物業管理考評細則精選(九篇)

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第1篇：物業管理考評細則范文

為推進轄區住宅小區物業管理工作，打造“環境美、設施全、服務優、管理好”的居住環境。根據市、區加強住宅小區物業管理意見，特制定本辦法。

一、指導思想

以科學發展觀為指導，圍繞“接軌中央商務區，全力提升，全面建設精致和諧的一流核心街區”總目標，堅持解放思想、以人為本、貼近居民、敢為人先，建立健全“差異化管理、廣覆蓋收費、培育好管家”的物業管理長效機制，實現住宅小區物業保值增值，不斷提升居民群眾的生活品質。

二、考核（評議）對象

1、考核單位（共9家）：

錢杭社區、錢塘社區、運新社區、水湘社區、錢江苑社區、

江錦社區、三叉社區、五福社區、三堡社區。

2、評議單位（共21家）：

宋都物業經營管理有限公司采荷人家管理處、華潤置地北京物業管理有限責任公司（分公司）悅府物管處；華太物業服務有限公司金基曉廬管理處、盛世錢塘管理處；南都物業管理有限公司東方潤園管理處、中環物業管理有限公司水岸帝景管理處、綠城物業服務集團有限公司新城國際花園管理處；萬象物業管理有限公司運新花苑管理處；科大物業管理有限公司水湘人家南苑管理處、眾緣物業管理有限公司水湘人家東苑管理處；眾恒物業管理有限公司錢江四苑管理處、綠洲物業有限公司錢江六苑管理處；眾恒物業管理有限公司和諧嘉園東苑管理處、和諧嘉園南苑管理處、金秋物業管理有限公司和諧嘉園北苑管理處；泰興物業管理有限公司廣景苑管理處、卓盛物業管理有限公司楓景苑管理處；鉅源物業管理有限公司三堡東苑管理處。

三新家園物業管理處、五福大光明集團公司物業管理處、三堡社區物業管理處。

三、考核（評議）內容

1、社區：以組織保障、管理落實、宣傳引導、臺帳資料、指導監督、物業費收繳率為考核內容，具體詳見《街道住宅小區物業管理工作社區考核細則》。

2、物管處：以服務規范、房屋管理、設施維保、公共秩序、保潔服務、綠化養護、物業費收繳率、居民滿意度為評議內容，具體詳見《街道住宅小區物業管理處評議細則》。

四、組織實施

建立街道住宅小區物業管理工作領導小組，街道辦事處主任任組長，分管副主任任副組長，街道各科室長、社區主任為成員。領導小組下設辦公室（設在城管科），嚴志敏任辦公室主任。辦公室負責日常管理和考核工作。

五、考核方式

季度考評、年終考核（一聽匯報、二看實地、三查臺帳）。

六、獎懲措施

1、年終考核達90分以上的社區評定為物業管理優勝獎，各獎勵1.5萬元；年終考核前三名的社區評定為物業管理優秀獎，各獎勵3萬元。物業管理優秀獎、優勝獎分別以“以獎代撥”的形式獎勵，由社區統一安排使用。

2、年終評議前五名的物業管理處評定為好管家獎，各獎勵1萬元。

3、年終對若干名熱心于物業管理事業、責任心強、公正廉潔、成效顯著的物業管理工作者，在社區推薦基礎上評定為年度特別奉獻獎，各獎勵2000元。

第2篇：物業管理考評細則范文

為進一步改善城區生態環境，加強社會綜合治理，消除居民住宅小區車庫安全隱患，加快和諧文明社區建設步伐。按照縣委、縣政府關于城鄉環境集中整治的精神和要求，在去年車庫整治成果的基礎上，柯橋街道將繼續開展居民住宅小區車庫非正常使用整治工作。具體方案如下：

一、工作目標

通過對居民住宅小區車庫出租住人、生產、經營等非正常使用現象進行針對性專項整治，到2013年12月31日，實現全街道居民住宅小區車庫非正常使用整治率達到100%；健全落實長效管理機制，杜絕反彈現象，優化小區居住環境。

二、整治對象

全街道范圍內居民住宅小區車庫出租住人、生產、經營等非正常使用現象。

三、工作步驟

車庫整治工作將分階段、分區塊逐步展開。

（一）宣傳動員：

各社區（居）深入調研摸底，廣泛宣傳動員，形成全街道上下合力推進整治工作的良好氛圍，并始終貫穿整個整治過程。

（二）全面整治（5月份-9月份）：

街道將協助社區（居）及相關物業管理公司分階段對相關社區（居）展開重點整治工作：

5月：重點協助柯福社區、湖濱社區、錦湖社區、福年社區、港越社區開展車庫整治；

6月：重點協助黃社溇社區、管墅社區、望湖社區、下市頭社區、大寺社區開展車庫整治；

7月：重點協助柯亭社區、福東社區、立新社區、瓜渚湖社區開展車庫整治；

8月：重點協助后梅居委會、梅巷居委會、紅豐居委會、紅建居委會、上謝橋居委會開展車庫整治；

9月：重點協助雙瀆居委會、雙梅居委會、雙川居委會開展車庫整治。

（三）長效管理（10月份及以后）：

在車庫整治工作的整體過程中，各社區（居）及物業管理公司都要及時跟進長效管理工作。尤其是在集中整治結束后，更要做好長效管理工作。要定期巡查，及時發現及時處理，在鞏固前期車庫整治成果的基礎上，杜絕車庫回潮現象的發生。要因地制宜，制定約束機制，鼓勵居民共同努力，共同管理，切實實現車庫使用的長效管理。

四、工作措施

（一）開展自查自糾

各社區（居）和物業管理公司是推動車庫整治工作順利進行的主力軍。作為車庫整治工作的責任主體，雙方相互要配合得力、協力并進。各社區（居）要切實做到因地制宜，廣泛宣傳，指導出臺小區自治管理條約，制定相應約束機制，開展自查自糾，確保車庫非正常使用整治工作取得實效。定期對本轄區內車庫非正常使用情況進行調查統計，摸清重點整治對象，并于每周五前將整治情況表報送城建辦。此外，請各社區（居）對目前車庫整治情況，特別是車庫出租回潮情況再進行一次專門調查、摸底，于6月5日（周三）下午五點前上報城建辦，請務必如實上報，屆時街道將嚴格按照各社區（居）所報數字撥付所需車庫整治專項經費。

（二）組建專職隊伍

為了使車庫整治工作能夠獲得更大成效，為了更好地幫助各社區（居）、物業管理公司開展車庫整治工作，街道組建了一支車庫整治工作專職隊伍。隊伍的主要任務是幫助和協助需要的社區（居）開展車庫整治工作。同時，根據街道具體安排對各社區（居）車庫使用情況開展定期、不定期巡查，將發現的問題予以記錄并及時通報給各社區（居）及物業管理公司，以便能夠及時遏制車庫出租回潮現象的擴大化。

（三）強化聯合執法

車庫整治，涉及范圍廣、牽涉面大、工作復雜，為此，需要積極聯合工商、衛生、城管、食監、稅務、公安等執法部門對車庫非正常使用中存在的違章搭建、亂堆亂放、違規經營、證照不齊等行為開展聯合執法整治，形成工作合力，提高整治效率。多部門聯合執法才能最大程度地達到應有的整治效果。

（四）加大考核力度

1.車庫整治情況與社區（居）崗位目標責任制考核掛鉤。各社區（居）要認真做好每周車庫整治相關數據上報工作，如實上報，街道將定期、不定期組織人員對社區（居）車庫非正常使用實際情況進行暗訪檢查。發現有偽造、虛報數據情況的，予以記錄備案，并在社區（居）崗位目標責任制年終考核中作扣分處理。在崗位目標責任制考核中，對本次專項調查上報的回潮車庫情況的百分比考核延期一季度進行，每處扣0.5分按年終尚未整治數為準。本次專項調查后出現的回潮車庫將嚴格按照社區（居）崗位目標責任制考核細則作扣分處理。

2.車庫整治情況與物業管理考評掛鉤。根據縣住建局相關政策規定，結合街道實際情況，細化城區拆遷安置、老舊住宅小區物業“以獎代補”考核評分成績計算方法，其中，定期考評計算方法為：考評成績=《縣城區拆遷安置小區（老舊住宅小區）物業管理考核評分表》考核得分×80%+車庫整治情況考核得分×20%；不定期考評計算方法為：《縣城區拆遷安置小區（老舊住宅小區）物業管理考核評分表》考核得分×60%+車庫整治情況考核得分×40%。

3.車庫整治情況與物業獎勵金分配掛鉤。按政策規定，城區拆遷安置、老舊住宅小區物業“以獎代補”政策獎勵金按物業服務企業80%，所在社區20%分配。其中分配給所在社區的獎勵金可按小區車庫整治情況作出調整，具體辦法為：小區車庫整治率達到98%及以上的，可以申請從分配給所在社區（居）的獎勵金中調配出部分，獎勵給相應實施物業管理的物業服務企業。

4.車庫整治情況與星級物業評定標準掛鉤。物業服務企業所管理小區的車庫整治率在98%以下的，在評定五星級、四星級物業服務企業時，街道將一律不予以推薦評比；車庫整治率在90%以下的，在該小區物業管理“以獎代補”考核時從重予以扣分。同時，物業服務企業在車庫整治中的工作情況將作為企業信用等級評定的參考。

五、工作要求

（一）強化領導，精心組織。車庫整治是改善人居環境、提升城市品位、構建和諧柯橋的一項基礎性工作。要確立“我是整治責任人”的思想，出實招，干實事，負實責。主要領導要親自抓、負總責，主管人員要具體抓，一線抓，真正做到統籌有力、推動有方、協調有序、整治有效。街道聯系領導和相應社區（居）指導員要深入各轄區內，指導抓好車庫整治工作，全程參與，力爭使車庫整治率達到100%。各方要定期研究解決存在的困難和問題，集中時間、集中人力打好車庫整治工作殲滅戰，確保整治工作任務如期完成，全面改善街道環境衛生面貌。

（二）明確任務，落實責任。要認真研究制定整治活動的具體實施方案，進一步細化工作任務，明確責任要求，做到領導到位、措施到位、落實到位，真正車庫整治作為當前的一項重要工作，抓緊抓實，抓出成效。城建、環保、衛生、公安等相關職能部門要樹立全局觀念，強化責任意識，各司其職，各負其責，齊抓共管，形成強大合力。

第3篇：物業管理考評細則范文

一、2009年工作計劃的指導思想與工作目標

xx年是后勤產業集團公司深入改革和發展的關鍵一年。物業服務中心作為后勤公司“一體兩翼”發展戰略的一個重要部門，擔負著改革和發展的重任。根據后勤公司三年發展規劃和xx年工作要點 ，物業服務中心xx年度工作的基本指導思想是：堅持發展就是硬道理的基本原則，以人為本、強化管理，提高服務質量，大膽、積極、穩妥地推進中心的改革和發展，做到市場有新的發展，管理服務水平有新的提高，經濟效益有新的突破，中心面貌有新的變化，爭取全面完成后勤公司下達的各項工作指標。

二、2009年工作計劃的基本工作思路

今年我們中心面臨的主要任務：一是要深入進行體制的改革和機制的轉換。二是要充分整合現有資源，努力做強做大。 因此，年度工作計劃的重點是物業服務中心，一是要加強內部的管理，建立起一整套比較科學、規范、完整的物業化管理程序和規章制度。二是積極創造市場準入條件 ，盡快與市場接軌，大力拓展校內外市場，創造更好的經濟效益，實現企業做強做大的目標。

三、2009年工作計劃的具體實施辦法

（一）進一步加強內部管理和制度建設

1、對現有的制度進行整理和修訂補充，逐步完善和建立與物業管理相適應的管理制度和程序。重點是理順中心與管理站之間，以及各物業管理站內部的標準管理模式和制度，建立規范化的工作質量標準，逐步向ISO9000質量標準體系接軌。

2、完善監控考核體系。根據公司的要求，制定中心對站級的考核細則和考核辦法，落實相應的制度和組織措施。實行中心考核與站級考核相結合。考評結果與分配相結合的考評分配體系。

3、進一步完善中心的二級管理體制，將管理的重心下移。規范明確各站的工作范圍、工作職責，逐步使二級單位成為自主經營、績效掛鉤，責、權、利相統一的獨立核算單位。

4、進一步加強經濟核算，節支、增效。經詳細測算后，要將維修、清潔、辦公用品、文化建設等費用核算到站，實行包干使用、節約獎勵、超支自理的激勵機制，努力降低運行成本。

5、加強隊伍建設，提高綜合素質。中心將繼續采取請進來培訓和走出去學習相結合等辦法，提高現有人員的業務素質。同時根據后勤公司的要求，采取引進和淘汰相結合的辦法，繼續引進高素質管理人員，改善隊伍結構，提高文化層次。逐步建設一支專業、高效、精干的物業管理骨干隊伍。

6、爭創“文明公寓”。根據省教育廳文件的精神和要求，在中心開展爭創“文明公寓”活動。6號樓、9、10號樓、南區、大學城、紡院、師專等硬件條件基本具備的管理站，要在管理等軟件方面積極努力，創造條件，力爭在年內達到“文明公寓”標準。

（二）進一步完善功能，積極發展，提高效益

1、進一步解放思想，強化經營觀念。各管理站要積極引入市場化的經營機制和手段，加強文化建設和宣傳方面的投入，營造現代化管理的氣息和氛圍，創造融管理、服務、育人為一體的物管特色。

2、繼續完善配套服務項目，提高服務質量。中心制訂更加靈活優惠的激勵政策，對服裝洗滌，代辦電話卡等現有服務項目進行支持和發展。同時新增一批自助洗衣機、烘干機等設備，進一步擴大服務市場，爭取年內的營業額和利潤較去年有較大幅度的增長。

3、做好充分的準備，積極參與白云校區物業市場的招標競爭。爭取下半年在新教學樓等新一輪的招標中獲勝，拿下一個點。

第4篇：物業管理考評細則范文

關鍵詞：物業管理;財務管理

1 物業公司財務管理的現狀和難點

物業管理指的就是派遣專業的人員，受物業所有人員的委托，依據我國的相關法律法規，遵從簽署合同的各項條約，對已經完成建設并且投入應用的房屋建筑物以及相應的配套設施，應用經濟的手段對其進行全面的、有效的管理。目前，物業公司財務管理主要存在以下難點。

1.1 財務控制體系薄弱

1.1.1 物業管理費定價偏低或收費不足。一方面前幾年物業項目一般由“誰開發誰管理”，即房屋建成初期由房開商成立的物管公司進行管理，為促進銷售，一些物業管理費定價偏低（特別是住宅項目），有些甚至低于成本價，項目開發完畢或銷售完成后，房開商不再對物管進行補貼，物管公司再進行調價比較困難;另一方面，即使物管費定價合理，受入住率和收費率的影響，物業公司收到的管理費也會存在不足情況，難以維持公司和物業項目的正常運行，物業公司往往采取降低服務標準、減少人員配置等措施，但這樣使得物管服務品質下降，反過來又造成收費困難，形成惡性循環。

1.1.2 由于物業管理行業特性，使得物業公司在收費時時常會有項目繁雜、金額小、涉及現金多等特點，如果公司的財務管理制度不健全，再加上執行力度不夠、監督不嚴格，可能會有收取資金被流失、不按時入賬、收費臺賬記假賬等風險，給公司帶來損失。對于資金支出也同樣存在零星、繁雜、現金使用頻繁的特點，如物資采購就分保潔用、設備設施維保用、護衛用、食堂用等各類物資，品種數量多且采購頻繁，如果公司財務管理制度不健全、支出審核審批手續不嚴，也極易造成公司人工和采購成本上升、滋生腐敗，影響物業公司的服務品質和效益，阻礙公司的長足發展。

1.1.3 財務人員的素質問題，出于成本效益原則考慮以及受物管項目規模的限制，物業企業在人員崗位配置上往往不足，無法做到專人專崗，尤其是小規模物管項目。財務部門也是如此，特別是基層財務人員如收費員通常兼物業管理服務崗位，不僅要具備財務人員的基本素質，還要有物業管理的業務能力，現實中能達到該能力要求的人員很少，不能讓財務管理在企業基礎管理和控制中發揮很好的作用。

1.2 缺乏現代化的管理理念和手段

現代的管理理念和手段是保證物業公司服務質量的重要基礎。隨著市場經濟體制的不斷完善和現代科學技術的應用，物業管理逐步走向市場規范化、物管項目智能化，以往的管理理念和管理手段已不能適應現代物管的需要，同時也對財務管理提出新的要求，如物管項目前期方案制定、投標、前期介入，以及后續管理都需要財務管理的全程參與和介入，如果企業還在以陳舊的理念和手段進行物業管理，勢必限制企業業務的拓展，影響企業管理的質量效果和經濟效果，同時給財務管理增加了工作量與難度，難以發揮財務在企業內部控制和監督管理中的作用。

2 解決物業公司財務管理難點的措施

本人從事物業公司的財務工作多年，總結建議以下幾條措施以供參考：

2.1 完善公司財務管控制度并有效實施

公司應高度的重視財務管理制度的建立健全與有效實施，財務部門應對物業管理流程中涉及的財務事項進行全方面的梳理，包括方案制定、價格測算、收費流程、臺賬管理、票據管理、人員工資、物資采購與庫存管理、資金支付審核流程與審批權限等方面，建立健全財務管理制度和具體實施細則，并在實際運用中根據管理要求及時修改完善。嚴格執行財務管控制度，定期不定期檢查制度執行情況，可以將制度執行情況作為部門（項目）考核指標之一，納入部門（項目）的工作績效管理，以保證制度能得以很好的落實和實施。

2.2 資金收支管控方面

資金收入管理重點規范收款流程管理，包括收款標準、規范開票、交款時限、記賬要求、管理報表的編報等細節管理，有條件的可以利用現代信息技術將收款流程納入財務信息系統管理，以提高管理效率，同時建立內部和外部（業主或客戶）的監督機制，對收款流程進行檢查監督，減少資金收取過程中的損失。

2.3 提高財務人員的素質和業務水平

財務人員的職業素養與業務能力，對財務管理工作的質量和效率有著決定性的影響。物業公司應重視財務管理人員的職業素養與業務能力提升，主要做到以下幾點：①建立和完善財務管理部門的部門職責、崗位設置和崗位說明。②嚴格把關財務人員上崗前的資格要求，如學歷、從業資格證、職稱等。③注重財務人員培訓，培訓內容包括物業管理相關知識、法律法規、公司各項規章制度，特別是基層財務人員要熟悉公司業務管理制度和財務管理制度，能熟練運用到實際工作中。④定期對財務人員進行工作績效和職業素養的考評，將工作績效與個人待遇、晉級掛鉤，調動財務人員的積極性。對于財務人員的違規違紀行為，應及時采取處罰、調離財務崗位、辭退等措施，情節嚴重的還應追究法律責任。⑤有條件的物業公司，應對財務人員定期輪崗，以提高物業公司財務管理工作質量。

2.4 開展財務分析，發揮財務管理預警作用

物業公司財務部門應根據公司戰略目標，組織分析公司和項目的現狀，包括現有資源、管理規模、管理水平等，組織編制公司和項目年度預算，協助公司決策層制定公司年度管理目標和經營目標、下達具體考核指標（包括管理指標、經營指標）。定期統計匯總公司、項目各項指標的實際完成情況，對照預算及目標，分析差異的內外部原因，及時向公司管理層及項目反饋預算執行情況、警示所發現的管理和經營風險等信息，以便公司能采取措施及時解決經營管理中的問題和風險，做到“事前和事中控制”，充分發揮財務管理的預警作用。

第5篇：物業管理考評細則范文

公司級優秀員工分為后勤支持類以及技術支持類，屬于后勤支持類的部門：管理部、財務部以及各技術部門項目助理;屬于技術支持類的部門：安規一部、安規二部、EMC、檢查部以及化學分析部的技術崗位人員。以下是和大家分享的鼓勵干部職員策劃方案資料，僅提供參考，對你有所幫助，歡迎你的閱讀。

鼓勵干部職員策劃方案一

為提高員工工作積極性，獎勵優秀員工，特制定本辦法。

一、月度優秀員工的分類

部門優秀員工分為部門級、公司級;

二、月度優秀員工應當具備的條件

(一)、月度優秀員工應當同時具備以下條件：

1、入職時間滿一個月以上的主管級以下員工;

2、本月圓滿完成本崗位的工作，出色的表現成為部門的楷模;

3、對公司經營管理作出重大貢獻或受到兄弟部門的肯定;

4、無較大過失;

(二)、優秀員工應當同時具備比同崗位人員甘于奉獻的精神和崗位嫻熟的崗位技能為先決條件(詳見“六、優秀員工評判細則”);三、名額分配

(一)、各部門自行進行評選，候選人名額不限，條件具備者即可參選;

(二)、各部門組織對候選人進行評選，選出一名部門級月度優秀員工;

(三)、由管理部組織，根據各部門推薦的優秀員工進行公司級優秀員工的'評選，選出兩名公司級月度優秀員工。

(四)、公司級優秀員工分為后勤支持類以及技術支持類，屬于后勤支持類的部門：管理部、財務部以及各技術部門項目助理;屬于技術支持類的部門：安規一部、安規二部、EMC、檢查部以及化學分析部的技術崗位人員。

四、評選辦法

(一)、管理部建立員工獎懲記錄檔案，作為評選月度公司級優秀員工的基礎數據之一;

(二)、員工在進行各項工作活動時，應當做好各種基礎數據留存工作，以便評選月度公司級優秀員工時作為數據依據;

(三)、由管理部根據各部門上報部門級月度優秀員工名單以及評語，報總經理辦公室審批;

(四)、在月度例會上，由與會各部門人員進行投票選定公司級月度優秀員工。

(五)、經總經理辦公室確定后現場發放獎勵、會后張榜公告以及符合規定的給予獎勵旅游。

五、優秀員工的獎勵

(一)、部門級優秀月度員工

1、獲得旁聽月度主管級例會的機會;

2、獲得優秀員工獎勵，并與總經理進行合影;

(二)、公司級優秀月度員工

1、獲得頒發榮譽證書;

2、獲得參與公司優秀員工旅游計劃(附件一《優秀員工旅游獎勵方案》)。

六、優秀員工評判細則

公司技術以及行政后勤崗位的員工，經個人申請或被部門管理人員推薦并確定為優秀員工，必須符合本細則所規定的要求和具備本細則所規定的條件，并在通過評選程序后當選。評判細則分為統一適用的標準和各崗位具體標準，優秀員工應當符合。各崗位具體標準包括兩部分，一部分為公司對該崗位的目標要求，另一部份為具體考核方式。

(一)、公司所有員工被評為優秀員工統一適用的標準

1、能夠遵守《員工手冊》和崗位職能的要求;

2、以規范的工作方法、保質保量地完成工作或根據公司領導要求處理臨時任務;

3、責任心強、工作主動、愛崗愛司、品德高尚;

4、工作態度端正，包括考勤無遲到早退、工作紀律未因違紀被罰;

5、經過民主評議，得到絕大部分人的認可。

(二)、公司優秀員工各工作崗位的具體標準見相應崗位職責要求。

鼓勵干部職員策劃方案二

為了進一步拓寬選人用人的渠道，深化本公司內部人事制度改革，導入現代人力資源管理理念，建立平等競爭、擇優錄用、合理流動的用人機制和崗位管理機制，充分調動公司員工的積極性，努力建設高素質的物業隊伍，深入推進公司人員競聘上崗工作;結合公司實際，對本公司[xx]項目管理崗位進行公開競聘上崗。通過此次競聘，達到建設一支綜合素質好、思想作風硬、服務意識強、業務水平高、執行能力強的員工隊伍的目的。特制定如下實施方案：

一、競聘原則

1、公平、公正、公開;2、平等、競爭、擇優;3、按崗聘任、人崗匹配。

二、競聘方式

1、員工申請與領導推薦相結合;2、競聘人采取述職答辯、綜合評價的方式;3、肯定歷史績效及能力，對競聘人歷史業績及能力在綜合評價中適當參考。

三、競聘領導小組

由公司總經理室及各部門各項目負責人共同組成。競聘領導小組負責對競聘工作進行全程指導、監督和考評，最終確定競聘結果。

組長：xx成員：xx

四、競聘崗位：

1、[望湖城]項目各地塊副經理(4人)。2、[望湖城]項目B03地塊部門主管(4人)。3、[望湖城]項目B03地塊所有工作人員隨著人事制度的逐步深入，今后公司管理崗位出現空缺或設置新的領導崗位，原則上實行競聘上崗。

注：為保證公司現有業務的正常開展，競聘期間各崗位工作正常進行。

五、競聘崗位職責

各競聘崗位職責及競聘資格的相關通知將通過OA系統及公司各項目宣傳欄予以公布。

六、競聘基本條件

1、熱愛物業工作，有較強的組織紀律觀及事業心、責任感。樂于吃苦，甘于奉獻，勤于工作，有較顯著的工作業績。

2、具有一定的領導、組織、溝通、協調能力和實際工作經驗，計劃性強，能帶動整個團隊的發展，能結合實際創造性地開展工作，熟悉辦公自動化。

3、堅持原則，顧全大局，作風正派，善于團結同志。自覺接受黨和群眾的批評監督，秉公辦事，廉潔自律。

4、具有競聘崗位所需的專業知識、政策理論水平和專業業務能力，具備一定的文字和口頭表達能力。

5、身體健康，品行端正，無不良記錄。

6、客戶服務中心副經理：從事居住物業管理工作3年以上，具有大專學歷，熟悉客戶服務中心工作流程，持物業經理崗位證書。

7、客服主管：中專學歷以上學歷，35歲以下，身高160厘米以上，從事物業管理工作2年以上，擅長與業主溝通，有親和力，持物業經理崗位證書。

8、保安主管：高中以上學歷，35歲以下，身高175厘米以上，從事保安領班或相關工作兩年以上;具有一定的語言表達能力;有相關工作經驗者和退伍人員優先考慮;持物業管理崗位證書。

9、工程助理：中專文化，40歲以下，有較全面的工程管理及實際操作能力，1年以上物業管理經驗，熟悉各類規程制度及相關工作計劃;持相應崗位操作證書，持物業上崗證優先考慮。

10、環境主管：中專文化，40歲以下，熟悉環境部門工作流程，管理溝通能力強，持物業上崗證優先考慮。

七、競聘范圍：

1、本次競聘范圍：公司各部門、各項目具備競聘基本條件的員工。2、如部分崗位未能在公司內部聘到合適人選，將通過向社會公開招聘的方式，從公司外部吸收優秀人才;3、最多可以同時競聘兩個崗位。

八、競聘程序

1、公布崗位，宣傳動員。

在聘用范圍內公布競聘崗位、崗位職責和應聘條件。并組織全員學習有關文件，動員具備條件的員工踴躍參加競聘。

2、公開報名。

采取自薦與推薦相結合的辦法，鼓勵符合條件的人員參與競爭。個人報名，填寫申報表。每人最多報兩個職位，并填寫是否服從組織安排。

3、資格審查。

按照競聘上崗的條件，由公司領導小組對報名者進行資格審查后予以公布。新競聘職位與所競聘人選的比例一般不低于2∶1。

4、民主測評與競聘演講。

由本公司全體員工對申報本次競聘領導職位的人員進行民主測評并量化計分，測評結果通知本人。參加民主測評的人數必須達到應參加人數的80%以上。依據總分高低，按照一定比例擇優確定考察對象并公布名單。

測評和演講工作在公司領導小組統一領導下進行，成立由公司領導、員工代表組成的評審委員會。為了確保競爭上崗工作的公開、透明，不當班的員工都可以到演講現場旁聽，由評審委員會對演講、現場答辯進行打分。

5、組織考察。

根據民主測評、本人演講及答辯結果，按考核對象人數多于擬任職人數的原則，擇優確定考核對象，由公司競聘領導小組組織人員統一進行考核。

6、考核方式及時間

7、篩選確定。

根據考核結果，經競聘領導小組集體討論提出擬聘對象并在公司各項目宣傳欄進行公示，公示時間為5個工作日。

8、其他。

對于積極參與改革，主動申報職位競聘，經過考核程序表現優秀，但因職位需求人數原因未被聘任者，根據工作需要，由公司安排適當工作崗位。

九、試崗與聘用和調整

1、試崗的目的在于補救競聘工作中對競聘人評判可能存在的偏差。所有通過競聘到達新崗位的員工都要進行新崗位試崗期考察，試崗期一般為三個月，試用期滿經考核合格后轉正。

2、試崗期滿后，按《公司管理人員考評方案》由公司行政人事部配合[望湖城]項目完成對試崗員工的考核工作。考評合格者準予轉正，不合格的將試其工作實際能力另行安排。

3、試崗期間經考核不合格者或者總經理未批準轉正的，由人事部安排延長試崗期或辦理調崗、離崗手續。

4、公司各部門將配合望湖城項目對各位競聘上崗員工的工作做相應指導及考察;任期內的工作情況進行定期考核，如工作需要或明顯不適應工作崗位的及時停止試崗，需調整的，按上述程序再次公開競聘。

十、時間安排

十一、有關要求

1、要提高認識，積極參與。

2、要嚴厲紀律，加強監督。嚴禁借公開競聘工作之機搞小圈子或進行拉票，對違反組織人事紀律、搞不正之風的，要嚴厲查處。情節嚴重的，可宣布競爭上崗結果無效，并追究有關人員的責任。

3、競聘小組成員堅持公開、公平、公正原則，廉潔自律、公道正派，嚴肅干部人事紀律，不得營私舞弊，不得向外擴散、泄露未決事項。

第6篇：物業管理考評細則范文

一、指導思想

堅持以科學發展觀為指導，以促進物業服務行業規范化管理為目標，以提升物業服務質量和管理水平為核心，以解決關系民生的突出問題為重點，圍繞物業服務過程各個環節，充分發揮物業行政主管部門的監管作用，嚴肅查處物業服務企業的違法違規行為，有效提升物業服務質量，建立健全提升物業服務規范化管理的長效機制，促進物業服務業持續健康發展，確保居民生活秩序穩定、人民群眾安居樂業。

二、工作目標

通過開展物業管理提升年活動，努力實現六個明顯變化，即：各職能部門、單位職責明確，工作積極性、主動性明顯提高；物業服務企業管理能力和服務質量明顯提升；物業管理覆蓋面明顯擴大；業主自治意識明顯增強；住宅小區居住環境明顯改善；物業服務滿意率明顯上升。

三、工作內容

（一）做好法規政策宣傳，提升社會發展環境。采取多種形式，加大對《中華人民共和國物權法》《省物業管理條例》等相關法律、法規及物業常識的宣傳力度，營造物業管理提升年活動的濃厚氛圍，引導社會各界樹立正確的物業管理觀念，激發居民參與物業管理的主動性、積極性，加深對物業管理法規政策的了解，提高居民依法維護自身權益、遵章盡好業主義務的意識，為物業管理工作健康有序發展打造良好的社會環境。

（二）加強法規政策調研，提升完善法規體系。加大調研工作力度，研究出臺《縣規范物業管理工作的實施意見》《縣物業質量保證金管理使用辦法》，制定《縣住宅物業服務項目招投標管理實施細則》，改革和規范住宅專項維修資金的歸集與使用，健全完善科學規范的法規體系。

（三）健全企業管理制度，提升規范服務水平。推行物業服務規范省地方標準、《前期物業服務合同（示范文本）》和《業主臨時公約（示范文本）》。指導物業服務企業與委托人或業主大會簽訂規范完整的《物業服務合同》，并按照合同約定的內容提供質價相符的服務。

（四）開展物業行業整頓，提升物業管理水平。整頓和規范物業服務市場秩序，嚴厲查處無資質或超資質從事物業管理等行為。同時，公開監督舉報電話，專人接聽，積極解決侵害業益和影響社會和諧穩定的突出問題。

（五）抓好業主委員會建設，提升業主自治意識。年內，商品住宅小區物業管理率、業主委員會組建率均達到90%。各鄉鎮（街道辦）要積極組織、指導本轄區住宅小區業主大會和業主委員會成立、換屆工作，強化業主自治管理。年底前，符合條件的住宅小區全部選舉成立業主委員會。

（六）搞好小區綜合治理，提升居住生活環境。各職能部門要按照職責分工開展好住宅小區違法違規行為專項治理活動，加大住宅小區隨意占用綠地、亂貼亂畫、亂搭亂建、違章飼養畜禽等行為的查處力度，要及時清運垃圾、雜物，要通過捕殺、藥滅等形式預防蚊蠅滋生，使小區整體環境得到改善和提升。同時，要確保小區水、電、熱供應，特殊情況確需停止時，必須提前告知業主。

四、責任分工

（一）鄉（鎮）政府、街道辦事處職責。負責組織實施活動方案確定的各項工作；成立物業管理糾紛調解委員會，協調處理物業管理服務過程中的各類糾紛和投訴；指導小區召開業主大會、業主委員會的選舉、換屆工作；做好未實施物業管理住宅小區的管理和服務工作；搞好社區精神文明建設，指導開展社區文化活動。

（二）職能部門職責。

1.縣監察局：負責各職能部門、單位物業管理提升年活動組織實施情況的監督監察工作。

2.縣住建局：負責新建和在建住宅小區的物業管理配套建筑及設施的建設監督；做好住宅小區工程質量管理和綜合驗收工作；負責房屋維修資金的歸集和使用，質量保證金的催繳與管理；負責物業服務企業資質的初審；負責物業管理信息系統建設和物業服務項目招投標管理工作；負責物業服務企業的監督管理，督促物業服務企業開展各項活動，提升管理水平；查處住宅小區違反房屋管理和物業管理規定的行為；搞好物業管理法規政策宣傳；搞好物業管理創優達標工作。

3.縣規劃辦：負責住宅小區建設項目建筑設計方案的審查和規劃竣工核實工作，做好物業管理配套建筑及其他住宅小區配套設施的規劃審查工作。

4.縣城管執法局：負責指導開展住宅小區內違法亂搭亂建清理整頓專項活動；做好住宅小區內違反規劃和市容環境衛生管理規定行為的行政執法工作。

5.縣環保局：負責組織開展環境保護執法檢查活動；做好建設項目竣工環境保護驗收和住宅小區環境保護宣傳教育工作。

6.縣財政局：負責各職能部門、單位物業管理提升年活動有關資金支持。

7.縣文廣新局：負責指導和搞好物業管理提升年活動及物業管理法規政策的宣傳工作，把握正確的輿論導向。

8.縣衛生局：負責居住小區內愛國衛生、健康教育、病媒生物防制工作的指導，負責指導居住小區傳染病防治、二次供水等相關工作的檢查指導和監督檢測。

9.縣人社局：負責加強物業服務企業用工管理，督促企業執行好最低工資標準并與從業人員簽訂勞動合同、按時繳納社會保險金等；做好物業服務企業專業技術人員管理和繼續教育工作。

10.縣民政局：負責指導居委會、住宅小區業主委員會的民主選舉、民主決策、民主管理和民主監督工作，制定社區工作、服務管理辦法和促進發展的政策措施，指導社區服務體系建設。

11.縣物價局：負責制定物業服務政府指導價格標準；負責價格爭議調解處理工作；負責對物業服務收費的監督檢查。

12.縣公安局：負責住宅小區內違反治安管理規定行為的管理工作；指導住宅小區管理單位搞好治安防范工作和技防設施的安裝、使用管理工作。

13.縣公安消防大隊：負責指導和督促基層公安派出所加強對住宅小區內消防設備、消防通道等的專項檢查和整治活動，消除消防安全隱患。

14.縣工商局：負責加強物業服務市場的監督管理；負責住宅小區內的市場各類經營主體的日常監督，查處違反工商管理規定的行為。

15.縣質監局：負責住宅小區內電梯、鍋爐等特種設備的使用、檢驗檢測監督管理工作，搞好安全隱患的排查整治活動。

五、實施步驟

（一）動員部署階段。制定物業管理提升年活動實施方案，進一步明確各級各有關部門職責，安排部署各項工作任務。通過電視臺、報紙、網絡等宣傳媒體，搞好物業管理提升年活動的宣傳發動，加深群眾對物業管理法規政策以及物業管理提升年活動的認識和了解。

（二）組織實施階段。

1.月份重點為“物業服務規范提升月”。組織開展物業服務市場秩序整頓，對無資質或超資質從事物業管理、不按合同約定的內容和標準提供服務、擅自提高收費標準以及占用業主公共部位和場地牟取利益、不按規定繳納專項維修資金等行為進行專項整治。組織指導各物業服務企業就服務合同、服務規范、規章制度、檔案管理等進行專項整改，物業服務企業做到建立完善的規章制度，財務管理操作規范、賬目明晰，檔案記錄內容完整準確，技術檔案資料齊全，管理人員統一著裝、儀表整潔、服務主動熱情，每個管理項目都要簽訂規范完整的《物業服務合同》。

2.月份重點為“安防設施改造提升月”。開展住宅小區監控系統、門禁系統、消防系統、避雷系統等安全防范設施設備和電梯、鍋爐等特種設備的檢查和更新改造，消除安全隱患，保障正常運行。

3.月份重點為“業主委員會建設提升月”。街道辦、居委會要加強指導，對符合條件的住宅小區組織召開業主大會，指導業主實施自治管理；無法實施業主自治管理的，由渤海路街道辦事處、居委會進行管理，提供必要的公共管理和服務，逐步實現物業管理的全覆蓋。

4.月份重點為“專營設施移交整改提升月”。經業主大會決定移交給專業經營單位的，相關專業經營單位要及時接收，并根據實際情況進行整治改造，逐步達到分戶計量、分戶控制的要求。

5.月份重點為“環境綜合整治提升月”。各級各有關部門要按照職責分工和實施方案的要求，開展違章建筑清理、環境衛生整治等專項活動，切實改善小區環境。

6.月份重點為“和諧共建達標提升月”。物業服務企業在居委會和業主委員會的指導監督下，開展業主滿意率調查活動，廣泛征求業主的意見和建議，并及時進行整改。同時，居委會和業主委員會要協助物業服務企業對無正當理由長期拖欠物業服務費的現象進行清理和追繳，對拒不繳納有關費用的，要及時向人民法院，形成物業服務有償消費、小區和諧人人有責的良好氛圍。

（三）考評總結階段。縣物業管理提升年活動領導小組對各鄉鎮（街道辦）、各有關部門的工作情況進行考核。考核結果分為5類，90分及以上為優秀，80分-89分為良好，70分-79分為一般，60分（含）-69分為較差，60分以下為不合格并責令整改，同時追究有關領導和負責人的責任。

六、保障措施

（一）為加強組織領導，縣政府成立由分管縣長任組長的縣物業管理提升年活動領導小組，明確職責和分工，確保圓滿完成活動任務。

（二）各職能部門要把加強物業管理工作列入重要議程，成立相應的工作領導小組，建立分管領導責任制，層層落實，嚴格把關，切實將物業管理工作抓實、抓細，并逐步建立街道、社區職責明確的責任體系和長效管理機制。

第7篇：物業管理考評細則范文

一、蚌埠市物業管理的基本情況

目前蚌埠全市有物業服務企業77家，其中國企12家，私企65家；一級資質的l家(外埠)，二級資質的9家，三級資質的67家。蚌埠市實施物業管理的居住項目約99個，其中老住宅小區29個，開展物業管理的非住宅項目約22個，從事物業管理的工作人員約2400人。

二、蚌埠物業管理工作存在的主要問題

近年來，蚌埠市物業管理主管部門積極推進通過招投標選聘物業服務企業，物業管理工作取得了一定成績。但由于體制、觀念、機制等因素的影響，蚌埠市物業管理工作仍存在以下幾個方面的問題：

(一)開發商遺留問題嚴重

在很多地區，開發商遺留問題都比較普遍，主要有房屋及附屬設備質量不合格、配套設施不兌現、變更設計規劃等等，蚌埠也不例外。這些問題遺留到物業管理階段長期得不到解決，致使居民把矛頭轉到物業公司身上，物業公司便成了“替罪羊”。

(二)物業管理公司定位不準確，物業管理不到位，重收費輕服務

蚌埠現有物業服務企業規模小，資質等級低，物業服務整體水平不高。一些物業公司以管理者自居，服務意識差；部分物業公司不能正確認識自己的角色、進行正確的市場定位，引發不少糾紛。例如，有些物業公司不是以服務業主為宗旨，重收費輕服務，引起業主不滿；有些物業公司不以“物業管理”為主業，著重于多種經營，或只限于收租金和一般養護維修，沒有考慮如何提高物業的使用功能，使物業保值增值，更談不上特約服務；還有些企業服務水平低，但收費偏高，甚至亂收費。

(三)物業管理組織機構健全，但專職人員比例太少

蚌埠市物業管理組織機構健全，但專職人員比例太少。市里有以分管副市長為組長的物業管理小組，下設物業管理領導辦公室，由市房管局分管副局長兼任辦公室主任。市房管局設有物業管理科，該辦公室目前只有4名工作人員。各區政府也成立了以分管副區長為組長、相關部門為成員的區物業管理領導小組，但是由于各區沒有配備專職工作人員，有的區就聘請了退休人員從事物業管理工作。

(四)物業收費難

收費難是蚌埠很多物業公司遇到的普遍問題。據了解，蚌埠市大多數物業公司物業費的實際征收率約在55％，少的還不到20％。導致收費難的原因主要有：

(1)物業公司服務質量跟不上，導致業主拒交費用；

(2)開發商遺留問題不能解決，遷怒于物業；

(3)物業服務價格有爭議；

(4)部分業主素質低，故意拖欠；

(5)收費不透明，超標亂收費。

(五)人才短缺，服務意識差

不少居民反映物業工作人員更換太頻繁，素質普遍不高，服務不周到。我市一些物業公司負責人認為，部分原因是一些業主過于苛刻，不能給予工作人員相應的尊重；同時物業管理人員普遍對行業發展不樂觀，愿意長期從事物業工作的人很少。

(六)業主委員會不健全

我市符合成立業主委員會條件的住宅小區有75個，但實際只成立了36個。業主大會和業主委員會在物業管理過程中普及率較低，既有政府引導的責任，又有業主參與公共管理的責任意識問題，同時業主組織中人員素質也是一個亟待解決的問題。另外有的開發商也不支持，因籌辦業主委員會并不能給開發商帶來任何經濟效益，反而要承擔一定費用。

(七)居民的物業管理意識薄弱，部分業主觀念陳舊且缺乏組織性

蚌埠市部分居住人群收入水平不高，對物業管理沒有正確的認識，業主普遍存在維權意識強烈、責任意識淡薄及濫用權利現象。有些業主不管遇到任何問題都找物業，超出物業服務范圍的問題，物業人員一旦處理不好，就怪物業服務不周到，甚至故意刁難；只要有一點不滿意就不交費。雖然物業公司從業人員素質低、服務質量差是造成雙方矛盾不斷的主要原因，但不能否認，部分業主自身素質低、物業管理意識差也是影響物業管理工作順利進行的因素之一。

(八)市場競爭機制不完善，誰建誰管，介入過晚

在蚌埠，住宅小區物業管理招投標缺乏規范化管理，基本是誰開發誰管理，沒有形成市場競爭機制。由于小區竣工交房階段業主人住較少，基本是開發商自己選聘物業公司。當業主人住達到一定規模后，很多小區難以成立業主委員會，所以業主很難自己選聘滿意的物業企業。

(九)管理人員素質低，服務質量差

在日常管理服務工作中，很多員工如物業客服人員、保潔人員、保安大多是沒有任何物業管理基礎的人或一些難以就業的人。這些員工缺少專業知識，服務意識差，最直接的后果一方面是服務質量差，讓業主不滿意；另外就是員工不但不能有效化解矛盾，反而容易和業主發生正面沖突。

(十)物業公司收費不透明，存在不合理收費現象

一些物業公司除了按照有關法律規定收取合理范圍內的服務費用外，還巧立名目，向業主收取一些不合理費用。比如有些公司在管理中要求業主繳納水電備用費或水電押金，這些費用是找不到法律依據的，部分業主覺得不合理，加劇雙方的矛盾。

(十一)物業管理早期介入沒有得到實施

物業服務企業在住宅小區設計、施工、竣工驗收階段基本沒有早期介入。在規劃設計過程中，由于物業管理部門沒有參與，出現了物業服務用房、公共基礎配套設施不能滿足管理及業主使用需求的一系列情況，給后期規范化管理帶來了困難。在施工過程中，由于缺乏有效監管，存在隨意變更規劃、房屋建設質量不符合相關標準等問題，這些不僅使物業企業后期管理成本增加，也容易造成與業主之間關系的惡化。

(十二)法規建設滯后，不適應當前物業管理新形勢的需要

目前，蚌埠市針對物業管理方面的規范性文件主要是國務院頒布的《物業管理條例》、《物權法》、《蚌埠市普通住宅小區物業管理服務等級標準》、《蚌埠市普通住宅區物業服務收費實施細則》等，總的來講，法規建設滯后于當前的物業管理現狀。

三、關于加強蚌埠市物業管理工作的建議

(一)加強物業服務企業的自身建設

1．轉變服務觀念，提高服務質量。筆者認為，企業應該面向市場，注入先進的市場營銷理念，這樣才能為物業服務企業帶來更大的市場空間。對企業而言，應該針對特定的物業去了解業主的需求狀況，來確定所要提供的服務內容，在最大限度上滿足業主的需要。另外，除了服務形式，更要注重服務質量。對于物業服務企業，只有不斷地提高服務質量，為消費者提供高標準的優質服務，才能在競爭中取得優勢地位，真正贏得市場。

2．定期向業主公開服務內容及收費標準。物業管理服務收費應嚴格執行明碼標價制度，物業公司應在小區醒目位置張貼由價格部門統一印制的《物業管理服務收費價格表》，公布各項服務項目和收費標準，主動接受業主的查詢和監督，實行透明化管理。

3．拓寬服務內容使服務現代化。物業公司應該改變過去僅僅局限于房屋維修、保潔、保安的單一管理，而實行包括市政、環衛、供水、供電、房屋保險等全方位綜合管理；還可以根據用戶需要，提供一些專項或特約服務，如各種中介服務。這種采取多種經營、有償服務的“物業管理”，既解決了資金不足，又方便了居民生活，一舉兩得。

4．加強企業人員管理，提高從業人員的素質。專業化管理必然導致物業管理人員職業化水平的提高。就目前的物業管理人才培訓而言，多數只是物業管理的普及教育，隨著物業管理專業化的到來，物業管理從業人員必須經過專業化才能持證上崗。只有這些經過專業化系統培訓的人員走上物業管理崗位，才能開展規范化服務，最終使物業管理真正成為用戶信任、依賴的具有一定社會地位的整體行業。建議物業服務企業可以從以下兩點加強人員管理：

(1)建立培訓和考評機制；

(2)建立良好的激勵機制。

(二)推廣物業管理前期介入

物業服務企業在物業的“前期策劃——規劃——設計——施工”等階段就參與進來，可以在源頭上減少開發商遺留問題。建議政府相關職能部門從政策、管理以及技術手段等各方面人手加強引導，推進物業服務企業前期介入工作。

(三)引導各方轉變思想觀念

政府主管部門應該用各種宣傳工具加大對物業管理的宣傳力度。政府的新聞媒體應加強對物業管理的正面宣傳報道，引導公眾正確認識這一行業特點，增強物業管理意識。要把早期介入作為對開發商住宅小區考核的指標，減少遺留問題，做好建管銜接；物業公司應該以服務業主為中心，與業主建立良性互動。政府有關部門和社區、居委會應該對物業管理工作加強指導和監督，推動業主大會、業主委員會的組建。

(四)探索物業分類管理模式

應該結合物業本身以及居住群體的特點探索不同的物業管理模式。對于新建商品房，由于居民消費能力強，物業硬件齊全，政府應加強引導，引入市場化、專業化的物業管理模式；對于一些舊小區，由于條件相對較差，居民消費意識不強，可以探索其他模式，如發揮社區、居民委員會的作用，或發動居民建立自我管理的自治組織，這樣可以以低成本滿足居民最基本的物業管理需求。

(五)推進業主委員會的組建

對于沒有成立業主委員會的居住小區，在符合條件以后應該按照《物業管理條例》的規定依法召開業主大會，選舉業主委員會。政府相關部門在對物業管理行業進行監管的同時，也應該加強對業主委員會的監管力度。要充分發揮業主委員會的作用，協助房產行政主管部門，強化對業主委員會的日常監督，引導業主委員會在充分尊重全體業主意愿的基礎上，依法作出決定，從而促進我國物業管理行業的有序發展。

(六)完善法律、法規建設，細化相關內容

雖然，目前蚌埠市物業管理行業已經有了一些可供參考的法律、法規，還應結合物業管理發展的不同階段、不同特點制定各種配套的規范性文件，使物業管理有法可依；同時細化、明確法律條文內容，避免含混不清或過于籠統致使糾紛無法解決，這樣才能維護相關當事人的合法權益，促進物業管理行業向法制化方向發展。

第8篇：物業管理考評細則范文

近年來，××市區的物業管理工作，在市委、政府的大力支持下，經過社會各界的共同努力，物業管理以規范發展為主題，以滿足業主、使用人的多層次物業服務需求為宗旨，以誠信履約為倡導，以建立健全物業管理體制、規范物業管理行為、提高物業管理水平為重點，服務水平逐步提高，市場競爭機制逐步形成，效益逐步顯現，為提高城市管理水平，改善人居環境發揮了積極作用。

但是也應看到，我市物業管理工作仍處于初級發展階段。我們結合深入學習實踐科學發展觀活動，與掛鉤聯系點黨支部一起，成立調研小組，指定專人帶隊，深入市區各物業服務企業和金星鎮、勝利鎮及相關社區，走訪50多戶居民，對市區物業管理工作進行了詳實的調研。通過調研，我們深深感到，做好市區物業管理工作任重而道遠。

一、××市區物業管理工作現狀

據統計，截止2009年3月底，××市區現有居住小區206個，有物業服務管理的小區63個，物業服務面積約350萬m2，新建住宅小區物業管理覆蓋率達100％。沒有物業服務管理的小區143個（含舊住宅小區、散居樓），舊住宅小區物業服務覆蓋率達60％。目前已成立業主委員會的有21家。物業服務的范圍由過去單一的住宅物業服務擴展到辦公樓、醫院、企業等多種類型的物業服務管理。

目前，市區共有物業服務企業18家。其中暫二級的物業服務企業1家，三級的有14家，暫三級的有3家。物業服務收費分四級，即一級0.44元/m2、二級0.30元/m2、三級0.20元/m2、四級0.10元/m2，從業人員800余人。

二、××市區物業管理工作面臨的主要問題

（一）社會評價方面：一是行業社會地位不高。社會普遍認為物業服務屬于簡單的勞務服務，勞動強度大、行業技術含量低、從業人員待遇差。二是行業偏見普遍存在。社會上有一部分群眾把業主與物業服務企業之間的關系看作是“雇傭關系”或“主仆”關系，動不動就故意找茬、小題大做，甚至不擇手段惡意貶低行業。三是輿論導向存在偏差。近年來，各種輿論媒體對于物業服務行業的正面報道少，少數媒體片面追求眼球效應，不作深入的調查研究，不問青紅皂白，肆意誤導業主，給行業造成很大負面影響。四是物業服務消費觀念不強。人們對物業管理行業提供管理服務的社會性、公共性、有償性認識不足，對物業服務企業的服務活動不積極支持、不主動配合。

（二）政府監督方面：一是地方立法跟不上，相關政策不配套。相關部門對物業管理不夠重視，對行業發展不夠關心。地方政府物業管理方面的法規性文件少，難以做到有法可依，有章可循。二是協調和執法不力，與相關部門關系不夠順暢。政府協調工作不夠及時也不到位，缺位和執法不力，與市區供水、供電、供氣、供暖等相關部門協調不力。三是物價部門執行政府定價（指導價）適用過寬。我市的住宅小區物業服務費收費標準是2005年制定的，最高一級的收費標準為0.44元/㎡·月，最低的只有0.10元/㎡·月，企業怨聲載道。四是現行稅賦政策不合理，對物業管理行業缺乏扶持和稅收優惠政策，企業經濟負擔重。

（三）開發建設方面：一是建管不分，掩蓋和轉嫁前期矛盾，給物業管理帶來隱患和糾紛。開發單位利用“建管”不分，掩蓋前期遺留問題、轉嫁新建項目矛盾較多，有的新建項目房屋質量問題突出。二是利用物業服務促進房屋銷售，拖欠空置房物業服務費。有的開發單位并不是真正重視物業管理，而是利用物業管理為開發項目搞包裝，打品牌，目的是促進房屋銷售，為開發單位的自身利益服務。并且常常拖欠空置房物業服務費。三是住宅項目配套設施不全、不到位，增加了物業服務的難度。一些住宅項目，開發單位片面追求經營效益，壓縮配套設施項目，給今后物業企業入駐開展物業管理工作留下隱患。

（四）業主和業主委員會方面：一是公共意識不強，守約觀念淡薄。一些業主片面強調個人維權，把物業企業當成對立面，不遵守規定，不服從管理，甚至故意刁難物業服務人員。部分業主只講權利、不講義務，業主公共意識普遍較差，業主參與物業管理的意識不強，業主不能自覺遵守管理規約和規定。二是配合支持不夠，欠費現象嚴重。從調查情況來看，業主不配合、不支持物業管理，業主拖欠物業服務費問題突出，業主不按規定交納物業維修資金。三是業主大會制度落實不力，運作程序可操作性不強。國務院《物業管理條例》設立的業主大會制度，《業主大會規程》規定了業主大會的運作程序，但在具體執行中感到可操作性不強。雖然《條例》已經頒布近6年時間，但真正落實業主大會制度的社區不多。四是業主委員會運作不規范，矛盾問題呈上升趨勢。一方面是業主委員會成立難，另一方面成立了業主委員會的小區，作用沒有充分的發揮。有的業主委員會運作不規范，有的業主委員會超范圍活動影響社區穩定，還有的業主委員會有特權化傾向，甚至個別業主委員會成為物業服務企業對立面。

（五）物業服務企業方面：一是企業經濟效益較低，行業發展后勁不足。企業效益低、發展慢，發展后勁嚴重不足，連年虧損的占70%以上。主要是由于物業服務費標準過低，也有部分原因是由于物業服務收費率低造成的。二是人員素質較低，專業人才缺乏。從業人員待遇低，人才難尋難留，人員流動性大；企業缺乏規范管理和技術人才；從業人員整體素質不能適應物業管理發展要求，服務意識差。市區物業管理從業人員中，70％以上來自“轉制、轉崗、轉業”和農村剩余勞動力，其年齡、文化、專業知識、技能都需要進行結構性調整。一些從業人員責任心和服務意識不強，服務技能有待提高，面對物業管理服務活動中的矛盾和問題不能及時、正確的解決，也是造成物業管理糾紛不斷、投訴增多的原因之一。三是服務市場不成熟、行業競爭不規范。由于社會、政府、開發單位、業主和物業服務企業等多方面的原因，物業服務市場目前尚未達到“公開、公平、公正”、誠實守信和健康有序的良好狀態。

（六）舊小區、散居樓院方面：一是房屋建設年代早，年久失修功能殘缺；二是小區配套設施缺損，存在道路破損、場地不整、綠化率低、公共設施不齊，無管理用房、無路燈、無停車場、無健身設施等問題；三是小區公共環境臟、亂、差，缺少必要的垃圾收集清運設施；四是私搭亂建嚴重，小區內臨時建筑、違章建筑多；四是低收入人群集中，低保戶比例大，下崗、失業、企業退休人員多；五是人員成分復雜，外來人員多、租房戶多，治安問題突出。

三、對加強××市區物業管理工作的幾點建議

物業管理的最終目標是向社會化、市場化、專業化的方向發展，做到“嚴格管理、科學管理、長效管理”，針對××市區的實際，我們提出如下建議：

（一）要加大宣傳教育力度，增強齊抓共管意識。物業管理工作關系到廣大居民的日常生活，關系××社會的穩定，關系到黨和政府在人民群眾中的形象。因此，各級黨委、政府要充分運用多種宣傳載體，發揮新聞媒體和社會各界的力量，利用好社區、居委會和鄉鎮的陣地，經常地、持久地、反復地深入機關、社區及大街小巷，認真宣傳《物業管理條例》、《物權法》和建設部有關物業管理方面的法律法規及市委、政府有關物業管理工作的有關要求，教育廣大黨員干部和人民群眾做學法、懂法、用法、護法的帶頭人，切實增強廣大業主的自我約束、理性維權意識，真正形成齊抓共管物業管理工作的共識。

（二）要建立健全法規制度，提高依法辦事能力。一是要從源頭著手。要在認真貫徹執行國務院《物業管理條例》的基礎上，盡快著手制定出臺符合我市實際的地方性法規、政策、規范性文件，及時調整物業管理工作中各種關系。如《物業管理辦法》、《住宅專項維修資金管理辦法》、《前期物業服務招投標管理暫行辦法》，以及《物業管理合同》、《管理規約》等示范文本。制定出臺××市物業管理考評細則、等級評定、服務標準，并會同市物價部門重新核定新的物業收費標準。二是要從自身抓起。要認真規范物業服務企業的職責，完善各項工作制度，根據物業服務合同約定的內容，明確權責。建立健全安全保衛、保潔、維修等服務工作崗位職責，制定完善《從業人員工作標準和考核辦法》，規范物業從業人員行為規則。三是要從搭臺。明確鄉鎮、居委會及社區履行物業管理工作的職責，規范好《業主委員會成立程序》、《業主委員會選舉辦法》、《業主大會議事規則》、《管理規約》等示范文本，并落實到業主委員會選舉工作中，切實做到有法可依、有章可循。

（三）要切實加大輿論監督，建立長效管理機制。居委會、業委會、物業服務企業在小區中既是代表各自利益，有各自的分工，又同是物業管理的主體，不論哪一方出現不規范行為，勢必影響到整個小區物業管理水平的提高。一是要建立健全社會監督、輿論監督、媒體監督制度，在社區設立監督舉報箱，向社會公示監督舉報電話，利用電視、廣播和報紙，及時宣傳報道物業服務管理與服務中的先進集體和個人，接受社會監督。二是要切實加強內部管理，加強對物業服務人員的政治思想、品質道德、愛崗敬業等教育，加強業務培訓，規范他們的言行。三是要建立健全考核評比制度，完善激勵機制，充分發揮物業服務人員的主觀能動性，規范物業服務行為，形成用制度管事，用制度管人的良好氛圍，使企業逐步走上制度化、規范化的良性發展軌道。

（四）要因地制宜管理物業，切實解決遺留問題。歷史遺留問題主要指舊小區綜合整治改造、無人管理小區的接軌和早期開發房屋的專項維修資金收繳問題。因此，一是要緊密結合目前市區體制實際，按照“條塊結合、屬地管理”原則，理順物業管理體制。建議由××市區周邊鄉鎮和各社區對無人管理的舊住宅小區進行管理。二是加大政策扶持力度，建議市政府和社會各屆，加大對舊住宅小區綜合整治的政策傾斜。三是在資金投入上，擬采取“政府補一點、公用設施運營單位投一點、原開發建設單位拿一點、居民出一點”的解決辦法，努力改善舊小區環境和舊小區無人管理的現狀。

第9篇：物業管理考評細則范文

一、明確物業管理定義

物業管理的定義明確是為全體業主和用戶提供服務的，在公共契約里都這樣一條條款：“物業管理的根本宗旨是為全體業主和用戶提供及保持良好的生活、工作環境，并盡可能地滿足他們的合理要求。”在實際操作中，物業管理服務按物業工程周期可分為兩部分，即交付使用前后兩種服務。

（一）物業交付使用前，管理公司的服務對象是大業主，即發展商或投資商。此階段的服務內容包括：

1、從物業管理角度，就樓宇的結構設計和功能配置提出建議

2、制定物業管理計劃包括計算管理份額

3、制定物業管理組織架構

4、制定物業管理工作程序并提供員工培訓計劃

5、制定第一年度物業管理財務預算

6、參與工程監理

7、參與設備購置

8、參與工程驗收

9、擬定物業管理文本

（二）交付使用后的物業管理服務對象是個體業主和用戶，基本內容通常包括以下幾方面：1、樓字及設備維修保養

2、樓字保險事宜

3、保安服務

4、清潔服務

5、綠化環境保養

6、緊急事故處理

7、處理住戶投訴

8、財務管理根據住戶要求還可提供一些有償服務，如租售業務、戶內維修、清潔月i送督、郵遞復他商務服務等等。

二、組織物業管理的嚴密架構

一個嚴密的組織架構是物業管理公司維持高效動作的基本保證，管理公司的日常工作都是比較簡單的。因此，對于普通員工來說只要分工到位，職責明確就可以了，關鍵是協調和應變，這就需要高層管理人員具有相當的素質和經驗。管理公司的組織架構通常包含以下幾個部門：

1、行政部：總經理，副總經理，行政秘書，文員，電腦操作員。

負責整個公司的統籌、協調工作；人事安排及處理投訴咨詢事務。

2、財務部：經理，會計師，出納，采購員。

負責財務預結算；代收管理費；制作收支平衡報告；采購。

3、工程部：經理，電腦工程師，機電工程師，技術員。

負責所有設備的日常操作及維護保養；處理突發事故。

4、保安部：經理，保安員。

負責日常保安工作；處理突發事件

5、清潔部：經理，園藝師，清潔員。

負責公共地方之清潔工作；垃圾處理；綠化維護。

6、業務部：經理，業務員，公關員。

負責租售及其他有償服務；公共關系維系及拓展。

在實際運作時，可根據經營項目的規模大小適當調整部門設置，如規模小的可將財務部和業務部歸并到行政部，如同時管理幾個物業的，則可在行政部之上設總經理公室或將人事部獨立到總部去等等。各部門人員的配置是要根據物業規模的大小來定，通常保安部和清潔部需要人員最多。行政部，工程部和保安部應該有負責人24小時輪流值班以備不測。

三、進行物業管理定位

（一）物業管理定位的考慮因素

物業管理既然成為營銷的一部分，那就同樣存在著定位的問題。在當今的房地產項目推廣中，物業管理已經占據了極其重要的位置，人們既買物業又買服務的認識在迅速提高。因此，物業管理對物業推廣的促進作用正與日俱增，尤其是寫字樓，物業管理服務的重要性更加突出。

物業管理定位要與項目定位以及目標客戶的身份、品味相協調，否則就會幫倒忙。比如，項目定位是高級別墅，而物業管理費每戶每月只收50元，這樣就牛頭不對馬嘴了。反之，低價位普通住宅又說是“酒店式”管理，那人家還敢買嗎？

體現物業管理定位的無外乎三個內容：

一是收費標準；

二是服務內容；

三是管理水平。

收費標準是直接體現檔次的，這是第一感覺。但光有收費沒有內容就叫人摸不找頭腦了，憑什么收這么貴要向人交代清楚才行。至于管理水平，客戶在入住前是體會不到的，但這并不意味著就說不清楚，看你怎么去說。比如指明物業管理是由某著名的物業管理公司來管理，該公司人員的素質、以往的業績，就基本上可以表示物業管理的水平。而像“酒店式管理”這樣說法雖然是大致地代表了高管理水平，但高到什么程度就說不清楚了，不如具體地說明管理人員經過了消防、急救和擒拿格斗等專業訓練這樣更加具體形象，或者干脆將員工守則和操作程序公之于眾，也可以大致反應管理水平。總而言之，只有將以上這三方面內容都交代清楚了，才算是完善的物業管理定位。

（二）物業管理品牌效應

物業管理的品牌效應主要是體現在對銷售的促進作用上。物業管理不同于口香糖，它是一項實在的服務。因此，在品牌的創建上面沒有太大的想象空間。一間物業管理公司的良好信譽，也不是憑一兩個好創意就可以，它是經過多年的實際經營，日積月累起來的。在銷售當中，名聲響亮、口碑良好的餓物業管理公司是使人們對所售物業產生信任及對將來的服務感到安心的重要因素之一。

物業管理根據項目性質和目標客戶背景的不同，在創建品牌時，其側重點會有所不同。工薪階層對物業管理的檔次和服務項目要求并不高。除了維修保養、保安清潔這些最基本的服務外，其他的能免則免，關鍵是要收費低。而有錢人家則不同，交多些錢無所謂，關鍵是要舒服，還要讓人羨慕；高檔寫字樓因為設施先進，功能多，故而客戶可能會在技術方面對管理公司有更高的要求，因為他們知道技術不過關將會使管理成本大大增加。面對這些不同的客戶，用同樣的管理理念顯然很不恰當，因此創建品牌時就必須充分考慮到上述各種因素。

四、物業管理企業資金籌集

物業管理企業作為獨立法人。應實行"自主經營、獨立核算、自負盈虧”。而物業管理又是勞動密集型的企業，在經濟效益中屬于微利性的行業，當前除少數物業管理企業略有盈利外，大部分企業處于虧本經營狀態，資金緊張，金費問題成為阻礙物業管理發展的“瓶頸”。那么，物業公司應如何籌集資金呢？

渠道A：收費物業管理企業按收費規定，根據所提供服務的性質、特點檔次、內容、質量等分別確定物業管理收費標準，并報物價部門批準。這是長期穩定的收入來源。

渠道B：小區維修養護專項基金用于小區共用部位、共用設施設備的更新與大中修基金數額巨大不能靠日常管理收費來解決，應以基金的形式提取。

1）維修基金的籌集

對于商品房，購房者與售房單位應當簽訂有關維修基金繳納合同。購房者購房款的2%一3%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同擁有，不計入住宅銷售收入；對于售后公房，售方單位和購房者雙向籌集。售房單位按照一定比例從售房款中提取，多層不低于20%，高層不低于30%。如因特殊原因，維修基金不足時，經業主委員會決定，可臨時向業主籌集維修費用。

2）維修基金的使用

維修基全在使用和管理中要專款專用，明確維修基金歸全體業主所有，物業管理企業提出計劃和預算，經業主委員會批準，委托物業管理企業實際操作使用；業主委員會成立前，維修基金可由政府主管部門代營；維修基主要專戶存入銀行，接受銀行監督檢查，不能挪作它用。值得引起注意的是，維修基金不能由物業管理企業直接掌管，企業是短期行為，基金是長期使用。如果物業管理企業聘任到期或遭到解聘，不交回基金，會引起糾紛，直接影響維修基金的安全性。另外，當維修基金數額巨大時，要爭取產生最大的增值效益，閑置時，可用于購買國債和其它潔律法規允許的投資渠道。另外維修基金利息凈收益轉作維修基金滾存使用和管理。

3）建立完善的監督機制

對于不按規定建立維修基金或執行標準低于國家標準的，各地應在制定維修基主管理辦法細則中明確責任和懲罰辦法，否則，由開發商或售房單位代收的維修基金不能及時交給政府主管部門或業主委員會，缺乏監督機制。

4）建立物業管理維修基金管理中心

建議各城市由政府部門建立物業管理維修基金管理中心，將全市的物業維修基金像公積金一樣，集中起來專門管理，使之保值、增值，解決居民的后顧之憂。

渠道C：多種經營收人

物業管理企業不能只依賴于物業管理收費求得生存，必須走向市場，依靠多種經營彌補物業管理經費的不足。要擴大經營服務領域，通過間接的居住生活服務和各種特約服務，開辟物業管理的經費渠道，通過規模經營和加強管理降低成本，減輕住戶的直接物業管理費用。多種經營是物業管理企業籌集貿金最好的渠道，也是最有市場前景的發展方向

渠道D：開發建設單位給予一定的支持開發建設單位向物業管理企業提供啟動資金和維修養護費用，即開發商應從開發項目的建設成本中提取1％一2％作業物業管理公司的啟動資金；或按建筑面積的一定比例，為物業管理企業優惠提供商業、服務業用房，增加物業管理企業的造血功能，使其以業養業。另外，物業管理企業還可以從開發建設單位獲得享有免費維修的權利，以節約費用。

渠道E：政府多方面的支持

（1）制定收費的標準，加強管理。目前除市場上的高檔商品房外，普通住宅小區還不能完全按市場價收費。

（2）對房改房，原產權單位負責支付電梯、高壓水泵、供暖等共用設施設備的運行、維修和更新等費用，減輕購房人負擔。

（3）在主融稅收方面提供優惠政策。

（4）撥發一定的城市建設維護費，用于小區共用部位、共用設施設備的管理，以減輕小區日常管理費用的負擔。

（5）在舊小區內，在規劃允許的前提下，新一些商業用房，以成本價或低價的租金提供給物業管理企業，增加住宅小區購物、家政服務等經營性收入，彌補物業管理經費不足。

渠道F：介人物業出租

物業管理企業利用自身對物業熟悉的優勢，為業主和租房者提供高效優質的專業服務。物業管理企業從事物業出租對三方都有好處：對于租房者，不用和業主直接見面，計價還價，不僅大大減少了交易成本，而且還因有物業管理企業做中介，不會上當受騙；對業主來說，作為投資者不用投入太多的精力，即可獲得可觀回報；對物業管理企業來說，則可利用專業優勢獲得一定的餓中介利潤。物業管理企業如果能惜鑒國外成熟的做潔，從事租售業務，在增加物業管理企業收益的同時，在一定程度上激活房地產市場。

五、剖解導致行業性虧本的七大因素

因素A：物業管理規模小

原因分析：目前，物業管理行業性虧本狀態的形成在很大程度上是由于物業管理規模小，物業管理規模效益沒有形成所致。

處理對策：加快物業管理市場化進程，充分運用市場競爭機制進行資源優化配置。

因素B：物業管理人員配置不合理

原因分析：物業管理人員配置不合理主要表現在兩個方面：一是物業管理人員配置過多，光人頭就吃光了物業管理費，有的甚至還不夠；二是物業管理人員素質低。

處理對策：一方面物業管理公司要精減人員，按崗位合理配置人員，提高工作效率；另一方面要選派優秀人才從事物業管理，同時加強物業管理人才的培訓和培養，提高物業管理行業的人才素質，進而提高物業管理的經濟效益。

因素c：物業管理收費低

原因分析：物業管理是一種特殊的服務性行業，它的服務收費標準基本上實行政府定價或政府指導價，其市場盈利未能全部體現。

因素D：物業管理收費難

原因分析：業主拒交物業管理費主要有以下五種情況：一是人們思想觀念未能轉變，部分業主享受慣了福利管房的種種好處，他們對物業管理這種有償服務方式不理解，產主抵觸情緒；二是物業管理公司服務質量差，業主對物業管理服務質量不滿意；三是物業管理法規不健全，對物業管理收費標準、有關收費細節未能明確規定，易引發爭議；部分業主把對開發商的怨氣發在物業管理公司身上。

處理對策：一是要加強物業管理的輿論宣傳，使之逐步深入人心并得到廣大群眾的支持和贊同；二是加強物業管理法規建設，特別要制定物業管理收費的實施細則，少物業管理收費爭議；三是通過市場競爭，實行優勝劣汰，提高物業管理服務質量，使業主樂意交費，接收服務；四是提高物業質量和其他服務質量，消除業主對物業質量等的抱怨情緒，從而提高業主交費的自覺性和警覺性。

因素E：物業管理配套役施不齊全，物業管理難度太

原因分析：現在有一些住宅小區或其他物業，由于在規劃、設計時沒有考慮到日后的物業管理，致使物業分散，配套設施不齊備，物業管理隱患多，這給物業管理帶來了一定的難度，造成物業宮理成本高，物業管理難以提高水平、提高檔次。

處理對策：各新建小區在規劃、設計時必須充分考慮到日后的物業管理，做到配套設施齊備。最好的辦潔就是物業管理公司要提前介入，參與小區的規劃、設計。對一些配套設施不齊備的住宅小區，要加大資金投入，如從維修基金或公房出售資金中拿一部分錢用來改善小區配套設施。

因素F：物業管理手段落后，管理成本高

原因分析：我國現階段的物業管理仍是一種粗放型的管理，管理層次低，智能化水平低，基本上處于簡單的手工操作階段，需要耗費大量的人力和物力，因而導致物業管理成本的提高。

處理對策：新建小區要加強小區智能化實施建設，舊小區也要盡量加強小區智能化設施的建設和改造，增加現代科技含量，提高物業管理手段。從而節約大量的人力和物力，降低物業管理成本。

因素G：物業管理服務項目單一，牧業管理公司自身造血功能差

原因分析：物業管理是一種綜合性的服務行業，除開展常規的物業管理項目外，還應開展多種經營，走以業養業的道路。

處理對策：房地產開發商要對物業管理公司的物業管理給予大力支持，如提供一定具有造血功能的經營牲用房等。同時，物業管理公司也要想方設法根據小區自身的特點和業主的實際需求，開展多種項目服務，使其服務功能滲透到居民生活的方方面面，以此來提高自身的造血功能，從而取得良好的經濟效益。

六、締造物業管理新概念

概念A：零干擾服務

汽車開到住宅區門口，門就自動開了，主人走到樓門口。樓道門也應聲而開，路口電子屏流動顯示著當天的天氣預報和社區內特別通知等需要讓住戶們了解的當天信息。抄表、收費、澆花這些也全是“無人化”的。1999年出現在景田城市花園的“零干擾服務”是物業管理的一種新突破。概念B：氛圍管理

在住宅區內用中華民族傳統美德營造出溫馨的服務氛圍，傳播文明、現代的生活方式，從而感染、教育和約束在此氛圍中生活的人們。由中海物業首先實踐的“氛圍管理”迅速被許多住宅區接受并加以弘揚，給深圳住宅區增添了傳統與現代相結合的文化魅力。

概念C：個性化服務

在萬科俊園率先采用的“個性化服務”能根據不同的住戶提供不同的服務，體現了物業管理“以人為本”的宗旨。這些全新的服務告訴我們，我們身邊的物業管理服務能達到多么好的程度。概念D：“管理報告”制

我們繳的管理費都用在了什么地方？所花的錢值不值？當不當？1999年3月萬科物業推出“管理報告”制度，每季向業主細說管理費如何花銷、住宅區管理得好不好。

概念E：產學聯手

1999年11月下旬，一群學主走上了金地物業管理的各個崗位；一批金地物業的管理骨干，則走進了深圳職業技術學院建工系的考場。學生們將在金地熟悉物業管理的基礎知識，完成理論與實踐相結合的第一步。金地物業的管理骨干在進行了系統的理論研修后通過嚴格的考試和考評走上了新的管理崗位。

概念F：“一拖N”管理

中海物業在管理跨度上加大、規模優勢凸現的情況下創造出的“1拖N”的管理架構彌補了過去“小而全”的不足。“1拖N”即確定一個資深的小區管理處為區域管理中心，由它對周邊小區新管理處實行工作統一安排、分頭實施，人員統一調度、分點駐守，管理統一標準、分片服務，財務統一分支、分別核算這種“4統4分”的管理運作。“1拖N”使管理服務趨于規范化，使管理與維修人員配比降低了22%，提高了專業設備的使用率，使新小區的開辦費平均減少了2成以上。

七、物業管理扭虧為盈秘訣

秘訣A：業主自治與專業化服務相結合的“共管式模式”

1991年，該公司在惜鑒國外同行經驗的基礎上，率先在天景花園推行由業主參與小區物業管理，成立了國內首家業主社團法人組織一一“業主管理委員會”。

秘訣B“寓管理于服務之中”的模式

1994年公司率先在荔景大廈推出“酒店式服務”，安全員身著迎賓服裝，使出入大廈的業主（來賓）感受到一種和諧、溫馨、親善、愉悅的人文氣氛。

秘訣c：“無人化管理”模式

公司率先在萬科城市花園營理處推行“無人化管理”。“無人化管理”可以簡單用一個公式概括為：“無人化管理”=“智能化”+專業化服務程序。“無人化管理”不僅可以節省人力成本開支，更重要的是可以避免許多由于人與人之間接觸所導致的矛盾。

秘訣D：“個性化管理服務”模式

在剛剛接手管理的萬科地產開發的樓高160多米，被公認為國內領先并達國際水準的深圳頂級超高層豪華住宅一一“萬科俊園”，首次推出“個性化管理服務”管理新模武。個性化管理服務是一種新型管理服務模式：是對原有模式的延伸。作為一種服務模式，其宗旨不僅在于針對業主的某些個性需求策劃一些特別的服務，重要的是改變一種管理服務與策劃的觀念與方法，開拓一種新的管理模式而不單單是提供一些服務項目，模式的建構是要建立一種個性化服務項目能動式的孵化機制，建立信息（包括業主需求信息）輸入或服務輸出的動態循環系統。

秘訣E：人才理念和顧客理念一一“以人為本”

“以人為本”包括兩方面：對顧客，強調“尊重顧客，善待顧客，讓顧客滿競容是朋友”的原則，并明確提出“我們的使命是持續超越我們的顧客不斷增長的期望。”對員工，公司秉承萬科集團的人才理念一“人才是萬科的資本”，提倡”員工第一”、“先有微笑的員工，后有微笑的顧客”，“健康豐盛的人生”等等。

秘訣F：共管式（業主自治與專業化服務相結合）

和“中國海外”同樣齊名的，是“中國海外”組建的物業管理公司---中海物業管理公司。在“中海物業”有這樣一個量化標準：凡是“中海物業”管理的小區，大廈標準層墻面瓷磚使用白色紙巾擦拭60厘米長后，紙巾無污染。了解多了發現，“中海物業”還有一堆的量化標準：小區內綠地草坪高度保持在4一8厘米；道口崗亭保安員對進出車輛換證時間不超過20秒鐘；維修組24小時上班，按聽電話鈴聲不超過3聲，并在25分鐘之內趕到現場一一“中海物業”作為香港著名上市公司的下屬物業管理公司，充分掌握了港式物業管理的特點，并且還吸收了物業管理設備上現代化高效率的特點、日本式物業管理理程序嚴謹一絲不茍的精神、新加坡“共管式”的物業管理模式，”中海物業”畢竟是中國人辦的公司，所以也十分準確地掌握中國國內物業管理法規及運作程序，能夠恰當地處理物業管理中的各種問題。

秘訣G：經營理念一一運用創造性思維

公司理念體系中明確提出“爭足夠的利潤支持公司的成長，并且提供實現公司其他目標的資源；同時，作為公民，在我們有經營業務的任何地區，都要成為對當地經濟有貢獻的社會財富，以盡我們對社會的義務”這一發展目標。