商業規劃方案精選(九篇)
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第1篇：商業規劃方案范文
中圖分類號：TU247 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2014）47-0365-01
商業建筑防火與安全疏散是一項十分復雜且重要的工作，防火與安全疏散工作包括很多方面，而防火與安全疏散作為整個商業建筑中最重要的問題之一，其設計工作水平和質量將直接影響著整個商業建筑的安全質量，甚至會影響人們生命安全。因此，探討、分析商業建筑防火規劃與安全疏散具有重要的作用和意義，只有商業建筑防火設計工作人員重視、研究工作中防火與安全疏散措施，最終，才能認清工作存在問題的根本原因，并積極尋找解決火災隱患的應對對策，從而解決工作中存在的問題，提高整個商業建筑防火規劃與安全疏散工作的水平和質量。
一、 商業建筑中的防火設計與安全疏散中存在的問題
隨著社會經濟和科學技術的發展，我國建筑物的高度也隨之增加，并且建筑物中的包含著各種復合功能，在有限空間里為人們提供多樣的消費體驗，而為客戶提供多樣的體驗，就會導致商業建筑在建設規模以及復雜化設計等方面帶來巨大的變化，建筑物上發生的變化直接增加了建筑在防火和安全疏散等方面設計的難度。總的來說，商業建筑在防火與安全疏散方面相關的設計存在以下幾個方面的特征：
（一）商業建筑功能多，規模大
由于商業建筑存在規模大、功能繁多且雜的特點，因此在設計中需要考慮更多的內容。商業建筑通常為了滿足人們生活和消費的需要，不斷的加大其建筑面積，因此，建筑規模的增大直接影響著其防火規劃以及安全疏散設計難度。
（二）商業建筑空間設計與交通組織結構復雜
商業建筑設計通常為了達到為客戶提供更多優質服務的目的，因此在建筑物的中間采用的是中庭空間設計、復雜交通組織結構設計以及共享空間設計等，這種設計不僅增加了顧客購物的興趣，而且還提升了顧客消費體驗。但是，在一定程度上卻增加了建筑物防火規劃與安全疏散的設計，從而導致現行的設計規范與實際的防火規范以及安全疏散出口等出現沖突。
（三）火災的負荷較大
商業建筑在裝修時，采用了大量的裝飾材料，這些材料大部分都屬于易燃易爆物品，在很大程度上增加了火災的負荷量，同時還增加了商業建筑物在防火規劃以及安全疏散設計上的難度。而對于某些獨立的商鋪，雖然使用了大量的隔斷材料，但是該材料與家私裝飾同樣屬于易燃物品。
二、 防火規劃與安全疏散設計的重點
商業建筑為了滿足顧客以及商業用途，對其內部空間的規劃和分隔是多種多樣的，雖然對空間分割了很多塊，但是其整體的空間是有限的，所以在相對有限的空間里對防火規劃與安全通道進行設計時，需要結合該建筑物的結構，防火設計以及安全通道應該符合制定的規范。需要滿足兩個方面的要求：一，在辨識度高的地方設置安防設備。在獨立的空間里，人們最容易注意到的地方是門窗和走道等位置，而對于內部空間的方位認識度不強，因此在防火規劃與安全疏散等方面的設計時，一定要在具有較高辨識度的地方進行安防設計。二，實現空間方案與安全防火、疏散通道在設計上存在較小的沖突。商業建筑中通常為了滿足商家的要求，而對建筑物內部空間進行多方位、多角度分割，但是通常分割設計與防火通道設計的規劃相沖突，為了滿足兩者的要求，我們可以采用多種方式進行靈活設計，例如，可以采用防火卷簾的設計。
另外，在發生火災時，會產生大量的濃煙以及高溫環境，濃煙除了會影響人們的視覺外，還會對人們的呼吸道產生危害，甚至引起窒息。并且商用建筑由于人流量大以及較差的可控性，設計人員應該在最初進行設計的時候對其進行仔細的調查和了解。
三、 商業建筑防火與安全疏散設計方式
傳統的商業建筑在設計時，其設計任務主要由建筑設計師承擔，其他設計師輔助其設計，這種方式具有整體設計美觀協調的優點，但是也存在一定的缺陷性，例如，防火規劃和安全疏散設計缺乏整體性，商業建筑中，防火設計涉及的專業眾多，其涉及的防火規劃主要有：整體的防火設計、防火防煙設計、消防給水以及防火構造等方面的內容，國內目前具體的防火設計主要包括：1、建筑的整體設計。其主要包括建筑物的規模以及地理位置的控制，對不同的建筑材料以及建筑結構進行合理的安排以及分配，合理布置建筑物的密度、與周圍建筑物的距離以及消防設施。2、商業建筑的防火防爆。在設計商用建筑時，需要考慮建筑物的耐火等級，應該盡量使用一、二級耐火等級的材料，避免建筑的外壁出現起火現象，選擇耐火等級較高的建筑構件，在裝修材料上，需要對其進行嚴格的 控制，同時采用相應的防火封堵措施，提高建筑物的耐火能力，除此之外，還可以采用抗壓抗暴的建筑構建或是瀉壓設施，增加建筑物對爆炸等問題的抵抗能力。3、內部的平面布置。設計人員在最初設計時，應該將建筑物分為防火和防煙的區域，在對內部空間進行分割時，應該采用防火墻、耐火樓板等建筑設施，盡量阻止火勢進一步蔓延，為人群的疏散增取時間。防火的區域在劃分時，應該采取便于管理的原則并且盡量減少建筑建設過程中消耗的成本。并且對于價值高 的設備，應該設置能夠及時保護和撤離的位置，科學合理的安排其放置區域.4、對于危險的易燃易爆等物品，不能將其布置在地下空間，主要是因為如果發生危險時，會對建筑物的結構造成影響，甚至造成房屋倒塌的事故。
商業建筑設計者除了考慮其他措施外，還要加強對安全疏散問題的考慮。對于在商場上進行消費或是其他目的的群眾，由于對商場的內部環境缺乏了解，在發生危險的時候，不能快速、有效的找到逃生通道，而是選擇下意識或是熟路的道路逃走，因此，建設明顯的逃生通道是每個設計人員都必須要注意的問題。
1、 商業建筑內的店鋪與步行街的防火隔離
商業建筑內的店鋪與步行街之間的隔墻通常采用的是鋼化玻璃，這些玻璃經過一定的處理后形成了抗壓應力層，因此，與其他普通的玻璃相比較，其機械和耐熱沖擊的 強度都比其他的高出很多。但是，鋼化玻璃同樣也存在一定的缺陷，不能對熱量向背面傳輸進行有效的阻擋，從而導致由于高溫而使背火面產生高溫引起周圍可燃物燃燒。因此，我們可以在鋼化玻璃隔墻等地方設置自動噴水系統，降低鋼化玻璃的溫度，同時避免鋼化玻璃產生破裂的情況，形成通風口后引入新鮮空氣加重了起火程度。
2、 排煙系統的設計方案
室內步行街如果采用機械排煙系統，那么室外的機械排煙 量應該不小于室內步行街的換氣次數。加大自然排煙口的面積，提高人員疏散時間。并且盡量減少能存在的可燃物的數量以及室內和室外步行街之間的相互影響，給人群盡量增加逃生的時間。
四、 結束語
綜上所述，本文主要分析了商業建筑防火規劃以及安全疏散存在的問題以及相應的設計方案。這些問題嚴重制約著商業建筑防火規劃以及安全疏散工作的順利開展，必須要解決這些問題，才能提高商業建筑的安全質量。筆者希望更多的專業人士能投入到該課題研究中，針對文中存在的不足，提出指正建議，為提高我國商業建筑防火規劃和安全疏散工作做出重要的貢獻。
參考文獻：
[1] 宮富貴.綜合性商業建筑防火疏散與防火構造設計研究[D].沈陽建筑大學，2012.
第2篇：商業規劃方案范文
一、商業項目會審
建立商業項目聯合會審制度，由區經委牽頭，通過各職能部門聯合會審，加強對商貿服務業業態調控。
（一）會審原則
1、根據《區商貿服務業“十一五”規劃》及各街鎮（工業區）的商貿服務業專業規劃，對大型商業投資項目是否符合規劃進行會審，控制重復建設和不合理布局。
2、新建大型居住區商業配套設施的建筑方案設計進行會審。在控制總量的基礎上，既要集中配置便利店、室內菜市場、大眾化餐飲（早點）、大眾化理發、書報店、藥店、洗衣店、維修回收站等必備性商貿服務業業態，又要控制延街小商鋪建設。
3、重點商業圈和主要商業街的設計方案必須進行會審。使我區主要商貿服務業設施體現總體規劃的設計理念。
4、對新城和各鎮的商貿業規劃進行會審，以達到對商業面積的“控制總量、盤活存量”的目的。
（二）會審范圍
1、新建、增建大型商貿服務業態方案。
2、新建住宅小區的商業設施配套方案。
3、新、改、擴建商業用房的設計方案和業態布局。
4、面積超過3000平方米或投資超過1000萬元以上的三產項目（不需新建商業用房）的項目論證。
5、重點商業圈、主要商業街、新建住宅小區、旅游開發區、工業區的商業布局方案。
（三）會審主體
1、設立區商貿服務業投資建設項目會審聯席會議。成員單位：區經委、發展改革委、建設交通委、規劃局、房地局、環保局、招商局（區投資項目審批服務中心）、工商分局。
2、由各街鎮（工業區）牽頭所在地市政、環境、土地、工商等組建商貿服務業投資項目評估小組。
（四）會審方法
1、各街鎮（工業區）的商貿服務業投資建設項目，由街鎮（工業區）預評估小組直接對商貿服務業投資建設項目是否符合本地區商貿業規劃布局進行初步篩選和評估。區屬公司的商貿服務業投資建設項目，由區屬公司和項目所在街鎮（工業區）預評估小組進行溝通，共同對項目進行預評估。通過各街鎮（工業區）及區屬公司預評估篩選出的商貿服務業項目，向區經委申報。
2、對各街鎮（工業區）及區屬公司申報的商貿服務業項目，由區經委牽頭，組織聯席會議單位召開區商業項目聯合評審會議，對項目內容進行評估，并確定該項目能否準入。
3、區經委代表商貿服務業投資建設項目會審聯席會議出具業態認可意見，分送區發展改革委、經委、建設交通委、規劃局、房地局、環保局、工商分局、食品藥品監管分局。各職能部門按照業態認定意見辦理相關手續。
二、立項審批
（一）商貿服務業項目立項審批
按照《區人民政府辦公室轉發區經委<關于完善和加強工商領域投資項目管理的實施意見>通知》金府辦[2006]4號要求，區經委與區發展改革委協商一致，對商業項目的立項作如下界定：
區發展改革委審批政府財政性資金投資的項目及六類經營性投資項目。
區經委對現有商貿業服務業用房的改、擴建；面積超過3000平方米或投資超過1000萬元以上，新開設的商業設施（不需新建商業用房），從業態布局出發，進行審核立項。
（二）立項審批受理
在區審批中心受理服務窗口受理商貿服務業投資建設項目的立項。受理通過項目會審的商貿服務業審批項目，由區發展改革委和區經委按職責負責立項審批。
第3篇：商業規劃方案范文
關鍵詞：大型中心花園；利潤；商業價值；以人為本的設計理念
中圖分類號：TU2 文獻標識碼：A
1.方案一
1.1項目定位
區域新生“居住、休閑、制造”定位并存的品質生活小區。
秉承甲方開發理念，本設計方案順應市場需求，在提高住宅品質，生態環保和注重細部等方面，充分展現精致設計，使本項目必將成為經濟效益和生態效益平衡發展的綠色生態社區。打造一個商住型的品質小區，其主力的目標客戶群體是一群傾向于企業主、企業中高層管理人員、教師、公務員等社會精英及中產階層。
1.2項目概況
項目處于肇慶市高新區，東至30米建設路道路、南至國際幼兒園、北至50米將軍大街、西至相鄰住宅用地。地塊周邊配套完善，臨近舊城區商業中心，生活配套較為齊全，地塊地理位置優越，臨近大旺新城，交通便利。輕軌即將開通，廣佛肇經濟圈效應日益明顯。
用地分析。
地塊大致為矩形，地勢平整，便于開發規劃。容積率較低，限高較高，綠化率較高，規劃產品類型較為靈活。地塊的南向面寬較大，具備朝向優勢，可以規劃較多的南向單位。
規劃原則。
注重利潤最大化原則：規劃上充分發掘項目潛力，發揮項目的有利資源景觀，減少項目不利因素影響。
注重朝向和景觀優先原則，體現高端住區的特色和以人為本的設計理念。建筑單體布置盡量滿足朝向與景觀的平衡要求，合理設計小區住宅布局，盡量減少東西向住宅，增加南北向住宅，以達至地塊生態和景觀資源的充分利用，基本達到所有住戶都能觀景。
1.5總平面圖
（1）景觀視野分析圖
兼顧住宅朝向要求，優化戶型設計，旋轉戶型角度，從而使得每戶盡量擴大視野距離和視角，同時也使得盡可能多的戶型可以看到園林景觀，提升均好性，也提升了經濟效益。地塊內部圍合成一個大型中心花園，最大視距超過110米，成為整個小區的環境的主骨架，最大化的提升了小區的環境品質。
（2）綠化景觀系統分析圖
整個小區綠化景觀系統遵循空間結構展開。小區入口廣場，布置一些噴泉小品及活動場地，同時對內部交通起到一個導向作用。在小區中心花園的設計上，可利用大面積的綠地、喬木、水體景觀等來布置和裝飾，而充滿綠意的景觀帶將業主一進入小區就感受到最賞心悅目的風景。
（3）風向分析圖
根據廣東的氣候特點，用較小的拼接長度，減小風力阻擋，形成南北向穿堂風，減少空調能耗，達到綠色環保節能的效果。
（4）分期建設分析圖
地塊分為兩期開發，一期先開發北側、東側住宅和沿街商業，二期為西側、南側園林住宅。以此為順序可以最大化的利用現有的經濟形勢，達到銷售利益最大化。
（5）戶型分布分析圖
以園景、南向優先原則，依次布置高檔住宅和普通住宅。
（6）交通分析圖
人車分流是交通組織的基本原則。利用市政道路、車行道和中心花園步行路，形成環形通道，滿足高層建筑的消防要求。除消防車外，機動車不進入小區內部景觀道路。
（7）豎向分析圖
利用地形，滿足規范要求，抬高負一層車庫頂板1米，減少土方量，頂板上覆土1.0米做園林景觀，可種植大型喬木。
（8）停車分析、陽光地下車庫
小區車位數要求較多，努力結合地形，合理布置車位，盡量減少成本。小區西側及南側內部車行道路兩側設置地面停車，小區地下只做一層車庫，滿足車位數量要求。住宅地下室入戶大堂旁有較大采光井，半地下室兩側也可以采光通風，通過它們把自然光和綠化引入地下車庫，同時提升車庫的環境品質。
1.6建筑單體戶型設計
戶型設計采用大陽臺、空中花園、客廳雙向景觀、明廚明廁、良好的通風采光等基本原則外，并通過入戶花園、戶內花園、花池以及改造房間等手法，提高戶型的品質和創新力度，贈送一定的面積，增加戶型的賣點，創造最大的經濟效益。
1.7建筑立面設計示意
建筑立面以白色和灰色為主色調，采用大量橫向線條形成的體塊和少量線框,形成一種簡潔明了、大氣穩重的現代主義風格,努力塑造出一個挺拔、大氣、高端、具有標志性的高品質豪宅區。
2.方案二總平面圖（方案對比）
方案二和方案一的區別就是在地塊北側設計了一條110米長的商業內街，公寓改在了“十”字交叉口，南側住宅由“十”字型改成了“工”字型。本方案在住宅部分品質不下降的前提下，增加了商業面積2500多平方米，且住宅部分更加容易滿足日照要求。由于商業部分每平方米創造的利潤可能是住宅的“10”倍以上，同時二層商業可通過商業街入口樓梯和廊道直接到達，交通更加方便，從而提高了二層的商業價值，所以本方案也是一個不錯的選擇。
第4篇：商業規劃方案范文
關鍵詞:房產測繪問題解決方案
1. 概述
房產測繪主要是采集和表述房屋和房屋用地的有關信息，為房產產權、產籍管理，房地產開發利用、交易、征收稅費，以及為城鎮規劃建設提供數據和資料。房產測量作為房地產管理工作的重要基礎，準確而完整的房產測繪成果是審查確認房屋的產權、產籍、保障產權人合法權益的重要依據，也是發展西寧房地產業，進行城市建設和管理的必不可少的基礎資料，所以要求我們廣大的房產測繪工作者要在現有的工作基礎之上不斷的探索和發現更多的問題，通過廣泛的交流及時得到解決，為城市的發展和人居環境得到進一步提高做一點貢獻。
今天就問題的提出及解決方案進行探討，不足之處，敬請改正。
2. 問題的提出及解決方案
2.1問題的提出
規劃設計中設計為辦公大樓(市公交公司)，出于美觀或者周邊環境的需要而加蓋坡屋頂，坡屋頂具有上蓋，有維護結構，結構牢固且屬于永久性的建筑，層高大部分在2.20m以上，而且內部有樓梯間與下部相同，里面可以作為人民生產或生活的場所,但規劃沒有坡屋頂。
解決方案
西寧市城鄉建設規劃局核發的《建設工程規劃許可證》，如果規劃中有此面積則進行計算，否則不計算，簡言之就是按規劃許可證許可的層次計算面積。如果坡屋頂只作為裝飾的，則不進行面積的計算。
2.2問題的提出
規劃設計中設計為一整套高層,其中一梯兩戶,另一梯三戶以上,樓、電梯前廳有明顯的差距即兩梯明顯不一樣大小，而且樓層有明顯的差距，有明顯的伸縮縫，且戶型建筑面積不一樣。
解決方案
2.2.1合法方面
《房產測量規范》規定，設計、規劃作為一整幢樓的按一個系數進行分攤。
2.2.2合理方面
⑴按兩個以上系數進行分攤。因為一梯三戶的樓、電梯前廳比一梯兩戶或一戶的要大，如果按一個系數進行分攤，那么一戶或兩戶的要分攤三戶或更多戶的樓、電梯前廳。這顯然有點不合理，所以在我們實際工作當中，通過與專家討論、分析，最終按合理方面進行了分攤。
(2)隨著社會的發展，設計的多樣性和復雜性，期望有關部門出臺更好的解決辦法，以期合理、合法，使我們的房產測繪工作有法可依，有據可查。
2.2.3合法、合理方面
如果兩個單元樓、電梯前廳沒有明顯的差距(按戶數平均計算)，而且樓層的差距小于兩層，有明顯的伸縮縫，無論戶型建筑面積是否一樣，按規范規定整幢樓只給一個分攤系數。
2.3問題的提出
《房產測量規范》規定，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算面積。屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。但在測繪當中會遇到這樣的問題(在水一方)，一層為商業，二層以上為住宅，住宅寬度明顯小于商業的，大部分都有外部樓梯或臺階與住宅部分相連。
解決方案
(1) 無頂蓋一步跑梯(樓梯沒有轉折)達到一層高度的，按一半計算面積，有頂蓋的，按全面積進行計算;一步跑梯超過一層而達到n層的，無頂蓋的按n-1層計算一半面積，有頂蓋的按n-1層計算全面積；
(2) 一步跑梯達不到一層高度的按臺階處理，不計算面積。
2.4問題的提出
規劃設計中設計為一整套圖紙,鐘樓設計有n層,商業有x層，鐘樓與商業有x層相通(n明顯大于x)，鐘樓內部樓梯作為商業部分上、下層的聯系通道。
解決方案
商業只使用x層而鐘樓的高度明顯大于商業，高于商業的部分沒有實際利用價值，誰都不使用，按《規范》規定誰使用誰分攤的原則，鐘樓高于商業的部分不計算面積。
2.5問題的提出
規劃設計中規劃為一整體的地下室部分,其中有一幢房屋的地下室與其它幾幢的地下室只有一管道層相連, 其它幾幢地下室互相連通。
解決方案
《規范》規定，有維護結構、且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。管道層雖然具備了上述條件，但它不能作為人們活動、娛樂的場所。因此無論管道層的高度是否大于2.20m，均不計算面積；其中一幢與其它幾幢分別計算面積,而不能作為連體樓按整幢樓進行計算。
2.6問題的提出
規劃設計中設計為一整套圖紙,每隔兩層有一消防避難間,如果發生火災可以從此處救援，有維護結構，半封閉，有頂蓋，結構牢固且與樓、電梯前室相通。
解決方案
消防避難間是作為消防通道使用的，是在發生火災時逃生避難的場所，平時也可供人們活動、娛樂，因此此避難間按半封閉陽臺進行處理，計算一半面積。
2.7問題的提出
在西寧有些老建筑都沒有保溫層，有些住戶為了保暖的需要自己在建筑物外墻加保溫層以防止溫度的過快流失。這部分面積該怎樣處理。
解決方案
西寧市產權部門有明確規定，由小區組織,在施工過后統一加保溫層的,如果想計算面積，辦理產權證明的，必須符合下列條件：(1)市節能辦的批復；(2)市城鄉建設規劃局規劃手續；(3)初次辦證。只有滿足上述條件的才可以計算保溫層的面積，辦理產權證明；否則不予辦理產權證。
2.8問題的提出
在高層建筑中(雪峰大廈)，屋頂有兩層設備用房，底層與上層中間沒有自然樓梯上下，只能利用爬梯進入的設備用房。
解決方案
該面積按兩層來計算，因為該上層房屋與下層房屋是相通的，平時不使用該爬梯，而在設備出現問題時，由專業人員使用該爬梯進入上層房屋進行設備的檢修與維護，因此該上層房屋應該計算面積。
2.9問題的提出
《房產測量規范》(GB/T 17986-2000)與《建筑工程建筑面積計算規范》(GB/T 50353-2005)計算規則不一致時，應如何處理。
解決方案
我們在計算房屋建筑面積時應以《房產測量規范》為準，而《建筑工程建筑面積計算規范》只能作為參考使用，而不能作為產權面積的依據。
3. 結束語
本文主要說明的是在西寧市房地產測量中所遇到的幾個問題及解決辦法，通過問題的提出和有關專家協商而得到及時的解決，可以避免我們在房產測量中少犯錯誤，少走彎路，遇到同樣的問題可以及時處理，可以大大提高我們的工作效率，同時，對面積的準確性建立了保障。
參考文獻
第5篇：商業規劃方案范文
【關鍵詞】小企業
金融
個人助業貸款
小企業貸款
小企業大都是“人合”性質的企業，其小企業主的個人財產和企業財產很難完全區分，鑒于此性質，商業銀行在為小企業提供金融服務時，應綜合考慮小企業主家庭情況以及小企業經營情況，進而提供科學的金融服務方案。該金融服務方案包括個人及企業賬戶及支付服務，賬戶及支付服務是基礎，本文不再詳述。金融服務方案的其他方面，下面詳細探討一下：
一、小企業主家庭理財服務方案
對于小企業主家庭理財服務方案，主要包括家庭成員的保險規劃、子女教育規劃、養老金規劃、個人信用卡的辦理及額度授予以及其他增值服務。
小企業因其生產經營規模的限制以及企業員工流動性較強的影響，有的是沒有“三金”辦理的，商業銀行個人客戶經理可以為其家庭成員提供理財服務，出具保險規劃、子女教育規劃、養老金規劃等財務規劃，利用銀行自身的理財產品，以及代售的保險、基金等產品，合理搭配，謹慎選擇產品及其組合，解決其子女上學，醫療保障以及養老等問題，讓小企業主無后顧之憂。事實上，小企業主大都是很辛苦、敬業的企業家，辛苦為的是家庭成員生活得更好，過的更幸福，我們的客戶經理利用專業知識和豐富的產品，為其提供專業的家庭財務規劃，解決其后顧之憂，為其節約理財時間，使小企業主能將更多的精力放在企業經營以及個人健康、家庭生活方面。
對于信用良好的企業主可以為其辦理信用卡，綜合考慮其個人和企業的能力，給予其一定的常用額度和臨時額度上限，常用客戶用于家庭成員日常消費，而臨時額度，企業主也可以利用信用卡透支進行小金額的原材料采購等生產經營活動。
其他增值服務，包括專業性的理財產品介紹會，文化沙龍，銀行組織的專業推薦會、知識講座（如子女出國留學推薦會），競技類、文藝類比賽（如鋼琴比賽、乒乓球比賽）等等，這些增值服務，可以讓企業主及其家庭成員學到知識，以及娛樂、放松。
二、小企業信貸支持方案
小企業貸款與重點工程客戶、大客戶相比，有其自身“短、頻、快”特點：客戶要求貸款審批時間短，放貸要迅速；相對于大企業講，貸款額小，貸款期限短，但是有貸款需求的中小企業較多；貸款需求比較頻繁。鑒于小企業貸款“短、頻、快”的特點，對于不同的抵押物，我們可以為其提供不同的貸款。
小企業信貸支持方案：可以將個人貸款產品中的個人助業貸款與中小企業貸款產品有機結合起來，對于利用房產等個人資產進行抵押的小企業主，可以向其發放個人助業貸款，而其他方式的可以發放中小企業貸款。
對于小企業流動資金信貸資金需求，比如批量進貨，對于信貸資金要求迫切，要求貸款審批時間必須在幾天之內完成，那么，客戶經理就可以建議其申請個人助業貸款。主要是以企業主個人房產作為抵押物，從信貸資料的受理，到房產評估以及貸款審批，再到房管局抵押辦理以及放款，幾天時間完全可以辦理出來，為小企業客戶提供快速貸款支撐。
筆者設想的小企業貸款服務方案，由商業銀行中小企業貸款中心、個人貸款中心聯動進行。無論是小企業主進入了個人貸款中心還是中小企業貸款中心，商業銀行的客戶經理需要認真了解客戶的信貸需求，信貸資金的用途、信貸資金何時要？貸款期限？能提供的擔保方式等等信息。根據小企業的實際情況，綜合考慮是運用個人助業貸款，還是中小企業貸款等產品滿足客戶需求。
依筆者設想，無論是中小企業貸款中心，還是個人貸款中心，都可以受理中小企業的貸款需求，我們不能讓企業主往返于銀行部門之間。對于提供個人財產作為抵押的，可以為其提供個人助業貸款，中小企業貸款中心或者是個人貸款中心受理、整理材料之后，將信貸資料交由進駐個人貸款中心的專職貸款審批人進行審批，后續的流程由個人貸款中心崗位完成。對于中小企業主不能提供個人財產作為抵押的，為其提供中小企業貸款。中小企業貸款中心或者是個人貸款中心受理后，將信貸資料交由進駐中小企業貸款中心的專職貸款審批人進行審批，后續的流程由中小企業貸款中心崗位完成。
三、小企業電子服務方案
目前，隨著手機、電腦、互聯網接入服務等普及，電子渠道服務以及電子商務日益成為人們生活的一部分，電子服務確實很便利，據筆者了解，很多小企業主使用個人網上銀行要多于使用企業網上銀行。因此，筆者建議，商業客戶經理應考慮企業主的個人電子設備操作能力以及其需求，為其推薦個人網上銀行、企業網上銀行、短信提醒服務、手機銀行、現金管理等產品。下面舉個例子進行說明一下：
對于款到發貨的小企業，建議其采用“短信提醒”＋“企業網上銀行”的產品組合。一旦貨款到賬，銀行就會在第一時間，自動發送短信到小企業財務人員、企業主的手機上，因為短信載體內容有限，可以登錄企業網上銀行查詢更為詳細的賬務信息。通過這個產品組合，可以快速的掌握賬戶到賬信息，以便于企業及時安排發貨。
通過上述的舉例，可以看到，科技能為我們提供了便利、及時的服務。隨著電子商務的發展，有的商業銀行建立了電子商務網站，比如某銀行的“銀盾商城”、“善融商務”1。這些產品一方面是電子商務平臺，同時也是第三方支付的平臺。商業銀行客戶經理可以向小企業客戶推薦這類產品，作為其金融服務方案的一部分。
綜上所述，商業銀行為了能更好地服務于小企業，必須綜合考慮小企業主家庭情況以及小企業生產經營情況，制訂綜合方案。
參考文獻
第6篇：商業規劃方案范文
關鍵詞：換乘形式、商業開發、配線
中圖分類號：U213.2 文獻標識碼：A文章編號：
Abstract: Abstract: The subway Wanjiali Station, the transfer station of the Changsha Rail Transit Line 3 and Line 5, is located in the intersection of Wanjiali Road and Hongshan Road. Commercial land and Residential land are the main Planned land in surroundings. Base on fully considering attracting passenger flow, travel convenient and combine with commercial development, choose the feasible transfer mode and wiring.The reasonable、viable architectural design of subway station is raised in this article.
Keywords: Transfer modeCommercial developmentWiring
1.車站概述
萬家麗北路站是軌道交通3、5號線換乘站，3號線沿洪山路東行，5號線沿萬家麗北路北行，兩條路交叉口設萬家麗北路站。車站周邊在建住宅小區較多，為新規劃建設小區，建筑物密度較大，主要有：西北象限的月畔灣小區，西南象限的藏瓏湖水國際花園小區；東北象限的恒大雅苑；東南象限地塊未開發建設，其余均正在建設。
萬家麗北路為長沙市南北主干道，車流量較大；由于洪山路尚未全部實現規劃，車流量較小。
根據現場收集到資料，交叉口對車站起到控制作用的管線主要有埋深4.5米5000mm×2000mm的混凝土污水管和埋深4.9-5.7米直徑600mm的給水管；萬家麗北路西側路邊架設有110KV高壓電塔。
2.設計要點分析
2.1建設時序
3號線將于2015年建成通車，5號線2020年建成通車，因此3、5號線萬家麗北路站按照同期設計，分期實施考慮。
2.2行車運營組織
根據線網場、段設置整體規劃，3 、5號線均在北端設置車輛段一座，遠期規劃5號線與9號線設置聯絡線。
為實現調轉運營車輛，運營車輛送修，向新線運送物料，線路之間的車輛救援等功能，根據本站周邊現狀，有設置聯絡線的條件，推薦本站設置聯絡線。
2.3站位及換乘方式的研究
萬家麗北站位于萬家麗北路和洪山路交叉口，3、5號線基本沿兩條道路鋪設，車站設置此處最為合理。
本站兩條線路均為新建線路，且均為城市地下軌道交通，票制相同，因此不考慮非付費區換乘方式。
（1）換乘方式分析
臺到臺換乘：換乘路線簡捷，方便，但需要線路支持，且近期需要預留遠期車站的節點，對遠期線限制較大，其次客流較多時容易出現擁堵，適用于兩線車站站臺相交或站臺平行，且兩線建設時序較近。
站廳換乘：換乘客流較為分散，事故隱患較小，且設置靈活，但換乘高差損失大，換乘較不方便。一般作為站臺換乘和通道換乘的輔助方式，適用兩線建設時序相差較長的車站。
通道換乘：設置靈活，換乘路線較長，換乘不方便，適用于周邊條件限制，兩線車站站位距離較遠
本站兩線十字交匯，具備臺到臺的換乘條件，因此可不考慮通道換乘方式，且3號線與5號線建設時序相差5年，因此本站推薦臺到臺的換乘為主，近期預留換乘節點。
（2）按照車站布置形式分析
3、5號線分別沿洪山路和萬家麗北路鋪設，線路成十字交叉，車站可采用“T”字型、“十”字型、“L”字型等布置方式，針對不同的換乘方式進行分析比較，見表2-2。
換乘方式比較表 表2-2
比較項 T字型 十字型 L字型
客流組織 換乘路線長，方便性較差。 換乘客流集中在車站中部，換乘路線較短。 換乘客流集中在車站端部相交點，換乘路線較長，方便性差。
一般設置原則 當客流分布不均勻時，且兩線建設時序相差較遠時，多采用該換乘方式。 在線路相交時，且兩線建設時序較近時，車站應優先選擇十字型換乘，可以兼顧路口四個象限的客流。 當客流分布不均勻，或者有各種限制（如地形、地下管線、等），其次當兩條線建設時序相差較長時，采用的換乘形式。
市政過街系統結合 兼顧萬家麗北路、洪山路雙方向過街。 兼顧萬家麗北路、洪山路雙方向過街。 不能兼顧萬家麗北路、洪山路雙方向過街。
是否需要預留節點 不需要預留節點 需要預留節點 不需要預留節點
對遠期線車站是否有制約 對遠期線車站制約較小，遠期車站設置靈活 對遠期線車站限制較大。 對遠期線車站制約較小，遠期車站設置靈活
結論 綜合上述分析，T型換乘方式對周邊客流吸引較好，且兼顧市政過街功能，換乘距離較短。遠期車站設置靈活。因此推薦T字型臺臺換乘方案，預留遠期5號線車站換乘節點。
（3）島式與側式的選擇
從線路角度分析，3、5號線均可采用島式站臺、側式站臺車站，可實現島島、島側、側側換乘。但由于本站為3號線中間站，且本站所處位置為城市的主干道，道路交通繁忙，道路紅線寬度限制，周邊建筑物較多且大多數為在建高層，若采用側式站臺車站的話，受盾構區間的影響，將導致明挖段長度過大，對交通疏解較困難，且側式站臺車站比島式站臺車站寬度要寬，工程量遠大于島式站臺車站，因此為了減少對周邊環境的影響和降低土建工程造價，推薦車站采用島式站臺車站，換乘形式推薦島島換乘。
2.4與周邊規劃結合
通過仔細分析本站站址周邊的環境后，筆者認為萬家麗北路站可作為“TOD”模式的重點站。
（1）與開發結合的必要性
軌道交通的建設，可充分利用本工程對其沿線地面、地下空間進行合理的開發與利用，在城市總體規劃的框架下，提高城市整體功能的作用。合理的綜合開發不僅為建設方謀求經濟效益，而且可以帶動工商業、房地產業和旅游觀光業的繁榮，加快沿線基礎設施的建設，還能帶動客流的快速增加，有利于提高票務收入。
（2）萬家麗北路站重點與開發結合的條件
本站東南象限地塊尚未開發，該地塊屬于恒大地產集團長沙公司，規劃為5-30層商業及辦公樓，具有開發結合的可實施性。
（3）與開發結合的形式
①出入口、風亭與下沉廣場結合
可為地塊開發提供便利的地鐵出入口，方便開發方向的客流，提升開發的市場價值。風亭設置造型靈活美觀，減少對周邊環境的影響，做到與城市景觀融為一體。
②結合聯絡線設置地下商業開發
推薦萬家麗北路站在東南象限設置聯絡線，與主體圍合空間的地下一、二層設置商業開發?？梢杂行Ю每臻g，吸引更多客流。
③結合地塊設置城市廣場
結合地塊開發，將車站與城市廣場融為一體，衍生城市廣場的功能和意義，突出城市廣場的中心地位和凝聚性，創造性的發揮軌道交通的特點和優越性。
（4）萬家麗北路站與開發結合的方案
經過分析國內外成功實例，結合萬家麗北路周邊的規劃情況及環境特性，建議萬家麗北路站加強與周邊物業開發的緊密結合，與周邊地塊內的商業地下室形成合理及完整的地下空間，利用軌道交通的建設，與地塊物業開發共同提升整個社區的商業開發價值。
①考慮將車站的出入口和風井與地塊開發結合，盡量減少對周圍環境和地塊開發的影響，出入口與開發結合還能有利于軌道交通客流的吸引。
②考慮將車站公共區東南側完全打開，與聯絡上方物業共用一個大廳，形成一個完整的地下空間。為東南象限預留連通接口，即可為車站東南象限地塊的地下、地上空間開發增加溝通通道，也可為地鐵提供自身物業開發的機會，創造地鐵建設的外延效益，補充資金。
③考慮在地下一層及地面層設置地鐵集散廣場，與地塊的城市廣場相結合，為整個地塊開發及周邊社區提供集散及景觀休息功能，增加該區域的中心凝聚力。
綜上所述，推薦本站結合聯絡線設置情況，其上部空間做物業開發，并與地塊商業開發聯通，在東南象限做下沉式廣場。
3.車站功能設計
3.1方案一
方案一3號線車站跨路口設置，遠期5號線車站布置在路口南側，采用“T”型節點換乘，可以實現同臺換乘。近期車站實施時預留節點，并在車站北側預留盾構井。兩條線之間設置聯絡線，考慮利用聯絡線與車站主體間地下空間進行物業開發。
車站共設有8個出入口。近期車站實施5個（其中物業開發兩個），出入口分別設置于四個象限，滿足客流要求，兼顧行人過街功能。車站共設7組風亭，3號線設3組風亭；5 號線設4組風亭。詳見圖3-1。
3.2方案二
方案二3號線車站不跨路口設置，遠期5號線車站布置在路口南側，采用“L”型通道換乘。兩條線之間設置聯絡線，考慮利用聯絡線與車站主體間地下空間進行物業開發。
車站共設有8個出入口。近期車站實施3個，出入口分別設置洪山路道路兩側，滿足客流要求，但不能兼顧行人過街功能。車站共設4組風亭，3號線設2組風亭；5 號線設3組風亭，風亭分別設置于萬家麗北路東西兩側。詳見圖3-2。
3.3方案三
方案三3號線車站跨路口設置，遠期5號線車站布置在路口南側，采用“T”型通道換乘。近期車站實施時換乘節點，不為遠期區間預留盾構井，盾構需過節點。
車站共設有6個出入口。近期車站實施4個（與遠期5號線共用1個出入口），出入口分別設置洪山路道路兩側，沿道路紅線設置，滿足客流要求外，兼顧行人過街功能；遠期5號線車站獨立設置2個出入口。
車站共設4組風亭，3號線設2組，5 號線設2組。詳見圖3-3。
3.4方案功能比較
方案功能優劣比較表
方案內容 方案一 方案二 方案三
1 站位及總平面 跨路口設置，兼顧過街通道，能更好地兼顧不同象限的客流。 不跨路口設置，不能兼顧過街通道，不利于客流吸引。 跨路口設置，且兼顧過街通道，能更好地兼顧不同象限的客流。
2 客流
組織 進出站 進出站客流流線順暢 進出站客流流線順暢 進出站客流流線順暢
換乘
條件 3、5號線同臺換乘，換乘距離短，換乘快速便捷。 3、5號線站廳通道換乘，換乘距離長，換乘較不便。 3、5號線站廳通道換乘，換乘距離長，換乘較不便。
3 與周邊規劃結合 聯絡線及渡線上方做物業開發，并在聯絡線上方設置下沉廣場，與地塊物業開發緊密結合 聯絡線及渡線上方做物業開發，并在聯絡線上方設置下沉廣場，與地塊物業開發緊密結合 聯絡線及渡線上方不做物業開發，聯絡線采用暗挖法施工，只預留結合口，與周邊規劃結合較差。
4 配線設置情況 3、5線均設置單渡線，兩線之間設置聯絡線，實現近遠期資源共享。兩線均設置渡線，兩線之間車輛調度便捷，利于行車運營組織。 3號線無單渡線，5線設置單渡線，兩線之間設置聯絡線，實現近遠期資源共享。3號線車站無單渡線，兩線之間車輛調度較差，行車運營組織比方案一稍差。 3、5線均設置單渡線，兩線之間設置聯絡線，實現近遠期資源共享。兩線均設置渡線，兩線之間車輛調度便捷，利于行車運營組織。
5 綜合評價 方案一，車站對周邊客流吸引好，附屬設置對周邊景觀影響小，渡線及聯絡上方空間做物業開發，與地塊商業開發緊密結合，遠期經濟效益好；近遠期線之間可以實現資源共享，符合綠色地鐵理念；且聯絡線上方物業開發與周邊地塊開發性質緊密結合，方案可實施性強，雖然規模較大，但綜合考慮推薦方案一作為實施方案。
4.結論
本文論述的長沙地鐵3號線萬家麗北路站方案設計，主要是針對換乘車站換成形式、配線設置以及周邊物業開發結合一些想法，目前萬家麗北路站正在進行初步設計，希望與相關設計人員共同探討研究，不足之處請指正。
參考文獻
第7篇：商業規劃方案范文
【關鍵詞】商業綜合體；總體布局；功能集約
城市綜合體是商業地產的重要組成部分，引領城市建設發展潮流。市場需求一種集購物娛樂、休閑觀光、都市文化于一體的大型綜合商業產業--購物中心（Shopping Mall），其復合、多樣化空間的特點，商住皆有，聚集人流物流優勢，結合傳統商業歷史、品牌、地段優勢，以高強度、高密度、高速度的趨勢蓬勃興起，向超大規模的新一輪城市建設發展。城市綜合體熱潮是中國經濟發展城市化推進的必然結果。是對城市規劃、人口與自然資源的重新配置，也是對城市升級及審美形象的重新塑造。城市綜合體已經成為中國商業地產發展的主流模式，形成了較為成熟的市場格局。不僅是帶動區域性經濟發展的驅動力，也給城市風貌增光添彩，增加了城市的競爭力。
一、項目概況與背景描述
重慶中迪九龍城金融廣場項目位于重慶九龍坡區楊家坪正街。毗鄰楊家坪環道，緊靠核心商圈，建設用地面積43383平方米 ，地塊南北兩塊組成，南北長450米，東西寬96.4米。東北楊家坪正街，西南規劃支路。西北大洋支路，西南楊九路，。地勢南低北高，交通環繞便利。
圖1中迪九龍城金融廣場鳥瞰圖
中迪九龍城金融廣場概念性規劃設計方案采取國際邀請投標，華東建筑設計研究院有限公司方案為中標方案。建筑總面積70萬平方米，其中地上建筑面積51萬平方米，地下建筑19萬平方米，建筑控高250米。規劃總體方案設計采用南北地塊設置7層裙房，天街貫通南北裙房，上部設有6棟塔樓，南北地塊之間各設一棟250米超高層五星酒店及5A辦公塔樓，構成雙塔倚角呼應的地標性建筑，4棟140-150米高超高層集群建筑為精品公寓及SOHO建筑，3層地下建筑設有商業超市及車庫設備用房和地鐵車站，高層塔樓連線并列布置，形成半圍合眾星攬月九龍騰飛的空間序列綜合體。
二、總體功能規劃、空間區位架構
中迪九龍城金融廣場項目總體規劃結合現代城市綜合體的特點與發展狀態，力求對規劃范圍的定位原則進行優化布局。分析城市綜合體的空間架構，功能集約、高效低耗、持續發展是其核心構成，功能區位差異性及形態結構立體性是城市綜合體集約化效能發揮的基本屬性，是超大型城市綜合體走向節約型集約化的有效途徑。
圖2中迪九龍城金融廣場總平面圖
九龍坡區是重慶市主城區的核心功能區，是重慶市中部城區向西部城區拓展的戰略樞紐，城鄉一體化的先行示范區。中迪九龍城金融廣場基于商業策劃研究，綜合多個設計方案研究，定位高端奢華，引領時尚消費。底層沿楊家坪正街設置商業入口廣場，人流集聚，打造城市客廳，對城市展示面進一步提煉，以重慶大舞臺概念為事件發生器，尊重人的自然屬性，趨眾性，趨光性，首層及天街概念引入，下沉式共享中庭扶搖直上貫通天街，玻璃穹頂天光漫射而下，飛天梯穿梭各層，商業主動線貫穿南北地塊，次動線環繞相輔相成，形成立體城市+商業雙重體驗模式，集中商業+室外步行街體系。商業裙房商位大氣，山水天街整體感強，南北地塊間規劃二路設置酒店辦公入口，精品公寓，SOHO集群建筑入口分別置于南北兩端，裙房上部集中布局5A甲級寫字樓 ，服務高端辦公及居住客群。地下車庫設有4個出入口，布置在不同的街區，減緩城市交通的壓力。注重項目外形打造及細節推敲，上善若水雙塔地標整體形象靈動自然，簡潔流暢大氣成熟，落地性強實施性高，空間層次豐富，色調明快構圖新穎，形成強大的視角沖擊力。
規劃布局研究特征如下：
（1）城市綜合體是以商業帶動區域價值的提升，以商業購物、商務辦公、休閑娛樂、居住公寓及其它配套等功能空間組合，并在各部分功能間建立一種相互依存的能動關系， 實現多功能、高效率的空間架構。
（2） 城市綜合體的建設以先進科學的開發理念為依據，以豐富規范的管理經驗為手段，以盈利創收可持續發展為目標，構建市民工作生活休閑娛樂的便捷場所，是城市創新進程的必由之路。
三 業態功能模塊化，動線流程體系化
實現業態多元化發展戰略，多業態共存協調的目的。業態功能模塊化，動線流程體系化，規劃組合重點化，配比特色多元化。使消費者在綜合體內享受到優質完善的服務，同時滿足不同層次客群的消費欲望，給開發商、商家等利益主體帶來豐厚回報。
中迪九龍城金融廣場項目迎合了人們“一站式”購物需求，又以業態豐富、環境舒適的優勢擁有相當的競爭力，百貨商業細分化、娛樂休閑個性化。項目位臨楊家坪正街約450米長，體量47萬平方米 ，地鐵上蓋商業綜合體，人口密集區，利用體量優勢，最大化的利用展示面，提供良好的展示空間 ，合理規劃商業功能板塊，導入復合型的客群，區域商業帶來發展契機，開啟商圈升級時代。豐富的業態組合以滿足客群的需求， 為區域居民提供了新的生活方式。購物中心規劃有生活超市、五星級國際影院、品牌服飾專賣店、中西餐飲、娛樂休閑名店、纖體中心、電玩城等國際潮流品牌店，引進工業遺存博覽館和川美名人藝術畫廊。通過與地鐵站點連接將消費人群導入商業區，通過對業態、品牌的調整增強競爭力，將其打造為楊家坪商圈的流行新地標。傳承重慶文化，挖掘城市潛力，激活舊有街區，打造商業新地標，成為體驗商業新楷模，綠色生態智慧城市。
四 回顧與展望
打造業態特色化、規劃合理化、空間舒適化的商業綜合體，形成品牌效應，帶動商圈升級擴容，九龍城金融廣場項目建成后，成為楊家坪核心商圈的特色娛樂購物街，濱江時尚步行街及九龍民間美食街，成為區域代表性的節能綠色新型城市綜合體，實現商圈進入重慶主城前三甲的使命。展望未來大型購物中心的建設仍將有較大的發展空間。
參考文獻
[1]王 曉 閆春林編著《現代商業建筑設計》，中國建筑工業出版社，2005
第8篇：商業規劃方案范文
關鍵詞：前期策劃；市場調查；產品定位，實施管理
一 前言
伴隨經濟發展和城市建設的提升，城市建設的規模越來越大，從而使得房地產業成為國民經濟的支柱產業，面對人們對房屋居住的需求，國家宏觀經濟政策、土地政策、銀行貸款政策的調整理，使得開發商面臨的開發較大風險并伴隨著房地產業存在著激烈的競爭。競爭帶來了挑戰也提供了午臺，在市場競爭中，若開發商市場定位不準，投資不準，眼光不高，開發出的小區缺乏遠見，就會造成市場銷售困難．房屋大量積壓閑置，資金運轉不暢，使企業承受巨大的風險和經營困難。相反，一些開發商即使在地段比較偏僻．土地現狀條件不太優越的地區，卻開發出了有品味、宜人的良好小區，吸引人們前來購買，從而改造了地段形成了品牌。可見，一個項目開發的成敗，不僅取決于項目所在的區段．還與項目的定位、文化氛圍、周邊環境等有關，而這些因素與項目開發前期和規劃設計及物業管理的定位策劃有直接的關系。
近幾年本人有幸參加幾個公交場站項目的前期策劃和一個開發項目的全過程策劃。這是兩類不同性質的項目建設。對市政基礎設施項目公交場站，項目建設流程為：策劃設計實施交付使用。公交場站策劃操作是以項目建議書展開―確定建設的必要性；以初步設計為主線―確定建設規模和投資額度；以工程施工管理為控制―完成總目標，取得社會效益。對開發項目建設流程為：土地摘牌策劃設計實施銷售物業和商業管理，開發項目操作則是從市場調研開始，通過專業的咨詢策劃―選擇項目商住體態和投資行動方案；以土地增值和規劃設計條件為前提策劃―確定項目的建設規模和建設標準；以實施藍圖為條件策劃―定義主體建筑風格、投資造價、建設工期、環境景觀；以銷售的市場策略、招商策略策劃―完成價值變現總目標；以物業及商業管理運營策劃―展示良好居住生活、休閑娛樂、投資購物的環境。兩類項目所不同的是公交場站土地為劃撥用地，策劃過程中不以土地增值為前提；開發項目是以土地的價值最大化為核心前提。
綜合的看一個建設項目的成功取決于項目的良好策劃和后續的實施。事實上，對建設項目來說，一個良好的策劃往往對整個項目的成敗至關重要。無疑，作好項目的前期策劃工作，為項目開發定下良好的決策，是項目開發成功的重要因素。
二 項目前期策劃的含義
1、項目策劃的概念：
項目前期策劃是在建設領域內根據建設項目的總目標要求， 從不同的角度出發， 通過對建設項目進行系統分析， 對建設活動的整體戰略進行運籌規劃， 對建設活動的全過程作預先的考慮和設想， 以便在建設活動中選擇最佳的結合點， 重組資源和展開項目運作， 為項目的投資決策和保證項目在完成之后獲得滿意可靠的經濟效益、 環境效益、 社會效益提供依據。因此，一個成功的開發項目首先來源于策劃，科學、合理、有效的判斷，市場的調查、系統分析的提出正確投資方向，就能推動項目的進程，獲得較高的投資回報。
2、策劃是項目全部活動的基本組成部分。
項目策劃貫穿于項目建設全過程，對房地產項目的順利進展程度及效果有著重大影響。這個策劃的過程是一個由淺入深、不斷深化的過程，依著階段的不同策劃的實質內涵不同。項目的實施過程以階段可分為：策劃階段、設計階段、建造階段和投付使用階段。而策劃在不同的階段中可分為：設計策劃、專業策劃、合同策劃、價值策劃、管理策劃、營銷策劃。例如：在策劃階段---初步策劃，根據地塊的自然環境狀況、規劃設計條件、市場細分需求，確定項目規模和發展方向，描繪項目最基本的輪郭；而在設計階段---實質策劃，根據項目的定位層次和建設原則，確定建筑的風格和建設標準，組成項目最基本的形態。在建造階段---關鍵策劃，根據限額設計和投資方案及控制工程造價，確定土建工程、配套工程、環境保護、園林景觀質量效率，打造項目最基本的形象?？梢哉f項目的進程是以策劃為基礎展開的。
3、項目實施過程中策劃是最重要的階段。
策劃是通過實踐活動獲取更佳成果智能創造行為。一個項目的成功就在于開發商取得有效土地權的同時，要謀略、構思、設計怎樣才能使土地增值的效益最大化，怎能樣才能使建筑功能高效性，怎樣才能使實施的成果以某種特別的方式“打動”所有用戶。策劃就是在各階段中根據現實中各種情況與信息判斷事物變化趨勢，圍繞活動的任務或目標中心去完成任務和目標。因此，項目策劃在整個工程建設中顯得格外重要。一般來說，項目策劃的任務主要集中在定義開發或建設什么，項目的效益和意義，制定并督促項目的規劃和設計工作，從而勾畫和展現出一個具體的項目計劃。
三 項目策劃階段的關鍵工作
項目的成功策劃以及的方案設計，離不開全面細致、深入的市場調查和分析研究。沒有周密的調查資料，就無法了解房地產市場的現狀情況以及產品的分布和競爭特點，也就無法進行項目的正確定位，方案設計也就如無源之水。所以成功的項目來自于詳實的調查研究，這是項目運作的出發點和根本點。
1、市場調查
項目策劃首要解決的是項目的市場定位，這要通過市場調查取得第一手資料，展開當地城市房地產市場的調查、基礎資料的收集工作，建立起動態的資料補充和修正機制，以期隨時準確反映房地產市場的變化趨勢和發展特點，并能及時反映到項目的方案設計中，在實施前或實施中能快速適應市場的細微變化。市場調查要著重于檢查資料的全面性、來源的可靠性、時間性、細節的準確性。當地城市的房地產市場狀況，包括各地產公司的實力、開發樓盤、經營業績、品牌和知名度、銷售率、消費群認可度、市場份額以及經營戰略、經營手段和競爭優勢等等。要弄清房地產市場上的產品類型和百分比，以及市場發展的趨勢和市場的細分情況，分析公司應進入哪個領域或者將計劃在哪一塊細分的市場上博得消費者的歡迎和認可。從哪一個地方打入和突破，并能很快立住腳跟，推出新產品，引起消費者的注意，刺激消費者的購買欲望，完成第一階段的工作：突擊入城，偏居一角。市場調查的意義是可以做什么，不能做什么，比如住宅，是做豪華住宅，還是普通住宅，還是小戶型住宅等，至少要有幾套比較成熟的項目選擇方案，便于下一步決策時進行判斷。
2、市場定位
市場調查的目的是為項目準確定位服務的，解決項目定位中的較高性價比和利益最大化，贏利可能性和實施的可行性的問題。因此，項目定位必須符合經濟性原則、適應性原則、目標的風格。要滿足于當地政府和規劃的要求，樹立公司品牌和美譽度，控制風險并追求合理利潤，與經濟發展消費水平、區域市場檔次標準品質、目標客戶群體的特點能力相適應。
進行準確的市場定位，從而鎖定目標客戶，是樓盤暢銷的先決條件。有了準確的市場定位，后期樓盤推廣才能有的放矢。
前面談到本人參與的一個開發項目---中央大街項目全過程策劃，項目位于武漢市江夏區，建設用地50畝，建筑總面積12.9萬方（商業4萬方二棟建筑，住宅9萬方四棟22-30層建筑），投資近4個億。當初土地掛牌前通過市場調查我們了解到項目處于未來新城區的中心，地塊平整、臨街面寬、交通便利，區域內有4個項目正在開發，高層建筑不多，土地摘牌后結合規劃設計條件和江夏區市民購買力和生活娛樂需求及商業投資理念，給項目的市場定位是商業街加高層住宅，風格定位是生態社區、現代簡約，價值定位是打造江夏高品質、人性化的高檔城市綜合體。目前，一期商業體施工已基本完成，由于商業部分定位準確，功能劃分和業態布局比較完美，招商工作進展順利、樓盤銷售火暴。成為江夏區一個新城市一站式、全天侯，休閑、購物、娛樂消費中心；商業的典范項目，江夏時尚的風向標。
3、建設方案比選
美國一位杰出的建筑師和教育家說過“策劃就是設計”。一個好的方案設計，必須在深入細致的市場調查，在占有第一手基礎資料后，并經過多方面、全面細致的分析研究后，才能和市場緊密結合起來。項目是否成功，需要一系列的運作和精心策劃才能逐漸達到所定目標，其中，方案設計是龍頭，是關鍵。設計應因地適宜，發揮個性，體現自然的、地方的、民族的、文化的、傳統的特色，彰顯項目形象。尤其是大型項目的方案設計，更應重視。大型項目的方案設計，要結合項目的復雜程度和市場情況，分階段進行方案設計，將方案設計的目標逐步進行深化和細分，。所以，對于一個大型項目的方案設計首先要有一個整體的清晰的概念，而后要清楚開始做什么，中間做什么，實施時做什么?？傊?，要將項目的整體運作和策劃精神貫穿到每一步中去，并逐步進行落實和反饋。
在本人經歷的項目---中央大街的方案設計前，首先通過招標選擇一家有實力且思想前衛、觀念新穎的設計單位。重點從三方面考慮：一是方案的整體布局和框架。二是經濟技術指標。三是方案的風格和創新。每出套方案就匯集各方人士分析比較，有時回到市場再調查，對環境發展趨勢再預測，調整方案組成結構。多重反饋的過程中我們進行了四輪比選，第一輪方案比選的成果與最后一輪方案比選的成果，在謀略構思、設計概念、銷售策略方面有著許多理念上的不同，建筑由商業夾住宅過渡到商業街加住宅群。通過不斷地進行調整、修改、優化。比選后選擇的設計方案在實踐中檢驗是最佳的。
四、項目的實施管理
所謂“實施管理”，是以項目為對象的系統管理，是對項目進行高效率的計劃、組織、指導和控制，以實現項目全過程的動態管理和項目目標的綜合協調與優化，在項目的生命周期內，不斷進行資源的配置和協調，不斷作出科學決策，從而使項目執行的全過程處于最佳的運行狀態，產生最佳的效果。實施的過程就是策劃調整實施策劃調整實施完成的過程。有了好的項目、好的策劃、好的設計這還只是成功的一半，它還不保證使項目獲得最佳收益，達到預測目標。真正的成功還要取決于后期的實施管理，也就是工程的實施管理，專業的配合協調，配套工程的規劃統一，招商業態的功能調整理。一個項目能按策劃的方向和思路良好的發展涉及施工中的執行力問題，也就是說必須全面貫徹策劃的精隨和所包含的內涵及準確的定位。
值得思考的幾個問題
1、策劃和設計與審批問題：我們在項目實施的過程中會發現，策劃的理念落實到方案設計上有時會出現差異，方案設計落實到施工圖設計時也會因為地域受到限制要調整設計方案。施工圖完成進入規劃審批時會因為市政管網而調整總平面。另一方面開發商都希望盡可能縮短投資回收期，要求所有工作用最短的時間完成，往往開始施工圖設計時，施工的前期準備工作就開始了，給予施工圖設計的時間很緊張，在報審查時會發現圖紙存在許多問題，比如出現的設計錯誤修改，規范與設計的沖突的修正，特殊功能與環保、消防、規劃排斥修改，每一環節的審查都要占用了一定的時間，影響到工程預期開工。這就要求策劃與設計相互光緒通，方案設計時按策劃方案考慮周全，施工圖設計時按規范要求考慮精細。
2、設計與商業業態問題：由于項目的招商和業態的定位滯后于設計，不同的業態對建筑有不同要求，為滿足功能需求往往出現必須變更的情況，對投資控制和工期控制不利。在方案設計時雖然有大體業態策劃思路，但業態對建筑的特殊要求僅靠發設計變更單是不能直接施工的，有些變更涉及房屋結構的變更，需要修改相關審批的文件，重新申辦報審查。最好的狀況是首先做好商業需求定位，施工圖設計可以按商業專項要求進行施工圖設計，避免出現施工中的停工設計、加固處理。
第9篇：商業規劃方案范文
進行產品線規劃
產品是資源，是終端作戰的“武器”，是消費者對企業認知的載體，是實現企業對消費者承諾的載體，沒有產品，就沒有一切。產品是資源，但并不是拿來什么產品都可以去賣，都有可能在終端上量的。終端需要什么樣的產品？哪些產品適合你的終端？哪些產品不適合你的終端？零售終端需要哪些產品？醫療機構終端需要哪些產品？這些產品公司是否有批文？是否可以生產？不能生產是否可以委托加工？沒有的產品怎么辦？是否需要OEM？哪些產品需要進行OEM？OEM產品什么時候能夠到位？自有產品和OEM產品在你的產品中的比重是多少？如何進行平衡？哪些產品線是重點產品線？哪些產品線是次重點產品線？在產品線中，哪些產品是重點產品？哪些產品是利潤產品？哪些產品是銷量產品？哪些產品是阻擊產品？如何選擇主品？如何規劃主品，打造主品？如何對主品進行品牌規劃？產品線規劃是實現產品集群化的重要舉措。產品線是指相互關聯和相似的一類、一組產品，即我國通常所說的產品大類。產品線可以依據“產品功能上的相似、消費上具有連帶性、類似的治療作用、相同的分銷渠道等方面進行規劃。
從市場的維度規劃產品線：從整個醫藥行業市場數據分析，中國醫藥企業80%銷量來自縣級市場（也是我們所說的第三終端市場），所以任何一個品牌OTC企業的普藥戰略第一階段的市場策略都要占領縣級市場，做強做大縣級市場，那么產品線規劃和銷售就要適合縣級以下市場營銷的特點，從縣級以下市場患病率和就診率數據分析，縣級以下市場對醫藥的需求依次是：急慢性咽炎、流行性感冒、心血管疾病、消化疾病、風濕疾病、高血壓等，所以企業要打造消化線、風濕線、心腦血管線等需求強勢產品線。
從需求的維度規劃產品線：消費者對藥品需求最典型的特征之一就是“見效快”，愿望迅速緩解病痛、消除痛苦，但是絕大部分中藥在治療效果上顯效慢，在產品銷售過程中會流失顧客，西藥治療效果快，但是副作用特別大、停藥就反復，消費者不能長期服用，所以規劃產品線時要“中西”結合，滿足消費者需求。
中藥產品線規劃要有三個思路，一是品牌類產品，借勢銷售，例如999引領的感冒靈、云南白藥引領的膏藥、東阿阿膠引領的阿膠、哈藥引領的高鈣片、葵花引領的胃康靈等產品，該類產品你采取跟隨策略，采取合適價格銷售，通過自己企業的品牌知名度引領銷售獲取市場份額；二是獨家產品、稀缺品類或新特藥，該類產品可以以高價銷售，獲得利潤，并逐步做大做強；三是按照大品類普藥規劃產品，以價格優勢獲得市場份額，走量產品，例如常規板藍根、維c銀翹片、消食片等產品。西藥規劃主要按照兩個思路，跟隨知名OTC品牌類產品，例如復方氨酚烷胺、小兒氨酚黃那敏顆粒、多潘立酮片、布洛芬等OTC品牌藥品類，消費者對這些通用名并不陌生；二是大普藥西藥，該類產品消費者對產品熟悉，例如阿莫西林等抗生素類藥品、消炎鎮痛類產品等，消費者比較熟悉，能取得良好銷售業績，對于陌生的西藥原則上不規劃。
從推廣戰術的維度規劃產品線：縱觀中國醫藥行業30多年的營銷歷程，醫藥營銷專家研究了多種營銷推廣戰術，例如大廣告拉動模式、醫生與店員掛金銷售模式、活動營銷模式、會議營銷模式、直銷模式、旅游銷售模式、診所會銷模式、體驗營銷模式、院內處方院外銷售模式、專賣店銷售模式、商業驅動模式等等，這些營銷方式有的現在仍在運用的、有的已經過時被淘汰，但只要通過創新或演變這些方式，仍然有銷售力，但有的將不能再運用。不同的產品、產品線適合的營銷戰術是不一樣的，所以在規劃產品線時要思考推廣戰術是什么？根據推廣戰術規劃產品線，也是一個重要的規劃策略。
制定合適的產品線推廣策略
根據治療方案的中西結合 ：根據“中藥好、西藥快”的特點，推進聯合用藥，這個時候企業銷售的就是治療方案，比如胃病治療方案、風濕骨病治療方案、心血管治療方案、高血壓治療方案等，這些治療方案逐步通過產品為載體打造完成。通過消費者教育，中藥效果慢但標本兼治，西藥效果快但不能長期服用，長期用藥副作用大，西藥對胃、腸、肝、腎有很大的副作用。例如消化線，針對胃病形成的四大原因，推出“胃病全方位”治療方案；推出風濕病“綜合治療”方案，西藥迅速解除疼痛，中藥驅除寒毒，起到良好的治療作用，得到消費者認可。這些產品線主要通過地面營銷活動為戰術進行推廣，到一定階段再輔以地縣“電視專題”促進銷售，將獲得更好的推廣效果。
主品引領與服務并行：在產品線規劃、推廣過程中，要以某個高利潤產品為核心，帶動一部分產品進行銷售；同時，在推廣中還要按照中醫理論和治療經驗給予輔助治療
