房地產土地增值稅政策精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房地產土地增值稅政策主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：房地產土地增值稅政策范文

關鍵詞：土地增值稅 納稅管理 房地產行業

近些年，為防止房地產行業出現泡沫經濟，我國頒布各種關于土地增值稅的通知及政策法規，限制房地產行業經濟虛增，發揮政府調控能力，即便如此，房地產行業仍舊熱度不減。對于房地產行業而言，盡管涉及對營業稅、所得稅等多方面稅種的繳納，但對土地增值稅這一重要稅種的探求從未停止，目的是將企業稅負降到最低程度。稅收籌劃工作是企業財務人員在不違反國家法律政策的前提下，合理規避企業稅務風險的一項舉措。如何認清房地產行業繳納土地增值稅的現實狀況，才能采取恰當的稅收風險規避措施，實現企業利潤的最大化，提升在行業中的競爭力。

一、關于房地產行業征收土地增值稅的現狀分析

由于我國房產價格連年攀升，居民的購買能力與房價的上升速度顯然不相匹配。基于這一狀況，我國以土地增值稅的征收來實現國家的經濟調控。我國實行超額累進稅率對土地增值稅進行征收，對于嚴格的政策調控，多數房地產企業均產生危機意識，但現實工作中仍有各種不合理狀況產生。

首先，在實際工作中，房地產企業對土地增值稅缺乏重視。由于房地產行業經驗周期長，核定步驟、內容較為繁瑣，實際征稅率往往較之稅務部門規定的四級稅率要低，這就導致房地產行業實際繳納的土地增值稅金額數目并不顯著，對房地產行業的銷售形勢并未產生影響。在巨大的銷售額面前，房地產企業往往忽略土地增值稅的籌劃，不能對此產生高度重視。

其次，房地產行業對土地增值稅政策了解不具體，思路不清晰，使得偷稅、漏稅現象時有發生。由于國家關于土地增值稅政策的變動，越來越不利于房地產企業的發展，一些企業為降低稅收成本，實現更大利潤，選擇偷逃稅款等違反法律的行為。具體表現在對國家稅收優惠政策的運用，如合作建房有暫免征收的優惠，代建費用不需征稅。還有對稅前扣除項目的規定方面，利息費用的合理扣除，期間費用的有效轉移等都是企業關注的重要內容。再者，房地產的銷售收入方面的控制，合理控制房產銷售，減少房產增值額，進而使得適用稅率降低，稅務負擔大大減輕。以上幾點都是房地產企業中經常需要籌劃的降低應交稅款的指標，如果合理有效籌劃，則對企業發展起著極大的促進作用，能大幅度節約企業成本，增強核心競爭力。但過猶不及，一旦企業發生過分追求稅負的降低，則很可能走向節稅的彎路，面臨違規風險。因此房地產行業應建立有效的審計和評估、預防機制，防止稅收籌劃風險的發生，但現行狀況下，多數房地產企業未能對此產生足夠重視。

二、房地產行業對土地增值稅稅收籌劃具體舉措

（一）對土地增值稅的籌劃工作高度重視，樹立風險意識

納稅籌劃的目的是通過相關法紀和科學計算方法的運用，對企業稅款實施繳納，為企業爭取更大的利潤增長空間。因此企業必須土地增值稅的籌劃工作高度重視，防止企業在稅款繳納方向走彎路，要建立風險評估體系，樹立風險意識，對土地增值稅的繳納工作產生高度重視。企業納稅籌劃人員應當具備較強的專業技能，把握國家政策變動，及時采取應對措施，不斷進行土地增值稅相關知識的學習。對于企業來說，納稅風險多種多樣，只有針對企業自身業務狀況，才能制定適合自己企業發展的納稅管理體系。這要求企業在增強業務人員稅務知識專業性的同時，協調好與稅務主管部門的關系，遇到納稅問題及時處理，避免產生風險和糾紛，保證房地產行業的良性發展。

（二）對土地增值稅的優惠政策及時關注，瞄準籌劃方向

近年來，我國關于土地增值稅的政策不斷調整，這有可能使得一些原本合法的政策在變更后變成了違法，因此對于國家政策應及時關注，瞄準納稅籌劃方向。現階段主要有兩種稅收優惠政策，第一是通過合作建房，以一方提供資金一方提供土地的方式合作建房，如果建成后轉讓才需繳納土地增值稅，若建成后自用則可免征土地增值稅。如房地產企業與其他企業合建一所辦公樓，建成后按比例分房自用，則可以運用這一政策，減少稅務負擔。還有房地產運用土地進行投資和聯營，則對土地增值稅實行暫免征收。此外房地產企業可以按照政策為客戶代建房屋，這樣代建項目完成后收取的代建費用不需繳納土地增值稅，房地產企業合理運用國家政策，確保企業納稅籌劃科學合理，使得利潤的有了上升的空間。

（三）對土地增值稅的扣除項目合理計算，保證籌劃準確

土地增值稅涉及的主要項目有利息費用的扣除和期間費用的扣除，還有針對開發商增值率低于20%的增加扣除條款。這要求房地產企業制定納稅籌劃措施時，首先對開發成本高度重視，這其中包含著多項實際發生，并可以按照規定合理扣除的方面。也要對房產轉讓價格予以關注，對允許扣除的項目進行合理匯集，全面籌劃。在對房屋開發過程中產生的利息支出，通過計算選擇最適宜企業的利息扣除方法。或通過銀行貸款，使得利息費用比例增高，可以計入房產開發成本，予以扣除。此外對于期間費用，如財務費用、管理費用等項目，合理計算分攤，具體細化，最終能計入開發成本，則能實現據實扣除。對于不同開發項目，還應按比例進行費用的分攤，這樣能有效節省稅務開支。另外，房地產企業可以通過合理定價，將房產分批銷售，控制房產銷售收入，減少房產增值額，從而使土地增值稅的稅率降低，也是為企業減少稅負的一種籌劃措施。

參考文獻：

[1]楊勐.淺談房地產項目土地增值稅的納稅籌劃[J].財經界（學術版），2013

第2篇：房地產土地增值稅政策范文

一、不分別核算增值額，其建造的普通標準住宅不能適用免稅規定

《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕048號）中規定：對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用條例第八條（一）項的免稅規定（即納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超出扣除項目金額20%的，免征增值稅）。

《重慶市地方稅務局轉發國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（渝地稅發〔2010〕167號）：在清算項目中，房地產開發企業既建造普通住宅，又建造非普通住宅（非普通住宅包括：非普通住宅、車庫、營業用房）的，納稅人必須按照不同開發品，分別計算扣除項目金額、增值額和增值率，繳納土地增值稅。否則，其建造的普通標準住宅不得適用免稅規定。

二、不分別核算增值額，統一按其各占總建筑面積的比例分別計算

《福建省地方稅務局關于地方稅若干具體政策問題的通知》閩地稅發〔2005〕93號對納稅人既建造普通標準住宅出售又從事其他房地產開發銷售的，應分別核算增值額。對納稅人不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，由主管地稅機關統一按其各占總建筑面積的比例，分別計算扣除項目金額和增值額。

《關于明確土地增值稅清算有關問題的通知》（遼地稅函〔2012〕92號）第三條，關于清算項目中同時包含普通住宅和非普通住宅增值額的計算問題，對一個清算項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別核算增值額;未分別核算增值額或者分別核算增值額不準確的，地方稅務機關一律按照普通住宅和非普通住宅的可售面積占清算項目可售面積的比例計算扣除項目金額后，分別按照普通住宅和非普通住宅的銷售收入和計算的扣除項目金額計算增值額。

三、不分別核算增值額，一律按非普通標準住宅計算征收

《山東省地方稅務局關于土地增值稅有關問題的通知》（魯財稅〔2007〕35號）納稅人應將普通標準住宅與非普通標準住宅分別核算，普通標準住宅與非普通標準住宅核算劃分不清的，一律按非普通標準住宅計算征收土地增值稅。

四、不分別核算增值額，以整個開發項目為對象統一計算

《安徽省地稅局關于土地增值稅有關問題的批復》皖地稅函〔2012〕583號：在計算土地增值稅時，對同一開發項目中既建有普通標準住宅又建有非普通標準住宅（其他類型房地產）的，如納稅人在清算報告中就其普通標準住宅申請免征土地增值稅，應分別計算增值額、增值率以及應繳的土地增值稅;如納稅人在清算報告提出放棄申請免征普通標準住宅土地增值稅權利的，應以整個開發項目為對象，統一計算增值額、增值率以及應繳的土地增值稅。

五、不分別核算增值額，核定征收從高計征土地增值稅

《江蘇省地方稅務局轉發〈國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知〉的通知》蘇地稅發〔2007〕75號，對房地產開發企業建造的項目中包含普通標準住宅、普通住宅或其他商品房的其收入應分別核算，否則從高按取得收入的3%計征土地增值稅。

蘇州工業園區地方稅務局層轉《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》的通知（蘇園地稅發〔2007〕47號）（四）對房地產開發企業建造的項目中包含普通標準住宅、普通住宅或其它商品房的，其收入應分別核算，否則從高按取得收入的2%至4%計征土地增值稅。

六、不符合普通標準住宅條件的，補征土地增值稅并加收滯納金

《常州市地方稅務局關于土地增值稅若干征稅問題的處理意見（二）》常地稅一便函〔2013〕2號規定，在開發項目中兼有普通標準住宅和其它性質商品房的，應區分房屋性質，分別核算。清算時發現不符合普通標準住宅條件的，應按規定的預征率補征土地增值稅并加收滯納金。

七、不分別核算增值額，分別按照普通標準住宅和非普通標準住宅的銷售收入和計算的扣除項目金額計算增值額

《遼寧省房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法》（遼地稅發〔2007〕102號）第三條規定，對一個清算項目中既有普通標準住宅又有非普通標準住宅的，應分別核算增值額;未分別核算增值額的，按照普通標準住宅和非普通標準住宅的可售面積占清算項目可售面積的比例計算扣除項目金額后，分別按照普通標準住宅和非普通標準住宅的銷售收入和計算的扣除項目金額計算增值額。

八、不分別核算增值額，扣除項目金額應按普通住房和非普通住房建筑面積占可售建筑面積的比例確定

青島市地方稅務局關于印發《青島市地方稅務局房地產開發項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》的通知（青地稅發〔2008〕100號）第二十條明確，房地產開發項目既包括普通住房又包括非普通住房的，開發企業應當分別計算增值額，按普通住房和非普通住房的增值率分別計算土地增值稅稅額。對于未分別核算的，扣除項目金額應按普通住房和非普通住房建筑面積占可售建筑面積的比例確定。

第3篇：房地產土地增值稅政策范文

【關鍵詞】房地產行業;土地增值稅;探究

前 言

土地增值稅是房地產企業所負擔的重要稅種之一，如何合理籌劃這方面的稅收對減輕企業負擔有著重要的意義。近年來隨著我國的房地產行業的發展，土地增值稅也成了社會上關注的一個熱點問題。對此，國家和政府也出臺了一系列有關的政策和規定，以確保稅收宏觀調控作用的正常發揮。對于我國房地產行業的發展狀況，尤其是對房地產行業的有關稅收政策的實施方面，稅收征管部門必須采取有效的手段和方法來加強對土地增值稅的管理，以促進房地產市場健康、有序的發展。

1、土地增值稅的相關知識

1.1土地增值稅的定義

土地增值稅是某些單位或個人轉讓國有土地使用權、地表建筑物以及其他附屬物后，以轉讓房地產所取得的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅收。土地增值稅的納稅人指的是轉讓國有土地使用權和地表建筑物以及其他附屬物而獲得收入的單位或個人。課稅對象是指有償轉讓國有土地使用權以及地表建筑物及其附屬物所得的增值額。土地增值稅實行四級超率累進稅率的計算方法。

1.2征收土地增值稅的依據

土地增值稅的征收依據就是納稅人有償轉讓房屋、土地等所取得的土地增值額。計稅公式可以簡單的表示為：“土地增值額=轉讓房地產取得的收入-規定的扣除項目金額”，土地增值稅稅額的扣除項目，主要有以下幾個方面內容：

第一，取得土地使用權所應支付的金額，也就是納稅人為了獲得土地使用權而支付的全部地價款以及應交納的其它相關費用。

第二，開發土地和新建房屋及配套設施時所支付的成本（簡稱房地產開發成本），即納稅人在進行房地產開發時實際支付的所有成本費用，其中主要包括征用土地時所付的拆遷補償費用，建筑工程費用，公共設施建設費用以及開發過程中產生的其他間接費用。

第三，開發土地和新建房屋以及配套設施所產生的費用(簡稱房地產開發費用)，是指與房地產開發有關的銷售費用、管理費用以及財務費用等。但該費用不按納稅人實際發生的費用進行直接扣除。具體征收比例需要各地方根據實際情況和經濟水平具體計算應該扣除的比例，由各地方人民政府統一規定。

第四，轉讓所擁有的房屋和建筑物之前的房屋現階段的折價，具體費用由專門的房地產評估機構來進行，最后以評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格為基準。

第五，所有與轉讓房地產有關的其他稅金，其中包括轉讓房地產時所上繳的營業稅、印花稅、城市建設稅等。

第六，除此以外的其它扣除項目，對從事房地產開發的納稅人可按取得土地使用權時所支付的金額與房地產開發成本之和的20%加計扣除。

1.3土地增值稅的特點

土地增值稅與其他稅種相比，它具有以下四個方面的特點： 第一，以轉讓對象在轉讓時的增值額為計稅依據。它的增值額指的是征稅對象的全部銷售收入扣除與其相關的成本、納稅金額以及其他項目所有應付金額后的余額，但又與增值稅的增值額有所不同。第二，征稅面較廣。凡是在我國境內所有轉讓房地產時取得收入的單位和個人，都應按照相關規定繳納土地增值稅。第三，實行超率累進稅率的計稅方法。土地增值稅的計算稅率是以轉讓房地產增值率的高低作為依據來進行確認的，它是按照累進原則進行，實行的分級計稅方法。第四，實行按次征收的規定，當轉讓行為每發生一次就應根據其增值額征一次稅。

2、房地產行業土地增值稅

2.1目前房地產企業土地增值稅的征收情況

我國自從1992年啟動房改以后，房地產行業投資就迅速增長，月投資額增幅最高達到了146.9%，房地產市場在一些地區也曾一度出現混亂局面，在個別地區甚至出現了房地產泡沫。但是自從1993年國家實行宏觀調控以后，房地產投資開始大幅度地回落。到1998年以后，房地產的投資又開始逐步回升。但在這一段時間，土地增值稅的征稅狀況一直都不樂觀，而且土地增值稅自從開始征收以來，就一直被房地產企業所反對。所以，在1993年至2000年期間，國家出臺了相關政策，如財政部于1995年1月27日下發了《財政部關于對1994年1月1日前簽訂開發及轉讓合同的房地產征免土地增值稅的通知》（財法字[1995]7號），針對1994年1月1日以前簽訂開發、轉讓合同的房地產征免土地增值稅的問題，實行免征政策，1999年12月24日財政部又同國家稅務總局聯合下發了《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅優惠政策延期的通知》（財稅字[1999]293號），將免征土地增值稅政策的期限延長至2000年底，因此這期間土地增值稅的稅額很少。從2007年2月1日起，全國各地陸續開始對土地增值稅實行清算管理。從此以后，情況開始出現好轉，稅額開始逐步提高。

2.2土地增值稅征收對房地產企業所造成的影響

為了能夠更有力地發揮出土地增值稅的調控作用，促使房地產行業的健康發展，我國針對這些年有關方面的問題，相繼制定出臺了一系列的法律、法規。為了使土地增值稅在征收時具有更強的可操作性，在新的征收辦法中做出了很多細致的規定。例如，為進一步加強房地產開發企業土地增值稅清算管理工作，國家稅務總局2006年12月28日下發了《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號），2009年下發了《國家稅務總局關于印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》（國稅發[2009]91號），2010年5月19日下發了《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號），進一步明確了土地增值稅的清算條件、清算時間、清算審核、收入及扣除項目的確定及特殊處理等。2010年5月25日，為深入貫徹《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發[2010]10號）精神，國家稅務總局下發了《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發[2010]53號），開始加強對土地增值稅的預征工作。為此湖南省地方稅務局于2010年6月22日下發了《關于加強土地增值稅征收管理工作的通知》（湘地稅發〔2010〕25號），規定從2010年7月1日起開始預征土地增值稅并將湖南省土地增值稅預征率調整為，普通標準住宅1.5%，非普通標準住宅（含車庫等）2%，別墅、寫字樓、營業用房等3%，單純轉讓土地使用權5%。核定征收率調整為，普通標準住宅5%；非普通標準住宅、別墅、寫字樓、營業用房等6%。隨著土堆增值稅的逐漸規范，房地產開發企業再想逃避或拖延土地增值稅清算已經不太可能，它開始發揮著調節企業利潤、抑制土地炒買炒賣、遏制投機者牟取暴利的作用，對房地產市場的健康發展具有一定的積極意義，也更加有利于房地產行業的發展。

3、房地產行業土地增值稅的籌劃方法分析

3.1確定適合的房價，控制增值率

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的規定，納稅人要想將建造的普通標準住宅進行出售，假如增值額沒有超過本細則中第七條(一)、(二)、(三)、(五)、(六)項規定的扣除項目金額之和的20%，就能夠免征其土地增值稅；相反，如果增值額超過了所扣除項目金額之和的20%，就將其全部增值額按照有關規定依法計稅。所以，房地產企業要想將土地增值額控制在20％以下，就一定要仔細研究每一平方米的銷售價格，認真權衡其對土地增值稅的影響，努力將其確定的可控價格控制在一定區域范圍之內。如果這樣的話，就可以通過控制適當的房價，合理控制土地增值稅的增值率。

3.2合理確定利息的扣除方式

房地產企業的投資一般資金需求總量都會比較大，所以他們在開發過程中都會通過各種手段進行大量借款，從而會產生大量的利息費用，那么在計算土地增值稅時，這些借款利息費用的扣除方法就會對土地增值稅產生較大的影響。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》有關方面的規定，房地產開發企業總財務費用中的利息費用，凡能夠按轉讓房地產項目來計算分攤的（但必須有相關金融機構予以證明），就可以據實來扣除，但最高不能超過商業銀行同期貸款利率計算的金額。相反，開發過程中如果借款不多，就可以選擇不將利息費用單獨扣除，開發費用就按照地價及開發成本之和的10％扣除。所以，合理確定利息的扣除方式，也能適當的控制土地增值稅的增值率，從而對維護開發企業的利益更加有利。

3.3選擇合適的投資項目

房地產企業選擇不同的投資項目會產生不同的費用和相對應不同的納稅額，所以選擇怎樣的項目對開放商更有利也需要認真考慮。現在大多房地產開發商經常采用代建房屋的方法去開發項目。代建房屋方式是指房地產開發企業在經過客戶同意后，代替客戶去進行房地產項目的開發，開發完成后再向客戶收取代建房屋費用的行為。如果這樣，開發項目的立項方是客戶，土地使用權就還在客戶這方，其使用權沒有發生變化，那么代建取得的收入就可以認為是勞務收入，就不在土地增值稅的征收范圍之內。而且在代建過程中，大多資金由客戶提供，開發商就不用面臨資金壓力，同時也可節約銷售時的大量費用，從而增加較多的利潤。所以，選擇合適的投資項目是房地產企業應對土地增值稅的一個非常有效地方法。

結 語

從房地產開發企業的稅賦構成來看，土地增值稅在其中占有較大的份額，因此，應該采取什么樣的方法進行土地增值稅的籌劃是企業所面臨的一個重要課題。對于房地產開發商而言，關于土地增值稅方面的管理會使企業對其經營模式、盈利模式、發展模式、產品結構、市場布局等方面進行適當調整。而且土地增值稅也是國家對房地產行業進行宏觀調控的一項有效措施，發揮著相當大的作用，所以，對其征收管理和相關制度的建設與完善也是國家長期以來一直在進行的一項重要工作，還應一直持續下去。參考文獻

[1]劉少敏.房地產企業稅收優惠政策與避稅籌劃技巧點撥,2007

第4篇：房地產土地增值稅政策范文

企業會計準則同時規定：專門借款的利息資本化金額“應當以專門借款當期實際發生的利息費用，減去將尚未動用的借款資金存入銀行取得的利息收入或進行暫時性投資取得的投資收益后的金額確定”。企業在借人專門借款后，常常不會馬上將其全部用于符合資本化條件的資產的購建或生產，而可能將其存入銀行或用作暫時性投資。在這種情況下，這些專門借入資金存入銀行取得的利息收入或進行暫時性投資獲得的投資收益，應從發生的借款利息中扣除，以準確計算該專門借款利息中應予以資本化的金額。房地產開發企業發生的借款費用，在計算土地增值稅時及企業所得稅時應當如何稅前扣除?筆者結合企業所得稅以及土地增值稅的有關稅收政策規定進行闡釋。

一、土地增值稅的稅前扣除

根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第三款規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤，并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能提供金融機構證明的，利息不單獨扣除，財務費用的扣除按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本(指開發土地和新建房及配套設施的成本，下同)的5％以內計算扣除。由于土地增值稅規定“提供金融機構證明的，允許據實扣除……”，相應對不能提供金融機構證明的(也只有向金融機構借款才可以提供金融機構證明)，如房地產開發企業向社會融資以及向其他非金融機構和個人的借款，由于不能提供金融機構證明，對發生的利息支出的扣除，《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函[2010]220號)文作出了明確的規定：財務費用中的利息支出凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，利息支出按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5％以內計算扣除；對房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用據實扣除和比例扣除兩種辦法。另外，國稅函[2010]220號文還明確規定：對房地產開發企業全部使用自有資金，沒有利息支出的，仍然可以按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5％以內計算扣除。

需要說明的是，土地增值稅政策中規定的“財務費用”中的利息支出是否不包括應計入“開發成本――間接費用”中的利息支出?要濾清這一問題，還需要從土地增值稅政策的出臺與當初的企業會計制度規定聯系起來理解。原會計制度以及原企業會計準則規定：需要借款費用資本化的并不包括房地產開發企業作為存貨管理的商品房。即當初房地產開發企業對為開發商品房而發生的借款費用一律計入“財務費用”科目。所以，土地增值稅政策出臺時，順應當時的企業會計制度的規定，土地增值稅政策表述為“財務費用”中的利息支出允許依法據實扣除。而現行的企業會計準則規定：對需要相當長時間的購建或者生產才能達到可使用或者可銷售狀態的存貨、投資性房地產等而借入的資金所發生的借款費用應當予以資本化。因此，房地產企業借款費用予以資本化是土地增值稅政策出臺之后的變化，但作為稅收政策并非是隨著會計政策的變化而變化。房地產開發企業所發生的借款利息支出計入“開發費用――間接費用”的，在計算土地增值稅時，要從“開發成本――間接費用”中剔除，并單獨計算扣除。并且國稅函[2010]220號文也已明確指出：“土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。”

除利息支出外的借款費用如何進行土地增值稅扣除?根據現行企業會計準則的規定，應當予以資本化的借款費用以及按規定因計入財務費用的借款費用并不僅僅是指銀行利息支出，還包括折價或者溢價的攤銷、輔助費用以及因外幣借款而發生的匯兌差額等。而土地增值稅規定的借款費用扣除中，僅限于利息支出，并且限定能夠提供金融機構證明的，允許按不超過商業銀行同類同期貸款利率計算的金額據實扣除。在原會計制度中，企業對外借款發生的折價或者溢價的攤銷、輔助費用以及因外幣借款而發生的匯兌差額等應當計人“財務費用”科目，所以，對借款費用中除利息支出外的其他借款費用不允許扣除。另外，對尚未動用的借款資金存入銀行取得的利息收入以及進行暫時性投資取得的投資收益，也應從允許扣除的利息支出中扣除。

另據《國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]48號)第八條第二款規定，對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許稅前扣除。而在會計處理上，對超過貸款期限的利息部分應當予以資本化；對企業借款逾期未還銀行收取的罰息，應當計入“營業外支出”。相應地電不能稅前扣除。

第5篇：房地產土地增值稅政策范文

[基本案例]A公司是1996年在北京市工商行政管理局登記注冊成立的外商獨資經營房地產開發企業，現主要開發“象牙塔”項目，“象牙塔”可銷售總面積57736.10平方米，其中底商面積13812.41平方米，截至2008年12月31日，A公司賬面“象牙塔”價值為4.67億元，專家估計項目竣工后底商收入(市值)2.90億元。

[解析]1，A公司以底商出資，成立新公司，然后轉讓持有的新公司股權。

依據財稅[2002]191號關于股權轉讓有關營業稅問題的通知規定：以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅；對股權轉讓不征收營業稅。所以，A公司采取以底商投資成立一個新公司，不繳納營業稅，將來再轉讓新公司股權，也不繳納營業稅。

依據財稅字[1995]48號《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》規定：對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。財稅[2006]21號《關于土地增值稅若干問題的通知》規定：對于以土地(房地產)作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]48號)第一條暫免征收土地增值稅的規定。因A公司為房地產公司，A公司采取以底商投資成立一個新公司，應繳納土地增值稅。

依據《契稅暫行條例細則》規定：以土地、房屋權屬作價投資、入股的，視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅。財稅[2008]175號《關于企業改制重組若干契稅政策的通知》規定：在股權轉讓中，單位、個人承受企業股權，企業土地、房屋權屬不發生轉移，不征收契稅(注：本規定從2003年以來一直執行)。所以，A公司采取以底商投資成立一個新公司，應繳納契稅，在股權轉讓時就不用再繳納契稅了。

可見，本方案避免了營業稅。

2，A公司“象牙塔”項目其他房產銷售完畢后，由新成立公司或第三方公司對A公司吸收合并，A公司存續。

依據財稅[2009]59號《關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》，吸收合并時，A公司可享有特別稅務處理規定，企業所得稅負將減少。

財稅[1995]48號《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》：在企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，暫免征收土地增值稅。

吸收合并一個公司和一個公司被吸收合并實質為產權整體轉讓行為。按國稅函[2002]165號《關于轉讓企業產權不征收營業稅的問題的批復》規定：轉讓企業全部產權是整體轉讓企業資產、債權、債務及勞動力的行為，其轉讓價格不僅僅是由資產價值決定的，與企業銷售不動產，轉讓無形資產的行為完全不同。因此，轉讓企業產權的行為不屬于營業稅征收范圍，不應征收營業稅。A公司吸收合并不屬于營業稅征收范圍。

國稅函[2002]420號《關于轉讓企業全部產權不征收增值稅問題的通知》規定：轉讓企業全部產權是整體轉讓企業資產、債權、債務及勞動力的行為，因此，轉讓企業全部產權涉及的應稅貨物的轉讓，不屬于增值稅的征稅范圍，不征收增值稅。按上述分析，A公司吸收合并不屬于增值稅征收范圍。

財稅[2008]175號規定：兩個或兩個以上的企業，依據法律規定、合同約定，合并改建為一個企業，且原投資主體存續的，對其合并后的企業承受原合并各方的土地、房屋權屬，免征契稅。A公司吸收合并可以免征契稅。

財稅[2003]183號規定：以合并或分立方式成立的新企業，其新啟用的資金賬簿記載的資金，凡原已貼花的部分可不再貼花，未貼花的部分和以后新增加的資金按規定貼花。

可見，相對于第1種籌劃方法，吸收合并可以享受更多稅務優惠。

第6篇：房地產土地增值稅政策范文

對于房地產開發企業土地增值稅的稅收籌劃，必須緊緊地圍繞著現有惟一的一份土地增值稅優惠政策，即1995年財政部和國家稅務總局聯合的財稅[1995]48號文《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（以下簡稱“財稅48號文”）進行，任何偏離該通知的所謂“稅收籌劃”都屬于故意逃稅行為。

以一家民營房地產開發企業A公司為例，2000年A公司分別以5000萬元、3000萬元和2000萬元購得O、P和Q三塊連在一起的土地，計劃作為一個大型綜合性商務建筑開發，其中O地塊計劃作為主體商場、P地塊作為寫字樓，Q地塊作為酒店進行開發，至2005年9月，O地塊主體商場已完成交付出租使用，P地塊寫字樓主體框架工程基本完成，工程成本為8000萬元（工程隊代墊，仍未支付工程款），而Q地塊則一直處于生地狀態。

由于碰到資金周轉困難，A公司決定出售P地塊及其上蓋主體框架工程，集中資金開發Q地塊，由于所在地段屬于城市黃金地段，P地塊價格幾年來迅速飆升，土地評估價高達1.5億元（不含上蓋主體框架工程成本）。而B公司作為一家國營房地產集團，非常看好P地塊的發展潛力，決定以評估價1.5億元和8000萬元從A公司購入P地塊土地使用權及其上蓋主體框架工程。進行再開發作為集團總部辦公樓及對外出租使用，并愿意配合A公司進行相關的稅務籌劃。

按照正常的計算方法，在此交易過程中，由于增值額超過扣除項目金額50%而未超過100%，土地增值稅稅額按照增值額*40%－扣除項目金額*5%進行計算，A公司必須繳納土地增值稅2910萬元{[23000-(3000+8000)*1.2-23000*5%]*40%-(3000+8000)*5%}，面對如此高額的稅收負擔，A公司財務人員絞盡腦汁想出了一個自認為可行的稅收籌劃方案:A公司與B公司簽訂一份轉讓土地使用權及其上蓋在建工程的協議，協議總價款為1.5億元（土地評估價），同時上蓋框架工程款由于A公司仍未支付給工程隊，該未付款項由B公司承擔向工程隊支付，A公司的財務人員認為，通過這種稅務安排，該工程款可視為公司開發成本在申報土地增值稅時作為計算增值額的扣除項目，而轉讓土地及上蓋在建工程收入則只為1.5億元，增值額不應超過扣除項目金額50％，公司只需申報土地增值稅315萬元[15000-(3000+8000)*1.2-15000*5%]*30%。

這個方案初看之下覺得有點道理，但只要細究一下就會發現，財務人員是錯誤地理解了土地增值稅條例中有關收入、成本的概念，如果協議轉讓價為1.5億元，則工程成本8000萬元不應作為A公司的開發成本，而是B公司的開發成本，A公司不能作為增值額的抵扣項目進行抵扣，公司通過這種方案的安排是不屬于合理的稅收籌劃而是在刻意逃稅，一旦被稅務機關稽查，A公司將不可避免地面臨巨額稅收補繳和罰款。

面對著上述啼笑皆非的稅務安排方案，房地產開發企業該如何合理地運用土地增值稅的相關政策進行稅收籌劃呢？筆者認為：在正確地解讀財稅48號文的基礎上，以下三種策略可以達到為企業減輕稅負的效果：

1、 合理分攤成本費用。房地產開發企業的成本費用開支有多項內容，不僅包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費等，而且還包括與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。房地產開發成本作為銷售收入的扣除項目，必定影響房地產企業增值額的大小，由于房地產開發企業一般均同時進行幾處房地產開發業務，企業可根據各處房地產開發的征收時間的先后進行延后征收、根據開發后用于出租的房地產不屬于土地增值稅征收范圍的規定，合理分配各個房地產開發項目之間的開發成本，從總體上達到減少和延后稅負的目的。

2、 靈活運用合作建房方式免征土地增值稅的規定。財稅48號文規定對于一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。如果房地產開發企業自身有土地，但資金緊張，可以與有意愿購買該房產的其他企業采取合作建房的形式，聯合進行房地產開發，將本為房地產轉讓的行為改為合作建房的方式，從而達到免征土地增值稅的目的。

3、 充分運用以房地產進行投資、聯營、公司合并和分立免征土地增值稅的規定。財稅48號文規定對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對于被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，或者公司在分立過程中，將房地產轉讓到分立企業中的，暫免征收土地增值稅；對投資、聯營企業、兼并企業、分立企業將上述房地產再轉讓的，則應征收土地增值稅。房地產開發企業可通過先將擬出售的土地或房產分立為一個獨立公司，再將該公司股權出售于有意向受讓者；或將擬出售的土地或房產與有意向的受讓公司合資成立一家新公司，再將新公司的股權轉讓給有意向受讓公司的方式實現銷售，從而達到減稅的目的。

回頭看前面所述案例，A公司如何運作該項目才能達到土地增值稅稅負最小化，同時雙方合作又成功呢？根據上述所列策略我們逐一進行分析如下:

【策略1】

由于O地塊作為主體商場已開發完成并用于出租使用，因此其不屬于土地增值稅征收范圍，而整個項目又是在同一地點由同一工程隊開發的群體開發項目，因此 A公司可合理地將開發成本項目中的某些公共費用如拆遷補償費、前期工程和設計費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用，進行合理的調控，按照能使P地塊分攤到最大開發成本的分攤方法進行分配，從而加大P地塊計算土地增值稅的增值額扣除項目，達到節稅目的。

【策略2】

由于B公司購買P地塊是作為集團總部辦公樓及對外出租使用，A公司以P地塊以及上蓋主體框架工程，B公司以投入資金2.3億元再加上后續完成整個項目的資金的方式雙方合作建房，同時B公司同意A公司將2.3億元付清P地塊未付工程款8000萬元后剩余1.5億元作為Q地塊開發資金使用，P地塊開發完成后B公司獲得絕大部分的房產，而A公司僅象征性地獲得小部分房產以構建合作建房按比例分房自用的模式，通過這種安排符合財稅48號文對于一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅的規定。但是，運用這種方法進行籌劃時，房地產開發企業應注意，土地是沒有過戶的，B公司在合作建房過程中是無法保證其合法權益，但到了開發完成后，雙方均辦理了相關的房產權屬，反過來，A公司可能面臨著被B公司要求追回其用于開發Q地塊的1.5億元資金的風險。因此，這種稅收籌劃方式僅僅可用于雙方互相信任的基礎上。

【策略3】

A公司采用分立方式將P地塊和上蓋框架工程單獨設立M公司，M公司總資產為2.3億元、負債為8000萬元，凈資產為1.5億元，分立后B公司再以1.5億元收購M公司的所有股權。根據財稅48號文的規定，在交易過程中A公司是暫免征收土地增值稅的，而且進一步對這個方案的整體稅負進行分析，我們可以看到：①根據財稅[2002]191號《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》，分立過程中發生的土地使用權、不動產所有權的轉移行為，不征收營業稅；②根據財政[2003]184號《財政部、國家稅務總局關于企業改制重組若干契稅政策的通知》，企業依照法律規定、合同約定分設為兩個或兩個以上投資主體相同的企業，對派生方、新設方承受原企業土地、房屋權屬的，不征收契稅。③根據國稅發［2000］119號文《國家稅務總局關于企業合并分立業務有關所得稅問題的通知》的規定，被分立企業應視為按公允價值轉讓其被分離出去的部分或全部資產，計算被分立資產的財產轉讓所得，依法繳納所得稅；分立企業接受被分立企業的資產，在計稅時可按經評估確認的價值確定成本。因此A公司應就資產轉讓所得繳納企業所得稅3960萬元[（15000-3000）*33%]，但同時M公司作為分立企業在計稅時可按經評估確認的土地價值1.5億元確定成本，因此若M公司在項目完成后進行再出售的（上述案例是作為集團總部辦公樓及對外出租使用，則只影響固定資產賬面價值數），則間接使M公司可抵減土地增值稅4320萬元（12000*1.2*30%）、企業所得稅2534.4萬元[（12000-4320）*33%]。根據以上分析，本方案A公司在繳納所得稅3960萬元后卻帶來了M公司稅負的抵減6854.4萬元，A公司在籌劃土地增值稅的同時，也帶來了A和M公司整體稅負的減少。因此選擇該方案無疑最適合A公司的最大利益。

第7篇：房地產土地增值稅政策范文

關鍵詞：房地產企業；土地增值稅；成本分攤；問題對策

房地產行業是國民稅收的主要來源之一，對整個中國經濟發展、社會建設等起到關鍵性的作用，所以房地產行業發展一直是國家密切關注的行業。對房地產企業加收土地增值稅是出于規范房地產市場，穩定財政稅收以及保障房地產行業規范化、持續化發展的客觀需要，但需要在此過程中做好清算與稅務籌劃等相關工作。房地產企業在土地增值稅清算中，需要對成本進行合理的分攤，以保證清算工作的穩步進行，但很多房地產企業在此過程中仍然存在不足之處，這不僅會降低工作質量，還會影響整體布局、市場競爭等，所以，房地產企業必須要重視土地增值稅清算中有關成本分攤的相關問題，需要及時制定出有效的措施來加以解決。

一、有關成本分攤方法研究

（一）現行成本分攤方式現行的土地增值稅清算的成本分攤方式主要有三種，分別是占地面積法、售價比率法、建筑面積法。占地面積法是按照房地產項目土地使用權面積占總面積的比例來進行成本分攤計算，售價比率法是以房地產項目單位售價為基礎來進行成本分攤計算，建筑面積法是房地產項目的建筑面積占總建筑面積的比例來進行成本分攤計算。房地產企業在土地增值稅清算的成本分攤計算時，具體還要看當地有關部門的規定來選擇合適的成本分攤計算方式。

（二）房地產企業土地增值稅清算的成本分攤方法舉例分析對于房地產企業來說，分期開發的房產項目，或多個同時開發的項目他們之間的土地成本分攤方式是不同的。房地產企業因項目差異等不僅導致分攤方式不同，而如果房地產項目存在商業、住宅及地下車庫的時候時，那么在土地增值稅清算時，房地產項目的土地成本分攤方式也會存在較大的爭議，而且房地產項目在不同分攤方式中，各種類型的土地成本也存差異性。本文將對房地產項目在土地增值稅成本分方式選擇中以銷售收入和建筑面積兩種不同的分攤方式進行對比。如:甲房地產企業某項目的總建筑面積約15萬平方米，占地面積約3萬平方米，不可售建筑面積約2萬平方米，可售建筑面積約10萬平方米，其中，商業用地面積約為3萬平方米，住宅面積約8萬平方米、地下車庫面積約為2萬平方米。甲房地產公司該項目于2020年5月售罄，該項目開發過程中土地成本約為1億元人民幣，住宅銷售收入約為8千萬元，地下車庫銷售收入約為1千萬元，商業銷售收入約為3千萬元。其中，分別按照銷售收入和面積進行不同方式的分攤方式計算，具體分析結果如表1所示：根據表1中的內容分析，可以看出按照建筑面積來對房地產項目土地成本進行分攤，對不同類型土地價值的體現并不清晰、準確，而按照銷售收入對房地產項目土地成本進行分攤，對不同類型土地價值的體現就比較清楚、合理。此外，甲房地產企業地下車庫分攤了13%的土地成本，但地下車庫的銷售收入卻沒有達到10%，所以房地產企業的土地增值稅清算的成本分攤方式選擇不同，對其的利潤影響是不同的。從中也可以總結出，房地產企業在進行成本分攤時一定要根據內外部需要，選擇合適的成本分攤方法，以保證工作的合理性。

二、成本分攤問題分析

地下車庫、公共設施、建設安裝是房產企業成本構成中的主要構成部分，而且現階段有關這三方面的土地增值稅清算成本分攤規定也不是很清楚，所以最容易產生相關問題，也是做好成本分攤必須要解決的問題，所以一定要詳細、全面的分析這些環節中的成本分攤問題。

（一）地下車庫成本分攤中的問題地下車庫成本分攤時房地產企業在土地增值稅清算中的重要方面，也是房地產土地增值稅清算中的一個難點。首先，按照當前我國有關房地產企業土地增值稅清算相關制度中的規定看，沒有針對房地產項目地下車庫成本分攤作出明確的要求與規定，這就給相關部門工作開展，以及房地產企業進行地下車庫成本分攤帶來了諸多不便。現在在一些地區中，針對房地產地下車庫土地成本分攤的規定，要求房地產企業地下車庫按照地上建筑的標準開展成本分攤工作，這樣確實有利于對其的管理，但是地下車庫無論是從性質，還是從功能等多個方面看，都與地上建筑存在很大的差別，如果籠統的按照地上建筑標準來進行成本分攤，明顯存在不合理之處。其次，在一些地區，地下車庫是被列入在人防工程中的，而對于人防工程的要求與普通建筑的要求是不同的，人防工程建筑是可以認定為公共配套設施的，如果被認定為人防工程，那么在針對該部分進行成本分攤時，可將其劃入可售建筑面積中并直接進行清算分析。

（二）公共設施分攤問題當前房地產企業間的競爭不斷加劇，各大房地產企業為了更好地滿足客戶需要、提高服務質量，從而實現房地產項目銷售盈利目的，在房地產項目開發過程中，越來越重視公共設施的建設，以期滿足客戶需求，但房地產項目公共設施在成本分攤時往往容易出現一些問題。首先，在房地產項目開發過程中，部分企業選擇將幼兒園、道路等公共設施采用同一時間建造的方式，而樓盤卻并不是一下就完工的，分期項目會公用上述同一時期內集中建造的公共設施。在這種情況下，成本分攤計算時所獲得的結果是不同的，但很多房地產公司往往容易忽視這一點。其次，一些房地產企業在樓盤施工時，整體樓盤和基礎設施是分開施工的，會先進行樓盤的完成，然后再修建基礎設施，導致樓盤完工時基礎設施還在建設當中，此時按照規定，就需要對先進行完工的樓盤進行土地增值稅清算，但由于公共設施未完工，所以在實際清算時，就沒辦法納入房地產成本中，與前期房地產項目共同進行成本分攤。此時不管公共設施成本投入多與少，都會影響房地產企業的稅收繳納情況，房地產企業可能無法享受到免稅政策，這會造成房地產企業稅收籌劃不合理，額外增加了房地產企業的經營成本，這對房地產企業實現利潤收益來說是非常不利的。

（三）建筑安裝成本分攤中的問題房地產開發項目往往都是一個樓盤或者是多個樓盤，占地面積大、施工量大，再加上多地已經開始推行商品房精裝修政策，所以房地產項目在開發過程中需要進行大量的施工與安裝，其中所產生的成本額在房地產企業總成本中的占比也是比較大的，對與其的成本分攤也非常重要，也容易產生一些問題。房地產開發項目構成較為復雜，包含普通住宅、商業建筑等，再加上施工量大、周期長，所以往往都是部分建筑已完成，而部分建筑尚在修建當中。在這種情況下，房地產企業在進行成本分攤時，如果是按照建筑面就法來實施的話，因開發項目性質上的差異而導致安裝成本上的差異，這樣在進行成本分攤時往往很難做到合理。

三、優化措施

據成本分攤問題分析可知，房地產企業想要做好成本分攤工作，必須要及時解決地下車庫、公共設施、建筑安裝中的成本分攤問題，以及不斷提高管理隊伍的能力，只有這樣才能夠保證工作效率與質量。

（一）解決地下車庫、公共設施、建筑安裝問題地下車庫、公共設施、建筑安裝中都會產生成本，而且這些成本又是房地產企業成本構成中的關鍵部分，所以必須要落實好這部分的成本分攤、計算。（1）不可售地下車庫清算：可以要求房地產企業在地下車庫建成后，被認定為人防性質的，可允許房地產企業扣除地下車庫對應的土地成本。（2）可售地下車庫清算：對于房地產項目中的可售地下車庫，可要求房地產企業按照整棟建筑物單位面積成本×地下車庫面積來進行成本分攤。針對公共設施與建筑安裝成本分攤中的問題，房地產企業也要及時加以解決。如：在建筑安裝成本分攤過程中，房地產企業可以采用層高系數法進行成本分攤計算。

（二）提高管理人員的能力水平房地產企業想要做好土地增值稅清算的成本分攤工作，必須要保證從業人員的專業性、綜合能力，尤其是財務管理人員、會計核算人員的能力水平。首先，房地產企業必須要根據成本分攤工作要求，進一步完善管理隊伍的培訓機制、考核機制等，通過培訓與考核相結合的方式，不斷提高成本分攤相關從業人員的整體實力水平，為落實成本分攤打好基礎。其次，要求管理人員要在實際工作中，根據房地產企業要求、項目實際情況等來選擇不同的土地成本分攤方式，幫助房地產企業更好地完成此項工作，實現發展需要。

第8篇：房地產土地增值稅政策范文

【關鍵詞】土地增值稅清算；稅負增加；籌劃和對策

目前，我國正在進行快速城鎮化，房地產業作為經濟支柱之一，在國民經濟中起著重要作用。土地增值稅作為房地產開發企業一項重要的稅負，籌劃好土地增值稅對企業意義重大。

一、土地增值稅清算中存在的一些問題

（一）稅收政策掌握不全面導致稅負增加1.被清算單位的認定清算單位的認定，是土地增值稅清算的第一步。國稅發〔2006〕187號文規定：土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。首先，清算單位的認定需要審批；其次，分期開發需分期清算。然而在實際的清算過程，清算單位的認定標準并不一致，有的根據規劃部門審批的《工程規劃許可證》作為標準；有的根據房管局或住建委審批的《銷售許可證》作為標準；有的根據當地稅務機關審核的獨立核算對象作為標準。房地產開發周期長，在當前的市場環境下，部分城市和地區價格波動大，對清算單位認定不合理，會導致各清算單位之間增值額不能互補，將造成企業稅負增加。另外，如果清算單位認定不合理還將造成不必要的繁瑣的清算工作量。2.普通住宅和非普通住宅標準認定由于現行政策中存在普通住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%免征土地增值稅的規定。所以區分普通住宅和非普通住宅，在納稅籌劃時就顯得很重要。〔2005〕26號文雖已明確普通住宅標準，但在實操中，各地的認定標準又不盡相同，有的以單套建筑面積120平方米以下，有的140平方米以下，有的144平方米以下，有的又按平均單套面積計算；有的又規定平均價格標準；有的又同時限定了用地性質等；實操過程中還存在認定時間差異，有的按產權辦理時間認定，有的又以規劃審批時間認定，這也造成了清算時臨界面積的困擾。如果不能按標準區分普通住宅和非普通住宅，沒有合理歸集和分攤成本，無法享受稅收優惠政策，增加企業稅負。3.稅收優惠政策的使用在現行政策中，除了熟知的銷售普通標準住宅，增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅和專門從事房地產開發企業可按照開發成本加計20%扣除規定外，還有若干減免規定，如：政策性搬遷（省級以上）出售或者轉讓房地產的，經稅務機關審核后，可免征土地增值稅；以房產作價投資參股的，可免征土地增值稅；房地產開發企業將自建房產轉自持出租或自用時暫不征收土地增值稅；一方出地，一方出錢合作自建自用房產的暫不征收土地增值稅等。熟練掌握稅收優惠政策并加以運用，將有效降低企業稅負。4.“紅線外”成本的扣除在企業拿地和開發過程中，通常會增加一些審批規劃面積之外（“紅線外”）的支出。如：地下通道接駁口，過街天橋，“紅線外”綠化，甚至是學校等。實操中主要有①土地招、拍、掛中明確的需要交納的大市政配套費、承諾的修建的公共設施等；②土地招、拍、掛中未明確但有關部門要求增加的“紅線外”市政配套支出；③企業為營銷而增加且經有關部門認可的“紅線外”市政配套支出等。第①種情況在清算時，稅務機關是允許成本扣除的。但后兩種情形，各地稅務機關規定不一，有的嚴格“一刀切”均不得扣除；有的要求與本項目開發有關且取得相關部門依據的，可以扣除；有的在取得相關依據后還要按照類別分基礎設施可以扣除，綠化不能扣除；有的只要是開發項目內發生的，“無償”的就可以扣除。事前掌握好這些規定，既能節稅、降稅，又能為當地政府部門解決難題。5.地下車位的清算地下車位分類復雜，扣除規則不一。有產權、無產權，無產權又劃分為歸全體業主的；無償移交給政府的；自用或出租的等。在清算時各地規定千差萬別。有的“一刀切”有產權就清算；有的無償移交政府的，成本可扣除等。目前，除部分城市外，其他地區會出現車位收入成本倒掛。部分企業在稅務籌劃時，采取與高增值產業進行捆綁銷售的策略。實操中，各地對該捆綁銷售認可度各不相同。有的認為在售房合同中明確且直接在發票上注明附贈的，可納入清算；有的認為，車位作為附贈部分未實現銷售，不納入清算。若不能熟練掌握當地的政策規定，將會造成該扣除的成本沒扣除，土地增值稅負增加。

（二）核算分類不清晰導致稅負增加1.二分法和三分法分類由于企業開發的普通住宅增值未超過20%的可以免征土地增值稅政策，出現了目前的二分或者三分法核算。2019年財政部和國稅總局在《中華人民共和國土地增值稅法（征求意見稿）》中將這一“定價權”交給了各省級政府。目前，中國中鐵房地產業態分類有幾十種，如：商業、別墅、獨立商業、風情小鎮、高層、公寓、共有產權房、酒店、經濟適用房、寫字樓、洋房、展館等。分散且獨立，不能滿足二分法或者三分法需求，按照現行管理要求，如不能按照分類標準分別核算普通住宅、非普通住宅和其他房地產業態增值額，增值額將均攤，可能會導致稅負增加。2.成本歸集和分攤國稅發〔2009〕91號文明確規定：扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆；扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發中直接發生的或應當分攤的；分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。如不能按照普通住宅、非普通住宅和其他房地產業態進行成本歸集和分攤，將大大增加稅務機關在清算時進行調整，甚至平攤的可能性，導致稅負增加。

（三）核算不規范導致稅負增加1.未及時取得合法合規票據當前，我國還處于以票控稅階段，合法合規的發票是土地增值稅清算時扣除的重要依據。“營改增”后，合法合規的發票不僅是土地增值稅扣除的重要依據，也是企業繳納增值稅的重要抵扣源。目前出現較多的是發票的備注欄里未填寫服務發生地點和項目名稱，根據稅務總局〔2016〕23號公告，嚴格意義上講，該類發票將不得清算扣除。部分單位簽訂合同以付款額開票，導致預留3%質保金清算時未取得合法合規的發票，也無法在清算時扣除。2.利息支出核算及證明不規范當前，企業的利息支出主要來源于外部金融機構借款、外部非金融機構借款、企業內部借款、個人等。利息扣除方式主要有據實扣除和按比例扣除。目前出現問題較多的一是資本化時間選擇不恰當，雖然當前最通行的是以竣工備案日期為分水嶺。二是金融機構證明提供不規范。從非金融機構和個人取得的利息支出，即便取得發票也不能據實扣除，因此我們不能想當然的認為取得了發票就可以扣除。直接且僅從金融機構取得借款的，比較容易取得相關證明，可以據實扣除。對于企業內部統借統貸資金，需提供統借款時金融機構借款證明，在不高于金額機構利率水平的情況下，據實扣除。部分類金融機構，如信托資金、委托貸款等，需要與稅務機關溝通是差額還是據實扣除。當然以上都是在分別核算的基礎上，對于不能分別核算的，只能按照土地款和開發成本之和的10%內計算扣除。未分別核算業態、資本化利息時點掌握不好、金融機構證明準備不及時都將對土地增值稅清算帶來不利影響。

二、土地增值稅清算的對策

（一）加強對土地增值稅法律法規的學習自1993年國家《土地增值稅暫行條例》和1995年暫行條例實施細則以來，陸續了若干補丁性質的規定和通知。2019年7月16日財政部和國家稅務總局《土地增值稅法（征求意見稿）》，對土地增值稅進行修訂和立法。土地增值稅高稅率的特點要求我們必須要吃透法律法規的條文規定，有理有據的進行納稅籌劃。除了定期組織業務、財務人員進行法律法規的學習研討之外，還要對新出臺的法律法規進行解讀，同時選擇適合本企業實際的清算案例來研討、分解吸收，對于實際操作過程中遇到的目前法律法規未明確規定的復雜情況及時向稅務專家、專業機構、稅務機關咨詢。必要時建立企業稅務顧問體系，將專業的問題交給專業的人去辦理。

（二）保持與土地增值稅清算相關機構的良好溝通保持和加強與專業機構、稅務機關、住建委等政府相關部門的良好溝通。目前，現行的土地增值稅法律法規中還存在著未明確規定的空白區，各省稅務機關具有一定的自由裁量權。如銷售價格明顯偏離市場水平的認定，“明顯偏離”的界限相對比較模糊。所在區位、房屋質量、開發商品牌、小區品質、交易條件、產權年限、甚至開發商的資金狀況等對銷售價格有較大的影響。市場上具有絕對可比性的兩個銷售價格是不存在的，所以在認定銷售價格明顯偏離市場水平時，與專業機構、稅務機關、住建委等政府相關部門的良好溝通將有效降低稅負水平。比如，清算完畢后剩余物業的適用稅率問題。在實操過程中，由于開發周期長、工程量復雜、銷售周期長等特點，在達到清算條件時，仍有部分開發成本未及時取得發票；或大量產權車位未銷售完畢，產權車位的收入和成本倒掛，將會導致剩余物業未來收益大大降低，若按照清算時確定的適用稅率納稅，會造成企業稅負大大增加。如能取得專業機構、稅務機關、住建委等政府相關部門的理解，對剩余物業的適用稅率進行重新調整的話，將大大降低企業稅負。

（三）提高相關業務人員的管理和協作能力在提高工程、成本、運營、銷售、財務部門的業務管理水平的同時，要加強內部工程、成本、運營、銷售、財務部門之間的溝通和協作能力。土地增值稅清算過程中會涉及大量的材料證明、數據計算，并且材料證明繁瑣、數據計算復雜。如果沒有一定的業務管理能力，該提供的材料證明沒有提供，或者提供的不正確，在不熟悉法律法規情況下進行復雜的數據計算，這必將會導致收入調增或者成本調減，進而導致稅負增加。比如，土地增值稅清算過程中的收入成本匹配問題，如果銷售部門在銷售物業時將房地產業態混亂登記，而成本運營等部門也在開發成本歸集時將房地產業態混亂登記，在財務系統登記的銷售收入和開發成本房地產業態必然錯配，在清算時，不能有效的對收入和成本進行匹配而導致實際稅負大大增加。

（四）提前進行土地增值稅清算籌劃房地產開發建設銷售周期通常比較長，短則一兩年，長則四五年，分期滾動開發的周期更長；土地增值稅采用超額累進稅率，在實際清算的操作過程中涉及收入認定、扣除項目確認及資料提供等工作比較繁瑣；對于分期滾動開發的項目在成本費用歸集核算、清算單位認定等工作也很復雜。提前做好土地增值稅清算籌劃，合理劃分清算單位、明晰成本歸集核算對象，同時做好各項臺賬數據，證明資料的準備，是房地產開發項目土地增值稅清算合理降低稅負的開端。

（五）提高核算精準度和真實性在合理確定清算單位，合理使用稅收優惠政策的前提下，準確核算銷售收入，規范成本歸集與分攤，做到銷售收入核算清晰，成本歸集分攤真實合理。加大信息化手段的引入，通過系統化、流程化、標準化提高銷售收入、成本核算的精準度和真實性。

第9篇：房地產土地增值稅政策范文

論文摘要：土地增值稅是房地產開發企業的主要稅種之一，其重要性不亞于營業稅和企業所得稅，由于對企業的利潤影響較大，故加強對土地增值稅清算的籌劃就更顯重要。該文主要分析土地增值稅的征收特點、清算條件、銷售收入確認，開發產品計稅扣除成本的審核，并針對減免稅優惠政策采取了相應的清算辦法。

土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。在房地產開發企業的稅負構成中，土地增值稅占有較大比重，對企業的利潤影響較大，是房地產開發企業的主要稅種之～，因而對其進行籌劃是十分必要的。土地增值稅是以轉讓房地產取得的增值額為征稅對象，采用扣除法和評估法計算增值額，實行四級超率累進稅率計算征收。

計算公式為：土地增值稅稅額=增值額×適用稅率一扣除項目金額×速算扣除系數。其中：①增值額是納稅人轉讓房地產的收入減除稅法規定的扣除項目金額后的余額。②四級超率累進稅率是以增值額占扣除項目金額的比例確定的。最低稅率為30％，最高稅率為60％，其稅收負擔高于企業所得稅。例如增值額不超過扣除項目金額50％的部分，稅率為3O％等等。

由于超率累進稅率的特點是，增值率越高的部分適用稅率就越高。為了避免高稅負，企業必須千方百計地降低增值額，從而降低增值率，避免適用高稅率。現從以下幾個方面闡述清算的具體方法。

l理解土地增值稅自行清算和要求清算的界定

(1)納稅人符合下列條件之一的，應自行進行土地增值稅的清算：①房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；②整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；③直接轉讓土地使用權的。

(2)對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：①已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；②取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；③納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；④省(自治區、直轄市、計劃單列市)稅務機關規定的其他情況。

對前款所列第③項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

2正確確定清算計稅單位

房地產開發企業在進行土地增值稅清算時，應以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算：對于分期開發的項目，應以分期項目為單位清算；對不同類型房地產應分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。對分期開發項目或者同時開發多個項目的，應按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成本、費用。

3認真審核銷售收入的真實性

企業應根據銷售發票、銷售合同(含房管部門網上備案登記資料)、商品房銷售(預售)許可證、房產銷售分戶明細表及其他有關資料，制定銷售明細表：對銷售面積與項目可售面積的數據差異進行核實：對銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，而發生補、退房款的收入調整情況進行核對；對銷售價格進行評估時，審核其真實性。

4認真審核計稅的扣除項目

(1)根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》[國稅發(2006)187號]第四條第一款規定：“扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除”。①土地征用及拆遷補償費。指為取得土地開發使用權(或開發權)而發生的各項費用，包括土地征用費、耕地占用稅、契稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。合法有效憑證為：土地規費專用收據、行政事業單位票據、轉讓無形資產發票、稅票、服務業發票、協議、建筑安裝發票、非經營性收入專用發票等。②前期工程費。指項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。合法有效憑證為：服務業發票、行政事業單位票據、建筑安裝發票等。③建筑安裝工程費。指開發項目開發過程中發生的各項建筑安裝費用。主要包括開發項目建筑工程費和開發項目安裝工程費等。合法有效憑證為：除購門窗和電梯可以提供工商業發票外，監理費應提供服務業發票、其他必須提供建筑安裝發票。④基礎設施建設費。指開發項目在開發過程中所發生的各項基礎設施支出，主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。合法有效憑證為：非應稅行為的提供行政事業單位票據、其他必須提供建筑安裝發票。⑤公共配套設施費：指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。合法有效憑證為：電動門、智能化系統、信報箱、路燈設施、健身運動設施等可以提供工商業發票，非應稅行為的提供行政事業單位票據、其他必須提供建筑安裝發票。⑥開發間接費。指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。合法有效憑證為：提供工商業發票、建筑安裝發票、工資表、非應稅行為的提供行政事業單位票據。⑦與轉讓房地產有關的稅金。指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加等，必須以各種完稅(費)憑證為依據。

(2)在審核扣除項目過程中，應注意的事項：①計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。②扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發生的。如拆遷補償費不一定需要取得稅務發票，但強調是否實際發生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。③扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。這就要求正確區分開發成本與開發費用，稅務機關決不允許將開發費用計入開發成本中的前期工程費、基礎設施費和開發問接費用等。④扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發中直接發生的或應當分攤的。⑤納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。特別是建筑安裝發票應該在項目所在地稅務機關開具。⑥將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用。土地增值稅法規定，利息費用要單獨計算，不計入開發成本，更不得計入加計扣除基數。⑦對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一致的，以稅務處理規定為準。

(3)扣除項目金額分攤方法：①成本受讓、分期分批開發的成本費用分攤。企業成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。②多個房地產項目共同的成本費用分攤。屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。③同一個項目多種產品共同的成本費用分攤。對企業既建造住宅又從事其他房地產開發的，統一按其各占總建筑面積的比例，分別計算扣除項目金額。

5靈活運用減免稅優惠政策