價格也是一翻再翻，況且低標準的補償費用落實到失地農民的手里也是難之又難，致使失地農民權益受損。此外，土地補償方式的單一化，某種程度上也威脅到失地農民的合法權益。
土地產權制度不健全。我國《憲法》和《土地管理法》中都有“農村土地歸農村集體所有”的規定。然而農村集體是個抽象意義的概念，是一個沒有法律人格意義的集合群體，是一個虛置的權利主體。①欲對其科學界定絕非易事，其外延非常寬泛，大可以指鄉和鎮，小亦可以指村和村民小組。由于農村集體土地所有權主體和產權關系不明確，也影響到法律賦予農民的土地承包權益。
土地征收程序不完善。土地征收程序健全與否直接關系到土地征收工作能否順利進展及土地征收結果的公正性。我國關于土地征收程序的法律制度并不完備，其亦未對土地征收程序、土地征收涉及主體的權利、義務做出明確規定。這些無疑影響到土地征收程序的規范化和公正性，侵犯了失地農民在土地征收過程中的知情權與參與權。此外，我國被征地農民的救濟機制不健全，失地農民權益受損。
農民社會保障體系欠缺。受我國城鄉分割的二元經濟體制的影響，我國的社會保障制度突顯出二元性。我國有關城市社會保障的立法已經出臺且相對成熟，農村社會保障卻尚未進入立法階段，法律基礎欠缺。
目前，有些地方政府通過出臺效力較低的規章、條例對失地農民的養老、醫療等社會保險方面規定，其并不能全面保障失地農民合法權益，我國也尚未設立有關失地農民的法律援助制度，同時農村社會保障的內容涵蓋面也遠低于城市。
國外失地農民權益保障經驗
土地征用制度明確。目前，世界上多數國家和地區都有相對明確的土地征用制度。美國規定征用土地必須符合公共利益需要，其所有的公共利益評判都由司法機關根據必須的要價調價進行最終判定，進而確定利益的公、私性質，進而建立土地征用的法律依據。②日本《土地征用法》中有“征用土地必須從公共利益出發，公共利益主要包括依據《城市規劃法》、《河川法》、《港灣法》進行的公路、防洪設施和港灣建設等”的規定，其公共利益界定較明確、具體，操作性較強。我國臺灣地區突破了為公共目的征收土地的局面，其規定征收土地只要能達到公共利益需要即可。
土地補償機制合理。西方發達國家和地區大多建立了合理的征地補償機制。美國憲法明確規定：“非有合理補償，不得征用私有財產供公共使用。”美國土地征用補償的計算標準是土地被征用前的市場價格，它既補償被征土地的現有價值，也補償土地可預期的未來價值，而且還補償因征地導致的相鄰土地所有者、經營者的損失等，充分考慮并且保障土地所有者的權益。日本通過制定相當補償的標準進行土地補償，其土地補償費用的確定主要考慮征用損失賠償、通損賠償、離職者賠償和事業損失賠償和少數殘存者賠償等方面。③我國臺灣地區關于土地補償的相關規定主要散見于《土地法》、《平均地權條例》、《國民住宅條例》、《科學工業園區設置管理條例》、《促進產業升級條例》之中。臺灣的征地補償費主要由地價補償、土地改良物補償、營業損失補償和土地改良費用等組成。此外，臺灣的地方自治法規對土地補償也作出了規定。
土地產權制度明晰。西方發達國家在土地征收方面多數具有比較明晰的產權關系，有比較明確的權利主體和客體。作為被征土地一方的農民享有法律賦予的相關權利，同時也承擔法律規定的相關義務。在奉行土地私有制的美國，其《聯邦土地管理法》嚴格規定作為征地雙方的法定權利和義務，各司其職、各盡其責，有效避免了土地征收過程的部分侵權行為。英國實行土地私有制，作為其土地征用依據的《強制收購土地法》明確規定征地雙方的權利、義務，并且盡可能使其在法定的框架范圍內實施。
土地征收程序完善。世界上不少國家和地區都制定了比較完備的土地征用法律制度，如日本《土地征用法》，韓國《土地征用法》、《土地征用法施行令》和《土地征用法施行規則》等。這些土地征用方面的法律對土地征收程序都作了具體而明確的規定，可操作性強。一些發達國家和地區的土地征收程序既包括征地申請、審查、批準、征地公告，還包括被征地人如何參與征地過程中的程序、發生爭議時的申訴和仲裁程序以及最后如何進行征地補償的程序等。④
農民社會保障體系發達。在社會保障方面，不少發達國家和地區紛紛建立了比較健全的失地農民社會保障體系。美國設立了專項的失地農民社會保障基金，同時對失地農民輔以一定的稅收優惠，并且注重對失地農民的教育和培訓，提高了失地農民再就業能力。日本政府在已建立的農村社會保障體系基礎上，加大對失地農民的社會保障力度，大力發展勞動密集型產業，為失地農民提供大量就業機會，同時也注重對失地農民的教育和培訓。韓國已將失地農民納入社會保障框架內，通過“基礎生活保障制度”幫助達不到國家規定的基本生活水平的失地農民，同時對失地農民普及科學知識和實行金融政策方面的優惠，努力構建失地農民的安置基地。我國臺灣地區設有專門針對農民的社會保險，其通過分散化轉移的方式解決失地農民的就業，促使失地農民向大城市和中小城市分散轉移。同時還規定失地農民享有農用地轉非的公共用地和由土地交易帶來的土地增值的收益。⑤
我國失地農民權益保護策略構想
建立合理土地補償機制。合理的土地補償機制關系到征地工作的順利進行。一方面，我們要科學確定土地補償標準與計算方法，提高土地補償費用。現今因土地糾紛引發的上訪案件約占全國各類案件的41%，征地補償問題頻頻成為焦點。雖然我國《土地管理法》已對征地補償標準作出了相應提高，但仍不能有效應對日新月異的形勢。因此，征地補償的項目都應當與時俱進，適時調整，整體上提高征地補償水平。⑥另一方面，土地補償方式也要實現多元化發展。我們可以結合失地農民的不同需求，采取實物補償或貨幣補償方式。
完善農民社會保障體系。當今我國農村社會保障制度缺失，大量失地農民正當的社會權益無法得到有效保障。鑒于此，我們可以著重從以下方面考慮：首先，基于農村社會保障制度尚未立法，我們必須盡快將失地農民納入城鎮社會保障體系，保障失地農民在醫療、養老、住房和生活方面的權益；其次，現行《土地管理法》修訂過程中應明確規定失地農民社會保障制度，從法律上保障失地農民社會保障權益；第三，明確政府在失地農民社會保障中承擔的綜合責任，主要包括宏觀調控責任、一部分財政責任以及監管和實施責任等；⑦最后，建立失地農民社會保障基金。實踐中可由政府、征地主體、農村集體和失地農民個人按比例合理分擔，共同出資。
綜上所述，當前形勢下失地農民權益保障有迫切的需要，我國應立足國情，充分借鑒世界發達國家和地區的先進立法經驗，不斷明確我國的土地征用制度、明晰土地產權制度、完善土地征用程序、建立合理的土地補償機制、健全失地農民的社會保障體系，切實保障失地農民的合法權益。
【作者單位：河南師范大學法學院】
【注釋】
①陳垚：“失地農民權益保障問題研究”，《湖北社會科學》，2011年第4期。
②⑥李韶杰，鐘筱紅：“失地農民權益保護對策與構想”，《人民論壇》，2011年第9期。
③賴武梨：《城市化進程中失地農民權益保障問題研究》，西南政法大學2008年碩士論文。
④徐素芹：“城市化進程中失地農民權益保護問題研究”，《社科縱橫》，2010年第8期。
第3篇：集體土地征收賠償條例范文
［關鍵詞］農村；農民；集體土地；征地補償；性質
Abstract:Inrurallandexpropriation,thecharacterofcompensationandthecharacterofcollectivecollectionaretwodefinitionswhicharebothrelatedanddifferent.Thecharacteroflandcollectiondecidesthecharacteroflandexpropriationcompensation,andtheexpropriationcharacterdecidesitsstanderanddistributionrange、methodandproportion.Asthecharacterofthecompensationisnotclear,itbringsaboutmanyproblemsatwork.Underthepresentlegalsystem,landexpropriationcompensationhassomecharacters,i.e.thecharacterswithlegality,non-marketorientation,imperfection,communionofmembers,non-statepayment,regionaldifferenceandpriorpayment,etc.
Keywords:country;farmer;collectiveownedland;landexpropriationcompensation;character.
農村征地補償的性質不明，在現實中產生了很多問題。據某基層法院統計，該院每年3000件執行案件中，近15％的案件涉及農村土地征用補償費的執行，而執行中由于土地補償費的性質不明，致使法院在能否扣留和提取該補償費的做法上產生較大分歧，嚴重影響了執行工作的開展，影響了申請人權益的實現［1］，也導致征地補償的費用往往不能落實到每一個農民，既引發了大量的糾紛，也很不公平［2］。因此，探究農村集體土地征地補償的性質具有現實意義。農村征地補償的性質取決于農村土地的所有權性質，鑒于征收和征用對于農村土地的所有者來說都是失去土地，都應獲得相應補償，在這一方面，兩者基本相同，故如無特別說明，本文所指農村土地征地補償性質包含征收補償的性質和征用補償的性質兩個方面。筆者認為對農村的征地補償主要有以下特性：
一、土地補償的法定性
《中華人民共和國憲法》（2004年修正，以下簡稱《憲法》）第十條規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償。”［3］《中華人民共和國土地管理法》（2004年，以下簡稱《土地法》）第二條規定：“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償”；第四十七條規定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。土地征收的法定補償范圍，包括土地補償費、安置補助費、地上附著物補償費和社會保障費用”。可見，我國目前實行的是法定補償，補償依據、補償范圍、補償項目和補償標準均由法律條文直接規定，剛性較強，彈性較差，可調空間較小。
二、補償依據的非市場性
補償依據（或補償基礎）的非市場性是指主觀上不以土地的市場價值為依據進行補償，或者客觀上不存在確定土地補償價格的土地市場，土地補償的依據只能由國家確定，具體補償執行的是一種非市場性標準。
在西方國家，土地是“私有財產”（當然政府也有強制征收的權利），客觀上存在著土地交易市場，這就使政府對土地的征收或征用能以市場價格為依據進行測定并補償。這種以“公平的市場價值”為依據的補償對買賣雙方來說都是公平的。從理論上說，這種“公平補償”的價格只能在充分發達的土地交易市場上才能體現出來，城市化發展較早的國家,像美國、日本、英國、法國、荷蘭等國,由于其土地大多數屬于個人或企業所有,土地市場機制比較健全,征用農民土地一般按市場價格對失地農民進行補償,農民基本上都能得到較為滿意的補償［4］，如英國以征用者實際占有該土地的當日市價計算補償［5］，就是以市場為依據的補償。
但在我國，農村土地具有與其他國家不一樣的獨特性，這種獨特性主要是農村的土地從來沒有被當做商品來看待，嚴格意義上的土地市場并不存在。即不存在一個融入市場經濟的“土地交易市場”，也沒有一個客觀公正的土地買賣價格。再者，進入土地市場交易的土地，應該來源于市場，但我國農民的集體土地是國家按照農村社區人口平均分配的，而不是農民以市場價格從土地市場購得的，其分配方式是非市場化的［6］。既然不是從市場上以市場價“購入”的，也就不能從市場上以市場價“售出”。因此，我國的土地無論是國家所有還是集體所有，在現行體制和法律框架下都不能真正地進入市場，不可能根據土地的供求關系或商品的價值規律來確定土地的價格和補償標準，只能由國家根據土地的總體狀況和基本國情予以“規定”，補償的依據不是客觀的“市場”，而是法定的“年產值”。
三、補償金額的非完全性
土地補償金額的非完全性，也可稱之為補償的適度性或補償的非等價性，是指土地補償的金額不能完全體現土地價值的補償。征地補償依據的非市場性，必然會產生土地補償范圍或項目的不全面和土地補償標準的較低或過低，最終導致補償金額的非完全性。其中征地補償標準的高低對補償金額的影響最大。
從各國（地區）情況來看，征地補償標準與土地制度和經濟發達程度有密切的關系。國際上對于征地補償標準的理論主要有完全補償論、不完全補償論、相當補償論［7］，正當補償論（日本、韓國）、合理補償論（美國、加拿大、馬來西亞和中國香港）、充分補償論（荷蘭）、公平補償論（法國、瑞典、中國臺灣、菲律賓和巴西）［8］，日本當代也有一種“生活權補償”的新的補償理論［9］。盡管各國或不同的學者對補償標準理論的表述是不盡相同的，含義也略有不同，但西方國家所普遍確立的補償原則是“公平補償”或“正當補償”原則。只是“公平補償”（JustCompensation）是一個抽象的、內涵極不確定的概念，不同的國家可能有不同的界定，在不同的政治法律實踐中也有著不同認識。總的來說，依據公平的市場價值對財產所有者的損失進行評估被認為是確立補償標準的最佳選擇［10］。
對于我國目前的征地補償，有人認為是“適當補償”［11］（所謂適當補償就是嚴格依據土地管理法的有關規定予以補償，征地補償以使被征用土地的農民生活水平不降低為原則），也有“合理補償”［12］、“相當補償”［13］（土地補償數額與土地實際價值不相等，偏重于國家利益而忽視對農民合法權益的保護）、“超低價補償”［14］等不同的觀點，甚至有人認為我國對農村土地的補償僅是“生存權利”補償［15］（征地補償制度核心并不在于保障集體土地的財產性權利，而在于保障被征地農民的生存權利）。綜合起來看，上述不管是哪一種觀點，均認為我國的征地補償是一種非完全補償，補償金額并不能完全彌補被征地方的損失。因此，從總體上說，我國對農村的征地補償，存在著隨意性大、安撫色彩濃的非完全性補償的特點，不能為被征地農民的正當權益提供有力充分的保護。
四、補償分配的成員共有性
農村集體土地的所有權性質決定了征地補償的性質，也決定著征地補償的分配原則、權利的實現形式、補償范圍和補償的分配方法。在土地所有權歸“集體公有”的觀點下，土地補償費的分配方法與比例由“集體”決定，土地補償費屬集體公有，理論上是不能進行分配的；就是進行分配，集體也是得大頭，失地農民只能獲得少量的土地補償。在土地所有權歸“集體成員共有”的觀點下，“集體成員”對被征土地的補償分配就有最終的決定權，農民個人就有可能直接得到絕大部分的征地補償款。《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二十六條規定：“土地補償費歸農村集體經濟組織所有；地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有”。可見根據“集體公有”和法律規定，土地補償是禁止用于集體經濟組織內部分配的，但這些規定與現實差距太大。筆者曾認為農村集體土地歸以村為一個區域范圍的全體成員平均共有［16］。在此前提下，這個“農民集體”中的每個成員對土地及土地補償擁有平等的權利，即擁有平等的土地承包經營權、土地收益權、宅基地分配權和征地補償分配權，集體的權利表現為成員個人權利的集合，屬集體共有。換言之，土地補償費的受益主體是該集體經濟組織內部全體成員，而不是空泛的集體。土地補償費是因集體土地的被征收或征用導致土地的流逝而取得的，其歸集體成員共有的性質，構成土地補償費分配的基礎。
農村土地的集體成員共有性，對土地補償分配的影響主要表現在：
1.決定著土地補償分配的原則。對于征地補償款，全體成員享有平等的權利，即平均分配土地補償款。
2.決定著土地補償的分配范圍。土地補償歸“本集體”全體成員平均共有，即應該在失去土地所有權及使用權的產權主體之間進行分配，也就是在集體經濟組織及農民個人之間進行合理的分配。“本集體”以外的任何單位和個人不得以任何理由侵占土地補償，否則就是侵權。然而在實際中，只要存在土地利益收入，鄉政府、村委會和鄉村集體經濟組織都爭當土地所有權主體，一些地方的市級和縣級政府甚至也參與了土地補償的分配。土地補償費經層層克扣或被少數干部侵吞，使本來就較低的土地補償真正落實到失地農民頭上的就更少了。
3.決定了個人權利的實現形式。（1）全體成員大會是該集體的最高決策機構，任何一個集體成員（包括該機構的負責人）不能以個人身份決定集體財產（土地）的用途、使用方向和收益分配。（2）任何成員不能獨立享有特定指向的土地所有權。因為農民的土地承包經營權是無償取得的，且具有社會保障性質，所以，成員個人雖對土地享有使用權、收益權、轉包（讓）權等，但不能享有按份分割的特定土地份額，即不能要求該集體將某一具體地塊分歸自己獨立所有。（3）任何成員不能單獨行使土地處分權。（4）有權單獨享有屬于個人的土地補償。對土地的收益根據成員大會的意見可以獲得獨立的份額補償。如果成員大會需要留存收益，成員個人應該服從。
4.決定了補償的分配方法。根據集體財產的特點，土地補償費具有集體財產性質，它既有別于公有財產，也有別于私有財產，其分配既要考慮集體利益，也要考慮農民個人利益；既要照顧到目前利益，也要考慮到長遠利益。因此，其分配程序與方法應為：（1）由集體成員大會確定集體與個人的分配比例，集體留存主要用于集體經濟發展、集體福利和農民社會保障；（2）確定集體留存資金各部分的比例；（3）確定集體留存資金的用途；（4）在成員之間平均分配剩余補償。這部分補償是被征地農民個人所有，從理論上說法院是可以執行的。
五、補償支付的非國家性
在關于征地補償理論中，有一種理論叫“特別犧牲論”［17］。特別犧牲論認為，被征收人所受的不可預期的損失即為特別犧牲，理論上應該由受益者即公眾承擔補償義務，但由公眾承擔補償義務是無法執行的，因此就由公眾的合法代表——政府承擔補償責任。這種理論在德國的研究最為深入。根據該理論，國家在征收或征用農村土地將其變為國有土地時，支付給農民的土地補償費應該由政府支付。但這個理論要求政府有充足的財力，否則執行起來難度較大。我國目前的征地補償名義上是由國家支付的。《土地管理法》第二條規定：“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償”，規定中，不管是“征收或者征用”均由國家予以補償。但實際上，我國執行的卻是“誰使用土地誰補償”［18］或“誰受益誰補償”的原則。國家在將農村土地轉變為國有土地時，征地補償費并不由國家支付，而是由用地單位支付。筆者認為，對征地補償應該分別情況予以處理：對用于公益事業的“土地征收”，應該由國家對失地農民予以土地補償；對非公益性的“土地征用”，則由用地單位進行土地補償。這是因為，公益用地，直接體現的是國家利益，公益用地的單位也是國家財政預算單位，由國家直接征地轉供用地單位，可減輕用地單位的財政負擔，減少用地單位與農民因土地補償問題的直接對抗。對于非公益用地，體現的是用地單位的經濟利益，是經濟利益在不同的經濟利益體之間的分配，由用地單位支付征用土地補償不僅是合理的，也是用地單位的一項法定義務，承擔此項義務是使用被征土地的必要條件，用地單位必須按法定的標準或市場標準，向被征用土地的集體組織給予補償。補償支付的非國家性可在一定程度上限制土地的使用者特別是非公益用地者廉價“圈地”，但同時卻給政府“經營土地”，從中獲取高額土地價差提供了條件。
六、土地補償的地域差別性
我國幅員遼闊，東西部之間、不同省份和不同地區之間經濟發展水平差異較大，如實行全國統一的補償標準，既不能體現經濟發展水平的差別，也不能體現土地作為特殊資源的區位價值。因此，我國在統一規定了補償項目的基礎上，在征地補償標準上適用了地域差異原則。《土地管理法》第四十七條規定：“征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算”；“征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定”，當然這種地域差別是比較有限的。
七、土地補償的先付性
征地補償與民法上基于侵權行為的賠償在性質上是不同的。征地補償不是由于違法行為所引起的，而是基于合法的公法上的原因所致［19］。民法上的損害賠償是損害在先，賠償在后；而征地補償是賠償（或補償）在先，損害在后。這種對損失的補償不是以實際發生額為基礎，而是一種以法定標準或市場標準為依據的預付性賠償，并且要在實際使用土地前一次付清，是土地使用人為取得土地使用權而按照法定標準或市場標準預先支付給土地所有權人的一次性補償。
綜上所述，我國目前的征地補償具有法定性、非市場性、非完全性、成員共有性、非國家支付性、地域差別性和先付性的特點。對征地補償性質的探討，有利于規范征地補償的分配方法，保障被征地農民的合法權益，明確各方的責任，也有利于我國土地制度的根本變革。
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第4篇：集體土地征收賠償條例范文
一、房地一體登記是不動產登記的基本原則
不動產統一登記的主要宗旨是實現房地一體化登記服務，從而方便于民，只需一次申請登記便獲得房地產權利。一體化登記可以使房地權利同時登記、同時生效，防范了風險。因此，盡管業主擁有的房地產中土地使用權屬于用益物權，房屋是所有權，但其權利主體基本應保持一致，也就是兩個不同權利的設立、變更、注銷一般應同步發生于房和地之上。如抵押權設定的規定很好地體現了此原則：房屋抵押的，其相應土地隨之抵押，反之亦然。再如，房屋分割轉讓時必受到土地能否分割或者能否從獨用宗轉為共用宗的限制。但是在不動產抵押中會出現房、地抵押權主體不一致的情形，這與房地權利主體一致原則并不矛盾。所謂的房地權利主體一致原則是指土地使用權和房屋所有權主體一致，而不要求其他權利主體也必須一致。在房和地的客體生成方面，一般是先有土地再有房屋，如果土地抵押設立登記時房屋尚未開工建設，則土地抵押權人不能擁有以后該土地上所建房屋的抵押權，房屋一旦建成再設定抵押權給另一個抵押權人也是法律所允許的。此時，房、地就出現不同的抵押權主體，在實現抵押權時，與其他房地產處分不同的是要將房和地的價值分別計算，分別為不同抵押權人優先受償。正是由于房、地權利并非完全同步發生，特別是在土地使用權和所有權上附上抵押權后，如何堅守房地一體原則值得我們探討，比較常見的有以下三種情形。
1.無房屋之土地設立抵押后的在建工程抵押
土地使用權受讓方通常在取得土地時就以該土地設定抵押權用于支付土地出讓金或用于開發建造資金，在宗地不能分割的情況下當然是以整宗地作為抵押物，此時辦理的是土地抵押設立登記。隨著開發建設的推進，土地使用權人即建設者會繼續以在建工程設定抵押以獲取續建資金。
建設者申請在建工程抵押可依法選擇兩種途徑：一是只申請在建工程抵押設立登記。由于土地已經抵押在先，土地抵押時尚未開工建設，因此根據《擔保法》第五十五條規定，在建工程不屬于首次設立土地抵押的抵押物范圍，此時在建工程抵押以已建成部分的造價為限進行擔保，不含土地價值。就整個房地產而言，土地抵押權人和在建工程抵押權人對應著不同的抵押部位，沒有順位而只有房、地之分，在一旦實現抵押權處置已建成房屋及整宗土地時，則土地抵押權人就土地價值部分進行優先受償，在建工程抵押權人就已抵押的工程價值部分進行受償。二是土地抵押權變更為在建工程及其土地抵押。因為隨著工程形象的進度，土地逐漸分攤到在建工程中，最后竣工時土地全部隨房屋分攤完成。根據《物權法》和《擔保法》規定，房屋抵押，相應的土地隨之抵押，則申請人可以在建工程及其相應土地價值相當于整宗土地價值時，將抵押物從整宗地變更為在建工程及其相應土地，并且可隨著工程形象進度而追加在建工程設立抵押權，這種做法不會出現房、地抵押權人不一致的結果，更好地實現了房地一體化登記原則。
2.無房屋之土地設立抵押后的房屋預售
在當前房屋交易管理和不動產登記分離的情況下，更加應注重交易環節與登記之間的銜接以及房地的一體化。用于開發的土地在取得之時設立抵押權后，隨著工程的推進會進入房屋預售環節，預售則意味著房屋及其相應土地將從開發者名下轉移給購買人。為使預購人將來取得完整權利的房地產，則土地的抵押應在預售時予以解除。因此，當事人申請房屋預售許可時應提供土地抵押權人同意預售的證明，或者注銷土地抵押權后再申請預售許可。為更好地與預售樓盤表銜接，應如上文第二種方法所述，將純土地抵押轉為在建工程抵押，在預售過程中遵循在建工程抵押權每解除一套才預售一套，保證預售的房屋沒有權利限制，同時做到房地權利主體一致。
3.無房屋之土地設立抵押后的房屋首次登記
對于土地抵押沒有解除而房屋申請首次登記的，原來僅辦理房屋所有權登記而土地登記不變更是可行的，但如果房地在一個系統平臺上操作則會出現房屋所有權是完整的，相應的土地使用權因抵押而受限，對于下一步房地產轉移則會出現房屋相應的土地受限。由此，必須要求土地抵押權人出具同意轉移證明或注銷土地抵押權才能辦理轉移登記，所以為便于購房者順暢辦理不動產權證書，應在房屋首次登記時，將土地純抵押轉換為房地產抵押，方法同上文第二種方法所述，即尚無法解除抵押的部分繼續設定抵押，其他房地產在辦理首次登記后可辦理轉移登記。
二、實踐中常見的房地區別登記類型
由于房、地權利內容的不同，權利取得或變化、注銷時點的不同，導致現實中房地登記時會發生因權利不同而房和地對應的登記類型不同的情形，在房地登記中如何既堅持一體化原則又做到不同的權利區別對待、分別適用不同的登記類型呢？我國土地資源為國家所有并調控（集體土地除外），因此土地使用權并不能自由地變更、轉讓、分割，即使是市場化方式取得的土地也會因土地和城市規劃的原因導致其變更和轉讓受到限制。但房屋實行所有權制度，既然所有則權利人可以自由處分，但由于房屋附著于土地，其處分必然受到土地的牽制，否則權利主體一致原則無從談起。在以宗地為單元建立登記簿的前提下，堅持房地一體，以地隨房走或房隨地走為登記類型首要判斷原則，但對于特殊情形房和地的登記類型可適當地予以區別，以便更好地反映權利變化狀況。
1.已建有房屋的集體建設用地使用權轉為國有建設用地使用權
只要土地上已建有房屋，則房地應一并登記。在土地使用權從集體所有轉為國家所有的情形下，其實經過了這樣的程序：集體土地先征用為國有，國家再出讓給原土地使用權人。所以就土地而言，所有權以征用方式發生了轉移即從集體所有變為國家所有，使用權隨所有權變化而變更為國有土地使用，土地性質發生了變化，因此土地使用權應當辦理變更登記。而房屋的現狀和權利主體均未發生變化，因此不需要申請登記，但基于房地一體、房隨地走的原則，總體應申請辦理不動產變更登記。
2.房屋首次登記時土地已辦理過首次登記
所謂首次登記是指物權第一次在登記機構進行登記、登簿。而房屋所有權首次登記的前提，一是土地已合法取得，一般表現為土地使用權已辦理過首次登記；二是房屋為合法建造即取得規劃許可證。盡管房屋首次登記，但其對應的土地已不能認為首次登記，而是變更登記。因為雖然土地要素沒有變化，但附著物從無到有，即從空地轉為有房之地則視為發生了變更。從《不動產登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》）的登記類型規定中可知，這個登記遵循的是地隨房走原則，盡管土地已經做過登記，但房屋登記時仍然認定為首次登記。
3.土地連同房屋征收的登記類型
根據《土地管理法》和《國有土地上房屋征收與補償條例》等法律法規，為了國家安全和社會發展等公共利益，市、縣級人民政府可以作出征收房地產決定，如國有土地及房屋征收意味著原房地產權利人喪失房屋所有權和土地使用權，這也意味著地方政府（代表國家）作為征收主體將取得房屋所有權和土地使用權。由于國有土地的所有權本就屬于國家所有，使用權一旦收回后則土地所有權與使用權兩權主體合二為一，即土地使用權為土地所有權涵蓋，而國有土地所有權依法可以不登記。因此，辦理此類不動產登記，需要辦理房屋所有權轉移登記和土地使用權注銷登記。此外，由于房屋所有權主體是國家（地方政府行使），而且地方政府征收國有建設用地后還將用于公共利益需要再次出讓土地等，所以，對于此類登記可以僅記載于登記簿，不必發證。這是房、地登記類型應區別對待的一個典型。
4.房屋拆除而土地使用權未變化時的登記類型
《細則》將此類情況籠統歸入注銷登記，而眾所周知，注銷登記的發生不是主體消失便是客體消失。此情況中將房屋和土地區分對待就會發現，對房屋而言，當其滅失時，確應辦理注銷登記，而就宗地而言，土地沒有任何變化的要素，一般無需做任何登記。如果基于房地一體原則，盡管土地沒有變化，但附于其上的房屋消失了，則可按土地變更登記類型適用。因此，無論分別對待房和地，還是根據地隨房走或房隨地走理論，都不能認定該情形為房地產注銷登記類型，《細則》在這個登記類型定位上似有不妥。
第5篇：集體土地征收賠償條例范文
關鍵詞：土地增值稅；政策；清算；帳務處理
Abstract: the land value added tax is imposed to standardize land market transaction order, curb real estate speculation ticket set a tax, currently a lawyer to question 29 land value-added tax in arrears for at least 64 billion yuan of listed companies lead the market. So the land value-added tax on land value added tax levied by the various regulations and conditions, a method, and the duty of a formula how sure is worth us to study, this paper studied the land value-added tax in our country duty based on file parsing, regulations, methods, accounting, puts forward some Suggestions on how to better handle the tax, land value-added tax payment and liquidation.
Key words: land value-added tax; Policy; Liquidation; Accounting work
中圖分類號：F810.42文獻標識碼：A文章編號：2095-2104(2013)
近年來關于土地增值稅的征收和清算問題引起了人們廣泛的關注，特別是今年北京律師李勁松質疑29家上市公司拖欠土地增值稅640億元引起市場嘩然。土地增值稅總額為何有如此高的欠交數。通過下列分析和探討讓大家來認識一下該稅種。
一、什么是土地增值稅？它的征收范圍如何規定？
根據國稅函（1995）110號文件，土地增值稅是以納稅人轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）所取得的增值額為征稅對象，依照規定稅率征收的一種稅。國務院在1993年12月13日了《中華人民共各國土地增值稅暫行條例》財政部于1995年1月27日頒布了《中華人民共和國的土地增值稅暫行條例實施細則》。土地增值稅從199年1月1日起在全國開征。
根據《條例》的規定，凡轉讓國有土地位用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為都應繳納土地增值稅。這樣界定有三層含意：一是土地增值稅僅對轉讓國有土地使用權的征收，對轉讓集體土地使用權的不征稅。這是因為，根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，國家為了公共利益，可以依照法律規定對集體土地實行征用，依法被征用后的土地屬于國家所有。未經國家征用的集體土地不得轉讓。如要自行轉讓是一種違法行為。對這種違法行為應由有關部門依照相關法律來處理，而不應納入土地增值稅的征稅范圍。二是只對轉讓的房地產征收土地增值稅，不轉讓的不征稅。如房地產的出租，雖然取得了收入，但沒有發生房地產的產權轉讓，不應屬于土地增值稅的征收范圍。三是對轉讓房地產并取得收入的征稅，對發生轉讓行為，而未取得收入的不征稅。如通過繼承、贈與方式轉讓房地產的，雖然發生了轉讓行為，但未取得收入，就不能征收土地增值稅。
二、土地增值稅的計算方法
土地增值稅實行四級超率累進稅率：
增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。
增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。
增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。
增值額超過扣除項目金額200%，稅率為60%。
計算土地增值稅的公式：應納土地增值稅=增值額*稅率
三、土地增值稅清算時增值額計算的關鍵（以房地產開發公司新建造房屋為例）
“增值額”為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。
（一）納稅人轉讓房地產所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其它收入。房地產轉讓銷售收入金額的確定，有以下幾點值得特別關注：
納稅人因轉讓房地產收取的違約金、滯納金、賠償金、分期付款（延期付款）利息以及其他經濟利益，應當確訂為收入。因房地產購買方違約，導致房地產未能轉讓，轉讓方收取的該項違約金不作為與轉讓房地產有關的經濟利益，不確認為房地產轉讓收入。
根據國稅發（2009）31號第七條規定，企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。其收入按下列方法和順序確認：按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。
關于地下車位或車庫的收入確認原則：各地稅務機關的處理方法有所不同。國家稅務總局答復無產權的車庫，其收入是屬于租賃收入，不交增值稅，同時其成本也不得扣除。江蘇省關于地下車位的規定分三種：1）是人防工程，是以人防部門規定標準建造的，不得進行轉讓的，應作為配套設施，扣除發生的成本費用；2）無產權的地下車位，不確認收入，也不扣除相關成本費用；3）有產權的地下車位，兩證齊全、可有償轉讓的車位，清算時，按已轉讓部分確認收入，并扣除相應的成本、費用。
售后返租確認收入：房地產開發公司銷售不動產，采取優惠方式要求購房者無償或低價將不動產交給開發公司使用若干年，其實質是優先取得了購房者的不動產的使用權，即取得了其它經濟利益。稅務機關可按“一定期限內房地產企業實際取得的使用收益，如對外轉租取得的租金等來測算或者按照同一區位相似樓盤的其它房產銷售價格確認銷售價格，如果還不能確定銷售價格應按相關稅收政策規定執行，判斷房地產轉讓價格偏低又無正當理由，應采用評估或其它合理的方法確定轉讓收入。
對于轉讓價格明顯偏低又無正當理由時（根據蘇地稅規（2012）1號關于土地增值稅有關業務問題的公告：納稅人申報的房地產轉讓價格低于同期同類房地產平均銷售價格10%的）稅務機關可按照下列原則處理：
采集同一企業銷售日當月同類房地產銷售價格，如不存在當月，可采集同一企業銷售日前后3個月內的同類房地產銷售價格，如不存在前后3個月內的銷售價格的，可采集相同或近似地段其它企業銷售日當月或前后3個月內的同類房地產銷售價格。
委托有資質的房地產評估機構評定交易價，按房地產評估機構評定的價格確認轉讓收入。
（二）扣除項目金額包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費。扣除項目金額的的確定需關注以下幾點
公共配套設施成本費用的扣除：房地產開發建造的各項公共配套設施，建成后移交給全體業主或無償移交給政府、公共事業單位用于非營利性社會公共事業的，準予扣除相關成本、費用；未移交的，不得扣除相關成本、費用。項目規劃范圍之外的，其開發成本、費用一律不得扣除。
人防工程的使用權和收益權未無償移交給全體業主，其相關成本、費用不予扣除。根據財稅字（1995）48號《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》第六條規定：市政公用基礎設施配套費、人防工程異地建設費不得加計扣除，也不作為房地產開發費用扣除的計算基數。
修裝飾費用的扣除：以建筑物或構筑物為載體，移動后會引起性質、形狀改變或者功能受損的裝修裝飾物支出，可以作為開發成本計算扣除。上述之外的其他裝修裝飾費用支出，一律不得作為開發成本扣除。
售樓處的裝修裝飾費分三種情況：第一種情況，售樓處使用的是房開公司自行開發的產品，則裝修裝飾費可以列入開發成本；第二種情況是售樓處是臨時建筑，則裝修裝飾費應計入房地產開發費用，不得計入開發成本；第三種情況售樓處是租賃房屋，則裝修裝飾費作為營銷設施的裝修費用，應計入房地產開發費用。
房開企業未支付的質量保證金扣除：根據國稅函（2010）220號房地產開發企業在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業就質量保證金對房地產開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除；未開具發票的，扣留的質保金不得計算扣除。
開發間接費用的扣除：根據國稅發（2009）91號《土地增值稅清算管理規程》開發間接費用是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。開發間接費用在開發項目初期開始歸集，以便于后期土地增值稅的清算。
土地使用權所支付費用的扣除：蘇地稅規（2012）1號規定：納稅人為取得土地使用權所支付的地價款，在計算土地增值稅時，應以納稅人實際支付的土地出讓金減去因受讓該宗土地，政府以各種形式支付給納稅人的經濟利益后予以確認。房地產開發企業支付的土地閑置費也不得扣除。
政府性基金和行政事業性收費的扣除：根據蘇地稅規（2012）1號規定企業建造房屋建筑物時特有的費用和基金，按其是否與開發建造活動相關的原則進行劃分。凡與開發活動直接相關，且可直接計入或分配計入開發對象的，允許計入開發成本；反之，則應計入開發費用。對企業非建造房屋建筑物時特有的費用和基金，應計入開發費用。允許計入開發成本的費用、基金，如果是在開發項目竣工驗收之后發生的，則也應計入開發費用。
在土地增值稅清算中，所有扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發生才能扣除。如預提費用在土地增值稅清算中就不得扣除。
四、土地增值稅帳務處理
根據財會字（1995）15號文件，對于房地產開發企業交納土地增值稅有關的會計處理如下：
一）交納土地增值稅的企業應在“應交稅金”科目下增設“應交土地增值稅”明細科目進行核算。
二）轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的企業，按規定計算出應交納的土地增值稅，主營房地產業務的企業，應由當期營業收入負擔的土地增值稅，借記“經營稅金及附加”（房地產開發企業）、“經營稅金”（外商投資房地產企業）、“營業稅金及附加”（股份制試點企業）、“營業稅金”（對外經濟合作企業）等科目，貸記“應交稅金——應交土地增值稅”科目。
三）企業交納土地增值稅時，借記“應交稅金——應交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”等科目。
四）企業在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，按稅法規定預交的土地增值稅，借記“應交稅金——應交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”等科目；待該房地產營業收入實現時，再按本規定第二條規定進行會計處理；該項目全部竣工、辦理結算后進行清算，收到退回多交的土地增值稅，借記“銀行存款”等科目，貸記“應交稅金——應交土地增值稅”科目。補交的土地增值稅作相反的會計分錄。
預交土地增值稅的企業，“應交稅金——應交土地增值稅”科目的借方余額包括預交的土地增值稅。
五）為了提供土地增值稅的計算依據，企業應將取得土地使用權時所支付的金額、開發土地和新建房及配套設施的成本、費用等，在有關會計科目或備查簿中詳細登記。
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第6篇：集體土地征收賠償條例范文
【關鍵詞】征地；拆遷；審核
Discusses the land-levying relocation expense verification shallowly
Feng Jianming， Shen Haibin， Gong Liang
【Abstract】In June 2011, Ministry of Housing released a “state-owned land on the housing levy assessment methods” to determine the value of the house will be charged in full accordance with the market price of similar real estate is no longer the government to regularly publish comprehensive real estate market prices. In this paper, two rural and urban aspects of land acquisition, land acquisition and relocation costs of the audit described the basic ideas and methods of work.
【Key words】land; demolition; review
隨著城市建設的迅猛推進，拆遷范圍也伴隨建設項目規模的擴展而越來越大，巨大的征地拆遷補償費用已成為領導關心、百姓關注的重點、難點和熱點問題，這些資金的測算、發放和管理直接影響到人民群眾的切身利益，關系到地區社會經濟的和諧發展。征地拆遷是工程建設的第一道工序，在具體實施過程中，由于拆遷實施程序不夠規范、工作經費支出沒有統一的標準，加之拆遷人員在實施過程中不注重資料的收集、手續的完善，經常給征地拆遷費用審核工作帶來比較大的難度，征地拆遷費用資金審核至今還沒有形成比較成熟的具有現實指導性的實施方法和方案。因此，加強征地拆遷業務知識的學習，提高征地拆遷費用審核工作質量，已勢在必行。
1.費用審核內容
征地拆遷安置費用審核包括對征地費用補償、地上附著物費用補償、拆遷費用補償、安置房或定銷商品房購買（建設）費用、復墾費用、各種規費、管理工作經費等費用的審核，重點審查其真實性、合法性和合理性。審核依據于國家、省市有關拆遷方面的法律、法規、規章制度以及項目的拆遷安置實施細則、會議紀要等，并注意政策的時效性。
1.1 征地費用重點審查征地是否符合程序、征地補償是否按規定標準，征地補償費和安置補助費是否按群眾基本生活保障試行辦法繳納專戶或進行分配，評估價格和方案是否合法、公允。2011年6月住建部了《國有土地上房屋征收評估辦法》，確定被征收房屋的價值將完全按照類似房地產的市場價格，不再綜合政府定期公布的房地產市場價格。而浙江省早已于2007年，在《浙江省城市房屋拆遷管理條例》（2007年修正）中明確規定，被拆遷房屋的貨幣補償金額根據房地產市場價格評估確定。評估應當采用市場比較法。
1.2 拆遷費用重點審查房產權屬、面積是否真實，房屋性質認定是否合規，確權手續是否完整，簽訂協議是否經過充分協商，內容是否詳實可信。如在城市拆遷中經常遇到直管公房非住宅承租戶的問題，按照相關的規定，拆遷人按房屋評估價價值的50%給予貨幣補償；而私有的營業用房，拆遷戶得到的賠償是評估價格的100%。又比如非住宅類房屋審核時，倉庫、辦公用房、營業用房的拆遷評估價，要結合土地使用性質調節。行政劃撥土地的非住宅房屋拆遷評估時，調節系數為－0.05到－0.25，一般情況下取－0.2。改制時保留行政劃撥、土地轉為租賃和土地使用權剝離的非住宅，調節系數為－0.4。
1.3 安置費用重點審查安置房及定銷商品房的應收房款是否正確，是否有欠收或多收現象，過渡費是否按實結算，安置房源能否按期交付，安置房的購買費用是否正確等。在審核建設項目配套的新建拆遷安置房，通常拆遷安置房需重新單獨立項，由此該安置房費用是否應列入本項目概算中是爭議的焦點。在實際操作中，由于考慮兩個項目之間會計的借貸平衡原則，一般建議列入項目概算。
1.4 征地拆遷規費主要包括按規定辦理征地手續支付給國土資源等部門的管理費、手續費以及辦理征地拆遷需要交納的其他費用，重點審查收費是否符合規定。征地拆遷管理工作經費主要是各級征地拆遷工作機構開支的經費，包括評估服務費、拆遷服務費、項目推進獎勵費、招標費等，重點審查是否符合開支范圍、標準和審批權限。
1.5 當地各自出臺的政策引起的增加費用，如住改非補助、小于46平米（浙江省規定是36平米）補助等。我市規定當被拆遷房屋小于46平米時，為保障低收入家庭的權益，政策規定需補助至46平方米。被拆遷房屋面積至46平米建筑面積之間的部分，如果拆遷用房屬于本市唯一住房的，按評估價格減去安置房屋重置價。
2.審核思路及要點
征地拆遷費用審核工作主要分為兩類：一類是項目立項前期投資估算階段審核。此階段征遷單位除能大致提供征用土地規模和拆遷安置戶戶數外，基本上都不能詳細說明征用地塊基本情況，如地塊地上基礎設施等附著物數量、拆遷安置戶房屋規模、裝修標準和安置方式等等，各類費用計費基礎數據不實，也無條件加以準確核實，地塊征遷經費審核工作準確性不高；另一類是征地拆遷工作基本結束階段審核。此階段征遷工作已基本完成，征遷單位與被征遷人的相關補償協議也已基本簽訂完畢，各類數據基本完全，但協議中不合規、不合理條款難以調整，給審核數據的最終確定帶來一定困難。從我們的工作實踐中，認為征地拆遷費用審核工作重點，應注意以下幾個關鍵點：
2.1 全面了解征地拆遷相關政策
在農村集體土地征地拆遷過程中，與群眾利益最緊密、矛盾最突出、難度最大的是房屋拆遷補償以及安置補償費用標準問題。因此，為了做好這項被稱為“天下第一難”拆遷工作，作為經費審核工作人員必須全面了解、熟悉征地拆遷相關政策，堅持按政策辦事，以理服人，才能確保在不損害國家、集體利益基礎上，兼顧被城鎮居民、征地農民既得利益，同時也不助長漫天要價的不法行為，合理確定征地拆遷費用。
2.2 深入拆遷現場獲取第一手資料
房屋拆遷工作量大，涉及范圍廣，人口多，各拆遷戶房屋結構不一，面積不一。為保證證據的客觀性，相關性，充分性和合法性，審核人員要不斷加強相關業務學習，并深入拆遷現場，走訪群眾，要詳細了解拆遷的范圍，拆遷的內容，安置補償的標準，認真做好取證材料，記好工作底稿，有必要時還可采用攝像的方式，記錄一些圖象資料。
2.3 認真核實地上基礎設施等附著物數量
被征用土地地上基礎設施等附著物賠償費用是征地拆遷經費重要組成部分，也是經費審核工作一個難點。一方面地上附著物賠償政策依據和賠付標準尚沒有明確的標準，另一方面地上附著物紙質基礎資料少，附著物品種、規格多且不統一，成新率難以確認，大部分都需現場丈量和清點，工程量核實難度較大。為此，在審核工作中需踏實做好現場核實工作，盡量保證工程量準確性。
2.4 靈活處理基層地方政府出臺的激勵政策
為加快征地拆遷工作進度，各區縣基層地方政府往往出臺相關激勵政策，如拆遷安置協議簽證獎勵費、按時征地和交地工作獎勵費等，此類激勵政策一般與省、市政府出臺征地拆遷政策有一定重復和沖突，而政策涉及的獎勵經費未明確來源，而實際執行中都由征地單位承擔。因此，在經費審核中我們應靈活處理，關鍵是把握此類政策執行效果。如通常情況下，被征地村、鎮集體以發展其集體經濟為由，往往提出要求帶征一定數量農戶房屋拆遷安置，該項費用一般金額較大，也不符合相關征地拆遷政策規定，原則上不宜計取。
2.5 認真復核拆遷房屋的評估報告
根據現有征地拆遷補償政策的規定，被拆遷房屋的賠償費標準一般以具有相應資質房屋評估中介機構的房屋評估價為準。但是，由于缺乏有效監督和行業自律，目前評估的客觀性、公正性和真實性都無法保證。因此，我們在復核拆遷房屋的評估報告時，應重點關注拆遷建筑是否按產權性質列入拆遷賠償評估范圍和房屋裝修費用賠償費用計價依據合規性兩個方面。
3.分析評論
眾所周知，征地拆遷是工程建設的第一步，俗稱天下第一難，它涉及各級地方政府、集體到千家萬戶的切身利益和社會穩定問題，因此，征地拆遷費用的審核工作也是審核工作的難題。在充分了解征地拆遷相關政策和仔細核對、分析已簽訂的各項補償和安置協議基礎上，把征地拆遷費用分成征地費用、地上基礎設施等附著物拆遷補償費、被拆遷房屋拆遷安置費用和征地拆遷過程中相關服務費四大塊。由于土地征用采用統一征地方式，即由所在地土地管理部門負責統一征地工作，征地費用也是按照現有相關政策收繳，該項費用只需按照相關政策進行核對方可。征地拆遷過程中相關服務費其費用總額相對較少，工作經費支出沒有統一的標準，主要根據各有關單位在拆遷工作中所占的工作量大致比例進行分配，各類中介服務費都有相應收費政策標準。我們需要關注的是地方政府為了加快征地拆遷工作而出臺的各種激勵機制經費，如工作經費、加班費等是否轉嫁到征地拆遷費用中即可。審核過程中，應本著合法、合規、合情的原則，在政策規定范圍內，重點關注各項補償內容、工程量、補償標準的真實性、準確性和合理性，最終確定總補償費用。
參考文獻
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［2］ 鄭耀.財政項目支出案例審核.浙江省財政項目預算審核中心. 內部資料2010.8
［3］ 浙江省城市房屋拆遷管理條例 （2007年修正）
第7篇：集體土地征收賠償條例范文
總則 為了貫徹實施宅侯村民委員會組織法，發揚社會主義民主，健全社會主義法制，教育村民遵紀守法，維護社會治安和社會秩序，實現村民自治，創建和諧宜居環境，把我村建設成為社會主義新農村，特制訂本村規民約。
第一章土地管理
第一條：農村的所有土地，除了法律規定屬于國家所有的以外，村民的宅基地、自留地、自留山等所有權屬于集體，個人只有經營使用權；凡占用集體所屬空坪、荒地建雜房、廁所和豬圈并經批準入冊的，受相關法律保護，未經批準占用集體土地非法亂建的，村集體有權收回作另行處理。
第二條：任何個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓和變更村集體或他人的土地使用權。
第三條：村民出賣、贈與和交換房屋，應該按照房屋出售價或贈與的市場價，交換差價成交的，10天之內由買主到當地財政部門交納契稅，逾期不交納者，按照契稅法規予以處罰。
第四條：村民需要建房的，原則上只能在空心村內購地建房，其他情況是，本人只要寫好申請報告，由村民小組開會討論并簽具意見，經村民委員會審查同意，報鄉人民政府和縣國土管理局批準，再經村委定好房屋基地的方位，才能允許下腳建房。
第五條：建房的村民，經過批準占用耕地建房的，建房占耕地抵作承包地。
第六條：未經批準強行占用耕地、交通要道建房的，除堅決拆除、還田還土，恢復原狀外，并罰款500元以上。已經建成的，原則上要求拆除，否則，將按國家有關規定予以處罰。
第二章計劃生育
第一條：提倡一對夫婦生育一個孩子。對于獨生子女戶要求再生一育第二胎的，必須在領取二孩準生證后方可生育二孩，否則按規定征收社會撫養費。
第二條：凡育齡婦女應做好上環等避孕措施，有按計劃生育二孩的，未準生前懷孕的，必須做引流產術。
否則，按照計劃生育法規予以處罰。
第三條：凡領了獨生子女證，再不生育第二胎的夫婦，其子女可承包二份責任田土；原有二個孩子，死亡一個的，夫婦雙方又做了絕育手術，可以申請領取獨生子女證，其待遇同獨生子女一樣。
第四條：對領取了獨生子女證后又生育第二胎的，依照《湖南省人口與計劃生育條例》37條處罰規定，收回原多承包的一份責任田土，并依法征收社會撫養費。
第五條：對不實行計劃生育或圍攻、謾罵、毆打計劃生育工作人員的，視情節輕重予以處罰，直至追究法律責任。
第三章公共衛生
第一條：保持飲水衛生，不準在水井邊一米內清洗臟物（衣、褲、蔬菜及其它食物等）、洗澡。違者除責成其洗井外并罰款200元。
第二條：對于有病的畜生，不準出賣，對于病死畜生要深埋村外。否則，罰款200元一戶。
第三條：保持村容清潔衛生，不準在村里巷道、公路和村公共場所等堆放豬、牛欄肥，違者除限期予以清除外，罰款50至100元。
第四章水利和村公共實施
第一條：我村藕塘水庫和各大小山塘，所儲水源都屬于集體所有。承包水庫、放魚人員有保護水源儲存，灌溉農田的責任，任何個人不準擅自亂開水閘放水。
第二條：不準任何人毀壞堤壩、田埂和山水主要流域等綜合水利基礎實施，違者除責其恢復原狀外，并處罰款200至500元。
第三條：村民都有維護村公共財產的責任和義務，對于損毀村公共財產的除責令其恢復原狀外，同時處罰500至1000元。
第五章森林和防火
第一條：護林防火，人人有責。萬一發現野外火源，無論如何村民都要設法在第一時間里向村支兩委報告，接到火警的任何人都要在最速時間內號召廣大群眾趕赴現場撲火。
第二條：村民野外用火發生火災損失的，除應賠償由此帶來的一切經濟損失外，視情節輕重予究法律責任。
第三條：凡擅自盜伐集體和個人林木者，視其情節輕重，罰被盜伐林木價值的2至5倍；夜間盜伐林木者，加倍處罰。
第四條：自然災害（大風、大雨、暴雨、風雪、冰雹等）毀壞的林木，任何人不準進山哄搶。撿得歸還集體的，給予獎勵；否則，按照盜伐林木條款處罰。
第五條：凡有田埂、壩堤垮塌，需砍伐林木興修者，必須經村委會批準后方能砍伐。未經批準擅自砍伐者，按本章盜伐林木條款處理。
第六章社會治安
第一條；凡故意毀壞、盜竊、偷摸集體和個人財物者，除追究回原物外，處罰200至5000元。夜間出動偷摸者加倍處罰。
第二條：圈好看好牲畜是每個村民的職責。不準豬、牛、羊、鴨、雞等牲畜毀壞糟蹋集體和個人的農作物。違者，除賠償損失外，罰款50至100元。
第三條；凡是聚眾鬧事，煽動宗派糾紛，故意毆打他人，造成直接損傷的，除賠償醫療費外，損失和損壞財物，除依法追究責任和照價賠償外，并處罰款500至2000元。
第四條：村民發生口角糾紛或婚姻糾紛等需要調解的，為調解糾紛需出差外地的旅差費用，由當事人負擔。
第五條：為確保人身安全，保證正常供電，不準擅自私接電源，由此造成的故障和損失，除照價賠償外，另處罰100至200元；
第六條：提倡講文明，樹新風；講禮貌，尊老幼；講正義，持真理；講道德，正原則；家庭和睦，鄰里團結；尊師重教，助殘濟貧；胸襟大度，誠實守信；美化村容，綠化村莊；開展文體活動，抵制反和、書畫影音謀介！
本村規民約，若有與國家法律、法規相抵觸之處應以國家法律法規為準。本民約從公布之日起實施。
第8篇：集體土地征收賠償條例范文
關鍵詞:土地征收補償請求權;生存權;全額
中圖分類號:D912.1 文獻標識碼:A文章編號:1005-5312(2010)17-0169-02
一、土地征收補償請求權的基本理論
(一)土地征收補償請求權的含義、性質
關于土地征收補償請求權的含義國內還沒有一個明確解釋,對于我自己的理解,所謂的土地征收補償請求權它是一種性質還未確定的請求權,是一種用益物權被侵犯后而產生的補償請求權,是一種基于憲法而產生的生存權的體現。總結來講它是指集體土地被國家依法征收過程的始終,土地的使用權人及其利害關系人依法向國家或者征地主體請求損失補償的權利。此概念尚不成熟,有待商榷。
對于此權利性質的界定,可以說直接關系到此權利實現問題。從物權法視角分析可以得出,此權利具有物權性質,因為土地被征收后,土地的所有權發生轉移――有集體所有轉為國家所有。從憲法的角度來說,國家雖然沒有提供公民衣、食、住、行和滿足他們的基本需要的義務,但有責任建立完善的社會保障制度,滿足公民因故無法正常獲得這些得以維持其生命延續的最低條件時,可以得到社會的救助或國家的幫組以維持正常的生活條件。①
(二)關于土地征收補償請求權的特征
從定義中我們可以總結出此權利具有以下特征:一、索賠主體不僅為被征土地的原使用權人,還應包括與使用權人有利害關系的相關人。這樣規定更有利于保護公民的財產權完整。因為在現實生活中,有些土地使用權人可能不愿意或根本就不能行使此請求權。比如:使用權人失蹤或死亡。二、權利客體為土地的使用權而非土地的所有權:因為我國實行的土地制度結構為二元制結構,所有權歸國家或集體。之所以不賦予集體此請求權,原因主要是:第一、基于土地的價值,國家征地后的補償有限。如果再讓這杯羹分集體一部分,那農民能拿到的補償就更可想而知了。第二、現行法律對補償款分配問題已經做了大概的規定,集體可以拿得一部分,而且,集體設立的出發點就是為了國家更好的服務人民,讓人民公仆去和人民搶飯吃,不合適也沒必要。三、此權利的行使對象為國家或者其他征地主體:按憲法第十條第三款:“國家為了公共利益的需要,可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償”。也就是說,只有國家才可以實施征地行為。但在現實生活中,除了國家,還有一些其他“征地主體”,如地方政府為了經濟的發展,違背中央精神,漠視人民的切身利益。像這種情況,如果權利人提出補償,而地方政府的補償又不足的,法律應當賦予權利人可以要求用地方再次補償的權利,即“連帶補償”。
二、行使土地征收補償請求權的依據
(一)我國關于土地征收補償請求權的依據
1、從法所追求的終極目的來看
法所追求的終極目標就是正義、人權、秩序、自由、效率。我國的土地制度實屬二元制,所有權和使用權相分離,這就必然導致對土地征收客體的定性。而《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十二條規定,“國家對土地使用者依法取得的土地使用權不提前收回。在特殊情況下,根據社會公共利益的需要,國家可以依照法律程序提前收回,并根據土地使用者已使用的年限和開發、利用土地的實際情況給予相應的補償”,可以看作是對二元論的一種肯定。既然如此,依法對土地征收就應當從法所追求的終極目標出發對使用權人給予足額補償。
2、從憲法的角度來看
憲法第十三條規定“公民的合法的私有財產不受侵犯”。憲法第三十三條規定:國家尊重和保障人權。對于土地的使用權問題,我國實行的是,在承包土地時,農民和集體簽定土地承包使用合同。也就是說使用權的來源肯定是合法的。基于此,土地的承包人享有土地的用益物權,即財產權,并因此用益而帶來利益。可以說農們對土地的使用和收益均符合十三條的規定。第三款緊接著規定:國家為了公共利益的需要,可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償。也就是說對損失,公民有受到補償的權利。由此我們可以推斷,這時如果法律賦予公民補償請求權,應該是合情合理的。
3、從物權法的視角分析我們可見:我國《物權法》第四十二條規定:為了公共利益的需要,依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產;第四十二條規定:征收集體所有的土地,應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用,安排被征地農民的社會保障費用,保障被征地農民的生活,維護被征地農民的合法權益;第一百二十一條規定:因不動產或者動產被征收、征用致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的,用益物權人有權依照本法第四十二條、第四十四條的規定獲得相應補償;第一百三十二條規定:承包地被征收的,土地承包經營權人有權依照本法第四十二條第二款的規定獲得相應補償。有此種種條款,我們不難推出:農民是有獲得補償的權利依據的。只是種種規定均原則化、宏觀化,沒有細化到特定的權利。
三、土地征收補償請求權的行使原則
1、我國有關法律關于此權利行使原則的現狀
與國外相比,我國對補償請求權的規定,不僅沒有原則性規定,具體的條文規定也沒有。所以在現實生活中,補償給與不給,給多少,幾乎完全有征地方來決定。當然隨著我國社會的不斷發展與進步,在征地補償方面有了很大的改觀。但相比國外,依舊不成熟,不夠完善。
法律的制定者似乎忘了法是公平正義的象征和體現。公平正義是人類政治思想的核心價值,社會主義比以往任何社會制度更加重視在全社會實現公平正義,必須切實尊重人民群眾的知情權、參與權、表達權、監督權,以讓人民群眾看得見、聽的懂、做得到、靠得住的方式保證司法公正。
2、從上面這段話中我們便可以引申出從不同的主體出發,關于土地征收補償請求權的使原則:
(1)從受損當事人的角度出發――正當原則
權利正當主要指其來源正當。在現實生活中主要指一些中間商,他們與集體的相關負責人合謀,先從農民手中以低價騙得土地的使用權,在以集體的名義索要上面的補償款,從中拿得兩者的差價。像類似情況,雖然中間商有土地的使用權,但國家或相關主體可以對其行為不予理會,對觸犯法律的,應當追究其責任。
目的正當主要指真正的土地只用權人在土地被征,損失造成后,確實是基于為獲得相應的補償而向征地方行使補償請求權的。而不是像現實生活中的部分人,上訪鬧事的目的除了獲得相應的損失補償,還意圖能就此大發一筆。這樣的人,這樣的行為,無疑給國家,給社會的穩定發展帶來不必要的阻力。
手段正當主要指的是在行使補償請求權時的手段、方式應當合法。決對不允許動輒引火自焚,跳樓自殺等過激行為的發生。因為每個人都沒有權利剝奪自己的生命,更沒有權利擾亂社會的安定。
(2)從征地主體的角度出發――足額原則
因為土地征收補償請求權的權利主體是土地的用益物權人及相關人,所以權利必然也就應當由用益物權人及相關人來行使。而現在從征地主體出發來思考這一原則問題,就自然應當從征地主體的義務方面出發來配合權利行使此請求權。具體包括:補償款足額、補償時間的及時、事后工作的到位等。
四、此權利的具體保護方法或實現方式
第一、明確征地的具體主體,而不是現存憲法及法律規定的“國家”。這樣可以避免現實生活中存在的情況――無征地權力的主體打著“國家”這一面大旗肆意征地。損害人民切身利益的同時,破壞了國家在人民心目中的美好形象。
第二、明確征地補償的客體范圍:擴大現存征地補償的客體范圍標準:從各國的土地征收補償法律制度來看,征地補償可以分為直接補償和間接補償兩種,包括財產補償和權利補償。我國的征地補償客體要件只包括了直接補償,具體內容只涉及到征地補償費,青苗費,安置補償費等幾項。
第三、明確糾紛的解決主體:在新加坡,被征地主體對征用補償有異議時,先由地稅征收官作出決定,若對該決定不服,當事人可向上訴委員會上訴,對上訴委員會的決定仍然不服時,當事人依法可以向上訴法院上訴。在法國,公用征收的當事人雙方關于補償金額不能達成一致意見時,可向公用征收法官,請求法院確定補償金額。在日本,征用土地的賠償爭議雖然沒有法院的司法審理,但該爭議由獨立于土地征用者和土地所有者之外的征用委員會依法定程序受理和裁決。在構建制度方面令人深思和仿效。我國現行土地管理法律法規,只規定了征地補償方案制定后公告,征求被征地農民的意見,對不同意方案的意見由有關政府協調,協調不成由政府裁決,等于就是征地主體來裁決。對土地征收出現爭議和征地行為侵害農民利益時,司法救濟排除在行政法律救濟之外,無疑是我國法制進程中的一大缺憾。
第四、當事人參與:參與的法律價值是“實行政行為相對一方在行政程序中成為具有獨立人格的主體,而不致成為行政權隨意支配的、附屬性的客體。”從權利救濟角度來講,參與制度是相對人積極有效的自我權利救濟模式,主要表現為聽證形式。“在美國,土地征收規定了嚴格的程序。被征收人有權要求召開公開的聽證會,要求政府說明征收行為的必要性和合理性。如果被征收方對政府的征收本身質疑,可以提出司法挑戰,迫使政府放棄征收行為。”②加土地征收參與權利的實現,一定程度上可以滿足相對方的知情權、申辯權,便于展開積極有效的救濟措施。另外,從控權的角度解析,可以抑制政府權力的盲動,權力運作更加符合授權目的。
第四、土地征收程序公開:土地征程序公開,是指土地征收行政機關在做出行政決定及實際執法過程中,應通過一定的方式和步驟讓被征地人及其他利害關系人了解有關信息的制度。土地征收程序公開可以體現在告知、閱卷以及表明身份三個方面。告知指行政機關在做出行政決定,制定和公布規范性行政文件時,應告知相對人做出該項決定及制定該文件的事實和法律依據,解釋自己運用或不運用某種材料的事實和理由。即“對直接或間接涉及行政相對人利益的所有資料,只要不屬于法定的保密范圍,任何公民均有權查閱和復制。③我國行政處罰程序中明確規定了表明身份制度。在土地征收實務中,不乏有行政機關無權或者越權違法征地現象。表明身份制度引入征地程序中可以消除不必要的沖突,加強土地征收的透明度。
注釋:
①周偉.憲法基本權利――原理、規范、應用[M].北京:法律出版社,2006:293.
第9篇：集體土地征收賠償條例范文
(一)《物權法》對補償范圍沒有明確的規定
《物權法》規定不動產征收必須要給予補償，但是沒有明確補償的范圍，這樣使得下位法在制定征收補償范圍的時候缺乏依據，從而造成不動產征收實務中出現不公和混亂的局面。
(二)補償范圍的層次不清，與我國物權體系不符
我國目前征收范圍不全，主要在于征收過程中仍然以“人”作為補償重心。相同的不動產，因為權利人的不同，補償也有所差異。譬如深圳市光明農場在土地征收過程中按照原村民、華僑、外遷戶制定不同的補償方針。又比如面積相同的不動產，因為權利人的人均住房面積差異，補償也不相同。②政府征收的對象是不動產，理應以“不動產”作為補償的重心。征收不動產就是剝奪與不動產相關的一切權利，那么應該對所有權利損失給予補償。我國《物權法》對不動產權利體系進行規定，根據權利主體是否為財產所有人，將物權分為自物權和他物權;根據設立目的不同，他物權又可劃分為用益物權和擔保物權。用益物權主要強調了建設用地使用權、土地承包經營權、地役權、典權等。
二、國內外不動產征收補償范圍比較借鑒
(一)國外不動產征收補償范圍梳理
西方國家的征收補償一般都經歷了長達數十年甚至上百年的歷史，補償標準在實踐中已經發展相對完善，且大都有一部專門的法律對財產征收補償作出規定。如英國的《強制購買法》，法國的《公用征收法》，德國的《聯邦建筑法》。以德國為例，德國的公益征收補償標準的確立，經歷了一個從完全補償到適當補償再到公平補償的歷史發展過程。十九世紀，繼黑森大公國頒布《征收法》之后，德國各邦都陸續制定了《征收法》，并普遍確立了“完全補償”原則，充分反映了當時德國法治國家和“財產權不可侵犯”的基本理念。［5］第一次世界大戰之后，德國由于戰敗，割地賠款，導致經濟凋敝，無力支持“完全賠償”，加上社會右翼勢力較為濃厚的社會民主主義價值理念，這一階段《魏瑪憲法》確立的是“適當補償”原則。“適當補償”原則要求政府在決定補償的額度時，應當權衡公益的要求以及參考當事人的經濟狀況來確立其補償額度，不必拘泥于“全額補償”。在第二次世界大戰之后，聯邦德國根據現實狀況在《基本法》中又確立了“公平補償”的原則。該原則要求政府在確立補償的種類和額度時，以公平地衡量公共及參與人的利益后作決定，這一原則至今仍然是指導德國行政補償的基本原則，包括許多聯邦法律如《軍事用地征收法》、《聯邦建筑法》都采納了這一補償原則。關于德國的征收補償范圍，《聯邦建筑法》(第八十五條)將其劃分為三種補償種類，即實體損失(第九十五條)、其它財產利益損失(第九十六條)以及負擔補償(第一百二十二條)。實體損失是針對被征收土地以及其它標的物的價值而言，因而是對征收標的實體的補償，也是對征收所失權利的補償。其它財產損失指直接因征用所產生的財產減損或費用。主要包括營業損失、殘留地減損、遷移費以及相關費用等。負擔補償是指因實行都市建設計劃而采取征收措施，使得人民的生活狀態(尤指經濟及社會生活方面)，產生了經濟方面的損失。和德國一樣，其他西方國家都從法律上明確了財產征收的補償內容，使征收補償范圍更具統一性和權威性。
(二)國內外不動產征收補償范圍比較
通過國內外不動產征收補償范圍的比較，可以得到以下幾點:1．國外發達國家財產征收補償對財產權損失補償更全面國外發達國家不但對土地所有權給予補償，還考慮地上設置的其他財產權，包括地上權、長期租佃權、租賃權、漁業權、地上建筑物、附著物等［6］。國內僅就土地使用權(農村土地包括所有權)、地上建筑物、附著物等給予補償。對設置的其他用益物權補償考慮不足，如承包經營權、租賃權等補償無相關規定。2．我國對征收損失補償不足與國外發達國家相對比，我國目前的損失補償只有搬遷補助、停產停業補助和臨時安置費用，未包含殘留地補償、其他必要費用補償等內容。其中，停產停業補助，實際上只包含了因土地征收而導致經營中斷部分損失的補償，客戶損失、商譽損失等并未考慮。臨時安置補助只包含獲得新居所之前的正常居住費用，但對于獲得新居所所發生的其他費用，如房地產登記相關稅費、房地產交易中介費用等為獲得新居所所發生的正常費用并未包括在內。3．國內財產征收未考慮相鄰地塊權益損失從我國現行財產征收補償的情況來看，無論是收回國有土地補償或國有土地上房屋征收補償，均未考慮因征收對相鄰地塊的影響。4．生活補償對于因土地征收而引起的人員失業、對生活共同體的破壞等補償在國內仍然屬于空白領域。對生活共同體破壞的損失比較抽象，同時也很難量化，部分國家對該部分損失不予補償。但是，對于失業者補償，幾乎所有國家把該項補償納入財產征收補償范圍，而且，根據我國《勞動合同法》規定，在多種情況下解除勞動合同，用人單位應當向勞動者支付經濟補償。因此，缺失失業補償，對因征地而中止勞動合同的企業不公平。
三、建立以物權為核心的征收補償體系
我國土地征收補償范圍的不完善，主要反映在部分權利補償缺乏規定、部分費用補償缺失、部分權利補償不完整等方面，建議從以下幾方面對我國土地征收補償進行梳理和完善。
(一)明確土地各項權利的補償
針對我國不動產征收只重視財產所有權補償的現狀，有必要對不動產相關權利補償進一步梳理。結合國內征收的特殊背景，當務之急應該明確對承包經營期和國有土地使用權的補償。1．細化農村土地承包經營權的補償我國《土地管理法》對土地征收補償的規定，沒有清晰界定土地承包經營權的補償。其中部分法律解釋認為安置補助費包含承包經營權的損失，但從其計算方法可知，安置補助費并不等同于承包經營權的權益。按照物權體系，農村土地承包經營權由土地所有權分離出來，那么土地所有權的補償中已經涵蓋了對土地承包經營權的補償，但是這部分補償應該屬于原土地承包農戶。另外一種可能性是，國家對集體土地的補償并非土地價值的全部。針對這種情況，建議從物權角度對土地權益進行梳理，對土地所有權、土地使用權、土地承包經營權等各項權利損失進行評估，制定與各項權益損失相對應的補償體系。2．完善劃撥用地補償標準按國有土地收回補償標準，劃撥國有土地使用權無償收回，但劃撥國有土地使用權與有償出讓的國有土地使用權并無本質區別，同屬于用益物權，權利的損失應當給予相應補償。目前，很多地方性法規都已經承認了劃撥土地的價值，如《深圳市公共基礎設施建設項目房屋拆遷管理辦法》第一部分規定劃撥土地收回給予補償。也有部分地區采取一定比例的土地標定價格作為劃撥土地的補償標準，各地收回劃撥土地使用權補償標準不一。建議我國在《土地管理法》或《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中根據劃撥用地使用權權益損失制定相應的補償標準，統一各法規補償規定。3．明確把國有土地使用權的補償納入國有土地上房屋征收的范圍國有土地上房屋征收中，忽略了土地使用權的補償。對此，應該在征收國有土地房屋活動中，對土地使用權進行補償。一種方法是對土地使用權和建筑物所有權分別進行評估后，向權利人進行補償。另外一種方法，是先對房屋及基地占地建設用地，進行補償。然后對房屋基地以外的建設用地，作為單獨項目進行評估后，向使用權人進行補償。
(二)增加和完善財產減損補償
土地征收所造成的財產損失很多時候不僅限于征收土地的本身，殘留土地、相鄰土地同樣會因為土地征收而產生價值貶損。財產征收補償應考慮因土地分割造成殘留地塊、相鄰地塊的價值貶損，制定相應補償項目。另外，部分財產減損補償并不完整，如:營業損失補償。目前國內僅針對土地征收期間所造成的損失給予補償，對于征收造成的客戶損失、商譽損失等并未予以考慮。1．增加殘留地權利損失補償土地征收過程中，部分土地因為征收行為而進行分割，難免對剩余部分的土地價值產生影響。如:土地面積變化、土地形狀改變等均會造成剩余土地的貶值。［7］剩余土地的貶值是因為征收引起的，所以，征收單位有必要對殘留地權利人進行剩余土地的貶值補償。2．增加營業損失補償目前土地征收補償只包含停產停業損失補償，而停產停業損失只是經營損失的一部分。在很多情況下，營業損失甚至大于土地權利損失的本身。特別對于周邊環境依存度高的經營項目，如:酒店、商場等等。這些項目搬遷，所造成的客戶損失及商譽損失巨大，重新選址和經營需要花費大量費用，而且必須經過較長時間的培育，才能進入成熟期。經營損失補償的缺失，會讓經營方蒙受重大的損失。3．增加獲得新住所、經營場所相關費用補償對于獲得新住所、新的經營場所所支付的費用，目前《國有土地上房屋征收與補償條例》只給予臨時安置費的補償，但并不包含尋找新居所、新經營場所所包含的必要費用。居住類的房屋市場交易比較活躍，而且，市場上存在大量的房屋可供選擇，這點對于住宅類的被征收人影響不大。但是，對于商業類的被征收人影響會較大，由于人流、商業氣氛等眾多因素的影響，重新尋找新的經營場所必須花費相關的人力、財力，該部分費用由土地征收而產生，應給予相應的補償。另外，無論尋找新居所或者新的經營場所，大多通過中介進行，中介傭金、交易稅金等應包含在補償范圍內。4．相鄰地塊損失補償土地征收過程中，相鄰地塊同樣會受到影響。特別在所征收地塊與相鄰地塊存在密切經濟關聯的情況下，相鄰地塊可能受到重大影響。因此，建議增加相鄰地塊損失補償。由于相鄰地塊損失有時難以界定，建議由損失方提出，或由房地產評估公司進行評估，經確認后給予補償。
(三)增加失業補償
