房產管理相關知識精選(九篇)
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第1篇：房產管理相關知識范文
關鍵詞：房地產項目；造價；控制與管理
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
引言：房地產項目工程造價控制是開發商對開發項目投資的有效控制,是房地產開發項目管理內容的重要組成部分。也就是說在項目投資決策階段、設計階段和建設實施階段,把所開發項目的投資控制在批準的投資限額以內,隨時發現并糾正偏差,力求在開發過程中合理使用人力、財力、物力,以獲得良好的經濟效益、社會效益和環境效益。
1 加強房地產項目工程設計環節的控制與管理
項目投資控制的關鍵是對施工前的投資決策和設計階段進行控制。據歷史資料統計，設計階段特別是初步設計階段對工程造價的影響效果達到90%以上。長期以來，我國普遍忽視房地產項工程項目前期階段的造價控制，往往把控制工程造價的主要精力放在施工階段。這樣做盡管也有效果，但畢竟是“亡羊補牢”，事倍功半。要有效地控制工程造價，就要堅決把重點轉到前期階段上來，尤其應抓住設計這個關鍵環節，未雨綢繆，以取得事半功倍的效果。房地產項目工程造價的有效控制，是以合理確定為基礎，有效控制為核心。工程造價的控制是貫穿于項目建設全過程的控制，就是在投資決策階段、設計階段、建設項目發包階段和建設實施階段，把建設工程造價控制在批準的造價限額以內，隨時糾正發生的偏差，以保證項目管理目標的實現，以求在各個建設項目中能合理使用人力、物力、財力，取得較好的投資效益和社會效益。在工程造價過程控制中，必須重點突出。影響建設項目投資的主要階段是設計階段，設計階段是投資控制的關鍵環節。建設項目設計的節約是最大的節約，設計確定了工程造價，預算、結算只能計量而并不能改變工程造價。因此，建設單位的設計階段是工程造價控制的重點部分，這是對項目投資有效控制的關鍵。有良好的經濟效益和合理性特點是對一份比較好的房地產項目工程設計方案評價的主要標準。有如下幾點內容必須高度重視。
(1) 設計方案招投標制度必須堅持。
競爭機制的引進在開發單位進行委托設計之時必須做好，以此強化管理。把優秀的設計單位借助于招投標選出來，確保設計的先進與合理，從而有效避免因設計質量問題而產生的工程糾紛。
(2) 設計必須限額。
要對房地產項目工程進行投資規模限制，限額設計進行控制是最為有效的重要措施。建設費用的多少和建設工期的長短將直接受到項目設計好壞的影響。同樣也影響房地產項目工程項目建設以后的使用價值和經濟效益，對于一個建設項目，開發商要心中有數。
(3)做好價值工程的應用工作。
從價值工程的主要特點來看，其是從使用者的功能需求出發，分析研究對象的功能，在設計工作中統一造價與功能，以功能要求的滿足為前提，把成本降下來，比如，對地下室可通過深基礎來增加，由此可讓儲藏室里儲存雜物和車輛停放，也可以不在小區把停車場建在地面上，對用地的節約和環境的美化都有很大影響。雖然這樣可能要增加價值工程中的成本，但對功能提高的幅度卻是巨大的。
2 房地產項目工程招標是工程造價有效控制與管理的核心
新開工房地產建設項目應進行招投標。招標文件與合同的編制這個階段是所有階段中最重要的，也是建筑工程成本控制的源頭與核心。一份好的招標文件會對以后所有過程產生影響，必須說明清楚工程的性質與現場的情況，還要說明工程項目的地質與交通、承包范圍、計日工、水電使用與結算方法、勞保統籌的模式等等相關的內容。必須充分明確甲供、甲限、甲指定材料等等。關于變更索賠簽證洽商的處理方法中，對于時間實效、結算方式、量度標準等都要一一說明。合理做好質量標準評定等級或評分評優等內容。要準確推算出工期，按實際情況制定好獎懲條款等等。同時，在一般情況之下，不要搞鋼筋、水泥等大宗建材的甲供料，這是因為自身存在財務壓力和難以控制領料結算等。這個階段至少占成本控制的20%。
工程招標應采取公開招標或邀請招標。招標書條款應嚴謹、準確和全面，工程造價及相關費用應盡量包死，少留或不留活口。要編制好標底，有條件的單位盡量自行編制，工程標底要保證質量，把工程標底控制在合理造價的下限。應反復審查造價水平的合理性是否在投資控制的范圍內。中標后合同條款的簽訂應嚴謹、細致，工期應合理，盡量減少甲乙雙方責任不清日后扯皮的現象。有關的責任人都應熟悉建設工程施工合同條款，了解建筑行業的一般慣例和有關規范，各盡其責。任何一個房地產工程項目的質量如何，都對房地產開發企業的社會地位、口碑、市場賣價、后續工程等將起到決定性的作用，因此，能把一個理想的施工企業選出來非常重要。對于那些不入流的企業，必須把好準入機制的關口，要一一詳細限制企業的注冊資本、公司財務情況、優質指標、同類型工程、技術人員、機械、市場地位口碑、管理情況等等項目。在舉辦房地產開發招標過程中，比較理想的是邀請最好的合作伙伴型企業來招標，能夠比較了解情況，那種公開的華而不實的招標最好不要搞。對于合同中風險范圍、獎懲、結算調整范圍、分包中配合費問題等一定要寫清楚。此階段對成本控制影響較大，占造價控制的10%。
3 加強房地產項目工程施工環節的工程造價有效控制與管理
在房地產項目工程施工組織設計中，施工單位會隱藏一些結算時可能發生索賠的內容，如馬凳筋、溫度筋、鋼筋定尺、鋼筋搭接、電線電纜、橋架、挖土方式、模板、攤銷周轉、運土距離等等。同時，還要對施工組織所提出的施工方法是否與國家強制實行的標準或規范是否一致進行充分地注意。還要對施工不同階段人員的投入、機械的投入與施工組織設計預期是否一致嚴格控制，如果出現施工延期的情況，就要搞清楚人員和機械是否按設計投入了。而施工方的趕工措施也要注意是否與施工組織設計是一致的。雖然在此階段比較難以把握好工程造價的控制方法，可是如果萬一出現差錯，將給后來的結算帶來難以估量的麻煩，因此，造價人員必須參與到施工組織的設計審定過程中，這樣可以將造價控制在5%以內。
4 加強工程審計環節的控制與管理
房地產項目工程造價的審計工作，必須著眼于工程整個的生產施工過程。在項目工程審計過程中，對項目的審計要將事后審計與竣工后審計以及事中的審計都要給予足夠的重視。要確保工程項目的施工方案編制的基本合理，就要重視事前審計，以此讓工程項目的班子們對項目管理提前把好關，對那些可以預見的失誤能夠避免和預防。對施工階段的若干過程進行的審計屬于事中審計，這是一種有著針對性和效益性的審計，可以取得最大的效果。要切實將工程投資的效益提高，企業就應堅持以人為本，對工程造價控制的重要環節進行把關。雖然很多企業的管理模式也是非常好的，卻因為沒有比較好的個人業務能力和責任心，也沒有良好的工作態度，一些疏漏就出現在工程造價的管理過程中，企業巨大的經濟損失就會因此造成，這樣的事情發生很多。以這個角度來看，企業生死存亡的競爭就是人才的競爭。通過上述分析我們可以知道，工程成本的降低在于人的因素。目前，土地成本開發日益增加，房地產開發籌措資金難度大，必須對投資加強控制，把工程成本降低下來。因此，只有有效控制住工程造價，才能夠讓企業在競爭市場上立足并將更好的效益創造出來。
5 結束語
綜上所述，我們知道房地產項目工程造價的控制與管理完全是個動態過程，它所包含的內容也不僅僅只是以上方面，房地產公司造價人員只有采取全員、全過程、全方位的管理原則，才能使工程造價始終置于有效的控制之下。
參考文獻：
第2篇：房產管理相關知識范文
關鍵詞：房地產項目；工程造價；管理對策
項目造價控制的實質，就是要借助科學的管理方式將項目造價定位在可以控制的范圍之內，對房地產項目工程的成本進行最高效的管理。其主要集中在兩個階段：①設計出最優化的工程方案；②在實際施工過程當中強化對項目的監督與管理力度，避免出現重復和浪費。
1房地產項目工程造價管理中出現的阻礙因素分析
1.1各個部門之間的交流存在局限
在當前的房地產建設項目中，都存在著一個共同的問題，那就是各個部門之間的交流是非常不順暢的，工作欠缺協調性，這就導致房地產建設的工程造價被拉高了很多。一般情況下，房地產開發商都會將工作重心集中在項目施工上面，而忽視其他過程。項目工程的初始階段是房地產項目設計。俗語有云：好的開始便是成功的一半，但是，房地產開發商并沒有重視到這一開始，很少對其投入足夠的時間和精力，而且，各個部門之間是存在著很多的障礙的，很難實現協調統一，這就給工程造價造成了非常巨大的壓力。
1.2開發商存在缺陷和問題
在建設過程當中，開發商會逐漸呈現出各種各樣的問題和缺陷，其必須要通過科學有效的方法來進行完善和優化。舉例說明：開發商并不注重監管建筑材料，也不會嚴把供貨渠道關卡，致使在其過程當中，經常會出現工程材料不合格甚至不達標的負面結果。此外，在施工過程中，一旦發現材料出現問題，開放商本應還是第一個沖上前來想解決辦法，尋求解決渠道的重要角色，但是開放商此時往往表現出一種非常漠視的態度，最終導致的結果便是對原材料的質量和價格沒有清楚的掌握，對于供貨渠道更是模棱兩可。
1.3開發商控制管理力度遠遠不夠
開發商對房地產項目前期的控制和管理非常不嚴格，這就在很大程度上提高了發生三超現象的概率。這是目前我國房地產開發商存在的一個非常大的問題，房地產開發商幾乎將全部的時間和精力都集中放在了施工管理工作當中，并沒有重視到前期的設計與研究，這就使得在現階段的房地產開發項目當中出現了非常普遍的三超現象。
1.4在施工中對成本管理重視力度不夠
在施工過程中，開發商經常忽視成本管理，對成本的控制不夠嚴格也不夠全面，這是非常不科學的。開發商經常因為各種各樣的問題而忘記對成本進行監督與管理，這就導致開放商很難在應對突發問題時立即找到一個最科學有效的解決辦法和措施，也很難找到一種好的渠道來規避問題的出現。項目施工本身就需要一個非常漫長的過程，長時間的忽視必然會導致最后竣工核算階段出現超出工期預算的結果。此外，還有很多的開發商，為了爭取在最快的時間內完成好工程項目，愿意投入更多的成本來換取項目工期的縮短，技術人員和工程管理階層并沒有一個成熟有效的溝通渠道，來進行積極有效的溝通。
2房地產項目工程造價控制與管理的有效措施
2.1加大對合同修改的關注力度
在實際的施工過程當中，開發商必須要高度重視起合同的修改問題，房地產項目的合同修改和其他行業的合同修改是不盡相同的，其項目合同的更改絕不是簡單的內容層面的更改，其中需要牽涉到非常多環節的內容，都需要隨之重新進行調整。建設內容重新調整必然伴隨著的事工程成本的提高，甚至還會牽扯到一系列的經濟賠償問題，因此，作為房地產開發商，一定要注重建設項目合同的簽訂，一定要竭盡全力去降低合同的更改發生率。
2.2加強對施工的監管力度
開發商必須要隨時隨地加強對項目施工的監督與管理力度，要派出專業人士到施工現場進行探查與巡視，一定要做到全程嚴格且有效的監管，做到動態監管。在此需要注意的一點是，開發商的巡視并不是表面功夫，專業人員必須要深入到建設過程當中，對項目中出現的問題進行仔細的排查，對于任何能夠引起工程造價的變更問題都要進行嚴格的審核與把控。
2.3建立科學有效的監督與管理機制
開發商必須要客觀認識到當前項目工程施工的實際形勢，要花費更多的時間和精力放到項目的監督與管理工作上面，必須要建立起一套科學、高效的監管機制，要嚴格按照規章流程以及明確的制度來完成施工內容，要從施工的第一步就要進行嚴格的管理，確保施工當中的全部工序都能夠按照科學化和有序化的標準來進行。（1）積極引進和應用最先進的項目建設技術。開發商要積極尋求最新的項目建設技術，從技術層面來提高施工效率，盡可能的縮減工程時間可以有效的降低工程成本，這些必須要提高工程施工技術來完成。（2）完善簽證管理。通常情況下，必須要先辦理現場簽證，經過層層審查之后，才可以進行施工。如果發生了現場簽證行為，開發商就必須要提前做好成本核算工作，經過核算，證明合理之后才能夠繼續下一步的工作內容。（3）工程人員要深入現場。在項目工程實施過程當中，工程人員必須要深入到施工現場，進行深入的調查和監管，要對各項簽證材料的真實性進行審查與評估，要仔細分析與探討施工方案的科學性與可行性。
3結束語
綜上所述，要想實現房地產開發商經濟利益的最大化，就必須要隊工程造價進行全面的控制，房地產開發商必須要從自身做起，從自己身上發現問題，找出原因，依靠自己的力量去尋找到最有效的解決方式和途徑，確保房地產項目工程造價控制目標的實現。
參考文獻：
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[2]李榮.關于工程造價管理中的要點問題探析[J].南方農機,2015,46(5):92+96.
[3]徐金禮.論房地產工程造價成本控制管理[J].住宅與房地產,2016,(30):110.
第3篇：房產管理相關知識范文
【關鍵詞】房地產項目；施工現場；施工技術；質量控制；管理；分析
前言
在房地產項目施工中，對于工程項目施工現場的管理通常被理解為，通過科學以及合理的思想與組織、方法、手段等，對工程項目施工人與施工設備、施工材料、施工資金等工程項目施工生產要素，進行有計劃、有目的的組織或者是控制、協調、激勵實現的過程。房地產工程項目施工現場的質量控制管理，是為了保證房地產工程項目施工進展順利以及施工質量符合要求，并且同時能夠盡量的降低與減少工程項目施工過程中的成本費用。房地產項目施工現場質量管理屬于房地產項目施工現場管理中的一個重要組成部分與內容，此外，在進行房地產工程項目施工現場的管理過程中，進行管理的內容還包括對施工現場的技術、施工進度等的控制管理，這些管理內容都與房地產項目施工現場的質量管之間有著很大的關聯作用，對于房地產工程項目的施工質量有著很大的影響和作用。
1、房地產項目施工現場質量控制措施分析
在對于房地產工程項目的施工現場質量控制中，主要是通過對房地產項目施工現場的組織、工藝、技術等的控制實現的，只有從這些方面嚴格按照房地產項目的施工要求標準，做好相應的控制監管，從而實現房地產項目施工現場質量的控制。
1.1 房地產項目施工組織計劃控制要點
在進行房地產工程項目的施工建設過程中，對于施工材料組織計劃與實施的控制管理，是進行房地產項目施工現場質量控制的重點之一。施工材料的組織計劃，是整個房地產項目施工開展與進行的重要指導，對工程項目的施工建設開展實施以及施工質量情況有著很大的影響和作用。因此，在進行房地產項目的施工材料組織計劃控制中，首先施工技術人員應注意對施工材料組織計劃的數據重新進行計算檢驗，以避免施工材料組織計劃中的數據計算錯誤對施工情況造成影響。在對施工材料組織計劃的計算過程中，進行施工材料實際施工使用數量的計算，應注意不要受到項目施工預算定額數量的制約影響，應注意結合工程項目的具體施工情況，進行計算設計，這樣一來，在對工程項目施工材料組織計劃的計算檢驗收過程中，就可以根據工程項目建設施工的具體情況，很迅速的對施工材料組織計劃計算情況進行檢驗確定。
1.2 房地產項目施工工藝技術的控制要點
在進行房地產項目的施工建設過程中，施工工藝流程設計以及施工技術方法的選擇應用等，都對工程項目的施工質量有著很大的影響作用，因此，對于房地產項目施工現場的施工工藝、技術控制管理，是進行房地產項目施工現場質量控制的關鍵。對于房地產項目施工現場的工藝技術控制管理，需要根據房地產工程項目對施工現場工藝與技術的相關控制管理程序與原則要求，在遵循房地產項目施工現場工藝與技術控制管理的要求標準情況下，通過施工建設項目的施工組織實施，對工程項目的施工建設速度以及質量、成本控制等進行保證。
進行房地產項目施工工藝與技術的控制管理，主要結合房地產項目施工現場的施工任務接受與合同簽訂、施工準備、施工組織實施等不同施工階段，進行控制管理實現。首先，在進行房地產項目施工任務接收以及施工合同簽訂階段，主要的控制管理內容包括對施工招投標中的投標準備，以及在中標后施工建設單位與招標單位之間進行施工合同的簽訂，簽訂的施工合同中需要對于施工建設的相關要求、施工任務、質量等進行明確，并注意就相關要求內容進行溝通，以確保簽訂合同的可實施性與對施工任務要求進行明確。施工合同一經簽訂同時就具備相應的法律效用。其次，在施工準備階段，對于房地產項目的施工現場工藝流程控制是這一階段的控制要點，并且是整個控制管理中的重要環節之一。在進行這一階段的工藝技術控制管理中，應注意根據房地產項目施工建設的具體特點情況，做好施工建設進度與施工技術、人員、組織以及工程質量的相關控制管理實現，在保證工程項目施工建設順利實施的前提下，對工程施工建設質量進行保證。最后，在施工組織與實施階段，房地產項目施工現場的工藝技術控制，主要包括，根據相關施工設計以及要求、進度等，進行施工建設的組織實施，并且在施工過程中，注意做好進度、質量以及安全的控制管理，以保證施工建設順利完工，并且施工建設的質量合格。
1.3 房地產項目的施工放線測量控制
進行房地產項目施工現場的放線測量工作，是房地產項目施工建設過程中施工現場的重要控制管理內容之一，放線測量的準確性對施工開展進行以及施工質量都有一定的影響和作用。在進行房地產項目施工現場的放線測量過程中，首先放線測量工作人員應將放線測量中的主軸線以及標高控制點進行測量固定、標識；放線測量過程中，盡量不要一尺一尺的進行測量累計，以免造成較大的測量誤差。其次，在進行放線測量過程中，應注意對斜距以及測點高差的測量值，使用勾股定理進行測量計算誤差較小。最后，在進行房地產項目施工現場的放線測量過程中，應注意按照先整體、后局部，并且要常對放線結果進行復核的原則進行放線測量實施，以保證房地產項目施工現場的放線測量結果的準確性。
2、房地產項目施工現場的質量管理措施分析
在進行房地產項目的施工現場質量管理中，主要就是對房地產項目施工現場的施工材料以及工藝流程、技術方法的管理實現。首先，在進行房地產項目施工現場的施工材料管理中，主要就是施工材料的質量、型號以及材料性能等，根據施工要求進行檢查管理，保證符合施工要求。在對施工現場的材料質量以及性能合格情況進行檢驗過程中，可以通過預檢、抽檢或者是平行檢驗等方法，對施工材料進行檢驗實施。其次，在對施工現場的施工工藝流程以及技術方法的管理過程中，要注意施工項目的順利以及施工過程中技術方法的應用，嚴格按照設計要求與標準進行管理控制，避免影響工程施工質量。
3、結束語
總之，進行房地產項目施工現場質量控制與管理，是房地產項目的施工管理的重要內容部分，對房地產項目施工質量、進度的保障有著積極的作用。在進行房地產項目施工現場的質量控制與管理過程中，應注意結合施工現場的主要施工內容以及應用施工技術方法、工藝流程等進行控制管理，以實現對房地產項目施工現場的質量控制與管理。
參考文獻：
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[2]劉洪寶.淺談建筑工程項目施工現場的質量與安全管理措施[J].建材與裝飾.2012（20）.
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[4]朱曉靜，張婧.加強房地產測繪質量管理的研究[J].中國房地產業.2011（10）.
第4篇：房產管理相關知識范文
【關鍵詞】：房地產開發項目；施工現場管理；問題；解決方案；分析
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
引言
受到多方面因素影響，建設總量持續提升的房地產開發項目工程并不具備系統且規范的施工現場管理標準，施工現場管理工作的開展在設計管理、進度管理、質量管理以及成本管理等各個方面呈現出了較為明顯的不足與缺失，以上問題不僅導致房地產開發項目工程建設困難重重，最終也使得整個房地產市場發展受到不利影響。基于此，如何對房地產開發項目工程施工現場管理工作存在的問題進行分析，探求與之相對應的解決方案，才是引導并規范房地產開發項目工程發展方向的核心所在。本文試對做詳細分析與說明。
一、現階段房地產開發項目工程施工現場管理存在的問題分析
1.設計管理存在的問題分析：在房地產開發項目工程日益向著系統化、集成化以及規模化方向發展的過程當中，房地產開發項目設計單位所承接的設計任務也更為復雜與集中。與此同時，受到房地產開發商對于整個房地產項目建設周期的迫切性要求，設計趕工的情況屢屢發生。房地產開發項目設計人員未能夠深入到施工現場對項目建設方案進行設計規劃，所提交的設計方案與項目建設現場實際情況之間存在較為明顯的差異，進而導致后期實際施工中有關設計方案的糾正問題過于頻繁，最終無法確保項目建設周期與建設質量的可控性。
2.進度管理存在的問題分析：現階段房地產開發項目工程現場進度管理工作面臨的最突出矛盾在于：項目實際施工進度與開發計劃進度之間的不協調性，實際施工進度嚴重滯后于計劃進度，由此勢必會造成房地產開發項目建設周期出現不必要的延長。與此同時，存在于房地產項目各開發商部門機構之間的協調性不強問題始終比較嚴重，導致大量在施工現場進度管理過程中出現的問題無法得到及時且有效的溝通，從而致使整個工程施工現場管理流于形式。
3.質量管理存在的問題分析：現階段存在于房地產開發項目工程現場質量管理過程中的問題主要可以歸納為以下幾個方面：首先，項目施工作業人員為圖一時的方便，在實際施工過程中未能夠以具體的施工方案圖紙為依據，嚴格遵照各環節施工標準及規范進行施工作業，為項目工程后期運行埋下嚴重的質量隱患；其次，房地產開發項目施工監理單位作業人員自身的監督管理職能無法得到有效發揮，現場施工環節中進場材料主觀性的偷工減料問題仍然普遍存在，對整個項目工程經濟效益的實現造成了極為不利的影響；最后，現場施工作業人員自身安全意識及施工技能水平層次不齊，施工單位未執行“一人一崗、一人一證”上崗制度，并且未針對現場施工作業人員，特別是關鍵施工環節作業人員及基層員工進行定期且系統的在崗培訓工作，從而導致項目工程施工工藝及工序混亂。
4.成本管理存在的問題分析：不健全的成本管理措施及實施體系是現階段房地產開發項目工程現場成本管理所面臨的最典型問題。此問題集中表現在以下兩個方面：一方面，不健全的成本管理措施及實施體系會導致房地產開發項目建設單位在建設施工合同的談判及簽訂環節不夠嚴謹，成本管理環節相關條款存在較多不利的漏洞，從而導致后期項目工程建設階段的工程變更難度加大，項目索賠執行困難，最終致使整個房地產開發項目工程成本盲目擴大；另一方面，不健全的成本管理措施及實施體系導致房地產開發項目成本核算缺乏系統化的監督制度提供保障，由此引發項目成本管理可控性下降，最終致使浪費嚴重。
二、房地產開發項目工程施工現場管理及組織協調問題的解決方案
1.設計管理存在問題的解決方案分析：我們知道，設計管理階段的方案設計規劃、施工圖紙設計制定可以說是整個項目工程施工現場管理的前提所在。一般情況下，房地產開發項目所涉及到的設計工作并非由一個設計單位獨立完成的，整體設計方案的確定往往需要各設計單位之間高效的溝通與聯合實現。從這一角度上來說，房地產開發項目工程設計管理應當在設計單位之間構建良好的溝通體系，協調各個設計單位在房地產開發項目工程建設整體方案設計中的位置與智能，確保設計工作的內在關系，確定設計方案的提交時間，確保項目工程能夠有效開展。與此同時，房地產開發項目工程設計單位應當進行系統化的跟蹤服務，對項目建設現場實際情況進行勘察與分析，確保出圖質量，確保內審有效，從而確保設計管理整體質量的穩定性。
2.進度管理存在問題的解決方案分析：進度管理工作是房地產開發項目工程施工現場管理的基礎所在，針對項目建設進度進行合理的控制與管理是進度管理的主要工作內容，通過對項目建設進度的合理控制確保實際施工進度與計劃進度之間的協調性，在確保進度可控與合理的基礎之上兼顧工程質量的穩定提升。與此同時，進度管理還應當關注施工現場所涉及材料、人力以及物質的高效整合與組織。從這一角度上來說，現場作業人員應當制定結合工程實際的進度計劃，以合同管理相關條款為切入點對施工單位計劃進度的執行力度作出合理控制，從而不斷提高進度管理的整體水平。
3.質量管理存在問題的解決方案分析：質量管理工作是房地產開發項目施工現場管理的重點所在。可通過以下幾方面措施提高質量管理綜合水平：①.強化施工施工現場管理力度，對各工序施工標準進行系統歸納，以此為依據規范施工行為；②.在發現監理單位監督管理職能履行存在缺失的情況下，應以經濟處罰為手段對其進行改進與完善；③.特別關注施工單位現場作業人員的崗前培訓與在崗培訓作業，重視技術交底工作的開展，確保施工工藝及施工工序的有效性與規范性。
4.成本管理存在問題的解決方案分析：成本管理工作是房地產開發施工現場管理的保障所在。建設單位應當組建一批高素質高技能的成本管理工作人員，確保成本核算工作開展的規范性，并且深入施工環節各階段各工序，以健全的成本控制制度為手段確保成本管理的有效性與靈活性，在確保項目施工質量一定的基礎之上，對總成本開支進行合理的控制。
結束語
城市化建設規模的逐步發展與擴大帶動著房地產開發項目走向嶄新的發展階段。房地產開發項目工程建設質量的保障關系到社會大眾物質與精神生活需求的滿足，關系到國民經濟的穩定發展，關系到現代經濟社會的優化與完善。施工現場管理工作的有效開展是提高房地產開發項目工程建設質量與建設效率的最直接也是最有效途徑。本文通過對房地產開發項目工程施工現場管理存在問題的分析以及解決方案的探究，論證了施工現場管理的必要性與重要性，希望引起各方關注與重視。
參考文獻：
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第5篇：房產管理相關知識范文
前言
房屋建筑施工技術質量管理工作是一項系統性以及復雜性較強的工作，在房屋建筑工程建設的施工環節加強技術質量管理是必要性工作，具有較大的實際價值。因此，要制定完善的房屋建筑工程建設施工技術質量安全管理方案，清楚了解常見的施工技術質量問題，針對房屋建筑施工建設中技術管理的不同特點，采用不同的管理措施，確保施工技術質量水平的提高。
1 房屋建筑施工技術質量管理的事前工作
1.1 準備項目
(1)施工組織設計
a.在投標前進行實地考察，具體情況不同，施工現場布局的結構形式。
b.技術員組織結構圖審查、形式、層結構建筑形式和特殊部分，混凝土施工計劃。
c.組織材料、操作、安全生產、消防、電氣，由項目經理牽頭、主管工程師組織各部門技術質量人員，聯合研究，質評部分由相關的人員編寫。主任工程師負責修改、編寫，并負責完成繪制成冊，一個工程除了考慮好施工方法以外，還必須考慮降低成本，質量保證，良好的組織結構是最經濟和成本最低。
(2)施工計劃
施工的方案初期只是大致的計劃，是籠統的方向，而作為真正的詳細的方向的戰略計劃一建設計劃，需要各種類型的附加節點映射規范，項目的具體情況，特別是重要組成部分和困難在重心的建設和應用，通過技術人員的聯合研究，我們常作出一個共同認可的適合工程的施工方法，常見部分按照施工手冊和施工規范操作。
(3)工程交底
每個輔助工程施工之前，信息披露，披露的解決計劃在一個更深層次的區別。工作條件、施工機具準備、材料準備、工程、質量指標、安全文化、成品的保護，如交底類建筑和工人，用淺顯的語言，如：振動器的運動半徑的有效長度是1.5倍，有效的作用長度首先操作手可能不清楚，在加以1.5倍，可能他們更不理解了，因此，根據不同的對象，披露數字規范，不同直徑的振動器，有效長度是不同的，相同的半徑是不同的。另外，施工質量標準一定要正確，因為工程施工隊所依據的只有工程設計圖紙和交底，交底正確基本保證施工的精度。
1.2 施工過程控制
(1)技術準備
在施工之前，施工隊伍的領導者，都要對施工隊進行交底，將施工隊長、班組長請到現場，項目信息內容披露清楚，不清楚的要當場提問，并作出解答，直到大家理解了意思后，簽名下發，同時強調班組長對操作花工人交底。現場隨時抽查交底執行是否到位?工程現場中，有一部分的班組長喜歡將交底放置放在口袋里，或者被褥下，在這種情況下，要對班組長進行經濟處罰。
(2)過程控制
a.作為一名技術人員。第一，閱讀、理解，建設部分的具體方法，軸尺寸，鋼筋尺寸，結構等等復雜的圖，簡單的圖表的頭部，在任何時間檢查答案。
b.施工計劃，施工交底規范，熟悉質量標準的程度，施工方法，通常是特殊部件的一部分，更多的關鍵部分需要加強檢查，不僅質量和技術人員，工程師，主管需要關心這些部分工程的嚴格要求。
c.交底檢查實施狀況。工程披露不嚴格執行信息披露，因為任何人改變施工方法：如果桌面模板設施，交底施工采用更木間距300，500，有可能發生板塊型不平，注入后天板的平面度偏差大現象。比如：書的墻壁的市政鋼類型、龍骨，龍骨間距和后壁螺栓間距計算來確定。間隔變化的結果可能導致大規模運行類型類型的本地和可預測的結果。
d.在工程交底，需求的實現，檢查，交代完畢后，工程的過程中，不斷檢查交底施工，看是否正確，發現錯誤后，立即指出并加以改正，工程完成后，再認真的檢查確認后，進行下一個工程。例如，柱節點鋼筋綁扎，鋼筋從高密度容易在這里，鋼筋重疊，強化高，容易出現箍筋不到位的情況，在這種情況下，要一步一步交底并落實。先從放樣鋼筋開始，算好箍筋的數量按順序把箍筋放入，一定是按正確的順序，技術人員必須明確鋼筋材料，所有的過程要加以監控，直到最初的節點綁扎完畢。鋼筋綁扎前全體成員聚集，同時以書面交底，輔助口頭交底，直到每個操作工人明白全過程為止方可進行施工。連續施工過程中，如果發現偏差及時糾正，保證工程項目能夠順利。
1.3 完成排序
項目的主體和裝修未完成，項目完成的整個過程是非常重要的安排，項目后期，相關技術完成的圖紙，所有現狀及施工圖的內容、修改內容、建設單位的建設和協商雙方的利益修改等如實描繪放入完成圖，一張圖紙變更部分修改后圖的部分40%，混亂不清的圖紙，有重新繪制的必要。工程的資料、公文書封面寫明工程的名稱、公文書指名在單位、技術人員、保存等。目錄數據量數、數量、日期、數據等資料整理后，正式移交給甲方，進行工程檔案的建設。
2 房屋建筑施工技術質量管理中存在的主要問題
2.1 房屋建筑施工技術人員管理不當
施工技術人員是確保房屋建筑技術質量管理水平提高的關鍵性因素。是房屋建筑工程技術的主要執行者，只有保證建筑工程技術人員自身超強的專業性技術，才能從根本上保證施工技術質量水平。但是現階段房屋建筑工程建設技術人員自身的專業性知識掌握不熟練，相關的施工技術相對落后，不能及時更新房屋建筑技術的理論知識。某些房屋建筑施工技術人員不能按照標準化技術流程進行規范操作，對于房屋建筑工程建設的施工意圖以及施工戰略目標不能正確領會，直接影響到房屋建筑施工技術的正常操作，降低了房屋建筑技術質量管理水平。
2.2 房屋建筑施工技術質量管理中基礎設施設備管理不善
基礎設施設備是房屋建筑工程施工建設中的必備工具，在建筑工程的施工技術管理中，工作人員應該高度重視基礎設施的使用養護管理。為了確保房屋建筑工程施工建設中機械設備的正常安全運轉，需要始終堅持安全性技術管理原則，結合房屋建筑施工技術管理中的實際情況，減少浪費現象的發生，從而降低房屋建筑的工程成本。在建筑工程的施工準備環節，施工建設的工作人員沒有對基礎設施設備進行嚴格檢查，即使出現設備問題也不能運用科學合理的方法進行處理解決，不能確保機械設備的安全性。特別是在春季，由于風力較大，基礎設施設備比較容易腐蝕，若沒有良好的維修養護管理技術支持，對設備沒有進行全方位檢查，會嚴重影響房屋建筑工程施工建設工作的順利開展。一般情況下，要求在入冬前對施工建設中的基礎設備進行刷油防銹蝕處理，分類保管，防止因設備的保存不當引發的質量問題。房屋建筑工程施工建設中需要對設備的操作使用和養護人員進行定崗定員，嚴格班組負責管理制度，明確每個工作人員的責任義務。
2.3 房屋建筑施工技術質量管理中施工材料的質量問題
房屋建筑工程建設中施工材料質量的好壞直接影響到整個房屋建筑工程的施工技術質量管理，關系到施工建設工作效率以及工程進度管理。因此，要高度重視房屋建筑工程中施工材料的質量管理，加大施工材料的檢查監督，尤其注意施工建設中混凝土施工材料的使用管理。混凝土施工材料模板在澆筑方式方面與鋼筋施工材料模板存在較大差異，混凝土施工材料需要澆筑的深度相對較深，所承受的壓力相對較大，并且承受壓力較大的施工材料模板非常容易發生脹板現象，這就需要高度重視混凝土施工材料的質量水平，盡量避免房屋建筑墻體變形。全鋼材質的模板在強度以及剛度上具有很大優勢，穩定性相對較強，承受壓力后變形的幾率小，可以在一定程度上保證鋼筋混凝土施工材料在澆筑方面的質量安全。在房屋建筑混凝土施工材料的選擇過程中，建筑工程的施工人員不能充分考慮基礎設備的機械化程度以及工程施工的工作效率，盲目選擇施工材料，給房屋建筑工程建設中技術質量管理造成較大不利影響。此外，建筑施工期間，部分施工技術人員存在偷工減料行為，不能嚴格按照規范化工藝流程進行操作管理，遇到施工技術問題，不能科學處理。從而影響到施工材料的合理運用，從根本上阻礙了房屋建筑工程建設中施工技術質量管理水平的提高。
3 房屋建筑施工技術質量的管理措施
3.1 房屋建筑施工技術質量管理要確保施工材料的科學管理
加強建筑工程的施工技術質量管理要確保建筑施工材料的質量安全。可以從以下三個方面進行控制管理：(1)合理組織安排房屋建筑工程建設中施工材料的采購人員。建立一支專業化程度較強的施工材料采購隊伍，不斷提高采購人員的思想道德水平以及對于施工材料質量安全的鑒別能力水平。合理優化施工材料采購人員隊伍的人員結構，進行合理的定員定崗，制定一整套完善的材料采購管理制度，嚴格按照管理制度貫徹執行，將責任明確到每個采購人員實際工作中，提高施工材料的采購質量。(2)熟悉掌握房屋建筑施工建設中施工材料采購的市場信息。從整體出發，堅持全面性原則，科學選擇施工材料的送貨廠家，廣泛調查研究送貨廠家的社會信譽、建筑施工材料的質量水平以及價格水平。掌握房屋建筑施工材料的市場信息最新動態，摸清多個送貨廠家的供貨能力，確保房屋建筑工程建設中材料采購工作的順利完成。(3)加強房屋建筑施工建設材料的質量監控。現階段房屋建筑工程施工材料的采購建材市場出現良莠不齊的現象，在材料采購過程中，采購人員需要運用自身豐富的采購經驗以及專業化建筑材料采購知識。充分發揮自身的材料鑒別能力，對建筑材料以及施工建設中需要的基礎配件進行全方位監控。在確保房屋建筑工程施工過程中施工材料質量安全的基礎上，提高施工技術質量管理水平。
3.2 完善房屋建筑施工技術質量管理制度
在房屋建筑施工技術管理過程中，要嚴格按照質量管理制度指導日常技術管理工作。技術質量管理的相關責任人要確保制度的落實執行，在技術質量管理基本制度包括房屋建筑技術管理規范、技術質量復核制度以及技術設計質量審批制度等的前提下，不斷完善相關房屋建筑工程建設的技術質量安全管理制度，綜合考慮建筑工程施工建設中的技術變更。
3.3 加強房屋建筑施工技術檔案的管理
房屋建筑工程建設的施工技術管理期間，需要做好施工技術管理信息數據資料的收集、匯總以及有效管理工作。結合房屋建筑工程建設的實際情況，轉變施工技術檔案管理的落后理念，利用先進的管理方法以及管理措施，形成系統化科學化的信息數據資料庫，給房屋建筑施工建設中施工技術質量安全管理工作提供良好的數據參考資料。對施工技術的資料檔案庫進行科學分類存檔，方便房屋建筑工程施工企業日后維修工作的查閱與檢索，并且要不斷跟蹤、更新施工技術的分析案例，為房屋建筑工程建設的實際施工技術質量管理工作提供數據支持。日益完善建筑工程施工的組織結構以及有效的技術管理制度規范，確保房屋建筑施工工程建設技術質量管理的時效性與可行性。
4 結語
綜上所述，房屋建筑施工技術質量管理涉及到諸多不同層面上管理工作，而目前我國在這個工作上還存在一些問題，需要相關的專業人員引起重視，采取科學合理的措施保障工程質量。
第6篇：房產管理相關知識范文
為加強房地產中介服務行業管理，規范房地產市場，維護消費者的合法權益，市局決定從2001年1月至4月底，在全市開展中介服務行業專項執法檢查工作，工作重點是規范房地產經紀活動，查處違規違法行為。現提出如下實施意見：
一、指導思想和目標
按照黨的十五屆五中全會和市委七屆七次全會關于進一步開放市場，規范有序的市場體系的要求，依照房地產中介服務的有關法律、法規和規章，集中力量在一段時間內對房地產經紀機構進行專項執法檢查。加強房地產中介服務管理，發展和規范本市的房地產市場，保障房地產活動當事人的合法權益，促進市政府提出的2001年房地產業的“六個到位”的實現，推進上海房地產業成為上海經濟發展的支柱產業。
專項執法檢查的階段性目標是：依法查處房地產中介服務中的違法違規行為，整治一些嚴重違法違規的房地產經紀機構和人員，使房地產市場更加規范有序。
二、專項執法檢查的范圍和內容
專項執法檢查的范圍，主要是發生在2000年1月1日之后的中介服務業（特別是房地產經紀行業）中的違規情況。包括被舉報、揭發的，發生在2000年1月1日之前，性質嚴重，尚未改正的違規行為的追查。
執法檢查的主要內容：
（一）違反房地產經紀機構和人員執業資格管理規定的行為。主要包括：
1．從業人員未取得執業資格證書的；
2．房地產經紀機構未按規定向房地產主管部門備案的。
（二）從事成套獨用使用權房買賣的；
（三）采取弄虛作假損害當事人合法權益的；
（四）未取得工商登記、擅自從事房地產經紀業務的。
三、專項執法檢查的方法
（一）加強內外協調配合。市局和市工商局加強聯系和合作，各區縣房地局要主動和各區縣工商局聯系，聯手整治房地產中介服務業中的違法違規行為。各區縣房地局執法監察部門還要加強和房地產市場主管部門的聯系，共同抓好這次專項執法檢查工作。
（二）要充分發揮房地辦事處的作用。房地辦事處是房地資源行政主管部門執法監察的一支基本隊伍，也是這次專項執法檢查的重要力量，要充分發揮房地辦事處在執法檢查、協助辦案、督促整改等方面的作用。
（三）采用對經紀機構內部檢查、門市部現場檢查和以舉報揭發的案件為線索等多種形式進行檢查。主要查工商登記、查備案資料、查執業資格、查合同文書、查業務臺帳、查經營憑證、查舉報案件。對違法違規行為的處理，要求證據確鑿，適用法律法規和規章正確，符合法定程序。
（四）專項執法檢查要同年檢工作結合起來。執法檢查中發現嚴重違法違規的經紀公司情況要及時與市場主管部門聯系，為經紀公司的年檢提供相關資料。
（五）認真抓好整改工作。整改工作是衡量專項執法檢查階段性成效的重要標志。要通過行政的、法律的手段和新聞輿論工具，督促房地產經紀機構對違法違規行為進行整改。房地產經紀機構應制訂和完善規范服務的制度，防止新的違法違規行為的產生。
四、專項執法檢查的步驟和要求
第一階段：培訓動員、組織落實階段（1月上旬--1月中旬）
1．市局執法部門會同市場處，并聽取工商等相關行政機關的意見，明確工作重點，制定實施計劃，并由市局執法監察部門組織區縣房地局專項執法檢查人員進行相關法律、法規的培訓，統一思想，提高認識。召開專項執法檢查動員會，布置專項執法工作。
2．各區縣房地局應成立由局領導任組長，執法監察和市場管理部門負責人參加的專項執法檢查領導小組，明確專項執法檢查的具體主辦部門和負責人，名單報市局。
3．區縣房地局組織執法部門和房地辦事處的同志進行相關法律、法規的培訓，成立相應的機構，摸清本轄區內中介服務公司的基本情況，根據市局的統一要求制訂具體工作計劃，召開本轄區內房地辦事處和經紀機構負責人動員布置會。具體工作計劃要書面報市局。
本階段的工作要求：了解房地產經紀行業現狀，掌握相關法律、法規，統一認識，落實組織，制訂計劃，明確任務，有計劃有步驟地開展工作。
第二階段：執法檢查階段（1月中旬--3月中旬）
1．由市局執法部門抽查全市房地產經紀機構，抽查率達到15％。
2．以區縣地局為重點對本轄區內的房地產中介服務公司進行檢查。檢查率要達到85％。
本階段工作要求：認真查處房地產經紀機構和人員中存在的違法違規行為，整治一批嚴重違法違規的房地產經紀機構和人員。并結合檢查，發現一批依法經紀，服務規范，業績顯著的優秀經紀機構。
第三階段：動員整改階段（3月中旬--4月上旬）
1．在執法檢查的基礎上，由各區縣局召開中介服務公司經理會議，組織學習相關法律、法規，提高自覺守法的意識。對存在違規行為的經紀機構要求制定有效的整改計劃，要明確整改內容和整改期限，并報區縣房地局。
2．落實整改措施，標本兼治，實事求是。各房地產經紀機構都要制定規范的服務制度，嚴格的服務標準。
本階段的工作要求：房地產經紀機構要切實提高認識，使整改落在實處，取得明顯的成效。
第四階段：總結階段（4月中旬--4月底）
第7篇：房產管理相關知識范文
【關鍵詞】心房顫動；射頻消融術；生活質量；護理
Quality of life patients with atrial fibrillation after radiofrequency catheter ablation and the related nursing measures
【Abstract】ObjectivesTo investigate quality of life（QOL） in patients with atrial fibrillation（AF） after radiofrequency catheter ablation（RFCA）.Summarize the related nursing measures. MethodsSeventy patients with AF underwent RFCA.QOL wereassessed by Medical Outcomes Study Short Form-36（SF-36） at baseline, 1-month, 2-month and 3-month after RFCA.Use the statistical software SPSS 17.0 to process the data. ResultsAfter a follow-up of 180 to 365 days，all patients，of all 8 subscale measured with SF-36，the scores of physical functioning，role physical，role social，role emotional and vitality increased after 1, 3, 6 months of RFCA（P0.05）. ConclusionsThe QOL in patients with AF can be improved after RFCA，and the improvement is achieved by curing of chronic AF and the successful nursing measures.
【Key words】atrial fibrillation；radiofrequency catheter ablation；quality of life；nursing
【中圖分類號】R541.76【文獻標識碼】B【文章編號】1008-6455（2011）08-0176-02
房顫，是臨床最常見的心率失常之一。大多數患者有心悸、呼吸困難、胸痛、疲乏、頭暈和黑等癥狀，長期以往嚴重影響患者生活質量。根據我國的資料統計，中國房顫的患病率約為0.61%，估計我國目前約有一千多萬房顫患者。現有的抗心律失常藥物長期維持竇性心律的效果不佳，副作用較大，部分患者難以忍受［1］。因此，越早對房顫進行一級預防，對阻止其并發癥、改善病人生活質量是臨床護理上亟待解決的問題。以carto系統為代表的三維標測技術在心房顫動經導管射頻消融治療中的應用，是近年來心臟電生理領域的重要進展［2］。為了解房顫射頻消融術后患者生活質量是否提高，現對我院心內科2008年9月～2009年7月70例房顫接受射頻消融術治療的患者進行隨訪調查，并提出相關護理措施。
1 資料與方法
1.1 一般資料:選擇2008年9月～2009年7月在上海新華醫院成人心血管內科住院，經心電圖及超聲心動圖檢查診斷為房顫并接受射頻消融手術治療的70例患者為研究對象。男40例，女30例，年齡（51.2+16.1）歲。其中陣發性房顫43例，慢性房顫27例，房顫合并甲亢病人2例，房顫合并糖尿病人3例。排除不適宜進行射頻消融術和既往有射頻消融術治療房顫史者。
1.2 方法:對70例房顫并接受射頻消融術患者的一般資料，手術前后的生活質量，療效及相關護理措施進行調查分析。
1.2.1 療效判斷:參照HRS／EHRA／ECAS 2007年專家共識意見，定義復發為：術后3個月內曾發作房性快速性心律失常，包括房顫、心房撲動、房性心動過速和無癥狀的心律失常。
1.2.2 生活質量評估:采用在歐美等普遍被認可的生存質量評估工具――36條簡明健康狀況調查表（Item short-formhealth survey［3］，SF-36中文版），于消融術前和術后1、3、6個月對每位患者進行評估并記錄。該量表含有36個條目的問題，從8個維度對生理和心理進行綜合測量。分值越高則生活質量越好。
1.2.3 統計學分析:所有計量資料以均數±標準差表示，治療前后比較采用配對設計均數t檢驗。采用SPSS l7.0軟件。P
2 結果
2.1 隨訪結果:共70例房顫患者接受射頻消融術治療，隨訪時間為180天-365天，66例順利完成隨訪，失訪4例。54例無房性心律失常發作的患者視為成功，12例有房性心律失常復發的患者為復發（6例心房撲動，3例陣發性房顫伴心房撲動，3例陣發性房顫）。未出現嚴重并發癥。
2.2 成功組與復發組患者的術前情況對比
2.2.1 成功組與復發組患者術前房顫病情對比:成功組共有54例患者，術前患者情況為：陣發性房顫34 例，慢性房顫 20 例，房顫合并甲亢病人1 例，房顫合并糖尿病人2 例。復發組共有12例患者，術前情況為：陣發性房顫7例，慢性房顫5 例，房顫合并甲亢病人1例，房顫合并糖尿病人 1例。
2.2.2 成功組與復發組患者房顫術前一般情況對比:隨訪成功66例患者，術前均步入病房，血壓、體溫、脈搏、心率均為正常范圍。神智清楚，語言功能正常。糖尿病人血糖均控制在正常范圍，甲亢病人已用藥物控制病情穩定。
術前各項檢查結果回報均未見明顯異常。隨訪結束對比兩組患者一般情況及術前檢查結果未見明顯差異。
2.2.3 成功組與復發組患者術前生活質量評分差異對比:分別對成功組和復發組的生活質量調查結果進行統計學處理，以均數±標準差形式來表示，然后列表對比兩組生活質量各個分項以及總的健康狀況的差異，從而觀察兩組患者在術前是否具有生活質量的差異（表1）。
表1 成功組與復發組患者術前生活質量評分差異對比【分】
從上表可以看出成功組與復發組的患者術前生活質量并無顯著差異（P＞0.05）。
2.3 手術前后房顫患者生活質量評分比較
表2 66例患者手術前后生活質量評分比較
注：與術前比較，P0.05
從表2可以看出：房顫患者射頻消融術后1、3、6個月的生活質量評分與術前比較，在量表的8個維度中，軀體功能、軀體角色、社會功能、情感角色和精力有明顯改善（P
2.4 不同療效組患者術前與術后生活質量評分比較
表3 不同療效組患者手術前后生活質量評分比較
注：與術前比較，P0.05從表3可以看出：成功組和總體改變一致，成功組的房顫患者射頻消融術后1、3、6個月的生活質量評分與術前比較，在量表的8個維度中，軀體功能、軀體角色、社會功能、情感角色和精力有明顯改善（P0.05）。從中可見手術成功組的生活質量有了明顯提高，射頻消融手術的效果是顯著的。
3 討論
本研究的結果顯示，66例患者消融術后1、3、6個月的生活質量與術前比較，軀體功能、軀體角色。軀體功能、軀體角色、社會功能、情感角色和活力有明顯改善，而肌體疼痛、心理健康和總的健康狀況方面的變化差異沒有統計學意義。但總的來說射頻消融治療房顫可以改善患者生活質量。本研究按療效進行分組分析，發現治愈組生活質量的變化與總體改變一致，而復發組在生活質量的8個維度均沒有變化，說明射頻消融治療房顫的療效和患者生活質量的改善是一致的，并提示患者生活質量改善得益于房顫的治療。即成功地消除房顫，可改善患者的生活質量。而術前術后的護理直接影響了手術的成功率，精心的心理護理，完善的術前準備，嚴密的術后護理是提高手術成功率、預防和處理并發癥的關鍵［4］。
4 相關護理措施
4.1 術前護理
4.1.1 常規護理：術前告知患者手術注意事項，進行床上大小便鍛煉，及時做好皮膚準備和造影劑試驗。
4.1.2 抗凝劑使用：術前在抗凝治療期間要加強INR的監測，同時觀察有無牙齦出血、皮膚瘀斑、血尿及血便情況，及時發現出血傾向。術前12h停用低分子肝素。術前72h內行經食道心臟超聲檢查排除左心房血栓。
4.1.3 心理護理：與患者講解相關手術與疾病的基本知識，發放相關資料，介紹成功的病例，消除患者的焦慮情緒，鼓勵家屬對其情感支持。以求以樂觀積極的心態面對手術。
4.2 術中護理：建立靜脈通道，協助醫生進行動靜脈穿刺、心電生理檢查、標測定位及射頻消融。觀察生命體征，有室性心動過速者立刻終止［5］。射頻消融時，導管刺激心內膜可發生激惹性心律失常，一旦出現傳導阻滯應立即停止放電，同時注意觀察是否出現室顫、竇性停搏、心肌穿孔、心包填塞、導管斷裂等并發癥［6］。當出現嚴重心律失常時，應注射抗心律失常藥物，或進行電除顫等一系列搶救措施。
4.3 術后護理
4.3.1 病情監測：術后病人返回即予以持續心電監護，密切觀察其心律、心率、血壓、氧飽和度的變化，及時詢問患者有無胸悶、胸痛等不適主訴，定時觀察局部傷口情況。
4.3.2 穿刺部位出血的觀察及護理：術后絕對臥床休息24h，穿刺側肢體制動12h［7］，沙袋壓迫穿刺部位，囑咐患者術側下肢伸直不宜彎曲，應避免咳嗽、坐起等增加腹內壓的動作。拔鞘后壓迫位置不當、時間不夠或下肢活動，易引起局部出血及血腫，密切觀察穿刺肢體足背動脈搏動、皮膚溫度、顏色及感覺變化［8］。必要時使用約束帶。
4.3.3 藥物觀察：術后因應用抗凝藥物，要密切觀察出血傾向，如牙齦出血、皮下淤斑、消化道出血、泌尿道出血等。
4.3.4 飲食護理：囑患者進食清淡流質，避免食用高脂、高膽固醇、辛辣食物及牛奶、豆漿等脹氣食物。鼓勵大量飲水以加速造影劑的排除。指導進食時頭偏向一側以防嗆咳。
4.3.5 舒適感的改變：由于臥床時間的限制，有些患者會出現腰痛、背痛等癥狀，可給予局部按摩、藥物緩解癥狀；如傷口情況良好，沙袋撤除后可適當側身［9］。
4.3.6 預防褥瘡：老年人由于長期臥床使局部皮膚長期受壓，局部組織由于血液供應不足易發生褥瘡［10］。按常規進行防褥瘡護理，給予富有營養、易消化的飲食，必要時行支持療法，以糾正各種原因所致的負氮平衡；使用氣墊床，避免了褥瘡的發生［11］。
4.3.7 健康宣教：① 在醫生的指導下服用抗心律失常藥物，不可自行停藥、減量或換藥，教會患者觀察藥物療效和不良反應，囑患者出現異常情況及時就診；② 術后如繼續抗凝治療，服有華法令者，定期復查INR（每周），注意有無皮膚黏膜出血情況；③ 指導患者出院后，若感心悸等不適，就近醫院做12導ECG；④ 向患者及家屬講解心律失常的常見病因、誘因、防治知識、避免誘因；⑤ 飲食宜清淡，多食新鮮蔬菜、水果、忌飽餐、刺激性食物，戒煙酒，多食纖維素豐富的食物，保持大便通暢；⑥ 生活規律，勞逸結合；⑦ 定期復診。
4.4 心理護理：據醫學、心血管疾病雜志報道：在上海市綜合性醫院中，心理障礙的發生率占門診病人的10%～20%，占住院病人的20%～50%，其中心血管疾病占40%～50%，憂郁癥占19%，焦慮癥占16%，神經衰落5%［12］。在臨床上也常常發現一些心房顫動病人存在心理問題，如擔憂、焦慮、憂郁，甚至有自殺傾向。故每天至少和這類病人有30 min的交談，增進護患關系，從各個方面及時了解病人，回答病人的疑問，穩定情緒，在臨床上常常能取得事半功倍的效果。
5 總結
隨著臨床上對心房顫動疾病的越來越重視，心房顫動的治愈也將越來越現實。AF患者接受導管射頻消融術后可以改善生活質量。臨床護理工作者更重要的是做好心房顫動一級預防和治療，做好疾病健康宣教，盡可能減少腦卒中和心力衰竭的發生，最終提高心房顫動病人生活質量。
參考文獻
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第8篇：房產管理相關知識范文
摘要：本文認為，要使地方政府走出制度創新的困境，應著重從三個方面入手，即：地方政府應履行自己的產權職能，以制度創新促進產權的多元化，并通過產權保護，解決微觀主體的動力激勵問題；以制度化約束規范中央與地方的制度創新關系；退出市場職能領域，實現制度創新的范式轉換，如收縮公有經濟的市場戰線、明確政府職能的合理邊界和放松管制等。
筆者曾撰文指出，轉型期地方政府的制度創新在中國的市場化制度變遷中起著重要的作用，但其本身也存在著難以克服的困境和弊端，如：中央規制下制度創新的空間限制；[1]“公用地災難”與統一市場的阻隔；中央與地方制度博弈目標之間的沖突；創新非均衡下制度變遷水平的區域差異等。本文主要針對地方政府制度創新中存在的問題，探討走出困境的路向選擇。
一、多元產權選擇與微觀主體的動力激勵
產權是新制度經濟學研究的核心問題，完善的產權制度安排是經濟增長的關鍵。但產權制度不會在自然狀態下生成，需要政府的介入。政府憑借其暴力潛能和權威在全社會實現所有權，降低產權界定和轉讓中的交易費用；為產權的運行提供一個公正、安全的制度環境；利用法律和憲法制約利益集團通過重構產權實現財富和收入的再分配，扼制國家權力對產權的干預。[2]（P130～197）我們在考察中國地方政府的制度創新經驗時，可以發現，多元產權選擇是一個成功經驗，如廣東南海市的“五個輪子一起轉”、浙江大力發展鄉鎮企業和個體私營等多元產權企業、廣東順德對企業的多元產權改造等。現在，從國有制、集體所有制、股份制、股份合作制、私營個體所有制、混合制、合伙制、國外獨資和合資等等，都有應有的法律地位。哪種產權制度有利于經濟發展和適合于本地的實際，都應該予以扶持和鼓勵。這也是政府職責的應有之義。
當然，我們這里并不主張給予哪種產權形式以特殊政策，政府的主要任務是履行界定產權和保護產權的職責。對于公有企業，要按照分級管理的原則，明確各級地方政府的產權界限，實現資產管理層次化到產權配置層次化的轉變。對于地方所有的國有大中型企業和不適合改制的企業的資產管理，其管理模式可參考深圳的三級授權經營模式，把國有資產的最終產權與經營權分開，使國有資產的產權人格化，解決所有者虛位、國有資產無人負責的問題。為了真正實現政企分開，可以考慮在地方人大（屬廣義的政府范疇）設立類似于“國資委”那樣的機構，作為國有資產的人格化代表，并減少委托——鏈條，以便降低交易費用和提高監督的有效性。在產權保障方面，除了中央政府應建立起完整的產權法律體系外，地方政府也應有與中央政府配套的產權監管體系，對有關的產權主體進行約束和監督。對于一些小型國有企業和鄉鎮集體企業可以考慮以政府主導的形式對產權進行重組，進行積極的創新和試驗，甚至是“試錯”。在這方面，廣東順德的經驗值得參考，他們對公有企業的改制就是走產權多元化的道路，具體方式有：嫁接外資；劃股出售、公私合營；分拆求活；多種形式租賃、公有民營或民有民營；企業兼并、拍賣；控股、參股；債權股份化或債務等值化改造；企業“先關后改”；公開上市；依法破產。通過改制，使產權具有可分解性（即財產權可以分解為所有權和經營權），可分散性（即企業產權股份化、多元化和社會化）和可讓渡性（即產權可以按照一定的規則進行轉讓、買賣、出售、出租），滿足市場經濟對產權交易的要求，使得在產權市場尚未開放的情況下，實現產權制度創新的突破性進展，從而化解中央政府制度創新的規制約束。
除了對公有產權的界定和保護之外，地方政府還應繼續走增量改革之路，加強對非公有產權的保護。因為，這是目前很多地方最薄弱也是最迫切需要進行制度創新的環節。
產權主要是通過降低交易費用和實現外部性的內在化而實現對經濟的促進作用的。而能夠實現這兩大功能的產權應是那些資產能量化到個人的產權。公有企業在這一方面存在著重大的缺陷，由于資產不量化到個人，其委托—成本大，“內部人控制”使最終所有者難以實現對資產的有效監督，這是造成其經營困難的根本原因。而私有產權因資產的明晰量化和權利義務邊界的確定性而產生極大的激勵，它的私人收益率最接近于社會收益率，由此帶來極高的生產效率。中國的改革實踐，充分證明了這一點。自1980年以來，中國私營經濟產值以平均每年71%的速度增長，到1999年6月，私營企業占國內生產總值的33%（而國有企業產值占工業總產值的比例則從1978年的78%下降到1999年的33%）。目前，私營經濟的貢獻已經接近或超過國營部門，但其所占用的國家資源比重卻微乎其微，而“耗用了2/3最為稀缺的資本資源的國有經濟對國民生產總值的貢獻只占1/3。”[3]中國私營企業用非常有限的資源去高水平甚至是超常發揮其內在的潛力。
然而，我們應該看到，私營經濟的高效率和低成本的增長并沒有伴隨其他制度的相應變遷，它的發展還存在著一些嚴重的制度障礙。從政府方面來看，主要的問題有：（1）產權保護制度欠缺。現有的法律和法規對私營企業合法財產和其他權益的規定比較薄弱，私營企業在與其他經濟主體之間出現糾紛時得不到有效的法律保護，從而使其發展的原動力受到削弱。（2）市場經濟中的公平公正原則沒有真正實現。私營企業在諸如市場準入、銀行信貸、稅費征收和其他社會負擔等方面常常受到不公平的待遇。（3）政府運作的不規范和官員擁有太多的超經濟權力，使私營企業主不得不從“尋利”轉向“尋租”，擾亂正常的市場秩序。從私營企業本身來看，問題主要有產權界區不清、家族化管理、規模小、產業結構的低級化和產品結構雷同等。其中，最主要的問題是產權界區不清，表現在：相當一部分私營企業主家庭成員或家族成員內部自然人之間的產權界區不清；一部分私營企業，盡管其資本的形式確是私人資本，卻在法律形式上戴了一頂“紅帽子”；[4]一些私營企業是在沒有真正的出資人的混沌狀態下生成的，如負債借錢，從而造成天然的產權不清；一些私營企業主以個人的資本籌辦企業，卻以“合作”之類的形式注冊成立公司。產權主體界區不清的危害是多方面的：不利于企業的資本積累；企業法人的獨立性和完整性易于被侵害；影響企業的治理結構和管理權威；造成有關人員之間的權、責、利不明確，而產生“搭便車”的道德投機。[5]（P42～57）
科思將交易費用概念引入經濟分析中，揭示了交易費用與制度形成的內在關系。他認為，企業和市場的邊界是由市場的交易費用和企業內部的交易費用的相互比較來決定的。[6]但中國在向市場的過渡過程中，需要政府對市場的培育和扶持，企業與市場的交易過程多了一個政府的環節，決定了企業的交易費用必須考慮政府這一因素。柯榮住通過實地調研并運用統計模型的方法分析了企業、政府和市場三者之間的交易費用變化，[7]認為企業的交易費用由4部分構成：企業與政府的交易費用；市場與政府的交易費用；企業內部交易費用；企業除負擔第二項費用之外的交易費用。中國私營經濟發展的初期，第一、二項交易費用是最重要的（這與科思的理論有所不同），是中國過渡經濟時期私營經濟發展中具有實質性影響的制度問題。柯榮住進一步分析，寬松的準入政策比寬松的規制政策更有決定性作用。因為，寬松的準入政策會使私營企業更有發展的機會，而且政府也會采取與其相配套的規制政策，從而使私營企業的交易費用不斷降低，提高其發展的動力。本文認為，政府在實行寬松的準入政策和規制政策的同時，還要履行其產權方面的職能和社會職能，減少企業第三項和第四項方面的交易費用，以進一步調動私營企業發展的積極性。
根據上述的事實，本文認為，地方政府在私營產權激勵方面應在以下幾個方面有所創新：
第一，切實解決私有產權的保護問題。我國的個體私營經濟從改革初期的“邊際的、填補空缺”的角色發展到現在的社會主義經濟的“重要組成部分”，已經獲得了國家的正式法律地位，可以說進入了國家的政治經濟體系范疇，政府理應作出相應的制度安排實施保護。目前，在國家的物權法還尚未出臺的情況下，地方政府可以結合本地的實際以地方立法的形式，建立保護私有產權的制度，滿足社會日益增長的這一制度需求，實現地方性制度均衡，以消除私營經濟發展的心理顧慮。
第二，為私營經濟創造一個公平開放的制度環境，減少私營企業的交易費用。這里既包括降低私營企業的市場準入費用，也包括在土地使用、信貸稅收等方面的平等機會。但首先是要給予私營企業與其他經濟形式相同的市場準入條件，因為，市場準入條件的放松會帶來連續的制度響應，促使地方政府規范市場，降低規制費用，以及做好產權界定降低企業內部交易費用等工作。
第三，厘定產權邊界。私人產權界區不清本質上是私人企業主自身的問題。我們講保護私有產權，首先要尊重私有企業主自主選擇的權利。“因為私營資本最清楚重新界定產權對企業發展究竟有效無效，最清楚重新界定產權所需要支付的代價究竟有多高。”[5]（P58）但當私人資本意識到界定產權的成本遠遠小于繼續維持產權含混所蒙受的效率損失時，就會要求進行制度創新，要求政府出面界定產權。這時，地方政府就應協助做好企業的資產評估工作，界定產權主體及邊界，保證產權主體權利義務的落實。當然，在解決私人資本產權不清的問題上最為重要的是要給予其市場直接融資的制度條件。在這方面，目前我國還存在嚴重的制度短缺。市場融資有兩個主要渠道，一是公開上市發行股票，二是通過銀行借貸。而政策對私營資本上市有諸多限制，銀行貸款也有非常苛刻的條件。這雖然是中央政府制度創新空間的范疇，但地方政府完全可以利用自己的組織優勢去推動這些領域的制度變革。
第四，加強意識形態宣傳，消除社會對私有產權的歧視。意識形態的最基本功能就是通過強化人們對產權和其他制度的認同而減少統治階級的統治費用。但意識形態這種非正式制度安排由于源于“傳統根性和歷史積淀”，[8]比正式制度安排更具有持久性和滯后性。雖然從法律上中國早已確立了私營經濟在國家經濟生活中的合法地位，但人們思想中的“公有”意識仍根深蒂固，它仍然在很多情況下影響著制度的制定和實施。因此，地方政府應強化對私營經濟在中國經濟中重要地位的宣傳，并給予其應有的政治待遇，逐漸消除人們對私營經濟的歧視，使私營經濟的發展有一個寬松的社會環境。
第五，除了上述產權、制度環境和意識形態方面的創新以外，地方政府還應建立符合市場運作規范的政府行政制度秩序、發展要素市場、引導私營企業的產業結構向高級化轉變、引導它們建立現代企業制度和提供信息服務以減少交易費用和經營風險等。
二、以制度化約束規范中央與地方之間的制度創新關系
一些后發國家尤其是東亞國家的歷史經驗表明，不發達國家在向市場制度變遷過程中，中央政府的有效協調具有十分重要的作用。中央政府高度的組織動員能力、權威主義的政治傳統和作用機制以及強調集體價值為核心的傳統文化，是東亞國家現代化的重要原因，也是中國可以借鑒的富有價值的制度遺產。西方市場化和現代化的變遷過程是在比較有利的國際國內環境下一步步演變而來的，而現在的不發達國家既面臨著國內要求快速發展的社會壓力，又面臨著國際上日益增強的經濟政治壓力；既要保持不斷變革的勢頭，又要保持社會的穩定和統一，因此，強有力的中央政府的主導作用是應對這種復雜局面的重要保證。
從過去一個世紀西方的發展規律來看，市場制度的發展和市場功能的擴大，并不是伴隨著政府功能的縮小，相反，政府功能尤其是政府的經濟功能在不斷強化。在政府體系內，出現了兩個集權化運動：一是地方政府向中央政府集權，二是議會權力向政府行政首腦的轉移。一個成熟的市場體系的有效運作，需要有一個有效的政府尤其是有效的中央政府，以保證市場的有序競爭。政府在市場運行中的功能是綜合性和整體性的，主要表現在：[9]（1）有效的市場運作，需要有一個統一的、開放的和規范的市場秩序，以使原材料、商品、人才、勞動力、資金等資源要素能夠自由和有序流動，降低交易費用。但是，市場又是一種分散的力量，它在運行中很容易與地方性的力量結合，不斷地弱化社會的凝聚力。地方政府的“經濟人”性質使其出臺一些地方保護主義的制度安排，從而阻隔市場的統一，影響要素的自由有序流動，最終導致市場功能和交易活動的萎縮。因此，只有具有高度權威的中央政府運用其組織力量才能塑造統一的市場秩序。（2）中央政府的宏觀調控是建立和健全市場經濟體制的重要組成部分。統一、科學、結構合理的制度體系是成熟的市場體系的必然要求，而統一的制度體系的安排和貫徹，只有在統一的政府權力體系中才能實現。（3）市場的運行需要公共產品和社會保障。一些公共產品投資大、見效慢，并具有壟斷性，特別是關系到全局性的公共產品，如基礎設施，它們是市場運行所必需的，需要政府的統一規劃和大量投入。
可見，在調整中央與地方制度創新的關系時，一定的中央集權是需要的。但是，中國這樣一個大國，各地的資源稟賦千差萬別，需要多級的分層調控，需要多層的制度創新，不然，就會扼抑特色性制度潛能的發揮，扼抑人們對制度的合理預期和創新動力，地方市場的活力也就難以顯現。而沒有繁榮的地方市場就沒有繁榮的全國市場。為此，必須找到一條既有利于中央適度集權，又有利于調動地方積極性的兩全之策。這個兩全之策就是遵循市場的原則，以市場作為規制中央與地方制度創新關系的坐標：一是無論中央的制度創新還是地方的制度創新，都不要超越政府與市場的邊界。即凡是市場能調節的就由市場調節，市場失靈的地方有的就需要政府進行制度創新。二是以市場的原則劃分中央和地方的創新空間，既要有利于全國統一市場的有序運轉，又要有利于地方市場的繁榮，發揮地方政府創新的積極性。
根據上述原則，中央的制度創新空間應是：制訂國民經濟發展的中長期規劃，并以相應的制度安排，如通過財政政策、貸幣金融政策、產業政策等引導產業結構的合理化和高級化；建立社會總需求和總供給的管理機制，保持總供求關系的動態平衡；對收入分配關系進行宏觀調控，建立既保證效率又兼顧公平的收入分配與調節制度；維護國有資產的所有者權益，促進國有資產的保值增值；建立和健全市場規則，打破地區、部門對市場的侵害和封鎖，培育全國統一的市場體系，保護市場的公平競爭；組織和提供公共產品（全國性的）；協調工農、城鄉、地區關系，實現制度的均衡發展。地方政府的制度創新空間包括：根據中央政府的發展規劃，制定本地區的發展規劃，并作出與此規劃和中央宏觀目標相協調的地方制度安排；制定地方財政和區域性收入分配制度，引導和調節本地區的市場供求關系；培育地方性市場體系，推動區域市場與全國統一市場的開放和對接，為本地區社會經濟生活的規范運行創造良好的市場環境；管理地方國有資產，保證其完整、保值和增值；在國家產業政策的框架內調整本地區的產業結構，實現區域內資源的高效配置；組織和提供本地區的公共產品。
中央與地方制度創新空間界線的落實，除了以法律化的機制約束兩者之間的制度博弈關系外，還要建立中央對地方的有效監督機制：一是中央對地方的政治約束，這集中體現在中央對地方的人事控制權方面。二是采取切實可行的有效措施，鏟除地方保護主義。解決這一問題需要中央與地方的相互配合和協調，從法律、行政和經濟等多方面進行綜合治理。為了加大治理、預防和懲罰力度，可以把這一工作列入最高權力機關的工作日程，對其進行專項治理；中央和地方的紀檢、法律監督部門應將這問題列為執法監督的一項專門內容；中央對地方的績效評估中，應改變過于強調經濟發展指標的做法，引導地方政府放棄片面追求經濟速度的發展思路。三是中央對地方的經濟約束。要通過建立財政補助制度和財政監督制度等一系列經濟制度，形成一種中央對地方的硬性制約和推動機制，達到調控地方制度目標的目的。西方各國中央政府建立的對地方政府的“財政制約和推動機制”值得我們借鑒。它以中央政府控制大部分財政收入為基礎（中央財政收入總額約占國民總收入的60%以上），中央政府通過將收入的一部分以財政補助的形式撥給地方，達到引導地方政府實施中央制度安排和宏觀協調社會發展的目的。在亞洲的日本和韓國，財權主要集中于中央，然后中央政府通過撥款和補助等轉移支付手段，達到調整地區間財力差異，促進區域經濟均衡發展的目的。在日本，中央政府為貫徹自己的政策意圖特設了國庫支出金，采取直接撥款的方式，將一部分資金撥給地方使用，這部分資金在地方財政收入中的比重高達20%。[10]因此，通過轉移支付，增強地方政府的制度變革能力，是一個可行的辦法。目前，我國在中央與地方分稅制下，中央通過轉移支付返還地方的稅收比率以及地方獲得中央補貼占上交中央稅收的比率，都要有規范的制度約束，保證中央對地方轉移支付的穩定性和公平性，防止轉移支付總量被擠占及轉移支付的隨意性。同時，要根據中國的國情，確定轉移支付的比重，即應以不損害發達地區的經濟增長潛力為前提，否則就會造成與“效率優先”原則相悖的保護落后、挫傷先進的結果。我們在解決地區之間的差距問題上，不能簡單地采取“劫富濟貧”方法。要承認，一定的不平衡總是存在的。在某種意義上，不平衡還有利于增加不同地區之間的競爭壓力，促使各地更好地挖潛，實施制度創新，使資源配置達到更優狀態。落后地區的發展，主要應建立在對自身資源優勢的充分認識的基礎上，進行切合實際的制度創新，摸索一條適合自身實際的發展道路，這才是一個治本的辦法。
三、退出市場職能領域，實現制度創新的范式轉換
政府在市場經濟中應扮演什么角色，不同的理論流派有不同的側重。以亞當·斯密為代表的古典經濟自由主義到現代經濟自由主義從“政府失敗”出發，主張無需國家干預的市場，由“看不見的手”發揮調節作用；克服市場缺陷的出路是明晰產權而不是國家干預；市場失靈的根本原因在于政府而不是市場自身。而從15世紀末的重商主義到凱恩斯理論以及制度經濟學派，則從“市場失靈”出發，強調國家干預的作用。布勞恩和杰克遜認為，市場失靈的原因是存在公共物品與外部效應、存在不完全競爭（在自然壟斷的領域內存在降低成本提高利潤的現象）、存在信息的不完全、存在不確定性。[11]因此，需要政府的干預去彌補市場的不足。
根據新制度經濟學的理論，市場本身就是一套社會制度，市場中的交易包括契約性的協議和產權的讓渡，還包括構造、組織交換活動并使其合法化的機制。簡言之，市場就是組織化、制度化的交換，它本身便包含著政治體系的力量與影響，深深地嵌入廣泛的政治與社會結構之中。“無形的手”背后有著有形的社會結構在調節以私利為目的的個人及其行動。在一個健全的市場體系中，需要有產權和交易活動能得到合法認可和有效保護的制度環境，這要靠政府的力量才能做到。所以，不存在絕對不受政府及其制度約束的市場“真空”，所謂的“市場失靈”其實在較大程度上是“制度失靈”的外顯。[12]（P348）
但是，政府的作用只能限于彌補市場的不足，而不是取市場而代之：一是維持秩序職能，即有效保護產權和提供市場交易的基本博弈規則；二是解決市場本身無法克服的外部性問題，提供社會所必需的公共產品。地方政府作為地方利益的維護者和地方公共秩序的建設者，在處理政府與市場的關系上，要以制度創新去彌補市場的缺陷，實現市場化的制度均衡，既防止制度供給的過剩，也要防止制度供給的不足。
然而，我們在考察轉型期中國地方政府的制度創新時可以發現，地方政府經常直接參與本地企業的經營活動，代行了市場的職能。這種創新有其客觀必然性，因為在市場機制不健全的情況下，難以誘發微觀主體的制度創新，或者即使微觀主體有創新的需求和動機，在中央制度進入壁壘的約束下也難以實現創新的愿望，從而使地方政府充當了制度創新的主角，彌補了市場和企業的不足，但其弊端也伴隨而生。一是造成了政企不分，增加了企業交易過程的環節和費用，也使企業難以獨立地走上市場。前面提到的“公用地災難”、中央與地方制度博弈目標的沖突等弊端，根源就在于地方政府代行了市場的職能。因為，與企業綁在一起后，地方政府就難免會從本位主義出發，在其權力范圍內施行有利于本地企業的制度安排，從而與其他地區和中央的制度變遷目標發生沖突，應驗了“諾思悖論”：成也政府，敗也政府。一方面，地方政府過多地干預市場，出現了制度供給過剩；另一方面，在公共產品的問題上卻出現了制度供給不足。要走出這一困境，就要實現制度創新范式的轉換：從代替市場到退出市場，即凡是市場能調節的領域交由市場去調節，由市場主體根據需求自主實施制度創新，政府則主要作為市場秩序的維護者而發揮作用。
政府退出市場職能領域后，在產權多元化的基礎上，微觀主體的誘致性制度創新才能萌生和繁榮，最終達到由政府主導的供給型制度變遷方式向需求誘致型制度變遷方式的轉變。只有實現了這一轉變，一個國家的制度變遷才會走上良性循環的軌道，持續性的制度均衡才有可能出現。因為，在一個自主和平等的環境中，微觀主體能夠及時感知和捕捉到獲利的機會，并在自愿和一致的基礎上，通過排除外部性和搭便車等問題，最終完成制度創新。這種創新，更有利于轉化為人們的自覺行為，“集體行動控制個體行動”，[13]達到制度創新的預期效果。
為實現制度創新范式的轉換，地方政府主要應在以下幾個方面有所創新：
第一，收縮公有經濟的市場戰線。公有企業的產權缺陷使其極易陷入資產無人負責的境地，改革的基本思路應該是：今后在一般競爭性行業里，不再搞公有企業。對原有一般競爭性行業中的公有企業要改造成非公有企業，包括改造成混合所有制企業。這是解決地方保護主義問題的一個根本辦法。由于地方所屬企業能夠增加與銷售收入掛鉤的上繳費用，能夠提供員工飯碗保障地區就業和社會穩定，所以地方政府總是傾向于外延式的經濟擴張，導致嚴重的重復建設問題，并且還會想方設法維持企業甚至是長期虧損企業的生存。只有斬斷了地方政府與企業的資產隸屬關系，才能從根本上解決無效擴張的現象。道理很簡單，沒有哪一個私人資產所有者會允許企業的無效擴張的。
第二，明確政府職能的合理邊界。有關政府職能的邊界問題，總的來說，它應限于市場失靈和維護秩序領域。類似于企業投資和經營等微觀領域的事務，應交由市場去調節。但在實際管理活動中，受利益的驅動，地方政府往往會自覺或不自覺地走入市場職能領域。最近某省政府出面組織，由若干國有資產公司出資組建熊貓集團（控股）有限公司就是一個典型的例子。[14]這種“拉郎配”的政府行為，是地方政府追求規模、熱衷于評比的排序、表現政績的傳統管理方式的延續。它明顯超越了政府職能的合理邊界，也遭到了部分企業的反對。張維迎說：“哪一個國家，哪一個地方，政府在處理企業問題上花得精力越多，企業在處理與政府關系上花得精力越多，這個國家就越落后。”[15]（P210）
第三，放松管制。管制即按照某種規則行事之意，目的是要使市場競爭處于一種公平的狀態，避免社會利益的損失。張維迎認為，西方管制的基本理念是怎么去維護市場的公平競爭和有效運轉。他們普遍同意，自由簽約是最重要的，只要交易雙方的協議不形成對第三方的損害，管制就沒有必要；只有市場運轉會形成對他人利益的損害，而這種損害又無法通過當事人之間解決時，才需要政府管制。而我們過去的計劃經濟從一開始就立足于取消市場和消滅市場。[15]（P99～111）由于政府官員在實施管制時有自己的效用函數和信息的不完全等原因，使政府管制經常失效，因此，我們現在的問題是要放松管制，而不是加強管制。目前，放松管制的重點是對傳統的行政審批制度進行改革。傳統的行政審批制度是計劃經濟的產物，是政府直接干預和控制企業的主要手段，由此產生了諸如阻礙資源有效配置、行政效率低下、尋租和腐敗滋生和蔓延等弊端。因此，改革的重點是減少審批的事項和明確政府審批的范圍，衡量的尺度是：一是市場尺度，即凡是市場能調節的，政府就不要設立審批去干預。二是經濟尺度，這主要從成本—效益方面考察審批的收益與成本是否對稱。三是技術的尺度，即從技術能力方面看行政審批能不能把審批的事務管住，審批管不管用。
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第9篇：房產管理相關知識范文
1.房產檔案信息化管理工作中的不足之處
1.1對房產檔案信息化管理缺乏必要的重視
由于部分房產檔案管理負責人對于房產檔案信息化管理缺乏必要的重視，對信息化管理的必要性沒有深刻的認識，這就導致在房產檔案管理工作中無法將信息化技術進行有效的應用，再加之部分檔案管理人員對于信息化管理存在一定的抵觸情緒，這就嚴懲制約了信息化管理在房產檔案管理工作中的應用，使房產檔案管理工作中信息化技術不能有效的發揮其應有的作用。
1.2在管理理念上缺乏創新性思維
長期以來我國房產檔案管理工作一直沿用傳統的管理方式，所以其思維模式較為固定，在信息化技術沖擊下，這種落后的思維模式并不是很容易被打破，在理念上并不容易從條條框框中走出來，這必然導致信息化管理技術在應用上得不到足夠的重視，存在著許多欠缺的地方，無法有效的提升房產檔案的管理效率。
1.3檔案管理人員缺乏專業的素質
房產檔案信息化管理不僅需要管理人員具有較強專業技能，而且還要對房產管理和信息化技術能夠熟悉掌握，這就需要綜合素質的房產檔案管理人員。但目前很大一部分房產檔案管理人員無論從理念、專業知識還是技術水平上都存在著較多欠缺的地方，部分人員滿足于現狀，不注重自身管理能力業務水平的提升，從而使房產檔案管理工作中忽視了信息化管理技術的應用。
1.4管理技術水平不足
房產檔案信息化管理工作中，由于管理技術水平有限，所以在設備、管理技術及理念上都達不到信息化管理工作的要求，對現代化技術應用的較少，沒有建立房產檔案數據庫，與現代化的信息化管理技術存在著較大的差距。
1.5檔案利用率不高
目前有很大一部分房產檔案還沿用傳統的管理模式，給查詢工作帶來了較大的難度，所以導致檔案利用率較低。再加之部分檔案信息更新的速度較慢，信息缺乏時效性，制約了房產檔案的利用。
2.加強房產檔案信息化管理的措施
2.1加強對房產檔案信息化管理的重視
信息化技術在房產檔案管理工作中進行應用，這是一項復雜及系統的工作，需要房產檔案負責人給予足夠的重視，通過加強檔案管理人員培訓使其對信息化管理技術能夠更好的認識和掌握。加大硬件上的投資力度，使房產檔案管理部門配置足夠的設備，同時配備信息技術管理人員，強化房產檔案信息化管理水平的提升，加快房產檔案信息化建設的發展。
2.2強化對房產檔案管理人員的訓練和考核
隨著信息化技術的應用，對房產檔案管理人員的技能要求也會越來越高。相關部門應該定期對檔案管理人員進行訓練；或是鞭策檔案管理人員自己積極學習相關知識和技術，逐漸培養他們運用現代化的信息技術對房產檔案進行管理的思想意識和操作能力。制定考核和競爭機制，不僅可以強化管理人員的信息化知識和技能，還能讓他們有足夠的空間展示自身的才能，讓房產檔案信息化管理展現出充滿活力的一面。
2.3健全檔案管理技術制度
這就需要相關領導共同研究，制定出一套健全的管理技術制度，約束檔案管理人員，讓他們都能依照制度進行管理，保證房產檔案信息化管理的有序進行。同時，還要對所有的房產檔案有統一的管理制度，如房產信息的收集、整理、分類、保管、查詢、修改、利用等，對每一個環節都要做到分工明確、嚴格監督，不僅要保證房產檔案的完整性和真實性，還要保證房產檔案信息的質量。
2.4提高房產檔案的利用效率
就目前方房產的發展情況而言，人們對房產信息的利用需求越來越大，而房產檔案的管理的目的也就是為了給人們提供更多的房產信息，但不同的人們所需要的房產信息都是有差異的，所以房產所需信息也就出現了多變性。如果按照傳統的檔案管理技術，是可以滿足人們對房產信息的需求的，但是卻會給人們帶來更多的時間損失、財務損失，而且很有可能忙碌了很長時間還是不能找到滿足自己要求的信息。這個時候，信息化的管理技術就能解決這些問題了。采用信息化的技術管理，就可以建立信息化的數據庫，實現信息資源的共享。
