宏觀調控方式精選(九篇)

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第1篇：宏觀調控方式范文

關鍵詞：貨幣政策；房地產市場；房地產投資；宏觀調控

根據搜房網最新北京市房價走勢圖，2014年3月的平均房價38567元/平米計算，在北京購買一套90平米的普通商品住房需要支付350萬元。這筆錢相當于一般家庭35年所掙得的收入。

一、有關“房地產”的現狀

在市場經濟條件下，房地產既是必需品又是投資品，具有不可移動性和商品的雙重特性。住房市場從來就是個區域性特征明顯和不完全競爭的市場。特別是1997年取消住房福利分配制度，實行住宅供給和分配的市場化、貨幣化以來，圍繞政府對住房市場的宏觀調控等問題的爭論一直沒有間斷。在房地產業與宏觀經濟千絲萬縷的聯系中，房地產價格是其中最有影響力，也是極其關鍵的一個因素。2002 年以來，盡管我國政府連續數年實行嚴厲的房地產宏觀調控，但房價仍然保持了持續快速上漲態勢。2007 年下半年爆發的次貸危機使國際國內形勢發生了深刻的變化。2008 年6 月以后，全國大部分地區出現了“價跌量減”，部分地區和項目出現了個人抵押貸款“斷供”的現象。房地產企業出現資金緊張、融資困難的局面。在國家實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策的推動下，2009年，中國的房地產一路上升，銷售面積和銷售額增長很快，市場政策總體緩和。進入2010 年，2月份房地產銷售價格指數為115.09，比2008 年3 月份熱銷時高出了12．2 個百分點，大量的投資需求，使得市場炒作氣氛濃郁，這也在一定程度上使得房價上漲過快。我國處于經濟轉型期，影響住房價格的因素是多方面的，房地產宏觀調控政策的目標與定位將會對房價產生重大影響。

二、房地產政策的變化軌跡

在我國經濟經歷金融危機、信貸擴張、房地產市場升溫等一系列市場變化之后，國家房地產政策變化軌跡也發生了相應的調整。其實，國家的房地產宏觀調控政策是與房地產價格的交替上漲相關的。 2007年初，國家對房地產市場進行的整治和打擊，一直持續到2008年上半年。2008年下半年，受國際金融危機的影響，國家實行了寬松的信貸政策，對房地產具有刺激作用。在國家寬松政策的鼓勵下，2009上半年房地產市場供需兩旺，房價逐漸上升。2009年下半年，房地產市場出現了供求失衡、房價上漲過快的現象。針對這種情況，2009年下半年國家出臺了一系列打壓房地產投機的政策。

房地產價格與國家的宏觀經濟政策的影響是相互的，房地產價格通過對消費和投資的影響，進而影響國家宏觀經濟的發展及其相應政策的制定。國家的宏觀房地產政策通過對房地產市場的供給和需求的調節來影響房價。

三、近期貨幣政策對房地產市場的影響分析

盡管房地產投資增速有所回落，但仍然處于高位運行；房地產銷售價格整體回落，但三四線城市增速較快；房地產市場的焦點正在中東部、一二線城市向中西部、三四線城市轉移。

2010 年下半年以來，由于整體物價水平持續上升，通貨膨脹的預期加強，中央銀行頻繁上調存款準備金率和基準利率，以回收流動性，防止通脹的形成。從2010 年10 月開始到今年7 月止， 已經9次上調存款準備金率， 達到21.5%的歷史最高位；5次加息，貸款基準利率達到6.56%。這對資本密集型的房地產產業產生了很大的影響。

受緊縮政策的影響，房地產企業在一二線城市競爭日趨激烈，成本日益提高，利潤空間在逐步縮小，房地產市場的焦點正在向三四線城市轉移。目前，三四線城市商品房市場需求較為旺盛，加上購房者對住房保值增值的預期，三四線城市房地產市場發展潛力逐步凸現。房地產市場快速發展最大的風險主要源于房地產發展脫離整體市場和所在城市的發展，從而引發房地產泡沫，使房地產商品價格大幅偏離其價值。三四線城市房地產投資增長速度極快，在固定資產投資中的占比增長逐漸成為投資的重點，而與GDP 增速的比率大幅領先于大中城市。這一方面可以用消費潛能的釋放來說明；另一方面也隱含著一定的風險，如果這種大幅領先于GDP 增速的房地產投資增長速度與三四線城市的市場需求脫離，則這種快速增長暗藏著極大的房地產泡沫風險。

四、政府宏觀調控政策與房價上漲的作用機理

政府通過土地政策調整土地供給量來影響房地產供給結構，最終實現穩定房地產市場主要通過土地供應量和地價來進行。土地供應量對房地產的供應量起著決定性作用。土地供給量增加，房地產開發企業可開發的土地增加，房地產開發企業則會增加投資，房地產供給量增加，反之亦然。同時，房價也影響著土地政策的調整。過高房價的根源是市場供求的失衡，這將進一步加大政府的用地供應和嚴查土地閑置行為，最終形成合理的土地供應制度。房地產是資金密集型行業，房地產開發以及交易的各環節都涉及巨額資金的往來，在中國目前房地產融資渠道單一的情況下，銀行貸款是房地產業開發投資資金來源保障的關鍵。利率是資金的時間價格，利率水平的高低，直接影響房地產商的開發成本。如果成本過高會導致房價高或投資規模的縮小。同時，房價的過高也會影響國家對銀行貸款利率或信貸規模的調整。稅收政策是調控房地產的重要政策，是國家根據宏觀經濟形勢和產業發展需要，通過開征或停征稅種、稅率、減免稅收等手段，調整房地產業稅制結構和稅負水平，從而影響房地產市場的供給和需求，最終達到影響房地產價格的目的。

目前，經濟適用住房的建設是我國政府現階段解決國民住有所居的主要手段之一，其靈魂就在于它是現在唯一可以使消費者買得起的住房供應模式。按照政策，經濟適用住房用地由國家劃撥，應當以保本微利為原則，利潤率必須控制在 3%以內，其他各方面的稅費也要減免。因此，開發商的高房價暴利模式將受到嚴重沖擊，進而使中低收入群體的住房需求得到緩解，大多數國民能共享改革發展成果，并促使房價理性回歸。

五、總結

在中國房地產宏觀調控的過程中，由于多方利益群體博弈的存在使得調控的效果大打折扣。中央政府制定的宏觀調控政策要從全局性和綜合性的角度，權衡多方利益，更好揮房地產宏觀調控政策的效果。自2008年 11月以來，中央政府及時調整了房地產行業政策，政府全方位的政策調控是有效和及時的。但是，也應該總結經驗教訓，不斷完善房地產調控政策，改進調控方式和效用。要有效調控房價，還必須從土地供應、房地產銀行貸款、稅收、保障性住房等方面進行綜合的政策調控。目前，在對住房供給結構的調整和住房保障體現的完善的同時，還要調整消費政策并采取有效措施加大對房地產投機行為的打擊力度。抑制對土地的投資，收緊“銀根”和“地根”的政策，長期來看會抑制房價的上漲。進一步出臺的針對房地產業的宏觀政策可借鑒國外的住房模式，著眼于構建長期穩定的房價形成機制，進行大膽的創新，使政策效應隨著改革和經濟的持續增長而不斷深入。

參考文獻：

1.龐如超.近期貨幣政策對房地產市場的影響分析

2.陳辭.馬永坤.國家宏觀政策對房地產價格影響的協整分析

3.劉東坡．中國房地產宏觀調控政策效果研究［D］． 合肥工業大學碩士學位論文，2009，( 4) : 11 － 12．

第2篇：宏觀調控方式范文

加大綜合調節力度，引導合理的住房消費。一是明確新建住房結構比例。各地新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下商品住房所占比重，必須達到開發建設總面積的70％以上。同時，中低價位、中小套型普通商品住房（含經濟適用住房）和廉租住房的土地供應，不得低于居住用地供應總量的70％。二是實行有區別的住房按揭貸款最低首付款比例政策。住房按揭貸款最低首付款比例，由原來的20％恢復為不得低于30％，但對個人購買自住住房且套型建筑面積在90平方米以下的，仍執行首付款比例20％的規定。三是進一步抑制投機投資性購房需求。住房轉讓環節營業稅免征稅期間由2年調整為5年，規范外資進入房地產產業行為，控制短線熱錢炒房，提高了炒房成本。

重點發展滿足當地普通居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房。一是由地方政府抓緊開展住房狀況調查，全面掌握當地住房總量、結構、居住條件、消費特征等信息。二是由各地編制住房建設規劃，做出具體空間布局、項目用地和建設進度安排，在2006年9月底前向社會公布。三是規范普通商品房建設行為。對適合當地居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房項目，采取限套型、限房價，競地價、競房價的辦法，以招標方式確定建設單位。

加大整治查處力度，規范房地產市場秩序。一是對不符合規劃控制性要求，尤其是套型結構超過規定的項目，不得核發規劃許可證、施工設計文件審查合格證明、施工許可證和商品房預售許可證。二是針對交易環節存在的虛假宣傳、合同欺詐、內部認購、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為，要依法依規給予經濟處罰，直至吊銷營業執照，并追究有關負責人的責任。三是開發建設面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經批準中止開發建設連續滿1年的，按閑置土地處置。并規定對閑置土地和空置商品房較多的開發企業，從嚴控制展期貸款和滾動授信。四是抑制房屋囤積行為。開發企業空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

有步驟地解決城鎮低收入家庭的住房困難。一是加快廉租住房制度建設。明確時限，尚未建立廉租住房制度的城市，必須在2006年年底前建立，并確定和公布今明兩年廉租住房建設規模。明確城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設。二是進一步完善經濟適用住房制度。加大監管力度，制止違規購買、謀取不正當利益的行為。三是積極發展住房二級市場和房屋租賃市場，租售并舉，解決群眾居住問題。

繼續合理控制城市房屋拆遷規模，控制被動性住房需求。制止片面強調以地生財的做法，繼續加強拆遷計劃管理，2006年各地拆遷規模原則上控制在2005年的水平以內。制止在拆遷安置房源和補償政策不到位的情況下實施拆遷的行為，保護群眾合法利益。（摘自2006年8月6日《人民日報》建設部/文）

第3篇：宏觀調控方式范文

[關鍵詞]房地產宏觀調控交易成本準公共產品

我國房地產市場雖經一年宏觀調控，但是整個市場走向沒有改變，市場房價仍呈快速上漲勢頭。據國家統計局的數據顯示，2006年第1季度全國房地產開發投資同比增長20.2%，其中商品住宅投資增長23.1%，房地產企業開發土地面積同比增長53.3%，而70個大中城市房屋銷售價格則同比上漲5.5%，部分城市上漲幅度在10%以上。在這種形勢下，有必要認真審視政府調控房地產市場的政策目標，進一步明確調控的依據和政策邊界，以切實推進房地產市場宏觀調控工作。

一、房地產市場宏觀調控的理論依據

政府到底為什么要對房地產市場進行宏觀調控，為什么要給居民提供一定的住房保障？從現象上看，房地產市場出現投資過熱、商品房價格偏高以及百姓住房困難等都是原因，然而從本質上看房地產市場某些內在缺陷才是決定性因素，這些因素導致單純依靠市場機制，無法達到市場供求均衡，更不能避免出現嚴重的市場失靈。正因為如此，從理論上說政府必須通過積極的干預和調控，促進和保障房地產市場健康發展。

1.房地產市場具有高交易成本特征，存在投機炒作問題。與一般商品不同，房地產除了可以滿足居住需要的使用價值外，還具有較高的投機炒作價值。房地產為什么可以用來投機炒作，對這個問題有很多種解釋，但歸根結底在于房地產市場有較高的門檻，具有高交易成本特征。首先，房地產是較為復雜和特殊的商品，房地產市場的參與者，無論是生產者還是消費者，都需要掌握較多的知識和信息，才能成為理性的市場參與者，才能作出其最優決策。現實中房地產的供應者與消費者之間往往存在嚴重的信息不對稱，占有更多信息的一方可以利用這種優勢攫取更多的利益，這一點在房地產商一方表現得特別突出。其次，與房地產相關聯的土地是稀缺與自然壟斷的，加上房地產開發資金需要量較大，以至于房地產市場進入門檻比較高，難以在短期內形成完全競爭市場，進而無法保證市場信息是完全的、公開的。雖然房地產市場這種高交易成本特征可以隨著市場的逐漸發育成熟而有所弱化，但仍然會一定程度地存在，相應地市場投機炒作問題總是存在，因而依靠市場自身不可能解決投機炒作問題。

2.房地產具有準公共產品屬性，其價值無法依靠市場完全實現。房地產作為一種特殊的商品，具有準公共產品屬性，有時也稱作“二重性”、社會屬性或政策性。一般商品的消費可能只給私人帶來收益，而房地產卻不一樣，它的消費含有公共利益成分，或者外部效益。比如，居民享有適當的住房不僅給居民本人帶來利益，而且會對周圍環境，對其他居民帶來益處，包括公共衛生、市容環境、社會治安等方面的利益。另外，房地產消費，特別是居民購房置業，對增強其對國家及所在城市的歸屬意識有很大促進作用。目前包括美國在內的很多西方國家特別采取了鼓勵居民購房置業的政策，都存在這方面的動機。就不同檔次的房地產來說，中低檔的普通商品房的公共利益成分所占比重更大，準公共產品屬性更為突出。不難證明，讓中低收入人士安居樂業將給社會帶來的好處，體現出的外部效益是無與倫比的。然而，房地產的準公共產品屬性所體現的外部效益并不能通過市場機制來實現，市場機制在公共產品供應或者說公共價值的實現上是失靈的。既然完全由市場機制調節，房地產的一部分價值得不到實現，那么房地產市場供應將可能相對不足，并且主要體現為普通商品房供應相對不足。這時房地產市場雖然可能會出現供求均衡，但那并非是與經濟發展水平相協調的均衡，不是保證居民充分享受到住房福利的最優均衡。

3.房地產具有一定的壟斷性特征，能夠導致市場供求結構失衡。房地產的供應以土地為基礎，而土地具有自然壟斷性特征。任一特定區位的土地都是稀缺的、不可替代的，其供應是有限的。土地的自然壟斷性特征則衍生出了房地產的壟斷性特征。房地產的壟斷性體現為房地產的非同質性。在房地產市場上，受區位因素限制，盡管可以有兩套價格相同的商品房，但不可能有兩套品質完全一樣的商品房。房地產這種非同質性使得任何一套商品房都有其惟一性或者說獨占性特征，使得房地產的供應者具備某種程度的壟斷地位。房地產的壟斷性特征最終導致房地產市場的供求結構失衡。壟斷表面上看是導致高價格，但價格不是問題的根本，供求結構失衡才是根本問題。由于中高檔商品房定價的彈性空間比普通商品房大，可以更好地實現甚至擴張壟斷收益，所以房地產企業會傾向于開發中高檔商品房。其結果必然是房地產供應結構失衡，房地產市場的這種供應結構失衡，根源于土地自然特征及稀缺性特征，是土地的所有權或使用權的壟斷引發的，因而無法靠市場力量來消除。

二、房地產市場宏觀調控的目標分類

政府對房地產市場進行宏觀調控，正是針對房地產市場內在缺陷展開的，其總體目標就是要消除市場失靈的影響，保障房地產市場的供求均衡和健康發展，促使其與經濟發展和居民生活水平提高相協調。根據所針對市場缺陷的不同和政策效應大小，政府房地產市場宏觀調控目標可分為投機抑制目標、均衡供應目標與福利保障目標。

1.投機抑制目標。把房地產市場上的投機活動抑制在一定程度之內，或者完全遏止投機行為，是政府房地產市場宏觀調控的最經常目標。針對房地產市場投機行為的抑制性政策則是房地產市場宏觀調控中最常見政策。房地產市場上投機行為包括商品房的炒作買賣和房地產開發投資過熱，其共性是沒有正常市場消費需求基礎。這些投機行為的存在，一方面可以給房地產市場集聚更多的資金，增加市場活力；另一方面又可能引發房地產投資過熱，市場炒作過度，導致房地產價格偏高，嚴重時可能形成影響經濟正常運行的房地產泡沫。正因為房地產市場投機行為存在兩種不同方向的作用，在實踐中各國政府往往根據實際情況，對市場投機行為有不同的價值取向和態度，實行不同的調控政策。不過，當市場炒作氣氛過于濃厚，房地產泡沫非常明顯時，各國政府無一例外地會制訂程度不同的投機抑制目標，采取相應宏觀調控政策。

2.均衡供應目標。在房地產市場發展過程中，投資者對于土地壟斷利潤的追求所導致的房地產市場供應結構問題既包括中高檔商品房供應量過大，而普通及低檔商品房供應量偏小，也包括房地產商為追求土地壟斷收益，對土地、商品房的囤積所引發的房地產市場當期供應相對不足。政府均衡供應目標就是針這些問題提出來的。政府根據房地產資源稀缺狀況，特別是土地資源稟賦，結合經濟發展水平，確定適當的，即與居民其它方面消費水平相協調的房地產供給水平，并通過政策引導予以保障，所實現的就是房地產市場均衡供應目標。它包括兩個層次供求均衡，一是房地產市場供應與其它商品的供應相對均衡，居民的居住消費與其它商品的消費水平相協調；二是房地產內部結構供應相對均衡，各種檔次的商品房供應都與需求基本相當，特別是中低檔商品房的供應與廣大居民的住房需求基本相當。

3.福利保障目標。政府為了實現房地產所包含的公共利益或價值，按照公共產品由公共提供的原則，通過有關公共政策參與和調節房地產的供應，為部分居民提供一定的房地產消費福利，由此所引起部分居民房地產消費水平的相對提高，享有基本的住房消費福利，使市場供求均衡得到優化和保障，體現的就是房地產福利保障目標。理論上政府的房地產福利保障極限是使房地產的公共價值得到充分實現，居民享受與經濟發展水平協調一致的住房福利，住房資源得到最優配置，市場達到最優均衡。簡單地說就是居民房地產消費水平不滯后或超前于其它商品消費水平。現實中政府的房地產福利保障因經濟發展階段、政府財力的不同而情況迥異。目前世界各國都沒有給居民普惠制的住房福利，但都程度不同地給中低收入居民提供住房保障，促使居民享有基本的居住條件。即使是極度崇尚自由市場制度的美國也有住房福利保障政策。

三、我國房地產市場宏觀調控的目標選擇與政策邊界

根據我國房地產市場的發展成熟程度、政府財政狀況和國民經濟發展水平，結合區域差異較大的具體特點，我國宏觀調控的總體目標是抑制甚至局部性遏止市場投機炒作行為，調整市場不合理供應結構，促進房地產市場供求實現最優均衡，使得中低收入居民享有基本住房保障。房地產市場宏觀調控要在此目標之下確定政策邊界，在不超出相應政策邊界的前提下選擇制訂進一步的政策措施。

1.以抑制甚至局部性遏止市場投機炒作為目標，逐步強化宏觀調控相關政策。目前我國房地產市場發展中突出存在投機炒作問題，一方面，商品房價格偏高，遠遠超出居民的購買力；另一方面，中高檔商品房投資和銷售仍呈過熱態勢。因此，國家對房地產市場的宏觀調控應首先確定抑制市場投機炒作的具體目標，并有針對性出臺調控政策。由于我國的房地產市場總體上還存在資金缺乏問題，而市場投機炒作也有集聚資金的作用，同時全國房地產市場范圍很大，各地市場存在較大差別，所以從全國范圍看，不可能以徹底禁止市場投機炒作問題為調控目標，適度投機炒作將在一定市場范圍內是允許的。但是，對于一些房地產市場投機炒作氣氛濃厚，而市場資金已經度過短缺階段的大城市、特大城市，如上海、北京、廣州、深圳等城市，則可以把最大程度地抑制乃至最終遏止市場投機炒作問題作為政策目標。鑒于此，全國性宏觀調控政策將以允許適度的投機炒作，并保證不影響居民的正常房地產消費決策，特別是保護首次置業居民的房地產消費需求為界限，與此同時，部分大城市、特大城市可以制訂實施完全禁止市場投機炒作行為的政策。

迄今為止，我國抑制房地產市場投機炒作方面的宏觀調控政策遠沒有達到其政策界限，還有較大的政策擴展空間。我國已經出臺的房地產市場宏觀調控的相關政策，主要是提高房地產投資和交易的稅費負擔，通過提高市場投機炒作成本達到政策目的，這些政策在實施過程中應該視市場反應情況進行調整或加強。

為進一步加大抑制房地產市場投機炒作的宏觀調控政策的力度，從國家層面看，可以進一步制訂實施提高房地產增值稅和交易所得稅稅率，提高居民戶購買第一套以外住房的資金信貸成本，以及限制商品房的二手買賣等政策措施；地方政府，特別是城市政府則可以利用行政手段，促進市場信息進一步公開，以降低交易成本，壓縮投機炒作空間。地方政府也可以通過加強房地產市場監督管理，制訂措施規范市場交易行為；通過對違規行為的更嚴厲打擊，提高市場投機炒作道德風險成本，最終達到抑制投機炒作的目的。對于某些大城市、特大城市，則可以采取抑制效力較大的政策，接近甚至觸及遏止市場投機炒作的政策邊界，例如限定商品房使用五年后才可以二次交易；引導甚至限定一戶居民只購買一套商品房；規定商品房二次銷售收益政府所有等。

2.調整房地產市場供應政策，實現市場供求最優均衡。促進房地產市場供求均衡是房地產市場宏觀調控的長期的、基本的目標。目前從我國房地產市場的供求結構來看，存在著嚴重的內部失衡。一方面，商品房空置率越來越高。據國家統計局統計顯示，截至2006年3月底，全國商品房空置面積為1.23億平方米，同比增長23.8%，據分析主要是中高檔商品房；另一方面，普通商品房及經濟適用房存在很大程度的供應短缺問題。因此，我國房地產市場供應方面的宏觀調控將首先以促進市場內部供求基本均衡為目標，通過制訂不同類型商品房均衡供應的政策，逐步消除房地產市場內部結構失衡問題。在房地產市場供求結構調整方面，國家可以出臺框架性、限定性的政策法規，包括要求各地房地產開發中普通商品房所占的最低比例，針對高、中、低檔商品房執行有較大檔次差別的稅費，針對我國人多地少的條件，限制居民的“豪宅”消費等。地方政府是土地的直接供應者和房地產市場行政管理的主要承擔者，可以制訂實施很多具體政策措施，特別是規劃管理、土地供應方面的政策，調節房地產市場供應，例如要求企業嚴格按照相關規劃進行房地產開發，不得突破建筑容積率的指標限制等等。總體上看，目前我國調節房地產市場供應的政策不多、力度不大，眼下還遠沒有達到其政策邊界，應在相當長時期內不斷有新的調控政策出臺。在實現房地產市場內部供求基本均衡后，更為積極的宏觀調控政策就是引導房地產消費，使居民住房消費與經濟發展水平相適應，使當前住房消費與經濟可持續發展相適應，實現房地產市場外部均衡的目標。這方面政策將以不影響企業的正常經營管理決策，不壓縮市場創新活動空間為界限。它包括國家和城市在土地供應、建設規劃、房地產項目實施等方面制訂更為科學的標準、更為系統和具體的政策，比如規定不同等級住房的開發量、套內面積、建筑成本、銷售價格以及配套設施的更為具體的標準等。

3.積極實施住房保障政策，使低收入居民享有基本住房保障。在房地產市場宏觀調控過程中，增加中低收入居民住房福利保障是必不可少的環節。實施住房保障政策，是政府的職責所在，其目標是充分實現房地產的公共產品價值，為中低收入居民提供適當的住房條件，實現住房資源的最優利用。針對我國人多地少、經濟發展水平不高的現狀，國務院1998年曾經下發過一個23號文件，提出“建立和完善以經濟適用房為主的多層次城鎮住房供應體系”的目標，其中包含了為大部分居民提供住房福利保障，并引導居民適度安排住房消費成份，但實際上我國要為大多數中低收入居民提供住房福利保障，還有很長的路要走，這方面的宏觀調控政策更是遠沒有達到其政策邊界。

目前，我國的住房福利保障政策主要體現為面向中低收入居民的經濟適用房、廉租房建設等。由于居民收入調查及信用體系不完善，難以確定低收入居民情況，加上政府財政限制和政策執行方面的問題，我國迄今沒有做到為中低收入居民提供必需、充分的住房福利保障，現實保障程度非常有限。多年來，經濟適用房建設水平一直在低位徘徊，執行中還出現了較為突出的偏差問題，相反，商品住房的建設，特別是中高檔商品房的開發建設卻增長很快，成為住房供應的主體。據國家統計局統計，2005年全國經濟適用房投資僅565億元，同比下降6.8%，占房地產開發投資的比重則由上年的4.6%下降到3.6%。廉租住房建設在各地尚處于起步階段，實際建設的數量則更小。鑒于這種情況，我國增加居民住房福利保障方面的調控政策首先是擴大經濟適用房建設，大幅度提高經濟適用房供應量，為大部分中低收入居民享有經濟適用房提供保障；其次是適當增加廉租住房的供應，保證能為部分低收入居民提供必要的住房條件；再次是采取各種“補磚頭”、“補人頭”的政策，通過貨幣化的補貼方式，提高居民住房消費能力，全面、系統地增加中低收入居民的住房保障。

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第4篇：宏觀調控方式范文

摘要：近年來，為了解決房地產投資規模過大、住房供應結構不合理、住房價格上漲過快、房地產市場秩序比較混亂等問題，我國陸續出臺了一系列政策措施，這些調控政策從立法性質來說，均是法律層次較低的規范性文件，但對促進房地產業的健康發展發揮了積極作用。本文從經濟法宏觀調控的基本概念出發，分析了房地產市場宏觀調控的基本原則與措施。

關鍵詞：宏觀調控；整體性；間接性

一、經濟法視角下的房地產市場宏觀調控

（一）宏觀調控的概念與特征

宏觀調控的實質，實際上是政府針對市場情況，以特定的經濟、法律或者行政手段，以協助市場客服缺陷和市場調整的失靈為目的，以調整社會總需求和總供給之間的平衡為手段，對經濟社會進行調節和控制的行為，行為的結果必然是為了追求整體經濟的健康發展，實現社會穩定、持續增長的最終目標。

從經濟法的角度看，宏觀調控具有整體性（即宏觀性）、間接性的特點。其中，宏觀調控的對象具有整體性的特征，它關注國民經濟總體活動、經濟的宏觀結構，注重對社會經濟總量進行調節。具體來說，政府宏觀調控的目標包括經濟增長、發展穩定、促進就業和經濟結構協調，作用范圍涉及社會經濟全局。

間接性是指宏觀調控不是通過直接手段而是間接手段間接影響市場主體的行為，政府等監管部門不會直接干預市場主體的個別經濟活動。間接手段主要是指能夠影響社會經濟總量的杠桿工具，包括財政手段、稅收手段、金融手段等財政經濟政策。國家直接作用于杠桿的此端，力量傳遞到杠桿的彼端，影響和帶動社會眾多經濟主體的經濟活動。

（二）政府在房地產市場調控中的職能定位

依據市場經濟的理念，市場實際是范對國家的管制的，而房地產市場的宏觀調控，拋開結果，其實質是加強了國家對房地產市場的干涉，最終實現國家對房地產市場的調控和管制。經濟社會發展到現在，國家已經作為重大影響的經濟實體存在在市場經濟中，已經不可能有任何國家獨立與市場之外。這就決定了國家權力的運用必然會對經濟行為產生影響，因為國家掌握了大量的資源和權力，而如何有效的規范國家行為，讓國家和市場在法制規范中有效運行，有利于整個社會的發展，這是當前迫切需要關注的問題。

在房地產宏觀調控上，國家應當恪守經濟法基本精神，更多地對市場進行引導和促進，而不是限制和剝奪。在對房地產市場調整中，政府的首要任務是維護公平的市場競爭秩序，為房地產行業的發展創造有序的的環境。

二、房地產市場宏觀調控的原則與措施

（一）整體性原則

做為社會整體利益來看，以下特征是必須具備的：首先，社會整體利益的收益對象必須具備非特定性，不能是某個指定的個體。其次，在利益設定上，不會排斥涵蓋整個社會的商業目的，更不會排斥促進公共利益的各種群體利益，但是設定上不能是基于個別主體的商業目的而設定。第三，公共利益不以個體為意志為轉移實現，而必須通過特定的法定程序來實現。經濟法基本原則要求宏觀調控要著眼于社會經濟的宏觀結構和總體運行，影響對象的范圍是社會經濟全局，其作用方式比一般的法律更抽象。政府在調控目標的制定和調控對象的選擇上，必須將穩定房價，規范房地產市場運行，維護公眾利益作為調控目的，以整個房地產行業作為調控對象。

（二）間接性原則

宏觀調控法的調整方法是一種間接調整的方法，這是由宏觀調控的性質決定的。政府對房地產宏觀調控是在充分發揮市場機制作用的基礎上進行的，政府通過計劃、財政、金融、稅收、物價等方面的法律化的政策作用于市場，而后者通過市場引導經濟主體的交易活動符合宏觀經濟政策的要求。

我國對房地產行業和房地產市場的宏觀調控向來具有較強的政策性，這些政策對宏觀調控法的制定有很大的指導作用，而經濟法恰好是房地產宏觀調控政策的法律化，在法律框架下的宏觀調控有利于依法貫徹落實。反過來，宏觀調控政策又為制定經濟法的具體條款進行了有效嘗試。

（三）經濟法對房地產市場的調控措施

在房地產領域，經濟法是最為重要的法律部門，原因在于，宏觀調控對經濟運行的調整，主要是通過行政、經濟、法律三種，這三種均為間接手段，行政和經濟的性質決定了這類手段不能在法律框架之外運行，那就決定了所有的宏觀調整的認可和保護必須通過相應的法制。關于房地產調控的國家宏觀經濟決策、法律及各類施行措施組成統一整體，借助行政手段、法律手段、決策手段對市場進行規范與調整，實現國家房地產調控目標。

比較以上三種手段，決策手段主要包括貨幣、財政、土地、投資等方面的決策，反映了房地產市場的短期調控要求；房地產經濟手段以房地產決策為導向，包括經濟法律、行政法律等；行政手段主要包括許可、審批、監察行政行為。這三種調控手段相互配合、相互影響。其中，法律手段是調整房地產宏觀調控關系過程中最規范、最主要的手段。

三、結語

嚴格來說，房地產調控政策是國家為促進房地產市場健康發展而出臺的引導意見，區別于權力機構依據《憲法》和《立法法》而為的立法行為。無論是作為行政管理立法的《城市房地產管理法》，還是保護民事權利的實體立法《物權法》，均沒有關于房地產市場調控的內容。雖然這些這些措施對房地產的調控產生了一定的積極效果，但是沒有從根本上扭轉我國房地產價格持續上漲的態勢。

政府在房地產調控過程中，必須防止調控行為與措施過度政策化，回歸經濟法宏觀調控的本位，堅持宏觀調控法的基本原則，明確政府在房地產調控中的職責，完善房地產市場的宏觀調控立法。（作者單位：西北政法大學法律碩士教育學院）

參考文獻：

[1]參見徐孟洲：《耦合經濟法論》，中國人民大學出版社2010 年版，第208 頁—209 頁。

[2]參見聶飛舟：《我國房地產市場宏觀調控的經濟法反思》，載于《中國房地產》，2009年10月，總第346期。

[3]參見黃珊珊：《經濟法視野下的房地產市場宏觀調控問題》，載于《法制與社會》，2012年3月（上）。

第5篇：宏觀調控方式范文

關鍵詞：房地產；宏觀調控；房價；政策措施

一概述

我國房地產市場的健康發展和政府的宏觀調控是分不開的。幾乎每一個房地產市場的拐點都與當時或之前的相關政策有巨大的關聯。我們國家幾乎每年都會出臺房地產調控政策，但是盡管調控房地產市場的政策十八般武器用盡，政策效果卻并不理想。雖然房地產市場的宏觀調控取得了一定的成效，但效果不明顯，房地產市場陷入了“越調越漲”的怪圈。因此，分析和研究歷年房地產調控的經驗和教訓顯得尤為重要。

二歷次調控回顧

2003年頒布121號文件：; A5 e0 G0 n新浪樂居論壇

中國人民銀行下發《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》。規定對購買高檔商品房、別墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，適當提高首付款比例，不再執行優惠住房利率規定。此份文件是中國第一輪房地產牛市啟動之后，中央政府第一次采取抑制房地產過熱的措施，表明中央政府對房地產的態度由支持轉為警惕。121號文件拉開房地產調控序幕。

2004年開始的實施宏觀調控，主要特征是收緊土地與信貸，以調控供給為主。2004年3月，國土資源部、監察部聯合頒布的第71號文件規定：2004年8月31日起，采取公開招標、公開拍賣、公開掛牌的方式出讓土地。所有經營性項目用地一律公開競價出讓，不得再進行協議出讓。并且要求此后發展商必須及時繳納土地出讓金，如果兩年不開發政府有權收回土地，納入國家土地儲備。此舉是中央政府從土地供給上抑制房地產過熱的又一舉措。這在業內被稱為“8?31大限”。

2005年中央進一步加大宏觀調控力度，主要特征是供給與需求雙向調控，以調控需求為主。2005年3月，國務院辦公廳下發《關于切實穩定住房價格的通知》(“舊國八條”)。同年4月，國務院出臺了《加強房地產市場引導和調控的八條措施》(新“國八條”)。5月，國務院轉發了建設部等七部委的《關于做好穩定住房價格工作的意見》（25號文），國家開啟了控制房價的大幕。2005年5月27日，國稅總局、財政部、建設部聯合下發《關于加強房地產稅收管理的通知》，對住房交易征收營業稅。土地方面，將征收土地閑置費。

2006年的宏觀調控主要特征是以調整房地產產品結構為主。5月17日，國務院總理主持召開國務院常務會議，會上提出促進房地產業健康發展的六項措施，涵蓋住房供應結構、稅收、信貸、土地、廉租房和經濟適用房建設等多個方面。九部門制定《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》再被國務院轉發，是為37號文。文件明確要求各城市在2006年9月底前公布普通商品房、經濟適用房和廉租房建設目標，“90/70”政策（套型在90平方米以下的住宅比率必須達到開發面積的70%）被提了出來，稅收和信貸等政策進一步緊縮。

2008年，從9月16日開始至12月23日，央行連續五次下調存貸款利率，先后四次下調存款利率，特別是11月26日央行下調人民幣存貸款基準利率達1.08個百分點。10月22日，財政部、國家稅務總局、央行出臺政策，降低存貸款金融利率、減免稅費、降低房貸首付。10月27日起，個人住房貸款利率優惠下浮30%，最低首付款比例調整為20%。11月，國務院又出臺刺激內需十大舉措，總投資約4萬億元刺激經濟，溫總理在部署落實中央政策的七項工作時，突出強調了房地產業的重要地位，說它“是國民經濟的重要支柱產業”。

2009年底，從08年底開始的鼓勵、促進房地產發展的政策已經被調控政策取代，房地產政策正式從“保增長”轉型為“調結構，壓房價，抑投機”，即國四條。

2010年1月，國務院辦公廳“關于促進房地產市場平穩健康發展的通知” (國十一條)的精神是：隨著房地產市場的回升，近期部分城市出現了房價上漲過快等問題，需要引起高度重視。進一步加強和改善房地產市場調控，穩定市場預期。4月出臺的“國十條”。

2011年春節前后，中央政府進行了一系列的房地產調控措施，又一次號稱史上最嚴厲的房地產調控政策，即“新國八條”，還讓傳說已久的房產稅正式開始施行。

三歷次調控效果分析

2003年的提高購買高檔商品房或第二套以上（含第二套）商品房的借款人的首付款比例規定對抑制房地產過熱起到了一定的作用，拉開房地產調控序幕。但是此規定收效甚微。在房地產行業注定要大發展的大形勢下，房價上漲和房地產投資熱已經成為大趨勢，單靠提高購房者首付款比例根本不足以抑制過熱的房地產經濟。有錢的人、想買房子的人，一般不太在乎多付首期，越早把房款付清，反而買房子花的錢越少。

2004年出臺的被業內稱為“8?31大限”的第71號文件，本意是政府從土地供給上抑制房地產過熱。但是土地全面招拍掛造成了土地價格的不斷上升。房地產商通過高價格獲得土地，勢必要通過高價賣房才能把地價的成本消化轉移掉，最終都要攤入房價，轉嫁到購房者身上。政府以種種理由嚴格控制土地供給！地方政府和房地產商的利益高度趨于一致。地價越高，政府獲益越多。政府已經在充分行使商人的職責！“地價成本高”成功的被開發商所利用作為房價上漲的理由，各大城市房價迅速飆升。

2005年的國八條政策效果十分明顯。在政策出臺后的半年時間里，全國總體的房價穩中有落。但是幾個月后房地產市場又開始重新活躍。聽起來很能嚇唬開發商，但政府從來不缺少規定，卻從來缺少執行。一線城市緊接著又開始房價上漲。

2006年國務院為規范房地產市場的發展，出臺了《國六條》，其具體規定是 ：禁止政府對建造別墅用地批地，減少建造大戶型（面積120平米以上）高檔社區用地批地，鼓勵建造中小戶型普通住宅批地。為的是解決中低收入階層的住房問題。當時《國六條》一出臺青島海邊的別墅價格瘋漲，因為這些別墅即將成為絕版。但是我發現存在這樣的現象：六層樓的每層有兩戶的那種住房，有的有錢人一下子買五樓六樓兩層四戶，然后把里面的墻一打掉，再重新裝修一下，這樣就成了室內別墅了，外面也看不出來。各種規定在聰明的執行者面前均化為無形。2008年后半年開完奧運會后，全世界經濟衰退，中央為了拉動內需刺激房地產發展，采取了一系列鼓勵房地產發展的措施。這次調控確實起到了擴大內需、拉動經濟增長的作用，經濟開始恢復。但是，到了2009年房地產發展又過熱了。回過頭來看，其實2008年下半年，政府大可不必采取促進房地產發展的措施，沒有政府的促進措施單靠房地產業自身的發展同樣能使房地產市場蓬勃發展，而2008年采取了鼓勵房地產業的措施，這就使得后來房地產業的發展過熱，然后一發不可收拾。

2009年年底開始的調控，開始控制房地產過熱，但是政策力度太弱，沒有起到很大的效果。

2010年開始采取較為嚴厲的房產調控措施。號稱史上最嚴厲的房地產調控政策的“國十條”幾乎涉及了所有能夠使用的政策工具，但是只是對市場產生了短期沖擊，并沒有改變市場運行的趨勢。房價僅出現幾個月的短期的漲幅回落，隨后又開始加速上漲。

2011年春節前后的調控措施，是以限購和限價為主導。實際效果是：一、二線城市房價雖然有所穩定；但由于一、二線限購，造成三、四線城市房價瘋漲；同時一、二線城市非中心地帶（遠低于均價的）房價上漲過快。其結果使中低收入人群雪上加霜，更加買不起房，偏離了本次調控的初衷。

四結束語

宏觀調控政策效果的時滯性、政策目標的多元化沖突和手段的不合理、配套政策不健全等原因造成了宏觀調控效果的不明顯。通過分析總結以上的經驗教訓，在制定政策的時候要確保政策實施的穩定性和持續性，加強相關部門之間的協調性，使調控政策切實發揮實效。

參考文獻：

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陳森君. 中國商品房價格的影響因素分析及價格預測[M]. 華中科技大學, 2008: 39

第6篇：宏觀調控方式范文

論文摘要：我國的房地產市場經過了20多年的發展，已成為我國經濟的支柱產業。但是鑒于目前我國房地產市場中的諸多過熱現象，國家采取了相應的宏觀調控辦法，通過政策手段，控制了房地產項目運作中最基本的土地和資金，并通過房產稅收等形式，抑制了房地產市場中的投機需求。本文主要分析了國家宏觀調控下房地產營銷的新形勢和房地產營銷面，臨的問題，并淺述了對如何完善營銷策略的幾點認識。

一、房地產行業發展概況

經過20多年的發展，房地產行業已經成為我國國民經濟的重要支柱產業，對促進我國經濟發展、社會就業、擴大內需等有著十分重要的作用，但是，由于諸多原因，我國的房地產行業在發展過程中出現了諸如房價過高、投資過熱、供需結構失衡等問題。從2005年以后，房地產市場的價格一直高漲，每年增長率都遠高于經濟增長幅度和居民收入增長幅度，引起了社會各界的高度關注。有關房地產價格的內容已經成為老百姓茶余飯后的重要話題，對房地產價格增長速度的不滿情緒也在群眾中蔓延。政府為此采取了包括貨幣金融、稅收、土地及行政等多種調控手段進行市場調節干預。

二、國家宏觀調控的內容與影響

(一)國家宏觀調控的內容

指國家運用經濟、法律和行政等手段，從宏觀上對房地產業進行指導、監督、調節和控制，促進房地產市場總供給與總需求、供給結構與需求結構的平衡與整體優化，實現房地產業與國民經濟協調發展的管理活動。

近年來，國家對于房地產市場宏觀調控力度越來越大。2009年以來，政府出臺了一系列的政策。2009年，國務院《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，明確二套房貸首付不能低于40％，貸款利率嚴格按照風險定價。2010年，各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款，消費性貸款的禁止用于購買住房；對有違法違規記錄的房地產開發企業，要暫停其發行股票、公司債券和新購置土地，各商業銀行停止對其發放新開發項目貸款和貸款展期。2011年初，萬眾矚目的房產稅在重慶和上海進行試點，標志著房產稅的正式出臺。近期，各住宅價格漲幅較大的城市紛紛出臺限購令和限貸政策，國家宏觀調控的力度還在步步加大。

(二)對于房地產市場的影響

首先，國家宏觀調控加速了房地產企業的優勝劣汰。房地產行業對于現金流的依賴十分嚴重，而其最主要的資金來源于銀行，利率的變化會增加房地產商的融資成本，加大其生存壓力。使得投機性開發商主動退出市場，并促進企業的優勝劣汰。

其次，國家宏觀調控使得房地產市場的競爭更具公平性。實施土地的招、拍、掛政策，使房地產開發商獲得土地的方式、價格以及過程都更為公開、公正、透明。房地產開發商都能夠以競標方式獲得土地，偶然性獲得暴利機會減少，有利于促進整個行業正常利潤水平的形成，有助于減少盲目追求暴利的投資過度。

最后，隨著我國新一輪宏觀調控政策的逐步實施，市場觀望氣氖濃厚，對房地產業的影響日益凸顯。國內房地產市場正經歷著多年未見的平靜期，房地產市場將逐步轉向理性消費，剛性需求的時期。當前形勢下，房地產企業需要用真正的營銷手段來吸引更多的消費者。如何在房地產市場中實施有效的營銷策略，將日趨增多的消費者的潛在購買欲望轉化為有效的購買行為，是房地產營銷必須認真面對的問題。

(三)當前房地產市場營銷面臨的問題

1.營銷觀念落后，不能適應新形勢

在房地產需求火爆時期，開發商是以產品為主的自我觀念，缺乏以保證購房者滿意及廣大業主的長期利益為產品訴求，缺乏以客戶需求和感受為導向的營銷觀念，仍然停留在“市場營銷即銷售”的認識階段。很多開發企業片面強調“賣樓”，沒有真正把品牌戰略落實到營銷中來。沒有體現出房產品牌是為社會公眾提供合理的、人性化的“建筑空間”，并賦予其具有現代精神、個性化的生活方式及價值的內涵。

2.市場調研力度不足，不能適應市場需求

雖然房地產銷售一直火爆，但也有一些房地產項目沒有得到消費者的認可。失敗的原因可能有很多，但很關鍵的一點是沒有進行詳細的市場調研，由此導致決策失誤。忽視了市場調研這一“從群眾中來”的基礎，其房地產項目也就難以迅速地“到群眾中去”。從而導致產品滯銷，當整個房地產市場的大環境發生緊縮的情況下，其銷售則難上加難。

3.營銷策劃不夠科學，不能形成整體和系統

作為一個開放的系統，房地產項目的營銷活動由諸多要素構成，分為許多環節。而目前，許多房地產項目的營銷策劃公司限于一個全案營銷策劃，提交幾個平面廣告設計，對于廣告效果缺乏跟蹤和監控，營銷策劃缺乏整體和系統性，營銷策劃的效果缺乏后評估機制。

三、國家宏觀調控下房地產企業的營銷對策

(一)針對政策、形勢制定營銷策略

近期國家宏觀調控重點是住宅項目，尤其是中高檔商品房，根據這一政策的傾向性，房地產開發商應積極調整營銷策略，繼續堅持以中高檔住房為主的產品策略將導致房地產開發商面臨著很大的風險，應該進行適當的調整，壓縮中高檔住宅的開發規模。并且利用不同類型房地產項目進行相互補充，利用不同類型房地產資金的相互調劑，以適應當前宏觀調控形勢下的房地產市場政策傾向。在這種情況下，房地產企業可以考慮涉足一些非住宅產業，尤其是商業物業和辦公物業的開發，在合理的融資模式的支撐下，充分利用財務杠桿的作用，改變公司的資金來源，來增強公司的適應性。

(二)提升營銷策劃的水平和實效

國家宏觀調控的目標是使房地產市場回歸理性，也就是說，在未來的相當一段時間內，房地產市場將會趨于平穩，這也就意味著房地產行業的競爭將會更加激烈，而營銷策劃對于房地產企業的意義將越來越重要。可以從兩個方面進行，首先，要建立并完善當前的營銷策劃的質量考評標準和體系，應當將評價權下放至項目公司，總部只是出臺相關評價標準，因為項目公司靠近終端消費者，對市場及消費者的理解和把握更為到位，這有利于提高營銷策劃實效；其次，要重點解決策劃思想和設計方案之間存在的偏差問題，由于設計單位與策劃機構間的溝通存在一定誤差，以及項目報批存在時限等原因，策劃思想往往難以得到有效的貫徹。可以讓設計單位的相關人員提前介入到營銷策劃中，將營銷策劃能向上延伸，在創意期便進行營銷策劃，從而達到營銷策劃和產品創意的高度重合。

(三)實行差異化產品定位銷售策略

異化是將企業提供的產品形成全產業內具有獨特性的東西。差異化的方式可以是技術特點、品牌形象、產品開發、客戶服務及其它方面的獨特性。堅持差異化原則可以利用客戶對品牌的忠誠以及由此產生的對價格敏感性的下降，避免和其他企業發生正面沖突，它可以增加利潤卻不必追求低成本。在研究產品的市場定位時，不僅要關注價格、區位、購買人群收入等要素，而且要研究消費者的文化品位和家庭消費的階段性等問題。就微觀層面而言，消費者偏好又是隨時可能變化的，如果缺乏對這些變化的充分考慮，房地產開發商將會盡失先機。所以說，房地產開發商應研究消費者行為偏好，進行市場細分，形成自己獨特的產品特征和競爭優勢。

(四)加強產品和營銷策劃理念創新

首先，產品創新必須關注市場，市場的需求是產品創新的最大動力。市場有一個發展成熟的過程，國家政策、購房者都在趨向理性，市場趨向成熟，層次供應、層次消費的需要已經提上議事日程。其次，必須切實提高產品品質。這需要用完整的社區理念取代傳統的小區規劃模式。用可持續發展的思想建立居住區的生態結構。生態社區的規劃設計要面向未來，對未來有預見性，注重能源的保護和充分利用，建立新型的交通體制，建立智能化的服務系統。最后，要提高房地產企業的產品研發能力或對研發成果的整合利用能力。國內房地產企業中，極少數以自己的建筑研究中心為核心完成產品創新工作。大多數開發商則需要整合包括策劃、規劃、景觀、建筑、室內設計等多家機構共同協作，完成產品的研發工作，市場需求的多元化已促使設計機構調整生產經營體制向綜合化發展。全新理念、全新技術、全新模式才能贏得先機，把握市場。

結語

房地產營銷策劃是一個綜合性、系統性的工程，需要在先進的理論指導下運用各種手段、工具來實現房地產價值的兌現。客戶有著多種多樣的需求，市場的大環境復雜萬變，在我國房地產業正步入以調控促發展時期，更體現出真金不怕火煉。好的房地產營銷策劃是靠市場來檢驗的，只有不斷將房地產營銷策劃從單一化向全面化發展，才能對提高房地產開發經營的經濟效益、社會效益和環境效益等諸多方面發揮重要的作用。

參考文獻

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[2]楊帆，李宏謹，李勇，泡沫經濟理論與中國房地產市場[J]，管理世界，2008(6)：64-71

第7篇：宏觀調控方式范文

基金項目：國家社科基金項目“支撐我國低碳經濟發展的碳金融機制研究”（編號：10CJY076）；國家科技支撐計劃課題“我國綠色低碳發展的關鍵支撐政策與技術研究”（編號：2012BAC20B08）；財政部中國清潔發展機制基金贈款項目“我國應對氣候變化融資：戰略、機制和政策體系研究”（編號：2012064）；中央財經大學科研創新團隊支持計劃及中國財政發展協同創新中心支持。

摘要 空間靈活性決定了碳排放權交易市場的流動性水平和定價機制效率，但目前我國采取的是“先試點后推廣”的自下而上的碳交易市場構建模式，這會導致市場的碎片化問題。如何將多個并行運轉的區域碳交易市場進行連接，構建全國性市場，是中央計劃者必須要提前考量的問題。市場連接的目標是建立統一的價格信號，這需要設計一系列宏觀調控工具，在避免系統失靈的同時促進全國統一市場的形成。本文從碳交易市場的定價機制出發，研究了懲罰水平與排放權短缺的概率預期對價格信號的決定性因素，同時討論了最新的價格管理機制――價格上下限，安全閥機制，動態分配等，并以此為基礎提出了一種漸進式宏觀調控策略。該策略通過運用一系列宏觀調控工具（懲罰水平以及動態分配、安全閥機制、產業政策、邊界措施等），避免系統性失靈，同時不斷評估各個系統的運行參數，尋找最優的市場連接機會，促進子系統之間的融合，逐步形成統一的價格信號，為中國碳交易市場的頂層設計開辟了新的研究思路。

關鍵詞 碳交易市場；連接；價格信號；宏觀調控

中圖分類號 F062

文獻標識碼 A

文章編號 1002-2104（2013）11-0007-07doi：10.3969/j.issn.1002-2104.2013.11.002

氣候變化本質上是經濟發展所導致的環境外部性問題，解決這一問題的根本方法是將溫室氣體排放產生的外部成本內部化，而碳排放權交易市場（簡稱“碳交易市場”）是最基本的經濟手段，并成為國際社會應對氣候變化的主流方式之一。碳交易市場的目標是建立有效價格信號，尋找到成本效率最好的減排區域。有效的價格信號取決于兩個因素：空間靈活性和時間靈活性。空間靈活性的本質是建立一個全球化的市場，即不同國家和地區交易系統之間的連接，形成一體化的全球碳市場，提高市場流動性水平。Vrolijk和Grubb的研究證明柏林條約如果引入空間和時間靈活性的話，可以有效降低排放[1]。時間靈活性的本質是保證市場交易周期的連續性，避免由于減排目標階段性調整導致市場預期發生變化。市場流動性水平和預期的穩定性決定了碳價格的有效性。本文主要研究碳市場的空間靈活性問題，即如何通過構建全國性市場，擴大市場的流動性水平。

在實際應用中有許多因素會限制碳交易市場的空間靈活性。例如政治制度的局限使得不同行政管理體系下的碳交易市場難以相互連接；減排目標和減排成本的極大差異所帶來的碳泄漏風險，使得市場連接后出現成本轉移的問題；不同的交易規則設置也是阻礙碳市場連接的關鍵障礙。由于碳市場當前的主要目標是為區域減排服務，因此具有很強的地域性和多樣性，流動性也受到很大限制。然而，從長期來看，隨著各個碳交易市場金融化水平的不斷提高，合約與規則的標準化，以及全球氣候立法的完善，可能會逐步向統一的方向發展。

1 文獻綜述

不同于歐盟自上而下的跨成員國排放交易系統，目前中國碳交易市場的發展采取“先試點后推廣”的自下而上的發展思路。在配額交易機制方面，中國政府從2011年開始推動區域碳交易市場的試點工作。目前已在多個省市成立碳交易所，推動區域碳交易制度的建設。其中上海、廣東走在最前列，已經頒布了部分交易規則，但仍有大量的細則有待研究和討論。在項目減排量機制方面，國家發展改革委于2012年6月印發了《溫室氣體自愿減排交易管理暫行辦法》（簡稱《暫行辦法》），制定了核證自愿減排量（China Certified Emission Reduction，簡稱CCER）的管理規則，并允許CCER進入國內配額交易市場中。

盡管中國建立碳交易市場的啟動時間較晚，但如果有效借鑒國外的經驗，可以獲得后發優勢。多個區域碳交易市場（或系統）并行運行有諸多的優點，例如能夠適應不同地區的經濟發展水平，體現差異化的減排目標和成本，提高碳交易市場的運行效率。但七個省市各自獨立開展區域碳交易市場的設計，必然會出現規則不統一的問題，導致未來的相互連接和擴展（即所謂“推廣”）出現極大困難。

雖然一個全球統一的碳市場在短期內很難出現，但是各個市場之間通過配額和減排量互認可以實現一定程度的連接。兩個系統的互聯可以創造新的市場機會，促進資源的流動，降低總體減排成本，實現雙贏的目標。排放權交易系統連接方面已經有一些零散的研究。Stavins認為共有三種連接方式[2]：國家排放交易系統與地方區域交易系統的連接，世界不同排放交易系統之間的連接以及廣義上排放交易系統與其他國家氣候政策的連接。Stavins指出將區域交易系統連接為國家交易系統可以避免重復計算，規則沖突等問題。Stavins提出了“事件連接”的方法，即當其他國家設定更加嚴格的氣候政策時，美國的排放交易系統統一加強排放總量控制，這使得美國的交易系統與其他國家的氣候政策產生了連接。此外，其他國家的高排放產品進口美國時，企業也需要購買一定數量的配額，從而避免碳泄漏，促進發展中國家采取減排行動[3]。Jaffe和Stavins認為將美國排放交易系統與歐盟排放交易系統連接，可以大大降低全球減排的成本，但是由于短期之內如何確定連接水平非常困難，因此可行的方案是與CDM機制連接，從而顯著降低美國的減排成本[4]。Jaffe和Stavins等將連接方式分為直接連接和間接連接：直接連接包括總量控制系統與碳抵消機制的連接以及總量控制系統之間的連接；間接連接包括多個總量控制系統通過共同的碳抵消機制連接以及多個總量控制系統之間的間接連接[5]。他們指出系統連接的優點除了降低成本之外，還可以擴大市場規模，提高市場流動性，有助于“共同但有區別責任”原則的實施，也可以降低碳泄漏的發生。同時，Jaffe和Stavins等也指出盡管可以降低總體成本，連接也會對競爭力產生很大影響，導致國家之間產生新的資本流動，并降低各國對本國交易系統的控制能力[5]。連接的程度和規模都會影響到政府對本國系統的控制力。在短期之內，各系統將以自下而上的間接連接為主，而從長期來看，各國交易系統可能會主動尋求連接的機會，以促進國際協議的形成。

但這些工作僅僅局限于兩個交易系統的靜態連接，并沒有從中央計劃者的角度研究在多個區域碳交易市場（或系統）同時運行的情況下，采用何種調控工具和路徑，建立一個全國性市場。本文認為全國性碳交易市場的構建應該是一個多系統動態連接的過程，不應破壞已有的碳價格體系，也不應被動等待各個系統的自發連接，而是應該采取“以點看面”，“自上而下”的思路，以價格機制為核心，研究在現有的中國碳市場發展格局之下，即多個區域碳交易市場（或系統）并行運行的環境下，如何進行制度和路徑安排，促進各個試點市場的協調發展，逐步推動全國統一碳市場的形成。因此，本文將從碳交易市場的定價機制出發，提出一種漸進的宏觀調控策略，促進市場的連接和統一價格信號的形成。

2 碳交易市場的定價機制

2.1 基本定價原理

2.1.1 定價模型

Cronshaw，Kruse以及Rubin等人的研究工作已經證明在允許儲蓄和借入規則的排放權交易市場上，存在減排成本最低的均衡最優解，而排放權的價格等于市場上最廉價的污染控制方案的邊際成本[6-7]。Seifert對CO2排放權價格從環境經濟學的角度進行量化分析，基于最優減排決策建立了單一人模型[8]。人在購買排放權和采取減排行動之間做出決策，其決策結果很大程度上取決于對未來排放的預期。Carmona等在假定生產成本，出售排放權和商品收入符合隨機過程的情況下，證明排放權價格等于貼現的懲罰水平乘以排放權短缺的概率預期[9]。Chesney和Taschini假設企業排放符合幾何布朗運動，進一步刻畫了累積排放過程，并采用線性方法對累積排放函數進行了近似處理[10]。Chesney和Taschini建立了允許借入和儲蓄的雙公司多周期不對稱信息價格動態模型，并將其推廣到多公司的情形，證明排放權的價格路徑依賴于未來排放權短缺的概率，懲罰水平以及貼現率[10]。

假定在一個完全競爭的碳排放交易市場中，企業符合理性經濟人假設，即以利潤最大化作為決策依據，下面基于單個代表性企業，建立碳排放權現貨定價模型。

假設（Ω，F，P）為一個概率空間，F=（F0）為F0=σ（Q0）的測度，企業的排放符合布朗運動：

其中，Qt為企業在時間t的排放量；Q0為企業的初始排放量；μ為企業排放自然增長率；σ為隨機因素。

假設X0為企業初始購買（X0>0）或者出售（X0

假設初始狀態排放權的價格為S0，則企業的利潤最大化目標可以轉化為成本最小化問題：

此最小化問題的一階條件為：

為了求得該問題的解析解，假設T為無限小量t，可得：

由此可見，排放權價格取決于懲罰水平以及對排放權短缺的概率預期。下面分別對這兩個驅動力進行討論。

2.1.2 懲罰水平

懲罰水平已被廣泛地使用，作為排放實體無法交付相應排放權的處罰，也成為碳排放權定價機制的基本要素。該價格對市場價格具有參考作用，也是碳價格的最高上限，應當處于一個合理的范圍之內，要對企業產生成本上的壓力，但又不能過高以致失去意義，如歐盟碳交易市場第三期的懲罰水平為100歐元/tCO2eq。

作為一個外生參數，懲罰水平通常在系統運行前規定。由于懲罰水平是市場設計者傳遞的第一個價格信號，在價格機制中起到重要的基準作用，因此可以作為中央計劃者宏觀調控的第一個參數。中央計劃者應當盡早制定統一的懲罰水平，形成全國市場相同的價格基準。

目前中國碳交易市場上并沒有明確的懲罰水平，只有深圳市規定懲罰水平為市場價格的3倍。但是由于跟排放權價格進行了掛鉤，這一懲罰水平所傳遞出來的價格信號非常模糊和脆弱。正常情況下，市場價格的波動僅僅由排放權稀缺的概率決定，但在式（4）中，懲罰水平P不再是常量，而是排放權價格S0的函數，即懲罰水平也成為引起價格波動的決定因素，這會形成一個自反饋環，導致市場價格波動失控。

2.1.3 排放權短缺的概率

對排放權短缺的概率預期決定了市場價格的波動規律。根據式（5），這一預期由兩個因素決定：排放自然增長率μ，以及影響排放的隨機因子σ。μ由經濟增速，能源結構等因素決定，而σ則代表了外部擾動，如需求波動、天氣變化以及排放數據本身的不確定性。當預期排放自然增長率μ增加時，排放權價格S0將上升，當隨機因子σ增加時，排放權價格S0也將上升。

排放自然增長率μ和隨機因子σ兩個參數可以用來刻畫交易市場的外部特性。這兩個參數相近的交易市場價格驅動力相似，更容易進行連接。中央計劃者應當不斷評估每個交易系統的排放自然增長率以及隨機因子，尋找最優的市場連接機會。

2.2 價格管理機制

如前所述，在一個完全競爭的市場上，碳排放權價格取決于懲罰水平以及對排放權短缺概率的預期。但由于碳市場是人為設計的市場，總是存在許多無法預知的設計缺陷、漏洞或不足，例如供給過度，初始分配不合理等。因此，實際碳交易市場的價格形成機制要復雜的多，價格管理作為一種價格調控機制已被引入碳交易市場設計之中。當前價格管理的主流方式包括價格上下限，安全閥機制，動態分配等。

價格上下限則是一種非常直接的價格管理手段，即直接規定碳價格允許的最高價格和最低價格。例如中國政府規定出售的CER價格不得低于8歐元/tCER。價格上下限的優點是能夠非常嚴格地控制碳價格過高或者過低，缺點是破壞了市場正常的定價機制，當供給過度或過少時，市場價格可能會長期停留在上限或下限，使得碳市場失去定價功能。從本質上講，懲罰水平可以看作價格上限的極端情形，即觸發的概率不同，一般而言懲罰水平觸發的概率接近于零，而價格上限觸發的概率要高得多。

安全閥機制目前主要應用于美國的區域交易市場內，本質上是通過調整項目減排量的使用額度來間接調整供給，緩解價格波動過大的情況。例如，RGGI設定了兩個安全閥值。第一個安全閥值用于應對初始分配不合理致使配額價格過高的問題，即在每個履約期的前14個月內，若市場價格的滾動平均值連續12個月高于安全閥值，則延長履約期長度。這個規則將使市場有足夠的時間來吸收初始分配帶來的價格過高風險，重新調整到均衡區間。第二個安全閥值也是為了解決供求關系過度失衡帶來的市場風險。如果連續兩次出現了第一個安全閥值機制生效的情況，則說明配額的供給嚴重不足，此時將允許項目減排量的來源從美國本土擴展到北美以及其他國家，并將其使用比例上限提高到5%，在某些極端嚴重的情況下甚至可達到20%。

動態分配是一種更為復雜的價格管理機制，與安全閥有些類似，所不同的是動態分配是當價格出現異常時，政府修正配額供給曲線，調整供求結構，從而直接影響市場價格。政府修正配額供給曲線的方式有兩種，一種是直接新增或者回收配額，第二種是不改變配額總量，修改供給曲線的斜率，例如將近期的配額推后發放，或者將未來發放的配額提前發放，前者稱為后裝載機制（Backloaded），后者稱為前裝載機制（Frontloading）。無論前裝載機制還是后裝載機制，都是為了平緩供給曲線，盡可能與經濟周期平衡，但并沒有改變供給總量（即供給曲線包圍的面積）。這種措施“是在極特殊情況下解決嚴重不平衡的情況”，皆在改變中短期內的市場供求結構，而對供求關系的長期預期并沒有變。

3 全國市場的構建與宏觀調控

3.1 市場構建的基本原理

排放權的價值有兩種：環境價值和經濟價值。環境價值體現了溫室氣體排放對于環境的單位外部性影響，采用tCO2當量作為計量單位；經濟價值反映排放權的邊際減排成本。理論上只有當兩個不同交易市場的排放權環境價值和經濟價值均相等時，才能夠認為具有了同樣的價值，具備了市場連接的基礎。但由于邊際減排成本和供求關系的設計有很大的差異化，每t排放權的經濟價值在不同交易市場內是不同的。

由于套利交易的存在，相互連接的兩個交易市場的碳價格會逐漸趨于一致。圖1中歐洲交易市場與美國交易市場連接之后，歐洲可以通過購買美國的排放權降低減排成本，美國企業則可從中獲利，同時系統的流動性得到極大提高，最終價格趨向一致。市場連接所帶來的收益規模取決于經濟剩余的多少。但是對于減排成本在不同區域的轉移預期會阻礙兩個交易市場之間的連接，而中央計劃者主導的強制性連接又很可能帶來結構性破壞，導致市場

機制失靈。因此，全國性碳交易市場的構建需要尋找一種溫和的方式，通過中央計劃者適當的調控來激勵市場之間的自發連接。

假設碳交易市場A的排放權價格為SA，碳交易市場B的排放權價格為SB=2SA。如果從環境公平性出發，A和B市場的排放權是等同的，但從經濟公平性出發，B市場每t排放權價值是A市場的兩倍。

一種簡單的連接方式是將A市場排放權按照2∶1的比例進行折算，與B市場合并。但這種折算方式會對市場產生很大沖擊，大量低價排放權的引入會導致B市場價格下跌。該種方式比較適合市場規模差異懸殊的合并，沖擊可以忽略；而對于兩個市場規模相近或者多個市場同時合并的情形，可能會導致市場發生結構性變化，破壞價格體系。本文重點討論一種溫和的漸進式宏觀調控策略，使得中央計劃者逐步建立全國性碳交易市場。

以中央計劃者為出發點的全國碳交易市場構建的核心目標是促進價格信號的融合。要實現這一目標需要達到兩個要求：第一，在盡可能減少外部沖擊和結構性破壞的情況下，循序漸進地推動全國統一碳市場的形成；第二，開發宏觀調控工具，建立“系統的系統”，以應對單一碳交易系統的失靈問題。

從系統學的角度來看，全國碳交易市場是一個包含著多個子系統的控制體系，這一體系的目標是在各個子系統正常運行的情況下，通過一個反饋環實現多系統協同運行，并逐步調整系統結構，向單一的系統平穩轉換。通常情況下，各個子系統應當有效且獨立地運行，無需政府的干預。但由于各個子系統處于同一個經濟體內，并非物理上獨立，可能會出現普遍性的系統失靈，或扭曲本國產業的公平競爭環境。因此，全國碳交易市場的構建需要加強子系統之間的信息交流，提升協同性，解決機制失靈的共性問題。全國碳交易市場的頂層設計見圖2。

由中央計劃者建立各個子系統的信息交換機制，并進行協調管理。由于碳交易市場產生了一種特殊的帶有產權屬性的虛擬商品，需要在國家層面進行界定、記錄和管理，其本質上是一種產權系統。產權系統的設計在技術層面體現為國家登記薄。國家登記薄與各個交易系統登記薄相互通訊，記錄和管理每個賬戶中排放權和排放數據的情況，避免重復計算等問題。這些數據用來反映碳交易市場作為一種排放控制工具的使用效率和性能，在結合經濟數據進行系統性評估之后，通過宏觀調控工具來對交易市場活動進行合理調整，確保碳交易市場總體目標的實現，同時尋找最優的連接機會，促進全國統一市場的形成。

3.2 漸進式宏觀調控策略

實際的碳市場價格由兩個層面的因素決定：首先，懲罰水平和對排放權短缺概率的預期是價格信號的基本驅動變量；其次，日益復雜的價格管理機制也會對市場價格的波動產生直接的影響。因此市場連接需要綜合考慮這兩方面的因素。

價格管理機制本質上是一種市場調控手段，因此全國碳交易市場的構建實際上是一種以建立統一價格信號為目標的宏觀調控過程，即通過運用一系列宏觀調控工具，避免系統性失靈，同時不斷評估各個系統的運行參數，尋找最優的市場連接機會，促進子系統之間的融合，逐步形成統一的價格信號。典型的宏觀調控工具包括懲罰水平以及動態分配、安全閥機制等。圖3給出了中央計劃者的漸進式宏觀調控流程圖。

該調控策略的特點是綜合考慮了對價格失靈的調控以及市場連接的雙重目標。具體實施策略如下：

（1）中央計劃者首先設定全國統一的懲罰水平，作為價格信號的基準；

（2）不斷估算各個子系統的排放自然增長率μ以及影響排放的隨機因子σ，尋找這兩個參數相近的系統，評估最優的連接機會。

（3）如果出現了連接機會，則對價格波動區域和價格管理機制進行分析，并作出是否連接的決策，制定連接方案；否則進入步驟（4）。

（4）如果各子系統市場價格普遍出現了異常，則啟動安全閥機制或動態分配機制，以解決系統性失靈問題。

（5）對各交易市場的外部影響進行評估，如碳泄漏，競爭力，公平性等，修訂產業政策，或使用其他輔助調控工具。

價格管理機制的連接較為復雜，那么中央計劃者就必須從一開始協調各個交易市場的價格管理機制。價格上下限是較難處理的規則，因為上下限的存在約束了市場機制的定價功能。如果A市場的價格上下限區間為[PAL，PAH]與B市場的價格上下限區間[PBL，PBH]接近，那么這兩個市場相互連接時，只需取其并集作為新市場的價格上下限區間，這相當于放松了價格上下限的約束。因為流動性的擴大提高了市場自身的運行效率，放松價格管制有助于價格機制發揮作用。如果兩個價格上下限區間距離較遠，則說明兩個市場處于不同的均衡區域，不適合進行連接。

安全閥機制通過調整項目減排量的使用比例來微調供給曲線。大多數碳交易市場均允許使用一定數量的項目減排量，中國政府也允許CCER進入國內配額交易市場內，這提供了一個新的宏觀調控工具。各個交易市場可以自行設計安全閥機制，確定項目減排量的使用比例和觸發條件，這不會成為市場連接的障礙。但中央計劃者應當保留運用安全閥機制調控整個市場供求的最高權限。如果由于經濟周期等外部因素導致交易市場出現了普遍的價格失靈問題，中央計劃者可以統一提高或降低CCER的使用上限。

動態分配與安全閥機制的功能相似，不同之處是調節排放配額的供給和需求。在經濟出現大幅度波動時，可能會出現價格失靈的現象，供求關系偏離均衡區域，而安全閥機制也失效。此時，可以考慮向各個交易系統回收或者增發少量配額，以改善供求關系。但國家儲備不同于交易市場自身的儲備，只有在交易市場儲備已經無法有效解決供求失靈的情況下，才能啟用國家儲備。安全閥機制和動態分配機制使得中央計劃者能夠對交易市場進行宏觀調控，這相當于在各個交易市場之間形成了間接連接，將有助于全國性市場的構建。

3.3 其它要素設計

3.3.1 評估系統

評估系統的主要目標是評價碳交易市場的真實減排貢獻以及與宏觀經濟之間的相互影響。由于碳交易市場自身并不能剔除外部因素的影響，因此排放量的上升或下降的原因需要進一步識別；此外，碳交易市場僅能覆蓋部分行業和部分區域，碳市場價格信號的作用空間是有限的，可能會對宏觀經濟產生復雜的影響，因此也需要進行評估。評估系統的設計如圖4示。排放指標（包括單位GDP排放，單位工業增加值排放，總排放等）是最重要的評估指標，但這些指標并不能體現出真實的減排貢獻，需要剔除經濟周期波動，以及天氣等外部因素對排放的影響，計算碳交易市場實際產生的減排量。然后在此基礎上需要進行行業評估。對行業的評估側重于碳泄漏和競爭力。碳泄漏主要通過分析投資在交易系統內外之間的流動情況進行判斷。由于碳市場只是覆蓋了部分行業和部分區域，因此可能會出現投資從碳市場向外部轉移的問題，從而產生碳泄漏。競爭力評估包括兩個層面，一是與國外產業之間的競爭力評估，以及產業內競爭力評估。實際上，競爭力與碳泄漏是緊密相關的，因此可以將這兩者綜合起來進行評價，例如通過分析進出口量、消費和投資與排放之間的計量關系，來綜合評定一個產業的增長是否與碳價格產生了顯著的相關性。通過進一步比較該產業在不同碳交易市場內的表現，可以識別不同的市場規則是否對該產業產生等同的影響，如果影響不均等，則說明碳交易市場可能扭曲了產業內的公平競爭，應當采取必要的糾正措施。

3.3.2 輔助調控工具

輔助宏觀調控工具包括產業政策、邊界措施等，其功能是維護公平的市場競爭環境。

產業政策用來解決與公平競爭相關的問題，即保持本國產業內競爭的公平性，避免地方保護主義。由于碳交易市場只納入了排放量達到一定規模的企業，而中小企業并不受到碳交易市場的直接約束，為了保持產業內競爭的公平性，需要對中小企業施加等同的約束政策。典型的產業政策有節能減排約束性指標，即對中小企業施加節能減排的強制性指標，使其承受與大企業相同的減排壓力。由于不同省市可能出現競爭保護的問題，因此需要在國家層面進行統一調控，避免地方保護主義。

邊界措施用來保護本國的產業競爭力。在本國采取碳交易約束政策后，為了避免碳泄漏，損害本國產業的國際競爭力，需要引入邊界措施。常規的邊界措施包括征收碳稅，購買國際儲備配額等，其根本目的是讓國外產業支付等同的碳成本，以形成公平競爭。

在多個碳交易市場并行運轉的環境下，中央計劃者調控的目標是維護產業競爭的公平性，并解決普遍性的機制失靈問題。但宏觀調控工具的使用必須盡可能減少對各交易市場本身的干預。

4 結 論

全國碳排放權交易市場的構建實質上是將多個交易市場進行連接，建立統一的價格信號。在完全競爭的碳市場上，價格信號取決于懲罰水平和對排放權短缺的概率預期。懲罰水平是市場設計者傳遞的第一個價格信號，在價格機制中起到重要的基準作用；對排放權短缺的概率預期決定了市場價格的波動規律，取決于排放自然增長率以及影響排放的隨機因子。因此，市場的連接應當首先從這些因素入手，尋找潛在的最優連接機會。

由于碳市場是人為設計的市場，總是存在許多無法預知的設計缺陷，因此價格上下限，安全閥機制，動態分配等價格管理手段作為一種價格調控機制已被引入碳交易市場設計之中。復雜的價格管理機制會對市場價格波動產生直接的影響，這增加了市場連接的困難。本文基于碳排放權定價機制，提出了一種漸進式宏觀調控策略，為中央計劃者提供了一種以構建全國碳交易市場為核心目標的宏觀調控策略。這為中國碳交易市場的頂層設計開辟了新的思路。

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第8篇：宏觀調控方式范文

關鍵詞：房地產市場；宏觀調控；制度建設

1 我國房地產市場的發展現狀

1.1 房地產市場過熱

據相關統計數據顯示，2006-2009年我國房地產開發投資分別為19382、25280、30580、36232億元，比上年同比增長分別為21.8％、30.2％、20.9％、16.1％。雖然增長幅度相對有所下降，但以2009年為例，我國房地產開發投資占當年GDP的10.8％，仍遠高于國際公認5％合理水平。在我國GDP增速保持在7％-10％水平的經濟高速增長大背景環境下。加上流動性過剩的影響和房地產市場暴利吸引，我國房地產市場投資熱度持續上升，房價持續大幅上漲，超出了多數人的經濟承受能力。房地產商品已經失去其最初滿足居住需求的目標，日益成為投機的手段以獲得炒房利潤和規避通脹。

1.2 房地產市場規范性有待加強

當前，我國房地產業發展正處在由房地產開發為主的階段向房地產投資為主的階段的過渡階段，不規范性主要體現在房地產開發、交易、中介等各環節。一是開發肓目，無序發展，導致土地資源和國有資產的流失嚴重。二是作為市場主體的房地產企業生產經營活動缺乏經驗，企業在設計、行銷、管理、品牌等方面的核心競爭力嚴重不足。市場運作層次低，操作規范性欠缺。三是房地產交易市場虛假信息、廣告泛濫，詐騙案件頻發。房地產行銷活動不規范，捂盤惜售、囤積房源等手段，抬高房價，違規收取費用。

1.3 房價過高，群眾壓力大

房地產市場的相關問題關注度如此之高，一個重要原因在于我國房價高居不下。我國房價過高已經催生出如蝸居、蟻族等新鮮詞匯。2009年，甚至出現部分城市、地區房價暴漲的局面，迭創新高的房價讓住房問題更加凸顯。作為生活必需品，實現居者有其屋的理想局面還需加大力氣。總的說來，房地產價格體系尚未理順，價格秩序混亂，房價偏高。房價過高，限制了購房者在其他生活和發展方面的支出，成為擴大內需方針政策和轉變經濟增長方式的絆腳石。再者，當前，我國基尼系數已超國際警戒線，房價過高造成中低收入者買房難上加難，住房需求難以得到滿足，另一方面，部分富人通過房地產投資行為增加其資產，社會貧富差距進一步提高，加劇市場的動蕩和社會的不穩定因素。

2 我國房地產市場宏觀調控應加強制度建立

2.1 法規手段 ①土地使用體系，是房地產運作的基礎，土地的使用方式直接影響地價與房價。一是土地使用權退出市場，以年地租的形式出現，土地使用權不進行出讓，委托物業公司向業主收取地租。這種方式，實行土地所有權與房屋所有權分離，便于開征物業稅，因為物業稅是一種財產稅，土地所有權是國家的，購買的商品房只是70年的土地使用權。商品是一種買賣，“一種物品連同物品所有權發生讓渡，則是買賣；物品不隨所有權讓渡，則為租賃”。二是改革現行分稅制，增加地方稅種，加大中央財政的轉移支付。因為地方要發展，必須解決地方財政來源，地方才能實現土地“政府利益退出”。②稅收杠桿體系。稅收是宏觀調控的重要手段，但我國沒有充分利用。稅收調控包括營業稅、所得稅、土地增值稅、交易稅等。我國在抑制投機方面，稅收杠桿缺位，加之保有環節稅收偏低，使得投機性資本不斷流入住房市場，炒房成了獲利手段。

在這方面，外國的經驗值得借鑒。韓國對出售第二套房產的賣主征收50％的轉讓稅，對于擁有第三套住房的賣主征收60％的轉讓所得稅，這就抑制房地產的投機。而我國對單純炒地皮者的獲利基本上沒有開征累進的增值稅。投機轉讓的稅負也很低，甚至黑市交易。③住房社會保障及行政管理法規體系。《住房法》應是住房建設和交易的基本法規，《住房法》應包括住房社會保障的法律規范，但至今我國的住房法尚未出臺，不能不說是個遺憾，應加快制定。行政管理法規體系包括依照我國房地產發展相關的法律，進行行政執法管理。如依據土地管理法、對違規用地的管理、超期未用的土地的收回管理；依據城市房地產法對房地產市場的管理及城市規劃法和城市項目審批開發的管理等都屬于城市法規管理。就目前講，我國的諸項管理都不到位。這與社會風氣不正，尋租、****嚴重有關。必須增強執法觀念，對有法不依，執法不嚴要進行追究，并形成制度。 轉貼于

2.2 經濟手段 在市場經濟條件下，房地產市場的宏觀調控，主要依靠法規和經濟手段，而行政管理只是輔助手段。經濟手段主要體現在兩個方面。一是利用信貸利率杠桿；二是利用稅收杠桿進行調控。應該說，這兩個方面我國都已啟動，但還沒有形成制度，也很不完善。有的稅種尚未開發，即便有的，執行力度也不夠，所以效果不明顯。分析其原因，除了在房地產領域“官商”勾結外，我國還沒有執法的追究制度，對于有法不依和執法不嚴的應給與追究，并給與嚴厲制裁，才能取得效果。

2.3 行政手段 我國的市場經濟是由計劃經濟過渡而來的，領導習慣于行政命令高于一切。同時，由于對市場經濟本質及它的“逐利性”認識不足，對問題缺乏防備措施。所以，近十年的房地產市場的快速發展，出現的問題多數靠行政指令去管理，臨時頒布一些政策，而有些政策既缺乏慎重研究，也缺乏長遠眼光，給人一種朝令夕改的感覺，使執行者無所事從。政策模糊和政策執行錯位是常見的。如90/70政策中的套內面積，還是建設面積之爭，營業稅的金額減免還是差額之議等等，都說明了這個問題。

3 結束語

綜上所述，房地產市場宏觀調控制度的建立與完善，主要應依靠法律，依法行政。并利用金融信貸制度和稅收杠桿進行調節，并形成制度。改革開放以來，我國頒布了數百部法規，但真正認真執行得不多，在一些地方以行政指令代替法律的事件屢見不鮮，上有政策，下有對策的事也常見。所以，改變傳統的計劃經濟管理觀念是建立宏觀調控制度的前提。

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第9篇：宏觀調控方式范文

【關鍵詞】宏觀調控行為；不可訴性；經濟體制；性質

1宏觀調控行為的涵義

1．1宏觀調控的定義

宏觀調控簡稱宏調，是由國外一位經濟學家以全球經濟情況為依據提出。它是指國家采取一些道德、法律、科技等方法，對我國經濟運營方式及現狀進行微型調整，使得我國微觀經濟活動與國民經濟發展保持同態，從而趨于正常軌道。通過宏觀調控行為對經濟運行中出現偏離的現象予以糾正，使得國民經濟持續、快速發展。它不僅是指國家通過不同的行為手段對國家經濟進行的一種調節，也是對國家實現經濟平穩發展的一種保證。因此，宏觀調控是以整個社會的經濟運作為主體，保持國民經濟的增長率及對我國企業的產業結構進行合理調整，使得勞動力都能充分就業，擁有收入。

1．2宏觀調控的目標

(1)基于我國經濟運營情況，國家能夠合理地調整原有相關的經濟政策且對企業的生產、發展給予指導性建議，使得各項產業布局更加完善;依據居民消費和積攢比例來制定、調整相關貨幣政策，滿足社會的需求量，達到貨幣的消費與需求的相對平衡;貨幣合理發行，防止出現通貨膨脹現象;改善以往的稅收方式，建立符合當今社會需求的經濟發展制度，使得國民收入達到一定高度等。(2)國家能夠合理運用價格、稅收等經濟平衡點，對國民收入進行合理分配，對企業運營提供保障，以經濟方式進行協調、誘導，使得社會生產的各個方面平穩進行。(3)對各項經濟調節計劃進行科學地分析、編制，明確其可行性，使之對經濟運行中的各項資源配置進行合理利用，彌補長期配置中出現的缺陷，發揮在市場資源中的作用。總之，宏觀調控行為使整個社會的供給及需求量保持平穩發展，對市場經濟中存在的不足進行彌補，提升就業率，從而促進經濟快速發展。而促進經濟增長又是提高人民生活水平的重要保障和實現國家長遠發展戰略的基礎。

2宏觀經濟調控行為的不可訴性的理論依據

2．1我國經濟法的社會性質

經濟法屬于“市場法”的一種，它對市場運行中的各個主體間的法律關系進行調節、分析。但宏觀調控主體在宏觀調控行為中扮演著一個調整者的身份，并非主要目的。這種協調關系正如法院在民法中的地位相同，協調著法律主體中的利益問題。此外，經濟法僅僅是一個“空殼”的法律內容，沒有匹配的程序法律相維護。當前我國遇到經濟糾紛事件時不能單獨處理，需要依靠民事訴訟的程序及各項行政手段進行解決。同時，經濟法主要側重于對行為模式進行規范、管理和權力的分配與授予，而很少有法律效果的相關規定。因而，經濟法的如此特性就規范著宏觀調控行為在經濟法上的不可訴性。

2．2宏觀調控行為的特性

(1)宏觀性。宏觀調控是從宏觀角度對經濟進行調控，因而調控經濟采取的措施也是宏觀的，從大方面出發對中國經濟全面了解。主要調控措施有:財政調控方式、稅收調控方式、宏觀貨幣調控方式、收入分配等宏觀調控方式等。(2)預見性。在進行宏觀調控經濟行為時需要提前進行考察，對經濟波動進行及時、準確的判斷和預見。而經濟情況往往不穩定，處于波動狀態，使得其涉及范圍廣，因而需要進行極為細致地判斷。此外，宏觀經濟的決策性主體對于經濟波動信息掌握有限，使得判斷失誤率較高。(3)調控對象不特定。宏觀調控行為旨在影響國家的宏觀經濟運營狀況，目標范圍廣闊，并不特定于某一對象。此外，宏觀經濟調控行為在一系列相關宏觀經濟政策的大背景下，通過參照歷年的經濟變化規律對被控制的行為個體進行決斷實現已確立的行為目標。這一特性使得在打官司時，倘若一方對宏觀調控行為進行控告，原告方將難以確定被控范圍。

3對經濟法不可訴的完善

3．1明確宏觀經濟調控行為的責任

3．1．1責任歸屬的含義明確責任歸屬，簡單而言就是明確在行政中的責任歸咎問題。行政責任和其它責任相似，都有第一性義務與第二性義務兩大義務責任。而第一性義務是指法律義務，相應的，第二性義務是指法律責任。這兩性義務在執行過程中相輔相成，結合這兩性義務來講，責任歸屬就是由于行政主體對于第一性義務的對立，使得第二性義務產生的過程，也就是行政主體在執行宏觀調控行為時倘若違背了法律責任，需要承擔的另一種持相反態度的法律法規。3．1．2宏觀調控行為的責任歸咎方式探討宏觀調控行為包括決策行為和執行行為兩大行為。由于處于決策的最初階段，行為領域涉及范圍極小，負責人員數量也較少，因而能夠很好地做到責任到人，避免產生人多而無人負責的現象發生。此外這種管理方式與我國行政單位的地位高低關系相同，這有助于責任人之間進行可行性地探討，對宏觀決策行為進行全面了解及合理評估，努力做到切實實施調控行為。而執行行為又異于決策行為。執行行為的目標極為廣泛，其行為主體并不如決策行為密集度高，尤其表現在在執行過程中執行主體的決策性低，需要決策行為對其進行細解。在宏觀調控行為中，我國一貫實行權力與責任相互維持的政策，在執行調控行為時，要做到首長責任制。倘若有人在執行過程中進行違規操作或者不合法的行為操作，要及時予以責任處罰，明確責任人，讓相關責任單位做好賠償工作。3．1．3對抽象宏觀調控行為進行審查在執行宏觀調控行為時首先要明確其在行政法的隸屬行為，尤其是抽象行政行為，并不具備政法上的可訴性。因此對宏觀調控行為開展違憲審查必不可少。(1)違憲審查的含義。違憲審查是國家依據法律法規以及憲法所進行的法律意義的審查，執行單位是特定的國家機關，有很高的法律效力。簡而言之，對宏觀調控行為進行檢查主要是對決策行為以及宏觀抽象行為進行合憲審查。(2)對決策行為違憲審查的行為構建。在我國《立法法》中明確規定，我們普通公民可以對一般的違憲行為提起違憲審查申請，但這一行為并沒有專門的法律進行保障，導致其可行性并不高。此外，我國法律對有關違憲行為的提出主體沒有明文條例規范，更甚之，在司法實踐中排斥公民的提出違憲行為的資格，使得公民權力難以維護，從而影響違憲審查工作的開展。第一，我國目前沒有出臺專有的法律法規。我國的法律法規以及憲法都是對我國建國以來的行為歷史的明確和權力的確立，主要針對于大方面進行規定，對個人行為及權力并不完善。第二，我國的憲法涉及范圍小，很有局限性，單純地包括行政法規、自治區管理、地方性法規以及經濟特區法規等，較為片面。而宏觀調控行為是有行政法規、規章以及，特定行政機關而制定，的各種消息及做出的有關決定都擁有法律效力，盡管有些行為可在司法機關中進行審查，但此類司法機關的審查對象更為細致、狹隘。因而，我國相關范圍在制定違憲審查制度時需要明確違憲審查的對象，對各類文件及資料都要納入審查范圍，不允許錯過任何違憲行為。只有通過這樣擴大規模及排查范圍才能有效降低宏觀調控行為的違憲可能性。

參考文獻: