房地產測繪管理辦法精選(九篇)

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第1篇：房地產測繪管理辦法范文

關鍵詞：商品房面積“縮水”存在問題；解決措施；思考

Abstract: This paper summarized some problems in mapping the area of commercial housing, and puts forward the concrete measures and ways to solve the problem, but also to the deep thinking.

Keywords: commercial housing area "shrink" problems; solving measures; thinking

中圖分類號：TU113.5+41文獻標識碼：A 文章編號：2095-2104（2013）

近年來，隨著城鎮住房制度的改革和房地產業的快速發展，消費者在購買商品房后，因面積引起糾紛的越來越多。有些開發商在銷售商品房時，政出多門，自行其是，出現“縮水”現象。一些房地產開發商不按國家頒發的有關房屋面積測繪管理的有關規范、規章和文件規定執行，導致房地產市場秩序的混亂。所在，測繪商品房面積的完整、準確度是廣大購房消費者投訴的一個熱點。

1“縮水”的原因分析

爭議常存在于兩個方面——主觀方面和客觀方面。

1.1主觀方面

1.1.1開發商售房，保證面積準備，不會引起爭議，這是天經地義的事。但是，隨著改革開放，一些腐朽沒落，投機取巧的思潮也跟著涌進來，某些人為了個人私利，不擇手段的蒙騙廣大購房消費者。購房者要圖紙不給，有的給看圖也不全，有的不是竣工圖。

1.1.2多數購房者不會計算房屋面積，有關公用面積的分攤辦法更弄不清楚，陽臺、變形縫、墻厚、樓梯、商業網點樓道、水箱問等等疑難環節更沒法計算，不法開發商就來個混水摸魚，他說多少就多少。

1.1.3購房者就是覺得測繪面積不對勁，可是又說不出差在哪兒，東找西訪去投訴。

1.2客觀方面原因

1.2.1開發商技術人員素質差，對設計圖紙，通用大樣，計算規則等應知應會之甚少或不熟悉面積計算規則。

1.2.2設計圖紙交代不清。圖紙體現設計人員對建筑造型、尺寸、功能、規模、構造、設施等詳細要求。并以平、立、剖、側面和各種構造排列組合，來反映設計意圖、倘若設計粗糙、交代不清、尺寸不詳、模棱兩可，這就難以使面積準確。

1.2.3繪圖、計算方法的落后影響了結果的準確性。計算機在房地產測繪行業的普及應用，大大提高了工作效率和面積測算的準確性。然而，由于手工繪圖和圖上面積計算方法操作簡單人，不需要投入太金的資金，在一些中小城市還繼續沿用。這一方法的局限性在于對不規則圖形的房屋面積量算采用圖上解析的方法，受人為的因素影響較大，誤差較多，并且容易產生粗差。

1.2.4現在測繪人員自身素質參差不齊。測繪隊伍成立時間短，人員專業知識不扎實，業務不熟練，個別人員責任心不強，測量房屋時，鋼尺兩端不接測量技術要求放置在同一水平線上，或者拉力不夠，人為地造成測量原始數據的誤差。測量工作中貪圖省事，缺少必要的觀測，致使產生粗差而不能及時發覺，數據記錄不清，字體潦草，甚至忘記墻體厚度。

1.2.5測繪工作人員對測繪技術粗枝大葉，繪圖不按規范要求操作，圖示尺寸混亂，有的圖上尺寸仍用老舊數居，公分、公尺等等，還有的工作人員制草圖，隨手用鉛筆、圓珠筆等，更有甚者制圖不用比例尺，造成“四不像”圖紙。

1.2.6作業工具的品質與管理力度不夠。目前，在房地測繪行業中，傳統的軟尺（也稱皮尺）仍在大部分地區中使用，軟尺的特點是遇潮變長，受外力作用容易拉長，隨時間的進程而發生變化，很難達到1／2000的精度，因此，在使用軟尺進行房屋面積測量的情況下，要保證房屋面積達到國家《房產測量規范》的精度要求是困難，嚴重影響測量結果的質量。

1.2.7缺乏強有力的質量保證體系，有的測繪隊伍配置不合理，缺乏驗收的必要環節，有的質量審核機構不健全，缺少審核制度或有制度不落實，直接影響了測繪結果的質量。

1.2.8其它問題這里略。

2預防措施與辦法

為了加強房產測繪管理，規范房產測繪行為，保護房屋權利人的合法利益，必須嚴格按著《中華人民共和國測繪法》和《中華人民共和國城市房地產管理法》，中華人民共和國建設部，國家測繪局已頒布《房產測繪管理辦法》的規定執行?！掇k法》第六條明確規定，房產管理中需要的房產測繪由房地產行政主管部門委托房產測繪單位進行。

2.1.1房產測繪單位應抓好崗位培訓考核，提高測繪隊伍的人員素質。首先，實施分層次的培訓，按照作業人員，管理人員的不同崗位，進行定期的崗位培訓。商品房測繪人沒不但要有扎實的測繪理論基礎知識，還要熟悉相關房地產法律、法規，具備良好的紀律和職業道德。其次，加強對計算技術基礎知識的學習。商品房平面圖測繪，面積計算普遍采用了CAD繪圖技術，測量人員必須掌握。同次，加強數字測量新技術的學習，房地產測量人員要學會全站儀，測距儀等測量工具的使用方法，掌握先進技術。

2.1.2測繪技術人員嚴格執行國家規范標準的規定，不許使用淘汰落后的計量數字，統一數字標準化，制繪圖載規范化。

2.1.3作業工具的管理是基礎。測繪要有合格的產品，首先要有合格的作業工具，測繪單位必須建立和健全作業工具的檢驗制度，將檢驗工作擺上議事日程，如新鋼尺在投入使用前必須經過技術監督機構檢定，建立鋼盡的年度、季度檢驗登記制度，發現不合格的鋼尺及時淘汰，并要建立檢驗登記檔案。

2.1.4作業工具的進步，作業方法的改進是重要環節。過去多用皮尺、鋼尺，現在先進發達地區采用“玻璃纖維尺”作為作業主要測量工具。經驗介紹它具有很高的測定性，經技術監督部門的鑒定，以達到1／2000國家二級鋼尺的精度水平，可大大提高商品房測量數據的精度。商品房平面圖的繪制和面積測算達到標準化、規范化，圖式劃一的要求。同時，改進測量方法，增加標準層的測量數據，分段量和測量總長相結合，量對邊、對角線，對提高精度，減少商品房標準層之間的建筑誤差都起到很好的作用。

2.1.5建立商品房測繪商品房測繪產品質量保證制度。開發業主在申請辦理商品房預售登記時，必須提供預售商品房的竣工組合平面圖，單元單體平面圖，建筑創面圖，建筑立面圖。各開發單位必須按照審批的標準面積進行銷售。產權發證部門按照測繪部門審定的標準面積發放房屋證明。

2.1.6建立房屋測繪管理保證體系。從受理測繪申請開始，到實地測量，制作房地產平面圖，面積計算，檢查復核，審查驗收，負責人審批和簽發的每一個環節，都要在保證書上逐一具體注明、落實，使每一個環節責任人在測繪、生產過程中自覺實行自我監控和管理，確保商品房測繪工作按時保質、保量完成。

3今后工作思考

《商品房銷售管理辦法》對于具體工作中的一些細節問題仍應進一步解釋。如：

3.1《管理辦法》中增加了新的計價方法，即商品房可以按套計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計算。如果按套計價，公用面積應如何攤入，樓道、電梯、物業用房等公用面積怎么攤入面積。

第2篇：房地產測繪管理辦法范文

上海商品房銷售管理辦法：總則第一條 為了規范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》，制定本辦法。

第二條 商品房銷售及商品房銷售管理應當遵守本辦法。

第三條 商品房銷售包括商品房現售和商品房預售。本辦法所稱商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。本辦法所稱商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

第四條 房地產開發企業可以自行銷售商品房，也可以委托房地產中介服務機構銷售商品房。

第五條 國務院建設行政主管部門負責全國商品房的銷售管理工作。省、自治區人民政府建設行政主管部門負責本行政區域內商品房的銷售管理工作。直轄市、市、縣人民政府建設行政主管部門、房地產行政主管部門(以下統稱房地產開發主管部門)按照職責分工，負責本行政區域內商品房的銷售管理工作。

上海商品房銷售管理辦法： 銷售條件第六條 商品房預售實行預售許可制度。商品房預售條件及商品房預售許可證明的辦理程序，按照《城市房地產開發經營管理條例》和《城市商品房預售管理辦法》的有關規定執行。

第七條 商品房現售，應當符合以下條件：

(一)現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書;

(二)取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件;

(三)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;

(四)已通過竣工驗收;

(五)拆遷安置已經落實;

(六)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期;

(七)物業管理方案已經落實。第八條房地產開發企業應當在商品房現售前將房地產開發項目手冊及符合商品房現售條件的有關證明文件報送房地產開發主管部門備案。

第九條 房地產開發企業銷售設有抵押權的商品房，其抵押權的處理按照《中華人民共和國擔保法》、《城市房地產抵押管理辦法》的有關規定執行。

第十條 房地產開發企業不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。

第十一條 房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

第十二條 商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。

第十三條 商品房銷售時，房地產開發企業選聘了物業管理企業的，買受人應當在訂立商品房買賣合同時與房地產開發企業選聘的物業管理企業訂立有關物業管理的協議。

上海商品房銷售管理辦法：廣告與合同第十四條 房地產開發企業、房地產中介服務機構商品房銷售宣傳廣告，應當執行《中華人民共和國廣告法》、《房地產廣告暫行規定》等有關規定，廣告內容必須真實、合法、科學、準確。

第十五條 房地產開發企業、房地產中介服務機構的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。

第十六條 商品房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。

商品房買賣合同應當明確以下主要內容：

(一)當事人名稱或者姓名和住所;

(二)商品房基本狀況;

(三)商品房的銷售方式;

(四)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;

(五)交付使用條件及日期;

(六)裝飾、設備標準承諾;

(七)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任;

(八)公共配套建筑的產權歸屬;

(九)面積差異的處理方式;

(十)辦理產權登記有關事宜;

(十一)解決爭議的方法;

(十二)違約責任;

(十三)雙方約定的其他事項。

第十七條 商品房銷售價格由當事人協商議定，國家另有規定的除外。

第十八條 商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。

商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。

按套(單元)計價或者按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。

第十九條 按套(單元)計價的現售房屋，當事人對現售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。

按套(單元)計價的預售房屋，房地產開發企業應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差范圍內，維持總價款不變;套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產開發企業重新約定總價款。買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。

第二十條 按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。

合同未作約定的，按以下原則處理：

(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據實結算房價款;

(二)面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由房地產開發企業返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。

產權登記面積-合同約定面積面積誤差比=---------------100%

合同約定面積

因本辦法第二十四條規定的規劃設計變更造成面積差異，當事人不解除合同的，應當簽署補充協議。

第二十一條 按建筑面積計價的，當事人應當在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有建筑面積，并約定建筑面積不變而套內建筑面積發生誤差以及建筑面積與套內建筑面積均發生誤差時的處理方式。

第二十二條 不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。

符合商品房銷售條件的，房地產開發企業在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款;當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應當向買受人返還所收費用;當事人之間另有約定的，從其約定。

第二十三條 房地產開發企業應當在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》;預售商品房的，還必須明示《城市商品房預售管理辦法》。

第二十四條 房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。

經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。

買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房;買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。

上海商品房銷售管理辦法：銷售第二十五條 房地產開發企業委托中介服務機構銷售商品房的，受托機構應當是依法設立并取得工商營業執照的房地產中介服務機構。

房地產開發企業應當與受托房地產中介服務機構訂立書面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。

第二十六條 受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當向買受人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。

第二十七條 受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當如實向買受人介紹所銷售商品房的有關情況。

受托房地產中介服務機構不得銷售不符合銷售條件的商品房。

第二十八條 受托房地產中介服務機構在銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。

第二十九條 商品房銷售人員應當經過專業培訓，方可從事商品房銷售業務。

上海商品房銷售管理辦法：交付第三十條 房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發企業應當承擔違約責任。

因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產開發企業應當及時告知買受人。

第三十一條 房地產開發企業銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。

第三十二條 銷售商品住宅時，房地產開發企業應當根據《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》(以下簡稱《規定》)，向買受人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。

第三十三條 房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。

商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期;存續期少于《規定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規定》中確定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期。

在保修期限內發生的屬于保修范圍的質量問題，房地產開發企業應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損壞，房地產開發企業不承擔責任。

第三十四條 房地產開發企業應當在商品房交付使用前按項目委托具有房產測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產行政主管部門審核后用于房屋權屬登記。

房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。

房地產開發企業應當協助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。

第三十五條 商品房交付使用后，買受人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房;給買受人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。

上海商品房銷售管理辦法：法律責任第三十六條 未取得營業執照，擅自銷售商品房的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門依照《城市房地產開發經營管理條例》的規定處罰。

第三十七條 未取得房地產開發企業資質證書，擅自銷售商品房的，責令停止銷售活動，處5萬元以上10萬元以下的罰款。

第三十八條 違反法律、法規規定，擅自預售商品房的，責令停止違法行為，沒收違法所得;收取預付款的，可以并處已收取的預付款1%以下的罰款。

第三十九條 在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人的，處以警告，責令限期改正，并處2萬元以上3萬元以下罰款;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十條 房地產開發企業將未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的，按照《建設工程質量管理條例》的規定處罰。

第四十一條 房地產開發企業未按規定將測繪成果或者需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房地產行政主管部門的，處以警告，責令限期改正，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。

第四十二條 房地產開發企業在銷售商品房中有下列行為之一的，處以警告，責令限期改正，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款。

(一)未按照規定的現售條件現售商品房的;

(二)未按照規定在商品房現售前將房地產開發項目手冊及符合商品房現售條件的有關證明文件報送房地產開發主管部門備案的;

(三)返本銷售或者變相返本銷售商品房的;

(四)采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的;

(五)分割拆零銷售商品住宅的;

(六)不符合商品房銷售條件，向買受人收取預訂款性質費用的;

(七)未按照規定向買受人明示《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同示范文本》、《城市商品房預售管理辦法》的;

(八)委托沒有資格的機構銷售商品房的。

第四十三條 房地產中介服務機構銷售不符合銷售條件的商品房的，處以警告，責令停止銷售，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。

第四十四條 國家機關工作人員在商品房銷售管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

上海商品房銷售管理辦法：附則第四十五條 本辦法所稱返本銷售，是指房地產開發企業以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為。

本辦法所稱售后包租，是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。

本辦法所稱分割拆零銷售，是指房地產開發企業以將成套的商品住宅分割為數部分分別出售給買受人的方式銷售商品住宅的行為。

本辦法所稱產權登記面積，是指房地產行政主管部門確認登記的房屋面積。

第四十六條 省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門可以根據本辦法制定實施細則。

第四十七條 本辦法由國務院建設行政主管部門負責解釋。

第3篇：房地產測繪管理辦法范文

貫徹落實國家、省加快保障性安居工程建設的政策精神，進一步完善政策，健全體系，強力推動，加快保障性安居工程建設。

1、完善住房保障體系。大力發展公共租賃住房，培育住房租賃市場，逐步建立以廉租住房和公共租賃住房為主，經濟適用住房和限價商品房為輔的住房保障體系，擴大保障范圍，解決好中等偏下收入家庭、新就業人員及外來務工人員的住房困難。

2、加快推進保障性住房建設。建立市、區（縣）、業主單位協調聯動工作機制，落實建設項目、明確工程進度，加快項目建設。對房地產開發企業配建的廉租住房，要提出套型面積等控制要求，明確開工竣工時間，確保在商品房中優先建設廉租住房。完善保障性住房監督檢查機制，強化工程監管，確保工程質量。確保性下房房租金房屋管理的意見》，發揮好保障性住房投資建設有限公司的作用，多渠道籌措建設資金，保證建設資金需求。

3、完善保障對象的動態管理機制。建立住房保障、公安（車輛和戶籍管理）、人力資源和社會保障（社會保險）、房地產、金融、工商、稅務、住房公積金等部門的信息共享機制，提高廉租住房保障資格審核工作的準確性。充分發揮社會監督作用，暢通投訴舉報渠道，通過多種形式，主動接受媒體和公眾的監督。建立完善保障性住房退出機制，完善動態監管制度，定期檢查核對，符合條件的家庭及時保障，不符合條件的家庭及時清退，確保住房保障制度真正惠及城市低收入住房困難家庭。

4、完善保障性住房的后續管理制度。制定《廉租住房后續管理辦法》，加強廉租住房合同管理，明確承租對象的權利和義務，載明租金水平、租賃期限、轉借或轉租的處罰以及其他違反使用規定的責任等事項。積極探索廉租住房物業管理服務模式，確保保障家庭住得起、住得好。

（二）進一步加大工作力度，推進舊小區綜合改造，改善居民居住環境

對年以前建成、建筑面積3萬平方米以上、未列入舊城改造計劃的舊住宅小區，開展調查摸底，逐個制定改善方案。按照接近或達到新建小區環境和配套設施的標準，新創建6個示范項目。建立推動舊住宅小區改善協調聯動機制、考評驗收機制，對舊住宅小區改善堅持區級負責、市級督導、部門聯動的工作推進機制，精心安排、周密實施、嚴格考核，確保改善質量和效果。

（三）建立物業管理新機制，規范物業服務行為，提高物業服務水平

按照四個轉變的總體要求，推動物業社區化管理新模式，擴大物業管理覆蓋面，全面提升物業服務水平。

1、推動物業管理體制改革。下放物業管理權限，充分發揮基層房管處、街道辦事處、社區居委會的服務管理職能，指導規范物業服務工作，推動物業社區化管理，建立多層次、全方位的物業管理新體制。

2、規范物業企業服務行為。建立完善住宅小區接收移交制度，嚴格監督管理，確保執行到位。研究制定物業小區電梯維修使用管理制度，規范小區停車位等公共設施的管理，減少物業糾紛。建立物業服務企業動態考核機制，采取集中整治和日常監管相結合的方式，對物業服務企業進行動態考評，對服務質量差、群眾意見大、社會滿意度低的企業，一律清出市場。嚴格物業服務企業市場準入，培育企業做強做大。開展示范小區達標創優活動，通過典型帶動，促進物業服務整體水平的提高。

3、強化物業維修資金的歸集、管理和使用。完善收繳制度，健全管理機制，確保物業維修資金足額及時歸集。完善物業維修資金的管理和使用制度，嚴格管理，規范使用，發揮好物業維修資金的作用。

4、加強物業政策法規的宣傳。推動《市物業管理辦法》的出臺，健全物業服務法制體系。利用新聞媒體、網絡信息，廣泛宣傳物業方面的政策法規、物業市場主體的權力、義務和責任，使物業市場各主體能夠互相理解、互相包容、互相支持，共同推動物業管理的規范發展。

（四）進一步健全完善商品房預售管理制度，加強市場監管，促進房地產市場健康發展

認真落實國家、省和市有關完善商品房預售政策規定，健全房地產市場監管制度，加強對房地產交易全過程的監管，規范交易行為，保障購房人的合法權益，促進房地產市場穩定發展。

1、健全商品房預售制度。完善商品房預售會審制度，嚴格受理條件，嚴格進度要求，嚴格審批程序。建立商品房預售許可綠色通道，提高行政辦事效率，支持具備預售條件的商品房盡快辦理預售許可。制定商品房預售資金監管辦法，確保預售資金用于工程項目建設。強化商品房網上合同備案，規范商品房預定行為，制定退房管理辦法，嚴格商品房退房管理。

2、加強房地產市場監管。完善商品房市場監管制度，通過房地產信息網絡公開、設立舉報投訴電話、現場巡查等措施，加強房地產市場行為監管。完善商品房預售項目監管檔案，提前介入，動態監管，實現對商品房項目從立項到取得《商品房預售許可證》的無縫隙監管。強化協調聯動，堅持日常巡查、重點檢查和聯合檢查相結合，及時發現違規行為。建立行政處罰、信用懲戒、公開曝光相結合的懲戒機制，加大房產交易違規行為的處罰力度，維護正常交易秩序。

3、加強房地產市場監測。切實加強房地產市場統計、分析和監測，及時了解市場變化情況，并對新情況、新問題提出解決措施和辦法。整合現有房地產信息系統，完善房地產信息制度，定期向社會公布房地產市場信息，增加市場透明度，穩定市場預期，引導開發企業理性開發，居民理性消費。

4、加快房地產信用體系建設。建立房地產企業信用公示平臺，將銷售行為、信息公開情況、預售資金使用、前期物業管理等方面的內容納入房地產信用體系。建立與建設、規劃、國土、稅收、金融、工商等部門的信息共享、情況通報制度，對違規嚴重的企業，限制其參加土地購置、金融信貸等活動。

（五）進一步完善房屋登記制度，推進房屋登記工作規范化，提高房產登記水平

加強基礎設施建設，完善服務功能，提高辦事效率，保持“全國房地產交易與權屬登記規范化管理先進單位”稱號。

1、進一步完善房屋登記制度。以房屋所有權登記為基礎，切實加強房屋抵押權登記、地役權登記、預告登記工作，建立完備的房屋登記體系，提高房屋登記率；健全制度，完善程序，深化房屋登記及時辦結工作。繼續深化延時服務、預約服務、上門服務活動，實現立體式綜合引導服務模式，最大限度地方便居民辦理房產交易登記手續。開展集體土地房屋登記，逐步實現城鄉房屋登記一體化。完善房屋注銷登記，積極與房屋拆遷辦公室等部門溝通協調，及時將已拆除房屋進行注銷登記，保持證、檔和現狀的一致性。

2、進一步加強住房貸款擔保工作。發揮市擔保置業公司的貸款擔保作用，搭建銀行、開發企業、購房人信息溝通平臺，健全溝通交流機制，完善抵押擔保制度，方便開發企業、購房人辦理擔保貸款手續，促進商品房銷售，加快房屋建設，促進房地產市場健康發展。

3、進一步加強房產測繪管理。開展房產基礎測繪，建立房產地理信息系統和測繪成果管理系統，實現以地管房，確保房地產交易數據安全；完善商品房面積測繪制度，推行商品房預測繪，深化房產面積公示制，確保測繪成果的準確、公開、公平。

4、進一步加強房產檔案管理。加強房屋信息系統建設，建立管理規范、查詢便捷的住房信息系統。完善房產檔案整理、歸檔工作制度，做到整理、歸檔、入庫及時、科學、有序。定人員、定職責、定標準，做好房產檔案的管理工作，確保房產檔案的安全。完善檔案查閱制度，明確檔案信息公開的內容和形式，發揮好房產檔案對經濟、社會發展服務功能，提高檔案利用水平。

（六）加大房屋安全宣傳教育，強化房屋安全管理，確保房屋使用安全

認真貫徹落實《市城市房屋安全管理辦法》，加強對房屋安全知識的宣傳教育，提高房屋所有人或使用人的安全意識。繼續健全完善危舊房屋安全檔案，進行動態監管，督促房屋所有人或使用人及時對存在安全隱患房屋進行修繕。加強對公共娛樂場所、商業經營性人員密集場所和危舊房屋安全管理工作，確保各類房屋的使用安全。

加強對直管公房維修管理，嚴格審批施工方案，規范施工行為，保證工程質量，確保房屋安全使用。

第4篇：房地產測繪管理辦法范文

第一條為規范房地產開發經營行為，加強對房地產開發經營活動的監督管理，促進和保障房地產業的健康、有序發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》等法律、法規，結合本縣實際，制定本辦法。

第二條在縣城范圍內從事房地產開發經營，實施房地產開發經營管理，應當遵守本辦法。

第三條本辦法所指房地產開發項目包括商住小區、專業市場、酒店、辦公等房地產開發項目。房地產開發經營應當根據城市總體規劃和城市建設的要求，按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設，控制零星分散建設。

第四條縣建設局是本縣房地產開發行政主管部門，直接負責全縣范圍內房地產開發企業及其開發經營活動的管理、監督工作。

縣發改、規劃、國土、城管、環保、公安、物價、工商、人防、消防及相關管線單位等部門、機構按照職權劃分，各司其職，密切配合，共同做好房地產開發管理工作。

第二章土地使用權

第五條房地產開發項目土地使用權應以公開出讓方式取得，土地出讓時必須由建設局根據城市規劃提供規劃設計條件，國土局根據建設局提供的規劃設計條件出讓土地，開發單位按照土地使用權出讓合同約定的土地利用條件進行開發。確需改變土地使用條件的，在履行相關程序并報經縣政府批準后，應向國土局申報并簽訂土地出讓補充合同。

第六條房地產開發項目不按規定期限開工建設，超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。因不可抗力等原因造成動工開發延遲的除外。

第七條房地產項目的開發周期一般為2-3年，開發單位必須按照土地出讓合同約定的開發周期進行開發。

土地出讓公告和合同中約定的開發建設保證金在項目開工建設后返還40%，單位工程按期竣工返還40%，綜合驗收合格后返還20%。開發建設保證金不計息，分期建設工程按比例返還。出讓合同另有約定的按約定執行。

第三章房地產開發資質

第八條房地產開發企業按照企業條件分為一、二、三、四等四個資質等級。房地產開發企業應當按照核定的資質等級，在規定的業務范圍內從事房地產開發經營，不得越級承攬業務?？h外房地產開發企業和社會自然人取得房地產開發用地后，需在我縣注冊房地產企業并具備相應房地產開發資質。不具備房地產開發資質，不得從事房地產開發經營活動。領取《暫定資質證書》的房地產開發企業可以依據核定的標準從事相應資質等級的開發建設活動。

第四章房地產開發管理

第九條房地產開發管理分為建設工程總平面圖審查報批、規劃公示、初步設計審查、施工圖規劃審查、規劃許可、施工許可、放線定位、房產預測繪、預（銷）售許可、戶外配套工程審批、規劃建設監督、單位工程竣工驗收、綜合驗收等環節。

第十條建設工程總平面圖審查報批

開發單位根據規劃設計條件委托具有相應資質的設計單位進行總平面圖及規劃方案設計，設計成果必須符合國家標準和我縣規劃管理的有關要求。建設工程總平面圖及規劃方案由建設局審查和報批。房地產開發項目的房屋建筑面積計算按照《縣房屋建筑面積計算管理技術規范》執行。房地產開發項目房屋產權面積預測繪與施工圖規劃審查相銜接。

第十一條規劃公示

規劃公示由建設局組織，房地產開發項目總平面圖和相關文件通過項目現場、規劃展覽館、網站等途徑公示，公示時間不少于10天。

第十二條初步設計審查

初步設計審查由建設局負責組織。規模較大的項目在上報初步設計方案的同時，開發單位向建設局上報申請分期開發計劃。建設局會同相關單位在組織初步設計審查時，對分期實施方案同步審查、同時批復。分期實施方案作為項目分期綜合驗收的依據。

第十三條施工圖規劃審查

施工圖規劃審查由建設局負責組織，作為核發建設工程規劃許可證（副本）的依據。施工圖建筑面積不得超過項目總建筑面積或同意分期建設的分期總建筑面積。

第十四條規劃許可

建設局根據審核確認的施工圖核發建設工程規劃許可證（副本），規劃許可容積率等相關指標不得違反土地出讓條件。建設工程規劃許可證（副本）不得作為辦理營業執照、房屋產權和交付使用的依據。建設工程竣工后，憑副本及有關批準圖件報請相關部門驗收合格，換發建設工程規劃許可證（正本）。

第十五條施工許可

房地產開發企業申請辦理施工許可證，應當提供下列文件：

（一）立項批文；

（二）用地批文；

（三）建設工程規劃許可證（副本）；

（四）中標通知書及施工合同備案表；

（五）施工圖審查合格書；

（六）質量監督受理通知書；

（七）監理合同；

（八）建筑施工安全監督備案受理通知書；

（九）農民工工資保障金繳款憑證及承諾書。

第十六條放線定位

工程開工時，開發單位需在項目現場公示建設工程規劃總平面圖、土地證、規劃許可證（副本）、施工許可證復印件，然后向建設局提出放線申請，建設局向城管局移交項目相關文件，并會同城管局審查公示圖件，共同現場放線驗線，形成定位放線、驗線記錄。

第十七條房產預測繪

商品房預（銷）售前須由具備相應測繪資質的單位進行預測繪，房產預測繪報告在房產預測繪房屋產權監理機構備案，備案的條件為：

（一）建設單位已取得土地使用權證；

（二）有經審查合格并加蓋印章的施工圖紙；

（三）房屋預測繪面積與規劃許可面積相一致。

開發單位在預測繪報告備案后方可領取商品房預（銷）售許可證。

第十八條預（銷）售許可

房地產開發企業在房地產開發項目達到預（銷）售許可條件后，向建設局申請辦理商品房預（銷）售許可，應當提供下列文件：

（一）開發企業營業執照和相應資質等級證書；

（二）已交付全部土地使用權出讓金的證明和土地使用權證書；

（三）規劃總平面圖；

（四）建設工程規劃許可證（副本）；

（五）建設工程施工許可證；

（六）投入開發建設資金達到工程建設總投資25%以上的證明材料（現場踏勘）；

（七）施工進度和竣工交付日期計劃；

（八）工程施工合同；

（九）預售商品房分層平面圖；

（十）商品房預（銷）售方案；

（十一）房屋拆遷安置和物業管理方案已經落實的證明；

（十二）質量監督受理（竣工驗收證明）；

（十三）價格審核手續；

（十四）預測報告；

（十五）網上備案；

（十六）維修基金承諾書；

（十七）土地出讓公告、合同及規劃設計條件等其它相關資料。

銷售許可面積不得超過規劃許可面積，物管用房等必須無償提供的公用設施不得發放預（銷）售許可證。預（銷）售許可證需在售房部公示。

第十九條戶外配套工程審批

房地產開發企業應當在項目開工前30日內向建設局報送配套基礎設施和公共設施的建設方案。方案應包括建設的內容、規模、標準、開工和竣工時間等。建設局會同相關部門對房地產開發項目戶外工程設計進行審查和批復。房地產開發企業應當按照經批準的建設內容和期限完成配套基礎設施和公共設施建設。城管局、建設局應當對開發項目的配套基礎設施和公共設施的建設加強監督檢查。

房地產開發企業應當按照土地出讓公告和規劃設計條件要求，在住宅小區內配套建設物業管理用房、社區居委會用房、活動中心（社區會所）、公共廁所、垃圾用房等公共設施。凡建設費用已列入房地產開發項目成本的公共設施設備，其產權歸全體業主所有，房地產開發企業不得擅自處置；其經營所產生的經濟效益用于該項目的物業管理。土地出讓公告約定捐建的公共設施在竣工驗收后移交給相應管理部門，并辦理產權過戶登記手續。

第二十條規劃建設監督

城管局負責縣城城市規劃區范圍內的房地產開發項目的規劃建設監督，確保開發單位按規劃實施。開發項目實測產權登記面積超出許可證面積在3%（含3%）以內的，開發單位應補繳相應規費，超過3%的以上部分，除補繳相關規費外，由城管局按有關法律法規處理，并按規定到國土局補交土地出讓金，補簽土地出讓合同。未按規定補繳相應費用、接受相應處理的建設項目，相關部門不得進行建設項目竣工綜合驗收。

第二十一條單位工程竣工驗收

房地產開發項目需進行單位工程竣工驗收，單位工程竣工驗收由房地產開發企業組織。相關部門按照各自的職責，共同做好建設項目的單位工程竣工驗收。單位工程經竣工驗收合格后，憑驗收合格證明和工程規劃許可證（副本）向建設局申請換取建設工程規劃許可證（正本），作為房屋產權總登記的依據。

第二十二條綜合驗收

建設局是建設項目竣工綜合驗收的牽頭單位，負責建設項目綜合驗收的組織實施、協調和監督工作?？h規劃、城管、公安、消防、國土、環保、廣電、人防、電力、通信、郵政等有關單位按照各自的職責，共同做好建設項目的竣工綜合驗收工作。綜合驗收不合格的須按要求限期整改到位，如限期整改仍不到位的，除扣除剩余建設保證金外，將按相關法律法規處理。

第五章法律責任

第二十三條房地產開發企業有下列情形之一的，由房地產開發行政主管部門依據《房地產開發企業資質管理規定》，報請省建設廳予以降低或者注銷其開發企業資質證書：

（一）涂改、出租、出借、轉讓、出賣資質證書的；

（二）超越資質等級從事房地產開發經營業務的；

（三）擅自轉讓房地產開發項目或者假借項目聯合開發，變更項目開發主體，變相轉讓房地產開發項目的；

（四）未取得施工許可證擅自施工的；

（五）未按規定向房地產開發行政主管部門領取、報送《房地產開發項目手冊》的；

（六）按國家規定應當實行監理的項目未委托監理的；

（七）未經工程質量驗收備案或將驗收不合格的房屋擅自交付使用的；

（八）有明示或暗示勘察、設計、施工、監理單位違反強制性標準，或明示或暗示施工單位使用不合格的建筑材料、構配件、設備的；

（九）房屋銷售中存在虛假廣告、銷售面積“缺斤短兩”等欺詐行為，造成消費者損失未予改正的；

（十）商品房銷售中，未按規定向購房者提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，未依照《住宅質量保證書》承諾的內容進行保修的；

（十一）未取得《商品房預售許可證》擅自預（銷）售商品房的；

（十二）違反合同約定拖欠工程款的；

（十三）工程質量低劣或者發生重大質量事故的；

（十四）連續3年無房地產開發項目或開發投資額、竣工面積不符合相應資質要求的；

（十五）其他違反法律、法規的行為。

第二十四條土地出讓公告約定的政府限價房、經濟適用房、廉租房、回遷房必須滿足政府安置需要。當期安置多余部分未經縣政府批準，房地產開發企業不得擅自處置。

第二十五條房地產開發企業未按照本辦法的規定提供物業管理服務用房及社區居委會用房，具備可補建條件的，將責令其限期依法補建。逾期不補建或建設面積不足的，應當在其建設的非住宅商品房中另行劃足相應面積用房或繳納補建價款。補建價款按照該地段經營用房的銷售價格乘以未建設面積計算，由房地產開發企業繳納至該項目的房屋共用部位、共用設施設備維修基金賬戶，歸全體業主所有。

第二十六條房地產開發企業擅自將規劃確定的物業管理服務用房、社區居委會用房、公共配套用房改變使用性質、挪作他用的，由房地產開發行政主管部門責令其清還。

第二十七條違反本辦法的房地產開發經營行為，由房地產開發行政主管部門或者工商行政管理部門依據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《物業管理條例》、《城市商品房預售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》等法律、法規和規章的相關規定予以處罰。

第5篇：房地產測繪管理辦法范文

[關鍵詞]征地拆遷；市場管理；深圳市；主要問題

[中圖分類號]F274 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432（2013）44-0070-02

在征地拆遷過程中，房地產評估、測繪以及房屋拆除等中介服務不僅是房屋拆遷的重要環節，還是維護拆遷當事人和公共利益的重要制度。據此，加強對房屋拆遷中介服務市場的監督管理極為重要。從現實中來看，深圳市在征地拆遷工作方面著重保護被拆遷人的權益，努力平衡拆遷過程中的各方利益，征地拆遷糾紛相比其他城市大大減少。但隨著深圳作為全國窗口城市快速發展的態勢，在征地拆遷過程中出現的新問題使其征地拆遷工作的推進亦趨困難，尤其體現在拆遷服務市場在管理上混亂和無序，致使各類拆遷服務機構在拆遷服務過程中均對拆遷當事人的利益構成不同程度的損害，引發拆遷矛盾。

1缺乏統一的法律管理規范

統一的法律管理規范是形成和完善征地拆遷服務體系的首要前提，但深圳的現狀是關于規范拆遷服務市場方面的立法幾乎空白，這直接導致成熟的征地拆遷服務市場尚未形成。深圳市從事房屋拆遷的測繪、評估服務的機構以及房屋拆遷公司等房屋拆遷服務機構及其從業人員缺乏有效的行業管理規定。依據國家及深圳市現行有效的法律法規，也只明確規定由房屋拆遷主管部門對拆遷單位的設立資格、資質等情況進行規范和管理，而對于拆遷評估機構和拆遷測繪機構而言，房屋拆遷主管部門對其資質、資格進行管理并沒有相應的法律依據或授權依據，如此便導致了拆遷服務機構隨意進入拆遷服務市場，造成市場運作的無序化，從而影響整個拆遷工作的進程。

與此同時，拆遷服務機構缺乏充分的行業規范，其所從事的拆遷服務具有較強的專業性和技術性，行業組織應對其提供專業上的指導和監督，發揮行業組織對該行業管理和規范的職責。目前深圳關于拆遷服務的行業組織有深圳市不動產估價師學會及深圳市測繪學會，但它們僅對拆遷服務機構的執業行為進行監督，現行法律法規及行業組織章程都沒有賦予行業協會對拆遷服務機構的資質、資格乃至準入拆遷服務市場的行為等方面進行管理的權限，使得行業協會作為拆遷服務市場中獨立第三方的地位和作用沒有被充分地體現和發揮，拆遷服務質量也會受到一定的削弱。

2選定拆遷服務機構存在的問題

2.1拆遷服務機構選取程序有待完善

在城市房屋拆遷過程中，房屋拆遷服務機構通常由拆遷人指定，而這些拆遷服務機構因與委托人有利益關系，在缺乏嚴密的市場監督情況下，很難保證其在拆遷服務工作中的中立性和公正性。拆遷服務工作具有較強的專業性，而拆遷服務機構在從事拆遷服務工作時極少會將具體工作的操作標準等細節向拆遷當事人公開，因此對于大多數被拆遷人來說，拆遷服務工作的程序是否合法合理，是很難做出正確判斷的；拆遷當事人對拆遷服務機構的資質、資格以及信譽等方面信息同樣存在不了解的情況，且拆遷服務機構與房屋拆遷主管部門、開發商等主體有一定的利益糾葛，拆遷服務機構資質、資格的真實性同樣飽受質疑。

拆遷服務機構在選取程序尚未理順的情況下開展拆遷服務工作則容易產生各方面信息的嚴重不對稱，誤導拆遷當事人錯選拆遷服務機構，使得不符合資質、資格或者信譽不良的拆遷服務機構參與到拆遷服務工作中，使評估、測繪結果的客觀性和真實性無法得到保障，由此引發拆遷糾紛。

2.2拆遷服務機構申訴途徑匱乏

雖然在拆遷服務過程中，拆遷當事人是最主要的利益主體，但并不意味著拆遷服務機構的利益就不會受到損害。在確定拆遷服務機構的過程中，難免會出現同行間的惡性競爭，而現行相關法律規范規定對惡性競爭損害同行利益的拆遷服務機構的處罰較輕，并不能有效遏制類似行為的發生，被損害的拆遷服務機構的利益也無法得到充分的保護和彌補。而拆遷服務機構申訴途徑的不足，更挫傷其從事拆遷服務的積極性和能動性，不利于拆遷服務行業的發展。

3拆遷服務機構備案制度不夠健全

3.1拆遷評估機構的備案制度

《房地產估價機構管理辦法》第四十二條規定，資質許可機關或者房地產估價行業組織應當建立房地產估價機構信用檔案。另外在深圳市政府161號令第五十二條第三款中規定，拆遷人應當自委托合同簽訂之日起15日內報市拆遷辦備案。市拆遷辦應當建立拆遷評估機構誠信檔案；嚴重失信的評估機構不得從事公共基礎設施建設項目房屋拆遷評估業務。然而，目前深圳市在實務操作中尚未建立相關的拆遷評估機構誠信檔案，一方面不能對拆遷評估機構形成一種考核機制，約束并規范其在拆遷評估工作中的行為；另一方面不利于市房屋拆遷主管部門對拆遷評估機構的管理，不利于在行政管理中融入優勝劣汰的市場競爭機制，從而影響整個拆遷評估行業的健康發展。

3.2拆遷測繪機構的備案制度

對于測繪機構方面的備案制度，相關法律法規在測繪機構備案制度或建立誠信檔案等方面并沒有作出明確的規定，使得測繪機構雖然受到相關主管部門的監管，但成效并不大。由于缺乏完善的備案制度或誠信檔案制度，拆遷當事人的知情權進一步受到限制，使拆遷人選擇測繪機構時由于信息的極度不對稱而導致不符合條件的測繪機構進入拆遷服務市場，在一定程度上擾亂服務市場秩序。

3.3拆遷單位的備案制度

對于拆遷單位，根據《城市房屋拆遷單位管理規定》的相關規定，拆遷單位的設立及其資質、資格是須由房屋拆遷主管部門進行批準和認定的，也就是拆遷單位的業務范圍、行為規范等方面都受房屋拆遷主管部門的監管，拆遷主管部門掌握了各拆遷單位的信息，因此未規定備案制度是可以理解的，但是沒有建立拆遷單位誠信檔案，則在一定程度上影響了對拆遷單位的規范管理。在拆遷工作中，拆遷單位承擔最繁重的具體拆遷工作，與當事人針對補償方案進行談判、對被拆遷房屋進行爆破、拆除等，關乎被拆遷人的切身利益，缺乏拆遷單位誠信檔案，拆遷當事人即使對拆遷單位不滿或者拆遷單位作出損害拆遷當事人利益的行為，對其之后繼續參與拆遷工作并無太大的影響，也就是不能有效地通過運用考核激勵機制規定拆遷單位在拆遷工作中的行為，保證其合法合理性。

4違法拆遷行為仍時有出現

深圳市城市建設快速發展的態勢，使相關主管部門偏重于管理的方便而忽視公民權益的保障；偏重于實體性規定，忽視正當程序保障。由此引發了不同程度的違法拆遷事件，增加威脅社會和諧的因素。

拆遷項目的實施進度，往往與政府相關部門及其工作人員的績效利益相掛鉤，導致在拆遷工作中，相關行政主管部門為提高其績效利益，對房屋拆遷單位的某些違法行為采取放任的態度，在一定程度上損害廣大被拆遷人的人身及財產利益。此外，由于缺乏對違法拆遷行為的有力監管，違法拆遷行為一旦確定，受到的處罰遠遠不能彌補被拆遷人受損的權益。目前，對拆遷行為較為有效的監督主要來自新聞媒體的輿論壓力，但輿論畢竟帶有主觀色彩，對規范拆遷行為只是治標不治本。

5拆遷服務結果爭議處理機制不合理

5.1拆遷估價結果爭議處理機制

《城市房屋拆遷估價指導意見》第二十二條明確規定，拆遷當事人對原估價機構的復核結果有異議或者另行委托估價的結果與原估價結果有差異且協商達不成一致意見的，可向房地產價格評估專家委員會申請技術鑒定。此外，《深圳市公共基礎設施建設項目房屋拆遷管理辦法》（政府161號令）也規定了，市主管部門或者其授權的房地產估價行業自律性組織應當成立市房地產價格評估專家委員會，對拆遷評估進行技術指導，受理拆遷評估技術鑒定。

以上規定雖然對評估結果爭議提供處理的依據和方式，但深圳市在實務操作中并沒有建立完備的評估爭議處理機制，既沒有設立評估專家鑒定機構，也沒有明確具體的鑒定程序等，僅規定當事人對評估結果有異議的，可以自行委托其他有資質的房地產價格評估機構評估自己的被拆遷房屋，而其出具的評估報告必須由房屋拆遷管理部門指定的有資質的房地產價格評估機構復核。但由于目前制度的不健全，加上受到政府有關部門或者當事人強勢干預的因素，政府指定的房地產價格評估機構的復核能否客觀公斷是存在質疑的。缺乏一個中立的鑒定機構以及一套完備的鑒定程序對異議結果進行鑒定，爭議糾紛則很難得到公正的解決。

5.2拆遷測繪結果爭議處理機制

對于拆遷測繪方面，《房產測繪管理辦法》第十七條規定，當事人對房產測繪成果有異議的，可以委托國家認定的房產測繪成果鑒定機構鑒定。而根據深圳市政府161號令第十六條第二款規定，公共基礎設施建設項目房屋拆遷中的查勘、測繪工作應當委托市政府設立的地籍測繪機構實施。只有在法律法規另有規定或者特殊情況需要時，拆遷人才可以委托具備法定資質和良好信譽的其他測繪機構進行查勘、測繪。

深圳市政府設立的地籍測繪機構為深圳市地籍測繪大隊，主要負責對測繪成果管理、測繪質量監督等提供技術支持。那么，在公共基礎設施建設項目測繪工作中，如有發生測繪結果爭議的，地籍測繪大隊則同時充當運動員與裁判員的角色，使得測繪鑒定結果的客觀性和公正性遭受質疑，尤其面對當前公共基礎設施建設項目日趨繁多，有質疑的拆遷測繪結果無疑會影響拆遷工作的推進。

參考文獻：

[1]王達.房屋征收拆遷法律制度新問題[M].北京：中國法制出版社，2010.

[2]譚曉莉.征地拆遷矛盾現狀及原因研究——以廣州市為例[J].經濟研究導刊，2010（26）.

第6篇：房地產測繪管理辦法范文

一、理解房產測繪審核

（一）法律及文獻依據

《房產測繪管理辦法》第18條規定“用于房屋權屬登記等房產管理的房產測繪成果，房地產行政主管部門應當對施測單位的資格、測繪成果的適用性、界址點準確性、面積測算依據與方法等內容進行審核。審核后的房產測繪成果納入房產檔案統一管理”。

最高人民法院2009年度重點調研課題《物權登記與司法審查及新司法解釋解讀》一書中，對登記過程行為的可訴性第5點關于測繪單位等文書是否可訴中明確：“第一，如果測繪單位沒有與登記機構脫鉤，則這些機構的行為系受房屋登記機構委托而為，可以登記機構。第二，在脫鉤的情況下，當事人認為應用于登記的測繪報告，存在測繪單位不具有測繪資質、測繪報告不符合《房產測量規范》規定的格式、公攤位置不符合《房產測量規范》關于公攤面積的計算規則，可以選擇登記機構；不屬于以上情形的，可以選擇這些機構，但屬于民事訴訟”。

（二）審核主體

測繪單位如果沒有與登記機構脫鉤，這些機構既是測繪單位同時也是登記機構，也就不存在房地產行政主管部門成果審核之說，因此，此文不討論該類情形。

房產測繪審核的主體是房地產行政主管部門。有些地方具體審核工作的是填發單位――登記中心，登記中心內設測繪審核科，專人負責圖審工作；有些地方是由建設（房地產）主管部門自己內設的科室專人負責；有些地方是管理與登記分設的，由管理機構負責圖審工作，通過審核的成果登記中心方可用于產權登記等形式。不管是哪種管理、設置模式，最終對外圖審主體名義上只能是房地產行政主管部門。不得以登記中心、管理機構、科室等名義使用圖審專用章，一旦發生訴訟，就是主體不適格，后果嚴重。

進行測繪成果審核的目的就是為了房屋權屬登記的利用，未經審核不得用于權屬登記。因此，房地產行政主管部門同時作為房屋登記機構，就應從登記實務的角度著手房產測繪成果審核工作，對用于房屋權屬登記等房產管理的房產測繪成果進行規范管理，對成果的提供形式、成果的構成、成果的審核內容等方面進行統一。

（三）審核對象和審核內容

用于房屋權屬登記等房產管理的房產測繪成果是房地產行政主管部門審核的對象。房地產行政主管部門作為測繪審核部門，要擺正自己的位置，依法對測繪單位提供的測繪成果進行審核。

首先，行政主管部門不是測繪單位的質檢部門，無須對具體的數據測量、計算過程進行全程驗算。《房產測繪管理辦法》第3條規定“房產測繪單位應當嚴格遵守國家有關法律、法規，執行國家房產測量規范和有關技術標準、規定，對其完成的房產測繪成果質量負責?！钡怯洐C構在審核用于房屋登記的測繪成果時，只是利用房產測繪成果，而無須對房產測繪成果作全面的、實質性的審查，那是測繪單位的職責。

其次，作為審核部門，應當依法審核。根據《房產測繪管理辦法》第18條規定，房地產行政主管部門的具體審核內容只有四項。

1.施測單位的資格

施測單位的資格審核是對測繪中介機構從業資格進行審核。測繪單位資質的主管部門是國土部門，房地產行政主管部門只是負責對測繪成果是否適用于房屋產權登記要求進行審核。因此，對新執業的測繪單位一般進行報備核實即可，主要應從測繪單位的資質和從業人員的執業資格兩方面進行審核，即對測繪單位提供的經國家、省土地部門核準的測繪資質證書核實原件或核實相應官方網站公布的相關信息，對具體在報告上進行責任簽署人員所提供的技術人員崗位證書等進行核實原件。

2.測繪成果的適用性

測繪成果的適用性審核主要是對報告上體現的信息能否滿足登記需要進行審核，可以從測繪成果資料的完整性、提供形式的規范性、對客體描述的準確性三方面進行審核。

測繪成果資料的完整性是對測繪單位提供的測繪成果資料、內容是否完整進行審查?！斗慨a測量規范》要求測繪單位提供的測繪成果資料包含有房產測繪技術設計書、成果資料索引及說明、控制測量成果資料、房屋及房屋用地調查表、界址點坐標成果表、圖形數據成果和房產原因、技術總結、檢查驗收報告等。在實踐中，房地產行政主管部門應根據房屋登記的特性、種類及當地的情況對測繪單位提供的測繪成果進行縮減與規范，提供的資料一般可簡化成幾個部分：報告書封面、目錄、委托、房產測繪技術報告、成果驗收書、面積測算書、分戶平面圖、分戶面積統計表、墻界調查申報表等成果資料。測繪單位在提供測繪成果報告的同時還須附上測算依據的圖文審批資料，如初始的要提供規劃審批資料、經規劃批準的設計藍圖、土地證等批準文件，建設單位出具的分割（銷售）方案及共有、共用部位的說明等資料。測繪單位提供的《房產測繪成果》的格式是否符合《房產測量規范》要求，是對房屋登記機構的可訴內容之一。

提供形式的規范性是對測繪單位提供測繪成果的形式是否符合當地房屋登記機構的要求進行審核。測繪成果的提供形式的演變一般分為三個發展階段。初級階段，有些地方根據《房產測量規范》及當地的情況，對粘貼于房屋所有權證上的分戶平面圖進行了規范設計，對圖框大小，線條粗細，字號大小，平面圖體現的內容，圖幅比例，邊界示意等形式進行規范，要求有資質的測繪單位提供測繪成果時提供統一格式的分戶平面圖；第二階段，有些地方實行電子圖庫管理，要求測繪單位提供紙質測繪成果報告的同時提供CAD的分戶平面圖電子版，經過圖審后，上傳到房屋登記系統直接打印到房屋所有權證上；第三階段，隨著GIS技術的成熟，項目測繪管理、基礎測繪管理、圖形管理系統和圖形系統等基于GIS等內容越來越多，要求測繪單位在提供紙質測繪成果報告的同時還需提供符合建設GIS需要的附屬成品。

對客體描述的準確性主要是依相關的批準資料，核實測繪成果報告中的描述是否準確。房屋登記中需要記載體現客體信息的要素，如規劃用途、建筑面積、房屋坐落、基本單元等。《房產測量規范》中要求分戶平面圖應體現的內容，如建造年代、層數、所在層次、結構、墻界等，登記機構應對以上客體要素在房屋測繪成果中是否體現，體現的內容是否與相關批準資料一致等進行審核。特別要說明的是規劃用途，經常有一些設計復雜的房地產開發項目，規劃部門批準資料（規劃許可證、附件等）體現的，一般都描述簡單，如商住樓、綜合樓。還有就是土地證上記載的是商住用地，但規劃批準的是住宅樓等不好認定的情況?！蛾P于印發房屋權屬證書、登記證明填寫說明的通知》規定：“規劃用途：填寫建設工程規劃許可文件及其所附圖件上確定的房屋用途” 。房屋登記中要求記載的是規劃用途，建議各地房屋登記機構應對復雜項目除了要求提供規劃許可證、附件等文字材料以外，還應提供經規劃批準的各部分用途標注清楚的設計藍圖，要求測繪單位依經批準的設計藍圖進行功能分區、用途描述、分攤計算。至于土地記載用途與規劃記載不一致的情況，應以規劃批準的為準。

3.界址點準確性

從房屋登記的角度來說，測繪成果界址點準確性的審核可以分為以下幾個內容：

（1）規劃、土地等部門批準的建設坐落與房屋所在是否一致；

（2）房屋四至是否建設在土地使用權證記載批準建設所占用土地的可建用地的范圍內；

（3）房屋建設是否在規劃批準的建設層數、控制高度、控制規模等控制指標范圍內；

（4）成果中對客體的描述與實地查看的實物是否一致；

（5）分割的結果是否符合基本單元的要求，是否在規劃批準范圍內等內容。

審核人員應對四至尺寸進行現場測量以核實界址點的準確性，有條件的可以進行局部關鍵點數據抽檢。

4.面積測算依據與方法

面積測算依據與方法的審核主要是對測繪成果中的測算過程是否符合《房產測量規范》等相關測繪規范性文件規定的審查。如測繪報告中體現的測算依據是否符合法律規定；面積計算過程是否符合《規范》要求。理論上，房地產行政主管部門只需要對報告中體現的測算依據和方法進行審查即可。但因公攤位置是否符合《房產測量規范》的計算規則是對房屋登記機構可訴的內容，所以，應加強對哪些客體是屬于可以公攤的、是否按功能區進行分攤、分攤的過程是否符合規定等內容進行審查。

建議要求測繪單位提供測算過程采用類似造價計算的方法，在具體計算式中標注出數據來源的軸位，這樣，方便審核人員核查分攤位置、址界點是否準確，高效抽查關鍵部位的尺寸準確性。有條件的地方，可以使用測繪審核軟件對符合軟件輸入要求所自動生成的測繪成果進行形式上的審核管理，利用高科技手段代替人工審查，準確率高，且計算標準、過程均可以排除人為因素。

二、涉及房屋登記的測繪審核

（一）測繪審核分類

根據客體的狀態及產權登記類型，日常涉及房屋登記的測繪審核主要可分為三類，即預測繪審核（預售、在建工程抵押）；初始登記測繪審核和客體變更測繪審核（翻、改建、分割）。

（二）各類測繪審核的注意事項

1.預測繪審核（商品房預售許可、在建工程抵押）

商品房預售許可雖不屬于房屋登記業務類別，但與房屋登記息息相關。預售許可的信息是之后商品房買賣合同備案、預購商品房預告登記、預購商品房抵押權預告登記的基礎數據?！冻鞘猩唐贩款A售管理辦法》第7條有關“開發企業申請預售許可，應當提交的證件及資料”的規定并未提及預售申請應提交測繪成果報告，更不用說測繪成果應經審核，房地產行政主管部門只是依開發企業提交的設計施工圖及銷售方案進行預售審批。在實踐中，由于涉及商品房預售的面積糾紛越來越多，各地房地產行政主管部門紛紛出臺規定，要求預售申請時應提交有資質的測繪單位出具的預測繪成果，經審核后在系統中建立樓盤數據，再從樓盤中選擇可預售部分。

同樣，《房屋登記辦法》有關在建工程抵押申請應提交資料的規定中也未提及測繪報告，房屋登記機構只是依相關的土地、規劃資料進行記載。實踐中，為了明確在建工程目前已建成及未來建成的樓盤情況，各地房屋登記機構相繼出臺規定要求在建工程抵押登記時應提交有資質的測繪單位出具的預測繪成果，經審核后，在系統中建立能反映未來建成物情況的樓盤數據，并選定目前已建成部分設定抵押。

以上兩種形式所需要的測繪成果都沒有具體現場測量的過程，全部調查、計算數據均來自于設計施工圖與審批資料，是計算出來的結果，是對未來建成物的估計，因此，稱其為預測繪。在預測繪審核中，一定要注意比對預測繪成果中有關各部位的用途描述、分割區域的劃分等內容與規劃批準資料、設計施工圖、土地出讓資料規定是否一致；核實各部位是否能計產權面積，哪些是獨有面積，哪些是公攤面積，哪些功能區參與分攤，是否符合《房產測量規范》的規定。

因同一開發項目可能存在多本土地證的情況，地上建筑物與土地的對應關系不容易確定的情況下，可要求測繪單位出具的測繪成果中應包含整個項目的總平圖，在總平圖中示意出多本土地證分別所在的區域，并將具體各幢樓所在的位置標注出來。涉及開發項目的測繪報告中可增加房產測繪結果一覽表，對樓盤中可計產權面積，不可計產權面積分別按用途進行分項匯總，方便樓盤整體情況的核查與批準文件的比對。

2.初始登記測繪審核

權利人申請初始登記時房屋已建成，測繪單位出具的測繪成果是依據對客體現場測量得出的成果，房屋的實際狀況應當在規劃、土地等部門的批準范圍內。除預測繪審核需要注意的事項外，在審核中還應注意成果、批準資料、客體實物三者之間的比對。因此，實地查看對于初始登記的測繪審核至關重要，是對界址點的準確性落實的重要步驟。實地查看時應注意核實測繪成果中有關房屋四至墻界的調查結果，要求測繪單位使用統一的墻界表格式，墻界涉及鄰戶的應有鄰戶本人的親筆簽章，其真實性由施測單位負責。在實地查看時對主要的外墻址界點應進行抽樣核查，以確保址界點的準確性。應比照規劃審核資料、設計施工圖對建成物的總高度、總層數、地上、地下建筑物層數、高度的情況進行核查；核實各幢建筑物在總平圖所標注上的位置是否在相應土地使用權證范圍內；申請分割的基本單元是否與批準資料、設計施工圖一致等。

3.客體變更測繪審核（翻、改建、分割）

雖然在《房屋登記辦法》有關應當實地查看的規定中未提及客體變更，但在實踐中，因客體變更的情況更改了建筑物原初始登記所記載的狀況，存在翻、改建是否增減面積，申請分割的客體是否符合基本單元的要求等一系列的客體真實性的問題，所以，申請此類變更登記時應提交測繪成果報告，各地房屋登記機構普遍也把這種情形歸到應當實地查看的類型。此類測繪成果審核時要結合房屋所有權證及此次的批準資料或其他原因文件，在實地查看時重點查看客體變動部分的狀況。涉及到共建房和房產分割的測繪報告，應提供房產分割說明，由所有產權人親筆簽名，其真實性由施測繪單位負責。測繪審核時只需對照房屋所有權證、實地查看的情況，對分割后客體的測算過程進行核實。

（三）測繪審核與實地查看

因實地查看對房產測繪成果的審核十分重要，結合《房屋登記辦法》及實務中總結的經驗，特別將各類應當實地查看的管理要點整理如下：

第一，房屋所有權初始登記必須要進行實地查看。

第二，在建工程抵押權登記必須要進行實地查看。

第三，因房屋滅失導致的房屋所有權注銷登記必須要實地查看。

第四，房產分割登記應當進行實地查看。

第五，房屋登記中發現與原產權檔案記載不一致的，須到實地查看。

1.房屋實地查看的內容

（1）房屋所有權初始登記實地查看的內容：房屋坐落、占地范圍與土地使用權證明上所記載的房屋用地情況是否一致：房屋與申請人提交的建設工程符合規劃的證明材料記載的房屋是否一致；房屋與已竣工的證明材料記載的情況是否一致。

（2）在建工程抵押權登記實地查看的內容：對已建成的部分是否真實存在進行查看，對項目的名稱、坐落等進行核實，客體的形象進度與相關資料是否一致，其他同初始登記查看內容。

（3）因房屋滅失導致的房屋所有權注銷登記實地查看的內容：申請辦理房屋所有權注銷登記的房屋坐落等具體內容與房屋登記簿的房屋登記簿記載的房屋狀況一致；申請登記的內容與有關材料證明事實是否一致。

（4）房產分割登記實地查看的內容：分割后的房產是否符合房屋基本單元的要求。

（5）核實客體狀況與產權檔案記載情況。

2.房屋實地查看的人員要求及相關規定

（1）房屋實地查看的人員應當兩人以上。

（2）在建工程抵押權登記實地查看的人員建議由產權審核人員和測繪審核人員組成。

第7篇：房地產測繪管理辦法范文

關鍵詞：房產測繪；質量；控制

Abstract: The property mapping is a strong policy of legal surveying and mapping work, has a strong policy. Property mapping using mapping tools, surveying instruments, surveying techniques to determine the shape of property, location, size, quality, quantity, and utilization of professional mapping diagram drawn into real estate. Our real estate mapping work started late, and its development is still in the early stages of standardization of construction. This article describes the role of property mapping, and property mapping factors affecting the quality of the analysis, for the work of real estate mapping problems, analysis of real estate mapping quality control points and propose specific quality control measures.

Keywords: real estate mapping; quality; Control

中圖分類號：TV523文獻標識碼：A

引言

房產測繪是一項政策性很強的法定測繪工作,其成果質量直接關系到房屋權利人的自身利益。時至今日，城市住宅需求更顯示了其強勁的張力，其中商品房施工面積、商品房新開工面積、商品房竣工面積、商品房銷售建筑面積均逐年增長為了加強房地產測繪管理，規范房地產測繪行為，保護廣大業主的合法權益，我國相繼出臺了《中華人民共和國城市房地產管理法》、《房產測繪管理辦法》及國家標準《房產測量規范》等一系列關于商品房測繪的標準和規則，同時國家與之相關的部委及各省市也出臺了商品房建筑面積計算方法、商品房測繪實施細則或暫行規定。目前,房產測繪工作中存在的問題較多,有些問題已經成為消費者的投訴熱點,因此房產測繪市場亟待整頓,成果質量亟待提高。

一、房產測繪的作用及房產測繪質量的影響因素

（一）房產測繪的作用

房產測繪所提供的數據是房地產抵押貸款、房產交易、房地產契稅征收、物業收費、租賃活動等不可缺少的依據。房產測繪數據通過分析處理以后，可以生產出很多資料為城市建設、城市規劃等提供基礎數據支持。

房產測繪是辦理產權證的基礎，為房屋面積、房屋權屬界址等提供了基礎資料，還為房地產管理包括開發管理、產權管理、交易管理提供了服務。

（二）房產測繪質量的影響因素

1. 影響房產測繪質量的重要因素包括房產測繪單位的資質、房產從業人員的技術水平、房產測繪單位的管理水平。

2.在我國，目前的房產測繪相關標準、規范還并不夠完善。房產測繪具備技術性、專業性很強的特點，因此，部分城市已經制定了房產測量實施的相關細則。但是，大部分城市還并沒有這方面的實施細則。而在實際的工作中，房產測繪從業人員只能依據對《房產測量規范》、《房產測繪管理辦法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》理解來進行操作，這樣就會給測繪質量帶來不可避免的爭議。由于對復雜建筑進行測繪，數據繁多，情況復雜，計算量很大，這就很難保證測繪人員不出現一些錯誤，如果房產測繪單位的質量保證體系不夠健全，就更容易出現差錯。

二、房產測繪的質量控制點

所有標準、規范、實施細則或者暫行規定, 基本原則都是一致的, 但在有些具體問題上也存在不同程度的出入。之所以會出現這樣結果，是因為考慮問題的角度不同, 因此多計算出的依據和計算的方法也就與之不同，最終，計算出來的商品房建筑面積不同。要做到對房產測繪的質量控制，首先就應該分析影響房產測繪質量的控制點, 然后針對控制點來采取相對應的質量控制措施。

房產測繪的質量控制點包括: 人員培訓、儀器設備管理及資源配置、外業測繪和內業數據處理。

（一）人員培訓

房產測繪的人員包括外業測繪人員、內業計算和資料整理人員、產品檢驗人員, 所有的這些人員均應該經過認真細致地培訓。掌握相應的崗位技能, 明確各自的職責和權限。

（二）儀器設備管理及資源配置

房產測繪所使用的儀器設備主要包括: 1.外業——全站儀、水準儀、棱鏡、標尺、手持測距儀、鋼尺、玻璃纖維尺或皮尺等相關的儀器。2.內業——計算機、筆記本電腦、繪圖儀、房產測繪軟件等相關的設備和應用程序。

另外, 房產測繪單位及部門還應該具備相應的資質及完善的質量管理體系。

（三）外業測繪

1.外業測繪工作準備

根據施工單位提供的竣工圖或施工圖，在計算機中繪出相應的草圖,并且標注商品樓設計的軸線尺寸、陽臺尺寸、外墻厚度、保溫板的位置及厚度等有關數據,將草圖按一定比例打印出來, 供外業使用。

2.外業數據采集

單層商品房無論建筑高度是多少,均按一層來計算建筑面積,外業實測建筑物外墻勒角以上的水平尺寸。單層商品房內有部分樓層時也應實測其尺寸, 一起來計算建筑面積。

多層或高層商品樓除實測尺寸外, 還應測量結構有變化的部位的尺寸及頂層尺寸, 尤其是有坡屋頂的還要測出不夠2.20m 層高應縮進的尺寸。

商品樓內部的房屋開間、進深、內外墻厚度及陽臺寬度、房屋層高均應進行實際測量。與商品樓主體相連的公用建筑部位也應實測其尺寸。

外業還應檢查竣工后商品樓的保溫位置與設計是否相符,并實測其厚度,實測有困難時,可連同主體墻一起進行實測。

（四）內業數據處理

1.數據分析和誤差處理

外業工作結束后,內業進行數據粗略處理。首先比較一下外業測繪的實際尺寸與設計尺寸有沒有變化,若沒有變化,或有變化且變化在±5cm以內,即可視為施工誤差,不必進行修改,可以按照設計尺寸進行計算。若變化超過±5cm 則需要分析產生該變化的原因,是外墻厚度變化、軸線尺寸作了設計調整、還是施工出現偏差。根據出現的不同原因進行不同調整。若是外墻厚度變化和設計進行了調整,則按調整后的尺寸進行計算,若是由施工偏差所引起的,則要按單元進行分配。對于設計相同的陽臺,則按實際測量尺寸的平均值計算陽臺建筑面積。

2.內業計算和成果整理

按照調整的有關尺寸,在計算機中繪圖,分別計算出全樓的總建筑面積、每套商品房的套內建筑面積、全樓的總套內建筑面積以及全樓的公用建筑面積和公用建筑面積分攤系數。然后按照套內建筑面積和公用建筑面積分攤系數進行填表,由計算機自動計算各套分攤的公用建筑面積和各套的建筑面積即可。

三、房產測繪的質量控制措施

（一）人員培訓的控制措施。編寫培訓材料，制定培訓計劃，組織培訓工作。培訓對象為房產測繪作業人員、檢驗人員以及其他需要培訓

的人員。培訓內容包括：測繪質量管理法規、房產測繪法規、房產測量規范、房產測繪質量檢查方法、房屋產權產籍管理知識等。

（二）儀器設備管理及資源配置控制措施。房產測繪儀器設備的計算檢定情況；房產測繪單位的資質情況，包括：單位資質等級，年檢，持證執業情況；房產測繪單位質量管理情況，包括：質量體系、質量管理制度的建立情況和質量體系運作的有效性、房產測繪技術標準的有效性、房產測繪生產作業流程。

（三）外業測繪控制措施。房產外業測繪控制指對房產測繪單位的房產要素調查、房產要素測量、房屋面積測繪等成果的控制。

1.房產要素調查包括：房產要素調查的內容與填寫是否齊全、正確；調查表中的用地略圖和房屋權界線示意圖上的用地范圍線，房屋權界線及有關說明符號和房產圖上是否一致。

2.房產要素測量包括：房產要素測量的測量方法，記錄和計算是否正確；各項限差和成果精度是否符合要求；測量的要素是否齊全、準確、對有關地物的取舍是否合理。

3.房屋面積測繪包括：房產面積測量原始記錄是否規范，內容是否完整；房產測量成果是否規范，內容是否完整；共有共用面積的測定和分攤是否合理。

（四）內業數據處理控制措施。內業數據處理控制指對房產測繪單位生產的房產圖、房屋測繪資料整理等成果的控制。

（五）房產圖繪制包括：房產圖的規格尺寸、技術要求、表述內容、圖廓整飾是否符合要求；房地產要素的表述是否齊全，正確是否符合

要求；對有關地形要素的取舍是否合理；圖面精度和圖邊處理是否符合要求。

（六）房屋測繪資料整理包括：房產面積的計算方法是否正確，精度是否符合要求；用地面積的測算是否正確，精度是否符合要求，房產

測繪報告的編寫是否規范，內容是否完整；房產測繪成果資料歸檔管理的規范性（含各類原始測量成果）。

結束語

隨著房地產市場的迅速發展，對房產測繪的要求也越來越高，要加強對房產測繪質量的管理，建立房產測繪資質管理及運行的監督和指導。房產測繪單位要認識房產測繪發展的前景，根據房產測繪市場發展狀況制定相應的企業發展策略。我們要以科學的發展觀發展房產測繪質量管理，使房產測繪質量管理得到不斷發展。

參考文獻

[1]武漢測繪科技大學測量學編寫組.測量學[M].北京:測繪出版社, 1996.

[2]李鳳陸.房產測繪的內容和質量控制[J].科技資訊,2008(2).

第8篇：房地產測繪管理辦法范文

關鍵詞：房產測繪；問題；解決措施

中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號：

一、前言

房地產測繪是通過一定的測量手段對地面上局部區域內的建筑物、土地以及構筑物的點位進行測定,進而獲得相應的圖形信息。房產測繪所包括的內容很多,每一項測繪出來的結果給房地產管理部門和開發部門都提供了切實可靠的資料,同時還給社會公共事業提供了相應的服務。

二、房產測繪概念及主要作用

房產測繪主要是指利用先進的測繪儀器，同時結合良好的測繪技術，輔以專業的測量手法，來對房屋的具體參數進行統計，并且進行歸檔，為房地產管理部門以及其他用戶提供精確地信息。房產測繪的內容是多樣化的，具體包括房產面積測算、房產變更測量、房產成果檢查與驗收、房產調查、房產平面控制的測量、房產圖紙的繪制等等。我國房地產行業在近些年發展的非常迅速，尤其是在一二線城市，房地產行業突飛猛進。當前我國的房地產行業中，商品房的比例占有較大的比重，并且商品房的面積問題經常成為消費者投訴開發商的一個重要因素。在我國，進行銷售的商品房面積一般都是事先經過測量的，并且向消費者公開測量的全過程。明確向消費者展示公攤等面積，保證了商品房交易的有序進行。房屋的測繪角色是獨立于開發商與消費者之外的第三方，是獨立的一個系統，應當為保證房產交易的順利有序進行提供充足的依據與保障。房產測繪首先可以為房產的交易等提供有效的依據。房地產管理部門通過房產測繪對房產進行管理，經過房產管理部門審核確認的測繪數據在某些程度上為相關法律提供了基礎的資料。

三、房產測繪中存在的問題

1、人為因素造成的誤差

由于房產測繪工作主要是由人工來完成，所以在房產測繪過程中經常會出現由于人為因素而出現的測繪誤差。房產測繪應當由專業人士來完成，因為測繪工作具有很強的專業性。但是很多測繪單位的工作人員技能水平還不是特別過關，不能很好地完成測繪工作的進行。測繪人員對于圖紙的判讀失誤也有可能導中致房產測繪過程中的誤差出現。

2、測繪工具及方法造成的誤差

由于房產測繪需要使用一些測繪工具來進行測繪工作，所以一旦這些支持性的工具出現問題，將會直接影響到測繪數據的結果。隨著社會的不斷發展進步，測繪工具從最初的皮尺已經演變成為了測距儀，精度也提高了一個數量等級，已經可以精確到毫米級別。但是一旦設備的精準度出現問題，也是有可能造成測繪誤差的。

四、如何有效提高房產測繪的質量

1、加強法律法規的制定，為測繪提供法律政策的依據

我國當前與測繪相關的法律制度有《測繪法》、《房產測繪管理辦法》、《城市房地產管理法》等。這些法律法規都對房產測繪的順利進行起到了規范性的作用。這些法律法規對房產測繪的管理體系、資格管理、成果管理等等都做了明確的規定，能夠有效地規范房地產測繪事務。但是當前仍然缺乏一些地方性的法律規范來針對不同地區的不同情況進行指導。首先，這些法律規范要能夠為支持房產測繪的發展提供必要的支持。并且地方性法律法規的制定一定不能違反其上位法的相關規定，要明確各部門的職責問題，要在避免各個部門權利重疊較差的基礎上，保證不會出現法律真空。房產測繪管理部門要加強對相關法律法規的宣傳與公示，讓更多的人注意到這些法律法規，并且真正做到有法可依，有法必依。

2、加強對房地產測繪過程的控制

過去由于房地產測繪過程的不公開不透明，造成了在房產測繪中暗箱操作的可能性。當前隨著測繪過程的越來越公開透明化，房產測繪已經不能像過去那樣進行暗箱操作。但是現在房產測繪已經市場化，在市場化的背景下，價格競爭已經成為當前影響測繪數據準確性的一個重要因素。房產測繪成果僅僅是進行一個大概的審核即可通過，對房產實際的測量數據并不進行復核，這樣就容易出現漏洞。應當加強對房產測繪過程的控制，加強對房產測繪過程的監督，并且對房產測繪數據進行不定的抽樣檢查，這樣才能有效地保證測繪數據的準確性。

3、測繪部門自身要加強管理

測繪部門作為測繪工作的主要參與者，應當充當一個第三方的角色。要充分的認識到測繪數據的準確性關系到市場經濟秩序的順利進行，要樹立公正守法的思想態度。測繪部門領導也要加強對部門人員素質的培養工作，提高測繪隊伍的整體素質，保證測繪工作的質量，實現消費者利益與開發商利益的均衡。組織部門員工積極的開展相關法律法規的學習，提高測繪員工的認識，讓測繪人員能夠在不斷提高自身專業技能的同時，也能不斷提高道德素質，正確的處理業務問題。

4、建立完善的測繪結果公示制度

在測繪過程當中，要實施全程的公開透明化操作，可以讓消費者全程參與跟蹤。在必要時，可以考慮對整個測繪過程進行錄像等方法，后期為消費者提供復查的依據。一旦經過測繪審核通過的數據，包括房產項目名稱、房產開發單位、測繪責任單位、測繪成果以及測繪具體責任人都進行詳細的登記，以方便消費者進行查詢。信息化程度較高的地區可以考慮將相關的信息放到互聯網上進行公示，這樣消費者就可以通過網絡對測繪結果進行查詢。測繪行業也可以成立行業協會，通過行業協會來建立行業規范，強化資格的管理與認證。積極的引進社會人士的參與，加強對行會的監督，充分體現行業的公開透明性。政府部門也應當加強對行業協會的推進力度，加快測繪行業的立法進程，通過法律規范實現對測繪行業的規范引導與監督，促進測繪行業的有序發展。

五、房產測繪平面圖系統的分析設計和實現

1、系統需求分析

房產測繪、房屋面積量算最終都將生產出平面圖。平面圖系統是專門針對房產項目測繪分層分戶圖面積計算及分攤開發的應用系統，可實現房產測繪面積計算、分攤處理、分層分戶圖及各類面積表格的輸出。

房產測繪部門涉及的平面圖數據處理過程包括兩部分:外業采集和內業編輯。測繪外業平面圖數據的采集和部分的圖形編輯,采集以后的數據大多以文件方式進行存儲, 內業處理主要完成復雜的圖形編輯,房屋屬性信息的完善, 制圖輸出等,這部分工作勞動量大,容易出錯,并無法有效地使數據在房產各個部門之間共享。因此一個真正能滿足房產測繪內業處理要求的平面圖系統必須與整個業務流程相結合,具有靈活方便的圖形編輯功能,準確完整的房屋信息錄入功能,規范的權證配圖輸出,并且能夠迅速提供相應的查詢定位、決策分析。

2、系統架構設計

在系統的框架設計上采用了面向對象設計的方法(Object- Oriented Design) ,與傳統的方法相比,具有更好的可靠性、可擴展性、可維護性和可復用性。系統同時采用了基于C/S( Client/ Server)三層體系結構(圖1),底層服務端包括房產測繪數據和ArcSDE空間數據引擎,中間層系統管理平臺進行系統的配置和房產圖式的管理, 最上層的客戶端實現具體的業務功能模塊,這樣的劃分既保證了系統運行的效率, 又考慮了系統架構上的可伸縮性和靈活性。

六、系統特點

房產測繪平面圖管理系統與已有的平面圖管理方式和平面圖信息系統相比具有如下一些特點:

1、數據管理方式

摒棄了以往將房屋圖形和房屋信息分離的處理方式, 將房屋的圖屬性作為一個完整的實體, 具有概念清晰, 操作方便的優點。與此同時, 通過使用大型關系型數據庫管理空間數據, 不僅可以管理海量的房屋信息, 而且解決了數據安全和數據在房產各個部門之間共享的問題, 避免了數據的冗余以及更新不能即時反應的問題。

2、業務工作流程

不再孤立地看待平面圖管理的業務工作, 而是通過案件將測繪平面圖的各個工作環節有機地聯系為一個整體, 將現有的業務工作流程固化到系統的實現上, 使得管理更加透明、規范。

在圖形編輯方式上借鑒了AutoCAD強大的制圖功能,實現了點、線、面的圖形編輯,同時結合房產業務的特點,提供了連續做垂線、平推房、兩邊畫房、距離交會、前方交會等符合房產平面圖作圖習慣的功能,提高了工作效率。

4、系統配置管理

不僅提供了作業人員的添加、刪除,而且可以根據每個作業人員的實際作業情況定制平面圖的相關配置信息,例如包含哪些作業圖層、圖層的可見與否、是否可編輯、視野大小、圖形的整飾等等。

5、制圖輸出

作業人員不再需要進行繁瑣的平面圖整飾并直接填寫相關的房屋信息,而只需在地圖上定位到指定的制圖區域,選中圖形后即可直接輸出符合房產平面圖圖出圖規范的平面圖。

六、結語

當前隨著我國房地產行業的飛速發展，測繪行業也將成為一個重要的社會角色。國家擴大內需也為房地產行業的發展提供了空間。要加強對房產測繪工作的建設，保證房產測繪工作的有序進行。

參考文獻：

[1] 張華：《芻議房地產測繪》，《黑龍江水利科技》，2007年04期

第9篇：房地產測繪管理辦法范文

【關鍵詞】房地產；權屬登記；管理模式

房地產權屬登記就是指是指房地產行政管理部門代表政府對房地產所有權和使用權以及由上述權利產生的房地產他項權利進行等地，從而依法確認房地產權歸屬關系的行為。主要是用來保障交易的安全和促進房地產市場的發展。本文主要就是對房地產權屬登記的管理模式進行簡單的介紹。

一、房地產權屬登記現行的管理模式

我國房地產權屬登記機關為房地產所在地人民政府相關的行政主管部門。房地產權屬登記模式分為兩種登記模式。（一）房屋與土地權屬分別登記當前我國大部分地區.由兩個政府職能部門分管房屋與土地，并分別向房的權利人頒發土地使用權與房屋所有權兩個權利證書。（二）房屋與土地權屬統一登記在我國一些地區。由政府的某一職能部門對房屋與土地實施統一管理。我國房屋與土地權屬登記的發展趨勢將是統一登記發證。

二、房地產權屬登記的主要任務

房地產產權產籍管理主要就是為了確認房地產的產權歸屬，這是其最主要的任務。主要就是為了保證房地產權益人的合法利益。這樣的管理模式會涉及到所有的房地產權利人。也就是可以深入到整個國民經濟和社會生活。房地產的權屬關系到房地產的所有人、自然和和其他的組織。這是一種科學、先進有效的管理辦法。它會對所有人的生產、生活帶來影響。因此房地產產權產籍的管理就十分重要，必須得按照構國家的法律法規來管理。一般房地產產籍管理的任務分為三個方面：

（一） 房地產權屬登記、確權、發證工作

產權產籍經常性的主要就是權屬登記、確權、發證工作。在全市房地產總登記工作的基礎上，主要的任務就是做好初始取得的土地使用權、新建房屋所有權、房地產產權的轉讓、變更、他項權利等的登記、核實、確權和發證工作，以及房地產滅失、土地使用權年限屆滿、他項權利終止等的注銷工作。

（二）進行房地產測繪管理工作

房地產測繪是根據房地產產權產籍管理的需要，應用測繪技術繪制出以權屬為核心、權屬的單元界址為基礎，以房屋及房屋所占用的平面位置、房屋狀況、面積為重點的房地產圖。用于房地產權屬登記等房地產管理的房地產圖，經房地產行政管理部門審核后，方具有法律效力。審核后的房地產圖納入房地產檔案統一管理。房地產測繪嚴格執行有關的測量技術規范，房地產的權屬關系、自然狀況發生變化，及時進行變更測量，使房地產圖和實際情況保持一致。

（三） 進行房地產產籍管理工作

對現有房屋產籍資料的管理，針對資料的收集、整理、鑒定、立卷、歸檔、制訂目錄索引和保管等各個環節建立一整套制度，便于檔案的科學管理和方便查閱利用；在初始產籍的基礎上.根據產權管理提供的權屬轉移、變更、房地產的變化情況，對產籍資料進行不斷修正、補充和增籍、滅籍_[作，以保護產籍資料的完整、準確.使圖、檔、卡、冊與實際情況保持一致。

三、房地產權屬登記主要類型

按照《房屋登記辦法》規定，房地產權屬登記主要有以下兒種類型：

（一）總登記，指縣級以上人民政府根據需要，在一定期限內對本行政區域內的房地產進行統一的權屬登記.是產權登記中最基本的一種登記

（二）初始登記。指對新取得的土地使用權或新建的房屋所進行的權屬登記。新建房屋申請人應當在房屋竣]_后三個月內向登記機關申請房屋所有權初始登記。

（三）轉移登記。指房地產買賣、交換、贈與、繼承、劃拔、轉讓、分割、合并等原因而致使其權屬發生轉移，須辦理產權過戶手續情況時所進行的登記。

（四）變更登記，指權利人名稱變更或房屋發生翻建，房屋面積增加減少，部分拆除等情況時所進行的登記。

（五）他項權利登記，指對設定房地產抵押權、典權等他項權利的情況所進行的權屬登記。

（六）注銷登記，指發生房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項權利終止等情況

四、房地產權屬登記特點

房地產權屬登記的內涵和功能也顯現出兩個特點：

（一）確權登記

房屋確權登記是指在法律中，是正規的經過申請、權屬調查等相應的程序，確定了其產權的關系。權登記的主要特征有：

1、登記的功能偏重行政管理

歷史上不動產登記制度的建立即源于政府稅收和管理的需要。建國初期的房屋登記為清理產權、穩定社會經濟秩序做出了貢獻。隨著房地產市場的發展，通過房地產登記建立了較為完整的資料信息，為地方政府了解、掌握房地產的利用情況、市場情況提供了重要的依據，也為城市化建設提供了基礎信息。同時，房屋登記也為政府收取相關稅費發揮了重要作用。至《物權法》出臺前，相對于物權公示等功能，登記的行政管理功能顯得尤為突出。

2、帶有強制性登記色彩

登記作為行政確權被視為行政機關的管理手段，在《房地產交易市場管理條例》中，都明確要求當事人在不動產物權變動合同（房屋買賣合同、房屋抵押合同）生效后或者物權實際變動后的特定期限內申請不動產登記，否則可能受到相應的處罰。在一些規定中，甚至將登記作為合同生效的要件。另外，地方性法規、規章制度規定了登記機關可依職權主動進行登記的行為，對無主房屋登記機關可主動將之登記為國有房屋，登記機關發現登記錯誤可依職權主動進行變更登記等等。這些規定都體現出了登記的強制性。

3、確權以實質審查為前提

確權登記就意味著登記機構必須保證登記內容的真實性、合法性。一旦登記錯誤就要承擔相應的責任。同時登記機構作為政府機構，賦予當事人以極強的依賴利益，如果登記機構不進行實質審查.將會產生很多錯誤，而這對于登記的公信力將會產生極大影響。因此對于申請人的登記申請，登記機構不僅審查申請所必須具備的形式要件，還要審核不動產物權變動的原因與事實是否相符、不動產產權界限、與他人的產權關系等。經審查無誤后 方可予以登記發證。

（二）行政確認

不動產在《物權法》的出臺后有了新的意義。與《物權法》相配套的《房屋登記辦法》對房屋登記的效力、登記的機構及職責、登記的程序、登記的類型等做出了新的規定，明確將房屋登記定義為”房屋登記機構依法將房屋權利和其他應當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為”。由此，房地產權屬登記的性質明確為”行政確認”。行政確認是行政主體對相對人的法律地位、法律關系或者有關法律事實進行甄別、認定、證明并予以宣告的具體行政行為。

總結：

終上所述，隨著國民經濟經濟水平的提高，房地產業也受到越來越多人的關注。房地產具有不可移動的性質，所以只能通過權屬登記了進行房地汗的交易與買賣。權屬登記都是經過政府機關部門的登記記錄，安全性是可以放心的。房地產權屬登記就是為了保護房地產所有人的房屋安全與權益。權屬登記都是經過政府機關部門的登記記錄，安全性是可以放心的。這樣對于房地產的交易就更加安全與方便。

參考文獻：

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[3]黃禹.論房地產檔案工作的質量管理與利用服務[J].黃禹康，2010（12）

[4]姚樹密 李英.地籍測量中的房地產權屬調查. 科技情報開發與經濟，2011（17）