商業地產行業發展趨勢分析精選(九篇)

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第1篇：商業地產行業發展趨勢分析范文

［關鍵詞］供求理論 房地產 態勢

一、引言

隨著中國經濟體制改革，特別是房地產業管理體制的改革，我國的房地產市場已取得了前所未有的發展。目前，我國的房地產價格一直飆升，房價成為各個城市街頭巷尾經常議論的話題。房價的高低直接關系到老百姓生活質量，甚至關系到社會穩定。由供求理論可知，商品的需求量與價格成反比。但對于房地產市場而言，隨著價格的飛漲，需求量也不斷擴大，這種現象不得不引起我們的思考。

二、我國房地產供求現狀分析

1.房地產價格水平分析

按照國際標準，衡量房價合理性的指標是房價收入比。房價收入比是指一個國家或城市的年平均上市房價與居民家庭年平均收入之比，目前國際上公認的“合理的住房價格”的“房價收入比”應該為3～6倍，世界銀行專家的說法為4～6倍。

目前已經公開的信息顯示，我國的房價收入比超過7.8倍，許多大城市房價收入比持續在10倍以上。該指標顯示，當前我國房地產價格明顯偏高并不斷升溫。資料顯示，2005年1～4月，全國商品房平均銷售價格同比增長12.5%，同比提高約5.7個百分點。2006年9月，70個大中城市商品房銷售價格同比上漲5.5%。房地產銷售價格震蕩起伏較大，房價的總體趨勢還在不斷攀升。

2.房地產供給分析

2005年全國房地產開發投資總額為15759億元，同比增長19.8%，占同期全社會固定資產投資比重為17.8%，其中全國住宅投資總額為10768億元，同比增長21.9%,占房地產開發投資比重為68.3%。2006年前三季度，房地產開發投資額12902億元，同比增長24.3%，商品住宅完成投資9076億元，同比增長29.5%。縱觀我國房地產投資數據，供給一直處于增長態勢。

3.房地產需求分析

首先，按照我國“全面建設小康社會”宏偉目標的要求，到2020年GDP要比2000年翻兩番，城市化水平要大幅度提高，家庭財產要普遍增加，人民生活更加富足，房地產業所必須擔當的角色不可或缺；而且目前中國經濟總體增長趨勢舉世矚目，對拉動經濟增長有舉足輕重作用的房地產業不可能突然裹足不前。

其次，我國近幾年房地產行業發展非常迅速，快速增長。但這種發展是在幾十年增長緩慢的背景下出現的，起點非常低，壓抑了幾十年的需求在這么短的時間內釋放出來，客觀上必然刺激、拉動房地產行業的強勁增長。所以市場需求保持著持續強勁勢頭，尤其是高品質、高性價比的住宅產品，高性能的商業地產，從發展趨勢上看都有很強的內在需求。

三、房地產現狀及發展態勢分析

根據數據資料顯示，2005年我國商品房空置率是26%，大大超過國際公認的10%的警戒線，處于空置危險區間。下表為我國2000年～2006年商品房空置面積。

數據顯示我國房地產市場供過于求，按照供求理論：當供過于求時，價格下降；當供不應求時，價格上漲。故我國房地產價格應呈現下降趨勢，但事實正好相反，房地產價格仍保持高溫。

1.我國房地產市場有效需求與有效供給現狀

在房地產市場上，有效需求即為消費者愿意并有能力購買的房地產數量，有效供給則為開發商提供的真正能滿足消費者需求的房地產的數量。

供給方面：全國經濟適用住房投資出現負增長。2003年，經濟適用房在供應中的比重為6.1%，2004年為4.1%,2005年1～4月經濟適用房投資進一步下降到2.6%，2005年經濟適用房完成投資同比下降6.8%，占房地產開發投資的比重僅為3.59%。部分城市2004年銷售的商品住宅中，戶型為120平方米的都在40%以上，最高的超過60%。以上數據表明，普通房、經濟適用房在房地產市場中比例不足，而高檔房地產則嚴重過剩。

需求方面：中國雖有13億人口，但有效需求不足，大部分中低收入者買不起房。這至少表明四個問題，一是絕大部分存款掌握在極少數富人手里；二是房價上漲過快，遠遠大于居民收入增加；三是房地產市場結構不合理，中檔商品房、經濟適用房偏少；四是政府用以滿足低收入人群的社會住房供給不足。在這種情況下，少數人手中的巨大存款，仍然會形成社會需求，繼續拉動房價上漲。但這部分需求僅占少數，相對于大部分中低收入者來說，他們的購買力畢竟有限，有效需求只集中在中檔商品房、經濟適用房。

以上分析表明，有效需求與有效供給不能達到均衡狀態。由于國家金融政策，銀行貸款提供了房地產開發的大部分資金，銀行直接承擔了投資風險，開發商并不急于獲取資金，融資途徑未受到明顯的約束，所以他們不愿降低房地產價格，使價格一直高于均衡點。開發商為了賺取高額利潤，一并抬高普通房、經濟適用房價格，制造了不少泡沫，導致高昂的價格。

2.房地產市場發展趨勢分析

房地產業的穩定運行對整體經濟的穩定運行具有重要意義。2000年以來，固定資產投資額直線上升，占GDP的比重從2000年的36.8%上升至2004年的51.3%和2005年的48.6%。由此擴大的產能需要消化，房地產業產品主要是住宅等生活消費品，市場需求大，可以拉動上游產業。其次，有預測認為2006年世界經濟增長將放緩，外貿對經濟發展的拉動作用將弱化，擴大內需保持較快經濟增長的權重上升，內需是大國經濟增長的基本動力，由此可知今后房地產市場發展潛力仍很強大。故房地產供給數量仍會增加。

商品住宅價格將穩中有降。近年來，商品住宅市場供過于求，依照供求理論，商品住宅價格應下降以刺激需求。商品住宅價格居高不下，供求規律在中國房地產市場中不起作用的主要原因是中國房地產市場是一個發育不完全的市場，其需求主體不是個體消費者，而是集團。隨著我國福利住房制度改革，商品房市場需求主體逐步由集團向個人轉移，需求規律在房地產市場中作用逐漸增大。因此，在商品住宅大量積壓的情況下，住宅價格當有逐步下設的可能。

加入WTO商業用房將會走俏。目前，外資企業對中國經濟形勢一般持觀望態度，不少外國公司只在中國設辦事處而非公司，除了大集團公司外，一般只租不買。入世后，關稅等條件放寬，在中國投資有了保障，各種不同規模的外資企業具備了進入國內市場的條件和信心，可為寫字樓和外銷公寓市場提供一個可觀的客戶群。而房地產業由于其本身的不流動性，將導致“入世”后的房地產市場只有外銷需求的擴大而不會有境外供給的直接增加。

四、促進我國房地產市場健康發展的對策

1.調整商品房供應結構

由于經濟適用房供不應求，而高檔住宅供過于求，商品供給結構嚴重失衡。故應調整住宅供應結構，通過增加中低價商品房、經濟適用房的供給，抑制高檔住宅的建設，使房地產市場恢復均衡，真正解決居民的需求。

2.合理確定商品房價格，降低置業門檻

商品房的定價要合理，要讓多數市民有供樓的能力，不能超出市民還款能力太多，讓多數老百姓買得起商品房。房地產企業要加強管理、控制成本、提高技術、加快施工進度，同時也要結合市場變化，合理確定房地產的價格，樹立品牌，提高信譽，走可持續發展的道路。

3.加強宏觀調控，確保房地產市場規范、有序發展

房地產市場雖然能依據供求關系、價格走勢、信息反饋等進行自我調節，但這種調節難免會出現消極、被動、滯后和帶有局部性的缺陷。所以，政府必須從全局的角度進行宏觀調控，主要從四個方面入手：一是總量控制，使總供給與總需求大體平衡；二是優化結構，使產品適銷對路，兼顧社會多層次的住房需求，實現有效供給；三是規范行為，研究制定完善的法律法規體系，依法對市場行為進行規范和管理，保障市場的公平公正；四是調節收益，通過合理的收益分配調節引導市場行為，擴大有效需求。

五、結論

本文在分析我國房地產市場的發展現狀的基礎上，探討了房地產市場實際價格與基于供求理論的理論價格相悖之原因，并提出了促進我國房地產市場發展的對策。相信未來幾年中國房地產業必將逐步規范，供求關系將更趨優化，供應結構更趨合理，價格漲幅漸趨理性，房地產市場將保持持續平穩發展的勢頭。

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