房地產專業化管理精選(九篇)

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第1篇：房地產專業化管理范文

本文即將針對未來房地產市場的主導者問題進行分析，研究誰將成為未來房地產市場的真正主導者。

一　、Reits之與商業物業發展商

恰如創業板之與創業人。創業板不能直接幫助創業人，雖然創業板的市場準入條件降低了很多，但是畢竟也不是誰想創業就馬上可以IPO，畢竟還要先由創投基盎進行投資，把創業人的創業理念變成相對成熟的商業盈利模式后，才存在創業板融資的可能，但若沒有創業板，創投基金就沒有退出渠道，進而風險投資失去參與的熱情，創業計量的成功率就會更小。商業物業發展商的產品就像是創業人的創業理念和企業家精神，REITS所需要的是成熟商業物業，你開發的物業再好，也很難直接讓reits來購買，你要變現自己的產品不能直接依靠PELTS，但rmts的誕生卻可以間接為開發商業物業的地產商服務，因為有了rel[S，類似于創投基金的房地產私募產業基金就可以有退出渠道，從而可以大膽收購開發商的商業物業去進行孵化，把清冷的處女地開發成繁華的商業街，當私募投資人將商業地產包裝成具有穩定現金流的商業資產后，他們就可以高價出售給fel。ts，從reits處獲取變現?？梢妑eits與開發商沒有直接關系，但卻通過市場機制的建立為開發商的順暢運行創造了商業環境。這與reits投資者的風險偏好有關，投資reits的人追求的是穩定現金流，所以不接受未成熟的物業，私募產業基金追求高回報，把生地(或新樓盤)孵化為成熟商業街區的過程是一個通過經營規劃提烈商業物業自身價值的過程，這個過程雖然租金收益很少，但資產增值的幅度很大。這就好比買股票，reits投資者需要的現金分紅，而私募產業基金追求的股票價格的瘋漲。但股價漲上去7，得有人去接盤，re-沁就是接盤入，也就是為商業物業開發商提供間接融資支持的金融產品和金融機制。

雖然reits對商業地產開發商的融資支持不是直接的，不會立竿見影，但是只要reits機制正式運行，開發商就等于找到了便利的融資渠道。因為有私募產業基金的投資，地產開發商可以不必過多的考慮資金問題，轉而把精力轉向產品設計和項目管理上。甚至更進一步，如果私募產業基金對房地產的介入較深，完全可以從土地購買進行介入，這樣一來，開發商將獲得更大解放，完全不必考慮資金和投資，只需把產品生產環節的規劃、設計、質量、安金和進度把握好，就可以成為專業化的房地產公司。因為資金問題不在成為制約房地產企業發展的瓶頸，所以進入門坎將大幅度降低，大量的市場參與者的進入，一方面導致了競爭的加劇，另一方面也會促使開發商進行專業升級，提升自身的專業水平和品牌效益，依靠品牌和專業在高度競爭的市場上獲得生存空間。

綜上所述，relts時代的商業地產開發商將不再依賴資金，成為專業化的開發公司。開發商將更加注重專業能力的提升和品牌效應的積累。由于專業水平的提升，和開發商對品牌效應的追求，也將極大的提升房地產的質量和社會效益。開發商將成為以房地產開發管理為主業，以收取開發管理費為盈利模式的專業機構。對于有一定資金積累的開發商，還可以參與部分投資，持有開發項目的部分股權，但投資已經不是主營業務。

二、Reits之與私募產業基金

在reits運作成熟的市場，產業基金是商業房地產的重要投資力量。究其原因。是由商業地產的特性所決定。作為商業地產，其價值與自身的建造成本和運營成本沒有必然聯系，而是體現在因為繁榮的商業環境和成熟的商業模式所能為物業帶來的較高租金收益。運作成功的商業物業，可以實現數倍于自身建造成本的經濟價值。正因為商業地產的這個特性，就為投資人提供了巨大的利潤空間。專業的投資機構根據自身對商業物業的理解，以正常的價格購入土地委托專業開發商開發，或購入開發商已經開發完成的不成熟物業，經過專業的規劃、策劃、和包裝將普通的建筑孵化成繁榮、成熟的商業街區。因為購入價是土地成本(或房地產的建造成本加必要利潤)，而成熟物業的價值則是未來現金流的折現。其間的價值差異有大有小，但正常來說都會有較大幅度的增值。這個豐厚的資產增值，就為私募產業基金提供了足夠的利潤空間。而relts的存在，又為產業基金的平穩退出創造了條件，有利于提高產業基金的資產周轉率，產業基金可以只賺取價值增長最快的孵化期利潤，而將穩定現金流出讓于relts。

目前中國的私募產業基金很少投資干房地產項目，即便有投向房地產的資金，也不是為了通過運營具體項目來賺取房地產本身價值的增加值，而是為了將房地產企業IPO，賺取巨額資本利差。究其原因是投資房地產后沒有退出渠道，當reits時代到來后，產業基金就可以通過經營房地產項目，賺取房地產本身增加值的方式獲取利潤。從風險和收益對等的角度分析，雖然投資房地產的收益可能不如風險投資孵化創業企業那樣獲得十幾倍甚至幾十倍的資本溢價，但房地產投資有固定資產作保障，風險很小，在商業物業孵化期的收益率也遠高于社會平均收益率，不失為風險承受力不大，而利潤要求較高的投資者的最佳選擇。也就是說，reits市場的誕生，不但解放了開發商，還將誕生一個以房地產為投資對象的產業基金，將目前市場上的炒房團轉化為專業化的金融投資機構，即滿足了投資者獲取房地產溢價的愿望、又分散了房地產實物投資的巨大風險。(有種觀點認為reits將吸收目前炒房團群體的資金，把房地產實物投資，轉變為基金份額的金融投資。筆者對此表示質疑。畢竟felts獲得的是穩定回報，炒房團追求的是房價的升值，兩者沒有可比性。真正吸收炒房團資金的應當是reits時代將誕生的私募房地產投資基金，也就是本部分論述的對象。)

三、Reits之與REITS基金管理公司

兩者的關系就如雞和蛋，要創建reits就必須組建基金管理公司，而組建基金管理公司的前提是reits的出現。兩者的高度依存關系不難理解，這里不做詳解。由于在reits存在之前，市場上不可能存在felts基金管理公司，所以國內讀者對基金管理公司的職責定位不太了解。在此。我們暫

以香港的模式為例說明基金管理人的角色定位。就香港的reits而言，基金管理人主要承擔如下職責：①制訂該計劃的投資策略及政策；②運用募集資金投資于符合該計劃的投資目標的房地產項目；③厘定該計劃的借款限額；④維持、管理及增加基金的投資組合內的房地產項目。從其職責看，基金管理者所做的事情就是房地產投融資工作，但其投資的選擇標準不是房地產本身價格的升值空間，而是基于物業租金回報率的分析。由于基金管理人運用的是基金資金，所以沒有自身資產，其作為經營者，業務是資者管理和運作基金資產，其收益來源是管理費等服務收費。具體收費項目為：管理費(基本管理費+業績提成)、物業購置費、物業出售費等。上述基本管理費一般在基金資產規模的0.1％，業績提成約為基金收益的5％，物業購置費和物業出售費分別約為物業交易價格的0.5％-1％之間。以2007年11月底的壘球reits市值7640億美元計，各項管理收費將超過100億美金。

由于基金管理人的職責主要是房地產投融資，這一職能與私募房地產投資產業基金的工作有雷同之處，所不同在于，reits的投資局限在已經產生穩定現金流的商業地產，而產業基金投資領域廣泛，可以是住宅市場，也可以是商業地產。所以，從專業整合的角度考慮，若私募產業基金的資產管理人和re-its基金管理人由同一個金融控股集團來承擔，則不但有利于資源共享和專業能力的強強聯合，還能夠在產業鏈上對產業基金和reits基金的投資進行必要劃分，讓私募基金特有的不成熟物業有了未來的出路，而reits基金在看中目標區域的物業后，就可以由私募基金先行投資，進行市場培育。兩種性質基金的優勢互補，就可以為金融控股公司帶來更大規模的業務來源，從而增加管理費收益，而投資者則可以憑借管理人專業的投資水平和強大的投資整合能力，獲得更高的投資回報。

四、REITs之于商業物業管理人

商業物業管理人的職責表現在：①策劃租戶的組合及物色潛在租戶；②制訂及落實租約策略；③執行租約條件；④確保所管理的物業遵守政府規例；⑤履行租約管理工作，例如管理租戶租用物業的情況及附屬康樂設施，就出租、退租、租金檢討、終止租約及續訂租約與租戶磋商；⑥進行租約評估、制訂租約條款、擬備租約、收取租金、進行會計、追收欠租及收回物業；⑦執行例行的管理服務，包括保安監控、防火設施、通訊系統及緊急事故管理；⑧制訂及落實有關樓宇管理、維修及改善的政策及計劃；⑨提出翻修及監察有關活動。

從上述職責看，這里的物業管理人除了承擔房地產傳統意義上、的物業管理職責外，還承擔著租賃和商業規劃的職責。在REITs之前，由于商業物業主要分散在眾多投資者手中，很難形成統廣的商業規劃和租賃管理，所以商業物業的管理只有傳統意義的物管業務是統一進行的，而招租主要是靠業主自己或委托鉗邊的中介公司進行操作，商業規劃則根本無從談起。受制于業務的分散，中介公司雖然承接了大量的招租業務，但也很難進行有系統得管理。當REITs時代來臨且REITs市場成熟后，商業物業將主要由產業基金(不成熟階段)和REITs持有，由于物業產權的集中，就存在對商業規劃的內在需求，商業物業管理才能真正成為一個專業經營的領域。

那么物業管理人在RElTs時代將以何種身份存在呢?在上面的分析中我們已近看到：房地產開發商將擺脫資本依附，成為專業化的以房地產開發服務為主營業務，以收取開發管理費為盈利模式的公司；房地產投融資將由產業基金管理公司和RE―ITs基金管理公司或者由兩類公司整合在一起的金融控股公司進行專業化的投融資運作。從這個專業化分工的趨勢看，商業物業管理人的最佳定位應當是成為專業化的商業物業運營公司，把商業規劃、租賃管理和物業服務作為主營業務，通過向委托人收取管理費獲得經濟利益。

當然，從資源整合的角度，私募產業基金將投資的不成熟物業進行培育后出售也需要對商業物業有專業的認識。為此私募基金的管理公司也會招募商業物業管理方面的專家；為降低外部交易成本，不排除房地產投資機構自身設立內部機構專司商業物業管理職責。但就房地產發展趨勢而言，必將是專業分工日益細化，商業物業管理人必將主要以獨立公司的身份存在于房地產市場。

五、REITs時代是房地產金融的時代。房地產公司應及早籌建金融事業部

本文以REITs時代來臨為切入點，而RElTs主要投資方向為商業物業，所以文章大部分篇幅分析的都是商業房地產市場的變革。變革后的商業地產市場將主要存在三方市場主體：開發商、商業物業管理人、房地產投融資機構(房地產金融公司)。具體的運作流程將由房地產金融公司主導，當房地產金融公司通過自身分析，確認市場時機和地段價值存在投資機會時，將通過私募基金購入土地委托開發商進行房地產開發，并將開發好的物業委托商業物業管理人進行前期市場培育直至物業產生穩定的現金流。此后，私募基金再向REITs出售資產，REITs管理人將物業委托商業物業管理人進行后續管理。在整個流程中，房地產金融公司始終居于主導地位，雖然開發商和商業物業管理人的專業水平是決定其市場競爭力的源泉，但房地產金融公司因為擁有了業務委托權，所以在很大程度上可以引領市場，并左右開發商和物業管理商的命運。

不僅商業地產的市場格局出現上述變化，住宅市場也將進行專業分工，所不同之處在于在住宅商品房銷售市場上，商業物業管理人的角色將由房地產營銷專業公司取代。

總之，PElTs時代的到來將意味著房地產金融時代的到來，未來的房地產市場一方面將分工日益精細，另一方面將出現由金融主導的格局。目前的房地產公司應找準自己的定位，或作專業化開發商或作專業化租售公司(商業物業管理人或住宅物業銷售人)，當然，如果自身條件具備，最好是從事房地產金融，成為專業化的房地產投融資機構。對于目前一些資金雄厚，管理先進，市場號召力強的公司，甚至可以進行資產重組，對目前的業務進行拆分，將開發、租售和投融資分別成立事業部，統攬房地產行業的各個專業業務，但與以往所不同之處在于要強調各個模塊的專業性建設。在reits來臨前，這些事業部就要進行獨立運作，各自就自身的專業領域到市場上與競爭對手進行格殺，’并培育品牌和知名度，為未來的實戰做好各項準備。

第2篇：房地產專業化管理范文

【關鍵詞】 價值鏈；國家政策；競爭環境

一、房地產價值鏈及成功因素

1、房地產行業價值鏈分析

房地產價值鏈中各環節包括投資策劃、土地獲取、土地開發、規劃設計、施工管理、營銷管理和物業管理。

（1）投資策劃能力體現房地產公司核心能力，包含對宏觀經濟和微觀經濟的分析和判斷，還需要對目標市場準確的把握，對政策走向的預測，投資策劃能力體現房地產商的綜合素質，中小房地產商投資策劃能力偏弱；

（2）土地獲取，土地資源的供給量和價格也是影響房價的重要因素，這考驗著房地產商的規劃能力、融資能力、以及與政府的關系；

（3）土地開發，在投資策劃和土地獲取之后，土地開發方面就順理成章了，在此展現不了很大的區別，因為多數開發商的此環節是以外包的形式實現；

（4）規劃設計，房地產開發商會把這部分工作外包，但對于開發商來說人員經驗和辨別能力非常重要；

（5）施工管理，這部分技術含量不高，體現不出開發商的核心競爭力，但要保證資金的運轉；

（6）銷售管理，這部分也是外包給第三方；

（7）物業管理，這部分也常由第三方來運營，但業主和物業經常發生爭執、矛盾。

2、房地產標桿企業狀態特征

對房地產標桿企業進行分析有如下特征：（1）經營規模大、抗風險能力強。如：滬深上市房地產10強公司平均資產規模和主營業務收入達到81.91億元和27.04億元；（2）股東回報穩定，盈利持久。如：滬深10強公司2003-2005連續三年的平均現金紅利收益率為2.14%，三年平均現金紅利支付率為32.35%；（3）強大的資金優勢和土地儲備。如：G萬科A、金地集團等，分別擁有1000和600萬平方米以上的土地儲備；（4）區域性分化特征明顯。如：在深圳房地產類上市公司中，除萬科、招商局、華僑城、金地集團實行了較大規模的跨地域開發經營且業績良好外，其余都有明顯的地域特征。（5）優勢企業行業集中度進一步提高。

二、房地產商面臨的政策環境

1、土地調控，從源頭上穩定樓市價格；

2、抑制投機，征稅重心從交易環節轉向保有；

3、信貸政策，監管房地產開發的信貸管理。

宏觀調控的政策對我國房地產行業的發展產生了重大的影響，可能帶來我國房地產業的重新洗牌，對資產結構不合理、經營管理不善的房地產企業來說是一個重大的挑戰；另外，房地產行業與宏觀經濟形勢的緊密相關性決定了房地產市場與我國宏觀經濟發展的走勢必須基本一致，才能使社會經濟保持穩定發展，使房地產行業朝著規范、穩定的方向發展。

三、中小房地產商的發展策略

1、中國房地產發展趨勢以及中小房地產的競爭環境

中國的地產開發，經歷了計劃經濟和市場化初期兩個階段，目前處在市場化時期。

房地產核心競爭力的培養可以分解成“三個競爭力”的提高：（1）市場競爭力，由單一項目市場競爭力模式到系統性市場細分、客戶定位清晰化的市場競爭力模式；（2）管理競爭力，由短期完成項目任務的管理模式到適當集權和分權、整合資源、優化流程的扁平式管理模式；（3）治理結構競爭力，由股東配給資源的管理模式到以股東價值最大化為價值取向的轉變。

中小房地產發展商的環境比大型房地產開發商更惡劣。在本地受到全國性的房地產開發商、本土新增長的房地產開發商、本地區優勢房地產開發商、國際房地產投資機構等競爭。

中小房地產開發商在融資渠道和規模上、在土地儲備和規劃能力上不及全國性的房地產開發公司；在政府關系和多方位產品開發運營方面不及本地優勢房地產開發企業。只能揚長補短、準確的戰略定位，借機發展壯大。

2、發展策略

中小房地產開發企業應確定專業化戰略、區域化戰略、差別化戰略，合理分配資源，逐步增強核心競爭力。通過提高項目開發管理水平、加強專業化人才隊伍建設、積極進行外部資源整合、強化價值鏈關鍵環節的掌控能力、實施品牌構建等戰略舉措，培育房地產企業的核心競爭力。

（1）專業化戰略：中小房地產開發商欲在行業中做大做強，必須確定專業化發展戰略。只有集中資源在投資策劃、土地獲取等這種體現核心競爭力的方面人為形成一種局部優勢的局面，以獲得提升，再把這種優勢逐步擴大、繼續加強，那么中小房地產商就會占據對己有利高度。當這種形式得以鞏固，就可以完善管理體制、提高對宏觀經濟、發展政策、金融環境的研究和預測，形成創新發展的機制。

（2）區域化戰略：中小房地產開發商應該立足于當地，確定區域化戰略，結合當地經濟發展，產品開發、投資策劃等體現房地產競爭力的方面都應與區域經濟相結合。應該發揮政府優勢關系，在為當地客戶服務方面形成局部優勢，樹立良好品牌形象，成為一家有影響力的專業化的提供高品質房地產產品的房地產企業，通過優質的產品贏得客戶的滿意。

（3）差異化戰略：確定差異化戰略，使己方優勢得以體現，弱化整體實力和規模效應產生。另外，人們對房地產的個性化需求越來越高，不僅要滿足居住的需要，也要滿足生活情調與文化品味的需要，這就要求在設計方面以人為本，提供優異的“質量-價格-功能”組合，滿足特定消費人群的差異化要求；同時通過差異化經營確定競爭優勢，而建立差異化競爭的關鍵在于：①市場定位；②規劃設計；③物業服務。

3、融資渠道的拓寬

第3篇：房地產專業化管理范文

[關鍵詞] 房地產經紀 品牌 經營

1.房地產經紀品牌特性

房地產經紀的內容十分豐富：既有“產品”特性，又有企業的個性色彩，還有消費者的企業印象，此外它還有以下特性。

（1） 區域性。在我國經濟的大市場中，由于區域不同，市場的發展狀況也就不同。企業的發展要因“地”治宜。在我國的房地產經紀市場中，已經形成了21世紀不動產、上房置換、深圳世聯地產等品牌。其中深圳地區是我國專業從事房地產經紀業務的發展地，它取得了一系列卓越成就，深圳成為區域品牌中的佼佼者。這些地區的區域房地產經紀品牌經營經驗，對寧夏地區乃至全國的房地產經紀品牌經營都有著深遠的影響。

（2）標準性。由于房地產經紀機構向市場提供的是一種專業服務，由于服務自身所具有的無形性、生產和消費的同時性、客戶對服務過程的直接參與以及服務質量的難以評價等特點，使得消費者對房地產經紀機構服務的甄別和認知幾乎完全依靠品牌，品牌經營具有更為重要的意義。

（3）多樣性。在我國房地產經紀市場中，房地產經紀機構主要是從事新建商品房銷售和存量房租售居間、活動。長期以來，大多數企業在這兩類業務中專攻其一，只有少數大型企業同時從事新建商品房經紀和存量房經紀業務，還有少數特大型企業還兼營房地產咨詢、房地產廣告、傳媒業務，對不同性質的企業，我們應該深入挖掘其熱點、亮點、賣點，利用各種方式、各種途徑打造品牌，是大勢所趨。

2.房地產經紀品牌經營的策略

品牌是企業的無形資產，是企業贏得市場的利刃。伴隨著知識經濟時代的快速形成，經濟全球化，環境復雜化，變化加速化的趨勢日益加強，房地產經紀機構面臨著如何在復雜動態的環境中謀求生存和持續發展的重大挑戰，品牌經營成為企業生存和發展的關鍵，也是企業在激烈的市場競爭中立足的重要保障。房地產經紀在品牌經營過程中，應從以下幾個方面入手。

2.1加強、完善企業的早期發展、夯實內部管理

近幾年來，由于房地產業的蓬勃發展，房地產經紀進入了一個迅速發展時期，同時也出現許多問題和矛盾。由于行業產生的時間短、規模小、管理水平低，造成房地產經紀機構良莠不分，存在許多不完善。俗話說“打鐵還要自身硬|”企業沒有過硬的本領，就得不到市場的承認。因此，房地產經紀機構要苦練內功，加強內部管理，建立健全規章制度和組織機構，建立一套完善的內部質量管理體系和企業運行機制，只有這樣才能贏得市場。

2.2提供高質量的“產品”――服務

房地產經紀產品的特性，決定了企業必須提供高質量的服務。優秀的服務必須做到服務態度熱情、服務設備完好、服務技能嫻熟、服務項目齊全、程序規范、收費合理。同時，房地產經紀要履行、信守承諾、合法經營，用換位思考來開拓各項管理服務工作。倡導“以人為本、委托方至上”的服務理念，提供個性化服務，增進與委托方的溝通，通過企業的熱情、高質量的服務，為委托方以最快的速度尋找最合適的交易對象。

2.3走市場化、專業化、規?；⒎ㄖ苹牡缆?/p>

房地產經紀機構是應房地產行業發展的市場需要而產生的，是住房商業化、社會化、市場化的結果。因此，房地產經紀機構要生產發展，必須適應市場的需要，走市場化經營之路。

隨著科學技術的快速發展，高、精、尖產品層出不窮。因此，房地產經紀機構要不斷提高專業化水平，樹立專業化經營理念，組織和利用社會信息資源為委托方提供全方位的專業化服務。

品牌之所以成為品牌，是因為有了規模，規模鑄就了當今世界的品牌。因此，房地產經紀機構應積極開拓市場，不斷擴大管理規模，爭取更多的市場份額，將規?；洜I作為企業壯大的策略。

法制化運作能使企業走上規范化發展的軌道。房地產經紀涉及范圍廣，只有通過法律法規對房地產經紀行業進行引導、規范和協調，才能推進企業向深層次、高水平發展。

2.4企業要全面創新

創新是一個企業的生命，是企業發展的原動力，是企業超越自我、提高競爭力的重要手段。由于房地產經紀市場的多樣化，房地產經紀機構要根據各個服務方式的特點，制定出正確的、新穎的經營戰略，出奇制勝。管理企業的服務要以人為本，根據服務對象不同，提供有特色的、個性化、新穎的服務就會受到人們的歡迎。事實上，創新存在于企業的方方面面，樹立創新意識，企業才能走向良性發展的軌道。

3.小結

第4篇：房地產專業化管理范文

房地產投資信托(RealEStatelnVeStmentTrUSts，簡稱REITs)，又稱為房地產投資信托基金，最早產生于上世紀60年代的美國，它是一種通過發行股票或者單位受益憑證來募集大眾投資者的資金以形成基金，由專業投資機構投資經營房地產及法定相關業務，并將絕大部分的投資收益定期分配給投資者的特殊的集合投資制度。美國的房地產投資信托(REITs)制度經過40多年的發展，不斷趨于完善，極大地促進了美國房地產業乃至整個經濟社會的發展和進步。從上世紀90年代開始，世界上許多國家紛紛借鑒美國做法，通過立法建立起本國的REITs制度。據全美房地產投資信托協會(NAREIT)的資料統計，截至2003年底，已有1日個國家和地區制定了REITs法規。由于各國的REITs制度都是借鑒美國REITs的理念和原理創建，因此在制度內涵上基本相同。美國的REITs制度安排主要有以下內涵和特點：(1)REITs的實物形態是一種證券化了的信托投資基金，它是通過向大眾投資者發行股票或單位受益憑證募集資金而形成。為了避免REITs變成為少數人牟利的工具，美國法律對REITs的股東數作出嚴格限制，規定REITs的股東不得少于100人，且持股比例最大的5個或5個以下的個人持有的REIT股份不得超過50％。(2)REITs基金管理公司是一種專業性的信托投資組織，它扮演的是“受人之托，代人投資”的中介入角色，幫助大眾投資者實現對房地產的直接投資。(3)REITs必須將大部分資產投資于能夠定期產生租金收入的經營性房地產項目，且收入來源主要應是房地產項目的租金。譬如，新加坡和韓國規定REITs投資于房地產的比例至少在70％以上，美國和日本規定REITs投資于房地產的比例至少在75％以上，香港規定REITs投資于房地產的比例至少在90％以上。(4)REITs必須將其90％以上的投資凈收入作為股利在當年內分配給投資者。(5)如果滿足以上條件及其他規定，那么房地產投資信托(REITs)作為一個專業投資機構，可以享受免征公司所得稅的優惠政策。

二、房地產投資信托(REITs)制度的契約性

REITs作為一種通過募集大眾投資者的資金交由專業投資機構投資經營房地產的集合投資制度，其產生與房地產業投資的“高進入壁壘”直接相關。這種產業進入壁壘主要體現在兩個方面：一方面是高資本“門檻”。房地產投資動輒上千萬，很多項目投資都是數億元，甚至數十億元，中小投資者根本無法承受。另一方面是專業化技能“門檻”。房地產投資雖然利潤豐厚，但所面臨的風險和不確定性很大。對房地產的投資需要對國家政策、宏觀經濟、房地產業發展周期、市場供求、房地產地段、價格、升值潛力等作出比較準確的判斷，否則很容易導致投資失誤，損失慘重。這種很高的專業化要求，一般投資者也是難以達到的。產業壁壘的存在，阻礙了大眾投資者對于房地產業的投資。REITs制度的出現就是國家在制度創設上對于這一現象所作出的反應。通過REITs制度，禮會投資者將自己的資金委托給更具有專業優勢和效率的機構或者人士去運用，并從人那里獲得投資回報。這實際上就在委托人和人之間建立了一種契約關系。因此，更深入地看，REITs作為一種集合投資制度，它實質隱含著社會投資者與專業化的房地產投資管理機構之叫的特定權利義務關系，也即契約關系。

與一般契約關系不同的是，REITs中體現的契約關系具有公共性和集體性的顯著特點。為盡量減少因締約雙方信息不對稱給投資者帶來的損害，國家對于REITs的投資對象、資產結構、收入構成、分配比例等都進行了詳細的規定，而一般的契約對于這些問題都是山締約雙方協商確定。也就是說，在REITs這一投資活動中，田家為社會投資者和專業投資管理機構擬定了一份公共契約，需要雙方協商的內容已經很少了。作為接受這份公共契約的回報，國家給予其稅收優惠。REITs投資中的契約關系的另一個顯著特點是其集體性。在每一只REITs中雖然有成千上萬個不同的投資者，但REITs契約并非由他們逐一與專業投資機構談判簽訂一個個契約而形成，而是統一由專業投資機構根據國家規定提供一份集體契約(即REITs投資協議)，交由每一個投資者“背書”(即認購基金份額)，當達到法定的背書人數及投資金額時，集體契約有效成立。所以，從根本上講，REITs這一集合投資制度就是一份山國家事先擬定好主要條款的集體投資契約，其主要目的在于通過提供稅收優惠為社會大眾提供一個房地產投資獲利的渠道或者機會。

三、房地產投資信托(REITs)制度的社會性

KEITs作為國家創立并推動的特殊集合投資制度，其意義遠遠不止于一種商業行為，它還具有調整社會關系，維護社會穩定，促進社會進步的社會職能。社會性是REITs集合投資制度更為重要、更富意義的特性所在。這具體體現在以卜三個方面。

第一，大眾參與性。房地產業是大眾產業，與社會大眾的生產、生活息息相關。房地產業又是一個創造巨大財富的產業，歷來對于房地產的分配是決定社會財富分配的重要因素。然而，由于高資本和專業化進入壁壘，社會大眾—直被排除在房地產投資之外，分享不到房地產業發展所帶來的好處，房地產業所累積的巨額財富往往被少數人所占有，從而加劇了社會貧富分化。這種因為投資機會不均等而導致的財富占有的多寡更容易使大眾產生社會不公平感，如果國家不采取措施而任其累積，勢必影響到社會的穩定和經濟的持續發展。對于此，美國政府創設的REITs制度為大眾投資者提供了一個持有房地產、分享房地產利潤的公平機會，使房地產業成為社會大眾直接參與的產業。REITs不僅集合了大眾投資者的資金，而且集合了大眾投資者的投資意愿和投資行為，它以一種集體行動的方式實現了房地產投資的大眾化和社會化。

第5篇：房地產專業化管理范文

關鍵詞　知識經濟時代　房地產　內部管理

中圖分類號：F271 文獻標識碼：A

房地產業在我國已經發展成為先導性的行業，對整個國民經濟的發展運行發揮著十分重要的作用。在當前知識經濟時代的大背景下，房地產業也在新形勢面臨諸多新的問題，對房地產企業的內部管理也提出了更高的要求。

一、房地產企業內部管理的現狀

（一）房地產企業魚龍混雜，管理程度參差不齊。

由于前些年國內房地產行業的迅猛發展，各類資本象潮水般的涌入房地產行業，形成了國內數量驚人的房地產企業，以致房地產企業魚龍混雜，盡管隨著近年來國內政府調控力度的增大，以及房地產行業逐步規范，很多落后小企業慢慢被淘汰，或兼并重組，但是總體而言，房地產行業發展中遺留的問題還很普遍地存在于房地產企業當中，一些有實力的房地產企業能夠清晰準確地分析自己的基本情況，并設立企業發展的目標，謀劃發展模式，但是絕大部分小企業還只是停留在簡單的房地產開發與銷售層面，整個房地產企業的經營管理水平參差不齊。

（二）房地產企業復合發展，管理意識日益增強。

中國房地產業發展到今天，已經從最初的產品的競爭、營銷手段的競爭逐漸開始發生多方面轉變，房地產企業更加注重復合式發展，將房地產業和其他相關產業進行整合，從而將某種具有凝聚力又具有貼近性的生活、生產方式完整地鑲嵌到房地產的規劃、開發、運營和服務的整個流程之中，為消費者創造出充分體現生活感受和文化價值、產業發展價值的復合人居生產、生活。同時，對于企業內部的管理意識日益增強，在品牌的塑造、企業戰略思路的設計、經營模式的構建上，越來越多地受到重視。

（三）房地產企業內部整合，管理結構逐漸優化。

隨著政府行動的推進，房地產業界的整合受到了重視。一些較小開發商面臨的流動資金問題，較大的開發商則變得更大，一些中型開發商則會變成較大型的。伴隨企業的整合，房地產企業內部的相關人力、物力等資源也得到相應的整合與重組，使得房地產企業內部管理結構趨于優化。

二、當前房地產企業內部管理存在的問題

近些年來，房地產業大洗牌波濤洶涌，浪潮狂襲，大浪淘沙，無數房企在這場轉型的滾滾車輪中遭受了來自各方面的沖擊，甚至面臨被并購、被淘汰的命運。而這其中，企業內部管理中存在的諸多問題也日益暴露：缺乏有效的管理和控制、組織結構不清晰、業務流程缺乏規范性科學性、管理制度體系不健全、項目管理混亂等等。筆者分析，當前房地產企業內部管理存在的問題主要有以下幾個方面：

（一）房地產企業內部管理機械化。

房地產的內部管理涉及到企業內部的各個方面。目前，大多數房地產企業都未能給自身制定一個中長期的發展戰略規劃，對自身的定位尚不清晰。而在內部管理層面，往往過于簡單化，僅僅把內部結構劃分為各個小塊，機械化地進行運作，而未能夠很好地聚合其各個部門的整體力量，將各個版塊有機地聯系組織起來，缺乏軟實力的構建，容易出現權責不清、人員渙散、企業聚合力弱，人員流動性大等問題。

（二）房地產企業內部管理淺層化。

當前房地產企業內部管理多停留在表面，從表面上看，他們在企業內部的各個環節都設有相應的工作制度、流程或考核機制等相關制度，也有企業自身的定位和口號，但是企業員工對于企業定位的理解，對于制度約束和機制的運行都僅僅停留在文字上，條款化的制度形同虛設，口號和文化也只是空喊。企業對于自身形象的構建、企業文化的建設不能深入，甚至照搬挪用相關公司或行業內其他有關規范，并未能有效結合自身實際制定管理制度，形成自己獨特的管理機制，為企業的發展服務。

三、房地產企業內部管理的對策與建議

（一）加強人才管理。

目前，我國房地產行業人才存在學歷層次相對不高，專業化程度不夠等問題。而在企業內部管理中，人力資源管理是其中一項重要組成部分，當今知識經濟時代，企業的競爭歸根結底是人才的競爭。因此，針對當前房地產企業內部人員結構情況，應當進一步加強人才管理。

第一，引進人才，改善人才結構。房地產企業需要建設人才類型齊全的經營管理團隊。專業復合型管理團隊在現有人員配備的基礎上，為了更好的服務于我國的房地產事業，應該在適當的時機，根據實際情況和發展需求，引入高學歷、高能力的雙高型人才。隨著我國經濟的持續增長和房地產業的迅猛發展，對人才的專業化需求和高學歷高能力的需求會越來越明顯。房地產市場劃分的細化會帶來工作類型的細分，也需要有更加專業化的人才不斷地充實到相應的工作崗位上。這就需要在適當的時候，引入高學歷、高能力、專業化的經營管理人才，并在這個基礎上，從隊伍建設的高度著眼，建設一支高學歷、高能力、工作高效率、知識技能專業化的房地產經營管理團隊。

第二，加強培養，提升員工素質。在當前知識經濟時代，企業要保持生命力、提升競爭力，就必須與時俱進，不斷創新。在房地產企業內部人員管理層面，要不斷創新，就應該鼓勵員工不斷學習，增強自身業務水平，提升自身素質。企業在對員工的培養上要下功夫，首先，企業應當定期地對員工進行有針對性的培訓，使其得到專業知識的提升和學習；其次，應當適時提供外出學習考察的機會，吸取他人先進經驗，發現自身的問題和不足；再次，鼓勵員工加強自身學習，主動學習，營造學習氛圍，充分調動積極性，實行相應的評比、考核與獎勵。

（二）加強制度管理。

制度是企業穩定運行、長期發展的保障。加強制度建設和管理，是房地產企業應當始終持續做的工作。在不同的發展階段，應當制定相應的制度來進行規范管理，促進企業發展。

第一，明確權責，規范管理。在房地產企業內部管理層面，首先應該形成自上而下、權責清晰的管理體系，明確管控模式和職能定位，通過有效的組織結構設計、清晰的責權體系、流暢的業務運作流程、科學的業績評價體系，保證企業整體的組織運行效率與效果，增強企業在戰略和運營層面的競爭力。在發展過程中，不斷完善管理體系，適時進行調整以適應企業發展。

第二，獎懲有效，人治管理。激勵機制也是企業機制中的重點，有效的激勵機制能夠大大提高員工的主動性和積極性，為企業帶來更多的收益。房地產企業要根據自身行業的特點，制定合理的考評辦法，同時把握人治管理與制度管理之間的平衡，應當以服務企業為目標，增強員工集體榮譽感，從而避免人員內部競爭中產生一些損害企業利益的行為或問題，建立高效的績效考核和激勵機制。

（三）加強品牌管理。

品牌管理是喚起消費者重復消費的最原始動力，是消費市場上的靈魂。近年來，房地產行業也形成了很多品牌地產，房地產品牌的塑造，同樣具有廣泛的品牌效應，中國房地產業正在逐步走向品牌化。

第一，打造產品品牌。房地產企業在內部管理上應當構建長久、穩定的品牌體系，合理定位自身，對產品進行明確，清晰、直觀的品牌描述，注重受眾“了解、信任、品味認同”等方面的體驗，結合社會需求和自身定位打造獨特的產品品牌，使得品牌能夠量化，達到更有效、更可信的效應。

第二，　打造文化品牌。企業文化是企業內部的精神支柱。既要通過企業內部管理傳遞企業信念和文化價值，形成高附加值的品牌保障；又要培育積極向上的價值觀，增強企業內部凝聚力和全體員工向心力，形成強有力的文化保障。

（作者單位：深圳巨正源股份有限公司）

參考文獻：

[1]閆利民.　淺談企業內部房地產管理策略.企業導報.2012（01）.

第6篇：房地產專業化管理范文

1月29日，美國華平投資集團與上海中凱房地產開發管理有限公司正式舉行簽約儀式。華平以增資擴股形式轉讓，入股上海中凱房地產開發管理有限公司，并持有其25％的股份。同時，華平將提供不少于3000萬美元用于上海中凱房地產開發管理有限公司投資和管理的房地產開發項目。

中凱集團董事長邊華才說，隨著宏觀調控的深入，房地產開發企業的內外環境已經發生了深刻變化。中凱集團在市場低迷期間吸納外資入股，是集團長期發展戰略中的一個關鍵步驟。逆市而上，更顯示出中凱在地產業的勃勃雄心：要做就做行業老大。邊華才透露，目前中凱集團與海外資本的合作已進入實質性階段，新公司的股權架構不日也將正式公布。

超越“香港模式”

國內房地產行業的調控政策，不僅左右著樓市價格的走向，更對整個行業的未來路徑影響重大。

自上世紀80年代以來，所謂的“香港模式”，在內地房地產開發模式中，一直占據著主導地位。香港模式產生于香港特殊的背景，開發商壟斷市場，于是就把房價提高，轉嫁給消費者。可以說，香港地區這種住房發展模式是香港特定條件下的產物，而中國內地的經濟環境和社會環境和它有著本質上的區別。

“香港模式”通過深圳地產業引入中國內地，經過十多年的“模仿”與實踐，其內在的各種弊端逐步顯現。越來越多的從業者和專家學者已開始反思，這種模式是否能繼續適應國內高速成長的房地產市場。

對于這一問題，邊華才也有著長久的思考。近幾年來。在國家政策調控下，國內土地獲取的方式更為市場化，中小開發商在利益獲取的方式上已經出現了變化。早在七八年前，開發商獲利的主要手段是“圈地”。只要有途徑拿到土地，基本是穩賺不賠。

當土地拍賣制度日趨完善，開發商逐漸意識到他們不得不面對這樣一個事實：要以拍賣方式獲取土地，就必須有充足的自有資金。因為根據政府的規定，開發商不得用銀行貸款來獲得土地。目前土地成本基本占整個開發成本的50％左右，這對中小開發商構成了沉重的資金壓力。

“經過這樣的變化，開放商再想從獲取土地過程中獲得利潤，就必須要用專業化的管理來創造價值。”邊華才認為，房地產行業規?；?、產業化、專業化是大勢所趨，國內業界當然要調整自己的發展戰略和經營思路，以專業化和國際化為核心，謀求更長遠的發展。

對接外資

轉型、創新，國際化發展，尋找投資伙伴，在市場低迷階段，這些都是眾多房地產企業津津樂道的話題，如何從制度上進行變革，使企業真正做到脫胎換骨，形成一套成熟的具有國際水準的開發模式。卻需要經過一段艱難的發展歷程；另一個是房地產服務商。二者彼此獨立，又相互補充，這樣既可以實現企業專業化的轉變，同時也大大拓展自己的經營范圍，并能夠獲得更多合作伙伴的支持。

在邊華才的構想中，作為專業的房地產服務商，公司可以通過地域的發展，迅速擴展業務，在任何城市，如果具備了專業團隊力量，就可以進入到不同產品的開發領域；或者也可以將力量集中在某一產品，然后進入不同城市。由此形成的核心競爭力在于：借鑒國際先進的企業項目管理理念，建立可復制的房地產開發系統，為項目設計合理的資本運作結構，利用多種融資手段，實現項目投資回報率的最大化。

國內房地產業，有一個眾所周知的缺陷：開發商的融資渠道過于單一，除了銀行貸款，其他有效渠道屈指可數，市場談論比較多的信托和REITS，多數情況下還只是停留在理論層面，真正操作過程中，還很難付諸實施。

與此同時，由于外資仍然認為中國房地產具有相當大的利潤空間，人民幣的升值預期又增強了對中國房地產的升值預期，外資對國內地產業仍處在資金不斷流人的狀態。據商務部統計，近幾年來，房地產業已經成為僅次于“通信設備、計算機及其他電子設備制造”行業的第二大外商投資行業。長三角、京滬等一線的城市依然是海外基金的投資熱點，投資方向更趨向于商業和產業地產。

據仲量聯行的統計數據顯示，2006年一季度，外資在中國購買建筑物的資金達45億美元，超過2005年全年的34億美元。這些投資主要集中在北京和上海，合計占93％。投資的物業類型中，寫字樓占58％，商鋪占30％，住宅占5％。約有50％投在北京，約43％的資金投在上海，其余7％的資金投在大連、哈爾濱、武漢、南京等城市。在仲量聯行的調查中，近80％受訪跨國機構表示，會在擴張城市尋求寫字樓物業，其中2／3會選擇甲級寫字樓。約有20％受訪者除對寫字樓有所需求外，還對商鋪、高級住宅、倉儲物流和工業園區等物業有興趣。

在此背景下，國內地產業與海外資金的對接，成為近期地產行業中一個較為普遍的現象。此番入股中凱的華平集團，是美國最大的私募投資基金之一，近年來一直致力于增加其在中國的投資。在過去的幾年里，華平集團成功地投資了哈藥集團、富力地產、匯源果汁、7天酒店等中國企業。對于本次與上海中凱房地產開發管理有限公司的合作，除了秉承華平對于中國市場的一貫信心以外，也表現了其作為海外投資者對于中國房地產市場長期發展的信心。

第7篇：房地產專業化管理范文

【關鍵詞】房地產 測繪 發展

我國房地產繪測的發展比國外較晚，但是近幾年，房地產行業大熱，而測繪作為一項必要工作，自然隨之發展起來。房地產測繪是產權管理部門工作的組成，對房地產管理起到重要作用，房地產測繪的發展，直接關系到房產市場的穩定以及管理。

一、房地產測繪基本理論

房地產測繪屬于測繪的一種，在現代測量測繪學科中，房地產測繪屬于一個分支，具體來講，房地產測繪就是利用專業技術，對房地產有關的信息進行測評和統計，最終獲得真實的房地產狀況的一項工作。當前房地產測繪的內容包括房產平面控制測量，房產調查，房產要素測量，房產圖繪制，房產面積測量，變更測量和成果資料的檢查與驗收等。由此可見，房地產測繪是一項結合測量與繪圖于一體，服務于房地產管理的工作，根據目前的實際情況，房地產測繪是以區域房地產為基本工作單位，同時結合點及城市房地產，最終形成完整的房地產測繪鏈條的工作。

二、房地產測繪現狀

對房地產測繪現狀的分析，是探究房地產測繪發展的基礎，當前我國房地產測繪的現狀主要體現在：

首先，房地產測繪取得了一定的成績。在過去，我國的專業技術比較落后，在房地產發展中，更多的是重視房屋建設的質量以及基本的審批和后期的銷售分配等工作，而對房地產的管理是非常薄弱的，但是隨著社會的發展，房地產管理的重要性日漸凸顯，特別是房產數量的增加，房產價值的增大等因素，都在推動以房地產測繪為主要內容的房地產管理的發展，在這樣的情況下，房地產測繪取得了一些成績，比如，高校開設了房地產測繪相關專業，為社會輸入了大量的房地產測繪人才，有利于房地產測繪的專業化的技術化，另外，科技的發展也開始逐漸在房地產測繪中得到體現，一些先進的技術、先進的設備也開始成為房地產測繪中的重要內容。總之，今天的房地產測繪取得了一定的成績。

其次，房地產測繪存在的問題還很多。在看到成績的同時，我們也不能忽視問題的存在，當前房地產測繪中存在的問題需要一起我們的注意。第一，房地產測繪法律法規有待完善，建立社會主義法治國家是當前我黨的重要目標，任何一項行為都應該做到有法可依，有法必依，在這樣的情況下，房地產測繪作為一項與公共事業息息相關的工作，自然需要完善的法律制度加以指引，但是目前我國法律體系中，與房地產測繪相關的法律還遠遠不能滿足實際的需求；第二，房地產測繪壟斷現象比較嚴重，由于房地產測繪一般需要大量的器材和人才，因此需要有較堅實的資金后盾，在這樣的行業領域中，小企業就很難獲得發展，所以一些大的房地產測繪企業就完全壟斷了市場，不利于房地產測繪的競爭和發展，同時其價格也就因缺乏市場競爭而偏高；第三，先進技術在房地產測繪工作中的應用不足，雖然當前的房地產測繪工作已經引入了一些較高端的技術和器材，但是與國外相比，我國的房地產測繪技術還顯落后，技術與實際需求之間仍然存在著差距。

這就是目前我國房地產測繪的現狀，對于已取得成績的發展，對于現存問題的改進，是未來房地產測繪發展的重要導向標。

三、房地產測繪發展

根據當前房地產測繪現狀，本文認為，房地產測繪的發展主要有以下幾點體現：

1、以計算機技術為核心的先進技術的應用會越來越廣泛

計算機技術以及互聯網是新時期人類最偉大的發明之一，它使各行各業的發展和競爭進入一個新的階段，更促進了整個人類社會的進步，而未來房地產測繪，對于計算機等先進技術的應用，勢必逐漸增多。不管是autoCAD還是LISP語言，它們的應用，都可以大大提高房地產測繪工作的效率，同時也可以提高工作的精確程度，更有利于人員的精簡。根據當前房地產行業的發展，在未來，房地產的數量會越來越多，傳統的人工房地產測量自然無法滿足實際工作的需求，因此，以計算機為核心的先進技術的應用，將是房地產測繪的必然選擇。此外，GPS、GRS等定位系統的應用，也會逐漸增多，它可以為房地產測繪工作開辟一個新的空間，實現全方位、全天候的繪測?？傊杂嬎銠C技術為核心的先進技術的應用會越來越廣泛是未來房地產測繪工作發展的趨勢之一。

2、專業房地產測繪人才會越來越多

專業的房地產測繪人才的增多也將是未來房地產測繪工作發展的一個趨勢，目前高校人才的培養以社會需求為導向，在一些傳統學科的就業出現飽和的情況下，房地產測繪作為新興學科，自然會備受親睞，因此，專業的房地產測繪人才也就會越來越多。人才是行業發展的必要保證，對于房地產測繪而言，先進技術以及新近理論的引入，是行業能夠發展的保障，而專業的人才是技術和理論的載體，所以，專業的房地產測繪人才的增加，自然有利于促進房地產測繪工作更好的發展。

3、與房地產測繪相關的法律會逐漸完善

最近幾年，我國的社會主義法治建設在逐漸實現，國家的立法在不斷增多，不斷調整，以社會需求為基礎，國家的法律制度在不斷的完善，在這樣的背景下，房地產測繪相關的法律自然會不斷完善。另外，近年來，國家的房地產行業的發展過于迅猛，與之帶來的管理問題逐漸顯現，社會糾紛也開始增多，這就引起了相關人員的注意，而完善立法是解決這些問題的根本途徑，有明確的法律依據，有足夠的法律制度來規范房地產管理行為是保證房地產領域穩定的重要方式。所以，未來，國家對房地產測繪的相關立法會不斷增加，不斷完善，這將為房地產測繪的發展提供新的保障。

除了以上提到的三點以外，房地產測繪的發展還會有很多體現，在未來，房地產測繪將會從基礎模式向專業化、精細化的模式發展，同時，房地產管理會逐漸形成完整的體系，在這個體系中，房地產測繪會與其它房地產管理工作相結合，形成完整的管理模式，使國家的房地產管理越來越規范，越來越科學。

結束語：

房地產測繪的發展，關系到房地產管理，更關系到一個穩定的社會環境，我們有理由相信，在未來，房地產測繪的發展，將會越來越好。

參考文獻：

第8篇：房地產專業化管理范文

房地產業是我市國民經濟重要支柱產業，為了確保我市房地產業健康、持續、快速發展，我局上半年從三個方面強化了房產行業行政管理職能。

加強了宏觀調控，房地產開發投資穩步增長

上半年，我局認真貫徹國務院18號文件，加大了宏觀調控的力度。一是初步建立了房地產開發企業信用檔案系統，對各開發企業誠信行為進行了認真監控。二是加強了房地產開發企業的資質管理，注銷了一批沒有開發業績，群眾投訴多的違規企業。三是加強房地產項目的監控，引導了正確的投資方向。1—6月，全市房地產開發實現快速運行的良好態勢，房地產開發投資穩步增長，全市房地產開發投資完成8．9億元，較上年同期增長13％，商品房施工面積168萬平米，較上年同期增長5％；商品竣工面積20萬平米，同比增長7％；商品房空置率較去年有所降低，控制在15％以內，商品房開發投資結構進一步優化，房地產開發投資已成為我市一個新的經濟增長點。

加強了市場引導，房地產市場日趨活躍

上半年，我局著重在加強市場引導，在開放搞活房地產市場上下功夫。一是加強了商品房預售管理，嚴格按規定發放預售許可證，規范銷售行為。上半年共頒發商品房預售許可證17份，辦理商品房預售合同備案1648份。二是鼓勵、扶持房地產中介企業的發展，為他們提供良好的發展環境。三是提供優質服務，優質、高效辦理各類房地產交易手續。1—6月份，全市共辦理房地產轉讓手續3065起，面積21．9萬平米，成交金額達1．85億元。其中商品房轉讓1315套面積9．7萬平米，成交金額1．2億元；二級市場轉讓1750套，面積12．2萬平米，成交金額0．65億元。1—6月份全市共辦理抵寸甲手續3330起，抵押面積47．36萬平米，抵押價值近4億元。其中現房抵寸甲1380起，面積34．39萬平米，抵押價值2．7億元；期房抵押1950起，面積12．97萬平米，抵押價值1．3億元，房地產市場日趨活躍。

第9篇：房地產專業化管理范文

關鍵詞：房地產投資 信托 基金風險

房地產投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）是從事房地產的收購、開發、管理、經營和營銷獲取收入的集合投資制度。它可以被看成是為投資者從事其自身的資金和管理能力所不能及的房地產經營活動的一種融資形式。REITs通過發行基金證券的方式，募集投資者的資金，委托給專業人員專門從事房地產或房地產抵押貸款的投資，投資期限較長，追求穩定連續性的收益?；鹜顿Y者的收益主要是房地產基金擁有的投資權益的收益和服務費用?；鸸芾碚呤杖≠M用。

不同于一般的投資基金，REITs是專門用于房地產投資、租賃開發、銷售和消費等方面的投資基金，投資范圍限于房地產領域，是集眾多的分散資金于一體，同時采用專家經營、專業化管理的一種投資體制。其設立的目的是集聚資金、分散風險、獲得較高的規模效益，促進房地產市場的健康發展。

一、房地產投資信托基金（REITs）的基本特征及相關概述

一般來說，房地產投資信托基金（REITs）有以下幾個顯著地基本特征：

流動性較高――REITs是一種典型的房地產證券化產品，可以在美國所有主要交易市場交易，其通過受益憑證交易的形式，使房地產可以流動起來，REITs的交易市場包括紐約交易所、納斯達克、全美證券交易所。

REITs具有股東價值――就像所有上市公司的股票一樣，REITs的投資者不僅僅享受股利收益，還可以獲得REITs公允價值上漲的資本收益。

專家經營，專業化的管理，完善的公司治理結構――公開交易的REITs，大多為主動管理型公司，積極參與物業的經營全過程，投資者可以把資金投入到有職業投資經理管理的房地產投資組合中。同時，REITs和上市公司一樣擁有完整的公司治理結構。基金管理機構具有專門的理財專家和市場分析人員，他們專門對國內外經濟形勢、各個行業甚至某一公司的運營狀況和潛力，進行科學系統的分析，并在此基礎上作出投資決策。因此相對于個人投資者來說，更能把握市場的脈搏，從而贏得較高的收益。REITs可以通過專業化的經營管理，使房地產營運績效大幅度提高，從而可以使投資者分享房地產專業投資的成果。

信息披露――上市的REITs和上市公司一樣，同樣有信息披露的義務，每季度、每年度必須公布經審計的財務報告。

股東無償債義務――REITs投資人個人對于REITs的負債無償債義務，這點和上市公司是一致的。

低杠桿――REITs與上市公司相同點在于，REITs也是杠桿經營；但不同點在于，REITs的杠桿較為適中，美國的REITs資產負債率長期低于55%。

二十世紀80年代后期，REITs市場整體呈現出爆發式增長，市場構成逐漸由權益、抵押、綜合三種類型三足鼎立的格局變為權益REITs一家獨大。截止到2008年年底，美國在公開市場上的REITs的總市值達到了1915.5億美元，其中，權益型REITs市值為1762.3億美元、抵押型REITs141.9億美元、綜合型REITs11.3億美元，其中權益型REITs占到總市值的92%。

REITs自身的稅收待遇：REITs自身稅收待遇的最重要的特征是它享有作為“收入傳遞證券”（Pass Through Securities）的稅收待遇，根據信托稅制的“導管原理”，它被視為收入傳遞的工具而免征所得稅。

REITs股東的稅收待遇。1986年美國修訂的《國內稅法典》將獲取收入的活動區分為被動行為和非被動行為（Passive Activities and No Passive Activities）兩類，所謂“被動行為”是指納稅人沒有實質性參與的交易或經營行為。非被動行為則包括：薪水、工資；擔保費；利息與股息；股票與債券。REITs的分紅視同證券組合收入，也就是說，它屬于非被動行為所得，按照非被動行為所得繳納所得稅。

國務院2013年連續出臺多項嚴厲調控房地產的政策，“新國四條”、“新國十條”政策打擊力度大、針對性強，對房地產市場產生相當大的影響。在國家加強宏觀調控下，房地產商正在急切地尋找著除銀行之外更好的融資渠道，這便為中國提供了發展REITs的最佳時機。

對于REITs的必要性、可行性分析，以及對目前我國REITs的發展現狀的討論，就顯得尤為重要。

信托投資公司業務重組的需要。我國的信托投資公司曾經不僅是“全能型金融機構”，而且還涉足多方面的實業投資，其中房地產業務占有相當的比重。根據分業經營的原則，信托投資公司實業的投資部分業務必須進行剝離，這其中當然也包括房地產業務。對于房地產業務的剝離，可以采取把原來的房地產業務或全資子公司改造為REITs的方式進行。也就是說，把原有的房地產業務或房地產公司改組為一個REITs。信托投資公司把已有的房地產直接投資轉換成為REITs的股權，由原來的房地產經營開發者轉為REITs的戰略投資者。

我國的信托行業在經歷了五次全面性的清理整頓之后，已逐漸步入了正軌，基本完善的法律框架確立了信托業在我國金融業的地位。信托公司在股權結構、資產規模、內部治理、風險控制能力、業務拓展能力、經營自律性等方面都有了很大提升，有序競爭環境初步形成，為REITs在中國的推行提供了很好的契機。

通常而言，風險是指投資者達不到預期的收益或遭受各種損失的可能性，即投資收益的不確定性。REITs作為一種房地產封閉式基金，一方面受到宏觀經濟、房地產行業、房地產市場和房地產項目的多重風險所帶來的一系列不確定因素的影響，同時又面臨著信托業務基金運作管理過程中的諸多隱患。所以，本文把REITs的風險歸結為投資風險和運營風險兩大類予以展開剖析。

由于投資者是以購買REITs股票的形式對REITs進行投資，因此，其不僅需要承擔REITs作為房地產證券化產品的特殊風險，而且還需要承擔股票市場的特定風險。

信托業是我國金融業核心的四大支柱之一，是整個金融市場體系的組成部分。而房地產業又是整個市場體系中至關重要的一部分。所以，REITs是宏觀經濟中的微觀主體。由于專業化和分工化的日益深化，我國經濟體系中的各個環節、各個組成部分之間更加相互依賴、緊密聯系。因此，REITs的發展是由宏觀經濟政策所影響和決定的。政局的變動可能引起經濟政策的改變，從而影響REITs市場；戰爭、動亂則通過影響宏觀經濟環境而導致REITs市場的變動；文化、自然因素及其變遷則通過影響消費、儲蓄、投資等來影響REITs市場。這就足以說明REITs市場從根本上是與宏觀經濟相關的。

宏觀經濟因素對信托業的影響既是根本性的，也是全局性的。宏觀經濟因素則幾乎對每個信托投資行業都會構成影響，因而必然影響整個信托業的走向，其中當然也包括REITs。從各國信托市場的發展史來看，除個別處于不規范時期的信托市場以外，信托市場的每一次快速發展都是以宏觀經濟向好為背景的，而每一次衰退的背后也是因為宏觀經濟的發展緩慢甚至是倒退。

由以上分析可見，REITs作為一種建立在眾多機制之上的復雜的房地產投融資工具，從試點到規范運作，有一個政策、法規出臺和調整的過程。每一項政策、法規出臺或調整，對它都會有一定的影響，有的甚至會產生很大的影響，從而使得REITs面臨巨大的風險，而且這種風險特別是在REITs發展初期會處于非常重要的地位。

二、我國房地產投資信托基金（REITs）的風險和不合理之處

隨著商品房市場的逐漸打開，住房的需求在短短幾年內發展極其迅速，推動了房地產行業的興盛。很多城市明確的提出將房地產業作為其經濟新的增長點，甚至作為支柱性產業。同時，不少企業和個人也紛紛躋身房地產業。房地產業也因此成為了中國風險最高的行業，具體體現在行業的周期性風險及行業內公司融資結構的不合理。

周期性風險――周期性風險是指房地產行業的周期波動給REITs投資者帶來的風險。房地產業本身就是一個具有周期性循環發展特征的行業。每一個周期都可分為復蘇與發展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個階段。當房地產業從繁榮階段進入危機與衰退階段，繼而進入蕭條階段時，業內就會出現持續時間較長的房地產價格下跌、交易量銳減、新開發建設規模收縮等情況，從而使REITs的收益大幅度下降，導致投資者的失利。例如美國1991-1992年的房地產蕭條期間，房地產成交價平均只有原價的14%甚至更低，其中商業房地產總體市場價值從1989年的35000億美元跌至1991年的15000億美元。房地產價格的大幅下跌和市場成交量的萎縮，導致一些實力不強、抗風險能力較弱的投資者因資金債務等問題而破產。

行業內公司融資結構的不合理、負債水平高――中國房地產企業高負債、低現金流的狀態，很大程度上與經營方式有關。房地產公司多數都是借助銀行貸款等外債開發和建設新房，然后通過售房回收資金。在國家經濟發展良好、房產需求旺盛的時期，這種高負債運行模式顯得非常的經濟。房產出售率高、交易活躍，房產開發企業可以迅速回收資金。因此，即使沒有太多的自有資本和現金流，也可以使項目正常運轉。但是，一旦行業有效需求出現下降，例如由于宏觀調控或者房地產價格過高而導致市場需求萎靡，那么房地產公司的資金鏈條就會立刻斷裂。而當前，房地產行業又沒有很好的風險規避工具，極容易陷入資不抵債的困難境地。

由此可見，房地產行業內各公司的融資結構不夠合理、負債水平很高，這勢必影響到它們的風險抵抗能力。發展REITs是促進房地產行業健康發展的必經之路。REITs本身就是一個復雜的風險管理業務，這要求REITs的主體應當正確而且客觀的認識到REITs的風險問題。只有這樣，才能使REITs這個重要的社會公眾金融投資工具更加規范、穩健地發展。

三、總結